IZVJEŠTAJ O REALIZACIJI OBAVEZA IZ UGOVORA O …

Podgorica, januar 2011.

IZVJEŠTAJ O REALIZACIJIOBAVEZA IZ UGOVORA

O PRIVATIZACIJI PRIVREDNOG DRUŠTVAHOTEL „MAESTRAL“

PRŽNO - BUDVA

3

S A D R Ž A J:

1. OSNOVNE INFORMACIJE O PREDUZEĆU ...................................................... 4 1.1. Osnivanje i djelatnost .................................................................................................. 4 1.2. Ključni događaji .......................................................................................................... 5

2. ANALIZA UGOVORA O PRIVATIZACIJI .......................................................... 6 2.1. Opšti prikaz tenderskog postupka i ugovora ............................................................. 6 2.2. Osnovna sadržina ugovora ........................................................................................... 6 2.3. Posebne obaveze kupca iz Ugovora ............................................................................ 8 2.4. Socijalni aspekti ugovora - Socijalni program .......................................................... 10

3. EKONOMSKI APEKTI MONITORINGA UGOVORA O PRIVATIZACIJI . 11 3.1. Izvještaj o investicionim ulaganja u hotel Maestral, Pržno, Budva u skladu na osnovu ugovora o kupovini, prodaji i investiranju sa posebnim osvrtom na ugovor o investiranju 11 3.2. Analiza imovinskog, prinosnog i finansijskog položaja na dan 31.12.2009. godine 13 3.2.1. Finansijska analiza preduzeća „Hotel Maestral” za period 2005. - 2009. godina ..... 13 3.2.2. Utvrđivanje finansijskog položa Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva ...................... 17 3.2.3. Analiza finansijske ravnoteže Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva ............................... 17 3.2.4. Analiza zaduženosti kompanije Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva za period od 2002. – 2009.godine ...................................................................................................................... 22 3.2.5. Analiza imovinskog položaja „Hotel MAESTRAL“ Bečići u periodu 2005.- 2009. godine .................................................................................................................................. 24 3.2.6. Analiza prinosnog položaja preduzeća Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva za period 2002. – 2009.godine ............................................................................................................ 28 3.3. Analiza ugovorenih obaveza po osnovu socijalnog programa .................................. 33

4. ZAKLJUČAK ........................................................................................................... 36

P R I L O Z I ................................................................................................................ 38

4

1. OSNOVNE INFORMACIJE O PREDUZEĆU

1.1. Osnivanje i djelatnost U periodu investicionog ciklusa (1963-1978), na području Budvanske rivijere je izgrađeno novih 5.500 ležaja, u hotelima (hotelskim objektima) B kategorije. Hotel „Maestral“, koji je imao A kategoriju za savremeni turizam i kvalitetniju ponudu, posebno za inostrane goste. Hotel “MAESTRAL”, Pržno, je:

- Otvoren je 1970 godine - Objekat smješten na “Kraljevskoj rivijeri” Crne Gore u ribarskom naselju sa 4

odvojene šljunkovite plaže udaljene manje od 10 min hoda. - Ima 162 sobe sa pogledom na more - Posjeduje sopstvenu plažu, restoran, salu za sastanke, casino, zatvoreni i otvoreni

bazen Od 1973 god. Hotel «Maestral» poslovao je prvo, u okviru složene organizacije «Montenegroturist» Budva, sa integrisanom kompletnom turističkom privredom Crne Gore, a nakon izdvajanja OOUR Budva iz «Montenegroturista» od 1990 god. u okvuru formiranog HTP «Budvanska Rivijera» d.d., Budva. kroz sprovedenu svojinsku transformaciju (i prenos netranspormisanog društvenog kapitala na fondove – marta 1997). Privatizacija Budvanske Rivijere tenderskom «prodajom poslovne aktive «/HOTELA (prema praksi i planovima privatizacije 2000-2001 god.) postaje dominantni model/tehnika privatizacije. A «Flag advisors», medjunarodna firma,učestvuje kao (stalni) strateški konsultant Savjeta u utvrdjivanju date strategije i direktno u postupku prodaje hotela, pored ostalog i hotela «Maestral». Procjenjena vrijednost Preduzeća iz Izvještaja/Elaborata o procjeni u postupku svojinske transformacije (uz učešće Agencije za prestrukturiranje privrede i strana ulaganja 1997) i to: cjelokupne imovine u «ukupnpm zbiru»

• Objekti 301.234.400 DEM, • Oprema 19.043.355 DEM

_________________________ U u k u p n o : 320.277.755 DEM

Dionički/akcionarski kapital: 460.557.303 DEM, tako da se sa prodajom hotela po procjenjenih vrijednosti javljala razlika/kapitalni gubitak (v. Dopis Preduzeća Aencoji 04./1-2043 od 13.12.2000). Opšti podaci pred privatizaciju Hotela:

(1) Ime Kompanije/Prodavca: Hotel „Maestaral“, Miločer – Crna Gora

Vlasnička struktura: Fond za razvoj: 22,60% Fond PIO: 11,30%

Zavod za zaošljavanje: 3,77% Radnici/zaposleni: 11,44% Država: 38,69% Ostali/banke 12,20%

5

(2) Broj stalno zaposleih 76.

(3) Popunjenost: Tipičan uzorak popunjenosti, pod «normalmom tržišnim uslovima» je bio:

Januar – Juli 100% Februar – Avgust 100% Mart 27% April 58% Maj 86% Juni 87% Septembar 100% Oktobar 62% Novembar - Decembar -

Prosječna dužnina boravka 10 dana, 95% polupansiona.

(4) Glavna klijentela (Velika Britanija, Njemačka,Danska, Italija, Francuska,SAD/Kanada).

(5) Nekretnine: Hotel/zgradal korisne površine 9.860 m2, površina zemljišta 22.790 m2.

(6) Procjenjena vrijednost objekta sa optemom i pripadajućim zemljištem 21.190,000 DEM

Cilj privatizacije je da se ponovo (poslije poznatih ratnih dešavanja i sankcija UN) osvoji tržište i obezbjede potrebna sredstva za investicije za renoviranje i modernizaciju Hotela, sa rekonstrukcijom kasina (oštećenog požarom), najmanje na nivo koji je medjunarodnim standardima predvidjen za hotel za 4 zvezdice (i novim sadržajima: kongresnim centrom, kazinom i poslovajem od 12 mjeseci godišnje - sve prema obajavljenim uslovima) uključivanjem strateškog investitora, privatnog vlasnika koji bi sa svojim kapitalom «došao i ostao» u Crnoj Gori.

1.2. Ključni događaji

PREGLED VAŽNIJIH DATUMA 1970 godine – otvoren je Hotel „Maestral“ Od 1973 god. Hotel «Maestral» poslovao je u okviru organizacije «Montenegroturist» Budva Od 1990 god. u okvuru formiranog HTP «Budvanska Rivijera» d.d., Budva 2001. godine Hotel MAESTRAL je privatizovan Od juna 2010. godine renovirani hotel ima ukupno 418 ležajeva, u 196 soba i 18 apartmana

6

2. ANALIZA UGOVORA O PRIVATIZACIJI

2.1. Opšti prikaz tenderskog postupka i ugovora Agencija za prestrukturiranje privrede i strana ulaganja Crne Gore objavila je poziv za prikupljanje ponuda za kupovunu hotelskog objekta „MAESTRAL“ u Pržnu oglasom koji je objavljen u dnevnom listu „Vijesti“ od 02.02.2001. godine, na osnovu tenderske dokumentacije koja je usaglašena od Agencije, Ministarstva turizma; FLAG-A i Budvanske Rivijere i utvrdjeni kriterijumu za ocjenu ponuda (na sastanku od 11.01.2001). Prema predvidjenim uslovima i kriterijumima u dokumentaciji potencijalni kupci moraju imati:

i. odgovarajuću kvalifikaciju («hotelska kompanija sa dokazanim islustvom), ii. ponuditi plan renoviranja/rekonstrukcije za najmanje hotel sa 4 zvezdice i Socijalni

program, iii. ispuniti finansijske uslove obuhvaćene ponudom

Na raspisani tender, podnijete su u roku dvije ponude:

I. HIT Hoteli, Igralnice, Turizam.DD, Nova Gorica i II. SIBENERGORESOURS- Moskava.

Tenderska komisija (uz stručnu asistenciju konsultanta FLAG-a) ocjenila je prispjele ponude preme predvidjenim kriterijuma i utvrdila da je ponuda HIT- kvalitenija (najpovovoljnija), i nakona prihvatanja od strane Savjeta (Odlukom br. 01 - 568, od 17. jula 2001. godine) odlučeno je da se sa ovom kompanijom otpočnu pregovori. Sa okončanjem pregovora, u okviru kojih je HIT prvobitnu cijenu u ponudi za hotel i pripadajuće zemljište, od 5.500.000,00 DEM, povećao na 9.500.000,00 DEM (u pripremnom postupku/decembra 2000, predlagana je od Budvanske Rivijere «procjenjena vrijednost» od 21.190.000 DEM, uvećana za 20», što iznosi 25.438.800 DEM) zaključen je jula 2001. godine Ugovor o kupoprodaji hotela Maestral između HTP „Budvanska Rivijera“ a.d, koje je zastupao Ivo Armenko (direktor preduzeća) i „HIT Hoteli, igralnice, turizem“ d,d koje je zastupao Branko Tomažić (Odluka nadležnog organa HTP „Budvanska Rivijera“ AD br. od 04 / 1 – 1580 od 5. jula 2001. godine).

