Upload
kentsel-donusum
View
42
Download
1
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Kentsel dönüşüm süreci önceden planlı bir şekilde yönetilirse, malikler tarafından üzerinde uzlaşılan bir projenin gerçekleştirilmesi rahatlıkla sağlanabilir.Sürecin ana hedeflerinden biri, bina sahiplerinin kendi aralarında ve müteahhitle olan paylaşımlannın adaletli olmasıdır.Bu noktada, kentsel dönüşüm sürecinin tamamen müteahhidin insiyatifine bırakılması doğru değildir.BİG. Bütünleşik İmar Geliştirme, kentsel dönüşüm ile ilgili sorunlar konusunda bütünleşik çözümler üreten ve projenin bütününü kapsayan hizmetleri veren bir kuruluştur. Kısaca. BİG'den hizmet alan bina sahipleri için insıyatif müteahhitlerde değil, kendilerinde olur.Kadıköy’de kentsel dönüşüm ofisi, suadiye kentsel dönüşüm danışmanlık, bağdat caddesi kentsel dönüşüm, kadıköy kentsel dönüşüm danışmanlık ofisi BİG İmar Geliştirme.
Citation preview
BU KİTAPÇIKTA;
Kentsel dönüşüm ile ilgili kavramlara yer verilerek, kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkan be-lirsizlikler ve sorunlar irdelenmektedir. Bütünleşik yaklaşım ile BİG’in ürettiği çözümler ve iş akış süreci detaylı olarak anlatılmaktadır.
İçindekiler
ÖNSÖZ
RİSKLİ BİNALARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE OLASI SORUNLAR VE BİG’İN ÇÖZÜMLERİ
BİG HİZMETLERİNİN İŞ AKIŞ PLANI
İŞE BAŞLAMA
İŞ PROGRAMI
Mevcut Durum Tespitleri
Mimari Tasarım Projesi
Mimari Avan Projeye Göre Teknik Şartnamenin Hazırlanması
Keşif ve Maliyet Analiz Raporunun Hazırlanması
Yeni Projedeki Bağımsız Bölümlerin Değerleme Raporunun Hazırlanması
Yatırım Fizibilitesinin Hazırlanması
Değerleme Raporlarına Göre Dağıtım Listesinin Hazırlanması
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hazırlanması
Müşavirlik Dosyasının Hazırlanması ve İş Teslimi
SIKÇA SORULAN SORULAR
4
5
7
11
11
12
12
13
15
16
16
17
17
18
18
26
1999 yılında meydana gelen Marmara Depremi, bizlere ülkemizin deprem kuşağında olduğunu hatırlattı.
Rahmetli deprem dedemiz Prof. Dr. Ahmet Mete Işıkara “Deprem öldürmez, bina öldürür.” diyerek riskli
binaların içerdiği tehlikeyi işaret etmişti.
Hükümetin bu amaçla hazırladığı 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”
ile birlikte “Kentsel Dönüşüm” kavramı gündemimize geldi. Halk olarak, binalarımızın depremlere dayanıklı
hale getirilmesi sürecini de “Kentsel Dönüşüm” kavramı ile ifade etmeye başladık.
Her şeyden önce, ülke olarak kentsel dönüşümü gerçekleştirmek zorundayız. Ülke genelinde bir kentsel
dönüşüm, kamu kaynakları ile gerçekleşemeyecek kadar büyük finansal kaynak ve teknik kapasite gerektirir.
Bu nedenle, toplum olarak el birliği yaparak hak sahipleri, müteahhit ve yatırımcıların sürece katılımı ile kent-
sel dönüşümü gerçekleştirmeliyiz.
6306 sayılı kanun ve yeni imar yönetmenliğindeki yapılaşma hakkı artışı ile kentsel dönüşüm projelerinin
uygulanmasına yönelik çeşitli kolaylıklar sağlanmaktadır. Ancak geldiğimiz noktada; hem hak sahiplerine,
hem de müteahhitlere kolaylıklar sağlayan yasal imkanlara rağmen kentsel dönüşüm arzu edilen noktada
değildir. Bunun birçok sebebi vardır. En önemli sebep ise hak sahiplerinin kendi aralarında ve müteahhit ile
yaşadıkları uzlaşma sorunudur. Elinizde tuttuğunuz bu kitapçıkta, kentsel dönüşüm sürecindeki olası sorun-
lar ve BIG çözümlerimizi anlatılmaktadır.
