Kirjaamismenettelyn käsikirja 15.03 - · PDF fileKirjaamismenettelyn käsikirja III (XIV) 15.3.2017 2.11.6. Virkatodistukset ja kaupparekisteriotteet

Kirjaamismenettelyn käsikirja

15.03.2017

Kirjaamismenettelyn käsikirja I (XIV) 15.3.2017

1. YLEISTÄ KIRJAAMISMENETTELYSTÄ .................................................................................... 1

1.1. Mitä kirjaamisasioilla tarkoitetaan ......................................................................................... 1 1.2. Kirjaamismenettelyn oikeuslähteet ....................................................................................... 1 1.3. Kirjaamisviranomainen ja kirjaamisasian käsittelijä ............................................................... 2 1.4. Kirjaamishakemus ................................................................................................................ 3

1.4.1. Yleistä ............................................................................................................................ 3 1.4.2. Kirjaamishakemuksen sisältö ......................................................................................... 4 1.4.3. Liiteasiakirjat .................................................................................................................. 5 1.4.4. Hakemuksen allekirjoittaminen ....................................................................................... 5

1.5. Hakemuksen tai muun asiakirjan toimittaminen .................................................................... 6

1.5.1. Toimittamistavat ............................................................................................................. 6 1.5.2. Erityisesti sähköisestä asioinnista kirjaamisasioissa ....................................................... 6

1.6. Hakemuksen vireille tuleminen ............................................................................................. 8

1.6.1. Asian vireilletulo ja rekisterimerkintä .............................................................................. 8 1.6.2. Milloin hakemus tai ilmoitus katsotaan saapuneeksi? ..................................................... 9 1.6.3. Samana päivänä saapuneet samaa kiinteistöä koskevat asiat ....................................... 9 1.6.4. Puutteellisen hakemuksen vireille tuleminen ja rekisteriin merkitseminen .................... 10 1.6.5. Kirjaamishakemuksesta vireille tulon yhteydessä rekisteriin merkittävät tiedot ............. 11

1.7. Asiamies ja valtakirja .......................................................................................................... 11 1.8. Viranomaisen selvittämisvelvollisuus .................................................................................. 13 1.9. Hakemuksen täydentäminen, kuuleminen ja hakemuksen siirtäminen oikeudenkäyntiin .... 14

1.9.1. Hakemuksen täydentäminen ........................................................................................ 14

1.9.1.1. Vapaamuotoiset täydennyspyynnöt ja viralliset täydennyskehotukset .................... 14 1.9.1.2. Täydennyskehotus vai hylkääminen ...................................................................... 15 1.9.1.3. Täydennyskehotuksen tiedoksianto ....................................................................... 16 1.9.1.4. Täydennysten toimittaminen kirjaamisviranomaiselle ............................................. 16

1.9.2. Hakijan tai muun henkilön kuuleminen ......................................................................... 17

1.9.2.1. Milloin kolmannen tai muun asiaan osallisen kuuleminen on tarpeen? .................. 17 1.9.2.2. Kirjaamisviranomaisen suorittama kuuleminen vai selvitys hakijan toimesta .......... 19 1.9.2.3. Kuulemisen suorittaminen ja kuulemistapa ............................................................ 20

1.9.2.3.1. Lausumapyynnön tai kutsun tiedoksianto ........................................................ 21 1.9.2.3.2. Lausumapyynnön sisältö, määräaika lausuman toimittamiselle ja seuraus lausuman toimittamatta jättämisestä ............................................................................... 21 1.9.2.3.3. Lausuman toimittaminen kirjaamisviranomaiselle ............................................ 22 1.9.2.3.4. Kutsu suullisesti kuultavaksi, kutsun laiminlyönnin seuraukset ja käsittely suullisessa kuulemistilaisuudessa ................................................................................... 22 1.9.2.3.5. Kuulemisen kustannukset ............................................................................... 24

1.9.3. Kirjaamisasiassa esitettävä väite ja asian siirtäminen oikeudenkäyntiin ....................... 24

1.9.3.1. Erilaisten väitteet ja ratkaisuvaihtoehdot ................................................................ 25 1.9.3.2. Asian siirtäminen oikeudenkäyntiin ........................................................................ 27

1.10. Hakemuksen jättäminen lepäämään ................................................................................. 28 1.11. Kirjaamisasian ratkaiseminen ja päätöksen tiedoksianto .................................................. 30

1.11.1. Yleistä ........................................................................................................................ 30 1.11.2. Myönteinen ratkaisu ja sen tiedoksianto ..................................................................... 31 1.11.3. Myönteinen ratkaisu muun asiaan osallisen vastustaessa hakemusta ....................... 32 1.11.4. Hakemuksen hylkääminen tai jättäminen tutkimatta ................................................... 33

Kirjaamismenettelyn käsikirja II (XIV) 15.3.2017

1.11.5. Hakemuksen peruuttaminen ...................................................................................... 35

1.12. Asiakirjojen arkistointi ja julkisuus ..................................................................................... 35

1.12.1. Arkistointi ................................................................................................................... 35 1.12.2. Julkisuus .................................................................................................................... 35

1.12.2.1. Rekisterin julkisuus .............................................................................................. 35 1.12.2.2. Asiakirjojen julkisuus ............................................................................................ 35 1.12.2.3. Henkilötietojen käsittely ....................................................................................... 37

1.13. Tieto vireillä olevasta oikeudenkäynnistä .......................................................................... 37 1.14. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri ........................................................................................... 38

1.14.1. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittävät tiedot ...................................................... 38 1.14.2. Rekisterimerkinnän julkisuusvaikutus ......................................................................... 39 1.14.3. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkinen luotettavuus ................................................. 39 1.14.4. Saantotiedot ............................................................................................................... 40 1.14.5. Asetus lainhuutoja kiinnitysrekisteristä ..................................................................... 41

1.15. Virheellisen rekisterimerkinnän korjaaminen itseoikaisuna ............................................... 41

1.15.1. Asiavirheen korjaaminen ............................................................................................ 42 1.15.2. Teknisen virheen korjaaminen.................................................................................... 42 1.15.3. Menettely virheen korjaamisessa ............................................................................... 43

1.16. Muutoksenhaku kirjaamisasioissa .................................................................................... 44

2. LAINHUUDATUS ..................................................................................................................... 46

2.1. Yleinen lainhuudatusvelvollisuus ........................................................................................ 46 2.2. Lainhuudatusvelvollisuus vanhojen saantojen osalta .......................................................... 46 2.3. Kruununluontoiset tilat ........................................................................................................ 46 2.4. Lainhuutomerkintä viran puolesta ....................................................................................... 47 2.5. Lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävät kiinteistöt .................................................................. 48 2.6. Ahvenanmaalla sijaitsevat kiinteistöt................................................................................... 48 2.7. Lainhuudatusaika ............................................................................................................... 49

2.7.1. Pääsääntö .................................................................................................................... 49 2.7.2. Perhe- ja perintöoikeudelliset saannot.......................................................................... 49 2.7.3. Viranomaisen päätökseen perustuvat saannot ............................................................. 50 2.7.4. Myöhästynyt lainhuutohakemus ................................................................................... 51 2.7.5. Uhkasakko ................................................................................................................... 51

2.8. Lainhuudon oikeusvaikutukset ............................................................................................ 51

2.8.1. Lainhuudolla on ns. julkinen luotettavuus ..................................................................... 51 2.8.2. Lainhuutopäätös ei saa oikeusvoimaa.......................................................................... 52 2.8.3. Omistusoikeus siirtyy sopimuksella .............................................................................. 52 2.8.4. Muotovirheen korjaava vaikutus ................................................................................... 52 2.8.5. Lainhuuto antaa kirjaamislegitimaation ......................................................................... 52

2.9. Hakemus ............................................................................................................................ 53 2.10. Asiamies ja valtuutus ........................................................................................................ 53 2.11. Saannon laillisuuden tutkiminen ....................................................................................... 54

2.11.1. Yleistä ........................................................................................................................ 54 2.11.2. Saantokirja ................................................................................................................. 54 2.11.3. Selvitys saantomiehen omistusoikeudesta ................................................................. 55 2.11.4. Selvitys luovuttajan oikeudesta määrätä kiinteistöstä ................................................. 56 2.11.5. Selvitys luovutuksensaajan oikeudesta hankkia kiinteistö .......................................... 56

Kirjaamismenettelyn käsikirja III (XIV) 15.3.2017

2.11.6. Virkatodistukset ja kaupparekisteriotteet .................................................................... 56

2.11.6.1. Suomessa rekisteröidyt henkilöt tai yhtiöt ............................................................ 56 2.11.6.2. Ulkomaille rekisteröidyt henkilöt tai yhtiöt ............................................................. 57 2.11.6.3. Sukuselvitys......................................................................................................... 57

2.11.7. Kiinteistöä koskevat tiedot .......................................................................................... 58 2.11.8. Varainsiirtovero .......................................................................................................... 59 2.11.9. Lainvalinta ja selvitys vieraan lain sisällöstä ............................................................... 59

2.12. Lainhuutohakemuksen jättäminen lepäämään .................................................................. 61

2.12.1. Yleistä ........................................................................................................................ 61 2.12.2. Perusteet lepäämään jättämiselle .............................................................................. 61

2.12.2.1. Ehdollisen saannon lepäämään jättäminen .......................................................... 62

2.12.2.1.1. Ehdollinen luovutussaanto ja sen lepäämään jättäminen .............................. 62 2.12.2.1.2. Ehdollinen muu saanto ja sen lepäämään jättäminen .................................... 67

2.12.2.2. Oikeustoimi tai viranomaisen päätös ei lainvoimainen ......................................... 68 2.12.2.3. Etuostoaika ei ole kulunut .................................................................................... 69 2.12.2.4. Puuttuva suostumus tai päätös lepäämäänjättämisperusteena ............................ 69 2.12.2.5. Kiinteistö hankittu perustettavan yhtiön lukuun .................................................... 70 2.12.2.6. Kiinteistöön kohdistuva ulosmittaus tai turvaamistoimi ......................................... 70 2.12.2.7. Osoitus kanteen nostamiseen lepäämäänjättämisperusteena ............................. 71 2.12.2.8. Myönnetty kuulutus lepäämäänjättämisperusteena.............................................. 71 2.12.2.9. Omistusriidan vireillä olo ...................................................................................... 71

2.13. Kuulutuslainhuuto ............................................................................................................. 71

2.13.1. Saantokirjan jäljennös kuulutusperusteena ................................................................ 72 2.13.2. Kymmenen vuoden omistajanhallinta kuulutusperusteena ......................................... 72 2.13.3. Kuulutuksen myöntäminen, kun saantokirjassa on muotovirhe................................... 73 2.13.4. Menettely, kun kuulutus lainhuudon saamiseksi on päätetty myöntää ........................ 73

2.14. Lainhuutohakemuksen hylkääminen ................................................................................. 74 2.15. Kiinteistön luovutussaannot ja ns. muut saannot .............................................................. 75 2.16. Kauppaa, vaihtoa ja lahjaa sekä muuta luovutussaantoa koskeva muotovaatimus ........... 76

2.16.1. Vaatimus kaupanvahvistuksesta ................................................................................ 76 2.16.2. Vahvistettuun luovutuskirjaan sisällytettävät vähimmäisehdot .................................... 76

2.16.2.1. Luovutustarkoitus ................................................................................................ 76 2.16.2.2. Luovutettava kiinteistö ......................................................................................... 77 2.16.2.3. Luovutuksen osapuolet ........................................................................................ 78 2.16.2.4. Kauppahinta ja muu vastike ................................................................................. 78

2.16.3. Kaupanvahvistajat ...................................................................................................... 79 2.16.4. Muotovaatimukseen sovellettava lainvalintasääntö .................................................... 80 2.16.5. Luovutuskirjan muotovirheen vaikutukset ................................................................... 80

2.17. Purkavat ja lykkäävät ehdot .............................................................................................. 81 2.18. Pätemättömät ehdot ......................................................................................................... 81 2.19. Valtuutus luovutukseen..................................................................................................... 82 2.20. Luovutuskirjan muutokset ja luovutuksen purkaminen sopimuksella ................................. 82

2.20.1. Luovutuskirjan muuttaminen ...................................................................................... 82 2.20.2. Luovutuksen purkaminen sopimuksella ...................................................................... 83

2.21. Yhteisomistuksesta aiheutuvia kysymyksiä ....................................................................... 84

Kirjaamismenettelyn käsikirja IV (XIV) 15.3.2017

2.21.1. Yhteisomistus on määräosaista yhteisomistusta ........................................................ 84 2.21.2. Määräosasta ja yhteisesti omistetusta kiinteistöstä määrääminen .............................. 85 2.21.3. Yhteisomistussuhteen purkaminen ............................................................................. 85

2.22. Ulosottokaaren mukaiset myyntitavat ............................................................................... 86 2.23. Määräala lainhuudatuksen kohteena ................................................................................ 87

2.23.1. Yleistä ........................................................................................................................ 87 2.23.2. Virheellinen määräalatunnus ...................................................................................... 88 2.23.3. Lisäalueen luovutukset ............................................................................................... 89 2.23.4. Määräalojen ketjutus .................................................................................................. 90 2.23.5. Määräala ja emäkiinteistö samalle omistajalle ............................................................ 90

2.23.5.1. Huudattamaton määräala emäkiinteistön omistajalle ........................................... 91 2.23.5.2. Huudatettu määräala emäkiinteistön omistajalle, jolla tarkoitus jatkaa lohkomista 91 2.23.5.3. Huudatettu määräala emäkiinteistön omistajalle, joka ei halua jatkaa lohkomista 92

2.23.5.3.1. Määräala on rasituksista vapaa ..................................................................... 92 2.23.5.3.2. Määräalaan kohdistuu rasitteita ..................................................................... 92

2.23.5.4. Ehdollisen määräalaluovutuksen purkautuminen ................................................. 92

2.23.6. Omiin nimiin lohkominen ............................................................................................ 94 2.23.7. Toiselle luovutettu määräalan määräosa .................................................................... 94 2.23.8. Osaomistajalle ja ulkopuoliselle luovutettu määräala .................................................. 94 2.23.9. Osittainen jakosopimus .............................................................................................. 94 2.23.10. Kaksoisluovutukset määräalasaannoissa ................................................................. 95

2.24. Puolison taikka kuolleen puolison perillisten suostumus ................................................... 98

2.24.1. Sovellettava laki ......................................................................................................... 98 2.24.2. Luovutukset ................................................................................................................ 99 2.24.3. Aika 1.1.1997 jälkeen ................................................................................................. 99

2.24.3.1. Suostumus avioliiton aikana ................................................................................ 99 2.24.3.2. Suostumus ja avioero ........................................................................................ 101 2.24.3.3. Suostumus toisen puolison kuoltua .................................................................... 102

2.24.4. Aika ennen 1.1.1997 ................................................................................................ 103

2.24.4.1. Suostumus avioliiton aikana .............................................................................. 103 2.24.4.2. Suostumus ja avioero ........................................................................................ 104 2.24.4.3. Suostumus toisen puolison kuoltua .................................................................... 106

2.24.5. Suostumuksen muoto .............................................................................................. 107 2.24.6. Suostumustarpeen tarkastaminen ............................................................................ 108 2.24.7. Lainhuudon myöntäminen ilman suostumusta .......................................................... 108 2.24.8. Hakemuksen täydentäminen ja kuuleminen ............................................................. 109 2.24.9. Hakemuksen jättäminen lepäämään tai hylkääminen ............................................... 110 2.24.10. Rekisteröity parisuhde ............................................................................................ 110 2.24.11. Suostumus ja lainvalinta ......................................................................................... 110

2.25. Pesänselvittäjän ja -jakajan suorittamat kiinteistön myynnit ............................................ 111 2.26. Holhousoikeudelliset luvat .............................................................................................. 112

2.26.1. Oikeustoimikelpoisuus, edunvalvonta ja edunvalvoja ............................................... 112 2.26.2. Edunvalvontavaltuutus ............................................................................................. 113 2.26.3. Edunvalvojan ja edunvalvontavaltuutetun esteellisyys ............................................. 113 2.26.4. Päämiehen asemasta .............................................................................................. 115 2.26.5. Lahjoituskielto .......................................................................................................... 115

Kirjaamismenettelyn käsikirja V (XIV) 15.3.2017

2.26.6. Maistraatin lupa ........................................................................................................ 116 2.26.7. Menettely kirjaamisviranomaisessa .......................................................................... 116 2.26.8. Oikeustoimikelpoisuutta koskevat lainvalintasäännöt ............................................... 117

2.26.8.1. Yleistä ................................................................................................................ 117 2.26.8.2. Täysi-ikäisyyden kriteerit sekä alaikäisen asema ja edustaminen ...................... 117 2.26.8.3. Täysi-ikäisen henkilön vajaavaltaisuus ja edunvalvonta ..................................... 118 2.26.8.4. Vieraan lain sisällön selvittäminen ..................................................................... 120 2.26.8.5. Vaadittava henkilödokumentaatio ...................................................................... 120

2.27. Kunnan etuosto-oikeus ................................................................................................... 121

2.27.1. Etuostotilanteet ........................................................................................................ 121 2.27.2. Etuostomenettely ..................................................................................................... 121 2.27.3. Etuostolain vaikutukset lainhuutohakemuksen käsittelyyn ........................................ 122

2.28. Lainhuuto osituksen tai omaisuuden erottelun perusteella .............................................. 123

2.28.1. Ositus tai omaisuuden erottelu aviopuolisoiden välillä .............................................. 123 2.28.2. Omaisuuden erottelu avopuolisoiden välillä.............................................................. 125 2.28.3. Ositukseen sovellettava lainvalintasääntö ................................................................ 127

2.29. Perintöoikeus ja lainhuudatus ......................................................................................... 128

2.29.1. Kuolinpesän osakkaat ja kuolinpesän oikeustoimet .................................................. 128 2.29.2. Lainhuudatus jakamattomassa kuolinpesässä ......................................................... 132 2.29.3. Perinnöstä luopuminen ............................................................................................ 134

2.29.3.1. Perittävän eläessä tapahtunut luopuminen ........................................................ 134 2.29.3.2. Perittävän kuoltua tapahtunut luopuminen ......................................................... 134

2.29.4. Perintöosuuden luovuttaminen ................................................................................. 135

2.29.4.1. Luovutuksen muoto ........................................................................................... 135 2.29.4.2. Oikeustoimet kuolinpesässä, jossa osakas on luovuttanut pesäosuuden ........... 136 2.29.4.3. Pesäosuudet yksiin käsiin .................................................................................. 137

2.29.5. Lainhuuto perinnön ja perinnönjaon perusteella ....................................................... 137

2.29.5.1. Yleiset perusteet ................................................................................................ 137 2.29.5.2. Vainajan ja pesän velkojien asemasta ............................................................... 140 2.29.5.3. Perukirjan tarpeellisuudesta ............................................................................... 140 2.29.5.4. Lainhuudossa tarvittavat asiakirjat ..................................................................... 141

2.29.6. Perintösaantoja koskevat lainvalintasäännöt ............................................................ 141 2.29.7. Testamentti ja lainhuudatus ..................................................................................... 142

2.29.7.1. Terminologiasta ................................................................................................. 142 2.29.7.2. Kelpoisuudesta tehdä testamentti ...................................................................... 143 2.29.7.3. Testamentin muodosta ...................................................................................... 143 2.29.7.4. Lainhuuto testamentin perusteella ..................................................................... 144 2.29.7.5. Lakiosaperillisen suoja ....................................................................................... 145

2.29.7.5.1. Lakiosavaatimus tehty ................................................................................. 147 2.29.7.5.2. Lakiosavaatimuksen tekemisestä ei ole tietoa ............................................. 147

2.29.7.6. Legaatin saajan suoja ........................................................................................ 148 2.29.7.7. Kiinteistölegaatin lainhuudatus .......................................................................... 149 2.29.7.8. Avio-oikeuden huomioiminen testamenttisaantoa huudatettaessa ..................... 149 2.29.7.9. Lainhuutoa haettaessa tarvittavat asiakirjat ....................................................... 149

2.29.8. Testamenttisaantoja koskevat lainvalintasäännöt ..................................................... 150

Kirjaamismenettelyn käsikirja VI (XIV) 15.3.2017

2.30. Yhteisösaantojen yleiset lähtökohdat .............................................................................. 151 2.31. Osakeyhtiö kiinteistön luovuttajana tai luovutuksen saajana ........................................... 152

2.31.1. Päätös- eli toimivalta ................................................................................................ 152 2.31.2. Yhtiön ulkoinen edustamisvalta eli kelpoisuus .......................................................... 154 2.31.3. Lainhuudatuksessa vaadittava selvitys ..................................................................... 154

2.32. Asunto-osakeyhtiö kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana................................. 155 2.33. Kiinteistön ostaminen perustettavan osakeyhtiön tai asunto-osakeyhtiön lukuun ............ 156 2.34. Kiinteistön ostaminen muun perustettavan yhteisön lukuun ............................................ 158 2.35. Osakeyhtiön sulautuminen ............................................................................................. 159 2.36. Osakeyhtiön jakautuminen ............................................................................................. 159 2.37. Yhtiömuodon muutokset ................................................................................................. 159 2.38. Apportti ........................................................................................................................... 160 2.39. Osakeyhtiön purkaminen ................................................................................................ 160 2.40. Osuuskunta kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana ........................................... 160 2.41. Avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö kiinteistön ostajana tai myyjänä .................................... 161 2.42. Kansainväliset yhteisösaannot ........................................................................................ 161 2.43. Yhdistys kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana ................................................ 162 2.44. Kunta kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana .................................................... 163 2.45. Kuntayhtymä kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana ......................................... 165 2.46. Valtion maan luovuttaminen ........................................................................................... 165 2.47. Kirkon tai seurakunnan kiinteän omaisuuden luovuttaminen ja hankkiminen .................. 166 2.48. Pankki kiinteistön luovuttajana tai luovutuksen saajana .................................................. 166 2.49. Takavarikon ja ulosmittauksen vaikutus lainhuudon myöntämiseen................................ 167 2.50. Yrityssaneeraus ja lainhuudatus ..................................................................................... 168 2.51. Yksityishenkilön velkajärjestely ja lainhuudatus .............................................................. 168 2.52. Konkurssi ja lainhuudatus ............................................................................................... 168 2.53. Yhteiset alueet ja yhteisalueosuudet ............................................................................... 169

2.53.1. Yhteisen alueen luonne ja lainhuudatuskelvottomuus .............................................. 169 2.53.2. Yhteisen alueen päätösvallan käyttäminen .............................................................. 169 2.53.3. Järjestäytynyt / järjestäytymätön osakaskunta .......................................................... 170 2.53.4. Yhteisalueosuuden luovuttaminen ............................................................................ 170 2.53.5. Yhteismetsäosuuden luovutuksen erityispiirteet ....................................................... 171 2.53.6. Luovutusrajoitus ....................................................................................................... 171 2.53.7. Etuosto-oikeus ......................................................................................................... 172 2.53.8. Kiinnitys ja erityisen oikeuden kirjaus yhteiseen alueeseen tai yhteisalueosuuteen .. 173

2.54. Vesijätöistä ..................................................................................................................... 174

2.54.1. Erilliset vesijätöt ....................................................................................................... 174 2.54.2. Yhteinen ja yksityinen vesijättö ................................................................................. 175

2.55. Tilusvaihdot .................................................................................................................... 175

3. VARAINSIIRTOVERO ............................................................................................................ 176

3.1. Varainsiirtoverolaki ........................................................................................................... 176 3.2. Luovutuksen veronalaisuus ja verovelvollinen .................................................................. 176 3.3. Veron määrä ..................................................................................................................... 176

3.3.1. Vastikkeen arvo ......................................................................................................... 176 3.3.2. Käypä arvo ................................................................................................................. 177 3.3.3. Vastikkeen jakautuminen kiinteän ja irtaimen omaisuuden kesken ............................. 177 3.3.4. Sähköliittymä .............................................................................................................. 179 3.3.5. Kunnallistekniset korvaukset ...................................................................................... 179

Kirjaamismenettelyn käsikirja VII (XIV) 15.3.2017

3.3.6. Kiinteistövero ............................................................................................................. 180 3.3.7. Tilatukioikeudet .......................................................................................................... 180

3.4. Vaihto ............................................................................................................................... 180 3.5. Vastikkeettomat tai osittain vastikkeelliset saannot ........................................................... 181

3.5.1. Perintö- ja testamenttisaannot .................................................................................... 181 3.5.2. Lakiosa ...................................................................................................................... 181 3.5.3. Pesäosuuden luovutus ............................................................................................... 182 3.5.4. Ositus......................................................................................................................... 182 3.5.5. Erottelu ...................................................................................................................... 183 3.5.6. Lahja .......................................................................................................................... 183 3.5.7. Yhteisomistussuhteen purkaminen ............................................................................. 183

3.6. Vuokra- ja käyttöoikeus .................................................................................................... 184 3.7. Kiinteistön käyttöä pysyvästi palvelevat rakennukset ja rakennelmat ................................ 184 3.8. Yhtiöoikeudelliset saannot sekä yksityisotto, muu varojen jako tai yhteisomistus-suhteen purkaminen ............................................................................................................................. 184

3.8.1. Pääomansijoitus tai apportti ....................................................................................... 184 3.8.2. Yksityisotto tai yhteisön purkautuminen ...................................................................... 185 3.8.3. Yhtiön perustamisoikeuden luovutus .......................................................................... 185 3.8.4. Yhteisömuodon muutos, fuusio ja jakautuminen ........................................................ 186

3.9. Verosta vapaat ................................................................................................................. 186

3.9.1. Verosta vapaat yhteisöt .............................................................................................. 186 3.9.2. Julkisyhteisöjen hankinnat .......................................................................................... 187 3.9.3. Suomea sitovat kansainväliset sopimukset ................................................................ 187 3.9.4. Eräät luvanvaraiset luovutukset.................................................................................. 187 3.9.5. Eräät kiinteistön vaihdot ............................................................................................. 187 3.9.6. Eräät maatalouselinkeinolainsäädännön mukaiset luovutukset .................................. 188

3.10. Ensiasunnon verovapaus ............................................................................................... 188

3.10.1. Verovapauden perusteet ensiasunnon ostajalla ....................................................... 188 3.10.2. Käyttämään ryhtyminen............................................................................................ 189 3.10.3. Ikäraja ...................................................................................................................... 190 3.10.4. Aikaisempi omistus .................................................................................................. 190 3.10.5. Useita luovutuksensaajia .......................................................................................... 190 3.10.6. Kiinteistö hankittu myös muuhun kuin asumiskäyttöön ............................................. 191 3.10.7. Pinta-alarajoitus ....................................................................................................... 191 3.10.8. Veroviraston lausunto ja hakijan vakuutus aikaisempaa omistusta koskien .............. 191

3.11. Veron suorittamisajankohta ............................................................................................ 191

3.11.1. Lainhuudatus- tai kirjaamisen hakemisajan alkaminen ............................................. 191 3.11.2. Luovutuksen purkaminen sopimuksella .................................................................... 192 3.11.3. Poikkeukset lainhuudatus- tai kirjauksen hakemisajassa .......................................... 194

3.12. Verohallinnon lausunto ................................................................................................... 195 3.13. Veron määrääminen ....................................................................................................... 195

3.13.1. Täydennyskehotus ................................................................................................... 196 3.13.2. Ennakkoratkaisu ...................................................................................................... 196 3.13.3. Minimivero................................................................................................................ 196

3.14. Veron maksutapa ........................................................................................................... 196 3.15. Veron viivästyskorotus .................................................................................................... 197

Kirjaamismenettelyn käsikirja VIII (XIV) 15.3.2017

3.15.1. Viivästyskorotus lainhuudon tai kirjaamisen hakemisen laiminlyönnistä ................... 197 3.15.2. Viivästyskorotus, kun samalla luovutuskirjalla on ostettu useampia kiinteistöjä ........ 197 3.15.3. Vastuu aiemmista luovutuksista ............................................................................... 197

3.16. Veron vanhentuminen..................................................................................................... 198

3.16.1. Abstraktinen/konkreettinen verovelka ....................................................................... 198 3.16.2. Leimaveron vanhentuminen ..................................................................................... 198

3.17. Veron maksun lykkääminen ja maksuunpano ................................................................. 199 3.18. Aiheettomasti suoritettu vero ja muutoksenhaku ............................................................. 199 3.19. Voimaantulo- ja siirtymäsäännökset ............................................................................... 200

4. ERITYISEN OIKEUDEN KIRJAAMINEN ................................................................................ 201

4.1. Yleistä .............................................................................................................................. 201 4.2. Kirjaamiskelvottomat erityiset oikeudet ............................................................................. 202 4.3. Kirjaamismenettely ........................................................................................................... 203

4.3.1. Hakija ......................................................................................................................... 203 4.3.2. Asiakirja ..................................................................................................................... 203 4.3.3. Hakemus .................................................................................................................... 203

4.4. Kirjauksen kohde .............................................................................................................. 204

4.4.1. Yleistä ........................................................................................................................ 204 4.4.2. Määräosa ................................................................................................................... 205 4.4.3. Osaomistaja käyttöoikeuden haltijana ........................................................................ 205 4.4.4. Käyttöoikeus kohteena ............................................................................................... 206 4.4.5. Kohdentaminen .......................................................................................................... 206 4.4.6. Kohteesta myyty määräala ......................................................................................... 207

4.5. Suostumus ....................................................................................................................... 207

4.5.1. Omistajan suostumus ................................................................................................. 207 4.5.2. Uuden omistajan suostumus ...................................................................................... 207

4.6. Voimassaoloaika .............................................................................................................. 208

4.6.1. Tyypilliset ajat ............................................................................................................ 208 4.6.2. Määräajan jälkeen jatkuva .......................................................................................... 209 4.6.3. Elinikäinen ................................................................................................................. 209 4.6.4. Voimassaoloaika alkaa vasta tulevaisuudessa ........................................................... 209

4.7. Kirjattavat etuudet ............................................................................................................. 210 4.8. Vuokraoikeus ja muu käyttöoikeus ................................................................................... 210

4.8.1. Maanvuokra ............................................................................................................... 210 4.8.2. Huoneenvuokra .......................................................................................................... 211 4.8.3. Vastikkeettomat käyttöoikeudet .................................................................................. 211 4.8.4. Rajoitetut käyttöoikeudet ............................................................................................ 211

4.9. Vuokra-alue ...................................................................................................................... 212

4.9.1. Alueen määrittely ....................................................................................................... 212 4.9.2. Vuokra-alue useasta kiinteistöstä ............................................................................... 212

4.10. Tontinvuokra ................................................................................................................... 213 4.11. Muu asuntoalueen vuokra .............................................................................................. 214 4.12. Rakennetun viljelmän ja maatalousmaan vuokra ............................................................ 215 4.13. Muu maanvuokra ............................................................................................................ 215 4.14. Kirjaamisvelvollisuus ...................................................................................................... 216