2.2. Osnovna sadržina ugovora Prodaja Hotela „MAESTRAL“, koji je predstavljao dio imovine HTP „Budvanska Rivijera“ a.d., po svojoj pravnoj prirodi je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Ugovor o kupopradaji Hotela Maestral imao je i obilježja ugovora intuitu personae, jer je zaključen s obzirom na renome i reputaciju kupca (čl. 9). Ovim Ugovorom se detaljno precizira predmetna nepokretnost (čl. 2), iznos kupoprodajne cijene (čl. 4), način plaćanja (čl. 6) obaveze kupca u slučaju docnje i pravo prodavca na raskid Ugovora (čl. 7 i 8), obaveze kupca shodno tenderu – investicioni program (čl. 18), obaveze kupca prema zaposlenim – socijalni program (čl. 26 -33), saglasnost za uknjižbu kupca kao novog vlasnika - clausula intabulandi (čl. 25), zaštita od pravnih mana prodate nepokretnosti - zaštita od evikcije (čl. 22), pravo preče kupovine i sl. Prije analize pojedenih elemenata Ugovora neophodno je istaći da je njegova prvobitna sadržina izmijenjena Aneksom Ugovora. Aneksom su promijenjena dva elementa iz sadržine osnovnog ugovora: 1) način

7

plaćanja kupoprodajne cijene (vidjeti detaljnije tačku 3.2.1 Izvještaja); 2) uslovi ugovora i 3) obaveze po osnovu sprovođenja investicionog plana. 1.Bitni elementi ugovora :predmet i kupoprodajna cijena. a/ Predmet Ugovora bila je kupoprodaja Hotela „MAESTRAL“ sa pripadajućom parcelom u Pržnom, sa svim pokretnim stvarima u njemu. U članu 2 detaljnije je opisan predmet Ugovora. U momentu zaključenja Ugovora površina zgrade Hotela „MAESTRAL“ bila je 3.736m2, a nalazila se na katastarskoj parceli br. 910 i bila je upisana u listu nepokretnosti br. 61, KO Sveti Stefan. Pripadajuća katastarska parcela br. 910, upisana u listu nepokretnosti br. 61, KO Sveti Stefan, koja je takođe bila predmet prodaje, imala je površinu 14.173 m2. U momentu prodaje hotel je imao 162 sobe sa balkonom i pogledom na more, kasino, restoran, salu za konferencije i zatvoreni i otvoreni bazen (čl. 2 st. 3). b/ Kupoprodajna cijena – Nepokretnost koja je bila predmet Ugovora, a bliže je opisana u članu dva, kao i sve pokretne stvari u njoj (prema popisu izvršenom za 2000. godinu), prodata je kupcu za ukupnu cijenu od 9.500.000 DEM (član 4). U skladu sa članom pet Ugovora kupoprodajna cijena nije obuhvatila porez na promet nepokretnosti. Obavezu plaćanja poreza u zakonskom roku, u skladu sa čl. 5 st. 2 preuzeo je kupac. c/ Način plaćanja – Način plaćanja je predstavljao bitan elemenat Ugovora, a nepoštovanje odredbi u pogledu dinamike i rokova plaćanja davalo je mogućnost prodavcu na raskid ovog Ugovora. Način isplate kupoprodajne cijene bliže je definisan članom 6 ovog Ugovora. Isplata kupoprodajne cijena bila je uslovljena: momentom zaključenja ugovora, donošenjem odgovarajućih propisa, dodjeljivanjem koncesije za priređivanje igara na sreću u igračnici Hotela „MAESTRAL“ i zvaničnim otvaranjem hotela i igračnice. Ugovorom je predviđeno da se isplata kupoprodajne cijene vrši u četiri (4) faze.

1) Prvu ratu kupoprodajne cijene u iznosu od 2.000.000 DEM kupac je bio obavezan da uplati u roku od 10 bankarskih dana od dana stupanja Ugovora na snagu u korist računa prodavca prema unaprijed datim instrukcijama u Ugovoru ili na drugi način prema pismenoj instrukciji prodavca (čl. 6 st. 2);

2) Dio ukupne cijene u iznosu od 2.750.000 DEM kupac je bio dužan da uplati u roku od 8 bankarskih radnih dana od dana donošenja Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o igrama na sreću i drugih propisa koji su precizirani u Ugovoru kao i od dana pokretanja postupka za dodjelu koncesije kupcu za priređivanje igara na sreću u igračnici Hotela „MAESTRAL“ prema unaprijed datim instrukcijama u Ugovoru ili na drugi način prema pismenoj instrukciji prodavca (Čl. 6 st. 3);

3) Dio ukupne kupoprodajne cijene u iznosu od 2.750.000 DEM u roku od šest mjeseci od dana dodjele kupcu ili preduzeću čiji je većinski vlasnik kupac koncesije za priređivanje igara na sreću u igračnici Hotela „MAESTRAL“ prema unaprijed datim instrukcijama u Ugovoru ili na drugi način prema pismenoj instrukciji prodavca i

4) Dio kupoprodajne cijene u iznosu od 2.000.000 DEM u roku od 8 bankarskih radnih dana od dana zvaničnog otvaranja hotela.

U vezi sa isplatom kupoprodajne cijene sa pravnog stanovišta je važna odredba kojom je ovim Ugovorom precizno određena obaveza kupca u slučaju docnje. Naime, članom 7. Ugovora

8

bilo je određeno da AKO kupac ne izmiri obavezu plaćanja kupoprodajne cijene u rokovima koji su definisani Ugovorom, dužan je da prodavcu plati zateznu kamatu po stopi LIBOR +1, koja bi se obračunavala počev od dana kada je rata dospjela za plaćanje do dana kada kupac izvrši plaćanje odnosne rate u korist računa prodavca (član 7). d/Izmjene načina plaćanja kupoprodajne cijene. Nakon zaključenja ovog Ugovora, Aneksom Ugovora o kupoprodaji hotela izmijenjena je dinamika isplate kupoprodajne cijene na sljedeći način. I) Izbrisana je odredba koja se odnosila na realizaciju druge faze plaćanja kupoprodajne cijene (čl. 6 st. 3 Ugovora i čl. 2 Aneksa) II) Izmijenjena je odredba koja se odnosila na realizaciju treće faze plaćanja kupoprodajne cijene (čl. 6 st. 4 Ugovora i čl. 3 Aneksa) tako što je promijenjena visina rate (4.500.000 DEM umjesto 2.750.000 DEM) i rok za isplatu (10 dana od dobijanja koncesije za priređivanje igara na sreću u igračnici Hotela „MAESTRAL“ umjesto 6 mjeseci kako je ranije predviđeno) i III) Izmijenjena je odredba koja se odnosila na realizaciju četvrte faze (čl. 6 st. 5 Ugovora i čl. 4 st. 2 Aneksa) tako što je promijenjena visina rate (3.000.000 DEM umjesto 2.000.000 DEM kako je ranije predviđeno). e/ Obezbjeđenje izvršenja isplate kupoprodajne cijene – Iz ugla pravne zaštite prodavca, važno pitanje u ovom ugovoru odnosilo se na način obezbjeđenja isplate kupoprodajne cijene. Ugovorne strane su se saglasile da instrument obezbjeđanja prodavca bude bankarska garancija. Naime, prema čl. 10 Ugovora kupac je bio dužan da u roku od 10 bankarskih dana od dana potpisivanja i ovjere ugovora obezbijedi neopozivu bankarsku garanciju na prvi poziv, kojom će prvoklasna slovenačka banka garantovati za isplatu ugovorene kupoprodajne cijene.

2.3. Posebne obaveze kupca iz Ugovora Pored obaveza plaćanja kupoprodajne cijene i poreza na promet nepokretnosti (čl. 4 i 5) na način koji je predviđen Ugovorom (što je uobičajena obaveza kod ove vrste ugovora), kupac je preuzeo obaveze na izvršenju investicionog i socijalnog programa.

Planirane investicije/ Investiocioni program Sprovođenje investicionog programa je jedna od najznačajnijih obaveza kupca, koja je kao krajnji cilj imala ispunjavanje međunarodnih standarda za hotele sa četiri zvjezdice. Na osnovu Plana rekonstrukcije i ulaganja u nove sadržaje (koji je sastavni dio Ponude kupca – Bid Form 2) i Ugovora sa Vladom Crne Gore o regulisanju međusobnih odnosa povodom tenderske prodaje hotela „Maestral“1, kupac se obavezao da, u skladu sa Investicionim planom (koji je prilog br. 1 tog ugovora)2 u rekonstrukciju hotela i ulaganjem u nove sadržaje ukupno investira 14.100.000 DEM. Početak radova na rekonstrukciji hotela bio je uslovljen ispunjenjem dvije pravne radnje:

1) dobijanjem koncesije na priređivanje igara na sreću i

2) dobijanjem građevinske dozvole.

1 Obrađivaču nije bio dostupan tekst ovog Ugovora, ali se iz Aneksa ovog Ugovora vidi da je ovaj dio čl. 3 Ugovora. 2 Prema kupoprodajnom ugovoru( čl. 19) kupac je zaključio poseban ugovor sa vladom o investiranju i sakcijama, koji kao prilog sadrži investicioni plan. Bez prikaza ovog ugovora, ovaj izvještaj je manjkav

9

Obaveze kupca povodom realizacije investicionog programa regulisane su i Ugovorom o kupoprodaji hotela „Maestral“, ali i ANEKSOM ovog ugovora. Ugovorom o kupoprodaji hotela „Maestral“ kupac je preuzeo obavezu da otpočne radove na adaptaciji hotela u roku od 15 dana od dana dobijanja koncesije na priređivanje igara na sreću (čl. 18 st. 1). Takođe, ovim Ugovorom, shodno ranije objavljenom Tenderu, kupac je preuzeo sljedeće obaveze:

• Obavezu da investira u objekat i renovira ga u skladu sa Investicionim planom kako bi u roku od devet mjeseci od dana dobijanja koncesije ispunio uslove za međunarodne standarde koji se zahtijevaju za hotele sa najmanje četiri zvjezdice, sa konferencijskim centrom i kazinom (čl. 18. st. 2);

• Obavezu da ne vrši bilo kakve promjene u namjeni objekta koji je kupio (čl. 18 st. 4);

• Obavezu da vodi hotel i unapređuje posao u skladu sa postavljenim uslovima iz poziva za prikupljanje ponuda, kao i da obezbijedi rad hotela u toku svih 12 mjeseci godišnje izuzev u periodu od 30 dana koji su namijenjeni za redovno godišnje vansezonsko čišćenje i održavanje hotela (čl. 18 st. 5);

• Obavezu da u potpunosti ispoštuje preuzete obaveze iz detaljnog plana rekonstrukcije i izgradnje hotela MAESTRAL (čl. 19 st. 2).

Pravo prodavca na raskid ugovora. Ugovorom o kupoprodaji hotela „MAESTRAL“ bilo je predviđeno da nepoštovanje preuzetih obaveza kupca koje su se odnosile na rekonstrukciju i izgradnju, prodavcu daju pravo na raskid Ugovora. Ovo pravo prodavac je mogao da iskoristi samo uz pismeni nalog Vlade (čl. 19 st. 3 i 4). Promjena ugovorenih obaveza putem Aneksa Ugovora Navedene obaveze su promijenjene u Aneksu Ugovora koji je naknadno zaključen. ANEKSOM Ugovora je predviđeno sljedeće:

- da će kupac otpočeti radove na adaptaciji hotela u roku od 15 dana od dana dobijanja koncesije i pravosnažne građevinske dozvole i

- da se renoviranje hotela vrši u dvije faze:

o renoviranje hotela i

o izgradnja kazina (Aneksom je detaljno preciziran sadržaj rekonstrukcije prve i druge faze) sa tačno predviđenim rokovima za završetak radova.

Obezbjeđenje ostvarenja obaveza iz Investicionog plana Pitanje obezbjeđenja ispunjenja obaveza za investiciona ulaganja bliže je definisano Ugovorom o regulisanju međusobnih obaveza povodom tenderske prodaje hotela „MAESTRAL“ (čl. 3) i ANEKSOM ovog ugovora. Ovim pravnim aktima predviđeno je da sredstvo obezbjeđenja za navedeni pravni problenm bude HIPOTEKA PRVOG REDA I PRAVO PREČE KUPOVINE U KORIST VLADE CRNE GORE. Naime, zaključenjem navedenih pravnih akata kupac je dao saglasnost da se u zemljišnjim knjigama izvrši upis hipoteke I reda na iznos od 14.100.000 DEM, kao i prava preče kupovine hotela „Maestral“ u

10

korist Vlade Crne Gore. Brisanje hipoteke bilo je uslovljeno zapisničkim konstatovanjem posebne komisije da kupac ili njegovo zavisno preduzeće investiralo u Hotel „MAESTRAL“ sredstva u visini od 14.000.000 DEM.

