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n°25Novembre 2011

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Veille et actualités juridiques La responsabilité notariale

Livres & agenda

Management d’une étude notariale

Les principaux changeMents engendrés par

La Loi de finance rectificatiVe en Matière

de fiscaLité du patriMoine

La fiscaLité de La phiLanthropie :

entre Mesures incitatiVes et opacité

dossier spéciaL 8

Les points cLefs pour sécuriser et optiMiser L’opération de

transMission d’entreprise

15actualités des partenaires

Fondations & Associations pour dons et legs

Service dessuccessions3 rue Duguay-Trouin75006 ParisTél. 01 44 39 77 77Fax 01 44 39 77 85www.unicef.fr

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ÉditoPar F lorence te iss ier

Chers lecteurs,Suite à la loi de finances rectificative pour 2011 qui tablait sur le relèvement du taux de croissance pour 2010 à 1,5%, une seconde loi de finances recti-ficative a été validée le 19 septembre 2011 et publiée au journal officiel du 20 septembre 2011. Cette seconde loi a instauré les mesures de rigueur souhaitées par le Gouvernement afin de récolter, d’ici à fin 2012, 11 milliards d’euros de revenus additionnels et réduire ainsi le déficit de la France.A 6 mois de la présidentielle, lors de son intervention télévisée du 27 octobre dernier, Nicolas Sarkozy a annoncé que le Gouvernement présenterait rapi-dement un nouveau plan de rigueur budgétaire pour enrayer la crise, dans la foulée du plan de sauvetage de la zone euro adopté à Bruxelles.Le chef de l’Etat a annoncé que la prévision de taux de croissance retenue pour 2012 serait révisée à la baisse, pour passer de 1,75 à 1%, et qu’il fau-drait en conséquence réaliser «6 à 8 milliards» d’économies nouvelles pour tenir les objectifs intangibles de réduction des déficits.Alors que les agences de notation menacent de retirer à la France sa fameuse note «triple A» qui lui permet d’emprunter sur les marchés aux meilleurs taux, il a estimé que «le problème, ce ne sont pas les agences de notation, le problème c’est que nous dépensons trop».Tout au long de son intervention, le chef de l’Etat s’est présenté en Président «protecteur» et a défendu ses réformes emblématiques en assurant qu’elles avaient évité à la France les réductions des salaires ou des pensions impo-sées en Grèce, en Espagne, en Irlande ou au Portugal.Il a indiqué également que l’effort demandé aux banques, priées de renoncer à 50% de leurs créances sur la dette publique grecque, ne serait pas couvert par des «fonds publics».Opposé à toute forme de nationalisation, M. Sarkozy a toutefois annoncé qu’il allait confier à la Banque de France un «pouvoir de sanction et de contrôle» sur les établissements financiers afin de «veiller à ce que les pra-tiques du passé s’arrêtent», notamment en matière de bonus. «Il est temps de penser aux clients, moins aux actionnaires», a-t-il assuré.L’ex-Premier ministre français Dominique de Villepin, a plaidé quant à lui le 30 octobre dernier sur Radio France Politique pour que le Gouvernement adopte un Plan de Rigueur d’un montant de 20 milliards d’euros au moins afin de permettre à la France de «retrouver une position d’égalité avec l’Al-lemagne» (…) «Un plan de rigueur juste, ce serait une façon de faire preuve de décision, de courage (...), de réparer un certain nombre de dégâts du début du quinquennat», a-t-il poursuivi, se prononçant notamment pour «une réforme en profondeur de la TVA» et une hausse de l’Impôt sur les Sociétés.2 mois à peine après la première volée de mesures d’austérité annoncée par le Premier ministre François Fillon, ce nouveau tour de vis budgétaire devrait être annoncé après le sommet du G20 des 3 et 4 novembre à Cannes.S’il n’a pas fait d’annonces précises sur les modalités de ce plan, le Président de la République a suggéré qu’il faudrait «sans doute faire participer les importations» au financement de la protection sociale. En revanche il a exclu «une augmentation généralisée de la TVA» qui «pèserait sur le pou-voir d’achat».Bonne lecture !

Le JournAL du ViLLAge

des notAiresest publié par

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ont Aussi pArticipé à ce numéro

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d'une étude notariale4

En 2009, 3,3 milliards d’euros ont été don-nés à des associations

par des particuliers français1. Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, la crise n’a pas eu pour effet de réduire les montants des dons décla-rés. En effet, si le nombre de donateurs est resté constant ces deux dernières années, le montant des dons par foyer a expérimenté une croissance importante.Cette hausse ne signifie pas automatiquement que les fran-çais donnent davantage mais qu’ils déclarent plus systéma-tiquement ce qu’ils donnent. Les raisons de ces déclarations minutieuses sont, peut-être, une sensibilité accrue à la pré-carité en ces temps difficiles mais aussi, et plus sûrement, l’attractivité des dispositifs fis-caux permettant d’obtenir des réductions d’impôt. Nous nous intéresserons donc dans ce deuxième volet de

notre dossier consacré à la phi-lanthropie à la fiscalité de l’ac-tion éthique. Si les mesures sont clairement incitatives à l’échelle nationale, le système se révèle encore complexe et opaque aux échelles euro-péenne et internationale.L’évolution des comportementsHistoriquement en France, les grosses fortunes sont ha-bituées à s’acquitter de leur tribut envers la société da-vantage par le biais d’impôts que par le don, comme l’ont illustré récemment les appels lancés par les grands patrons sur le thème « Taxez-nous ! » dans des articles du Monde et du Nouvel Observateur. Mais comme le souligne un article du Monde du 31 août 2011 : « Le vieil argument selon le-quel « la fiscalité américaine encourage la philanthropie, ce qui n’est pas le cas en France » ne tient plus depuis que la loi Aillagon a créé en

2003, l’un des dispositifs fiscaux les plus incitatifs d’Europe ».Le débat sur la définition de l’intérêt généralLa notion d’intérêt général ou d’utilité publique constitue le préalable indispensable à l’octroi de tout avantage fiscal relatif à un don, que celui-ci soit effectué en France ou à l’étranger. Tenter de définir cette notion est une tâche fastidieuse mais surtout re-lativement vaine puisque le concept est évolutif, s’adap-tant au gré des époques et des priorités politiques. Cette souplesse permet d’élargir ou de restreindre le cercle des bénéficiaires en fonction des domaines dans lesquels l’état souhaite, à un instant t, s’en-gager ou, au contraire, laisser l’initiative citoyenne prendre le relais. Si la malléabilité du concept n’est pas condam-nable en elle-même, on peut malgré tout regretter que les mécanismes de contrôle de l’attribution de ce précieux sé-same soient obscurs.

donner en France

Des mesures incitatives. Lors des Assises de la Phi-lanthropie qui se sont te-nues à l’Institut Pasteur le 23 juin 2011, les intervenants se sont accordés sur l’effica-cité du système fiscal français eu égard à l’action philanthro-pique et ont nié l’intérêt d’une remise à plat des dispositifs actuels. Les mesures fiscales françaises sont en effet parmi les plus favorables d’Europe tant pour les particuliers, petits et grands donateurs, que pour les associations reconnues d’utilité publique.Une réduction d’impôt sur le revenu est accordée pour

La fiscalité de la philanthropie :

entre mesures incitatives et opacité

1 Source : édition 2010 de La 15e édition de La Générosité des Français, publiée par « Recherches & Solidarités » sur la base des déclarations fiscales.

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d'une étude notariale6

tous les dons directs (vire-ments, chèques, …) ou in-directs (abandon de droits d’auteur,…) au profit d’orga-nismes d’intérêt général. La déduction se calcule à hauteur de 66% et dans une limite de 20% du revenu imposable pour les dons aux œuvres d’intérêt général ou d’uti-lité publique et sur 75 % des sommes versées et dans une limite de 521 euros pour les organismes d’aide au profit des personnes en difficulté2. D’apparence complexe, le dis-positif est en fait calculé auto-matiquement au moment de la déclaration de revenu et de nombreuses associations bé-néficiaires, comme la Fonda-tion de France, proposent un logiciel de calcul automatique sur leur site pour optimiser les dons au moment du verse-ment. Attention, simplement à penser à conserver les reçus.À ce dispositif particulière-ment intéressant pour les petits donateurs, vient s’ajouter de-puis 2007, au profit des grands donateurs, une réduction de l’impôt sur la fortune votée à l’occasion de la loi TEPA. Ce dispositif permet une ré-duction allant jusqu’à 75% de l’ISF dans la limite de 50 000 euros. La liste des organismes pouvant bénéficier de ces dons est plus limitée que celle éta-blie dans le cadre de la réduc-tion de l’impôt sur le revenu. Elle inclut par exemple aux fondations reconnues d’utilité publique mais exclut les fonds de dotation.Si les modalités de l’imposi-

tion des dons à des associa-tions françaises sont généra-lement connues des notaires, la fiscalité des dons transfron-taliers est plus délicate à maî-triser.donner à l’étranger : un dispositif opaque au sein de l’union européenneCes dernières années, la ju-risprudence européenne a impulsé une harmonisation des dispositions fiscales en condamnant les administra-tions qui pratiquaient une discrimination en refusant d’octroyer des avantages fis-caux pour les dons à des asso-ciations étrangères reconnues d’utilité publique. Ainsi, la CJCE a condamné l’Allemagne dans un célèbre arrêt Persche du 27 Janvier 2009 pour violation de l’article 63 du Traité sur le fonctionne-ment de l’Union Européenne prévoyant la libre circulation des capitaux. Une facilitation des transac-tions semble se profiler en France puisque l’adminis-tration fiscale a commencé à mettre sa réglementation en conformité avec la jurispru-dence communautaire même si des difficultés d’interpréta-tion des décisions demeurent faute d’accord européen sur la conception de l’intérêt gé-néral.en dehors de l’union européenneLa générosité transfrontalière a toujours été consubstantielle à la philanthropie mais elle a

encore été accrue ces dernières années grâce au développe-ment des nouvelles technolo-gies, renforçant un sentiment de proximité avec les popula-tions victimes de catastrophes écologiques. Le tsunami d’Asie du Sud-Est. ou, plus ré-cemment, l’accident nucléaire de Fukoshima constituent des exemples flagrants de cette solidarité internationale, par-fois plus mobilisatrice que les états de grande nécessité à l’échelle d’un quartier. À cet égard, le système de défiscali-sation des dons est peu adapté. Aucun problème ne se posera pour les grandes associations multinationales qui éditeront sans difficulté un justificatif fiscal depuis le pays émetteur du don. En revanche, les pe-tites associations sont dépen-dantes de la liste relativement obscure établie par l’OCDE et l’administration fiscale fran-çaise refuse fréquemment les justificatifs qu’elles fournis-sent. Cette différence de traite-ment conduit à privilégier les dons effectués ponctuellement sous le coup de l’émotion et à négliger les actions de fonds, menée de façon moins média-tique par les petites associa-tions.Voilà qui offre un premier aperçu sur la fiscalité de la phi-lanthropie. Le troisième volet de notre dossier se concentrera sur le cas particulier des suc-cessions et de la place de la famille dans le processus déci-sionnel de don.