Kirjaamismenettelyn käsikirja IX (XIV) 15.3.2017

4.14.1. Yleistä ...................................................................................................................... 216 4.14.2. Laitostunnus ............................................................................................................. 216 4.14.3. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus ....................................................................... 217 4.14.4. Siirrettävyys ............................................................................................................. 218 4.14.5. Siirtokelvoton vuokra- tai käyttöoikeus ..................................................................... 219 4.14.6. Alivuokraus .............................................................................................................. 219 4.14.7. Rakentamisoikeus ja rakennuksen tai laitteen määrittely .......................................... 220 4.14.8. Vuokranantaja myy rakennukset vuokralaiselle ........................................................ 220 4.14.9. Vuokralaisella vuokra-alueella rakennukset vanhastaan .......................................... 221 4.14.10. Rakennuksen osaomistus ...................................................................................... 221 4.14.11. Maanalaisen tilan vuokraoikeuden kirjaaminen ...................................................... 221

4.15. Käyttöoikeuteen liittyvistä toimivallan rajoituksista .......................................................... 222

4.15.1. Yleistä ...................................................................................................................... 222 4.15.2. Avioliitto ................................................................................................................... 222 4.15.3. Vajaavaltaisuus ........................................................................................................ 223 4.15.4. Kuolinpesä ............................................................................................................... 223 4.15.5. Yksityishenkilön velkajärjestely ................................................................................ 224 4.15.6. Konkurssipesä ......................................................................................................... 224 4.15.7. Yhtiöt ja yhdistykset ................................................................................................. 224 4.15.8. Valtio ........................................................................................................................ 224 4.15.9. Seurakunta............................................................................................................... 225

4.16. Eläkeoikeus .................................................................................................................... 225 4.17. Metsänhakkuuoikeus ...................................................................................................... 226 4.18. Irrottamisoikeus .............................................................................................................. 227 4.19. Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta (MK 14:3) ..................................................... 227

4.19.1. Yleistä ...................................................................................................................... 227 4.19.2. Rakennuksen hallinnan jako .................................................................................... 228 4.19.3. Hallinnanjako ajan perusteella.................................................................................. 229 4.19.4. Hakija ....................................................................................................................... 229 4.19.5. Hallinnanjakosopimuksen muodosta ........................................................................ 229 4.19.6. Sopimuksen kestoaika ............................................................................................. 229 4.19.7. Kiinnitysten järjestely ja suostumukset ..................................................................... 230 4.19.8. Kirjaustapa ............................................................................................................... 231 4.19.9. Kirjauksen vaikutus kiinnityksen tai erityisen oikeuden kohteeseen .......................... 231 4.19.10. Määräalan kauppa ................................................................................................. 232 4.19.11. Vuokrasopimukseen otettu kielto tehdä hallinnanjakosopimus ............................... 232 4.19.12. Hallinnanjakosopimuksen ehto osaomistajan etuosto-oikeudesta .......................... 232 4.19.13. Useampi kiinteistö hallinnanjaon kohteena ............................................................. 233 4.19.14. Useampi hallinnanjakosopimus samasta kohteesta ............................................... 233 4.19.15. Hallinnanjakosopimuksen muutoksen kirjaaminen ja kirjauksen poistaminen ......... 233 4.19.16. Rakennusliike/hallinnanjakosopimusten ketjutus .................................................... 234 4.19.17. Määräosien luovutukset hallinnanjaon osapuolten kesken ..................................... 234

4.20. Elinkeinotoiminnassa mahdolliset kirjaukset MK 14:4 ja 5:ssä ........................................ 235

4.20.1. Yleistä ...................................................................................................................... 235 4.20.2. Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus (MK 14:4) ................................... 235

4.20.2.1. Rakentajan ja kone-/laitetoimittajan oikeuden kirjaus ......................................... 235 4.20.2.2. Esineen luovuttaminen käyttöoikeuteen kuuluvaksi ........................................... 236 4.20.2.3. Omistajan suostumus MK 14:4 kirjauksiin .......................................................... 237

4.20.3. Ainesosan ja tarpeiston määritys .............................................................................. 237

Kirjaamismenettelyn käsikirja X (XIV) 15.3.2017

4.21. Erityisen oikeuden kirjaamisen merkitys ......................................................................... 238

4.21.1. Kirjaamattoman oikeuden pysyvyys ......................................................................... 238 4.21.2. Erityisen oikeuden kirjaamisen oikeusvaikutukset (MK 14:7) .................................... 239

4.22. Etusija (MK 14:8) ............................................................................................................ 240 4.23. Kirjaamishakemuksen jättäminen lepäämään (MK 14:11) .............................................. 240

4.23.1. Lepäämään jättäminen, kun oikeuden perustajalla ei ole lainhuutoa kiinteistöön ..... 240 4.23.2. Lepäämään jättäminen, kun oikeuden perustaminen on sopimuksen tai muun oikeustoimen mukaan ehdollinen taikka se ei ole tullut lainvoimaiseksi. ............................... 240 4.23.3. Lepäämään jättäminen, kun oikeuden perustamiseen tarvitaan muun henkilön, yhteisön toimivaltaisen elimen taikka tuomioistuimen tai muun viranomaisen suostumus tai päätös. ................................................................................................................................. 242 4.23.4. Lepäämään jättäminen, kun kiinteistön ulosmittauksesta tai siihen kohdistuvasta turvaamistoimesta on tehty merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ennen oikeuden perustamista. ....................................................................................................................... 243 4.23.5. Lepäämään jättäminen, kun kirjaamisviranomainen on osoittanut erityistä oikeutta koskevan riidan käsiteltäväksi oikeudenkäynnissä taikka vireillä on riita erityisen oikeuden pätevyydestä taikka kiinteistön omistusoikeudesta. .............................................................. 243

4.24. Kirjaamishakemuksen hylkääminen (MK 14:12) ............................................................. 243

4.24.1. Kirjaamiskelvoton oikeus .......................................................................................... 243 4.24.2. Asiakirjan puuttuminen tai puutteellisuus .................................................................. 243 4.24.3. Oikeuden perustajan omistusoikeus kohdekiinteistöön/käyttöoikeuteen jäi selvittämättä ............................................................................................................................................ 244 4.24.4. Tarvittavan suostumuksen tai päätöksen puuttuminen ............................................. 244 4.24.5. Konkurssi ................................................................................................................. 244 4.24.6. MK 14:4 tai 5 hakemus............................................................................................. 245 4.24.7. Omistajan vaihdos .................................................................................................... 245 4.24.8. Muu syy hylkäämiseen ............................................................................................. 245

4.25. Oikeuden muuttamisen, siirron ja lakkaamisen kirjaaminen (MK 14:13-16) .................... 245

4.25.1. Yleistä ...................................................................................................................... 245 4.25.2. Vuokra-/käyttöoikeuden siirto ................................................................................... 246

4.25.2.1. Esitettävä selvitys .............................................................................................. 246 4.25.2.2. Siirtäjä pidättänyt rakennusten omistusoikeuden ............................................... 246 4.25.2.3. Aikaisempia siirtoja ei ole kirjattu ....................................................................... 246 4.25.2.4. Käyttöoikeuden määräosan luovutus ................................................................. 248 4.25.2.5. Alueellisen osan siirtäminen erikseen ................................................................ 248

4.26. Käyttöoikeuden pidentäminen ja jatkaminen ................................................................... 248

4.26.1. Käsitteet, selvityksen esittämisaika ja merkitys, laitostunnus .................................... 248 4.26.2. Ehtojen muuttuminen ............................................................................................... 249 4.26.3. Entinen oikeudenhaltija ............................................................................................ 250 4.26.4. Jatkon kohde ............................................................................................................ 250

4.27. Sopimuksen muutoksen kirjaamisesta ............................................................................ 251

4.27.1. Kaavio 1 ................................................................................................................... 252 4.27.2. Kaavio 2 ................................................................................................................... 252 4.27.3. Kaavio 3 ................................................................................................................... 253 4.27.4. Kaavio 4 ................................................................................................................... 253

4.28. Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen ..................................................................... 254 4.29. Käyttöoikeuden ja omistusoikeuden yhtyminen .............................................................. 255

Kirjaamismenettelyn käsikirja XI (XIV) 15.3.2017

5. KIINNITYS .............................................................................................................................. 258

5.1. Yleistä .............................................................................................................................. 258 5.2. Kiinnitysmenettely ............................................................................................................. 258

5.2.1. Kiinnityksen hakeminen ............................................................................................. 258

5.2.1.1. Pyyntö kiinnityksen vahvistamisesta .................................................................... 259 5.2.1.2. Hakija ja hakijan tunnistetiedot ............................................................................ 259

5.2.1.2.1. Lainhuutoedellytys ........................................................................................ 260 5.2.1.2.2. Saantotieto .................................................................................................... 260 5.2.1.2.3. Menettelysuositus ......................................................................................... 260 5.2.1.2.4. Ehdollinen saanto .......................................................................................... 261 5.2.1.2.5. Perättäiset luovutukset ja hakemuksen peruuttaminen .................................. 261 5.2.1.2.6. Määräosan omistaja ...................................................................................... 261 5.2.1.2.7. Hakija käyttöoikeuskiinnityksessä ................................................................. 262

5.2.1.3. Hakijan yhteystiedot ............................................................................................. 262 5.2.1.4. Kiinnityksen kohde ............................................................................................... 262

5.2.1.4.1. Huudattamis- ja kirjaamisedellytys ................................................................ 263 5.2.1.4.2. Kohteen tunnuksen voimassaolo ................................................................... 263

5.2.1.5. Haettavan kiinnityksen suuruus ........................................................................... 263 5.2.1.6. Pyyntö usean kiinnityksen keskinäisestä etusijasta ............................................. 264 5.2.1.7. Määräys panttikirjan toimittamisesta .................................................................... 264

5.2.2. Suostumus kiinnittämiseen ......................................................................................... 264

5.2.2.1. Kuolinpesä ........................................................................................................... 265 5.2.2.2. Edunvalvoja ......................................................................................................... 265 5.2.2.3. Menettelysuositus ................................................................................................ 266 5.2.2.4. Aviopuolisot ......................................................................................................... 266 5.2.2.5. Osakeyhtiö .......................................................................................................... 266 5.2.2.6. Asunto-osakeyhtiö ............................................................................................... 266 5.2.2.7. Avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö ........................................................................... 266 5.2.2.8. Osuuskunta ......................................................................................................... 266 5.2.2.9. Yhdistys ............................................................................................................... 267 5.2.2.10. Yhteisesti määräosin omistettu kiinteistö ........................................................... 267 5.2.2.11. Ehdollinen saanto .............................................................................................. 267 5.2.2.12. Perustettava yhteisö .......................................................................................... 267

5.2.3. Kiinnityshakemuksen liitteet ....................................................................................... 268

5.2.3.1. Kiinnitysratkaisu ................................................................................................... 268

5.2.4. Kiinnityksen pysyvyys ................................................................................................ 269 5.2.5. Kiinnityksen etusija ..................................................................................................... 269 5.2.6. Panttikirja ................................................................................................................... 270 5.2.7. Kiinnityshakemuksen lepäämäänjättäminen ............................................................... 271 5.2.8. Kiinnityshakemuksen hylkääminen ............................................................................. 272

5.3. Kiinnityksen kohdetta koskevat edellytykset ..................................................................... 274

5.3.1. Kohteena koko kiinteistö ............................................................................................ 274 5.3.2. Kohteena kiinteistön määräosa .................................................................................. 274

5.3.2.1. Hallinnanjakosopimus .......................................................................................... 276

5.3.3. Kohteena kiinteistön määräala ................................................................................... 277 5.3.4. MK 19:1:ssä tarkoitettu käyttöoikeus kiinnityksen kohteena ....................................... 278

Kirjaamismenettelyn käsikirja XII (XIV) 15.3.2017

5.3.4.1. Laitoksen yksilöinti ............................................................................................... 278 5.3.4.2. Rakennukset ja laitteet laitoskiinnityksessä ......................................................... 280 5.3.4.3. Vuokra-aika ......................................................................................................... 281

5.4. Kiinnityskelpoisuudesta ja kiinnityksen esteistä ................................................................ 281

5.4.1. Kiinnityskelvottomuus lainhuudatusmahdollisuuden puuttumisen vuoksi .................... 281 5.4.2. Koskitila ..................................................................................................................... 282 5.4.3. Vaikka on lainhuudatusmahdollisuus tai -velvollisuus, kiinnitysmahdollisuutta ei ole, kun kohteena on ......................................................................................................................... 282 5.4.4. Vesivoiman käyttöoikeus ............................................................................................ 283

5.5. Yhteiskiinnitys ................................................................................................................... 283

5.5.1. Yhteiskiinnityksen käsitteestä ..................................................................................... 283 5.5.2. Yhteiskiinnityksen edellytyksistä ................................................................................. 284 5.5.3. MK 16:2.1 edellytyksistä tarkemmin ........................................................................... 284

5.6. Kiinnityksen muuttaminen ................................................................................................. 287

5.6.1. Etusijajärjestyksen muuttaminen (MK 18:1)................................................................ 287 5.6.2. Kiinnityksen laajentaminen (MK 18:2) ........................................................................ 288 5.6.3. Kiinnitysten yhdistäminen (MK 18:3) .......................................................................... 288 5.6.4. Kiinnityksen jakaminen (MK 18:4) .............................................................................. 289 5.6.5. Kiinnityksen kuolettaminen (MK 18:5) ........................................................................ 289 5.6.6. Yhteiskiinnityksen purkaminen (MK 18:6) ................................................................... 290

5.6.6.1. Yhteiskiinnityksen purkaminen, sama omistaja .................................................... 290 5.6.6.2. Yhteiskiinnityksen purkaminen, eri omistaja ......................................................... 290

5.6.6.2.1. Eri omistaja, ei realisointijärjestystä tai realisointijärjestyksessä ensimmäisenä oleva kiinteistö .............................................................................................................. 290

5.6.6.3. Yhteiskiinnityksen purkaminen lohkokiinteistön tai määräalan osalta, eri omistaja291

5.6.7. Menettely kiinnitystä muutettaessa (MK 18:7) ............................................................ 293 5.6.8. Kiinnityksen muuttaminen viranomaisen ilmoituksen perusteella (Asetus lainhuutoja kiinnitysrekisteristä 22 §) ...................................................................................................... 293 5.6.9. Kiinnityksen muuttaminen kiinteistörekisterin pitäjän ilmoituksesta ............................. 294 5.6.10. Panttikirjan vaihtaminen ja kuolettaminen (MK 18:8) ................................................ 295 5.6.11. Rasitustodistus ......................................................................................................... 296

6. MUISTUTUSTIEDOISTA ........................................................................................................ 298

6.1. Yleistä .............................................................................................................................. 298 6.2. Ulosmittaus ....................................................................................................................... 298

6.2.1. Ulosmittauksen säännöstausta .................................................................................. 298 6.2.2. Ulosmittausmerkinnän tekeminen .............................................................................. 299 6.2.3. Menettely kirjaamisviranomaisessa ............................................................................ 299 6.2.4. Ulosmitatun omaisuuden myyntitavat ......................................................................... 300 6.2.5. Määräämiskielto yhteisössä (UK 4:38) ....................................................................... 300 6.2.6. Pesäosuuden ulosmittaus ja määräämiskielto kuolinpesässä (UK 4:77 ja 78) ............ 300 6.2.7. Ainesosien ja tarpeiston myyminen (UK 5:13) ............................................................ 301 6.2.8. Huutokauppa (UK 5:1) ............................................................................................... 301 6.2.9. Ulosottomiehen toimittama vapaa myynti (UK 5:76) ................................................... 301 6.2.10. Muu vapaa myynti .................................................................................................... 302 6.2.11. Ilmoitukset ja kiinnitykset huutokaupassa ja vapaassa myynnissä (UK 5:87) ........... 302 6.2.12. Tuomioistuin ulosmittauksen määrääjänä ................................................................ 303 6.2.13. Velallinen muu kuin se, jolla lainhuuto ...................................................................... 303

Kirjaamismenettelyn käsikirja XIII (XIV) 15.3.2017

6.2.14. Vuokraoikeuden ulosmittaus .................................................................................... 303 6.2.15. Kirjaamattomat erityiset oikeudet ............................................................................. 304 6.2.16. Määräalatunnusta vailla olevan määräalan ulosmittaus ........................................... 304 6.2.17. Ulosmittaus yksityishenkilön velkajärjestelyssä ........................................................ 305

6.3. Turvaamistoimi ................................................................................................................. 305 6.4. Hukkaamiskielto rikoksen perusteella ............................................................................... 305 6.5. Konkurssi ......................................................................................................................... 306 6.6. Ulosmittaus-, turvaamistoimenpide- ja konkurssimerkinnän merkitys................................ 306 6.7. Yrityksen saneeraus ......................................................................................................... 307 6.8. Vallintarajoitus (MK 12:5) .................................................................................................. 308

6.8.1. Soveltamisala ............................................................................................................. 308 6.8.2. Merkinnän tekoaika .................................................................................................... 308 6.8.3. Vallintarajoituksen kohdistuminen vuokra- tai käyttöoikeuteen ................................... 309 6.8.4. Vallintarajoitus vai erityinen oikeus ............................................................................. 309 6.8.5. Lesken hallintaoikeus ja testamentinsaajan käyttöoikeus (PK 3:1a ja 12:6) ............... 310 6.8.6. MK 2:11.2:n ehto rakentamattomuudesta tai maksimihinnasta ................................... 311 6.8.7. Muu testamenttiin perustuva vallinnanrajoitus kuin käyttöoikeus ................................ 312 6.8.8. Vallintarajoitusmerkinnän poistaminen ....................................................................... 313

6.9. Lainojen aiheuttamat rajoitukset ....................................................................................... 313 6.10. Etuosto-oikeuden käyttäminen ........................................................................................ 314 6.11. Lunastuslupa, rakentamiskehotus ja rakennuksen suojelu ............................................. 314 6.12. Lakisääteinen panttioikeus ............................................................................................. 315

6.12.1. Soveltamisala ........................................................................................................... 315 6.12.2. Kirjaamisen edellytykset ........................................................................................... 316 6.12.3. Kirjauksen voimassaoloaika ja etusija ...................................................................... 316 6.12.4. Tarkastettavat seikat ................................................................................................ 316 6.12.5. Kirjauksen poistaminen ja kohdentaminen ............................................................... 317

6.13. Korjaamis- tai muutoksenhakuasian vireilläolo ............................................................... 318

6.13.1. Korjaamisasia .......................................................................................................... 318 6.13.2. Muutoksenhakuasian vireilläolo ................................................................................ 318

6.14. Omistusta tai kirjausta koskeva riita-asia ........................................................................ 319 6.15. Valtion kiinteistövarallisuuden luovuttaminen ja merkinnät lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävän kiinteistön omistajasta ja hallinnoivasta viranomaisesta ............................................... 320

6.15.1. Valtion kiinteistövarallisuuden luovuttaminen ........................................................... 320 6.15.2. Kiinteistövarallisuuden hankkiminen valtiolle ............................................................ 321 6.15.3. Tutkiminen kirjaamismenettelyssä ............................................................................ 322 6.15.4. Haltijavirastomerkinnän merkitys selvityksenä oikeustoimiin .................................... 322 6.15.5. Merkinnät lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävän kiinteistön omistajasta sekä haltijavirastosta .................................................................................................................... 323 6.15.6. Haltijamerkintä luonnonsuojelualueiden osalta ......................................................... 324

6.16. Muita merkintöjä ............................................................................................................. 325

6.16.1. Kehittämiskorvaus .................................................................................................... 325 6.16.2. Uhkasakkomerkintä .................................................................................................. 326 6.16.3. Hautaustoimilaki ....................................................................................................... 326

6.17. Kiinteistönmuodostuksista tehtävät merkinnät ................................................................ 329

6.17.1. Yleistä ...................................................................................................................... 329 6.17.2. Lohkominen ............................................................................................................. 329

Kirjaamismenettelyn käsikirja XIV (XIV) 15.3.2017

6.17.3. Vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden kohdentaminen .................................. 330 6.17.4. Kiinteistöjen yhdistäminen ........................................................................................ 330 6.17.5. Ilmoittaminen tuomioistuimen päätöksestä kirjaamisviranomaiselle ......................... 331 6.17.6. Kantakiinteistö .......................................................................................................... 331

6.18. Arkistoitavaksi siirtäminen (MK 7:6) ................................................................................ 331 6.19. Vastuunjakomerkinnät .................................................................................................... 331 6.20. Merkinnät kiinteistötuomarin suostumuksista .................................................................. 332 6.21. Vuokra-alueiden järjestelylait .......................................................................................... 332 6.22. Lain mustalaisväestön asunto-olojen parantamisesta mukaiset rajoitukset ..................... 333 6.23. Maankäyttölain mukaiset rajoitukset ............................................................................... 333

7. VOIMAANTULOSÄÄNNÖKSET............................................................................................. 334

7.1. Maakaaren voimaantulosäännökset ................................................................................. 334

7.1.1. Uuden MK:n voimaantulo ........................................................................................... 334 7.1.2. Vanhan lain mukaiset luovutukset .............................................................................. 334 7.1.3. Määräalan erottamisoikeuden pysyvyyden kirjaus ja pysyvyyskiinnitys ...................... 334 7.1.4. Kantakiinteistön uuden omistajan suostumus ............................................................. 335 7.1.5. Ylimuistoinen nautinta ................................................................................................ 335 7.1.6. Kruununluonteinen maa, ehdollinen tontti, vakaa hallintaoikeus ................................. 335 7.1.7. Kiinnitykset ................................................................................................................. 336 7.1.8. Viranomaisen lupa tai toisen suostumus .................................................................... 336 7.2.1. Yleistä ............................................................... Virhe. Kirjanmerkkiä ei ole määritetty.

Kirjaamismenettelyn käsikirja 1 (348) 2.9.2016

1. YLEISTÄ KIRJAAMISMENETTELYSTÄ

1.1. Mitä kirjaamisasioilla tarkoitetaan

Kirjaamisasioilla tarkoitetaan maakaaren (12.4.1995/540, MK) 5:1.1:n mukaan kiinteistön omistusoikeuden kirjaamista eli lainhuudatusta, erityisten oikeuksien kirjaamista sekä kiin-nitystä. Kirjaaminen on yleisnimitys menettelylle, jossa kiinteistön omistajanvaihdos tai jo-kin kiinteistöön kohdistuva oikeus merkitään lainhuutoja kiinnitysrekisteriin.

Lainhuudolla tarkoitetaan omistusoikeuden kirjaamista kiinteistöön. Lainhuutoa koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhtei-sen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden saannon kirjaamiseen. Erityisen oikeuden kirjaamisella turvataan oikeuden pysyvyys suhteessa kiinteistön myöhempiin omistajiin sekä määrätään etusija suhteessa toisiin erityisiin oikeuksiin ja kiinteistön omis-tajan velkojiin.

Kiinnityksen tarkoituksena on mahdollistaa kiinteistön käyttäminen velan vakuutena. Kiin-nityksestä annetaan todistukseksi panttikirja, jonka kiinteistön omistaja luovuttaa velkojalle pantatessaan kiinteistön. Panttioikeuden haltijalla on oikeus saada saatavalleen suoritus kiinteistön arvosta panttikirjan osoittamaan määrään asti. Kiinnityksen etusija vaikuttaa kiinteistöstä saadun kauppahinnan jakoon pakkorealisaatiossa.

Kirjaamishakemuksista ja niiden perusteella tehtävistä ratkaisuista pidetään MK 5:1.2:n mukaan lainhuutoja kiinnitysrekisteriä. Lainhuutojen, erityisten oikeuksien ja kiinnitysten lisäksi lainhuutoja kiinnitysrekisteriin tehdään merkintöjä myös muista kiinteistöön koh-distuvista oikeuksista ja rasituksista. Tällöin puhutaan ns. muistutusasioista.

1.2. Kirjaamismenettelyn oikeuslähteet

Kirjaamismenettely on lailla säänneltyä ratkaisutoimintaa. Menettelyssä voidaan erottaa käsittelyn muodollinen puoli eli varsinaiset menettelysäännökset ja kirjaamisratkaisun edellytyksiä koskeva aineellinen puoli. Oikeudellisesti säänneltynä toimintana ratkaisijaa ohjaa sekä menettelyn että kirjaamisratkaisun edellytysten osalta tavanomaiset oikeusläh-teet ja niiden käyttöä koskevat periaatteet.

Menettelysäännöksillä tarkoitetaan tässä yhteydessä esimerkiksi sitä, miten kirjaamisha-kemus on laadittava, miten kirjaamisasia saatetaan vireille, kirjaamisasioissa noudatetta-vaa täydennys- ja kuulemismenettelyä, menettelyä, kun asiassa annetaan osoitus oikeu-denkäyntiin, lepäämäänjättämismenettelyä, kirjaamisratkaisun muotoa ja hylkäävän rat-kaisun perusteluvelvollisuutta, muutoksenhakumenettelyä ja korjaamismenettelyä. Menet-telysäännöksiin kuuluvat myös säännökset siitä, kenellä on oikeus käsitellä ja ratkaista kirjaamisasia.

Varsinaiset kirjaamisen menettelysäännökset sisältyvät maakaareen. Maakaaressa on mahdollisimman tyhjentävästi pyritty sääntelemään kirjaamismenettelyä, ottaen huomioon sen erityispiirteet. Siltä osin kuin maakaaressa ei ole menettelystä toisin säädetty, nouda-tetaan menettelyssä mitä hallintolaissa (6.6.2003/434, HL) säädetään hallintomenette-lystä.


Kirjaamisratkaisun edellytyksiä koskevalla aineellisella puolella tarkoitetaan niitä perus-teita, joilla lain mukaan saanto tai erityinen oikeus saadaan kirjata tai kiinnitys vahvistaa. Myös näiltä osin maakaari sisältää omat säännöksensä. Maakaaren lähtiessä siitä, että vain lailliset ja pätevät oikeudet saadaan kirjata, kirjaamisen edellytykset ratkeavat kuiten-kin pitkälti aineellisen erityissääntelyn mukaan riippuen kulloinkin kirjattavana olevan oi-keussuhteen laadusta.

Suhteessa eri aikoina voimassa oleviin säännöksiin menettelysäännöt ja kirjaamisen edel-lytyksiä koskevat aineelliset säännöt eroavat toisistaan. Menettelysäännöksinä tulevat noudatettaviksi aina käsittelyhetkellä voimassa olevat säännöt. Sen sijaan kirjattavan oi-keuden laillisuutta ja pätevyyttä arvioidaan aina niiden säännösten mukaan, jotka olivat voimassa oikeuden synty- tai perustamishetkellä. Kirjattavan oikeuden pätevyyttä saate-taan joutua arvioimaan myös jonkun muun maan kuin Suomen lain mukaan. Asioissa, joilla on ns. kansainvälinen liityntä, sovellettava aineellinen laki määräytyy Suomessa voimassa olevien lainvalintasäännösten nojalla.

Kirjaamismenettelyn käsikirja on tarkoitettu ohjekirjaksi Maanmittauslaitoksen kirjaamis-henkilöstölle. Käsikirjan tarkoituksena on edistää lainmukaisuutta ja yhdenmukaisuutta kir-jaamisasioiden käsittelyssä sekä nopeuttaa kirjaamisasioiden käsittelyä. Ohjekirja ei ole varsinainen oikeuslähde eikä sen menettely- ja tulkintasuositukset ole sitovia oikeusoh-jeita. Kirjaamisessa esiintyvien tulkintaongelmien ratkaiseminen tapahtuu aina kirjaamis-henkilöstön oman harkinnan perusteella. Ohjekirjan tarkoituksena on tukea tätä toimintaa kuvaamalla kirjaamisessa tyypillisesti esiintyviä ongelmia, selostamalla miten kirjaamis-käytännössä on eri ongelmia ratkaistu ja esittämällä myös näkemyksiä siitä, mikä on voi-massa olevan oikeuden kanta käsillä olevissa tilanteissa.

1.3. Kirjaamisviranomainen ja kirjaamisasian käsittelijä

Kirjaamisviranomaisena toimii MK 5:2:n mukaan Maanmittauslaitos. Maanmittauslaitok-sen toimialueena on koko maa 1.1.2014 lukien. Aiemman 31.12.2013 asti voimassa olleen säännöksen mukaan kirjaamisviranomaisena toimi se maanmittaustoimisto, jonka toimi-alueella kiinteistö sijaitsi.

Yleistoimivalta kirjaamisasian käsittelemiseen ja ratkaisemiseen on Maanmittauslaitoksen palveluksessa virkasuhteessa olevalla kirjaamislakimiehellä (MK 5:2.2). Maanmittauslai-toksen tuotantotoimintayksikön päällikkö määrää, ketkä toimivat kirjaamislakimiehinä (Laki Maanmittauslaitoksesta 13.12.2013/900, MMLL, 10.2 §). Kirjaamislakimieheltä vaaditaan oikeustieteen ylempi korkeakoulututkinto.

Kirjaamisasioita käsittelevät ja ratkaisevat myös sellaiset Maanmittauslaitoksen palveluk-sessa virkasuhteessa olevat henkilöt, jotka tuotantotoimintayksikön päällikkö on määrän-nyt kyseisiä tehtäviä suorittamaan. Määräyksen antamisen edellytyksenä on, että henki-löllä on kirjaamistehtävien hoitamiseen riittävä taito (MMLL 10.2 §). Määräyksen saaneet henkilöt esiintyvät käytännössä kirjaamissihteerin virkanimikkeellä.

Jos kirjaamisasia on laaja, tulkinnanvarainen tai muutoin vaikea ratkaista, kirjaamislaki-miehen on ratkaistava asia (MK 5.2.2). Jos kirjaamissihteerin ratkaistavaksi osoitettu kir-jaamisasia osoittautuu edellä kuvatun luontoiseksi, kirjaamissihteerin ei tule ratkaista asiaa, vaan asia tulee siirtää kirjaamislakimiehen ratkaistavaksi (HE 30/2009, s. 15). Asian siirtämisestä kirjaamislakimiehen ratkaistavaksi päättää kirjaamissihteeri. Kirjaamislaki-


mies voi myös harkintansa perusteella ottaa yksittäisen asian ratkaistavakseen. Toimival-lan jaosta kirjaamislakimiehen ja kirjaamissihteerin välillä ei ole säädetty laissa yksityis-kohtaisesti, vaan asian siirtäminen on ratkaistava aina tapauskohtaisesti.

