Joko Tri Saputro - jopir.files.wordpress.com · 2. 1 Surat Keberatan untuk 1 SPPT atau SKP 3. Diajukan ke Direktur Jenderal Pajak atau Kepala Daerah (khusus P2) 4. Dilampiri SKP atau

Joko Tri Saputro

Contents

Silabus Mobul Pajak Bumi dan Bangunan

Bab 1 Objek dan Subjek Pajak

Bab 2

Bab 3

Bab 4

Bab 5

Bab 6

Bab 7

Penilaian

Dasar Pengenaan

Perhitungan PBB

Hak Wajib Pajak

Penagihan

Daluwarsa

• Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 jo No.12 Tahun 1994

tentang Pajak Bumi dan Bangunan

• Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009

tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

• Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 02 tahun 2012

tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan

Perkotaan

Dasar hukum

Objek PBB

Bumipermukaan bumi dan tubuh bumi

yang ada dibawahnya

Bangunankonstruksi teknik yang ditanam

atau dilekatkan secara tetap pada

tanah dan/atau perairan

PBB adalah Pajak Objektif

Pasal 1 (1) dan (2) UU 12/1994 ttg PBB

Objek PBB

o Jalan Lingkungan yang terletak

dalam satu komplek bangunan

seperti hotel dan pabrik

o Jalan Tol

o Kolam Renang

o Pagar Mewah

o Taman Mewah

o Tempat Olah Raga

o Galangan Kapal/dermaga

o Tempat Penampungan/Kilang

Minyak, air, gas, pipa minyak

Termasuk dalam Bangunan

Penjelasan Pasal 1 (2) UU 12/1994 ttg PBB

Objek yang TIDAK dikenakan PBB

o Digunakan semata-mata untuk

melayani kepentingan umum di

bidang ibadah, sosial,

kesehatan, pendidikan,

kebudayaan (non profit)

o Kuburan, peninggalan purbakala

o Hutan lindung, hutan suaka

alam, hutan wisata, taman

nasional

o Perwakilan diplomatik, konsulat

(asas timbal balik), organisasi

Internasional (kita sbgi anggota)

Fasos/Fasum/NonProfit

Pasal 3 UU 12/1994 ttg PBB

Subjek PBB

Orang Pribadi


Badan

Mempunyai Memperoleh Memiliki

Hak Manfaat

Bumi Bangunan

Dikenakan kewajiban membayar PBB

(Wajib Pajak)

Subjek PBB


Ditetapkan oleh negara

atas suatu obyek pajak belum jelas

diketahui wajib pajaknya

Tetapi masih dapat disanggah oleh Wajib Pajak

Sistem PBB

Ditetapkan oleh negaraBesaran nilai PBB terutang

Official Assessment System

Tetapi Wajib Pajak masih memiliki hak sesuai UU KUP

Sarana Pemberitahuan PBB Terutang

SPPTSurat Pemberitahuan Pajak Terutang

Terbit 1 kali untuk periode

1 (satu) tahun kalender

Terbit 1 lembar untuk setiap

objek sesuai NOP

Data sesuai kondisi tanggal

1 Januari tahun ybs

Disampaikan ke Wajib

Pajak melalui aparat desa

masing-masing



Dibayar melalui Bank atau

tempat yang ditunjuk yang

tertera di SPPT

Tidak menggunakan Surat

Setoran Pajak / SSE

Jatuh tempo pembayaran

paling lama 6 bulan setelah

SPPT diterima / 31 Agustus

/ sesuai tanggal yang

tertera di SPPT



Sanksi keterlambatan

pembayaran 2% / bulan

max 24bulan

SPPT BUKAN bukti

kepemilikan objek yang sah

Contoh Perhitungan Sanksi Keterlambatan

SPPT tahun pajak 2016 diterima oleh wajib pajak pada tanggal

1 Maret 2016 dengan PBB terutang sebesar Rp. 100.000,-

Oleh wajib pajak baru dibayar pada tanggal 10 Oktober 2016.