Sarah-Louise Gervais

2 Pour plus d’information sur le calcul des déductions fiscales : vosdroits.service-public.fr/F426.xhtml ou www.impots.gouv.fr

DONS ET LEGS : 69 boulevard Richard Lenoir 75011 PARIS – 01.48.78.93.51

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La Fédération, qui regroupe 800.000 donneurs de sang bénévoles et militants du don de sang, assure avec l’Établissement Français du Sang l’autosuffisance et la sécurité des produits sanguins.Sans subvention de l’État, la FFDSB est investie dans le recrutement et la fidélisation des donneurs de sang bénévoles. Elle permet, grâce à 3 millions de dons par an, de sauver ou guérir un million de blessés et de malades dont les besoins en traitements sont en augmentation régulière à cause de l’allongement de la durée de la vie.

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d'une étude notariale8

La cession d’une en-treprise est une opé-ration complexe et

difficile à appréhender.

De plus en plus d’organismes et de sources documentaires existent et se développent dans ce domaine en rai-son de la place importante qu’occupe la transmission aujourd’hui dans notre so-ciété 1. Même si les conseils qu’ils prodiguent peuvent faciliter l’opération, il faut veiller à n’oublier aucune étape fondamentale afin que la transmission d’une en-treprise s’effectue dans des conditions sûres et optimales tant pour le cédant que pour l’acquéreur.

Les points clefs que nous développerons devront faire l’objet d’une attention parti-culière pour que le dossier de la transmission soit fiable et qu’il débouche sur une transmission réussie.

i. Acheter ou vendre l’entreprise à un juste prix et en connaissance de cause

Lors d’une transmission, chaque partie a des intérêts spécifiques mais ceux-ci se regroupent nécessairement autour de considérations communes de sécurité et d’optimisation. Afin de res-pecter ces deux exigences, la cession doit se réaliser

en toute transparence pour aboutir à la détermination d’un juste prix et garantir ainsi l’intérêt commun du cédant et du repreneur.

La transmission des informations par le cédant

Pour le cédant, préparer la transmission est fondamen-tal. En effet, l’anticipation lui permettra de vérifier et de rassembler les in-formations de l’entreprise qui pourraient intéresser le repreneur. Ce travail fastidieux doit s’effectuer sur le long terme. Ainsi, les difficultés ou incohérences qui surgissent pourront être surmontées avant la cession et n’entraverons pas l’opé-ration.

De plus, le cédant pourra mettre en valeur son entre-prise en montant un dossier de cession. Celui-ci per-mettra de transmettre les informations nécessaires à l’analyse de l’entreprise et d’en exposer ses points posi-tifs ou négatifs en veillant au respect de la confidentialité des données divulguées. Il est important de rappeler que le cédant ne devra rien dissi-muler au repreneur au risque de voir prononcer la nullité de la transmission sur le fon-dement du dol ou de voir mettre en œuvre la clause de garantie de passif.

Les points clefs pour sécuriser et optimiser

l’opération de transmission d’entreprise

1 Cf article « La transmission d’entreprise, une préoccupation d’avenir », Journal du Village des notaires numéro 23, pages 4 à 6

9 Management

d’une étude notariale

L’importance des diagnostics pour le repreneur

Le repreneur doit savoir à quoi il s’engage et il béné-ficie donc, à ce titre, d’un droit d’accès aux informa-tions concernant l’entre-prise. Ceci est d’autant plus important que la reprise d’une entreprise est un achat souvent inédit, d’un mon-tant conséquent.

Afin de répondre aux at-tentes des parties, des dia-gnostics devront être effec-tués pour s’assurer de la correcte identification des forces et des faiblesses de l’entreprise et éviter l’échec de l’opération. Ils permettent

de rassembler les informa-tions nécessaires à la prise de décision et donc de définir plus facilement les modalités de la cession.

Les diagnostics peuvent concerner divers aspects de l’entreprise justifiant ainsi leur diversité. Parmi eux, nous pouvons citer le diagnos-tic « produits », « marché », « concurrence », « stratégie », le diagnostic « ressources humaines », le diagnostic « comptable », le diagnostic « juridique » ou encore le diagnostic des « moyens de production »…

Le diagnostic est un préa-lable nécessaire à l’évalua-tion, base de la détermina-

tion du prix. Quel que soit les diagnostics à effectuer, il est nécessaire de savoir s’entourer de professionnels compétents pour analyser les documents communi-qués. En effet, même si le parcours de l’acquéreur est riche, c’est probablement la première fois qu’il abordera un tel projet.

L’évaluation, un fondement de la détermination du prix

Le prix est un élément im-portant qu’il convient de prendre en compte, même s’il n’est pas à lui seul dé-cisif. L’idéal est de réaliser l’opération dans une posi-tion d’équilibre au sein de

laquelle les prix constatés sont proches de la valeur économique de référence. Ainsi, ni le repreneur, ni le cédant ne se sentiront lésés. Pour atteindre ce résultat, la valeur de l’entreprise doit être déterminée même si cela n’est pas toujours évident. Le cédant a son objectivité souvent entravée par le fait qu’il a créé et fait vivre l’en-treprise. Le repreneur, quant à lui, ne dispose pas forcé-ment de tous les éléments nécessaires pour apprécier la valeur de l’entreprise. Diverses méthodes existent pour pallier ce problème.

L’évaluation, qui s’effectue à travers les nombreuses mé-thodes existantes qui varient

selon la taille de l’entreprise, est donc la solution pour déterminer objectivement la valeur d’une entreprise. Pour exemple, il convient de citer les plus couramment utilisées qui sont la méthode patrimoniale ou encore la méthode « discounted cash flow » ou la méthode des multiples fondée sur la ren-tabilité. N’existant pas une méthode unique d’évalua-tion puisqu’il n’existe pas de valeur unique de l’entre-prise, il est nécessaire d’uti-liser plusieurs approches pour déterminer la valeur du bien et d’en combiner les ré-sultats. N’hésitez pas à faire appel à votre expert-comp-table et à vos conseillers ju-ridiques pour vous aider.

ii. minimiser le coût fiscal de l’opération

La fiscalité de la cession va-rie qu’il s’agisse d’une entre-prise individuelle ou d’une société et que la transmission s’effectue à titre onéreux ou à titre gratuit. Conditionnée par la méthode choisie pour transmettre l’entreprise, elle reste un élément prépondé-rant de l’opération.

La fiscalité du vendeur dé-termine la façon dont celui-ci va chercher à transmettre son entreprise. C’est au re-gard de considérations juri-diques et fiscales qu’il fau-dra déterminer la forme de la transmission. Plu-sieurs méthodes existent et ont chacune des points forts et des faiblesses. Nous nous focaliserons unique-ment dans le cadre de cet article aux deux principales formes de rachat : le rachat

du fonds de commerce et le rachat par titres.

La cession par rachat du fonds de commerce

Le fonds de commerce cor-respond à l’ensemble des biens, corporels ou incorpo-rels, qui permettent d’exploi-ter l’activité commerciale ou artisanale, que l’on soit en entreprise individuelle ou en société. Opter pour cette forme de rachat permet à l’acheteur de ne pas être tenu des dettes de son prédéces-seur, seul l’actif est acheté c’est-à-dire la clientèle, le nom commercial, le droit au bail, le matériel et éven-tuellement les marchandises. Ainsi, le cédant n’a donc pas besoin de garantir le passif et l’acquéreur ne subit pas les éventuelles séquelles de ges-tion de son prédécesseur. Le personnel, quelque soit son ancienneté et ses avantages acquis, doit également être repris.

De plus, la cession du fonds de commerce permet au re-preneur de créer la structure de son choix en fonction de ses intérêts. Généralement, la transmission du fonds de

commerce sera donc surtout intéressante pour le repreneur.

Les principaux inconvé-nients de cette forme de transmission résident dans l’obligation de respecter les délais légaux de séquestre qui aboutissent au blocage des fonds pendant quatre mois au détriment du cé-dant. En outre, la transmis-sion par cession de fonds de commerce induit une forte taxation tant pour le repreneur qui aura des droits de mutation élevés que pour le vendeur qui bénéficiera de la taxation de la plus-va-lue la plus élevée.

La cession par rachat des titres

La transmission par le ra-chat des titres est une des voies les plus courantes pour reprendre une société. Elle organise la substitution du vendeur par le repreneur dans la possession des titres et des droits attachés. C’est pourquoi, le repreneur ra-chètera l’ensemble du pa-trimoine, l’actif comme le passif. Il sera tenu au titre du passif des dettes nées antérieurement même si

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d'une étude notariale10

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celles-ci ne sont pas encore connues. Néanmoins, pour garantir l’acquéreur des dettes inconnues au jour de la ces-sion, une clause de « garan-tie d’actif et de passif » sera généralement insérée dans l’acte de cession engageant personnellement le vendeur à indemniser l’acheteur en cas d’augmentation du passif ou de diminution d’actif ayant une cause antérieure à la re-prise mais étant apparue pos-térieurement à celle-ci. De plus, le cédant doit prendre la suite de la société existante même s’il dispose de la faculté de modifier la forme de la société ulté-rieurement. Il poursuit donc les engagements souscrit par son prédécesseur (em-prunts, fournisseur…) sans qu’il soit nécessaire de pro-céder à des remboursements anticipés, voire à la dissolu-tion de la société.

La forme de la cession a donc une incidence sur la fiscalité du cédant et du repreneur. L’entreprise une fois vendue ne peut plus être considérée comme un outil de travail et le patrimoine dégagé sera donc assujetti à l’ISF. Le vendeur devra réfléchir pour limiter l’im-pôt à payer en réinvestissant dans une autre activité, en transmettant une partie du patrimoine ou bénéficiant d’avantages fiscaux. Outre l’ISF auquel pour-rait être soumis le vendeur, d’autres taxes viennent alourdir la note du cédant et du repreneur, en fonction du type de cession opérée.