Kirjaamislakimiehen tai kirjaamissihteerin esteellisyyteen sovelletaan hallintolain esteelli-syyttä koskevia säännöksiä (MK 6:14 § ja HL 27–30 §). Esteellisyys on huomioitava viran puolesta. Esteellinen henkilö ei saa mitenkään osallistua asian käsittelyyn. Kielto ei koske pelkästään asian ratkaisemista vaan myös muuta käsittelyä, esim. neuvojen antamista. Esteellisyysperusteet on lueteltu hallintolaissa (HL 28.1 §). Niiden mukaan henkilö on es-teellinen, jos:

1) hän tai hänen läheisensä on asianosainen; 2) hän tai hänen läheisensä avustaa taikka edustaa asianosaista tai sitä, jolle

asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa; 3) asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa hänelle tai

hänen läheiselleen; 4) hän on palvelussuhteessa tai käsiteltävään asiaan liittyvässä toimeksian-

tosuhteessa asianosaiseen tai siihen, jolle asian ratkaisusta on odotetta-vissa erityistä hyötyä tai vahinkoa;

5) hän tai hänen läheisensä on hallituksen, hallintoneuvoston tai niihin rinnas-tettavan toimielimen jäsenenä taikka toimitusjohtajana tai sitä vastaavassa asemassa sellaisessa yhteisössä, säätiössä, valtion liikelaitoksessa tai lai-toksessa, joka on asianosainen tai jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa;

6) hän tai hänen läheisensä kuuluu viraston tai laitoksen johtokuntaan tai sii-hen rinnastettavaan toimielimeen ja kysymys on asiasta, joka liittyy tämän viraston tai laitoksen ohjaukseen tai valvontaan; tai

7) luottamus hänen puolueettomuuteensa muusta erityisestä syystä vaaran-tuu.

Hallintolain (HL 28.2 §) mukaan läheisellä tarkoitetaan:

1) virkamiehen puolisoa ja virkamiehen lasta, lapsenlasta, sisarusta, vanhem-paa, isovanhempaa ja virkamiehelle muuten erityisen läheistä henkilöä sa-moin kuin tällaisen henkilön puolisoa;

2) virkamiehen vanhempien sisarusta sekä hänen puolisoaan, virkamiehen sisarusten lapsia ja virkamiehen entistä puolisoa; sekä

3) virkamiehen puolison lasta, lapsenlasta, sisarusta, vanhempaa ja isovan-hempaa samoin kuin tällaisen henkilön puolisoa sekä virkamiehen puoli-son sisarusten lapsia.

Läheisenä pidetään myös vastaavaa puolisukulaista. Puolisoilla tarkoitetaan aviopuolisoita sekä avioliitonomaisissa olosuhteissa ja rekisteröidyssä parisuh-teessa eläviä henkilöitä.

1.4. Kirjaamishakemus

1.4.1. Yleistä

Kirjaamista on MK 6:1.2:n mukaan haettava kirjallisella hakemuksella, joka on hakijan tai sen laatijan allekirjoitettava. Kirjallinen hakemus on välttämätön esimerkiksi silloin, kun


hakemus toimitetaan postitse tai lähetin välityksellä. Hakija tai hänen asiamiehensä voi kuitenkin esittää hakemuksensa suullisesti Maanmittauslaitoksen palvelupisteessä, mikäli asia käy selvästi ilmi hakemuksen perusteena olevista asiakirjoista. Tietyissä, jäljempänä käsiteltävissä asiaryhmissä suullinen hakemus ei kuitenkaan koskaan kelpaa.

Suullisenkin hakemuksen osalta hakijan on ilmoitettava tiedot, jotka MK 6:1.1:n mukaan on käytävä ilmi kirjaamishakemuksesta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että hakemuksen vastaanottajan on aina otettava ylös mm. hakijan nimi, henkilötunnus tai yhteisötunnus sekä yhteystiedot. Epäselvyyksien välttämiseksi on suositeltavaa, että myös henkilökoh-taisesti toimipisteessä asioivia hakijoita pyydetään aina täyttämään hakemuslomake.

Kirjallinen hakemus vaaditaan aina silloin, kun haetaan kiinnitystä (MK 16:4), kiinnityksen muuttamista (MK 18:7), laitoskiinnitystä (MK 19:3) tai laitoskiinnityksen muuttamista (MK 19:3). Muissa asioissa kirjallinen hakemus on siis oltava, jos asiakirjoista ei ilman kirjallista hakemusta selvästi ilmene haettava toimenpide. Tarvittaessa kirjallinen hakemus on näin ollen oltava asioissa, jotka koskevat lainhuutoa, erityisen oikeuden kirjaamista, erityisen oikeuden muutoksen kirjaamista tai erityisen oikeuden poistamista.

Hakemus voidaan toimittaa myös sähköisenä viestinä siten kuin jäljempänä tarkemmin esitetään.

1.4.2. Kirjaamishakemuksen sisältö

MK 6:1.1:n mukaan kirjaamishakemuksesta on käytävä ilmi:

- hakemuksen kohteena oleva kiinteistö tai muu kirjaamisen kohde - hakijan vaatimus tai hakijan pyytämä toimenpide - hakijan tunnistetiedot - hakijan, hänen edustajansa tai asiamiehensä yhteystiedot

Kiinteistö yksilöidään merkitsemällä hakemukseen kiinteistön sijaintikunta ja kiinteistötun-nus ja jos hakemuksen kohteena on tila, tilan nimi. Silloin kun pyydetty kirjaus kohdistuu kirjaamisvelvollisuuden alaiseen käyttöoikeuteen, joka on kirjattu, kohde yksilöidään käyt-töoikeustunnuksen (ns. laitostunnuksen) avulla.

Yleensä hakemusta ei tarvitse nimenomaisesti perustella, koska asia käy riittävästi ilmi hakemukseen liitetystä kirjaamisen perusteena olevasta asiakirjasta. Kirjaamisessa on suositeltavaa käyttää Maanmittauslaitoksen valmiiksi laatimia hakemuslomakkeita, mutta hakemus voidaan laatia myös vapaamuotoisesti (ks. hallituksen esitys, HE, 120/1994, s. 71).

Hakijana oleva luonnollinen henkilö yksilöidään täydellisellä nimellä ja henkilötunnuksella. Henkilö, jolla on suomalaisen henkilötunnuksen lisäksi ulkomainen henkilö- tai vastaava tunnus, yksilöidään suomalaisella henkilötunnuksella. Ulkomainen luonnollinen henkilö, jolla ei ole suomalaista henkilötunnusta, yksilöidään täydellisellä nimellä ja syntymäajalla. Lisäksi tulee ilmoittaa henkilön kotimaa. Myös mahdollinen kotimaassa annettu henkilö-tunnus on syytä ilmoittaa.


Oikeushenkilö yksilöidään toiminimellä ja Y-tunnuksella. Ulkomainen oikeushenkilö, jolla ei ole suomalaista Y-tunnusta, yksilöidään ilmoittamalla toiminimi ja kotimaa. Oikeushen-kilö on ulkomainen, jos se on rekisteröity muualla kuin Suomessa. Myös mahdollinen ul-komaisen rekisteriviranomaisen antama tunnus on syytä ilmoittaa.

Hakemuksessa tulee ilmoittaa myös hakijan, hänen laillisen edustajansa tai asiamiehensä puhelinnumero ja postiosoite, johon asiaa koskevat ilmoitukset, esimerkiksi päätös, täy-dennyskehotus tai lausumapyyntö, saadaan lähettää. Puhelinnumeroa annettaessa on syytä muistuttaa, että kirjaamisviranomaisen tulisi voida tavoittaa hakija numerosta virka-aikana. Mikäli hakijalla on käytössään sähköpostiosoite, myös sen merkitseminen hake-mukseen on suositeltavaa.

Kiinnitysasioita lukuun ottamatta hakemus ja sen sisältö tulee selvästi pitää erillään siitä oikeudesta, jonka kirjaamista hakemuksella pyydetään. Hakemuksella ei luonnollisesti-kaan voida yksipuolisesti muuttaa oikeuden perusteena olevaa asiakirjaa tai asiakirjaan perustuvaa oikeustilaa. Kirjaamiskäytännössä on muutoinkin suhtauduttu torjuvasti siihen, että hakemuksella voitaisiin muuttaa kirjattavan oikeuden sisältöä. Tämä koskee sitäkin tilannetta, että kaikki oikeussuhteen osapuolet olisivat allekirjoittaneet hakemuksen. Esi-merkiksi kiinteistön kauppakirjaan perustuvia useampien ostajien omistusosuuksia ei voida muuttaa pelkästään lainhuutohakemuksella, vaan muutos vaatii aina kaupanvahvis-tajan oikeaksi todistaman, MK 2:1:n muotovaatimukset täyttävän luovutuskirjan.

1.4.3. Liiteasiakirjat

Hakemukseen on liitettävä kirjaamisen perusteena olevat tarpeelliset asiakirjat (MK 6:1.2).

Maakaaressa on erikseen säännöksiä siitä, milloin liiteasiakirjat on esitettävä alkuperäi-sinä. Alkuperäisyysvaatimus koskee erityisesti lainhuudatuksessa saantokirjoja ja erityisiä oikeuksia kirjattaessa oikeuden perustamista tai siirtämistä koskevia sopimuksia. Siltä osin kuin maakaaressa tai muualla lainsäädännössä ei ole toisin säädetty, muut liiteasiakirjat voivat olla jäljennöksiä. Liiteasiakirjoja ei vaadita oikeaksi todistettuina jäljennöksinä.

Kirjaamismenettelyssä hyväksytään alkuperäiseen saantokirjaan rinnastuvana myös jäl-jennös, joka on kirjaamisviranomaisen tai kaupanvahvistajan oikeaksi todistama (MK 12:1).

1.4.4. Hakemuksen allekirjoittaminen

MK 6:1.2:n mukaan hakemus on hakijan tai hakemuksen laatijan allekirjoitettava. Tilan-teissa, joissa kirjallinen hakemus on välttämätön suullisen hakemuksen sijasta joko lain nimenomaisen määräyksen vuoksi tai sen takia, ettei asia käy riittävän selvästi ilmi hake-muksen perusteena olevista asiakirjoista, hakemus on allekirjoitettava.

Kuten jäljempänä selostetaan, kirjaamishakemus on toimitettavissa myös sähköisenä viestinä. Sähköisesti toimitetun hakemuksen osalta hyväksytään myös hakemuksen säh-köinen allekirjoittaminen (MK 6:1.2)


HL 22.2 §:n mukaan viranomaiselle saapunutta asiakirjaa ei tarvitse täydentää al-lekirjoituksella, jos asiakirjassa on tiedot lähettäjästä, eikä asiakirjan alkuperäi-syyttä tai eheyttä ole syytä epäillä. Maakaaren erityissäännös hakemuksen allekir-joittamisesta syrjäyttää tämän hallintolain yleissäännöksen.

Mikäli edellytykset suullisen hakemuksen tekemiselle ovat olemassa, mutta hakija on kui-tenkin täyttänyt kirjallisen hakemuksen, hakemuksessa ei tarvitse olla hakijan allekirjoi-tusta. Tällainen tilanne voi tulla kysymykseen vain silloin, kun hakija tai hänen asiamie-hensä on toimittanut hakemuksen henkilökohtaisesti kirjaamisviranomaiselle. Postitse tai lähetin välityksellä tullut hakemus täytyy aina olla allekirjoitettu

1.5. Hakemuksen tai muun asiakirjan toimittaminen

1.5.1. Toimittamistavat

Hakemus voidaan toimittaa kirjaamisviranomaiselle postitse, lähetin välityksellä, hakijan itsensä tai tämän asiamiehen tuomana tai sähköisenä viestinä (sähköposti).

Maanmittauslaitoksen posti- ja käyntiosoitteet löytyvät Maanmittauslaitoksen verkkosivulta www.maanmittauslaitos.fi. Sähköpostitse toimitettavat hakemukset lähetetään osoitteella [email protected]. Hakemus toimitetaan kirjaamisviranomaiselle lähet-täjän omalla vastuulla (HL 17.1 §).

Mitä edellä on todettu hakemuksesta, koskee myös muuta kirjaamisasiaan liittyvää asia-kirjaa. Lähettämistapana ei kuitenkaan voi olla sähköinen viesti silloin, kun asiakirja on toimitettava kirjaamisviranomaiselle alkuperäisenä.

1.5.2. Erityisesti sähköisestä asioinnista kirjaamisasioissa

Myös kirjaamisasioissa sovelletaan lakia sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa (24.1.2003/13, SAVL). Lain tavoitteena on lisätä sähköisten tiedonsiirtomenetelmien käyt-töä mm. tuomioistuimissa ja hallinnossa ja näin edistää asioinnin sujuvuutta ja jousta-vuutta.

Sähköistä asiointia koskeva laki merkitsee sitä, että kirjaamishakemus voidaan toimittaa kirjaamisviranomaiselle sähköpostina. Kirjaamishakemukselta maakaaressa edellytetty kirjallinen muoto täyttyy siis myös silloin, kun hakemus on toimitettu edellä mainituilla säh-köisillä menetelmillä sähköisenä asiakirjana (SAVL 4, 5 ja 9 §). MK 6:1.2 edellyttää myös, että hakijan tai hänen asiamiehensä on allekirjoitettava hakemus. Kun tällainen allekirjoi-tettu hakemus lähetetään sähköpostina siten, että alkuperäinen hakemus on skannattu sähköpostin liitetiedostoksi, maakaaren vaatimus hakemuksen allekirjoituksesta täyttyy.

Hakemus voidaan kuitenkin toimittaa sähköpostina myös muulla tavalla kuin skannattuna sähköpostin liitetiedostoksi. Tavanomaiseen tapaan kirjoitettu sähköposti voi siten myös itsessään olla hakemuksena. Luonnollisesti siitä tulee käydä ilmi tiedot, jotka MK 6:1.1:n mukaan hakemuksessa on oltava. Sähköistä asiointia koskevan lain mukaan sähköisenä asiakirjana toimitetun hakemuksen allekirjoitusvaatimuksen täyttää se, että asiakirja on allekirjoitettu käyttäen kehittynyttä sähköistä allekirjoitusta, joka perustuu laatuvarmentee-


seen ja joka on luotu turvallisella allekirjoituksen luomisvälineellä (SAVL 9 § ja laki vah-vasta sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisistä allekirjoituksista 7.8.2009/617, SAL, 5.2 §). SAVL 9.2 §:n mukaan sähköisesti saapuneen hakemuksen tai muun viestin osalta al-lekirjoitus ei kuitenkaan aina ole välttämätöntä. Esimerkiksi edellä olevassa kappaleessa mainituin tavoin tehtyä hakemusta ei tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos sähköpostina lähetetyssä asiakirjassa on tiedot lähettäjästä eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai eheyttä tarvitse epäillä.

Kiinnitysasioita lukuun ottamatta kirjaamishakemukseen on pääsääntöisesti sisällytettävä hakemuksen perusteena oleva asiakirja, tavallisimmin saantokirja tai muu sopimus, alku-peräisenä. Tällaisen alkuperäisyysvaatimuksen täyttää vain se, että hakemukseen liite-tään asiakirjan alkuperäiskappale paperisena versiona. Jos hakemus on tullut sähköisesti, sitä tulee siten jälkikäteen täydentää toimittamalla alkuperäinen asiakirja hakemuksen liit-teeksi. Silloin kun on kyse 20.6.2014 tai sen jälkeen tehtyyn luovutuskirjaan perustuvasta lainhuutohakemuksesta, kirjaamisviranomainen saa alkuperäistä vastaavan luovutuskir-jan kaupanvahvistajalta. Tällaisessa tilanteessa lainhuutohakemus voidaan toimittaa säh-köisesti, eikä hakemusta tarvitse jälkikäteen täydentää alkuperäisellä luovutuskirjalla. Kau-panvahvistajien toimittamista luovutuskirjoista löytyy yksityiskohtaisempaa tietoa koh-dassa 2.11.2. Hakemukseen tarvitaan usein myös muita liitteitä, joiden ei tarvitse olla al-kuperäisiä. Tällaiset liitteet voidaan toimittaa hakemuksen tavoin sähköisessä muodossa eli telekopiona tai sähköpostin liitetiedostona.

Sähköisessä asioinnissa käytettävät viranomaisen yhteystiedot tulee olla asianmukaisesti saatavilla. Kirjaamisasioissa käytetään yhteystietona valtakunnallista sähköpostiosoitetta [email protected]. Yksittäisten kirjaamissihteerien tai kirjaamislakimies-ten sähköpostiosoitteita ei ilmoiteta yhteystietoina. Sähköinen viesti toimitetaan viranomai-selle lähettäjän vastuulla. Jos sähköinen viesti on saapunut väärään viranomaiseen, se on viran puolesta siirrettävä oikealle viranomaiselle (SAVL 8 ja 15 §).

Sähköisesti tehdyt hakemukset tai muut sähköisesti viranomaiselle toimitetut viestit on pi-dettävä erillään varsinaisista sähköisistä sopimuksista. Niistä säädetään tietoyhteiskunta-kaaressa (7.11.2014, TYKK). Lain lähtökohta on, että muun lain mukaan kirjallisesti teh-tävä sopimus voidaan tehdä myös sähköisesti, kunhan sopimuksen sisältöä ei voida yksi-puolisesti muuttaa ja sopimus säilyy osapuolten saatavilla (TYKK 181.1 §). Samoin alle-kirjoitusvaatimus voidaan täyttää sähköisesti siten kuin sähköisistä allekirjoituksista sää-detään. Tietoyhteiskuntakaareen sisältyy kuitenkin merkittävä soveltamisalan rajoitus, jonka mukaan lain säännöksiä sopimusta koskevien muotovaatimusten täyttämisestä säh-köisesti ei sovelleta kiinteistön kauppaa tai muuta luovutusta koskevaan sopimukseen eikä perhe- ja jäämistöoikeudelliseen sopimukseen. Näin olleen näitä sopimuksia ei voida tehdä sähköisesti, jollei sopimuksia koskevasta erityislainsäädännöstä muuta seuraa.

Tietoyhteiskuntakaareen perustuville sähköisille sopimuksille saattaa kuitenkin jäädä oma käyttöalansa kiinteistöön liittyvien erityisten oikeuksien osalta. Tällöin sopimus on voitava toimittaa kirjaamisviranomaiselle myös sähköisessä muodossa. Sähköinen sopimus voi tulla kysymykseen esimerkiksi silloin, kun kysymys on kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden perustamisesta tai siirtämisestä, eikä lainsäädäntöön sisälly kyseisen sopimus-tyypin osalta pakottavia muotosäännöksiä.

Maanmittauslaitos otti käyttöön Kiinteistökaupan verkkopalvelu -nimisen sähköisen asioin-tipalvelun 1.11.2013. Asiointipalveluun kuuluu kaupankäyntijärjestelmä ja kiinnitysjärjes-telmä, joista säädetään MK 9a:ssa. Kaupankäyntijärjestelmä on sähköinen asiointijärjes-


telmä, jossa kiinteistön kauppa ja muu luovutus sekä kauppaa koskeva esisopimus ja kir-jaamisvelvollisuuden alaisen käyttöoikeuden luovutus voidaan tehdä sähköisesti (MK 9a:7 ja 9a:14). Tämän lisäksi kaupankäyntijärjestelmässä on mahdollista antaa valtakirja järjes-telmää tehtävää oikeustointa varten. Sähköinen kiinnitysjärjestelmä puolestaan on sähköi-nen asiointijärjestelmä, jossa on mahdollista tehdä kiinnityksen vahvistamista tai sähköi-sen panttikirjan saajaa koskeva hakemus tai kirjallisen panttikirjan haltijaa koskeva ilmoi-tus (MK 9a:15).

Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä on siten mahdollista tehdä myös sellaisia muo-tosidonnaisia, kiinteistön kauppaa tai muuta luovutusta koskevia sopimuksia, jotka on sul-jettu tietoyhteiskuntakaaren soveltamisalan ulkopuolelle. Nämä sopimukset ovat päteviä vain siltä osin, kuin ne on tehty kaupankäyntijärjestelmässä. Kaupankäyntijärjestelmässä tehtyyn kiinteistön kauppaan tai muuhun luovutukseen perustuva lainhuutoasia tulee vi-reille ilman eri hakemusta, kun kauppa tai muu luovutus on sitovasti tehty kaupankäynti-järjestelmässä (MK 9a:12.1). Vastaavasti erityisen oikeuden kirjaamista koskeva asia tu-lee vireille ilman hakemusta, kun käyttöoikeuden luovutusta koskeva sopimus on sitovasti tehty järjestelmässä (MK 9a:14.2). Kun esisopimus on tehty kaupankäyntijärjestelmässä, esisopimuksesta tulee saantotietomerkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin.

1.6. Hakemuksen vireille tuleminen

1.6.1. Asian vireilletulo ja rekisterimerkintä

Kirjaamisasia tulee vireille, kun hakemus on esitetty tai toimitettu kirjaamisviranomaiselle (MK 6:3.1). Asian vireille tulemisella ja sen ajankohdalla on kirjaamisjärjestelmässä tärkeä merkitys, sillä tuohon ajankohtaan on sidottu merkittäviä oikeusvaikutuksia. Kirjattavan oi-keuden tai kiinnityksen etusija suhteessa moniin kilpaileviin oikeudenhaltijoihin määräytyy lähtökohtaisesti hakemuksen vireilletuloajankohdan mukaan. Sama koskee rekisteriin il-moituksesta tehtäviä muistutusasioita.

Asian vireille tuleminen ja vireille tulleesta asiasta merkinnän tekeminen lainhuutoja kiin-nitysrekisteriin ovat eri asioita. Vireille tulleesta asiasta on tehtävä merkintä viipymättä re-kisteriin, mutta asia on tullut vireille jo silloin, kun hakemus on esitetty tai toimitettu kirjaa-misviranomaiselle. Vaatimus siitä, että merkintä on tehtävä viipymättä tarkoittaa, että mer-kintä on tehtävä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin viimeistään saman päivän aikana kuin asia on tullut vireille (HE 120/1994, s. 72). Muistutusasioiden osalta on syytä korostaa, että varsinkin erilaisista vallintarajoituksista, kuten kiinteistön ulosmittauksesta tai kiinteistön omistajan konkurssista, tulee tehdä merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin välittömästi, kun näitä koskeva ilmoitus on saapunut kirjaamisviranomaiselle.

Jos merkintä hakemuksesta esimerkiksi teknisten ongelmien tai unohduksen takia jäisi hakemuksen saapumispäivänä tekemättä, se ei tarkoita, että asia ei olisi tullut vireille ha-kemuksen saapumispäivänä. Kun merkintä jälkikäteen tehdään, tulee rekisteriin merkitä sekä todellinen vireilletulopäivä että rekisteriin merkitsemispäivä. Tapauksesta riippuu, saako hakija suojaa eri sivullistahoihin nähden jo asian vireille tulemisella, vai saako hän suojaa vasta, kun hakemuksesta on tehty merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Joka tapauksessa merkinnän laiminlyönti saattaa aiheuttaa vaikeasti korjattavia tilanteita ja ky-symyksiä korvausvastuusta.


Jos ylivoimainen este, esim. sähkö- tai tietoliikennekatkos, estää merkinnän tekemisen samana päivänä, kirjaamishenkilöstön on ilmoitettava viivästyksestä Maanmittauslaitok-sen tietotekniikasta vastaavaan tukeen. Tuki lisää lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkin-nän, josta ilmenee, että rekisteritiedot eivät ole ajan tasalla.

1.6.2. Milloin hakemus tai ilmoitus katsotaan saapuneeksi?

Kun hakija tai hänen asiamiehensä ovat jättäneet hakemuksen henkilökohtaisesti kirjaa-misviranomaisen palvelupisteeseen, hakemuksen saapumispäivän määrittelyssä ei ole vaikeuksia. Sama koskee tilannetta, jossa hakemus on tuotu lähetin välityksellä. Saapu-mispäiväksi katsotaan se päivä, jona hakemus on annettu viranomaiselle (ks. myös HL 18 §). Sama koskee postitse saapuneita hakemuksia. Jos hakemus olisi jossakin tapauk-sessa jätetty tai saapunut virka-ajan jälkeen, hakemus katsotaan saapuneeksi seuraavana arkipäivänä.

Sähköisesti toimitetun hakemuksen saapumishetken määrittelyyn liittyvät omat säännök-sensä. Sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain 10 §:n 1 momentin mukaan sähköinen viesti katsotaan saapuneeksi, kun se on viranomaisen käytettävissä sen vastaanottolaitteessa tai tietojärjestelmässä niin, että viestiä voidaan käsitellä. Säh-köisesti eli sähköpostilla tai telekopiona toimitettu hakemus tai muu lainhuutoja kiinnitys-rekisteriin merkittävä ilmoitus katsotaan siis viranomaiselle saapuneeksi sinä päivänä, jol-loin em. edellytykset täyttyvät riippumatta siitä, onko viesti tullut järjestelmään tai teleko-piolaitteeseen virka-aikana tai sen ulkopuolella.

Sähköisesti toimitettu hakemus tai ilmoitus katsotaan siis tulleeksi saapumispäivänään sil-loinkin, kun se on saapunut esimerkiksi klo 18.15. Asia on tullut tällöin myös vireille tuona päivänä. Myös viikonloppuna tai pyhäpäivänä toimitettu sähköinen hakemus tai ilmoitus on saapunut ja tullut vireille jo tuona päivänä. Maakaaren mukaan vireille tulleesta asiasta on tehtävä merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin viipymättä, viimeistään samana päi-vänä kuin asia on tullut vireille. Näissä tapauksissa termi viipymättä tarkoittaa, että hake-muksesta tai ilmoituksesta tehdään merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin viimeistään seuraavan arkipäivän aikana. On huomattava, että rekisteriin merkitsemispäivä on tällöin eri kuin asian vireilletulopäivä, minkä tulee näkyä rekisteriin tehtävästä merkinnästä.

Merkittävänä poikkeuksena edellä todettuun ovat ne tilanteet, jolloin kysymys on ollut säh-köisesti toimitetusta lainhuutohakemuksesta tai kirjaamisvelvollisuuden alaisen erityisen oikeuden tai sen siirron kirjaamista koskevasta hakemuksesta. Jos hakemus toimitetaan lainhuudatukselle tai kirjaamiselle asetetun määräajan viimeisenä päivänä, sen tulee saa-pua virka-aikana, jotta sen katsottaisiin tulleen määräajassa (ks. laajasti näistä kysymyk-sistä Juhani Mähönen, Sähköinen kiinteistönkauppa ja lainhuudatus, LM 5/2004 s. 816–842, erityisesti s. 822–827). Näin ollen jos lainhuudon hakemisen määräpäivä on 22.4.2015 ja lainhuutohakemus toimitetaan sähköisesti siten, että saapuu kirjaamisviran-omaiselle 22.4.2015 virka-ajan jälkeen klo 18.15, lainhuutohakemus ei ole saapunut mää-räajassa. Tällöin hakemus katsotaan saapuneeksi ja vireille tulleeksi vasta seuraavana päivänä.

1.6.3. Samana päivänä saapuneet samaa kiinteistöä koskevat asiat

Samana päivänä saapuneet samaa tai samoja kiinteistöjä koskevat asiat katsotaan saa-puneiksi samanaikaisesti. Kirjaamismenettelyssä noudatetaankin ns. päiväperiaatetta.


Tämän vuoksi ei ole merkitystä sillä, missä järjestyksessä asiat ovat saman päivän si-sällä saapuneet. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin asiat merkitään päivän, ei kellonajan tarkkuudella. Samana päivänä saapuneiden hakemusten tai ilmoitusten keskinäinen etu-sija ja muut keskinäiset oikeusvaikutukset ratkaistaan tällöin muuhun kuin kirjaamishake-musten tai ilmoitusten aikajärjestykseen perustuen.

Yksi vaihtoehto on, että niillä on sama etusija (esim. lähtökohtaisesti samana päi-vänä saapuneilla kiinnityshakemuksilla on sama etusija (MK 16:8.2). Näin ei kui-tenkaan ole asianlaita joka tapauksessa. Esimerkiksi erityisen oikeuden kirjaa-mista koskevalla hakemuksella on parempi etusija kuin samana päivänä tulleella kiinnityshakemuksella suoraan lain nojalla riippumatta siitä, minä kellonaikoina nämä hakemukset ovat tulleet (MK 14:8.1). Vastaavasti kilpailevien luovutusten keskinäinen pysyvyys on lähtökohtaisesti riippuvainen siitä, missä järjestyksessä luovutuksille on haettu lainhuutoa. Jos lainhuutoa haetaan samana päivänä, rat-kaisee etusijan luovutusajankohta eikä lainhuutohakemusten kellonaika (MK 13:3.1).

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtyjen merkintöjen julkisuusvaikutuksesta säädetään MK 7:3:ssä. Sen mukaan merkinnän katsotaan tulleen jokaisen tietoon kirjaamispäivää seuraavana arkipäivänä, eikä vilpittömän mielen suojaa voi enää tämän jälkeen saada (poikkeuksena MK 17:10:ssä säädetty tilanne). Merkinnän ei katsota tulleen jokaisen tie-toon vielä kirjauspäivänä. Kirjauksen aiheuttama automaattinen tietoisuusvaikutus ei si-ten jää riippumaan kirjauksen kellonajasta, jolloin riittää, että kirjaus tulee tehdyksi vireil-letulopäivän aikana. Tällä on omat vaikutuksensa tulkittaessa esim. ulosmittausmerkin-nän vaikutusta kirjauspäivänä tehtyyn kiinteistöä koskevaan oikeustoimeen (ks. tästä esim. Erkki Havansi, Kiinteistöpanttioikeus uuden maakaaren mukaan, 1997,s. 136–140).

Esimerkiksi ulosmittausilmoituksen merkitseminen välittömästi (heti kun se on saapunut kirjaamisviranomaiselle) lainhuutoja kiinnitysrekisteriin on kaikesta huolimatta suositeltavaa, sillä se mahdollistaa tosiasiallisen tietoisuuden vallinta-rajoituksesta jo kirjauspäivänä, jos oikeustoimen osapuoli on sattunut tarkasta-maan rekisteritiedot merkinnän jälkeen ja ennen oikeustoimen tekemistä.

Katso tältä osin myös kohta 5.2.7, jossa käsitellään samana päivänä saapuneen ulosmit-taus- ym. ilmoituksen vaikutusta samanpäiväisen kiinnityshakemuksen käsittelyyn.

1.6.4. Puutteellisen hakemuksen vireille tuleminen ja rekisteriin merkitseminen

Kirjaamishakemus katsotaan vireille tulleeksi silloin, kun se on toimitettu kirjaamisviran-omaiselle riippumatta siitä, että hakemus olisi puutteellinen. Myös tällaisesta puutteelli-sesta hakemuksesta on tehtävä merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin viipymättä ja vii-meistään samana päivänä. MK 6:3.2:ssa on nimenomaisesti todettu, että hakemus ote-taan vastaan, vaikka siitä puuttuu selvitys suoritetusta verosta. Edellä sanottu koskee kui-tenkin mitä tahansa puutteita, joita hakemuksessa voi olla. Sellainenkin hakemus, jonka osalta on heti selvästi nähtävissä, että se tulee hylättäväksi, otetaan vastaan ja hakemuk-sesta tehdään saapumispäivänään merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Myös tällai-sen hakemuksen ratkaiseminen eli hylkääminen tapahtuu merkitsemällä ratkaisu lain-huuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kaikki kirjaamisasiat ratkaistaan rekisteriympäristössä ratkai-sulajista riippumatta (MK 6:9.2).


