JMs affärsutvecklingsrapport 2013

AffärsutvecklingsrApport2013

2

JM GÅR PÅ DJUPETSom ledande samhällsbyggare är kundinsikter och omvärldsanalys avgörande för JM.

För att belysa detta har JM de senaste åren producerat en affärsutvecklingsrapport. 2012 års rapport fokuserade på tre starka omvärldstrender som tillsammans med urbaniseringen påverkar framtidens samhällsbyggande: möjligheten att leva i en global värld utan att ge avkall på den lokala känslan, ett ökat intresse för hälsa och natur samt höga krav på äkta material och gediget hantverk.

Årets rapport visar hur det fortgående arbetet med dessa trender har påverkat planering, projektering och produktion och hur trend- och omvärldsanalys, kvalitativa undersökningar och kundinsikter ligger till grund för JMs vision för staden. JM undersöker i dag hållbara sätt för städer att växa. Inte bara hur urbaniseringen, förtätningen av staden, påverkar den moderna människan – utan hur innovativa lösningar för boende, infrastruktur och grönområden också kan påverka urbaniseringen.

Innehåll

3 VD har orDet Johan Skoglund pratar hållbarhet

4 framtiDsstaDen En omvärldsspaning i urbaniseringens spår

7 trenD 1: globalt, lokalt, Digitalt Digitala satsningar & nya Brommaplan

9 trenD 2: VäxanDe grön staD Takodlingar & hälsosam stadsplanering

10 sVinDlanDe höjDer JMs Kista Torn är ett projekt utöver det vanliga

11 trenD 3: äkta Vara Gedigna material & tekniska hjälpmedel

12 här är jms kunDer Kundinsikter – en viktig del av byggprocessen

14 jms affärsutVecklingsår Modellen för JMs utvecklingsarbete

3

AFFärSutvecklIngSrApport2013

JM är en samhällsbyggare med ett stort ansvar. Det vi byg-ger måste vara hållbart, och det hållbara måste genomsyra alla våra projekt. För att lyckas med det måste JM förstå vad som påverkar samhället, vår framtida hållbarhet och våra kunders syn på ett hållbart liv och en hållbar bostad. JM måste vara goda lyssnare – och då är en systematisk omvärldsanalys, som denna rapport, ett viktigt verktyg.

Urbaniseringen är en ihållande trend vilket ger nya, viktiga aspekter att beakta i planeringen av JMs bostäder. Kunderna kanske inte nöd-vändigtvis vill bo mitt i city, men de vill bo nära spårbunden trafik och även ha arbete, vänner och service på bekvämt avstånd.

Dagens kunder besitter en stor kunskap och ställer därför höga krav, inte minst i det vardagliga livet. De vill bo med kvalitet. Därför arbetar JM kontinuerligt och målmedvetet med de bästa hantverkarna och materialen. Perfektionen måste kännas i allt från kök och golv till de-taljer som blandare och beslag. Nya material måste genomgå tester och kontroller innan de implementeras för att JM ska kunna säkerställa hållbarheten. Och allt ska självklart även hålla hög miljöstandard.

Att ett område är hållbart innebär inte bara att det är byggt med pålitliga material, det måste även vara planerat så att människor vill bo där oavsett rådande konjunktur och trender. Vi vill skapa områden som alla ska trivas i och bygger därför brett, från ettor till femrum- mare, för att attrahera unga, familjer och äldre. Arbetsplatser och miljöer för handel är också viktigt för att skapa naturliga mötesplatser.

Barnfamiljer tycker att tiden är så värdefull att närhet till förskola och skola är prioriterat. För JM är det viktigt att samarbeta med andra inom samhällsbyggnadssektorn och på så sätt uppmuntra kommuner-na att satsa på skolor och service i nära anslutning till nya områden.

Närhet till grönområden står också högt på kundernas kravlista, så hur löser vi det för dem som inte bor på gångavstånd från en park? Grönskande takterrasser, exempelvis de vi bygger i Sjövikshöjden på Liljeholmskajen, är en möjlighet.

Tidståliga lösningar är stabila, vilket ger projekt som klarar sam-hällsförändring. Vi kan inte förutspå framtiden till 100 procent, men vi kan vara lyhörda.

Vi frågar våra kunder vad de söker i dag så att vi kan analysera det och möta deras behov i kommande projekt. Just kundinsikterna är något av det allra viktigaste för JM. Det är något som vi konstant arbetar med, vilket troligen bidrar till att vi har branschens nöjdaste kunder för fjärde året i rad (Prognoscentrets Nöjd Kund Index 2012). Detta är något vi kommer att fortsätta med. JM bygger cirka 4 000 bostäder varje år. Våra hus ska stå i 100 år – då måste vi veta att de håller länge i både funktion och design. Därför måste vi hela tiden utvecklas och alltid vara lyhörda inför samhället, miljön och våra kunder. Det är en spännande utmaning för framtiden.

VD har ordet

Johan Skoglund, vD och koncernchef JM.

