JMs Årsredovisning 2014

ÅRS-

REDOVISNING

2014

Verksamhet 1 året i korthet

2 koncernchefens kommentar

4 kUnDBehoV

5 OmVärldsanalys Och makrO

7 marknaden

10 erBJUDanDe

11 fördel nybyggt

16 jms 10 största prOjekt

19 LÖnsamhet

20 affärsidÉ Och strategi

21 finansiella mål

22 Värdeskapande i jms affär

24 bOstadsbyggrätter

26 prOjektfastigheter

27 strukturerad prOjektutVeckling

28 risker Och riskhantering

32 håLLBarhet

33 hållbart samhällsbyggande

37 miljö

45 medarbetare

48 affärsetik

49 leVerantörer

50 uppförandekOd för leVerantörer

51 affärsseGment

finansiella rapporter 57 förValtningsberättelse

koncernen:

61 resultaträkning

62 balansräkning

64 kassaflödesanalys

66 förändringar i eget kapital

67 kOncernens nOter

moDerBoLaGet:

83 resultaträkning Och kassaflödesanalys

84 balansräkning

85 förändringar i eget kapital

86 mOderbOlagets nOter

90 femårsöVersikt – kOncernen

92 kVartalsöVersikt – kOncernen

93 kVartalsöVersikt – affärssegment

94 förslag till VinstdispOsitiOn

95 reVisiOnsberättelse

96 definitiOner Och Ordlista

aktieägarinformation 97 bOlagsstyrningsrappOrt

104 styrelse Och reVisOrer

105 kOncernledning

106 jm-aktien

108 kallelse till årsstämma Och finansiell kalender

109 Gri-inDeX

sverigefinland

norge

danmark

belgien

jm är en av nordens ledande projekt utveck lare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstads områden och universitets orter i sverige, norge, danmark, finland och belgien. Vi arbetar också med projekt-utveckling av kommersiella lokaler samt entre prenad-verk samhet, huvudsakligen i stor stockholmsområdet.

jm ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljö arbete.

Vi omsätter cirka 14 miljarder kronor och har cirka 2 200 medarbetare. jm ab är ett publikt bolag noterat på nasdaQ stockholm, segmentet large cap.

övriga sverige 20 % (22)

stockholm59 % (56)

utland 21 % (22)

geOgrafisk fördelning aV intäkter 2014 (2013)

Omslagsbilden : gediget hantverk och miljögodkända material – så bygger vi ett riktigt hem som håller för kommande generationer.

MARKNADS-ANALYS

MARK-FÖRVÄRV

PLAN-ARBETE

PROJEKTERING

FÖRSÄLJNING

PROJEKTIDÉ

PRODUKTION

ERFARENHETS-ÅTERFÖRING

FÖRVALT-NING

INFLYTT-NING

Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projektutveckling av bostäder och vi har därför en mycket

lång erfarenhet av att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat

gedigen erfarenhet av stora och komplexa projekt. Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd

eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler.

VÄRDESKAPANDE

GENOM

PROJEKT-UTVECKLING

INTÄKTER

PER AFFÄRSSEGMENT, mkr

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

2013 20142012

JM Utland

JM Fastighetsutveckling

JM Bostad Stockholm

JM Bostad Riks

JM Produktion

RÖRELSERESULTAT

PER AFFÄRSSEGMENT, mkr

–200

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2013 20142012

GOD EFTERFRÅGAN PÅ JMs HUVUDMARKNADER OCH HÖJD NIVÅ PRODUKTIONSSTARTER

• Enligt segmentsredovisningen ökade intäkterna till 13 869 mkr

(12 652) och rörelseresultatet ökade till 1 716 mkr (1 576).

Rörelse marginalen uppgick till 12,4 procent (12,5)

• Omräknat enligt IFRIC 15 ökade intäkterna till 14 216 mkr

(12 603) och rörelseresultatet ökade till 1 819 mkr (1 523).

Omräkningen är hänförlig till JM Utland med positiv resultat-

effekt om 103 mkr (–53)

• Resultatet före skatt ökade till 1 744 mkr (1 464). Resultat efter

skatt ökade till 1 306 mkr (1 104)

• Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna

ökade till 28,7 procent (25,0). Resultatet per aktie under året

ökade till 17,00 kronor (14,10)

• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter

uppgick till 978 mkr (898)

• Antal sålda bostäder uppgick till 3 195 (3 265) och produktions-

starterna ökade till 3 445 (2 953)

• Övervärde exploateringsfastigheter om 2,8 mdkr (2,4)

• Styrelsen föreslår 8,00 kronor (7,25) i utdelning för 2014 samt

förnyat återköpsbemyndigande.

Mkr 2014 2013 2012

Intäkter enligt segments redovisning 13 869 12 652 13 134

Rörelseresultat enligt segments redovisning 1 716 1 576 1 398

Rörelsemarginal enligt segments redovisning, % 12,4 12,5 10,6

Intäkter 1) 14 216 12 603 12 480

Rörelseresultat 1) 1 819 1 523 1 374

Resultat före skatt 1) 1 744 1 464 1 318

Rörelsemarginal, % 1) 12,8 12,1 11,0

Kassaflöde från den löpande verksamheten 978 898 979

Räntabilitet på eget kapital, % 1) 28,7 25,0 21,9

Soliditet, % 1) 37 40 38

Resultat per aktie, kr 1) 17,00 14,10 11,70

Antal sålda bostäder 3 195 3 265 2 952

Antal produktionsstartade bostäder 3 445 2 953 3 163

Antal bostäder i pågående produktion 6 375 5 609 5 988

1) Enligt IFRIC 15.

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om upp förande

av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför

Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segments redovisningen

och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinst avräkning. Beskrivning av

verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen.

För definitioner, se sidan 96.

1

J M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 4

ÅRET I KORTHET

GODA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR VÄRDEUTVECKLING

Intäkter och resultat ökade 2014 och Stockholm är

fortsatt JMs största marknad med nästan 60 procent

av intäkterna. Här har vi också många byggrätter

i attraktiva lägen för framtida produktion.

Vi kan se tillbaka på ett år då efterfrågan för JMs bostäder

utvecklades positivt med fortsatt god försäljning i Stockholm.

Även i övriga Sverige och i Norge utvecklades efterfrågan

positivt.

PRODUKTIONSSTARTER

Med god efterfrågan och ett förbättrat läge vad gäller plan-

processer har vi kunnat öka antalet produktionsstarter inom

samtliga affärsegment. Vi startade 3 445 bostäder och över

tid bör vi kunna öka produktionsstarterna till cirka 4 000.

Nästan 300 av produktionsstarterna under 2014 var

hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm och ambitionen

är att bygga ett par hundra hyresbostäder per år de närmaste

åren. Hyresbostäder utvecklas för långsiktig förvaltning inom

JM eller hos extern part.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 6 375

vilket är drygt 700 bostäder fler än föregående år.

STARK FINANSIELL STÄLLNING

Genom god lönsamhet och starkt kassaflöde nådde vi våra

finansiella mål; rörelsemarginalen uppgick till 12,8 pro-

cent (mål 10 procent) och soliditeten till 37 procent (mål

35 procent).

JM har en fortsatt stark balansräkning och under året

delade vi ut 558 mkr till aktieägarna som ordinarie utdelning

avseende 2013.

Efter årsstämman 2014 fram till sista december har dess-

utom egna aktier återköpts för totalt 375 mkr och vi planerar

att fortsätta återköpa aktier fram till årsstämman i april 2015.

BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN

JM har en fortsatt väldigt fin byggrättsportfölj med bra lägen

centralt men även en bit utanför stadskärnan nära spårbun-

den trafik – bra lägen med närhet till kommunikationer är

viktigt. Avgörande för framtida produktion är att vi kan för-

värva mark i bra lägen till rimlig kostnad. Mot bakgrund av att

konkurrensen om välbelägen mark är fortsatt stor kommer

vi att förvärva mark selektivt under det närmaste året.

STORA UTVECKLINGSOMRÅDEN

Kärnaffären är bostadsrätter i flerbostadshus, gärna i stora

projektutvecklingsområden som Liljeholmskajen i Stockholm

och Norra Älvstranden i Göteborg. JM har gedigen erfaren-

het av stora projekt där vi tar ett helhetsgrepp och skapar

nya bostadsområden och stadsdelar. Trenden i storstäderna

är tydlig – med stor inflyttning måste vi förtäta städerna, men

det ska göras på ett ansvarsfullt sätt.

Dalénum på Lidingö är ett bra exempel på riktigt stora

projekt där vi förutom cirka 1 000 bostäder med olika upp-

låtelseform utvecklar kommersiella lokaler, skolor, ett äldre-

boende och infrastruktur. I avsnittet Erbjudande på sidan 18

beskriver vi hur stadsdelen utvecklas med JMs samlade kom-

petens.

KUNDEN I FOKUS

Jag vill gärna lyfta fram att vi arbetar målmedvetet utifrån

ett kund- och marknadsperspektiv. JM ska erbjuda miljö-

anpassade bostäder och lokaler med god standard och högt

kundvärde vilket förutsätter en ständigt pågående dialog.

Genom om världsbevakning, kundundersökningar och sam-

arbete med avtalsleverantörer får vi goda kundinsikter och

bygger ”boende kunskap”. Genom att dessutom vara duk-

tiga på byggprocessen och ha fokus på kostnader har vi goda

förut sättningar att fortsatt kunna utveckla en bra och hållbar

produkt.

Ett viktigt område för våra kunder är att inredningen hål-

ler länge både avseende kvalitet och design. Det samarbete

vi har med arkitekter och avtalsleverantörer inom områden

som bostadsutformning, kök, bad och förvaring ger inspira-

tion men också konkreta förslag till utveckling. Till exempel

har vi under året tagit beslut om att öka ytorna något i bad-

rum och att bygga balkonger med ökad möblerbarhet.

Våra mest nöjda kunder har valt JM Original-inredning i sin

nya bostad vilket visar att det lönar sig att utveckla genom-

tänkta lösningar – både vad gäller planlösning och inredning.

Ett bevis på att vi är på rätt väg är att JM för sjätte året i rad

har branschens mest nöjda kunder i det bransch index där

bostadsutvecklingsbranschen i Sverige mäter Nöjd Kund

Index. Jag är mycket stolt att vi återigen hamnar i topp och

får det bekräftat att lyhördhet gentemot våra kunders behov

ger utdelning.

ENERGISNÅL PRODUKTION

I våra lågenergihus ska det beräknade energibehovet under-

stiga den gällande normen för varje land med 25 procent.

Inte bara i enstaka hus utan i hela vår produktion. En nybyggd

bostad från JM är energieffektiv med sitt välisolerade kli-

matskal och vattensnåla installationer, vilket ger lägre drift-

kostnader för hushållen. God el- och ljudmiljö bidrar också

till en bra boendemiljö.

När det gäller produktionsprocessen har vi under året

startat ett logistikprojekt tillsammans med våra leverantö-

rer med målet att skapa förutsättningar för effektiva flöden

2


KONCERNCHEFENS KOMMENTAR

av material och verktyg. Det ligger i linje med vår målsätt-

ning att långsiktigt sänka produktionskostnaderna och korta

produktionstiden.

EN TRYGG ARBETSPLATS

JM har en nollvision när det gäller olycksfall på arbetet och

vi har satt som mål att halvera antalet olyckor med frånvaro

fram till 2016. För att kunna förebygga och hantera arbets-

miljöproblem i vardagen har vi därför förstärkt arbetsmiljö-

organisationen. Genom att utbilda medarbetarna och genom

fler ”Ordning och Reda-revisioner” på arbetsplatserna ser vi

glädjande nog resultat.

Vår framgång bygger på balans mellan laganda, prestation,

trivsel och personlig utveckling. Därför satsar vi på att ge

med arbetarna förutsättningar att växa i jobbet. Genom att

ge möjlighet till kompetensutveckling, både vad gäller yrkes-

Stockholm i mars 2015

Johan Skoglund

kompetens och ledarskap, skapar vi också förutsättningar för

att kunna behålla kunniga medarbetare.

Det är under mina arbetsplatsbesök ute i organisationen

som jag får återkoppling på beslut vi har tagit centralt och jag

ser en företagskultur som präglas av stort engagemang och

ansvarstagande.

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

För oss handlar hållbarhet om långsiktigt värdeskapande och

att ta ansvar ekonomiskt, socialt och miljömässigt. Grunden

för vårt arbete utgörs av JMs Hållbarhetspolicy och JMs

Uppförandekod för medarbetarna. Under året har vi bland

annat satsat på att öka kunskapen om koncernens etiska

riktlinjer samt jämställdhets- och mångfaldsplan hos samtliga

ledningsgrupper i Sverige.

Ambitionen är att JMs hållbarhetsarbete ska vara trans-

parent för investerare och andra intressenter. Vi har iden-

tifierat ett antal aspekter som är förenade med betydande

möjligheter och risker ur ett hållbarhetsperspektiv och har

valt ut dem där vi ser en tydlig förbättringspotential. De

aspekter vi kommer att prioritera i arbetet framöver beskrivs

på sidorna 35–49.

Vi har valt att redovisa hållbarhetsarbetet baserat på

Global Reporting Initiative (GRI) G4 (Core). JM stödjer

Förenta Nationernas Global Compact och dess tio princi-

per genom att ta tydlig ställning i frågor som rör mänskliga

rättigheter, arbetsrätt, miljö och bekämpning av korruption.

GODA FÖRUTSÄTTNINGAR

Med stor befolkningsökning på JMs marknader, en fortsatt

urbaniseringstrend och inte minst ett stort intresse för våra

produkter bedömer jag att förutsätt ningarna är goda för vår

affär också under 2015. Konjunktur utvecklingen är visser-

ligen något osäker och planprocesserna fortsatt gränssät-

tande för JMs produktionsstarter men i mindre omfattning

än tidigare.

Styrelsen föreslår en utdelning om 8,00 kronor per aktie

till aktieägarna, baserat på den starka balansräkningen och

goda kassaflöden. Dessutom kommer styrelsen föreslå att

årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att fatta beslut

om ett förnyat återköpsprogram.

3


KONCERNCHEFENS KOMMENTAR

KUNDBEHOVJM lever nära kunden. Vi strävar efter att förstå hur drivkrafter som

urbanisering och demografi påverkar kunderna, samt vilka krav och

behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder.

OMVÄRLDEN PÅVERKAR KUNDBEHOVEN

JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av ny

bostad på våra marknader. Vi fokuserar på kundens

behov och är ett kundnära företag. Det är en av våra

viktigaste konkurrensfördelar.

För att vara ledande måste vi i god tid se och förstå hur

människor lever, bor och arbetar. På lite längre sikt är de vik-

tigaste samhällsförändringarna urbaniseringen, den åldrande

befolkningen och ett starkare miljö- och hållbarhetsfokus.

TRENDER SOM PÅVERKAR EFTERFRÅGAN:

• Demografiska förändringar, en åldrande befolkning och en

stor generation unga som gör entré på bostadsmarknaden

• Urbaniseringstrenden är stark. Människor söker sig till val-

möjlighet och mångfald

• Storstadsregionerna utvidgas, pendlingsavstånden ökar

vilket gör nya bostadsmarknader intressanta

• Ny teknik skapar nya möjligheter men slår också ut gamla

lösningar

• Ekonomisk utveckling; fortsatt ökning av den reala dispo-

nibla inkomsten samt att befolkningen är benägen att lägga

en allt större del av sin inkomst på sitt boende

• Värderingsförskjutningar; tydligare individualism men ock-

så ansvarstagande för den gemensamma miljön

• Äkta vara och genuint hantverk

• Den växande gröna staden och miljön.

GODA INSIKTER GER BÄSTA

FÖRUTSÄTTNINGARNA

JM använder en modell för det kontinuerliga utvecklingsarbe-

tet som löper över hela året och inbegriper omvärldsbevak-

ning, dialog med medarbetare och avtalsleverantörer samt

kund- och marknadsundersökningar.

OMVÄRLDSTRENDER

Behovet av enkelhet i hemmet märks tydligt och JM jobbar

därför mycket med att skapa yteffektiva bostäder. Detta

märks i både hallen, köket och badrummet där JM har infört

flera genomtänkta förvaringslösningar.

Dagens konsumenter söker i allt större utsträckning pro-

dukter med en historia och koppling till det genuina, det

trygga i det historiska. När det handlar om bostäder och

lokalsamhället spelar JM en viktig roll som långsiktig och

etable rad aktör. JM har funnits sedan 1945 då Byggmästaren

John Mattson bildade bolaget och startade en tradition av

att bygga bostäder med kvalitet, engagemang och stilkänsla.

En hållbar urbanisering är först och främst beroende av en

god hantering av miljöfrågorna, där energianvändningen varit

i fokus de senaste åren. Därför har JM sedan ett antal år valt

att ta fram lösningar som minskar energianvändningen och

förbrukningen av andra resurser.

KUNDINSIKTER

Erfarenheten visar att det framför allt är livssituationen som

styr valet av bostad och dess utformning.

För att ha kunskap om vilka behov som finns kring boende

genomför vi kontinuerligt olika kundundersökningar, såsom

fokusgrupper, hemma-hos-intervjuer och webbpaneler.

JM strävar också mot en ökad öppenhet och lyhördhet

mot kunder när de köper sin bostad. Kunderna erbjuds att

medverka i arbetet på ett så tidigt stadium som möjligt. Det

finns en rad områden där de kan vara med och påverka. Det

kan gälla förslag på bostadens utformning, önskvärd kring-

service i bostadsområdet eller alternativa sätt att använda

gemensamhetslokaler på.

5


KUNDBEHOV OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO

UTVECKLINGSOMRÅDEN

Kunskapen från leverantörer, medarbetare, kunder och om-

världstrender bearbetas och sammanfattas i olika förslag på

prioriterade utvecklingsområden. Därefter fattas beslut om

vilka utvecklingsförslag som ska genomföras. Ett utvecklings-

område kan bli ett rent produktförbättringsprojekt alterna-

tivt ett säljtema för marknadskommunikation.

Bland utvecklingsprojekten kan nämnas:

Kök: Vi ställer högre krav på vårt kök där vi tillbringar allt

mer tid. Vi läser läxor, umgås och lagar mat. Allt detta ställer

krav på moderna tekniska lösningar och yteffektivitet.

Badrum: Ett av de viktigare rummen i bostaden som

ibland kanske borde få kallas för egenrummet.

Förvaring: Ett ständigt högprioriterat område för de allra

flesta. Förvaringsutrymmena tycks aldrig kännas tillräckliga.

JM tar en ansats för att skapa ännu smartare och bättre pla-

nerade förvaringsutrymmen.

Stadsutveckling: JM tar ett helhetsgrepp kring hur vi ska

tänka och göra för att skapa attraktiva stadsdelar och bo-

stadsområden som en naturlig del i de ständigt växande stor-

stadsområdena.

VIKTIGA UTMANINGAR FÖR JM

• Allt mer kunniga och initiativrika kunder

• Ökad fokus på energisnåla bostäder

• Behov av mer flexibla och anpassningsbara bostäder för att

möta behov av arbetsplats samt ”barn varannan vecka”

• Förändrade bolånekrav

– Skuldsättning hos hushållen

– Amorteringskrav

– Bolånetaket ger effekt på skuldsättningsgraden.

6


KUNDBEHOV OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO

BOSTADSRÄTTSPRISER I SVERIGES STORSTADS-

OMRÅDEN UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

LÄGENHETSPRISER I OSLO, KÖPENHAMN OCH

HELSINGFORS UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

Stockholm, innerstad Stockholm, närförort

Göteborg kommun Malmö kommun Uppsala kommun

Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling. Sammanställt av WSP Analys & Strategi.

2005:1

2006:1

2007:

1

2008:1

2009:1

2010

:1

2011

:1

2012

:1

2013

:1

2014

:1

Kva

rtal

SEK/m2, löpande priser

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

Oslo kommun Köpenhamn kommun

Huvudstadsregionen Helsingfors

Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.

2005:1

2006:1

2007:

1

2008:1

2009:1

2010

:1

2011

:1

2012

:1

2013

:1

2014

:1

Kva

rtal

NOK, DKK/m2, löpande priser €/m2 (Helsingfors), löpande priser

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

0

1000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostä-

der. Verksamheten är främst inriktad på nyproduk-

tion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområ-

den och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark,

Finland och Belgien.

Totalt startade JM produktion av 3 445 bostäder under 2014,

att jämföra med 2 953 bostäder året innan.

I Sverige var siffran 2 792 varav 98 procent var lägenheter i

flerbostadshus (2 417 var bostadsrätter, 284 hyresrätter och

36 ägande rätter) och 2 procent småhus. I Norge produk-

tionsstartades 499 bostäder, varav 82 procent var lägenheter

och 18 procent småhus. I Belgien produktionsstartades 42

lägenheter, i Finland 83 lägenheter och i Danmark produk-

tionsstartades 29 småhus.

SVERIGE

Jämfört med flera andra europeiska länder redovisar Sverige

en relativt god BNP-tillväxt. För 2014 har BNP justerats

ned under året på grund av den långsamma återhämtningen

i Europa och förväntas hamna på drygt 2 procent. Sverige

som är ett litet exportberoende land påverkas av den svaga

konjunkturen i omvärlden. Det som driver tillväxten är i stäl-

let hushållens starka konsumtion. Hushållens inkomster ökar

ännu snabbare än konsumtionen vilket samtidigt medför att

sparandet ökar från en redan hög nivå.

För bostadsmarknaden spelar också utvecklingen av hus-

hållens finansiella tillgångar stor roll. Med ett högt sparande

och en positiv utveckling på Stockholmsbörsen nådde hushål-

lens tillgångar under 2014 rekordnivåer. Antalet påbörjade

bostäder ökade under året medan antalet färdigställda bostä-

der var på bedömt oförändrad nivå.

MARKNADENI Sverige har JM en bedömt marknadsledande position. De

största delmarknaderna är storstadsområdena Stockholm,

Uppsala, Malmö/Lund och Göteborg.

STOCKHOLM

Stockholmsregionen är dragloket i svensk ekonomi med en

stark tillväxt och befolkningstillväxten är fortsatt hög.

Bostadspriserna i Stockholm fortsatte att stiga under 2014

och nådde de högsta nivåerna någonsin. Detta gäller även

flertalet andra kommuner i regionen. När hushållens finan-

siella tillgångar ökar snabbare än skulderna påverkar detta

priserna positivt. Även den starka befolkningstillväxten, ett

relativt lågt byggande och en historiskt låg ränta har bidragit

till de stigande priserna.

JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrät-

ter i Storstockholm. Bland de större projekten kan nämnas

Liljeholmskajen i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka, Söder-

dalen i Järfälla och Dalénum på Lidingö.

UPPSALA

Befolkningstillväxten i Uppsalaregionen är drygt 1 procent

i årstakt. Den största bidragande orsaken är utrikes flytt-

netto, men också inrikes flyttnetto och födelsenettot bidrar

till befolkningstillväxten.

Bostadsrättspriserna ökade kraftigt i Uppsala under 2014.

Småhuspriserna steg inte lika snabbt men har ökat i samtliga

kommuner i regionen.

MALMÖ/LUND

Malmöregionen har haft ett svagare år jämfört med de övriga

storstadsregionerna. Sedan 2010 har regionen redovisat en

minskad tillväxttakt i befolkning men utvecklingen under

2014 visar tydligt att trenden har vänt. Malmöregionen växer

med drygt 1 procent i årstakt. Befolkningsökningen beror på

ett ökat flyttnetto.

7


KUNDBEHOV MARKNADEN

ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER

I OLIKA PRISINTERVALL 2010–2014, SVERIGE

ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA

STORLEKSINTERVALL 2010–2014, SVERIGE

0

5

10

15

20

25

30

35

40

30–50 m2 51–70 m2 71–90 m2 91–110 m2 111–130 m2 131–150 m2 > 150 m2

%

2011 20122010 2013 2014

0

10

20

30

40

50

< 1 mkr 1–2 mkr 2–3 mkr 3–4 mkr > 4 mkr

2011 20122010 2013 2014

%

Prisutvecklingen för bostadsrätter i Malmö centrum har

varit svag sedan 2011 men priserna vid slutet av 2014 var

på en högre nivå än 2010. Återhämtningen har varit trögare

än i Stockholm och Göteborg vilket beror på en svagare

regio nal konjunktur i Malmöregionen under finanskrisen

och åren därefter. Malmöregionen påverkades negativt av

den svaga utvecklingen i Danmark under och efter krisen.

Små huspriserna i regionen uppvisar svagare utveckling än

bostads rätts priserna.

GÖTEBORG

Göteborgsregionen hade ett gynnsamt 2014. Befolknings-

tillväxten har varit exceptionellt stark vilket till största delen

beror på ett ökat utrikes flyttnetto.

Bostadspriserna i Göteborg ökade i snabb takt och bo-

stadsrättspriserna steg något snabbare än småhuspriserna.

Prisökningen kan härledas till hushållens ökade finansiella

tillgångar, låg ränta, god befolkningstillväxt och ett måttligt

byggande.

NORGE

Efter ett svagt 2013 återhämtade sig den norska ekonomin

påtagligt under 2014. Tillväxten drivs framförallt av privat

konsumtion. Hushållen har visat sig starka med god köpkraft

på grund av en motståndskraftig arbetsmarknad men också

på grund av stigande huspriser som stärker konsument-

förtroendet.

Befolkningstillväxten i Norge är fortsatt hög, framförallt

i Osloregionen. Bostadspriserna i Oslo och Bergen återhäm-

tade sig under 2014. Endast Stavanger redovisar fortfarande

ett avstånd till tidigare toppnivå men prisnivån är fortfarande

hög. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter

minskade under 2014.

JM är en av Norges större bostadsbyggare med verk-

samhet i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och

Stavanger. Bland de större pågående projekten kan nämnas

Grefsen Stasjon i Oslo, Stongafjellet utanför Bergen samt

Marius Brygge i Vestfold.

DANMARK

Efter flera års stagnation har Danmark återingen tillväxt.

2014 hamnade tillväxten i BNP på cirka 1 procent. En star-

kare arbetsmarknad, stigande huspriser och låg ränta är

bidragande orsaker till konjunkturuppgången. I Köpenhamn

har befolkningen ökat kraftigt under flera år och under

2014 växte Köpenhamn med över 1,5 procent i års takt.

Ägarrättspriserna i Köpenhamn har ökat sedan mitten av

2012 och fortsätter att öka under 2014. Både antalet färdig-

ställda bostäder och byggstarter minskade under 2014.

JMs verksamhet är koncentrerad till Köpenhamnsområdet.

FINLAND

Första kvartalet 2014 gick Finland återigen in i recession.

Man har tidigare haft både strukturella och konjunkturella

STÖRRE KONKURRENTER 2014,

PRIVATA BOSTADS MARKNADEN

Land Större konkurrenter

Sverige NCC, Peab, Skanska och HSB

Norge Selvaag Bolig, OBOS, Skanska, NCC och Veidekke

Danmark 1) NCC och Arkitekt Gruppen

Belgien 2) Thomas & Piron, Immobel, Bouygues, Besix RED,

Bouwfonds och Matexi-Wilma

Finland 3) YIT, Skanska, SRV, Lemminkäinen Talo och NCC

1) Köpenhamnsregionen2) Bryssel, Namur och Brabant Wallon3) Huvudstadsregionen

8


KUNDBEHOV MARKNADEN

GENOMSNITTSPRIS 1) JMs SÄLJSTARTADE

BOSTÄDER 2005–2014, SVERIGE

ANDEL AV JMs SÅLDA OCH BOKADE BOSTÄDER

I PÅGÅENDE PRODUKTION, KONCERNEN

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

%

Sålda och bokade bostäder Sålda bostäder Bokade bostäder

0

500 000

1000 000

1500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

3 500 000

Kr/bostad1) Pris = insats

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Stockholm Övriga Sverige

4 000 000

BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER

Land 2014 2013 2012

Sverige 25 900 21 100 21 400

Norge 27 200 30 300 30 200

Danmark 8 600 9 800 13 000

Finland n /a 1) 27 300 28 300

1) Statistikcentralen i Finland har tills vidare avbrutit sin statistikpublicering.Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Analys & Strategi. 2014 års värden är preliminära och fastställs i maj 2015.

JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

2014-12-31 2013-12-31

Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) 6 375 5 609

Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) 57 54

Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 21 17

Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 78 71

1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion 430 308

Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande 284 54

2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

Land 2014 2013 2012

Sverige 2 792 2 465 2 286

Norge 499 331 815

Danmark 29 12 2

Finland 83 46 34

Belgien 42 99 26

Totalt 3 445 2 953 3 163

JMs SÅLDA BOSTÄDER

Land 2014 2013 2012

Sverige 2 588 2 718 2 209

Norge 475 433 649

Danmark 22 11 13

Finland 75 43 26

Belgien 35 60 55

Totalt 3 195 3 265 2 952

problem och nu tillkom även krisen i Ryssland, inklusive

handels sanktioner, som Finland drabbas hårt av. Totalt sett

föll BNP under 2014. Huvudstadsregionen står för den

största delen av befolkningstillväxten i Finland. Regionen

växer med 1,5 procent i årstakt. Prisnivån i huvudstads-

regionen har sjunkit något under året. Både antalet färdig-

ställda bostäder och byggstarter minskade under 2014.

JM bedriver verksamhet inom Helsingforsområdet.

BELGIEN

BNP växte med ungefär 1 procent i årstakt under 2014.

Exporten är den komponent som ger det största bidraget

men den ökade tillväxttakten beror också på en ökad in-

hemsk efter frågan som drivs av hushållens konsumtion och

före tagens investeringar. Prisnivån har varit svagt stigande

under året.

JM utvecklar bostäder i Brysselregionen.

Liljeholmskajen, Stockholm

9


KUNDBEHOV MARKNADEN

ERBJUDANDEGenom att erbjuda våra kunder miljö anpassade bostäder i attraktiva

lägen på utvalda marknader är JM väl positionerat att dra nytta av

den kunskap vi har samlat om våra kunder och deras behov.

JM FÖRSTAHANDSVAL VID KÖP AV NY BOSTAD

Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt

för kunden att köpa ett hem av JM som det är att bo

i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval

vid köp av en ny bostad – där kundfokus och lyhörd-

het gentemot våra kunders behov är avgörande

framgångsfaktorer.

EN BRA DIALOG MED KUNDERNA

Nöjda kunder är en viktig nyckel till framgång. För bostads-

utvecklingsbranschen i Sverige finns ett branschindex som

mäter Nöjd Kund Index (NKI). JM Sverige har för sjätte året i

rad branschens mest nöjda kunder med ett NKI om 78, vilket

kan jämföras med branschindex om 73 av 100 möjliga poäng

(Källa: Prognoscentret).

Att uppnå hög kundnöjdhet är ett betyg på att JM har en

väl fungerande process för kundrelationen. Ambitionen är att

JMs kunder ska uppleva att de har en bra dialog med JM under

hela processen. En process som startar med en allmän bild av

JM och en första intresseanmälan, kontraktsskrivande, infor-

mationsmöten, tillvalshantering och besök på byggplatsen, till

att bostaden motsvarar förväntningarna vid inflyttning.

VIP-KUNDER HAR FÖRETRÄDE

Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får erbjudande

om förtur samt förhandsinformation om när, var och hur vi

ska bygga nya bostäder. Detta innan de erbjuds till allmän

försäljning.

VIP-kunderna får även kundmagasinet entré som skic kas

hem per post fyra gånger per år. Magasinet innehåller bland

annat hemma-hos-reportage hos kunder som nyss flyttat in,

beskrivning av nya bostadsområden, guider inom olika bo-

stadsteman samt information om planerade bostadsprojekt.

11


ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT

BRA MATERIALVAL

Vikten av att välja material som håller länge, både gällande

kvalitet och design, är en viktig del av arbetet med våra

hus. Inte minst är detta viktigt i arbetet kring JMs Original-

inredning. Därför påbörjas planeringen av bostadens invän-

diga ytor tidigt, så att ett samspel mellan områdets karaktär,

byggnadens arkitektur samt god funktion och design uppstår.

Inredningen är en viktig del av bostaden. Vid bokning av en

bostad får kunden katalogen Inredningsval för projektet, där

ett genomarbetat JM Original och de inredningsval vi erbju-

der presenteras.

Kunden möter sedan projektets inredningsansvarige och

rådgör kring de val som kan göras för den blivande dröm-

bostaden.

JM arbetar kontinuerligt med material- och trendbevak-

ning, vilket är en förutsättning för att skapa en bra grund

anpassad för det enskilda projektet. Våra mest nöjda kunder

har valt JM Original som inredning i sin nya bostad.

JM ORIGINAL

JM Original är omsorgsfullt utvald inredning i bostaden. Vi

lägger fokus på stil och design som ska kännas rätt i tiden

– länge. JM gör miljömedvetna val och ser till att inredningen

ska hålla för god funktion och hög kvalitet i många år.

12



DIGITALT MÖTE MED KUNDERNA

JM är tillgängliga där våra kunder finns, därför spelar de digi-

tala kanalerna en viktig roll i kommunikationen med kunder

och omvärld. Vill en potentiell kund veta om det finns någon

passande JM-bostad till salu – då ska information gå att få,

oavsett tid och plats.

Webbplatsen är navet för vår digitala kommunikation och

samverkar med alla våra digitala initiativ och marknadsaktivi-

teter. Vi var en av de första i branschen att erbjuda bostäder

via vår webbplats och har sedan dess valt att ligga långt fram

när det gäller att erbjuda produkter och tjänster i de nya

digitala kanaler som kommer.

JM vill bjuda på inspiration, tips och trender och för att

hjälpa våra kunder att hitta hemkänslan i sin nya bostad

skriver två av JMs inredningsansvariga inredningsbloggen

Hitta hem.

Vi utvecklar ständigt våra digitala initiativ. För att möta de

ökade kraven på mobilitet och nya kundbeteenden är våra

webbplatser helt responsiva.

VISNINGSDAGAR I PÅGÅENDE PROJEKT

Stora Visningsdagen arrangeras fem gånger per år och

innebär att alla JMs bostadsprojekt håller öppet för visning

under samma dag. Under 2014 hade JMs samtliga marknader

visning på samma dag med samma tema; under våren Kök

och Balkong/Uteplats, och under hösten Äkta vara/Hantverk

samt tema Vardagsrum.

Intresset för visningsdagarna är stort, med ett genomsnitt-

ligt besöksantal om totalt cirka 2 000 personer per tillfälle.

De lockar många nya potentiella köpare och övervägande

del är förstagångsbesökare. Majoriteten av besökarna anger

att besöket har ökat deras intresse för att köpa en JM-bostad

i framtiden.

13



FEM SKÄL ATT VÄLJA EN NYBYGGD BOSTAD FRÅN JM

Fördelarna med att välja en nybyggd bostad från

JM är flera. Genomtänkta planlösningar och funk-

tioner, modern arkitektur och att vi bygger där

människor vill bo. Allt är klart vid inflyttning och

kommer att hålla lång tid framöver. En JM-kund

kan lägga både tid och pengar på annat än reno-

vering.

FOKUS PÅ BOSTÄDER

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder,

och vi är en av Nordens ledande inom vårt område.

BYGGER DÄR MÄNNISKOR VILL BO

Kunden ska ju inte bara trivas i sin nya bostad, själva området

är också viktigt. Därför bygger vi alla våra bostäder i city-,

natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommu-

nikationer och bra infrastruktur. För oss är det också viktigt

att sådant som gatumiljö, gräsmattor och lekparker är klart

när kunderna flyttar in.

En mycket viktig komponent för oss som samhällsbyggare

är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Till-

sammans med stiftelsen Tryggare Sverige har vi arbetat fram

ett trygghetsprogram, som säkerställer att vi beaktar trygg-

hets frågor i allt från förvärv och planering till produktion

och inflyttning.

GENOMTÄNKTA LÖSNINGAR

Vi utgår från en modern arkitektur som tilltalar människor

med ljusa, väl genomtänkta planlösningar som skapar mycket

rymd. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald

inredning med fokus på design, trend, kvalitet och miljö.

Vår katalog Inredningsval är skräddarsydd för varje bostads-

område och gör det enkelt för den kund som vill vara med

och sätta sin egen prägel på sin nya bostad.

ENERGIANVÄNDNING PRIORITERAT

I VÅRT MILJÖARBETE

En energisnål bostad är billigare i drift och bättre för miljön,

därför bygger vi enbart lågenergihus med bland annat extra

isolering i fönster, väggar och tak. Vi energiklassar också alla

nya bostäder till nytta för våra kunder. Vår övertygelse är att

ett energisnålt byggande är det enda som håller i längden,

något som våra kunder håller med om.

För oss är det också självklart att välja beprövade natur-

material, som inte är allergiframkallande, i våra bostäder.

ALLA ERBJUDS EN TRYGG BOSTADSAFFÄR

Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM.

Vi erbjuder därför ett trygghetspaket där vi tänker på hel-

heten i en bostadsaffär och därför skyddar dels kunden,

men även bostaden, fastigheten och bostadsrättsföreningen.

Kunden skyddas bland annat mot dubbel boendekostnad och

med tillträdesskydd kan kunden efter prövning skjuta upp sin

inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anled-

ning inte kan ske på utsatt datum. Arbeten utförda i bostaden

har en garantitid om fem år. Vitvaror, VS-armaturer, målnings-

arbeten och tapetdragning har en garanti tid om två år.

Vi eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över

en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta

kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och

ibland gör vi fel. Därför har JM sedan många år en Kund-

ombudsman. Denna har till uppgift att från en utgångspunkt

utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och

vid behov medla mellan kunden och JM.

14



HUS VI BYGGER IDAG, PÅVERKAR

HUR VI LEVER IMORGON

Den som köper en lägenhet eller hus av JM ska få

en sund boendemiljö. Samtidigt vill vi också ta an-

svar för våra barns framtida miljö. Läs mer om vårt

miljö- och kvalitetsarbete på sidorna 33– 44.

FÖNSTER SOM SPAR ENERGI

Fönster är ofta en stor källa till värmeförluster i en

byggnad. Samtliga fönster i våra nya bostäder är därför

extra värmeisolerande med ett så kallat Uw-värde på

0,9 W/kvmK.

ALLERGIHÄNSYN

Forskning har visat att det kan finnas ett samband mellan

allergiska besvär hos barn och PVC-plast. JMs bostäder

har PVC-fria väggar och golv.

Till de planteringar som omger JMs hus undviks växter

och träd som är giftiga eller olämpliga för allergiker. I köket

undviks ”damm hyllor” genom takansluten skåpinredning.

ENERGISNÅLA VITVAROR

Vitvaror kan stå för en stor del av de boendes användning

av hushållsel. På JM har vi beslutat att utrusta våra bostäder

med energisnåla vitvaror.

Samtliga bostäder som projekteras fram över ska utrus-

tas med induktionshäll, vilket kan ge upp till 20 procent

energibesparing jämfört med en traditionell häll.

EN GOD ELMILJÖ

Vi minimerar exponeringen för elektriska och magne tiska

fält. Dels dras alltid ett femledarsystem, vilket begränsar de

magnetiska fälten i hela fastigheten, dels undviks placering

av elcentraler i anslutning till sovrum.

EN GOD LJUDMILJÖ

Störande ljud och buller uppfattas av många som det

största problemet i boendemiljön.

Våra bostäder är tystare än vad de svenska bygg reglerna

kräver. Extra tjocka väggar och bjälklag ger en mycket god

isolering mellan lägenheterna. Vi har också krav på att

ytterdörrarna ska ha god ljudklass och undviker därför

brevinkast i dörrarna genom att placera postboxar i trapp-

husens entréer och tidningshållare vid lägenhetsdörrarna.

MÖJLIGHET ATT SJÄLV PÅVERKA

ENERGIANVÄNDNINGEN

Genom att samtliga våra nya bostäder byggs enligt JMs

koncept för lågenergihus har den boende en god förutsätt-

ning att få låga driftskostnader och bidra till att vi minskar

energianvändningen. Dessutom mäts användningen av

tappvarmvatten individuellt i varje lägenhet, vilket med-

vetandegör den boende om att ett sparsamt användande

av varmvatten också ger en lägre kostnad.

SUNDA MATERIAL

Trä, sten, kakel och klinker. Vi använder i så stor utsträck-

ning som möjligt naturmaterial. Sedan 1996 har vi utveck-

lat en miljövarudatabas där vi kontrollerar relevanta

produkter. På så sätt kan vi bygga hus som är bra för hälsan

och undvika vissa farliga ämnen.

15



LILJEHOLMSKAJEN, STOCKHOLM

Utvecklingsperiod: 2001–2023

Bostadstyp: Flerbostadshus

Antal bostäder:

– Totalt: cirka 4 200

– Påbörjade: 2 605

– Produktionsstartade under 2014: 275

Lägenhetsstorlekar: 42–141 m2, 1–5 Rum och kök

Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 600

Läge: Centralt, 5 km från Stockholm centrum

KVARNHOLMEN, NACKA



Antal bostäder:


– Påbörjade: 198



Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 000

Läge: Centralt, 6 km till Stockholm centrum

SÖDERDALEN, JÄRFÄLLA


Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus

Antal bostäder:





Antal kvarvarande byggrätter: cirka 950

Läge: Cirka 20 km till Stockholm centrum

JÄRVASTADEN, SOLNA OCH SUNDBYBERG


Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus

Antal bostäder:

– Totalt: drygt 1 100

– Påbörjade: 885 varav 174 småhus




Läge: Naturnära, 8 km till Stockholm centrum

DALÉNUM, LIDINGÖ



Antal bostäder

– Totalt: cirka 800 1)

– Påbörjade: 297 1)

– Produktionsstartade under 2014: 36 äganderätter 2)



Läge: Centralt, 9 km till Stockholm centrum

1) Därutöver finns 243 startade hyresrätter. 2) Därutöver tillkommer 97 startade hyresrätter.

En del av Stockholms innerstad

Unikt läge vid Stockholms inlopp

En del av det nya Jakobsberg

Trädgårdsstad med stadskänsla nära city

På klassisk mark på Lidingö

16


ERBJUDANDE JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2014

KUNGSÄNGEN, UPPSALA



Antal bostäder:

– Totalt: Cirka 1 000





Läge: Centrumnära

ÖSTERMALM, VÄSTERÅS



Antal bostäder:

– Totalt: 600





Läge: Mitt i centrum/city

LOMMA STRANDSTAD, LOMMA


Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus

Antal bostäder:


– Påbörjade: 600 varav 29 småhus




Läge: Intill havet, 8/10 km till Lund/Malmö centrum

NORRA ÄLVSTRANDEN, GÖTEBORG



Antal bostäder:


– Påbörjade: 1 630




Läge: Vattennära, 5 km till Göteborg centrum

GREFSEN STASJON, OSLO, NORGE



Antal bostäder:

– Totalt: cirka 330 1)




Antal kvarvarande byggrätter: cirka 110 1)

Läge: Centralt och naturnära, cirka 5 km till Oslo centrum

1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 170 byggrätter enligt avtal.

Med centrumläge i Västerås

Småstaden vid havet

Norra Älvstranden fortsätter att växa

Söder om Uppsalas stadskärna

Nytt bostadsområde i Oslo

17


ERBJUDANDE JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2014

De flesta bostäder JM bygger är bo-

stadsrätter i flerbostadshus vilket också

är fallet i Dalénum. Men upplåtelsefor-

merna i området inkluderar även hyres-

rätter (243) och JMs första ägarlägen-

heter i Sverige (36). Bostadsområdets

mest utstickande nytillskott blir det

mer än 20 våningar höga punkthus som

planeras i Dalénums sydvästra hörn.

Hittills har vi produktionsstartat 540

bostäder i området och utvecklingen

beräknas pågå till år 2020.

Dalénum är ett tydligt exempel på

hur JM arbetar med projektutveckling.

Vi förvärvar mark med utvecklings-

potential och planerar tillsammans

med kommunen. Vi projekterar i sam-

arbete med duktiga konsulter och ar-

kitekter/landskapsarkitekter. Vi bygger

bostäder och lokaler, anlägger trädgår-

dar, strandpromenad och bygger vägar

i området.

– Att få vara med om att utveckla

en helt ny stadsdel med JMs samlade

kompetens är inspirerande, säger Olof

Pettersson Herold, projektledare på

JM.

LEVANDE STADSDEL

Målet är att bygga en levande stads-

del med välavvägd balans mellan bo-

stadshus och kontorslokaler som gör

stadsdelen levande och trygg oav-

sett tidpunkt på dygnet, säger Olof.

Restauranger och caféer bidrar till liv

och rörelse medan skolor och service

förenklar vardagen. JM har även byggt

ett äldreboende i området.

VARIERAD MILJÖ

För att skapa en varierad miljö får husen

olika stora volymer, kontraste rande

fasadfärger och olika tät be byggelse.

De välbevarade tegelbygg naderna från

AGA s 1900-tal införlivas i det ny-

bygg da området och får nytt liv som

kon tors loka ler. I området görs plats

för när service, träningsmöjligheter, sko-

lor, kontor och verksamhetslokaler

som förser stadsdelen med en levande

rytm.

Dalénums vackra läge på södra

Lidingö erbjuder alla boende närhet

till strandpromenaden, vattnet och

utsikten över Stockholms hamninlopp.

JMs arbete ska bidra till att skapa väl

fungerande och hållbara samhällen för

dagens och morgondagens människor.

DALÉNUM – EN NY STADSDEL PÅ LIDINGÖUtmed Lidingös södra strandkant utvecklar JM Dalénum

– en ny stadsdel med totalt cirka 1 000 bostäder med olika

upplåtelseformer och lokaler för affärsverksamhet.

”Att få vara med om att utveckla en helt

ny stadsdel med JMs samlade kompetens

är inspirerande.”

18


ERBJUDANDE

LÖNSAMHETJM skapar värde genom projektutveckling av bostäder. Genom god riskkontroll

och effektiv kapital användning skapar vi lön sam het och värde för våra aktie ägare.

Enhetliga produktions sätt och effektivare logistik bidrar också till värdeskapandet.

AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI

JMs AFFÄRSIDÉ:

Att utveckla attraktiva boende- och arbets mil jöer

som uppfyller individuella behov idag och i fram tiden.

VISION:

JM skapar hus att trivas i.

STRATEGI

För att inom ramen för affärsidén uppnå det övergripande

aktieägarmålet, har JM följande strategi:

• Ledande projektutvecklare av bostäder i Norden – avse-

ende både marknadsposition och kvalitet i produkten

• Verksamhet på tillväxtorter med goda långsiktiga demo-

grafiska och ekonomiska förutsättningar

• Tydlig inriktning mot kvalitativa och miljöanpassade

bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde och i

attraktiva lägen

• Tillväxt med bibehållande av god lönsamhet och mark-

nadsledande position

• Tillväxt ska främst ske organiskt, men även via bolagsför-

värv som kan stärka JMs position på befintliga marknader

• Företagskultur som präglas av goda värderingar, ansvars-

tagande, långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt

för individen.

LEDANDE UTVECKLARE AV KVALITATIVA

BOSTÄDER I NORDEN

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder.

Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostä-

der med tyngdpunkt på storstadsområden och uni versi-

tets orter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien.

Gemensam nämnare är områden där en växande befolk-

ning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå fram-

gång i vår affär.

JMs projektutveckling täcker alla led av värde kedjan, från

förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många

fall innebär JMs projekt att nya stadsdelar skapas.

Bostäderna upplåts i första hand till bostadsrätts-

förening ar för eget ägande, men kan även inkludera hyres -

bostäder och i viss utsträckning ägarlägenheter. Projekt -

utveck ling av kontorsfastig heter ska vara begränsad och

i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt

där inslag av kontor ingår som en naturlig plan förutsättning.

Till grund för JMs strategi för värdeskapande och tillväxt

ligger tydligt fokus på kassaflöden och ett effektivt utnytt-

jande av balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i

igångsättning, genom förande och försäljning av projekten.

Riskkontroll och fokus på kassaflöden inne bär att produk-

tionsstarter sker först i den takt som tillräcklig nivå på bok-

ning och kontraktsskrivning har erhållits. Kvalitetssäkring

av projektering och produktion sker genom en begränsad

och effektiv egen produktions kapacitet.

KAPITALHANTERING

Strategin omfattar både tillgångs- och kapitalstruktursidan

och är anpassad till JMs projektutveckling. Fokus ligger på

kassa flöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen

och inne bär bland annat:

• Byggrättsportföljen – exploateringsfastigheter i ba lans räk-

ningen ska motsvara fem års produktion

• Projektfastigheter – ska bestå av främst bostadsfastig heter

som kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Stor -

leken på portföljen varierar över konjunkturcykeln

• En synlig soliditet om 35 procent, mätt över en konjunktur-

cykel. Målet är satt utifrån en analys av rörelse risken i de

olika verksamheterna och tillgångsslagen i balans räkningen.

AVKASTNINGSKRAV FÖR PROJEKT

För värdeskapande krävs att varje investering genererar en

avkastning som överstiger kapitalkostnaden. För att kunna

skapa värde genom val av rätt projekt krävs därför kunskap

om lönsamheten i de enskilda investeringarna.

JM arbetar med ett antal investeringsanalysmetoder och

kriterier (såsom WACC, IRR och nuvärdeskvot) för att

utvärdera såväl varje specifikt projekts lönsamhet som vilka

projekt som ska prioriteras. Dessa metoder och kriterier

utgör verktyg och styrmedel för att möta koncernens krav

på genomsnittligt vägd kapitalkostnad.

WACC (vägd kapitalkostnad)

Den vägda kapitalkostnaden (WACC) för nya projekt upp-

går till 5,5–6,5 procent och används för att nuvärdesberäkna

prognosticerade kassaflöden för ett specifikt projekt.

Skuldsättningsgrad i projekt

Skuldsättningsgraden i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0.

Genomsnittlig kapitalkostnad – lånat kapital *

En 2-årig ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid)

om totalt 2,3–2,8 procent baserat på underliggande riskfri

ränta om 0,3 procent och en riskpremie om 2,0–2,5 pro-

cent. Med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader

uppgår därmed den genomsnittliga kapitalkostnaden för

lånat kapital till 1,8–2,2 procent.

Genomsnittlig kostnad – eget kapital *

Avkastningskravet på eget kapital uppgår, när man väger sam-

man de olika utvärderingskriterierna CAPM (Capital Asset

Pricing Model) och IRR (Internal Rate of Return), till cirka

11–13 procent.

Avkastning på eget kapital

Avkastningen på eget kapital har under 10-årsperioden

2005–2014 uppgått till 26,8 procent och för 5-årsperioden

2010–2014 till 23,1 procent.

* Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.

20


LÖNSAMHET

FINANSIELLA MÅL

JM har ett övergripande mål om värdeskapande för aktieägarna som inne-

bär att ägarna genom investering i JM-aktien ska få en högre totalavkast-

ning än vid investering i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

Med totalavkastning avses värdeökning och utdelning.

Under perioden 2005–2014 har JM-

aktien gett en genomsnittlig totalavkast-

ning om 24 procent.

För att säkerställa ett långsiktigt

värde skapande för aktieägarna, har JM

formulerat följande finansiella mål.

RÖRELSEMARGINAL

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10

pro cent, inklusive resultat från fastig-

hets försälj ningar. Under 10-års perio-

den 2005–2014 har rörelsemarginalen

i genomsnitt uppgått till 12,0 procent.

Under 5-årsperioden 2010–2014 har

rörelsemarginalen i ge nomsnitt uppgått

till 11,7 procent.

0

5

10

15

20

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Rörelsemarginal1) Mål

%

1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt

IFRIC 15.

SOLIDITET

Den synliga soliditeten bör uppgå till 35

procent över en konjunkturcykel. Under

10-årsperioden 2005–2014 uppgick soli-

diteten i genomsnitt till 39 procent och

ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL

Att ge en högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil.

Under 10-årsperioden 2005–2014 har JM-aktien gett en genomsnittlig totalavkast-

ning om 24 procent. Motsvarande siffra för perioden 2010–2014 var 19 procent.

under 5-årsperioden 2010–2014 till 39

procent.

20

30

40

50

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Soliditet1) Mål

%

1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt

IFRIC 15.

UTDELNING

Aktieutdelningen ska över en konjunk-

turcykel i snitt utgöra 50 procent av

koncernens resultat efter skatt. Un-

der 10-årsperioden 2005–2014 upp-

går genomsnittlig utdelningsandel till

41 procent och under 5-årsperioden

2010–2014 till 54 procent. För år 2008,

med utbetalning 2009, utgick ingen ut-

delning som ett resultat av ökad försik-

tighet under pågående finanskris.

ÖVERFÖRING TILL AKTIEÄGARNA

0

300

600

900

1200

1500

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Mkr

Utdelning Återköp av aktier Inlösen av aktier

21


LÖNSAMHET

PROCESSER 1) OCH VÄRDEKEDJA 2) I PROJEKTUTVECKLINGEN

0 1 2 3 4 5 6

Värde

ÅrMarknadsprocess Projektutvecklingsprocess Värdekedja

1) Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt.2) Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.

Marknadsundersökning

Idéarbete Planarbete/Detaljplan/Bygglov Produktion Förvaltning åt bostadsrättsförening

Pris-sätt-ning

Projektering

Bokning Inflyttning/BoendeFörsäljning/Kundanpassning

VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR

MED 70 ÅRS ERFARENHET AV VÄRDESKAPANDE

GENOM PROJEKTUTVECKLING

Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projekt utveckling

av bostäder och vi har därför en mycket lång erfarenhet av

att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva pro-

cesser för byggande och samlat gedigen erfarenhet av stora

och komplexa projekt.

Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller

bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostä-

der eller kommersiella lokaler. Projektutveckling täcker alla

led i värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den

nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att helt nya

stadsdelar skapas. Eftersom vår verksamhet i första hand

är inriktad på nyproduktion av bostäder har vi genom åren

kunnat utveckla våra processer, samtidigt som vi arbetat för

att öka boendekvaliteten.

Kunskap om kundernas behov och efterfrågan – och hur

dessa behov förverkligas genom effektiva processer – är

grunden för JMs värdeskapande.

En god riskkontroll, fokus på kassaflöden och ett effektivt

utnyttjande av balansräkningen är förutsättningar för att nå

hela vägen till maximerat värdeskapande.

VÄRDEKEDJAN

Värdekedjan inkluderar mark- och fastighetsförvärv, plan-

process och projektering, produktion, försäljning samt för-

valtning. Denna kompetens att hantera hela värdekedjan

är en viktig konkurrensfördel för JM och avgörande för det

framgångsrika värdeskapandet.

Varje steg i projektutvecklingen följer de krav på så kal-

lade beslutsgrindar som ställts upp och som syftar till att

säkerställa god lönsamhet samt en effektiv och kontrollerad

process (se illustration sidan 28).

Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvänd-

ningen definieras. När detaljplanen är fastställd och bygglov

erhållits – detta kan ta från ett till fem år – och projektet sålts

till kund, har det fulla markvärdet uppnåtts.

Projekt utvecklingen och värdeskapandet sker i olika faser

som beskrivs nedan.

IDÉFAS – MARKNADSANALYSER GER

INSIKT OM KUNDBEHOV

God kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och

efterfrågan är grunden för att kunna skapa värde genom

projektutveckling. JM genomför därför löpande marknads-

undersökningar bland kundgrupperna om deras behov och

preferenser avseende allt från boendeformer till läge och

utformning. Analysen av kundbehoven och marknadsutveck-

lingen ger idéer om hur erbjudandet bör utformas för att

vara attraktivt.

MARK MED RÄTT UTVECKLINGSPOTENTIAL

– TILL RÄTT PRIS

Projekten startar i regel med markförvärv. Ett viktigt besluts -

underlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de

marknadsundersökningar som genomförs löpande för att

analysera kundpreferenser.

Att kunna förvärva mark med utvecklingspotential – till

rätt pris – blir avgörande för att kunna förverkliga dessa

planer till attraktiva bostäder och att driva projektutveck-

lingen med god lönsamhet. Markförvärv och idéfas är därför

centrala inom projektutveckling.

22


LÖNSAMHET

JMs AFFÄRSMODELL FÖR BOSTADSRÄTTER UR ETT LEGALT PERSPEKTIV

JMs projektutveckling av bostäder

i Sverige genomförs väsentligen i form

av att JM ingår ett entreprenadavtal

med nyetablerade bostadsrätts-

föreningar som beställare. De slutliga

bostadsköparna skriver upplåtelse-

avtal med bostadsrättsföreningarna.

JMs affärsmodell är på detaljnivå anpas-

sad för god styrning och uppföljning

med höga affärskrav. Redovisningen av

JMs bostadsutveckling med bostads-

rätts föreningar som beställare

avspeglar detta förhållande på ett

relevant och transparent sätt.

Väsentliga kriterier i denna affärs modell

och dess redovisning är:

• Entreprenadavtal respektive avtal om

fastighetsförsäljning tecknas av sty-

relsen i bostadsrättsföreningen i sam-

band med att entreprenaden påbörjas

• Bostadsrättsföreningen har egen

finansiering genom byggnads kreditiv

med säkerhet i bostads rätts-

föreningens fastighet

• Fristående mäklare genomför för-

säljning av bostadsrätterna baserat på

avtal direkt med bostads rätts -

föreningen.

Dessa kriterier är centrala ur såväl ett

legalt perspektiv som för ekonomi- och

redovisningsaspekter med uppföljning

över projektens livscykel. Uppföljning

i systematisk form inkluderar löpande

prestation, risk- och marknadsföränd-

ringar samt förändrade intäkts- och

kostnadsbedömningar i projekten. Hela

projektprocessen från entreprenad-

avtal med bostadsrättsföreningarna,

till upplåtelseavtal med de slutliga

bostadsköparna och färdigställande av

projekten, omhändertas konsekvent

i den finansiella rapporteringen.

PLANPROCESSEN – DEFINIERAR

MARKANVÄNDNING

Nästa steg är att definiera markanvändningen, vilket innebär

att byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. Arbetet sker

i dialog med kommunen som tillsammans med JMs projekt-

ledare arbetar för att definiera hur marken kan och får använ-

das. En aktiv fastighets ägare kan påverka planprocessen, men

den är också beroende av den kommunala planeringen och

eventuella överklaganden.

Det är i detta skede – när idéerna för den obrutna marken

ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attrak-

tiva bostadsområden – som merparten av värdeskapandet

sker.

PROJEKTERINGSFAS – MED ARKITEKTER

Därefter startar en projekteringsfas under ledning av JMs

projekteringsledare. En arkitekt tar fram ritningar och när

ett förslag från arkitekten godkänts kopplar vi in konsulter

inom konstruktion, mark, el, ventilation, värme, sanitet med

mera. Inköpsansvarig gör upphandlingar och beställningar av

material och arbete medan platschefen planerar bygget.

FÖRSÄLJNINGSPROCESSEN

– VIA FLERA OLIKA KANALER

När försäljningen startar får VIP-kunder förhandsinforma-

tion och förtur till JMs bostäder. JMs kanaler är webbplat-

ser, bostadsbutiker, kundtidning, Stora visningsdagar, sociala

kanaler, med mera.

PRODUKTION – SÄKRA OCH

EFFEKTIVA PROCESSER

Först när andelen av planerade bostäder som har bokats av

kunder har nått det förutbestämda måltalet, påbörjas byg-

gandet. Platschefer, arbetsledare med flera ser till att arbetet

löper säkert och effektivt. Många av JMs arbetslag har jobbat

länge tillsammans och de väl inarbetade och strukturerade

processerna är en viktig del av värdeskapandet.

INFLYTTNING

Produktion och färdigställande pågår fram till inflyttningen.

JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning.

RÄTT KAPITALSTRUKTUR

JMs affär är kapitalkrävande och förutsätter ett effektivt

utnyttjande av balansräkningen. För att maximera värde-

skapandet krävs att en optimerad kapitalstruktur tar ut-

gångspunkt i att de olika verksamhetsområdena har olika

kapital behov för att möta de specifika riskerna inom res-

pektive verksamheter. JM gör varje år en analys, med stöd av

en kapita li serings modell, över vilket riskkapital som behövs

för de olika verksamhetsområdena. Kapitaliseringsmodellen

kvantifierar tillgång till, och behov av riskkapital inom JMs

respektive verksamhetsområden och baseras på bedömda

marknadsvärden. Analysen tar även hänsyn till likviditets-

aspekterna i olika tillgångsslag. Genomgången av bedömt

kapital behov och allokerat riskkapital för de olika verksam-

hetsområdena utifrån kapitalallokeringsmodellen, är ett av

de verktyg som ledning och styrelse använder i syfte att

löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Denna analys

av kapital behovet ligger sedan tillsammans med andra kva-

litativa aspek ter, som inte beaktas av kapitaliseringsmodel-

len, till grund för styrelsens beslut om lämplig kapitalstruk-

tur vid var tidpunkt och förutsättning för värdeöverföring

till aktieägarna.

23


LÖNSAMHET

1) Avser antal byggrätter i balansräkningen

0

20

40

60

80

100

2012 2013 2014

%


0

20

40

60

80

100

2012 2013 2014

%


0

20

40

60

80

100

2012 2013 2014

%


BYGGRÄTTER GRUNDEN FÖR UTHÅLLIG LÖNSAMHET

JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för

framtida produktion. Vi förvärvar mark i samma takt

som vi tar mark till produktion.

För att kunna göra rätt investeringar i byggrätter krävs en

god kännedom om kunderna, deras behov och efterfrågan.

Stigande bostadspriser har gjort att många letar sig allt längre

ut från de största städerna, vilket underlättats av förbättrade

kommunikationer som ökat möjligheterna till längre pend-

lingsavstånd. Denna utvidgning av storstads regionerna har

gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt ser vi en

tydlig trend att centrala stadslägen blir allt mer attraktiva.

BRA SAMMANSÄTTNING

JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka

bostadsmarknader och i nya framväxande. Sjönära områden

och närhet till parker är populärt. Andra viktiga kvaliteter

är närhet till kommunikationer, service och skolor. Vid års-

skiftet hade JM 29 400 disponibla bostadsbyggrätter (27 700).

Kapital bindningen i byggrätter (exploaterings fastigheter i

balansräkningen) för bostäder uppgår till 6 720 mkr (5 902)

vid utgången av året.

VÄRDERING AV BOSTADSBYGGRÄTTER

Vid årsskiftet gjordes en värdering av JMs samtliga exploa-

teringsfastigheter för bostäder i samarbete med externt

värderingsföretag. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt

försäljningspris av fastigheterna till rådande dags värden.

Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, om-

fattning och typ av planerad bebyggelse, skede i plan pro ces-

sen samt den tid som återstår till byggstart.

Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastig heter för

bostäder uppgår till 9,6 mdkr (8,3). Motsvarande bokförda

värde är 6,8 mdkr (5,9). De 11 900 byggrätter som disponeras

genom villkorade förvärv omfattas ej av värde bedömningen.

En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre

bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade

att rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggna-

der baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens

kommande användning, där hänsyn tagits till kostnader för

eventuell rivning. Marknadsvärdet för dessa byggnader är

inkluderade i summeringen ovan.

FÖRDELNING JMs BYGGRÄTTER I OLIKA PLANSKEDEN, SVERIGE 1)

ÖVERSIKTSPLAN DETALJPLAN BYGGLOV

BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN

Byggrättsportföljen omfattar byggrätter av två slag:

• byggrätter i balansräkningen, 17 500 (17 800), mot-

sva rande fem års produktion med nuvarande pro-

duktionstakt

• byggrätter som disponeras genom villkorade för-

värv eller samarbetsavtal, 11 900 (9 900). I de flesta

fall har JM möjlighet att avgöra både om och när

marken ska köpas.

Riktmåttet för antal byggrätter i balansräkningen är

fem år (anger hur många år det skulle ta att producera

den byggrättsportfölj JM har i balansräkningen med

nu varande produktionstakt, räknat på rullande tolv

månader).

24


LÖNSAMHET BOSTADSBYGGRÄTTER

MARKNADSVÄRDE

BOSTADSBYGGRÄTTER

STOCKHOLM

MARKNADSVÄRDE

BOSTADSBYGGRÄTTER

ÖVRIGA SVERIGE

MARKNADSVÄRDE

BOSTADSBYGGRÄTTER

UTLAND

Storstockholm

Uppsala

Oslo-området

Bergen

Stavanger

Storgöteborg

Bryssel

Storköpenhamn

Malmö

Lund

Helsingborg

Helsingfors

Antal byggrätter i balansräkningen

Antal byggrätter disponerade

genom villkorade förvärv eller

samarbetsavtal

0

900

1800

2700

3600

4500

Översiktsplan Detaljplan Bygglov

Mkr

2012 2013 2014

0

300

600

900

1200

1500


Mkr

2012 2013 2014

0

400

800

1200

1600

2000


Mkr

2012 2013 2014

Skedet i planprocessen har av värderingsföretag klassats

i olika planskeden: översiktsplan, detaljplan och bygglov. I dia-

grammen nedan har marknadsvärdet för JMs exploaterings-

fastigheter fördelats på olika planskeden. Detaljplaneskedet

omfattar tiden från att detaljplane arbete påbörjas fram till

att bygglov söks.

GEOGRAFISK FÖRDELNING AV DISPONIBLA

BOSTADSBYGGRÄTTER

Byggrätter är utvecklingsbar mark för framtida produktion

och redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning

under rubriken exploateringsfastigheter.

Cirka 67 procent av de bostadsbyggrätter som redo visas

i balansräkningen i Sverige finns i Storstockholm. Av dessa

finns 27 procent i Stockholms innerstad inkluderat Lidingö

och Liljeholmskajen, 31 procent i närförort och 42 procent

i Stockholms ytterområden.

JMs DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER

Antal byggrätter

Geografiskt område 2014 2013

Storstockholm exklusive Sigtuna, Upplands Väsby,

Vallentuna, Norrtälje 12 500 11 900

Malmö, Lund, Helsingborg 3 800 3 700

Storgöteborg 2 400 1 900

Uppsala, Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna, Norrtälje,

Linköping, Västerås, Örebro 3 200 3 100

Oslo-området, Norge 3 800 3 800

Bergen och Stavanger, Norge 1 800 1 500

Storköpenhamn, Danmark 700 700

Helsingfors, Finland 1 000 750

Bryssel, Belgien 200 350

Totalt (cirka) 29 400 27 700

MARKNADSVÄRDET FÖRDELAS ENLIGT FÖLJANDE:

Marknadsvärde Bokfört värde

Miljarder kr 2014 2013 2014 2013

Stockholm 5,6 4,3 4,0 3,0

Övriga Sverige 1,8 1,9 1,2 1,4

Utland 2,2 2,1 1,6 1,5

Summa 9,6 8,3 6,8 5,9

25


LÖNSAMHET BOSTADSBYGGRÄTTER

FASTIGHETSUTVECKLING STÖD ÅT BOSTADSAFFÄRENProjektutvecklingen av kommersiella lokaler sker främst i

Stockholmsområdet och ska i första hand stödja projekt-

utvecklingen av bostäder. Inom ett utvecklingsområde kan

det finnas behov av både bostäder, vårdbostäder och lokaler

för att skapa ett tilltalande område.

Attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är

framgångsfaktorer i detta arbete men värdeskapandet sker

även genom att äldre bostadsområden förtätas med bostä-

der och genom modernisering av centra. I den kommersiella

verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder och JM

har ambitionen att de utvecklade hyresbostäderna behålls

långsiktigt eller säljs till extern part för långsiktig förvaltning.

JM HYRESBOSTÄDER

I Stockholmsregionen är bostadsbristen stor och politikerna

har ambitioner att bygga minst 140 000 nya bostäder fram

till 2030. I Stockholm Stad är riktlinjen att 50 procent av

bostäderna ska vara hyresbostäder. JM tar del av denna sats-

ning med JM Hyresbostäder, en egen enhet med ansvar att

projektutveckla och bygga hyresbostäder för egen förvalt-

ning. I verksamheten ingår även att bygga student- och ung-

domsbostäder samt hyresbostäder för seniorer. JMs strategi

är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyres-

bostäder i framförallt Stockholmsregionen. JM har även en

avsiktsförklaring med Uppsala kommun om att bygga hyres-

bostäder i Uppsala.

I Dalénum på Lidingö pågår produktion av 146 hyres-

bostäder i en första etapp. JM bygger på totalentreprenad

och överlämnar en nyckelfärdig fastighet till köparen John

Mattson Fastighets AB under 2015. Ytterligare ett projekt

om 97 hyresbostäder i egen regi har produktionsstartats

under året i Dalénum. Färdigställande och inflyttning 2016.

Projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm, med 187 hyres-

bostäder har också produktionsstartats.

Detaljplanearbete pågår i Hökarängen, Stockholm för

cirka 160 hyresbostäder. I Hägernäs, Täby, pågår plan arbete

med omvandling av kontorsbyggrätter till cirka 120 bostads-

byggrätter. I Bredäng, Stockholm, pågår detaljplanearbete

för cirka 120 hyresbostäder. Detaljplanearbete pågår även

för studentbostäder i Alphyddan, Nacka och KTH Campus

i Stockholm, med sikte på studentbostadsmässan i Stock-

holm 2017.

Under året har JM fortsatt arbetet med att ackvirera mark

för hyresbostäder upplåten med tomträtt, företrädesvis i

Stockholm. JMs dotterbolag Seniorgården arbetar med och

söker markanvisningar för seniorhyresbostäder.

VÅRDBOSTÄDER

Under 2014 har två särskilda boenden för äldre färdigställts:

Stora Sköndal, Stockholm om 108 bostäder samt Svänghjulet,

Täby om 54 bostäder.

JMs dotterbolag Seniorgården kartlägger kontinuerligt

kommunernas behov av äldrebostäder och söker löpande

markanvisningar. Seniorgården följer även utvecklingen av

den nya boendeformen för äldre, Trygghetsbostäder.

KOMMERSIELLA FASTIGHETER

Trots avmattning i ekonomin och låg tillväxt är utvecklingen

på svensk fastighetsmarknad stark (Källa: NAI Svefa) och

efterfrågan på fastighetsmarknaden har återhämtat sig sedan

finanskrisen. Transaktionsvolymen 2014 var högre än tidigare

rekordår. (Källa: DTZ)

Lokalerna i Dalénum, Lidingö, är belägna i gamla industri-

byggnader som byggs om till kontor och lättare produktion.

Utvecklingsarbetet med fastighetsbeståndet har nu gått över

i ett förvaltningsskede.

Bolinder strand i Järfälla norr om Stockholm har projekt-

förvaltats under året.

Brommaplan är en av tyngdpunkterna i Stockholms nya

översiktsplan och här avser JM uppföra bostäder, service, en

handelsplats samt kontor. JM Fastighetsutveckling ansvarar

för service, handel och kontor i detta utvecklingsprojekt.

MARKNADSVÄRDERING – PROJEKTFASTIGHETER

2014-12-31

Marknads-

värde, mkr

Bokfört

värde, mkr

Yta

(000) m²

Uthyrningsgrad

årshyra, %

Fastigheter under utveckling 224 196 32 82

Färdigställda kontorsfastigheter 56 34 3 83

Totalt 280 230 35 82

26


LÖNSAMHET PROJEKTFASTIGHETER

STRUKTURERAD PROJEKT-UTVECKLING EN LÅNGSIKTIG INVESTERINGJMs produktion ska ske med lönsamhet och bidra till

värdeskapande för ägarna. Effektiva samt enhetliga

processer och komponenter är grunden för att kunna

erbjuda attraktiva bostäder till låg totalkostnad.

I början av 2000-talet beslöt ledningen att kraftsamla på olika

förbättringsprojekt som idag går under namnet ”Struktu-

re rad Projektutveckling”. Därmed startades arbetet med

att förbättra kostnadskontrollen, vilket har resulterat i ett

framgångsrikt arbete med att standardisera såväl produkten

som processerna. Det skapar också värden för kunderna och

säkerställer det viktiga strukturkapital som bidrar till före-

tagets framgång. Detta är ett av JMs största, viktigaste och

pågående förbättringsprojekt.

Några av de viktigaste förbättringsarbetena presenteras

nedan:

PRODUKTEN

Strukturerad projektering

År 2003 genomfördes projektet Strukturerad projektering

vilket resulterade i införande av enhetliga projekterings-

anvis ningar på JM. Dessa styr i detalj utformningen av en

rad komponenter i JMs bostäder.

Strategiskt inköp

Med utgångspunkt från de definierade och standardiserade

komponenter som tagits fram inom ramen för Strukturerad

projektering påbörjades arbetet med Strategiskt inköp. JMs

strategi har varit att inte bygga egna komponentfabriker

utan istället tydligt definiera komponenterna för att sedan

teckna långsiktiga ramavtal med de aktörer som har till

huvud uppgift att driva fabriksverksamhet.

PROCESSERNA

Strukturerad försäljning

Erfarenhet från andra industrier visade entydigt på att

processorientering av verksamheten är en naturlig utveck-

ling. JM valde att låta försäljning vara först ut med att process-

orienteras. Huvudsyftet var en enhetlig försäljningsprocess

i JMs verksamhetssystem, med samtliga försäljningsaktivi-

te ter i en definierad tidsföljd. Kopplat till aktiviteterna finns

styrande rutinbeskrivningar som exempelvis beskriver vilka

förberedelser som ska vidtas innan försäljningsstart.

Strukturerad produktion

Arbetet, som baseras på ”Lean-tänkande”, består av tre

delar:

• Processorientering av verksamhetssystemet

• Arbetsbeskrivningar och monteringsanvisningar:

Specifika arbetsmoment beskrivs i särskilda

monteringsanvisningar

• System för enhetlig tidsplanering

JM erhöll 2011 Lean-priset av organisationen Lean Forum

Bygg för sitt arbete med Strukturerad Projekt utveckling.

Strukturerad projektutformning, förvärv, inköp

Under åren har processen ovan processorienterats för att

tydliggöra ett enhetligt arbete inom JM. I samband med

detta arbete har även övriga arbetsmoment synkroniserats

i vårt Verksamhets system.

Samordning av den norska och finska verksamheten

Verksamhetsystemet är utformat för att kunna hantera kon-

cernens hela verksamhet. Under året har de väsentligaste

delarna av den norska och finska verksamheten integre -

rats in i vårt gemensamma verksamhetssystem.

Delprojekt, exempel 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Projektering

Strategiskt inköp

Försäljning

Produktion

Projektutformning

Förvärv

Inköp

Inredning

Förvaltning

Projektledning

27


LÖNSAMHET STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING

BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN

1 2 3 4 5 6 7

Beslut om markförvärv

Beslut om projekterings-

startBeslut om total intäkt

Beslut om försäljnings-

start

Beslut om produktions-

start

Operativt beslut om

produktionsstart

Beslut om tekniskt avslut

Affärsutskott, koncernledning

och styrelse

Regionchef Affärsenhetschef Regionchef Affärsutskott, koncernledning

och styrelse

Regionchef Regionchef

RISKER OCH MÖJLIGHETER

Ett kontrollerat risktagande är avgörande för god

lönsamhet. Risker och möjligheter är två sidor av

samma mynt. Skicklig hantering av strategiska, ope-

rativa och finansiella risker skapar möjligheter och

konkurrensfördelar. Omvänt kan risker som inte

hanteras rätt leda till otillräcklig lönsamhet.

JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera

kundvärde, intäkter och kostnader genom att identifiera och

förvärva mark för att utveckla attraktiva bostadsområden

och lokaler. Under processens gång ställs projektutveckla-

ren inför ett antal risker och möjligheter som rätt hanterade

bidrar till värdeskapande och lönsamhet. Vi anser också att

vi är transparenta i vår affär utifrån ett hållbarhetsperspektiv

både vad gäller finansiell redovisning och riskhantering.

RISKHANTERING – EN INTEGRERAD DEL

AV BESLUTSFATTANDET

Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet

och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och

strategi, bidrar riskhanteringen till att hålla risktagandet

i verksamheten på en balanserad nivå. Riskhanteringen är

därför en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer

inom JM och är föremål för strategiska insatser för styrelse

och ledning.

Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av pro-

jekten är utformade för att minska affärsrisker och genom-

föranderisker. Det gäller inte minst de olika insatserna inom

ramen för Strukturerad Projektutveckling som bidrar till att

minska de operativa riskerna i verksamheten.

Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut analyseras med

avseende på både risker och möjligheter.

Under 2014 har de viktigaste riskerna inom JM fortsatt

relaterats till den avklingande skuldkrisen i Europa sam-

tidigt som efterfrågan på bostäder i Sverige fortsatt har för-

bättrats. Produktions starterna har under året fortsatt haft

planprocesserna som gränssättande kriterium men i mindre

omfattning än under 2013. Inför 2015 är riskbilden likartad

där framför allt utvecklingen av konjunkturen är avgörande.

Detta kommer i sin tur att styra förutsättningen för försälj-

ning och produktionsstarter av nya projekt. Planprocesserna

ANALYS AV RISK OCH MÖJLIGHETER I DE OLIKA FASERNA

I PROJEKTUTVECKLINGEN – EXEMPEL

Besluts situation Risker Möjligheter

Markförvärv Missbedömning av

kundefterfrågan

Förändrad kommunal

planering

Missbedömning av

tekniska svårigheter och

markföroreningar

Attraktiva

byggrätter

Teknisk

utveckling vad

avser hantering

av miljörisker

Projekteringsstart Förseningar,

ökade kostnader

Kundanpassad

utformning

Försäljningsstart Konjunktur, ränteläge Rätt prissättning

Produktionsstart Osäkerhet om försäljning

Förseningar, ökade

kostnader

Kvalitetsbrister

Optimerad

effektivitet

i planering och

produktion

28


LÖNSAMHET RISKER OCH RISKHANTERING

KASSAFLÖDE I ETT BOSTADSPROJEKT(Avser JMs verksamhet i Sverige)

Inbetalningar

Utbetalningar

JM säljer evenutellt

förvärvade bostäder

JM förvärvar eventuellt

osålda bostäder

JM förvärvar mark

Förvärvsbeslut Beslut produktionsstart

Entreprenad- och köpekontrakt tecknas

mellan JM och bostadsrättsföreningen

SlutfakturaJM fakturerar bostads-

rättsföreningen

Bostadsrätts-

föreningen

betalar mark

Produktionskostnader

på våra huvudmarknader utgör även fortsättningsvis ett

gräns sättande kriterium.

BALANSRÄKNINGEN

Den mark som JM förvärvar tas i balansräkningen upp

som exploateringsfastighet. Vid produktionsstart för varje

projekt etapp, överförs fastigheten med bokfört värde

till projektet och inräknas i projektets kostnader. I den

svenska verksamheten överförs marken genom försälj-

ning till en nybildad bostadsrättsförening som under pro-

jektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad

betal nings plan. Bostadsrättsföreningen finansierar mark-

förvärvet och entreprenaden med byggnadskreditiv från

bank systemet.

KASSAFLÖDE

Eftersom projekten löper över lång tid, är det särskilt viktigt

att kassaflödeshanteringen är effektiv. JMs styrsystem och

processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja

och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed

en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om för-

värv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har

stor kassaflödespåverkan och dessa föregås av särskild analys

och utvärdering.

FINANSSTRATEGI OCH POLICY

Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens

kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash

management och finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning,

organisation och kontroll av koncernens totala finansierings-

verksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy.

Policyn anger mål för finansverksamheten, övergripande

ansvar samt specifika regler och limiter. Målsättningen för

finansverksamheten är att:

• Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling

av bostäder och kommersiella lokaler

• Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassa -

flöden

• Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är

exponerat för.

JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassa-

flöden från pågående projekt och projektfastigheter till

bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna

strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna.

För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnads-

effektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av

JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas.

29



KÄNSLIGHETSANALYS NUVÄRDE

Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra

en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden

från portföljen nuvärdesberäknas. I analysen görs ett antal

förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra

nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försälj-

ningsprisnivåer, om byggrättsportföljen hålls på en konstant

nivå avseende antal och belopp.

29 400 bostadsbyggrätter är jämt fördelade över åtta års

produktionstid. Grundinvesteringen bortses ifrån då kalky-

len avser att belysa värdet på portföljen. Villkorade förvärv

hanteras som om betalning för förvärv sker simultant med

en fakturering mot blivande bostadsägare.

JMs normalbostad antas vara 80 kvadratmeter, skatt för-

utsätts till 22,0 procent och diskonteringsräntan efter skatt

till 6,0 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell

inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos.

Tabellerna här bredvid visar antagen intäkt och projekt-

kostnad per kvadratmeter lägenhetsyta exklusive moms. Om

en specifik intäkt respektive projektkostnad per kvadrat-

meter antas gälla för hela byggrättsportföljen skapas sam-

mantaget ett värde, uttryckt som nuvärde. Analysen visar

stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets för-

måga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt

inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under

perioden. En pris- eller kostnadsförändring om 1 000 kronor

per kvadratmeter motsvarar cirka 1 400 mkr eller knappt

19 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning.

Känslighetsanalysen nedan exkluderar kassaflöden från re-

dan bokförd mark (6 711 mkr) efter justering av skulder för

genomförda fastighetsförvärv (1 329 mkr). Nuvärdet av dessa

kassaflöden uppgår till cirka 3,3 miljarder kronor.

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I MKR FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER

Intäkt/m2, kr 27 000 28 000 29 000 30 000 31 000

Kostnad/m2, kr

22 000 7 100 8 500 9 900 11 300 12 700

23 000 5 700 7 100 8 500 9 900 11 300

24 000 4 300 5 700 7 100 8 500 9 900

25 000 2 900 4 300 5 700 7 100 8 500

26 000 1 500 2 900 4 300 5 700 7 100

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER

Intäkt/m2, kr 27 000 28 000 29 000 30 000 31 000

Kostnad/m2, kr

22 000 94 113 132 151 170

23 000 75 94 113 132 151

24 000 56 75 94 113 132

25 000 37 56 75 94 113

26 000 18 37 56 75 94

KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADS KATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER

Kategori Andel av kostnad, % 1) För ändring, % Resultat, mkr

Löner 13 +/– 10 +/– 86

Material 16 +/– 10 +/– 102

Mark 16 +/– 10 +/– 105

Byggherrekostnader 14 +/– 10 +/– 89

Projektering 6 +/– 10 +/– 40

Omkostnader 7 +/– 10 +/– 43

Underentreprenader 28 +/– 10 +/– 182

1) Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 6,5 mdkr 2014.

Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherre kost nader avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor,

kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Om kostnader avser tillfälliga kostnader

för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar, till exempel maskinhyror.

30



Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar.

OMVÄRLDSRISKER

Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2014

Ekonomisk tillväxt

Efterfrågan på bostäder påverkas av den ekonomiska tillväxten och konsumenternas köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder.

Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Effektivi serings arbete för att minska produktions kostnaderna.

Avklingande skuldkris i Europa har gett en förbättrad bostadsmark-nad. God risknivå har upprätthål-lits i den pågående produktionen.

Demografi Befolkningstillväxt och migrationsströmmar påverkar efterfrågan på bostäder.

JMs strategi är att verka i städer och områden med bäst demografisk och ekonomiska förutsättningar.

Fundamentala demografiska trender stabila på våra huvud marknader.

Konkurrens-situation

Antalet konkurrenter påverkar utbud och prisbild och där-igenom lönsamheten.

Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur, flexibilitet ackvisions-kompetens samt särskilja erbjudandet via kund-fokus, kvalitets profilering och marknadsföring.

Tämligen oförändrad konkurrens-situation på våra huvudsegment. Marknadsandelen under press i takt med förbättrad marknad.

Politiska risker Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelseformer, investe-ringar i infrastruktur och kom-munal planering med mera kan förändra förutsättningarna.

Flexibla detaljplaner och beslut om upplåtelseform så sent som möjligt.

Oförändrade politiska risker samtidigt som osäkerheten avse-ende regulatoriska frågor har ökat något.

Klimatförändring Krav på minskad energianvänd-ning. Förhöjda vattennivåer och återkommande slagregn.

JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas för förhöjda vattennivåer. Fukt skydds beskriv-ning upprättas i alla projekt.

JMs lågenergihus under stiger gällande norm med cirka 25 procent.

OPERATIVA RISKER


Risker relaterade till byggrätts-portföljen

Risken att byggrätterna är för få eller för många, eller att de ligger i fel områden. Risken att plan arbetet försenas eller att detalj planer inte godkänns.

Löpande marknads- och kundundersökningar och nära samarbete med potentiella bostads-köpare för att säkerställa kunskap om kund-behov. Minska risker genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna detaljplaner.

Fortsatt risk identifierad beträffande resurssättning för hantering av planprocesser inom vissa kommuner på längre sikt.

Genomförande-risk

Bristande planering eller analys leder till förseningar, för höga kostnader, otillräcklig kund anpassning.

Effektiviseringsarbete för att minska produk-tionskostnaderna. Krav på nivå av sålda/ bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll. Strukturerad Projektutveckling.

God utveckling i effektiviserings-arbetet inom koncernens processer.

Osålda bostäder Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för projektet och en oönskad kapitalbidning i balansräkningen.

Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade bostäder innebär kontroll av risken för osålda bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda vid slutbesiktning.

Vid slutet av året hade JM endast 62 osålda bostäder till ett bok fört värde om 243 mkr i balans räkningen.

Prisutveckling under produktionstiden

Prisfall på bostäder under projekt tiden gör bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt.

Etappstarter innebär möjligheter att anpassa priserna till efterfrågan.

Något ökade priser för nyproduk-tion har medgivit stabil försälj-ning och oförändrad storlek i projektetapper.

FINANSIELLA RISKER (se not 22, Finansiell riskhantering på sidan 80)


Ränterisk Förändringar i marknads-räntorna kan få negativ inverkan på resultat och kassaflöde.

Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och lånelöptider. Regelverk för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv.

Förväntan om stabila räntor på finans- och bostadsmarknad.

Finanseringsrisk Risken att refinansiering av lån som för faller försvåras eller blir för kostsam.

God soliditet gör JM attraktiv för lån givare. JMs finanspolicy.

Möjligheterna till finansiering av bostadsproduktion har varit goda till stabila marginaler.

Likviditetsrisk Risken att inte kunna fullgöra betalnings åtaganden.

God kontroll över likvida medel, överskott placeras endast i svenska kronor och med låg kreditrisk. Betalningsberedskap via check-krediter och kreditlöften.

Oförändrat starkt likviditetsläge.

Valutarisk Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt på kassaflöde och resultat- och balansräkning.

Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring av balansexponering.

Oförändrat låg valutaexponering.

RISKER OCH RISKHANTERING

31



HÅLLBARHETÄnda sedan JM startades 1945 har långsiktighet varit en ledstjärna.

Tydlig strategisk inriktning i kombination med en välavvägd byggrätts-

portfölj och stark betoning av hållbar hetsfrågorna lägger en grund

för att JM ska skapa värde även i framtiden.

Norra Djurgårdsstaden i Stockholm med

grönskande gårdar och gröna, sedumbelagda tak.

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDEJM bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för

dagens och morgondagens människor – de hus JM

bygger idag brukas i minst 100 år. Som en ledande

projektutvecklare av bostäder är hållbarhet en

grund läggande del av vår verksamhet.

Med hållbart samhällsbyggande avser vi ekonomiskt, socialt

och miljömässigt ansvarstagande, vilket även omfattar

be greppet CSR, Corporate Social Responsibility. Vi efter-

strävar i vårt hållbarhetsarbete att förstärka vår i grunden

långsiktigt värdeskapande verksamhet och dess bidrag

till en hållbar utveckling. En viktig del är att ta ansvar för

den på verkan våra aktiviteter och beslut har på samhället

och miljön.

Tydligt strategiskt fokus har gett JM en ledande posi-

tion på marknaden och god lönsamhet. Hållbarhetsarbetet

och beaktande av försiktighetsprincipen är en central och

integre rad del i vår projektutveckling.

Under 2014 har vi bland annat:

• Infört en hållbarhetspolicy

• Infört en uppförandekod för JMs medarbetare

• Incidentrapporteringen har utvecklats under året och

möjliggör nu för leverantörer och andra intressenter att

rapportera via JMs webbplats

• Utvecklat organisationen och styrningen av hållbarhets-

frågorna

• Genomfört en utvecklad väsentlighetsanalys och iden-

ti fierat verksamhetens väsentliga och prioriterade håll bar-

hets aspekter.

JMs hållbarhetsredovisning för 2014 (enligt GRI G4 Core-

nivå) ingår som en del av årsredovisningen. Ett GRI-index är

inkluderat på sidorna 109–112.

ORGANISATION

JMs kvalitets- och miljöråd har det övergripande ansvaret

för den gemensamma styrningen av koncernens verksamhet.

Koncernchef och koncernens affärsenhets- och regionche-

fer ingår i rådet tillsammans med koncernstab verksamhets-

utveckling. Staben ansvarar för samordningen av koncernens

hållbarhetsarbete och arbetet hålls ihop av JMs nyinrättade

hållbarhetsgrupp med flera av JMs stabschefer.

STYRNING OCH UPPFÖLJNING

Verksamhetssystemet är koncernens ledningssystem. Det

uppfyller i allt väsentligt de krav som ställs i ISO-standarderna

för kvalitets- och miljöledning. Syftet med systemet är att

stödja och styra vår verksamhet mot ett enhetligt arbetsätt,

med minskade kostnader och ett ökat kundvärde. Det utgör

en viktig del av JMs strukturkapital, vilket innebär en sam-

manställning av erfarenheter och kunskap som används i hela

vår verksamhet.

De åtgärder och förbättringar som vi genomför inom

hållbarhetsområdet får med hjälp av verksamhetssystemet

direkt genomslag i hela verksamheten. Det gör att vi får en

hög och jämn nivå på hållbarhetsarbetet i alla våra projekt

och inte enbart vissa pilotprojekt.

Den tydliga styrningen och uppföljningen i projekten gör

att risken för att både legala och interna krav på hållbarhets-

området inte följs är små och om det ändå sker, snabbt kan

fångas upp och hanteras i ett tidigt skede.

Kvalitets- och miljöarbetet utvecklas ständigt med hjälp

av verksamhetsprogram med mätbara och detaljerade

mål, exempelvis inom områdena kundnöjdhet, avfallshan-

tering, klimatpåverkan och energianvändning i bostäder.

Programmet förnyas vart tredje år och nuvarande mål gäller

för perioden 2014–2016. Målen och kraven i verksamhets-

systemet följs upp genom avvikelse- och nyckeltalsrappor-

tering samt internrevisioner, se Bolagsstyrningsrapporten

sidorna 97–103.

33


HÅLLBARHET HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

Intressentgrupp Exempel på aktiviteter 2014 Huvudsakliga områden Hur vi arbetar

Kunder: befintliga och potentiella

Kundundersökningar KundnöjdhetKundinsikter – behov kring boende

Inflyttningsenkäter, fokusgrupper, hemma - hos-intervjuer och webbpanelerOmvärldsbevakningMarknadsundersökningar

Medarbetare: befintliga

UtvecklingssamtalUtbildning

Hälsa och säkerhetKompetensutvecklingSuccessionsplaneringErsättningar

MedarbetarundersökningArbetsmiljödag

Medarbetare: potentiella

Ett 100-tal studenter har erbjudits praktikplats främst inom produktionStartade tvåårigt trainee program med inriktning mot produktion

RekryteringEmployer branding

Möjlighet att skriva examensarbeteSamarbete med skolor och universitetDeltagande i arbetsmarknadsdagar

Aktieägare och investerare

Personliga mötenTelefonmötenAnalytikermöten

Bolagsuppdatering Löpande kommunikation i strukturerad form Kapitalmarknadsdag

Samarbetspartners/Leverantörer

Frågeformulär till leverantörerLeverantörskontrollerFabrikskontrollerFramtidsworkshop med arkitekter och avtals-leverantörer inom områden som kök, bad och förvaring

MiljöarbeteHälsa och SäkerhetUtvecklingsarbete

Uppförandekod för JMs leverantörer samt underentreprenörerLeverantörer har reviderats genom enkäter och dessa har följts upp med revisioner på plats i fabrik

Samhälle: tjänstemän och politiker

Kontinuerliga dialoger med kommunerMentor

SamhällsengagemangMiljöarbete

Kontinuerliga dialoger med tjänstemän och politiker

Intresse- organisationer

Deltagande i projekt för miljöoptimerade transporter i byggbranschenDeltagande i företagsnätverk kring klimatfråganUtvecklingsprojekt

KlimatfråganMiljöklassificeringssystem för byggandeEnergieffektivisering

MedlemKontinuerliga dialoger

INTRESSENTDIALOG

Det är av stor vikt för JM att hålla en öppen dialog mot

omvärlden och vara lyhörd för kunders och andra intressen-

ters preferenser och önskemål i en rad olika frågor. JM har en

löpande dialog med kunder, medarbetare, ägare, investerare,

samarbetspartners och andra intressenter. Nedan redovisar

vi hur JM arbetar med dessa områden och ger exempel på

aktiviteter under året.

Projekt Fridhem vid Fröfjärdsparken i Solna.

34



VÄSENTLIGHETSANALYS

Väsentlighetsanalysen är en metod för att identifiera vilka

frågor inom hållbarhetsområdet som är väsentliga för före-

taget, som lägger en grund för JMs hållbarhetsarbete och

vad som rapporteras. Analysen har under 2014 genomförts

med en utvecklad metodik, bättre anpassad till JMs arbets-

sätt. Den baseras på en sammanställning av information från

djupintervjuer med nyckelpersoner, enkätsvar från identifie-

rade intressentgrupper, interna utredningar samt standar-

der, defacto-standarder och lagkrav på hållbarhetsområdet.

Informationen värderas utifrån möjligheter och risker med

olika hållbarhetsaspekter i JMs verksamhet – för ett långsik-

tigt värdeskapande både inom JM och i vår omvärld.