Jos asiakas on jättämässä hakemustaan itse tai asiamiehensä edustamana paikan päällä, hänelle tulee heti ilmoittaa puutteesta, joka mahdollisesti johtaa hakemuk-sen hylkäämiseen (jos puute on jo tuossa vaiheessa voitu havaita). Hakija voi ha-lutessaan sen jälkeen olla jättämättä hakemusta kirjaamisviranomaiselle. Hakijalle ei kuitenkaan saa jäädä käsitystä, että hänen puutteellista hakemustaan ei edes suostuttaisi ottamaan vastaan ja tekemään merkintä hakemuksesta lainhuutoja kiinnitysrekisteriin.

Ainoastaan silloin, kun hakemuksesta ei sen epäselvyyden vuoksi selviä haetun kirjauksen kohde, se voidaan jättää kirjaamatta lainhuutoja kiinnitysrekisteriin samana päivänä. Täl-löinkin hakemus on tullut vireille jo saapumispäivänään. Tämän vuoksi tulisi hakijalta pyr-kiä esim. puhelimitse selvittämään oikeaa kohdetta, jotta merkintä rekisteriin voitaisiin tehdä lain edellyttämällä tavalla viipymättä. Hakija voisi sitten tarvittaessa myöhemmin täy-dentää hakemustaan kohteenkin osalta kirjallisesti, mutta asia olisi saatu kuitenkin rekis-teriin mahdollisimman pian vireille tulonsa jälkeen

1.6.5. Kirjaamishakemuksesta vireille tulon yhteydessä rekisteriin merkittävät tiedot

Vireille tulleesta kirjaamishakemuksesta tai muistutusasiasta on viipymättä eli viimeistään samana päivänä tehtävä merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Niistä tiedoista, jotka jo tässä vaiheessa on hakemuksesta tai muistutusasiasta rekisteriin merkittävä, säädetään lainhuutoja kiinnitysrekisteristä annetussa asetuksessa (5.12.1996/960, KirjRekA). Nämä ns. minimitiedot ovat asian laatu, vireilletulopäivä ja asianumero (KirjRekA 4, 15 ja 20 §).

Asian laadusta merkitään, koskeeko hakemus (KirjRekA 4 §)

- lainhuudatusta - erityisen oikeuden kirjaamista, sen muuttamisen tai siirron kirjaamista taikka

kirjauksen poistamista - kiinnityksen vahvistamista, sen muuttamista tai kuolettamista taikka uutta säh-

köisen panttikirjan saajaa - rekisteriin merkityn ratkaisun täsmentämistä tai virheen korjaamista taikka

muuta rekisteriin merkittävää tietoa (muistutusasiaa) -

Luonnollisesti myös kirjauksen kohteena oleva kiinteistö tai erityinen oikeus kuuluvat mi-nimitietoihin, sillä rekisterimerkinnät tehdään kiinteistörekisterin mukaisen kiinteistötun-nuksen, kiinteistörekisteripitäjän antaman määräalatunnuksen tai kirjaamisviranomaisen antaman laitostunnuksen kohdalle (KirjRekA 2 §). Kirjaamisasiaa ratkaistaessa rekiste-rissä olevat tiedot täydennetään minimitiedoista vastaamaan kirjaamisrekisteriasetuksen 5-13 §:ssä edellytettyä tasoa.

1.7. Asiamies ja valtakirja

Kirjaamismenettelyssä asiamiestä ja valtuutusta koskevat kysymykset esiintyvät kahdessa eri merkityksessä. Toisaalta asiamiestä voidaan käyttää kirjaamista haettaessa, jolloin ky-symys on hakijan edustamisesta viranomaismenettelyssä. Toisaalta asiamiestä voidaan


käyttää itse kirjattavan oikeuden perustamista koskevassa oikeustoimessa, esimerkiksi kiinteistön luovutusta tai perinnönjakoa tehtäessä tai maanvuokrasopimusta solmittaessa. Valtuutus asiamiehenä toimimiseen kirjaamisviranomaisessa ja oikeustoimivaltuutus on pidettävä selvästi erillään. Tässä kappaleessa esitetty koskee vain asiamiehen toimintaa kirjaamisasiassa.

Kirjaamisasiassa hakijaa voi edustaa asiamies. MK 6:1.2:n mukaan hakemus tulee olla joko hakijan tai sen laatijan eli asiamiehen allekirjoittama. Jos hakemus on hakijan allekir-joittama ja toinen henkilö vain toimittaa hakemuksen kirjaamisviranomaiselle, häntä pide-tään lähtökohtaisesti lähettinä eikä asiamiehenä. Hakijalla voi kuitenkin olla asiamies, vaikka hän itse olisikin allekirjoittanut hakemuksen. Asian käsittelyssä kirjaamisviranomai-nen asioi lähtökohtaisesti asiamiehen kanssa ja esimerkiksi mahdollinen täydennyskeho-tus ja kirjaamisasian päätös lähetetään lailliselle asiamiehelle. Myös kirjaamisasian käsit-telystä aiheutuva lasku lähetetään asiamiehelle eikä hakijalle, ellei hakemuksessa nimen-omaisesti toisin pyydetä.

Kirjaamisasiassa toimivaan asiamieheen sovelletaan HL 12 §:ää. Asiamiehelle ei ole sää-detty erityisiä kelpoisuusvaatimuksia, kuten tietyn oikeudellisen tutkinnon suorittamista. Yleinen lähtökohta on, että asiamiehenä toimivan on esitettävä hakijan antama valtakirja. Hallintolain 12 §:n 1 momentin mukaan asiamiehen on esitettävä valtakirja tai muulla ta-voin luotettavasti osoitettava, että hän saa edustaa päämiestä. Valtakirjan asemesta val-tuutus voi sisältyä esimerkiksi hakijan allekirjoittamassa hakemuksessa olevaan mainin-taan asiamiehestä. Valtakirjana voi myös olla avoin asianajovaltakirja tai ns. yleisvaltakirja kiinnityksen osalta myöhemmin mainittavin tarkennuksin.

Asianajajan tai julkisen oikeusavustajan ei tarvitse esittää valtakirjaa, ellei viranomainen niin poikkeuksellisesti määrää. Oikeuskäytännössä on myös hyvin vakiintuneesti hyväk-sytty se, että lainhuutoasiassa tai kirjaamisvelvollisuuden alaisen erityisen oikeuden tai sen siirron kirjaamista koskevassa asiassa asiamiehen ei tarvitse esittää valtakirjaa, ellei sitä erikseen jossakin tilanteessa pyydetä. Tämä valtakirjan esittämistä koskeva poikkeus ei kuitenkaan koske muita kirjaamisasioita. Sähköisen asioinnin osalta valtuutuksen esit-tämisestä on oma säännöksensä sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa anne-tussa laissa. SAVL 9.2 §:n mukaan asiamiehen ei tarvitse toimittaa viranomaiselle valta-kirjaa, jos sähköisesti toimitetussa asiakirjassa, esim. hakemuksessa, on selvitys asiamie-hen toimivallasta.

Siltä osin kuin kysymys on kiinnityksen vahvistamisesta, laajentamisesta tai laitoskiinnityk-sen siirtämisestä kiinteistöön, tulee asiamiehellä olla yksilöity valtakirja (MK 16:4.1). Näissä tapauksissa yksilöidyn valtakirjan esittämisvelvollisuudesta ei ole vapautettu asi-anajaja eikä julkinen oikeusavustajakaan. Kiinnitysvaltuutusta käsitellään tarkemmin käsi-kirjan kiinnitystä koskevassa osiossa. Asianajaja voi hakea kiinnityksen kuolettamista il-man yksilöityä valtakirjaa kun kyseessä on kirjallinen panttikirja.

Yhteisön ollessa kirjaamisasiassa hakijana on erotettava toisistaan yhteisön lakimääräi-nen edustaminen ja yhteisön valtuuttamana asiamiehenä toimiminen. Yhteisön puolesta valtakirjan asiamiehelle voivat antaa toiminimen kirjoittamiseen oikeutetut henkilöt. Se, ketkä ovat toiminimen kirjoittamiseen ja siten myös kirjaamishakemuksen allekirjoittami-seen oikeutettuja, ilmenee kaupparekisteriotteesta, yhdistysrekisteriotteesta, säätiörekis-teriotteesta tai yhteisön kokouspöytäkirjasta.


1.8. Viranomaisen selvittämisvelvollisuus

Lähtökohtaisesti kirjaamisasioissa hakija esittää hakemuksen tueksi tarpeellisen selvityk-sen. MK 6:4:n mukaan kirjaamisviranomaisen on kuitenkin omasta aloitteestaan hankit-tava selvitys sellaisista asian ratkaisemiseksi tarpeellisista seikoista, joita koskevat tiedot ovat saatavissa lainhuutoja kiinnitysrekisteristä taikka muista kirjaamisviranomaisen käy-tössä olevista rekistereistä. MK 7:1b:ssä säädetään kirjaamisviranomaisen oikeudesta saada tietoja eri tietojärjestelmistä ja rekistereistä. Kirjaamisviranomaisen käytössä ole-vista rekistereistä selviävät kiinteistötiedot, omistajatiedot (lukuun ottamatta kirjaamatto-mia kiinnekirjoja), henkilötiedot, ulosmittaukset ja vallintarajoitukset.

Ennen kuin siirryttiin sähköiseen lainhuutoja kiinnitysrekisteriin lainhuutoja kiinnitystie-dot merkittiin pitkään manuaalisesti lainhuutorekisterikorteille ja kiinnitysrekisterikorteille. Kaikkia näihin kortistoihin merkittyjä tietoja ei ole tallennettu lainhuutoja kiinnitysrekiste-riin. Osa lainhuutorekisterikortistoista on käytettävissä Maanmittauslaitoksessa ja kysei-seen kortistoihin sisältyvät tiedot kuuluvat kirjaamisviranomaisen viran puolesta tarkastet-taviin seikkoihin. Osa lainhuutorekisterikortistoista ja kaikki kiinnitysrekisterikortistot on toi-mitettu Kansallisarkistoon tai maakunta-arkistoihin, joten niihin sisältyvät tiedot eivät ole kirjaamisviranomaisen käytettävissä MK 6:4:n tarkoittamassa mielessä. Mikäli jonkun asian käsittelyssä tarvitaan viimeksi mainittuihin kortistoihin sisältyvää tietoa, kirjaamisvi-ranomainen hankkii kopion tarvittavasta kortista oma-aloitteisesti ja omalla kustannuksel-laan.

Kirjaamisviranomaisen käytössä olevista rekistereistä voivat selvitä myös sukuselvitystie-dot, kaupparekisteritiedot ja vuokraoikeustiedot. Pääsääntöisesti hakija on kuitenkin vel-vollinen esittämään tarvittavat sukuselvitystiedot, koska väestötietojärjestelmään tietoja on tallennettu varsin lyhyeltä ajalta. Sukuselvitykset ovat tarpeellisia kirjaamisasioissa, joissa on esitettävä selvitys kuolinpesän osakkaista. Väestötietojärjestelmästä on tarkistettavissa hakijan sekä kirjattavan oikeussuhteen muiden osapuolten henkilötiedot samoin kuin avio-suhteen tai rekisteröidyn parisuhteen vaikutus silloin, kun puolison suostumus on oikeus-toimelle tarpeen.

Yhteisötietojen tarkastamiseksi on käytössä internetissä Kauppalehden Tietopalvelut -se-lainpalvelu, josta on saatavissa sekä kaupparekisteri- että yhdistysrekisteritietoja. Rekis-tereistä tarkistetaan mm. että yhteisön puolesta toimiva henkilö on oikeutettu edustamaan yhteisöä. Kaupparekisteristä saadaan yrityksen perustiedot, joita ovat rekisterinumero ja Y-tunnus, nykyiset toiminimet, kotipaikka ja vireillä olevat ilmoitukset. Lisäksi saadaan 1.9.1992 lähtien rekisteröidyistä yrityksistä ja järjestelmään siirretyistä yrityksistä järjestel-mään siirtämisen jälkeiseltä ajalta täydelliset rekisteritiedot, joita perustietojen lisäksi ovat rekisterimerkinnät, yhtiöjärjestys, yhtiösopimus (henkilöyhtiöt), säännöt (osuuskunnat) ja entiset toiminimet. Kirjaamisviranomainen ei saa yhdistysten sääntöjä yhdistysrekisteristä, joten hakija on toistaiseksi velvollinen toimittamaan tarvittavat säännöt kirjaamisviranomai-selle.

Kirjaamisviranomaisen on myös viran puolesta tarkistettava lainhuutoja kiinnitysrekiste-ristä sekä kiinteistörekisteristä, että hakemuksessa ja asiakirjoissa tarkoitettu kiinteistö tai muu kohde on olemassa oleva, ”elävä” kiinteistö ja oikein yksilöity. Jos havaitaan, että kohteena on ”haamutila”, hakijan huomiota on syytä kiinnittää kohteen laatuun. MK 6:4 ei sanamuotonsa mukaan koske kirjaamisviranomaisen arkistoja vaan ainoastaan sen käy-tössä olevia rekistereitä. Pääasiallinen selvittämisvelvollisuus kuuluu kirjaamisasian haki-jalle. Kirjaamisviranomainen hankkii kuitenkin tarvittaessa oma-aloitteisesti ja maksutta


sellaiset kirjaamisasiassa tarpeelliset tiedot, jotka ovat saatavissa Maanmittauslaitoksen arkistossa säilytettävistä asiakirjoista.

Joskus kirjaamishakemukseen tulee selvityksenä liittää myös aineistoa, joka on kertaal-leen arkistoitu aikaisemman kirjaamisasian käsittelyn yhteydessä, mutta tämä arkistoma-teriaali on siirretty muuhun kuin Maanmittauslaitoksen arkistoon. Kirjaamisasioiden siirron yhteydessä käräjäoikeuksista siirrettiin ennen 1.12.1993 syntynyt arkistoaineisto maa-kunta-arkistoihin. Alioikeuksista on saatettu myös aikaisempina vuosina siirtää arkistoja esim. kaupunkien arkistoihin. Tällaisen selvityksen hankkiminen ei kuulu kirjaamisviran-omaisen vaan hakijan vastuulle

1.9. Hakemuksen täydentäminen, kuuleminen ja hakemuksen siirtäminen oikeudenkäyntiin

Kirjaamisasioissa noudatettavaan laillisuusperiaatteeseen kuuluu, että kirjaamisviran-omainen viran puolesta puuttuu kaikkiin oikeudellisesti relevantteihin seikkoihin, joista kir-jattavan oikeuden pätevyys riippuu. Tämä viran puolesta tapahtuva tutkinta ei riipu siitä, mihin seikkoihin hakija vetoaa tai mitä selvitystä hän lähtökohtaisesti tarjoaa. Kirjaamisvi-ranomainen päättää sen, mitä selvitystä kirjattavan oikeuden osalta on kulloinkin esitet-tävä.

Näin määräytyvän selvityksen toimittamisvelvollisuus kuuluu puolestaan hakijalle (MK 6:1.2, 6:5 ja 6:8 ja myös MK 12:1). Viranomainen hankkii omasta aloitteestaan selvityksen ainoastaan edellisessä kohdassa mainituista, MK 6:4:n mukaisesti selvitettävistä sei-koista. Kirjaamismenettelyssä hakijalle kuuluva selvityksen hankkimisvelvollisuus on näin ollen maakaaren erityissääntelyn nojalla suurempi kuin hallintoasioissa yleensä (ks. HL 31 § ja toisaalta myös, mitä edellä on sanottu arkistoista).

Mikäli hakemus on selvitettävien seikkojen osalta puutteellinen, hakijaa kehotetaan täy-dentämään hakemustaan. Kirjaamismenettelyssä annettavasta täydennyskehotuksesta säädetään maakaaren 6 luvun 5 §:ssä. Selvityksen toimittamiseksi asia voidaan myös tie-tyin edellytyksin jättää lepäämään (MK 6:8). Täydennyskehotuksella ja lepäämään jättä-misellä on omat, toisistaan poikkeavat käyttöalansa. Kirjaamisviranomainen voi myös kuulla hakijaa tai muuta asiaan osallista kirjattavaan oikeuteen liittyvien seikkojen selvittä-miseksi (MK 6:6.1). Jos asia on tullut kuulemisen yhteydessä esitetyn tai muuta kautta tulleen väitteen perusteella riitaiseksi, ja riitaisuus koskee kysymystä, jota ei voida kirjaa-mismenettelyssä selvittää, asiassa on annettava osoitus oikeudenkäyntiin (MK 6:6.2).

Tässä kohdassa käsitellään tarkemmin hakemuksen täydentämismenettelyä, kuulemista ja oikeudenkäyntiä koskevan osoituksen antamista.

1.9.1. Hakemuksen täydentäminen

1.9.1.1. Vapaamuotoiset täydennyspyynnöt ja viralliset täydennyskehotukset

Kirjaamismenettelyssä on perinteisesti suurin osa hakemuksen puutteista saatu korjattua niin, että hakijalle kerrotaan joko paikan päällä, puhelimitse tai sähköpostilla hakemuk-sessa olevista puutteista ja siitä, miten ne tulee korjata. Tällaisiin täydennyspyyntöihin ei


voi liittää mitään uhkaa sen varalta, että hakija ei noudata niitä. Toisaalta tällaisia täyden-nyspyyntöjä noudatetaan varsin tehokkaasti ilman uhkiakin, koska hakijan intressissä on yleensä saada asiansa käsiteltyä mahdollisimman nopeasti.

Mikäli hakija ei toimita pyydettyä täydennystä suullisen täydennyspyynnön perusteella, hä-nelle annetaan kirjallinen täydennyskehotus. Hakija ilmoittaa joskus heti suullisen täyden-nyspyynnön saatuaan, ettei hän tule pyydettyä täydennystä toimittamaan. Tällaisissa ti-lanteissa on syytä käyttää heti kirjallista täydennyskehotusta. Samoin on asian laita moni-mutkaisemmissa asioissa, joissa kirjallinen täydennyskehotus on usein hakijankin kan-nalta parempi vaihtoehto auttaen pyydetyn täydennyksen tarpeellisuuden ymmärtämistä.

Varsinaisesta kirjallisesta täydennyskehotuksesta säädetään maakaaren 6 luvun 5 §:ssä. Sen mukaan hakijaa on kehotettava täydentämään puutteellista hakemustaan määrä-ajassa. Pykälän 3 momentin mukaan kirjaamishakemus jätetään tutkimatta, mikäli hakija ei noudata täydennyskehotusta. Täydennyskehotuksessa tulee mainita, millä tavalla ha-kemus on puutteellinen ja mitkä ovat täydennyskehotuksen noudattamatta jättämisen seu-raukset. Tällainen varsinainen täydennyskehotus voidaan lähettää myös sähköpostilla ha-kijan ilmoittamaan sähköpostiosoitteeseen.

Poikkeuksellisesti myös varsinainen täydennyskehotus voidaan antaa suullisesti hakijalle, joka on paikalla henkilökohtaisesti. Tällöin hakijalle ilmoitetaan määräaika täydennyksen toimittamiseen sekä määräajan noudattamatta jättämisestä aiheutuva hakemuksen tutki-matta jättäminen. Näin annetusta täydennyskehotuksesta on lisäksi laadittava kirjallinen asiakirja, joka liitetään sähköiseen arkistoon.

Laissa ei ole mainintaa täydentämistä varten asetettavan määräajan pituudesta. Määrä-ajan pituus riippuu asian laadusta ja täydennysten määrästä. Hakijan pyynnöstä määräai-kaa voidaan myös jatkaa. Määräajan tulee aina olla sellainen, että hakijalla on todelliset mahdollisuudet toimittaa pyydetty täydennys määrätyssä ajassa (ks. myös HL 33 §). Mää-räaika asetetaan kiinteäksi, esimerkiksi neljän viikon päähän täydennyskehotuksen päi-väyksestä eteenpäin. Määräajan asettamisessa on otettava huomioon täydennyskehotuk-sen tiedoksi antamiseen kuluva aika, mutta täydennyksen toimittamiseen varattua määrä-aikaa ei kuitenkaan sidota alkavaksi täydennyskehotuksen tiedoksisaannista lukien.

Hakijalle voidaan tarvittaessa antaa myös uusi täydennyskehotus. Onkin tilanteita, joissa ensimmäisen täydennyskehotuksen perusteella toimitettu selvitys antaa aiheen uuteen täydennyskehotukseen esille tulleiden, täydennettyjen tai kokonaan uusien tietojen vuoksi. Sekä suullisten täydennyspyyntöjen että kirjallisten täydennyskehotusten osalta on kuiten-kin painotettava, että hakijalta tulisi pyytää yhdellä kertaa kaikki ne selvitykset, jotka hake-muksen ja liiteasiakirjojen perusteella voidaan katsoa tarpeellisiksi.

1.9.1.2. Täydennyskehotus vai hylkääminen

Maakaaren 6 luvun 5 §:n mukaan asiassa ei tule antaa täydennyskehotusta, mikäli on ilmeistä, ettei hakemuksen perusteella kuitenkaan voida tehdä pyydettyä kirjausta. Tämä tarkoittaa, että jotakin sinänsä tarvittavaa selvitystä ei pyydetä toimittamaan, jos hakemus joka tapauksessa hylätään. Tällöin täydentämismenettely on sekä hakijan että kirjaamis-viranomaisen kannalta turhaa.


Jos esimerkiksi kuolinpesä on perustanut selvästi kirjaamiskelvottoman erityisen oikeuden, ei hakijaa pyydetä toimittamaan hakemuksensa liitteeksi mahdollisesti puuttuvaa perukirjaa, kun kirjaamishakemus joka tapauksessa hylätään.

Tilanne on kuitenkin eri, jos hylkäämisen lähtökohtaisesti aiheuttava puute on kor-jattavissa täydentämismenettelyllä. Kysymys ei tällöin ole varsinaisesti täydennys-kehotuksesta, koska hakijaa ei pyydetä toimittamaan mahdollisesti olemassa ole-vaa selvitystä, jonka perusteella voitaisiin todeta kirjattavan oikeuden pätevyys. Kehotus tarkoittaakin näissä tilanteissa sitä, että hakijan on ryhdyttävä johonkin toimenpiteeseen korjatakseen kirjattavaan oikeuteen liittyvä materiaalinen puute.Tällaista kehotusta ei anneta tutkimatta jättämisen uhalla, koska asian tutki-miseen tarvittava aineisto on kirjaamisviranomaisella. Sen sijaan uhkana todetaan, että ilman puutteen korjaamista asia ratkaistaan kirjaamisviranomaisella jo olevan aineiston nojalla ja että sen mukaan hakemus tulee todennäköisesti hylättäväksi. Jos hakijalle varataan hylkäämisperusteesta huolimatta tällainen tilaisuus korjata puute, tulee samalla luonnollisesti kehottaa täydentämään hakemusta muiltakin osin, jos siihen on tarvetta. Tällöin uhkana voi olla, että hakemus voidaan jättää tutkimatta tai hylätä.

Tutkimatta jättämistä ja hylkäämistä ratkaisuina mm. perusteluvelvollisuuden kannalta on käsitelty tarkemmin jäljempänä kohdassa 2.14.

1.9.1.3. Täydennyskehotuksen tiedoksianto

Kirjallinen täydennyskehotus on annettava hakijalle tiedoksi noudattaen hallintolain tiedok-siantomenettelyä koskevia säännöksiä. Täydennyskehotuksen tiedoksianto kuuluu kirjaa-misviranomaisen vastuulle (HL 54.2 §).

Täydennyskehotus annetaan tiedoksi ns. tavallisena tiedoksiantona (HL 55 ja 59 §). Täy-dennyskehotus toimitetaan hakijalle tai tämän asiamiehelle siihen osoitteeseen, joka on ilmoitettu hakemuksessa.

Tämä tarkoittaa, että täydennyskehotus toimitetaan vastaanottajalle postitse tavallisella kirjeellä tai sähköpostilla.

Edellytyksenä täydennyskehotuksen tiedoksiannolle sähköisenä viestinä on kui-tenkin, että hakija tai tämän asiamies on hakemuksessa tai muutoin asian käsitte-lyn aikana ilmoittanut yhteystietoinaan myös sähköpostiosoitteen, johon asiassa kertyvät ilmoitukset ja tiedonannot voidaan lähettää (SAVL 19 §).

Vastaanottajan katsotaan saaneen postitse lähetetystä täydennyskehotuksesta tiedon seitsemäntenä päivänä kirjeen lähettämisestä (HL 59.2 §). Sähköisenä viestinä lähete-tystä täydennyskehotuksesta vastaanottajan katsotaan saaneen tiedon puolestaan kol-mantena päivänä viestin lähettämisestä (SAVL 19.2 §). Tiedoksiantoon menevä aika tulee ottaa huomioon täydennyskehotuksen määräaikaa asetettaessa.

1.9.1.4. Täydennysten toimittaminen kirjaamisviranomaiselle

Täydennysten toimittamisesta kirjaamisviranomaiselle on voimassa samat säännöt kuin hakemuksen ja sen liiteasiakirjojen osalta. Toimittamistapoina tulevat siten kysymykseen


mm. se, että asiakirjat tuodaan itse tai lähetin välityksellä tai ne toimitetaan postitse tai sähköpostina. Tuotujen tai postitse toimitettujen täydennysten on saavuttava määräajan viimeisenä päivänä ennen virka-ajan päättymistä, jotta niiden voitaisiin katsoa saapuneen määräajassa.

Pyydettyjen täydennysten toimittaminen kirjaamisviranomaiselle sähköisenä viestinä on mahdollista samoin edellytyksin kuin hakemuksenkin toimittaminen tällä tavoin. Täyden-nyksen katsotaan tällöin saapuneen määräajassa, jos se on saapunut viimeistään määrä-ajan viimeisen päivän aikana eli jos sähköinen viesti on tuossa ajassa ollut viranomaisen käytettävissä vastaanottolaitteessa tai tietojärjestelmässä siten, että viestiä voidaan käsi-tellä (SAVL 10 ja 11 §). Sähköisenä viestinä toimitetun täydennyksen ei siis ole tarvinnut saapua virka-aikana ollakseen tullut ajoissa.

1.9.2. Hakijan tai muun henkilön kuuleminen

Kirjaamisasioissa kirjaamisviranomainen määrää sen, mitä selvitystä asiassa on toimitet-tava. Selvityksen sisältö riippuu kulloinkin käsiteltävän asian laadusta. Selvityksen hank-kiminen ja toimittaminen kirjaamisviranomaiselle kuuluvat puolestaan pääsääntöisesti ha-kijalle. Näin on asian laita silloinkin, kun selvityksenä tarvitaan tietoa jonkun muun asiaan osallisen suhtautumisesta kirjaamisen kohteena olevaan oikeuteen tai sen kirjaamiseen nähden.

Maakaaren 6 luvun 6 §:n 1 momentissa kuitenkin säädetään, että kirjaamisviranomainen voi kirjattavaan oikeuteen liittyvien seikkojen selvittämiseksi varata hakijalle tai jollekin muulle tilaisuuden antaa asiassa kirjallinen lausuma tai kutsua hänet henkilökohtaisesti tai asiamiehen edustamana paikan päälle kuultavaksi. Tällöin kirjaamisviranomainen ottaa tehtäväkseen sitä selvitysten toimittamisvelvollisuutta, joka lähtökohtaisesti kuuluu haki-jalle.

Kirjaamisviranomaisella ei ole ehdotonta velvollisuutta ryhtyä itse kuulemaan muuta asi-aan osallista. On kuitenkin pidettävä erillään toisaalta tietyn seikan selvittämistarve ja toi-saalta tapa, jolla selvitys hankitaan. Tilanteessa, jossa selvittämistarvetta on, kirjaamisvi-ranomainen voi pidättäytyä viran puolesta tapahtuvasta kuulemisesta, mutta sen on kui-tenkin vaadittava hakijaa toimittamaan tarvittava selvitys. Tätä työnjakoa selvitetään tar-kemmin jäljempänä.

1.9.2.1. Milloin kolmannen tai muun asiaan osallisen kuuleminen on tarpeen?

Kirjaamisviranomainen voi MK 6:6.1:n mukaan varata myös hakijalle tilaisuuden tulla kuul-luksi. Hakijan kuulemisen korvaa kuitenkin useimmiten täydennyskehotusmenettely. Kes-keisin kuulemismenettelyn soveltamisala liittyykin niihin tilanteisiin, joissa on selvitettävä kirjattavan oikeuden vaikutusta muihin asiaan osallisiin kuin hakijaan nähden. Nämä tilan-teet liittyvät kirjaamisen laillisuusharkintaan ja voivat olla hyvin monenlaisia.

Kirjaamishakemuksen perusteena on useimmiten sellainen oikeussuhde, jossa on kaksi tai useampia osapuolia. Kirjaamismenettelyssä on lähtökohtaisesti kuitenkin näistä osa-puolista edustettuna vain oikeuden haltija eli hakija. Oikeuden perustajalla tai siirtäjällä, esim. kiinteistön myyjällä tai vuokranantajalla, on merkittävä rooli itse oikeussuhteessa, mutta he eivät lähtökohtaisesti ole kirjaamismenettelyssä edustettuina. Pääsääntöisesti


heidän asemansa huomioidaan kirjaamismenettelyssä tavanomaisesti esitettävän kirjalli-sen liiteaineiston sekä eri rekistereistä saatavan selvityksen perusteella. Menettely ei ra-kennu sen varaan, että heidän suhtautumistaan kirjattavan oikeuden pätevyyteen tai kir-jaamismahdollisuuteen vielä joka kerta erikseen selvitettäisiin hakemuksen liitteeksi toimi-tettavalla lausumalla tai kuulemisella.

Ero on tältä osin selvä verrattuna HL 34 §:ään, jonka mukainen lähtökohta on, että hallintoasiassa on myös toiselle asianosaiselle varattava tilaisuus lausua mielipi-teensä asiasta ennen sen ratkaisemista (asianosaiskäsitteestä hallintoasiassa ks. HL 11 §). Tämähän tarkoittaisi mm. sitä, että kirjaamisasiassa ikään kuin varmuu-den vuoksi olisi aina varattava myös kirjattavan oikeussuhteen toiselle osapuolelle tilaisuus tulla kuulluksi. Hallintolain kuulemissäännöstö on kuitenkin toissijainen suhteessa kirjaamismenettelyn kuulemissääntelyyn eikä tällaista joka kerta tapah-tuvaa kuulemista ole kirjaamisasioissa käytössä (ks. hallintolain ja maakaaren kuu-lemissäännösten keskinäisestä suhteesta myös maa- ja metsätalousvaliokunnan mietintö hallituksen esityksestä 30/2009, MmVM 5/2009; vrt. myös aiemmin ns. pysyvyyskiinnitysten osalta, joissa oikeuden perustajaa oli kuultava, jos hän ei ollut antanut suostumustaan kirjaamiseen, vaikka kirjaaminen ei viime kädessä ollut suostumuksesta riippuvainen).

Kuulemismenettely tulee kysymykseen yleensä vain tilanteessa, kun muun asiaan osalli-sen, kuten myyjän, vuokranantajan tai jonkun kolmannen oikeuden tai hänen mahdollisten vaatimustensa erityinen selvittäminen on jostakin epäselvyydestä tai muusta syystä tar-peen (ks. myös Matti Ilmari Niemi, Maakaaren järjestelmä II, 2012, s. 103–105).