2.4. Socijalni aspekti ugovora - Socijalni program Ugovorom o kupoprodaji hotela „MAESTRAL“ kupac je preuzeo različite obaveze prema radnicima. Obaveze kupca prema radnicima mogu se podijeliti na: 1) imovinske obaveze (obaveza obezbjeđenja mjesečne zarade i odgovarajući bonusi) i 2) neimovinske obaveze (odgovarajuća obuka zaposlenih, eventualna dokvalifikacija i prekvaliikacija i sl.). Takođe, pored obaveza prema zaposlenim, kupac je Ugovorom preuzeo obavezu da, za vođenje hotela i obavljanje djelatnosti, obezbijedi vrhunski osposobljene sopstvene kadrove, kao i da zaposli novih 120 radnika iz Budve i okoline (čl. 28 st. 2). Iz ugla pravne sigurnosti prodavca i zaštite interesa zaposlenih radnika važna je odredba kojom je ugovoreno da je obaveza preuzimanja zaposlenih od strane zavisnog preduzeća, koje će kupac osnovati u Crnoj Gori, bitan sastojak Ugovora, te da prodavac ima pravo na raskid ugovora ako kupac ne ispoštuje ugovorene obaveze prema zaposlenim (čl. 27). Ovim Ugovorom KUPAC je preuzeo sljedeće obaveze prema radnicima:

I. da obezbijedi da zavisno preduzeće, koje će osnovati u Crnoj Gori, preuzme zaposlene koji se nalaze u radnom odnosu na neodređeno vrijeme, raspoređeni na radnim mjestima u hotelu „MAESTRAL“ i to od dana preuzimanja hotela. Spisak radnika za koje je postojala obaveza preuzimanja bio je Prilog br. 4 Ugovora (čl. 28. st. 1);

II. da zaposlenima obezbijedi mjesečnu zaradu (čl. 30). Ugovorom je predviđeno da će se mjesečna zarada sastojati iz dva dijela: 1) fiksnog dijela, koji bi trebao da bude najmanje u visini prosječne mjesečne zarade zaposlenih u turističkoj djelatnosti u Crnoj Gori ili u visini prosječne plate zaposlenih u HTP „Budvanska rivijera“ ukoliko je to povoljnije za zaposlene i 2) stimulativnog dijela, koji će zavisiti od rezultata poslovanja i zalaganja svakog radnika;

III. da izvrši potrebnu obuku zaposlenih, eventualnu prekvalifikaciju i dokvalifikaciju, kako bi se ispunili zahtjevi u pogledu kadrovskih uslova koje zahtijavaju odgovarajući međunarodni standardi za hotele sa četiri zvjezdice (čl. 31).

IV. Na kraju ovog dijela Ugovora kupac je preuzeo obavezu da poštuje pozitivno – pravne propise Crne Gore koji se odnose na radne odnose (čl. 32).

Obaveze i prava prodavca po osnovu Koncesije za igre na sreću (BITAN DIO UGOVORA SU ODREDBE O KANCESIJI, O ČEMU JE SAČINJEN POSEBAN UGOVOR SA VLADOM. Izvještaj bi trebao obuhvatiti OSNOVNU SADRŽINU TOG SPORAZUMA Vlade i Kupaca.

11

3. EKONOMSKI APEKTI MONITORINGA UGOVORA O PRIVATIZACIJI

3.1. Izvještaj o investicionim ulaganja u hotel Maestral, Pržno, Budva u skladu na osnovu ugovora o kupovini, prodaji i investiranju sa posebnim osvrtom na ugovor o investiranju

Osnovni osvrt na elemente ugvora Ugovor koji je dostavljen obrađivaču od strane menadžmenta Hotela Maestral i Savjeta za privatizaciju3, ne posjeduje podatke o datumu zavođenja i djelovodniku institicije koja ga je zaključila kao ni jasne podatke o licu koje je ovaj ugovor potpisalo. U nastavku su navedeni elementi ugovora koji daju bliži osvrt na problematiku koja je predmet revizije (investiciona ulaganja).

• Član 2 ovog Ugovora predviđa donošenje Investicionog plana koji bi dao precizan osvrt na vrstu i nivo ulaganja potrebnih da se na osnovu izvedenih radova (Prilog br.1) hotel može deklarisati kategorijom 4 zvjezdice, ovaj dokumenat obrađivačau materijala ni nakon više zahtjeva upućenih investitoru nije dostavljen.

• Član 3, ovog Ugovora predviđa da Investitor, kao zalog da će Investicije biti izvršene, u skladu sa Investicionim planom, da saglasnost da se u zamljišnim knjigama upiše upis hipoteke I reda na iznos od 14.100.000 DEM, kao garancija i pravo preče kupovine hotela Maestral u korist Vlade. Ne raspolaganje Investicionog plana onemogućava da obrađivač ovog materijala sazna planirani iznos investicije i aktivnosti koje trebaju biti urađeni u okviru rekonstrukcije hotela, neophpdne za dobijanje kategorizacije hotela 4 zvezdice.

• Član 4 predviđa da su Ugovorne strane saglasne da Komisija koju će Vlada imenovati u roku od 5 dana od stupanja ugovora na snagu, vrši nadzor nad izvođenjem radova na rekonstrukciji hotela Maestral u Pržnu. Obrađivač nije bio u posjedu informacija ko su članovi komisije koji su imenovani kao nadzor nad izvođenjem investicija niti sa sadržajem njenih nalaza, te ne može donositi sud o uloženim sredstvima i kvalitetu izvedenih radova.

Jedini raspoloživi podatak koji govori o investicionom ulaganju koji je bio dostupan obrađivaču je INFORMACIJA O REALIZACIJI UGOVORA O INVESTIRANJU PO OSNOVU PRODAJE HOTELA NA CRNOGORSKOM PRIMORJU u dijelu koji se odnosu na hotel Maestral u Pržnu ( izvod iz izvještaja Ministarstva turizma od februara 2004 god, u materijalu nema podatka ko je u ime Ministarstva obrađivao ovaj materijal) gdje su navedeni sledeći podaci:

• Hotel „Maestrul“ Pržno –Budva;

• Prodavac: HTP „Budvanska rivijera“;

• Kupac: HIT Hoteli, igralnice, turizam DD;

• Datum zaključivanja Ugovora 28.07.2001.g.;

• Prodajna cijena: 9.500.000 DEM.

3 Ugovor je dat u prilogu ovog izvještaja

12

• Nadležni organi RCG, u skladu sa Zakonom o izmjenama i dopunamaZakona o igrama na sreću, u roku od 9 mjeseci od dana zakljudenja ugovora, u obavezi su da pokrenu postupak i dodijele kupcu koncesiju za priredivanje igara na sreću u igraonici hotela.

• Kupac se obavezuje da otpočne radove na adaptaciji hotela u roku od 15 dana od dana dobijanja koncesija, shodno Investicionom planu koji je sastavni dio ugovora (investicioni program nismo imali na raspolaganju).

Informacija o investiranju (dostavliena od strane Investitora). Prema Informaciji o investicionim ulaganjima koja je dostavljena od strane kupca 16.02.2004.godine predviđena procjena ukupnih investicionih ulaganja iznosi 32,627.973 €, odnosno:

I Investiciona ulaganja u I fazu - do 21.01.2004g. od. 14.543.542.00 € - kupovina hotela sa opremom 4.954.000,00 € - investicije u I fazi 9.559.542.00 €

4.36.7115.00 € (HIT dd) 5.192.427.00 € (HIT Montenegro)

II Investiciona ulaganja u ll fazu- do dana 21.01.2004.god. 6.136.158.00 €

- Upravni postupak, projektovanje, inženjering, izvodenje gradevinskih, zanatskih i instalacionih radova, oprema, razni troškovi, špedicija, carine i porezi 3.235.706.€ (HIT dd)

3.235.706.€ (HIT Montenegro) III Zaključeni Ugovori za ll fazu do 21.01.2004g.od. 12.296.006.00 €

- Ugovori koje je zaključio HIT dd 1.113.941.00 € - Ugovori koje je zaključio HIT Montenegro 11.182.065.00 €

Na osnovu Rješenja br 1-1844/3 od 13.10.2010 god Ministarstvo turizma je donijelo Rješenje kojim se Hotelu Maestal dodjeljije „kategorija hotela četiri zvjezdice4. 4 Rješenje je dato u Prilogu

3.2. Analiza imovinskog, prinosnog i finansijskog položaja na dan 31.12.2009. godine

3.2.1. Finansijska analiza preduzeća „Hotel Maestral” za period 2005. - 2009. godina Finansijska analiza poslovanja „Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva, urađena je na bazi zvaničnih finansijskih izvještaja i izvještaja revizora za 2003, 2004,2005, 2006, 2007, 2008. i 2009. godinu. Bilansi stanja i bilansi uspjeha Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva, koji će poslužiti kao osnova za analizu poslovanja preduzeća u periodu 20025.-2009. godina, prikazani su u sljedećim tabelama:

Tabela br.3.1. Bilans stanja za period 2002. – 2009. godina

P O Z I C I J A Iznos

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002

A K T I V A A. STALNA IMOVINA 14,820,667 17,479,170 15,874,281 16,671,410 17,390,739 18,490,538 6,934,029 4,380,074 I. Odložena poreska sredstva 102,698 II. NEMATERIJALNA ULAGANJA 80,939 114,581 84,541 103,951 100,589 22,578 5,706,182 2,994,320

III. NEKRETNINE, POSTROJENJA, OPREMA 14,739,728 14,827,310 15,771,884 16,463,917 17,290,150 18,467,960 1,227,847 1,385,754

IV. DUGOROČNI FINANSIJSKI PLASMANI 2,537,279 17,856 844 B. OBRTNA IMOVINA 7,933,451 5,224,181 6,762,266 5,957,879 3,053,927 5,392,553 881,699 1,066,271 I. ZALIHE 143,952 176,818 181,713 175,557 108,362 87,097 13,096 10,106 II. KRATKOROČNA POTRAŽIVANJA, PLASMANI I GOTOVINA

7,630,308 4,945,301 6,375,621 5,654,962 2,410,298 5,147,593 611,354 1,054,658

1. Potraživanja od kupaca i zaposlenih 1,411,145 630,235 475,588 585,680 433,363 576,506 166,746 1,001,100

3. Kratkoročni finansijski plasmani 4,910,849 3,022,235 534,169 10,829 4,138 3,318,794 4. Gotovina i gotovinski ekvivalenti 1,284,459 1,277,655 5,360,456 5,047,194 1,964,483 1,207,915 441,434 53,558

5 Napomena: u 2002 godini nije rađena revizija finanijsijskih izvještaja, pa su podaci za datu godinu preuzeti iz Revizorskih izveštaja za 2003.godinu

