JMs Affärsutvecklingsrapport 2015

2

AFFÄRSUTVECKLINGSRAPPORT2015

INNEHÅLL

3 VD HAR ORDET Nyckeln till JMs 70 framgångsrika år

4 FÖR ETT HÅLLBART JM Hållbarhetschef Per Löfgrens

mångfacetterade uppdrag

6 TEKNIKEN RÖR SIG UNDER YTAN Snabbrörlig teknik eller säkra kort? JMs noggranna balansgång i teknikens värld.

8 BYGGA FÖR LIVET Varför människan är den viktigaste byggstenen

i nya områden 10 KUNDERNA I FOKUS

JMs nya marknadsanalytiker har ögonen på NKI och omvärlden

12 JM BLICKAR UPPÅT Höghöjdsprojekt gerJM

nya infallsvinklar

12 FRAMTIDENS KRAV Yteffektiva boenden med närhet till

kommunikationer och vatten rankar högt bland JMs kunder

14 JMs AFFÄRSUTVECKLINGSÅR Modellen för JMs utvecklingsarbete

3


Diskutera framtidens boende på facebook.com/JMSverige

JM har varit en viktig samhällsaktör sedan starten 1945, men för 30 år sedan tog vi steget att specialinrikta oss på att utveckla bostäder – att bli en boendeexpert.

JM bygger varierat och gör alltid noggranna efterforskningar och undersökningar för att säkerställa att rätt produkt hamnar på rätt plats och fyller behov som människor har i dag, men även i framtiden. Vi har sett vår omvärld förändras och förändrats med den. Från att hjälpa till att lösa bostadsnöden efter andra världskriget och bygga miljonprogram på 1970talet till att bygga Stockholms högsta bostadshus i dag.

Behovet av bostäder är konstant och vårt viktigaste ar bete är att lyssna på våra kunders krav och önskemål. Vi har lyckats med bedriften att ha Sveriges mest nöjda kunder sex år i rad, och i år även vara bäst i Norge (enligt Prognoscentret), mycket tack vare att vi aldrig slutar vara intresserade av vad våra kunder har att säga. Det rör sig förresten inte bara om våra kunder utan även om våra med arbetare, såväl hantverkare som tjänstemän, som oftast stannar länge i organisationen.

Själv har jag arbetat på JM i 29 år. Jag blev vd 2002 och var då bara den femte i ordningen. Under min tid i företaget har jag sett många förändringar vad gäller hur våra kunder lever sina liv i och runt bostaden. Urbaniseringen är här för att stanna, vilket gjort att vi byggt mer men i färre städer än när vi började. Som en viktig samhällsaktör måste vi följa utvecklingen. Vi utvecklar nämligen inte bara bostäder utan hela områden och kommer att fortsätta att erbjuda boenden som passar människors föränderliga liv – oavsett om det är en 19årings första lägenhet eller bostaden ett 60årigt par köper när barnen flugit ut.

Då vi inte kan förutspå framtiden kan vi inte veta säkert hur boendet kommer att se ut om 20, 50 eller 100 år. Därför är det extremt viktigt att vi håller oss uppdaterade och ligger i täten för branschen. Detta gör vi genom att hålla ett vakande öga på omvärlden och inspireras av och vidareutveckla idéer som redan rör sig på marknaden.

Jag tror att det är grunden till vår framgång – vi må vara 70 år men JM kommer aldrig att sluta vara nyfikna.

Vd har ordet:

Johan Skoglund, vd och koncernchef JM.

EN NYFIKEN 70-ÅRING

”Behovet av bostäder är konstant och vårt

viktigaste arbete är att lyssna på våra kunders

krav och önskemål.”

4


De hus som JM bygger i dag ska stå i minst 100 år. Men hållbarhet handlar inte bara om enstaka byggnader, eller ens miljön. Den långsiktiga målsättningen med en hållbar

utveckling innebär en utveckling som tillgodoser dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina behov.

Var och varannan dag får Per Löfgren frågan ”Vad innebär det att vara hållbarhetschef?”

Det har nu gått ett år sedan Per tillträdde den helt nya tjänsten hos JM. Han har vant sig vid att förklara sin roll.

– Min företrädare hade titeln miljöchef och med den här nya tjänsten har man vidgat rollen. Hållbarhet är ett paraplybegrepp för en hel rad olika områden. Det innefattar allt från krav på leverantörer till jämställdhet – från det att vi förvärvar en markplätt och vilka leverantörer vi köper byggmaterial från till det att vi har färdiga bostäder. Så hållbarhet är egentligen bara ett nytt samlingsord för frågor som JM arbetat länge med.

JM har alltid legat i framkant när det gäller hållbarhetsfrågor. 1993 blev

företaget först i Europa inom sin sektor med att ta fram en miljöpolicy med en hel rad höga krav som skulle efterlevas. Per Löfgren menar att den allt högre medvetenheten kommit naturligt till företaget.