URVAL AV JMs HÅLLBARHETSASPEKTER

I ett första steg identifieras aspekter som anses relevanta för JMs

verksamhet.

Därefter görs ett urval av vilka aspekter som är förenade med

betydande möjligheter och risker ur ett hållbarhetsperspektiv.

Dessa benämns JMs väsentliga hållbarhetsaspekter, vilka redovisas

i vår externa kommunikation.

I det sista steget identifieras de aspekter där det finns en tydlig

förbättringspotential – JMs prioriterade hållbarhetsaspekter.

Uppkomst av påverkan i värdekedjan:

JMs VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSASPEKTER Leverantör JM Kund Samhälle

MIL

JÖ

Avfall och resurseffektivitet ✘ ● ● ●

Energianvändning och klimatpåverkan ✘ ● ● ●

Markföroreningar ✘ ● ●

Materialanvändning ✘ ● ●

Transporter och arbetsmaskiner ✘ ● ●

SOC

IALT

Affärsetik ● ●

Ansvarstagande i leverantörskedjan ✘ ●

Arbetsmiljö ✘ ● ●

Jämställdhet och mångfald ✘ ● ●

Kompetens ✘ ●

Lagefterlevnad ● ●

Mänskliga rättigheter ● ●

Produktutforming ✘ ● ●

EK

ON

OM

I

Affärens roll i samhället ● ●

Ansvar för ekonomisk påverkan utanför JM ● ● ● ●

Hänsynstagande i beslutsfattandet ✘ ●

Kvalitet ✘ ● ● ●

Långsiktig affär ✘ ● ●

Transparens i redovisning ●

Tabellen visar, utan inbördes rangordning, JMs väsentliga hållbarhets aspekter och var i värde kedjan respektive aspekt ger upphov till påverkan.

Aspekter som är markerade med ✘ är JMs prioriterade hållbarhetsaspekter som vi därmed också kommer att prioritera i hållbarhetsarbetet.

RELEVANTA

HÅLLBARHETS-

ASPEKTER

VÄSENTLIGA

HÅLLBARHETS-

ASPEKTER

PRIORITERADE

HÅLLBARHETS-

ASPEKTER

35



FN:s Global Compacts tio principer Hänvisning

MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER Sidorna 48–50

1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär

företaget kan påverka

2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter

ARBETSRÄTT Sidorna 45–50

3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar

4. Avskaffa alla former av tvångsarbete

5. Avskaffa barnarbete

6. Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning

MILJÖ Sidorna 33, 37–44

7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker

8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande

9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik

BEKÄMPNING AV KORRUPTION Sidorna 47–50

10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning

och mutor

SAMARBETEN

JM är en del av samhället. En viktig del i JMs strävan för att

bidra till en hållbar utveckling handlar om att tillsammans

med andra aktörer åstadkomma en större förändring i sam-

hället. Vi deltar därför aktivt i flera olika initiativ för att driva

utvecklingen både i byggsektorn och i samhället i stort mot

ökad hållbarhet.

JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed

tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, sociala

förhållanden, miljöansvar och rätten att bilda fackföreningar.

För att säkerställa att det inte finns något i verksamheten

som står i konflikt med FN:s Global Compact följer JM frågan

fortlöpande. Risken bedöms dock som liten eftersom JM har

verksamhet i Norden och i Belgien, länder där dessa frågor

är noggrant reglerade. JM har också en uppförandekod för

att säkerställa att våra leverantörer och underentreprenörer

inte uppträder i strid mot FN:s Global Compact.

JM beräknar och redovisar verksamhetens koldioxid-

utsläpp. Vi strävar mot minskade utsläpp i linje med EU:s

internationella mål och på sikt mot klimatneutralitet, vilket

innebär en verksamhet som drivs utan bidrag till den globala

uppvärmningen. Ratinginstitut och fondbolag följer aktivt JMs

utveckling inom hållbar utveckling. JM är exempelvis listat på

OMX GES Sustainability Sweden Index.

JM rapporterar information om sitt miljö- och hållbarhets-

arbete till ett antal externa värderingsinstitut, bland annat

Hållbart Värdeskapande samt CDP (Carbon Disclosure

Project). JM erhöll 2014 resultatet C 83 i CDP-bedömningen.

Hållbarhetsfrågor är ibland branschövergripande och arbe-

tet förutsätter därför en bred samverkan över företags-

gränserna för att bli framgångsrikt.

Exempel på organisationer som JM är engagerat i är:

Hagainitiativet, en förening där JM är en av initiativ-

tagarna. Syftet är att minska näringslivets utsläpp, lyfta kli-

matfrågan som en av de viktigaste framtidsfrågorna och agera

som en förebild för företag som tar aktivt klimat ansvar.

Sweden Green Building Council, en ideell förening

inom den svenska bygg- och fastighetssektorn som vill ut-

veckla och påverka miljö- och hållbarhetsarbetet i branschen,

bland annat genom att tillhandahålla certifierings system för

byggnader.

Sustainable Innovation AB, Ett nationellt centrum för

energieffektivisering i vardagslivet. Huvudsyftet är att bidra

till utvecklingen av svenskt näringsliv på området genom

kommersialisering av ny teknik och att kraftsamla svenskt

kunnande inom miljöteknikutveckling och energieffektivi-

sering.

IQ Samhällsbyggnad, en intresseförening med medlem-

mar från hela samhällsbyggnadssektorn, som driver aktuella

frågor om forskning, innovation och kvalitet.

BASTA – byggsektorns gemensamma system för att

avveckla farliga ämnen. BASTA är ett branschinitiativ för

att fasa ut farliga ämnen med syfte att förenkla produktval

och skapa bättre utbud av miljöanpassade byggvaror på den

svenska byggmarknaden. JM har initierat uppbyggnaden av

BASTA och är medlem i organisationens styrelse och veten-

skapliga råd.

JM är listat på OMX GES Sustainability Sweden Index.

36



Koncernens miljöpolicy

JM ska bedriva ett långsiktigt miljöarbete som en naturlig

del av vår verksamhet. Vi vill aktivt medverka till en hållbar

samhällsutveckling som tillfredsställer dagens behov utan

att äventyra kommande generationers möjligheter att till-

fredsställa sina behov.

Vi gör detta genom att:

• minska energianvändningen i vår verksamhet och våra

levererade byggnader

• använda material och metoder som ger minskad

miljöbelastning

• förebygga uppkomst och spridning av föroreningar

• främja resurshushållning och slutna kretslopp

• bedriva vår verksamhet så att vår klimatpåverkan

ständigt minskar

• sträva mot ständiga miljöförbättringar

• följa eller överträffa gällande lagstiftning.

JMs miljömål

• Från och med 2014 ska det beräknade energibehovet

för bostäder understiga respektive nations gällande

norm år 2014 med 25 procent

• JMs utsläpp av växthusgaser ska årligen minska för

att år 2020 ha minskat med minst 40 procent jämfört

med 1990

• Mängden byggavfall till deponi ska halveras till i genom-

snitt 2 kg/kvm år 2016 1)

• Andelen osorterat avfall ska minska till i genomsnitt

10 procent år 2016 2)

• Den totala mängden avfall ska minskas till i genomsnitt

24 kg/kvm år 2016 3)

1) från i genomsnitt 4 kg/kvm år 2012. Målet är ej relevant för Norge då

denna fraktion saknas i avfallssystemen (nyproducerad lägenhetsyta, BTA)

2) från i genomsnitt cirka 15 procent i Sverige respektive cirka 35 procent

i Norge år 2012

3) från i genomsnitt 29 kg/kvm i Sverige respektive 38 kg/kvm i Norge år

2012 (nyproducerad lägenhetsyta, BTA)

Byggsektorn svarar för en betydande del av samhäl-

lets energi- och materialanvändning och vi som är

bostads byggare har ett stort ansvar för kommande

generationers miljö.

JMs prioriterade miljöaspekter, det vill säga de områden där

JM påverkar miljön mest och som vi fokuserar vårt miljö-

arbete kring, är:

• Energianvändning

• Byggmaterialens miljöpåverkan

• Byggavfallshantering

• Utsläpp från arbetsmaskiner och transporter

• Hantering av markföroreningar.

HUR VI ARBETAR

Sedan JM som första byggbolag i Europa 1994 antog en miljö -

policy har företaget haft fortsatt fokus på miljöfrågan. Vi

kombinerar ett ambitiöst miljöarbete, som positivt påverkar

samhället, med en naturlig förståelse för att de åtgärder JM

vidtar måste vara bra för företagets affärsmodell både på

kort och lång sikt. Miljöansvaret i projekten ligger i linje-

organisationen med stöd av regionala kvalitets- och miljö-

s amordnare.

Koncernens kvalitets- och miljöavdelning svarar för sam-

ordning, utveckling och stöd i miljöarbetet. Vi bedriver konti-

nuerligt olika utvecklingsprojekt i full skala. Efter utvärdering

inarbetas sedan förbättringar i all JMs produktion.

Miljöutbildning för anställda i Sverige har genomförts under

året med syfte att ytterligare öka kunskap och engagemang.

Dessutom genomförs byggarbetsplatsbesök för att förankra

och utveckla miljöarbetet i produktionen.

LÖNSAMT MILJÖARBETE

För JM är miljöarbetet en fråga om affärsmässighet och lön-

samhet på såväl kort som lång sikt. Det handlar både om

att ta sig an akuta miljöproblem och att ta ett ansvar för

morgondagens miljöfrågor. Bara så kan JM fortsätta skapa

långsiktig tillväxt för aktieägarna. Åtgärder som sker ur detta

perspektiv ger även ett mervärde för JMs kunder. Exempelvis

bidrar energieffektiva hus, vattensnåla installationer och goda

källsorteringsutrymmen till lägre driftskostnader för hushål-

let och miljövinster för samhället.

VERKSAMHET I SVERIGE

PROJEKTUTVECKLING AV BOSTÄDER

Som projektutvecklare har JM, till skillnad från många andra

aktörer i byggsektorn, ett långtgående ansvar för den miljö-

påverkan byggnaden orsakar under hela dess livscykel. Sam-

tidigt medger projektutvecklingsarbetet stora möjlig heter

att styra vår verksamhet och våra produkter så att dess

miljöpåverkan minimeras. Projektutveckling av bostäder är

sedan länge den dominerande verksamheten i JM och därför

är det inom denna verksamhet som vi har kommit längst

i vårt miljöarbete.

LÅNGSIKTIGT MILJÖARBETE

37


HÅLLBARHET MILJÖ

Tysta husetFSC- huset

Märket för ansvarsfullt skogsbruk

® 1996 Forest Stewardship Council A.C

Miljö policyNaturliga steget

Roburs miljöfond

Miljö- ledningssystem

Energihuset

Torra huset

Miljö huset

Energikrav

fönster

Allergi huset

Återvunna huset Miljö anpassad bostad

200420001999199719961994199019871986 2002

JM bygger lågenergihus

Klimatförändringarna är en av vår tids stora utmaningar. JM

fokuserar på att minska energianvändningen och energibeho-

vet under såväl produktions- som bruksskedet och därmed

husens påverkan på växthuseffekten. All projektutveckling

av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett

utifrån JMs koncept för lågenergihus. Lågenergihus är hus

som väsentligt underskrider myndighe ternas gällande krav

för energibehov under driftsskedet.

LÅNGSIKTIGT MILJÖARBETE

Genom åren har vi i olika utvecklingsprojekt kunnat pröva och utvärdera nya miljölösningar

som sedan har omformats till generella krav i JMs produktion.

JMs LÅGENERGIHUS

Vi har energieffektivt klimatskal (väggar, fönster, tak och

golv) och genomtänkta installationslösningar. Vi driver en

kontinuerlig produktutveckling, bland annat inom energi -

området. Dagens förbättrade lågenergihus kommer att ha

en energianvändning på 40–70 kWh/kvadratmeter och år.

Kravet i Boverkets Byggregler, för närvarande 90 kWh upp-

mätt energi använd ning per kvadratmeter och år exklusive

hushållsel, uppfylls alltså med god marginal i JMs bostäder.

Välisolerade väggar

och tak

Individuell varmvattenmätning

Energieffektiva fönster

Induktionshäll i kök

Lågenergibelysning

Energieffektiva kranar

Tätare hus

Väderprognosstyrning

av värmen

Energiklassade

bostäder

Värmeåtervinning på

ventilationen

38


HÅLLBARHET MILJÖ

Energikloka huset

A

B

C

D

E

F

GHög energianvändning

Låg energianvändning kWh/m2, år

Energiklassning

av bostäder

Hållbarhetsvärdering

av leverantörer

Uppförandekod

Haga-

initiativet

Energieffektiva

arbetsplatser

Strukturerat arbete med

klimatberäkningar

Lågenergihus

Miljö bilar

2013 20142011201020092008200720062005

0

20

40

60

80

100

120

140

NYPRODUCERADE BOSTÄDERS BERÄKNADEENERGIANVÄNDNING, JM I SVERIGE

kWh/m2 A-temp

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, exklusive

hushålls- och verksamhetsel

JMs låg energihus har extra välisolerade väggar, energisnåla

vit varor, lågenergi belysning, återvinning av värmen i från-

luften och individuell mätning av varmvatten. Vi har höga

krav på energi effektiva fönster i flerbostadshus (Uw-värde

0,9 W/kvmK) samt infört väderprognosstyrning på uppvärm-

ningen. Väder prognosstyrning innebär att värmeanläggningen

regleras med hjälp av data från detaljerade, lokala väder-

prognoser i stället för en lokal temperaturmätare. Hänsyn

tas till såväl temperatur, fukt och vind och denna lösning gör

att systemet kan arbeta jämnare vilket i sin tur ger en bespa-

ring på inköpt energi. Ambitionen är att vara ledande på att

bygga låg energihus i alla våra projekt – inte bara i enstaka

pilotprojekt.

Energianvändning under produktionsfasen

Vi arbetar aktivt för att minska energianvändningen även

under produktionsfasen. I Sverige köps endast miljöel (Bra

Miljöval). Alla etableringar har energieffektiva bodar och låg-

energibelysning med ljus- och närvarostyrning, och genom

att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning

av husstommen under produktionsskedet minskar energi-

användningen ytterligare.

JMs Energiklassning

JM tillämpar ett system för energiklassning av bostäder till

nytta för våra kunder. Energiklassningssystemet liknar det

som finns för vitvaror och anger en bostads energianvänd-

ning. Systemet baseras på Svensk Standard SS-24300 samt

JMs riktlinjer. De värden och parametrar vi använt oss av

presenteras på JMs webbplats, www.jm.se/hallbarhet, för att

göra systemet öppet och transparent. Energiklassningen ger

också JM ökad kunskap om energianvändningen i våra bostä-

der. Med JMs lågenergihuskoncept har vi lagt grunden för

en energieffektiv byggnad, men husens energi användning

kommer ändå att variera beroende på de boendes beteende,

energisystemets form och var i landet det är byggt.

Materialval

Den ökande användningen av kemikalier i samhället är ett allt

större problem. I JMs bostäder används sunda och beprö-

vade naturmaterial som kakel, klinker och trä. Vi har sedan

JM beräknar nyproducerade bostäders energianvändning på ett standardiserat

sätt, vilket möjliggör en jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet

från bostadsprojekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvänd-

ningen har minskat med cirka 40 procent sedan 2005.

39


HÅLLBARHET MILJÖ

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

2010 2011 2012 2013 2014

Ton

mitten av 90-talet ett system för miljövärdering för att på

så sätt styra användningen av byggmaterial mot minskad

kemikalieanvändning och miljöbelastning. I de fall tillräcklig

information om materialets egenskaper saknas, väljer vi bort

det i enlighet med försiktighetsprincipen. JMs miljövärdering

har anpassats till de kriterier som utvecklats inom ramen för

BASTA – byggsektorns gemensamma system för att avveckla

farliga ämnen. Samtliga projekterings- och installationsarbe-

ten i JMs bostäder uppfyller kraven enligt branschreglerna

”Säker vatteninstallation”. Branschreglerna tillämpas även

på installerade värmesystem. JM arbetar med fuktskydds-

beskrivningar i projektering och produktion för att förebygga

fukt och vattenskador. Vi använder fukttåliga och mögel-

resistenta gipsskivor i våtrum och i ytterväggskonstruktio-

ner. På badrumsväggar ställs dessutom höga fuktskyddskrav

i enlighet med gällande byggregler.

Byggavfall

JM strävar mot att minska de totala mängderna avfall som

generereras i vårt byggande, samt mängderna osorterat och

deponerat avfall från byggarbetsplatserna. Detta arbete görs

i samarbete med våra leverantörer, avfallsentreprenörer och

genom interna utbildningsinsatser (se fakta och nyckeltal

sidan 44). Exempel på åtgärder är:

• användning av Kretsloppsrådets riktlinjer för avfallshante-

ring vid byggande och rivning är inarbetade i JMs rutiner

för projekt i Sverige

• identifiering av förbättringsområden utifrån studier på

uppkommet avfall

• inrättande av avfallsråd på samtliga regioner inom projekt-

utveckling bostad i Sverige

• förbättrade rutiner för pallhantering på arbetsplatserna

• arbete med att minska mängden avfall från emballage

samt tillfälliga konstruktioner såsom skyddsreglar och

form material

• utdelning av JMs årliga avfallspremie till de arbetsplatser i

Sverige som lyckats bäst med att källsortera byggavfall för

återvinning.

Transporter och arbetsmaskiner

Varutransporter, persontransporter och maskinarbete står

för betydande utsläpp av miljö- och hälsopåverkande ämnen.

JM upphandlar merparten av varutransporterna och maskin-

arbetet av leverantörer. Vi utvecklar logistikprocesserna i

förhållande till leverantörerna och projekt pågår för att öka

möjligheterna att själva ta kontroll över leveranserna till och

från våra byggarbetsplatser. I detta sammanhang är JM med i

ett branschgemensamt projekt för att ta fram verktyg för att

kunna ställa relevanta krav vid upphandling av transporter,

exempelvis:

• ställer vi krav på leverantörernas val av bränsle – alkylat-

bensin ska användas till mindre bensindrivna maskiner

• ställer vi krav på ålder, Euroklass och maximala utsläpp av

klimatpåverkande gaser från fordon

• ska leverantörer kunna visa att de följer upp sin bränsleför-

brukning samt att de vidtar åtgärder för att minska denna

• testar och utvärderar vi samlastning av material, utfyll-

nadsgrad i lastbilarna och rätt typ av leveransfordon till

arbetsplatserna

• i de avtal JM tecknar med transportörer har vi stränga krav

i enlighet med det så kallade QIII-systemet, ett verktyg

framtaget av Trafikverket. Syftet är att bli en bättre trans-

portupphandlare avseende arbetsmiljö, trafiksäkerhet och

yttre miljö

• Tjänsteresor på JM ska genomföras så att påverkan på mil-

jön minimeras med avseende på koldioxidutsläpp

• alla tjänstebilar är miljöbilar (enligt definition i Vägtrafik-

skattelagen)

• tågresor prioriteras framför flygresor och kollektiva färd-

medel uppmuntras

• JM klimatkompenserar flygresor (FN:s Clean Development

Mechanism)

• videokonferensutrustning på kontoren reducerar antalet

tjänsteresor.

Förorenad mark

Mesta delen av den byggbara marken bär spår av mänsk-

lig påverkan och innehåller små eller stora mängder för-

Total mängd avfall från projektutveckling Bostad i Sverige. Mark-

arbeten, ROT och rivning borträknat. Mängderna avfall återspeglar till

viss mån produktionsintensiteten, varför vi även räknar fram nyckeltal

som normeras mot produktionsvolym, se vidare i tabell sidan 44.

TOTALT AVFALL JM

40


HÅLLBARHET MILJÖ

oreningar. För att hindra en negativ miljöpåverkan av dessa

föroreningar vidtas olika saneringsåtgärder. Alla presumtiva

förvärv ska genomgå en saneringsvärdering och erfarenheten

visar att de flesta fastigheter har någon del som är förorenad.

JMs marksaneringssamordnare ordnar med undersök-

ningar och utredningar inför förvärv och projekteringsstart

varpå lämplig saneringsåtgärd tas fram i samspråk med till-

synsmyndigheten. En marksanering i exploateringsskedet

sker vanligast genom att man gräver upp föroreningarna

och kör dem till godkänd mottagningsstation för depone-

ring. Det är viktigt att ha kontroll på var föroreningarna

läggs och efter avslutad sanering skickas rapport till tillsyns-

myndig heten. Under 2014 har 16 projekt undersökts inför

förvärv, 38 projekt har genomgått eller påbörjat en sane-

ringsåtgärd och 20 projekt har slutrapporterats till tillsyns-

myndig heten.

I JMs verksamhetssystem finns krav och anvisningar som

ska hjälpa projektledningen att förstå vad som behöver göras

i de olika stegen. Dessa krav och anvisningar ses ständigt

över för att följa verksamheten och nya lagkrav. Under året

har de styrande dokumenten för marksanering gåtts igenom

och reviderats för att göras mer tydliga. JM gör stora miljö-

åtgärder i och med saneringar av gammal industrimark som

ska bli nya bostadsområden.

JM ENTREPRENAD

Dotterbolaget JM Entreprenad bedriver entreprenadverk-

samhet inom områdena Hus, Anläggning och Fasader åt ex-

terna och interna beställare inom Storstockholmsområ det.

JM Entreprenad är certifierade enligt ISO 9001 och ISO

14001 och bedriver ett miljöarbete fokuserat på minskad

energianvändning, källsortering, marksanering samt aktiv

styrning mot det bästa miljömässiga transportalternativet.

Företaget har beslutat att under det närmaste året även

certifiera arbetsmiljöarbetet.

Genom avtal ställs miljökrav på leverantörer och sam -

arbetspartners.

Före inköp av varor kontrolleras produkterna enligt de kri-

terier som utarbetas inom BASTA. För entreprenadmaski-

ner och transporter ställs krav i enlighet med Trafikverkets

”generella miljökrav vid upphandling av entreprenader”.

JM Entreprenad genomför löpande marksaneringsarbete

både åt JM och åt externa beställare. I organisationen finns

egen personal med kompetens inom marksanering.

Miljövänliga logistiklösningar

Miljövänliga logistiklösningar är ett koncept med fokus

på hantering av massor till och från byggprojekten på ett

miljö effektivt sätt. Det består dels av fysiska anläggningar

för lagring och hantering av massor, dels en digital förmed-

lingstjänst. Ett långsiktigt mål är att när rätt förutsättningar

ges driftsätta minst fyra anläggningar, så kallade Ekobackar,

i Stockholmsområdet – en i varje väderstreck. Idag finns

tre anläggningar i drift. En digital förmedlingstjänst av rena

schaktmassor mellan projekt inom företaget har utveck-

lats som ger en intern översikt på tillgängliga schaktmassor

samt externa krossanläggningar och deponier. Tjänsten

förbättrar planeringen av transporter av schaktmassor för

41


HÅLLBARHET MILJÖ

anläggningsprojekten. Därmed minskar transporterna och

deras koldioxid utsläpp, vilket gynnar både miljön och eko-

nomin i projekten.

Under året bedrevs ett projekt i samarbete med bland

annat Vasakronan där vi tillsammans undersökte hur mycket

koldioxidutsläpp transporterna genererade vid uppförandet

av kontorsfastigheten Rosenborg i Frösunda. Det konstate-

rades att materialtransporter, arbetsmaskiner och person-

transporter stod för en tredjedel var av koldioxid utsläppen,

och att det finns stor potential att minska miljöpåverkan

genom ytterligare logistiklösningar, vilket också ger positiva

effekter på projektekonomin.

Miljöcertifiering av byggnader

Det finns god kompetens inom JM Entreprenad att driva

fas tig hetsprojekt som genomförs gentemot olika miljö-

certifieringssystem. JM Entreprenad har under året genomfört

framgångsrika miljöcertifierade projekt åt externa beställare.

Kontorsfastigheten Rosenborg (Vasakronan) har byggts

för att motsvara LEED Platina, som är en av dagens mest

krävande miljöcertifieringar. Rosenborg har även vunnit

årets Betongpris i kategorin Miljö med motiveringen ”Hyper-

moderna kontorslokaler med mycket hög miljöprofil och

världens första gröna företagsobligation”.

PROJEKTUTVECKLING AV KOMMERSIELLA

FASTIGHETER

JM Fastighetsutvecklings miljöarbete är i grunden mycket

likt det som genomförs inom projektutveckling av bostäder.

Samma verksamhetssystem används för kvalitets- och miljö-

arbetet och de tekniska lösningar som JM Bostad utvecklar

tillämpas även i kommersiella projekt. Byggnader med hög

standard, genomtänkta materialval och låg energianvändning

är ett sätt att skapa kundnytta och långsiktiga värden i de

fastigheter vi utvecklar och förvaltar. JM Fastighetsutveckling

väljer att miljöcertifiera byggnader enligt olika system bero-

ende på projektets art och beställarens krav. Även när JM

Fastighetsutveckling utvecklar äldreboenden och hyresrätter

tillämpas samma miljöarbete och miljökrav som för projekt-

utveckling av bostäder. Äldreboenden, som är en blandning

av bostäder och kommersiella lokaler, miljöcertifieras enligt

klassningssystemet Miljöbyggnad.

Kontorsfastigheten Rosenborg, Frösunda.

42


HÅLLBARHET MILJÖ

Hovinbekken i Oslo, Norge.

VERKSAMHET I NORGE

PROJEKTUTVECKLING AV BOSTÄDER

I JMs norska verksamhet märks ett växande fokus på håll-

barhetsfrågor och en genuin vilja att ta nya steg inom dessa

områden. Under året har nya miljömål för verksamheten

fastställts. Samtliga kontor har utrustning för videokonfe-

renser, vilket har inneburit ett minskat antal tjänsteresor.

I Norge energimärker vi alla nya hus baserat på norska myn-

dighetskrav som infördes den 1 juli 2010. Energimärkningen

förväntas att på sikt påverka bostädernas attraktivitet och

konkurrenskraft.

Lågenergihus har i JM Norge införts som standard i alla

projekt som har startat sedan mars 2012. De projekteras för

att använda minst 25 procent mindre energi för uppvärmning

än myndighetskrav och utmärks av ett välisolerat klimatskal

som kombineras med balanserad ventilation med krav på

mer än 80 procent värmeåtervinning. För ungefär hälften

av flerbostadshusen är uppvärmingen och tappvarmvattnet

baserat på fjärrvärme. Beräknad levererad energi till upp-

värmning ligger mellan 70–80 kWh/kvadratmeter och år.

Om uppvärmningen är baserad på bergvärme ligger beräk-

nad levererad energi till uppvärmning mellan 40–45 kWh/

kvadratmeter och år. I småhus installeras värmepump som

överför överskottsvärmen från ventilationen till tappvarm-

vatten och luftburen uppvärmning, kombinerat med elek-

triska element. Beräknad levererad energi till uppvärmning

ligger mellan 45–50 kWh/kvadratmeter och år.

Aktiva insatser görs för att minska avfallets mängd genom

att fokusera på planering, logistik och varsam hantering av

material under transport och lagring. Standardisering av

byggmetoder leder till ökad användning av prefabricering och

konfektionerat (måttanpassat) material.

43


HÅLLBARHET MILJÖ

Fakta och nyckeltal miljö

Nyckeltal är parametrar som JM använder för att styra verksamheten mot uppsatta miljömål.

JM Sverige 2014 2013 2012

Genomförda interna verksamhetsrevisioner 131 136 130

Koldioxidutsläpp JM, ton 21 678 21 962 22 810

Koldioxidutsläpp JM, ton/bostad 6,9 7,5 7,2

Nyproducerade bostäders beräknade koldioxidutsläpp från energianvändning, kg CO2 /m2 BRA 4 4 6

Andel byggavfall som går till deponi, % 9 11 14

Koldioxidutsläpp från tjänstebilar, g/km 134 119 114

Projekt med nyckeltal, % 100 89 100

Projekt med nyckeltal, antal 30 40 47

JM Bostad Sverige Mål 2016 2014 2013 2012

Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, exklusive

hushålls- och verksamhetsel, kWh/m2 A-temp 25 % under norm 1) 65 72 70

Byggavfall till deponi, kg/m2 BTA 2,0 2,7 3,0 4,2

Andel osorterat byggavfall, % 10 6 14 15

Total mängd byggavfall, kg/m2 BTA 24 30 28 29

JM Norge 2014 2013 2012

Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, kWh/m2 BRA2) 88 113 123

Andel osorterat byggavfall, % 27 39 34

Total mängd byggavfall, kg/m2 BTA 36 35 38

1) Från och med 2014 ska det beräknade energibehovet för bostäder understiga respektive nations gällande norm år 2014 med 25 procent.2) Beräknad i enlighet med norsk standard (NS 3031), lagkrav enligt norska byggföreskrifterna TEK10.

BRA = Bruksarea, BTA = Bruttoarea

44


HÅLLBARHET MILJÖ

TRYGG PÅ JOBBET – ALLAS VÅRT ANSVAR

För att bygga hållbara samhällen och bostäder måste

vi ha hållbara medarbetare. Vår framgång bygger på

balans mellan laganda, prestation, trivsel och person-

lig utveckling.

Kunniga och engagerade medarbetare är avgörande för vår

framgång. För att säkerställa detta bygger vi långsiktiga rela-

tioner med våra medarbetare och ger dem förutsättningar

för att växa i jobbet genom utmanande och varierande

arbetsuppgifter och genom att satsa på intern rörlighet.

Konkurrensen om erfarna och nyexaminerade ingenjö rer

är stor. Personalomsättningen ligger ett par procent högre än

önskat varför det under året har varit stort fokus på rekryte-

ring. Sammantaget i koncernen har personalläget dock varit

stabilt. Vid årsskiftet var vi 2 197 anställda, varav 942 hant-

verkare och 1 255 tjänstemän. Av dessa var drygt 96 pro-

cent tillsvidareanställda. Samtliga medarbetare i Sverige och

Finland omfattas av kollektivavtal medan medarbetarna i

övriga länder omfattas i varierande grad.

MEDARBETARE IDAG OCH IMORGON

Mångfald är en viktig del i vår rekryteringsstrategi. Vi strävar

alltid efter en bra balans mellan till exempel män och kvinnor,

seniora och mindre erfarna medarbetare. Vi ser att tidigare

medarbetare ofta önskar komma tillbaka till JM och därför

driver vi en alumniverksamhet för att på ett strukturerat sätt

hålla kontakt med dem.

För att attrahera morgondagens medarbetare har JM ett

omfattande samarbete med skolor och universitet på de

orter där vi är verksamma. Under året besökte vi ett tiotal

arbetsmarknadsdagar på bland annat KTH, Chalmers och

Lunds universitet. Praktik är ett bra tillfälle för ungdomar att

få möta byggbranschen och för JM att knyta värdefulla kon-

takter med blivande medarbetare. Under året har vi erbjudit

cirka 100 studenter praktikplats, främst inom produktion.

Vi har även fortsatt samarbetet med IVA och Teknik-

språnget där vi genom att erbjuda praktikplats ger ungdo-

mar inblick i byggbranschen, med syfte att inspirera dem att

söka sig vidare till ingenjörsutbildningar. Strategiskt viktigt är

också vårt koncernövergripande traineeprogram. I augusti

2014 startade vi för femte året i rad ett tvåårigt trainee-

program. Denna gång med inriktning mot produktion.

KOMPETENSUTVECKLING

Våra medarbetares kompetens och erfarenhet är viktig, inte

minst i arbetet med att strukturera vår projektutveckling

och vår produktion i effektiva processer. En tydlig modell för

den strategiska kompetensförsörjningen har skapats baserad

på grundkompetens/yrkeskompetens/medarbetarskap och

ledarskap. I det arbetet har vi även sett över befattnings-

strukturer och befattningsbeskrivningar i Sverige som bland

annat förtydligar kompetenskrav per befattning.

Den största delen av våra medarbetares kompetens-

utveckling sker i vardagen, exempelvis genom att arbeta mot

utmanande mål samt kontinuerlig feedback. Cirka 70 procent

av vår kompetensutveckling sker på detta sätt. I övrigt stöd-

jer vi vår kompetensutveckling med seminarier, utbildningar

och mentor-/fadderskap. Vi genomför årligen utvecklings-

samtal med samtliga tjänstemän i koncernen. Vissa enheter

har även utvecklingssamtal med hantverkarna.

Platschef och arbetsledare är två av våra nyckelbefatt-

ningar. Mot bakgrund av att chefsbehovet i JM främst ska

tillgodoses genom intern rekrytering genomför vi i Sverige

utvecklingsprogram för blivande platschefer och diplomerad

arbetsledare.

HANTVERKAREN

SOM BLEV INREDARE

Problem med en axel och sjukskrivning

i kombination med att jobbet kändes

lite enahanda fick Julius Skoglund att

fundera över nya möjligheter inom

JM. Han kontaktade rehab- och frisk-

vårdskonsulenten och tillsammans dis-

kuterade de olika alterna tiv. Efter 12 år

som stomsnickare på JM började Julius som in redare på region

Stockholm Syd i april.

– Det bästa är att jag får träffa så många människor, säger

Julius. Kunderna funderar över många saker och har mycket som

de vill uppnå med sin flytt och sin nya bostad. Jag får vara en

del i detta och deras drömmar och det känns både priviligierat

och roligt.

Sin långa erfarenhet som hantverkare har Julius stor nytta av

i sitt nya arbete. Han är van att läsa ritningar och kan förstå hur

mycket plats en önskad garderob tar och hur den kommer upp-

levas i rummet. Genom att han vet hur JM bygger kan han också

förklara en del kostnader som kunderna undrar över.

– När kunden till exempel vill ha ugnen inbyggd i ett högskåp

har det hänt att de reagerat på att det kostar en del. Jag förklarar

vilket jobb som behöver göras för att dra fram extra ventilation

och då brukar de bli nöjda, säger Julius.

Arbetet som inredare innebär en hel del mailkontakt med

kunderna. Det ger snabba svar men Julius Skoglund upplever det

ofta som enklare och trevligare att träffa kunden.

– Kunderna uppskattar att vi träffas i visningslägenheten. De

vill ju gärna flytta in direkt och där kommer de lite närmare sin

nya bostad i alla fall, avslutar Julius.

Julius Skoglund

Inredare på JM, region Stockholm Syd

45


HÅLLBARHET MEDARBETARE

0

3

6

9

12

20112007 2008 2009 2010 2012 2013 2014 2015 2016

Antal

Utfall Målvärde

ANTAL OLYCKOR MED MINST EN DAG SJUKFRÅNVARO

PER MILJONTE ARBETADE TIMME (OMF)

Nyanställda hantverkare i Sverige genomgår en utbildning på

sju dagar där medarbetarskap, arbetsmiljö samt värdet att

göra rätt från början är viktiga ingredienser.

2013 års medarbetarundersökning visade att vi behöver

bli bättre på att dela med oss av våra kunskaper och erfaren-

heter. Under året har vi infört en tydlig mötesstruktur inom

alla led i produktionen med möjlighet till information, diskus-

sion och erfarenhetsåterföring.

Ett tydligt ledarskap ger förutsättningar för en hög presta -

tion och trivsel hos våra medarbetare. Som ett led i detta

håller JM en introduktionsutbildning för chefer i Sverige.

Där förtydligas rollen som chef och det ansvar och de be-

fogen heter det innebär. Samtliga chefer och ledare i Norge

har genomgått en utbildning i våra kärnvärden och ledar -

kompetenser.

Vår årliga successionsplanering visar att vi har en god för-

sörjning av chefer till strategiskt viktiga positioner. Chefer

följs upp baserat på JMs ledarkompetenser, bland annat via

utvecklingssamtal.

Erfarenhetsåterföring mellan JMs olika länder har utveck-

lats under året och den interna rörligheten mellan länderna

har ökat. Allt fler medarbetare samarbetar också över

landsgränserna.

VÅR ARBETSMILJÖ

Alla medarbetare i JM ska känna sig trygga på jobbet och vi

arbetar för att man ska kunna vara verksam hela sitt yrkesliv

utan att drabbas av yrkessjukdomar. Vi har en nollvision när

det gäller olycksfall på arbetet och vårt mål är att halvera

antalet olyckor med frånvaro från 2012 till 2016. De vanli-

gaste olyckorna på våra arbetsplatser är fall på samma nivå,

fall till lägre nivå och förlorad kontroll över material. Under

året har inga dödsolyckor inträffat bland JMs medarbetare

eller medarbetare anställda av underentreprenörer.

Arbetsmiljöorganisationen har förstärkts ytterligare. Det

förebyggande skyddsarbetet, bland annat med den så kallade

”Ordning och Reda-revision” på JMs byggarbetsplatser visar

att förbättringar skett. Totalt sett har förbättringar gjorts

inom våra fokusområden; skyddsräcken, formhantering och

tillträdesleder.

Vid Ordning och reda-revisionen tittar man även på det före-

byggande skyddsarbetet vad gäller till exempel hantering av

risker, användande av personlig skyddsutrustning, väl städade

arbetsplatser, att kontroller genomförs och att tillstånd

finns.

Under året har rapportering och uppföljning av tillbud och

olyckor förbättrats och vi implementerar succesivt ett sys-

tem för rapportering. De två vanligaste tillbuden har varit

förlorad kontroll över material och lyft med kran.

JM har fyra heltidsanställda medarbetare

som arbetar med arbetsmiljö och hälsa.

Huvudskyddsombud finns i varje

region och totalt i koncernen finns cirka

100 skyddsombud på arbetsplatser där

JM har egna hantverkare. I Sverige finns

en central skydds kommitté (cirka 15 del-

tagare) och sju regionala arbets miljö-

grupper. I JM Norge ett Hoved AMU

(cirka 10 deltagare) och fyra lokalutvalg.

FLYTTEN TILL NORGE

I oktober 2013 tog Maria Hagman chan-

sen att arbeta utomlands och lämnade

sitt jobb som projektledare i region

Syd för att under två år arbeta som

distriktschef i JM Norge, region Oslo.

Möjligheten att vidga sina vyer lockade,

men hon gillade också tanken på att

kunna bidra med sina erfarenheter från

många år inom JM. Med på flytten följde

hela familjen med maken Mats och sönerna Viggo, Finn och Atle.

– Det är framför allt min erfarenhet från att arbeta i verksam-

hetssystemet och att jag har deltagit i så gott som alla moment

i ett projekt som jag kan bidra med, säger Maria. ”Ett JM” är

mitt ledord och det är viktigt att alla medarbetare är stolta och

känner att de är en del av JM. Det är något jag alltid har med mig

i mitt dagliga arbete både som medarbetare och chef.

Sedan i höstas är Maria avdelningschef i region Oslo. Efter

ett år på plats ser hon tydliga utmaningar både i sitt eget arbete

och för JM Norge. Kontakten med myndigheter i detaljplane-

arbetet och bygglovshanteringen är mer formell och mer tung-

rodd i Norge än i Sverige. Det är också en utmaning att leva

Ett JM även i praktiken, att våga släppa gamla rutiner och istället

följa de gemensamma system som finns. Samtidigt poängtrerar

Maria vikten av att vara lyhörda och göra anpassningar utifrån de

norska kundernas krav och behov.

– Jag har blivit väldigt bra bemött av mina nya kollegor i

Norge och de har inspirerat mig även på fritiden. Nu åker hela

familjen skidor och vi tar vara på naturens möjligheter i större

utsträckning och luncherna består ofta av ett ”matpack”, avslu-

tar Maria.

Maria Hagman

Projektledare JM Norge

46



0

50

100

150

200

250

300

350

400

≤ 25 år 26–35 år 36–45 år 46–55 år ≥ 56 år

Antal personer

KvinnorMän

ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING HANTVERKARE,

SVERIGE OCH NORGE

0

50

100

150

200

250

300

350

400

≤ 25 år 26–35 år 36–45 år 46–55 år ≥ 56 år

Antal personer

KvinnorMän

ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING TJÄNSTEMÄN,

SVERIGE OCH NORGE

För att stärka arbetsmiljöarbetet som ett fokusområde

genomfördes den 6 november den årliga Arbetsmiljödagen.

För första gången deltog alla tjänstemän och hantverkare i

hela koncernen. Två av huvudbudskapen var tillträdesleder

och att våga säga till när något är fel.

MÅ BRA

Under året ser vi att korttidssjukfrånvaron har minskat

från 2,3 till 1,9 procent i Sverige. Systemstödet för sjuk- och

MEDARBETARSTRUKTUR – KONCERNEN

(SVERIGE OCH NORGE) 2014 2013 2012

Antal medarbetare per 31 dec 2 197 2 176 2 290

– antal tjänstemän 1 255 1 236 1 239

– antal hantverkare 942 940 1 051

Snittålder, tjänstemän 43 43 43

Snittålder, hantverkare 40 41 40

Andel kvinnor bland tjänstemän, % 30 30 30

MEDELTAL ANSTÄLLDA

PER LAND 2014 2013 2012

Sverige 1 820 1 874 2 021

Norge 353 335 324

Danmark 5 8 13

Finland 31 20 17

Belgien 9 10 11

Totalt 2 218 2 247 2 386

SJUKFRÅNVARO – SVERIGE, % 2014 2013 2012

Total sjukfrånvaro 3,7 3,9 3,8

29 år eller yngre 3,3 3,7 4,6

30–49 år 3,0 2,9 2,8

50 år och äldre 5,4 5,6 5,0

Sjukfrånvaro under sammanhängande

tid av minst 60 dagar/total sjukfrånvaro 25 32 29

Sjukfrånvaro, tjänstemän 1,5 1,8 1,6

Sjukfrånvaro, hantverkare 6,5 6,4 6,0

friskanmälan i Sverige har utvecklats och ger en bättre möj-

lighet till uppföljning. Medarbetarna erbjuds också medicinsk

rådgivning av sjuk sköterska vid sjukdom.

Ett aktivt friskvårdsarbete bidrar till friskare och nöjdare

medarbetare. Morgonens ”byggjympa” på byggarbetsplats-

erna är en bra start på dagens arbete och ger färre skador.

Friskvårdsbidraget i Sverige på upp till 3 000 kronor gör

också att många regelbundet deltar i någon idrottsaktivitet.

Midnattsloppet, där cirka 150 JMare deltog, är ett bra

exempel på en gemensam friskvårdsaktivitet.

Medarbetarna i Sverige har upp till tolv månaders föräldra-

ledighet som kompenserar för inkomstbortfall. Syftet är att

stötta föräldrar och bidra till ökad jämställdhet.

UPPFÖRANDEKOD OCH WHISTLE BLOWING

Hög etik är viktigt för oss och våra etiska riktlinjer betonar

bland annat nolltolerans av diskriminering och trakasserier.

Medarbetare kan vända sig till JMs Etiska råd om de har

frågor kring detta. JM har också ett incident rapporterings-

system, ”Whistle blowing”, via en extern part öppet för både

medarbetare, samarbetspartners, kunder och andra intres-

senter. En uppförandekod för koncernen har tagits fram som

ger JMs medarbetare vägledning i etiska frågor. För att säker-

ställa ett helhetsperspektiv vad gäller jämställdhet och mång-

faldsfrågor har JMs mångfaldsplan utvecklats under året.

Alla ledningsgrupper i Sverige har under året haft en

genom gång av JMs etiska riktlinjer samt jämställdhets- och

mång faldsplanen.

Relationerna med våra medarbetare ska kännetecknas av

JMs kärnvärden: kvalitet, långsiktighet, pålitlighet, engage-

mang, lyhördhet och stilkänsla.

JM strävar efter att attrahera fler kvinnor till att arbeta

i branschen, men också efter att de kvinnor som valt JM

ska stanna inom företaget. Vi ser dock vissa svårigheter att

rekrytera kvinnliga medarbetare, främst till produktion. Ett

mål är att ha en jämnare könsfördelning inom alla led i orga-

nisationen. På JM är 31 procent av tjänstemännen kvinnor

medan motsvarande siffra bland hantverkarna är 0,4 procent.

Efter lönekartläggning kan vi konstatera att inga omotiverade

löneskillnader finns mellan könen.

47



ANSVARSFULLT AGERANDE

Affärsetik har i årets väsentlighetsanalys identifierats

som en väsentlig hållbarhetsaspekt. Grunden för vårt

arbete med etik har under många år utgjorts av JMs

etiska riktlinjer.

Under 2014 har även en upp förandekod för JMs medarbetare

tagits fram. Syftet med uppförandekoden är att säkerställa

ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete och att ge vägled-

ning i etiska frågeställningar. Uppförandekoden tydliggör de

värderingar som gäller på JM.

Etiska frågor har inte alltid ett givet svar. JM har därför

även, sedan flera år tillbaka, ett Etiskt råd bestående av

personer från företagets ledning. JM har också ett incident-

rapporteringssystem som möjliggör för medarbetare och

externa intressenter att anonymt rapportera misstankar om

allvarliga oegentligheter eller missförhållanden.

KONKURRENS PÅ LIKA VILLKOR

JM lägger stor vikt vid att som företag verka etiskt korrekt

eftersom detta stärker JMs trovärdighet och konkurrens-

kraft. För att JMs affärsverksamhet ska kunna drivas med

lönsamhet och god etik har vi utvecklat styrda och trans-

paranta beslutsordningar som används vid alla affärsupp-

görelser.

JM är en del av samhället och det är viktigt att vi tar ansvar

för hur vi kan bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle. Det

gör vi bland annat genom att tillhandahålla en för samhället

viktig produkt med kvalitet och miljö i fokus. Verksamheten

bedrivs med utgångspunkt från ansvarsfullhet och hög kom-

petens bland medarbetarna. JM är också en betydande

skatte betalare på de marknader där vi är verksamma.

Tillsammans med Institutet mot mutor, Sveriges Kom-

muner och Landsting samt flera andra viktiga aktörer i bygg-

sektorn, arbetar JM i ett projekt för att ta fram riktlinjer

kring byggbolags arbete gentemot kommuner och landsting.

Eftersom JM främst är projektutvecklare av bostäder är

riskerna mer begränsade på grund av verksamhetens färre

gränssnitt mot andra aktörer avseende projektspecifika

affärsuppgörelser. De viktigaste affärsuppgörelserna utgörs

av mark anskaffning, ramavtal vid inköp och försäljning av

bostäder. Genom tydlig styrning och uppföljning av projek-

ten genom hela projektutvecklingen – i kombination med att

alla affärer passerar genom flera olika beslutsinstanser innan

beslut – gör sammantaget att JM har en god hantering för

att förebygga riskerna och säkerställa en efterlevnad av våra

etiska riktlinjer.

Som exempel på JMs arbete mot ökad styrning för att

uppnå ett mer enhetligt och korrekt agerande vid affärsupp-

görelser kan inköpsverksamheten nämnas. JMs inköp består

idag till största delen av centrala avtal. Den ökade graden

av central styrning på inköpen minskar påtagligt risken för

ett agerande för egen vinning. Alla leverantörer som ska

upphandlas passerar genom flera beslutsinstanser i en strikt

inköpsprocess innan ett avtal tecknas, vilket är en garant för

att de interna rutinerna verkligen följs.