14

5. Unaprijed placeni troskovi 23,855 15,176 5,408 11,259 8,314 44,378 3,174 III. Akontacioni PDV 159,191 102,062 204,932 127,360 535,267 157,863 257,249 1,507 C. POSLOVNA IMOVINA 22,754,118 22,703,351 22,636,547 22,629,289 20,444,666 23,883,091 7,815,728 5,446,345 D. GUBITAK IZNAD VISINE KAPITALA 0 0 0 0 0 0 0 0

E. UKUPNA AKTIVA 22,754,118 22,703,351 22,636,547 22,629,289 20,444,666 23,883,091 7,815,728 5,446,345 F. VANBILANSNA AKTIVA 0 0 0 0 1,619,323 1,752,637 989,468 6,304,435 P A S I V A A. KAPITAL 18,667,571 17,412,413 15,836,954 13,527,969 10,052,117 10,664,259 912,255 (597,901) I. UPISANI KAPITAL 7,940,400 7,940,400 7,940,400 7,940,400 7,940,400 7,940,400 2,999,638 151,640 II. EMISIONA PREMIJA III. REZERVE 5,725,668 5,528,491 5,403,857 5,403,857 5,403,857 5,403,857 IV. REVALORIZACIONE REZERVE V. NERASPOREĐENI DOBITAK/GUBITAK 5,001,503 3,943,522 2,492,697 183,712 (3,292,140) (2,679,998) (2,087,383) (749,541)

B. DUGOROČNA REZERVISANJA I OBAVEZE 4,086,547 5,290,938 6,799,593 9,101,320 10,392,549 13,218,832 6,903,473 6,044,246

I. DUGOROČNA REZERVISANJA 155,662 128,476 106,700 84,065 46,545 II. DUGOROČNE OBAVEZE 826,233 2,478,700 4,131,167 5,762,800 7,456,933 8,240,069 6,321,344 5,700,000 III. KRATKOROČNE OBAVEZE (115+116+117+118) 3,065,738 2,621,762 2,496,104 3,175,585 2,889,071 4,978,763 582,129 344,246

1. Kratkoročne finansijske obaveze i tekući dio dugoročnih kredita

972,067 972,067 972,067 1,793,733 1,793,733 3,833,333

2. Obaveze iz poslovanja 1,611,292 1,258,758 1,211,043 1,258,172 978,854 1,039,905 568,299 333,771 3. Obaveze za poreze 194,197 369,978 293,823 100,387 73,976 33,243 13,830 10,475 4. Ostale kratkoročne obaveze i pasivna vremenska razgraničenja 288,182 20,959 19,171 23,293 42,508 72,282 IV. ODLOŽENE PORESKE OBAVEZE 38,914 62,000 65,622 78,870

C. UKUPNA PASIVA (101+109) 22,754,118 22,703,351 22,636,547 22,629,289 20,444,666 23,883,091 7,815,728 5,446,345

15

Tabela br.3.2. Bilans uspjeha za period 2002.- 2009. god.

P O Z I C I J A Iznos

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002

A. PRIHODI I RASHODI IZ REDOVNOG POSLOVANJA I. POSLOVNI PRIHODI 18,625,414 19,018,409 16,549,791 15,909,497 9,976,570 4,104,979 1,605,869 702,879 1. Prihodi od prodaje 18,300,355 18,512,608 16,042,333 15,423,092 9,545,660 3,957,541 1,564,643 684,880 2. Ostali poslovni prihodi 325,059 505,801 507,458 486,405 430,910 147,438 41,226 17,999 II. POSLOVNI RASHODI (15,803,364) (15,203,002) (13,944,745) (12,344,530) (9,932,111) (6,689,884) (2,745,790) (1,348,019) 1. Utrošeni sitan inventar, ambalaža i autogume (64,712) 2. Troškovi materijala, goriva i energije i NVRR (1,836,630) (2,081,275) (2,044,373) (1,784,042) (1,318,555) (1,143,129) (419,042) (480,840)

3. Troškovi amortizacije (1,864,056) (1,891,468) (1,789,367) (1,666,929) (1,579,039) (1,110,840) (691,930) (264,610) 4. Troškovi zaposlenih (2,883,467) (2,753,112) (2,470,393) (2,085,087) (1,677,627) (943,438) (550,252) (265,606) 5. Ostali poslovni rashodi (9,219,211) (8,477,147) (7,640,612) (6,808,472) (5,356,890) (3,492,477) (1,019,854) (336,963) III. POSLOVNA DOBIT 2,822,050 3,815,407 2,605,046 3,564,967 44,459 IV. POSLOVNI GUBITAK 0 0 0 0 0 (2,584,905) (1,139,921) (645,140) V. FINANSIJSKI PRIHODI 304,258 215,996 77 VI. FINANSIJSKI RASHODI (112,943) (131,132) (95,093) (197,921) (104,976) VII. OSTALI PRIHODI VIII. OSTALI RASHODI IX. DOBIT IZ REDOVNOG POSLOVANJA 3,126,308 4,031,403 2,605,123 3,452,024 X. GUBITAK IZ REDOVNOG POSLOVANJA 0 0 0 0 (86,673) (2,679,998) (1,337,842) (750,116)

16

B. VANREDNE STAVKE I. VANREDNI PRIHODI 0 0 0 0 0 0 0 0 II. VANREDNI RASHODI 0 0 0 0 0 0 0 0 C. DOBIT PRE OPOREZIVANJA 3,126,308 4,031,403 2,605,123 3,452,024 0 0 0 0 D. GUBITAK PRE OPOREZIVANJA 0 0 0 0 0 0 0 0

E. POREZ NA DOBIT (371,150) (455,944) (296,138) 23,828 F. NETO DOBIT 2,755,158 3,575,459 2,308,985 3,475,852 0 0 0 0 G. NETO GUBITAK 0 0 0 0 0 0 0 0 H. NETO DOBITAK za obračunski period 2,755,158 3,575,459 2,308,985 3,475,852 0 0 0 0

J. NETO GUBITAK za obračunski period 0 0 0 0 (86,673) (2,679,998) (1,337,842) (750,116)

Finansijska analiza poslovanja kompanije Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva, za navedeni period, ima za cilj da omogući:

• Sagledavanje finansijskog položaja preduzeća • Utvrđivanje imovinskog položaja preduzeća i • Utvrđivanje prinosnog položaja preduzeća, odnosno njegovu zarađivačku moć.

3.2.2. Utvrđivanje finansijskog položa Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva Ocjena finansijskog položaja društva zasniva se na analizi finansijske ravnoteže i analizi pasive sa aspekta vlasništva, tj. analizi zaduženosti što predstavlja ocjenu finansijske situacije u užem smislu. Finansijski položaj preduzeća uslovljavaju brojni činioci koji međusobno mogu biti kontradiktorni, što dodatno otežava konačno sagledavanje finansijskog položaja preduzeća. Ovaj problem se rješava vremenskim i prostornim upoređivanjem finansijskog položaja preduzeća. Vremensko upoređivanje omogućava sagledavanje dinamike, to jest kretanja ili razvoja finansijskog položaja preduzeća. Prostorno upoređivanje omogućava upoređivanje finansijskog položaja preduzeća u odnosu na finansijski položaj konkurencije, što pruža solidnu osnovu za zaključivanje o izgledima preduzeća za opstanak, rast i razvoj. Predmetna analiza uključuje vremensku dimenziju i ima za cilj da finansijski položaj preduzeća kvantifikuje kao dobar, prihvatljiv ili loš. Utvrđivanje finansijskog položaja preduzeća je od izuzetne važnosti s obzirom da finansijski položaj primarno determiniše mogućnosti finansiranja preduzeća a time i njegov rast, razvoj i opstanak.

3.2.3. Analiza finansijske ravnoteže Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva Analiza finansijske ravnoteže je najvažnija karika u analizi finansijskog položaja preduzeća. Ona je direktno povezana sa načelom stabilnosti i zlatnim bilansnim pravilom u širem smislu, a kroz postojanje ili nepostojanje finansijske ravnoteže, cijeni se kvalitet finansijskog upravljanja, posebno u domenu usklađivanja rokova između raspoloživosti izvora finansiranja i rokova vezivanja ili imobilizacije sredstava društva. Preduzeće ima finansijsku ravnotežu, ako su njegova sredstva po obimu i rokovima vezivanja (neunovčivosti) jednaka obimu i vremenu raspoloživosti izvora finansiranja. S obzirom da se kod analize finansijske ravnoteže posmatra jednakost sredstava i izvora finansiranja, sasvim je jasno da je bilans stanja preduzeća osnovni dokument ove analize. Analiza finansijske ravnoteže za posmatrani period data je sledećom tabelom: Tabela br3.3.- Analiza finansijske ravnoteže preduzeća Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva za period 2002.-09. god

P O Z I C I J A 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002

1. Kratkoročna potraživanja 1,411,145 630,235 475,588 585,680 433,363 576,506 1,411,145 1,001,100

2. Kratkoročni plasmani 4,910,849 3,022,235 534,169 10,829 4,138 3,318,794 4,910,849 0

3. Gotovina i gotovinski ekvivalenti 1,284,459 1,277,655 5,360,456 5,047,194 1,964,483 1,207,915 1,284,459 53,558

4. PDV, AVR, Odložena poreska sredstva 183,046 102,062 5,408 138,619 543,581 202,241 260,423 1,507

I. Kratkoročno vezana sredstva (1 do 4) 7,789,499 5,032,187 6,375,621 5,782,322 2,945,565 5,305,456 7,866,876 1,056,165

5. Kratkoročne finansijske obaveze 972,067 972,067 972,067 1,793,733 1,793,733 3,833,333 0 0

6. Obaveze iz poslovanja 1,611,292 1,258,758 1,211,043 1,258,172 978,854 1,039,905 568,299 333,771

7. Ostale kratkoročne obaveze 521,293 452,937 312,994 202,550 116,484 105,525 13,830 10,475

18

II. Kratkoročni izvori finansiranja (5 do 7) 3,104,652 2,683,762 2,496,104 3,254,455 2,889,071 4,978,763 582,129 344,246

KRATKOROČNA FIN. RAVNOTEŽA (I/II) 2.509 1.875 2.554 1.777 1.020 1.066 13.514 3.068

REFERENTNA VRIJEDNOST - Kratkor. fin. ravnoteža (Veće od ...) 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000

8. Stalna imovina 14,820,667 17,479,170 15,874,281 16,671,410 17,390,739 18,490,538 14,820,667 4,380,074

9. Zalihe 143,952 176,818 181,713 175,557 108,362 87,097 143,952 10,106 III. DUGOROČNO VEZANA IMOVINA (8+9) 14,964,619 17,655,988 16,055,994 16,846,967 17,499,101 18,577,635 14,964,619 4,390,180