Epäselvyys, jota kuulemisella yritetään selvittää, liittyy yleensä hakijan oikeuteen jollakin tavalla vaikuttaviin oikeudellisesti relevantteihin tosiseikkoihin. On kuitenkin tilanteita, jolloin taustalla olevat tosiseikat ovat riidattomat ja selvät, mutta niiden oikeudellinen tulkinta on epävarmaa ja vakiintumatonta. Kirjaamisviranomainen saattaa lähtökohtaisesti olla tulkinnassa samalla kannalla kuin hakija tiedostaen kuitenkin sen, että asiassa relevantin oikeussäännön toisenlainen ja jopa yhtä mahdollinen tulkinta voisi johtaa hakemuksen hylkäämiseen. Tällöin saattaa olla perusteltua varata muulle asiaan osalliselle mahdollisuus esittää kantansa asi-assa, jolloin lausuma koskee oikeuskysymystä eikä tosiseikkoja.

Kuulemisen soveltamistilanteisiin kuuluu olennaisena osana juuri epävarmuuden poista-minen. Varaamalla muulle asiaan osalliselle tai kolmannelle mahdollisuus esittää lausuma halutaan varmistua siitä, ettei hakemus tai kirjattava oikeus loukkaa hänen oikeuttaan. Ai-van toisen tyyppisestä tilanteesta on kuitenkin kysymys, kun on tiedossa, että kirjattava oikeus ollakseen pätevä vaatii vielä jonkun muun myötävaikutusta tai suostumuksen. Kuu-lemismenettely on tarkoitettu sen selvittämiseen, onko tällainen tarve olemassa vai ei. Sen sijaan se ei ole varsinaisesti tarkoitettu siihen, että kirjaamisviranomainen pyytää joltakin asiaan osalliselta myötävaikutusta tai suostumusta, jota ilman hakijan oikeus ei olisi kirjat-tavissa. Pääsääntö on, että tällaiset lisäselvitykset hankkii hakija.

Kirjaamisviranomainen voi pyytää esimerkiksi kirjaamisen edellyttämää kolmannen suos-tumusta hakijan puolesta, mutta tällöin on kuitenkin pidettävä selvästi mielessä se, miten tämä tilanne eroaa kuulemisella tavoiteltavasta asian selvittämisestä. Lähtökohta kuule-misessa on, että kuultavan ollessa passiivinen, eli kuultava ei toimita pyydettyä lausumaa, voidaan katsoa, että hakemus ei loukkaa kolmannen tai muun kuultavan oikeutta eikä hä-nellä ole huomauttamista kirjattavan oikeuden suhteen. Tällaisessa tilanteessa hakemuk-


sen mukaiseen toimenpiteeseen voidaan yleensä suostua. Jos taas se taho, jolta on pyy-detty esimerkiksi jotakin suostumusta, ei reagoi pyyntöön, se ei tarkoita, että hän sillä osoittaisi antaneensa suostumuksen.

Esimerkki:

Lainhuutoasiassa on todettu, että kiinteistön luovutukseen tarvitaan puolison suos-tumus. On päädytty hakijan pyynnöstä siihen, että kirjaamisviranomainen pyytää suostumusta luovuttajan puolisolta tälle lähetettävällä ”lausuma- / suostumuspyyn-nöllä”, joka annetaan tiedoksi todisteellisesti. Suostumusta tai mitään muutakaan lausumaa ei toimiteta määräajassa. Puolison passiivisuus ei merkitse, että hän näin olisi antanut hyväksymisensä luovutukseen.

Kuultava voi luonnollisesti, silloin kun hänen suostumuksensa on tarpeellinen, liittää tällai-sen suostumuksen mahdolliseen lausumaansa oma-aloitteisestikin. Henkilökohtaisesti kuultavana oleva voi antaa kirjaamista varten tarvittavan suostumuksen myös suullisesti (MK 6:7).

Lainsäädäntöön sisältyy säännöksiä, jotka koskevat suostumustarvetta erilaisiin oikeustoimiin eikä varsinaisesti vain oikeuden kirjaamiseen. Tällaisista suostumuk-sista on usein säädetty omat muotovaatimuksensa. Tyypillinen esimerkki on puo-lison suostumus yhteisenä kotina käytettäväksi tarkoitetun kiinteistön myyntiin. Vaikka maakaaren 6 luvun 7 §:n antama mahdollisuus ottaa suostumus vastaan suullisesti koskee suostumuksen antamista kirjaamiseen eikä sen perustana ole-vaan oikeustoimeen, kirjaamiskäytännössä on katsottu, että suostumus oikeustoi-meen voidaan antaa suullisesti kirjaamisviranomaisen järjestämässä suullisessa kuulemistilaisuudessa (ks. myös Marjut Jokela - Leena Kartio - Ilmari Ojanen, Maa-kaari, 2010, s. 258).

1.9.2.2. Kirjaamisviranomaisen suorittama kuuleminen vai selvitys hakijan toimesta

Kuten edellä on todettu, maakaaren mukainen lähtökohta on, että hakija toimittaa sen sel-vityksen, jonka kirjaamisviranomainen katsoo tarpeelliseksi. Edellä viitattiin myös siihen, että katsottaessa jonkun muun kuuleminen tarpeelliseksi, myös silloin kirjaamisviranomai-nen voi lähtökohtaisesti vaatia hakijaa hankkimaan ja toimittamaan tarvittavat selvitykset. Kirjattavaan oikeuteen liittyvän epäselvyyden poistaminen kuuluu myös näiltä osin haki-jalle.

On esimerkiksi tilanteita, joissa tarvittavan selvityksen hankkiminen on huomattavasti hel-pompaa hakijalle kuin kirjaamisviranomaiselle. Esimerkiksi kirjattavan oikeuden perus-teena olevaan sopimukseen saattaa liittyä tulkinnanvaraisuus, jonka aiheuttama epävar-muus kirjauksen edellytyksistä voitaisiin poistaa varaamalla sopimuksen osapuolille tilai-suus esittää lausuma sopimuksen tulkinnasta. Sopimuksen, esimerkiksi perinnönjaon, osapuolina voi olla useita henkilöitä, jotka asuvat eri maissa. Kirjaamisviranomainen voi pyrkiä selvittämään asian suorittamalla kuulemisen, mutta selvittämisvelvollisuus voidaan asettaa myös hakijalle. Tämä ei voi vaatia, että kirjaamisviranomaisen tulee selvittää asia kuulemismenettelyn avulla. Tarvittaessa hakijalle annetaan täydennyskehotus ja asia jä-tetään tutkimatta, jos selvitystä ei toimiteta. Mikäli muilla asiaan osallisilla ei ole asiassa vaatimuksia, hakija yleensä saa kyseisiltä tahoilta tätä koskevan kirjallisen ilmoituksen ha-kemukseensa liitettäväksi.


Poikkeuksena hakijan velvollisuuteen toimittaa tarvittava selvitys ovat tilanteet, joissa kuulemistarve syntyy sellaisten seikkojen osalta, jotka kirjaamisviranomai-sen on hankittava omasta aloitteestaan esimerkiksi lainhuuto ja kiinnitysrekisteristä tai muista kirjaamisviranomaisen käytössä olevista rekistereistä. Kuulemistarve voi esimerkiksi syntyä lainhuutoja kiinnitysrekisterin merkinnöissä olevan epäselvyy-den vuoksi. Näistä johtuva kuuleminen on aina kirjaamisviranomaisen itse suori-tettava.

Silloinkin, kun asian selvittämisvelvollisuus kuuluu hakijalle, kirjaamisviranomainen voi suorittaa itse kuulemisen. Tämä voi tapahtua hakijan pyynnöstä esim. silloin, kun hakija ei ole yrityksistä huolimatta saanut yhteyttä kuultavaan tahoon. Kirjaamisviranomainen voi suorittaa kuulemisen ilman hakijan pyyntöäkin. Lähtökohta on kuitenkin se, että ennen kuin ryhdytään kirjaamisviranomaisen oma-aloitteisesti suorittamaan kuulemiseen, tiedus-tellaan hakijalta, hankkiiko hän mieluummin itse tarvittavan selvityksen. Menettely voi olla nopeampaa ja siten myös hakijan intressissä. Tällainen menettely antaa myös hakijalle paremman mahdollisuuden arvioida ja hallita asiasta mahdollisesti aiheutuvia kustannuk-sia. Tilanne voi olla myös sellainen, että hakija haluaa asiassa ilmenneen kolmannen oi-keuden vuoksi vapaaehtoisesti vetäytyä hakemuksestaan. Kirjaamisviranomainen voi kui-tenkin suorittaa muun henkilön kuulemisen myös oma-aloitteisesti tiedustelematta ensin hakijan kantaa asiaan. Tämä voi olla perusteltua mm. asian monimutkaisuuden vuoksi, jolloin asian selvittäminen tapahtuu varmimmin viranomaisen laatimalla lausumapyynnöllä tai kutsumalla tietty taho henkilökohtaisesti kuultavaksi. Joissakin tilanteissa myös tarvit-tavan selvityksen objektiivisuus saattaa edellyttää tällaista viranomaisen oma-aloittei-suutta.

1.9.2.3. Kuulemisen suorittaminen ja kuulemistapa

Maakaaressa ei ole yksityiskohtaisia säännöksiä siitä, miten kuuleminen on käytännössä toteutettava. Vaikka maakaaren kuulemista koskeva säännös on erityissäännös suh-teessa hallintolain kuulemista koskeviin säännöksiin, on hallintolailla toissijaisesti kirjaa-mismenettelyyn sovellettavana säännöstönä kuitenkin merkitystä kuulemismenettelyn jär-jestämisessä. Hallintolaista voidaan saada menettelyohjeita siltä osin kuin ne maakaa-resta puuttuvat.

Kuulemistapoina tulevat kysymykseen kirjallinen lausumapyyntö tai henkilön kutsuminen henkilökohtaisesti tai asiamiehen edustamana kuultavaksi. Kirjallinen lausumapyyntö on käytännössä ensisijainen tapa kuulemisen suorittamiselle. Joskus selvitettävä asia on kui-tenkin esimerkiksi monimutkaisuutensa tai epäselvyytensä vuoksi sellainen, että siitä voi-daan parhaiten saada selvyys vain henkilökohtaisessa kuulemisessa. Myös kuultavan mahdollinen vaikeus esittää asiansa kirjallisesti, esimerkiksi sairauden vuoksi, on peruste järjestää asiassa henkilökohtainen kuuleminen (ks. myös HL 37.1 §). Käytännössä henki-lökohtainen kuuleminen on hyvin harvinaista.

Henkilökohtaisen kuulemistilaisuuden järjestämisestä on kuitenkin pidettävä erillään ne ti-lanteet, joissa hakija haluaa oma-aloitteisesti tulla paikanpäälle selvittämään hankalaksi koettua kirjaamisasiaa. Vaikka kirjaamismenettely perustuu pääasiassa asiakirjoihin, kir-jaamisviranomainen ei voi kieltäytyä ottamasta vastaan tällaisia suullisia selvityksiä, jotka selventävät asiaa (ks. myös HL 37.2 §). Tällaisilla suullisilla selvityksillä ei kuitenkaan voida korvata asiassa tarvittavaa kirjallista asiakirja-aineistoa.


1.9.2.3.1. Lausumapyynnön tai kutsun tiedoksianto

Kirjallisessa kuulemismenettelyssä hakijalle tai muulle kuultavalle varataan tilaisuus antaa hakemuksesta tai siihen liittyvistä seikoista kirjallinen lausuma kirjaamisviranomaisen asettamassa määräajassa. Vastaavasti kutsuttaessa henkilö kirjaamisviranomaisen luokse henkilökohtaisesti kuultavaksi kutsussa ilmoitetaan aika, jolloin kuulemistilaisuus järjestetään, sekä paikka, missä kuulemistilaisuus järjestetään. Määräajan noudattamatta jättämisestä on tietyt seuraamukset, jotka poikkeavat sen mukaan, onko kuultavana hakija vai joku muu taho. Lausumapyynnön tai kutsun tiedoksiantomenettelyyn vaikuttaakin se, kummasta tahosta kuulemisessa on kysymys.

Kirjallista lausumaa koskeva pyyntö voidaan toimittaa hakijalle, tämän asiamiehelle tai kuultavalle tavallisena tiedoksiantona (tavallinen kirje). Hakijan tai hänen asiamiehensä on täytynyt ilmoittaa hakemuksessa yhteystiedot, josta heidät tulee tavoittaa kirjaamismenet-telyn aikana. Tiedoksiantomenettely voi näiltä osin olla samanlaista kuin on täydennyske-hotuksen tiedoksi antamisen osalta. Myös silloin, kun hakija henkilökohtaisesti tai asiamie-hen edustamana kutsutaan suullisesti kuultavaksi, voidaan kutsu toimittaa tavallisena tie-doksiantona hakijan kirjaamisviranomaiselle ilmoittamaan osoitteeseen. Myös sähköpos-tilla tapahtuva tiedoksianto on mahdollista hakijan tai asiamiehen kohdalla mikäli sähkö-postiosoite on ilmoitettu.

Lausumapyynnön tai kutsun tiedoksi antaminen ns. yleistiedoksiantona voi myös tulla ky-symykseen, mutta tarve tällaiseen tiedoksiantotapaan on käytännössä hyvin poikkeuksel-lista (ks. HL 55 ja 62 §). Ulkomaille tapahtuvan tiedoksi antamisen osalta on oma sään-nöksensä hallintolain 63 §:ssä. Tiedoksi antamisessa on noudatettava hallintolain 56–58 §:ien säännöksiä tiedoksiannosta toisaalta yksityishenkilölle ja toisaalta yksityis- tai julkis-oikeudellisille yhteisöille.

1.9.2.3.1.1. Lausumapyynnön sisältö, määräaika lausuman toimittamiselle ja seuraus lausuman toimittamatta jättämisestä

Maakaaressa ei ole säädelty sitä, mitä lausumapyynnön tulee sisältää. Lausumapyynnön tulee kuitenkin olla riittävän selkeä ja informatiivinen, jotta sen perusteella kuultava voi saada käsityksen asiasta ja tarvittaessa valvoa etuaan. Lausumapyynnössä tulee olla vä-hintäänkin lyhyt selostusosa, jossa kerrotaan, mistä asiassa on kysymys. Lisäksi siinä tu-lee yksilöidysti ilmoittaa se, mistä seikoista lausumaa pyydetään. Lausumapyyntöön tulee liittää tarvittavat asiaan liittyvät asiakirjat jäljennöksinä. Mikäli kaikkia tarpeellisia asiakirjoja ei esim. niiden paljouden takia ole mahdollista liittää lausumapyyntöön, tulee kuultavalle muutoin varata tilaisuus tutustua niihin (ks. HL 36 §).

Lausumapyynnössä asetetaan määräaika lausuman toimittamiselle. Lausuman toimitta-misen määräaika voi olla esimerkiksi yksi kuukausi lausumapyynnön tiedoksisaamisesta lukien. Määräajaksi voidaan asettaa myös jokin tietty kiinteä päivä. Laissa ei ole tarkkoja säännöksiä määräajan pituudesta, mutta kummassakin tiedoksiantotilanteessa on huoleh-dittava siitä, että määräaika on asian laatuun nähden riittävän pitkä. Määräaikaa voidaan pyynnöstä jatkaa. Kun asiassa on pyydetty lausumaa, asia voidaan ottaa jatkokäsittelyyn vasta, kun lausuman toimittamiselle varattu määräaika on kulunut umpeen. Jos asiassa on toimitettu pyydetyt lausumat, asia voidaan käsitellä jo ennen kuin määräajasta mahdol-lisesti jäljellä oleva aika on kulunut.


Lausumapyynnössä on lisäksi ilmoitettava, millä tavoilla mahdollinen lausuma voidaan toi-mittaa kirjaamisviranomaiselle sekä mitkä ovat kirjaamisviranomaisen yhteystiedot. Li-säksi lausumapyynnössä on ilmoitettava, mitkä ovat lausuman toimittamatta jättämisen seuraukset. Maakaari ei sisällä säännöksiä siitä, mitkä ovat lausuman toimittamatta jättä-misen seuraukset. Toissijaisena menettelysäännöstönä olevan hallintolain 33 §:n 2 mo-mentin mukaan lausumapyynnössä on ilmoitettava, että määräajan noudattamatta jättä-minen ei estä asian ratkaisemista. Tällainen seuraus ei olisi täysin tyydyttävä kirjaamis-menettelyssä, sillä hakijan laiminlyödessä lausuman toimittamisen kirjaamisviranomaisen tarpeelliseksi katsoma selvitys jäisi saamatta. Käytännössä hakijalta olisi uudelleen pyy-dettävä lausumaa vastaava selvitys kirjallisella täydennyskehotuksella, jolloin laiminlyön-tiin voidaan liittää tutkimatta jättämistä koskeva uhka. Lausumapyynnön asemesta haki-jalta tarvittava selvitys on siten parasta pyytää suoraan täydennyskehotuksella.

Sen sijaan muun kuin hakijan osalta ei ole ongelmaa siinä, että asia voidaan ratkaista lausuman toimittamatta jättämisestä huolimatta. Lausumapyyntö on lähetetty sitä varten, että kirjaamista estävistä oikeuksista tai muista vaatimuksista ilmoitetaan, jos niitä on. Kuultavan passiivisuuden vaikutus on tällöin se, että hakijan oikeus voidaan kirjata, jollei sille ole jotakin muuta, kuulemisesta riippumatonta estettä.

1.9.2.3.2. Lausuman toimittaminen kirjaamisviranomaiselle

Kirjallinen lausuma voidaan toimittaa kirjaamisviranomaiselle noudattaen kaikkia niitä ta-poja, joita noudattaen myös kirjaamishakemus voidaan toimittaa. Lausuma voidaan siten toimittaa postitse, lähetin välityksellä, hakijan itsensä tai tämän asiamiehen tuomana tai sähköisenä viestinä. Muun kuin sähköisenä viestinä toimitetun lausuman katsotaan saa-puneen määräajassa, jos se on saapunut kirjaamisviranomaiselle määräajan viimeisenä päivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä (laki säädettyjen määräaikain laskemi-sesta 25.4.1930/150, MAL, 6 §). Määräajan viimeinen päivä on joko lausumapyynnössä asetettu nimetty päivä tai tiedoksiannon tapahtumisesta laskettavan määräajan viimeinen päivä (ks. myös MAL 2, 3 ja 5 §). Sähköisenä viestinä toimitetun lausuman katsotaan saa-puneen määräajassa, jos se on saapunut määräajan viimeisen päivän aikana viranomai-selle. Sähköinen viesti katsotaan saapuneeksi, kun se on viranomaisen käytettävissä vas-taanottolaitteessa tai tietojärjestelmässä siten, että viestiä voidaan käsitellä (SAVL 10 ja 11 §).

1.9.2.3.3. Kutsu suullisesti kuultavaksi, kutsun laiminlyönnin seuraukset ja käsittely suullisessa kuulemistilaisuudessa

Suullisen kuulemistilaisuuden järjestäminen saattaa tulla tarpeelliseksi sitä kautta, että se, jolta on pyydetty kirjallista lausumaa, pyytää mahdollisuutta esittää asiansa suullisesti. Kir-jaamisviranomainen voi myös suoraan ja oma-aloitteisesti kutsua hakijan tai jonkun muun henkilön suullisesti kuultavaksi katsoessaan sen olevan tarpeellista. Kutsussa ilmoitetaan ajankohta, jolloin suullinen kuuleminen järjestetään, sekä paikka, missä kuuleminen jär-jestetään. Käytännössä on syytä sopia kutsuttavan kanssa etukäteen myös hänelle sopi-vasta ajankohdasta esimerkiksi puhelimitse. Tämän lisäksi kutsu on kuitenkin aina annet-tava tiedoksi siten kuin edellä on erikseen todettu.

Hakija tai muu kuultava voidaan kutsua paikalle joko henkilökohtaisesti tai asiamiehen edustamana. Kutsuun ei voida liittää sakon uhkaa (vrt. hallintolainkäyttölain


26.7.1996/586, 43 §). Kutsussa on mainittava sen noudattamatta jättämisestä aiheutuvat seuraukset. Hallintolaissa ei ole juurikaan säännöksiä suullisesta kuulemisesta eikä lain-kaan säännöksiä siitä, mitkä olisivat tätä koskevan kutsun noudattamatta jättämisen seu-raukset. Kirjaamisviranomainen on katsonut, että hallintolain 33 §:n 2 momentti tulee so-vellettavaksi kutsun noudattamatta jättämisen seuraukseen. Seurauksena kutsun noudat-tamatta jättämisestä on näin ollen se, että asia voidaan siitä huolimatta ratkaista.

Jos muu kuin hakija ei saavu kuultavaksi, tilanne rinnastuu kirjallisen lausuman toimitta-matta jättämiseen. Tällöin voidaan lähteä siitä, että kutsun laiminlyöneellä ei ole asiassa huomautettavaa ja tältä osin hakemus voidaan hyväksyä. Ongelma muodostuu sen sijaan siitä, jos hakija jättää noudattamatta kutsun saapua suullisesti kuultavaksi. Käytännössä hakijan laiminlyönnistä ei voi johtua hänelle mitään seuraamusta, kun asiaa ei voida jättää sen perusteella tutkimatta eikä asiaa voida myöskään ratkaista hyväksymällä hakemus. Juuri se selvitys, jota ratkaiseminen olisi edellyttänyt, on jäänyt hakijalta saamatta. Myös-kään hylkäävälle ratkaisulle ei ole perusteita, sillä kutsun noudattamatta jättäminen si-nänsä ei ole hylkäysperuste, kun siihen ei laissa ole tätä seuraamusta liitetty. Vaihtoeh-doksi jää se, että hakijaa lähestytään seuraavaksi kirjallisella täydennyskehotuksella.

Hallintolain 37 §:n mukaan suulliseen kuulemistilaisuuteen on kutsuttava muut asianosai-set paikalle, jos se on heidän oikeuksiensa tai etujensa valvomiseksi välttämätöntä. Kir-jaamisasiassa tämä voisi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että kuultaessa lainhuutoasiassa kiin-teistön myyjää myös hakija samoin kuin samanaikaisesti mahdollisesti haetussa kiinnitys-hakemuksessa mainitut panttikirjan saajat olisi kutsuttava paikalle. Myös silloin, kun asi-assa on tarkoitus kuulla useita tahoja muutoin kuin hallintolain 37 §:n nojalla, kyseiset tahot kutsutaan paikalle samanaikaisesti (ks. HE 120/1994, s. 73). Kuultavien tahojen samanai-kainen läsnäolo nopeuttaa asian käsittelyä ja mahdollistaa kirjaamisviranomaiselle parem-man kuvan saamisen asiasta. Välttämätöntä kaikkien kuuleminen samassa tilaisuudessa ei ole, paitsi milloin kuuleminen suoritetaan hallintolain 37 §:n nojalla. Myös muuta kuin hakijaa voidaan kuulla suullisesti ilman, että hakija olisi paikalla.

On kuitenkin huomattava, että kuulemisen tarkoitus on ennen kaikkea selvittää, onko ha-kijan oikeus riitainen vai ei. Jos kuulemisessa esitetään tätä tarkoittava väite, riitaisuutta ei sisällöllisesti ratkaista kuulemismenettelyssä. Suullinen kuuleminen korvaa vain kirjallisen lausuman, eikä suullisesti esitetyn väitteen perusteena olevia tosiseikkoja aleta esimer-kiksi todistelulla selvittämään. Riitaisten tosiseikkojen selvittämistä varten kirjaamismenet-telyssä on käytettävissä mahdollisuus asian lepäämään jättämiseen ja riitaisuuden osoit-tamiseen oikeudenkäynnissä tutkittavaksi (ks. 120/1994, s. 73). Hallintolain 40 §:ssä tosin säädetään, että hallintoasiassa voidaan erityisestä syystä kuulla todistajaa valan tai va-kuutuksen nojalla ja asianosaista totuusvakuutuksen nojalla. Kirjaamiskäytännössä on kui-tenkin katsottu, kirjaamismenettelyn erityisluonne huomioon ottaen, että hakemuksen pe-rusteena olevia riitaisia tosiseikkoja ei selvitetä todistelua vastaanottamalla. Hallintolain muuttuminen kirjaamisasioissa sovellettavaksi toissijaiseksi menettelysäännöstöksi ei ole muuttanut tätä tulkintaa, sillä kirjaamisasioihin on aiemmin sovelluttu toissijaisesti riita-asian oikeudenkäyntiä koskevia säännöksiä, eikä niihinkään sisältyviä todistelua koskevia säännöksiä ole kirjaamismenettelyssä sovellettu.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen 17 §:n mukaan suullisessa kuulemi-sessa esitetyt vaatimukset perusteluineen samoin kuin muut lausumat tulee merkitä asia-kirjavihkoon tai kuulemisesta erikseen laadittavaan pöytäkirjaan. Erillisen pöytäkirjan laa-timinen on suositeltavaa. Pöytäkirjaan merkitään kuulemisen ajankohta, kuultava, hänen asiamiehensä sekä kuulemisen tarkoituksen osoittava selostus. Kuultavalta on syytä tar-kastaa, että hänen lausumansa on pöytäkirjaan oikein kirjattu.


1.9.2.3.4. Kuulemisen kustannukset

Kun kirjaamisviranomainen pyytää joltakin muulta kuin hakijalta kirjallista lausumaa, tälle saattaa syntyä kuluja asian selvittämisestä ja lausuman laatimisesta. Vastaavasti hakijalle on saattanut syntyä kuluja, jos hän on lausuman vuoksi joutunut hankkimaan lisäselvitystä asiassa. Asianosaiset saattavat pyytää puolin ja toisin, että kirjaamisviranomainen määrää kulut toisen osapuolen korvattaviksi. Riippumatta siitä, mitä vaikutuksia lausumalla asi-assa on, kirjaamisasiassa asianosaiset vastaavat kukin itse kuluistaan (HL 64.1 §). Mikäli asiassa annetaan osoitus oikeudenkäyntiin, siinä syntyvien kulujen osalta soveltuvat nor-maalit oikeudenkäymiskaaren kulusäännökset. Jos kirjaamisasiassa annetusta päätök-sestä valitetaan maaoikeuteen, maaoikeus voi määrätä kulut osapuolen korvattaviksi maa-oikeudessa tapahtuvan käsittelyn osalta.

Myöskään suullisen kuulemisen osalta ei kirjaamisasiassa voi esittää kuluvaatimuksia esi-merkiksi erilaisten asiamiespalkkioiden osalta. Jos kirjaamisviranomainen on kutsunut muun kuin hakijan kuultavaksi, kuultavalla on kuitenkin oikeus saada korvausta valtion varoista maksettavista todistelukustannuksista annetun lain (15.9.1972/666) mukaisesti (MK 6:14.2). Korvausta suoritetaan tarpeellisista matka- ja toimeentulokustannuksista sekä taloudellisesta menetyksestä siten kuin laissa tarkemmin säädetään. Kirjaamisviran-omaisen on ennen kuulemistilaisuuden päättymistä varattava kuultavalle mahdollisuus esittää syntyneitä kustannuksia koskeva korvausvaatimus. Ratkaisusta korvausvaatimuk-seen tehdään erillinen päätös, joka merkitään kuulemistilaisuudesta laadittavaan pöytäkir-jaan. Jos kuuleminen on ollut tarpeen hakijan selvitysvelvollisuuden piiriin kuuluvien seik-kojen selvittämiseksi, kirjaamisviranomainen voi määrätä, että hakijan on suoritettava kuultavalle suoritettua korvausta vastaava määrä valtiolle (MK 6:14.2).

1.9.3. Kirjaamisasiassa esitettävä väite ja asian siirtäminen oikeudenkäyntiin

Maakaaren 6 luvun 6 §:n 2 momentissa säädetään riitaiseksi tulleen kirjaamisasian siirtä-misestä oikeudenkäyntiin. Säännöksen mukaan asia on osoitettava oikeudenkäynnissä tutkittavaksi, jos kirjaamismenettelyn yhteydessä on esitetty väite kirjaamisen estävästä toisen oikeudesta ja väitteelle esitetään todennäköisiä syitä taikka jos hakijan oikeus on tullut muutoin riitaiseksi. Osoitus kanteen nostamiseen annetaan sille, jolla on asiassa näyttövelvollisuus. Mikäli kehotus annetaan väitteentekijälle, se annetaan uhalla, että kir-jaus voidaan muutoin tehdä. Hakijalle kehotus annetaan uhalla, että hakemus jätetään tutkimatta, mikäli osoitusta ei ole noudatettu.

Kirjaamisasioissa esiintyvät väitteet kirjaamisen estävästä toisen oikeudesta ovat harvi-naisia. Ne tulevat esiin yleensä vain silloin, kun kirjaamisviranomainen on nimenomaisesti kuullut jotain kolmatta tai muuta asiaan osallista. Väitteen voi kuitenkin esittää ja se tulee ottaa asianmukaisesti huomioon silloinkin, kun se esitetään oma-aloitteisesti ilman, että kirjaamisviranomainen olisi erikseen kuullut ketään.


1.9.3.1. Erilaisten väitteet ja ratkaisuvaihtoehdot

Kirjaamista vastustavan tahon väite voi kohdistua kirjattavan oikeuden taustalla oleviin to-siseikkoihin eli ns. oikeustosiseikkoihin tai siihen, miten tosiseikkoja on oikeudellisesti ar-vioitava. Näin voidaan erottaa toisistaan tosiasiakysymykset ja oikeuskysymykset. Kirjaa-misviranomaisella ja hakijalla voi esimerkiksi olla eri käsitys hakijan esittämien, sinänsä riidattomien tosiseikkojen oikeudellisesta tulkinnasta. Toisinaan kirjaamisviranomaisen tul-kinta johtaa hakemuksen hylkäämiseen. Myös muu asiaan osallinen voi vaatia kirjaamis-hakemuksen hylkäämistä perustaen vaatimuksensa sinänsä riidattomien tosiseikkojen oi-keudelliseen tulkintaan. Näissä tilanteissa kirjaamisviranomainen tekee ratkaisun sovellet-tavista oikeussäännöistä ja niiden tulkinnasta eikä asiaa siirretä oikeudenkäynnissä tutkit-tavaksi.

Kirjaamisviranomaisen tulee tuntea voimassa olevan oikeuden sisältö myös moni-mutkaisissa tilanteissa. Eri asia on, että oikeussääntö voi olla epäselvä ja sen tul-kinta vakiintumaton. Tällöin voi olla perusteltua varata asianosaiselle tilaisuus esit-tää kantansa myös oikeuskysymyksestä, vaikka kirjaamisviranomainen itse viime kädessä asian ratkaisee. Asianosaisen väite, jonka mukaan oikeuskysymys on rat-kaistava toisin kuin hakija on esittänyt ja että hakemus on hylättävä, ei johda kir-jaamisasian osoittamiseen oikeudenkäyntiin. Kirjaamisviranomainen voi päätyä väitteen tekijän kannalle tai väitteestä huolimatta hyväksyä hakemuksen. Väitteen tekijä saa tällöin perustellun päätöksen perusteluineen ja mahdollisuuden saattaa kysymys maaoikeuden ratkaistavaksi.