HÅllbArt

lySSnAnDetSkonSt

byggAnDeär en

Diskutera framtidens boende på facebook.com/JMSverige

4


FrAMtIDSStADenForskningen är enig – urbanisering är

framtiden. Hur ska städerna växa hållbart i takt med befolkningsökningen? Sveriges städer måste

bli tätare och grönare när de expanderar, utan att kompromissa med det viktigaste för stadens

själ: mångfald och naturliga mötesplatser.

en stad är ett enormt koncentrat av mänskliga relationer. När Woody Allen i sin klassiska New York-film Annie Hall liknar en relation vid en haj – ”Om den inte ständigt rör sig framåt

dör den” – beskriver han också världs-staden som en fysisk manifestation av mänsklighetens ständiga framåtrörelse och behov av förändring. Att städer är i konstant rörelse är helt enkelt genetiskt. Men på vilket sätt rör de sig i dag? Går det i rätt riktning, och går det tillräckligt fort?

I Boverkets rapport Vision för Sverige 2025 är det tydligt att riktningen för landets städer är mot centrum. Sverige håller på att urbaniseras i rasande takt: 70 procent av befolkningsökningen sker i landets storstadsregioner och allt färre vill eller kan bo i glesbygd. För att klara av allt större städer krävs stora insatser i stadsplaneringen. De nya invånarna måste framför allt kunna ta sig fram och ha någonstans att bo. Men stadsplanering är komplicerat och tar lång tid.

På utställningen Stockholm on the Move som visades på Färgfabriken tidigare i år uppskattades trafikökningen i Stock-holm fram till 2030 bli hela 80 procent. Hur det ska få plats på redan existerande infrastrukturnät förefaller svårlösligt. Att bristen på kommunikationer inte bara är ett irritationsmoment för den dagliga pendlaren blev uppenbart i rapporten

SWOT Stockholm 2012 som Stockholms Handelskammare tagit fram. Tillsam-mans med bostadsbristen och höga levnadskostnader identifierar rapporten bristen på infrastruktursatsningar som ett av de tre största hoten mot en fortsatt att-raktiv huvudstad. Nu är ju Sverige större än Stockholm, men trenden är liknande i hela landet.

I Vision för Sverige 2025 varnas det för ohållbara satsningar på vägar och myndigheten förespråkar i stället att staten och landets kommuner ska öka investeringarna i kollektivtrafik och cykelframkomlighet. I en annan rapport från Boverket, den så kallade Bostads-marknadsenkäten, uppger hela 8 av 10 kommuner att de har brist på hyreslä-genheter, att bostadsbyggandet minskar generellt i Sverige och att de som har allra svårast att hitta en bostad är unga, äldre och flyktingar. Boende och trafik är med andra ord två av de största utmaningarna för Sveriges framtidsstäder.

Samtidigt identifieras dagens ledande storstäder utifrån graden av nytänkande arkitektur. Stockholm vill vara en visionär stad och förespråkar ofta ny samtids-arkitektur – samtidigt som staden är rädd att förlora den identitet som skapats av den öppna karaktär som Gamla stan och allmänt låga byggnader i kombination med vatten rakt genom staden åstadkom-mit. Detta har gjort Stockholm smått

Illu

StrA

tIo

n: c

lArA

ter

ne


5

Sverige håller på att urbaniseras i rasande takt: 70 procent av befolknings-

ökningen sker i landets storstadsregioner.

6

AffärsutvecklingsrApport2013AFFärSutvecklIngSrApport2013

”schizofrent”, där nytänkande skisser kompromissas bort i realiteten. Thomas Sandells flytande utomhusbad mitt i Riddarfjärden fick avbrytas redan på ritningsstadiet, när JM-projektet Söder Torn som nu finns att skåda på Med-borgarplatsen först presenterades blev det kraftigt modifierat av politikerna. Arkitekt Rafael Moneo kördes även över vid slutförandet av nya Moderna museet. Undantagen sker utanför stadskärnan, som i Kista, där det glänsande Scandic Victoria Tower och JMs kommande, 120 meter höga, Kista Torn sannerligen sticker ut i landskapet.

Befriande motsatser ser vi både långt ner i södra Sverige och högt uppe i norr. Malmö, som har en både politiskt och arkitektoniskt offensiv stadsplanering, tvekade inte att bygga hela Nordens högsta skyskrapa med Turning Torso. När Kiruna hotades så pass av gruvbrytning-ens påverkan på marken att hela staden måste flyttas tre kilometer utlystes en arkitekttävling med hög kreativ höjd där arkitektbyrån White i samarbete med det lilla nytänkande norska arkitektkontoret Ghilardi + Hellsten vann uppdraget.

Dock är Kiruna en ung stad med ett redan flexibelt förflutet. Att det går desto långsammare att bygga ut gamla städer beror till stor del på att det är tungrott att driva igenom de planeringsprocesser som krävs i städer med just äldre stadskärnor. Om detta skriver den amerikanske ekonomiprofessorn Edward Glaeser i succéboken Stadens triumf – hur vår största uppfinning gör oss rikare, friskare och lyckligare. När städer inte tillåts förändras uppstår den situation vi har

i många av världens storstäder – inner-städerna blir exklusiva och förbehållna de välbärgade enligt marknadsekonomins logik om utbud och efterfrågan.