10. Kapital 18,667,571 17,412,413 15,836,954 13,527,969 10,052,117 10,664,259 912,255 (597,901)

11. Dugoročna rezervisanja 155,662 128,476 106,700 84,065 46,545 0 0 0

12. Dugoročne obaveze 826,233 2,478,700 4,131,167 5,762,800 7,456,933 8,240,069 6,321,344 5,700,000

13. Odložene poreske obaveze 38,914 62,000 65,622 78,870 0 0 0 0 IV. TRAJNI I DUGOROČNI KAPITAL (10 do 12) 19,688,380 20,081,589 20,140,443 19,453,704 17,555,595 18,904,328 7,233,599 5,102,099

DUGOROČNA FINANSIJSKA RAVNOTEŽA (III/IV) 0.760 0.879 0.797 0.866 0.997 0.983 2.069 0.860

REFERENTNA VRIJEDNOST - Dugor. fin. ravnoteža (Manje od ...) 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000

13. Trajni i dugoročni kapital 19,688,380 20,081,589 20,140,443 19,453,704 17,555,595 18,904,328 7,233,599 5,102,099

14. Stalna imovina 14,820,667 17,479,170 15,874,281 16,671,410 17,390,739 18,490,538 14,820,667 4,380,074

15. Neto obrtni kapital (13–14) 4,867,713 2,602,419 4,266,162 2,782,294 164,856 413,790 (7,587,068) 722,025

16. Zalihe 143,952 176,818 181,713 175,557 108,362 87,097 143,952 10,106 STOPA POKRIVENOSTI ZALIHA (15/16´ 100) 3381.48% 1471.81% 2347.75% 1584.84% 152.13% 475.09% -5270.55% 7144.52%

REFERENTNA VRIJEDNOST - Stopa pokrivenosti zaliha (Veće od ...) 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Na osnovu podataka iz prethodne tabele može se zaključiti da postoji kvalitet u oblasti dugoročnog (osim u 2003.godini) i kratkoročnog finansiranja, odnosno da su ispoštovana načela i pravila u oblasti finansiranja. Naime, izloženi podaci ukazuju da se likvidnost preduzeća u analiziranim godinama izuzetno dobra (osim u 2003.godini kada je narušena dugoročna aravnoteža), o čemu i svjedoče gore dobijeni pokazatelji. Takođe, podaci ukazuju da je ispoštovano pravilo finansiranja 1:1 (acid-test), odnosno likvidna sredstva i kratkoročno vezana sredstva su jednaka kratkoročnim izvorima finansiranja. Navedeno stanje u oblasti finansiranja može se i grafički prikazati.

Grafik br 3.1. - Prikaz kratkoročne finansijske ravnoteže

19

Iz grafika br 3.1. vidimo da se kratkoročna finansijska ravnoteža postoji u svim analiziranim godinama. Ako se uzme u razmatranje pokrivenost zaliha neto obrtnim fondom, jasno se vidi da kod kompanije Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva postoje kvalitetni izvori za pokriće zaliha, na šta ukazuje i veoma povoljna dugoročna ravnoteža preduzeća u posmatranom periodu (osim u 2003.godini), odnosno pozitivan neto obrtni fond(osim u 2003.godini). Dugoročna finansijska ravnoteža prikazana je grafiku br 3.2., a stopa pokrivenosti zalihama grafikonom br.3.4.:

Grafik br 3.2. - Prikaz dugoročne finansijske ravnoteže

Grafik br 3.3. - Stopa pokrivenosti zaliha

Platežnu sposobnost kompanije Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva u periodu 2002. - 2009. god. ilustruju sljedeći podaci:

20

a. Likvidnost Likvidnost preduzeća razmatra se kroz pokazatelje opšte likvidnosti, rigorozne likvidnosti i momentalne likvidnosti. Utvrđivanje navedenih pokazatelja prikazano je sledećim pregledom:

Tabela br.3.4. - Mjerenje likvidnosti za period 2002. - 2009. god.

POZICIJA 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002

Tekuća likvidnost: Obrtna imovina / Kratkoročne obaveze 2.59 1.99 2.71 1.88 1.06 1.08 1.51 3.10

REFERENTNA VRIJEDNOST - Tekuća likvidnost (Veće od ...) 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00

gotovina + kratkoročna potraživanja / kratkoročne obaveze 0.88 0.73 2.34 1.77 0.83 0.36 1.04 3.06

gotovina / kratkoročne obaveze 0.42 0.49 2.15 1.59 0.68 0.24 0.76 0.16

Potraživanja x 365 / Prihodi od prodaje 28.15 12.43 10.82 13.86 16.57 53.17 38.90 533.53

Analizom pokazatelja likvidnosti zaključujemo da kompanija održava tekuću likvidnost u 2009, 2007, 2003 i 2002.godini.Takođe se može konstatovati da nije zadovoljeno pravilo finansiranja „2:1“ i pravilo finansiranja „1.1“. Navedena pravila zahtijevaju da svaka jedinica kratkoročnih obaveza bude pokrivena sa najmanje 2 jedinice obrtnih sredstava, odnosno da svaka jedinica kratkoročnih obaveza bude pokrivena makar sa jednom jedinicom likvidnih sredstava drugog reda. Likvidnost preduzeća prikazana je i u grafikonu br.3.4..:

Grafikon br.3.4. - Opšta likvidnost preduzeća u periodu od 2002. – 2009.godine

U sklopu analize likvidnosti neophodno je ukazati i na koncept solventnosti preduzeća.

b. Solventnost Solventnost se može definisati kao likvidnost na dugi rok, odnosno kao sposobnost preduzeća da plati dugove, ne o roku dospeća, već nekada u budućnosti. Solventnost kompanije „Telekom” AD iz Podgorice, prikazana je u narednoj tabeli.

21

Tabela br.3.5. - Analiza solventnosti Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva

P O Z I C I J A 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002

1. Poslovna imovina 22,754,118 22,703,351 22,636,547 22,629,289 20,444,666 23,883,091 7,815,728 5,446,345 2. Dugovi 4,086,547 5,290,938 6,799,593 9,101,320 10,392,549 13,218,832 6,903,473 6,044,246

KOEFICIJENT SOLVENTNOSTI (1/2) 5.568 4.291 3.329 2.486 1.967 1.807 1.132 0.901

REFERENTNA VRIJEDNOST - Koeficijent

solventnosti (Veće od ...) 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000

Iz navedene tabele da se zaključiti da je kompanija u sve posmatrane godine bila solventna, odnosno da je bilansna vrijednost njene imovine bila veća od ukupnih obaveza. Dalje, ako bi se kompanija likvidirala i njena poslovna imovina prodala po knjigovodstvenoj vrijednosti, postojalo bi dovoljno sredstava za izmirenje svih obaveza prema povjeriocima. Drugim riječima, kompanija bi sačuvala sopstveni kapital. Navedeno je moguće grafički prikazati (grafik br.3.5.): Naime, navedeni grafički prikaz govori da solventnost kompanije raste iz godine u godinu, te da je koeficijent solventnosti najveću u 2009.godini.

Grafikon br.3.5. - Koeficijent solventnosti preduzeća u periodu od 2002. – 2009.godine

3.2.4. Analiza zaduženosti kompanije Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva za period od 2002. – 2009.godine Analiza zaduženosti podrazumijeva analizu finansijske strukture, odnosno analizu pasive bilansa stanja kroz takozvani vlasnički aspekt. U sklopu ove analize akcenat se stavlja na mjerenje pokazatelja zaduženosti i na utvrđivanje adekvatnosti strukture kapitala društva. Adekvatnost kapitala utvrđuje se mjerenjem odnosa između sopstvenog kapitala i dugoročnih dugova u smislu da se kroz optimizaciju ovog odnosa maksimizira rentabilnost, odnosno tržišna vrijednost preduzeća. Struktura kapitala kompanije Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva za period od 2002. – 2009.godine, prikazana je sljedećom tabelom:

Tabela br. 3.6. - Analiza zaduženosti Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva za period 2002. – 2009.godine

P O Z I C I J A

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002

Iznos % Iznos % Iznos % Iznos % Iznos % Iznos % Iznos % Iznos %

1. Kapital 18,667,571 82.04 17,412,413 76.70 15,836,954 69.96 13,527,969 59.78 10,052,117 49.17 10,664,259 44.65 912,255.00 11.67 -597,901.00 -10.98

2. Dugovi 4,086,547 17.96 5,290,938 23.30 6,799,593 30.04 9,101,320 40.22 10,392,549 50.83 13,218,832 55.35 6,903,473.00 88.33 6,044,246.00 110.98

PASIVA (1 + 2) 22,754,118 100.00 22,703,351 100.00 22,636,547 100.00 22,629,289 100.00 20,444,666 100.00 23,883,091 100.00 7,815,728.00 100.00 5,446,345.00 100.00

Prema tradicionalnom shvatanju, optimalna struktura kapitala postoji ako sopstveni kapital čini 50%, a pozajmljeni takođe 50% zbira pasive. Ova relacija 1:1 u odnosu sopstvenog i pozajmljenog kapitala, tj. pravilo ravnanja rizika, obezbjeđuje sigurnost naplate potraživanja, odnosno isplate obaveza. Jednom riječju, obezbjeđuje se likvidnost preduzeća. Takođe se smatra da ovakva struktura pasive obezbjeđuje i visok stepen nezavisnosti dužnika u vođenju poslovne politike. Naravno, u realnom životu uvijek ima odstupanja, tako da se ovo pravilo uzima više kao uslovno.

23

Prema jednom drugom stanovištu, normalnim se smatra zaduženost koja nije veća od 33% ukupnih izvora, odnosno smatra se racionalnim da preduzeće duguje samo 1/3 raspoloživih sredstava. Takođe treba posmatrati i organski sastav preduzeća, odnosno odnos između osnovnih i obrtnih sredstava. Kada su ulaganja u osnovna sredstva visoka, to zahtijeva pomjeranje strukture kapitala u korist sopstvenog kapitala i obratno.

Grafikon br.3.6. - Analiza zaduženosti preduzeća u periodu od 2002. – 2009.godine

Na osnovu navedenog i prikazane tabele br.3.6., kao i grafika br.3.6. može se zaključiti da kompanija ima zadovoljavajuću strukturu kapitala u 2009, 2008., 2007 i 2006. koja bi maksimizirala njenu tržišnu vrijednost, kao i da zaduženost kompanije pada iz godine u godinu. Međutim, od 2002 do 2005.kompanija nema zadovoljavajuću strukturu kapitala, odnosno u strukturi ukupnog kapitala dominira učešće pozajmljenog.