Tilanne muuttuu toiseksi, jos väite koskee hakijan tai jonkun kolmannen oikeuden perus-teena olevia tosiseikkoja. Tosiasiaväite ei kuitenkaan automaattisesti johda asian pitämi-seen riitaisena. Asia voidaan katsoa riitaiseksi vain, jos väite koskee asiassa oikeudelli-sesti relevanttia tosiseikkaa (ellei näin ole, asia palautuu puhtaaksi oikeuskysymykseksi), ja jos väitteen kohteena oleva tosiseikka ei ole selvästi perusteeton (selvästi vailla todis-tuspohjaa). Tällaisessakin tapauksessa väite johtaa erillisen päätöksen antamiseen mutta ei kuitenkaan siihen, että asia katsottaisiin osoituspäätöstä edellyttävällä tavalla riitaiseksi.

Varsinaisesta kirjaamisasian riitaiseksi tulemisesta on kysymys näin ollen silloin, kun väite kohdistuu relevanttiin tosiseikkaan eikä väite ole selvästi perusteeton. Relevantilla tosisei-kalla tarkoitetaan, että tilanteen ollessa sen osalta niin kuin väitteessä esitetään, tämä merkitsisi hakijan oikeuden sellaista puutteellisuutta, että se muodostaisi esteen oikeuden kirjaamiselle. Esitettäessä tällaisen seikan olemassa olosta tai sen puuttumisesta erilaisia näkemyksiä asian ratkaiseminen edellyttää tavallisesti sekä kirjallista että suullista todis-telua. Kirjaamismenettely ei sovellu eikä ole tarkoitettu tällaisen riitaisuuden ratkaisemi-seen, vaan asiassa näyttövelvollinen osoitetaan saattamaan asia erillisessä oikeuden-käynnissä tutkittavaksi.

Kirjaamismenettelyssä esitettäviä oikeusväitteitä voivat olla esimerkiksi seuraavat väitteet:

kirjaamishakemus perustuu perinnönjakosopimukseen, josta puuttuu todista-jat, mutta jaon osapuolet ovat sopimuksessa sitoutuneet olemaan moittimatta jakoa: esitetään väite, että jakosopimuksessa oleva muotovirhe estää jaossa saadun kiinteistön lainhuudattamisen; väite kohdistuu moittimattomuusklau-suulin oikeudelliseen merkitykseen


kuolinpesään kuuluva kiinteistö on jaettu ennen kuin ositus ensiksi kuolleen puolison ja kiinteistön omistaneen puolison kuolinpesien välillä on tehty: esite-tään väite, että osituksen puuttuminen estää jaossa saadun kiinteistön huu-dattamisen; väite kohdistuu ensiksi kuolleen puolison kuolinpesän ositusin-tressin oikeudelliseen merkitykseen viimeksi eläneen puolison pesää jaetta-essa

yhtiölle on perustettu oikeus käyttää kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen tuo-tanto- ja varastotiloja: esitetään väite, että oikeus ei ole maakaaren mukaan kirjaamiskelpoinen, koska se kohdistuu ainoastaan rakennukseen eikä maa-pohjaan; väite koskee kirjaamiskelpoisten erityisten oikeuksien oikeudellista tulkintaa maakaaren järjestelmässä

kiinteistöön on kirjattu vallintarajoituksena maakaaren 2 luvun 11 §:n 2 mo-mentin mukainen rajoitus, jonka mukaan kiinteistöä ei saa luovuttaa rakenta-mattomana edelleen ilman myyjän suostumusta; omistaja on vuokrannut koko kiinteistön rakentamattomana toiselle ja vuokraoikeutta kirjattaessa esitetään väite, että vallintarajoitus koskee myös kiinteistön vuokraamista; väite kohdis-tuu maakaaren 2 luvun 11 §:n 2 momentin oikeudelliseen tulkintaan

Kirjaamismenettelyssä esitettäviä tosiasiaväitteitä ovat puolestaan esimerkiksi seuraavat väitteet:

lainhuutohakemuksen perusteena olevan testamentin osalta esitetään väite, jonka mukaan testamenttia on pidettävä ainoastaan käyttöoikeustestament-tina eikä omistusoikeustestamenttina; väite kohdistuu testamentintekijän tar-koituksen selvittämiseen, mikä riitaisena tosiasiana kuuluu oikeudenkäyn-nissä ratkaistavaksi

kiinteistön omistaja väittää, että hän ei ole itse allekirjoittanut hänen antamaksi väitettyä luovutusvaltakirjaa (väärennysväite); allekirjoitukseen kohdistuva to-siasiaväite kuuluu oikeudenkäynnissä ratkaistavaksi

kiinteistöstä on luovutettu määräala ja tämän jälkeen on luovutettu koko kiin-teistö, jolle on haettu ensin lainhuutoa; huudatettaessa määräalaa emäkiin-teistön omistaja vaatii hakemuksen hylkäämistä esittäen väitteen, ettei hän koko kiinteistön ostaessaan tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää määräalan luovutuksesta; emätilan omistajan tietoisuus tai sen puuttuminen on riitainen tosiseikka, jonka selvittämiseksi annetaan osoitus oikeudenkäyntiin

kiinteistöön kohdistuvaa käyttöoikeutta kirjattaessa esitetään väite, jonka mu-kaan sopimuksen osapuolet ovat pitäneet oikeutta lakanneena jo vuosia jat-kuneen oikeuden käyttämättömyyden vuoksi; sopimuksen raukeamiseen joh-tavan passiivisuuden olemassa olo on tosiasiaväite, jonka selvittäminen ta-pahtuu oikeudenkäynnissä

Hakemus saatetaan hyväksyä siitä huolimatta, että asiassa on esitetty kirjaamista vastus-tava väite. Kysymys on saattanut olla asian oikeudellista arviointia koskevasta väitteestä, ja kirjaamisviranomainen on ottanut asiassa hakemuksen hyväksymistä puoltavan kan-nan. Kysymys on voinut olla myös tosiasiaväitteestä, jota on kuitenkin pidetty selvästi pe-rusteettomana. Asiassa annetaan tällöin erillinen, perusteltu päätös ja väitteen tekijälle annetaan lisäksi valitusosoitus (ks. MK 9:2). On myös mahdollista, että hakemus tulee


hylättäväksi asiassa esitetyn väitteen perusteella. Kysymys voi olla tällöin lähinnä siitä, että kirjaamisviranomainen on oikeuskysymyksen osalta päätynyt samalle kannalle kirjaa-mista vastustavan väitteen tekijän kanssa. Ennen hylkäävän ratkaisun tekemistä hakijaa on kuitenkin syytä kuulla esitetyn väitteen johdosta (ks. HL 34.1 § ja MK 6:8.2).

Jos asia on muodostunut riitaiseksi, eli riitaisuus koskee asiassa relevantteja tosiseikkoja, kirjaamisasia jätetään lepäämään ja asia osoitetaan oikeudenkäynnissä tutkittavaksi. Osoituspäätöksen antamismenettelyä käsitellään tarkemmin seuraavassa kohdassa.

1.9.3.2. Asian siirtäminen oikeudenkäyntiin

Kun asia osoitetaan oikeudenkäynnissä tutkittavaksi kirjaamishakemus jätetään lepää-mään (MK 12:2.1.6 ja 14:11.5, kiinnitysasioiden osalta täysin vastaavaa säännöstä ei ole, mutta myös kiinnitysasia on tällaisessa tilanteessa jätettävä lepäämään; vrt. myös MK 16:6/1 ja 2). Ennen osoituspäätöksen antamista hakijalle on varattava tilaisuus tulla kuul-luksi väitteen johdosta (HL 34.1 §).

Osoituspäätöksessä sitä, joka on asiassa näyttövelvollinen, kehotetaan saattamaan asia määräajassa oikeudenkäynnissä tutkittavaksi (MK 6:6.1). Määräajan kanteen nostamiselle asettaa kirjaamisviranomainen. Tämän lisäksi osoituksen saaja velvoitetaan määräajassa esittämään kirjaamisviranomaiselle selvitys siitä, että kanne on nostettu osoituspäätök-sessä asetetussa ajassa. Kuten edellä on todettu, väitteen tekijälle kehotus annetaan uhalla, että kirjaus muuten voidaan tehdä ja hakijalle uhalla, että hakemus jätetään muuten tutkimatta (MK 6:6.1).

Osoitusta antaessaan kirjaamisviranomaisen on ratkaistava, ketä asiassa on pidettävä näyttövelvollisena eli kenellä on ns. todistustaakka. Kysymys ratkeaa varallisuusoikeudel-lisissa riidoissa noudatettavien todistustaakkasääntöjen mukaan. Näyttövelvollisuus kuu-luu siis sille, kenellä kyseisenlaisia oikeussuhteita koskevissa riidoissa on lähtökohtainen todistustaakka. Selvyyden vuoksi todettakoon, että näyttövelvollista ei ratkaista asian-osaisaseman perusteella. Osoitus voi näin tulla annettavaksi joko väitteen tekijälle tai ha-kijalle riippuen edellä mainituista todistustaakkasäännöistä (ks. todistustaakan jakautu-mista koskevista säännöistä yleisesti esim. Jouko Halila, Todistustaakan jaosta silmällä pitäen erityisesti varallisuusoikeudellisia oikeussuhteita, 1955, tai Juha Lappalainen et al., Prosessioikeus, 2007, s. 580–590).

Lepäämään jättämispäätös ja sen yhteydessä annettava osoituspäätös on perusteltava. Perusteluista on käytävä ilmi, millä perusteilla asian katsotaan tulleen sillä tavalla rii-taiseksi, ettei hakemukseen voida heti suostua. Usein väitteen tekijä on vaatinut hakemuk-sen välitöntä hylkäämistä ja hakija sen välitöntä hyväksymistä. Tällöin perusteluissa on otettava kantaa kummankin osapuolen vaatimuksensa tueksi esittämiin näkökohtiin ja pe-rusteltava, miksi vaatimuksista poiketen asiassa on annettu osoitus eikä asiaa ole heti ratkaistu. Myös näyttövelvollisuutta koskeva ratkaisu on perusteltava.

Osoituspäätökseen ei saa hakea erikseen muutosta. Jos osoituspäätöstä ei ole nouda-tettu, kirjaamisviranomainen antaa asiassa lopullisen päätöksen osoituspäätöksessä ase-tetun uhan mukaisesti. Myös lopullisesta asian ratkaisusta annetaan erillinen päätös, jonka perusteluissa viitataan osoituspäätökseen ja siihen, että sitä ei ole noudatettu. Tämä pää-tös on valituskelpoinen ja siihen on liitettävä valitusosoitus. Osoituspäätös annetaan tie-doksi sekä hakijalle että väitteen tekijälle. Osoituspäätös voidaan antaa kummallekin, siis


myös osoituksen saaneelle, tiedoksi tavallisena tiedoksiantona. Päätös lähetetään pos-titse asianosaisen kirjaamisviranomaiselle ilmoittamaan osoitteeseen.

Jos asiassa on nostettu kanne, kirjaamisasia jätetään edelleen lepäämään aina siihen asti, kunnes asia on tuomioistuimessa lainvoimaisesti ratkaistu. Jätettäessä asiaa uudelleen lepäämään osoituksen saanut velvoitetaan määräajassa toimittamaan selvitys tuomiois-tuimen asiassa antamasta lainvoimaisesta ratkaisusta tai siitä, että käsittely on edelleen kesken. Kehotus annetaan osoituspäätöksessä alun perin asetetuin uhin. Kirjaamisasian myöhemmässä käsittelyssä noudatetaan tuomioistuimen riitakysymyksessä antamaa rat-kaisua eli riitakysymyksenä ratkaistu tosiseikka otetaan huomioon lainvoiman saaneen tuomion mukaisena. Lepäämässä ollutta kirjaamisasiaa ei kuitenkaan saa hylätä, ennen kuin hakijalle on varattu tilaisuus tulla kuulluksi (MK 6:8.2).

1.10. Hakemuksen jättäminen lepäämään

Lepäämään jättämistä koskeva menettely suuntautuu hakemuksen vireille tulon jälkeiseen aikaan kun taas täydentämis- ja kuulemismenettely kohdistuu ennen hakemuksen vireille tuloa tapahtuneiden seikkojen ja olosuhteiden selvittämiseen. Lepäämään jättämistä kos-kevassa menettelyssä asia jätetään odottamaan kirjaamisen esteen tulevaisuudessa mah-dollisesti tapahtuvaa poistumista.

Lepäämään jättämistä koskevat perusteet ovat laissa lähtökohtaisesti tyhjentävästi lue-teltu. Lepäämään jättäminen ei siten tule kysymykseen vain sen takia, että hakijalle vara-taan tilaisuus täydentää hakemustaan erinäisillä liitteillä. Lepäämään jättämistä saattaakin edeltää täydentämis- ja kuulemismenettely, jolla asia on ensin muuten selvitetty. Tämän jälkeen hakemus voidaan jättää lepäämään, jos sen nimenomainen peruste on olemassa. Kun tämä tietty lepäämään jättämisen peruste myöhemmin poistuu, asia on ratkaistavissa eikä muita täydennyksiä enää tarvita (ks. Marjut Jokela - Leena Kartio - Ilmari Ojanen, Maakaari, 2010, s. 259–261). Hakemusta ei kuitenkaan saa hylätä ennen kuin hakijalle on varattu tilaisuus tulla kuulluksi.

Esimerkki

Jos hakemuksesta puuttuu selvitys tarvittavan varainsiirtoveron suorittamisesta, asiaa ei voi jättää lepäämään, ennen kuin selvitys veron suorittamisesta on saatu. Jos asiassa on lisäksi laissa säädetty lepäämään jättämisperuste, selvitys veron suorittamisesta vaaditaan ensin täydennysmenettelyllä ja kun asia on tullut selvi-tettyä, hakemus voidaan jättää lepäämään.

Lepäämään jättämisestä kirjaamisviranomainen tekee erillisen ratkaisun, joka merkitään lainhuutoja kiinnitysrekisteriin (MK 6:9.2). Rekisterimerkinnän sisällöstä säädetään lain-huuto- ja kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen 12 §:n 2 momentissa. Säännöksen mu-kaan rekisteriin on merkittävä lepäämään jättämisen peruste sekä asian uusi käsittely-päivä. Käsittelypäivällä tarkoitetaan lepäämään jättämisen määräaikaa ensinnäkin niissä tapauksissa, jolloin hakijan on toimitettava asiassa tarpeellinen selvitys. Käsittelypäivä merkitään silloinkin, kun kirjaamisviranomainen seuraa itse kirjaamisen mahdollisen es-teen poistumista. Asia otetaan viimeistään ennalta annettuna käsittelypäivänä oma-aloit-teisesti uudelleen käsittelyyn ja jätetään tarvittaessa uudelleen lepäämään, jos peruste on edelleen olemassa. Kirjaamisviranomaisen on pyrittävä järjestämään kirjaamisasioiden käsittelyä. Rekisterin selkeys edellyttää, etteivät hakemukset ole turhaan eivätkä liian pit-


kään lepäämässä. Kirjaamisviranomaisen on pyrittävä järjestämään asioiden hallinta si-ten, että ne lepäämässä olevat hakemukset, jotka eivät edellytä hakijan esittämää lisäsel-vitystä, tulevat ratkaistuiksi heti edellytysten täyttyessä. Kirjaamishakemus on vireillä koko lepäämässä olemisen ajan, mutta jo lepäämään jättämistä koskevalla ratkaisulla on mer-kittäviä oikeusvaikutuksia (esim. muotovirheen korjaava vaikutus lainhuudatuksessa, ks. MK 13:1). Hakemuksen hyväksymisen aineellisoikeudelliset edellytykset onkin jo ennen lepäämään jättämistä tutkittava. Jätettäessä asia lepäämään ainoastaan lepäämään jättä-mistä koskeva peruste odottaa poistumistaan, muilta osin asia on tutkittu ja lopullinen rat-kaisu olisi tehtävissä.

Lepäämään jättämisen perusteista säädetään puolestaan lainhuudon osalta maakaaren 12 luvun 2 §:ssä, erityisen oikeuden kirjaamisen osalta maakaaren 14 luvun 11 §:ssä ja kiinnitysten osalta maakaaren 16 luvun 6 §:ssä. Lepäämään jättämisen perusteet ja niihin liittyvät tilanteet käsitellään jäljempänä lainhuudatuksen, kiinnityksen ja erityisen oikeuden kirjaamista koskevan käsittelyn yhteydessä. On korostettava, että samassa kirjaamisasi-assa voi esiintyä useita lepäämäänjättämisperusteita ja eri perusteisiin saattaa liittyä yksi-tyiskohtaisia määräyksiä esim. lepäämään jättämisen määräajoista.

Kun hakemus on jätetty lepäämään, hakijaa on kehotettava määräajassa antamaan selvi-tys siitä, onko kirjaamisasian ratkaisulle enää estettä. Hakijalle siis ilmoitetaan, mitä selvi-tystä asian lopullinen ratkaiseminen edellyttää. Lisäselvityksen antamisesta ja sen laimin-lyömisen seurauksista on voimassa, mitä täydennyskehotuksesta säädetään. Kirjaamisvi-ranomainen asettaa määräajan oman harkintansa mukaan, jollei määräajasta ole nimen-omaisesti säädetty. Mikäli selvitystä ei toimiteta määräajassa, hakemus jätetään tutki-matta.

On lepäämäänjättämistilanteita, joissa selvityksen pyytäminen hakijalta on asian jatkokä-sittelyn kannalta tarpeetonta. Kirjaamisviranomainen voi näissä tapauksissa sopivin mää-räajoin viran puolesta tarkastaa, onko kirjaamisen este poistunut (MK 6:8.2). Tyypillisenä esimerkkinä voidaan mainita kunnan etuostoaika tai kiinteistön ulosmittaus, jonka vuoksi esim. kiinnitysasia on jätetty lepäämään. Hakijaa ei kehoteta toimittamaan selvitystä ulos-mittauksen peruuntumisesta. Sen sijaan kirjaamisviranomainen ottaa asian lepäämäänjät-tämispäätöksessä mainittuna määräpäivänä viran puolesta käsiteltäväkseen.

Tarvittaessa asia jätetään uudelleen lepäämään, mikäli ulosmittaus tai muu kirjaamisen este on edelleen voimassa. Jos este on poistunut, asia voidaan ratkaista viran puolesta ilman hakijan esittämää pyyntöä. Joskus lepäämään jättämisen aiheuttanut syy on muo-dostunut kirjaamisen lopullisesti estäväksi seikaksi. Asia voidaan ottaa kirjaamisviran-omaisen omasta aloitteesta ratkaistavaksi, mutta sitä ei saa hylätä varaamatta hakijalle tilaisuutta tulla kuulluksi (MK 6:8.2). Esimerkiksi ulosmittaus on saattanut johtaa kiinteistön myymiseen huutokaupalla, jolloin ulosmittaus on lakannut, mutta ulosmittauksen takia le-päämässä ollut kiinnityshakemus on hylättävä.

Lepäämään jättämisen määräaikaa voidaan tarvittaessa jatkaa hakijan pyynnöstä tai kir-jaamisviranomaisen omasta aloitteesta. On kuitenkin syytä huomata, että maakaareen si-sältyy myös eräiltä osin ehdottomia lepäämään jättämisen määräaikoja, joita ei voida kir-jaamismenettelyssä ylittää. Tällaisia liittyy ennen kaikkea maakaaren 2 luvun 2 §:n mukai-siin ehdollisiin kiinteistön luovutuksiin, joiden osalta lepäämäänjättämisaika ja ns. auto-maatiolainhuudon antamismenettely on tarkoin säännelty (ks. MK 12:2.2). Sama koskee perustettavien yhtiöiden lukuun tapahtuneita kiinteistön luovutuksia (ks. MK 2:4 ja 12:2.2). Näitä tilanteita käsitellään yksityiskohtaisesti jäljempänä lainhuudatusta koskevassa osi-ossa.


Lepäämään jättäminen ei ole asian lopullinen ratkaisu, joten siitä ei saa valittaa (ks. myös HE 120/1994 vp s. 79). Lepäämään jättämisestä annetaan kuitenkin erillinen päätös (MK 6:9,2), johon merkitään lepäämään jättämisen peruste ja määräaika sekä tarvittaessa ha-kijan toimitettavaksi määrätyt lisäselvitykset ja uhka niiden toimittamatta jättämisestä. Le-päämään jättämistä koskevaa ratkaisua joudutaan joskus perustelemaan laajemminkin esim. silloin, kun hakija on vastustanut sitä ja vaatinut heti lopullisen kirjauksen myöntä-mistä.

Lepäämään jättämistä koskeva päätös lähetetään hakijalle kuten normaali kirjaamisasian päätös. Myös kirjaamismaksu laskutetaan tässä yhteydessä.

1.11. Kirjaamisasian ratkaiseminen ja päätöksen tiedoksianto

1.11.1. Yleistä

Kirjaamisasian ratkaisemista koskevat säännökset ovat maakaaren 6 luvun 9 ja 10 §:issä. Lisäksi ratkaisuun ja siitä annettavaan toimituskirjaan tai muuhun päätökseen liittyviä tär-keitä säännöksiä sisältyy myös kirjaamisrekisteriasetukseen sekä hallintolakiin (KirjRekA 26 ja 32 §:t sekä hallintolaki 43 - 45 §:t). Valitusosoituksesta säädetään maakaaren 9 luvun 2 §:ssä.

Maakaaren 6:9,1:n mukaan kirjaamisasia on ratkaistava viivytyksettä hakemuksen mukai-sesti, jollei kirjaamiselle ole estettä. Laissa ei ole mainittu erityisiä ratkaisuaikoja. Ne saat-tavatkin vaihdella asian laadun ja kirjaamisviranomaisen työtilanteen mukaan. Asioiden käsittely on kuitenkin pyrittävä järjestämään niin, että käsittelyn joutuisuus turvataan.

Myös silloin, kun asian käsittely edellyttää täydennyskehotuksia tai kuulemista, joutuisuu-desta on pyrittävä huolehtimaan. Käytännössä esimerkiksi suullisesti pyydettyjä täyden-nyksiä ei aina toimiteta ripeästi, jolloin on syytä antaa virallinen täydennyskehotus määrä-aikoineen ja uhkineen.

Käytännössä valtaosa kirjaamisasioista ratkaistaan hakemuksen mukaisesti joko suoraan tai täydennysmenettelyn kautta. Ratkaisulajina voi kuitenkin olla myös hakemuksen hyl-kääminen tai tutkimatta jättäminen sekä hakemuksen hyväksyminen muun asiaan osalli-sen vastustuksesta huolimatta. Mikäli hakija peruuttaa hakemuksensa, asian käsittely rau-keaa.

Kirjaamisasian ratkaisuna on pidettävä myös asian jättämistä lepäämään. Kysymys ei ole laissa tarkoitetusta lopullisesta ratkaisusta ja nimityksenä voidaankin tässä yhteydessä käyttää käsittelyratkaisua (ks. Matti Ilmari Niemi, Maakaaren järjestelmä II s. 96). Näitä ratkaisuja on käsitelty edellisessä kappaleessa.

Kirjaamismenettelyn ominaispiirteenä on, että kaikki ratkaisut tapahtuvat rekisteriympäris-tössä. Tästä säädetään maakaaren 6 luvun 9 §:n 2 momentissa, jonka mukaan päätös kirjaamisesta tehdään merkitsemällä asian ratkaisu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Edel-leen lainkohdan mukaan ratkaisun sisältö ilmenee rekisterimerkinnästä.

Kirjaamisasioissa päätöksen tekeminen ja päätöstä koskevan asiakirjan antaminen tulee näin ollen pitää selvästi erillään. Päätöksen tekeminen tapahtuu aina rekisteriympäris-


tössä. Näin tehdystä päätöksestä hakijalle lähetetään toimituskirja, josta tehty ratkaisu il-menee. Toimituskirja voi olla todistus rekisteriin asian lopullisesta ratkaisusta tehdyistä merkinnöistä tai erillinen päätös (MK 6:9,3).

Päätöksen sisällön osoittaa rekisterimerkintä silloinkin, kun toimituskirjana annettu todistus tai erillinen päätös poikkeavat siitä.

Tässä yhteydessä on vielä erityisesti huomattava, että myös hakemuksen hylkääminen tapahtuu rekisteriympäristössä. Tämä tarkoittaa, että asiaa ei voi hylätä eikä mitään kir-jaamisasiaa itse asiassa voi ratkaista, ellei sitä ole ensin tallennettu vireillä olevaksi lain-huuto- ja kiinnitysrekisteriin. Siksi lainhuutoja kiinnitysrekisteriin on tehtävä merkintä sa-man päivän aikana myös sellaisista vireille tulleista hakemuksista, joiden osalta on jo heti nähtävissä, että hakemus tulee hylättäväksi.

Kirjaamisasian ratkaisua edeltää aina asian aineellisoikeudellinen tutkiminen. Tältä osin ohjekirja sisältää omat jaksonsa kunkin kirjaamistyypin osalta. Tässä yhteydessä todetta-koon kuitenkin se kirjaamisoikeudellisesti merkittävä kirjaamisen edellytysten tutkimiseen liittyvä säännös, joka sisältyy maakaaren 6 luvun 9 §:n 1 momenttiin. Sen mukaan oikeu-dellinen seikka, joka on syntynyt hakemuksen vireille tulon jälkeen, ei estä kirjaamista. Säännös koskee kaikkia kirjaamisasioita. Sen taustalla on mm. ajatus, että käsittelyn kesto ei saa vaikuttaa hakijan mahdollisuuksiin saada oikeutensa kirjattua. Toisaalta kirjaamis-ratkaisu viittaa vain siihen, että kirjaamisen edellytykset olivat olemassa hakemuksen tul-lessa vireille eikä tämän jälkeisiä muutoksia hakijan oikeusasemassa ole otettu huomioon. Näin esim. vireille tulon jälkeinen kiinteistön luovuttajan tai oikeuden perustajan konkurssi, kiinteistön ulosmittaus tai kiinteistön edelleen luovuttaminen eivät estä lainhuutoa, kiinni-tystä tai erityisen oikeuden kirjaamista.

1.11.2. Myönteinen ratkaisu ja sen tiedoksianto

Kirjaamisasian ratkaiseminen hakemuksen mukaisesti ei edellytä yleensä muuta kuin rat-kaisun merkitsemistä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Se, mitä tietoja ratkaisusta rekisteriin merkitään, on säännelty kirjaamisrekisteriasetuksessa. Säännökset koskevat osaksi kaik-kia kirjaamistyyppejä (KirjRekA 4, 11 ja 12 §:t). Lisäksi kunkin kirjaamistyypin osalta on omat säännöksensä niistä tiedoista, jotka rekisteriin tulee ratkaisun yhteydessä merkitä (KirjRekA 5 - 10 §:t).

Kun asia ratkaistaan hakemuksen mukaisesti, sitä ei tarvitse perustella. Ratkaisun sisältö ilmenee rekisteristä. Myönteinenkin ratkaisu on saattanut edellyttää hyvin laajaa tutkimista ja syvällistä oikeudellista harkintaa. Ratkaisun perusteet käyvät kuitenkin ilmi hakemuksen liiteasiakirjoista sekä ratkaisuhetkellä olemassa olleista eri rekisterien merkinnöistä.

Myönteisestä ratkaisusta ei anneta erillistä päätöstä. Tehdyn ratkaisun osoittavana toimi-tuskirjana hakija saa kuitenkin todistuksen kirjaamisasiassa tehdystä ratkaisusta, josta käy ilmi ratkaisusta rekisteriin tehdyt merkinnät.

Kun asia on ratkaistu hakemuksen mukaisesti, hakijalle ei anneta valitusosoitusta. Kirjaa-misasiaan voi hakea muutosta 30 päivän kuluessa ratkaisun tekemisestä, mutta hakijalla ei luonnollisesti ole intressiä valittaa hänelle myönteisestä ratkaisusta. Näissä tapauksissa myöskään lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ei tehdä lainvoimaisuutta koskevia merkintöjä, vaikka periaatteessa myös myönteinen ratkaisu tulee lainvoimaiseksi vasta, kun valitus-aika on kulunut.


Maakaaren 6 luvun 10 §:n 1 momentissa säädetään nykyisin, että päätöstä ei anneta tie-doksi asiassa, joka on ratkaistu hakemuksen mukaisesti eikä muu asiaan osallinen ole vastustanut hakemusta. Säännös näyttäisi olevan ristiriidassa maakaaren 6 luvun 9 §:n 3 momentin kanssa, jonka mukaan hakijalle on toimituskirjana annettava todistus rekisteriin asian lopullisesta ratkaisusta tehdyistä merkinnöistä. Toisin sanoen myös kirjaamisasi-assa tehty myönteinen ratkaisu on saatettava hakijan tietoon. MK 6:10,1:n muutosta kos-kevista perustelulausumista käy kuitenkin ilmi, että tältä osin ei ole tarkoitettu muuttaa ny-kyistä käytäntöä eli myös myönteisen ratkaisun osoittava toimituskirja annetaan tiedoksi hakijalle kuten ennenkin (ks. HE 30/2009 s. 17). Sen sijaan MK 6:10,1 on tärkeä siinä mielessä, että se vapauttaa kirjaamisviranomaisen antamasta hakemuksen mukaisesti ratkaistua kirjaamisasiaa tiedoksi kaikille muille asianosaisille, joita hallintolain 11 §:n mu-kaan olisivat esim. lainhuudatusasioissa kiinteistön myyjät. Jos asia olisi jäänyt toissijai-sesti menettelyyn sovellettavan hallintolain varaan, tilanne olisi saattanut olla epäselvempi (hallintolain 54 §:n 1 momentin mukaan päätös on annettava tiedoksi kaikille asianosai-sille).

Hakemuksen mukaisesti ratkaistu asia annetaan tiedoksi vain hakijalle, vaikka asi-assa olisi kuultu muita, jos nämä kuitenkaan eivät ole vastustaneet kirjausta.

Todistus kirjaamisasiassa tehdystä ratkaisusta lähetetään hakijalle joko kirjaamismaksua koskevan laskun liitteenä, sähköpostilla tai kirjeenä hakemuksessa ilmoitettuun osoittee-seen tai sähköpostiin.

1.11.3. Myönteinen ratkaisu muun asiaan osallisen vastustaessa hakemusta

Kuten edellä on todettu, hakemus saatetaan tapauksittain hyväksyä siitä huolimatta, että joku toinen on vastustanut sitä ja vaatinut hakemuksen hylkäämistä. Päätös asiassa teh-dään merkitsemällä myönteinen ratkaisu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin, mutta asiassa laaditaan myös erillinen päätös.