Glaeser menar att de personer som går man ur huse för att stoppa projekt är skurkar och inte hjältar, som de själva ofta anser sig vara. De hindrar staden från att växa och utvecklas. I Sverige finns otaliga exempel på detta. Glaeser skulle definitivt ifrågasätta exempelvis Göteborgsidén att koncentrera modernt nybyggande till projekt som Älvstranden i stället för att arbeta aktivt med stadskärnan, eller de kulturkonservativa protesterna i Stock-holm mot Slussens ombyggnad och höga hus i innerstaden.

Edward Glaeser har ägnat en stor del av sin forskning åt att mäta och ut-värdera städer. Med statistiken som vap-en bygger han i Stadens triumf upp bilden av staden som människans räddning. Människor som bor i städer är lyckligare, de lever längre och är mer ekologiska än landsortsbor. Men det är inte vilken stad som helst Glaeser gillar, den bästa staden är den täta staden. För lika mycket som boken är en kärleksförklaring till staden så är den ett debattinlägg mot den typiska stadsplaneringen med stora förortsom-råden; en utveckling som enligt Glaeser måste stoppas. Han menar att framtidens stad måste vara tät och att folk måste bo yteffektivt för att spara på den energi som inom kort kommer att bli en bristvara. ”Om det genomsnittliga förortshem-mets ekologiska fotavtryck motsvarar en vandrarkänga i storlek 49 så är en New York-lägenhets ekologiska fotavtryck en stilettklackad sko från Jimmy Choo i

storlek 36”, avrundar han en diskussion om förortsutbredningens faror.

Ny svensk forskning ger Glaeser rätt. Media uppmärksammade tidigare i år Ulf Erikssons avhandling Neighborhood Environment and Physical Activity där det visade sig att personer i tätbebyggda områden i snitt rörde sig 50 procent mer än personer boende i glesare områden. Närheten till service, arbete och nöjen gör att folk tar sig fram till fots i större ut-sträckning än i glesbebyggda områden där bil eller kollektivtrafik är nödvändiga för att ta sig till dessa funktioner. Tvärtemot vad man trodde när områdena planerades.

Samtidigt som det ur ett folkhälso- och ekoperspektiv förefaller som att den väldigt täta staden är att föredra är framtidens stad knappast en betong- och asfaltskapelse. När Dagens Nyheter förra året uppmärksammade att samtidens storstadsbor inte bara vill vara urbana utan allra helst ”rurbana” (en vitsig sam-mansättning av engelskans “rural” och ”urban”) satte de fingret på de trendmed-vetna storstadsbornas innersta önskan: att bo i staden men leva som på landet. Närproducerade livsmedel, gärna en egen odlingslott och bin inpå knuten är det nya idealet. DN-artikeln må ha beskrivit ett ganska smalt, gryende hipsterfenomen, men den ”rurbana” staden är antagligen ett måste. Mat som transporteras långa sträckor är en tickande miljöbomb, inte minst ur ett globalt perspektiv.

Den brittiska arkitekten Carolyn Steel har rönt stor uppmärksamhet med boken Hunger City där hon beskriver hur våra städer formats av framställning och transport av livsmedel. Från att ha varit

Människor som bor i städer är lyckligare, de lever längre och är mer ekologiska än landsortsbor.

Brommaplan förvandlas

trend1: GloBalT, loKalT, DIGITalT

I den digitala världen förändras människans sociala mönster och

behov i grunden. Traditionell stads planering räcker

inte längre till i expansiva storstäder.

Från en ful och bullrig trafikpunkt till ett attraktivt område med bostäder, serviceinrättningar och gröna gårdar – upprustningen av brommaplan blir ett av JMs största projekt de närmaste åren.

Det första spadtaget på ”nya brommaplan” tas tidigast under 2014. till att börja med kommer JM att bygga ett nytt kontorshus, ”Hälsans hus”, som planeras innehålla vårdmottagningar, ett parkeringsgarage med en ny infartsparkering för alla pendlare, en inomhusbussterminal samt en mindre galleria.

– Många beskriver dagens brommaplan som ganska tråkig, och det kanske är svårt att föreställa sig att det ska kunna bli ett attraktivt område med bostäder, grönskande innergårdar och en galleria med butiker – men det är just vad vi tänker skapa, säger JMs projektledare Anne Schönberg.

De blivande bostadshusen på brommaplan kommer att bli tio våningar och rymma totalt 750 lägenheter varav cirka 35 ungdomslägenheter i ett mindre bostadshus. på en tomt intill uppför JM ytterligare ett bostadshus om 100 lägenheter.

runt 80 000 kollektivtrafikspendlare passerar brommaplan varje dygn, om man räknar dem som åker fram och tillbaka.

– en stor utmaning för oss blir att beskriva vår vision av brommaplan som en attraktiv närstad och inte bara förstad till Stockholm, det kommer att bli så mycket mer än en pendlingsknytpunkt. Det kommer att bli ett skönt och pulserande område som passar alla från unga till barnfamiljer och pensionärer.

på nya brommaplan kommer JM att

bygga bostäder över bussterminal, galleria och

garage.

I dag hittar merparten av bostadssökarna sin bostad på nätet. JM.se lockar årligen över 1,4 miljoner unika besökare. Där presenteras bostäder till salu, kommande projekt, områdesinformation, inredningsval och inspiration. 2008 kompletterades hemsidan med en mobilsajt, och 2010 kom JMs applikationer för smartphones och surfplattor.