24

3.2.5. Analiza imovinskog položaja „Hotel MAESTRAL“ Bečići u periodu 2005.- 2009. godine Analiza imovinskog položaja predstavlja analizu aktive bilansa stanja. Cilj ove analize je utvrđivanje strukture sredstava, njihove adekvatnosti postavljenim ciljevima i zadacima, te stepena iskorišćenosti kapaciteta, efiksanosti njihovog korišćenja i brzine njihovog obrta. Efikasnost imovine, izražena kroz odnos ukupnog prihoda i prosječne poslovne imovine preduzeća i prikazana je sljedećom tabelom:

Tabela br.3.7. - Utvrđivanje efikasnosti korišćenja imovine kompanije Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva za period 2002. – 2009.godine

P O Z I C I J A 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003

1. Ukupan prihod 18,929,672 19,234,405 16,549,868 15,909,497 9,976,570 4,104,979 1,605,869.00 2. Prosečna poslovna imovina 22,728,735 22,669,949 22,632,918 21,536,978 22,163,879 15,849,410 6,631,036.50 3. EFIKASNOST IMOVINE (1/2) 0.833 0.848 0.731 0.739 0.450 0.259 0.242 REFERENTNA VRIJEDNOST - Efikasnost imovine (Veće od ...) 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

Na bazi utvđenog pokazatelja možemo zaključiti da je efikasanost korišćenja poslovne imovine nije bila na prilično visokom nivou, premda je u sve analizirane godine iznad referentne vrijednosti. Naime, na svaku jedinicu angažovanih poslovnih sredstava ostvaruje se oko 0,848 € ukupnih prihoda (u 2008.godini). Međutim, u 2009. godini efikasnost korišćenja imovine je neznatno smanjena na 0.833 što je za 0,015€ manje u odnosu na 2008.godinu.

Grafikon br.3.7. - Efikasnost korišćenja imovine preduzeća u periodu od 2003. – 2009.godine

25

Analizom organskog sastava preduzeća u periodu 2002. - 2009. god., iz tabele br. 3.7. dolazimo do zaključka da je struktura sredstava pomjerena u korist osnovne imovine, s tim što je u posljenjim godinama primjetno smanjeno učešće. Naime, u 2005.godini stalna imovina zauzima procentualno učešće od 85,06%%, dok je u 2009.godini smanjeno na 65,13%.

Tabela br.3.8. - Analiza imovinskog položaja kompanije Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva za period 2002. – 2009.godine

P O Z I C I J A 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 Iznos Iznos Iznos Iznos Iznos Iznos Iznos Iznos

A K T I V A A. STALNA IMOVINA (002 + 003 +004 + 007) 14,820,667 65.13% 17,479,170 76.99% 15,874,281 70.13% 16,671,410 73.67% 17,390,739 85.06% 18,490,538 77.42% 6,934,029 88.72% 4,380,074 80.42%

I. Odložena poreska sredstva 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 102,698 0.45% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%

II. NEMATERIJALNA ULAGANJA 80,939 0.36% 114,581 0.50% 84,541 0.37% 103,951 0.46% 100,589 0.49% 22,578 0.09% 5,706,182 73.01% 2,994,320 54.98%

III. NEKRETNINE, POSTROJENJA, OPREMA

14,739,728 64.78% 14,827,310 65.31% 15,771,884 69.67% 16,463,917 72.75% 17,290,150 84.57% 18,467,960 77.33% 1,227,847 15.71% 1,385,754 25.44%

IV. DUGOROČNI FINANSIJSKI PLASMANI

0 0.00% 2,537,279 11.18% 17,856 0.08% 844 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%

B. OBRTNA IMOVINA 7,933,451 34.87% 5,224,181 23.01% 6,762,266 29.87% 5,957,879 26.33% 3,053,927 14.94% 5,392,553 22.58% 881,699 11.28% 1,066,271 19.58%

I. ZALIHE 143,952 0.63% 176,818 0.78% 181,713 0.80% 175,557 0.78% 108,362 0.53% 87,097 0.36% 13,096 0.17% 10,106 0.19%

II. KRATKOROČNA POTRAŽIVANJA, PLASMANI I GOTOVINA

7,630,308 33.53% 4,945,301 21.78% 6,375,621 28.17% 5,654,962 24.99% 2,410,298 11.79% 5,147,593 21.55% 611,354 7.82% 1,054,658 19.36%

1. Potraživanja od kupaca i zaposlenih 1,411,145 6.20% 630,235 2.78% 475,588 2.10% 585,680 2.59% 433,363 2.12% 576,506 2.41% 166,746 2.13% 1,001,100 18.38%

3. Kratkoročni finansijski plasmani 4,910,849 21.58% 3,022,235 13.31% 534,169 2.36% 10,829 0.05% 4,138 0.02% 3,318,794 13.90% 0 0.00% 0 0.00%

4. Gotovina i gotovinski ekvivalenti 1,284,459 5.64% 1,277,655 5.63% 5,360,456 23.68% 5,047,194 22.30% 1,964,483 9.61% 1,207,915 5.06% 441,434 5.65% 53,558 0.98%

5. Unaprijed placeni troskovi 23,855 0.10% 15,176 0.07% 5,408 0.02% 11,259 0.05% 8,314 0.04% 44,378 0.19% 3,174 0.04% 0 0.00%

III. Akontacioni PDV 159,191 0.70% 102,062 0.45% 204,932 0.91% 127,360 0.56% 535,267 2.62% 157,863 0.66% 257,249 3.29% 1,507 0.03%

C. POSLOVNA IMOVINA 22,754,118 100.00% 22,703,351 100.00% 22,636,547 100.00% 22,629,289 100.00% 20,444,666 100.00% 23,883,091 100.00% 7,815,728 100.00% 5,446,345 100.00%

D. GUBITAK IZNAD VISINE KAPITALA 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%

E. UKUPNA AKTIVA 22,754,118 100.00% 22,703,351 100.00% 22,636,547 100.00% 22,629,289 100.00% 20,444,666 100.00% 23,883,091 100.00% 7,815,728 100.00% 5,446,345 100.00%

26

Đ. VANBILANSNA AKTIVA 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%

P A S I V A A. KAPITAL (102+103+104+105+106-107-108)

18,667,571 82.04% 17,412,413 76.70% 15,836,954 69.96% 13,527,969 59.78% 10,052,117 49.17% 10,664,259 44.65% 912,255 11.67% (597,901) -10.98%

I. OSNOVNI I OSTALI KAPITAL 7,940,400 34.90% 7,940,400 34.97% 7,940,400 35.08% 7,940,400 35.09% 7,940,400 38.84% 7,940,400 33.25% 2,999,638 38.38% 151,640 2.78%

II. EMISIONA PREMIJA 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% #REF! #REF! 0 0.00% 0 0.00%

III. REZERVE 5,725,668 25.16% 5,528,491 24.35% 5,725,668 25.29% 5,403,857 23.88% 5,403,857 26.43% 5,403,857 22.63% 0 0.00% 0 0.00%

IV. REVALORIZACIONE REZERVE

0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%

V. NERASPOREĐENA DOBIT/GUBITAK 5,001,503 21.98% 3,943,522 17.37% 5,001,503 22.09% 183,712 0.81% (3,292,140) -16.10% (2,679,998) -11.22% (2,087,383) -26.71% (749,541) -13.76%

B. DUGOROČNA REZERVISANJA I OBAVEZE (110+111+114+119)

4,086,547 17.96% 5,290,938 23.30% 6,799,593 30.04% 9,101,320 40.22% 10,392,549 50.83% 13,218,832 55.35% 6,903,473 88.33% 6,044,246 110.98%

I. DUGOROČNA REZERVISANJA 155,662 0.68% 128,476 0.57% 106,700 0.47% 84,065 0.37% 46,545 0.23% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%

II. DUGOROČNE OBAVEZE (112+113) 826,233 3.63% 2,478,700 10.92% 4,131,167 18.25% 5,762,800 25.47% 7,456,933 36.47% 8,240,069 34.50% 6,321,344 80.88% 5,700,000 104.66%

III. KRATKOROČNE OBAVEZE (115+116+117+118)

3,065,738 13.47% 2,621,762 11.55% 2,496,104 11.03% 3,175,585 14.03% 2,889,071 14.13% 4,978,763 20.85% 582,129 7.45% 344,246 6.32%

1. Kratkoročne finansijske obaveze i tekući dio dugoročnih kredita

972,067 4.27% 972,067 4.28% 972,067 4.29% 1,793,733 7.93% 1,793,733 8.77% 3,833,333 16.05% 0 0.00% 0 0.00%

2. Obaveze iz poslovanja 1,611,292 7.08% 1,258,758 5.54% 1,211,043 5.35% 1,258,172 5.56% 978,854 4.79% 1,039,905 4.35% 568,299 7.27% 333,771 6.13%

3. Obaveze za poreze 194,197 0.85% 369,978 1.63% 293,823 1.30% 100,387 0.44% 73,976 0.36% 33,243 0.14% 13,830 0.18% 10,475 0.19%

4. Ostale kratkoročne obaveze i pasivna vremenska razgraničenja

288,182 1.27% 20,959 0.09% 19,171 0.08% 23,293 0.10% 42,508 0.21% 72,282 0.30% 0 0.00% 0 0.00%

IV. ODLOŽENE PORESKE OBAVEZE 38,914 0.17% 62,000 0.27% 65,622 0.29% 78,870 0.35% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%

V. UKUPNA PASIVA (101+109) 22,754,118 100.00% 22,703,351 100.00% 22,636,547 100.00% 22,629,289 100.00% 20,444,666 100.00% 23,883,091 100.00% 7,815,728 100.00% 5,446,345 100.00%

27

Efikasnost korišćenja ukupnih poslovnih sredstava, kao i pojedinačnih oblika imovine prati se preko izračunavanja koeficijenata obrta, ili pokazatelja aktivnosti. Koeficijenti obrta utvrđuju se kao odnos efekata ostvarenih korišćenjem sredstva i prosječne mase korišćenih sredstava. Koeficijenti obrta i dani vezivanja obrtne imovine, zaliha i potraživanja prikazani su u sledećoj tabeli:

Tabela br.3.9. - Utvrđivanje pokazatelja aktivnosti kompanije Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva za period 2002. – 2009.godine

P O Z I C I J A 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003

1. Prihodi od prodaje 18,300,355 18,512,608 16,042,333 15,423,092 9,545,660 3,957,541 1,564,643 2. Prosečna obrtna imovina 6,578,816 5,993,224 6,360,073 4,505,903 4,223,240 3,137,126 973,985 3. Prosečne zalihe 160,385 179,266 178,635 141,960 97,730 50,097 11,601 4. Prosečna potraživanja 1,020,690 552,912 530,634 509,522 504,935 371,626 583,923 5a. Koeficijent obrta obrtne imovine (1/2) 2.782 3.089 2.522 3.423 2.260 1.262 1.606 5b. Dani vezivanja obrtne imovine 131 118 145 107 161 289 227 6a. Koeficijent obrta zaliha (1/3) 114.103 103.269 89.805 108.644 97.674 78.998 134.871 6b. Dani vezivanja zaliha 3 4 4 3 4 5 3 7a. Koeficijent obrta potraživanja 17.929 33.482 30.232 30.270 18.905 10.649 2.680 7b. Dani vezivanja potraživanja 20 11 12 12 19 34 136

Podaci iz tabele br. 3.9. pokazuju:

• Da je koeficijent obrta potraživanja od kupaca u 2009. godini iznosio 17,929 što znači da se prosječan saldo potraživanja od kupaca, iskazan zaključnim bilansom za 2009. godinu, prosječno godišnje naplaćivao 17,929 puta, što približno odgovara koeficijentu obrta potraživanja u 2005.godini koji je iznosi 18,905%.

