Kemenes László – ProLogis

Ipari ingatlanfejlesztésIpari ingatlanfejlesztés

CONFIDENTIAL - Copyright © 2010 ProLogis. All Rights Reserved.

2011.április 20.

Tartalom

• Ipari ingatlanok és típusaik• Ipari ingatlanok és típusaik• Fejlesztési típusok és a fejlesztés folyamata

Sustainability”• „Sustainability”• Kapcsolódási pontok

P L i b t tá• ProLogis bemutatása

2

Ipari ingatlanok és típusaik

3

Ipari ingatlanok és típusaik

4

Ipari ingatlanok és típusaik

5

Ipari ingatlanok és típusaik

P tProcurement

Inboundtransport

HarboursAirports

Manufacturing

Deconsolidation points

p

Warehousing

Airports

pCustomer

Distribution

End-user

6

Ipari ingatlanok és típusaik

Tevékenység szerint Elhelyezkedés szerint Használat módja szerint

• Gyártóüzem

• Raktár

• Ipari parkban

• Egyedi elhelyezkedés

• Saját tulajdon

• Bérelt ingatlan

• Városi logisztika

• „Big box” logisztika

A kettő kombinációja I f t ktú E di ki l kítá• A kettő kombinációja Infrastruktúra Egyedi kialakítás

7

Általános műszaki tartalom

Raktár:Vasbeton vagy acél vázszerkezetVasbeton vagy acél vázszerkezet25 m x 12 m raszter75 – 90 m épületmélység10 m tiszta belmagasságElektromos dokkoló kapuk – 1/800-1 000 m2 és behajtó kapuk5,000 kg/m² padlóterhelhetőségSprinkler rendszerFűtés: -10ºC külső hőmérséklet esetén 15ºCFűtés: 10 C külső hőmérséklet esetén 15 CVilágítás: 150-200 Lux (1 méteren mérve)Kerékvető / terelő

8

Általános műszaki tartalom

Iroda:Bővítési lehetőségSzellőzés és légkondicionálás (külső hőmérséklet 5 ºC)Szellőzés és légkondicionálás (külső hőmérséklet -5 ºC)Fűtés: 18ºC külső hőmérséklet esetén 21 ºCVilágítás: 400 Lux (1 méteren mérve)M f l lő é tű h l i b á kh lk l k dó Megfelelő méretű, helyi szabványokhoz alkalmazkodó szociális helyiségek – öltöző, zuhanyzó, WC, kézmosó

Külső területek:Külső területek:35 m - 40 m rakodóudvarKerítésMinőségi tereprendezés fásítás arculati megjelenés (logo)Minőségi tereprendezés, fásítás, arculati megjelenés (logo)Megfelelő számú kamion és szgk. parkoló a park területénHelyszíni biztonsági szolgálat

Fejlesztési típusok

ZöldmezősKorábban mezőgazdasági művelés alatt álló telkenÉpítészeti, üzemi előzmények nélkülp , yElőnye – nincsenek kötöttségek (elrendezés, funkció, építési)Hátránya – infrastruktúra hiánya, és környezetvédelmi szabályozás (ipari parkban kedvezőbb)

Forrás: Cégvezetés, XIII. évfolyam 6. szám

Fejlesztési típusok

BarnamezősHasználaton kívüli, leromlott állapotú, esetenként környezeti károkkal és Használaton kívüli, leromlott állapotú, esetenként környezeti károkkal és rendezetlen tulajdonviszonnyal rendelkező területek terheitől való megtisztítása, fejlesztéseInfrastrukturális és funkcionális beruházásokInfrastrukturális és funkcionális beruházások

Előnyei:TerülettakarékosságTerülettakarékosságMeglévő értékek (infrastruktúra) újrahasznosításaKörnyezeti veszélyeztetés és szennyezés Környezeti veszélyeztetés és szennyezés terjedésének megszüntetéseVárosi környezet fejlesztése, településrész imázsának javítása

Forrás: Cégvezetés, XIII. évfolyam 6. szám

Támogatás igénybevételének lehetősége

Fejlesztési típusok

BarnamezősHátrányai:Hátrányai:

Magas beruházási költség a meglévő építmények bontása miattMeglévő elrendezéshez, funkcióhoz való alkalmazkodás

Fejlesztés folyamata

1. Fejlesztési előkészületek:PiackutatásPiackutatás

Fejlesztés életképességének, létjogosultságának vizsgálataPiaci viszonyok feltérképezése (üresedési ráták, bérleti díjak vizsgálata)

Fejlesztés nagyságának meghatározása a piac méretének vonatkozásábanÜtemezésFejlesztési lehetőségek vizsgálata telekajánlatok kiértékeléseFejlesztési lehetőségek vizsgálata – telekajánlatok kiértékeléseTerület kiválasztásDue diligence