Jon Öhman, marknadsprojektledare på JM, förutspår ännu mer mobil aktivitet i framtiden:

– under året arbetar vi med att göra koncernens alla webbplatser responsiva så att layouten anpassas även till mobila enheter. vi kommer också att uppdatera vår JM-app så att våra vIp-kunder bland annat kan göra sin förtursanmälan direkt i appen. Inbyggd finns även en Qr-kodläsare, säger Jon Öhman.

– vi använder Qr-koder på byggskyltar och i vissa visningslägenheter. när man scannar dem får man tillgång till mer information om projektet.

Den digitala tekniken rör sig snabbare än någonsin och med det stärks kundernas förväntningar. JM följer utvecklingen med hjälp av undersökningar och analyser.

exakt hur framtiden för digitala lösningar ser ut är dock svårt att förutspå. – Digitala projekt blir aldrig helt klara. tekniken uppdateras konstant, vårt jobb

är att hänga med i utvecklingen.

digitala och moBila tjänster

Jon Öhman, marknads-projektledare på JM.

Anne Schönberg, projekt-ledare på JM.

Illu

StrA

tIo

n: l

InD

berg

Ste

nbe

rg A

rkIt

ekte

rFo

to: p

ySSe

Ho

lMbe

rg

Foto

: pyS

Se H

olM

berg

7

8

AffärsutvecklingsrApport2013AFFärSutvecklIngSrApport2013

självförsörjande har matproduktionen på grund av industrialiseringen flyttat allt längre från staden. Nu anser Steel att den bör flytta tillbaka. Framtidens stad kom-mer därmed inte endast att vara grön i bildlig mening utan innehålla mer faktisk grönska än många föreställt sig.

Trots att vårt svenska klimat inte är det allra mest lämpade för prunkande grönsaksfält arrangeras sedan två år tillbaka en särskild mässa i Sverige för just urban odling – Urban Agricultural Summit i Linköping – och på Stock-holms universitet kan man numera läsa en kurs i stadsodling, som lär ut ”miljö, tillämpad ekologi och planering kring urbana odlings system”. Svenskt är också företaget Plantagon som är världsledande inom utvecklingen av en ny typ av urbana växthus som kan förse en ökande stads-befolkning med närodlade råvaror.

I den amerikanske författaren Mike Davis bok Slum – världens storstäder beskrivs den snabba urbaniseringstakten som ”Det urbana klimakteriet”. I dag me-nar Davis att 50 procent av världens be-folkning bor i städer. 2050 beräknas den siffran uppgå till 70–80 procent. I princip all jordens befolkningsökning sker i städer, 95 procent av denna ökning sker i utvecklingsländernas stadsområden, det finns 21 megastäder (med fler än tio miljoner invånare) varav tolv i Asien.

Detta belyses överraskande optimis-tiskt av den karismatiske Hans Rosling, professor i internationell hälsa på Karo-linska Institutet, som i en Gapminder-presentation visat hur regioner med hög grad av urbanisering är mer välmående än de med låg urbaniseringsgrad. Och i UN Habitats (FN:s organ för urban utveck-

ling) rapport State of the World’s Cities 2010/2011 pekar man på att ”inget land någonsin har uppnått stabil ekonomisk tillväxt eller social utveckling utan urba-nisering, som hjälper till att höja inkom-ster och antalet möjliga inkomstkällor och spelar en positiv roll för fattigdomsreduk-tion”. Så även om växande städer inte alltid hinner expandera fort nog för att tillgodose alla invånares behov så är det ändå ett steg i rätt riktning. Staden är helt enkelt framtiden.

En stad är inte en attraktiv plats i sig utan på grund av de naturliga mötes-platserna och det innehåll som finns där – invånare, näringsliv och besökare attraheras i en ständigt växande spiral. Några som försökt sig på att hitta den att-raktiva stadens DNA är Sarah Bragée och Mia Wahlström, som i ett forskningspro-jekt på Tyréns, studerade tio storstäder för att bena ut framgångsformeln för en stad. Genom intervjuer med arkitekter, stadsplanerare, byggnadsentreprenörer, forskare, representanter för näringsliv, kultur och turism och författare fick de fram fyra faktorer som var viktigare än de andra: mångfald, hållbar utveckling, samverkan och själ. Av dessa var mångfald den faktor som stod ut som extra viktig. Med mångfald menas att invånarna hade olika kön, ålder och etnicitet men även att det fanns en mångfald inom utbildnings- och jobbsektorn, inom näringslivet och att det fanns olika resealternativ för att ta sig fram i staden. Det sista, själ, är den faktor som är svårast att ringa in. Vad kan en stads själ bestå av?

I boken The Spririt of the Cities försöker Daniel A Bell, professor på Shanghai Jiatong University, och Avner de-Shalit,

Hebrew University of Jerusalem, besvara denna fråga. De lägger också fram idén att i en globaliserad värld är staden du bor i viktigare än landet den ligger i. Staden har tagit över nationen som identitetsbärare för dess invånare. Författarna går på jakt efter ”det romantiska Paris” och det ”mate-rialistiska Hongkong” och avslutar sitt inledningskapitel med frasen ”Cityzens of the world unite!”.