ÖNSÖZ
Büyük kentlerin, özellikle İstanbul’un neredeyse her noktası yatırım
açısından değerlidir. Arazinin en değerli olduğu kent merkezlerinde
ise yaygın olarak 40-50 yıllık binalar mevcuttur. Yenilenmesi gereken
bu binalarda devam eden kentsel dönüşüm girişimlerine genel olarak
bir göz atalım.
Bu binaların bağımsız bölüm sahipleri binalarını yenilemek üzere
toplantılar yaparak kentsel dönüşüm kararı alırlar. Bu kararı
gerçekleştirmek için temsilciler seçilir ve komisyonlar kurulur. Bu
komisyonlar, müteahhit/yatırımcı bulmak üzere yola çıkarlar. Kent-
sel dönüşümün sözleşmeye dayalı bir inşaat işi olduğu varsayılarak
müteahhitlerden gelen teklifler değerlendirilirken tanıdık bir mimara
ve avukata danışılması yoluyla çözüleceği öngörülür. Ne yazık ki, bu
düşüncede olan bina sahipleri işin bu kadar kolay olmadığını kısa za-
manda anlarlar.
RİSKLİ BİNALARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM
Kentsel dönüşümün gerçekleşmesi malikler arası ve malik-müteahhit arası Uzlaşmanın sağlanmasına bağlıdır.
Uzlaşma ise birçok teknik ve hukuki konunun birlikte çözümüne bağlıdır.
Profesyoneller tarafından önceden planlanmayan kentsel dönüşüm süreçlerinin her adımında belirsizlikler ve so-
runlar ortaya çıkar. Her müteahhit farklı bir teklif getirir. Alan hesapları, Mimari Proje yaklaşımları, projelere bağlı
değerlemeler, paylaşım hesapları, müteahhitlerin maliyet ve kar marjları, Teknik Şartnameler bu tekliflerde farklı
farklıdır. Bu farklılıklar nedeniyle kentsel dönüşüm süreci, tekliflerin her biri ayrı ayrı ele alınarak çözülmesi gereken
teknik bir sorun haline gelir.
RİSKLİ BİNALARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM
BİG’e göre, tüm bu süreci ve hesapları müteahhitlerin insiyatifine bırakmak çözümü aşırı zorlaştıran bir
yöntemdir. Süreç önceden planlı bir şekilde yönetilirse, malikler tarafından üzerinde uzlaşılan bir projenin
gerçekleştirilmesi rahatlıkla sağlanabilir.
Kentsel dönüşümde karşılaşılan sorunları çözmek için aşağıdaki hususlar dikkate alınmalıdır:
Projenin asli sahibi bina sahipleridir. Proje, bina sahiplerinin lehine olmalı, beklentilerine cevap verebil-
ecek yapıda tasarlanmalıdır.
Bina sahipleri açısından proje, herhangi bir şekilde risk alamayacakları derecede ciddi bir konudur. Bu
nedenle müteahhitlerden gelen belirsiz kaba hesaplarla yola çıkamazlar.
Bina sahiplerinin kendi aralarında ve müteahhit ile bina sahipleri arasında adil bir paylaşımın sağlanması
projenin olmazsa olmaz koşuludur.
Bu noktada, kentsel dönüşüm sürecinin tamamen müteahhidin insiyatifine bırakılması doğru değildir.
BİG, Bütünleşik İmar Geliştirme, kentsel dönüşüm ile ilgili sorunlar konusunda bütünleşik çözümler üreten
ve projenin bütününü kapsayan hizmetleri veren bir kuruluştur. Kısaca, BİG’den hizmet alan bina sahipleri
için insiyatif müteahhitlerde değil, kendilerinde olur.