Ratkaisua tehtäessä rekisteriin on kirjauksen yhteyteen merkittävä, että päätös ei ole lainvoimainen. Lisäksi merkitään, milloin valitusaika päättyy. Merkintää päivite-tään, mikäli asiassa on tehty valitus ja asian käsittely jatkuu muutoksenhakuas-teessa. Mikäli asiassa ei ole valitettu säädetyssä ajassa tai mikäli päätös on pysy-nyt muutoksenhakuasteessa, rekisteriin tehdään merkintä päätöksen lainvoimai-suudesta.

Päätöksessä tulee olla ensinnäkin selostus asiasta, josta käy ilmi asian laatu sekä väite ja sen perustelut. Tämän jälkeen päätöksessä mainitaan kirjaamisviranomaisen ratkaisu ja sen perustelut. Lisäksi päätöksessä tulee mainita lainkohdat, joihin ratkaisu perustuu. Pää-tökseen otetaan myös maininta muutoksenhakumahdollisuudesta ja siitä, että päätöksen oheen on liitetty valitusosoitus. Päätösten pohjina käytetään Maanmittauslaitoksen pää-tösmallia, joka on laadittu kirjaamisasioita varten ja josta ilmenee päätöksen yleinen ra-kenne (ks. myös hallintolaki 43 - 45 §:t ja KirjRekA 26 § 2 momentti). Päätöksen allekirjoit-taa asian ratkaisija.

Kun asia ratkaistaan toisin kuin muu asiaan osallinen on vaatinut, erilliseen päätökseen on liitettävä valitusosoitus (MK 9:2).

Maakaaren 6 luvun 10 §:n 2 momentin mukaan päätös on näissä tapauksissa annettava tiedoksi siten kuin hallintolaissa säädetään. Päätös annetaan tiedoksi sekä hakijalle että


muulle asiaan osalliselle, joka on vastustanut hakemusta. Päätöstä ei tarvitse antaa tie-doksi muille asianosaisille.

Esimerkiksi jos asiassa on ollut useita kuultavia, joista vain yksi on vastustanut hakemusta, päätöstä ei tarvitse antaa hakijan lisäksi tiedoksi muuta kuin tälle yh-delle.

Päätös valitusosoituksineen voidaan antaa tiedoksi sekä hakijalle että hakemusta vastus-taneelle muulle asiaan osalliselle tavallisena tiedoksiantona eli lähettämällä se postitse vastaanottajalle tämän kirjaamisviranomaiselle ilmoittamaan osoitteeseen.

1.11.4. Hakemuksen hylkääminen tai jättäminen tutkimatta

Menettelyllisessä mielessä asian hylkäämisellä ja tutkimatta jättämisellä on tärkeä ero. Hylkäämispäätös perustuu asian sisällölliseen tutkimiseen ja sen toteamiseen, että aineel-lisoikeudelliset edellytykset kirjaamiselle puuttuvat. Tutkimatta jättäminen perustuu pro-sessuaaliseen puutteeseen, hakijan tietyn tyyppiseen laiminlyöntiin itse menettelyssä.

Kirjaamismenettelyssä ero hylkäämisen ja tutkimatta jättämisen välillä ei ole yhtä merkit-tävä kuin esimerkiksi yleisessä oikeudenkäyntimenettelyssä. Hylkäämisratkaisuun liittyy oikeudenkäyntipuolella oikeusvoimavaikutus, mitä puolestaan ei liity tutkimatta jättämi-seen. Sen sijaan kirjaamisasioissa annetut ratkaisut eivät koskaan saa oikeusvoimaa. Toi-sin sanoen kirjaamista voidaan aina hakea uudestaan samoin perustein, vaikka hakemus olisi aiemmin tullut hylätyksi. Kirjaamisratkaisusta riippumatta kirjaamisen perusteena ollut oikeussuhde voidaan myös aina saattaa erillisen oikeudenkäynnin kohteeksi (ks. esim. MK 13:2). Tältä osin kirjaamisasian hylkäämisellä tai tutkimatta jättämisellä ei ole eroa (ks. esim. Jokela-Kartio-Ojanen s. 256).

Lisäksi silloinkin, kun maakaaren mukaan kirjaamishakemus on jätettävä tutkimatta, asi-aan on tapauksittain saattanut liittyä paljon aineellisoikeudellista tutkintaa. Tutkimatta jät-täminen tulee kysymykseen kolmentyyppisessä tilanteessa. Sen uhka voidaan liittää täy-dennyskehotukseen, lepäämään jättämistä koskevaan ratkaisuun sekä erilliseen oikeu-denkäyntiin osoittamista koskevaan ratkaisuun (joka sekin on teknisesti lepäämäänjättä-misratkaisu). Kaikissa näissä tapauksissa hakemus on alustavasti tutkittu hyvinkin perus-teellisesti. Esimerkiksi hakemuksen ollessa puutteellinen asiaa ei suoraan jätetä tutki-matta, vaan hakemus ensin tutkitaan ja täydennyskehotus laaditaan asiassa vallitsevien aineellisoikeudellisten edellytysten valossa niin, että kaikki tarvittavat täydennykset keho-tetaan toimittamaan samalla kertaa. Toisaalta puutteet estävät hakemuksen kokonaisval-taisen tutkimisen, jolloin selvityksen toimittamatta jättämisestä johtuva ratkaisulaji on pe-rustellusti juuri tutkimatta jättäminen.

Periaatteessa hakemuksen hylkääminen eroaa kuitenkin edellä mainituista, tutkimatta jät-tämiseen johtavista tilanteista selvästi. Hylkääminen tulee kysymykseen, kun kirjaamisvi-ranomaisen käytettävissä on kaikki asian tutkimiseen tarvittava aineisto ja sen perusteella voidaan todeta, että kirjaaminen ei tapaukseen sovellettavien säännösten valossa ole sal-littua. Asia on tällöin hylättävä silloinkin, kun hakemus on puutteellinen, mutta puutteella ei ole vaikutusta asiassa nähtävään aineellisoikeudelliseen perusteeseen, jonka vuoksi hakemus joka tapauksessa tulee hylättäväksi. Tarpeesta varata hakijalle mahdollisuus poistaa tai korjata hakemuksen hylkäämiseen johtava perusta sekä menettelystä siinä yh-teydessä ks. tarkemmin edellä esitettyä.


Varsinaiset hakemuksen hylkäysperusteet käsitellään ohjekirjan lainhuudatusta, kiinni-tystä ja erityisen oikeuden kirjaamista koskevien jaksojen yhteydessä.

Todettakoon, että jos hakemus hyväksytään osittain eli kirjaaminen tapahtuu jollakin ta-valla hakemuksesta poikkeavana, kysymyksessä on tältä osin hylkäävä päätös. Tältä osin siihen soveltuu kaikki se mitä tässä on sanottu hylkäävistä päätöksistä.

Päätös hakemuksen hylkäämisestä tai tutkimatta jättämisestä tehdään merkitsemällä sitä koskeva ratkaisu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Tässäkin tapauksessa on huomattava, että hylkäämisestä tai tutkimatta jättämisestä huolimatta asia pysyy vireillä siihen saakka, kunnes päätös on saanut lainvoiman. Rekisteristä tulee myös näkyä asian vireillä olo koko tämän ajan. Ratkaisun yhteydessä rekisteriin merkitään, että päätös ei ole lainvoimainen. Samoin merkitään valitusajan päättymispäivä. Merkintää päivitetään samalla tavalla kuin edellisessä kappaleessa on todettu myönteisen ratkaisun osalta, joka on ratkaistu toisin kuin muu asiaan osallinen on pyytänyt.

Kun hakemus hylätään tai jätetään tutkimatta, siitä annetaan myös erillinen päätös. Tältä osin voidaan viitata siihen, mitä edellisessä kappaleessa on todettu asian ratkaisemisesta toisin kuin muu asiaan osallinen on vaatinut. Hylkäävässä ratkaisussa saattaa toisinaan olla hyvinkin laajat perustelut. Tutkimatta jättämistä koskeva ratkaisu puolestaan perustuu siihen, että hakija ei ole toimittanut häneltä vaadittua selvitystä määräajassa. Tällöin riittää, että päätökseen liitetään täydennyskehotus tai lepäämään jättämistä koskeva päätös, joista tutkimatta jättämistä koskeva uhka ilmenee. Päätöksen perusteluina todetaan, että hakija ei ole toimittanut liitteen mukaisesti vaadittua lisäselvitystä määräajassa, joten ha-kemus jätetään tutkimatta. Päätökseen liitetään valitusosoitus (MK 9:2).

Päätös annetaan tiedoksi hakijalle noudattaen hallintolain tiedoksiantoa koskevia sään-nöksiä (MK 6:10,2). Tiedoksianto toimitetaan tavallisena tiedoksiantona lähettämällä pää-tös liitteineen postitse hakijan kirjaamisviranomaiselle ilmoittamaan osoitteeseen. Muilta-kin osin asiaan soveltuu kaikki se mitä edellä on sanottu tiedoksiannosta silloin, kun asia on ratkaistu toisin kuin muu asiaan osallinen on vaatinut.

Tiedoksiantoa koskevan säännöksen valossa näyttäisi olevan mahdol-lista, että hylkäävä päätös annettaisiin tiedoksi pelkästään hakijalle sil-loinkin, kun asiassa on kuultu jotakin muuta ja tämä on vaatinut hake-muksen hylkäämistä. Luonnollisesti jos asia on hylätty hänen vaati-muksensa mukaisesti, hänellä ei ole intressiä hakea siihen muutosta. Hänellä on kuitenkin intressi saada tietää, miten asiassa on lopulta käynyt. Samoin hänellä saattaa olla tarve varautua hakijan muutoksen-hakuun. Hylkäävä päätös onkin annettava tiedoksi myös tällaiselle asi-anosaiselle. Tiedoksianto tapahtuu tavallisena tiedoksiantona.

Hylkäämiseen päättyneessä asiassa on saatettu kuulla myös sellaisia, jotka eivät ole vaatineet hakemuksen hylkäämistä vaan sen hyväksy-mistä hakijan rinnalla. Päätös on annettava tiedoksi myös heille.

Hylkäävien ratkaisujen tekeminen kuuluu pääsääntöisesti kirjaamislakimiesten toimival-taan. Suhteellisen selvissä tapauksissa tutkimatta jättämistä koskevia päätöksiä voivat tehdä myös kirjaamissihteerit.


1.11.5. Hakemuksen peruuttaminen

Hakija voi peruuttaa hakemuksensa niin kauan, kuin sitä ei ole vielä lopullisesti ratkaistu. Tällöin hakemuksen käsittely raukeaa ja hakemuksen vireillä olo lakkaa. Asiasta tehdään ratkaisu ”hakemus rauennut” josta jää merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. On huo-mattava, että kiinnityshakemusta, jossa on määräys panttikirjan toimittamisesta, ei saa peruuttaa tai muuttaa ilman panttikirjan saajan suostumusta (MK 16:4).

Kuten edellä on todettu, asian lepäämään jättäminen ei ole lopullinen ratkaisu, mutta sii-hen liittyy kuitenkin tärkeitä oikeusvaikutuksia. Kaikesta huolimatta myös lepäämään jä-tetty asia voidaan yleensä peruuttaa, jolloin se raukeaa.

1.12. Asiakirjojen arkistointi ja julkisuus

1.12.1. Arkistointi

Kirjaamisasioihin liittyvät asiakirjat arkistoidaan sähköisesti kirjaamisarkistoon. Siitä vas-taa Jyväskylässä sijaitseva Maanmittauslaitoksen Arkistokeskus.

Arkistoinnissa noudatetaan Arkistokeskuksen vahvistamaa arkistonmuodostussuunnitel-maa (AMS). Sen mukaisesti eritellään kussakin asiassa pysyvästi säilytettävät ja määrä-ajan jälkeen hävitettävät asiakirjat. Perusperiaate on että kirjaamisviranomainen ei arkistoi edes määräajaksi mitään sellaista jonka arkistointi kuuluu jollekin toiselle viranomaiselle (esim. perukirjat, muiden viranomaisten päätökset).

1.12.2. Julkisuus

1.12.2.1. Rekisterin julkisuus

Maakaaren 7 luvun 2 §:n mukaan lainhuutoja kiinnitysrekisterin tiedot ovat julkisia. Kir-jaamisviranomaisen on pyynnöstä annettava rekisteristä todistuksia. Lainhuuto- ja kiinni-tysrekisterin tietojen luovuttamisesta tietopalveluna säädetään tarkemmin kiinteistötieto-järjestelmästä ja siitä tuotettavasta tietopalvelusta annetussa laissa (ns. KTJ-laki 453/2002 ja erityisesti sen 6 §).

1.12.2.2. Asiakirjojen julkisuus

Kirjaamisviranomaisen asiakirjojen julkisuutta säätelee laki viranomaisen toiminnan julki-suudesta (621/1999, julkisuuslaki). Viranomaisen asiakirjalla tarkoitetaan mm. kirjaamis-viranomaiselle toimitettuja kirjaamishakemuksia liiteasiakirjoineen. Viranomaisen asiakir-jalla tarkoitetaan myös kirjaamisviranomaisen itse laatimaa asiakirjaa, kuten asiassa an-nettua toimituskirjaa, joka voi kirjaamisasioissa olla todistus rekisteriin tehdyistä merkin-nöistä tai erillinen päätös tai esimerkiksi täydennyskehotusta tai lausumapyyntöä (julki-suuslain 5 §).


Lain yleinen lähtökohta on, että asiakirjat ovat julkisia. Salassapidon tulee aina perustua julkisuuslain tai jonkun muun lain säännökseen (julkisuuslaki 1 §).

Julkisuuslain 9 §:n mukaan jokaisella on oikeus saada tieto viranomaisen asiakirjasta, joka on julkinen. Kirjaamisviranomaiselle toimitettu asiakirja tulee julkiseksi, kun viranomainen on sen saanut. Kirjaamisasian liiteasiakirja, jota ei ole nimenomaisesti säädetty salassa pidettäväksi, on siis julkinen jo heti, kun asia on tullut vireille (lain 7 §). Kirjaamisviranomai-sen asian ratkaisusta antama toimituskirja tulee julkiseksi, kun toimituskirja on allekirjoi-tettu (julkisuuslain 6 § 8 kohta).

Viranomaisen salassa pidettävästä asiakirjasta tai sen sisällöstä saa antaa tiedon vain julkisuuslaissa säädettyjen edellytysten täyttyessä (lain 10 - 12 §:t). Salassapito tarkoittaa, ettei asiakirjaa tai sen kopiota tai tulostetta saa näyttää eikä luovuttaa sivulliselle eikä sitä saa antaa myöskään teknisen käyttöyhteyden avulla tai muulla tavalla sivullisen nähtä-väksi tai käytettäväksi (lain 22 §).

Lähtökohta on, että viranomaisen asiakirjan antamisesta päättää se viranomainen, jonka hallussa asiakirja on (julkisuuslaki 14 §). Pyyntö saada tieto asiakirjasta saattaa siten tulla myös kirjaamisviranomaisen ratkaistavaksi niiden asiakirjojen osalta, joita ei ole vielä toi-mitettu Arkistokeskukseen. Kun pyyntö koskee vireillä olevaan kirjaamisasiaan liittyvän asiakirjan antamista, sen antamisesta päättää lähtökohtaisesti asiaa käsittelevä virkamies. Jo ratkaistuun kirjaamisasiaan liittyvän asiakirjan antamisesta päättää kirjaamislakimies tai joku kirjaamissihteereistä tai muu henkilö, jonka tehtäviin se maanmittauslaitoksen työ-järjestyksen mukaan kuuluu.

Asiakirjan antamisesta päätettäessä on ensin ratkaistava, onko kysymys julkisesta vai sa-lassa pidettävästä asiakirjasta. Jos asiakirja on julkinen, se on annettava pääsääntöisesti kahden viikon kuluessa siitä, kun asiakirjaa on pyydetty. Jos virkamies katsoo, että asia-kirja on salainen, on ratkaistava, täyttyvätkö asiakirjan antamisen erityiset edellytykset. Mikäli asiakirjaa kieltäydytään antamasta, pyynnön esittäjälle on ilmoitettava tämän syy sekä tiedusteltava, haluaako hän asiasta viranomaisen ratkaisun (julkisuuslaki 14 § 3 mo-mentti).

Salassa pidettäviä viranomaisen asiakirjoja koskeva luettelo sisältyy julkisuuslain 24 §:ään. Tässä yhteydessä on erityisesti mainittava luettelon seuraavat kohdat:

- kohta 20): salassa pidettäviä ovat asiakirjat, jotka sisältävät tietoja yksityisestä liike- tai ammattisalaisuudesta

- kohta 23): salassa pidettäviä ovat asiakirjat, jotka sisältävät tietoja henkilön vuosituloista tai kokonaisvarallisuudesta taikka jotka muutoin kuvaavat hänen taloudellista asemaansa

- kohta 31): salassa pidettäviä ovat asiakirjat, jotka sisältävät tiedon henkilön il-moittamasta salaisesta puhelinnumerosta tai jotka sisältävät tiedon henkilön kotikunnasta ja hänen siellä olevasta asuinpaikastaan tai tilapäisestä asuinpai-kastaan sekä puhelinnumerostaan ja muista yhteystiedoistaan, jos henkilö on pyytänyt tiedon salassapitoa ja hänellä on perusteltu syy epäillä itsensä tai per-heensä turvallisuuden tulevan uhatuksi


Edellä mainittujen kohtien perusteella salassa pidettäviä tietoja saattavat tyypillisesti sisäl-tää seuraavat kirjaamishakemukseen liitettävät asiakirjat:

- perukirja - osituskirja - perinnönjakokirja - yksityisoikeudellisten yhteisöjen toimielinten pöytäkirjat - fuusiosopimus tai jakautumissuunnitelma

Luettelo ei ole tyhjentävä. Asiakirjavihkoa muodostettaessa salaisiksi katsottavat asiakirjat erotetaan AMS:n sisältämien ohjeiden mukaisesti.

1.12.2.3. Henkilötietojen käsittely

Henkilötietojen käsittelyä koskevat säännöt liittyvät sekä lainhuutoja kiinnitysrekisterin tietosisältöön että kirjaamisviranomaisen asiakirjojen sisältöön. Kumpaankin ryhmään si-sältyy henkilötiedoiksi luettavaa informaatiota (henkilötiedon määritelmä sisältyy henkilö-tietolain (523/1999) 3 §:n 1 kohtaan).

Maakaaren 7 luvun 1 §:n 3 momentin mukaan lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkitään hakijasta tai oikeudenhaltijasta henkilötietoina tunniste- ja yhteystietoja (henkilötunnus tai vastaavasti y-tunnus) sekä tieto henkilön kuolinajasta. Lisäksi rekisteriin talletetaan näitä tietoja koskevat muutokset. Riittävät yksilöintitiedot ovat tarpeellisia maakaaren 7 luvun 1 a §:ssä säädetyn rekisterin käyttötarkoituksen toteuttamiseksi (ks. myös KirjRekA 11 §).

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin henkilötietojen käsittelyyn sovelletaan henkilötietolakia (523/1999) siltä osin kuin KTJ -laissa ei toisin säädetä. Vaikka esimerkiksi henkilötunnuk-sen käsittelystä säädetään myös henkilötietolain 13 §:ssä, sovelletaan henkilötunnuksen merkitsemisessä lainhuutoja kiinnitysrekisteristä annettavaan todistukseen kuitenkin KTJ -lain 6 §:n 5 momenttia. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin talletettujen oikeudenhaltijoiden henkilötunnukset näkyvät rekisteritulosteissa, eikä niitä peitetä.

Myös kirjaamisviranomaisen asiakirjoissa (kuten kirjaamishakemuksen liiteasiakirjassa tai toimituskirjassa) on henkilötietolaissa tarkoitettuja henkilötietoja. Julkisuusperiaatteen mu-kainen lähtökohta on, että myös nämä asiakirjat ovat julkisia ja niistä annetaan pyydettä-essä tieto, esim. kopio, sivullisillekin. Jos tällaisesta asiakirjasta pyydetään jäljennöstä, olisi henkilötunnus kuitenkin pääsääntöisesti peitettävä ainakin muulle kuin asianosaiselle luovutetuista asiakirjoista. Lisäksi tulee henkilötietoja luovutettaessa huolehtia, että tiedon pyytäjä ilmoittaa julkisuuslain 13 §:n 2 momentin mukaisesti tietojen käyttötarkoituksen ja muut edellytykset henkilötietojen luovuttamiselle. Käytännössä tiedon pyytäjää pyydetään yleensä täyttämään henkilötietojen pyytämistä varten laadittu lomake.

1.13. Tieto vireillä olevasta oikeudenkäynnistä

Tuomioistuimen on ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle vireille tulleesta asiasta, joka kos-kee kiinteistön saannon purkamista tai pätemättömyyttä taikka parempaa oikeutta kiinteis-töön sekä ratkaisustaan ja sen lainvoimaiseksi tulosta. Sama koskee kannetta, jossa vaa-ditaan kirjauksen julistamista mitättömäksi tai sen oikaisemista. Tästä on säännös maa-kaaren 6 luvun 13 §:ssä.


Rekisteriin merkitään tieto riidan vireille tulosta, tuomioistuimen ratkaisusta sekä ratkaisun lainvoimaisuudesta.

Merkintä tehdään myös siirtokelpoista laitosta koskevasta riidasta.

Maakaaren 11 luvun 7 §:n mukaan kirjaamisviranomainen merkitsee lainhuudon saajaksi sen, joka lainvoimaisen tuomion perusteella on kiinteistön omistaja.

1.14. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri

1.14.1. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittävät tiedot

Kuten edellä on todettu, kirjaamisasioissa päätös tehdään merkitsemällä lainhuutoa, kiin-nitystä tai erityisen oikeuden kirjaamista koskeva ratkaisu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Vain nämä ovat maakaaren systematiikassa varsinaisia kirjaamisasioita (MK 5:1,1). Se, mitä tietoja niistä rekisteriin merkitään, käy tarkemmin ilmi maakaaren 7 luvun 1 §:n 1 mo-mentista sekä ennen kaikkea kirjaamisrekisteriasetuksen yksityiskohtaisista säännöksistä (KirjRekA 5 - 9 §:t). Ratkaisun lisäksi rekisteristä käy ilmi mm. kirjaamisen hakemis- ja ratkaisupäivä. Kun hakemus on tullut vireille, siitä tehdään saman päivän aikana merkintä rekisteriin vähintään ns. minimitiedoilla. Näitä tietoja ovat hakemuksen laatu (lainhuuto, kiinnitys tai erityinen oikeus), vireilletulopäivä ja asianumero sekä luonnollisesti kohde, sillä kirjaukset merkitään aina kiinteistörekisterin mukaisen kiinteistötunnuksen kohdalle (ks. KirjRekA 2, 4 ja 15 §:t).

Maakaaren 5 luvun 1 §:n 3 momentin mukaan lainhuutoja kiinnitysrekisteriin tehdään merkintöjä myös muista kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja rasituksista. Merkinnät tehdään ns. muistutusasioina ilmoituksen perusteella tai kirjaamisviranomaisen omasta aloitteesta. Näiden käsittelyssä noudatetaan soveltuvin osin, mitä kirjaamishakemusten käsittelystä säädetään (MK 6:12).

Ilmoituksesta lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkittävät tiedot ilmenevät maakaaren 7 lu-vun 1 §:n 2 momentista. Rekisteriin merkittäväksi säädetyt ilmoitukset ovat sisällöltään erityyppisiä. Osa tiedoista merkitään vain informatiivisista syistä. Yleensä kuitenkin muis-tutusasian rekisteriin merkitsemisellä on välittömiä oikeusvaikutuksia.

MK 7:1,2:ssa luetellaan rekisteriin merkittävinä vallintarajoituksina kiinteistöön kohdistuva ulosmittaus tai turvaamistoimi, kiinteistön omistajan konkurssi sekä MK 12:5:n mukaisesti merkittävä vallintarajoitus. Muina ilmoituksen perusteella rekisteriin merkittävinä tietoina lainkohdassa luetellaan lakisääteinen panttioikeus, ilmoitus kirjallisen panttikirjan saajasta (MK 16:9) sekä ilmoitus lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävän kiinteistön omistajasta ja kiin-teistöä hallinnoivasta viranomaisesta.

Rekisteriin merkitään myös muut tiedot kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja rasituk-sista, jos ne on maakaaren tai muun lain mukaan ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle re-kisteriin merkit-täväksi (MK 7:1,2 / 7 kohta). Vaikka sitä ei laissa nykyään todetakaan, myös asetukseen sisältyvä määräys tiedon ilmoittamisesta voi olla perusteena rekisteriin merkitsemiselle (vrt. MK 7:1,2 aiemmassa, ennen 1.1.2010 voimassa olleessa muodos-saan). Lakeihin tai asetuksiin perustuvat ilmoitusvelvollisuudet saattavat koskea vallinta-


rajoituksia tai muuta informaatiota, kuten kunnan etuosto-oikeuden käyttämistä, pakkolu-nastusmenettelyn aloittamista tai uhkasakkolain mukaisen uhkasakon asettamista (ks. myös KirjRekA 13 §).

Näiden lisäksi lainkohdassa säädetään nykyisin, että rekisteriin merkitään ilmoituksesta myös tiedot sellaisista kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja rasituksista, jotka ovat tar-peellisia rekisterin käyttötarkoituksen kannalta. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin käyttötar-koituksesta säädetään maakaaren 7 luvun 1 a §:ssä. Käyttötarkoituksena on:

- mahdollistaa kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien ja rasitusten kirjaaminen oi-keudenhaltijoiden oikeuksien vahvistamiseksi ja sivullisten etujen turvaa-miseksi

- edistää kirjaamisasioiden käsittelyä

- varmistaa oikeuksia ja rasituksia koskevan ajantasaisen tiedon saatavuus kiin-teistöä koskevien oikeustoimien ja hankkeiden valmistelua, tekemistä ja val-vontaa sekä tuomioistuin- ja viranomaistoimintaa varten.

Tämä ilmoitusten merkitsemistä koskeva yleinen viittaussäännös mahdollistaa hyvin mo-nenlaisten tietojen merkitsemisen lainhuutoja kiinnitysrekisteriin, kunhan kysymys on kiinteistöön kohdistuvasta oikeudesta tai rasituksesta. Rekisterin tietosisällön ja merkitse-miskäytäntöjen yhdenmukaisuuden vuoksi sekä rekisterin selkeyden säilyttämiseksi on tarpeellista, että tiedon merkitystä käyttötarkoituksen kannalta arvioidaan huolellisesti. Luonnollisesti on selvää, ettei tämän laajan, ilmoituksesta tapahtuvia merkintöjä koskevan lainkohdan nojalla voida kirjata esimerkiksi sellaisia oikeuksia, jotka maakaaren 14 luvun mukaan eivät ole kirjaamiskelpoisia erityisinä oikeuksina.

1.14.2. Rekisterimerkinnän julkisuusvaikutus

Maakaaren 7 luvun 3 §:n mukaan lainhuutoja kiinnitysrekisteriin tehdyn merkinnän kat-sotaan tulleen jokaisen tietoon kirjaamispäivää seuraavana arkipäivänä. Tämän jälkeen vilpittömän mielen suojaa rekisteriin merkityn tiedon suhteen ei voi enää saada (lukuun ottamatta MK 17:10:ssä säädettyä tilannetta).

Kirjaamisasian tai muun lainhuutoja kiinnitysrekisteriin tehtävän merkinnän vireille tuloon liittyy merkittäviä oikeusvaikutuksia. Vireille tuleminen puolestaan tapahtuu jo, kun asia on saapunut kirjaamisviranomaiselle, siis jo ennen kuin se on merkitty lainhuutoja kiinnitys-rekisteriin. Jotta vireille tullut asia saisi viipymättä hyväkseen MK 7:3:ssa säädetyn julki-suusvaikutuksen, on vireille tulosta tehtävä merkintä rekisteriin saman päivän aikana. Jo rekisteriin tehty merkintä kirjauksen vireillä olosta on sellainen tieto, joka yleensä poistaa mahdollisuuden vedota vilpittömään mieleen. Minimitiedoin tapahtunut merkintä riittää tä-män vaikutuksen aikaansaamiseksi.

1.14.3. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkinen luotettavuus

Rekisterimerkinnän julkisuusvaikutuksesta on erotettava lainhuutoja kiinnitysrekisterin julkinen luotettavuus. Kysymys on käsitteestä, jota ei sellaisenaan käytetä maakaaressa, mutta jolla on maakaaren muista säännöksistä johdettavissa oleva sisältö.


Rekisterin julkisella luotettavuudella tarkoitetaan rekisterimerkintään luottaneelle annetta-vaa suojaa. Julkinen luotettavuus tulee maakaaren järjestelmässä ilmi erityisesti maakaa-ren 13 luvun 4, 5 ja 6 §:n säännöksistä. Julkinen luotettavuus tarkoittaa, että rekisteriin merkityn omistajan kanssa kiinteistöä koskevan oikeustoimen solminut saa pääsääntöi-sesti luottaa oikeutensa pysyvyyteen, vaikka lainhuudon haltija ei olisikaan ollut kiinteistön ns. oikea omistaja. Oikea omistaja saa puolestaan korvauksen kärsimästään vahingosta valtion varoista. Jos poikkeuksellisesti suojaa annetaankin oikealle omistajalle, lainhuuto-merkintään luottanut saa vastaavasti korvauksen vahingoistaan, jotka hänelle syntyy oi-keuden menettämisen seurauksena. Suojaa annetaan vain sellaiselle, joka on ns. perus-tellussa vilpittömässä mielessä.

Edellä mainitulla julkisella luotettavuudella maakaaressa taataan sekä lainhuutomerkinnän oikeellisuus että kiinteistöön kohdistuvan, kirjaamisvelvollisuuden alaisen käyttöoikeuden oikeudenhaltijaa koskevan merkinnän oikeellisuus (MK 14:7,3).

Julkista luotettavuutta antavan rekisterin edellytyksenä on rekisterimerkintöjen tosiasialli-nen luotettavuus. Tämä toteutetaan huolehtimalla kirjattavien oikeuksien pätevyyden tut-kimisesta maakaaren laillisuusperiaatteen edellyttämällä tavalla. Tosiasiallinen luotetta-vuus on tavoite kaikkien kirjaamismerkintöjen suhteen, ei pelkästään julkista luotettavuutta nauttivien kirjausten osalta. Siksi laillisuusvaatimus kohdistuu koko kirjaamisjärjestelmään.

Tärkeänä rekisterin luotettavuuteen liittyvänä ominaisuutena on myös oikeus luottaa sii-hen, että kiinteistöön ei kohdistu rekisteriin merkitsemättömiä oikeuksia tai rasituksia. Asi-alla on korostunut merkitys erityisesti kiinteistöön kohdistuvien vallintarajoitusten osalta (ks. esim. MK 3:10 ja 17:12).

1.14.4. Saantotiedot

Tavoitteena on, että omistajatiedot ovat julkisessa rekisterissä jatkuvasti mahdollisimman oikein ja olosuhteita vastaavina. Tätä tarkoitusta palvelevat MK 7:5,1:ssä tarkoitetut tiedot kiinteistön tai sen osan luovutuksista, jotka saadaan kaupanvahvistajien ilmoituksista.

