Jururancang LYK 1

KANDUNGAN

1.0 KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN 5

1.1 Tujuan

1.2 Latar Belakang

1.3 Konsep dan Justifikasi

2.0 PELAN KUNCI DAN PELAN LOKASI 9

2.1 Pelan Kunci

2.2 Pelan Lokasi

3.0 BUTIR-BUTIR HAKMILIK TANAH & SEKATAN KE ATAS TANAH 13

4.0 ANALISIS KEADAAN SEMASA 14

4.1 Perihal Tanah

4.2 Pokok dan Tumbuh-tumbuhan

4.3 Infrastruktur, Utiliti dan Kemudahan Awam

5.0 CADANGAN PEMBANGUNAN 25

5.1 Matlamat Pembangunan

5.2 Pelan Susunatur

5.3 Analisis Cadangan Pemajuan

5.4 Aksesibiliti dan Sirkulasi

5.5 Saliran dan Perparitan

5.6 Kemudahan

5.7 Utiliti

5.8 Cadangan Landskap

6.0 IMPAK CADANGAN PEMAJUAN 35

7.0 PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN 36

7.1 Rancangan Struktur

7.2 Rancangan Tempatan

7.3 Garis Panduan dan Piawaian Perancangan

8.0 PENGESYORAN 47

Jururancang LYK 2

LAMPIRAN A

1. Salinan Hakmilik Tanah

2. Carian Rasmi Lot Tapak Cadangan

3. Salinan Cukai Tanah

4. Salinan Cukai Taksiran

5. Maklumat Pemohon

LAMPIRAN B

1. Nilai Kasar Pembangunan (GDV)

LAMPIRAN C

1. Sijil Kelulusan Lembaga Perancang Bandar Malaysia

2. Sijil Keahlian Institut Perancang Bandar Malaysia

3. Sijil Pendaftaran Syarikat Jururancang LYK

4. Resit Institut Perancang Bandar Malaysia

5. Resit Lembaga Perancang Bandar Malaysia

Jururancang LYK 3

RINGKASAN LAPORAN CADANGAN PEMAJUAN (LCP)

BIL

KANDUNGAN PENERANGAN RINGKAS ULASAN JABATAN

1.0 KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN

Tujuan Cadangan Pembangunan Perniagaan (Pangsapuri Perkhidmatan)

Latar Belakang Lot 178 seluas 3.188 ekar

Konsep dan Justifikasi Lokasi strategik Selaras dengan zon gunatanah RT Selari dengan keadaan semasa dan

sekitar

2.0 PELAN KUNCI DAN PELAN LOKASI

Pelan Kunci Rujuk Pelan 2.1.2 m/s 10

Pelan Lokasi Rujuk Pelan 2.2.2 m/s 12

3.0 BUTIR-BUTIR HAK MILIK TANAH DAN SEKATAN

Hak milik tanah Geran bernombor GM 254

4.0 ANALISIS KEADAAN SEMASA TAPAK

Perihal Tanah

i. Keadaan semasa tapak Lot tanah kosong (Rujuk Pelan 4.1.1 m/s 15)

ii. Keadaan sekitar tapak Utara : Jalan Bukit Mertajam (40’) Selatan : Pusat Jualan, Servis & Alat

Ganti(Ultra Gallant Sdn. Bhd.), Tanah Kosong, Rumah Banglo yang ditinggalkan, Stor, Rumah Orang Tua

Timur : Jalan sedia ada Barat : Jalan Kapar (132’)

(Rujuk Pelan 4.1.2 m/s 17)

iii. Profil Topografi Tanah rata

iv. Landskap Tiada

v. Kualiti Alam Sekitar Baik

vi. Saliran dan perparitan Parit konkrit sedia ada di sepanjang Jalan Bukit Mertajam (rujuk Pelan 4.1.5 m/s 21)

Pokok dan Tumbuh-tumbuhan

Tanah kosong / semak-samun

Butir-butir Bangunan Tiada

Infrastruktur, Utiliti dan Kemudahan Awam

i. Infrastruktur : jalanraya dan jaringan rel

Boleh diakses melalui: Jalan Persekutuan 2 Persiaran Sultan Ibrahim Jalan Kapar Jalan Bukit Mertajam Tapak Cadangan

ii. Utiliti : Air, elektrik, telekomunikasi, pembentungan & gas

Terdapat utiliti sedia ada di sekitar tapak cadangan

iii. Kemudahan awam Terdapat kemudahan awam sedia ada di sekitar kawasan tapak cadangan dalam radius 1.5km

5.0 CADANGAN PEMAJUAN

Matlamat Menyediakan ruang perniagaan di kawasan pembangunan yang sesuai

Pelan Susun Atur JLYK13P002A-LYT03 (Rujuk Pelan susunatur m/s 26)

Analisis Cadangan Pemajuan

464 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat secara Hakmilik Strata

Jururancang LYK 4

Aksesibiliti dan Sirkulasi

Tapak cadangan telah mempunyai jalan dalaman sedia ada yang disambungkan ke akses sedia ada di bahagian utara tapak cadangan iaitu Jalan Bukit Mertajam.