Både Bell/de-Shalit och Bragée/ Wahlström försöker formulera de ogrip-bara värden som utgör en stad; det som gör att vi hellre reser till Paris än till Avesta och som får ett storstadshjärta att klappa lite extra. Häri ligger antagligen också den största utmaningen för framtidens städer. Att bygga hållbart i begreppets alla betydel-ser. Risken är annars stor att det som gör staden som mest attraktiv, mångfalden, hotas när trycket blir för stort. Mindre verksamheter och resurssvaga hushåll trängs ut från stadens centrala delar och till slut finns det som en gång gjorde staden attraktiv inte längre kvar.

På Arkitekturmuseet i Stockholm byggde konstnärerna Dilettant förra året ett allmänt kontor där ”kontorsarbets-platslösa” fick möjlighet att sitta och jobba. Projektet utmanar bilden av de funktioner vi förväntar oss att hitta i en stad och blickar in i en framtid där hela idén om allmänna platser kanske måste omvärderas för att möta nya behov. Liksom med Woody Allens haj gäller det inte bara att hålla relationen, staden, vid liv. Det gäller också att fylla den med så mycket glädje som möjligt.

Sandra Nolgren, programansvarig på Arkitekturmuseet, på uppdrag av JM.

Det är stadens innehåll och människorna som bor där som gör den attraktiv.

husets gröna oas

trend2: VäxanDEGRön STaD

I takt med att staden förtätas blir behovet av

gröna lungor stort. Framtidens bostadsområden

kräver sinnrika gröna lösningar för en hälsomedveten

befolkning. på Sjövikshöjden 5 i liljeholmen byggs en prunkande takterrass

där de boende kan odla egna grönsaker

och kryddor.

Friskvård, god hälsa och miljövänlighet är i fokus när JM planerar sina framtida projekt. Att ”bara” bygga bostäder räcker inte längre.

– när man bygger och utvecklar bostäder som en del av stads-utvecklingen i ständigt växande städer är det också viktigt att tänka på och ha en lösning för hälsa och god miljö, säger Jörgen Ågren, miljöledare på JM.

I och med urbaniseringen behövs grönområden för att minska

luftföroreningarna som den ökade trafiken för med sig. Men vi behöver också lungor i staden för andra aspekter för vår fysiska och psykiska hälsa. Friluftsliv i olika former som promenader,

cykelturer eller skridskoåkning är viktigt för folkhälsan – då måste det finnas utrymme för det.

– Allt fler beslutsfattare och kunder ställer höga krav på att det ska finnas gott om gröna ytor i bostadsområdena.

Sedan en tid tillbaka är JM med i utvecklingsprojektet ”care of city” som är initierat av Stockholms stad.

– Där studerar vi på vilka sätt det går att få en grönare omgivning i våra städer. Det är bland annat genom det som vi hittat möjligheten att bygga växthus på tak.

Hälsotänket går även igen i JMs val av material – allt byggmaterial miljövärderas, även här ställs höga krav på ekologiskt och hälsomässigt hållbara lösningar.

– när vi bygger förskolor får vi frågor från föräldrar som vill veta exakt vilka tak- och golvmaterial vi tänker använda. Det är viktiga frågor och vår uppgift är att verkligen ligga i framkant.

en friskare framtid

Jörgen Ågren, miljöledare JM.

när JMs flerfamiljshus Sjövikshöjden 5 på höjden ovanför liljeholmskajen i Stockholm står klart i slutet av 2014 blir det inflyttningsfest på taket. Där anläggs nämligen en stor, grönskande takterrass.

– Det blir inte bara en plats för rekreation och avkoppling, de boende kommer också att ha möjlighet att odla grönsaker och kryddor i egna odlingslådor. lite som kolonilotter, säger Jesper Åman, projektledare på JM.

Det var efter en inspirationsresa till new york som idén med en takträdgård föddes. För där – liksom i många andra storstäder runt om i världen – frodas tanken om att städer inte bara måste bestå av asfalt och betong.

– vi märker att alltfler ställer krav på tillgång till natur och växtlighet i anslutning till sitt boende. Dessutom är det en trend att många vill ha en egen liten täppa. Att kunna kombinera dessa behov utan att behöva lämna storstaden ger ett stort plusvärde. vi tror att efterfrågan på den här typen av boende kommer att bli hög, säger Jesper Åman.

Det första spadtaget togs i maj 2012 och projektet beräknas vara färdigt i augusti 2013.

Illu

StrA

tIo

n: c

Arb

on

wH

Ite

9

10

AFFärSutvecklIngSrApport2013

A bsolut ingenting kommer att skymma utsikten från Kista Torn. Med sina 120 meter kommer Stockholms högsta bostadshus att stå i ensamt majestät.

– Att jag, tillsammans med mina duktiga medarbetare, får vara med om det här bygget är stort. JM bygger inte bara ett unikt höghus, vi bidrar till stadsutveck-lingen i Kista genom att skapa trivsamma bostäder för många på en liten plats, säger Benny Svärd, projektledare på JM.

