KENTSEL

DÖNÜŞÜM

HAZIRLAYAN:

HÜSEYİN KARADAĞ SPK LİSANSLI GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI – HARİTA MÜHENDİSİ

KENTSEL DÖNÜŞÜM

Kentsel Dönüşüm Nedir?

• Kentsel sorunlar ve ihtiyaçlar göz önüne alınarak bir bölgenin ekonomik, toplumsal ve mekansal özelliklerinin incelenmesi sonucunda uygulanabilir bir yol haritasının oluĢturulmasıdır.

• Kentsel dönüĢüm insan odaklı bir uygulamadır.

• Amacı; yaĢanılabilir standartlarda kentler oluĢturmaktır.

• Uygulamalar; ekonomik, sosyal ve toplumsal temeller üzerine inĢa edilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Uygulama Süreci

Kentsel Dönüşüm Uygulama Süreci

• Ülkemizde, kentsel dönüĢüm çalıĢmaları yerel yönetimlerin yer seçimi

yaparak belediye meclis kararı alınması sonucu baĢlamaktadır.

• Yerel yönetimler alınan meclis kararı ile birlikte Toplu Konut Ġdaresi Kentsel Yenileme Daire BaĢkanlığı‟na müracaat etmesi sonucu önprotokol imzalanır.

• Ġmzalanan önprotokol de yerel yönetimler 6 aylık süre zarfında harita iĢlemleri, hak sahipliği tespiti, zemin etüd çalıĢmaları, taslak imar planlama çalıĢması ve fizibilite çalıĢmasını tamamlamak zorundadır.

• Hazırlanan çalıĢmalar; Toplu Konut Ġdaresi tarafından incelenerek yatırıma uygun bulunması halinde protokol imzalanarak çalıĢmalar sürdürülmektedir.

Kentsel Dönüşüm Yer Seçimi

Kentsel Dönüşüm Yer Seçimi

• Kentsel dönüĢüm uygulamalarında yer seçiminde dikkat edilmesi

gereken kriterler aĢağıda verilmiĢtir;

1. YaĢam güvenliği açısından riskli bir bölge olması,

2. Zemin durumu,

3. Mülkiyet sahiplerinin isteği,

4. Altyapı ve ulaĢım eksikliği,

5. Ġmar ve mülkiyet problemleri,

6. Fiziki ve sosyal donatı alanı yetersizliği,

7. Arsa bedelleri,

8. Nitelikli konut alanı ihtiyacı…

Kentsel Dönüşüm İle İlgili Mevzuat Düzenlemeleri

Kentsel Dönüşüm İle İlgili Mevzuat Düzenlemeleri

• Kentsel dönüĢüm alanına iliĢkin genel düzenleme Belediye Kanunu‟nun

73. maddesinde düzenlenmiĢtir.

• 644 Sayılı KHK‟de kentsel dönüĢüm uygulamaları hakkında usul ve esasların belirlenmesine iliĢkin yetki Çevre ve ġehircilik Bakanlığı‟na verilmiĢtir.

• Bakanlığımız tarafından hazırlanan “ Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun tasarısı ” nda ise afet riski altındaki alanlar ile sağlıklı ve güvenli yaĢama imkanı sunmayan yapıların iyileĢtirmesi, tasfiyesi ve yenilemesine dair usul ve esaslar belirlenmiĢtir.

• Ayrıca “Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu” ile proje bazlı mevzuat düzenlemesi yapılmıĢtır.

Uygulamada Karşılaşılan Problemler

Uygulamada Karşılaşılan Problemler

• Kurumsal yapının oluĢturulamamasından kaynaklanan sorunlar,

• Yerel yönetimlerden kaynaklanan sorunlar,

• Konu hakkında yeterli bilgi birikimine sahip personelin bulunmaması,

• Mevzuat eksikliğinden kaynaklanan sorunlar,

• Yer seçiminin sağlıklı bir Ģekilde seçilmemiĢ olması,

• Projelerin bilgilendirme çalıĢmalarında karĢılaĢılan problemler,

• DanıĢman firmaların uygulama yaklaĢımlarındaki farklılıklar,

• Finansman sorunu,

• Diğer faktörler…

Kurumsal Yapının Oluşturulamamasından

Kaynaklanan Sorunlar

Kurumsal Yapının Oluşturulamamasından

Kaynaklanan Sorunlar

• Kentsel dönüĢüm çalıĢmalarında yerel yönetimler proje yürütücüsü ve Toplu Konut Ġdaresi ise kontrol ve onay merci olarak görev yapmaktadır.

• Ülkemizde yaklaĢık 180 kentsel dönüĢüm uygulaması Toplu Konut Ġdaresi Kentsel Yenileme Daire BaĢkanlığında 5-6 uzman kiĢi tarafından kontrol edilmekte olup 1 uzmana yaklaĢık olarak 30 kentsel dönüĢüm uygulamasının kontrollüğü verilmektedir.