C’est le cas par exemple de l’impôt sur les plus-values ou des droits de mutation... Plusieurs dispositifs d’exo-nération existent mais pour les rendre effectifs et bénéfi-cier de la meilleure exonéra-tion, il est nécessaire d’anti-ciper la transmission.La prise en considération de tous ces éléments énumé-rés de façon non exhaustive permettra de réaliser l’opé-ration de transmission dans les meilleures conditions possibles. Grace à l’analyse rigoureuse de l’entreprise et à la fiabilité du dossier qui a été monté, l’acqué-reur pourra plus facilement convaincre les financiers et obtenir ainsi le financement dont il a besoin.

Devant la complexité ré-gnant en matière de trans-mission d’entreprise, il est important de savoir s’en-tourer en faisant appel à des professionnels compétents. Même si leur intervention à un coût, elle permettra de gagner du temps et de limi-ter les risques de l’opéra-tion. Ainsi, dans un rapport bénéfice-risque, le bénéfice l’emporte et il ne faudra sur-tout pas hésiter à s’adresser aux personnes compétentes pour transmettre son entre-prise en toute sécurité et de manière optimisée.

Johanna Leplanois

11 Management

d’une étude notariale

La loi de finances recti-ficative pour 2011 est en vigueur depuis le 30

juillet 2011.

Elle a pour objectif essentiel de redresser le solde budgé-taire de l’Etat (lequel passe-rait de -152 milliards d’euros en 2010 à -92 milliards d’eu-ros en 2011) et table sur le relèvement du taux de crois-sance pour 2010 à 1,5%, et la réduction du déficit public à 6% en 2011.

Le texte est principalement consacré à la réforme de la fiscalité du patrimoine. Il vise à rééquilibrer les moda-lités d’imposition des «hauts patrimoines» en allégeant notamment la taxation de la détention du patrimoine mais en alourdissant celle de sa transmission.

En matière fiscale, la réforme supprime le bouclier fiscal et adapte l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) aux réali-tés économiques.

D’abord, la réforme supprime le bouclier fiscal, dispositif li-mitant le montant des impôts directs payés par un contri-buable qui avait été fixé à un maximum de 50 % de ses revenus par la loi du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (dite loi TEPA).

La situation des bénéficiaires actuels du bouclier fiscal de condition modeste serait prise en compte par la mise en place d’un dispositif de plafonnement de la taxe fon-cière en fonction des revenus.A compter de 2012, le barème de l’ISF ne comportera plus

que 2 tranches d’imposition :- les redevables ayant un patrimoine net taxable com-pris entre 1 300 000 € et3 000 000 € seront im-posés au taux de 0,25 % sur la totalité de leur pa-trimoine net taxable ;- les redevables ayant un pa-trimoine net taxable supérieur à 3 000 000 € seront impo-sés au taux de 0,50 % sur la totalité de leur patrimoine net taxable.

Pour lisser les effets de seuils, un dispositif de décote sera instauré pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et1 400 000 €, ainsi que pour ceux compris entre 3 000 000 € et 3 200 000 €.

Les modalités déclaratives seront simplifiées pour la ma-jorité des redevables à comp-ter de 2012 :Si le patrimoine est inférieur à 3 000 000 €, la somme globale du patrimoine sera à porter dans la déclaration d’ensemble de revenus, et l’impôt sera appelé ensuite par le service des impôts (Il faudra néanmoins conserver le détail en cas de contrôle).En revanche si le patrimoine excède 3 000 000 €, il faudra souscrire une déclaration spé-cifique et payer l’impôt spon-tanément.

Pour contrebalancer budgé-tairement la réforme sur l’ISF, la loi de finances rectificative a fortement modifié la fisca-lité des successions et des do-nations, notamment par une

Les principaux changements engendrés par la

loi de finance rectificative en matière de

fiscalité du patrimoine

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d'une étude notariale12

taxation plus importante des donations et successions des hauts patrimoines, une contri-bution des non-résidents, et l’instauration de dispositifs de lutte contre l’évasion fis-cale internationale.

Concernant la fiscalité des successions et donations :Le fort relèvement des abat-tements sur les droits de mutation à titre gratuit opéré par la loi du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (dite loi TEPA) a permis d’alléger la charge fiscale pesant sur les donations et les successions et de faciliter les transmissions anticipées. La majorité des Français peuvent désormais transmettre une partie im-portante de leur patrimoine, voire la totalité, en franchise d’impôt. Cet acquis essentiel est intégralement préservé.

Les modifications instaurées par la loi sont les suivantes :- une augmentation de 5 points des tarifs applicables aux 2 dernières tranches du barème d’imposition appli-cable aux successions et aux donations consenties en ligne directe (les taux marginaux de 30 et 40% passeraient à 35 et 45%), ainsi qu’aux do-nations entre époux ou entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS).Cela concerne les biens trans-mis dont la valeur par part (ou par donation), dépasse 902 838 € pour la tranche à 40 %, et 1 805 677 pour la tranche à 45 %.

- Les réductions de droit liées à l’âge du donateur sont toutes supprimées, sauf en cas de donation en pleine propriété de parts de sociétés ou d’entreprises individuelles (pacte Dutreil), dont l’abatte-ment reste à 50%.La réduction liée à l’âge pour

la donation de titres de PME (a 790 CGI) est maintenue.Les dons de titres de PME bénéficieront d’une réduction sur les droits de mutation à titre gratuit, dans le cas où le dirigeant transmet ses titres avant ses 70 ans, en pleine propriété, et dans le cadre d’un engagement collectif de conservation de type Dutreil.

- Les dons manuels familiaux de sommes d’argent (art 790 G du CGI) consentis en pleine propriété à des personnes ma-jeures, sont exonérés tous les 10 ans à hauteur de 31.865 €, lorsque les donateurs sont les parents, les grands-parents ou les oncles et tantes des dona-taires. La condition d’âge du donateur est harmonisée à 80 ans (au lieu de 65 ans précé-demment). Le don exception-nel pourra être renouvelé tous les 10 ans.

L’assiette taxable du don manuel devrait être celle de la valeur du don manuel ou des biens qui lui auront été subrogés au moment de la ré-vélation du don à l’adminis-tration fiscale, notamment par sa réintégration civile dans le cadre d’une succession.

- une augmentation de 6 à 10 ans du délai de rappel des do-nations antérieures.Cette réforme concerne toutes les successions ouvertes et les donations consenties à comp-ter de l’entrée en vigueur de la loi.

Le rappel aura donc lieu de la manière suivante :Année à compter de la dona-tion, Fraction de la donation rappelée : 6ème année 90%, 7ème année 80%, 8ème an-née 70%, 9ème année 60%, 10ème année 0%.Suite à cet allongement du délai de rappel fiscal des donations, un amendement

adopté propose de diviser par 2 les taux d’abattement en vi-gueur pour les donations qui sont intervenues avant l’en-trée en vigueur de la loi de finance 2011.Un abattement progressif est institué entre 6 et 10 ans (mé-canisme dit de « lissage »).Ce mécanisme accorde un abattement partiel de 10 % par an entre la sixième et la dixième année. • 10% si la donation est pas-sée depuis 6 ans et moins de 7 ans. • 20% si la donation est pas-sée depuis 7 ans et moins de 8 ans. • 30% si la donation est pas-sée depuis 8 ans et moins de 9 ans. • 40% si la donation est pas-sée depuis 9 ans et moins de 10 ans. Exemple : une donation a été consentie à un enfant le 15

Management

d’une étude notariale13

septembre 2005 pour 50 000 €.Le 10 octobre 2011, une nou-velle donation est réalisée pour 150 000 €. Pour éva-luer l’assiette des droits pour la donation en 2011, on re-prendra la donation de 2011 pour 150 000 €, + 50 000 € (2005) – 10 % de 50 000 car 6ème année.Soit un total de 190 000 €.Avant cette nouvelle loi, la donation de 2005 n’aurait pas été reprise dans la donation 2011. L’administration par ailleurs est autorisée à procéder à un « contrôle-valeur » des biens donnés au cours de la décen-nie précédente la mutation, quand bien même le délai habituel de prescription de3 ans serait dépassé.- Enfin le droit de partage passe de 1,1 % à 2,5 % à compter du 1er janvier 2012.- Modifications en matière de taxation de certaines assu-rances-vie :Assurance souscrites par des non-résidents :Jusqu’à présent, les capitaux décès provenant du dénoue-ment de contrats d’assurance-vie souscrites par des per-sonnes non-résidentes étaient exonérées.Au moins l’un des éléments de territorialité devrait chan-ger : tout bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie de-vrait être imposé dès lors

que celui-ci est domicilié en France au moment du dé-nouement, et sous réserve qu’il y ait eu son domicile sur une période de 6 ans lors des 10 dernières années.Hausse de la fiscalité au dé-nouement de certains contrats d’assurance-vie :Les capitaux décès soumis à l’article 990 I, par exemple lors de versements effectués avant les 70 ans du sous-cripteur, et dont la valeur au dénouement dépasse902 838 € après abattement de 152 500 €, voient leur fiscalité s’alourdir : la part de ces contrats qui est supé-rieure à ces 902 838 €, soit la limite inférieure incluse dans la septième ligne du tableau I de l’article 777 du code géné-ral des impôts (CGI), seront taxés à 25% au lieu des 20% préalablement en vigueur.

Fin de la doctrine Dassault sur le démembrement de pro-priété :La doctrine Dassault qui ex-pliquait qu’au titre de l’article 990 I du code général des im-pôts, seul l’usufruitier des ca-pitaux décès était réellement bénéficiaire, et par voie de conséquence fiscalement re-devable de l’impôt, est aban-donnée.L’administration fiscale, qui avait à l’époque pris cette po-sition juridiquement erronée,

position s’étant par la suite retournée contre ses intérêts, revient à une orthodoxie ju-ridique, décidant finalement que le nu-propriétaire est bel et bien un bénéficiaire.Tous les bénéficiaires, en nue-propriété comme en usu-fruit, sont de nouveau rede-vables des impôts dus au titre de l’article 990 I.

Il est à noter qu’une seconde loi de finances rectificative pour 2011 a été validée le 19 septembre 2011 et publiée au journal officiel du 20 sep-tembre 2011.Cette seconde réforme de l’année instaure les mesures de rigueur souhaitées par le Gouvernement afin de ré-colter, d’ici à fin 2012, 11 milliards d’euros de revenus additionnels et réduire ainsi le déficit de la France.Parmi les mesures figure la réforme de la taxation des plus values immobilières : l’exonération passant de 15 à 30 ans selon un nouveau sys-tème d’abattements progres-sifs (voir réforme des plus values immobilières).Au total cette réforme de la fiscalité du patrimoine, en régime de croisière, devrait d’après le gouvernement dé-gager un surcroît de recettes de près de 200 M€ par an.