Kemudahan Sistem kawalan sekuriti 24 jam dan CCTV, gymnasium, dewan serbaguna, kolam renang, lot permainan, kemudahan wifi/broadband, kemudahan laundary, akses lif yang khusus untuk unit pangsapuri perkhidmatan, pejabat pengurusan bangunan, kemudahan tempat membuah sampah dan ruang solat

1 unit pondok pengawal 1 unit kebuk sampah

Utiliti

i. Bekalan elektrik Disambung kepada sistem talian elektrik sedia ada melalui 1 unit Stesen Suiz Utama (SSU) yang dicadangkan di tapak cadangan

ii. Bekalan Air Disambungkan kepada sistem saluran air sedia ada

iii. Sistem Pembentungan Disambung kepada sistem pembentungan sedia ada di kawasan sekitar

Iv.Telekomunikasi Akan dikendalikan oleh pemberi perkhidmatan rangkaian

Cadangan Landskap Ruangan Landskap di atas Podium Perimeter Planting 1 meter melingkungi

sempadan tapak

6.0 IMPAK CADANGAN PEMAJUAN

(Rujuk m/s 35)

7.0 PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN

Pematuhan kepada dasar rancangan struktur

Mematuhi dasar EK1 C5 (Rujuk m/s 36)

Pematuhan kepada rancangan tempatan

Mematuhi zon gunatanah & Kelas Kegunaan Tanah BPKU 3.1 (Rujuk m/s 37)

Pematuhan kepada garis panduan & piawaian perancangan

Mematuhi garis panduan & piawaian umum bagi pangsapuri perkhidmatan (Rujuk m/s 39)

8.0 PENGESYORAN Berdasarkan keterangan yang dinyatakan di dalam LCP ini, adalah disyorkan Pihak Majlis meluluskan Permohonan Kebenaran Merancang ini

Jururancang LYK 5

1.0 KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN

1.1 TUJUAN

Laporan ini disediakan untuk membolehkan Pihak Berkuasa Perancangan

Tempatan memberi pertimbangan terhadap Permohonan Kebenaran Merancang

Mengikut Seksyen 21 Akta 172 Bagi Cadangan Pembangunan 464 Unit

Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat Secara Hakmilik Strata Yang

Mengandungi:-

i. Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat

ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat

iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat

Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit

Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-bilik

M&E Di Tingkat Tujuh,

iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E di Tingkat

Enam

v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E di Tingkat

Bawah

vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah

Di Atas Lot 178, Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Off Jalan Kapar, (KU1),

Mukim Bukit Raja, Klang Bandar Diraja, Selangor Darul Ehsan Untuk Tetuan

Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd.

Laporan ini disediakan selaras dengan Seksyen 21(A), Akta 172 iaitu sebagai

tambahan kepada dokumen-dokumen dan pelan-pelan yang dikehendaki supaya

disampaikan di bawah Seksyen 21 (1), Akta 172 untuk kebenaran merancang.

Laporan ini akan menjelaskan perkara-perkara berikut bagi memudahkan Majlis

Perbandaran Klang (MPK) memberi pertimbangan terhadap permohonan

kebenaran merancang di atas:-

(a) Konsep dan Justifikasi pemajuan

(b) Peta Lokasi dan Peta Tapak

Jururancang LYK 6

(c) Butir-butir hakmilik dan sekatan ke atas tanah, jika ada

(i) Perihal Tanah termasuklah alam sekitarnya dari segi fizikal

topografi, landskap, geologi, kontur, saliran, air dan bentuk-

bentuk semulajadi di atasnya.

(ii) Hasil tinjauan pokok-pokok dan semua jenis tumbuh-tumbuhan;

dan

(iii) Butir-butir bangunan

Yang berkemungkinan disentuh oleh pemajuan itu,

(d) Analisis gunatanah dan kesannya terhadap tanah yang berdampingan

(e) Pelan-pelan susunatur yang mengandungi butir-butir yang ditentukan

dalam Seksyen 21(B)

(f) Apa-apa perkara lain yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa

Perancangan Tempatan.

Cadangan pembangunan ini mempunyai kepentingan dalam penyediaan ruang

kediaman dan perniagaan/perkhidmatan dalam lokasi strategik di bandar Klang

selain mewujudkan peluang pekerjaan dan meningkatkan kadar keluaran dalam

negara kasar (KDNK) sekaligus memperkukuhkan pembangunan komersil

bercirikan kediaman sedia ada.

Dari segi penggunaan tanah, cadangan pembangunan di atas tapak cadangan

dapat mengoptimumkan kegunaan tanah dari segi meningkatkan cukai hasil dan

seterusnya memberi pulangan ekonomi kepada penduduk setempat. Cadangan

lot perniagaan yang lebih terancang boleh mengurangkan kesan terhadap impak

sosial dan trafik bagi kawasan sekitar.

Justeru itu, Tetuan Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd telah melantik Jururancang

LYK untuk menyediakan Pelan Susunatur dan Laporan Cadangan Pemajuan

bagi membolehkan Majlis Perbandaran Klang (MPK) memberi pertimbangan

terhadap permohonan kebenaran merancang ini.

Jururancang LYK 7

1.2 LATAR BELAKANG

Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd merupakan pemilik tapak cadangan iaitu Lot 178

yang terletak di Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Mukim Bukit Raja, Daerah

Klang, Selangor Darul Ehsan.

Satu lawatan tapak telah dijalankan pada 15 Mei 2015 dan didapati bahawa

tapak cadangan adalah merupakan lot tanah kosong yang masih belum

dibangunkan. Kawasan sekitar tapak cadangan merupakan lot-lot perumahan

dan kawasan perniagaan memandangkan tapak cadangan terletak bersebelahan

dengan Bandar Klang dan berada di dalam kawasan Seksyen 23 iaitu kawasan

pembangunan bercampur yang telah membangun. Kedudukan tapak cadangan

yang berhampiran jalan utama iaitu Jalan Kapar turut meningkatkan potensi

tapak cadangan sebagai ‘focal point’ terbaru bagi Bandar Klang.