• Prosječan period naplate potraživanja od kupaca je u 2009. godini iznosio 20 dan1, a u 2002.godini 136 dana. To dalje znači, da se

prosječan saldo potraživanja od kupaca, iskazan završnim bilansom u 2009.godini, naplaćivao svakih 20 dana, odnosno 116 dana kraće u odnosu na 2002.godinu.

28

• Koeficijent obrta zaliha u 2009.godini iznosio je 114,103 što znači da su se u toku poslovne godine zalihe prosječno 114,103 puta transformisale iz materijalnog oblika u novac. Broj dana vezivanja zaliha u 2009. godini iznosio je 3, što dalje znači da se prosječno, saldo zaliha za 3 dana trasformiše iz robnog u novčani oblik.

3.2.6. Analiza prinosnog položaja preduzeća Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva za period 2002. – 2009.godine Analiza prinosnog položaja izvodi se na osnovu bilansa uspjeha i mjeri prinosnu moć preduzeća. Prinosni položaj preduzeća reflektuje se kroz analizu strukture prihoda i rashoda, te kroz analizu donje tačke rentabilnosti, kao i kvantifikaciju poslovnog, finansijskog i ukupnog rizika poslovanja. Struktura poslovnih prihoda i rashoda, kao i njihov međusobni odnos dat je tabelom 3.10.

Tabela br. 3.10. - Mjerenje prinosnog položaja kompanije Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva za period 2002. – 2009.godine

P O Z I C I J A 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002

Iznos % Iznos % Iznos % Iznos % Iznos % Iznos % Iznos % Iznos %

1. Poslovni prihodi 18,625,414 98.39 19,018,409 98.88 16,549,791 100 15,909,497 100 9,976,570 100 4,104,979 100 1,605,869.00 100 702,879.00 100

2. Finansijski prihodi 304,258 1.61 215,996 1.12 77 0 0 0 0 0 0 0 0.00 0 0.00 0

I PRIHODI REDOVNIH AKTIVNOSTI (1+2)

18,929,672 100.00 19,234,405 100.00 16,549,868 100 15,909,497 100 9,976,570 100 4,104,979 100 1,605,869.00 100 702,879.00 100

3. Ostali prihodi 0 0.00 0 0.00 0 0.00 0 0 0 0 0 0 0.00 0 0.00 0

II UKUPNI PRIHODI (I+3+4)

18,929,672 100.00 19,234,405 100.00 16,549,868 100 15,909,497 100 9,976,570 100 4,104,979 100 1,605,869.00 100 702,879.00 100

5. Poslovni rashodi (15,803,364) -83.48 (15,203,002) -79.04 (13,944,745) -84.26 (12,344,530) -77.59 (9,932,111) -99.55 (6,689,884) -162.97 -2,745,790.00 -170.98 -1,348,019.00 -191.79

29

6. Finansijski rashodi 0 0.00 0 0 0 0 (112,943) -0.71 (131,132) -1.31 (95,093) -2.32 -197,921.00 -12.32 -104,976.00 -14.94

III RASHODI REDOVNIH AKTIVNOSTI (5+6)

(15,803,364) -83.48 (15,203,002) -79.04 (13,944,745) -84.26 (12,457,473) -78.30 (10,063,243) -100.87 (6,784,977) -165.29 -2,943,711.00 -183.31 -1,452,995.00 -206.72

7. Ostali rashodi 0 0.00 0 0 0 0 0 0 0 0.00 0 0 0 0 0 0

IV UKUPNI RASHODI (III+7+8)

(15,803,364) -83.48 (15,203,002) -79.04 (13,944,745) -84.26 (12,457,473) -78.30 (10,063,243) -100.87 (6,784,977) -165.29 -2,943,711.00 -183.31 -1,452,995.00 -206.72

Analiza rentabilnosti poslovanja kompanije Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva data je tabelom 3.11., dok je prag rentabilnosti, kao i poslovni, finansijski i ukupni rizik poslovanja prikazan tabelom 3.12.

Tabela br 3.11. - Analiza rentabilnosti poslovanja Hotel MAESTRAL, Pržno-Budva za period 2003. – 2009.godine

P O Z I C I J A 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003

1. Neto dobitak / (gubitak) 2,755,158 3,575,459 2,308,985 3,475,852 (86,673) (2,679,998) (1,337,842) 2. Neto finansijski rashodi (112,943) (131,132) (95,093) (197,921) 3. NETO PRINOS NA UKUPAN KAPITAL (1+2) 2,755,158 3,575,459 2,308,985 3,362,909 (217,805) (2,775,091) (1,535,763)

4. Prosečan sopstveni kapital 7,940,400 7,940,400 7,940,400 7,940,400 7,940,400 5,470,019 1,575,639 5. Prosečan ukupan kapital 18,039,992 16,624,684 14,682,462 11,790,043 10,358,188 5,788,257 157,177 6. Prosečan investirani kapital 19,834,528 20,047,205 19,724,828 18,465,215 18,229,962 13,068,964 6,167,849

7. Rentabilnost sopstvenog kapitala (1/4)�100 34.70% 45.03% 29.08% 43.77% -1.09% -48.99% -84.91%

REFERENTNA VRIJEDNOST - Rentabilnost sopstvenog kapitala (Veće od ...)

0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

30

8. Rentabilnost ukupnog kapitala (1/5)�100 15.27% 21.51% 15.73% 29.48% -0.84% -46.30% -851.17%

REFERENTNA VRIJEDNOST - Rentabilnost ukupnog kapitala (Veće od ...)

0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

9. Rentabilnost investiranog kapitala (3/6)x100 13.89% 17.84% 11.71% 18.21% -1.19% -21.23% -24.90%

REFERENTNA VRIJEDNOST - Rentabilnost investiranog kapitala (Veće od ...)

0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

Analizom podataka može se zaključiti da je preduzeće bilo rentabilno od 2006 do 2009.godine. Rentabilnost sopstvenog kapitala bila je najveća u 2008.godini (45,03%), da bi u 2009.godini imala tendenciju pada za oko 11%. Sličnu tendenciju kretanja imala je i rentabilnost investiranog kapitala (najveća u 2006.godini-18,21%), odnosno rentabilnost ukupnog kapitala (nejveća u 2006.godini-29,48%) . Naprijed navedeno je moguće grafički prikazati (grafik 3.8., grafik 3.9.)

Grafik br 3.8. - Rentabilnost ukupnog kapitala preduzeća u periodu od 2003-2009.godine

31

Grafik br. 3.9. - Rentabilnost ukupnog kapitala preduzeća u periodu od 2003-2009.godine

Tabela br. 3.12. - Analiza praga rentabilnosti poslovanja za period 2002. – 2009.godine

P O Z I C I J A 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002

1. Poslovni prihodi 18,625,414 19,018,409 16,549,791 15,909,497 9,976,570 4,104,979 1,605,869 702,879 2. Varijabilni rashodi 1,836,630 2,081,275 2,044,373 1,784,042 1,318,555 1,143,129 483,754 480,840 3. Marža pokrića (1 - 2) 16,788,784 16,937,134 14,505,418 14,125,455 8,658,015 2,961,850 1,122,115 222,039 4. Fiksni i pretežno fiksni rashodi 13,966,734 13,121,727 11,900,372 10,560,488 8,613,556 5,546,755 2,262,036 867,179

5. Neto finansijski rashodi 112,943 131,132 95,093 197,921 6. Poslovni rezultat (3 - 4) 2,822,050 3,815,407 2,605,046 3,564,967 44,459 -2,584,905 -1,139,921 -645,140 7. Bruto finansijski rezultat (6 - 5) 2,822,050 3,815,407 2,605,046 3,677,910 175,591 -2,489,812 -942,000 -645,140

32

8. FAKTORI RIZIKA : 8.1. Poslovnog (3/6) 5.949 4.439 5.568 3.962 194.742 -1.146 -0.984 -0.344 8.2. Finansijskog (6/7) 1.000 1.000 1.000 0.969 0.253 1.038 1.210 1.000 8.3. Ukupnog (8.1. * 8.2.) 5.949 4.439 5.568 3.841 49.308 -1.190 -1.191 -0.344

9. Koeficijent marže pokrića (3/1) 90.14% 89.06% 87.65% 88.79% 86.78% 72.15% 69.88% 31.59%

10. Potreban poslovni prihod za ostvarenje neutralnog poslovnog dobitka (4/9)

15,494,642 14,734,156 13,577,594 11,894,275 9,925,340 7,687,531 3,237,220 2,745,112

11. Stopa elastičnosti ostvarenja neutralnog poslovnog dobitka ((1–10)/1)´100

16.81% 22.53% 17.96% 25.24% 0.51% -87.27% -101.59% -290.55%

12. Potreban prihod za ostvarenje neutralnog dobitka redovne aktivnosti (4+5)/9

15,494,642 14,734,156 13,577,594 12,021,483 10,076,443 7,819,325 3,520,467 2,745,112

13. Stopa elastičnosti ostvarenja neutralnog dobitka redovne aktivnosti ((1–12)/1)´100

16.81% 22.53% 17.96% 24.44% -1.00% -90.48% -119.23% -290.55%

Faktor poslovnog rizika preduzeća6 je 5,949, što znači da za svaku jediničnu promjenu marže pokrića (povećanje ili smanjenje za 1€), poslovni rezultat će se promijeniti za 5,949€ (povećati, odnosno smanjiti). Faktor finansijskog rizika iznosi 1 što ukazuje na činjenicu da za svaku jediničnu promjenu poslovnog rezultata (povećanje ili smanjenje za 1€), bruto finansijski rezultat će se promijeniti za 1 € (povećati, odnosno smanjiti). Polazeći od navedenog, ukupni rizik kompanije iznosi 5,949 što znači da za svaku jediničnu promjenu marže pokrića (povećanje ili smanjenje za 1€), bruto finansijski rezultat će se promijeniti za 5,949€ (povećati, odnosno smanjiti). Koeficijent marže pokrića je 90,14%, odnosno na svaku jedinicu poslovnih prihoda, ostvareno je 0,9014 jedinica marže pokrića, odnosno u ukupnim poslovnim prihodima marža pokrića učestvuje sa 90,14%. Potreban poslovni prihod za ostvarenje neutralnog poslovnog dobitka je 15,494,642€, štno znači da preduzeće mora ostvariti realizaciju u iznosu najmanje od 15,494,642€, kako ne bi ušlo u zonu gubitka (kako poslovni rezultat ne bi bio negativan). Sa poslovnim prihodima koji su manji od ovog iznosa, preduzeće će ostvariti negativan poslovni rezultat, a sa većim iznosom od datog prihoda pozitivan poslovni rezultat. Takođe, stopa elastičnosti ostvarenja neutralnog poslovnog dobitka iznosi 16,81%, odnosno poslovni prihodi se mogu smanjiti za 16,81%, a da preduzeće ne uđe u zonu gubitka. Za smanjenje veće od 16,81% preduzeće će ostvariti negativan poslovni rezultat.