FT

Management

d'une étude notariale14

15 Actualités des partenaires

interview de l’association nationale des

parents d’enfants aveugles

Bientôt un demi-siècle au service des enfants aveugles ou déficients visuels et de leurs parents

• Pouvez-vous nous rappeler l’historique de votre association ?

L’ANPEA, Association des Parents d’Enfants Aveugles ou gravement déficients visuels avec ou sans handicap(s) associé(s), a été fondée le 11 juin 1964 par des familles de la région parisienne. A l’époque, devant les carences constatées concer-nant le manque de solutions de scolarisation ou d’accueil en établissements spécialisés, l’ANPEA a dû engager une politique de créations d’établis-sements et de services spécialisés adaptés pour les familles des enfants aveugles ou gravement défi-cients visuels avec ou sans handicap(s) associé(s).Elle a été reconnue d’utilité publique le 19 mars 1971 et agréée par le Ministère de la Jeunesse et des Sports comme Association Nationale de Jeu-nesse et d’Education Populaire. Elle fait partie des trente associations qui siègent au CNCPH (Conseil National Consultatif aux Personnes Handicapées).

• Quels sont ses objectifs et ses structures ?

Plus de 40 ans après sa création, l’ANPEA poursuit les mêmes objectifs : la solidarité avec les familles, l’information, le conseil ainsi que la défense des intérêts des parents d’enfant aveugle ou amblyope.

L’association, représentée par ses adhérents, avec les salariés qu’elle emploie, affirme son engagement autour de valeurs fondamentales parmi lesquelles :- L’égale dignité de tous les êtres humains :

respect des personnes, acceptation de la diffé-rence, être reconnu « comme les autres ».

- La laïcité et l’indépendance politique.

- Le droit de chaque enfant à avoir « une place, sa place » grâce à l’action solidaire des adhérents.

Nos objectifs pour les enfants et leurs familles visent essentiellement à donner aux familles la possibilité de développer pour chaque enfant un projet personnel et à les aider à redevenir les parents ordinaires d’enfants « extraordinaires ». Nous cherchons aussi à faciliter et entretenir une solidarité entre les familles adhérentes à l’asso-ciation , à développer le nombre des adhérents de l’association et faire en sorte que chacun parti-cipe à la mise en œuvre du projet associatif.

• Pouvez-vous nous détailler votre action ?

L’ANPEA a acquis une grande expérience dans la prise en charge du multi handicap. Elle aide les familles en les sortant de leur isolement et en leur apportant des réponses aux questions concernant l’éducation de leur enfant depuis la naissance jusqu’à l’entrée dans la vie active.

Elle les conseille et les soutient en les mettant en contact avec d’autres familles, des centres d’édu-cation précoce, des établissements d’éducation favorisant l’épanouissement de leur enfant.

Elle travaille à la reconnaissance de la famille du jeune handicapé visuel auprès des profes-sionnels de la santé et de l’éducation comme acteur de la mise en œuvre du projet personnel de son enfant. Elle constitue une force de négo-ciation auprès des pouvoirs publics.

Elle édite la revue Comme les autres et gère des établissements et services spécialisés.

• Vos projets ? Vos souhaits et revendications ?

Malgré les progrès réalisés en matière de prise en charge de nos enfants les familles des en-fants aveugles ou gravement déficients vi-suels avec ou sans handicaps associés restent confrontées au manque de solutions pour une scolarisation de qualité grâce à un service de soutien.et pour un accueil en établissements spécialisés tant pour nos enfants que pour nos adultes.

Face aux carences constatées, l’ANPEA pour-suit sa politique de création d’établissements et de services adaptés pour tous. Elle intègre le projet de créer des séjours de répit ainsi que des séjours de vacances pour enfants aveugles ou

déficients visuels autonomes.L’ANPEA souhaite une véritable application de la loi 2005-102 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées.

• Comment les donateurs peuvent-ils vous aider ?

L’ANPEA est reconnue d’utilité publique. Ce statut lui permet de recevoir, outre des dons manuels, des donations, legs et assurances-vie.

Quelques exemples de réalisations :- Grâce à un legs et à la participation de ses dona-

teurs, l’ANPEA ouvre le centre médico-éducatif Jean-Paul pour enfants et adolescents déficients visuels avec handicaps associés d’Ile-de-France. Ces enfants ne bénéficiaient pas jusqu’alors d’une prise en charge adaptée à leur multi handicap.

- Des dons réguliers permettent à des enfants et des adultes multi handicapés de partir en va-cances l’été, grâce à la création d’un service adapté. Le surcoût du séjour lié au handicap est pris en charge par l’ANPEA.

- Des aides techniques et du matériel d’impres-sion en braille ont été acquis pour le siège social et des services spécialisés pour jeunes aveugles et malvoyants.

La générosité des donateurs est pour l’ANPEA un soutien et une reconnaissance.

AnpeA - 12 bis rue de picpus - paris 12e

tél. : 01 43 42 40 40mail : contact@anpea.gapas.org

site Web : anpea.asso.fr

Actualités des partenaires 16

A.e.m.s. (AssociAtion pour L’entretien desmonuments et sépuLtures)

Propose l’entretien de sépultures de famille pour une durée détermi-née par contrats de 10 à 60 ans, selon la durée de la concession et des prestations. Le notaire peut se charger de l’exécution de ce genre de contrat sur instruction testamentaire dans le cadre d’une succession.

www.aems.fr

Atd QuArt monde

On ne peut plus se contenter de gérer la misère. Ce sont les hommes qui l’ont créée, nous pouvons la détruire. Les distributions alimen-taires et autres ne constituent pas une politique de lutte contre la pauvreté. C’est pourquoi ATD Quart Monde est présent sur le terrain, auprès des personnes très pauvres, pour les aider à accéder aux droits de tous : logement, école, accès aux soins, etc.

Il est temps de faire des dons qui durent.

Atd Quart monde33 rue Bergère - 75009 paris ou www.atdqm.org

FFsA (FédérAtion FrAnçAise du sport AdApté)

La FFSA a soufflé ses 40 bougies le samedi 15 octobre sous un beau soleil! Plus de 3000 personnes se sont déplacées sur le Champs de Mars pour encourager les relayeurs et les danseurs tout au long de l’après midi. La participation exceptionnelle au relais de Richard Dacoury, ancien joueur de l’équipe de France de basket-ball et la mobilisation des sportifs « valides » et sportifs handicapés FFSA ont marqué cette journée. Les visiteurs du Champs de Mars ont pu se laisser aller au rythme de la musique « waka waka » de Shakira et rejoindre les danseurs pour la Flash Mob. Un véritable moment de partage et de convivialité avec plus de 300 participants! Les festivi-tés se sont poursuivies au Club HAUSSMANN avec une magnifique soirée animée par Samuel ETIENNE, journaliste de France Télévision et en la présence de Madame la Ministre Roselyne Bachelot-Narquin ainsi que d’autres personnalités.

Ce bel événement résulte d’une forte mobilisation des associations FFSA et d’une campagne de communication nationale d’envergure qui a offert une visibilité maximale. Autant d’actions qui font avancer le regard sur le handicap mental et psychique et souligne l’ampleur du mouvement Sport Adapté en France. La FFSA a su faire respecter son slogan « Le sport Adapté, c’est le moment d’en parler »!

La FFSA vient affirmer, en cette année de son 40e anniversaire, son engagement et sa forte présence dans le milieu du sport et du handi-cap. A présent, une nouveau grand rendez vous les attend : les Jeux Paralympiques de Londres en 2012. Encore un défi que la FFSA va tenter de relever !

F.F.s.AAntoine dArtigues

responsable communication et evénementielcommunication2@ffsa.asso.fr

tél.: 01.42.73.90.11

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17 Actualités des partenaires

institut curie

Dans la cadre d’Octobre Rose, l’Institut Curie, leader dans la prise en charge des cancers du sein avec près de 6 500 patientes chaque année, organise des rencontres tout public tout au long du mois (conférence-débat, projection, table-ronde, exposition photo, séance dédicace) au-tour du vécu des patientes, de la qualité de vie, des nouveautés dans la prise en charge...

Mardi 11 octobre Projection-débat Autour du film « Le corps ama-zone » (ou le choix de ne pas se faire reconstruire après une ablation du sein)

Mardi 18 octobre Table-ronde “Quand la maladie rend créative” en présence de femmes ayant été touchées par le cancer du sein

Mardi 25 octobre Conférence-débat “La qualité de vie pendant et après un cancer”

Lieu : institut curie (amphithéâtre constant Burg)12 rue Lhomond 75005 paris

18h – entrée libre dans la limite des places disponibles

tout le programme d’octobre rose à l’institut curie sur :http://www.cancersdusein.curie.fr/fr/espace-presse/toutes-les-actualites/octobre-rose-2011/octobre-rose-2011-00972

FrAnce LiBertés - FondAtion dAnieLLe mitterrAnd

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La Grande Soirée des 25 ans de France Libertés.

A l’occasion de notre 25e anniversaire, France Libertés voulait mar-quer le coup par une soirée festive, populaire et trans-générationnelle. Et ce n’est pas moins de 400 personnes qui se sont retrouvées autour de la Fondation pour fêter ce moment si particulier dans la vie d’une organisation. Le Paris Bal Rock a enchaîné les tubes d’hier et d’au-jourd’hui et a su faire danser jusqu’au petit matin les invités. Une réussite pour France Libertés qu’elle doit essentiellement à la géné-rosité de ses partenaires qui lui ont permis de financer cet événement.

Après ce moment de célébration important mais pourtant bien peu dans les habitudes de la Fondation, France Libertés est plus motivée que jamais et retrouve ses thématiques de travail : l’accès à l’eau pour tous et le droit des peuples à disposer de leurs richesses avec en ligne de mire le Forum Mondial de l’Eau en mars 2012.

18Veille et actualités juridiques

ii – La responsabilité du notaire en droit public

Si la jurisprudence semble plus tolérante quant à la res-ponsabilité du notaire lors de son intervention dans les matières de droit privé, elle semble faire preuve d’une grande sévérité à l’égard de ce dernier lorsqu’il agit dans le cadre du droit public et no-tamment dans les matières de droit fiscal (A) et de droit de l’urbanisme (B).