Melihat kepada potensi tersebut, pemilik tanah bercadang untuk mendirikan

bangunan perniagaan dengan konsep pembangunan komersil yang bercirikan

kediaman. Justeru itu, pangsapuri perkhidmatan berkonsepkan ‘free standing

building’ diketengahkan di dalam pembangunan ini. Tapak cadangan akan

dibangunkan dengan sebuah bangunan pangsapuri perkhidmatan yang

mengandungi:-

i. Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat

ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat

iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat

Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit

Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-bilik

M&E Di Tingkat Tujuh,

iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E Di Tingkat

Enam

v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat

Bawah

vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah

Pembangunan ini bertujuan untuk menawarkan konsep kediaman yang

disediakan dengan pakej perkhidmatan seperti kawasan landskap di atas

Jururancang LYK 8

podium, dewan serbaguna, kolam renang, pejabat pengurusan, surau, tandas,

gimnasium, bilik bacaan, tadika dan lain-lain. Selain itu, pembangunan ini

diharapkan dapat memacu pertumbuhan bandar Klang sebagai hub perniagaan

dan kediaman selain memberikan fasad baru dan menjadi mercu tanda yang

ikonik bagi kawasan Lembah Klang.

1.3 KONSEP DAN JUSTIFIKASI

Cadangan pembangunan melibatkan pembinaan bangunan pangsapuri

perkhidmatan. Cadangan pembangunan tersebut adalah berdasarkan justifikasi

pembangunan yang menjadi asas bagi pertimbangan kebenaran merancang ini

seperti berikut:-

i. Lokasi

Secara umumnya, tapak cadangan terletak di dalam Kawasan 18,

Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Mukim Bukit Raja dengan jarak 0.1km

dari Jalan Kapar dan 1.6km dari Lebuhraya Persekutuan (2).

Pembangunan komersial berkonsepkan kediaman dengan tahap

kemudahsampaian yang tinggi merupakan kelebihan tapak cadangan

dari aspek kesinambungan aktiviti dan perhubungan tapak.

ii. Rancangan Tempatan

Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020

telah mengezonkan tapak cadangan sebagai zon perniagaan dengan

nisbah plot 1:4 iaitu selaras dengan cadangan pembangunan.

iii. Keadaan Semasa

Gunatanah semasa di sekitar tapak cadangan adalah dipelopori dengan

kediaman dan lot-lot perniagaan yang menjadi kawasan tumpuan

penduduk di mana kawasan kajian terletak bersebelahan dengan Bandar

Klang. Sebahagian daripada lot-lot ini adalah dalam peringkat pembinaan

dan selebihnya masih kosong.

Jururancang LYK 9

2.0 PELAN KUNCI DAN PELAN LOKASI

2.1 PELAN KUNCI

Secara makro, tapak cadangan terletak di Mukim Bukit Raja, Daerah Klang,

Selangor Darul Ehsan. Kedudukan geografi tapak cadangan adalah seperti

dijadual berikut:-

Pusat petempatan yang terdekat termasuklah Bandar Klang, Bandaraya Shah

Alam, Subang Jaya dan Setia Alam. Jarak tapak cadangan dengan bandar-

bandar terdekat ditunjukkan melalui pelan dibawah.

Latitud : 3.055323 U

Longitud : 101.447061 T

TAPAK

CADANGAN

Pelan 2.1.1: Pelan Bandar Berhampiran Tapak Cadangan

Jururancang LYK 10

Pelan 2.1.2: Pelan Kunci Tapak Cadangan

Jururancang LYK 11

2.2 PELAN LOKASI

Secara mikro, lot tapak cadangan terletak di Jalan Kapar, Kawasan 18, Seksyen

23, Klang yang merupakan zon pembangunan perniagaan. Mercu tanda yang

utama untuk mengenalpasti tapak cadangan adalah Stesyen Minyak BP di

bahagian sempadan barat tapak cadangan Pusat Jualan, Servis dan Alat Ganti

Ultra Gallant Sdn Bhd di sempadan selatan tapak cadangan (rujuk Pelan 2.2.1).

Pelan 2.2.1: Pelan Lokasi Mercu Tanda Tapak Cadangan

Gambar 2.2A: Stesyen minyak BP di sempadan barat tapak cadangan

2.2B

Gambar 2.2B: Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti Ultra Gallant Sdn Bhd di atas Lot 332 di sempadan selatan tapak cadangan.

2.2A

Jururancang LYK 12

Pelan 2.2.2: Pelan Lokasi Tapak Cadangan

Jururancang LYK 13

3.0 BUTIR-BUTIR HAKMILIK TANAH DAN SEKATAN KE ATAS TANAH

Secara ringkasnya, berikut adalah maklumat-maklumat mengenai hakmilik tanah

asal yang dimaksudkan:-

No Hakmilik Tanah : GM 254

No Lot/PT : Lot 178 Seksyen 23

Negeri : Selangor

Daerah : Klang

Bandar/Pekan/Mukim : Mukim Bukit Raja

Tempat : Ist Mile, Kapar

Luas Lot : 12899.3344 Meter Persegi (3.188 Ekar)

Jenis Penggunaan Tanah : Bangunan

No Lembaran Piawai : 91-C

No. Pelan Diperakui : 4505

Jenis Pegangan : Selama-lamanya

No. Fail : PTK 13/114/85

Syarat Nyata : Bangunan Perniagaan

Sekatan Kepentingan : Tiada

Rekod Ketuanpunyaan

: Khoo Soon Lee Realty Sdn. Bhd., 1/1 bhgn.

Sumber: Borang 5DK, Hakmilik bagi LOT 178 (GM 254)

Jururancang LYK 14

4.0 ANALISIS KEADAAN SEMASA TAPAK

4.1 PERIHAL TANAH

4.1.1 Keadaan Semasa Tapak

Berdasarkan lawatan tapak yang dijalankan pada 15 Mei 2015 didapati bahawa

tapak cadangan adalah merupakan sebuah lot tanah perniagaan di mana

terdapat tapak bangunan yang telah dirobohkan di bahagian barat tapak

cadangan dan selebihnya merupakan kawasan bersemak samun dan tumbuhan

sekunder (rujuk Pelan 4.1.1).