Üstelik; BİG (Bütünleşik İmar Geliştirme) verdiği bu hizmetlerin bedelini bina sahiplerinden değil, yatırım
geliştirme maliyeti olarak müteahhitten alır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE OLASI SORUNLAR VE BİG’İN ÜRETTİĞİ ÇÖZÜMLER
Kentsel dönüşüm sürecinde; yasal imar haklarının
net olarak bilinmemesi, katılım ve dağıtım paylarının
adil hesaplanmaması, maliklerin görüşlerinin ve
beklentilerinin dikkate alınmaması, mimari projenin
müteahhit tarafından kendi çıkarları doğrultusunda
hazırlanması, sürecin şeffaf olmaması, fizibilite
hesaplarının kabataslak yapılması ve bina sahipleri-
yle paylaşılmaması, teknik ve ana şartnameler için
hukuki destekten yoksun olunması başlıca belirsiz-
likler ve sorunlar olarak ortaya çıkmaktadır.
Genelde karşılaşılan ilk sorunlar, yapılaşma hakkı ve alan hesapları
ile ilgilidir.
Yasal Yapılaşma Hakkı ve Kavramların Netleştirilmesi
BİG ilk olarak, bina arsasına ilişkin Mevcut Durum ve Yapılaşma Hakkı ile ilgili tespitleri yapar. Alansal ifadeleri
tanımlayan, olası projeler için sınırları belirleyen, alan hesapları ve arsa yapılaşma şartlarını içeren bir rapor
hazırlar.
Mevcut imar durumuna göre Yapılaşma Hakkı nedir? Arsanın imar planından kaynaklanan terk, satın alma, tevhit, ifraz gibi bir durum söz konusu mu? Mevcut binadaki ve yeni projedeki emsal alan, brüt alan, net alan ve satılabilir alan kavramları yeni proje için ne anlama gelmektedir?
“”
Bina sahipleri yıllardır yaşadıkları veya sa-
hip oldukları bina ve binanın bulunduğu
çevre ile ilgilidirler. Dolayısıyla dönüşüm
ile inşa edilecek yeni bina ile ilgili çeşitli
görüşleri olabilir. Öte yandan, maliklerin
bağımsız bölüme ilişkin ihtiyaçları ve
beklentileri farklılıklar gösterebilir.
Bina Sahiplerinin Beklentileri
BİG; bağımsız bölüm sahiplerinin her biri ile tek tek görüşür. Proje tasarımı, bağımsız bölüm kullanımı,
bahçe, ortak alanlar ile ilgili beklenti, görüş ve ihtiyaçlara ilişkin tespitler yapar. Bu yapılan tespitler
mimari tasarım sürecinde esas alınacak yaklaşımlar için kullanılır.
Mimari Proje istediğimiz gibi olacak mı? Otopark, bahçe ve ortak alanlar nasıl olacak?“ ”
Mevcut binadaki her bir bağımsız bölümün alanı,
yapısal niteliği, konumu gibi özellikleri farklı ola-
bilir. Bu durumda bağımsız bölümlerin değerleri
aynı binada olsalar bile eşit değildir. Başka bir ifade
ile bağımsız bölümlerin dönüşüm projesine Katılım
Değerleri farklıdır.
Diğer taraftan, tasarlanan yeni projede yeni
bağımsız bölümlerin değerleri de eşit olmayacaktır.
Başka bir ifade ile yeni projedeki Dağıtım Değerleri
de farklı olacaktır.
Adil bir paylaşım için her bir bağımsız bölümün
Katılım Değeri ile yeni projedeki Dağıtım Değerinin
eşit orantılı olması gerekir.
Bina Sahiplerinin Beklentileri Paylaşım
BİG; mevcut bina ve yeni projedeki her bir bağımsız
bölüm için tek tek Değerleme Raporları hazırlar. Bu
işi, kentsel dönüşüm proje değerlemeleri alanında
tecrübeli, Sermaye Piyasası Kurumu tarafından
(SPK) lisanslı değerleme şirketi aracılığıyla yapar.
Yeni projenin mimari tasarımında, eski binanın
bağımsız bölümler için hazırlanan Değerleme
Raporları dikkate alınır. Mimari Proje tasarlanırken
adil paylaşımın sağlanması ana tasarım kriteri
olarak kabul edilir.
