Upload
gerik
View
36
Download
0
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Kiinteistönkauppa sähköisesti. Tapio Nevala 7 .10.2013. Kiinteistönkaupan tapahtumaketju. Valtuutus Esisopimus Kauppakirjan luonnoksen laatiminen Kauppakirjan tekeminen ja ehdot. Sähköinen valtuutus. - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
1
Kiinteistönkauppa sähköisesti
Tapio Nevala7.10.2013
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
2
Kiinteistönkaupan tapahtumaketju• Valtuutus• Esisopimus• Kauppakirjan luonnoksen laatiminen• Kauppakirjan tekeminen ja ehdot
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
3
Sähköinen valtuutus• Valtuutukset voidaan antaa sähköisen
järjestelmän avulla samalla tavalla kuin kauppakin tehdään
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
4
Kiinteistönkaupan sitova esisopimus• Voidaan tehdä myös sähköisesti• Voidaan sopia käsirahasta ja sopimussakosta• Välitysliikkeille tärkeä uudistus
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköinen kauppa - välitysliike• Välityslain mukaan välitysliikkeen on
laadittava kauppakirja• Välitysliikkeellä on vastuu ehtojen
asianmukaisuudesta• Välitysliikkeelle voidaan antaa valtuutus
kauppakirjan luonnostelemiseen järjestelmässä
5
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköinen kauppa . . .• Kauppa tehdään järjestelmässä• Myyjä kirjautuu tunnisteilla– Laatii/hyväksyy kauppakirjan – ostajan pitää olla
valmiina - järjestelmä lähettää viestin ostajalle• Ostaja pääsee sitten kirjautumaan ja voi
hyväksyä tai ehdottaa muutoksia– Jos ostaja hyväksyy, niin kauppa syntynyt– Jos ostaja tekee muutoksia, niin myyjän pitää
hyväksyä, vasta sitten kauppa on syntynyt
6
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköinen kauppa . . . . • Myyjä tai ostaja voi milloin tahansa muuttaa
kauppakirjan luonnosta tai peruuttaa sen, ellei toinen ole sitä samaan aikaan käsittelemässä tai jo hyväksynyt sitä
• Lainhuutohakemus automaattisesti vireille
7
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Osapuolten mahdollisesti tekemät muutokset sähköisessä kaupassa• Miten välitysliike varmistaa lopullisen
kaupan sisällön, jos osapuolet tekevät muutoksia ”toimiston” ulkopuolella?
• Miten välitysliike tällöin valvoo osapuolten etua?
8
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköisen kaupan ehdot• Välttämättömät ehdot– Myyjä ja ostaja– Kaupan kohde– Kauppahinta– Omistuksen siirtymiseen liittyvät ehdot
• Muut ehdot
9
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Kauppakirjan liitteet• Kauppakirja säilyy järjestelmässä• Liitteet säilyvät vain rajatun ajan• Tärkeitä liitteitä esimerkiksi
kuntotarkastusraportit• Virhetilanteissa liitteet saattavat olla usein
hyvin keskeisiä• Miten näiden säilyminen, myöhempi käyttö
ja autenttisuus varmistetaan?
10
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Kaksi kauppakirjaa?
11
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköiset sitoumukset• Sähköisen panttikirjan haltija voi antaa
sähköisen sitoumuksen siitä, että panttioikeus lakkaa tiettyjen edellytysten täyttyessä
• Kauppakirjaan voidaan liittää sitoumus, jolla sähköisen panttikirjan haltija sitoutuu panttikirjan siirtämiseen niin, että asia tulee vireille ilman eri hakemusta kun kauppa on sitovasti syntynyt järjestelmässä
12
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköiset sitoumukset. . .• Muitakin vakuuteen koskevia sitoumuksia tai
todistuksia voidaan ottaa kauppakirjaan – säilytyssitoumus
13
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Käteiskauppa sähköisesti• Jos tehdään pankissa – ei ongelmia• Muualla– Edellyttää lykkäävän ehdon käyttämistä– Omistusoikeus siis siirretään loppukauppahinnan
maksua vastaan + purkuehto + sopimussakko– Jo esisopimuksella maksettava niin paljon, että
purun aiheuttamat vahingot tulevat katettua
14
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Käteiskauppa sähköisesti . .• Panttikirjat– Myyjä tekee panttikirjan siirtoa koskevan
hakemuksen etukäteen– Jos panttikirja on pankissa, niin pankki laittaa
järjestelmään sitoumuksen
15
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Maksuehtokaupan vakuusjärjestelyt• A Omistuksenpidätysehto• B Omistusoikeus siirtyy heti – ostaja panttaa
panttikirjoja myyjälle
16
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
A Omistuksenpidätysehto• Omistuksenpidätys = Lykkäävä ehto • Omistusoikeus siirtyy kun
loppukauppahinta on maksettu• Täydennetään purkavalla ehdolla• Täydennetään sopimussakolla purun
varalta • Kaikki tämä voidaan tehdä sähköisestikin
17
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
A Omistuksenpidätysehto II• Vakuus ostajan maksamalle kauppahinnalle– 1. Maksettu osuus säilytetään ulkopuolisen
hallussa tai– 2. Myyjä panttaa panttikirjan tai panttikirjoja
kauppakirjan ehdolla ensisijaisesti ostajalle• Myyjä tekee panttikirjan siirtoa koskevan
hakemuksen etukäteen
18
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
A Omistuksenpidätysehto III• 3. Myyjä panttaa panttikirjat kauppakirjan
ehdolla toissijaisesti ostajalle– Ensisijainen panttaus on yleensä myyjän
pankkiin– Myyjän pankki antaa sitoumuksen, jonka pankki
tekee jo etukäteen– Omarahaosuus, kohde ei voi olla koko arvostaan
pankissa pantattuna
19
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
B Omistusoikeuden siirto• Omistusoikeus siirretään ostajalle heti• Ostaja panttaa kiinnityksiä myyjälle
maksamattoman kauppahinnan vakuudeksi• Ostajan vakuus = omistusoikeus
20
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
B Omistusoikeuden siirto II• Myyjän vakuus– Ostaja panttaa panttikirjan kauppakirjan
ehdolla ensisijaisesti myyjän saatavan vakuudeksi
– Sähköisen panttikirjan ”hallinnan” osalta riittää, että panttikirja säilyy myyjälle kirjattuna
21
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Hyödyt välitysliikkeelle• Sähköinen esisopimus voidaan tehdä ilman
että osapuolet ovat paikalla – siis hyvinkin nopeasti
• Panttikirjat eivät ole hukassa• Panttikirjan haltija voi antaa sähköisiä
sitoumuksia esimerkiksi panttikirjan siirtämisestä sen jälkeen, kun tietty maksu on tullut pankin tilille
22
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Hyödyt ammattimaisille kiinteistönomistajille• Sähköinen esisopimus voidaan tehdä ilman
että osapuolet ovat paikalla – siis hyvinkin nopeasti
• Panttikirjojen käsittely on helppoa• Lopullinen kauppakin voidaan tehdä
helposti - ehkä käytetään kahta sopimusta?
23
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Hyödyt rahoituslaitoksille
• Sähköiset panttikirjat – helppo hallita• Sitoumuksetkin ehkä helpommin
hallittavissa
24
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Hyödyt kuluttajille
• Panttikirjat eivät ole hukassa
25
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
26
Tapio NevalaAsianajotoimisto Juridia Bützow OyFabianinkatu 29 B, 00100 HelsinkiPuh: 010 684 [email protected]