Jururancang LYK 15

Gambar A: Tapak bangunan yang telah dirobohkan di bahagian barat tapak cadangan.

Gambar C: Keadaan semasa di bahagian selatan tapak cadangan.

Gambar B: Tapak bangunan yang telah dirobohkan di bahagian barat tapak cadangan.

Gambar F: Keadaan semasa di bahagian utara tapak cadangan.

Gambar E: Keadaan semasa di bahagian timur tapak cadangan.

Gambar D: Semak samun dan tumbuhan sekunder di bahagian selatan tapak cadangan.

Pelan 4.1.1: Pelan Analisis Keadaan Semasa Tapak Cadangan

Jururancang LYK 16

4.1.2 Keadaan Sekitar Tapak

Tapak cadangan terletak di dalam Kawasan 18, Seksyen 23 di mana tumpuan

pembangunan sekitar adalah ke arah pembangunan perumahan dan

perniagaan. Kebanyakan lot-lot tanah di sekitar tapak cadangan telah

dibangunkan dengan pembangunan perniagaan dan perumahan.

Walaubagaimanapun, masih terdapat beberapa lot tanah yang masih belum

dibangunkan.

Secara lebih terperinci, gunatanah-gunatanah yang terdapat di sekitar tapak

cadangan ini boleh diringkaskan seperti berikut: -

Sempadan Lot Keperincian

Utara - Jalan Bukit Mertajam

Selatan Lot 291 Rumah Orang Tua (C.K.S)

Lot 292 Stor

Lot 293 Rumah Banglo

Lot 294, 295, 297, 298, 333,

334 Tanah Kosong

Lot 332 Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti (Ultra Gallant Sdn Bhd)

Timur - Jalan sedia ada

Barat - Jalan Kapar

(rujuk Pelan 4.1.2)

Gambar F : Bangunan Kilang / Gudang sedia ada di atas tapak cadangan.

Gambar G : Bangunan ‘Compounding’ sedia ada di bahagian tengah tapak cadangan.

Gambar H : Bangunan Pusat Latihan Pekerja dan Gudang Pembungkusan sedia ada di bahagian utara tapak cadangan.

Gambar E: Bangunan Gudang Pembungkusan sedia ada di bahagian selatan tapak cadangan.

Jururancang LYK 17

Gambar C: Stesyen minyak BP di bahagian sempadan barat tapak cadangan.

Gambar F: Rumah kosong di ata lot 293 di bahagian sempadan selatan tapak cadangan.

Gambar H: Perumahan teres di atas lot 665 di bahagian sempadan utara tapak cadangan.

Gambar B: Jalan Kapar di bahagian sempadan barat tapak cadangan.

Gambar A: Jalan Bukit Mertajam di bahagian sempadan utara tapak cadangan.

Gambar G: Jalan sedia ada di bahagian sempadan timur tapak cadangan.

Gambar D: : Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti (Ultra Gallant Sdn Bhd) di atas lot 332 di bahagian sempadan selatan tapak cadangan.

Pelan 4.1.2: Pelan Analisis Keadaan Sekitar Tapak Cadangan

Gambar E: : Tanah kosong di atas lot 297 di bahagian sempadan selatan tapak cadangan.

Jururancang LYK 18

4.1.3 Profil Topografi

Dari aspek keadaan topografi, tapak cadangan mempunyai bentuk bumi yang

rata dengan paras ketinggian di antara 3.17m sehingga 12.76m. Pada amnya,

keadaan muka bumi tapak cadangan adalah searas dengan lot-lot bersebelahan.

Keperincian sela kontur tapak cadangan boleh dilihat melalui pelan ukur yang

disediakan oleh Jurukur Murni melalui Pelan No. JM/E/12/SEL/1603/A yang

dilukis pada 22 Julai 2013.

Jururancang LYK 19

Pelan 4.1.3: Pelan Ukur

Jururancang LYK 20

Pelan 4.1.4: Analisis Kecerunan

Jururancang LYK 21

Pelan 4.1.5: Pelan Analisis Saliran Sedia Ada Tapak Cadangan

4.1.4 Landskap

Tapak cadangan pada masa ini tidak mempunyai pemandangan dan vista yang

menarik khususnya dari aras tanah.

4.1.5 Kualiti Alam Sekitar

Dari aspek kualiti alam sekitar, tapak cadangan tidak mengalami masalah dari

segi bau dan bunyi memandangkan keadaan tapak yang kering disamping

pembangunan sekitar tidak mendatangkan bunyi bising.

4.1.6 Saliran dan Perparitan

Terdapat sistem saliran sedia ada iaitu rizab parit yang terletak di bahagian utara

tapak cadangan.

Gambar A: Parit konkrit di sempadan utara tapak cadangan.

A

Jururancang LYK 22

4.2 POKOK DAN TUMBUH-TUMBUHAN

Tapak cadangan merupakan lot tanah yang mempunyai tapak bangunan yang

telah dirobohkan dan kawasan semak samun, serta ditumbuhi dengan tumbuhan

sekunder. Lawatan tapak mendapati tapak cadangan pada masa kini tidak

mempunyai profil flora atau fauna semulajadi yang perlu dipelihara dan

dikekalkan.

4.3 BUTIR-BUTIR BANGUNAN

Tapak cadangan merupakan lot tanah kosong yang masih belum dibangunkan.

Oleh itu, cadangan pembangunan ini tidak melibatkan perobohan mana-mana

bangunan sedia ada di atas tapak cadangan.