• Kentsel dönüĢüm çalıĢmalarında karĢılaĢılan sorunlara iliĢkin yapılacak olan itirazlar ve Ģikayete cevap verebilecek olan bir kurum mevcut uygulamalarda bulunmamaktadır.

• ÇalıĢmaların daha sağlıklı bir Ģekilde yürütülmesi için yerel yönetimlerin proje yürütücüsü, Çevre ve ġehircilik Müdürlüklerin Kontrol ve Onay mercii ve kanun tasarısında düzenlenen ALTYAPI VE KENTSEL DÖNÜġÜM GENEL MÜDÜRLÜĞÜ‟ nün denetleme mekanizması olarak çalıĢması projelerin daha sağlıklı yürütülmesini sağlayacaktır.

Yerel Yönetimlerden Kaynaklanan

Sorunlar

Yerel Yönetimlerden Kaynaklanan

Sorunlar

• Kentsel dönüĢüm çalıĢmalarının en önemli iĢlem yürütücüsü yerel yönetimlerdir. Hiçbir kentsel dönüĢüm çalıĢması yerel yönetimlerin desteği olmadan baĢarılı olamaz.

• Yerel yönetimler bünyesinde yeterli teknik bilgi birikimine sahip personelin bulunmaması, bir seçim döneminde tamamlanamayan projelerin diğer dönemde kabul ve destek görmemesi, mali yetersizlik ve güven eksikliği nedeniyle projelerde istenilen baĢarıya ulaĢılamamaktadır.

• Diğer taraftan da bir kentsel dönüĢüm çalıĢmasında bir ildeki yıllık konut ihtiyacının büyük bir kısmını karĢılanmaktadır. Bu durum inĢaat malzemesi üreticileri, müteahhit firmalar, emlak komisyoncuları gibi yapı sektörünü ekonomik olarak olumsuz yönde etkilemesi sebebiyle yerel faktörler kentsel dönüĢüm çalıĢmalarında rahatsız olmaktadır.

Yeterli Bilgi Birikimine Sahip Personelin

Bulunmaması

Yeterli Bilgi Birikimine Sahip Personelin

Bulunmaması

• Kentsel dönüĢüm konusunda ülkemizde hizmet veren en eski firmanın yaĢı 6-7 olup ülkemizde bu konuda hizmet veren firma sayısı sınırlıdır.

• Firmalar deneme - yanılma yöntemleri ile geliĢtirmiĢ olduğu yöntemlerle uygulamalarda sonuç üretmeye çalıĢmakta ve projelerde standart bir yaklaĢım sergilenememektedir.

• Ülkemizde kentsel dönüĢüm konusunda eğitim veren sayılı üniversitenin bulunması sektörün geliĢimini olumsuz etkilemektedir.

• “Afet riski altındaki alanların dönüĢtürülmesi hakkındaki kanun tasarısı”nın kanunlaĢması sonrasında hazırlanacak yönetmelik ile uygulama standartlarının belirlenmesi sağlanacaktır.

Proje Lansmanından Kaynaklı Sorunlar

Proje Lansmanından Kaynaklı Sorunlar

• Kentsel dönüĢüm çalıĢmalarının uygulanabilmesi için mülkiyet sahiplerinin en az 2/3‟ünün muvafakati alınarak projeye katılım sağlaması gerekmektedir.

• Yeterli bilgilendirme ve tanıtım yapılmadan kentsel dönüĢüm çalıĢmalarının baĢlatılması panik ve korkuya sebep olmaktadır. Bu durum çoğu kentsel dönüĢüm çalıĢmasının baĢlamadan sonlanmasına sebep olmaktadır.

• Yerel yönetimler sağlıklı bir Ģekilde kentsel dönüĢüm çalıĢmalarını yürütebilmesi için iletiĢim bürosu kurmalıdır. Her kentsel dönüĢüm çalıĢması için sürekli olarak görev yapan proje sorumlusu bulundurulması projelerin takip ve koordinasyonuna imkan sağlayacaktır.

Finansman Sorunu

Finansman Sorunu

• Yerel yönetimler içinde bulunduğu mali problemler nedeniyle proje hazırlatılması, muvafakat vermeyen taĢınmaz sahiplerinin gayrimenkullerinin kamulaĢtırmasında sıkıntı yaĢamaktadır.

• Projelerde kamu taĢınmazlarının envanter çalıĢması yapılması sonucunda kamulaĢtırmada trampa (takas) iĢlemi yapılarak kamulaĢtırma bedelleri miniminize edilebilir.