A – En droit fiscal

droit de succes-sion – défaut d’informa-tion concernant la meilleure solution fiscale

première chambre civile de la cour de cassation, 9 décembre 2010, n° 09-16.531

Le notaire qui n’informe pas ses clients des consé-quences fiscales d’une opéra-tion est-il susceptible d’enga-ger sa responsabilité au titre d’un redressement fiscal sup-porté par ses clients ? Le paie-ment du redressement fiscal et des intérêts de retard né d’un défaut d’information du no-taire à l’occasion d’une suc-cession constitue un préjudice entièrement consommé et non une simple perte de chance.

En l’espèce, un notaire pro-cède au partage des biens de la succession de Jacques M ainsi qu’à la déclaration de succes-sion. Le défunt laisse pour lui succéder son épouse, ses trois enfants vivants, ainsi que deux petites filles venant en représentation du fils du défunt prédécédé. La veuve a pris en

charge et réglé, par l’intermé-diaire du notaire, l’intégralité des droits de succession pour un montant de 9 263 002,30 € grâce à la vente d’actions qui lui avaient été transmises en pleine propriété. Cependant, l’administration fiscale a re-qualifié le paiement des droits de succession par la veuve en donation déguisée au profit de ses enfants. Cette requalifica-tion s’est accompagnée d’un redressement fiscal.

La veuve, Madame Claude M, est décédée peu de temps après sa fille Patricia M. Par conséquent, une partie du re-dressement fiscal que devait régler Patricia M, au titre de la donation reçue par sa mère, a été adressée à ses trois filles héritières. Chacune a été ame-née à payer les droits de mu-tation ainsi que les intérêts de retard, tout en sachant qu’elles n’ont pu bénéficier de la suc-cession de leur mère dont le patrimoine a été entièrement transmis à leur père par l’ef-fet de la clause d’attribution de la communauté universelle au conjoint survivant. Elles ont donc assigné le notaire en réparation de leur préjudice sur le fondement d’un man-quement à son obligation de conseil. Appel de la décision fut interjeté et la Cour d’appel de Paris dans un arrêt en date du 30 juin 2009 a condamné in solidum le notaire et son étude.

La cour retient que le pré-judice s’analyse comme une perte de chance de voir leur grand- mère opter pour une meilleure solution fiscale. La

Cour de cassation est saisie et dans un arrêt en date du 9 septembre 2010, casse l’arrêt de la Cour d’appel.

La Cour de cassation estime effectivement que le notaire est responsable, seulement elle considère que le préjudice est certain direct et personnel. Il ne constitue pas alors une perte de chance. Le notaire a commis une faute n’en informant pas sa cliente des solutions fiscales ré-gulières au regard de l’intention libérale de celle-ci. Par sa faute le notaire a concouru à la do-nation déguisée selon la Cour. Cette donation déguisée est la cause du redressement fiscal. enfin le redressement fiscal constitue un préjudice certain puisque les héritières ont dû payer les droits de mutation et les intérêts de retard.

Les héritières ont été dans l’obligation de payer le FISC, par conséquent pour la Cour de cassation « le préjudice est entièrement consommé » et ne constitue pas alors une perte de chance qui par définition ne peut jamais être certaine. D’autant que la réparation d’un préjudice lié à une perte de chance ne peut être que partielle puisque selon un arrêt de la pre-mière chambre civile de la Cour de cassation en date 16 juillet 1998 « la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ».

Le manquement du notaire a généré un préjudice corres-pondant au risque du redres-sement fiscal. Le dommage

La responsabilité notariale (2ème

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20Veille et actualités juridiques

constitué par le redressement s’est réalisé et l’éventualité de sa réalisation est devenue sérieuse dès le moment où le notaire n’a pas orienté sa cliente vers des solutions fis-cales licites.

Toutefois l’arrêt précise également que le préjudice doit être évalué en prenant en compte l’incidence fiscale des solutions envisageables. D’une manière licite cette opération était soumise à des droits de mutation puisque cette donation ne laissait pas envisager une exonération fis-cale totale. Donc le préjudice devra être diminué des droits de succession que les héri-tières auraient dû de toute fa-çon s’acquitter.

Cette solution peut être confrontée à un arrêt de la cour d’appel de paris en date du 11 janvier 2011 (1).

En l’espèce le notaire ne s’était pas assuré des condi-tions d’application du taux réduit d’enregistrement et il s’était abstenu d’avertir son client des risques fiscaux liés à l’opération. Toutefois la so-lution diffère par rapport à celle de la Cour de cassation. En effet, la Cour d’appel de Paris qualifie le préjudice d’une perte de chance. Elle considère que le paiement de sommes importantes au FISC et la possibilité d’engager dif-féremment l’opération si l’in-formation avait été correcte caractèrisent une perte de chance. Alors que le paiement du redressement est certain et consommé il ne s’agit pas d’une probabilité.

Mais la Cour d’appel estime que le préjudice ne peut résul-ter du principal de l’impôt ni

des intérêts de retard qui sont uniquement des contreparties au délai consenti pour payer l’impôt qui de toute manière était dû. Certes, les intérêts de retard ne sont pas des pénali-tés mais si le notaire avait bien conseillé son client le redres-sement n’aurait pas eu lieu. Son client aurait payé ses im-pôts sans avoir besoin de délai et donc sans payer des intérêts de retard. Donc sur ce point la solution de la Cour d’appel de Paris est contestable. Néan-moins, pour la Cour d’appel le préjudice ce n’est pas le re-dressement (constitué du prin-cipal de l’impôt et des intérêts de retard) mais uniquement la perte de chance d’obtenir des possibilités moins coûteuses.

tAXe d’HABitAtion défaut d’indication des conséquences d’une clause la mettant à la charge de l’ac-quéreur.

première chambre civile de la cour de cassation, 20 janvier 2010, n° 10-13.948

Lorsque l’entrée en jouissance est repoussée du chef du ven-deur et qu’une clause mettant à la charge de l’acquéreur la taxe d’habitation est insérée directement dans l’acte au-thentique, le notaire engage sa responsabilité s’il n’informe pas dûment l’acquéreur en lui expliquant en quoi cette clause déroge aux règles fiscales.

Le 16 janvier 2004, M. Y a acquis de M. Z, par acte passé devant Maître X, notaire, un immeuble. M. Y estime n’avoir pas été dûment informé de la portée de la clause mettant à sa charge la taxe d’habitation af-férente à l’année 2004 et a donc saisi par déclaration la juridic-

tion de proximité afin d’obtenir la condamnation de Maître X au paiement des dommages et intérêts correspondant au mon-tant de cette taxe.

La juridiction de proximité de Nogent-sur-Seine, le 20 novembre 2009, condamne Maître X au paiement de la-dite taxe. Le problème dont il est question peut être posé en ces termes :Le notaire peut-il voir sa res-ponsabilité engagée s’il n’in-forme pas une des parties de la clause mettant à sa charge la taxe d’habitation pour une année donnée, alors même que cette clause est claire et précise?

Cependant, la question de la responsabilité du notaire est plus délicate, car le problème est des plus factuel. En effet, une série de faits démontrent que ce sont les circonstances dans lesquelles la clause a été insérée dans l’acte de vente qui engagent en réalité la res-ponsabilité du notaire.

C’est ce qu’a estimé la Cour de cassation : elle a engagé la responsabilité du notaire car l’entrée en jouissance devait intervenir le 31 décembre 2003. Ainsi, lors du compro-mis de vente, l’insertion d’une clause réglant la question de la taxe d’habitation était inu-tile, le redevable de la taxe d’habitation d’une année x étant la personne qui occupe l’immeuble au 1er janvier de cette année x. M.Y aurait donc été légalement le redevable de cette taxe. Cependant, comme le souligne la Cour de cassa-tion, l’entrée en jouissance avait été retardée du fait du vendeur sans que la question

(1) Numéro jurisData : 2011-000238

des conséquences de ce report sur la taxe d’habitation n’ait été évoquée ni entre les parties ni avec le notaire, ce dernier ayant, suite au retardement de l’entrée en jouissance, inséré la clause litigieuse à l’acte au-thentique de vente, la clause n’étant ainsi aucunement né-gociée.

La Cour va rajouter que la simple lecture de la clause, lors de la signature de l’acte de vente, par le notaire, sans que ce dernier ne rappelle les règles fiscales auxquelles elle dérogeait (le redevable est l‘occupant au 1er janvier), n’assurait pas, à elle seule, une information suffisante de l’ac-quéreur sur la portée de l’en-gagement qu’elle contenait.

La décision de la Cour de cassation paraît assez juste, quant aux faits d’espèce. Même si le notaire avait évo-qué, à juste titre, que la clause était claire et précise et qu’il n’est pas certain que dûment informé, l’acquéreur aurait pu éviter de supporter la taxe d’habitation pour l’année 2004, il faut tout de même que le notaire explique la por-tée de ladite clause, surtout lorsque cette dernière déroge aux règles fiscales.

reForme FiscALe – de nouvelles sanctions pour le notaire

D’un point de vue fiscal, le notaire a vu ses responsabilités augmentées par la loi n°2010 -1658 du 29 décembre 2010 (2), notamment en ce qu’elle a modifié l’article 1840C du Code général des impôts et créé l’article 170 ter du même code.

◊ Article 1840c

L’alinéa 1 de l’article 1840C prévoyait déjà que « Les notaires (...) qui ont né-gligé de soumettre à l’enregis-trement ou à la formalité fu-sionnée, dans les délais fixés, les actes qu’ils sont tenus de présenter à l’une ou l’autre de ces formalités sont personnel-lement passibles de la majo-ration prévue au 1 de l’article 1728 (3).

Ils sont, en outre, tenus du paiement des droits ou taxes, sauf leur recours contre les parties pour ces droits ou taxes seulement. »L’article 53 de la loi préci-pitée a ajouté un alinéa à cet article 1840C selon lequel « Les notaires sont également personnellement passibles de la majoration prévue aux a et b du 1 de l’article 1728 lorsqu’ils ont accepté à la de-mande des ayants droit d’as-sumer les obligations décla-ratives mentionnées au 2 de l’article 204 et au III de l’ar-ticle 885 W, sauf leur recours contre les parties. »

Le législateur augmente donc les sanctions dont est passible le notaire, lesquelles le visent de manière spéci-fique, alors que dans l’alinéa 1, les huissiers et autres agents ayant pouvoir de faire des actes et procès-verbaux, les greffiers et les autorités admi-nistratives étaient également concernés par ces dites sanc-tions.

◊ Article 170 ter

L’article 68 de la loi du 29 décembre 2010 a également eu une incidence sur les sanc-tions dont le notaire peut faire

l’objet, mais cela est dû à son statut de tiers de confiance (4). En effet, l’article 170 ter du Code général des impôts, créé par l’article 68 de la loi du 29 décembre 2010, est venu préciser le régime des tiers de confiance.