Bağımsız bölüm sahiplerinin Katılım Değeri ve
Paylaşım Değerini içeren Dağıtım Listeleri bu
raporlara göre hazırlanır.
Vereceğimiz ve alacağımız taşınmazların değeri nedir? Paylaşım adil olacak mı?“
”
Dönüşüm projelerinde müteahhit-
lerin teklif verme sürecinde genellikle
emlakçıların rol aldığı bilinmektedir.
Müteahhit seçiminde müteahhidin le-
hine karar verilmesini temin edebileceği
vaadi ile haksız taleplerde bulunulması
çok sık rastlanan bir durumdur. Bu du-
rum, hem bina sahipleri açısından hem
de müteahhitler açısından kentsel
dönüşüm projesinin gerçekleşmesini
olumsuz etkileyen faktörlerden birisidir.
Şeffaflık
BİG; Mimari Projenin tasarlanmasından, tüm Yatırım Fizibilitesine; Paylaşım Tablosundan nihai Kat
Karşılığı Sözleşmenin imzalanması aşamasına kadar tüm süreci şeffaf bir şekilde yöneteceğini taahhüt
eder. BİG, çözüm ortaklarının çalışanları da dâhil proje çalışanlarının haksız herhangi bir menfaat elde
etmesini önleyici tedbirleri önceden alır.
Kentsel dönüşüm sürecimiz şeffaf olacak mı?“ ”
Kentsel dönüşüm projelerinin uzlaşma aşamasında
genellikle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
kullanılmaktadır. Öte yandan, bu sözleşme 6306
sayılı yasanın hem müteahhide hem de hak sahib-
ine tanıdığı imkanlara yönelik hükümler dikkate
alınmalıdır. Dolayısıyla bu sözleşmeler; çok yönlü
hukuki, mali ve teknik özellikler arz eder.
Şeffaflık
Sözleşme
BİG’e göre Kat Karşılığı Sözleşme; dönüşümün
en önemli aşamalarından biridir. Dönüşümün
hedeflenen şekilde gerçekleştirilmesi için
sözleşmeler, gayrimenkul hukuku alanında uzman
hukuk danışmanlarının desteği ile oluşturulur.
Böylece BİG, bina sahiplerinin haklarının hukuki
alanda korunmasını sağlar.
Haklarımızı hukuki olarak koruyabilecek miyiz?“ ”
Not: Bu kitapçıkta tanımlanan iş süreleri tek bir bina bazında iş akış programı baz alınarak verilmiştir. Projenin büyüklüğüne göre süreler değişebilir.
BİG HİZMETLERİNİN İŞ AKIŞ PLANI
Kentsel dönüşüm projelerini BİG’den bütünleşik hizmet alarak gerçekleştirmek isteyen bina
sahipleriyle BİG arasında detaylı bir sözleşme imzalanır. BİG ile yapılacak sözleşme kapsamında
takip edilecek iş programı detaylarını önümüzdeki sayfalarda bulabilirsiniz.
Taşınmaz üzerinde bulunan mevcut yapıdaki bağımsız bölümlerin;
• Mülkiyet haklarının ve arsa paylarının tespit edilmesi
• Taşınmaza ait imar durumu ve kadastral kayıtların tespiti
• Ruhsatlı projeler ile mevcut kullanımların tespit edilerek karşılaştırılması
• SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanacak rapor ile Katılım Değerlerinin tespit edilmesi
Mevcut Durum Tespitleri
İŞ PROGRAMI
Taşınmaza İlişkin Mevcut Durum Tespitleri
• Maliklerin Mimari Proje ve yenileme projesi hakkındaki beklenti
ve görüşlerinin tespiti
Hak Sahibi Beklentilerinin Tespit Edilmesi
Mevcut durum tespitleri işine ait süre işe başlama tarihinden iti-
baren 14 gündür.