48


HÅLLBARHET AFFÄRSETIK

Centrala Inköp ansvarar för koncernens ramavtal.

Leverantörsbasen utgörs av tillverkare, grossister,

entreprenörer och konsulter. Majoriteten av leve-

rantörerna har sitt säte i Sverige, men andelen leve-

rantörer utanför Sverige ökar stadigt.

INKÖPSPROCESSEN

JM ska köpa in rätt material och tjänster av professionella

leverantörer till lägsta totalkostnad. Idag har 450 leveran-

törer ramavtal med JM. Genom att involvera organisatio-

nen i arbetet och beslutsfattandet skapas bra förankring.

Avtalstroheten i koncernen är mycket hög. Mer än 80 pro-

cent av materialinköpen i Sverige täcks av ramavtal.

UTVECKLING

Med vårt avropssystem kan vi mäta att vi avropar enligt

överenskomna ledtider och framförallt kan vi mäta våra

leverantörers leveransprecision. Flera projekt pågår för att

utveckla och ytterligare effektivisera vår inköpsprocess och

under 2014 har JM implementerat ett upphandlingsverktyg

som stöd till vår strategiska inköpsprocess.

Alla ramavtalsleverantörer följs upp regelbundet för att

säkerställa att båda parter agerar på det sätt som är över-

enskommet i avtalen. Verksamheten kan lämna synpunkter

på leverantörer och avtal och projekten bedömer leverantö-

rerna enligt Nöjd Beställare Index (NBI). Bedömningarna är

ett bra underlag för aktiv leverantörscoachning och ett lågt

NBI föranleder åtgärdsplaner.

NÖJD BESTÄLLARE INDEX

70

71

72

73

74

75

2013

(1 294 utvärderingar)

2014

(1 316 utvärderingar)

NBI

Som komplement till NBI har vi samtidigt arbetat vidare med

systemet för Nöjd Leverantör Index (NLI). Detta kommer

bli en viktig del i arbetet med att utveckla JM som beställare

mot våra leverantörer.

RISKHANTERING

Våra ramavtalsleverantörers riskprofil bevakas löpan de, både

ur ett finansiellt och ett leveransperspektiv. Kontinuitets-

planer finns för de leverantörskategorier som anses ha en

hög riskprofil eller är kritiska för produktionen.

INKÖPSARBETE MED HELHETSTÄNK

UPPFÖRANDEKOD FÖR LEVERANTÖRER

JM har en uppförandekod för våra leverantörer för att säker-

ställa att leverantörerna delar våra grundvärderingar – JM’s

Suppliers Code of Conduct. Uppförandekoden adresserar

bland annat arbetsrätt, säkerhet, diskriminering och kor-

ruption. Samtliga svenska ramavtalsleverantörer har sedan

många år fått genomgå en miljöbedömning innan de kan bli

godkända som leverantör. Denna process har utvecklats till

JMs system för hållbarhetsvärdering av leverantörer, som för-

utom miljöområdet även täcker in aspekter såsom arbets-

förhållanden, korruption, hälsa och säkerhet samt styrning.

Under 2014 har drygt 200 potentiella leverantörer genom-

gått hållbarhetsvärdering.

JMs program för revision av leverantörers hållbarhets-

arbete innebär att ett 20-tal utvalda leverantörer årligen ut-

värderas genom enkätutskick. Utvärderingarna följs sedan

upp med revision i utvalda fabriker. Eventuella brister som

framkommer vid fabriksbesöket medför att leverantören

behöver ta fram planer för korrigerande åtgärder som före-

taget måste uppfylla för att kvarstå som leverantör till JM.

I vissa fall har uppföljningen lett till att JM valt att stoppa

leveransen av material från en fabrik.

LOGISTIK

Byggbranschens förutsättningar innebär logistiska utma-

ningar och har blivit en allt viktigare del i relationen med

våra leverantörer. Det är kanske det område som utvecklas

mest just nu. Under 2014 har vi startat ett logistikprojekt

vilket har som mål att skapa förutsättningar för en effektiv

produktionsprocess. Detta ska vi åstadkomma genom att

skapa effektiva och säkra flöden av material och verktyg samt

minska slöseri i materialhanteringen.

5. Urval av

leverantörer förplatsinspektion

och genom-förande

4.Utvärdering

avenkätsvar

6.Förslag

till innehåll i åtgärds-program

7.Åtgärds-program

genomförs

1. Revisionsplan

fastställs

3.Ramavtals-leverantör

fyller ienkät

2.Planering

ochutskick avenkäter

HÅLLBARHETS-

REVISION

AV

RAMAVTALS-

LEVERANTÖRER

49


HÅLLBARHET LEVERANTÖRER

Uppförandekod

1. Alla tillämpbara nationella lagar och förordningar, industriminimistandarder, ILO:s grundläggande konventioner och

FN:s konventioner om mänskliga rättigheter måste efterlevas.

2. Varje anställd ska behandlas med respekt och värdighet. Kroppsbestraffning är absolut förbjudet, så även trakasserier

av alla slag.

3. Ingen form av tvångsarbete får förekomma. Anställda ska ej avkrävas deposition av ID-handlingar, begränsas i sin

rörelsefrihet eller rätt att avsluta sin anställning med rimlig uppsägningstid.

4. Allt arbete måste utföras under erkända kontraktuella former, godkända enligt tillämpbar lag. Arbetsgivarens

förpliktelser får ej undvikas genom nyttjande av entreprenadkontrakt, hemarbete eller lärlingsprogram.

5. Anställda har rätt till en skälig lön, som ska vara minst i linje med nationell lag och industristandard. Lönereduktion

som bestraffning är ej tillåtet.

6. Antalet normala arbetstimmar får ej överstiga 48 timmar per vecka, medan frivillig övertid maximalt får uppgå

till 12 timmar per vecka och alltid måste kompenseras med ett lönepremium. Alla anställda har rätt till minst

en hel ledig dag var sjunde dag.

7. Minimiålder på arbetsplatsen är 15 år eller högsta obligatoriska skolålder, vilket som är högst. Om landets lagar före-

skriver en högre ålder, ska denna gälla. Ungdomar under 18 år ska ej utsättas för farligt arbete, inklusive nattarbete.

8. Arbetsmiljön ska vara säker och hygienisk i riktlinje med lagar och föreskrifter. Rutiner för hantering av kemikalier

och andra hälsovådliga material ska möta eller överstiga legala minimikrav. Alla anställda ska få reguljär och

dokumenterad utbildning i området samt adekvat utrustning. Rent dricksvatten och i förekommande fall livsdugligt

boende ska erbjudas de anställda.

9. Ingen diskriminering eller förfördelning får förekomma på arbetsplatsen. Arbetare ska ha rätt till lagstadgad föräldra-

ledighet och får ej diskrimineras på grund av detta.

10. Alla anställdas rätt att bilda eller ansluta sig till valfri organisation och att kollektivförhandla ska erkännas och

respekteras.

11. Ingen form av utpressning och mutor, inklusive otillbörliga betalningar till eller från anställda eller organisationer,

tolereras. Gåvor och andra förmåner som inslag i en förväntad gästfrihet får inte överskrida lokal sedvänja,

samt ska överensstämma med lokal lagstiftning.

JMs UPPFÖRANDEKOD FÖR LEVERANTÖRER

JM ska uppfattas som ett attraktivt och ansvarstagande före-

tag med en stark och sund företagskultur. JMs uppförandekod

har tagits fram för att säkerställa att vi och våra leverantörer

och underentreprenörer har vissa gemensamma grundvär-

deringar kring hur man uppför sig som företag.

50


HÅLLBARHET UPPFÖRANDEKOD FÖR LEVERANTÖRER

AFFÄRS-SEGMENTJM-koncernens verksamhet styrs och

rappor te ras i fem affärssegment: JM

Bostad Stock holm, JM Bostad Riks,

JM Utland, JM Fastighets utveckling

samt JM Produktion (JM Entrepre nad

från och med 2015).

Liljeholmskajen, Stockholm

Visionsbild över Kvarnholmen, Nacka vid Stockholms inlopp.

JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet utveck-

las bostads projekt i Stor-

stockholm. Verksamheten

omfattar förvärv av exploate-

rings fastigheter, plan arbete,

projektering samt produktion

och försäljning av bostäder.

Januari– december

Mkr 2014 2013

Intäkter 5 692 5 254

Rörelseresultat 1) 1 278 1 167

Rörelsemarginal, % 22,5 22,2

Genomsnittligt

operativt kapital 3 110 2 881

Avkastning operativt

kapital, % 41,1 40,5

Operativt kassaflöde 1 132 671

Bokfört värde

exploa te rings-

fastigheter 3 965 3 051

Antal disponibla

byggrätter 11 900 11 200

– varav byggrätter

i balansräkningen 7 800 7 700

Antal sålda bostäder 1 553 1 513

Antal produktions-

startade bostäder 1 505 1 404

Antal bostäder i

pågående produktion 3 293 2 516

Antal anställda 800 750

– varav tjänstemän 409 393

– varav hantverkare 391 357

1) Varav fastighets-

försäljningar 10 -

JM BOSTAD STOCKHOLM

MARKNAD

Prisutvecklingen på andrahandsmarkna-

den har under slutet av året mattats av

i närförort men har varit fortsatt stigan-

de i Stockholms innerstad och periferi.

Utbudet av bostäder fortsätter att vara

mycket lågt bland annat beroende på

snabb omsättningshastighet på markna-

den. För nya bostäder är utbudet i för-

hållande till långsiktig efterfrågan i Stock-

holms området fortsatt lågt. Kon kur ren-

sen om mark för bostäder är fortsatt

mycket stor och priserna på byggrätter

har ökat till en nivå som kräver stor se-

lektivitet vid förvärv.

Intresset för JMs projekt är stort och

kundernas benägenhet att teckna kon-

trakt tidigt i processen ligger över nor-

mal nivå.

JM är marknadsledande på nyproduk-

tion av bostadsrätter i Storstockholm

med pågående projekt i flertalet kom-

muner i länet. Några av de större projek-

ten i regionen är Liljeholmen/Stockholm,

Kvarnholmen/Nacka, Jakobsberg/Järfälla,

Järvastaden i Solna/Sundbyberg samt

Dalénum/Lidingö.

RESULTATUTVECKLING

Affärssegmentets intäkter ökade till

5 692 mkr (5 254) och rörelseresultatet

ökade till 1 278 mkr (1 167). Rörelse-

mar gina len uppgick till 22,5 procent

(22,2). Marginalen förstärks av stor om-

värderings effekt i avslutade projekt. Un-

der det fjärde kvartalet har utbokning av

mark till projekten ökat till en väsentligt

högre nivå. Kassa flödet är i balans.

BYGGRÄTTER

Under året har byggrätter motsvarande

cirka 1 400 (1 250) bostäder förvärvats i

Stockholm, Sollentuna samt Österåker.

PRODUKTIONSSTARTER

Under året har produktionsstarter skett

för totalt 1 505 (1 404) bostäder.

1 467 (1 352) var bostäder i flerbo-

stadshus varav 36 på Lidingö, 206 i Solna,

748 i Stockholm, 86 i Tyresö, 74 i Värmdö,

147 i Järfälla samt 47 i Österåker.

38 (52) var småhus i Österåker.

AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM

IntäkterRörelse-resultat

Antal anställda

52


Slussplan – ett nytt landmärke i centrala Malmö.

JM BOSTAD RIKS

MARKNAD

Den positiva prisutvecklingen på andra-

handsmarknaden under årets sista kvar-

tal har mattats av på samtliga marknader

inom affärssegmentet utom i Göteborg

och Västerås där priserna fortsatt har

stigit. Utbudet av bostäder är lägre än vid

samma tid föregående år. Det låga utbu-

det beror bland annat på snabb omsätt-

ningshastighet på marknaden. Kon kur-

rensen om mark för bostäder är stor i

Göte borgsområdet och Uppsala.

Intresset för JMs projekt är stort men

kundernas beslutsprocess är fortsatt ut-

dragen i Skåne, södra Sverige.

JMs största delmarknader inom JM

Bostad Riks är Göteborg, Malmö/Lund

och Uppsala. Större projekt finns i det

tidigare hamnområdet på Norra Älv-

stran den och i Kviberg, Göteborg lik-

som i Dockan området i Malmö och

Lomma Strand stad i Lomma kommun.

I centrala Lund pågår projekt Lunds Södra

och Socker bruksområdet. Större projekt

finns även i Kungsängen i Uppsala kom-

mun samt i Öster malm, Västerås.

RESULTATUTVECKLING

Affärssegmentets intäkter uppgick till

2 764 mkr (2 860) och rörelseresultatet

till 216 mkr (221). Rörelsemarginalen upp-

gick till 7,8 procent (7,7). Kassaflödet är

i balans.

BYGGRÄTTER

Under året har byggrätter motsvaran-

de cirka 600 (625) bostäder förvärvats

i Göteborg, Västerås, Upplands Väsby,

Norr tälje samt Uppsala.

PRODUKTIONSSTARTER

Under året har produktionsstarter skett

för totalt 1 003 (861) bostäder.

986 (818) var bostäder i flerbostadshus,

varav 240 i Skåne (115 i Malmö, 64 i Lund

samt 61 i Lomma), 220 i Göteborg, 52

i Kungsbacka, 67 i Mölndal, 35 i Linköping,

34 i Örebro, 42 i Västerås samt 296 i

Uppsala.

17 (43) var småhus i Vellinge i Skåne.

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet

utvecklas bostadsprojekt

i tillväxtorter i Sverige exklu -

sive Storstockholm. Verk-

samheten omfattar förvärv

av exploateringsfastig heter,

planarbete, projektering samt

produktion och försäljning av

bostäder. I begränsad omfatt-

ning bedrivs även entrepre-

nadverksamhet.

Januari– december

Mkr 2014 2013


Rörelseresultat 1) 216 221


Genomsnittligt



kapital, % 15,2 14,6

Operativt kassaflöde 237 294

Bokfört värde exploa-

te rings fastigheter 1 167 1 358

Antal disponibla




Antal sålda bostäder 2) 981 951

Antal produktions-

startade bostäder 2) 1 003 861

Antal bostäder i

pågående produktion 2) 1 528 1 460





försäljningar 0 9

2) Varav hyresrätter - 64

AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD RIKS


Antal anställda

53


Projekt Merihiekka i Esbo, Finland.

JM UTLAND

RESULTATUTVECKLING

Affärssegmentets intäkter ökade till 2 942

mkr (2 745). Rörelseresultatet ökade till

135 mkr (126). Rörelsemarginalen upp-

gick till 4,6 procent (4,6). Rörelse resul-

tat och marginal belastas av negativt

resultat i Finland, Danmark och Belgien.

Kassa flödet begränsas något på grund av

investe ringar i exploateringsfastigheter

och till fällig ökning av rörelsekapitalet.

NORGE

Efterfrågan på bostäder, såväl nyproduce-

rade som på andrahandsmarknaden, har

successivt stärkts under året och pris-

nivån på andrahandsmarknaden har stigit.

Under året har 475 bostäder (433) sålts

och 499 bostäder (331) produktionsstar-

tats. Antal bostäder i pågående produk-

tion uppgår till 896 (1 133).


de cirka 750 bostäder (1 000) förvärvats.

Disponibla byggrätter motsvarar 5 600

bostäder (5 300).

DANMARK

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i

Köpenhamn är stigande. Fortsatt gene-

rell restriktiv kreditgivning från bankerna

till bostadskunder motverkar den posi-

tiva effekten av låg räntenivå. Prisnivån

på andrahandsmarknaden har ökat under

året.


och 29 bostäder (12) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion

uppgår till 41 (12).

Inga förvärv har gjorts under året (-).

Disponibla byggrätter motsvarar 700 bo-

städer (700).

FINLAND


Helsingfors kvarstår på en låg nivå. Kun-

derna är fortsatt avvaktande och tiden till

avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstads-

regionen har sjunkit något under året.






de cirka 240 bostäder förvärvats (200).

Disponibla byggrätter motsvarar 1 000

bostäder (800).

BELGIEN


Brysselregionen är fortsatt stabil. Pris-

nivån i regionen har varit svagt stigande

under året.





Inga förvärv har gjorts under året (-).

Disponibla byggrätter motsvarar 200 bo-

städer (400).

JM UTLAND


utvecklas bostadsprojekt i

Norge, Danmark, Finland

och Belgien. I Norge bedrivs

även entreprenadverksamhet

i begränsad omfattning.

Januari– december

Mkr 2014 2013




Genomsnittligt



kapital, % 6,0 5,9


Bokfört värde

exploa te rings-

fastigheter 1 579 1 485

Bokfört värde

projekt fastigheter 28 30

Antal disponibla




Antal sålda

bostäder 607 547

Antal produktions-

startade bostäder 653 488

Antal bostäder i

pågående produktion 1 124 1 325





försäljningar 3 2

Intäkter och resultat för affärs-

segmentet redovisas enligt IAS 11,

successiv vinstavräkning.


Antal anställda

54


AFFÄRSSEGMENT JM UTLAND

Äldreboendet Svänghjulet i Täby.

JM FASTIGHETSUTVECKLING

RESULTATUTVECKLING

Affärssegmentets intäkter ökade till 401

mkr (314) varav entreprenadintäkter

376 mkr (244) och hyresintäkter 25 mkr

(70). Rörelseresultatet ökade till 51 mkr

(37). Driftnettot för projektfastigheter

uppgick till 6 mkr (29). Kassaflödet har

förstärkts genom likvid från tidigare års

fastighetsförsäljningar.

FASTIGHETSRESULTAT

RBS Nordisk Renting förvärvade 1999

fastigheten Karlberga 2 i Södertälje av

JM där fastigheten nu har sålts till Riks-

hem. JM har rätt till resultatdelning vid

försäljningen. Resultat och likvid för JM

uppgick till 20 mkr och redovisades till

lika delar inom affärssegmenten JM Fastig-

hetsutveckling och JM Bostad Stock holm

under andra kvartalet 2014.

Reservupplösning avseende tidigare fas-

tighetsförsäljningar med mera har skett

med 2 mkr.

PROJEKTUTVECKLING

JM HYRESBOSTÄDER

I Dalénumområdet på Lidingö produceras

146 hyresbostäder för en extern beställare

med inflyttning 2015. Ytterligare ett pro-

jekt om 97 hyresbostäder i egen regi har

produktionsstartats i området i slutet av

året. Färdigställande och inflyttning 2016.

Projektet Tjärtunnan i Stureby, Stock-

holm, med 187 hyresbostäder har också

produktionsstartats.

VÅRDBOSTÄDER

I Sköndal i södra Stockholm färdigställdes

och tillträddes under det första kvartalet

den andra och sista etappen av ett särskilt

boende för äldre. Etapp ett färdigställdes

under 2013. Projektet består av totalt

108 bostäder. Stiftelsen Stora Sköndal är

hyres gäst med ett avtal på 15 år. Köpare

är Malmegårds Fastighets AB. Intäkter

och resultat redovisades löpande under

projektets produktionsperiod.

I november färdigställdes det särskil da

boendet för äldre i Täby i norra Stock-

holm. Projektet har 54 bostäder och ett

15-årigt hyresavtal med Attendo Care.

Inflyttning var i november 2014. Projektet

har sålts till HEBA under andra kvartalet

2014 med tillträde 1 december 2014. In-

täk ter och resultat redovisades löpande

under 2014.

KOMMERSIELLA FASTIGHETER

I Bolinder strand, Järfälla, fortgår ut veck -

lingen av de kommersiella lokalerna i an-

slutning till JMs bostadsprojekt. Uthyr-

ningsgraden var 82 procent vid årsskiftet.

Det kvarvarande kommersiella beståndet

i Dalénumområdet förvaltas med fokus på

att höja uthyrningsgraden som var 81 pro-

cent vid årets slut.

BYGGRÄTTER

JMs byggrätter för kommersiell projektut-

veckling uppgår till totalt 20 355 kvadrat-

meter. Det bokförda värdet uppgår till

31 mkr (39).

JM FASTIGHETSUTVECKLING


utvecklas i huvudsak hyres-

rätts- och vårdbostäder samt

kontorsfastig heter i Stor-

stockholm. Affärs segmentets

fastigheter ska i sin helhet

utgöras av fastig heter avsedda

för projekt utveckling.

Januari– december

Mkr 2014 2013

Intäkter 401 314


Genomsnittligt

operativt kapital 261 812


kapital, % 19,5 4,6



te rings fastigheter 31 39

Bokfört värde

projekt fastigheter 202 214

Antal disponibla

bostadsbyggrätter 2) 600 700


i balansräkningen 100 100

Antal sålda bostäder 2) 54 254

Antal produktions-

startade bostäder 2) 284 200

Antal bostäder i

pågående produktion 2) 430 308



– varav hantverkare 6 -

1) Varav

– fastighetsförsäljningar 12 13

2) Avser hyresrätts- och

vårdbostäder.


Antal anställda

55


AFFÄRSSEGMENT JM FASTIGHETSUTVECKLING

JM Entreprenads nya kontor i Frösunda Port, Solna.

JM PRODUKTION

MARKNAD

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i

Stockholm är på en god nivå. Både bygg-

och anläggningsmarknaden är stabil, där

dock många aktörer konkurrerar om

uppdragen. Affärssegmentet har ett bra

orderläge med ett stort antal projekt i

pågående produktion.

RESULTATUTVECKLING

Affärssegmentets intäkter ökade till 2 456

mkr (2 011) och rörelseresultatet ökade

till 81 mkr (73). Rörelsemarginalen upp-

gick till 3,3 procent (3,6). Kassaflödet

be lastas av tillfällig ökning av rörelse kapi-

talet.

PROJEKT

JM Entreprenad har under året erhållit

flera nya uppdrag, varav de största är ett

tilläggsavtal med Fortum Värme vid pågå-

ende ny bygg nation av kraftvärmeverk, ny-

och om byggnad av kaj i Norrtälje hamn

åt Norr tälje kommun för exploatering av

bostäder, ombyggnad av skola i Bromma

åt Skolfastigheter i Stockholm AB (SISAB)

samt mark- och bro entreprenader i sam-

band med utbyggnaden av Roslagsbanan

åt Storstockholms Lokaltrafik (SL).

De största pågående uppdragen är för-

utom ny produktion av biobränsle eldat

kraft värme verk i Stockholm (Fortum

Värme), nyproduktion av flerbostadshus

i Norra Djurgårdsstaden (Stockholms-

hem) och i Upplands Väsby (Väsbyhem),

om- och tillbyggnad av kontor i Södertälje

(Söder energi), utbyggnad av bagagehan-

teringen på Arlanda flygplats (Swedavia)

och ombyggnad av kontor inom Campus

Frescati (Akademiska Hus).

Därutöver pågår förberedande arbe-

ten inför ombyggnaden av Slussen

samt en anläggnings- och finplanerings-

entrepre nad i Norra Djurgårdsstaden

åt Stockholms stad. I anslutning till Täby

centrum utförs finplaneringsarbeten åt

Täby kommun.

JM Entreprenad utför dessutom exploa-

teringsarbeten inom Dalénumområdet på

Lidingö samt mark- och grundläggnings-

arbeten i Årsta åt JM Bostad Stockholm.

JM PRODUKTION

Affärssegmentet, som bedri-

ver byggproduktion åt externa

och interna beställare inom

Storstockholms området,

benämns JM Entreprenad från

och med 2015.

Januari– december

Mkr 2014 2013

Intäkter 1) 2 456 2 011

Rörelseresultat 81 73


Operativt kassaflöde – 73 – 39


teringsfastigheter 60 55




1) Varav internt 386 532


Antal anställda

AFFÄRSSEGMENT JM PRODUKTION56


INNEHÅLL SIDA

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 57

KONCERNENS RESULTATRÄKNING 61

KONCERNENS BALANSRÄKNING 62

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 64

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL 66

KONCERNENS NOTER 67

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS 83

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 84

FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL 85

MODERBOLAGETS NOTER 86

FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN 90

KVARTALSÖVERSIKT – KONCERNEN 92

KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT 93

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION 94

REVISIONSBERÄTTELSE 95

DEFINITIONER OCH ORDLISTA 96

Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ),

organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge

årsredovisning och koncernredovisning för 2014.

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH

PRODUKTIONSSTARTER AV BOSTÄDER

Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Stockholm har fortsatt

att öka under året. Samtidigt har efterfrågan utvecklats positivt

i övriga Sverige. Intresset för JMs projekt är stort. Efterfrågan

i Norge har återhämtat sig under året. Befolkningstillväxten på

våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränte-

läget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till

3 195 (3 265) inklusive 54 hyresrätts- och vårdbostäder (254).

Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående

produktion uppgår till 78 procent (71) där spannet om 60–65

procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad

Stockholm uppgick till 1 553 (1 513), i JM Bostad Riks 981 (951),

i JM Utland 607 (547) och i JM Fastighetsutveckling till 54 (254).

Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 3 445

(2 953) inklusive 284 hyresrätts- och vårdbostäder (200). Antal

produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick

till 1 505 (1 404), i JM Bostad Riks 1 003 (861), i JM Utland 653

(488) och i JM Fastighetsutveckling 284 (200).

Planprocesserna utgör fortsatt ett viktigt kriterium för takten

i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion ökade till 6 375

(5 609) varav 430 utgör hyresrätts- och vårdbostäder (308).

INTÄKTER

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året

ökade till 13 869 mkr (12 652). Intäkterna omräknat enligt IFRIC

15 ökade till 14 216 mkr (12 603).

RÖRELSERESULTAT

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 1 716

mkr (1 576) och rörelsemarginalen uppgick till 12,4 procent

(12,5). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 ökade till

1 819 mkr (1 523). Omräkningen är hänförlig till JM Utland med

positiv resultateffekt om 103 mkr (–53).

Den positiva omräkningseffekten förklaras av stort antal

avslutade projekt under året.

57


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm

ökade till 1 278 mkr (1 167). Rörelsemarginalen uppgick till 22,5

procent (22,2 ). Marginalen förstärks av stor omvärderings effekt

i avslutade projekt.

JM Bostad Riks rörelseresultat uppgick till 216 mkr (221).

Rörelsemarginalen uppgick till 7,8 procent (7,7).

JM Utlands rörelseresultat ökade till 135 mkr (126). Rörelse-

marginalen uppgick till 4,6 procent (4,6). Rörelse resultat och

marginal belastas av negativt resultat i Danmark och Finland.

Rörelseresultatet för JM Fastighetsutveckling uppgick till

51 mkr (37).

Rörelseresultatet för JM Produktion ökade till 81 mkr (73).

Rörelsemarginalen uppgick till 3,3 procent (3,6).

AFFÄRSSEGMENT

Intäkter

Rörelse-

resultat

Rörelse-

marginal, %

Mkr 2014 2013 2014 2013 2014 2013

JM Bostad Stockholm 5 692 5 254 1 278 1 167 22,5 22,2

JM Bostad Riks 2 764 2 860 216 221 7,8 7,7

JM Utland 2 942 2 745 135 126 4,6 4,6

JM Fastighetsutveckling 401 314 51 37

JM Produktion 2 456 2 011 81 73 3,3 3,6

Eliminering –386 –532

Koncerngemensamma

kostnader –45 –48

Summa enligt

segments redovisning 13 869 12 652 1 716 1 576 12,4 12,5

Omräkning JM Utland 1) 347 –49 103 –53

Totalt 14 216 12 603 1 819 1 523 12,8 12,1

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande

till segmentsredovisning.

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

2014-12-31 2013-12-31

Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) 6 375 5 609

Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) 57 54

Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 21 17

Andel sålda och bokade bostäder i pågående

produktion, % 3) 78 71

1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående

produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår

ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående

produktion 430 308

Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda

kostnader endast redovisas som projektfastighet

under uppförande 284 54

2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund

OSÅLDA BOSTÄDER I AVSLUTAD PRODUKTION

2014-12-31 2013-12-31

Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1) 91 177

– varav i balansräkningen redovisat som

”Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.” 62 98

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Finansiella intäkter och kostnader uppgick till – 75 mkr (– 59), en

försämring med 16 mkr jämfört med föregående år och förklaras

av lägre ränteintäkter.

Mkr 2014-12-31 2013-12-31

Finansiella intäkter 1) 27 42

Finansiella kostnader 2) –102 –101

Finansiella intäkter och kostnader –75 –59

1) Varav omvärderingar och valutasäkringar 9 8

2) Varav omvärderingar och valutasäkringar –9 – 8

RESULTAT FÖRE SKATT

Resultatet före skatt ökade till 1 744 mkr (1 464).

ÅRETS RESULTAT

Årets resultat uppgick till 1 306 mkr (1 104 ). Den totala skatte-

kostnaden uppgick till –438 mkr (–360) varav aktuell skatt –343

mkr (–349) och uppskjuten skatt –95 mkr (–11). Skattekostnaden

för 2014 överstiger något den nominella skattesatsen för kon-

cernen. Årets skattekostnad påverkas negativt av omvärdering

av uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära

skillnader inom JM Utland om 38 mkr. Fastighetsskatten, som

behandlas som en rörelsekostnad, har belastat resultatet med

23 mkr (28).

VERKSAMHETENS UTVECKLING

BOSTADSBYGGRÄTTER

Antalet disponibla bostadsbyggrätter ökade till 29 400

(27 700) varav 17 500 (17 800) redovisas i balansräkningen.

Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balans -

räkningen) för bostäder uppgår till 6 720 mkr (5 902) vid ut-

gången av året. Därutöver disponerar affärssegmentet JM Fastig-

hets utveckling byggrätter för kommersiell projektutveckling,

motsvarande cirka 40 000 kvadratmeter med ett totalt bok fört

värde om 22 mkr (31).

TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER

(Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)

2014 2013

JM Bostad Stockholm 11 900 (7 800) 11 200 (7 700)

JM Bostad Riks 9 400 (5 300) 8 700 (5 400)

JM Utland 7 500 (4 300) 7 100 (4 600)

JM Fastighetsutveckling 600 (100) 700 (100)

Totalt 29 400 (17 500) 27 700 (17 800)

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett

bokfört värde om 6,8 mdkr (6,0) visar ett övervärde om 2,8

mdkr (2,4). Denna värdering är gjord i samarbete med externt

värderingsföretag. Under 2014 har exploateringsfastigheter för

bostäder om 2 253 mkr (1 222) förvärvats varav 1 620 mkr avser

JM Bostad Stockholm, 292 mkr JM Bostad Riks och 341 mkr

JM Utland. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under

året uppgick till 774 mkr (228). Portföljen av byggrätter uppgår

därefter till 6 802 mkr (5 988). Innehavet utgör en förutsättning

för JMs projekt för utveckling av bostäder.

58



EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)

2014-12-31 2013-12-31

Miljarder kr

Marknads-

värde

Bokfört

värde

Marknads-

värde

Bokfört

värde

JM Bostad Stockholm 5,6 4,0 4,3 3,0

JM Bostad Riks 1,8 1,2 1,9 1,4

JM Utland 2,2 1,6 2,1 1,5

Totalt 9,6 6,8 8,3 5,9

PROJEKTFASTIGHETER

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 28 mkr

(71) varav 1 mkr (17) avsåg bostäder. Driftnettot uppgick till

8 mkr (29). Under året har fastigheter sålts för 102 mkr (623)

med ett resultat om 25 mkr (24). Det externt bedömda mark-

nadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 280 mkr

(294) med ett bokfört värde om 230 mkr (244).

PROJEKTFASTIGHETER

2014-12-31

Marknads-

värde, mkr

Bokfört

värde,

mkr

Yta

(000)

m2

Uthyr-

ningsgrad

årshyra, %

Fastigheter under utveckling 224 196 32 82

Färdigställda kontorsfastigheter 56 34 3 83

Totalt 280 230 35 82

Investeringar i fastigheter uppgick till 71 mkr (118).

FINANSIELLA POSTER

RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH MEDELRÄNTESATS

Per den 31 december 2014 uppgick räntebärande nettofordran

till 337 mkr (642). Vid utgången av året uppgick ej ränte bärande

skulder för genomförda fastighetsförvärv till 1 248 mkr (348). Av

dessa skulder är 1 076 mkr (204) kortfristiga. Den totala ränte-

bärande låneskulden uppgick per 31 december 2014 till 2 087

mkr (1 743) varav pensionsskulden utgjorde 1 054 mkr (920). En

omvärdering av pensionsskulden till följd av sänkta marknads-

räntor har ökat skulden med 102 mkr (– 44). Vid årets utgång

var medelräntesatsen för den totala ränte bärande låneskulden

inklusive pensionsskulden 2,8 procent (3,5). Den genomsnittliga

räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,2).

Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar

koncernen främst med kort räntebindning.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet under året från den löpande verksamheten upp-

gick till 978 mkr (898). Nettoinvesteringarna i exploaterings-

fastigheter innebar ett positivt kassaflöde om 5 mkr (–548).

Minskat innehav av osålda bostäder gav ett positivt kassaflöde

om 73 mkr (6). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter

(försäljning minus investering) under året uppgick till 154 mkr

(486).

LIKVIDITET

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 5 224 mkr (5 185).

Förutom likvida medel om 2 424 mkr (2 385) ingår ej utnyttjade

checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr

(2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig

löptid om 1,5 år (1,6).

EGET KAPITAL

Koncernens eget kapital per den 31 december 2014 uppgick till

4 635 mkr (4 455). Aktiekapitalet uppgick till 77 mkr (80), övrigt

tillskjutet kapital 840 mkr (818) och reserver –82 mkr (–91).

Intjänade vinstmedel uppgick till 3 800 mkr (3 648) varav årets

resultat 1 306 mkr (1 104). Under 2014 uppgick utdelningen till

aktieägarna till 7,25 kronor (6,75) per aktie, totalt 558 mkr (537).

Återköp av egna aktier under året uppgick till 500 mkr (517).

Soliditeten uppgick till 37 procent (40).

PERSONAL

Antalet anställda ökade under 2014 med 1 procent och uppgick

vid årets utgång till 2 197 (2 176). Nuvarande bemanning bedöms

väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker

löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för

kvalificerade kärnkompetenser inom projektutveckling. Antalet

hantverkare var 942 (940) och antalet tjänste män 1 255 (1 236).

Medeltalet anställda under året uppgick till 2 218 (2 247) varav

398 (373) i JMs utlandsbolag. Löner och sociala kostnader upp-

gick till 1 753 mkr (1 742) varav de sociala kostnaderna utgjorde

586 mkr (591).

MILJÖARBETET

Hur JM handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden.

Miljöarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och

lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna,

dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre drifts-

kostnader, förbättrad kvalitet och ökad hållbarhet i boendet.

JMs miljöarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhets-

system, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar.

Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering

samt internrevisioner. Prioriterade miljöområden är energi-

användning, materialval, byggavfall, transporter och maskiner

samt förorenad mark.

STYRELSEARBETET UNDER 2014

Vid årsstämman 2014 valdes åtta ordinarie ledamöter. Arbets-

tagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två supp-

leanter. Styrelsen har haft tretton sammanträden. Därutöver

har revisionsutskottet haft fyra sammanträden, ersättnings-

utskottet tre sammanträden och investeringsutskottet sex sam-

manträden. De viktigaste ärendena för styrelsen under 2014

var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de

större förvärven av exploateringsfastigheter, försäljning av en

projektfastighet, beslut att lämna och vid accept teckna större

externa entreprenaduppdrag, den strategiska planen, förslag om

beslut att förvärva egna aktier, föreslå beslut om indragning av

egna aktier, förslag till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram

59



samt förslag till ett konvertibelprogram för samtliga anställda

i Sverige. Styrelseledamöternas deltagande framgår av upp-

ställning på sidan 98. Styrelsens ordförande utvärderar varje år

styrelse arbetet med ledamöterna samt delger valberedningen

information om resultatet. Beskrivning av respektive utskott och

ledamöter framgår på sidorna 99–100.

UTDELNING

För 2014 föreslår styrelsen en utdelning om 8,00 kronor (7,25)

per aktie, totalt 604 mkr (558). Utdelningsnivån motiveras av

god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som

avstämningsdag för utdelning föreslås den 23 april 2015. Beslutar

årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att

utsändas tisdagen den 28 april 2015.

ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER

Efter årsstämman 2014 har totalt 1 610 554 aktier återköpts

för 375 mkr.

Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier,

uppgår per 31 december 2014 till 75 471 471.

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga

egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsätt-

ning till fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut

avseende indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt den

23 mars 2015 i samband med kallelsen till årsstämman.

Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt

utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie

utdelning.

Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstäm-

man beslutar bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa

årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att åter-

köpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid

inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv

ska ske på NASDAQ Stockholm.

Strategin är att sprida återköpen på NASDAQ Stock holm

fram till årsstämman 2016. Syftet med bemyndigandet är att

styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets

kapitalstruktur.

Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende bemyndigan-

det kommer att finnas tillgängligt den 23 mars 2015 i samband

med kallelsen till årsstämman.

AKTIEKAPITAL

JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2014 till 77 mkr (80)

fördelat på 77 082 025 aktier varav 1 610 554 är återköpta egna

aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bola-

gets eget kapital. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan

begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner

inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begräns-

ningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.

ERSÄTTNING TILL KONCERNLEDNING

Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och

annan ersättning till koncernledningen framgår enligt nedan

och kommer att presenteras på årsstämman för godkännande.

Riktlinjerna är desamma som antogs vid årsstämman 2014. De

nya avtal som har ingåtts med ledande befattningshavare sedan

årsstämman 2014 har följt de gällande riktlinjerna.

FÖRSLAG TILL BESLUT 2015 AVSEENDE

RIKTLINJER FÖR LÖN OCH ANNAN ERSÄTTNING

TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE:

Styrelsen föreslår att årsstämman fastställer följande rikt linjer

för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare.

Ersättning till koncernchefen och andra ledande befattnings-

havare ska utgöras av fast lön, kort- och långsiktiga rörliga löne-

program, pensionsförmån samt övriga förmåner. Med andra

ledande befattningshavare menas koncernledningen. Den sam-

manlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkur-

rensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar.

Fast lön och kortsiktigt rörligt löneprogram ska vara relaterad

till befattningshavarens ansvar och befogenheter. För ledande

befattningshavare ska det kortsiktiga rörliga löne programmet

vara maximerat till 50 procent av fast lön. Det kortsiktiga

rörliga löneprogrammet ska baseras på utfallet i förhållande till

uppsatta mål, vilka i normalfallet är externt redo visat rörelse-

resultat före skatt, vinst per aktie samt Nöjd Kund Index.

Långsiktiga rörliga löneprogram kan vara aktie- och/eller kon-

tant relaterade och ska vara prestationsbaserade samt vid

ut fästelsen vara maximerade till 50 procent av fast lön. Vid

uppsägning av anställning bör i normalfallet en ömsesidig upp-

sägningstid om sex månader gälla. För i det fall att uppsäg ningen

initieras av JM bör även ett avgångsvederlag om sex månader

utgå. Pensionsförmåner är förmåns- och/eller premie bestämda

och pensionsålder bör i normalfallet vara 65 år. Principer för

ersättning till VD och ledande befattningshavare ska beredas

av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Styrelsen

ska ha rätt att frångå rikt linjerna om det i ett enskilt fall finns

särskilda skäl för det.

MODERBOLAGET

Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projekt-

utveckling av bostäder och kommersiella fastigheter. Netto-

omsättningen under 2014 uppgick för moderbolaget till 8 543

mkr (8 218). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner

och skatt uppgick till 1 574 mkr (1 172). Investeringar i fast-

igheter uppgick till 1 859 mkr (311). Medeltalet anställda var

1 414 (1 427) varav 1 145 män (1 154) och 267 kvinnor (273).

Löner och sociala kostnader uppgick till 1 081 mkr (1 093).

Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i

moderbolagets noter, not 2, sidan 86.

60



0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

2012 2013 2014

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

Mkr

JM Bostad Stockholm

JM Bostad Riks

JM Utland

JM Fastighetsutveckling

JM Produktion

KOMMENTARER

INTÄKTER

(2014: 14 216 mkr, 2013: 12 603 mkr)

Koncernens intäkter under året ökade med 13 procent

till 14 216 mkr (12 603). Av intäkterna avser 10 927 mkr

Sverige och 3 289 mkr JMs utlandsverksamhet.

Intäkterna från den svenska verksamheten består

huvud sakligen av upparbetade intäkter i bostadspro-

jekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen

för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkt-

erna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för

period i takt med dess upparbetning och försäljning

i respektive projekt.

Intäkterna från projektutveckling av bostäder utanför

Sverige redovisas enligt färdigställandemetoden till följd

av IFRIC 15.

Omräkning enligt IFRIC 15 avseende JM Utland har

inneburit en intäktseffekt om 347 mkr (–49).

RÖRELSERESULTAT

(2014: 1 819 mkr, 2013: 1 523 mkr)

Rörelseresultatet ökade med 19 procent till 1 819 mkr.

Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultat-

effekt om 103 mkr (–53).

FINANSIELLA INTÄKTER OCH

KOSTNADER

(2014: –75 mkr, 2013: –59 mkr)

Finansnettot försämrades med 16 mkr jämfört med

före gående år och förklaras av lägre ränteintäkter.

SKATTER

(2014: –438 mkr, 2013: –360 mkr)

Den redovisade skattekostnaden uppgår till 25 procent

(25) 2014.

Skillnaden mellan redovisad skatt och nominell skat-

tesats för 2014 förklaras främst av omvärdering av

uppskjuten skatt av seende förlustavdrag och tempo-

rära skillnader inom JM Utland samt skillnad utländsk

skattesats.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING, Mkr Not 2014 2013

1, 2Intäkter 14 216 12 603Produktions- och driftkostnader 3, 4 –11 649 –10 365Bruttoresultat 2 567 2 238

Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, 5 –773 –739Resultat av fastighetsförsäljning 6 25 24Rörelseresultat 1 819 1 523

Finansiella intäkter 7 27 42Finansiella kostnader 7 –102 –101Resultat före skatt 1 744 1 464

Skatter 8 –438 –360Årets resultat 1 306 1 104

Övrigt totalresultatPoster som kommer omklassificeras till resultatetOmräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 9 –60

Poster som inte kommer omklassificeras till resultatetOmvärdering av förmånsbestämda pensioner –127 55Skatt hänförligt till övrigt totalresultat 28 –12Årets totalresultat 1 216 1 087

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 306 1 104

Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 216 1 087

Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 9 17,00 14,10

Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 9 17,00 14,00

Föreslagen utdelning per aktie (kr) 9 8,00 7,25

61


KONCERNENS RESULTATRÄKNING

KONCERNENS BALANSRÄKNING, Mkr Not 2014-12-31 2013-12-31

1TILLGÅNGAR 2

AnläggningstillgångarGoodwill 10 185 186Maskiner och inventarier 11 23 8Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag 12, 13 10 10Finansiella tillgångar 14 7 17Uppskjutna skattefordringar 25 - 15Summa anläggningstillgångar 225 236

OmsättningstillgångarProjektfastigheter 15 230 244Exploateringsfastigheter 15 6 802 5 988Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 16 243 325Kundfordringar 22 847 640Övriga kortfristiga fordringar 17 387 386Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 17Upparbetad men ej fakturerad intäkt 18 912 761Pågående arbeten 19 291 168Likvida medel 20 2 424 2 385Summa omsättningstillgångar 12 150 10 914

SUMMA TILLGÅNGAR 12 375 11 150

EGET KAPITAL OCH SKULDER 2

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1)

Aktiekapital 77 80Övrigt tillskjutet kapital 840 818Reserver –82 –91Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat) 3 800 3 648Summa eget kapital 4 635 4 455

SkulderLångfristiga skulderLångfristiga räntebärande skulder 21, 22 374 319Övriga långfristiga skulder 21, 22 172 144Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 23 1 054 920Övriga långfristiga avsättningar 24 172 160Uppskjutna skatteskulder 25 1 076 1 032Summa långfristiga skulder 2 848 2 575

Kortfristiga skulderLeverantörsskulder 21, 22 558 600Kortfristiga räntebärande skulder 21, 22 659 504Övriga kortfristiga skulder 21, 22 1 430 480Aktuella skatteskulder 169 174Fakturerad men ej upparbetad intäkt 26 1 128 1 296Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 854 976Kortfristiga avsättningar 24 94 90Summa kortfristiga skulder 4 892 4 120

Summa skulder 7 740 6 695

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 375 11 150

Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 28

1) Se avsnitt Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 66.

62


KONCERNENS BALANSRÄKNING

KONCERNENS TILLGÅNGAR

2014-12-31

Projektfastigheter 2% (2)

Exploateringsfastigheter 55% (54)

Övriga kortfristiga fordringar 3% (3)

Upparbetad men ej fakturerad intäkt/pågående arbeten 7% (7)

Likvida medel 20% (21)

Övriga tillgångar 13% (13)

KONCERNENS KAPITALSTRUKTUR

2014-12-31

Eget kapital 38% (40)

Övriga långfristiga skulder 1% (1)

Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 9% (8)

Fakturerad men ej upparbetad intäkt 9% (12)

Räntebärande skulder 8% (7)

Övriga skulder och avsättningar 35% (32)

0

5

10

15

20

25

30

2010 2011 2012 2013 2014

RÄNTABILITET PÅ EGET OCH

SYSSELSATT KAPITAL

%

Räntabilitet på eget kapital

Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital

KOMMENTARER

GOODWILL

(2014: 185 mkr, 2013: 186 mkr)

Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM

Norge AS, AS Prosjektfinans samt Öie AS (ett entre-

prenad- och projektutvecklingsbolag som förvärvades

under 2011).

Förändringen under 2014 avser endast valutakurs-

förändring.

PROJEKTFASTIGHETER

(2014: 230 mkr, 2013: 244 mkr)

Kvarvarande bestånd avser framför allt kommersiella

fastigheter i Stockholmsområdet.

Det externt bedömda marknadsvärdet har beräk-

nats till 280 mkr (294) vilket innebär ett övervärde om

50 mkr (50).

EXPLOATERINGSFASTIGHETER

(2014: 6 802 mkr, 2013: 5 988 mkr)

Under 2014 har förvärvstakten i exploateringsfastighe-

ter varit hög jämfört med föregående år. Under året

har exploateringsfastigheter om 2 273 mkr (1 274) för-

värvats och exploateringsfastigheter överfört till pro-

duktion har uppgått till –1 427 mkr (–1 017). Samtliga

förvärv utgör exploateringsfastigheter avsedda för bo-

städer.

Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna

visar ett övervärde om 2,8 mdkr (2,4).

Totalt har JM 17 500 byggrätter (17 800) i balans-

räkningen.

ANDELAR I BOSTADSRÄTTS-

FÖRENINGAR M. M.

(2014: 243 mkr, 2013: 325 mkr)

Köp av osålda bostadsrätter är en följd av åtagandet

i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen.

Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till

62 st (98).

UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD

INTÄKT

(2014: 912 mkr, 2013: 761 mkr)

Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäk-

ter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto

faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som

har ett positivt saldo redovisas i denna tillgångspost.