De cet article, il faut retenir deux choses principales: - le II mentionne expressé-

ment les notaires (5) .- le V précise la sanction du manquement aux obligations du tiers de confiance et énonce qu’ « en cas de manquement constaté aux obligations contenues dans la conven-tion individuelle mentionnée au IV (6), l’administration résilie cette dernière et retire au professionnel la faculté d’exercer la mission de tiers de confiance. Ce dernier en informe ses clients concernés dans le délai de trois mois qui suit la résiliation de la convention. »

Ainsi, si le notaire ne té-létransmet pas notamment aux services fiscaux les dé-clarations annuelles des revenus de ces clients, il ne verra certes pas sa respon-sabilité engagée mais perdra sa faculté d’exercer la mis-sion de tiers de confiance.

B – En matière d’urba-nisme

Vente en ZAc – dé-faut d’indication explicite par le notaire du caractère inondable de la zone

cour d’appel de paris, 2 décembre 2010, n° 09-11.830

Si l’assiette foncière d’une ZAC est déclarée zone sub-mersible par décret, le notaire

21 Veille et actualités juridiques

(2) Quatrième loi de finances rectificative pour 2010, publiée au Journal officiel du 30 décembre 2010.

(3) « 1. Le défaut de production dans les délais prescrits d’une déclara-tion ou d’un acte comportant l’in-dication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’im-pôt entraîne l’application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou de l’acte déposé tardivement, d’une majoration de : a. 10 % en l’absence de mise en demeure ou en cas de dépôt de la déclaration ou de l’acte dans les trente jours suivant la réception d’une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d’avoir à le produire dans ce délai ; b. 40 % lorsque la déclaration ou l’acte n’a pas été déposé dans les trente jours suivant la réception d’une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d’avoir à le produire dans ce délai ; c. 80 % en cas de découverte d’une activité occulte. »

(4) Le 6 juillet 2010 a été signée au Conseil supérieur du Notariat (CSN) la charte qui confère aux notaires le statut de tiers de confiance de la médiation Ces notaires, désignés par les conseils régionaux des notaires et le CSN, s’engagent à accompagner, aider et soutenir bénévolement les chefs d’entreprise, les créateurs et les repreneurs qui rencontrent des difficultés du fait de la crise financière. (Confère Communiqué du CSN (presse), 6 juillet 2010).

(5) « La mission de tiers de confiance est réservée aux personnes membres des professions régle-mentées d’avocat, de notaire et de l’expertise comptable. »

(6) « IV. - Les autorités ordinales des professions mentionnées au II concluent avec l’administra-tion une convention nationale pour la mise en œuvre de ce dispositif. Cette convention s’applique tant qu’elle n’est pas dénoncée par l’une des parties signataires. Pour la réalisation de la mission mentionnée au I, le tiers de confiance conclut avec l’administration, pour une durée de trois ans, une convention individuelle. Cette convention peut être dénoncée par l’une des parties signataires. Dans cette convention, le tiers de confiance s’engage notamment à télétrans-mettre aux services fiscaux, conformément aux dispositions de l’article 1649 quater B ter, les déclarations annuelles des reve-nus de ses clients ayant donné leur accord à cet effet dans le contrat visé au I. »

22Veille et actualités juridiques

ayant dressé au préalable l’acte de vente d’un terrain à bâtir dans cette ZAC n’engage pas sa responsabilité pour dé-faut de conseil et d’informa-tion à l’égard de l’acquéreur, si celui-ci a déclaré expressé-ment avoir consulté les docu-ments afférents à la ZAC (qui informaient en fait du carac-tère inondable de la zone) et a dispensé le notaire d’en rap-porter le contenu à l’acte.

En l’espèce, une com-mune avait confié la création d’une zone d’aménagement concertée (ZAC) à une so-ciété d’équipement. Plusieurs ventes de terrains à bâtir ont été conclues entre la société d’équipement et des particu-liers. Plusieurs couples ont acheté des terrains à bâtir dans cette zone, les actes de vente ont été reçus par Maitre B, no-taire, entre 1989 et 1991. Par un décret du 13 juillet 1994, l’emplacement de la ZAC a été placé en zone submersible.

Les couples ayant acquis antérieurement des terrains dans cette zone ont assigné la société d’équipement en réparation de leur préjudice et ont demandé à ce que soit prononcée la responsabilité du notaire instrumentaire des actes de vente, par lesquels ils ont acquis les terrains dans la ZAC. Selon les différents acquéreurs, le notaire n’a pas rempli son devoir de conseil et d’information en ne les in-formant pas que la zone où étaient situés les terrains était inondable.

La cour d’appel de paris s’est fondée sur différents éléments pour écarter la res-ponsabilité du notaire instru-mentaire.

Tout d’abord, chacun des actes authentiques par les-quels les appelants ont acquis les terrains, énonçaient ex-pressément que la vente était soumise aux charges et condi-tions résultant d’un ensemble de documents, tels qu’un plan d’aménagement de zone ou encore un cahier des pres-criptions architecturales et de coordination architecturale.

Chaque acquéreur a recon-nu expressément dans l’acte authentique de vente avoir une parfaite connaissance de l’ensemble de ces documents, qu’il avait reçu au préalable, et dont il dispensait le notaire de rapporter le contenu à l’acte.

C’est en fait le contenu de certains de ces documents qui permet d’écarter la responsabi-lité du notaire en l’espèce. En effet, le plan d’aménagement de zone comportait un rapport de présentation du projet de ZAC, qui mentionnait qu’une étude hydraulique a permis d’apporter des solutions tech-niques aux problèmes d’inon-dabilité de la zone. Ce plan d’aménagement de la zone indiquait que les travaux en-visagés permettraient de ga-rantir la zone contre les inon-dations. Par ailleurs, le cahier de coordination architecturale posait certaines prescriptions concernant la configuration et l’aménagement des pavillons, notamment l’interdiction de créer des garages en sous sol, ou encore que le niveau des planchers de rez-de-chaussée devrait se trouver 30 centi-mètres au dessus du terrain naturel.

Selon la Cour d’appel de Paris, l’ensemble de ces in-dications contenues dans les

documents mentionnés pré-cédemment confirmait le fait que les appelants avaient clai-rement eu connaissance, et ce bien avant la vente, du carac-tère inondable de la zone. Le notaire n’avait pas à attirer da-vantage l’attention des acqué-reurs sur le risque d’inondabi-lité des terrains. Le notaire n’a donc pas manqué à son devoir de conseil et d’information à l’égard des appelants.

Cette position de la Cour d’appel de Paris apparaît lé-gitime au regard des éléments de fait précités. En effet, il ne peut être imputé au notaire de ne pas avoir vérifié si les ac-quéreurs avaient réellement consulté l’ensemble des do-cuments qui concernaient la zone dans laquelle se trouvait leurs terrains, d’autant plus qu’ils affirmaient expressé-ment avoir pris connaissance des informations qu’ils conte-naient et que le notaire était dispensé de les rapporter à l’acte. Si les acquéreurs ont effectivement consulté ces do-cuments, il peut être compré-hensible qu’ils attendaient des travaux annoncés par ceux-ci qu’ils garantissent la zone contre les inondations, comme le plan d’aménagement de zone l’avait affirmé. Toutefois ce n’était pas au notaire d’as-surer que la zone ne puisse pas être déclarée submersible, mais plutôt à la société d’équi-pement ou à la commune.

renseignements d’urBAnisme - Le no-taire n’a pas à vérifier l’exactitude des renseigne-ments fournis par les autori-tés locales.

cour d’appel de paris, 7 décembre 2010, n° 08-12.485

23 Veille et actualités juridiques

Les mentions erronées des renseignements en matière d’urbanisme, délivrées par une autorité administrative, et ensuite fournies par le no-taire peuvent-elles engager sa responsabilité au titre de son devoir de vérification ?

En l’espèce, le 17 octobre 1996, un arrêté préfectoral d’insalubrité et d’interdic-tion d’habiter concernant un immeuble est adopté et en 2000, un acte d’adjudication est dressé au profit de la So-ciété X, détentrice du bien. Le 18 juillet 2001, ce même immeuble, divisé en plu-sieurs bâtiments et occupé par les locataires, fait l’objet d’une première promesse de vente entre la société X et la SCI Y, gérée par Mme M et M. L Le 17 janvier 2002, la vente de l’immeuble, fondée sur une deuxième promesse de vente intervenue le 5 no-vembre 2001 entre les mêmes parties, est conclue par acte authentique reçu par Maître P, membre de la SCP Z. L’acqué-reur est assisté par Maître G et a financé le prix de vente par un prêt consenti par le CIC, lui-même, assisté par Maître D. Des difficultés liées à la si-tuation locative de l’immeuble interviennent.

La SCI et ses gérants (Mme M et M.L) assignent la SCP Z, Maître P, Maître G et Maître D en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Paris. Le 9 janvier 2008, le tri-bunal retient la responsabilité de la SCP Z, de Maître P et de Maître G pour avoir fourni un renseignement d’urbanisme er-roné et pour manquement à leur devoir de conseil. En effet, l’ar-rêté d’insalubrité ainsi que les conséquences qui en découlent n’ont pas été mentionnés auprès de l’acquéreur du bien. Le tri-bunal les condamne in solidum à des dommages et intérêts. Aucune responsabilité n’est re-connue pour Maître P, notaire assistant de la banque.

Les demandeurs interjet-tent appel en confirmation de la responsabilité de la SCP Z, de Maître P et de Maître G et, en reconnaissance de la responsabilité de Maître D, notaire assistant de la banque, pour faute professionnelle et pour manquement à son de-voir de conseil. Celui-ci n’a pas pris connaissance de l’ar-rêté dans l’acte d’adjudication et n’a donc pas pu avertir les demandeurs des conséquences prévisibles de cette décision.

De plus, selon les appe-lants, il appartenait aux no-taires d’attirer leur attention sur la situation locative et ma-térielle de l’immeuble (dont notamment le défaut de paie-ment des loyers).