DEĞERLEME
BEKLENTİLER
Taşınmaz üzerinde bulunan mevcut yapıdaki bağımsız bölümlerin;
• Mülkiyet haklarının ve arsa paylarının tespit edilmesi
• Taşınmaza ait imar durumu ve kadastral kayıtların tespiti
• Ruhsatlı projeler ile mevcut kullanımların tespit edilerek karşılaştırılması
• SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanacak rapor ile Katılım Değerlerinin tespit edilmesi
Mevcut Durum Tespitleri
İŞ PROGRAMI
Taşınmaza İlişkin Mevcut Durum Tespitleri
• Maliklerin Mimari Proje ve yenileme projesi hakkındaki beklenti
ve görüşlerinin tespiti
Hak Sahibi Beklentilerinin Tespit Edilmesi
Mevcut durum tespitleri işine ait süre işe başlama tarihinden iti-
baren 14 gündür.
Mevcut imar haklarını, maliklerin beklentilerini ve Değerleme Raporlarını esas alan yaklaşımları izah eden Mimari Etüt Projesine ait rapor hazırlanarak bağımsız bölüm maliklerinin onayına sunulur. İş Programı, Mimari Etüt Rapo-runun bağımsız bölüm maliklerinin 2/3 oranındaki çoğunluğunun onayı alındığı takdirde sürdürülür. Aksi durumda yönetim için iki alternatif söz konusudur: Kısmen veya tamamen yeni bir alternatif Mimari Etüt Proje hazırlanması talebinde bulunulabilir; ya da sözleşmenin feshine ilişkin madde doğrultusunda sözleşme feshedilebilir.Yönetimin kısmen değişiklik talebi veya tamamen yeni bir Mimari Etüt Proje hazırlanması talebinde bulunması halinde, etüt projede değişiklik yapılır veya yeni bir etüt proje hazırlanarak bağımsız bölüm maliklerinin onayına sunulur.Mimari Etüt Projesinin, bağımsız bölüm malikleri tarafından 2/3 oranında çoğunlukla onaylanmasından sonra Mimari Avan Proje hazırlanır.Mimari Tasarım Projesi işine ait süre işe başlama tarihinden itibaren 30 gündür. Yönetimin kısmen değişiklik talebi veya tamamen yeni bir Mimari Etüt Proje hazırlanması talebinde bulunması halinde her bir proje yenileme süresi 14 gündür ve bu süre toplam iş süresine eklenir.
Mimari Tasarım Projesi
Mimari Etüt Projenin HazırlanmasıMevcut durum tespitleri doğrultusunda hazırlanan etüt proje;• SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanacak yeni projenin değerlemesine esas temel teşkil edecek Ön Değerleme Raporunu• Alansal yapılaşma haklarını ve tanımlarını izah eden Alan Raporunu• Hak sahipleri ve yatırımcı payını da içeren Etüt Paylaşım Listesini• Mimari Kat Planları, Kesitler ve Vaziyet Planını
MİMARİ ETÜT PROJE
Onaylanan Mimari Etüt Projelerdeki tasarım korunarak Mimari
Avan Proje hazırlanır. Mimari Avan Proje Teknik Şartnamenin
oluşturulabilmesi, Keşif, metraj ve maliyet analizlerinin
hazırlanabilmesi için gerekli çizim ve detayları içerir. İlgili belediyenin
Mimari Avan Proje onayı için öngördüğü şartlarda hazırlanır.
Hazırlanan Mimari Avan Projede öngörülen Taşıyıcı Sistem Çözü-
müne ilişkin rapor, alanında deneyimli inşaat mühendisleri tarafından
hazırlanır.
Mimari Avan Projenin Hazırlanması
Hak sahibi beklentileri, yeni projenin ön Değerleme Raporu ve Dağıtım Listesi
dikkate alınarak Teknik Şartname hazırlanır. Teknik Şartname Maliyet Analizi ve
dolayısıyla Yatırımcı Fizibilitesine altlık teşkil eder.
Teknik Şartname; Mimari Avan Projesine ait inşaat imalatlarının bütününü kapsar.
Malzeme seçimi, işçilikler, standartların ve imalatların tarifleri ve gerek görülen
imalatlar için marka-model belirten detayları içerir.