Helyi önkormányzat

Jóváhagyás – investment memo / project brief

Fejlesztés folyamata – Due diligence (átvilágítás)

JogiIngatlan nyilvántartásIngatlan nyilvántartásTulajdoni viszonyokBejegyzett terhekTulajdonos megbízhatóságának vizsgálata

MűszakiTalajmechanika, talajszennyezettségRégészeti tanulmányGeodézia (tervekben szereplő és valós paraméterek egyezősége)Geodézia (tervekben szereplő és valós paraméterek egyezősége)Építészeti, szabályozási viszonyok (mi és mekkora építhető)

Fejlesztés folyamata – Due diligence (átvilágítás)

PénzügyiMegtérüléssel kapcsolatos számításokMegtérüléssel kapcsolatos számításokBekerülési költség és jövedelemtermelő képesség

Kivitelezési költség (építési paraméterek, épület karaktere minősége és építési viszonyok alapján)és építési viszonyok alapján)TelekárBontási költségVásárlási illetékDíjak (tervezés, értékesítés, közvetítés, fejlesztői profit)

Finanszírozási költségekFinanszírozási költségek

Bérleti díj + megtérülés

Fejlesztés folyamata – Investment memo

Új fejlesztés megvalósítására való javaslattétel a döntéshozók számáraA fejlesztési lehetőség bemutatása a projektgazda által (életképesség és A fejlesztési lehetőség bemutatása a projektgazda által (életképesség és nyereségesség bizonyítása)Két fő része:

SzövegesMiért javasolt elfogadásra és mikori időzítésselPi i á ki é i l é k k iPiaci áttekintés, piacelemzés, konkurenciaKockázatelemzés

Pénzügyi számításokPénzügyi számításokAlkalmazott pénzügyi számítások (megtérülés – yield, IRR, NPV, stb.)

Fejlesztés folyamata – Investment memo

Interoffice Memorandum

ProLogis Investment Proposal Malsch DC#2

LOCATION: Malsch, Germany

TO: Senior Investment Committee Members ProLogis European Investment Committee Members FROM: Joerg Schroeder Marika Roath-Hodgetts REVIEWED BY: Steven Meyer Andrew Briley

Peter Cassells Robin von Weiler

MARKET: Rhine -MainREGION: Northern Europe PROJECT CATEGORY: New building in an existing park

SELLER: The municipality of Malsch ICM DATE: January 9, 2007

Peter Cassells Robin von Weiler Wichard van der Veen MEMO DATE: September 28th 2005 CALL DATE: October 4th, 2005 SUBJECT: Land purchase and inventory development:

I. DEAL SUMMARY

Access road via de via the DaimlerstrasseSUBJECT: Land purchase and inventory development:

Malsch DC #1 Market: Rhine-Main; Sub-market: Malsch; Germany Preliminary and Final Land and Building Investment Memorandum DC#2 – 22,541 m2 (to

be developed)

DC#1 (fully leased to SWS) 14 300 m2

I. Background Based on the success of our first facility at Muggensturm, 2 km away from Malsch, we have identified additional land for future logistics developments in this successful area between Karlsruhe and Stuttgart. After 6 months of research we selected Malsch as most the appropriate location for our ProLogis Park model as it demonstrates similar advantages for logistics companies

We are seeking Investment committee approval for €11,521,954 to develop ProLogis Malsch DC #2. This will be an inventory building totaling 22,541 m2. The purchase of the 4.55 ha upon which Malsch #2 will be constructed has previously been approved by IC in January 2006 pursuant to a phased land purchase contract. Including the cost of the land (€3 607 207) th t t l d l d t i ti t d t €15 129 161 (€671 18 2)

be developed)SIT

Phase 3 Land

g g pestablished in Muggensturm. Executive Summary

(€3,607,207), the total developed cost is estimated at €15,129,161 (€671.18 m2).

Fejlesztés folyamata

2. FejlesztésSzabályozási terv és Építési engedélyy p g y

Funkció vagy építési paraméter módosításhoz Szab. Terv módosításTelepülésrendezési SzerződésKiviteli TervekKiviteli TervekÉpítési engedély

FinanszírozásHelyi (banki)Központi( áll l t b ki)(anyavállalat vagy banki)

Kivitelezés

Fejlesztés folyamata

3. Értékesítés / bérbeadásBérbeadó ügynökséggy g

Már a fejlesztési stádiumban, kész tervek alapján – előbérleti szerződésKizárólagos vagy közös-kizárólagos

CélcsoportCélcsoportRugalmasság megőrzése a területfelosztás tekintetében

ÁrképzésMarketing

BrosúraMakett látványtervMakett, látványtervInternetes oldalHelyszíni hirdetési tábla és molinóBemutatószobaSajtótájékoztató, hivatalos megnyitó