• Diğer taraftan da Kanun tasarısının dönüĢüm gelirlerine iliĢkin maddesinde oluĢturulacak fon ile projelerin finanse edileceğinden bahsedilmektedir.

Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Tasarısı

Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Tasarısı • Kentsel dönüĢüm çalıĢmaları il belediyeleri , büyükĢehir

belediyeleri ve Bakanlık tarafından izin verilmesi halinde ilçe belediyeleri kentsel dönüĢüm çalıĢması yapabilecektir.

• Riskli yapıların tespiti, Bakanlık tarafından hazırlanacak yönetmelikle belirlenen usul ve esaslar çerçevesince Bakanlık tarafından lisanslandırılacak kurumlar tarafından yapılacaktır.

• Kamu idarelerine tahsisi bulunan veya bulunmayan taĢınmazlar ilgili idarenin görüĢü alınarak Maliye Bakanlığınca, Bakanlığa tahsis edilir veya bakanlığın talebi üzerine TOKĠ‟ ye veya Ġdareye bedelsiz olarak devredilebilir.

Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Tasarısı • Uygulama sırasında Bakanlığın, TOKĠ veya Ġdare‟nin talebi üzerine riskli

alanlardaki yapılar veya riskli yapılarda elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmez ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluĢlar tarafından durdurulur.

• Kentsel dönüĢüm çalıĢmasının yürütülebilmesi için mülkiyet sahiplerinin sahip oldukları hisseleri oranında paydaĢların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

• Kentsel dönüĢüm çalıĢmasına katılmak istemeyen mülkiyet sahiplerinin hissesi değer tespiti yaptırılarak en az bu bedel üzerinden diğer paydaĢlara açık arttırma usulüyle satıĢa sunulur. SatıĢın gerçekleĢmemesi halinde tespit edilen bedelin Bakanlıkça ödenerek taĢınmazın mülkiyeti hazineye geçer.

• Kentsel dönüĢüm çalıĢmalarında kamulaĢtırma iskan projeleri kapsamında değerlendirilir. Bedelin ilk taksiti 1/5 oranında ödenir. Acil KamulaĢtırmaya da gidilebilir.

Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Tasarısı • Bu kanun kapsamında uygulamada bulunacak olan belediyeler; yatırıma

iliĢkin yıllık bütçelerinin %5 i, Belediye Gelirleri Kanunu‟nun 80. maddesi uyarınca tahsil edilen harç gelirlerinin % 50 sini bu kanunda öngörülen uygulamalara ayırmak zorundadır.

• Bakanlık, bu Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere dönüĢüm projeleri özel hesabından TOKĠ‟ye ve Ġdareye kaynak aktarabilir.

• Riskli yapıların tespiti, tahliyesi, yıktırma iĢ ve iĢlemleri ve değerleme iĢlemlerini engelleyenler hakkında iĢlenen fiil ve halin durumuna göre TCK.‟nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet baĢsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

• Kentsel dönüĢüm kapsamındaki uygulamalarla ilgili olarak Valilik, belediyeler ve diğer kamu kurumları personellerinin Bakanlık emrinde geçici olarak görevlendirilmesi hakkında 657 sayılı Kanunun ek 8. maddesi 1. fıkra d bendinde yer alan süre sınırlaması uygulanmaz.

Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Tasarısı • Bu kanun kapsamında yapılacak olan imar planları, 3194 sayılı Ġmar

Kanununda ve imara iliĢkin hükümlerde ihtiva eden özel kanunlar da dahil olmak üzere diğer mevzuatta belirtilen kısıtlamalara ve askı ilan sürelerine tabi değildir.

• Değer tespiti konusunda yapılacak bilirkiĢilikler SPK „ ya kayıtlı lisanslı değerleme Ģirketleri ve uzmanlarınca yaptırılır.

• Bir yıl içinde dönüĢüm ve iyileĢtirme uygulaması baĢlatılmayan taĢınmazların tahsisleri resen kaldırılır.Devir iĢlemleri iptal edilmiĢ sayılarak tapuda hazine adına tescil edilir.

• Bakanlığımız bünyesinde Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünde yer alan Kentsel DönüĢüm Daire BaĢkanlığı bu Kanun ile birlikte ALTYAPI VE KENTSEL DÖNÜġÜM HĠZMETLERĠ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ‟NE dönüĢmüĢtür.

SONUÇ

SONUÇ

• Kanun tasarısının kabulü sonrasında hazırlanacak olan yönetmelik sonrasında Bakanlığımızın taĢra teĢkilatının kentsel dönüĢüm çalıĢmalarında aktif olarak görev alacağı bir dönem baĢlayacaktır.

• Mevzuat düzenlemeleri; uygulamada yaĢanan sıkıntıların yasal olarak çözeceği gibi uygulamaların belirli standartlarda yürütülmesini sağlayacaktır.