Mimari Avan Projeye göre Teknik Şartnamenin hazırlanması işine ait süre, Mimari
Tasarım Projesinin malikler tarafından onaylanmasını müteakip 14 gündür.
Mimari Avan Projeye Göre Teknik Şartnamenin Hazırlanması
TEKNİK ŞARTNAME
Mimari Avan Proje hazırlanması işine ait süre, Mimari Tasarım Projesinin malikler
tarafından onaylandığı tarihten itibaren 14 gündür.
AVAN PROJE
Taşınmaz üzerinde bulunan mevcut yapıdaki bağımsız bölümlerin;
• Mülkiyet haklarının ve arsa paylarının tespit edilmesi
• Taşınmaza ait imar durumu ve kadastral kayıtların tespiti
• Ruhsatlı projeler ile mevcut kullanımların tespit edilerek karşılaştırılması
• SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanacak rapor ile Katılım Değerlerinin tespit edilmesi
Mevcut Durum Tespitleri
İŞ PROGRAMI
Taşınmaza İlişkin Mevcut Durum Tespitleri
• Maliklerin Mimari Proje ve yenileme projesi hakkındaki beklenti
ve görüşlerinin tespiti
Hak Sahibi Beklentilerinin Tespit Edilmesi
Mevcut durum tespitleri işine ait süre işe başlama tarihinden iti-
baren 14 gündür.
Keşif ve Maliyet Analiz Raporunun Hazırlanmasıİnşaat imalat metrajları, Teknik Şartname verileri ve Mimari Avan Proje esas alınarak uzman Keşif mühendisleri tarafından Maliyet Analiz Raporu hazırlanır. Hazırlanan Maliyet Analiz Raporu yatırımcının Fizibilitesine esas teşkil ede-cek içerik ve kapsamda olur. Keşif ve Maliyet Analiz Raporu; yeni projenin yıkım aşaması dâhil, şantiye kuruluşu, uygulama projeleri hazırlanması, yatırımcı genel giderleri, taşınma ve kira ödemeleri, tüm imalatların dolaylı maliyetlerini de kapsayan maliyetleri ve yapı kullanma izninin alınarak kullanıma hazır hale getirilmesi ka-lemlerini içerir ve projenin toplam maliyetini gösteren nitelikte hazırlanır.Keşif ve Maliyet Analiz Raporunun hazırlanması işine ait süre, Mimari Tasarım Projesinin malikler tarafından onaylandığı tarihten itibaren 28 gündür.
Yeni Projedeki Bağımsız Bölümlerin Değerleme Raporunun HazırlanmasıYeni projenin Mimari Avan Projesi ve iş programının Mimari Etüt Projesinin hazırlanması aşamasında hazırlanan ön Değerleme Raporu dikkat alınarak, yeni projedeki her bir bağımsız bölüme ait Değerleme Raporları SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanır. Bu Değerleme Raporları, Dağıtım Listelerinin oluşturulması ve Yatırımcı Fizibilitesinin hazırlanması aşamalarında kullanılabilecek nitelik ve içeriğe sahip olur.Bu işin süresi, Mimari Tasarım Projesinin malikler tarafından onaylanmasından itibaren 28 gündür.PROJE
DEĞERLEME
KEŞİF MALİYET
Yeni projeye ait tüm maliyetleri içeren Maliyet Analizi Raporu dikkate alınarak;
yatırımcının toplam yatırım tutarı, nakit akışı, gelir tahminleri, karlılık oranı,
net bugünkü değer, düzeltilmiş net bugünkü değer gibi finansal analiz
değerlerini içeren yatırım Fizibilitesi oluşturulur.
Yatırım Fizibilitesinin hazırlanması işine ait süre, Mimari Tasarım Projesinin
malikler tarafından onaylandığı tarihten itibaren 28 gündür.
Yatırım Fizibilitesinin Hazırlanması
Kentsel dönüşüm ile yeni yapılacak olan binanın malikler arasın
paylaşım hesaplarında, maliklerin mevcut yapıdaki bağımsız
bölümlerin Değerleme Raporuna esas Katılım Değeri dikkate
alınır. Her bir bağımsız bölümün Katılım Değeri ve yeni projedeki
Dağıtım Değeri Dağıtım Listesi’nde karşılaştırmalı olarak yer alır.