PÅGÅENDE ARBETEN

(2014: 291 mkr, 2013: 168 mkr)

Nettot av kostnader och fakturering/erhållen finansie-

ring i bostadsprojekt som ej är överlämnade till kund

upptas i balansposten pågående arbeten.

AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER

(2014: 1 054 mkr, 2013: 920 mkr)

Under året har skulden ökat framför allt beroende på

förändrat antagande om diskonteringsränta vilket gav

en aktuariell förlust om 102 mkr som har redovisats i

övrigt totalresultat.

UPPSKJUTNA SKATTESKULDER

(2014: 1 076 mkr, 2013: 1 032 mkr)

Posten uppskjutna skatteskulder avser bland annat det

skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokförings-

mässiga och skattemässiga värden (temporära skillna-

der) som kommer att realiseras framåt i tiden. I JMs

fall är det framför allt kopplat till periodiseringsfonder,

exploateringsfastigheter och reserveringar för ännu ej

godkända taxeringar.

LÅNGFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE

SKULDER

(2014: 374 mkr, 2013: 319 mkr)

Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder i

JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot

tidigare år.

KORTFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE

SKULDER

(2014: 659 mkr, 2013: 504 mkr)

Avser framför allt kortfristiga räntebärande skulder i

JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot

tidigare år.

ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER

(2014: 1 430 mkr, 2013: 480 mkr)

Den relativt stora förändringen jämfört med föregå ende

år avser posten kortfristiga reverser exploaterings-

fastigheter. Det avser skuld för ovillkorliga ingångna

avtal med framskjuten betalning och kan framför allt

kopplas till JMs avtal i oktober 2014 om förvärv av

fastig heten Marievik 15 i Liljeholmen, Stockholm. Affä-

ren uppgick till 815 mkr med tillträde och huvuddelen av

betalningen beräknad till första kvartalet 2015.

FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD

INTÄKT

(2014: 1 128 mkr, 2013: 1 296 mkr)

Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter

i pågående projekt samt den ackumulerade á conto fak-

tureringen i dessa projekt. De pågående projekt som

har ett negativt saldo redovisas i denna skuldpost.

63


KONCERNENS BALANSRÄKNING

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr Not 2014 2013

1DEN LÖPANDE VERKSAMHETENRörelseresultat 1 819 1 523Avskrivningar 6 5Övriga ej kassaflödespåverkande poster –17 –70Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten 1 808 1 458

Erhållen ränta 14 33Erhållna utdelningar 5 4Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –61 –63Betald skatt –429 –669Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 1 337 763

Investering i exploateringsfastigheter m. m. –2 033 –2 913À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m. 2 111 2 371

Ökning/minskning kundfordringar –207 118Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m. 2 –255Ökning/minskning leverantörsskulder –42 13Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder –344 315Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter 824 412

Investering i projektfastigheter m. m. –69 –116Försäljning av projektfastigheter m. m. 223 602

Kassaflöde från den löpande verksamheten 978 898

INVESTERINGSVERKSAMHETENInvestering i materiella anläggningstillgångar –20 –2Sålda materiella anläggningstillgångar - 0Förändring i finansiella anläggningstillgångar 0 3Kassaflöde från investeringsverksamheten –20 1

FINANSIERINGSVERKSAMHETENUpptagna lån 230 192Amortering av skulder –92 –126Inlösen optioner 0 1Återköp av aktier –500 –517Utdelning –558 –537Kassaflöde från finansieringsverksamheten –920 –987

Årets kassaflöde 38 –88

Likvida medel vid årets början 2 385 2 475Valutakursdifferens i likvida medel 1 –2Likvida medel vid årets slut 2 424 2 385

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN 21Räntebärande skulder och avsättningar 2 087 1 743Likvida medel –2 424 –2 385Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut –337 –642

64


KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS

–4000

–3000

–2000

–1000

0

1000

2000

3000

4000

5000

Försäljning av projektfastigheter m.m.

À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m.

Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten

Investering i exploateringsfastigheter m.m.

Investering i projektfastigheter m.m.

Kassaflöde från den löpande verksamheten

2010 2011 2012 2013 2014

Mkr

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE

VERKSAMHETEN

ÖVRIGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER 2014 2013

Resultat av fastighetsförsäljning –25 –24Förändring av pensionsskuld 134 –11Övriga avsättningar m. m. –126 –35

Summa –17 –70

INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M. 2014 2013

Investering i exploateringsfastigheter –2 273 –1 274Förvärv av bostadsrättsandelar –565 –1 213Förändring av reverser 805 –426

Summa –2 033 –2 913

À CONTO BETALNING FÖR EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M. 2014 2013

À conto betalning för exploateringsfastigheter 1 427 1 017Försäljning av exploateringsfastigheter 72 48Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter m. m. –39 203Försäljning av bostadsrättsandelar 651 1 103

Summa 2 111 2 371

INVESTERING I PROJEKTFASTIGHETER M. M. 2014 2013

Investering i projektfastigheter –69 –118Justering av aktiverad ränta - 2

Summa –69 –116

FÖRSÄLJNING AV PROJEKTFASTIGHETER M. M. 2014 2013

Försäljning av projektfastigheter 29 572Omfört till produktion 82 143Förändring av fordringar 112 –113

Summa 223 602

KOMMENTARER

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

(2014: 978 mkr, 2013: 898 mkr)

Kassaflödet från den löpande verksamheten förbätt-

rades till 978 mkr (898) främst hänförligt till fler pro-

duktionsstarter och högre omföring av exploa te rings-

fastigheter till produktion jämfört med före gå ende år.


(delsumma)

(2014: 1 808 mkr, 2013: 1 458 mkr)

Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med 1 808

mkr (1 458), en förbättring om 350 mkr efter elimine-

ring av ej kassaflödespåverkande poster. Kassaflödet

från rörelsen har förbättrats jämfört med föregående år

främst på grund av fler produktionsstartade bostäder.


före förändring i rörelsekapital

(2014: 1 337 mkr, 2013: 763 mkr)

Netto erhållen och betald ränta har ökat från –26 mkr

2013 till –42 mkr 2014 bland annat hänförligt till lägre

ränteintäkter.

Betald skatt har minskat från 669 mkr 2013 till 429

mkr 2014.

Netto exploateringsfastigheter m. m.

(inklusive bostadsrättsandelar)

(2014: 78 mkr, 2013: –542 mkr)

JM har förvärvat exploateringsfastigheter om 2 273 mkr

(1 274). De ökade investeringarna har delvis skett mot

senarelagd betalning som kommer påverka kassa flödet

under 2015. Samtidigt har 1 427 mkr (1 017) tagits i

produktion i samband med produktionsstarter. Minskat

innehav av osålda bostäder gav ett positivt kassa flöde

om 73 mkr (6).

Kortfristiga fordringar och skulder

(2014: –591 mkr, 2013: 191 mkr)

Kortfristiga fordringar och skulder har totalt påverkat

kassaflödet negativt med –591 mkr (191), en förändring

jämfört med föregående år om –782 mkr.

Netto projektfastigheter

(2014: 154 mkr, 2013: 486 mkr)

Under året har projektfastigheter avyttrats för 29 mkr.

Kassaflödet har förstärkts av likvid om 114 mkr från

försäljningar som skedde föregående år.

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

(2014: –920 mkr, 2013: –987 mkr)

Under året har utdelning till aktieägare uppgått till 558

mkr och återköp av egna aktier har gjorts med 500 mkr.

Räntebärande skulder har netto ökat med 210 mkr.

65


KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL, Mkr

Aktie-kapital

Övrigt till -skjutet kapital

Omräknings-reserver

Intjänadevinstmedel

Summa eget kapital

Ingående balans den 1 januari 2013 84 789 –31 3 551 4 393Årets totalresultat - - –60 1 147 1 087Utdelning till moderbolagets ägare - - - –537 –537Konvertering av konvertibellån 0 28 - - 28Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev - 1 - - 1Återköp av aktier - - - –517 –517Indragning av återköpta aktier –4 - - 4 -Utgående balans den 31 december 2013 80 818 –91 3 648 4 455

Ingående balans den 1 januari 2014 80 818 –91 3 648 4 455

Årets totalresultat - - 9 1 207 1 216Utdelning till moderbolagets ägare - - - –558 –558Konvertering av konvertibellån 0 21 - - 21Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev - 1 - - 1Återköp av aktier - - - –500 –500Indragning av återköpta aktier –3 - - 3 -Utgående balans den 31 december 2014 77 840 –82 3 800 4 635

KOMMENTARER

EGET KAPITAL

(2014: 4 635 mkr, 2013: 4 455 mkr)

Det egna kapitalet ökade med 180 mkr jämfört med

ut gången av 2013. Koncernens eget kapital per den

31 decem ber 2014 uppgick till 4 635 mkr (4 455) vilket

mot svarar 61 kronor (57) per aktie. Räntabilitet på eget

kapi tal uppgick till 28,7 procent (25,0).

Årets totalresultat

Se kommentarer till Koncernens resultaträkning,

sidan 61.

Omräkningsdifferens

Årets förändring uppgår till 9 mkr (–60) och den acku-

mulerade omräkningsdifferensen i utgående eget kapital

uppgick till –82 mkr (–91). Svenska kronan har under

året förstärkts marginellt mot norska kronan, försva-

gats mot danska kronan och försvagats kraftigt mot

euron.

Utdelning till moderbolagets aktieägare

Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till

558 mkr (537), vilket motsvarar 7,25 kronor (6,75) per

aktie.

Konvertering av konvertibellån

Under året har 141 400 aktier konverterats i Konver-

ti bel program 2010 och 2011 samt Tecknings options-

program 2010. Aktiekapitalet har därmed ökat med

0 mkr och övrigt tillskjutet kapital har ökat med 21 mkr.

Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev

Konvertibla skuldebrev har under året erbjudits JM-

anställda. Skulddelen och egetkapitaldelen redovisas var

för sig vilket innebär att konvertibla förlagslånet upptas

i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt

belopp exklusive egetkapitaldelen. Efter avslutad teck-

ningsperiod har eget kapital ökat med 1 mkr.

Återköp av aktier och indragning av egna aktier

Under året har 2 220 312 aktier återköpts för totalt

500 mkr. I början av september verkställdes årsstäm-

mans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende

2 873 057 aktier, vilket har minskat aktiekapitalet med

3 mkr och ökat balanserade vinstmedel med 3 mkr.

Innehavet av egna aktier uppgick vid utgången av 2014

till 1 610 554. Antalet utestående aktier, exklusive inne-

hav av egna aktier, uppgick till 75 471 471.

Koncernens eget kapital i balansräkningen redovisas

uppdelat på:

Aktiekapital

I aktiekapitalet ingår det registrerade aktiekapitalet för

moderbolaget.

Övrigt tillskjutet kapital

I övrigt tillskjutet kapital ingår transaktioner med aktie-

ägarkretsen. De transaktioner som har förekommit

är emissioner till överkurs och motsvaras av erhållet

kapital utöver nominellt belopp.

Omräkningsreserver

Reserver består av omräkningsdifferenser hänförliga till

omräkning av utländska dotterbolag.

Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat)

Intjänade vinstmedel (balanserade vinstmedel) inklusive

årets resultat motsvaras av de ackumulerade vinster

och förluster som genererats totalt i koncernen.

66


FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL

KONCERNENS NOTER SIDA

NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER 68

NOT 2 SEGMENTSINFORMATION 71

NOT 2 KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT 72

NOT 2 KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT 73

NOT 3 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER 74

NOT 4 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN 76

NOT 5 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER 76

NOT 6 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING 76

NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER 76

NOT 8 SKATTER 76

NOT 9 RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE 76

NOT 10 GOODWILL 77

NOT 11 MASKINER OCH INVENTARIER 77

NOT 12 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG 77

NOT 13 ANDELAR I GEMENSAMMA VERKSAMHETER OCH

INTRESSEFÖRETAG 78

NOT 14 FINANSIELLA TILLGÅNGAR 79

NOT 15 PROJEKT- OCH EXPLOATERINGS FASTIGHETER 79

NOT 16 ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M. 79

NOT 17 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 79

NOT 18 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT 79

NOT 19 PÅGÅENDE ARBETEN 79

NOT 20 LIKVIDA MEDEL 79

NOT 21 FINANSIELLA SKULDER 79

NOT 22 FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA

DERIVATINSTRUMENT 80

NOT 23 AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER 81

NOT 24 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR 82

NOT 25 UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR OCH SKATTESKULDER 82

NOT 26 FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT 82

NOT 27 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 82

NOT 28 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER 82

NOT 29 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE 82

67


KONCERNENS NOTER

NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

Belopp i mkr där ej annat anges.

Företagsinformation

Årsredovisningen och koncernredovisning-

en för JM AB har godkänts av styrelsen och

verkställande direktören den 20 februari och

kommer att föreläggas årsstämman 2015 för

fastställande. JM AB är ett svenskt publikt

bolag noterat på NASDAQ Stockholm i

segmentet Large Cap. Bolaget har sitt säte

i Stockholm, Sverige. Adressen till huvud-

kontoret är Gustav III:s boulevard 64, Solna.

Uttalande om överensstämmelse

med tillämpade regelverk

Koncernredovisningen är upprättad i enlig-

het med International Financial Reporting

Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget

är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU

godkända IFRS. Koncernredovisningen är

vidare upprättad i enlighet med svensk lag

och med tillämpning av Rådet för finan-

siell rapportering rekommendation RFR 1

(Kompletterande redovisningsregler för kon-

cerner). Moder bolagets årsredovisning är

upp rättad i enlighet med svensk lag och med

tillämpning av Rådet för finansiell rapporte-

ring rekommendation RFR 2 (Redovisning för

juridiska personer). Detta innebär att IFRS

värderings- och upplysningsregler tillämpas

med de avvikelser som framgår av avsnittet

Moder bolagets redovisningsprinciper.

Grunder för upprättandet av

redovisningen

Koncernredovisningen baseras på historiska

anskaffningsvärden, med undantag för vissa

finansiella instrument. Alla belopp anges, om

inget annat sägs, i miljoner svenska kronor

(mkr).

Grunder för konsolidering

Koncernredovisningen omfattar moderbola-

get och dess dotterföretag. De finansiella

rapporterna för moderbolaget och dotter-

företagen som tas in i koncernredovisningen

avser samma period och är upprättade enligt

de redovisningsprinciper som gäller för kon-

cernen. Ett dotterföretag tas med i koncern-

redovisningen från förvärvstidpunkten, vilken

är den dag då moderbolaget får ett bestäm-

mande inflytande, normalt mer än 50 procent

av rösterna, och ingår i koncernredovisningen

fram till den dag det bestämmande inflytandet

upphör. Interna mellanhavanden och vinster

och förluster från interna transaktioner eli-

mineras.

Nya och ändrade redovisnings-

standarder och tolkningar

JM tillämpar följande nya och ändrade stan-

darder från och med 2014:

IFRS 10 Koncernredovisning

Standarden innehåller enhetliga regler för

vilka enheter som ska konsolideras och

ersätter IAS 27 Koncernredovisning och

SIC 12 som behandlar så kallade Special

Purpose Entities. Den nya standarden har

inte haft någon påverkan på JMs redovis-

ning.

IFRS 11 Samarbetsarrangemang

Standarden behandlar redovisningen av

så kallade samarbetsarrangemang och

ersätter IAS 31 Andelar i joint ventures.

JMs väsentliga innehav i nuvarande del-

ägda bolag redovisades redan tidigare i allt

väsentligt i enlighet med den nya standar-

den.

IFRS 12 Upplysningar om andelar

i andra företag

Utökade upplysningskrav om dotterbolag,

samarbetsarrangemang och intressebolag

har samlats i en standard. Den nya stan-

darden har inneburit en viss utökning av

upplysningar.

Nya standarder som ännu inte

trätt i kraft

IFRS 15 Revenue from Contracts

with Customers

Standarden behandlar redovisningen av in-

täkter från kontrakt och från försäljning av

vissa icke-finansiella tillgångar. Den kom-

mer att ersätta IAS 11 Entreprenadavtal

och IAS 18 Intäkter samt tillhörande tolk-

ningar, bland annat IFRIC 15 Avtal om upp-

förande av fastighet. Standarden ska tilläm-

pas från 2017 men är ännu inte godkänd av

EU. JM har ännu inte utvärderat den nya

standarden men bedömer preliminärt att

den kommer att ha begränsad påverkan på

JMs redovisning.

IFRS 9 Financial Instruments

Standarden kommer att ersätta IAS 39

Finansiella instrument: Redovisning och

värdering. Den innehåller regler för klas-

sificering och värdering av finansiella till-

gångar och skulder, nedskrivning av finan-

siella instrument och säkringsredovisning.

Standarden ska tillämpas från 2018 men är

ännu inte godkänd av EU. JM har ännu inte

utvärderat den nya standarden men bedö-

mer preliminärt att den inte kommer att

ha någon väsentlig påverkan på JMs redo-

visning.

Uppskattningar och bedömningar

För att kunna upprätta redovisningen måste

bedömningar och antaganden göras som på-

verkar redovisade tillgångs- och skuldposter

respektive intäkts- och kostnadsposter samt

lämnad information i övrigt. Faktiska utfall

kan skilja sig från dessa bedömningar. Detta

förhållande gör sig särskilt gällande inom

området intäkts- och resultatredovisning av-

seende successiv vinstavräkning vid bostads-

projekt där gjorda bedömningar och antagan-

den har betydelse för redovisat resultat och

ställning för respektive period.

Även redovisning av ersättningar till anställ-

da/pensioner och avsättningar för garanti-

åtagande baseras i hög grad på bedömningar

och gjorda antaganden.

Värdet på pensionsförpliktelser för för-

månsbaserade pensionsplaner baseras på ak-

tuariella beräkningar utifrån antaganden om

diskonteringsräntor, framtida löneökningar,

inflation och demografiska förhållanden.

Avsättningar för framtida kostnader på

grund av garantiåtaganden baseras på kal-

kylerade kostnader som historiskt gett en

tillförlitlig avsättning vid en jämförelse med

faktiskt utfall.

Se även avsnittet ”Nedskrivningar”.

Kortfristiga och långfristiga

skulder, omsättnings- och

anläggningstillgångar

Skulder och avsättningar i balansräkningen

redovisas som kortfristiga eller långfristiga.

Med kortfristiga skulder avses skulder som

kommer att bli reglerade inom tolv månader

från balansdagen. Motsvarande gäller för

in delning i omsättnings- och anläggningstill-

gångar.

Rörelseförvärv

IFRS 3 innebär att verkligt värde på identi-

fierbara tillgångar och skulder i den förvär-

vade verksamheten fastställs vid förvärvs-

tidpunkten. Dessa verkliga värden innefattar

även de andelar i tillgångarna och skulderna

som är hänförliga till eventuella kvarstående

minoritetsägare i den förvärvade verksam-

heten. Identifierbara tillgångar och skulder

innefattar även tillgångar, skulder och avsätt-

ningar inklusive förpliktelser och anspråk

från utomstående part som inte redovisas

i den förvärvade verksamhetens balansräk-

ning. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet

för förvärvet och förvärvad andel av netto-

tillgångarna i den förvärvade verksamheten

klassificeras som goodwill och redovisas

som immateriell tillgång i balansräkningen.

Transaktionskostnader kostnadsförs direkt

i resultaträkningen.

68


KONCERNENS NOTER

Intresseföretag

Som intresseföretag redovisas företag i vilka

koncernen har ett betydande inflytande vil-

ket förutsätts när innehavet uppgår till minst

20 och högst 50 procent av rösterna. Det

förutsätts dessutom att ägandet utgör ett

led i en varaktig förbindelse och att inne-

havet inte är ett samarbetsarrangemang.

Intresseföretag intas i koncernredovisningen

enligt kapitalandelsmetoden. JMs innehav av

intresseföretag är av ringa omfattning.

Samarbetsarrangemang

Samarbetsarrangemang är verksamheter för

vilka koncernen genom samarbetsavtal med

en eller flera parter har ett gemensamt be-

stämmande inflytande över den driftsmässiga

och finansiella styrningen. Koncernens nu-

varande samarbetsarrangemang är så kallade

gemensamma verksamheter där delägarna

redovisar sina tillgångar, skulder, intäkter och

kostnader samt sina andelar av gemensamma

tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.

Omräkning av utländska

verksamheter

Samtliga utländska koncernföretag driver

sin verksamhet i respektive lands lokala va-

luta, vilket är respektive företags funktio nella

valuta. Omräkning av balans- och resul tat-

räkningar till koncernens presentations-

valuta (SEK) sker enligt dagskursmetoden.

Dagskursmetoden innebär att samtliga till-

gångar, avsättningar och övriga skulder om-

räknas till balansdagens kurs och samtliga

poster i resultaträkningen omräknas till årets

genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens

som därmed uppkommer redovisas, liksom

eventuell omräkningsdifferens på de finansiel-

la instrument som innehas för att valutasäkra

dessa nettotillgångar, i övrigt totalresultat

och ackumuleras i omräkningsreserven i eget

kapital. Vid en eventuell avyttring av utländsk

verksamhet redovisas den ackumulerade om-

räkningsdifferensen i resultaträkningen.

Fordringar och skulder

i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta, det vill säga

annan valuta än respektive företags funktio-

nella valuta, redovisas till omräkningskursen

på transaktionsdagen. Monetära fordringar

och skulder i utländsk valuta omräknas till

balansdagens kurs. Kursdifferenser redovisas

i resultaträkningen.

Segmentsrapportering

Koncernens verksamhet är indelad i fem

affärssegment, JM Bostad Stock holm, JM

Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighets utveck-

ling och JM Produktion, som även utgör JM-

koncernens rapporterbara segment enligt

IFRS 8. Affärssegmentsindelningen baseras

på koncernens operativa indelning som utgår

från geografiska områden i kombination med

skillnader mellan tillhandahållna produkter

och tjänster. Affärssegmentens interna rap-

portering används regelbundet av koncern-

chefen för att fördela resurser till segmenten

och för att utvärdera segmentens presta-

tioner.

Vid segmentsrapporteringen av JMs verk-

samhet avseende projektutveckling av bostä-

der både i Sverige och utanför Sverige till-

lämpas successiv vinstavräkning enligt IAS 11.

Resultat av fastighetsförsäljning

Avyttring av projektfastigheter och exploa-

teringsfastigheter som ej är föremål för pro-

jektutveckling redovisas i resultaträkningen

normalt i den period då bindande avtal om

försäljning ingås. Resultat av markförsäljning

i samband med projektutveckling av bostä-

der medtas i redovisningen av hela bostads-

projektet.

Intäkter och resultat från

projektutveckling av bostäder

Projektintäkter vid entreprenad och pro-

jektutveckling av bostäder i den svenska

verksamheten redovisas i enlighet med IAS

11 Entreprenadavtal vilket innebär succes-

siv vinstavräkning. JMs projektutveckling

av bostäder i Sverige genomförs huvudsak-

ligen i form av att JM ingår ett entrepre-

nadavtal med en bostadsrättsförening som

beställare. JMs affärsmodell i Sverige och

projektens avtalsstruktur mot beställare

möter de krav som ställs på ett entrepre-

naduppdrag enligt IAS 11. Intäkter baseras

på upp arbetningsgrad och resultat beräk-

nas utifrån upparbetningsgrad multiplicerat

med försäljningsgrad. Försäljningsgraden av-

speglar det åtagande som finns att förvärva

osålda bostäder. Justeringen för åtagandet

minskar i takt med att osålda bostäder i

respektive projekt minskar. Principen om

successiv vinst avräkning bygger på synsättet

att presta tionen fullgörs i takt med utföran-

det av respektive projekt. Intäkt och resultat

i projekten redovisas period för period i takt

med dess upparbetning och försäljning vilket

ger en direkt koppling mellan den ekono-

miska rapporteringen och den verksamhet

som bedrivits under perioden. Graden av

upparbetning bestäms i huvudsak på basis

av nedlagda projektkostnader i förhållande

till de totala beräknade projektkostnader-

na. Med försäljning avses sålda bostäder

i form av bindande kontrakt med slutkund.

Omvärderingar (prognos ändringar) av pro-

jektens förväntade slutresultat medför kor-

rigering av tidigare upparbetat resultat i

berörda projekt. Denna korrigering ingår

i periodens redovisade resultat. Bedömda

förluster belastar i sin helhet direkt perio-

dens resultat. Intäktsredovisningen enligt

succes siv vinstavräkning tillämpas redan i

projektets inledningsskede om tillförlitlig

be döm ning kan göras och pågår enligt sam-

ma villkor till dess att projektet avslutas.

Successiv vinstavräkning tillämpas även i

moder bolaget. Huvuddelen av JMs verk-

samhet avser bostadsprojekt för försäljning.

Denna verksamhet innebär entreprenad-

projekt med produktion på försåld mark

i huvud sak mot bostadsrättsföreningar, för

vidare upplåtelse till bostadsköpare.

Vid produktionsstart överförs fastigheten

med bokfört värde till entreprenadprojektet

och inräknas i projektets övriga produktions-

kostnader. Räntekostnader inräknas bland

produktionskostnaderna från produktions-

start.

Vid JMs projektutveckling av bostäder utan-

för Sverige ingår JM avtal med varje individuell

bostadsköpare och därför tillämpas IAS 18

Intäkter. Intäkter och resultat redovisas vid

överlämnandet av bostad till kund och inte

successivt under projektets genomförande.

Inkomstskatter

I resultaträkningsposten Skatter redovisas

aktuell och uppskjuten inkomstskatt för

svenska och utländska koncernenheter. Bola-

gen i koncernen är skattskyldiga enligt gällan-

de lagstiftning i respektive land. Den statliga

inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under

året till 22,0 procent (22,0). Aktuell skatt

beräknas på nominellt bokfört resultat med

tillägg för ej avdragsgilla poster och med av-

drag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga

avdrag. Vid redovisning av uppskjuten skatt

tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt den-

na redovisas uppskjutna skatteskulder och

fordringar för temporära skillnader mellan

bokförda respektive skattemässiga värden för

tillgångar och skulder samt för övriga skatte-

mässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna

skattefordringar nettoredovisas mot upp-

skjutna skatteskulder om de kan utnyttjas

mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna

skatteskulder och skattefordringar beräk-

nas utifrån gällande skattesats. Effekter av

förändringar i gällande skattesatser resultat-

förs i den period förändringen lagstadgats.

Uppskjutna skattefordringar reduceras till

den del det inte är sannolikt att den underlig-

gande skattefordran kommer att kunna rea-

liseras inom en överskådlig framtid.

69


KONCERNENS NOTER

Immateriella tillgångar (goodwill)

Nyttjandeperioden för varje enskild imma-

teriell tillgång fastställs och skrivs av över

nyttjandeperioden. Om nyttjandeperioden

bedöms som obestämbar sker ingen av-

skrivning. En bedömning som resulterar i

att en immateriell tillgångs nyttjandeperiod

är obestämbar beaktar alla relevanta för-

hållanden och grundas på att det inte finns

någon förutsebar bortre tidsgräns för det

nettokassaflöde som tillgången genererar.

Goodwill har en obestämbar nyttjande-

period. Nedskrivningsbehovet prövas minst

årligen för immateriella tillgångar, inklusive

goodwill, med obestämbar nyttjandeperiod.

Nedskrivningsbehovet för goodwill prövas

genom följande förfarande. Det goodwill-

värde som fastställs per förvärvstidpunkten

fördelas på kassagenererande enheter eller

grupper av kassagenererande enheter. Varje

sådant kassaflöde som goodwill fördelas till

motsvaras av den lägsta nivån inom koncer-

nen på vilken goodwill övervakas i företagets

styrning och är inte en större del av koncer-

nen än ett segment. Ett nedskrivningsbehov

föreligger när det återvinningsbara beloppet

avseende en kassagenererande enhet (eller

grupper av kassagenererande enheter) un-

derstiger redovisat värde. En nedskrivning

redovisas då i resultaträkningen.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till

anskaffningsvärde efter avdrag för ackumule-

rad avskrivning och eventuell nedskrivning.

Avskrivningarna enligt plan sker linjärt och

baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde

och bedömda nyttjandeperiod.

Projekt- och exploateringsfastigheter

Projektfastigheter är samtliga fastigheter

som ej klassificeras som exploateringsfastig-

heter enligt nedan. JM ska ej äga fastigheter

för långsiktig förvaltning. Projektfastigheter

ska avyttras efter färdigutveckling och klas-

sificeras därför som omsättningstillgångar

och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager.

Produktionskostnader för av JM färdigut-

vecklade fastigheter innefattar såväl direkta

kostnader som skälig andel av indirekta

kost nader. Räntekostnader avseende pro-

duktion av projektfastigheter kostnadsförs

i moderbolaget. I koncernredovisningen har

motsvarande belopp tillförts anskaffnings-

värdet för projektfastigheter. Fastigheter,

obebyggda eller bebyggda avsedda för pro-

duktion av bostadsrätter/ägarlägenheter el-

ler småhus med äganderätt och mark för

projektfastigheter klassificeras som exploa-

terings fastigheter. Fastigheterna säljs nor-

malt i nära anslutning till produktionsstart.

Exploateringsfastigheterna redovisas i en-

lighet med IAS 2 Varulager. Projekt- och

exploateringsfastigheter redovisas normalt

som tillgång under den redovisningsperiod

då bindande avtal om förvärv ingås.

Lånekostnader

I koncernredovisningen inräknas lånekost-

nader i anskaffningskostnaden för byggnad

under uppförande (projektfastigheter). Ge-

ne rellt gäller att lånekostnader som tillförs

anskaffningsvärdet begränsas till tillgångar

som tar betydande tid i anspråk för färdig-

ställande, vilket för koncernens del omfattar

uppförande av projektfastigheter. Ränte kost-

nader inräknas i anskaffningsvärdet fram till

tidpunkten då byggnaden färdigställts. Om

särskild upplåning har skett för projektet an-

vänds den faktiska genomsnittliga lånekost-

naden. I andra fall beräknas lånekostnaden

utifrån koncernens faktiska genomsnittliga

lånekostnader.

Nedskrivningar

Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger

någon indikation på att en materiell eller im-

materiell anläggningstillgång har minskat i vär-

de sker en beräkning av tillgångens återvin-

ningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta

av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevär-

det. Om det beräknade återvinningsvärdet

understiger det redovisade värdet görs en

nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde.

Återföring av nedskrivning sker, helt eller del-

vis, när grunderna för nedskrivning bortfallit.

Termen nedskrivning används även i sam-

band med omvärdering av fastigheter som

redovisas som omsättningstillgångar. Dessa

fastigheter värderas post för post (fastighet

för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det

vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och

netto försäljningsvärdet.

Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade

försäljningsvärdet i den löpande verksamhe-

ten, efter avdrag för uppskattade kostnader

för färdigställande och för att åstadkomma en

försäljning.

Nettoförsäljningsvärdet för exploaterings-

fastigheter baseras på internt framtagna

pro jektbedömningar där antagande görs om

projektets förväntade intäkter och kostna-

der. Projektets framtida kassaflöde diskonte-

ras med en diskonteringsfaktor. De projekt

(exploateringsfastigheter) som uppvisar ett

negativt nuvärde utifrån den gjorda diskon-

teringen blir föremål för nedskrivning.

Se även ”Immateriella tillgångar (goodwill)”.

Leasingavtal

Leasing klassificeras antingen som finansiell

eller operationell leasing. Finansiell leasing

föreligger då de ekonomiska riskerna och

förmånerna som är förknippade med ägandet

i allt väsentligt ligger hos leasetagaren. Om

detta inte är fallet är det fråga om operatio-

nell leasing. I korthet innebär finansiell leasing

att objektet redovisas som tillgångspost i

balansräkningen hos leasetagaren medan en

motsvarande skuld bokas upp som skuldpost

i balansräkningen. Operationell leasing inne-

bär att objektet redovisas i balansräkningen

hos leasegivaren. Leasingavgiften vid opera-

tionell leasing redovisas linjärt över avtalspe-

rioden. JMs innehav av leasingavtal med JM

som leasetagare är av mindre omfattning.

Ersättningar till anställda/pensioner

Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pen-

sionsplaner och förmånsbestämda pensions-

planer avseende ersättningar efter avslutad

anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner

definieras som planer där företaget betalar

fastställda avgifter till en separat juridisk en-

het och inte har någon förpliktelse att betala

ytterligare avgifter, även om den juridiska

enheten inte har tillräckliga tillgångar för att

betala de ersättningar till anställda som hän-

för sig till tjänstgöring fram till balansdagen.

Andra pensionsplaner är förmånsbestämda.

Förpliktelserna och kostnaderna avseende

förmånsbestämda pensionsplaner beräknas

enligt den så kallade Projected Unit Credit

Method. Syftet är att de förväntade framtida

pensionsutbetalningarna ska kostnadsföras

jämnt fördelat över den anställdes anställ-

ningstid. Förväntade framtida löneökningar

och förväntad inflation beaktas i beräkning-

en. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första

hand diskonteras efter den på balansdagen

marknadsmässiga avkastningen på först-

klassiga företagsobligationer. I Sverige an-

vänds den marknadsmässiga avkastningen

på bostadsobligationer och en premie för

en längre löptid adderas med utgångspunkt

i pensionsförpliktelsernas duration. Skatter

som utgår på pensionskostnader, i JMs fall

den svenska löne skatten på pensionskost-

nader, beaktas vid omräkning enligt ovan av

pensions åtaganden.

I not 23 lämnas information om periodens

pensionsförpliktelser. Beräkningar avseende

de förmånsbestämda planer som förekom-

mer i JM utförs årligen av oberoende aktua-

rier. Kostnader avseende tjänstgöring under

innevarande eller tidigare perioder samt

vinster och förluster från eventuella regle-

ringar av pensionsplaner redovisas i perio-

Not 1 forts.

70


KONCERNENS NOTER

dens resultat. Förändringar i aktuariella

vinster och förluster redovisas i övrigt total-

resultat.

Finansiella instrument

Finansiella tillgångar och finansiella skulder

klassificeras i olika kategorier för att sedan

redo visas och värderas enligt de principer

som gäller för respektive kategori. Kortfristiga

placeringar klassificeras som tillgångar där

värdering sker till verkligt värde och där vär-

deförändringen redovisas i resultaträkningen.

Finansiella skulder värderas till upplupet an-

skaffningsvärde. Detta beräknas så att en

konstant effektiv ränta erhålles över låne-

perioden såvida inte löptiden är kort. Sålunda

redovisas leverantörsskulder och liknande

kortfristiga skulder till nominellt belopp.

Derivatinstrument redovisas i balansräk-

ningen till verkligt värde. Värdeförändringar

redovisas i resultaträkningen. Koncernens

policy är att derivat endast får innehas i säk-

rings syfte. Säkringsredovisning, som inne bär

att värdeförändringar på derivat redo visas

mot eget kapital och senare omförs mot den

säkrade posten, tillämpas inte. Derivat instru-

ment förekommer för närvarande inte eller

endast i ringa omfattning.

Konvertibla skuldebrev

Konvertibla skuldebrev redovisas som ett

sammansatt finansiellt instrument uppde-

lat på en skulddel och en egetkapitaldel.

Skuld delens verkliga värde vid emissions-

tidpunkten beräknas genom att de framtida

betalningsflödena diskonteras med den ak-

tuella marknadsräntan för en liknande skuld.

Värdet på egetkapitalinstrumentet beräknas

som skillnaden mellan emissionslikviden och

det verkliga värdet av den finansiella skulden.

Egetkapitalinstrumentet utgörs av en inbyggd

optionsrätt att omvandla skuldinstrumentet

till aktier.

Avsättningar och eventualförpliktelser

Avsättningar redovisas när JM har en förplik-

telse som ett resultat av inträffade händelser

och det är sannolikt att utbetalningar kom-

mer att krävas för att fullgöra förpliktelsen.

En förutsättning är vidare att det går att göra

en tillförlitlig uppskattning av det belopp

som ska utbetalas. Avsättning görs för fram-

tida kostnader på grund av garantiåtaganden.

Beräkningen är grundad på kalkylerade kost-

nader för respektive projekt, eller för grupp

av liknande projekt, beräknat efter ett rela-

tionstal som historiskt gett en tillförlitlig av-

sättning för dessa kostnader. Som relationstal

kan exempelvis fungera andel av intäkten el-

ler beräknad kostnad per färdigställd bostad.

Eventualförpliktelser är möjliga förpliktel-

ser som härrör från inträffade händelser och

vars förekomst kommer att bekräftas endast

av att en eller flera osäkra framtida händelser,

som inte helt ligger inom företagets kontroll,

inträffar eller uteblir. Som eventualförpliktel-

ser redovisas också anspråk som härrör från

inträffade händelser, men som inte redovisas

som skuld eller avsättning eftersom det inte

är troligt att ett utflöde av resurser kommer

att krävas för att reglera anspråket och/eller

att beloppets storlek inte kan beräknas med

tillräcklig säkerhet.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen är upprättad enligt in-

direkt metod. Analysen har anpassats till

JMs verksamhet. Då köp och försäljning av

projektfastigheter respektive exploaterings-

fastigheter är en del av JMs löpande verksam-

het redovisas dessa under motsvarande av-

snitt i analysen. Posten á conto betalning för

exploateringsfastigheter avser huvudsakligen

erhållen betalning för exploateringsfastig-

heter i bostadsprojekt. Fastigheten övergår

normalt till beställaren vid start av projektet.

Under Investeringsverksamheten redovisas

köp och försäljningar av anläggningstillgångar

som inte avser fastigheter. Kassa- och bank-

tillgodohavanden samt kortfristiga finansiella

placeringar som dels handlas på öppen mark-

nad till kända belopp och dels endast har en

obetydlig risk för värdefluktuationer klassifi-

ceras som likvida medel. I likvida medel ingår

kortfristiga placeringar med kortare löptid än

tre månader från förfallotidpunkten. Årets

betalda skatt och räntor redovisas i sin hel-

het under den löpande verksamheten.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets redovisningsprinciper av-

viker från koncernens på följande punkter:

Förmånsbestämda pensionsplaner redovi-

sas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen.

Obeskattade reserver redovisas i sin hel-

het utan att fördelas som eget kapital och

uppskjuten skatt. Andelar i dotterbolag,

intres seföretag och joint ventures redo-

visas till anskaffningsvärde med avdrag för

eventuella nedskrivningar. I moderbolaget

kostnadsförs lånekostnader avseende bygg-

nader under uppförande (projektfastighe-

ter) och redovisas som finansiell kostnad i

resultaträkningen. Fusioner redovisas enligt

Bokföringsnämndens allmänna råd. I moder-

bolaget redovisas fusion av helägda koncern-

företag enligt koncernvärdemetoden vilket

innebär att tillgångar och skulder övertas till

värden som har sin grund i den förvärvsanalys

som upprättades vid det ursprungliga förvär-

vet av koncernföretaget. Fusionsdifferensen

förs direkt till eget kapital. Såväl erhållna som

lämnade koncernbidrag redovisas som bok-

slutsdisposition.

NOT 2 SEGMENTSINFORMATION

JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per

affärssegment enligt nedan.

• Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bo-

stadsprojekt i Storstockholm.

• Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bo-

stadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Stor-

stockholm. I begränsad omfattning bedrivs även

entre prenadverksamhet.

• Affärssegmentet JM Utland utvecklar bostäder för

försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien.

I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i be-

gränsad omfattning.

• Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar

i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kon-

torsfastigheter i Storstockholm.

• Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggpro-

duktion åt externa och interna beställare inom Stor-

stockholmsområdet.

Inga segment har aggregerats för att bilda ovan an-

givna rapporterbara affärssegment. Identifiering av

rapporterbara segment görs baserat på den interna

rapporteringen till den högste verkställande beslutsfat-

taren vilken inom JM-koncernen är den verkställande

direktören för moderbolaget (tillika koncernchef).

Indelningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av

geografiska områden och verksamhetsinriktning.

Den högste verkställande beslutsfattaren använ-

der främst affärssegmentens intäkter, rörelseresul-

tat och rörelsemarginal samt operativt kapital och

operativt kassaflöde som underlag för beslut om re-

sursfördelning och bedömning av segmentens resultat.

Affärssegmentens prestationer bedöms och utvärderas

utifrån ovan nämnda mått.

Finansiella kostnader, finansiella intäkter och in-

komstskatt hanteras dock huvudsakligen på koncern-

nivå och fördelas ej på segmenten.

Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på

marknadsmässiga villkor.

71


KONCERNENS NOTER

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

6000

6500

JM B

ostad St

ockh

olm

JM B

ostad Rik

s

JM U

tland

JM Pro

dukt

ion

JM Fas

tighe

tsut

veck

ling

Mkr

2013 2014

INTÄKTER PER

AFFÄRSSEGMENT

–200

–100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

1100

1200

1300

JM B

ostad St

ockh

olm

JM B

ostad Rik

s

JM U

tland

JM Fas

tighe

tsut

veck

ling

JM Pro

dukt

ion

Konce

rnge

men

samma k

ostn

ader

Mkr

2013 2014

RÖRELSERESULTAT PER

AFFÄRSSEGMENT

–200

–100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

1100

1200

1300

JM B

ostad St

ockh

olm

JM B

ostad Rik

s

JM U

tland

JM Fas

tighe

tsut

veck

ling

JM Pro

dukt

ion

Mkr

2013 2014

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER

AFFÄRSSEGMENT

KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

Koncernen 2014

JM

Bostad

Stockholm

JM

Bostad

Riks

JM

Fastig-

hets-

utveck-

ling

JM

Produk-

tion

Elimine-

ringar

Sverige

Del-

summa

Sverige

JM

Utland

Koncern-

gemen-

samma

kost-

nader

Summa

enligt

segments-

redo-

visning

Oför-

de lade

poster

kon cer-

nen 2)

Om-

räkning

JM

Utland 3) Summa

Intäkter – externt 5 692 2 764 401 2 070 - 10 927 2 942 - 13 869 - 347 14 216

Intäkter – internt - - - 386 –386 - - - - - - -

Summa intäkter 5 692 2 764 401 2 456 –386 10 927 2 942 - 13 869 - 347 14 216

Produktions- och driftkostnader 1) –4 147 –2 383 –341 –2 300 386 –8 785 –2 620 - –11 405 - –244 –11 649

Bruttoresultat 1 545 381 60 156 - 2 142 322 - 2 464 - 103 2 567

Försäljnings- och

administrations kostnader 1) –277 –165 –21 –75 - –538 –190 –45 –773 - - –773

Resultat av fastighetsförsäljning 10 0 12 - - 22 3 - 25 - - 25

Rörelseresultat 1 278 216 51 81 - 1 626 135 –45 1 716 - 103 1 819

Finansiella intäkter och kostnader –75 - –75

Resultat före skatt 1 716 –75 103 1 744

Skatter –409 –29 –438

Årets resultat 1 716 –484 74 1 306

Rörelsemarginal, % 22,5 7,8 3,3 4,6 12,4 12,8

1) Varav: avskrivningar på maskiner

och inventarier - 0 - - - 0 –3 –3 –6 - - –6

Koncernen 2013

Intäkter – externt 5 254 2 860 314 1 479 - 9 907 2 745 - 12 652 - –49 12 603

Intäkter – internt - - - 532 –532 - - - - - - -

Summa intäkter 5 254 2 860 314 2 011 –532 9 907 2 745 - 12 652 - –49 12 603

Produktions- och driftkostnader 1) –3 839 –2 480 –270 –1 863 532 –7 920 –2 441 - –10 361 - –4 –10 365

Bruttoresultat 1 415 380 44 148 - 1 987 304 - 2 291 - –53 2 238

Försäljnings- och

administrations kostnader 1) –248 –168 –20 –75 - –511 –180 –48 –739 - - –739

Resultat av fastighetsförsäljning - 9 13 - - 22 2 - 24 - - 24

Rörelseresultat 1 167 221 37 73 - 1 498 126 –48 1 576 - –53 1 523

Finansiella intäkter och kostnader –59 - –59

Resultat före skatt 1 576 –59 –53 1 464

Skatter –374 14 –360

Årets resultat 1 576 –433 –39 1 104

Rörelsemarginal, % 22,2 7,7 3,6 4,6 12,5 12,1

1) Varav: avskrivningar på maskiner

och inventarier - 0 - 0 - 0 –3 –2 –5 - - –5

2) Ofördelade poster inom koncernen avser finansiella intäkter och kostnader samt skatt.3) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 68–71.

Not 2 forts.

72


KONCERNENS NOTER

KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

Koncernen 2014-12-31

JM

Bostad

Stockholm

JM

Bostad

Riks

JM

Fastig-

hets-

utveck -

ling

JM

Produk-

tion

Del-

summa

Sverige

JM

Utland

Summa

enligt

segments-

redo-

visning

Oförde-

lade

pos ter

kon cer-

nen 3) 4)

Om -

räkning

JM

Utland 5)

Summa

koncernen

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar - - - - - 185 185 35 5 225

Projektfastigheter - - 202 - 202 28 230 - - 230

Exploateringsfastigheter 3 965 1 167 31 60 5 223 1 579 6 802 - - 6 802

Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 93 45 - - 138 105 243 - - 243

Kortfristiga fordringar 450 561 23 591 1 625 750 2 375 251 –175 2 451

Likvida medel - - - - - - - 2 424 - 2 424

Summa omsättningstillgångar 4 508 1 773 256 651 7 188 2 462 9 650 2 675 –175 12 150

SUMMA TILLGÅNGAR 4 508 1 773 256 651 7 188 2 647 9 835 2 710 –170 12 375

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital - - - - - - - 4 704 –69 4 635

Långfristiga skulder - - - - - - - 2 868 –20 2 848

Kortfristiga skulder 620 401 14 339 1 374 410 1 784 3 189 –81 4 892

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 620 401 14 339 1 374 410 1 784 10 761 –170 12 375

Summa operativt kapital per

affärssegment 3 888 1 372 242 312 - 2 237 - - - -

Investering i maskiner och inventarier - - - - - - - 20 - 20

Koncernen 2013-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar - - - - - 186 186 44 6 236

Projektfastigheter - - 214 - 214 30 244 - - 244

Exploateringsfastigheter 3 051 1 358 39 55 4 503 1 485 5 988 - - 5 988

Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 193 72 - - 265 60 325 - - 325

Kortfristiga fordringar 425 407 145 431 1 408 632 2 040 182 –250 1 972

Likvida medel - - - - - - - 2 385 - 2 385

Summa omsättningstillgångar 3 669 1 837 398 486 6 390 2 207 8 597 2 567 –250 10 914

SUMMA TILLGÅNGAR 3 669 1 837 398 486 6 390 2 393 8 783 2 611 –244 11 150


Eget kapital - - - - - - - 4 595 –140 4 455

Långfristiga skulder - - - - - - - 2 622 –47 2 575

Kortfristiga skulder 893 416 16 293 1 618 293 1 911 2 266 –57 4 120

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 893 416 16 293 1 618 293 1 911 9 483 –244 11 150

Summa operativt kapital per

affärssegment 2 776 1 421 382 193 - 2 100 - - - -

Investering i maskiner och inventarier - - - - - - - 2 - 2

Operativt kassaflöde per affärssegment

JM

Bostad

Stockholm

JM

Bostad

Riks

JM

Fastig-

hets-

utveck -

ling

JM

Produk-

tion

JM

Utland

2014 1 132 237 178 –73 99

2013 671 294 567 –39 61

Intäkter per land inklusive justering

enligt IFRIC 15 Sverige Norge Danmark Finland Belgien Summa

2014 10 927 3 080 19 80 110 14 216

2013 9 907 2 299 53 193 151 12 603

3) De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment.