Maka denda administrasi = 2% x 2bulan x Rp. 100.000,-

= Rp 4.000,-

Ditagih menggunakan

Surat Tagihan Pajak

Nomor Objek Pajak (NOP) PBB

Contoh NOP 32.75.040.003.004-0029.0

Fungsi seperti NPWP, kode

unik untuk masing-masing

Objek PBB

Nomor Objek Pajak (NOP) PBB

Peta Blok PBB

Tiap kotak memiliki NOP

berbeda

Pendaftaran Objek Pajak (Pendataan)

Pendataan

Proses awal sebelum objek pajak dikenakan PBB terlebih dahulu harus

dilakukan proses pendataan, yaitu proses pengumpulan data objek yang

nantinya akan digunakan untuk melakukan penilaian dan penetapan PBB

SPOP LSPOP

Menggunakan

Form SPOP

Pendataan PBB

SPOP

Surat Pemberitahuan Objek Pajak

Pendaftaran Baru / Pemutakhiran Data / Penghapusan Data

o Subjek Pajak mengambil SPOP pada tempat yang ditunjuk

o Mengisi Benar, Lengkap dan Jelas

o Ditandatangani oleh Subjek Pajak

o Mengembalikan selambat-lambatnya 30 hari kerja setelah SPOP diterima

Pemutakhiran data

Dapat dilakukan pendataan secara masal melalui petugas khusus


Pendataan PBB

Berdasarkan SPOP

Diterbitkan SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang)

Apabila SPOP tidak dikembalikan melebihi batas 30 hari setelah SPOP

diterima

Diterbitkan Surat Teguran

Apabila diketahui data pada SPOP tidak benar / SPOP tidak disampaikan

Diterbitkan Surat Ketetapan Pajak

Sanksi 25%

dari selisih pajak yang terutang

Apabila PBB terutang seharusnya lebih besar dari data SPPT


Contoh Perhitungan Sanksi

Wajib Pajak tidak menyampaikan SPOP.

Berdasarkan data yang ada, diterbitkan SKP yang berisi :

- obyek pajak dengan luas dan nilai jual.

- pokok pajak (PBB Terutang) = Rp. 1.000.000,-

- Sanksi administrasi 25% x Rp. 1.000.000,00 = Rp. 250.000,-

Jumlah pajak yang terhutang dalam SKP = Rp. 1.250.000,-


Contoh Perhitungan Sanksi

Wajib Pajak menyampaikan SPOP dengan data yang tidak benar.

Dilakukan Pemeriksaan dan berdasarkan hasil pemeriksaan,

diterbitkan SKP :

Berdasarkan SPOP diterbitkan SPPT = Rp. 1.000.000,-

Berdasarkan pemeriksaan yang seharusnya

terhutang dalam SKP = Rp. 1.500.000,-

Selisih = Rp. 500.000,-

Denda administrasi 25% x Rp. 500.000,00 = Rp. 125.000,-

------------------------

Jumlah pajak terhutang dalam SKP = Rp. 625.000,-

Yang harus dibayar WP = Pajak pada SPPT = Rp. 1.000.000,-

SKP = Rp. 625.000,-


Penilaian PBB

Penilaian

Dilakukan untuk menentukan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi

secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek

Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis,

atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti

NJOP

Dikelompokkan nilainya per

klas tanah atau klas

bangunan

Nilai adalah per m2

Ditetapkan paling lama setiap

3 tahun sekali

Penilaian PBB

NJOP TKP

Nilai Jual Objek Pajak - Tidak Kena Pajak

adalah pengurang dalam penentuan NJOP Kena Pajak (NJOP KP)

Diberikan 1x / tahun kepada setiap Wajib Pajak

Jika...