– Det går inte att vara ett långsiktigt framgångsrikt företag i dag utan att ha med det här tänket i allt vi gör. Vi bygger ju hus och då använder vi mycket material som vi måste kvalitets och miljösäkra. Vi utvärderar exempelvis färger och fönster så att de inte innehåller farliga ämnen. Det handlar också om att se hur förhållandena är på tillverkningsorten. Var än materialet vi använder är tillverkat gäller det att se till att mänskliga rättigheter respekteras och att det inte förekommer barnarbete.

Sedan länge har JM ett system för att hålla leverantörerna under uppsikt.

– För att bli JMleverantör måste man följa villkoren i våra ramavtal. Årligen skickar vi en fördjupande enkät till ett urval av leverantörerna, som får besvara frågor om sin tillverkning. Därefter väljer vi ut två–fyra leverantörer i riskländer enligt vår definition.

Revisionsarbetet kräver en del resurser men det är en bra investering för att säkerställa att allt går rätt till i produktionen av JMs material. Det handlar, menar

Från krav på leverantörer till jämställdhet och giftfri färg – det är mycket som ryms under hållbarhetsparaplyet.

Per Löfgren, om att minimera risker för företaget och samtidigt göra rätt för sig.

– I dag kan vi exempelvis följa en leverantörskedja från ett färdigt hus i Sverige till materialtillverkningen i Kina. Ingenting under hela processen får ske under felaktiga förhållanden.

När Per Löfgren tillträdde som hållbarhetschef var det en återkomst till JM. För tio år sedan arbetade han på samma avdelning. Det är mycket som är sig likt, tycker han, men det har också tillkommit mycket nytt.

– Energifrågan har det hänt mest med sedan jag var här senast. Men även andra frågor har fått ökat fokus. Hur kan vi förenkla för de boende att källsortera? Hur kan man som boende lätt ta reda på hur stor ens energianvändning är? Kan vi se till att det finns bilpooler för dem som är intresserade av det och kan vi se till så att det planeras in elstolpar nu när efterfrågan på elbilar ökar? Dessutom kan vi fråga oss själva hur vi kan hjälpa våra kunder med hur de kan minska sin energianvändning. Så det handlar inte bara om att förvärva mark och bygga hus. Det handlar om att vidga perspektivet och att öka livskvaliteten för våra kunder.

En annan viktig fråga är jämställdhet och mångfald.

– JM som företag ska spegla marknaden vi verkar inom. Ökad kulturell, social och religiös mångfald präglar det svenska samhället, vi som samhällsbyggare måste efterlikna det. Inte bara för att vara en bra arbetsplats, utan även ur ett lönsamhetsperspektiv. Om vi ser ut som samhället i stort ser vi lättare vad det efterfrågar.

FÖR ETTHÅLLBART JM

1945 19551945 Fred i Europa och människor dansar på gatorna. Det är ett historiskt årtal även för JM, då byggnadsingenjör John Mattson grundar sitt eget byggmästarföretag.

1955 Ella Gård i Täby börjar byggas 1955. JM ville förverkliga en önskedröm: att återupprätta den gamla svenska källarlösa stugan och göra om den till en modern familjebostad.

1950 JM utvecklar bostäder som speglar hur kunderna lever. På 1950-talet införs standardiserade kök med nya mått.


5

”Det går inte att vara ett långsiktigt framgångsrikt

företag i dag utan att ha med hållbarhetstänket

i allt vi gör.”

2014 var andelen kvinnliga tjänstemän inom JM 30 procent, varav 30 procent hade chefs eller ledarpositioner. Siffror som ökar successivt, även om det inte sker i den takt som skulle önskas.

För att utvecklas på hållbarhetsområdet har JM historiskt tagit fram ett antal hus med spetsområden – exempelvis det återvunna huset, allergihuset och det tysta huset. Från de här husen har man sedan utvärderat resultaten och tagit in det man kunnat som standard i det som byggs.

– Min målsättning är att vi ska kombinera en bra kontroll i vår verksamhet med en öppen dialog med vår omvärld för att på så vis utveckla en så bra produkt som

möjligt och därmed bidra till ett bättre och mer hållbart samhälle lokalt.

I dag bor hälften av världens människor i städerna. 2050 kommer det att ha vuxit till två tredjedelar.

– Det betyder att JMs tankesätt ligger rätt i tiden då vi verkar i städer och tillväxtområden. Men det är en framtid med allt större ansvar. Vi tittar i dag på hur vi ska handskas med höjda vattennivåer, men vi är också inne på ekonomiska frågor för våra kunder. När man köper en bostad i dag säljer man ofta sin gamla bostad. Vi vill då skydda våra kunder från dubbla boendekostnader. Allt det här går in under hållbarhetsparaplyet, säger Per Löfgren.

1965 19751964 På generalentreprenad uppför JM Kolmårdens djur-park, Europas då största frianläggning för djur.