De redovisas som ofördelade poster då de huvudsakligen ej kan fördelas på ett rimligt och rättvist sätt.4) Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.5) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 68–71.

73


KONCERNENS NOTER

NOT 3 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER

Medeltalet anställda fördelat per land 2014 Varav män, % 2013 Varav män, %

Sverige 1 820 83 1 874 84

Norge 353 82 335 82

Danmark 5 60 8 75

Finland 31 74 20 70

Belgien 9 67 10 60

Summa 2 218 83 2 247 84

Löner, andra ersättningar

och sociala kostnader

2014 2013

Löner och

ersättningar

Sociala

kostnader Summa

Löner och

ersättningar

Sociala

kostnader Summa

Koncernen 1 167 586 1 753 1 151 591 1 742

(varav pensionskostnader) (193) 1) (208) 1)

1) Av koncernens pensionskostnader avser 4,0 mkr (4,1) gruppen styrelse och VD. Koncernens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0,6 mkr (0,5).

Löner och andra ersättningar fördelade

per land och mellan styrelseledamöter och

VD samt övriga anställda

2014 2013

Styrelse

och VD

Övriga

anställda Summa

Styrelse

och VD

Övriga

anställda Summa

Sverige 15 900 915 14 902 916

(varav rörlig ersättning) (5) (62) (67) (4) (64) (68)

Norge 2 221 223 2 207 209


Danmark 1 5 6 1 6 7


Finland 2 15 17 0 13 13


Belgien 1 5 6 1 5 6


Summa koncernen 21 1 146 1 167 18 1 133 1 151


Anställda och personalkostnader

Ersättning till styrelse

JMs styrelse, exklusive VD, består av sammanlagt elva

personer, åtta män och tre kvinnor. Av dessa elva per-

soner är sju bolagsstämmovalda, fyra män och tre kvin-

nor. Övriga fyra personer är arbetstagarrepresentanter

och samtliga är män. Till styrelsens ordförande har sty-

relsearvode om 870 tkr (815) utbetalats. Övriga bolags-

stämmovalda externa styrelseledamöter, sex personer,

har erhållit 2 300 tkr (2 100).

Ersättning till verkställande direktör

och koncernledning

Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernled-

ningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga för-

måner samt pensionsavsättning. Ersättningarna till VD

bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen.

För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna

av ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i

koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om

riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befatt-

ningshavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara

marknads- och konkurrensmässig på den arbetsmarknad

befattningshavaren verkar. Den kortsiktiga rörliga ersätt-

ningen för VD avseende verksamhetsåret 2014 grundas

till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till

30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på

mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index,

NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avse-

ende 2015 kan högst uppgå till 2 670 tkr. Utfall av kort-

siktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2014 uppgår

till 2 194 tkr (2 311) vilket kommer att utbetalas under vå-

ren 2015. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga

i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på

koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat,

resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga

ersättningen varierar mellan tre och sex månadslöner

beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersätt-

ningen för övriga i koncernledningen avseende 2015 kan

högst uppgå till 5,4 mkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersätt-

ning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende

verksamhetsåret 2014 uppgår totalt till 3,4 mkr (4,9) vil-

ket kommer att utbetalas under våren 2015.

Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen

(inklusive VD) långsiktiga rörliga löneprogram. Lång-

siktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2011 upp-

gick till maximalt 42 procent av fast lön och grunda-

des på koncernens ekonomiska resultat 2013. Utfallet

blev 88 procent av maximalt möjligt och utbetalning

gjordes våren 2014 och uppgick till 1 685 tkr för VD

samt 3,6 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga

rör liga löneprogrammet som tillkom 2012 uppgår till

maxi malt 42 procent av fast lön och grundar sig på kon-

cernens ekonomiska resultat 2014. Utfallet blev 73 pro-

cent och utbetalning sker våren 2015 och uppgår till

1 477 tkr för VD samt 2,2 mkr för övriga i koncernled-

ningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom

2013 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och

grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2015.

Möjlig utbetalning sker våren 2016 och kan maximalt

uppgå till 2 102 tkr för VD samt 3,5 mkr för övriga i

koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet

som tillkom 2014 uppgår till maximalt 42 procent av fast

lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat

2015. Möjlig utbetalning sker våren 2016 och kan maxi-

malt uppgå till 2 167 tkr för VD samt 4,4 mkr för övriga

i kon cernledningen.

Pensioner

VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning

om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar här-

utöver del av premier för sjukförsäkring med lönetak på

50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som

eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den

del efterlevandepensioner ej uppgår till 50 procent av

den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår

fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år.

Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, om-

fattas av ITP-planen och inom ramen för denna av bo-

lagets erbjudande om alternativ ITP. Koncernledningen

omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med pre-

mieavsättningar om 50–120 tkr per år. Pensionsåldern

är 65 år. En person i koncernledningen har rätt att gå

i pension vid 60 års ålder med 70 procent av den fasta

lönen till och med 65-årsdagen.

Uppsägningstid / Avgångsvederlag

För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv

månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen an-

nan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare

tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden sex

månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex

månaderna. Övriga i koncernledningen har samma avtal

som VD eller sex månaders ömsesidig uppsägningstid

och sex månaders avgångsvederlag om uppsägningen

initieras av JM. Ett fåtal i koncernledningen har 24 må-

naders uppsägningstid från företagets sida och tolv

månader från den anställdes sida.

74


KONCERNENS NOTER

Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2014 och 2013.

2014

Tkr

Grund-

lön/

Sty relse-

arvode

Kort-

fristig

rör lig

ersätt-

ning 1)

Lång -

fristig

rör lig

ersätt-

ning 2)

Övriga

för -

måner

Pen-

sions-

kost-

nad Summa

Styrelseordförande

Lars Lundquist 870 - - - - 870

Övriga styrelseledamöter

Åsa Söderström Jerring 445 - - - - 445

Anders Narvinger 425 - - - - 425

Kia Orback Pettersson 395 - - - - 395

Johan Bergman 365 - - - - 365

Kaj-Gustaf Bergh 305 - - - - 305

Eva Nygren 365 - - - - 365

VD 5 337 2 311 1 685 115 1 842 11 290

Övriga i koncern-

ledningen 3) 13 592 4 879 3 608 545 7 338 29 962

Summa 22 099 7 190 5 293 660 9 180 44 422

1) Den redovisade kortfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit

utbetalt under 2014. Samtliga utbetalningar under 2014 är hänförligt till verksam-

hetsåret 2013.2) Den redovisade långfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit


hetsåren 2011–2013.3) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2014 sammanlagt åtta perso-

ner, sex män och två kvinnor.

2013

Tkr

Grund-

lön/

Sty relse-

arvode

Kort-

fristig

rör lig

ersätt-

ning 1)

Lång -

fristig

rör lig

ersätt-

ning 2)

Övriga

för -

måner

Pen-

sions-

kost-

nad Summa

Styrelseordförande

Lars Lundquist 815 - - - - 815

Övriga styrelseledamöter

Elisabet Annell Åhlund 205 - - - - 205

Åsa Söderström Jerring 425 - - - - 425

Anders Narvinger 400 - - - - 400

Kia Orback Pettersson 385 - - - - 385

Johan Bergman 355 - - - - 355

Kaj-Gustaf Bergh 150 - - - - 150

Eva Nygren 180 - - - - 180

VD 5 868 1 717 1 764 136 1 790 11 275

Övriga i koncern-

ledningen 3) 13 845 4 053 3 636 506 7 471 29 511

Summa 22 628 5 770 5 400 642 9 261 43 701

1) Den redovisade kortfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit


hetsåret 2012.2) Den redovisade långfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit


hetsåren 2010–2012.3) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2013 sammanlagt åtta perso-

ner, sex män och två kvinnor.

Personalkonvertibler

Årsstämman 2014 tog beslut om att erbjuda samtliga

anställda inom JM Sverige att teckna ett konvertibelt

skuldebrev. Syftet med emissionen av personalkonver-

tiblerna är att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt

engagemang för JM hos de anställda med ökad motiva-

tion och stärkt lojalitet till koncernen. Totalt emit tera-

des cirka 52 000 konvertibler till ett nominellt belopp

om cirka 14,5 mkr. Lånet löper fram till 18 maj 2018

med möjlighet att, i särskilda konverteringsfönster, för

varje skuldförbindelse teckna en JM-aktie för 280 kro-

nor. De anställda betalade marknadspris för de erhållna

konvertiblerna och programmet är inte förenat med

några villkor om fortsatt anställning eller prestationer

från de anställdas sida. De anställda har via extern bank

erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några

garantier eller andra åtaganden från JMs sida.

Konvertibler och optioner

År

Antal

konvertibler

Antal

tecknings-

optioner

Antal lösta

konvertibler/

tecknings optioner

Antal förfallna

konvertibler/

tecknings optioner Totalt Lösenpris Konverteringsperiod

2010 227 045 5 320 –232 365 - - 139,00 2012-06-01–2014-05-22

2011 114 195 5 198 –22 540 - 96 853 214,00 2014-06-02–2015-05-22

2012 84 416 6 592 - - 91 008 155,00 2015-06-01–2016-05-20

2013 75 249 135 - - 75 384 180,00 2016-06-01–2017-05-19

2014 51 918 - - - 51 918 280,00 2017-06-01–2018-05-18

75


KONCERNENS NOTER

NOT 8 SKATTER

2014 2013

Resultat före skatt

Sverige 1 499 1 434

Utland 245 30

Summa 1 744 1 464

Aktuell skatt

Sverige –283 –324

Utland –60 –25

Summa –343 –349

Uppskjuten skatt

Sverige –65 –14

Utland –30 3

Summa –95 –11

Total skatt

Sverige –348 –338

Utland –90 –22

Summa –438 –360

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 %

2014 2013

Resultat före skatt 22 % –383 –322

Justering skatt tidigare år 1 –8

Skillnad utländsk skatt –13 –3

Ej skattepliktiga intäkter 2 2

Ej avdragsgilla kostnader –2 –3

Skatt periodiseringsfond –5 –3

Omvärdering uppskjuten skatt hänförlig till

sänkt inkomstskatt 2014 i Norge - 1

Omvärdering uppskjuten skatt –38 –24

Summa –438 –360

NOT 9 RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE

Före utspädning Efter utspädning

2014 2013 2014 2013

Resultat per aktie, kronor 17,00 14,10 17,00 14,00

Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt genomsnittligt

antal utestående aktier under året.

Resultat per aktie före utspädning

Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2014 har baserats på årets resul-

tat uppgående till 1 306 mkr (1 104), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående

stamaktier under 2014 uppgående till 76 542 355 (78 445 765).

Antal aktier 2014 2013

Totalt antal utestående aktier 1 januari 77 550 383 80 494 186

Konvertering samt unyttjande av optioner 76 212 129 197

Återköp av aktier –1 084 240 –2 177 618

Vägt genomsnittligt antal aktier under året

före utspädning 76 542 355 78 445 765

Resultat per aktie efter utspädning

Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2014 har baserats på årets

resultat justerad för räntekostnaden för konvertibla skuldebrev efter skatt uppgå-

ende till 1 307 mkr (1 107) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier

justerad för utspädningseffekten av samtliga utestående potentiella stamaktier under

2014 uppgående till 76 888 597 (78 983 735). Årets resultat är i sin helhet hänförligt

till moderbolagets aktieägare.

NOT 4 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

2014 2013

Maskiner och inventarier –6 –5

Summa –6 –5

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:

Byggmaskiner 10 procent.

Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

NOT 5ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING

TILL REVISORER

2014 2013

Ernst & Young

Revisionsuppdrag 4,9 5,1

Skatterådgivning 0,8 1,1

Övriga tjänster 1,4 1,1

Summa 7,1 7,3

NOT 6 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING

2014 2013

Försäljningsvärden

Projektfastigheter 29 575

Exploateringsfastigheter 73 48

Summa 102 623

Bokförda värden

Projektfastigheter –5 –570

Exploateringsfastigheter –72 –29

Summa –77 –599

Resultat



Summa 25 24

NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Finansiella intäkter

2014 2013

Utdelning 5 4

Ränteintäkter 13 28

Realiserade kursvinster avseende fordran utlandsbolag 2 7

Värdeförändring omvärdering fordran och

valutasäkringar 7 1

Resultat från försäljning av aktier i intressebolag - 2

Summa 27 42

Finansiella kostnader

2014 2013

Räntekostnader hänförbara till lån m. m. –55 –58

Räntedel i årets pensionskostnader –38 –35

Realiserade kursförluster avseende fordran

utlandsbolag –8 –3

Värdeförändring omvärdering fordran och

valutasäkringar –1 –5

Summa –102 –101

76


KONCERNENS NOTER

Årets resultat 2014 2013

Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 306 1 104

Justering av ränta på konvertibla skuldebrev

(efter skatt) 2 3

Resultat hänförligt till moderbolagets

aktieägare efter utspädning 1 308 1 107

Antal aktier 2014 2013


före utspädning 76 542 355 78 445 765

Beräknat antal potentiella aktier avseende

konvertibel- och teckningsoptionsprogram 346 242 537 970


efter utspädning 76 888 597 78 983 735

Utestående antal aktier och instrument som kan ge

potentiell utspädningseffekt

Vid utgången av 2014 hade JM 75 471 471 utestående aktier (77 550 383). JM innehar

totalt 1 610 554 återköpta aktier (2 263 299). I början på september 2014 verkställdes

årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 873 057 aktier som

bolaget hade i eget innehav.

Instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt är JMs fyra konvertibelpro-

gram (2011, 2012, 2013 och 2014) samt JMs tre teckningsoptionsprogram (2011, 2012

och 2013).

I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram och tecknings-

optionsprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är emellertid av begränsad

omfattning. För konvertibel- och teckningsoptionsprogram 2011 är lösenkursen

214 kronor, för programmen 2012 är den 155 kronor och för programmen 2013

är den 180 kronor. För konvertibelprogrammet 2014 är lösenkursen 280 kronor.

För ytterligare information angående JMs konvertibel- och teckningsoptions-

program, se not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 3, Anställda och

personalkostnader.

Kontant utdelning

(för 2014 enligt styrelsens förslag) 2014 2013

– per aktie, kronor 8,00 7,25

– totalt, mkr 604 562

NOT 10 GOODWILL

2014 2013

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 186 205

Omräkningsdifferenser –1 –19

Vid årets slut 185 186

Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS 1998, AS Prosjekt finans

1999 samt Öie AS 2011 som utgör JMs totala verksamhet i Norge.

Goodwill prövas med avseende på nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Detta gör JM

minst en gång per år eller oftare om det finns indikation på att nedskrivningsbehov

föreligger.

AS Prosjektfinans fusionerades med JM Norge AS under 2003 och Öie AS fusio-

nerades med JM Norge AS 2013. Dessa verksamheter anses till fullo vara integrerade

i JM Norge AS och JM Norge-koncernen är därmed lägsta kassagenererande enhet.

Per den 31 december 2014 prövades det redovisade värdet på JM Norge-koncernen.

Återvinningsvärdet befanns överstiga redovisade värden. Nedskrivning av goodwill

var således ej nödvändig.

Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet för den

kassa genererande enheten. Nyttjandevärdet för goodwill hänförlig till JM Norge-

koncernen har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden. Kassaflödet för de

första två åren, efter 2014, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan.

Kassaflöden bortom den strategiska tvåårsperioden extrapoleras med hjälp av

antaganden nedan:

• Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års resultat och förväntningar på den

framtida marknadsutvecklingen

• Tillväxttakt om 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk

period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga till-

växt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet

• Diskonteringsränta före skatt motsvarande 10 procent (11) vilket tar sin utgångs-

punkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av

verksamhetsspecifika uppgifter.

Känslighetsanalys

Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit

5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med

4 procent.

Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strate-

giperioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet

minska med 9 procent.

Om den uppskattade genomsnittliga kapitalkostnaden som tillämpats för diskon-

terade kassaflöden hade varit 3 procentenheter högre än grundantagandet skulle

återvinningsvärdet minska med 32 procent.

En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonteringsräntan

kan uppgå till cirka 23 procent (21) innan nedskrivningsbehov föreligger.

Ovanstående känslighetsanalys resulterar i samtliga fall i ett övervärde, det vill säga

i ett högre återvinningsvärde än det redovisade värdet. Inget av de hypotetiska fal-

len ovan skulle föranleda en nedskrivning av goodwill för den norska verksamheten.

NOT 11 MASKINER OCH INVENTARIER

2014 2013



Nyanskaffningar 20 2

Omräkningsdifferenser 1 –2

Försäljningar - –10


Ackumulerade avskrivningar enligt plan

Vid årets början –62 –69

Årets avskrivningar –6 –5

Omräkningsdifferenser 0 2

Försäljningar - 10

Vid årets slut –68 –62

Planenligt restvärde vid årets slut 23 8

NOT 12 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

2014 2013



Nyanskaffningar 0 -

Försäljningar - 0


77


KONCERNENS NOTER

Andelar i gemensamma verksamheter

I koncernens finansiella rapporter ingår nedanstående poster som utgör koncernens

ägarandel i gemensamma verksamheter – företagets intäkter, kostnader, tillgångar

och skulder.

2014 2013

Intäkter 403 240

Kostnader –372 –221

Resultat 31 19

Exploateringsfastigheter 955 1 151

Övriga tillgångar 378 97

Likvida medel 53 56

Summa tillgångar 1 386 1 304

Långfristiga skulder 421 384

Kortfristiga skulder 110 183

Summa skulder 531 567

Nettotillgångar 855 737

NOT 13 ANDELAR I GEMENSAMMA VERKSAMHETER OCH INTRESSEFÖRETAG

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr

Företag

Organisations-

nummer Säte

Antal aktier

och andelar

% av

kapital

Bokfört värde

2014 2013

Adolfsbergs Brunns AB 1) 556303-8685 Örebro 340 33 34 34

Dockan Exploatering AB 1) 556594-2645 Malmö 50 000 33 30 942 5 003

Exploateringsbolaget Högmora KB 1) 916643-6254 Stockholm 1 25 31 31

Fastighetsbolaget Glasberga KB 1) 916643-1842 Stockholm 1 25 101 101

Glasberga Fastighets AB 1) 556361-0707 Södertälje 1 000 25 100 100

HB Silverdal Exploatering 2) 969674-5802 Sollentuna 1 1

Högmora Exploaterings AB 1) 556395-0707 Stockholm 1 000 25 100 100

Kvarnholmen Utveckling AB 1) 556710-5514 Stockholm 50 000 50 165 886 135 886

Kvibergstaden Exploatering HB 1) 969731-1695 Göteborg 1 50 1 1

Mälarstrandens Utvecklings AB 1) 556695-5414 Västerås 44 44 2 200 2 200

SMÅA AB 3) 556497-1322 Stockholm 35 204 35 9 703 9 191

Bokfört värde vid årets slut 209 099 152 648

1 ) Gemensamma verksamheter2) Obegränsat ansvar3) Intresseföretag

Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr

Företag

Organisations-

nummer Säte

Antal aktier

och andelar

% av

kapital

Bokfört värde

2014 2013

Fagerborg Eiendom Lillestrøm AS, Norge 935267269 Lillestrøm 150 50 7 373 8 235

Fastighets AB Kranlyftet 556829-3251 Lidingö 250 50 135 226 135 226

Fjellgata 30 AS, Norge 997484983 Oslo 100 50 4 192 4 634

Fjellgata 30 KS, Norge 997485009 Oslo 100 45 6 445 2 209

Galoppfältet Exploatering AB 556833-6555 Stockholm 500 50 121 500 110 500

Grefsen Utvikling AS, Norge 982913209 Bærum 500 50 77 934 48 416

Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge 987719427 Bærum 120 000 50 25 396 20 281

Husebyplatået AS, Norge 913864948 Oslo 10 000 50 250 -

Kjørbokollen Utbygging AS, Norge 981112326 Bærum 10 000 50 170 0

Landmannstorget, Norge 987598387 Asker 100 50 –40 –22

Larvik Saneringsselskap AS, Norge 918044051 Larvik 100 50 1 861 1 934

Merbraine, Belgien 450160865 Bryssel 625 50 295 267

Son Utvikling AS, Norge 990341419 Oslo 550 50 8 459 9 258

Spireaveien 6 Utvikling AS, Norge 998015340 Oslo 100 50 2 616 2 772

Spireaveien 6 Utvikling KS, Norge 998015375 Oslo 100 45 7 569 6 559

Strømmen Sentrum AS, Norge 911662256 Oslo 14 000 50 6 396 6 969

Bokfört värde vid årets slut 405 642 357 238

Omklassificering i koncernen –604 355 –500 014

Bokfört värde i koncernen vid årets slut 10 386 9 872

De gemensamma verksamheterna innehåller främst fastigheter för bostadsutveckling.

78


KONCERNENS NOTER

NOT 14 FINANSIELLA TILLGÅNGAR

2014 2013



Tillkommande fordringar 2 0

Reglerade fordringar –12 –1

Omräkningsdifferenser 0 0


Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar.

NOT 15PROJEKTFASTIGHETER OCH


Projekt-

fastigheter 1)

Exploaterings-

fastigheter

2014 2013 2014 2013


Vid årets början 264 1 028 6 242 6 019

Nyanskaffningar 71 118 2 273 1 274

Omklassificeringar 2 –89 7 61

Omräkningsdifferenser 0 –5 45 –66

Överfört till produktion –82 –143 –1 427 –1 017

Försäljningar –5 –645 –72 –29

Vid årets slut 250 264 7 068 6 242

Ackumulerade nedskrivningar

Vid årets början –20 –95 –254 –250

Omklassificering - - - 2

Omräkningsdifferens - - –12 –6

Försäljningar - 75 - -

Vid årets slut –20 –20 –266 –254

Planenligt restvärde vid årets slut 230 244 6 802 5 988

1) Räntekostnader som tillförts anskaffningsvärdet på projektfastigheter uppgår till

0 mkr (2).

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till netto-

försäljningsvärde uppgår till 85 mkr (84) och för exploateringsfastigheter till 491 mkr

(472).

NOT 16 ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M.

2014 2013



Nyanskaffningar 565 1 213

Omräkningsdifferens 4 1

Försäljningar –651 –1 103


Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 62 (98).

NOT 17 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR

2014 2013

Fordringar fastighetsförsäljningar 54 113

Fordringar sålda bostadsrättsandelar 94 107

Handpenning investering exploateringsfastigheter 167 94

Övrigt 72 72

Summa 387 386

NOT 18 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

2014 2013

Upparbetade intäkter i pågående arbeten 5 278 4 107

Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten –4 366 –3 346

Summa 912 761

NOT 19 PÅGÅENDE ARBETEN

2014 2013

Ackumulerade nedlagda kostnader 1 364 2 757


Summa 291 168

Pågående arbeten avser endast projekt inom JM Utland.

NOT 20 LIKVIDA MEDEL

2014 2013

Kassa och bank 1 824 935

Kortfristiga placeringar 600 1 450

Summa 2 424 2 385

Kortfristiga placeringar har en löptid mellan en dag och tre månader.

NOT 21 FINANSIELLA SKULDER

Långfristiga räntebärande skulder 2014 2013

Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från

balansdagen 254 195

Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år 80 75

Konvertibellån 1–5 år 1) 40 49

Summa 374 319

Kortfristiga räntebärande skulder 2014 2013

Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år 640 488

Konvertibellån –1 år 1) 19 16

Summa 659 504

Räntebärande

nettoskuld/-fordran 2014 För ändring 2013

Kortfristiga räntebärande skulder 659 155 504

Långfristiga räntebärande skulder 374 55 319

Avsatt till pensioner 1 054 134 920

Avgår likvida medel –2 424 –39 –2 385

Räntebärande nettoskuld (+)/

-fordran (–) vid årets slut –337 305 –642

Övriga finansiella skulder 2014 2013

Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen 172 144

Leverantörsskulder 558 600

Derivatinstrument, kortfristiga 0 0

Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1 076 204

Övriga kortfristiga skulder 354 276

Summa 2 160 1 224

1) Se not 3, Anställda och personalkostnader för ytterligare information om konver-

tibellånen.

Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga

skulder har förfallodag inom 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reverskulder för

fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfyllts. Se not 22 för Finansiell

riskhantering och finansiella derivatinstrument.

79


KONCERNENS NOTER

NOT 22FINANSIELL RISKHANTERING OCH

FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT

JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat,

kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av:

• Ränterisker för lån och likvida medel

• Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov

• Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag

• Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter.

JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolle-

ras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till

koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa

verksamheten. Utlandsbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med

finanspolicyns riktlinjer.

Redovisningsprinciper beskrivs i not 1, avsnitt Risker och riskhantering sidorna

28–31 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy.

Ränterisk

Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens

räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av ränte-

bindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de

pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning

samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade

räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst för-

längande ränteswapar.

Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst

med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensions-

skulden var den 31 december 2014 0,2 år (0,2).

Verkligt värde på räntebärande lån var 1 033 mkr (823). Verkligt värde på ränte-

bärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvud-

sak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående

räntederivat per 2014-12-31.

Exponering ränterisk, inklusive derivat

2014 2013

År för ränte konvertering

Skuld-

belopp,

mkr

Medel-

ränta,

%

Skuld-

belopp,

mkr

Medel-

ränta,

%

2014 - - 823 3,0

2015 1 033 2,7 - -

Pensionsskuld 1) 1 054 3,0 920 4,0

Summa 2 087 2,8 1 743 3,5

1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.

Snitträntan på räntebärande skulder per 2014-12-31 inklusive pensionsskulden uppgår

till 2,8 procent (3,5). En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en

resultatpåverkan med cirka 9,7 mkr för den del av låneportföljen som omsätts under

2015. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan

förändring av samtliga räntekurvor.

Likvida medel

Likvida medel består av kassa och kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får

överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter

med en kreditvärdering om minst A- enligt Standard & Poor´s eller liknade instituts

värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader.

Se not 20 för fördelning mellan kassa och kortfristiga placeringar.

Finansierings- och likviditetsrisk

Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån försvåras

och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser

som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen

tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut.

Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år.

Bindande kreditlöften

Förfalloår Totalt

Check-

kredit 2015 2016 2017

Kreditlöften, mkr 2 800 400 950 650 800

Av beviljade kreditlöften är 2 800 mkr outnyttjat. Den genomsnittliga löptiden för

kreditavtalen uppgår till 1,5 år.

De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till

minst 10 procent av JMs intäkter för att koncernen ska kunna hantera investeringar

och löpande betalningar.

Valutarisk

Koncernen har under året haft utlåning till dotterbolag i utlandet. Exponeringen är

i sin helhet valutasäkrad.

Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valuta-

säkringar skett för dessa volymer.

Kreditrisk

Kreditrisker i f inansiell verksamhet

Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel

och vid handel med derivatinstrument. För att begränsa kreditriskerna har koncernen

upprättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive

godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller mot-

svarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för trans-

aktioner med derivatinstrument. Inga finansiella tillgångar och skulder har kvittats.

Kreditrisker i kundfordringar

JM-koncernens kunder utgörs till största del av bostadsrättsföreningar och blivande

ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med projektutveckling av kommersiella

lokaler och entreprenadverksamhet. Koncernen har även hyresgäster i både bostäder

och kommersiella lokaler.

Kreditriskexponeringen mot bostadsrättsföreningar bedöms vara begränsad då

finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank, upphandlat av JM.

Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmå-

gan hos kund tas alltid kreditupplysning. Osäkerhet i projekten hanteras via reglerna

för resultatframtagning, se not 1, Redovisningsprinciper. Kundfordringar avseende

bostadsproduktionen uppgår till 355 mkr (311).

Kreditriskexponeringen mot kunder inom den kommersiella verksamheten, entre-

prenadrörelsen och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något

annan karaktär. Kundfordringarna för dessa grupper uppgår till 492 mkr (328).

Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 8,0 mkr (2,7). Under året har

koncernen ianspråktagit 0,8 mkr (1,7) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än

60 dagar uppgår till 74 mkr (141). Avsättning och ianspråktagande av avsättning för

osäkra kundfordringar har tagits över resultaträkningen.

Åldersanalys kundfordringar

2014-12-31

mkr

Nomi-

nellt

Ej för -

fallet

30

dagar

31–60

dagar

61–90

dagar

> 90

dagar

Projektutveckling bostäder 355 317 –15 13 3 37

Entreprenad 492 449 –11 20 5 29

Övrigt 0 0 - - - 0

Summa 847 766 –26 33 8 66

Antal fakturor 1 312 792 126 38 46 310

2013-12-31

mkr

Nomi-

nellt

Ej för -

fallet

30

dagar

31–60

dagar

61–90

dagar

> 90

dagar

Projektutveckling bostäder 311 185 33 1 41 51

Entreprenad 328 260 14 4 5 45

Övrigt 1 2 - - - –1

Summa 640 447 47 5 46 95

Antal fakturor 1 295 732 111 31 34 387

Kreditriskanalys kunder

2014-12-31

Intervall

Antal

kunder

i % av

antal

i % av

portföljen

Exponering intervall < 1 mkr 839 92 13

Exponering intervall 1–5 mkr 54 6 20

Exponering intervall > 5 mkr 21 2 67

Totalt 914 100 100

2013-12-31

Intervall

Antal

kunder

i % av

antal

i % av

portföljen

Exponering intervall < 1 mkr 773 85 11

Exponering intervall 1–5 mkr 106 12 25

Exponering intervall > 5 mkr 27 3 64

Totalt 906 100 100

Värdering finansiella tillgångar och skulder

JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på

koncernens finansiella instrument per den 31 december 2014 och 2013. Verkligt värde

på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då

de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende

fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor uppfyllts till exempel

att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder

avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bokfört värde då skulderna är be-

talbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel

likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder har det bokförda värdet antagits

utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen

tillämpar affärsdagsredovisning.

80


KONCERNENS NOTER

Nedanstående tabell visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori JM-

koncernens finansiella instrument tillhör enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redo-

visning och värdering

Kategori

enligt IAS 39 2)

2014-12-31 2013-12-31

Finansiella instrument

Redovisat

värde 1)

Redovisat

värde 1)

Tillgångar

Finansiella tillgångar LoK 7 17

Varav andra långfristiga fordringar LoK 7 17

Varav andra långfristiga

värdepappersinnehav FTS 0 0

Kundfordringar LoK 847 640

Övriga kortfristiga fordringar LoK / n/a 387 386

Varav derivatinstrument 3) FTvRR - 1

Varav fordringar

fastighets försäljningar LoK 54 113

Varav övrigt n/a 333 272

Likvida medel och kortfristiga

placeringar LoK 2 424 2 385

Varav kassa och bank LoK 600 935

Varav kortfristiga placeringar LoK 1 824 1 450

Skulder

Långfristiga räntebärande

skulder FSUA 374 319

Varav konvertibellån FSUA 40 49

Varav övriga långfristiga

räntebärande lån FSUA 334 270

Övriga långfristiga skulder FSUA 172 144

Leverantörsskulder FSUA 558 600

Kortfristiga räntebärande

skulder FSUA 659 504

Övriga kortfristiga skulder FSUA 1 430 480

Varav derivatinstrument 3) FSvRR 0 0

Varav övriga kortfristiga skulder FSUA 1 430 480

1) JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt

värde.2) Klassificering enligt IAS 39, förklaring till förkortningar:

FTS Finansiella tillgångar som kan säljas

LoK Lånefordringar och kundfordringar

FTvRR Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen

n/a IAS 39 är inte tillämpligt3) Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har

beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar

den så kallade nivå 2, enligt IFRS 13.

Finansiella derivatinstrument

JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selek-

tiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast användas i risk-

minimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid marknadsvärdering av

instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkrings-

redovisning för befintliga derivat.

JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2014-12-31. Valutaderivat för

koncernlån till utlandsbolag har marknadsvärderats till –0,4 mkr (0,8).

Kapitalförvaltning

JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att

ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verk-

samhet och riskprofil.

JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur,

anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapital-

strukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Soliditetsmålet är

en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats

mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av

bedömd rörelserisk. Aktuella nyckeltal framgår av Femårsöversikten på sidan 91.

Se även avsnitten ”Affärsidé och strategi” och ”JM-aktien”.

NOT 23AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER

OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER

Förmånsbestämda planer

JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2-planen i Sverige som

finansieras i egen regi. Planen omfattar 2 651 personer varav 660 personer är aktiva.

Pensionsskulden värderas av oberoende aktuarier och aktuariella vinster och för-

luster redovisas i övrigt totalresultat.

Avgiftsbestämda planer

Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension.

Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata

juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen.

Förpliktelser avseende ersättningar till anställda,

förmånsbestämda planer

Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen:

Koncernen 2014 2013

Pensionsförpliktelser ofonderade planer 1 054 920

Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/

förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt:

Totala pensionsförpliktelser 2014 2013


Förmåner intjänade under året 32 33

Räntekostnader 38 35

Betalda förmåner –38 –35

Aktuariella vinster (–), förluster (+) 102 –44

Vid årets slut 1 054 920

Den aktuariella förlusten 2014 förklaras av nytt antagande om diskonteringsränta.

Aktuariella vinster (–) och förluster (+) som

redovisas i övrigt totalresultat 2014 2013

Ingående balans 239 283

Aktuariella vinster (–) och förluster (+) som redovisas

i övrigt totalresultat 102 –44

Ackumulerat 341 239

Aktuariella vinster (+),

för luster (–) 2014 2013 2012 2011 2010

Totala pensionsförpliktelser 1 054 920 931 841 691

Erfarenhetsbaserade justeringar, andel

av årets oredovisade aktuariella vinst (+)

och förlust (–):

Pensionsförpliktelser, mkr 8 2 – 21 –14 – 37

I procent av värdet på pensions -

förpliktelsernas totala värde, % 0,8 0,2 – 2,3 –1,7 – 5,3

Pensionskostnader 2014 2013

Förmåner intjänade under året 32 33

Ränta på förpliktelser 38 35

Pensionskostnader förmånsbaserade planer 70 68

Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 122 134

Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer 39 42

Summa 231 244

Av ovanstående pensionskostnader redovisades 38 mkr (35) som finansiell kostnad.

Detta motsvarar räntan på förpliktelsen.

JMs bedömning avseende pensionsavsättningens kassaflöde för 2015 är –38 mkr.

Aktuariella antaganden

De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell.

Sverige

% 2014 2013

Diskonteringsränta 3,00 4,00

Förväntad löneökning 3,50 3,50

Inflation 1,50 2,00

Inkomstbasbelopp 3,00 3,00

Avgångsintensitet 3,00 3,00

Diskonteringsräntan är fastställd med hänsyn till den på balansdagen marknadsmässiga

avkastningen på företagsobligationer. I Sverige har den marknadsmässiga avkastningen

på bostadsobligationer använts och en premie för en längre löptid adderats med ut-

gångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration.

81


KONCERNENS NOTER

Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar som en

sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran.

Faktorn inflation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller index-

eringen). JM har i denna del valt att balansera inflationsmåltalet, som satts upp av

Sveriges Riksbank, med utfall av inflationen i Sverige den senaste 10-årsperioden.

JM Sverige använder ett livslängdsantagande som vid pensionsskuldsberäkningen

rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 23 år

efter pensioneringen och en kvinna 25 år.

Pensionsförpliktelsen känslighet för ändrad diskonteringsränta

Pensionsförpliktelser per den 31 december 2014 1 054

Diskonteringsräntan ökar med 0,25 % 1 021

Diskonteringsräntan minskar med 0,25 % 1 087

NOT 24 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

Garantiavsättningar

2014 2013


Avsättningar 104 125

Omklassificering 2 –94

Ianspråktaget under året –67 –56

Återförda avsättningar –23 –18

Omräkningsdifferens 0 –3

Vid årets slut 1) 266 250

1) Varav kortfristig del av garantiavsättningar 94 90

Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garanti tiden

och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen.

Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt

och belastar projektet vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka

två till tre år.

Då effekten av när i tiden betalning sker inte är väsentlig nuvärdesberäknas inte

förväntade framtida utbetalningar.

NOT 25UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR

OCH SKATTESKULDER

2014 2013

Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond 391 325

Övriga uppskjutna skatteskulder * 850 850

Delsumma 1 241 1 175

Avgår uppskjutna skattefordringar –165 –143

Netto uppskjutna skatteskulder 1 076 1 032

Uppskjutna skattefordringar - 15

* Övriga uppskjutna skatteskulder fördelar sig på:

Exploateringsfastigheter 1) 270 349

Reservering för ännu ej godkänd taxering 2) 486 471

Övriga omsättningstillgångar 94 30

Summa 850 850

1) Skillnad skattemässigt och bokfört värde.

Utöver ovanstående har JM förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland,

som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 719 mkr varav 208 mkr är

tidsbegränsade inom ett tidsintervall om 2–10 år.

2) De rättsfall som under 2009 avgjordes av Högsta förvaltningsdomstolen avseen-

de tillämpning av lagen mot skatteflykt i samband med underpristransaktioner av

fastigheter har medfört att Skatteverket lämnat in en framställan om tillämpning

av skatteflyktslagen avseende avdrag för vissa nedskrivningar som JM har gjort un-

der taxeringsår 2008–2009. I maj 2013 avgjordes ett av ärendena i Kammarrätten

med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendet avsåg en höjning av

skattekostnad om 167 mkr för aktuellt taxeringsår. JM betalade in skatten un-

der 2013 och löste upp den reservering för uppskjuten skatt som fanns avse-

ende processen. JM överklagade inte domen till Högsta Förvalningsdomstolen.

I juni 2014 avgjodes resterande fyra, av Skatteverket överklagade, ärenden i en

dom i Förvaltningsrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt.

Ärendena avser en höjning av skattekostnad om 409 mkr. JM AB har överkla-

gat ärendena till Kammarrätten. Reservation för negativt utfall av kammarrätts-

domen är reserverat som uppskjuten skatteskuld. Det finna inga ytterligare över-

klagade taxeringar.

NOT 26 FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT

2014 2013

Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten 17 767 15 337

Upparbetade intäkter i pågående arbeten –16 639 –14 041

Summa 1 128 1 296

NOT 27UPPLUPNA KOSTNADER OCH

FÖRUTBETALDA INTÄKTER

2014 2013

Personalrelaterade poster 415 439

Förutbetalda hyresintäkter 7 14

Övriga upplupna kostnader 432 523

Summa 854 976

NOT 28STÄLLDA SÄKERHETER OCH

EVENTUALFÖRPLIKTELSER

2014 2013

Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder

Företagsinteckningar 100 100

Fastighetsinteckningar 389 533

Summa 489 633

Eventualförpliktelser

Borgensförbindelser, övriga 6 690 4 758

Ställda garantier i anslutning till uppdrag 1 189 1 036

Betalnings- och hyresgarantier 44 74

Övriga eventualförpliktelser 14 14

Summa 7 937 5 882

Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighets-

inteckningar lämnas endast i begränsad omfattning för finansiering hos kreditinstitut.

Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM-koncernen borgen för

den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings komman-

de långfristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga finan-

sieringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut.

Koncernen har ett åtagande att förvärva lägenhet som inte upplåtits med bostads-

rätt närmaste kvartalsskifte efter godkänd slutbesiktning, från bostadsrättsföreningar

i Sverige, med vilka JM har tecknat totalentreprenadkontrakt. Åtagandet säkerställer

att bostadsrättsföreningen kan lösa sin kortfristiga finansiering i bank. Start av projekt

i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bo-

städer. Se not 16 Andelar i bostadsrättsföreningar med mera för en sammanställning

över årets köp och försäljningar.

En bostadsrättsförenings enda löpande intäkt är dess månadsavgifter. För att säker-

ställa att beräknade månadsavgifter inkommer till föreningen har JM tidigare lämnat

en sjuårig garanti. Garantin omfattar en förpliktelse att från den första ägaren inköpa

den bostad som återlämnats till föreningen. JM köper då bostaden för 1 krona och

betalar därefter månadsavgift till föreningen till dess att JM i sin tur sålt lägenheten.

Garantin har funnits sedan 1993 men har aldrig tagits i anspråk. JM bedömer det som

osannolikt att garantin kommer att behöva infrias i annat än undantagsfall. Inga nya

garantier ställs ut efter utgången av 2010.

Via Gar-Bo Försäkring AB tecknar JM, för JMs bostadsrättsföreningar försäkringar

till säkerhet för inbetalda förskott samt insatser och upplåtelseavgifter. Försäkringen

säkerställer främst att föreningen kan återbetala skäligt belopp (högst insatsen och

upplåtelseavgiften) till bostadsrättshavare som har uppsägningsrätt på grund av

väsentlig avgiftshöjning under första året efter slutredovisning, därefter har Gar-

Bo Försäkring AB ingen skyldighet att betala ut något. Försäkringen har inte tagits

i anspråk sedan 1962.

Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier

för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag.

Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter

färdigställandet. Åtagandet uppgår initialt till 10 procent av kontraktssumman fram till

färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontrakts-

summan. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar

redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning.

NOT 29 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE

Upplysningar om närstående framgår av not 3. Koncernens transaktioner med när-

stående, utöver vad som anges i not 3, Anställda och personalkostnader, avser endast

gemensamma verksamheter och intresseföretag. De är av begränsad omfattning och

har skett på marknadsmässiga villkor.

Not 23 forts.

82


KONCERNENS NOTER

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING, Mkr Not 2014 2013

1Nettoomsättning 8 543 8 218Produktions- och driftkostnader 2 –6 663 –6 439

Bruttoresultat 1 880 1 779

Försäljnings- och administrationskostnader 2, 3, 4 –485 –465Resultat av fastighetsförsäljning 5 20 –51

Rörelseresultat 1 415 1 263

Resultat från finansiella poster 6Resultat från koncernföretag 213 –50Resultat från intresseföretag 5 6Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar 1 1Resultat från finansiella omsättningstillgångar 20 34Räntekostnader och liknande resultatposter –80 –82

Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 1 574 1 172

Bokslutsdispositioner 7 –219 – 85

Resultat före skatt 1 355 1 087

Skatter 8 –260 –439

Årets resultat 1 095 648

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr 2014 2013

Årets resultat 1 095 648

Övrigt totalresultat - -

Årets totalresultat 1 095 648

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr Not 2014 2013

1DEN LÖPANDE VERKSAMHETENRörelseresultat 1 415 1 263Avskrivningar 3 2Övriga ej kassaflödespåverkande poster –35 –4

Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten 1 383 1 261

Erhållen ränta 13 32Erhållna utdelningar 58 53Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –40 –52Betald skatt –392 –592

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 1 022 702

Investering i exploateringsfastigheter m. m. –1 416 –1 690À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m. 1 685 2 095

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m. 59 1 429Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder –346 –1 417

Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter 1 004 1 119

Investering i projektfastigheter m. m. –20 –4Försäljning av projektfastigheter m. m. 20 268

Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 004 1 383

INVESTERINGSVERKSAMHETENFörändring i materiella anläggningstillgångar –8 0Investering i koncernföretag och intresseföretag m. m. –75 –465Förändring i finansiella anläggningstillgångar 3 1

Kassaflöde från investeringsverksamheten –80 –464

FINANSIERINGSVERKSAMHETENUpptagna lån 15 14Amortering av skulder 0 -Inlösen optioner 0 1Återköp av aktier –500 –517Utdelning –558 –537

Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 043 –1 039

Årets kassaflöde –119 –120

Likvida medel vid årets början 2 238 2 358Likvida medel vid årets slut 2 119 2 238

83


MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING, Mkr Not 2014 2013

1TILLGÅNGAR

AnläggningstillgångarMateriella anläggningstillgångarInventarier och andra verktyg 9 7 2

Finansiella anläggningstillgångar 10Andelar i koncernföretag 10 1 031 1 297Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag 209 153Långfristiga fordringar hos intresseföretag 17 43Övriga långfristiga fordringar 4 16Uppskjutna skattefordringar 8 - 32

1 261 1 541

Summa anläggningstillgångar 1 268 1 543

OmsättningstillgångarProjektfastigheter 11 124 96Exploateringsfastigheter 11 3 578 2 308Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 12 138 265

Kortfristiga fordringarKundfordringar 122 153Övriga kortfristiga fordringar 264 177Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag 967 1 125Upparbetad men ej fakturerad intäkt 13 642 515Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 15

2 006 1 985

Likvida medel 14 2 119 2 238

Summa omsättningstillgångar 7 965 6 892

SUMMA TILLGÅNGAR 9 233 8 435


Eget kapital 1)

Aktiekapital 77 80

Bundet eget kapital 77 80

Överkursfond 91 69Balanserat resultat 1 532 1 970Årets resultat 1 095 648

Fritt eget kapital 2 718 2 687

Summa eget kapital 2 795 2 767

Obeskattade reserver 15 1 775 1 474

AvsättningarAvsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 16 645 629Uppskjutna skatteskulder 8 19 -Garantiavsättningar 17 190 181

854 810

SkulderLångfristiga skulderLångfristiga räntebärande skulder 18 95 104Övriga långfristiga skulder 120 93

215 197

Kortfristiga skulderLeverantörsskulder 226 257Kortfristiga räntebärande skulder 18 19 16Övriga kortfristiga skulder 19 1 212 215Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 18 780 871Derivatinstrument 0 0Aktuella skatteskulder 16 83Fakturerad men ej upparbetad intäkt 20 727 1 034Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 614 711

3 594 3 187

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 233 8 435

Ställda säkerheter 22 169 169

Eventualförpliktelser 22 8 981 6 716

1) Se avsnittet Förändringar i moderbolagets eget kapital.

84


MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL, Mkr

Aktie-

kapital

Överkurs-

fond

Balanserat

resultat

Summa

eget kapital

Ingående balans den 1 januari 2013 84 40 3 010 3 134

Årets totalresultat - - 648 648Utdelning - - –537 –537Fusion av koncernföretag - - 10 10Konvertering av konvertibellån 0 28 - 28Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev - 1 - 1Återköp av aktier - - –517 –517Indragning av återköpta aktier –4 - 4 -

Utgående balans den 31 december 2013 80 69 2 618 2 767

Ingående balans den 1 januari 2014 80 69 2 618 2 767

Årets totalresultat - - 1 095 1 095Utdelning - - –558 –558Fusion av koncernföretag - - –31 –31Konvertering av konvertibellån 0 21 - 21Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev - 1 - 1Återköp av aktier - - –500 –500Indragning av återköpta aktier –3 - 3 -

Utgående balans den 31 december 2014 77 91 2 627 2 795

Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2014 uppgår till 77 082 025 (79 813 682) varav 1 610 554 aktier (2 263 299) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade.

Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona.

Föreslagen utdelning för 2014 är 8,00 kronor per aktie (7,25).