3.3. Analiza ugovorenih obaveza po osnovu socijalnog programa

Na osnovu dostavljenih informacija od strane poslovodstva, vezano za ispunajavanje ugovorenih obaveza prema radnicima i na osnovu ličnog uvida, dajemo sledeći Izvještaj:

• Shodno obavezi iz Socijalnog programa, Kupoprodajnog ugovora, Kupac je preuzeo sve zaposlene u Hotelu, a od 2002. godine do 2009. godine, zabilježen je rast stalno zaposlenih radnika, a procenat rasta u pomenutom periodu iznosi 338%. Na grafiku br.3.10. dat je grafički prikaz kretanja broja stalno zaposlenih radnika po godinama, za period 2002. – 2009. godina.

Grafik br. 3.10. – Kretanje broja stalno zaposlenih radnika u periodu 2002. – 2009.godine

6 Za analizu svih pokazatelja smo se poslužili dobijenim pokazateljima u 2009.godini.

34

Grafik br. 3.11. – Kretanje broja novozaposlenih radnika u periodu 2004. – 2009.godine

• Kupac se ugovorom obavezao da će isplaćivati zaradu zaposlenima koja neće biti manja od prosječne zarade u grani. Iz grafika br 3.12. se vidi da je Kupac ovu odredbu ispoštovao u potpunosti, kada je u pitanju analizirani period. U analiziranom periodu ostvaren je porosječan rast zarada od 34,82%.

Grafik br. 3.12. – Odnos prosječne zarade u Hotelu i prosječne zarade u hotelijerstvu za period 2003–09.g

• Hotel je u analiziranom periodu po osnovu tehno-ekonosmkog viška napustilo samo 2 zaposlenih, kojima je isplaćena prosječna otpremnina od 15.000,00€

• Kupac je ispunio obavezu vezanu za zaposlene i njihovu obuku (čl. 31), kako bi hotel i njegovo osoblje bili dovedeni do nivoa od 4* (zvijezdice), kao potvrda služi sadašnja kategorizacija, kao i značajan broj obuka koje su sprovedene za potrebe osoblja i njihovog osposobljavanja za poslove na kojima su angažovani. Evidentan je napor koji je Kupac uložio u edukaciju kadrova svih nivoa u Hotelu, koji danas predstavlja jedan

35

od savremenijih kapaciteta u ukupnoj turističkoj ponudi Crne Gore. Danas Hotel posjeduje Rješenje o posjedovanju 4 plus * .7

7 Rješenje dato u Prilogu

36

4. ZAKLJUČAK Na osnovu analize raspoložive dokumentacije i fizičkog uvida u stvarno stanje, donosimo sledeće zaključke:

1. Analizom Ugovora o kupoprodaji hotela „MAESTRAL“ nameće se zaključak da su u pogledu načina zaključenja Ugovora, određenja bitnih elemenata ugovora i preuzetih prava i obaveza poštovani standardi koji važe u uporednom pravu prilikom zaključenja sličnih ugovora.

2. Ugovorom o kupoprodaji hotela „MAESTRAL“ obezbijeđen je dovoljan pravni stepen zaštite prodavca koji je štitio njegove ekonomske interese u slučajevima da Kupac ne ispuni ugovorom preuzete obaveze.

3. Da bi se moglo govoriti da li je Kupac ispunio ugovorne obaveze u skladu sa Kupoprodajnim ugovorom bilo je potrebno staviti mu na raspolaganje sledeću dokumentaciju:

a) Investicioni program;

b) Rješenje o imenovanju nadzornog ograna;

c) Rješenje o dodjeli koncesije za priređivanje igara na sreću HIT-u ili preduzeću koje je u vlasništvu HIT-a;

d) Izvještaj o realizaciji investicionih ulaganja u skladu sa Investicionim planom;

e) Izvještaj o visini uloženih sredsrtava.

4. U nedostatku ove dokumentacije stav o izvršenju ugovornih obaveza koji se odnosi na potrebna investiciona ulaganja se može donijeti jedino na osnovu INFORMACIJA O REALIZACIJI UGOVORA O INVESTIRANJU PO OSNOVU PRODAJE HOTELA NA CRNOGORSKOM PRIMORJU u dijelu koji se odnosu na hotel Maestral u Pržnu (izvod iz izvještaja Ministarstva turizma od februara 2004 god, u materijalu nema podatka ko je u ime Ministarstva obrađivao ovaj materijal). Na osnovu ove informacije može se izvesti zaključak da je sa aspekta uloženih sredstava ispoštovana kaluzula o visini ulaganja u rekonstrukciju hotela.

5. Član 3, predviđa da investicija trebala biti završena u periodu od 90 dana, od dana dodjele koncesije za priređivanje igrara na sreću (u ovom periodu se ne računa period od 15 juna do 15 septembra). Kako ovaj član predviđa i raskidnu klauzulu u slučaju nepoštovanja rokova, bez validne dokumentacije koja se odnosi na dinamiku i iznos uloženih sredstava to obrađivač materijala ne može donijeti zaključak da li su ispoštovane ugovorne obaveze.

6. Kao što je i u materijalu navedeno Ministarstvo Turizma je donijelo Rješenje o dodjeli kategorizacije „Hotel sa četiri zvezdice“, Hotelu Maestral, a kako nije u saznanju da su nadležne institucije podnijele zahtjev za raskid Ugovora to obrađivač jedino može predpostaviti da je Ministarstvo Turizma na bazi relevantnih informacija donijelo ovo Rješenje i tim činom potvrdilo da su ugovorne obaveze ispoštovane.

37

7. Kupac je ispoštovao sve obaveze iz Socijalnog programa koje se tiču zadržavanja broja radnika. U analiziranom periodu broj radnika se povećao sa 67 na 294 zaposlenih (338%). Ovim je ispoštovana i obaveza iz Ugovora, kojom se Kupac obavezao da zaposli još 120 novih radnika.

8. Prosječna zarada u Hotelu je bila iznad prosječne zarade u grani za sve vrijeme analiziranog perioda, čime konstatujemo da je Kupac ispoštovao ovu odredbu Socijalnog programa, Kupoprodajnog ugovora. Svake godine, u toku analiziranog perioda zabilježen je rast zarada od 34,82% .

9. Kada je u pitanju obuka zaposlenih i dovođenje Hotela u rang hotela sa 4 plus *, konstatujemo da je Kupac ovu obavezu u potpunosti ispunio, u skladu sa preuzetim obavezama.

10. Finansijska analiza poslovanja HIT Montenegro” Hoteli, casina, turizam d.o.o., Pržno-Budva u periodu 2002 -2008. god. urađena je na bazi zvaničnih finansijskih izvještaja za 2003, 2004, 2005, 2006, 2007.,2008. i 2009. godinu. Bilansi stanja i bilansi uspjeha HIT Montenegro” Hoteli, casina, turizam d.o.o., Pržno-Budva koji su poslužili kao osnova za analizu poslovanja preduzeća u periodu 2002.-2009. godina, pokazuju sljedeće:

o Postoji kvalitet u oblasti dugoročnog (osim u 2003.godini) i kratkoročnog finansiranja, odnosno ispoštovana načela i pravila u oblasti finansiranja;

o Kompanija ne održava tekuću likvidnost u svim godinama obuhvaćenim analizom (u 2009, 2008, 2006, 2005, 2004);

o Kompanija je u svim godinama (od 2002-2009.godine) bila solventna, odnosno bilansna vrijednost njene imovine bila je veća od ukupnih obaveza;

o Da kompanija ima zadovoljavajuću strukturu kapitala u 2009, 2008., 2007 i 2006. koja bi maksimizirala njenu tržišnu vrijednost, kao i da zaduženost kompanije pada iz godine u godinu. Međutim, od 2002 do 2005.kompanija nema zadovoljavajuću strukturu kapitala, odnosno u strukturi ukupnog kapitala dominira učešće pozajmljenog;

o Da efikasanost korišćenja poslovne imovine nije bila na prilično visokom nivou, premda je u sve analizirane godine iznad referentne vrijednosti. Naime, na svaku jedinicu angažovanih poslovnih sredstava ostvaruje se oko 0,848 € ukupnih prihoda (u 2008.godini). Međutim, u 2009. godini efikasnost korišćenja imovine je neznatno smanjena na 0.833 što je za 0,015€ manje u odnosu na 2008.godinu;

o Pokazatelji aktivnosti (koeficijent obrta obrtne imovine, dani vezivanja obrtne imovine, i sl.) su na zavidnom nivou;

o Kompanija od 2002 do 2005 ne posluje rentabilno (ostvaruje gubitak), dok od 2006- 2009.godine bilježi profitabilno poslovanje;

38

P R I L O Z I

Prilog br 1- Ugovor o regulisanju međusobnih obaveza

Prilog br 2- Rješenje o kategorizaciji

Prilog br 3 – Zahtjev upućen Hotelu Maestral


Prilog br 5 – Odgovor Hotela Maestral


Prilog br 7 - Br zaposlenih i visine zarada u periodu od 2002. do 2009. godine

Prilog br 8 – Osnov prestanka radnog odnosa periodu od 2002. do 2009. godine

39

Prilog br 1- Ugovor o regulisanju međusobnih obaveza

40

41

42

43

44

45

46

Prilog br 2- Rješenje o kategorizaciji

47


48


49

Prilog br 5 – Odgovor Hotela Maestral

50


Prilog br 7 – Br zaposlenih i visine zarada u periodu od 2002. do 2009. godine

Godina BROJ RADNIKA

BROJ SEZONSKIH

RADNIKA

BROJ NOVOZAPOSLENIH

RADNIKA

BROJ RADNIKA KOJI SU

NAPUSTILI PREDUZEĆE

PROSJEČNA ZARADA u

Hotelu MAESTRAL

PROSJEČNA ZARADA u

Hotelijerstvu

2002. 67 35 12 2003. 55 52 0 333,18 € 174,00 € 2004. 130 55 65 337,02 € 195,40 € 2005. 198 40 68 289,89 € 139,55 € 2006. 228 58 38 346,95 € 164,75 € 2007. 268 64 64 43 403,99 € 264,00 € 2008. 283 56 56 35 432,68 € 307,00 € 2009. 294 61 61 60 449,20 € 330,00 €

UKUPNO 1523 421 352 150

Prilog br 8 – Osnov prestanka radnog odnosa periodu od 2002. do 2009. godine

TEHNOLOŠ

OKO-EKONOMSK

I VIŠKOVI

SVOJEVOLJNI

RASKID RADNOG ODNOSA

PENZIJA SMRT DRUGI RAZLOZI

PROSJEČAN IZNOS

OTPREMNINE PO

ZAPOSLENOM

2001.

2002. 0

2003.

2004.

2005. 2 15.000,00 €

2006. 2

2007. - 1 - -

2008. - 1 - -

2009. - - - -

Documents

IZVJEŠTAJ O REALIZACIJI OBAVEZA IZ UGOVORA O …