1966 JM uppför Wenner-Gren Center på generalentreprenad åt Stiftelsen Wenner-Gren Center för veten-skaplig forskning.

1974 Miljonpro-grammet färdigställs. Byggbranschen får nu tid att ägna sig åt att skapa vackrare och trevligare hus.

ILLU

STRA

TIO

N: N

ILS-P

ETTE

R EK

WA

LL

›

6


Ä nda sedan starten 1945 har JM legat i framkant när det gäller byggnadsteknik och tekniska lösningar för bättre boende. Från att relansera stålbyggandet på

60talet, med nya produktionsmetoder som höghållfasthetsbultar, nya brandskyddsisoleringar och nya stolbjälklag, till 70talets nya krav på energihushållning med bättre isolering och mer komplicerade installationer och 80talets nya material som plastmattor i stället för linoleum, kakel och klinker och folierade spånplattor i köksinredningarna.

Under 80talet utvecklas också den så kallade JMmetoden, som ersätter flytspackling med bland annat halverad kostnad och bättre miljöpåverkan som resultat.

Under 90-talet är JM först i landet med att i större skala bygga intelligenta bostäder, och på 2000talet väcker det ”Smarta huset” på Värmdö utanför Stockholm och det ”Energikloka huset” i Tensta stor uppmärksamhet för sina innovativa lösningar och visioner om framtidens boende.

Men alla innovationer till trots, när det gäller interiörval blickar vi gärna långt bakåt i historien.

– Våra kunder vill ha så mycket naturmaterial som möjligt, som parkett i rummen och klinker i våtrummen. Riktiga trägolv har nästan blivit synonymt med

JM. Exteriört är traditionella ytor som puts och tegel uppskattat, även om vi också arbetar med nyare material som genomfärgade cementbundna skivor, säger Gunnar Landing, projektutvecklare på JM.

Många av de nyare tekniska innovationerna är dolda för de boende och inget som märks i vardagen, som exempelvis mer effektiva och energisnåla värmesystem och till och frånluftssystem. Detsamma gäller system som berg och fjärrvärme och användning av solenergi.

– På fönstersidan är utvecklingen stark. Fönstren har blivit både tystare och mer energieffektiva. Vi arbetar bland annat med beläggningar på glasen för att påverka värmereflektionen och med ädelgasfyllningar mellan glasen för att påverka isoleringsförmågan.

Bland andra tekniska framsteg som höjer de boendes livskvalitet, men som kanske inte alltid syns och märks, finns femledarsystem för elen, vilket begränsar de magnetiska fälten i hela fastigheten, PVCfria väggar och golv, extra tjocka väggar och bjälklag för god isolering mellan lägenheterna, ytterdörrar av högsta ljudklass, tätskikt med högt ånggenomgångsmotstånd, mögelresistenta skivmaterial i badrum och luftrenande filter. Saker som inte märks i det vardagliga användandet men som förhöjer boendemiljön.

– Vår tekniska avdelning följer hela tiden vad som händer på marknaden och vilka nya lösningar som är applicerbara

på våra projekt. Vi utvärderar, bedömer och testar riskfaktorer kontinuerligt. Och vissa nya lösningar uppstår i projekten, när vi ser att vi kan använda oss av en ny metod, ett nytt material eller en ny teknik.

En på alla sätt mer synlig del av hem-met där de tekniska landvinningarna tagit stora kliv är belysningen.

– Där händer det jättemycket. LED-tekniken tar över allt mer och blir bättre och bättre med mer behagligt ljus. Inom belysning kommer det att hända mycket de närmaste åren.

JM ligger i framkant när det gäller upp-koppling, fiber och liknande IT-lösningar.

– Vi tittar alltid på nya spännande möj-ligheter inom IT i hemmet. Redan i dag klarar egentligen tekniken av mer än vad människan kan hantera, så det är faktiskt människan som är begränsningen snarare än tekniken. Bara för att en sak är möjlig är det inte säkert att man ska göra det. Behöver man exempelvis kunna sitta på tunnelbanan och styra sin spis via en app bara för att man kan det? Det gäller att implementera lösningar och tekniker som faktiskt fyller ett konkret behov.

De flesta av alla byggtekniska innova-tioner som kommit fram de senaste åren har ändå ett gemensamt mål: att sänka energianvändningen. All projektering av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett utifrån JMs eget koncept för lågenergihus. Alla JMs lågenergihus underskrider väsentligt myndigheternas gällande krav för energibehov, vilket i sin tur leder till sänkta uppvärmningskostna-der och minskade koldioxidutsläpp.

– Det har hänt mycket inom området, och det händer ännu mer de kommande åren. Samhällets krav på energianvänd-ning kommer att skärpas ytterligare. Inom den utvecklingen ligger vi redan långt framme.