1 WP memiliki > 1 Objek

Maka NJOP TKP diberikan

hanya untuk 1 objek yang

nilai NJOP nya paling tinggi

Penilaian PBB

Pendekatan Penilaian

1. Pendekatan Data Pasar (membandingkan objek lain yang sejenis, dgn penyesuaian)

2. Pendekatan Biaya (memperhitungkan biaya pembuatan objek baru, dikurangi penyusutan)

3. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (memproyeksikan pendapatan dari objek tersebut, dikurangi biaya)

Cara Penilaian

1. Penilaian Massal (berdasarkan Nilai Indikasi Rata-

Rata setiap Zona Nilai Tanah)

2. Penilaian Individu (objek tertentu bernilai tinggi)

PBB

Sektor P2 Sektor P3 Sektor Lainnya

o Perdesaan

o Perkotaan

o Perkebunan

o Perhutanan

o Pertambangan

Migas / MinerbaAwalnya merupakan

Pajak Pusat

Skg jadi Pajak Daerah

UU PDRD

Dikelola Dispenda

masing-masing daerah

Pajak Pusat

UU PBB

Dikelola Kemenkeu – Kantor Pelayanan Pajak

o Perikanan Tangkap

o Perikanan Budidaya

o Jaringan Pipa

o Jaringan Kabel

o Jalan Tol

o Bandara

Per-20/PJ/2015 ttg Tata Cara

Pengenaan PBB Sektor Lainnya

Pengalihan sektor P2 ke daerah

paling lambat tanggal 31 des 2013

Tujuan Pengalihan PBB P2

1. meningkatkan akuntabilitas penyelenggaraan otonomi daerah

2. memberikan peluang baru kepada daerah untuk mengenakan pungutan baru

3. memberikan kewenangan yang lebih besar dalam perpajakan dan retribusi

4. memberikan kewenangan kepada daerah dalam penetapan tarif pajak daerah, dan

5. menyerahkan fungsi pajak sebagai instrumen penganggaran dan pengaturan pada

daerah.

Bagi Hasil PBB P2

Dulu :

10% Pusat

90% Daerah

Sekarang:

100% Daerah

Ttg PDRD

Rumus Perhitungan PBB P2

NJOP Bumi = a

NJOP Bangunan = b +

Total NJOP = c

NJOP TKP = d -

NJOP KP = e

PBB Terutang = Tarif x NJOP KP

= ?

Ingat !!

NJOP TKP hanya diberikan sebanyak 1x / tahun / Wajib Pajak

Besaran Tarif dan NJOP TKP berdasarkan Perda masing-masing daerah

Dasar Penagihan PBB

Dasar yang digunakan negara untuk menagih PBB :

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)

Surat Tagihan Pajak (STP)

Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB)

Jatuh tempo dan ketentuan lain terkait

STP dan SKPKB Tetap mengacu pada UU KUP

Metode penagihan aktif tetap sesuai UU PPSP

Hak Wajib Pajak

Terkait PBB, hak-hak WP tetap mengacu pada KUP

• Keberatan

• Banding

• Pengurangan

• Pembetulan

• Pembatalan Ketetapan

Hak-Hak Wajib Pajak

Hak Wajib Pajak

Hal yang mendasari :

1. Besar pajak terutang pada SPPT atau SKP tidak sesuai dengan

keadaan sebenarnya

2. Perbedaan penafsiran mengenai peraturan

Keberatan

SPPT = Dapat diajukan kolektif / perorangan

SKP = Hanya diajukan perorangan

Hak Wajib Pajak

Syarat :

1. Diajukan tertulis dalam bahasa Indonesia

2. 1 Surat Keberatan untuk 1 SPPT atau SKP

3. Diajukan ke Direktur Jenderal Pajak atau Kepala Daerah (khusus P2)

4. Dilampiri SKP atau SPPT asli

5. Disertai perhitungan menurut Wajib Pajak dan alasan

6. Diajukan dalam waktu max 3(tiga) bulan sejak diterimanya SPPT / SKP

7. Ditandatangani oleh Wajib Pajak atau kuasa dengan Surat Kuasa

Khusus

8. Fotokopi identitas WP, bukti kepemilikan objek, IMB, dll

9. Khusus pengajuan Kolektif,

max PBB terutang di SPPT Rp200.000,-

Keberatan

Hak Wajib Pajak

Syarat :