Jururancang LYK 23

4.4 INFRASTRUKTUR, UTILITI DAN KEMUDAHAN AWAM

4.4.1 Infrastruktur - Jalanraya dan Jaringan Rel

Jalanraya dan lebuhraya yang mempunyai hubungan rapat dengan tapak

cadangan ialah:-

Jalan Bukit Mertajam – jalan tempatan yang menghubungkan tapak

cadangan

Jalan Kapar (5) - jalan tempatan yang menghubungkan Jalan Bukit

Mertajam dengan Jalan Sultan Ibrahim.

Persiaran Sultan Ibrahim – jalanraya yang menghubungkan Jalan Kapar

(5) dengan Lebuhraya Persekutuan (2).

Lebuhraya Persekutuan (2) - lebuhraya yang menghubungkan tapak

cadangan dengan beberapa pusat petempatan dan bandar-bandar terdekat

yang lain seperti Klang dan Shah Alam.

Pelan 4.4.1: Pelan Analisis Akses dan Sirkulasi

TAPAK CADANGAN

Jururancang LYK 24 Pelan 4.4.3: Pelan Kemudahan Awam

4.4.2 Utiliti

Tapak cadangan merupakan lot tanah kosong yang masih belum dibangunkan.

Oleh itu, tapak cadangan masih tidak dilengkapi dengan sebarang kemudahan

utiliti termasuk air, elektrik, telekomunikasi dan pembentungan.

4.4.3 Kemudahan Awam

Tapak cadangan terletak di dalam kawasan kediaman Seksyen 23 dengan jarak

lebih kurang 1.0 km dari Bandar Klang. Terdapat banyak kawasan petempatan di

sekitar zon perniagaan ini khasnya di bahagian utara. Oleh itu, terdapat pelbagai

kemudahan awam sedia ada yang tersedia di sekitar kawasan tapak cadangan

seperti berikut:-

Kemudahan Jarak (km) Masa (minit)

Keagamaan Masjid Kg. Sg. Pinang 1.0 12

Keselamatan Balai Bomba & Penyelamat

Klang Utara

0.6 8

Pendidikan Sek. Men. Keb. Tinggi Klang 0.3 3

Sek. Men. Pin Hwa 0.3 5

0.5km 1 km

1.5 km

Masjid Kg. Sg.

Pinang

B. Bomba &

Penyelamat Klang Utara

Sek. Men. Keb.

Tinggi Klang

Sek. Men. Pin Hwa

TAPAK CADANGAN

Jururancang LYK 25

5.0 CADANGAN PEMAJUAN

5.1 MATLAMAT PEMAJUAN

Setelah meneliti matlamat dan dasar Kerajaan Negeri Selangor serta potensi

pembangunan di atas tapak cadangan, maka matlamat cadangan pembangunan di

tapak cadangan ini adalah:-

“MEMBANTU KERAJAAN NEGERI SELANGOR MENAWARKAN RUANG

PERNIAGAAN DI KAWASAN PEMBANGUNAN YANG BERSESUAIAN”

5.2 PELAN SUSUNATUR

Selaras dengan matlamat pembangunan yang telah dinyatakan, cadangan pelan

susunatur di atas tapak cadangan melibatkan komponen pembangunan seperti yang

dinyatakan di bawah:-

Jururancang LYK 26

(A3 PLAN)

Jururancang LYK 27

5.3 ANALISIS CADANGAN PEMAJUAN

Cadangan pembangunan di atas tapak cadangan adalah melibatkan 464 Unit

Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat Secara Hakmilik Strata yang

mengandungi:-

i. Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat

ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat

iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat

Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit

Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-

Bilik M&E Di Tingkat Tujuh,

iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E Di Tingkat

Enam

v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E Di

Tingkat Bawah

vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah

Jururancang LYK 28

Keperincian penggunaan ruang bagi pembangunan di atas tapak cadangan

adalah seperti berikut:-

Jururancang LYK 29

Jururancang LYK 30

Jururancang LYK 31

Jururancang LYK 32

Jururancang LYK 33

5.4 AKSESIBILITI DAN SIRKULASI

Sepertimana yang dibincangkan, tapak cadangan merupakan sebidang lot

perniagaan yang masih belum dibangunkan yang terletak di dalam kawasan

Seksyen 23 di mana kebanyakkan lot telah pun dibangunkan dengan

pembangunan perniagaan dan perumahan. Justeru itu, tapak cadangan telah

mempunyai akses sedia ada iaitu Jalan Bukit Mertajam yang terletak di

sempadan utara tapak cadangan.

Melalui permohonan ini, laluan dalaman turut disediakan bagi melancarkan

sistem sirkulasi dalaman tapak dan akan disambungkan terus kepada Jalan

Bukit Mertajam 40 kaki, Jalan Kapar (5) dan seterusnya ke Persiaran Sultan

Ibrahim dan Jalan Persekutuan (2) .

5.5 KEMUDAHAN

5.5.1 PENYEDIAAN KEMUDAHAN EKSKLUSIF

Cadangan pembangunan servis apartment ini dilengkapi dengan kemudahan

eksklusif dan jadual Harta Bersama seperti berikut:

Selain itu, tapak cadangan juga turut disediakan 1 unit pondok pengawal dan 1

unit kebuk sampah bagi meningkatkan keselamatan dan keselesaan penduduk.

Jururancang LYK 34

5.6 UTILITI

5.6.1 Bekalan Elektrik

Satu unit Stesen Suiz Utama (SSU) dicadangkan bagi memenuhi keperluan

pembangunan ini yang terletak di tingkat bawah bangunan pangsapuri

perkhidmatan ini. Sumber bekalan elektrik yang akan disambungkan kepada

tapak cadangan adalah melalui sistem talian elektrik sedia ada yang terdapat di

kawasan sekitar tapak cadangan ini.

5.6.2 Bekalan Air

Tapak cadangan mendapat sumber bekalan air yang disambungkan daripada

sistem saluran air sedia ada di sekitar tapak cadangan.