När Gunnar Landing spanar in i framti-den tror han att mycket av förändringarna ligger just under ytan. När det kommer till själva boendet är det små, men ändå tydliga förändringar som är på gång.

– Lägenheterna blir mer yteffektiva. I stället för en hall kanske man kommer direkt in i köket eller vardagsrummet. Förvaringsytorna blir mer effektiva, vi använder ju redan mycket skjutdörrslös-ningar. Men några större revolutioner blir det nog inte. Vi bor som vi gör av en anled-ning, att vi trivs med det.

Framtidens boenden är fyllda av smarta lösningar, men att implementera onödig teknik för sakens skull är inget för JM.

TEKNIKEN RÖR SIG UNDER YTAN

1985 19901981 Firmanamnet ändras från John Matt-son Byggnads AB till JM Byggnads och Fastighets AB. John Mattson lämnar sitt uppdrag som styrelseordförande.

1992 Sverige får en borger-lig regering och bostads-departementet avvecklas. Fastighetsskatt och moms på byggande införs och Riks-banken höjer räntan – ända upp till 500 procent.

1982 JM introduceras på börsen den18 mars.


7

ILLU

STRA

TIO

N: N

ILS-P

ETTE

R EK

WA

LL

”Redan i dag klarar tekniken av mer än vad människan kan

hantera.”

20001994 JM formulerar sin första miljöpolicy – först i branschen i Europa.

19951998 JM förvärvar norska Byggholt AS, året därpå även AS Prosjekt- finans. Dess utom etablerar sig JM i Danmark.

1999 JM tar stora steg mot att bli en renodlad utveck-lare av bostäder och kom-mersiella lokaler genom att avyttra icke-kärnverksamhet och fastställa en ny organi-sation.

8


S veriges städer är några av de mest snabbväxande i Europa. Att det måste byggas fler bostäder är självklart, men hur och var är svårare att förutse. JMs framgångar med att leverera

attraktiva bostadslösningar bygger på att hela tiden hålla sig uppdaterade på kundernas önskemål och samhällets förändringar.

– JMs historia börjar efter andra världskriget, säger Nancy Mattsson, chef för projektutveckling på JM i Stockholm. Nu har vi bostadsbrist, då var det bostadsnöd. Det fanns ett sätt att lösa det – samhället gick in och stöttade ekonomiskt och allt byggdes efter funktionalistisk planering.

Fram till 1970-talet löste man bostadsbristen och efter det handlade det om att klara sysselsättningen för byggnadsarbetare. Runt 1990 upphörde finansieringsstödet till byggsektorn. I dag måste vi återigen bygga mycket nytt. Men nu är det marknaden som med eget kapital ska lösa det.

– Marknaden är ju våra kunder, alltså de som bor i våra bostadsrätter och hyresrätter. Utmaningen ligger i dag i att vi inte ”bara” kan leverera ett hus. Vi är en del av samhällsbyggandet där vi måste förena det som varit vår styrka hittills – en ren briljans i goda lösningar inom sådant som miljö, planlösningar och teknik – till att i allt större utsträckning ha en idé om hur den attraktiva, goda och levande staden skapas. Vi behöver och vill ta ett större ansvar i och med att våra kunder kommer att betala varenda krona själva.

I dag har vi kommit så långt i välfärdsutbyggnaden att vi har råd att fråga kunderna hur de vill bo, trots att det finns en brist.

– Medvetenheten är så viktig, vi vill inte peka med hela handen och säga åt folk hur de ska se på sin bostad utan vi måste hela tiden ha örat mot marken för att kunna producera långsiktiga hem åt människor.

Så vad vill vi egentligen ha?– Vi trivs där området har byggts med

människan i fokus och det ges utrymme för mångfald. Ett område är mer än bara dess hus. Flera beståndsdelar väger in – vägen till porten, naturliga mötesplatser, hur man välkomnas, ljusa gaturum, ett varierat utbud, plats för aktiviteter … Allt sådant måste vi tänka på när JM ska börja producera på ny mark. Vi vill inte bara bygga bostäder där man bor, utan områden man lever i.

En av de största utmaningarna i en föränderlig värld är just benägenheten att ändra sig.

– Vi kan inte förutse det oförutsägbara. Därför är det viktigt att vi inte sätter ett absolut stopp vid inflyttning utan lämnar möjligheten att anpassa efter området.

Vill de boende odla egna grönsaker och kryddor? JM kanske inte måste bygga in odlingslådor, däremot lämna plats för möjlighet för de boende att anlägga odlingen själva.

– Vi måste lita på att människorna kan fylla stadsdelarna med det de vill ha. Helt enkelt tillåta att människans innovation ger hållbara områden vars utformning inte är huggen i sten.

Det svåraste med nya områden, medger Nancy, är just hur man får till det vi populärt talar om som ”själ”, något som ofta växer fram i områden och stadsdelar efter decennier och århundraden. Vår tidsanda

och vilja kräver ibland att allt ska vara klart med en gång, menar hon.