Husets 266 lägenheter är fördelade på 35 våningar. Köparna kommer främst från närområdet, och är i åldern 19 till 75 år. Läget och de utmärkta kommunikatio-nerna till city och Arlanda har bidragit till projektets popularitet.

En vanlig fråga är om huset kommer att röra på sig, svaja, högst upp?

– Ett högt hus kan svaja upp till tio cen-timeter. Men det är så sinnrikt konstru-erat att ingen kommer att märka det!

Tornet ska även rymma garage, förråd och två övernattningslägenheter. Högst upp blir det en takterrass med bastu och relax-avdelning. Samt en festlokal som lär bli en av huvudstadens mest spektakulära med sin oslagbara utsikt.

Den exklusiva känslan fortsätter in i lägenheterna.

– Både svarta skåpluckor och svarta vit-varor ger ett lyxigt intryck. Grundtanken är att upplevelsen av huset ska följa med in i lägenheterna.

Inflyttningen börjar i juni 2015 och beräknas vara klar i december samma år.

Benny Svärd är övertygad om att huset kommer att bli ett landmärke i Stockholm.

– Här kommer ingen att behöva ange gatuadress när man ringer efter en taxi – det räcker att säga Kista Torn.

SvInDlAnDe HÖJDer

Workshopar med framtidsfokusvarje år träffar JM ett tjugotal av sina samarbetspartners för att diskutera hur man tror att kundernas krav kommer att förändras och hur dessa behov ska tillgodoses. temat för årets Framtidsworkshop var ”Framtidsstaden” och diskussionen handlade om vilka krav urbaniseringen ställer på städer och bostäder.

gäster från lindberg Stenberg, Åwl arkitekter, white arkitekter, ballingslöv, bSH, M2 och Alcro samt JM själva bjöd på presentationer om framtiden inom deras expertisområden och satte sig sedan i grupper med representanter från olika grenar inom JMs verksamhet för att jämföra trendspaningar. Som avslutning på dagen presenterade grupperna sina idéer om hur kundernas beteenden och önskemål kommer att påverka såväl stadsplanering som bostäder. vikten av att närstäderna måste fungera såväl måndag till torsdag – nära till barnomsorg, mataffär och kollektivtrafik – som fredag till söndag, då det måste vara lätt att aktivera sig och umgås, var tydlig i grupparbetena.

Som ytterligare led i framtidsarbetet hölls även en utvecklingsdialog i form av en workshop med JMs medarbetare där det diskuterades lösningar för att tillgodose framtida kunders krav. kommer det att önskas plats för en tv i köket? behövs det fler offentliga ytor? Större gårdar? något som är säkert är att förvaring, funktionalitet och trygghet fortsätter att vara viktiga för kunden. läget är som vanligt av högsta prioritet, även om kunderna kanske kommer att behöva flytta ut från stadskärnan – därför är det extra viktigt att närstäderna har ett eget liv, men även bra kommunikationer.

Med sin spektakulära höjd, arkitektur och takterrass kommer JMs Kista Torn att förändra en hel stadsdel.

kista torns takterrass 120 meter upp har

fri sikt i alla riktningar.

benny Svärd,projektledare på JM.

Illu

StrA

tIo

n: c

Arb

on

wH

Ite

I varje JM-lägenhet är inredning, materialval och färger noggrant uttänkta. bakom valen står ett rutinerat team som tar fram produkterna och inredningen inom JM original.

– vårt mål är att kunderna ska känna att de kliver in i sitt drömkök och sitt drömbadrum när de väljer bostad, säger caroline Andernell, inredare på JM.

eftersom trender kan vara kortlivade satsar JM strategiskt på långsiktiga lösningar som är hållbara över tid.

– när det gäller fast inredning som platsbyggd förvaring och kök arbetar vi bara med säkra och hållbara kort. Det är viktigt att allt som implementeras i JMs inredning håller länge.

även egna lösningar testas. Förra året lanserade JM sin egendesignade

torkställning som numera ingår i JM original i alla badrum.

– torkställningen John har en mycket praktiskt och fiffig konstruktion. Hopfälld tar den knappt någon plats alls, men utfälld erbjuder den hela 10 meter torklängd. Det är den bästa på marknaden faktiskt.

För att hålla sig à jour arbetar caroline och hennes kollegor med noggrann och systematisk omvärldsbevakning och analys. Dessa trendspaningar, tillsammans med JMs kundinsikter, skapar grunden i det långsiktiga inredningsarbetet. redan nu arbetar de med hur JMs inredning ska se ut 2015.

– när kunderna flyttar in och känner sig nöjda ser vi det som ett kvitto på att vi har lyckats i vårt arbete!

inredning i framkant

anrika fasader

trend3: äKTa VaRa

Halvfabrikatens dagar är räknade. Framtidens

kunder besitter stor kunskap och kräver gedigna

material, professionellt hantverk och smarta

lösningar.tekniska lösningarnumera går det att visualisera energianvändningen i hemmet. JM testar flera system för att underlätta för de boende att lätt kunna påverka hushållets energianvändning.

– Det här är tekniska lösningar som våra kunder uppskattar, säger greger Sandström, teknisk chef på JM.