5.6.3 Sistem Pembentungan

Sistem pembentungan untuk cadangan pembangunan ini akan disambungkan

kepada sistem pembentungan sedia ada di sekitar tapak cadangan.

5.6.4 Sistem Telekomunikasi

Cadangan infrastruktur telekomunikasi bagi cadangan pemajuan ini adalah

melibatkan saluran paip bawah tanah dan lurang yang disambung terus kepada

laluan telekomunikasi sedia ada. Perkhidmatan rangkaian telekomunikasi ini

adalah di bawah tanggungjawab Telekom Malaysia Berhad.

5.7 LANDSKAP

Menerusi cadangan pembangunan ini, ruangan landskap dan rekreasi

disediakan di atas Podium selain daripada ‘Perimeter Planting’ yang disediakan

melingkungi sempadan tapak cadangan selebar 1 meter yang melibatkan

keluasan 0.357 ekar bersamaan 11.20 % daripada keluasan tapak cadangan.

Ianya bertujuan untuk pengindahan, penghijauan dan keseimbangan

pembangunan di mana tumbuhan akan ditanam mengikut spesifikasi MPK.

Jururancang LYK 35

6.0 IMPAK CADANGAN PEMAJUAN

Analisis serta kajian termasuk lawatan tapak yang dijalankan ke atas tapak

cadangan dan keadaan pembangunan di sekitarnya mendapati bahawa tapak

cadangan berpotensi untuk dibangunkan dengan pembangunan perniagaan.

Secara amnya, permohonan pembangunan pangsapuri perkhidmatan ini secara

tidak langsung memberikan impak pembangunan daripada pelbagai aspek.

Jangkaan kesan pembangunan pada masa hadapan diringkaskan seperti

dijadual berikut:-

IMPAK KEPERINCIAN

IMPAK FIZIKAL Pembinaan bangunan perniagaan dengan reka

bentuk menarik di atas tapak cadangan mewujudkan

satu pemandangan yang boleh dieksploitasikan

menjadi satu impak visual struktur yang menarik.

IMPAK EKONOMI

Cadangan pembangunan di atas tapak cadangan

dapat mengoptimumkan kegunaan tanah dari segi

meningkatkan cukai hasil dan pulangan ekonomi

kepada pihak majlis. Tambahan pula, projek

pembangunan ini berupaya meningkatkan nilai tanah

kawasan sekitar

IMPAK

INFRASTRUKTUR

Kewujudan plot perniagaan baru secara tidak

langsung dapat mempertingkatkan kualiti penyediaan

infrastruktur melalui penambahbaikan jalan, jaringan

perhubungan dan sistem saliran.

IMPAK SOSIAL

Pembinaan plot perniagaan baru pada masa hadapan

membuka peluang pekerjaan baru sama ada semasa

pembinaan dijalankan mahupun selepas pembinaan.

Penyediaan peluang pekerjaan ini sekaligus

mengurangkan masalah sosial seperti pengangguran

disamping meningkatkan taraf hidup penduduk

setempat.

IMPAK ALAM

SEKITAR

Pembinaan bangunan perniagaan yang berdasarkan

garis panduan dan piawaian perancangan dapat

meminimumkan masalah-masalah alam sekitar.

Jururancang LYK 36

7.0 PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN

7.1 PEMATUHAN KEPADA DASAR-DASAR RANCANGAN STRUKTUR

Tapak cadangan berada di bawah pentadbiran Majlis Perbandaran Klang. Oleh

yang demikian, sebarang pembangunan yang akan dilaksanakan di atas tapak

ini perlulah selaras dengan dasar-dasar dan polisi-polisi yang digariskan di

dalam Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020.

Penelitian yang dibuat ke atas Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020

didapati bahawa dasar-dasar dan polisi-polisi pembangunan berikut perlu

diambilkira untuk menjalankan pembangunan ke atas tapak cadangan:-

Dasar dan Cadangan Am

KOD CADANGAN AM KETERANGAN PEMATUHAN

EK1 C5 Mengawal

perancangan dan

pembangunan di

setiap zon

pembangunan agar

tidak bercanggah

dengan aktiviti

pembangunan yang

ditetapkan bagi zon

berkenaan

(Rancangan Struktur

Negeri Selangor

2020, m/s 4-5, )

Cadangan pembangunan

perniagaan adalah

bersesuaian untuk

dibangunkan selaras

dengan zon perniagaan

yang telah ditetapkan di

dalam RT MPK

(Pengubahan 1) 2020.

DIPATUHI

Jururancang LYK 37

7.2 PEMATUHAN KEPADA RANCANGAN TEMPATAN

Tapak cadangan berada di dalam Daerah Klang dan di bawah penguasaan

Majlis Perbandaran Klang. Oleh yang demikian, sebarang pembangunan yang

akan dilaksanakan di atas tapak ini perlulah dirujuk kepada dasar-dasar dan

polisi-polisi yang digariskan di dalam Rancangan Tempatan Majlis

Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020.

Berdasarkan Rajah 4.3.2 Peta Gunatanah 2020 BPKU 3 : Bandar Klang,

Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020, tapak

cadangan terletak di dalam Blok Perancangan Kecil 3.1 : Bandar Klang telah

dizonkan sebagai zon perniagaan dan perkhidmatan iaitu selaras dengan

kegunaan tanah dan syarat nyata tanah berdasarkan hakmilik lot tapak

cadangan.