La SCP, Maître P et Maître D forment un appel incident afin que les demandeurs soient déboutés de toutes leurs pré-tentions. Les appelants inci-dents demandent que l’action soit déclarée irrecevable pour Mme M et M. L à défaut de préjudice personnel et direct. Concernant la responsabilité de Maître D, il est invoqué que les demandeurs ne sont pas fondés à agir car le no-taire a simplement participé à l’établissement de l’acte en tant que conseil du prêteur de deniers, qu’il n’y avait pas de délégation de loyers et donc, il n’avait aucune obligation de vérifier la solvabilité des locataires. Quant à la situa-tion matérielle et locative de l’immeuble, les intimés font valoir qu’elle était connue de la gérante de la SCI car elle avait été érigée en condition suspensive lors de la promesse de vente de juillet 2001. Enfin, l’absence de lien de causalité entre l’absence de mention de l’arrêté et le préjudice subi est

24Veille et actualités juridiques

aussi invoquée; en particulier avec le défaut de paiement des loyers.

Maître G forme, lui aussi, un appel incident en deman-dant le rejet de toutes les prétentions des demandeurs. Comme les autres appelants incidents, il fait valoir que Mme M et M. L ne sont pas recevables à agir, faute d’inté-rêt. De plus, il fait remarquer que l’action de la SCI n’est pas non plus recevable car elle cherche la responsabilité collective des notaires, alors un notaire n’est tenu que de sa propre faute. Il fait aussi va-loir, comme les autres intimés, que la SCI était informée des conditions d’occupation et de l’état locatif de l’immeuble au vue de la condition suspensive introduite dans la promesse de vente de juillet 2001. Il ajoute également que malgré les démarches effectuées au près de la mairie, l’arrêté n’a pas été transmis et qu’il n’était pas inscrit au fichier immobi-lier. Enfin, comme les autres appels incidents, il soulève l’absence de lien de causalité entre les fautes reprochées et le préjudice subi.

Le 7 décembre 2010, la Cour d’appel de Paris rend un arrêt infirmant le jugement rendu par le tribunal de grande ins-tance. D’une part, l’action en-gagée par Mme M et M. L est déclarée irrecevable, contrai-rement à celle de la SCI Z qui reproche individuellement à chaque notaire des manque-ments identiques et de même nature; il ne s’agit donc pas de responsabilité collective. D’autre part, la responsabi-lité des notaires est écartée. La Cour a été confrontée à plu-sieurs problèmes de droit :

- La première question était de savoir si le notaire qui n’instrumente pas mais participe à l’établisse-ment de l’acte en qualité de conseil de l’une des parties doit conseil à toutes les par-ties? La cour y répond par la négative en énonçant que contrairement au rédacteur, qui doit conseil à toutes les parties, le notaire participant à la rédaction de l’acte en qua-lité de conseil d’une des par-ties ne doit conseil qu’à cette dernière, écartant en l’espèce la responsabilité de Maître D, notaire conseil de la banque.

- ensuite, l’absence de conseil du notaire, qui se trouve déjà dans l’obliga-tion d’instrumenter face à une vente parfaite, peut-elle engager sa responsabilité? Là encore, la cour ne se prononce pas dans le sens de la responsabilité du no-taire. Ainsi, une fois la vente parfaite, il n’y a plus de place pour le devoir de conseil. En l’espèce, l’acte sous seing privé du 18 juillet 2001, une fois la condition suspensive réalisée, ne correspondait plus à une promesse de vente mais à une vente parfaite et le no-taire n’avait plus lieu d’assu-rer son devoir de conseil sur l’état matériel et locatif de l’immeuble. Cette solution est parfaitement conforme à la ju-risprudence de la Cour de cas-sation, depuis 2005 (7).

- enfin se posait le pro-blème des mentions erronées des renseignements en ma-tière d’urbanisme, délivrées par une autorité adminis-trative, et ensuite fournies par le notaire. peuvent-elles engager sa responsabilité au

titre de son devoir de véri-fication? La cour y répond par la négative. Ainsi, le no-taire, qui engage des investi-gations au près de la mairie au sujet de l’existence d’un arrêté d’insalubrité, portant sur un immeuble, qui ne lui est pas transmis, ne peut être mise en cause.

La Cour d’appel de Paris retient, tout d’abord, qu’il n’y a pas de lien de causalité entre le renseignement d’urbanisme erroné et le préjudice. Alors que la Cour aurait pu arrêter son raisonnement à ce stade pour infirmer le jugement, elle insiste ensuite pour faire remarquer que le notaire ins-trumentaire n’a pas à mettre en doute les renseignements fournis par l’autorité admi-nistrative et qu’il n’a pas l’obligation de poursuivre ses investigations. Ainsi, face à l’Administration, elle ne fait pas peser sur le notaire une obligation d’information poussée jusqu’à l’exacti-tude de l’information. seule une information donnée par l’Administration, même fausse, suffit à satisfaire à son obligation de vérifica-tion. Nous pouvons nous de-mander si la solution aurait été différente si une fausse infor-mation ou une information ne serait-ce que douteuse avait été donnée par un autre tiers. Surtout en l’espèce, il peut y avoir un sérieux doute au vu de l’état de l’immeuble et de son faible prix. Cependant, cette solution apportée par la Cour d’appel quant à ce der-nier problème de droit semble juste. En effet, le notaire ne s’est pas contenté d’effectuer de légères recherches mais a approfondi ses investigations.

(7) Cour de cassation, 1ère chambre civile, 15 février 2005 et 1ère chambre civile, 1er juin 2010.

25 Veille et actualités juridiques

p e r m i s d e construire - défaut de mise en garde des consé-quences de la signature de l’acte de vente avant l’expi-ration du délai de recours des tiers

première chambre civile de la cour de cassation, 9 décembre 2010, n° 09-70.816

Le fait pour un notaire de seu-lement donner forme authen-tique à un compromis de vente conclu devant un confrère ne le dispense pas de son devoir de conseil et d’information. Il relève donc de son de-voir d’informer et d’éclairer les parties sur le risque de conclure une vente avant que le délai de recours des tiers contre le permis de construire ne soit purgé.

En l’espèce M. X s’était en-gagé à acquérir un terrain à bâ-tir appartenant à un couple par un compromis de vente rédigé par un notaire le 5 octobre 2001 ; compromis sous condi-tion suspensive d’obtention du permis de construire réputée réalisée dès l’obtention de ce dernier.

Le notaire avait précisé dans l’acte que le permis de construire ne devient définitif

que s’il n’a fait l’objet d’aucun recours devant la juridiction administrative et ce dans le délai de deux mois qui court à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : le pre-mier jour d’une période conti-nue de deux mois d’affichage sur le terrain et le premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage en mairie.

Le permis de construire est accordé le 7 janvier 2002 et le 18 février 2002 la société no-tariale EA reçoit la vente par acte authentique soit avant l’expiration du délai de re-cours contre la décision admi-nistrative. Ultérieurement le permis est annulé et par consé-quent M.X a recherché la res-ponsabilité de la société nota-riale EA pour avoir manqué à son devoir de conseil quant au risque d’invalidation du projet de construction envisagé.

La Cour d ‘appel de Mont-pellier a rejeté les demandes de M. X, acquéreur, au motif qu’il avait été dument informé de la teneur et des modalités du recours ouvert contre le permis de construire, infor-mations qui avaient été ex-pressément stipulées dans le compromis de vente rédigé

par le confrère. Par consé-quent la Cour d’appel avait jugé que M. X, s’étant engagé en connaissance de cause, ne pouvait invoquer la respon-sabilité de la société notariale qui de plus n’était intervenue que pour donner forme au-thentique à un accord complet déjà conclu sans son interven-tion.

se posait la question de savoir si la société notariale devait informer l’acqué-reur des risques inhérents à la signature de l’acte au-thentique de vente avant l’expiration du délai de re-cours contre le permis de construire malgré le fait que la possibilité d’un éventuel recours avait été stipulée et expliquée dans le compro-mis de vente par le confrère.

La première chambre civile de la Cour de cassation y ré-pond par l’affirmative dans cet arrêt en retenant que la société notariale aurait dû prendre l’initiative d’in-former l’acquéreur de ces risques.

elle rappelle ainsi impli-citement que le notaire n’est pas dispensé de son devoir de conseil et d’information par la présence d’un autre conseiller en amont.

26Veille et actualités juridiques

Dans un premier temps cette solution mérite d’être approuvée puisqu’en effet les notaires doivent, avant de dresser des actes, procéder à la vérification des faits et condi-tions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces derniers. Or en n’éclairant pas l’acquéreur sur le risque d’annulation de son permis de construire (le délai de recours n’étant pas purgé lors de la vente) il a failli à l’efficacité de son acte puisque la vente d’un terrain sans le permis de construire souhaitée n’est pas dans l’intérêt de l’acqué-reur. Ainsi le notaire aurait par exemple dû conseiller à l’ac-quéreur de différer la vente à une date ultérieure c’est-à-dire dès lors que le délai de recours aurait été purgé.

Toutefois dans un second temps la solution de la Cour de cassation peut être criti-quée puisque il est incontes-table que l’acquéreur connais-sait le risque d’annulation de son permis puisque le notaire rédacteur du compromis de vente avait pris soin de sti-puler dans l’acte la teneur et les modalités du recours. De plus il avait été stipulé que la condition suspensive serait réputée réalisée dès l’obten-tion du permis et non pas dès l’obtention et la purge du délai de recours. Donc le notaire de-vait réitérer l’acte authentique dès lors que la condition sus-pensive était réalisée. C’est plutôt le notaire rédacteur du compromis de vente qui aurait dû prendre la précaution de stipuler une condition suspen-sive d’obtention du permis de construire et de purge du délai de recours.

Néanmoins, comme rap-pelé précédemment il est de jurisprudence constante que le notaire n’est pas dispensé de son devoir de conseil et d’in-formation par la présence d’un autre conseiller ou eu égard aux compétences personnelles des parties. C’est donc dans le droit fil de la jurisprudence an-térieure que s’inscrit cet arrêt.

Vente d’un ensemBLe immoBiLier – pos ne permettant pas l’attribution d’un permis de construire.

première chambre civile de la cour de cassation, 9 décembre 2010, n° 09-15.368

Le notaire engage sa res-ponsabilité lorsqu’il établit un acte authentique de vente visant la réalisation d’un hô-tel-restaurant alors que le plan d’occupation des sols de la commune interdit toute construction à usage hôtelier, de commerce et de service, rendant ainsi impossible la délivrance aux acquéreurs d’un permis de construire.