1. Diajukan tertulis dalam bahasa Indonesia

2. Diajukan dalam waktu max 3 (tiga) bulan sejak diterimanya keputusan

keberatan

3. Dilampiri salinan keputusan keberatan

Sesuai UU KUP

Banding

Hak Wajib Pajak

Dalam hal :

1. Kondisi Tertentu Objek Pajak yang ada hubungannya dengan Subjek Pajak

OP : Pensiunan, veteran, keadaan finansial

Badan : Kesulitan likuiditas

Dapat diberikan pengurangan setinggi-tingginya 75%

2. Objek Pajak

Bencana Alam, kebakaran, hama

Dapat diberikan pengurangan setinggi-tingginya 100%

Pengurangan



Hak Wajib Pajak

Cara Pengajuan :

1. Diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia

2. Diajukan ke Direktur Jenderal Pajak atau Kepala Daerah (khusus P2)

3. Menyebutkan prosentase pengurangan yang diminta

4. Diajukan selambat-lambatnya 3(tiga) bulan sejak

- diterimanya SPPT

- bencana alam / sebab lain

5. Untuk kolektif, selambat-lambatnya tanggal 10 Januari tahun pajak yang

bersangkutan

6. Tidak memiliki tunggakan PBB tahun sebelumnya

Pengurangan



Hak Wajib Pajak

Dasar Pasal 16 UU KUP

Dalam hal :

- Kesalahan tulis

- Kesalahan hitung

- Kekeliruan penerapan aturan perundang-undangan

Diterbitkan surat keputusan pembetulan, yang menyebabkan nilai menjadi

- Lebih Kecil

- Lebih Besar

- Sama

Dibandingkan semula

Pembetulan

Hak Wajib Pajak

Dasar Pasal 36 ayat 1b UU KUP

Dalam hal :

Kesalahan / Kekeliruan

Yang sifatnya material

Yaitu :

• Objek pajaknya tidak ada

• Hak Subjek Pajak terhadap Objek dinyatakan batal

Pembatalan

Daluwarsa PBB

Daluwarsa Penetapan

Daluwarsa PenagihanTahun

Daluwarsa Penagihan tertangguh apabila

1. Diterbitkan Surat Paksa

2. Melakukan tindak pidana dibidang perpajakan

Daluwarsa dalam arti negara kehilangan hak untuk menagih

Perda 02/2012 ttg PBB P2 Kota Bekasi

NJOP TKP = Rp10.000.000,- (Ps.7)

Tarif (Ps.5)

NJOP s.d 500jt = 0,1%

Diatas 500jt s.d 1M = 0,15%

Diatas 1M = 0,25%

Berlaku 1 Januari 2013

Kasus 1 – PBB atas rumah

Tn. Joko memiliki 1 (satu) unit rumah mewah di Perum Kemang Pratama

Bekasi dengan NOP 32.18.090.001.016-0338.0 dengan luas 150/200

dengan kolam renang seluas 10m2

Diketahui NJOP tanah Rp2,5jt/m2 | bangunan Rp2jt/m2 | fasilitas Rp1jt/m2

Hitung PBB Tahun ini?

Jawab

NJOP Tanah = 200m2 x Rp 2,5jt = Rp 500.000.000,-

NJOP Bangunan

- Rumah = 150m2 x Rp2jt = Rp 300.000.000,-

- Kolam = 10m2 X Rp1jt = Rp 10.000.000,- +

Total NJOP = Rp 810.000.000,-

NJOP TKP = Rp 10.000.000,- -

NJOP KP = Rp 800.000.000,-

PBB Terutang = 0,15% x Rp 800jt = Rp 1.200.000,-

Kasus 2 – Memiliki lebih dari 1 Objek

Melanjutkan kasus nomor 1, Tn. Joko memiliki 1 (satu) unit lagi rumah persis di

sebelah rumah sebelumnya (Kasus 1), dengan luas 70/200 tanpa kolam renang.