Sedan teknikhajpen för drygt tio år sedan prioriterar JM hållbar teknik framför lösningar med mjukvara som ständigt måste uppdateras.

JM satsar också mycket på teknik som ger trygghet och säkerhet åt de boende. Framför allt i seniorboenden.

– Övervakning av spisen är ett bra exempel. Här har vi inbyggda sensorer i köken som är kopplade till spisen. om ingen rör sig i köket under en viss tid slås spisen av automatiskt.

I framtiden kommer det också mer och mer att handla om energisnåla boenden med inbyggda klimatanläggningar.

– våra flerbostadshus kommer att utrustas med solfångare som ger värme och varmvatten. Däremot tror jag att det kommer att dröja med elproducerande solceller. De lösningar som finns i dag har för låg effekt, säger greger Sandström.

Mitt på eriksberg i göteborg ligger kvarnenområdet, ett före detta industriområde vid den ikoniska bockkranen. bakom en historisk tegelfasad från 1914 finns lägenheter som möter allas behov – från funktionella ettor till rejäla fyror.

För att bevara byggnadernas kulturhistoriska kvaliteter återanvände JM de gamla tegelstenarna, fönstren och fasadens plåtdetaljer. Den enda betydande förändringen i fasaderna var att alla lägenheter fick balkong, uteplats eller takterrass för att ge kunderna det bästa av båda världarna.

caroline Andernel l,

inredare på JM.

I kvarnenområdet på eriksberg i göteborg har JM bevarat bostädernas industrifasader.

11

12


Unga vuxnaDEFINITION: egen inkomst,

eget boende, inga barn ÅLDER: ca 25–40 år NyckELORD:

sociala medier, möjligheter, individualist, karriär, intressedriven

bEskRIvNINg: de första skilsmässobarnen har ännu inte skaffat familj. individualister som inte vill behöva offra det ena för det andra. Boendet spelar en

central roll då de vill ägna sig åt både jobb och fritid hemma.

Digitala unga vuxna

DEFINITION: egen inkomst, eget boende inom kort, inga barn ÅLDER: ca 18–25 år

NyckELORD: digitala infödingar, kollektivt tänkande, transparens

bEskRIvNINg: den första generationen som växt upp i en helt digital värld. öppenhet och transparens är viktigt för dessa

kollektiva tänkare som drömmer om balans mellan familj och karriär.

Moderna barnfamiljen

DEFINITION: hushåll med barn under 11 år ÅLDER: ca 30–50 år

NyckELORD: tidsbesparande, funktionellt, tryggt, säkert

bEskRIvNINg: Barnen står i centrum för dessa föräldrar, som sätter funktionalitet och trygghet först. Boendet måste underlätta livspusslet, vilket gör att många

väljer att bo kvar i stan i stället för att flytta ut på landsbygden.

Mitt i livetDEFINITION:

inga hemmaboende barn ÅLDER: ca 50–70 år NyckELORD:

optimism, självförverkligande, modern, köpstark

bEskRIvNINg: det är nu när barnen flyttat som de ges möjlighet

att lägga tid och resurser på sig själva. de unnar sig mycket, och att umgås med vänner och familj

är centralt, vilket det finns plats för i deras drömboende.


13

S epideh Imani är analysansvarig på JM och arbetar bland annat med kundinsikter. Det är hon som för in kundens perspektiv i JMs projektutvecklingsorgani-sation.

– Att kunna analysera kundinsikterna är viktigt, säger hon. Vi vill inte bygga något som folk inte vill bo i om tio år, om-rådet ska kännas aktuellt även om 80 år.

Eftersom kundinsikter under många år har varit en viktig del i JMs byggprocess finns en systematik i analysen. JM kän-ner sina kunder och kan följa hur deras beteende förändras. Genom att arbeta me-todoberoende och varierande med olika undersökningar får JM en bred kunskap som spänner över olika målgrupper och livsfaser. Kundinsikterna får sedan en be-tydande inverkan på planering, projekte-ring och produktion.

– JMs långa produktionsperspektiv ger

Här är JMs kunDerLyhördhet inför kundernas preferenser och behov är vitala ingredienser för att JM ska kunna bygga fler hållbara områden och fortsätta ha branschens nöjdaste kunder.

långa ledtider, under vilka vi har tid att ta till oss kundinsikterna, säger Sepideh Imani. Vi bjuder även tidigt in kunder i projekten. De får sätta sig in i planen och dela med sig av sina åsikter och preferen-ser, vilket kan bidra till hur området kom-mer att utformas. Detta minimerar risken för att hamna snett, och genom att bygga bostäder och områden som är hållbara tar JM sitt ansvar som samhällsbyggare.

– Tack vare den gedigna kunskapsbasen JM byggt upp under åren kan vi alltid vända blicken bakåt för att undersöka om spaningar och prognoser stämt.

– Eftersom områdena och bostäderna måste vara hållbara kan inte JM hoppa på trender som kan visa sig vara tillfälliga. Vi utvärderar noggrant allt från var vi vill bygga till vilka speciallösningar och material som ska användas. Det kan vara svårt att förutspå vad kunderna vill ha i framtiden, däremot är det lättare att se vad kunderna inte vill ha och dra lärdom av det, säger Sepideh Imani.