– Stockholms stad har vuxit fram under 700 år. Nu när fler människor än någonsin behöver bostäder ska stadsrum som vanligtvis vuxit fram under flera hundra år produceras på betydligt kortare tid, vilket innebär att vi måste försöka fånga det där som ger själ, det som gör att människorna känner att det här är deras område och deras grannar, att det här är ett ställe där de vill stanna kvar.

För att nå hit talar Nancy om något hon kallar för ”livet mellan portarna”.

– Det är så lätt att prata produktion och effektivitet när det råder bostadsbrist, som i Stockholm i dag. Visst klarar vi av att bygga mycket, snabbt och lätt, men det gäller att se upp så att man inte går miste om att skapa alla de här värdena vi talar om. Du ska vilja adoptera ditt område och – om du vill – kunna stanna kvar genom alla olika skeden i livet. Vi måste bygga bostäder och miljöer med männi skan

Snabbväxande storstäder kräver en snabbare produktion av nya områden, men det innebär inte att man får glömma människans behov.

BYGGA FÖR LIVET

2000 20052003 JM fokuserar alltmer på sjönära lägen och goda kommunikationer. Cirka 80 procent av JMs byggrätter år 2003 ligger inom 30 minuters pendlingsavstånd till Stockholms city.

2002 Johan Skoglund blir vd för JM AB, den femte sedan starten.

2000 Huvudägaren Skanska säljer sitt aktieinnehav i JM, som också byter namn från JM Byggnads och Fas-tighets AB till JM AB.


9

”Vi behöver och vill ta ett större

ansvar i och med att våra kunder

kommer att betala varenda krona

själva.”på andra byggföretag och har sedan 2012 uppdrag som expert i flera utredningar och kommittéer åt regeringen.

– Jag har jobbat med stadsbyggande och stadsutveckling ur alla perspektiv. På myndighet, som konsult och nu som beställare och byggherre. Jag tror att det hade varit bra om fler bytte perspektiv under sitt arbetsliv för att lättare förstå varandras intressen. Det skulle utveckla vår bransch. Det är så lätt att man fastnar i invanda mönster.

JM har tagit ett steg framåt varje år. Från ny teknik och finslipad leverans till att bli lyhörda för människans behov. Men det betyder inte att JM är klara.

– Det är inte ”good enough”, utan vi är i början av en utveckling som kommer att kräva hårt arbete. Vi är redan mer än bostadsproducenter, vi producerar hela stadsdelar. Där har vi tagit ledar t rö jan i branschen, och vi kommer att fortsätta arbeta för att behålla ledningen.

i fokus. Det offentliga rummet är väldigt viktigt! Har det inte rätt kvaliteter utan skapar otrygghet och vantrivsel så slits det. Och då känner man sig ännu mer otrygg. Det blir en nedåtgående spiral. Vi måste därför ha en vision och en stark idé om både nuet och framtiden. Vi måste försöka förutse och planera det oförutsägbara och få våra områden att leva – och inte bara överleva – i tjugo, fyrtio, hundra års tid.

Nancy Mattsson har varit på JM i två och ett halvt år. Innan dess har hon varit stadsarkitekt och konsult, hon har arbetat

20152015 JM har branschens nöjdaste kunder för sjätte året i rad.

2009 finns för första gången ett branschindex för bostadsutvecklings-branschen i Sverige, Nöjd Kund Index, NKI. JM flyttar in på sitt nya huvudkontor i Frösunda.

ILLU

STRA

TIO

N: N

ILS-P

ETTE

R EK

WA

LL

2007 JM etablerar sig i Finland. Samma år startas JM-akademin.

›

10


JMs badrum i dag kommer med bra förvaring och håll-bara material som kakel och klinker.

Det typiska1950-talsköket var enkelt och funktionellt, och oftast avskärmat från resten av bostaden.

JMs kök har i dag rum för såväl familj som allt som hör köket till. Här kan alla delta i matlagningen och äta tillsammans.

1970-talets badrum var ofta enkla, men färgglada.

Ovan: vardagsrum anno 1960. Nedan: JMs vardagsrum med optimalt ljusinsläpp och stora sociala ytor.


11 11 11

KUNDERNA I FOKUS

JMs KUNDARBETE

M agdalena Anerud, marknadsanalytiker på JM, tillträdde sin tjänst i mars i år. Hon har ett gediget CV då hon tidigare varit konsult och

marknadsanalytiker, arbetat med Nöjd Kund Index (NKI), Varumärkesindex (VMI), segmentering, utvärderingsprojekt och framtidsprojekt samt analyserat strategier, arbetat med offentlig sektor, internkommunikation och webb. Nu ska hon använda sina kunskaper inom JM.

– Det ska bli så roligt att arbeta på JM, som arbetar så strategiskt med sina kundinsikter och låter det genomsyra allt som sker i organisationen. Det är ovanligt!