Fejlesztés folyamata

4. Befektetési értékesítés (investment sale)Megfelelő kihasználtság elérése (kb 90%)Megfelelő kihasználtság elérése (kb. 90%)Hosszú távú szerződések „minőségi bérlőkkel”Értékesítés

Pénzügyi befektető részéreCégcsoporton belül

Előértékesítés – Forward SaleElőértékesítés Forward SaleHatáridős adásvételi szerződésFejlesztő meghatározott időn belüli, adott kihasználtságot biztosít

Sustainability – Fenntartható / zöld fejlesztés

Sustainability – Fenntartható / zöld fejlesztés

„A fenntartható fejlődés olyan fejlődés, amely kielégíti a jelen szükségleteit

élkül h él t t é jö őanélkül, hogy veszélyeztetné a jövő nemzedékek esélyét arra, hogy ők is kielégíthessék szükségleteiket”(Környezet és Fejlődés Világbizottság –( y j g g1987).

A természeti tőkét a természeti erőforrások értékének megőrzéseerőforrások értékének megőrzése mellett használjuk a gazdaságinövekedés feltételeinek előteremtéséhez egy igazságosabb tér‐és fogyasztási struktúra kialakítása mellett.

Forrás: MTA RKK - A fenntartható fejlődés mint horizontális elv érvényesülése a Regionális Operatív Programban

Sustainability – Fenntartható / zöld fejlesztés

A környezet ö ébőlszemszögéből:

A természeti tőke, természeti környezet megőrzése javításamegőrzése, javítása

A gazdaság szemszögéből:

A társadalom szemszögéből:

Az anyagi javakkal való ellátás javítása,

hatékonyság

Az egyenjogúság fenntartása, megteremtése

Forrás: Abayné Dr. Hamar Enikő, Dr. Marselek Sándor - A FENNTARTHATÓ FEJLŐDÉS LEHETŐSÉGEI

Sustainability – Fenntartható / zöld fejlesztés

Minősítési rendszereknek való megfelelésLEED = Leadership in Energy and Environmental Design (North America)p gy g ( )BREEAM = Building Research Establishment Environmental Assessment Method (Europe)CASBEE = Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency (Japan)

Korszerűsítés energiahatékonyság szempontjábólKorszerűsítés energiahatékonyság szempontjábólCarbon Footprint

CO2 kibocsátás csökkentéseMegújuló Erőforrások alkalmazásaTársadalmi felelősségvállalás (CSR)

OktatásOktatásHelyi környezet fejlesztése

Fejlesztő és önkormányzat kapcsolata

Fejlesztési előkészületek – Due diligencePiackutatás (infrastrukturális beruházások ismerete)Műszaki átvilágítás (önkormányzati elképzélesek, településrendezési ismeretek)Pénzügyi átvilágítás - építési paraméterek

FejlesztésSzabályozási terv és Építési engedélyHatósági egyeztetés

Használatbavételi engedély / telepengedélyHasználatbavételi engedély / telepengedély-------------------------------------------------------------------------------------------------------------Σ Helyi adóbevételΣ Munkahely teremtésΣ Térség fejlődés (infrastruktúra, helyi beruházások)

ProLogis

Alapítva 1991-ben, alapítását követően vezető Alapítva 1991 ben, alapítását követően vezető disztribúciós szolgáltatóvá váltEurópában 1997 óta jelen44 millió m2 -t meghaladó globális portfolióTöbb mint 2,500 létesítmény 105 piacon, a világ 18 országábanKözel 26 millió Euró értékű ingatlanállományKb. 1,100 alkalmazott4,500 ügyfélS&P 500 tagja, NYSE-n jegyzett (PLD)Központi iroda: Denver, Colorado USA

Európai központ: AmszterdamCEE régiós központ: Varsó

26All figures as of 30 June 2010

ProLogis Around the World

ÁZSIAI P tf lióTöbb mint 4,500 ügyfél

18 á bÁZSIAI Portfolió1,2 millió m²7 piac2 ország

18 országban

2 ország

EURÓPAI Portfolió11,9 millió m²44 piac13 országÉSZAK-AMERIKAI Portfolió

31 7 millió m²

27

27

31,7 millió m54 piac3 ország

All figures as of 30 June 2010

Ügyfeleink

28

4,500 ügyfél, köztük logisztikai, kereskedelmi és gyártó cégek

Ügyfélközpontú stratégia

Vállalati ÜgyfélkezelésDedikált kapcsolattartó“One face to the customer”

Fejlesztési Szolgáltatásj gegyedi ‘built-to-suit’ projektek az ügyfeleknekA Fejlesztési Szolgáltatás magában foglalja a kiválasztást a tervezést és a foglalja a kiválasztást, a tervezést és a kivitelezést

Piaci SzolgáltatásokBelső üzemeltetés – nem kiszervezettFókuszban az ügyfelek elégedettsége