En l’espèce, un compromis de vente est conclu le 20 sep-tembre 1995 entre Messieurs X et Z et la société Les Cam-pets au terme duquel la société s’engageait à leur vendre un ensemble immobilier. Les ac-quéreurs souhaitant réaliser un hôtel-restaurant dans le but de l’exploiter, le compromis de vente était conclu sous la condition suspensive de l’ob-tention par la société de la modification du plan d’occu-pation des sols de la commune afin de permettre une telle réa-lisation. A la suite d’une déli-bération du conseil municipal procédant à la modification du plan d’occupation des sols, le

maire de la commune avait in-formé la SCP A, notaire instru-mentaire, qui sur la foi de cette correspondance a établi l’acte authentique de vente. Celui-ci mentionne que « le comparant constate et reconnaît que par le fait de la modification du POS de la commune de Portel des Corbières, par délibération du conseil municipal en date du 23 novembre 1995, la condi-tion suspensive se trouve réa-lisée et, en conséquence, ladite vente est devenue définitive ».

Le permis de construire ayant été ultérieurement re-fusé aux acquéreurs au motif que le POS interdisait toute construction à usage hôtelier, de commerce et de service, ils assignent la SCP aux fins d’in-demnisation de leur préjudice tel qu’évalué par expert, soit la somme de 218 142 euros, sur le fondement de la faute com-mise pour n’avoir pas vérifié la teneur de la délibération du conseil municipal ni consulté les documents d’urbanisme.

La Cour d’appel de Mont-pellier se fonda sur un pro-blème de preuve pour réfor-mer le jugement condamnant la SCP notariale à payer la somme fixée par l’expert. En effet, les juges du fond retien-nent « que le préjudice que les acquéreurs pourraient avoir subi du fait de l’acquisition de l’immeuble ne pourrait consister qu’en la perte du profit qu’ils espéraient ti-rer » de ce projet, perte dont l’estimation impliquerait un examen de l’intégralité du dossier et notamment du plan de financement du projet et du calcul prévisionnel de rentabi-lité de l’opération. Aucun élé-

27 Veille et actualités juridiques

ment de preuve étant apporté sur ce point, les juges du fond déboutent ainsi les acquéreurs de leurs demandes qui for-ment par la suite un pourvoi en cassation.

La première chambre ci-vile de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel au moyen que « [...] sans mettre les de-mandeurs intimés, qui deman-daient la confirmation pure et simple du jugement, en me-sure de justifier du préjudice dont elle admettait le principe selon une démarche différente de celle de l’expert, retenue par les premiers juges, la cour d’appel a violé l’article 16 du Code de procédure civile ».

La Haute juridiction confirme ainsi le jugement qui avait été rendu en première instance condamnant la SCP notariale à payer la somme de 218 142 euros aux acquéreurs en réparation de leur préjudice financier.

La SCP notariale est donc tenue responsable du refus de délivrance d’un permis de construire aux acquéreurs de l’ensemble immobilier et par conséquent de l’impossibilité pour eux de réaliser un hôtel-restaurant. En effet, la faute du notaire instrumentaire est clairement établie, celui-ci de-vant assurer la validité et l’ef-ficacité des actes qu’il rédige, il aurait été nécessaire qu’il examine la délibération du conseil municipal ou consulte le plan d’occupation des sols de la commune pour vérifier si la modification effectuée per-mettait la réalisation de l’opé-ration projetée.

Cependant, le notaire s’étant fondé sur la foi de la lettre envoyée par le maire de la commune pour établir l’acte authentique de vente et rendre ainsi celle-ci définitive en raison de la réalisation de la condition suspensive, il ne pouvait que voir sa responsa-bilité engagé face au refus de permis de construire opposé aux acquéreurs.

On remarque donc que la condition suspensive ne s’est en réalité jamais réalisée puisque celle-ci visée l’obten-tion par la société venderesse de la modification du plan d’oc-cupation des sols permettant la réalisation par les acquéreurs d’un hôtel-restaurant alors qu’à la suite de la délibération du conseil municipal censée avoir modifiée le POS, celui-ci interdit malgré tout toute construction à usage hôtelier, de commerce et de service. La responsabilité de la société venderesse aurait donc pu être recherchée par les acquéreurs, celle-ci n’ayant pas obtenue la modification du POS souhai-tée, rendant ainsi impossible la réalisation de la condition sus-pensive. De même, le maire de la commune aurait pu lui aussi être considéré comme fautif en procédant à une modification du POS n’ayant pas aboutie au but recherché.

Néanmoins, le notaire reste seul tenu responsable pour avoir permis la conclusion d’une vente qui n’aurait en aucun cas dû être effectué en raison de la non réalisation de la condition suspensive, faute démontrant une fois de plus le caractère absolu du devoir d’efficacité des actes notariés qui repose sur leurs rédacteurs.

Lotissement - règles d’urbanisme présentées à tort comme caduques.

troisième chambre civile de la cour de cassation, 15 décembre 2010, n° 09-68.894

Un architecte n’est pas exo-néré de sa responsabilité par l’intervention concurrente du notaire, néanmoins ce dernier en tant que professionnel du droit doit assumer une part de responsabilité plus impor-tante, sa faute étant à ce titre plus grave.

En l’espèce, une parcelle située dans un lotissement avait été cédée en vue de la construction d’un ensemble immobilier. Les notaires char-gés de la transaction avaient indiqué de manière erronée que certaines règles d’ur-banisme étaient devenues caduques et que le maître d’ouvrage n’était pas tenu de respecter les servitudes qui y figuraient. L’architecte s’était également affranchi de ces règles lors de la conception puis de la réalisation du projet. Le propriétaire du lot, assigné par des colotis et condamné à démolir l’immeuble édifié en violation du cahier des charges du lotissement, avait appelé en garantie les notaires, lesquels avaient à leur tour appelé en garantie l’architecte.

La Cour d’appel avait uni-quement retenu la responsa-bilité des notaires et écarté la responsabilité de l’architecte jugeant que les officiers mi-nistériels, en tant que pro-fessionnels du droit, étaient plus en mesure que le maître d’œuvre d’apprécier la situa-tion complexe due au cahier (8) Cour de cassation, 3ème chambre

civile, 10 novembre 1998.

28Veille et actualités juridiques

des charges. Les notaires ont donc formé un pourvoi devant la Cour de cassation.

La question qui se posait en l’espèce était de savoir si l’architecte, du fait de l’in-tervention concurrente du notaire, professionnel du droit, pouvait être exonéré de sa responsabilité. La Cour de cassation a censuré le rai-sonnement de la Cour d’appel en retenant un partage de res-ponsabilité entre les notaires et l’architecte.

Ainsi, selon la Haute ju-ridiction les juges du fond auraient dû rechercher si l’ar-chitecte n’avait pas commis une faute dans l’exercice de sa mission. En effet, il est de jurisprudence constante que la mission de l’architecte est à la fois technique et juridique. A ce titre il ne peut ignorer cer-taines règles de droit.

Dans cet arrêt la Cour de cassation vient préciser que cette mission est maintenue lorsqu’un professionnel du droit est intervenu aux côtés de l’architecte. Ainsi, l’inter-vention d’un professionnel du droit investi d’une mission concurrente à celle de l’ar-chitecte ne l’exonère pas de son obligation. Le maître de l’ouvrage devra recevoir un conseil de l’un et de l’autre dans les limites de leur mis-sion. Il a même été jugé que l’architecte, chargé d’une mission de conception d’un lotissement, était seul tenu de vérifier le respect d’une règle d’urbanisme à l’exclusion du notaire rédacteur d’acte au-quel une telle obligation n’in-combait pas (8).

Dans le même sens, un no-taire peut être partiellement exonéré de sa responsabilité si d’autres professionnels du droit ou disposant de compé-tences en ce domaine ont parti-cipé à l’opération litigieuse (9).

La cour de cassation retient donc un partage de respon-sabilité en fonction de la gravité de la faute commise par chacun des intervenants professionnels. C’est sur ce partage de responsabilité que la Cour de cassation a de nouveau été saisie.La Cour d’appel de renvoi avait estimé que 90% de la responsabilité était à la charge des notaires et 10% à la charge de l’architecte, ce que contestaient les notaires. En effet, selon eux une erreur d’interprétation constitue une faute dont la gravité ne dépend pas de la spécialité de celui qui la commet. Ainsi, l’architecte qui formule un avis sur une question juri-dique doit être soumis aux mêmes obligations que les professionnels de droit.

Cet argument est rejeté par la Cour de cassation qui rappelle que le partage de responsabilité procède de la gravité de la faute commise, laquelle est fonction des missions et des compétences professionnelles de chacun. La Cour d’appel a pu alors souverainement évaluer les parts respectives de respon-sabilité de l’architecte et du notaire dans la production du dommage.

La solution mérite d’être approuvée puisque le notaire en tant qu’officier public et

ministériel est tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige, c’est un professionnel du droit, par conséquent sa faute doit être appréciée avec plus de sévérité.

En conclusion, il convient de mentionner, concernant la responsabilité du notaire, l’ar-ticle paru dans le Defrénois n° 20 du 30 novembre 2010, in-titulé Responsabilité et déon-tologie notariale, rappelant certains principes fondamen-taux dégagés par la jurispru-dence, notamment à travers les commentaires effectués par Jean-François SAGAUT et Mathias LATINA des arrêts de la première chambre civile de la Cour de cassation en date des 11 février 2010 (10) et 1er juillet 2010 (11).

travail réalisé parmarine greuZArd,

Aude JAcQuet, Julie LoriLLou, Laura

mornet,Benjamin ricArd et

Anissa rimet.Master II Droit Notarial

Promotion 2010-2011Faculté de droit de

Montpellierwww.lounotari.fr

(9) Cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 novembre 2001.

(10) Cour de Cassation 1re chambre civile, 11 février 2010 No 08-1808 « le dol du tiers coresponsable entraîne l’exoné-ration du notaire ».

(11) Cour de cassation, 1re chambre civile, 1er juillet 2010 No 09-13896 : Bull. civ. 2010 « La faute de la victime entraîne un partage de responsabilité avec le notaire ».

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Eric Naim-Gesbert Thème : Droit > Droit privé >Droit de l’environnement Editeur : LexisNexis Parution : 10/2011 Collection : Objectif droit Cours ISBN : 978-2-7110-1539-9 21,85 €

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Immobilier d’entreprise, logement 19e édition Institut d’Epargne Immobilière etFoncière - I.E.I.F.Thème : Droit > Droit privé >Droit immobilier Editeur : Delmas Parution : 10/2011 Collection : Hors collection ISBN : 978-2-247-11181-7 72,20 €

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Théorie et pratique : des annexes documentaires, à jour des lois« Bioéthique » du 7 juillet 2011 et« Immigration, intégration et nationalité » du 16 juin 20117e édition Frédéric Debove, Thomas Janville,Renaud Salomon Editeur : Vuibert Parution : 09/2011 Collection : Dyna’Sup Droit ISBN : 978-2-311-00728-2 30,31 €