Hon har redan kommit i gång med arbetet, främst med att analysera årets

JM har branschens nöjdaste kunder för sjätte året i rad. Ett av skälen till detta är att lyhördheten för kundernas behov genomsyrar alla delar av organisationen.

NKIundersökning, där JM tog förstaplatsen i bostadsutvecklingsbranschen för sjätte året i rad i Sverige och för första gången i Norge.

– Nu tittar vi på specifika områden och vad kunderna tycker lokalt. Vilka som har lyckats bäst och hur vi kan bli ännu bättre.

Magdalena Anerud är även ute på en pågående Sverigeturné där hon pratar om lokala NKIresultat med JMs medarbetare.

– Bara för att vi placerat oss i topp sex år i rad betyder det inte att vi är nöjda. Vi kommer att fortsätta jobba hårt med våra kundinsikter och att än mer förankra dem i alla delar av organisationen, säger Sepideh Imani, kommunikations och analyschef på JM.

Magdalena Anerud kommer att arbeta brett med kundinsikter och ha nära koll

på konkurrenterna, trender, VMI och utvecklingspotential.

– Vi använder ju oss av NKI inte bara i marknadsföringssyfte, utan för att lära oss. Vi måste visa att vi är lyhörda och lyssnar på vad kunderna efterfrågar. Det är ovanligt att ha ett konstant högt NKI. Det är intressant för mig som kommer utifrån att lära mig hur JM har lyckats så bra och se hur vi kan behålla vår position, säger Magdalena Anerud.

”Bara för att vi placerat oss i topp

sex år i rad betyder det inte att vi är

nöjda.”

I år fick JM även branschens nöjdaste kunder i Norge för första gången.

– JM i Sverige har ett stort försprång. Vi är störst på den svenska marknaden, vilket inte är fallet i Norge. Nu ska vi arbeta ännu mer på att få ut medvetenheten om NKI och JMs sätt att arbeta med kundnöjdhet till alla länder vi verkar i, säger Sepideh Imani.

Ett högt NKI är något att vara stolt över. På JMs huvudkontor i Stockholm finns stora skyltar i receptionen som firar det goda resultatet.

– Jag tror att det är en stor del av JMs framgång, säger Magdalena Anerud. Andra företag jag har arbetat med har inte alls haft ett lika tydligt fokus på NKI.

En betalande kund ställer såklart väldigt höga krav på sitt hem. Men JMs bostäder ska stå i 100 år – så hur kan man vara tillräckligt långsiktig i planering och projektering för att inte bara kunna hålla över tid utan även vara fortsatt attraktiv?

– Det tar tid att hitta bra mark, planera, bygga, sälja … Vi måste ha en relevant slutplan redan från början. Blir det fel står vi där flera år senare med en irrelevant produkt.

Det är inte bara estetiska preferenser som skiftar utan hela samhället. När JM började bygga bostäder 1945 såg till exempel familjen helt annorlunda ut jämfört med i dag. Kärnfamiljen var standard: hemmafruar stod i köket, männen arbetade. I dag är verkligheten en annan. Inte bara förvärvsarbetar båda föräldrarna, singelhushållen har också ökat markant.

– I dag ska bostäderna hålla för vad som kallas ”varannan veckafamiljer” vilket innebär att det kan vara en eller två vuxna som bor ensamma ena veckan och med ett eller flera barn nästa vecka. Detta gör det viktigt med bostäder som passar människans olika behov, säger Sepideh Imani.

En bostadsproduktion är ett långsiktigt projekt som inte har råd att misslyckas. Genom att tidigt föra in kundvärdet i projektet minimerar man riskerna, då kundens behov och önskemål finns i fokus redan från ett tidigt stadium. Just därför blir även trendspaningar och omvärldsanalyser ovärderliga – allt måste vara långsiktigt, kortlivade trender blir till onödiga omkostnader. En öppen dialog med kunderna är A och O. Ett exempel på hur den dialogen har ändrat byggandet är golvvärme, som tidigare var standard hos JM men togs bort då den gjorde det svårt för JM att hålla sina höga miljökrav.

– När vi hade tagit bort komfortgolvvärmen som standard märkte vi att kunderna förväntade sig golvvärme i ett JMhem. Vi utvärderade situationen och hittade ett sätt att ta tillbaka den, men samtidigt hålla oss inom våra miljöriktlinjer, säger Sepideh Imani.

Lyhördhet är som sagt nyckeln till nöjda kunder.

Magdalena Anerud och Sepideh Imani.

12


JMs PRODUKTIONER

S tockholms unika skyline utgör en stor del av stadens identitet. Länge har det debatterats huruvida det ska få byggas på höjden i innerstaden, och det är något det fortfarande tvistas

om. Höga hus stoppas inte lika mycket av restriktioner från lagstiftning som av politiska restriktioner. Då man inte vill bryta Stockholms unika skyline tillåts i stället hus på höjden i stadens utkant. Det är inget nytt, utan snarare klassisk stadsplanering. Moderna rutnätsstäder sätter i stället höghusen i mitten och sänker höjden utåt.