Dağıtım Listesi aynı zamanda, yatırımcıya ait (Maliyet Analizindeki
toplam maliyet) Katılım Değeri ve (yeni projedeki payını gösteren
alanın menkul değere dönüştürülmüş haldeki) Dağıtım Değerini
de içerir.
Değerleme Raporlarına göre Dağıtım Listesinin hazırlanması işine
ait süre, Mimari Tasarım Projesinin malikler tarafından onaylandığı
tarihten itibaren 28 gündür.
Değerleme Raporlarına Göre Dağıtım Listesinin Hazırlanması
FİZİBİLİTE
DAĞITIM LİSTELERİ
Taşınmaz üzerinde bulunan mevcut yapıdaki bağımsız bölümlerin;
• Mülkiyet haklarının ve arsa paylarının tespit edilmesi
• Taşınmaza ait imar durumu ve kadastral kayıtların tespiti
• Ruhsatlı projeler ile mevcut kullanımların tespit edilerek karşılaştırılması
• SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanacak rapor ile Katılım Değerlerinin tespit edilmesi
Mevcut Durum Tespitleri
İŞ PROGRAMI
Taşınmaza İlişkin Mevcut Durum Tespitleri
• Maliklerin Mimari Proje ve yenileme projesi hakkındaki beklenti
ve görüşlerinin tespiti
Hak Sahibi Beklentilerinin Tespit Edilmesi
Mevcut durum tespitleri işine ait süre işe başlama tarihinden iti-
baren 14 gündür.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin HazırlanmasıTaşınmaz üzerinde bulunan mevcut binaların 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve “6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği” doğrultusunda; yıkılarak yeniden inşa edilmesi amacı ile arsa sahibi olan bağımsız bölüm malikleri ile yatırımcı konumunda olan müteahhitler arasında, Mimari Avan Proje, Teknik Şartname ve Dağıtım Listesi doğrultusunda yapılacak sözleşmede ma-liklerin hak ve menfaatlerini koruyan bir sözleşme hazırlanır.Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması işine ait süre, Mimari Tasarım Proje-sinin malikler tarafından onaylandığı tarihten itibaren 28 gündür.
Müşavirlik Dosyasının Hazırlanması ve İş Teslimi
BİG tarafından yaptırılan işler ile müşavirlik hizmetlerine ait pro-je, hesap ve belgeleri içeren dosyalar Müşavirlik Dosyası olarak adlandırılmıştır. Müşavirlik Dosyasının bina yönetimine teslim tarihi, İş teslim tarihi olarak kabul edilir. Bina bazlı müşavirlik dosyasının hazırlanması ve iş teslimi süresi işe başlama tarihinden itibaren 70 gündür.
KEŞİF MALİYET
İŞ TESLİMİ
Müşavirlik Dosyası İçeriği
İmar du-rumu, röperli kroki ve çap,
tapu hisse dağılımı Ruhsatlı
proje ve mevcut durum
karşılaştırma raporu
Bağımsız bölümlerin değerleme
raporları
Hak sahibi beklentilerinin
tespiti
Keşif Dosyası ve Maliyet
Analizi
Alansal hesap raporu
Onayla-nan mimari etüt proje ve cephe çalışması
Teknik Şartname
Yeni bağımsız
bölümlerin Değerleme
Raporu
Dağıtım Listesi
Mimari Avan Proje
Yatırımcı Fizibilitesi
Kat Karşılığı İnşaat
Sözleşmesi
5
4
6
7 11
89
10
12 13
1
2
3
1.gü
n1g
ün
8gün
22.g
ün
36.g
ün
50.g
ün
BİG ile sözleşme imzalanması
BİG’e vekaletname verilmesi
Mevcut Durum Tespitleri
Mimari Etüt Projesi
Mimari Avan ProjeMevcut bina değerlemesiMalik beklentilerinin tespiti
İŞ AKIŞ SÜRECİ ZAMAN ÇİZELGESİ