2929

Kezdeményezések a Fejlesztések Fenntarthatóságára

Világítás korszerűsítés - NémetországNapelemek a tetőn– Franciaország

„Zöld” Ipari Parkok– Közép-Európa LEED minősítés - ProLogis HQ Alacsony káros anyag kibocsátás - UK

3030

Alacsony karbantartású parkosítás - USASzél turbinák– Japan

ProLogis Business Model

ProLogis

PLD PEPR PEPF II

g

Fund Management- Fund Raising- Fund Strategy

Acquisitions & Dispositions- Deal Sourcing & Analysis- Deal Execution

Asset Management- Operating Issues- Property-Level Strategy

Treasury/Finance

Asset & Fund Management

- Fund Strategy- Investor Relations- Reporting

- Deal Execution- “Market-Facing”- Capital Markets

- Property-Level Strategy- Added Value Legal

Tax

InvestmentServices

Tax

PortfolioManagement

Development CustomerRelationships

Regions: UK – North – Central – South

g p

A ProLogis válasza a gazdasági válságra

2009 során

Spekulatív fejlesztések és új fejlesztési területek akvizíciójának leállítása

Osztalék csökkentése a működési cash-flow javítása é d kébérdekébenKözép-keleti, indiai és brazíliai operációk megszüntetéseBruttó G&A költségek 33%-os csökkentéseÚj tők b á kö l dá l i tl l kb lóÚj tőke bevonása eszközeladással, ingatlanalapokba való eszközbevitellel és tőkeemelésselHitelek visszafizetéseÜres területek bérbeadása általi kockázatmentesítésÜres területek bérbeadása általi kockázatmentesítésÜgyfélközpontú stratégia, bérlők megtartása és kihasználtság növelése

32

ProLogis Közép-Kelet Európában (CEE)

1997 óta jelen a régióban

27%-os piaci részesedéssel piacvezető

5 országos központ :Varsó (CEE központ) Prága Pozsony Budapest és központ), Prága, Pozsony, Budapest és Bukarest

3 helyi iroda Lengyelországban (Wroclaw, Chorzów, Poznan)Chorzów, Poznan)

82 alkalmazott

3.7 millió m² fejlesztés 3.7 millió m fejlesztés 40 park184 épület

33

ProLogis Hungary (Q4 2010)

30% feletti piaci részesedés495,000 m2 portfolió21% részesedés a bérbeadásokból 2010-ben83% kih ált á (D 2010)83%-os kihasználtság (Dec, 2010)

34

Budapest Greater Area

ProLogis Park Budapest-GyálLocation: south of Budapest, 18 km of City CenterDirect access to M5, M0 motorways8 buildings totalling 151,400 m²Available space: 21,000 m²Customers include: cargo-partner, Diebold, Geodis, Iron Mountain, Joebstl, Menlo, Nagel Hungaria, Sauflon, Wincanton

ProLogis Park Budapest-SzigetLocation: south of Budapest, 15 km of City CenterDirect access to M0 motorway7 buildings totalling 120,500 m²Available space: 18,000 m²Potential development of 3 facilities totalling 50,200 m²Customers include: ADR Logistics, DHL, Filtrona, GebrüderWeiss, KS Spedition, NCR, Quadrant, Rhenus Archico, Schneider Electric, UTi, Tran-Sped

Budapest Greater Area

ProLogis Park Budapest-BattaLocation: 25 km south-west of Budapest CenterEasy access to M0, M1, M5, M6, M7 motorways2 buildings totalling 38,700 m²Potential development of 3 facilities totalling 53,700 m²Customers include: CEVA Logistics

ProLogis Harbor ParkLocation: 22nd district of Budapest, 12 km of City CenterDirect access to N6, M0, M6 motorways, rail served 11 buildings totalling 132,000 m² Available space: 31,000 m2

Potential development of 4 facilities totalling 44,800 m²Customers include: B-Fiesta, Crosseuropa, Fiege, Herlitz, Lekkerland, Sanofi Aventis, Szeko-Zollex, Ringier Kiado, Trans-Sped, Unilever, HOPI

North West Hungary

ProLogis Park HegyeshalomLocation: north western part of Hungary Location: north western part of Hungary, “the magic triangle” (between Vienna, Bratislava and Györ), 5 km to the Austrian borderDirect access to M1, M15 motorways1 f ilit t t lli 23 100 ²1 facility totalling 23,100 m²Available space: 3,100 m²Potential development of additional 5 buildings totalling 125 500 m² totalling 125,500 m Customers include: ETL Logistics, Fiege, SMR Automotive

Köszönöm a figyelmet!

Kemenes László

ProLogis

Ö f1095 Budapest, Lechner Ödön fasor 7.

+36 1 577 77 00

lkemenes@prologis.com