Redan på 1960talet byggde JM ett ikoniskt höghus i Stockholm – WennerGren Center. Det 76 meter höga huset är en lika

klassisk siluett i Stockholm som Slottet, och var då den sista utposten mot landsbygden. I dag ser dock staden annorlunda ut. Stockholm växer ihop med Solna och WennerGren Center ligger inte längre i ytterområdet av staden, utan betydligt mer centralt.

– Visst särskiljer vår skyline oss från andra städer, men man ska inte fastna

JM BLICKAR UPPÅTFrån Wenner-Gren Center 1966

till Kista Torn 2015 –JM har vana av att bygga på höjden.

i ideologi. Vad behövs för att fortsätta utveckla staden? Det som varit perifert blir nu centralt, och man måste följa med även politiskt. Hur ska den nya stadsväven möta den historiska? Det är i kanten det kommer att hända saker, säger Nancy Mattsson, chef för projektutveckling på JM i Stockholm.

När JM förvärvar mark arbetar de systematiskt med en metodik där de identifierar vad som behövs för att göra stadsrummet levande och vilken sorts hus som är ultimata för platsen. Man måste göra en stadsdelsanalys där boendet och mötesplatserna ska rymmas, allt utifrån stadsdelens förutsättningar. När man tagit det beslutet kommer projektering in. Hur får människan plats?

– Vi lever nära kunden och behoven. Men vi kan inte ta helt egna beslut, den politiska viljan och beslutfattandet spelar in. JM vill bidra tidigt i planeringen. Vi agerar ju alla på olika uppdrag, men ett öppet klimat och öppna samtal gynnar alla.

Höga hus tar för sig av staden på ett helt annat sätt. Det är minst lika viktigt vad som händer utanför byggnaden.

Ett exempel på detta hittas i Kista, 17 minuter från Stockholms city. Med sina 120 meter kommer Kista Torn,

”Ett öppet klimat och öppna samtal

gynnar alla.”

1966 byggde JM det ikoniska Wenner-Gren Center.

Kajen 4 på Liljeholmskajen har blivit ett utropstecken för området.

›

13


För tio år sedan var det närmast självklart att ett par som just sålt sin villa för att flytta till en lättskött lägenhet valde en fyrarummare. I dag kan det lika gärna bli två eller tre rum och kök.

– Många vill ha ett enklare boende och samtidigt ha pengar över till annat. Även unga barnfamiljer väljer gärna ett mindre boende för att i stället kunna lägga pengar på resor, säger Josefina Olling, försäljningschef JM Väst.

Det är inte bara antalet rum som krymper utan även själva ytan.– För några år sedan var en trerummare ofta på 80 kvadratmeter, nu är 75

kvadratmeter lika vanligt. Våra kunder letar helt enkelt efter yteffektiva boenden och det måste vi kunna leverera på.

Josefina Olling ser också att allt fler unga vill bort från den krångliga andrahandsmarknaden och därför gärna väljer nyproducerat. Ofta handlar det om att slippa dyra budgivningar, men också om att de vill ha ett bekvämt boende utan att behöva renovera. Ett annat vanligt skäl att välja nyproduktion är att kunna planera i god tid, för att exempelvis hinna avyttra ett nuvarande boende.

För att hela tiden hålla koll på kundernas önskemål genomför JM kontinuerligt olika kundundersökningar. Det fokuserade kundarbetet har resulterat i att JM för sjätte året i rad har bostadsutvecklingsbranschens nöjdaste kunder i Sverige, och för första gången i Norge, enligt Prognoscentrets NKIundersökningar.

Bland övriga trender som JM arbetar för att motsvara märks en fortsatt urbanisering där man gärna vill bo nära tätort. I takt med att städerna växer förflyttas vad som uppfattas som centralt, nya centrum kan då uppstå i storstadsregionerna.

– En viktig del i vårt arbete är att beskriva visionerna för ett nytt område. Att på ett tydligt sätt visa att vad som kanske varit en industritomt eller liknande inom några få år kommer att utvecklas till ett attraktivt bostadsområde.

Även inne i bostäderna märks det att kundernas önskemål har förändrats.– Den öppna planlösningen, där kök och vardagsrum är ett, är på väg ut. Nu

går vi mer mot halvöppna lösningar, men vi kommer fortfarande att umgås runt matlagningen.

Josefina Olling tror att de rådande trenderna kommer att hålla i sig i många år framöver.

– Vi vill kunna resa och ha intressen och inte lägga allt på boende, så även framöver kommer något mindre lägenheter att vara attraktiva. Vi ser också en fortsatt urbanisering. Och vissa saker verkar aldrig bli omoderna. Att bo nära vatten, vare sig det är sjö, hav eller bara en liten kanal, är ju alltid populärt.