Tre gånger per år tas JMs kundin-sikter som kan påverka produkterna upp i Marknad- & Produktrådet, ett internt organ som till exempel beslutar vilka lösningar eller material som ska finnas med som JM Original i JMs bostäder. Ett exempel på en kundefterfrågan som har blivit realitet är induktionshällen. Från och med 2012 blev den ett JM Original och finns numera i alla nya projekt. Ett annat är praktiska och miljövänliga USB-uttag i köket, där kunderna helst ville att de skulle placeras.

– Det är av största vikt att det vi vill genomföra stöds av kunderna. Det finns ingen anledning att implementera lösningar som de inte är intresserade av, säger Sepideh Imani.

En bostad är inte en snabbrörlig kon-sumentvara men i dag flyttar vi oftare än för 20 år sedan då våra liv ser annorlunda ut – vi byter till exempel jobb mycket of-tare. JM har arbetat hårt för att kartlägga

Sepideh Imani,analysansvarig på JM som bland annat arbetar med kundinsikter.

kundernas så kallade livsfaser; digitala unga vuxna, unga vuxna, moderna barn-familjer och mitt i livet, och utforska de olika kundernas behov. De köper inte bara tak över huvudet, de köper en bostad som blir en stor del i deras livspussel.

– Bredden i målgrupperna gör att vi måste bemöta många olika krav, vi måste vara lyhörda för allas behov.

Förr var drömmen för många en tvåplansvilla, i dag väljer allt fler istället att stanna kvar i staden även efter att de bildat familj. När familjen är bildad består den i dag inte nödvändigtvis av två föräld-rar och barn. Många har barn varannan vecka, vilket kan innebära att ett hushåll består av sex personer i bostaden en vecka och två nästa. Hur kan JM se till att deras bostad håller måttet för båda scenarierna? Det kräver en större flexibilitet i planlös-ningarna. Ett funktionellt boende där alla kan trivas och ingen behöver offra yta är idealet.

– JM vill hitta lösningen, och vi vet att det allra bästa sättet att komma dit är att ha en bra dialog med våra kunder. Nu har JM branschens nöjdaste kunder för fjärde året i rad (Prognoscentrets Nöjd Kund Index 2012) och denna bedrift vill vi fortsätta med långt in i framtiden.

– Vi kommer att fortsätta bygga bostäder som möter kundens behov, säger Sepideh Imani. Att känna dem och deras preferenser har en stor del i att vi ska lyckas med detta,

14


JMs Affärsutvecklingsår är en modell för det löpande utvecklingsarbetet och inbegriper

omvärldsbevakning, dialog med JMs medarbetare och leverantörer samt kund- och

marknadsundersökningar. Kalendern redovisar den värdeskapande processen och

när olika leveranser ska vara tillgängliga.

JMs AFFärS-utvecklIngSÅr

1 Kundinsikter/BoendekunskapSammanställning och analys av centralt genomförda kundundersökningar.

2 Utvecklingsdialogenen utvecklingsdialog som sker ihop med JMs medarbetare. Där stämmer JM av förra årets utvecklingsrapport, presenterar årets trend- och omvärldsbevakning i sammanfattning samt hur de senaste kundundersökningarna ser ut. Detta blir underlaget för en diskussion kring prioriterade utvecklingsområden för året.

3 Framtidsworkshopsworkshops genomförs tillsammans med JMs arkitekter och avtalsleverantörer inom områden som bostadsutformning, kök, badrum, måleri och förvaring.

4 Publicering av årets rapportrapporten produceras. lanseringen sker i samband med JMs årsstämma.

5 Planering inför nästa årIntern diskussion och genomgång av årets resultat. planering inför kommande års utvecklingsarbete påbörjas.

6 Utvecklingsprojekt och JM Original för kommande årFörslag på nya utvecklingsprojekt samt uppdatering av inrednings-koncepten inom JM original.

7 Beslut i JMs Marknads- och ProduktrådFörslag på nya utvecklingsområden och visningsteman samt godkännande av JM original beslutas av Marknads- och produktrådet. Förslag som påverkar projekteringsanvisningarna eller projektkostnader går vidare till JMs kvalitets- och Miljöråd för beslut om införande i verksamhetssystemet.

Hela året: Kontinuerlig

trendbevakninguppdatering och sammanställning

av relevanta trender och omvärldshändelser som påverkar JMs kunder. Här identifieras de

ämnesområden som ska diskuteras i utvecklings-

dialogen.

Hela året: Strategisk

omvärldsbevakninggenomgång av status

på omvärldsbevakningen som följer JMs

strategiska inriktning.

15

jms

aff

ärsutv

ecklI

ng

s rappo

rt

2013

UTG

IVa

RE

JM P

Ro

DU

KTI

on

Dg

co

MM

un

IcAt

Ion

S

oM

Sla

G H

oly

DIv

er T

RycK

Ått

A.4

5 BIl

DER

JM A

b el

ler

rIc

HA

rD H

AM

MA

rSkI

ÖlD

JM Ab. 129 82 Stockholm. besöksadress: gustav III:s boulevard 64, Solna. tel:08-782 87 00. Fax: 08-782 86 00. www.jm.se

Documents

JMs affärsutvecklingsrapport 2013