(Tn Joko memiliki > 1 objek, semua objek di SPPT atas nama Tn. Joko)

Hitung PBB Tahun ini atas kedua objek tsb?

Jawab :

Objek ke 1 (150/200) sama seperti jawaban kasus 1

Objek ke 2 (70/200)

NJOP Tanah = 100m2 x Rp 2,5jt = Rp 250.000.000,-

NJOP Bangunan = 70m2 x Rp2jt = Rp 140.000.000,- +

Total NJOP = Rp 390.000.000,-

NJOP TKP = Rp 0,- -

NJOP KP = Rp 390.000.000,-

PBB Terutang = 0,1% x Rp 390jt = Rp 390.000,-

NJOP TKP dikenakan kepada objek 1, karena Nilai NJOP Objek 1 lebih besar

Kasus 3 – PBB atas Apartemen / Satuan Rusun

Apartemen Centerpoint Bekasi memiliki luas area 5.000m2, mempunyai 2 tower

yang terdiri dari:

Bangunan Hunian :

- Tipe Studio, Luas 21m2 sebanyak 300unit

- Tipe Family, Luas 36m2 sebanyak 200unit

Bangunan bersama (tangga, lobby, koridor, dll) seluas 3.500m2

Bangunan sarana/fasilitas (kolam, lapangan tenis, parkir) seluas 2.200m2

NJOP Tanah Rp1jt/m2 | Bangunan hunian dan bersama Rp800rb/m2 | Bangunan

Sarana/fasilitas Rp700rb/m2

Hitung PBB atas Tipe Studio dan Family !


Jawab :

NJOP Tanah = 5.000m2 x Rp1jt = Rp 5.000.000.000,-

NJOP Bangunan

- Hunian

Tipe Studio = 21m2 x 300unit x Rp800rb = Rp 5.040.000.000,-

Tipe Family = 36m2 x 200unit x Rp800rb = Rp 5.760.000.000,-

- Bangunan Bersama = 3.500m2 x Rp800rb = Rp 2.800.000.000,-

- Bangunan Sarana /fas = 2.200m2 x Rp700rb = Rp 1.540.000.000,- +

Total NJOP Bangunan = Rp 15.140.000.000,-

Luas Bangunan yang bisa dihuni

Tipe Studio (21m2 x 300unit) = 6.300 m2

Tipe Family (36m2 x 200unit) = 7.200 m2 +

Total Luas dihuni = 13.500 m2

PBB Tipe Studio

NJOP Tanah = (21/13.500) x Rp 5.000.000.000,- = Rp 7.777.777,-

NJOP Bangunan = (21/13.500)x Rp15.140.000.000,- = Rp23.551.111 ,- +

Total NJOP = Rp31.328.888,-

NJOPTKP = Rp10.000.000,- -

NJOP KP = Rp21.328.888,-

PBB = 0,1% x Rp 21.328.888,- = Rp 21.328,-

Part 1 of 2


PBB Tipe Family

NJOP Tanah = (36/13.500) x Rp 5.000.000.000,- = Rp13.333.333,-

NJOP Bangunan = (36/13.500)x Rp15.140.000.000,- = Rp40.373.333 ,- +

Total NJOP = Rp53.706.666,-

NJOPTKP = Rp10.000.000,- -

NJOP KP = Rp43,706,666,-

PBB = 0,1% x Rp 43.706.000,- = Rp 43.706,-

Part 2 of 2

Kata kunci PBB Apartemen adalah Proporsional

(luas unit yg dia miliki / luas unit yang bisa dihuni)

Joko Tri Saputro

Documents

Joko Tri Saputro - jopir.files.wordpress.com · 2. 1 Surat Keberatan untuk 1 SPPT atau SKP 3. Diajukan ke Direktur Jenderal Pajak atau Kepala Daerah (khusus P2) 4. Dilampiri SKP atau