Stockholms högsta bostadshus, att ha en oslagbar utsikt.

– JM bygger inte bara ett unikt höghus, vi bidrar till stadsutvecklingen i Kista genom att skapa trivsamma bostäder för många på en liten plats, säger Benny Svärd, projektledare för Kista Torn.

Husets 266 lägenheter är fördelade på 35 våningar. Köparna kommer främst från närområdet och är i åldern 19 till 75 år. Läget och de utmärkta kommunikationerna till city och Arlanda har bidragit till projektets popularitet. Det finns i dagsläget bara ett fåtal bostäder kvar.

En vanlig fråga är om huset kommer att röra på sig, svaja, högst upp?

– Ett högt hus kan svaja upp till tio centimeter. Men det är så välkonstruerat att ingen kommer att märka det!

Högst upp blir det en takterrass med bastu och relaxavdelning samt en festlokal som lär bli en av huvudstadens mest spektakulära med sin oslagbara utsikt.

Inflyttningen börjar kvartal tre 2015 och beräknas vara klar under andra kvartalet nästkommande år.

Benny Svärd är övertygad om att huset kommer att bli ett landmärke i Stockholm.

– Här kommer ingen att behöva ange gatuadress när man ringer efter en taxi – det räcker att säga Kista Torn.

Även Kajen 4 och 5 i Liljeholmen har byggts högre än standard och ger vattennära Liljeholmskajen en unik utformning. Attraktivt såväl för boende som för grannarna över vattnet.

– Vi vill bygga mer på höjden. Det innebär inte att vi vill smälla upp skyskrapor över hela staden utan att vi vill bygga höga hus där det passar. Det kommer vi att fortsätta med även i framtiden, säger Nancy Mattsson.

Kista Torn blir med sina 120 meter Stockholms högsta bostadshus.

FRAMTIDENS KRAVFärre rum, mindre yta och närmare stadskärnan. Trenderna är tydliga när JMs kunder letar efter boende.

›

14


JMs Affärsutvecklingsår är en modell för det löpande utvecklingsarbetet och inbegriper omvärldsbevakning, dialog med JMs medarbetare och leverantörer samt kund- och marknadsundersökningar.

JMs AFFÄRS-UTVECKLINGSÅR

Strategisk omvärldsbevakning

Genomgång av status på omvärldsbevakningen

som följer JMs strategiska inriktning.

Hela året: Kontinuerlig

trendbevakningUppdatering och sammanställning

av relevanta trender och omvärldshändelser som påverkar JMs kunder. Här identifieras de

ämnesområden som ska diskuteras i utvecklings-

dialogen.

� november–decemberKundinsikter/ boende kunskapSammanställning och analys av cen-tralt genomförda kundundersökningar.

� december–januari Utvecklings dialogenEn utvecklingsdialog med JMs medarbetare. Förra årets utvecklings-rapport stäms av, årets trend- och omvärldsbevakning diskuteras, liksom hur de senaste kundundersökningarna ser ut. Detta bildar underlag för diskussioner kring prioriterade ut-vecklingsområden för året.

� februari–mars FramtidsworkshopsWorkshops genomförs med utvalda samarbetspartners och leverantörer.

� april–juni Publicering av årets rapportRapporten produceras. Lanseringen sker i samband med JMs årsstämma.

� juli Planering inför nästa årIntern diskussion och genomgång av årets resultat. Planering inför kommande års utvecklingsarbete påbörjas.

� augusti–september Utvecklingsprojekt och JM Original för kommande årFörslag på nya utvecklingsprojekt samt uppdatering av inrednings-koncepten inom JM Original.

� oktober–november Beslut i JMs Marknads- och ProduktrådFörslag på nya utvecklingsområden och visningsteman samt godkän-nande av JM Original beslutas av Marknads- och Produktrådet. Förslag som påverkar projekterings-anvisningarna eller projektkostna-der går vidare till JMs Kvalitets- och Miljöråd för beslut om införande i verksamhetssystemet.

JMs AFFÄRSUTVECKLINGSPROCESS

15

JMs AFFÄRSUTVECKLINGS RAPPORT 2015UTGIVARE JM PRODUKTION MAKE YOUR MARK REDAKTÖR LISA ROSMAN ART DIRECTOR LOUISE BÅÅTH CREATIVE DIRECTOR KJELL HÄGLUND ILLUSTRATIONER NILS-PETTER EKVALL OMSLAG HOLY DIVER TRYCK ÅTTA.45 BILDER JM AB OM INTE ANNAT ANGES TEXT LISA ROSMAN, OSKAR HAMMARKRANTZ OCH MARCUS JOONS

JM AB. 129 82 Stockholm. Besöksadress: Gustav III:s Boulevard 64, Solna. Tel: 08-782 87 00. Fax: 08-782 86 00. www.jm.se

Documents

JMs Affärsutvecklingsrapport 2015