Pelan 7.1: Pelan Cadangan Gunatanah Tapak Cadangan Sumber : Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020, m/s 4-3-3

TAPAK CADANGAN

Jururancang LYK 38

KOLUM I KOLUM II KOLUM III KOLUM IV KOLUM V

BLOK

PERANCANGAN

KECIL (BPK)

GUNATANAH

UTAMA AKTIVITI YANG DIBENARKAN

GUNATANAH

SOKONGAN LAIN

YANG DIBENARKAN

KELAS KEGUNAAN

TANAH YANG

DIBENARKAN

DENSITI DAN NISBAH

PLOT CATATAN

3.1

Pusat Bandar

Klang Utara

B. Perniagaan dan

Perkhidmatan

B1-Perniagaan Borong

B2-Perniagaan Runcit

B3-Kompleks Perniagaan

B4-Pasar

B5-Stesyen Minyak dan Gas

B6-Rehat dan Rawat

B7-Perkhidmatan Perniagaan

Dan Profesional

B8-Pendidikan Swasta

B9-Perkhidmatan Peribadi Dan

Isirumah

B10-Pusat Makanan

B11-Pejabat Persatuan Dan

kelab Swasta

B12-Hiburan dan Riadah

B14-Pangsapuri Perkhidmatan

B15-Rumah Kelab

B16-Kemudahan Penginapan

B17-Perkhidmatan Membaiki

Kenderaan Bermotor (tidak

mencemarkan)

B18-Perkhidmatan Khas

A. Perumahan A1-Rumah Sesebuah

A2-Rumah Berkembar

A3-Rumah Teres

A4-Rumah Bandar

A5-Rumah Kluster

A6-Pangsapuri

A7-Kondominium

A9-Perumahan Pelajar

A10-Rumah

Asuhan/Penjagaan

A11-Zero Lot Banglo

A15-Perumahan

Kakitangan

Perniagaan

Nisbah Plot 1:4

Plint Area tidak melebihi

60%

Perumahan

Densiti Rendah tidak

melebihi 8 unit / ekar

(Rumah Sesebuah dan

Rumah Berkembar)

Densiti sederhana tidak

melebihi16-20 unit /

ekar (Rumah Berderet

dan Rumah Bandar)

Densiti tidak melebih

60 unit / ekar (Rumah

Berbilang Tingkat)

Rujuk manual

garispanduan

perancangan Negeri

Selangor

Tertakluk kepada

peruntukkan undang-

undang dan garis

panduan yang

digunapakai oleh Pihak

Berkuasa Negeri dan MPK

Tadika swasta hanya

dibenarkan di rumah

sesebuah, teres ‘corner

lot’ dan teres end lot.

Rekabentuk bangunan

perlu mengambilkira

keperluan warga emas,

OKU dan kanak-kanak

Cadangan rizab jalan

adalah tertakluk kepada

kajian dan ulasan JKR

dan MPK

Tertakluk kepada ulasan

dan keperluan jabatan

teknikal

Lot 1865 diluluskan untuk

perniagaan.

Walaubagaimanapun,

semasa kelulusan K perlu

mengambil kira jarak 50

meter rizab JPS.

Jadual 4.1.3 Kelas Kegunaan Tanah BPKU 3.1 Bandar Klang, Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020

Sumber : Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020, m/s 4-3-9

Jururancang LYK 39

7.3 PEMATUHAN KEPADA GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN

7.3.1 Piawaian Umum Bagi Pemajuan Pangsapuri Perkidmatan

Berdasarkan Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri

Selangor, piawaian umum bagi pangsapuri perkhidmatan adalah seperti berikut:-

Jururancang LYK 40

Kategori Piawaian

Komersil/

Perdagangan

PANGSAPURI PERKHIDMATAN (APARTMEN SERVIS)

Lokasi Perletakan : Dalam kawasan pusat bandar

Berhampiran terminal pengangkutan seperti Integrated Transport Terminal, LRT dan komuter.

Berhampiran dengan kawasan institusi dan pusat pengajian tinggi seperti universiti dan kolej.

Kawasan pembangunan semula bandar.

Bentuk pembangunan Pangsapuri

Perkhidmatan

: Pangsapuri Perkhidmatan sebahagian daripada komponen pembangunan bercampur (Rujuk Rajah PD10 (i)).

Pangsapuri Perkhidmatan sebagai Free Standing Building (rujuk rajah PD10 (ii))

Pangsapuri Perkhidmatan dan kedai pejabat di dalam kompleks perniagaan (Rujuk Rajah PD10 (iii))

Saiz tapak minimum : Minimum 0.8 hektar (2 ekar)

Ruang lantai : Minimum 51.1mp (550kp)

Nisbah plot dan kawasan plint : Bergantung kepada nisbah plot yang disediakan berdasarkan RT/RTD atau RKK sesuatu kawasan

Saiz isi rumah : Maksimum 4.5 orang/ unit

Jalan perkhidmatan minimum : 15.2m (50’)

Anjakan bangunan minimum

Menghadap jalan utama

Menghadap jalan tepi

Menghadap jalan belakang

Sempadan bersama

12.2m (40’)

12.2m (40’)

12.2m (40’)

6.1m (20’)

Tempat letak Kenderaan : TLK: 2 TLK/ unit + 20% pelawat

TLM: 20% daripada jumlah TLK

TLK OKU:2% daripada jumlah TLK

Bagi ruang lantai perniagaan:

1TLK/46mp (495mp) ruang lantai kasar

1TLM/84mp (905mp) ruang lantai kasar

Kemudahan tempat letak kereta OKU:

Diletakkan berdekatan dengan lift dan ramp

Disediakan kemudahan ramp dan railing

Perimeter Planting : Minimum 3 meter (10’) di sekeliling kawasan pembangunan (tidak termasuk jarak anjakan bangunan)

Jururancang LYK 41

Laluan Pejalan Kaki

Kemudahan sokongan

:

:

Minimum 2.1m (7’)

Surau minimum 12.1m x 12.1m (40’x40’) – ruang berasingan bagi lelaki 6.1m x 6.1m (20’x20’) dan perempuan 6.1m x 6.1m

(20’x20’) serta lengkap dengan tempat mengambil air sembayang dan tandas.