85


FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL

NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

Belopp i mkr där annat ej anges.

För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och

värderingsprinciper sidorna 68–71.

NOT 2 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER

2014 2013

Medeltalet anställda (samtliga i Sverige) 1 414 1 427

varav män, % (81) (81)

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Styrelse och VD 13 12

(varav rörlig ersättning) (4) (3)

Övriga anställda 709 709


Summa löner och andra ersättningar 722 721


Sociala kostnader 359 372

(varav pensionskostnader) (133)1) (150)1)

Totalt moderbolaget 1 081 1 093

1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 2,3 mkr (2,2) VD. Företagets utestå-

ende pensionsförpliktelser till VD uppgår till 0,6 mkr (0,5). För styrelsen i övrigt

har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser.

Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3.

NOT 6 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER

Resultat

från koncern-

företag

Resultat

från intresse-

företag

Resultat

från övriga

finansiella

anlägg nings-

tillgångar

Resultat

från finansiella

omsätt nings-

tillgångar

Ränte-

kostnader och

liknande

resultatposter Summa

2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013

Utdelning 239 52 5 4 - - - - - - 244 56

Försäljning 5 - - 2 - 1 - - - - 5 3

Resultatandel 8 5 - - - - - - - - 8 5

Nedskrivning –39 –107 - - - - - - - - –39 –107

Ränteintäkter - - - - 1 - 9 18 - - 10 18

Intäkter omvärdering derivat - - - - - - 9 8 - - 9 8

Ränteintäkter, koncernföretag - - - - - - 2 8 - - 2 8

Räntekostnader - - - - - - - - –34 –48 –34 –48

Kostnader omvärdering derivat - - - - - - - - –9 –8 –9 –8

Räntedel i årets pensionskostnader - - - - - - - - –37 –26 –37 –26

Summa 213 –50 5 6 1 1 20 34 –80 –82 159 –91

NOT 3 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

2014 2013

Inventarier och andra verktyg –3 –2

Summa –3 –2

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:

Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

NOT 4ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING

TILL REVISORER

2014 2013

Ernst & Young

Revisionsuppdrag 3,0 3,0

Skatterådgivning 0,3 0,3

Övriga tjänster 0,5 0,3

Summa 3,8 3,6

NOT 5 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING

2014 2013

Försäljningsvärden



Summa 93 276

Bokförda värden

Projektfastigheter 0 –321

Exploateringsfastigheter –73 –6

Summa –73 –327

Resultat

Projektfastigheter 20 –51


Summa 20 –51

86


MODERBOLAGETS NOTER

NOT 10 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Andelar i

koncern-

företag

Andelar i

gemensamma

verksamheter

och intresse-

företag

Långfristiga

fordringar

hos intresse-

företag

Andra

långfristiga

värdepappers-

innehav

Långfristiga

fordringar

Uppskjutna

skatte-

fordringar Summa

2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013


Vid årets början 1 297 1 002 153 153 43 43 0 0 16 16 32 - 1 541 1 214

Nyanskaffningar 50 478 56 - - - - - - - - - 106 478

Tillkommande fordringar - - - - - - - - - - - 32 - 32

Reglerade fordringar - - - - –26 - - - –12 - - - –38 -

Omklassificering - - - - - - - - - - –32 - –32 -

Fusion –277 –35 - - - - - - - - - - –277 –35

Försäljningar 0 –41 - 0 - - - - - - - - 0 –41

Årets nedskrivningar –39 –107 - - - - - - - - - - –39 –107

Vid årets slut 1 031 1 297 209 153 17 43 0 0 4 16 - 32 1 261 1 541

För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, se koncernens not 13.

NOT 7 BOKSLUTSDISPOSITIONER

2014 2013

Avsättning till periodiseringsfond –380 –370

Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond 79 209

Erhållna koncernbidrag 82 76

Summa –219 –85

NOT 8 SKATTER

2014 2013

Resultat före skatt 1 355 1 087

Aktuell skatt –274 –487

Uppskjuten skatt 14 48

Total skatt –260 –439

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 procent

Resultat före skatt × 22 % –298 –239

Justering skatt tidigare år 0 –184

Ej skattepliktiga intäkter 54 13

Ej avdragsgilla kostnader –11 –26

Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond) –5 –3

Summa –260 –439

Skatteverket genomförde år 2008 och 2009 en revision för taxeringsåren 2006–2008.

Under 2013 avgjordes ett ärende i Kammarrätten med bifall till Skatteverkets yrkande

om skatteflykt. Ärendet avsåg en höjning av skattekostnad om 167 mkr för aktuellt

taxeringsår. JM AB betalade in skatten under 2013 och kostnadsfört utfallet av domen

under raden justering skatt tidigare år, 187 mkr inklusive kostnadsränta. JM AB har

inte överklagat domen till Högsta Förvaltningsdomstolen. JM hade sedan tidigare re-

serverat på koncernnivå för ett negativt utfall. I juni 2014 avgjordes resterande fyra, av

Skatteverket överklagade, ärenden i en dom i Förvaltningsrätten med bifall till Skatte-

verkets yrkande om skatteflykt. Ärendena avser en höjning av skatte kostnad om 440

mkr inklusive kostnadsränta. JM AB har överklagat ärendena till Kammarrätten och

därför inte kostnadsfört utfallet av domen. JM har sedan tidigare reserverat ett nega-

tivt utfall av domen på koncernnivå. Det finns inga ytterligare överklagade taxeringar.

Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 2014 2013

Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personal-

relaterade avsättningar och garantiavsättningar –34 –35

Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad

projekt- och exploateringsfastigheter 53 3

Netto uppskjutna skatteskulder 19 –32

NOT 9 INVENTARIER OCH ANDRA VERKTYG

2014 2013



Nyanskaffningar 8 1

Försäljningar - –10


Ackumulerade avskrivningar enligt plan

Vid årets början –24 –32

Årets avskrivningar –3 –2

Försäljningar - 10

Vid årets slut –27 –24

Planenligt restvärde vid årets slut 7 2

87


MODERBOLAGETS NOTER

NOT 11PROJEKTFASTIGHETER OCH


Projekt-

fastigheter

Exploaterings-

fastigheter

2014 2013 2014 2013


Vid årets början 116 508 2 353 2 788

Nyanskaffningar 23 4 1 836 307

Fusion - - 568 56

Omklassificeringar 5 - –16 –2

Överfört till produktion - - –1 045 –790

Försäljningar - –396 –73 –6

Vid årets slut 144 116 3 623 2 353

Ackumulerade nedskrivningar

Vid årets början –20 –95 –45 –47

Omklassificeringar - - - 2

Försäljningar - 75 - -

Vid årets slut –20 –20 –45 –45

Planenligt restvärde vid årets slut 124 96 3 578 2 308

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till netto-

försäljningsvärde uppgår till 85 mkr (84) och för exploateringsfastigheter till 184 mkr

(184).

NOT 12 ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M.

2014 2013



Nyanskaffningar 463 1 160

Försäljningar –590 –1 091


NOT 13 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

2014 2013

Upparbetade intäkter i pågående arbeten 3 270 2 495


Summa 642 515

NOT 14 LIKVIDA MEDEL

2014 2013

Kassa och bank 1 519 788

Kortfristiga placeringar 600 1 450

Summa 2 119 2 238

Kortfristiga placeringar har en löptid om mellan en dag och upp till tre månader.

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr

Företag

Organisations-

nummer Säte

Antal aktier

och andelar

Bokfört värde

2014 2013

AB Bergslussen 1) 556854-1691 Stockholm - - 50

AB Borätt 556257-9275 Stockholm 500 1 978 1 978

AB Garantihus 556073-0524 Stockholm 5 000 1 000 1 000

AB Kulsinter (f. d. Fabege Bällsta AB) 556066-7643 Stockholm 10 000 140 056 140 056

Bo Entreprenad AB 556807-5328 Stockholm 1 000 100 100

BRO Haifa 1 AB 556821-1949 Stockholm 1 000 45 476 45 476

Bruket i Kallhäll Exploaterings AB 556561-0184 Stockholm 1 000 100 100

Bruket i Kallhäll Exploaterings KB 969653-9122 Stockholm - 10 10

Fastighets AB Havremust 2 1) 556875-9483 Stockholm - - 94 286

Fastighetsbolaget Bohusmark KB 916443-1125 Göteborg 1 1 120 1 120

Fastighetsbolaget Grindtorp AB 1) 556810-8764 Stockholm - - 112 915

Förvaltnings AB Rickomberga Dal 556731-8596 Uppsala 1 000 4 354 -

Fastighets AB Sporthalls Parken (f. d.Förvaltnings AB Sträckbommen) 556900-8989 Stockholm - - 50

Grafiken i Stockholm AB 1) 556149-6034 Stockholm - - 300

Huddinge Fabriken AB 556694-7049 Stockholm 1 000 41 276 41 276

InterBygg Göteborg AB 1) 556561-5522 Stockholm - - 28 050

JM Byrån Holding AB 556752-9630 Stockholm 1 000 100 100

JM Construction S. A., Belgien 413662141 Bryssel 10 000 111 906 111 906

JM Danmark AS, Danmark 21410233 Köpenhamn 100 000 17 082 53 081

JM Entreprenad AB 556060-8837 Stockholm 200 000 107 750 107 750

JM Fastighetsutveckling Holding AB 556847-3259 Stockholm 500 50 50

JM Inredning i Stockholm AB 556202-8653 Stockholm 1 000 50 50

JM Kammarsadeln Holding AB 556853-8465 Stockholm 500 50 50

JM Norge AS, Norge 829350122 Oslo 20 000 127 687 127 687

JM Stombyggnad AB 556173-0564 Stockholm 1 000 113 113

JM Suomi OY, Finland 1974161-8 Helsingfors 1 000 159 333 117 149

JM Värmdöstrand AB 556001-6213 Värmdö 4 400 158 000 158 000

KB Silverfjädern 969676-7525 Stockholm - 0 0

Klippljuset Holding AB 556872-0527 Stockholm 500 50 50

Minimalen Bostad AB (f. d. SBC Bo AB) 556754-2138 Stockholm 700 3 550 3 550

Seniorgården AB 556359-9082 Stockholm 1 000 100 100

Sjölöten AB (f. d. Caila International AB) 1) 556781-1996 Stockholm - - 40 665

Slussbron Ett AB 1) 556749-2870 Stockholm - - 100

Slussbron Två AB 1) 556749-2888 Stockholm - - 100

Slussbron Tre AB 1) 556749-2896 Stockholm - - 100

Solventilen AB 1) 556869-8327 Stockholm - - 50

Stockholm Pundet 1 AB 556852-1297 Stockholm 500 74 722 74 722

Tölö Ängar AB 556881-8388 Stockholm 50 000 34 853 34 853

Bokfört värde vid årets slut 1 030 866 1 296 993

1) Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB.

Not 10 forts.

88


MODERBOLAGETS NOTER

NOT 15 OBESKATTADE RESERVER

2014 2013

Periodiseringsfond 2009 års taxering - 79

Periodiseringsfond 2010 års taxering 180 180





Periodiseringsfond 2015 års taxering 380 -

Summa 1 775 1 474

NOT 16AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH

LIKNANDE FÖRPLIKTELSER

2014 2013


Förmåner intjänade under perioden 19 18

Räntekostnader 23 23

Utbetalning av pensioner –36 –33

Övrigt 10 1


I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning.

NOT 17 GARANTIAVSÄTTNINGAR

2014 2013


Avsättningar 56 92

Omklassificering - –94

Ianspråktaget under året –42 –35

Återförda avsättningar –5 -


NOT 18 RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Långfristiga räntebärande skulder 2014 2013

Övriga skulder 1–5 år från balansdagen 55 55

Konvertibellån 1–5 år 40 49

Summa 95 104

Kortfristiga räntebärande skulder 2014 2013

Konvertibellån 1 år 19 16

Skulder till koncernföretag 780 871

Summa 799 887

Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter

Kreditavtal 2014 2013

Checkräkningskredit 400 400

Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år 950 800

Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år 1 450 1 600

Outnyttjad del –2 800 –2 800

Utnyttjat kreditavtal - -

Kreditavtalen löper med fast ränta.

NOT 19 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER

2014 2013

Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter 995 53

Övriga kortfristiga skulder 217 162

Summa 1 212 215

NOT 20 FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT

2014 2013

Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten 12 427 13 128

Upparbetade intäkter i pågående arbeten –11 700 –12 094

Summa 727 1 034

NOT 21UPPLUPNA KOSTNADER OCH

FÖRUTBETALDA INTÄKTER

2014 2013

Personalrelaterade poster 285 302

Förutbetalda hyresintäkter - 8

Övriga upplupna kostnader 329 401

Summa 614 711

NOT 22STÄLLDA SÄKERHETER OCH

EVENTUALFÖRPLIKTELSER

2014 2013

Ställda säkerheter för egna avsättningar

och skulder

Företagsinteckningar 1) 100 100

Fastighetsinteckningar 69 69

Summa 169 169

Eventualförpliktelser

Borgensförbindelser, övriga 2) 6 690 4 757

Borgen till förmån för koncernföretag 3) 2 000 1 640

Ställda garantier i anslutning till uppdrag 275 301

Betalnings- och hyresgarantier 1 4

Övriga eventualförpliktelser 15 14

Summa 8 981 6 716

1, 2) Se koncernens not 28 för textkommentarer.3) Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen

och JM Entreprenad AB.

NOT 23 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE

Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och intresseföretag,

se koncernens not 13.

2014 2013

Inköp av varor och tjänster från koncernföretag 387 532

Ränteintäkter från koncernföretag 2 8

Utdelning från koncernföretag 239 52

Resultatandel från koncernföretag 8 5

Utdelning från intresseföretag 5 4

Långfristiga fordringar hos intresseföretag 17 43

Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag 967 1 125

Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 780 871

Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag 2 000 1 640

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2, Anställda

och personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag

genomfördes till marknadsmässiga villkor.

89


MODERBOLAGETS NOTER


RESULTATRÄKNING 2014 2013 2012 2011 2010

Intäkter 14 216 12 603 12 480 12 001 9 136Produktions- och driftkostnader –11 649 –10 365 –10 273 –9 798 –7 608

Bruttoresultat 2 567 2 238 2 207 2 203 1 528Försäljnings- och administrationskostnader –773 –739 –738 –717 –649Resultat av fastighetsförsäljning 25 24 0 27 28Nedskrivning av fastigheter - - –95 - -

Rörelseresultat 1 819 1 523 1 374 1 513 907Finansiella intäkter och kostnader –75 –59 –56 –50 –67

Resultat före skatt 1 744 1 464 1 318 1 463 840Skatter –438 –360 –357 –421 –246

Årets resultat 1 306 1 104 961 1 042 594

FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNINGProduktionUpparbetade intäkter 14 090 12 431 12 311 11 840 9 016Produktionskostnader –11 560 –10 257 –10 168 –9 668 –7 498

Produktionsresultat 2 530 2 174 2 143 2 172 1 518

ExploateringsfastigheterHyresintäkter 98 101 92 88 58Driftkostnader –47 –41 –41 –51 –38Fastighetsskatt –22 –25 –20 –23 –21

Resultat exploateringsfastigheter 29 35 31 14 –1

ProjektfastigheterHyresintäkter 28 71 77 73 62Driftkostnader –19 –39 –41 –54 –48Fastighetsskatt –1 –3 –3 –2 –3

Resultat projektfastigheter 8 29 33 17 11

Bruttoresultat 2 567 2 238 2 207 2 203 1 528

Försäljnings- och administrationskostnader –728 –691 –695 –674 –614

FastighetsförsäljningFörsäljningsvärden 102 623 0 142 80Bokförda värden –77 –599 - –115 –52

Resultat av fastighetsförsäljning 25 24 0 27 28

Nedskrivning av fastigheter - - –95 - -Koncerngemensamma kostnader –45 –48 –43 –43 –35

Rörelseresultat 1 819 1 523 1 374 1 513 907

BALANSRÄKNING 1) 2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31 2011-12-31 2010-12-31

TILLGÅNGARAnläggningstillgångar 225 236 254 315 219

Projektfastigheter 230 244 933 859 661Exploateringsfastigheter 6 802 5 988 5 769 5 816 5 374Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 243 325 214 150 115Kortfristiga fordringar 2) 2 451 1 972 1 911 1 719 1 437Likvida medel 2 424 2 385 2 475 2 437 2 087

Summa omsättningstillgångar 12 150 10 914 11 302 10 981 9 674

SUMMA TILLGÅNGAR 12 375 11 150 11 556 11 296 9 893

EGET KAPITAL OCH SKULDER 3)

Eget kapital 4 635 4 455 4 393 4 598 3 923

Långfristiga räntebärande skulder 374 319 296 293 258Övriga långfristiga skulder 172 144 100 172 218Långfristiga avsättningar 2 302 2 112 2 232 2 123 1 833

Summa långfristiga skulder 2 848 2 575 2 628 2 588 2 309

Kortfristiga räntebärande skulder 659 504 581 566 514Övriga kortfristiga skulder 4 139 3 526 3 846 3 440 3 036Kortfristiga avsättningar 94 90 108 104 111

Summa kortfristiga skulder 4 892 4 120 4 535 4 110 3 661

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 375 11 150 11 556 11 296 9 893

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012. 2) Varav fordringar fastighetsförsäljningar 54 113 0 0 353) Varav skulder fastighetsförvärv 1 329 423 748 470 508

90


FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

2010 2011 2012 2013 2014

Kapitalomsättningshastighet Räntetäckningsgrad

KAPITALOMSÄTTNING OCH

RÄNTETÄCKNINGSGRADggr ggr

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

1,6

1,8

–1000

–750

–500

–250

0

250

500

750

1000

2010 2011 2012 2013 2014

Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) Skuldsättningsgrad

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN

OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD1)

Mkr ggr

–2

–1

0

1

2

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts för 2012.

KASSAFLÖDESANALYS 2014 2013 2012 2011 2010

Från den löpande verksamheten 978 898 979 733 42Från investeringsverksamheten –20 1 –2 –93 7Från finansieringsverksamheten –920 –987 –939 –290 13

Summa årets kassaflöde 38 –88 38 350 62

Likvida medel vid årets slut 2 424 2 385 2 475 2 437 2 087

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN 1) Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets början –642 –667 –737 –730 –189Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran 305 25 70 –240 –541

Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets slut –337 –642 –667 –970 –730

EXPLOATERINGSFASTIGHETERBokfört värde vid årets början 5 988 5 769 5 816 5 374 4 990Nyanskaffningar 2 273 1 274 1 259 1 585 1 655Överfört till produktion –1 427 –1 017 –1 300 –1 113 –1 080Övrigt –32 –38 –6 –30 –191

Bokfört värde vid årets slut 6 802 5 988 5 769 5 816 5 374

BOSTADSPRODUKTIONAntal disponibla byggrätter 29 400 27 700 26 600 27 200 27 500– varav redovisade i balansräkningen 17 500 17 800 17 400 17 600 17 600Antal sålda bostäder 3 195 3 265 2 952 3 112 3 276Antal produktionsstartade bostäder 3 445 2 953 3 163 3 629 3 404Antal bostäder i pågående produktion 6 375 5 609 5 988 6 401 5 431Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 57 54 55 60 64Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 21 17 11 8 18Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 78 71 66 68 82

PROJEKTFASTIGHETERMarknadsvärden 280 294 959 854 685Bokförda värden 230 244 933 859 661Övervärden före uppskjuten skatt 50 50 26 –5 24

PERSONALMedeltal anställda 2 218 2 247 2 386 2 331 2 043– varav i utlandet 398 373 365 306 246Löner och ersättningar 1 167 1 151 1 198 1 084 924

NYCKELTAL 1)

Rörelsemarginal, % 2) 12,8 12,1 11,0 12,6 9,9Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % 28,7 25,0 21,9 24,5 15,7Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % 28,6 25,2 23,0 27,5 17,8Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % 15,7 13,8 12,4 14,7 9,7Soliditet, % 2) 37 40 38 41 40Räntebärande låneskuld, mkr 2 087 1 743 1 808 1 467 1 357Skuldsättningsgrad, ggr - - - - -Räntetäckningsgrad, ggr 18,1 15,5 15,0 16,4 8,1Räntebärande skulder/balansomslutning, % 17 16 16 13 14Kapitalomsättningshastighet, ggr 1,21 1,11 1,09 1,13 0,92

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts för 2012.2) Finansiella mål:

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar.

Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

91


FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN

2014 2013

RESULTATRÄKNING Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 14 216 4 686 3 035 3 526 2 969 12 603 3 891 2 618 3 396 2 698Produktions- och driftkostnader –11 649 –3 872 –2 490 –2 900 –2 387 –10 365 –3 165 –2 122 –2 830 –2 248

Bruttoresultat 2 567 814 545 626 582 2 238 726 496 566 450

Försäljnings- och administrations kostnader –773 –198 –164 –217 –194 –739 –187 –153 –216 –183Resultat av fastighetsförsäljning 25 2 0 20 3 24 2 1 - 21

Rörelseresultat 1 819 618 381 429 391 1 523 541 344 350 288Finansiella intäkter och kostnader –75 –23 –22 –13 –17 –59 –12 –18 –14 –15

Resultat före skatt 1 744 595 359 416 374 1 464 529 326 336 273Skatter –438 –160 –87 –100 –91 –360 –120 –88 –87 –65

Periodens resultat 1 306 435 272 316 283 1 104 409 238 249 208

BALANSRÄKNING 2014-12-31 2014-09-30 2014-06-30 2014-03-31 2013-12-31 2013-09-30 2013-06-30 2013-03-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar 225 248 244 237 236 234 241 243

Projektfastigheter 230 203 203 263 244 771 889 906Exploateringsfastigheter 6 802 6 042 5 963 6 083 5 988 6 142 6 314 6 224Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 243 228 338 425 325 401 439 327Kortfristiga fordringar 2 451 2 233 2 280 2 053 1 972 2 239 2 211 1 906Likvida medel 2 424 2 155 1 962 2 142 2 385 1 600 1 607 2 153

Summa omsättningstillgångar 12 150 10 861 10 746 10 966 10 914 11 153 11 460 11 516

SUMMA TILLGÅNGAR 12 375 11 109 10 990 11 203 11 150 11 387 11 701 11 759


Eget kapital 4 635 4 397 4 297 4 629 4 455 4 122 4 030 4 416

Långfristiga räntebärande skulder 374 347 315 324 319 290 288 305Övriga långfristiga skulder 172 140 140 140 144 170 171 131Långfristiga avsättningar 2302 2 210 2 154 2 138 2 112 2 207 2 166 2 328

Summa långfristiga skulder 2 848 2 697 2 609 2 602 2 575 2 667 2 625 2 764

Kortfristiga räntebärande skulder 659 568 640 635 504 618 692 684Övriga kortfristiga skulder 4 139 3 362 3 358 3 247 3 526 3 862 4 248 3 787Kortfristiga avsättningar 94 85 86 90 90 118 106 108

Summa kortfristiga skulder 4 892 4 015 4 084 3 972 4 120 4 598 5 046 4 579

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 375 11 109 10 990 11 203 11 150 11 387 11 701 11 759

2014 2013

KASSAFLÖDESANALYS Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Från den löpande verksamheten 978 339 349 531 –241 898 974 111 122 –309Från investeringsverksamheten –20 –6 –1 –6 –7 1 0 –1 2 0Från finansieringsverksamheten –920 –61 –156 –708 5 –987 –189 –116 –671 –11

Summa periodens kassaflöde 38 272 192 –183 –243 –88 785 –6 –547 –320

Likvida medel vid periodens slut 2 424 2 424 2 155 1 962 2 142 2 385 2 385 1 600 1 607 2 153

RÄNTEBÄRANDE

NETTOSKULD/-FORDRAN Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Räntebärande nettoskuld (+) /

-fordran (–) vid periodens början –642 –226 –70 –255 –642 –667 265 320 –225 –667Förändring räntebärande

nettoskuld/-fordran 305 –111 –156 185 387 25 –907 –55 545 442

Räntebärande nettoskuld (+) /

-fordran (–) vid periodens slut –337 –337 –226 –70 –255 –642 –642 265 320 –225

EXPLOATERINGSFASTIGHETER Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Ingående balans vid periodens början 5 988 6 042 5 963 6 083 5 988 5 769 6 142 6 314 6 224 5 769Nyanskaffningar 2 273 1 395 413 184 281 1 274 179 43 266 786Överfört till produktion –1 427 –607 –358 –261 –201 –1 017 –338 –175 –263 –241Övrigt –32 –28 24 –43 15 –38 5 –40 87 –90

Utgående balans vid periodens slut 6 802 6 802 6 042 5 963 6 083 5 988 5 988 6 142 6 314 6 224

NYCKELTAL Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Rörelsemarginal, % 12,8 13,2 12,6 12,2 13,2 12,1 13,9 13,1 10,3 10,7Skuldsättningsgrad, ggr - - - - - - - 0,1 0,1 -Soliditet, % 37 37 40 39 41 40 40 36 34 38Resultat per aktie, kr 17,00 5,70 3,50 4,10 3,70 14,10 5,20 3,00 3,20 2,60Antal disponibla byggrätter 29 400 29 400 28 400 28 200 27 700 27 700 27 700 27 700 28 200 27 800Antal sålda bostäder 3 195 918 792 788 697 3 265 803 810 943 709Antal produktionsstartade bostäder 3 445 1 168 867 716 694 2 953 881 690 808 574Antal bostäder i pågående produktion 6 375 6 375 6 036 5 853 5 549 5 609 5 609 5 689 5 633 5 840


92


KVARTALSÖVERSIKT – KONCERNEN

2014 2013

JM BOSTAD STOCKHOLM Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 5 692 1 748 1 300 1 365 1 279 5 254 1 475 1 078 1 390 1 311Rörelseresultat 1) 1 278 388 288 299 303 1 167 379 257 284 247Rörelsemarginal, % 22,5 22,2 22,2 21,9 23,7 22,2 25,7 23,8 20,4 18,8Genomsnittligt operativt kapital 3 110 3 110 2 923 2 924 2 941 2 881 2 881 2 793 2 672 2 541Avkastning operativt kapital, % 2) 41,1 41,1 43,4 42,3 41,6 40,5 40,5 39,3 40,7 41,1Operativt kassaflöde 1 132 470 260 238 164 671 317 53 300 1Bokfört värde exploateringsfastigheter 3 965 3 965 3 222 3 132 3 139 3 051 3 051 3 161 3 267 3 300Antal disponibla byggrätter 11 900 11 900 11 000 11 100 11 000 11 200 11 200 11 000 11 100 11 200Antal sålda bostäder 1 553 393 375 390 395 1 513 453 366 354 340Antal produktionsstartade bostäder 1 505 377 367 365 396 1 404 426 330 334 314Antal bostäder i pågående produktion 3 293 3 293 3 030 2 938 2 741 2 516 2 516 2 475 2 492 2 777

1) Varav fastighetsförsäljningar 10 - - 10 - - - - - -

2014 2013

JM BOSTAD RIKS Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 2 764 799 569 689 707 2 860 780 580 796 704Rörelseresultat 1) 216 67 45 53 51 221 63 45 59 54Rörelsemarginal, % 7,8 8,4 7,9 7,7 7,2 7,7 8,1 7,8 7,4 7,7Genomsnittligt operativt kapital 1 419 1 419 1 457 1 509 1 529 1 515 1 515 1 512 1 516 1 505Avkastning operativt kapital, % 2) 15,2 15,2 14,6 14 14,3 14,6 14,6 14,8 14,8 15,0Operativt kassaflöde 237 51 130 202 –146 294 258 53 –58 41Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 167 1 167 1 205 1 191 1 313 1 358 1 358 1 420 1 421 1 351Antal disponibla byggrätter 9 400 9 400 8 800 9 000 8 700 8 700 8 700 9 000 9 300 9 400Antal sålda bostäder 3) 981 297 232 235 217 951 216 230 268 237Antal produktionsstartade bostäder 3) 1 003 327 232 232 212 861 243 223 208 187Antal bostäder i pågående produktion 3) 1 528 1 528 1 606 1 627 1 317 1 460 1 460 1 619 1 596 1 553

1) Varav fastighetsförsäljningar 0 0 - 0 - 9 - - - 93) Varav hyresrätter - - - - - 64 - - - 64

2014 2013

JM UTLAND Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 2 942 831 767 727 617 2 745 801 618 750 576Rörelseresultat 1) 135 63 29 25 18 126 44 30 28 24Rörelsemarginal, % 4,6 7,6 3,8 3,4 2,9 4,6 5,5 4,9 3,7 4,2Genomsnittligt operativt kapital 2 239 2 239 2 223 2 204 2 162 2 131 2 131 2 165 2 208 2 205Avkastning operativt kapital, % 2) 6,0 6,0 5,2 5,3 5,6 5,9 5,9 7,2 7,6 7,8Operativt kassaflöde 99 81 107 65 –154 61 64 –24 54 –33Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 579 1 579 1 521 1 546 1 549 1 485 1 485 1 465 1 530 1 455Bokfört värde projektfastigheter 28 28 32 32 31 30 30 30 32 32Antal disponibla byggrätter 7 500 7 500 7 600 7 300 7 200 7 100 7 100 7 100 7 100 6 500Antal sålda bostäder 607 228 185 109 85 547 134 106 175 132Antal produktionsstartade bostäder 653 180 268 119 86 488 212 83 120 73Antal bostäder i pågående produktion 1 124 1 124 1 200 1 088 1 291 1 325 1 325 1 287 1 291 1 402

1) Varav fastighetsförsäljningar 3 - - - 3 2 - - - 2

2014 2013

JM FASTIGHETSUTVECKLING Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 401 78 74 196 53 314 64 171 56 23Rörelseresultat 1) 51 11 9 23 8 37 16 9 1 11Genomsnittligt operativt kapital 261 261 380 523 676 812 812 933 960 960Avkastning operativt kapital, % 2) 19,5 19,5 14,7 10,7 5 4,6 4,6 – 7,4 – 7,7 – 7,6Operativt kassaflöde 178 –11 –4 70 123 567 442 107 39 – 21Bokfört värde exploateringsfastigheter 31 31 31 31 31 39 39 39 39 61Bokfört värde projektfastigheter 202 202 171 171 232 214 214 741 857 874Antal disponibla byggrätter 3) 600 600 1 000 800 800 700 700 600 700 700Antal sålda bostäder 3) 54 - - 54 - 254 - 108 146 -Antal produktionsstartade bostäder 3) 284 284 - - - 200 - 54 146 -Antal bostäder i pågående produktion 3) 430 430 200 200 200 308 308 308 254 108

1) Varav fastighetsförsäljningar 12 2 0 10 0 13 2 1 - 103) Avser hyresrätts- och vårdbostäder

2014 2013

JM PRODUKTION Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 2 456 840 585 584 447 2 011 654 468 518 371Rörelseresultat 81 26 23 19 13 73 26 17 18 12Rörelsemarginal, % 3,3 3,1 3,9 3,3 2,9 3,6 4,0 3,6 3,5 3,2Operativt kassaflöde –73 –131 59 21 –22 – 39 – 94 12 49 –6

2014 2013

JM ÖVRIGT Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter (eliminering) –386 –156 –87 –77 –66 –532 –176 –105 –141 –110Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) –45 –10 –8 –13 –14 –48 –14 –5 –16 –13

2014 2013

OMRÄKNING JM UTLAND Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1

Intäkter 347 546 –173 42 –68 –49 293 –192 27 –177Rörelseresultat 103 73 –5 23 12 –53 27 –9 –24 –47

2) Beräknas på tolv månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

93


KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den i moder-

bolaget redovisade årsvinsten 1 095 051 529 kronor med till-

lägg av balanserade vinstmedel och överkursfond 1 623 193 353

kronor, sammantaget 2 718 244 882 kronor, disponeras så att :

till aktieägarna utdelas 8,00 kronor

per aktie 1) 603 818 504 kronor

överförs i ny räkning 2 114 426 378 kronor

2 718 244 882 kronor

1) I moderbolaget finns 77 087 867 registrerade aktier per den 31 januari 2015, varav

antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 75 477 313.

I enlighet med beslut vid den ordinarie bolagstämman i april 2014 får högst tio (10)

procent av JMs totala antal aktier återköpas. För närvarande är 1 610 554 aktier åter-

köpta. Ytterligare återköp av egna aktier får göras före årsstämman i april 2015, vilket

skulle kunna minska den totala utdelningen.

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har

upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder

IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed

och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställ-

ning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och

förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utveck-

lingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och

resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 20 februari 2015

Lars Lundquist

Styrelsens ordförande

Kaj-Gustaf Bergh Johan Bergman Anders Narvinger

Ledamot Ledamot Ledamot

Eva Nygren Kia Orback Pettersson Åsa Söderström Jerring

Ledamot Ledamot Ledamot

Thomas Mattsson Johan Skoglund Johan Wegin

Ledamot utsedd Ledamot Ledamot utsedd

av de anställda Verkställande direktör av de anställda

Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 februari 2015.

Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig

Auktoriserad revisor

94


FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

TILL ÅRSSTÄMMAN I JM AB (PUBL), ORG.NR 556045-2103

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-

visningen för JM AB (publ) för år 2014. Bolagets årsredovisning

och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta

dokument på sidorna 57–94.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR

FÖR ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva-

ret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande

bild enligt årsredovisningslagen och koncernredovisning som

ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting

Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen,

och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo-

visning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

REVISORNS ANSVAR

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncern-

redovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisio-

nen enligt International Standards on Auditing och god revisions-

sed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska

krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig

säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte

innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revi-

sionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen

och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som

ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsent-

liga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna

riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrol-

len som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen

och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte

att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett utta-

lande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision

innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redo-

visningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens

och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen,

liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i års-

redovisningen och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UTTALANDEN

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den

31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassa flöden

för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella

ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella

resultat och kassaflöden för året enligt International Financial

Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovis-

ningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis-

ningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträk-

ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR

OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verk-

ställande direktörens förvaltning för JM AB (publ) för år 2014.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositio-

ner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen

och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen

enligt aktiebolagslagen.

REVISORNS ANSVAR

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget

till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om

förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen

enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dis-

positioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat

styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen

för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi ut över

vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget

för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkstäl-

lande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även

granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direk-

tören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UTTALANDEN

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget

i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.


Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig


95


REVISIONSBERÄTTELSE

DEFINITIONER NYCKELTAL


Direktavkastning

Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs per den 31 december 2014.

Utdelning enligt förslag 8,00 kr

Börskurs 249 kr

3,2 %

Totalavkastning

Summa aktiekursens förändring under året, utbetald utdelning och inlösenrätt i för-

hållande till aktiekurs i början på året.

Aktiekursen förändring 67,50 kr

Utbetald utdelning 7,25 kr

Aktiekurs i början på året 181,50 kr

41 %

Resultat per aktie (före utspädning)

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genom-

snittligt antal aktier.


Genomsnittligt antal aktier 76 542 355

17,00 kr

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning

Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segments-

redovisning.


Intäkter 13 869

12,4 %

Rörelsemarginal

Rörelseresultat inklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivning av fastigheter i för-

hållande till intäkter.


Intäkter 14 216

12,8 %

Räntabilitet på eget kapital

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.


Genomsnittligt eget kapital 4 545

28,7 %

Räntabilitet på sysselsatt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genom-

snittligt sysselsatt kapital.

Resultat före skatt plus finansiella kostnader 1 846

Genomsnittligt sysselsatt kapital 6 460

28,6 %

Räntabilitet på totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genom-

snittlig balansomslutning.


Genomsnittlig balansomslutning 11 763

15,7 %

Soliditet

Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.

Eget kapital 4 635

Balansomslutning 12 375

37 %

Räntetäckningsgrad

Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella

kostnader.


Finansiella kostnader 102

18,1 ggr

Räntebärande skulder/balansomslutning

Räntebärande skulder och avsättningar i förhållande till balansomslutning.

Räntebärande skulder 2 087

Balansomslutning 12 375

17 %

Kapitalomsättningshastighet

Intäkter i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Intäkter 14 216

Genomsnittlig balansomslutning 11 763

1,21 ggr

ORDLISTA

Exploateringsfastigheter

Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som om sätt-

ningstillgångar.

• Mark med tillhörande byggrätter för bostäder

• Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål

• Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projekt fastig-

heter.

En sammanställning över ett urval av JMs större exploateringsfastigheter återfinns på

www.jm.se/investerare.

Intäkter

Hyresintäkter och upparbetade intäkter enligt principen för successiv vinstavräk-

ning i den svenska verksamheten. Utanför Sverige redovisas upparbetade intäkter

i normal fallet vid överlämnandet av bostad till kund.

Intäkter enligt segmentsredovisning (enligt successiv vinstavräkning)

Intäkter redovisade period för period i takt med upparbetning och försäljning

i projekt.

Operativt kapital

Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrätts-

föreningar m. m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrätts-

andelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörs-

skulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt.

Genomsnittligt operativt kapital beräknas som utgående operativt kapital vid fem

mättidpunkter (fem senaste kvartalsskiften).

Operativt kassaflöde

Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödes-

påverkande poster.

Projektfastigheter

Avser hyresbostäder, vårdbostäder och kommersiella fastigheter.

En sammanställning över JMs projektfastigheter återfinns på www.jm.se/investerare.

Räntebärande nettoskuld/-fordran

Räntebärande fordringar och likvida medel med avdrag för räntebärande skulder

och avsättningar.

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning

Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segments -

redovisning.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital.

Sysselsatt kapital

Eget kapital ökat med räntebärande låneskuld.

En mer detaljerad beskrivning återfinns i avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper

sidorna 68–71.


96 DEFINITIONER OCH ORDLISTA

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT FÖR VERKSAMHETSÅRET 2014

PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING

Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tilläm-

par JM Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). JM följer Koden

utan undantag.

JM driver sedan flera år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt

arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och

kontrollen. Arbetet har bland annat lett till ytterligare förstärkt

styrning och kontroll vad gäller investerings-, försäljnings- och

produktionsbeslut samt under projektgenomförandefasen. Den

interna styrningen och kontrollen utövas också genom ett sys-

tematiskt styrelsearbete via utskott. För att utveckla styrelsen

genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete.

Samtidigt är också strävan att öka aktieägarnas och övriga

intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för

att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade

kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden, affärsmässighet, transpa-

rens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt priorite-

rade. För ytterligare information om JMs bidrag till ett hållbart

samhällsbyggande hänvisas till sidorna 32–48.

BOLAGSSTÄMMA

Bolagsstämman är det beslutande organ där samtliga aktieägare

har rätt att delta. På årsstämman (den bolagsstämma vid vilken

koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen läggs

fram) behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal

centrala ärenden, såsom utdelning, ansvarsfrihet för styrelsen,

val av revisorer, ersättning till styrelse och revisorer samt val av

ny styrelse för tiden till nästa årsstämma.

Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast

fyra veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrap-

porten, vanligtvis i slutet av oktober, informerar bolaget om tid

och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktie-

ägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av

stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat mate-

rial till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom

dessa aktieägare hittills har representerats av svenska ombud.

Årsstämman 2014 hölls den 24 april. Vid stämman var 279

aktieägare företrädda, representerande cirka 52 procent av

rösterna. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs hem-

sida (www.jm.se). Årsstämman 2014 bemyndigade styrelsen att

besluta om förvärv av egna aktier. Årsstämman 2015 kommer

att hållas den 21 april.

AMF Försäkring och Fonder har ett aktieinnehav i bolaget

som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga

aktier i bolaget. JMs bolagsordning begränsar inte aktieägarnas

rätt att rösta för samtliga aktier som man äger eller företrä-

der. Bolagsordningen saknar särskilda bestämmelser om tillsät-

tande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring

av bolagsordningen.

JM tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om

bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i

bolagsordningen eller, så vitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.

INNEHÅLL SIDA

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 97

STYRELSE OCH REVISORER 104

KONCERNLEDNING 105

JM-AKTIEN 106

KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER 108


97BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

VALBEREDNING

Nominering av styrelseledamöter inför val på stämman sker

genom en valberedning. Denna består av företrädare för de

fyra största aktieägarna i bolaget som vill medverka. Styrelsens

ordförande är sammankallande och utgör den femte ledamo-

ten. Valberedningens uppgift är främst att framlägga förslag på

styrelseledamöter och arvoden till dessa samt att föreslå val av

revisorer och arvode till dessa.

Valberedningen inför årsstämman 2015 sammankallades i

augusti 2014 av styrelsens ordförande och består av följande

personer:

Åsa Nisell, Swedbank Robur Fonder

Lars-Åke Bokenberger, AMF Försäkring och Fonder

Jan Särlvik, Nordea Investment Funds

Hans Ek, SEB Fonder

Lars Lundquist, styrelseordförande i JM.

Valberedningen representerade vid tillsättandet cirka 28 pro-

cent av det totala antalet aktier i JM. Ordförande är Åsa Nisell.

Valberedningen har sammanträtt tre gånger samt därtill kor-

responderat per e-post. Valberedningens ledamöter har inte

erhållit någon ersättning av JM.

Efter förslag av valberedningen omvalde årsstämman 2014

Ernst & Young AB till revisionsbolag. Valet skedde för perioden

fram till slutet av årsstämman 2015. Ansvarig revisor är Ingemar

Rindstig.

Ingemar Rindstig har inga uppdrag i andra bolag som påverkar

hans oberoende som revisor i JM. Information om revisionsbola-

gets tjänster till JM utöver revisionen lämnas i not 5 på sidan 76.

Vid sidan av JM har Ingemar Rindstig revisionsuppdrag i

bland annat Atrium Ljungberg, ALM Equity, Besqab, Corem,

D. Carnegie, Stendörren Fastigheter, Familjebostäder, Special-

fastigheter och Vasakronan.

JMs STYRELSE

SAMMANSÄTTNING

JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och

högst nio ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens

ledamöter väljs av årsstämman för ett år i sänder. Därtill har

arbetstagarorganisationerna enligt lag rätt att utse två ordinarie

ledamöter jämte två suppleanter.

Vid årsstämman 2014 valdes åtta ledamöter. Arbetstagar-

organisationerna har utsett två ledamöter jämte två supplean-

ter. Styrelsens sammansättning framgår nedan liksom fördel-

ningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens ut skott

(R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investe rings-

utskott). Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2014.

Beslutade arvoden redovisas på sidan 101.

Styrelsen har haft tretton sammanträden. Revisionsutskottet

har haft fyra sammanträden. Ersättningsutskottet har haft tre

sammanträden. Investeringsutskottet har haft sex samman-

träden.

Övriga uppgifter om styrelsens ledamöter enligt artikel 2.6

i Koden anges på sidan 104.

Namn Funktion Invald Utskott

När-

varo S

När-

varo U

Lars Lundquist Ordförande 2005 (ordf) E 13 E 3

R R 4

Kaj-Gustaf Bergh Ledamot 2013 - 13 -

Johan Bergman Ledamot 2012 I 13 I 6

Anders Narvinger Ledamot 2009 (ordf) R 13 R 4

Eva Nygren Ledamot 2013 I 13 I 6

Kia Orback Pettersson Ledamot 2010 R 13 R 4

Johan Skoglund Ledamot 2003 1) 13 1)

Åsa Söderström Jerring Ledamot 2007 (ordf) I 13 I 6

E E 3

Peter Skogert Arb.led. 2012 - 9 2)

Johan Wegin Arb.led. 2002 - 12

Thomas Mattsson Arb.led. 2012 - 11 2)

Peter Olsson Arb.led., suppl. 2014 - 1 2,3)

Jan Strömberg Arb.led., suppl. 2011 - 9 3)

1) Johan Skoglund är inte ledamot av något av styrelsens utskott, men han är till-

sammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid

utskottens sammanträden.

2) Peter Skogert var arbetstagarledamot till oktober 2014 och han var närvarande på

samtliga sammanträden som ägde rum fram till dess. Thomas Mattsson, som varit

arbetstagarsuppleant sedan 2012, ersatte Peter Skogert och Thomas Mattsson var

närvarande på alla sammanträden som ägde rum under 2014 förutom de samman-

träden per capsulam som ägde rum innan han tillträdde som ordinarie arbetstagar-

ledamot. Peter Olsson efterträdde Thomas Mattsson som arbetstagarsuppleant.

3) Arbetstagarsuppleanterna deltar inte i beslut per capsulam.

OBEROENDE

Samtliga stämmovalda styrelseledamöter, med undantag för

Johan Skoglund såsom VD, är att betrakta som oberoende i

förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande

till ägarna. Arbetstagarledamöterna är inte oberoende i förhål-

lande till bolaget.

ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN

Styrelsens arbete

Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksam-

hetsinriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans,

intern kontroll och riskhantering, personal och ledarskap samt

beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning

av exploateringsfastigheter och projektfastigheter.

De viktigaste styrande dokumenten är:

• Bolagsordningen

• Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördel-

ningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekono-

misk rapportering

• JMs policyer (Kvalitetspolicy, Miljöpolicy, Personalpolicy,

Kom mu nikationspolicy, Finanspolicy och Inköpspolicy)

• JMs etiska riktlinjer och riktlinjer för Kommunikation samt

riktlinjer för Inköp.


98 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksam-

hetsinriktning, marknad, policyer och system för intern kontroll

och riskhantering.

Ordförandens arbetsuppgifter

Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för

att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid

har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är

dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer

Kodens krav.

Styrelsens sekreterare

Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte leda-

mot av styrelsen.

Styrelsens utvärdering av eget arbete

Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av

utvärderingen tillställs valberedningen som kompletterar denna

med egna intervjuer av enskilda ledamöter.

Styrelsens utvärdering av VD

Styrelsen utvärderar årligen VDs arbete.

Viktiga ärenden under 2014

Styrelsen har under 2014 bland annat fattat beslut om följande:

• Styrelsen har fattat beslut om sex produktionsstarter av

bostadsprojekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad

överstigande den till VD delegerade nivån om antingen 400

miljoner kronor i total projektkostnad eller 400 miljoner kro-

nor i projektkostnad för deletapp

• Styrelsen har beslutat om tio förvärv av exploateringsfastighe-

ter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå

om 100 miljoner kronor, varav ett i Norge och tre i Finland

• Styrelsen har vidare, dels fattat beslut om försäljning av en

projektfastighet, vilken har haft en köpeskilling överstigande

till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor, dels fattat

beslut om att lämna anbud och vid accept teckna externt

entreprenad kontrakt med en entreprenadsumma översti-

gande till VD delegerad nivå om 400 miljoner kronor

• Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att bemyn-

diga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta

beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har även fattat

beslut om att föreslå årsstämman att besluta om indragning av

egna aktier genom minskning av aktiekapitalet för avsättning

till fritt eget kapital

• Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löne-

program samt till årsstämman lagt fram förslag om ett kon-

vertibelprogram för samtliga anställda i Sverige

• Styrelsen har fattat beslut om JMs policyer och riktlinjer

• Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och där-

vid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget.