1 tadika/200 unit

Mini perpustakaan/bilik bacaan yang lengkap dengan kemudahan IT

Restoran/medan selera

Pejabat Pengurusan Bangunan

Tempat letak motosikal dan basikal berbumbung disediakan bersama tempat mengunci tayar

Penekanan kepada aspek keselamatan

Penekanan kepada pengurusan dan penyuraian trafik

Perniagaan peringkat tempatan : Disediakan di tingkat berasingan daripada unit pangsapuri perkhidmatan (contoh: Laundrette, Salon, Mini Market, stationery

dan percetakan digital, kafe/coffee house dan lain-lain

10% dari ruang lantai perniagaan diperuntukkan bagi ruang niaga mampu milik

Kawasan lapang : Menggunakan piawaian 1,000 penduduk:2 hektar kawasan lapang

Disediakan kemudahan rekreasi seperti padang permainan, gelanggang badminton/tenis/squash dan jogging track

Sebahagiannya boleh disediakan di dalam bangunan iaitu di tingkat bawah, di antara tingkat atau di atas bumbung

Tempat Pembuangan Sampah Pepejal atau

Domestik Berpusat

: Kemudahan tempat pembuangan sampah berpusat

Bertujuan untuk memastikan tiada pembuangan sampah yang tidak teratur

Kemudahan Eksklusif Pangsapuri

Perkhidmatan

: Sistem kawalan sekuriti 24 jam dan CCTV

Gimnasium

Dewan Serbaguna

Kolam Renang

Lot Permainan

Kemudahan WiFi/Broadband

Kemudahan Laundry

Akses Lif yang khusus untuk unit pangsapuri perkhidmatan

(Sumber: Manual Garis Panduan Piawaian Perancangan negeri Selangor (Edisi Kedua), m/s 2-17 hingga 2-19)

Jururancang LYK 42

Bentuk/jenis pembangunan pangsapuri perkhidmatan terbahagi kepada tiga iaitu:-

Bentuk/Jenis Penerangan Ilustrasi

i. Pangsapuri

Perkhidmatan

Sebagai

Sebahagian

Daripada

Komponen

Pembangunan

Bercampur

Pembangunan pangsapuri boleh dibangunkan

bersekali dengan pembangunan bercampur yang lain

di dalam satu kawasan. Pembangunan pangsapuri

perkhidmatan perlu dibangunkan pada blok yang

berasingan dengan pembangunan yang lain. Ia perlu

mempunyai akses laluan secara eksklusif dan

berasingan dari pembangunan lain.

ii. Pangsapuri

Perkhidmatan

Sebagai Free

Standing

Building

Pembangunan pangsapuri perkhidmatan secara Free

Standing Building merupakan pembangunan yang

hanya melibatkan pangsapuri perkhidmatan.

Pembangunan ini boleh melibatkan hanya 1 blok

pangsapuri perkhidmatan atau lebih di dalam satu

kawasan dengan kemudahan perniagaan di

bawahnya.

Jururancang LYK 43

iii. Pembangunan

Pangsapuri

Perkhidmatan

Dan Kedai

Pejabat Di Dalam

Kompleks

Perniagaan

Terdapat juga pembangunan pangsapuri

perkhidmatan yang bersekali dengan kedai pejabat di

dalam satu kompleks bangunan. Unit-unit pangsapuri

perkhidmatan ini haruslah berasingan dengan

bangunan pejabat biasa. Laluan keluar masuk secara

eksklusif dan berasingan dari pembangunan lain

perlu disediakan untuk pembangunan pangsapuri

perkhidmatan.

(Sumber: Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan Negeri Selangor, m/s 4 hingga 6)

Jururancang LYK 44

Sumber : Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor (Edisi Kedua November 2010)

Jururancang LYK 45

)

Sumber : Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor

(Edisi Kedua November 2010)

Jururancang LYK 46

Jururancang LYK 47

8.0 PENGESYORAN

Berdasarkan kepada keterangan-keterangan terperinci yang dibentangkan dalam

Laporan Cadangan Pemajuan ini, bolehlah dirumuskan bahawa Permohonan

Kebenaran Merancang Mengikut Seksyen 21 Akta 172 Bagi Cadangan

Pembangunan 464 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat Secara

Hakmilik Strata Yang Mengandungi:-

i. Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat

ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat

iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat

Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit

Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-

bilik M&E Di Tingkat Tujuh,

iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E Di Tingkat

Enam

v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E Di

Tingkat Bawah

vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah

Di Atas Lot 178, Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Off Jalan Kapar, (KU1),

Mukim Bukit Raja, Klang Bandar Diraja, Selangor Darul Ehsan Untuk

Tetuan Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd sememangnya membawa pelbagai

manfaat.

Oleh yang demikian, adalah disyorkan supaya permohonan kebenaran

merancang ini diberikan pertimbangan untuk kelulusan oleh Majlis Perbandaran

Klang (MPK).

Jururancang LYK 48

1. Salinan Hakmilik Tanah

2. Salinan Carian Rasmi

3. Salinan Cukai Tanah

4. Salinan Cukai Taksiran

5. Salinan Profil Syarikat

LAMP I RAN

A

Jururancang LYK 49

LAMP I RAN

B

1. Nilai Kasar Pembangunan (GDV)

Jururancang LYK 50

LAMP I RAN

C

1. Sijil Kelulusan Lembaga Perancang Bandar

Malaysia

2. Sijil Keahlian Institut Perancang Bandar

Malaysia

3. Sijil Pendaftaran Syarikat Jururancang LYK

4. Resit Institut Perancang Bandar Malaysia

5. Resit Lembaga Perancang Bandar Malaysia