Utskottens arbete

Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens

sammanträden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa

delges styrelsen och revisorerna. Ingen delegerad beslutsrätt

förekommer förutom vad gäller:

• Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för

koncernledningen exklusive VD och

• Revisionsutskottet, som i samråd med de externa revisorerna

fastställer planen för de externa revisorernas arbete samt fast-

ställer hur JMs centrala funktion för Verksamhetsrevisionen

(internrevision) ska arbeta. Revisionsutskottet fastställer även

arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för spe-

ciella uppdrag och initierar fördjupade insatser inom utvalda

områden.

Med undantag för VD och Kaj-Gustaf Bergh är samtliga stäm-

movalda ledamöter även ledamöter i ett eller flera utskott. VD

är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive

stabschef närvarande vid utskottens sammanträden. Styrelsens

ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande

i Revisionsutskottet är Anders Narvinger och ordförande i

Investeringsutskottet är Åsa Söderström Jerring.

Föredragande i Ersättningsutskottet är personaldirektören.

Respektive affärsenhetschef är föredragande i Investerings -

utskot tet. Ekonomi- och finansdirektören är föredragande i

Revi sions utskottet.

Revisionsutskottet

Revisionsutskottet har tre ledamöter: Anders Narvinger (ordfö-

rande), Lars Lundquist och Kia Orback Pettersson.

Utskottet har under kalenderåret haft fyra sammanträden.

Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på:

• Godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för

speciella uppdrag

• Fastställande av revisionsplan

• Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontroll-

rutiner

• Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av

speciellt intresse

• Granskning och genomgång av bokslut och delårsrapport

• Rapportering och föredragning för styrelsen av de iakttagelser

som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning

• Beredning av bolagsstyrningsrapporten och styrelsens be-

skrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den

finansiella rapporteringen

• Genomgång av eventuella incidentutredningar och etiska frå-

geställningar

• Genomförd succession av ansvarig för JMs Verksamhets revi-

sion.

Ersättningsutskottet

Ersättningsutskottet har två ledamöter: Lars Lundquist (ord-

förande) och Åsa Söderström Jerring.

Utskottet har haft tre sammanträden under kalenderåret.



Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att:

• Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga

villkor till bolagets VD

• Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till

all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar

• Bereda förslag till konvertibelprogram som ska föreläggas

årsstämman

• Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklu-

sive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella principer

• Utvärdera pågående och under året avslutade program för

rörliga ersättningar till koncernledningen

• Utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till

ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om

samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer

i bolaget.

Investeringsutskottet

Investeringsutskottet har tre ledamöter: Åsa Söderström Jerring

(ordförande), Johan Bergman och Eva Nygren.

Utskottet har under kalenderåret haft sex sammanträden.

Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom

ramen för JMs delegationsordning:

• Utvärdera strategin för omfattning och inriktning avseende

exploateringsfastigheter och projektfastigheter

• Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploaterings-

och projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom

ägare till sådana fastigheter

• Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projekt-

fastigheter

• Bereda förslag avseende produktionsstarter av projekt

• Bereda förslag avseende externa entreprenader.

DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN

VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen

av JMs verksamhet, däribland utvecklingen av JMs resultat, ställ-

ning och likviditet samt information om de större projektens

status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara

av sådan beskaffenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad

bedömning. Den ekonomiska rapportering som styrelsen erhål-

ler framgår under avsnittet Uppföljning nedan.

STYRELSENS BESKRIVNING AV INTERN

KONTROLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE

DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN

Styrningsstruktur

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effek-

tivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för

att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbe-

tet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till VD.

Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla

nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärs processer.

För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhante-

ring hänvisas till sidorna 28–31.

Styrelsen har under flera år lagt särskild tonvikt vid uppbygg-

nad av effektiva kontrollstrukturer. Kvaliteten på JMs proces-

ser och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår

från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och

instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisions-

utskottets inrättande har styrelsen fördjupat sina kon takter med

såväl interna som externa revisorer, varigenom styrelsen och

dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets eko no miska

ställning. Således träffar de externa och interna revi so rerna

Revi sions utskottet fyra till fem gånger per år. Därtill träf far de

externa revisorerna hela styrelsen två gånger per år.

JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska

verksamhetens ändamålsenlighet och operationella effektivitet

genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärskri-

tiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs Verksamhetssystem

är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som

syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser.

JMs Verksamhetsrevision har som särskild uppgift att även

granska de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen

säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomi- och pro-

jektstyrning, genom regelbunden kommunikation med interna

och externa revisorer.

Som en del av målsättningen att utveckla och likrikta arbets-

sätt och processer inom koncernen, fortgår arbetet med struk-

turerad projektutveckling, se vidare sidan 27. En översyn har

gjorts av JMs lednings- och stödprocesser i syfte att ytterligare

systematisera JMs strukturkapital i form av till exempel proces-

ser, dokument och system och därmed underlätta arbetet för

alla medarbetare.

En uppförandekod för JMs medarbetare har fastställts. Syftet

är att tydliggöra och ge vägledning kring de värderingar som

gäller inom JM.

Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av

efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer.

Styrningsstrukturen framgår nedan:

BOLAGSSTÄMMA

STYRELSE

VD

Valberedning

Revisionsutskott

Ersättningsutskott

InvesteringsutskottVerksamhetsrevision

Råd och utskott:

Koncernledning

Kvalitets- och Miljöråd

Affärsutskott

Inköpsråd

IT-råd

Marknads- och Produktråd

Koncernstaber:

Juridik och Exploatering

Verksamhetsutveckling

Ekonomi och Finans, IR

Personal

Inköp

Marknadskommunikation och Affärsutveckling

AFFÄRSENHETER

REGIONER



Kontrollmiljö

JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den

interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med

kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur som har byggts upp för

den interna styrningen och kontrollen, som JMs grundläggande

värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation,

beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenterats och

kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer,

riktlinjer, manualer och koder. Exempel härpå är arbetsfördel-

ningen mellan å ena sidan styrelsen och å andra sidan VD och de

andra organ som styrelsen inrättar, instruktioner för attesträtt

samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner.

Riskbedömning

Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och risk-

hantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt

för hanteras inom de ramar som fastställts och att riskerna

omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs

Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett process-

perspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans

med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt,

viktiga delar av riskhanteringen.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporte-

ringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter, som dokumen-

terats i process- och rutinbeskrivningar. Kontrollaktiviteterna

syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och

kor rigera fel och avvikelser.

Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är:

• Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens

processer och fastställda affärskritiska krav

• Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produk-

tions- och försäljningsstarter

• Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investe-

ringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt

bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/ dot-

ter bolagschefer deltar (månadsvis)

• Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartals-

vis)

• Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, ekonomi-

och finansdirektör, affärsenhetschef och regionchef/dotter-

bolagschef deltar (kvartalsvis)

• Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis)

• Styrelsemöten i dotterbolagen

• JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de

affärs kritiska kraven samt granskning av de ekonomiska risk-

erna i de större projekten (löpande)

• Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för

leverantörer genom bland annat platsbesök

• Incidentrapporteringssystem som säkerställer ett systema-

tiskt och professionellt hanterande av rapporterade oegent-

ligheter

• Etiska rådet, som ger vägledning vid svårigheter att tolka de

etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod.

Information och kommunikation

Bolaget har infört informations- och kommunikationsvägar, som

syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella

rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument

i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avse-

ende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända

för berörda medarbetare på JMs Intranät.

Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för sty-

relsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och

VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Aukto ri sa-

tions bestämmelser för JM.

Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer,

instruk tioner och manualer vad gäller den finansiella rapporte-

ringen återfinns på JMs Intranät samt i Verksamhetssystemet.

De viktigaste dokumenten är:

• JMs Auktorisationsbestämmelser

• Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut

• Boksluts- och prognosprocesserna

• Instruktioner om projekthantering

• Instruktioner vid köp och försäljningar

• Finanspolicy

• Controlling inom JM

• Redovisningsprinciper

• Rutinbeskrivningar.

Uppföljning

Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvar-

talsrapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhål-

ler Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de

större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller

styrelsen/Investeringsutskottet löpande förvärvs- och projekt-

kalkyler, sammanställningar över bland annat planerade och

pågående projekt, investeringar och köp/försäljningar av fastig-

heter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner

i styrelsens uppföljning.

Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna

kontrollen fungerar tillfredsställande, dels med hjälp av JMs

externa revisorer, dels med hjälp av bolagets centrala funktion

för Verksamhetsrevision, som båda arbetar efter en plan vilken

godkänts av Revisionsutskottet. Resultatet av granskningarna

och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrap-

porteras löpande till Revisionsutskottet.

ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING

Efter förslag från valberedningen beslutade årsstämman 2014

om arvoden enligt följande:

• arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 740 000 kro-

nor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd

i bolaget med 310 000 kronor,

• arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 120 000

kronor till ordföranden och 90 000 kronor till ledamot

• arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med

80 000 kronor till ordföranden och 60 000 kronor till ledamot

• arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 60 000

kronor till ordförande respektive ledamot.



Förslag till riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattnings-

havare kommer, enligt aktiebolagslagen, att föreläggas årsstäm-

man 2015 för beslut. Lön, pensionsförmåner och övrig ersätt-

ning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av

Ersättningsutskottet avseende koncernledningen exklusive VD.

Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befatt-

ningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 60.

Infor ma tion om ersättning till VD och koncernledning återfinns

i not 3 sidan 74, koncernens noter.

Cirka 560 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och kon-

cernledning, omfattas av ett resultatbaserat lönesystem. Den

totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med

ett maximalt utfall för den rörliga delen som, beroende på

befattning, varierar mellan en och sex månadslöner. Förutom

ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse,

baseras den rörliga lönedelen bland annat också på indivi duell

måluppfyllelse och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund

Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med

normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmäs-

sig lön.

KONVERTIBELPROGRAM 2014

Årsstämman 2014 beslutade att JM skulle upptaga ett konverti-

belt förlagslån om nominellt högst 120 000 000 kronor genom

emission av högst 460 000 konvertibler riktat till samtliga an-

ställda i Sverige.

Syftet med konvertibelprogram 2014 är att den anställdes

intresse för JMs verksamhet och framtida resultatutveckling höjs

och förstärks genom ett ägarengagemang.

En ökad motivation och delaktighet i JMs verksamhet hos

de anställda ligger i såväl bolagets, de anställdas samt befintliga

aktieägares intresse.

Efter avslutad teckningsperiod uppgår förlagslånet till cirka

14,5 mkr genom emission av cirka 52 000 konvertibla skuld-

förbindelser. I enlighet med IAS 32 har skuld- och egetkapital-

delen av förlagslånet redovisats var för sig, vilket innebär att

förlags lånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med

nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Det konvertibla

förlagslånet har likvidavräknats under juli 2014.

De tecknade konvertiblerna kan konverteras till en stamaktie

till kursen 280 kronor. Konvertering av konvertibler kan ske

under perioden från och med den 1 juni 2017 till och med den

18 maj 2018 med undantag för perioden den 1 januari till och

med avstäm nings dagen för utdelning respektive år, eller om års-

stämman inte beslutar om utdelning under ett år, den dag som

infaller tre bank dagar efter årsstämman.

Genom konvertering av konvertibler kan JMs aktiekapital

komma att öka med totalt högst 51 918 kronor, genom ut givande

av högst 51 918 stamaktier, var och en med ett kvotvärde om

1 krona. Detta motsvarar en utspädning om cirka 0,1 procent

av aktierna och rösterna i bolaget.

Det konvertibla förlagslånet förfaller till betalning den 15 juni

2018 i den mån konvertering inte ägt rum dessförinnan.

LEDNING OCH FÖRETAGSSTRUKTUR

DELEGATIONSORDNING – VDs BESLUTSRÄTT

Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för:

• köp och försäljning av exploateringsfastighet och projekt-

fastighet upp till 100 mkr

• investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för

genomförande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för

genom förande av kontorsprojekt

• produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projekt-

kostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten

och produktionsstart av enskilda deletapper upp till 400 mkr

• att lämna anbud och vid accept teckna externa entreprenad-

avtal upp till 400 mkr

• upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastig-

het, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än

ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med löptid mellan

ett och tio år.

I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose

styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlings-

utrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten

angiven ovan. Beslutsärendena bereds av dels affärsutskottet,

bestående av affärsenhetschefer och regionchefer från hela kon-

cernen, dels av koncernledningen. JMs verksamhet framgår av

schema på sidan 103.

Beslut om

markförvärv

Beslut om

projekterings-

start

Beslut om

total intäkt

Beslut om

försäljnings-

start

Beslut om

produktions-

start

Operativt

beslut om

produktionsstart

Beslut om

tekniskt

avslut

Affärsutskott,

koncernledning

och styrelse

Regionchef Affärsenhetschef Regionchef Affärsutskott,

koncernledning

och styrelse

Regionchef Regionchef

1 2 3 4 5 6 7

BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN

Beslutsprocessen illustreras nedan:



KONCERNLEDNING

JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Extern

finansiell rapportering sker emellertid i fem affärssegment.

Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. Koncern-

ledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt

stabschefer, totalt nio personer och sammanträder minst en

gång i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att sty-

rel sens och VDs riktlinjer följs.

STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR

Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i

produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler

än 100 personer och som har beräknade ordervärden på över

100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig

för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rappor-

terar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhets-

chefen. Samtliga dessa har resultatansvar. Affärsenhetschefen

ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten.

Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsled-

ningen eller koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande

stora projekt. Uppföljning av sålda och bokade bostäder görs

veckovis, med rapportering till regionchef, affärsenhetschef och

VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och avstäm-

ningar av respektive projekts intäkter och kostnader.

En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redo-

visning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dot-

ter bolagschef för VD och Ekonomi- och finansdirektör.

Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska his-

torik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försälj-

nings- och bokningsläge. De allra största projekten har speciella

styrgrupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och

före dras i Revisionsutskottet.


Styrelsen

REVISORS YTTRANDE OM

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN

Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103.

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor-

ten för år 2014 på sidorna 97–103 och för att den är upprättad

i enlighet med årsredovisningslagen.

Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna

läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi

att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär

att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten

har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning

jämfört med den inriktning och omfattning som en revision

enligt International Standards on Auditing och god revisionssed

i Sverige har.

Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att

dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen

och koncernredovisningen.


Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig


Affärssegment (finansiell rapportering)

Affärsenheter

VD

Staber

JM BostadNorge

JM Bostad Danmark, Finland,

Belgien

JM BostadRiks

JM Produk-

tion

JM Fastig hets-utveckling

JM Bostad Stockholm

JM Bostad Stockholm

JM Bostad RiksJM Utland

JM Fastig hets-utveckling

JM Produk-

tion



Lars Lundquist

Styrelseordförande,

ordförande i Ersätt nings -

utskottet och ledamot i

Revisionsutskottet

Invald i styrelsen: 2005

Aktier i JM: 45 000

Född: 1948

Utbildning: Civilekonom, Handelshög skolan,

Stockholm och MBA, University of Wisconsin.

Arbetslivserfarenhet: 32 år i olika banker, fond-

kommissionärer och försäkrings bolag.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseord förande

i Intrum Justitia AB och Försäk rings AB ERIKA.

Styrelse ledamot och skattmästare i Hjärt-Lung fonden.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhål-

lande till bolaget och bolagsledningen respektive

större aktie ägare i bolaget.

Kaj-Gustaf Bergh

Styrelseledamot


Aktier i JM: 2 500

Född: 1955

Utbildning: Jurist och civilekonom.

Arbetslivserfarenhet: 15 år inom Gyllenberg och SEB.

Andra väsentliga uppdrag: Verkställande direktör

för Föreningen Konstsamfundet i Finland. Styrelse-

ord förande i Sponda, Stockmann, Julius Tallberg och

KSF Media. Styrelseleda mot i Ramirent och Wärtsilä.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Johan Bergman

Styrelseledamot

och ledamot i



Aktier i JM: 1 000

Född: 1964

Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm.

Arbetslivserfarenhet: 16 år i olika befattningar

inom Skanska-koncernen.

Andra väsentliga uppdrag: VD för NIAM AB,

inga styrelseuppdrag.


Anders Narvinger

Styrelseledamot

och ordförande i

Revisionsutskottet


Aktier i JM: 5 000

Född: 1948

Utbildning: Civilingenjör från Lunds Tekniska

Högskola, ekonomexamen, Uppsala Universitet.

Arbetslivserfarenhet : 8 år som VD för

Teknik företagen och verksam 30 år inom

ABB-koncernen, bland annat VD och koncernchef

för ABB Sverige.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelse ordförande

i Alfa Laval AB, ÅF AB, Capio AB och Coor Service

Management AB. Styrelse ledamot i Pernod Ricard S. A.


Eva Nygren

Styrelseledamot

och ledamot i



Aktier i JM: 500

Född: 1955

Utbildning: Arkitekt, Chalmers Tekniska Högskola.

Arbetslivserfarenhet: 35 års erfarenhet av teknik-

konsultbranschen, bland annat som VD och koncern-

chef Rejlers, VD SWECO Sverige och VD SWECO

FFNS.

Andra väsentliga uppdrag: Direktör Investering

Trafikverket. Styrelseledamot i Uponor OY,

Norrporten, Umeå Universitet och Nobelhuset AB.


Johan Skoglund

VD och koncernchef

samt styrelseledamot


Aktier i JM: 30 579 varav 2 000 i kapitalförsäkring

Konvertibler i JM: 6 609 414 kr

Väsentliga aktieinnehav och delägarskap

i företag som bolaget har betydande affärs-

förbindelser med: 0

Född: 1962

Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm och Civil-

ingenjörsprogram met, Handels högskolan, Stockholm.

Arbetslivserfarenhet: 28 år i JM i olika befattningar

såsom plats ingenjör, projekt ledare, regionchef och

affärs enhetschef.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot

i Castellum AB, Infranord AB, Mentor Sverige och

JM Entreprenad.

Oberoende: Ledamoten anses i sin egenskap av

VD och koncernchef vara beroende.

Åsa Söderström Jerring

Styrelseledamot,

ordförande i Investerings-

utskottet och ledamot i

Ersättnings utskottet


Aktier i JM: 6 600

Född: 1957

Utbildning: Civilekonom, Stockholms Universitet.

Arbetslivserfarenhet: 25-årig erfarenhet av

bygg- och fastighetsbranschen, bland annat som

informations chef NCC Bygg, VD Ballast Väst och

VD SWECO Theorells.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande

i ELU Konsult AB och Infobooks AB. Styrelse ledamot

i Vattenfall AB, Rejlers AB, Delete OY, Scanmast AB

och Nordic Home Improvement AB.


Kia Orback Pettersson

Styrelseledamot

och ledamot i

Revisions utskottet


Aktier i JM: 1 480

Född: 1959

Utbildning: Civilekonom, Lunds Universitet

Arbetslivserfarenhet: 20 års erfarenhet från

ledande befattningar inom detaljhandel, fastighets-

och mediabranschen, bland annat som VD för

Sturegallerian och vVD Guldfynd/Hallbergs.

Andra väsentliga uppdrag: Partner i Koncept-

verkstan. Styrelseordförande i NAI Svefa AB samt

Teracom AB. Styrelseledamot i Kungsleden AB

och Odd Molly.


ARBETSTAGAR REPRESENTANTER

Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2015-02-20.

Peter Olsson

Snickare

Född: 1977

Suppleant i styrelsen

sedan 2014.

Aktier i JM: 0

Konvertibler: 0 kr

Johan Wegin

Byggnadsingenjör

Född: 1965

Ledamot i styrelsen

sedan 2002.

Aktier i JM: 1 943

Konvertibler: 0 kr

Thomas Mattsson

Anläggare

Född: 1962

Ledamot i styrelsen

sedan 2014.

Aktier i JM: 0

Konvertibler: 0 kr

Jan Strömberg

Civilingenjör

Född: 1959

Suppleant i styrelsen

sedan 2011.

Aktier i JM: 0

Konvertibler: 629 410 kr

STYRELSENS SEKRETERARE

Maria Bäckman

Chefsjurist i JM AB

Född: 1973

Styrelsens sekreterare sedan 2012.

Aktier i JM: 500

Konvertibler: 0 kr

REVISORER

Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig, Auktoriserad

revisor

Ernst & Young AB omvaldes som

revisorer i JM AB på årsstämman

i april 2014.


104 STYRELSE OCH REVISORER

Johan Skoglund

VD och koncernchef

Anställningsår: 1986

Medlem i koncernledningen: 2000

Aktier i JM: 30 579 varav 2 000 i kapitalförsäkring

Konvertibler: 6 609 414 kr

Född: 1962. Civilingenjör KTH, Stock holm 1986

och Civilingenjörs programmet Handelshögskolan,

Stockholm 1998.

Tidigare befattningar i JM: 16 år i olika befatt-

ningar som platsingenjör, projekt ledare, regionchef

och affärs enhets chef. Sedan den 1 nov 2002 VD och

koncernchef.

Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB,

Mentor Sverige och JM Entreprenad.

Martin Asp

Affärsenhetschef JM Bostad

Norge samt JM Bostad

Danmark, Finland och Belgien

samt tf. VD JM Norge AS



Aktier i JM: 3 295


Född: 1973. Civilingenjör LTU 1997,

Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2000,

Fil kand Ekonomi Stockholm Universitet 2010.

Tidigare befattningar i JM: Arbetsledare,

projekteringsledare och projektledare i JM samt

VD Kvarnholmen Utveckling AB.

Styrelseordförande i JM Norge AS, JM Suomi Oy,

JM Danmark A/S och JM Construction S.A.

Sören Bergström

Affärsenhetschef JM Bostad

Riks och Inköps direktör



Aktier i JM: 2 000

Konvertibler: 0 kr

Född: 1956. Civilingenjör KTH. Civilingenjörs-

programmet Handelshögskolan 1996. Executive

Management Program Handelshögskolan 2001.

Tidigare befattningar i JM: Projektledare,

VD i tre olika dotterbolag och regionchef.

Affärsenhetschef JM Produktion 2002–2006.

Affärsenhetschef JM Bostad Riks 2007–.

Styrelseledamot i JM Suomi Oy, Seniorgården AB

och AB Borätt.

Maria Bäckman

Chefsjurist

Koncernstab Juridik och

Exploatering



Aktier i JM: 500

Konvertibler: 0 kr

Född: 1973. Jur. kand. Stockholms universitet 1997.

Biträdande jurist Advokatfirman Lindahl, tingsnotarie

Uppsala tingsrätt.

Styrelseledamot i JM Entreprenad AB.

Lennart Henriz

Chef Verksamhetsutveckling

(Kvalitet och miljö,

Teknik samt IT)



Aktier i JM: 500

Konvertibler: 0 kr

Född: 1953. Civilingenjör KTH 1978.

Tidigare befattningar i JM: Utvecklingschef,

IT-chef, vVD och regionchef AB Projekt garanti,

kvalitets- och miljöchef. Chef Verksamhets utveckling

2000–.

Styrelseledamot i JM Suomi Oy.

Peter Neuberg

Affärsenhetschef JM

Entreprenad och

VD JM Entreprenad AB



Aktier i JM: 0

Konvertibler: 0 kr

Född: 1970. Byggnadsingenjör KTH.

Regionchef Hus Stockholm Bostäder i Skanska-

koncernen och dessförinnan bland annat affärsansvarig

distriktschef samt inköpschef.

Helena Söderberg

HR-direktör



Aktier i JM: 500


Född: 1967. Linjen för personal- och arbetslivsfrågor

vid Uppsala universitet 1991.

Nordisk HR Director Alstom Transport samt 16 år

inom Skanska-koncernen i olika HR-funktioner.

Pär Vennerström

Affärsenhetschef

JM Bostad Stockholm

och Affärsenhetschef JM

Fastighetsutveckling



Aktier i JM: 0

Konvertibler: 0 kr

Född: 1974. Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1999.

Tidigare befattningar i JM: Projektledare,

Regionchef Stockholm Nordväst 2008–2009,

Regionchef Stockholm Syd 2009–2014.

Claes Magnus Åkesson

Ekonomi- och

Finansdirektör, IR



Aktier i JM: 13 000

Konvertibler: 4 048 934 kr

Född: 1959. Civilekonom Handels högskolan

Stockholm 1984. Advanced Management Programme,

INSEAD, Frankrike.

Ericsson-koncernen: Chefs controller Asien,

ekonomi- och finanschef Malaysia samt region-

controller Asien.

Styrelseledamot i Concentric AB, JM Norge AS samt

JM Construction S.A.

ANDRA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Annika Berg, Region Stockholm Nord

Mikael Åslund, Region Stockholm Stad

Erik Ragnerstam, Region Stockholm Syd

Anne Schönberg, Försäljning Bostad Stockholm

Anders Wimmerstedt, Produktion Bostad Stockholm

Per Johansson, Region Öst

Martin Svahn, Region Väst

Susanne Persson, Region Syd

Lars-Olof Höglund, JM Fastighetsutveckling samt

Förvärv Bostad Stockholm

Per-Arne Jonsson, JM Hyresbostäder

Birgitta Seeman, Seniorgården AB och AB Borätt

Christian Benfatto, Anläggning, JM Entreprenad AB

Anders Edwall, Fasad, JM Entreprenad AB

Alexandra Jansson, Hus, JM Entreprenad AB

Hilde Vatne, Region Oslo, JM Norge AS

Sigbjørn Myhre, Region Syd och Region Vest,

JM Norge AS

Ole Kristian Ruud, Region Entreprenad, JM Norge AS

Mats Karlsson, JM Danmark A/S

Christopher Lee, JM Construction S.A., Belgien

Markus Heino, JM Suomi OY

Angivna aktieinnehav avser innehav per 2015-02-20.


105KONCERNLEDNING

STOR ÖVERFÖRING TILL AKTIEÄGARNA

AKTIEKAPITAL

JM-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, segmentet Large

Cap. Aktiekapitalet uppgår till 77,1 mkr fördelat på 77,1 miljo-

ner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt.

Börsposten är 200 aktier.

AKTIEÄGARMÅL

JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga

summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag

med liknande verksamhet och riskprofil.

KURSUTVECKLING OCH AVKASTNING

JM-aktien ingår i Stockholmsbörsens index ”SX8630 Real Estate

Investment & Services PI”. Under 2014 steg JMs aktiekurs med

37 procent, att jämföras med en stigning om 39 procent för

SX8630. Det generella indexet på Stockholmsbörsen, OMX

Stockholm PI, steg 12 procent under 2014. JM-aktien noterades

som högst under året till 256 kronor den 11 juni och som lägst

till 171 kronor den 2 februari. Direktavkastningen, det vill säga

föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året,

uppgick till 3,2 procent (4,0). Totalavkastningen under 2014 upp-

gick till 41 procent (62).

Totalavkastning % 2014

Genomsnittligt

per år 2010–2014

Genomsnittligt

per år 2005–2014

JM 41 19 24

Stockholmsbörsen 16 14 12

Totalavkastning JM, 2005–2014 % Index

2014 41 845

2013 62 600

2012 9 370

2011 –26 340

2010 30 459

2009 186 353

2008 –60 123

2007 –16 311

2006 94 370

2005 91 191

2005-01-01 - 100

Genomsnittligt 5 år 19

Genomsnittligt 10 år 24

OMSÄTTNING OCH BÖRSVÄRDE

JM-aktier till ett värde av totalt 15,9 mdkr (11,8) omsattes under

2014. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 64 mkr

(47). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, upp-

gick till 83 procent (82). Bolagets börsvärde uppgick vid årets

utgång till 18,8 mdkr (14,0).

ÄGARSTRUKTUR

Per den 31 december 2014 uppgick antalet aktieägare till 13 844

(11 986). De tio största svenska ägarna stod för 46,2 procent

(50,5) av kapitalet och de utländska ägarna för 35,6 procent (32,2).

UTDELNINGSPOLICY

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhe-

tens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel

ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat

efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig

del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäk-

ningen. Den föreslagna utdelningen för 2014 uppgår till 8,00

kronor (7,25) per aktie.

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga

egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsätt-

ning till fritt eget kapital.

Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt

utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie

utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att

årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att under tiden

fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut

om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets inne-

hav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bola-

get. Förvärv ska ske på NASDAQ Stockholm. Strategin är att

sprida återköpen på NASDAQ Stockholm fram till årsstämman

2016. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet

att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur.

Överföring till

aktieägare, mkr Utdelning Inlösen Återköp Summa

2005 196 966 - 1 162

2006 247 1 002 - 1 249

2007 415 1 013 - 1 428

2008 489 992 - 1 481

2009 - - - -

2010 208 - - 208

2011 375 - - 375

2012 542 - 359 901

2013 537 - 517 1 054

2014 558 - 500 1 058

Summa 3 567 3 973 1 376 8 916

Aktieägare per 31 december 2014 % av antal aktier

AMF Försäkring och Fonder 11,3

Swedbank Robur fonder 8,6

Nordea fonder 6,6

SEB fonder 5,8

AFA Försäkringar 4,8

JM AB 2,1

Handelsbanken fonder 2,1

Catella fondförvaltning 2,1

Fjärde AP-fonden 1,6

Länsförsäkringar fondförvaltning AB 1,2

Utländska aktieägare 35,6

Övriga aktieägare 18,2

Summa 100,0

Antal aktieägare per 2014-12-31: 13 844

Antalet aktier per 2014-12-31 uppgår till 77 082 025


106 JM-AKTIEN

OMX Stockholm Real Estate Investment&Services PI (SX8630PI)Omsatt antal aktier 1000-tal JM B OMX Stockholm PI

Kr Antal Kr Antal

0

5000

10000

15000

20000

25000

2010 2011 2012 2013 2014

0

70

140

210

280

350

0

3000

6000

9000

12000

15000

Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec2014

160

180

200

220

240

260

Aktiedata

Kronor per aktie 2014 2013 2012 2011 2010

Börskurs per den 31/12 249 181,50 116 112 157,50

Högst/lägst betalkurs under året 256/171 200,50/118,25 140,25/106,75 176,50/79,75 160/98,50

Direktavkastning per den 31/12, % 3,2 4,0 5,8 5,8 2,9

Börsvärde per den 31/12, mkr 18 792 14 075 9 337 9 355 13 110

Resultat per aktie före utspädning 17,00 14,10 11,70 12,50 7,10

Exploateringsfastigheter

Marknadsvärde 127 108 105 99 96

Bokfört värde 90 77 72 70 65

Projektfastigheter

Marknadsvärde 4 4 12 10 8

Bokfört värde 3 3 12 10 8

Eget kapital (redovisat) 61 57 55 55 47

Utdelning 8,00 1) 7,25 6,75 6,50 4,50

Utdelning i % av resultat per aktie 47 51 58 52 63

P/E tal per den 31/12 15 13 10 9 22

Antal aktier per den 31/12 75 471 471 2) 77 550 383 3) 80 494 186 4) 83 379 407 5) 83 237 058 6)

Genomsnittligt antal aktier före utspädning 76 542 355 78 445 765 82 414 682 83 305 326 83 229 492

Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 76 888 597 78 983 735 83 298 832 84 560 636 84 671 817

1) Enligt styrelsens förslag2) 1 610 554 återköpta aktier ingår ej3) 2 263 299 återköpta aktier ingår ej4) 3 169 056 återköpta aktier ingår ej5) 150 964 återköpta aktier ingår ej6) 164 825 återköpta aktier ingår ej

Ägarbild per 2014-12-31

Aktieinnehav Antal aktieägare % av alla aktieägare Äger tillsammans antal aktier % av aktiekapital

1–500 10 515 76,0 1 700 592 2,2

501–1 000 1 556 11,2 1 278 387 1,7

1 001–5 000 1 211 8,8 2 729 611 3,5

5 001–20 000 291 2,1 2 836 608 3,7

20 001–100 000 141 1,0 6 877 163 8,9

100 001– 130 0,9 61 659 664 80,0

Summa 13 844 100,0 77 082 025 100,0

Förändringar i aktiekapitalet 2010–2014

År Inlösen återköpta aktier, mkr Utnyttjande av konvertibelprogram, mkr Antal aktier Kvotvärde/aktie Aktiekapital, mkr

2010 83 401 883 1 kr 83,4

2011 0,1 83 530 370 1 kr 83,5

2012 0,2 83 663 242 1 kr 83,7

2013 –4,1 0,3 79 813 682 1 kr 79,8

2014 –2,8 0,1 77 082 025 1 kr 77,1

Kursutveckling


107JM-AKTIEN

JMs ÅRSSTÄMMA

Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma tisdagen den

21 april 2015 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Gustav III:s boule-

vard 64, i Solna.

ANMÄLAN

Aktieägare, som önskar delta i årsstämman, ska dels vara införd

i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den

15 april 2015, dels anmäla sig till bolaget senast onsdagen den

15 april 2015 före kl. 16.00 på något av följande sätt:

JM ABs webbplats: www.jm.se (endast för privatpersoner)

Post: JM AB, c/o Computershare,

Box 610, 182 16 Danderyd

Telefon: 08-518 015 52

Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar

delta i årsstämman, måste genom förvaltarens försorg tillfälligt

låta inregistrera aktierna i eget namn, så att aktieägaren är införd

i aktieboken onsdagen den 15 april 2015. Inträdeskort till stäm-

man kommer att utsändas.

UTDELNING

Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 8,00 kronor per

aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås torsdagen den

23 april 2015. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas

utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den

28 april 2015.

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

21 april 2015 Delårsrapport januari–mars 2015

Årsstämma 2015

14 juli Delårsrapport januari–juni 2015

21 oktober Delårsrapport januari–september 2015

4 februari 2016 Bokslutskommuniké 2015

Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas

från JM AB, Koncernstab Ekonomi och Finans, tel. 08-782 87 00

eller via www.jm.se/investerare

JM AB (publ), Org. nr. 556045-2103, säte i Stockholm.

AKTIEÄGARINFORMATION PÅ JM.SE

På JMs webbplats, under fliken Om JM/Investerare,

publiceras finansiella rapporter och presentationer från

press- och analytikermöten.

AKTIEÄGARSERVICE

Här finns möjlighet att prenumerera på tryckta delårsrapporter

och årsredovisningar.

AKTIEN

Information om aktiens notering och kursinformation med

15 minuters fördröjning.

INSIDERPERSONER OCH TRANSAKTIONER

Uppgifter hämtas från Finansinspektionens offentliga insyns-

register.

ANALYTIKERLISTA

Lista med de analytiker som löpande följer JM.


108 KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER

GRI-INDEX 2014

JM rapporterar 2014 sitt hållbarhetsarbete enligt Global

reporting Initiatives (GRI) riktlinjer G4. Vårt GRI-index omfat-

tar de enligt GRI obligatoriska delarna, samt övriga delar som vi

funnit relevanta för vår verksamhet samt viktiga för en transpa-

rent redovisning. GRI-index är tänkt att användas som en kors-

referenslista för att finna information som svarar på var i års-

redovisningen som informationen finns tillgänglig. I vissa fall ges

kompletterande eller fullständigt svar på frågan direkt i index-

tabellens kommentarsfält i anslutning till frågan. Informationen

i hållbarhetsredovisningen har inte granskats av någon tredje

part, dock har beräkningar av koldioxidutsläpp granskats av

extern part inom ramen för företagsnätverket Hagainitiativet.

Övriga beräkningar av indikatorer och nyckeltal har inte grans-

kats av extern part, med undantag av dem som ingår i den legala

delen av årsredovisningen. Det är vår bedömning att redovis-

ningen uppfyller kraven enligt GRI G4, nivå Core.

GRI-kod Beskrivning/indikator

Hänvisning (sidnummer

i årsredovisning 2014)

Externt

granskad

STRATEGI OCH ANALYS

G4-1 VD:s uttalande 2–3 -

ORGANISATIONEN

G4-3 Organisationens namn 57 -

G4-4 Huvudsakliga varumärken, produkter och/eller tjänster 7–9, 52–56 -

G4-5 Huvudkontorets lokalisering 113 -

G4-6 Länder där organisationen är verksam 7–9 -

G4-7 Ägarstruktur och bolagsform 100, 106–107 Ja

G4-8 Marknader 7–9, 52–56 -

G4-9 Bolagets storlek Omslagets insida, 1, 52–56,

57–63, 74–75

Ja

G4-10 Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor och kön 45–47, 74 -

G4-11 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal 45 -

G4-12 Bolagets leverantörskedja 49–50 -

G4-13 Väsentliga förändringar under redovisningsperioden beträffande storlek, struktur,

ägande eller leverantörskedja

99 Ja

G4-14 Beskrivning av om och hur organisationen följer Försiktighetsprincipen 33 -

G4-15 Externt utvecklade ekonomiska, miljömässiga och sociala deklarationer, principer

eller andra initiativ som bolaget anslutit sig till eller stödjer

36 -

G4-16 Medlemskap i organisationer och/eller nationella/internationella lobbyorganisationer 36

IDENTIFIERADE VÄSENTLIGA ASPEKTER OCH AVGRÄNSNINGAR

G4-17 Organisationsstruktur, enheter, affärsområden, dotterbolag och joint ventures 78–79, 102–103 Ja

G4-18 Definition av rapportinnehållet och relevanta hållbarhetsaspekter 34–35 -

G4-19 Väsentliga aspekter identifierade i processen för att definiera rapportinnehållet 34–35 -

G4-20 Väsentliga aspekter internt 34–35 -

G4-21 Väsentliga aspekter externt 34–35 -

G4-22 Effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar,

och skälen för sådana förändringar

35 -

G4-23 Väsentliga förändringar i omfattning eller avgränsning jämfört med tidigare års

redovisningar

35, 48 -


109GRI- INDEX

GRI-kod Beskrivning/indikator



Externt

granskad

INTRESSENTDIALOG

G4-24 Intressentgrupper 35 -

G4-25 Identifiering och urval av intressenter 35 -

G4-26 Metoder för samarbete med intressenter 35 -

G4-27 Viktiga frågor som framkommit i dialog med intressenter 35–36 -

RAPPORTPROFIL

G4-28 Redovisningsperiod 57 -

G4-29 Datum för publicering av den senaste redovisningen Årsredovisning 2013,

publicerades 2014

-

G4-30 Redovisningscykel 33 -

G4-31 Kontaktperson för rapporten Lennart Henriz,

Chef Koncernstab

Verksamhetsutveckling

-

G4-32 Tabell som visar var information för samtliga delar av GRIs standardupplysningar

går att hitta

109–112 -

G4-33 Policy och praxis för extern granskning 109–112 -

BOLAGSSTYRNING

G4-34 Styrningsstruktur 97–103 Ja

ETIK OCH INTEGRITET

G4-56 Bolagets värderingar, principer, standarder och normer för uppförande 48–50 -

Styrmetod

GRI-kod JMs identifierade hållbarhetsaspekter GRI-aspekt



Externt

granskad

G4-DMA Väsentlig hållbarhetsaspekt Indikator för hållbarhetsstyrning

Hänsynstagande i beslutsfattandet Bolagsstyrning 48–50, 97–103 -

Långsiktig affär Ekonomiska resultat 20–31, 36–37, 97–103 -

Kvalitet Märkning av produkter och tjänster 5–6, 10–15, 38–39 -

Ansvar för ekonomisk påverkan utanför JM Indirekt ekonomisk påverkan 14, 48–50 -

Transparens i redovisning Rapportprofil 33, 57 -

Jämställdhet och mångfald Mångfald och lika rättigheter 45–48 -

Arbetsmiljö Hälsa och säkerhet (arbetsmiljö) 20, 36–37, 45–48, 97–103 -

Kompetens Utbildning 45–47 -

Produktutformning Produktansvar 20, 34–44, 97–103 -

Ansvarstagande i leverantörskedjan Hållbarhetsvärdering av leverantörer 49–50 -

Mänskliga rättigheter Hållbarhetsvärdering av leverantörer 49–50 -


110 GRI- INDEX

GRI-kod JMs identifierade hållbarhetsaspekter GRI-aspekt



Externt

granskad

Affärsetik Konkurrenshämmande aktiviteter

Antikorruption

20, 36–37, 48, 97–103 -

Lagefterlevnad - 33 -

Markföroreningar Sanering av förorenad mark 40–41 -

Materialanvändning Produkter och tjänster 20, 33–37, 39–40, 97–103 -

Avfall och resurseffektivitet Utsläpp och avfall 20, 33–37, 40, 97–103 -

Transporter och arbetsmaskiner Transporter 20, 33–37, 40–41, 97–103 -

Energianvändning och klimatpåverkan Energi 20, 33–39, 97–103 -

Resultatindikatorer

GRI-kod Resultatindikator



Externt

granskad

EC EKONOMISKA INDIKATORER

Ekonomiska resultat

G4-EC1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 61–63, 106 Ja

G4-EC2 Finansiell påverkan, samt andra risker och möjligheter kopplade till

klimatförändringen

3, 28-31, 33–44 -

G4-EC3 Omfattningen av organisationens förmånsbestämda åtaganden 70–71, 81–82, 86 Ja

G4-EC8 Indirekt ekonomisk påverkan utanför organisationen 14, 48–50 -

EN MILJÖINDIKATORER

Energi

CRE1 Byggnaders energiprestanda 38–39, 44 -

Utsläpp och avfall

G4-EN19 Initiativ för att minska utsläppen av växthusgaser, samt uppnådd minskning 37–39, 44 -

CRE3 Utsläpp av växthusgaser från byggnader 44 Ja

CRE4 Utsläpp av växthusgaser från byggprocessen 44 Ja

G4-EN23 Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod 40, 44 -

Produkter och tjänster

G4-EN27 Åtgärder för att minska miljöpåverkan från produkter och tjänster, samt resultat 37–44 -

Transporter

G4-EN30 Väsentlig miljöpåverkan genom transport av produkter och andra varor och

material som används i organisationens verksamhet, inklusive medarbetarnas

arbetsresor/tjänsteresor

40 -

Miljövärdering av leverantörer

G4-EN32 Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på miljö 49 -

Sanering av förorenad mark

CRE5 Förorenad mark som sanerats eller är i behov av sanering för befintlig eller

avsiktlig användning, i enlighet med tillämpbar lagstiftning

40–41 -


111GRI- INDEX

GRI-kod Resultatindikator



Externt

granskad

SOCIALA INDIKATORER

LA ANSTÄLLNINGSFÖRHÅLLANDEN OCH ARBETSVILLKOR

Anställning

G4-LA1 Totalt antal anställda och personalomsättning, per åldersgrupp, kön och region 45–47, 72 -

G4-LA2 Förmåner till heltidsanställda 45–47 -

G4-LA3 Föräldraledighet 47 -

Hälsa och säkerhet (arbetsmiljö)

G4-LA5 Andel av personalstyrkan som är representerade i formella kommittéer för

hälsa och säkerhet

46–47 -

G4-LA6 Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar,

frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade dödsolyckor per region

46 -

G4-LA10 Program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt

anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställningens slut

45–46 -

G4-LA11 Andel anställda (i procent) som får regelbunden utvärdering och uppföljning av

sin prestation och karriärutveckling

45 -

Mångfald och lika rättigheter

G4-LA12 Sammansättning av styrelse och ledning samt uppdelning av andra anställda efter

kön, åldersgrupp, minoritetsgrupptillhörighet och andra mångfaldsindikatorer

46, 104–105 -

Lika lön för män och kvinnor

G4-LA13 Löneskillnad i procent mellan män och kvinnor per personalkategori 47 -

Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på arbetsrätt

G4-LA14 Andel nya leverantörer som har värderats med avseende på arbetsrätt 49 -

HR MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER

Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på

mänskliga rättigheter

G4-HR10 Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på mänskliga rättigheter 49 -

SO SAMHÄLLSFRÅGOR

Antikorruption

G4-SO4 Utbildning i organisationens policyer och rutiner avseende motverkan

mot korruption

47 -

Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på social påverkan

G4-SO9 Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på social påverkan 49 -

PR PRODUKTANSVAR

Märkning av produkter och tjänster

G4-PR3 Typ av produkt- och tjänsteinformation som krävs enligt rutinerna, samt andel

i procent av produkter och tjänster som berörs av dessa krav

38–39 -

G4-PR5 Resultat från kundundersökningar 5–6, 10–15 -

CRE-8 Hållbarhetscertifikat, värdering eller produktmärkning 38–39 -


112 GRI- INDEX

HUVUDKONTOR

OCH STOCKHOLMS KONTOR

JM AB

169 82 Stockholm

Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna

Tel. 08-782 87 00, fax 08 -782 86 00

www.jm.se

REGION- OCH LOKALKONTOR

Region Öst:

Uppsala (regionkontor)

Sylveniusgatan 2

Box 1334, 751 43 Uppsala

Tel. 018-66 03 00

Linköping

Brigadgatan 24, 587 58 Linköping

Tel. 013-37 14 00

Västerås

Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås

Tel. 021-81 20 00

Örebro

Vasastrand 11, 703 54 Örebro

Tel. 019-764 15 10

Region Väst:

Göteborg (regionkontor)

Gårdatorget 2, 412 50 Göteborg

Tel. 031-703 57 00

Jönköping

Klubbhusgatan 13, 553 03 Jönköping

Tel. 036-585 10 00

Region Syd:

Malmö (regionkontor)

Box 327, 201 23 Malmö

Besöksadress: Jörgen Kocksgatan 9

Tel. 040-16 56 00

DOTTERBOLAG SVERIGE

AB Borätt

Box 6048, 171 06 Solna

Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg

Tel. 08-626 66 30

www.boratt.se

Seniorgården AB

Box 6048, 171 06 Solna

Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg

Tel. 08-626 66 30

www.seniorgarden.se

JM Entreprenad AB

169 82 Stockholm

Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna

Tel. 08-782 87 00

www.jm-entreprenad.se

DOTTERBOLAG UTLAND

Norge

JM Norge AS

Postboks 453

N-1327 Lysaker

Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo

Tel. + 47 67 17 60 00

www.jm.no

Danmark

JM Danmark A/S

Nyropsgade 14

DK-1602 København V

Tel. + 45 33 45 70 00

www.jmdanmark.dk

Finland

JM Suomi Oy

Sinimäentie 8B

FI-02630 Espoo

Tel. + 358 9 473 026 10

www.jmsuomi.fi

Belgien

JM Belgium

Avenue Louise 287

B-1050 Brussels

Tel. + 32 2 646 11 12

www.jmbelgium.be

Produktion: JM och Lindermyr Produktion

Text: JM

Grafisk form: Holy Diver och Anette Andersson

Repro och original: Anette Andersson

Foto/illustrationer: baraBild/Ettelva, Eva Blomberg,

Carbonwhite, Janne Danielsson, Mikael Dubois,

Eve Images, Sune Fridell, Magnus Grubb,

Richard Hammarskiöld, Holy Diver, iStockphoto,

Gustav Kaiser, Kjell-Arne Larsson, Roomfoto,

Shutterstock och JM

Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB

Papper: Galerie Art Silk 150g / 300g

ADRESSER

JM AB (publ) • Postadress : 169 82 Stockholm • Besöksadress : Gustav III:s boulevard 64, Solna • Telefon : 08-782 87 00 • Telefax : 08-782 86 00Org. nr : 556045-2103 • Internet : www.jm.se

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för

dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag

ska stå i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av

bostäder är hållbarhet ett självklart ledord för JM.

Documents

JMs Årsredovisning 2014