Saantotiedot täydentävät lainhuutoja kiinnitysrekisteriä. Merkinnät tehdään kaupanvah-vistajailmoitusten mukaisesti tutkimatta saannon laillisuutta. Merkinnät päivittyvät lain-huuto- ja kiinnitysrekisteriin Maanmittauslaitoksen ylläpitämän kauppahintarekisterin kautta. Merkinnöistä ei siis vastaa kirjaamisviranomainen. Koska saantotiedot ovat osa lainhuutoja kiinnitysrekisterin tietosisältöä, niihin sovelletaan kuitenkin maakaaren 7 lu-vun 3 §:n mukaista kirjauksen julkisuusvaikutusta.

KirjRekA 14 §:n 3 momentin mukaan saantoa koskevat merkinnät poistetaan, kun lain-huuto on myönnetty. Jos merkinnän peruste ei enää ole voimassa tai jos merkintä saan-nosta on muutoin virheellinen, kirjaamisviranomainen poistaa merkinnän tai tekee tarpeel-liset korjaukset.

Tyypillisiä ovat esimerkiksi pyynnöt, jotka koskeva kiinteistön luovutuksen esisopimusta tarkoittavan saantotietomerkinnän poistamista silloin, kun esisopimus ei ole johtanut kaup-paan. Kirjaamisviranomaisen on ennen tällaisen merkinnän poistamista vaadittava selvitys esisopimuksen raukeamisesta.


1.14.5. Asetus lainhuutoja kiinnitysrekisteristä

Aiemmin on jo useissa kohdin viitattu kirjaamisrekisteriasetuksen säännöksiin (KirjRekA). Asetuksessa on eräitä yksityiskohtaisia säännöksiä rekisteriin merkittävistä tiedoista sekä kirjaamisasioiden käsittelystä.

Asetuksen 2 §:n mukaan kirjaamistiedot merkitään jokaisesta kiinteistöstä tai muusta kir-jauksen kohteesta erikseen. Merkintä tapahtuu kiinteistörekisterin mukaisen kiinteistötun-nuksen kohdalle tai vastaavasti määräalatunnuksen kohdalle. Jos kirjauksen kohteena on erityinen oikeus, merkintä tehdään kirjaamisviranomaisen antaman laitostunnuksen koh-dalle. Jos samalla hakemusasiakirjalla on haettu useita kirjauksia, jokaista kirjattavaa asiaa käsitellään omana hakemuksenaan (KirjRekA 4 § 2 momentti).

Asetuksen 2 luvussa säädetään lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkittävistä tiedoista. 3 §:n mukaan rekisteriin merkitään hakemustietoja, ratkaisutietoja, muistutustietoja ja saan-totietoja. Eri pykälissä säädetään kunkin asiaryhmän ja kunkin tietoryhmän osalta yksityis-kohtaisesti vaadittavista merkinnöistä.

Asetuksen 3 luvussa säädetään kirjaamisasian käsittelystä sekä lainhuutoja kiinnitysre-kisterin pitämisestä. Luvun nimen mukaisesti siinä säädetään yksityiskohtaisesti asian kä-sittelyn vaatimuksista, käsittelyssä käytettävistä menettelytavoista sekä myös erityisesti lakisääteisen panttioikeuden kirjaamisesta ja eräistä määräalan käsittelyyn liittyvistä kysy-myksistä.

Asetuksen 4 luvussa säädetään toimituskirjoista ja todistuksista. Luvussa määritetään vaatimukset toimituskirjojen ja todistusten sisällöstä sekä niiden antamisoikeudesta ja laa-dusta.

Yhdessä maakaaren kanssa kirjaamisrekisteriasetus muodostaa merkittävän kirjaamis-menettelyn säädöspohjan, minkä vuoksi oikein tehdyn kirjaamisen edellytyksenä on ase-tuksen säädösten hallitseminen ja niiden siirtäminen jokapäiväiseen työhön.

1.15. Virheellisen rekisterimerkinnän korjaaminen itseoikaisuna

Kirjaamisasiassa tehty ratkaisu saattaa eri syistä olla virheellinen. Virheellinen ratkaisu voidaan muuttaa tai virhe korjata joko kirjaamisviranomaisen suorittamana itseoikaisuna tai varsinaisessa muutoksenhaussa. Rekisterimerkintä saattaa joskus olla virheellinen myös kirjaamisviranomaisen ratkaisusta tai toiminnasta riippumatta. Tällöin syynä voivat olla puhtaasti tietotekniset seikat tai häiriöt.

Kirjaamisviranomaisen itseoikaisu on säädelty maakaaren 8 luvussa. Itseoikaisuna voi-daan korjata asiavirheitä ja teknisiä virheitä. Korjaamiselle itseoikaisuna ovat olemassa tarkat rajat. Virheen on oltava ilmeinen ja selvä ja sellainen, ettei virheellisyydestä ole epäi-lystä (HE 120/1994 vp s. 78 ja Havansi, Erkki, Kiinteistöpanttioikeus uuden maakaaren mukaan s. 79).


1.15.1. Asiavirheen korjaaminen

Maakaaren 8 luvun 1 §:n mukaan kirjaamisviranomainen voi poistaa virheellisen ratkai-sunsa ja ratkaista asian uudelleen, jos ratkaisu on perustunut selvästi virheelliseen tai puutteelliseen selvitykseen tai ilmeisen väärään lain soveltamiseen.

Asiavirheen olemassa oloa voidaan tyypillisesti luonnehtia niin, että rekisteriin tehdyt mer-kinnät ja ratkaisu vastaavat täysin ratkaisijan tarkoitusta ja käsitystä asiassa, mutta ratkai-sun edellytyksiä koskevassa harkinnassa on tapahtunut puutteellisesta selvityksestä tai väärästä lain soveltamisesta johtuva virhe. Asiavirheen osalta virhe on siten tapahtunut ratkaisun muodostamisvaiheessa, ei ratkaisun rekisteriin merkitsemisessä.

Asiavirhetilanteessa virheellinen ratkaisu voidaan kokonaan poistaa ja ratkaista asia uu-delleen tai ratkaisua voidaan korjata sitä kokonaan poistamatta. Uusi ratkaisu voi merkitä pientä muutosta aiempaan ratkaisuun tai kysymys voi olla kokonaan päinvastaisesta lop-putuloksesta.

Kirjaamisviranomaisen harkinnassa on, ryhtyykö se asiavirheen korjaamiseen itseoikai-suna. Edellytystenkään vallitessa kirjaamisviranomaisella ei ole korjaamispakkoa.

1.15.2. Teknisen virheen korjaaminen

Maakaaren 8 luvun 2 §:n mukaan kirjaamisviranomaisen on tehtävä tarpeelliset korjaukset rekisterimerkintöihin, jos niissä on ilmeinen kirjoitus- tai laskuvirhe, teknisestä viasta ai-heutunut virhe taikka muu näihin verrattava virhe tai puute.

Teknisen virheen olemassa oloa voidaan luonnehtia niin, että rekisteriin ratkaisusta tehty merkintä ei vastaa itse ratkaisua ja ratkaisijan tarkoitusta asiassa. Ratkaisua muodostaes-saan ratkaisija on tukeutunut riittävään selvitykseen ja soveltanut lakia oikein ja näin pää-tynyt asiassa oikeana pidettävään ratkaisuun. Virhe on tapahtunut ratkaisun rekisteriin merkitsemisvaiheessa.

Tyypillisenä esimerkkinä voisi olla se, että ratkaisija päättää vahvistaa kiinnityksen haetun suuruisena mutta ratkaisua rekisteriin tehdessään hän näppäilee kiinnityk-sen määrän väärin. Toisena esimerkkinä voisi olla, että ratkaisija on asianmukai-sesti päättänyt jättää lainhuutohakemuksen lepäämään, mutta rekisteriin ratkaisua merkitessään hän vahingossa merkitsee ratkaisulajiksi lainhuudon myöntämisen.

Lisäksi teknisiä virheitä ovat järjestelmän teknisestä viasta johtuvat virheet rekisterimer-kinnöissä. Tällainen virhe voi olla esimerkiksi se, että tietoteknisestä häiriöstä johtuen jokin merkintä ei näy kiinteistön rasitustodistuksella, vaikka sen pitäisi. Vastaavasti tilanne voi olla se, että merkintä jostakin oikeudesta tai rasituksesta näkyy sellaisella kiinteistöllä, missä sen ei pitäisi näkyä.

Teknisen virheen osalta kirjaamisviranomaisella on, toisin kuin asiavirheen osalta, korjaa-mispakko. Havaitessaan teknisen virheen kirjaamisviranomaisen on se korjattava.


1.15.3. Menettely virheen korjaamisessa

Asiavirheen korjaamista koskeva asia tulee useimmiten vireille asianosaisen tai muun ta-hon pyynnöstä. Sen vireille ottaminen voi tapahtua kuitenkin myös kirjaamisviranomaisen aloitteesta. Teknisen virheen korjaaminen tulee usein vireille kirjaamisviranomaisen aloit-teesta, mutta se voi tulla vireille myös muiden taholta.

Vireille tulleesta korjaamisasiasta tehdään merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Mer-kintä tehdään saman päivän aikana samalla tavoin kuin muistakin asioista. Virheen kor-jaamisessa noudatetaan soveltuvin osin maakaaren 6 luvun 9 §:ää. Tämä tarkoittaa muun muassa, että päätös korjaamisasiassa tehdään merkitsemällä sitä koskeva ratkaisu lain-huuto- ja kiinnitysrekisteriin. Ratkaisu kirjataan erillisenä korjaamisasiana, johon kirjoite-taan lyhyesti korjauksen sisältö ja sen syy. Tämän lisäksi tarvittavat korjaukset tehdään korjauksen kohteena olevaan virheelliseen kirjaukseen tai muuhun rekisterimerkintään.

Kuten edellä todettiin, menettely poikkeaa eri virhelajeissa kirjaamisviranomaisen harkin-tavallan laajuuden suhteen. Asiavirheen osalta kirjaamisviranomainen voi pidättyä itseoi-kaisusta silloinkin, kun edellytykset siihen näyttäisivät olevan olemassa. Sen sijaan tekni-set virheet on aina korjattava.

Menettelyissä on eroja myös edellytysten suhteen. Asiavirheen osalta kirjaamisviranomai-sen on ennen virheen korjaamista varattava kaikille niille, joiden oikeutta korjaaminen kos-kee, tilaisuus tulla kuulluksi. Lisäksi korjaaminen edellyttää, että ne, joiden oikeus korjaa-misen vuoksi heikkenee, ovat antaneet siihen suostumuksensa (MK 8:1,2).

Kuultavien piiri on laaja. Kirjaamisviranomaisen on myös ratkaistava, keiden osalta vaaditaan suostumus ja keiden osalta riittää pelkkä kuuleminen. Jonkun tahon oi-keusaseman heikkeneminen on usein pääteltävissä jo ennen kuulemista, jolloin kuultavan passiivisuus ei tarkoita, että häneltä ei tarvittaisi suostumusta. Suostu-muksen tulee olla nimenomainen, eikä sitä voida konstruoida kuultavan passiivi-suuden perusteella.

Myös teknisen virheen osalta on suoritettava kuulemismenettely. Sellaisille kirjaamisviran-omaisen tiedossa oleville asiaan osallisille, joille voi aiheutua korjauksesta haittaa, on va-rattava tilaisuus tulla kuulluksi, ennen kuin virhe voidaan korjata (MK 8:2,2). Kuultavien piiri on suppeampi kuin asiavirheen korjaamisessa, mutta nytkin sen määrittäminen vaatii kirjaamisviranomaiselta asiantuntemusta ja tarkkuutta.

Mahdollisen haitan syntymistä on usein arvioitava kirjaamisjärjestelmän julkisuus-vaikutuksesta lähtien. Voiko haittaa syntyä jollekin, joka on tiettyyn rekisterimerkin-tään, jota nyt korjataan, luottaen päättänyt joistakin taloudellisista määräämistoi-mistaan?

Teknisen virheen korjaamisessa on kuitenkin se merkittävä ero asiavirheeseen nähden, että korjaamisen tekeminen ei edellytä kenenkään suostumuksia. Tekninen virhe korja-taan, vaikka kuultava sitä nimenomaisesti vastustaisi. Kuulemisen yksi tarkoitus onkin se, että korjauksesta haittaa kärsivä voi muulla tavalla varautua oikeutensa turvaamiseen. Lä-hinnä tällöin voi tulla kysymykseen vahingonkorvausvaatimukset, joista säädetään maa-kaaren 7 luvun 4 §:ssä.


Virheen korjaamisesta on annettava uusi toimituskirja virheellisen sijaan (MK 8:4). Sama koskee esimerkiksi virheellistä panttikirjaa. Myös rekisteristä annettujen virheellisten todis-tusten tilalle on pyrittävä antamaan uudet todistukset virheellisten sijaan. Korjausten teke-mistä tai arkistointia varten virheelliset toimituskirjat, panttikirjat ja todistukset on kehotuk-sesta esitettävä kirjaamisviranomaiselle. Mikäli asiakirjan haltija kieltäytyy toimittamasta asiakirjaa, kirjaamisviranomainen voi velvoittaa hänet määräajassa täyttämään esittämis-velvollisuutensa sakon uhalla. Uhkasakkoa koskevaan asiaan sovelletaan uhkasakkolakia (L 1113/1990).

Toimituskirjana itse korjaamisasiasta annetaan todistus rekisteriin tehdyistä korjauksista. Mikäli korjaamispyyntö on hylätty, siitä annetaan erillinen, perusteltu päätös. Samoin pe-rusteltu päätös annetaan silloin, kun korjaaminen tehdään siitä huolimatta, että sitä on vastustettu.

Asiavirheen korjaamisessa kuultava on voinut esimerkiksi katsoa, että korjaaminen edellyttää hänen suostumustaan. Kirjaamisviranomainen voi päätyä katsomaan, että hänen osaltaan pelkkä kuuleminen on riittänyt ja korjaa virheen ilman suostu-musta. Asiassa annetaan perusteltu päätös. Vastaavasti teknisen virheen osalta kuultava saattaa katsoa, että kysymys on asiavirheestä eikä teknisestä virheestä, minkä vuoksi korjaaminen edellyttäisi hänen suostumustaan. Kirjaamisviranomai-nen voi kuitenkin edelleen katsoa asian tekniseksi virheeksi ja korjata virheen il-man suostumustakin. Tällöinkin ratkaisusta annetaan erillinen perusteltu päätös.

Päätökseen, jolla virheen korjaamista koskeva hakemus on hylätty, ei saa hakea muutosta valittamalla (MK 8:3,3). Jos korjaaminen on tehty jonkun asiaan osallisen vastustuksesta huolimatta, päätökseen on liitettävä valitusosoitus.

Korjaamisasiat voivat olla tapauksittain hyvinkin vaativia ja ne kuuluvat pääsääntöisesti laki-miehen ratkaistaviin asioihin.

Teknisen virheen korjaamisesta ei peritä maksua. Asiavirheen korjaamisesta voidaan pe-riä maksu, jos virhe on johtunut muusta kuin kirjaamisviranomaisesta.

1.16. Muutoksenhaku kirjaamisasioissa

Muutosta kirjaamisviranomaisen kirjaamisasiassa antamaan lopulliseen ratkaisuun hae-taan valittamalla maaoikeuteen (MK 9:1). Toimivaltainen on se maaoikeus, jonka tuo-miopiirissä sijaitsee kiinteistö tai vastaava kohde, jota asia koskee (MK 9:4 ja KML 242.2 §).

Maaoikeuden ratkaisuun voidaan hakea muutosta korkeimmalta oikeudelta, jos tämä myöntää siihen valitusluvan.

Kun kirjaamisasia on ratkaistu toisin kuin hakija tai muu asiaan osallinen on pyytänyt, asi-assa annetaan erillinen, perusteltu päätös (MK 6:9,2). Tällöin päätökseen liitetään myös kirjallinen valitusosoitus (MK 9:2). Kirjaamisasioita varten on olemassa valmiiksi laadittu valitusosoitus, jota menettelyssä tulee käyttää.

Määräaika valituksen tekemiselle on 30 päivää ratkaisun tekemisestä (MK 9:3). Valituskir-jelmä tulee toimittaa asianomaiselle maaoikeudelle viimeistään valitusajan päättymispäi-vänä ennen virka-ajan päättymistä.


Valitusosoitukseen sekä valituskirjelmään samoin kuin muutoksenhaussa muutoin nouda-tettavaan menettelyyn sovelletaan lisäksi, mitä kiinteistönmuodostamislain 19 - 21 luvussa säädetään (MK 9:4).

Kun muutoksenhakutuomioistuin on ratkaissut asian, sen tulee viipymättä ilmoittaa ratkai-sustaan kirjaamisviranomaiselle samoin kuin siitä, onko ratkaisu lainvoimainen (MK 9:5,1). Jos kirjaamisviranomaisen ratkaisua ei ole muutettu, asiaa ei tarvitse käsitellä uudelleen. Kirjaamisviranomainen merkitsee rekisteriin tiedon ratkaisun lainvoimaisuudesta.

Jos kirjaamisviranomaisen ratkaisua on muutettu, muutoksenhakutuomioistuin palauttaa asian kirjaamisviranomaiselle. Sen on omasta aloitteestaan otettava asia käsiteltäväkseen ja ratkaistava se tarvittaessa uudelleen ja tehtävä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin tarvittava merkinnät (MK 9:5,2). Kirjaus tehdään tällöin lainvoimaisen päätöksen edellyttämällä ta-valla (ks. myös HE 120/1994 vp s. 80).


2. LAINHUUDATUS

2.1. Yleinen lainhuudatusvelvollisuus

Maakaaren (12.4.1995/540, ”MK”) 11:1.1:n mukaan jokainen on velvollinen hakemaan kiinteistön, sen määräosan taikka määräalan saannolleen lainhuudon. Lainhuudatusvel-vollisuus on hakijasta taikka saantotavasta riippumaton. Velvollisuus hakea lainhuutoa koskee näin ollen sekä yksityisiä henkilöitä, yhteisöjä että valtiota, kuntaa ja muita julkis-yhteisöjä. Samoin lainhuutovelvollisuus koskee yhtä lailla luovutussaantoja kuin ns. muita saantojakin.

Kiinteistörekisteriin merkityn kiinteistöjen yhteiseksi alueeksi erotetun alueen omistusta ei kirjata lainhuutona. Jos tällainen yhteinen alue tai sen määräala luovutetaan edelleen, saannolle on haettava lainhuuto (MK 11:4) (ks. myös kohta 2.5 lainhuudatuksen ulkopuo-lelle jäävistä kiinteistöistä). Lainhuuto on haettava myös saannolle, joka koskee kiinteis-töön kuuluvan yhteisalueosuuden erillistä luovutusta (MK 10.1.2).

2.2. Lainhuudatusvelvollisuus vanhojen saantojen osalta

Ennen maakaaren voimaantuloa 1.1.1997 lainhuudatusvelvollisuudesta säädettiin lain-huudatuksesta ja kiinteistönsaannon moittimisajasta annetussa laissa (28.2.1930/86, ”LL”). Myös sen 1 §:n mukaan lainhuudatusvelvollisuus oli yleinen eli se koski lähtökohtai-sesti kaikkia saantoja ja kaikkia saajia. Tosin vanhan lain aikana julkisyhteisöt olivat usein jättäneet saantonsa huudattamatta. Maakaaren voimaantulon jälkeen näitä vanhoja saan-toja on kuitenkin huudatettu kattavasti.

Ennen maakaaren voimaantuloa tapahtuneiden saantojen osalta on huomattava maakaa-ren voimaanpanosta annetun lain (12.4.1995/541, ”MKVPL”) 8 §. Sen mukaan lainhuuda-tusaika lasketaan näiden vanhojen saantojen osalta ennen uutta maakaarta voimassa ol-leiden säännösten mukaan.

Erottamattoman määräalan saantoa ei voitu huudattaa aiemmin voimassa olleiden sään-nösten mukaan. Tältä osin maakaaren voimaanpanosta annettuun lakiin sisältyy siirtymä-säännös, jonka mukaan ennen lain voimaantuloa saadun määräalan lainhuudatusaika on kaksi vuotta maakaaren voimaantulosta lukien (MKVPL 6.1 §). Käytännössä näitä määrä-aloja tulee edelleenkin välillä lainhuudatettavaksi.

2.3. Kruununluontoiset tilat

Jako kruununluontoiseen ja perintöluontoiseen maahan lakkasi maakaaren tullessa voi-maan. Kruununluontoisia tiloja olivat eräät vanhat virkatalot, papiston virkatalot ja kaupun-keja perustettaessa niille lahjoitetut ns. lahjoitusmaat.

Maakaaren voimaanpanolain 18 a §:n mukaan kruununluontoisen tilan omistaja oli velvol-linen hakemaan lainhuutoa kahden vuoden kuluessa maakaaren voimaantulosta lukien. Lainhuuto myönnettiin tällöin kevennetyssä menettelyssä pelkästään sillä perusteella, että hakija oli maakaaren voimaan tullessa merkitty kiinteistö- tai maarekisteriin tilan omista-


jaksi. Edellytyksenä oli kuitenkin, ettei ollut syytä epäillä kenelläkään muulla olevan pa-rempaa oikeutta kiinteistöön ja ettei kiinteistöön kohdistunut ns. vakaata hallintaoikeutta (MKVPL 18a.4 §). Kruununluontoisia tiloja on edelleen huudattamatta. Edellä mainittu säännös soveltuu jatkossakin, kun tällaisille kiinteistöille tullaan hakemaan lainhuutoa.

Jos hakija ei ole ollut merkittynä tilan omistajaksi kiinteistö- tai maarekisteriin, kiinteistön omistusoikeudesta tulee esittää selvitys kuten yleensäkin lainhuudatuksessa. Kruunun-luontoisten tilojen saannot ovat yleensä hyvin vanhaa perua ja selvityksen esittäminen saattaa olla hankalaa. Sen vuoksi näissä tapauksissa joudutaankin usein turvautumaan kuulutuslainhuutoa koskevaan menettelyyn.

Myös kaupungin maasta luovutetun ns. ehdollisen tontin saanto on huudatettava (ks. eh-dollisen tontin käsitteestä HE 214/1996, s. 5). Jos oikeus ehdolliseen tonttiin on kirjattu pysyvyyskiinnityksenä, se vastaa lainhuutoa (MKVPL 18a.3 §).

2.4. Lainhuutomerkintä viran puolesta

Kirjaamisviranomainen merkitsee tuomioistuimen ilmoituksesta lainhuudon uudeksi saa-jaksi sen, joka lainvoimaisen tuomion mukaan on kiinteistön omistaja (MK 11:7.3). Sään-nös koskee ensinnäkin niitä tilanteita, joissa on ratkaistu riita kiinteistön omistusoikeudesta (saannonmoite- ja pätemättömyyskanteet). Merkintä lainhuudon uudesta saajasta teh-dään kuitenkin vastaavalla tavalla myös niissä tilanteissa, joissa tuomioistuin on purkanut kiinteistönluovutuksen luovutuksen kohteessa olevan virheen tai muun sopimusrikkomuk-sen perusteella (ks. HE 120/1994, s. 84, ja Marjut Jokela - Leena Kartio - Ilmari Ojanen, Maakaari, Talentum, 2010, s. 271). Merkintä tehdään antamalla lainvoimaisen tuomion mukaiselle omistajalle uusi selvennyslainhuuto viran puolesta. Aikaisempia lainhuutoja ei korjaamalla poisteta saantoketjusta, vaan ne jäävät historiatietoina lainhuuto - ja kiinnitys-rekisteriin.

Lainhuuto annetaan lainvoimaisen tuomion perusteella selvennyslainhuutona sil-loinkin, kun tuomioistuin on oikeudenkäymiskaaren (1.1.1734/4, ”OK”) 20 luvun mukaisesti vahvistanut asianosaisten tekemän sovinnon, jolla he ovat päättäneet purkaa luovutuksen. Vastaavasti menetellään, kun tuomioistuimen ratkaisu perus-tuu yksipuoliseen tuomioon (ks. myös Juhani Mähönen, Kiinteistön luovutuksen purkautuminen, LM 3/2005, s. 423 - 424). Kun kiinteistö palautuu luovuttajalle lain-voimaisella tuomiolla tilanteessa, jossa ostaja ei vielä ollut hakenut lainhuutoa, tuo-mion perusteella annetaan selvennyslainhuuto, vaikka luovuttajalla jo on voimas-saoleva aiempi lainhuuto.

Tulkinnanvarainen tilanne syntyy silloin, kun luovutusta ei pureta tai julisteta pätemättö-mäksi vaan saanto jää voimaan, mutta ostaja ei ollut hakenut vielä lainhuutoa saantonsa perusteella. Vastaava tilanne syntyy silloinkin, kun kiinteistö tuomion perusteella palautuu myyjälle, jolla ei ole ollut lainhuutoa. Ainakin tietyissä tilanteissa painavat syyt puoltavat kantaa, että lainhuutoa tulee nimenomaisesti hakea, eikä sitä anneta tuomion perusteella viran puolesta (esimerkiksi ostaja on vaatinut kaupan purkamista laatuvirheen perusteella, mutta kanne on lainvoimaisesti hylätty). Asiasta on esitetty erilaisia kannanottoja oikeus-kirjallisuudessa (ks. Marjut Jokela - Leena Kartio - Ilmari Ojanen, Maakaari, Talentum, 2010, s. 272,271 ja Juhani Mähönen, Kiinteistön luovutuksen purkautuminen, LM 3/2005, s. 424).


Myös määräalaan ja määräosaan myönnetyt lainhuudot siirretään viran puolesta niistä muodostettuihin kiinteistöihin (MK 11:7.1). Lainhuudon saajaksi merkitään se, jolle lain-huuto määräalaan tai määräosaan oli viimeksi myönnetty. Määräalaan myönnettyjen lain-huutojen kohdistaminen lohkokiinteistöille on hyvin pitkälle automatisoitu ja tapahtuu ns. konekielisinä selvennyslainhuutoina. Määräosaan myönnetyn lainhuudon kohdistaminen määräosasta halkomalla muodostettuun kiinteistöön tehdään manuaalisesti kirjaamisvi-ranomaisen toimesta. Selvennyslainhuuto myönnetään toimitusinsinöörin ilmoitettua kir-jaamisviranomaiselle halkomisen merkitsemisestä kiinteistörekisteriin.

MK 11:7.2:ssa annetaan kirjaamisviranomaiselle mahdollisuus myös muissa tilanteissa siirtää kiinteistöön myönnetty lainhuuto esim. siitä lohkomalla muodostettuun tilaan tai tonttiin. Säännös merkitsee mm. sitä, että kunnalle, joka on muodostanut tilastaan useita tontteja omiin nimiin, voidaan antaa viran puolesta selvennyslainhuuto tontteihin.

Tärkeä säännös sisältyy myös kirjaamisrekisteriasetuksen 24 §:ään. Sen 1 momentin mu-kaan kiinteistön luovuttajan lainhuutotiedot siirretään viran puolesta koskemaan luovutuk-sen yhteydessä pidätettyä määräalaa, kun kiinteistön saannolle haetaan lainhuutoa. Käy-tännössä tämä tapahtuu niin, että pidätettyyn määräalaan annetaan viran puolesta luovut-tajalle selvennyslainhuuto.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen (5.12.1996/960, ”KirjRekA”) 24.2 §:n mukaan kirjaamisviranomainen voi myös muissa tapauksissa omasta aloitteestaan siirtää kirjauksen vastaamaan muuttunutta kiinteistöjaotusta tai tehdä muita selventäviä merkin-töjä kirjauksen kohteesta. Kyseinen säännös koskee muitakin kirjauksia kuin lainhuutoja.

2.5. Lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävät kiinteistöt

MK 11:4:n mukaan lainhuudatusvelvollisuus ei koske valtion metsämaata, suoje-lualuetta, lunastusyksikköä, yleisiin tarpeisiin erotettua aluetta, erillistä vesijättöä, yleistä vesialuetta tai yleistä aluetta. Jos tällainen kiinteistö, määräosa taikka mää-räala siitä luovutetaan edelleen, tulee saannolle kuitenkin hakea lainhuuto.

Lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävän kiinteistön omistaja taikka sitä hallinnoiva viranomai-nen voidaan kuitenkin merkitä rekisteriin ns. muistutustietona (KirjRekA 13.7 §) (ks. omis-tusoikeuden rekisteröinnistä ja hallinnoivan viranomaisen merkitsemisestä jäljempänä kohta 6.15.5).

2.6. Ahvenanmaalla sijaitsevat kiinteistöt

Haettaessa lainhuutoa tai erityisen oikeuden kirjaamista Ahvenanmaalla sijaitsevaan kiinteistöön kirjaamisviranomaisen tulee tutkia, että hakijalla on oikeus hankkia taikka vuokrasopimuksen tai muun sopimuksen nojalla hallita Ahvenanmaalla sijaitsevaa kiin-teää omaisuutta. Sanotusta oikeudesta säädetään erityislainsäädännössä, johon kuuluvat Ahvenanmaan itsehallintolaki (1144/1991), Ahvenanmaan maanhankintalaki (3/1975), maanhankintaoi-keudesta ja maanhankintaluvasta annettu maakuntalaki (2003:68) sekä maanhankintalu-vasta annettu maakunta-asetus (2003:70).


Hakijan oikeus hankkia tai hallita Ahvenanmaalla sijaitsevaa kiinteää omaisuutta voi pe-rustua joko kotiseutuoikeuteen tai erilliseen maanhankintalupaan. Kirjaamisviranomainen tarkistaa viran puolesta kotiseutuoikeusrekisteristä, onko hakijalla kotiseutuoikeutta. Mi-käli hakijalla ei ole kotiseutuoikeutta, hakijan tulee lähtökohtaisesti toimittaa kirjaamisvi-ranomaiselle Ahvenanmaan maakuntahallituksen antama maanhankintalupa. Haettaessa lainhuutoa tai erityisen oikeuden kirjaamista Ahvenanmaalla sijaitsevaan kiinteistöön hakijan ja kirjaamisviranomaisen tulee aina ottaa huomioon erityslainsäädän-nön säännökset kotiseutuoikeudesta ja maanhankintaluvasta kirjaamismenettelyn käsi-kirjassa esitetyn lisäksi.

2.7. Lainhuudatusaika

2.7.1. Pääsääntö

MK 11:1.2:n mukaan lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan tai muun saantokirjan tekemisestä. Tekemisellä tarkoitetaan muotomääräykset täyttävän saantokirjan allekirjoitushetkeä. Saannoissa, joita koskee MK 2:1:n muotomääräys, lain-huudatusaika alkaa näin ollen siitä, kun kaupanvahvistaja on todistanut luovutuskirjan oi-keaksi.

Lainhuudatusajan alkamista ei siirrä myöhemmäksi lykkäävä tai purkava ehto, kun-nan mahdollinen etuosto-oikeus tai yhtiön perustamatta oleminen, vaikka luovutus olisi tehty perustettavan yhtiön lukuun.

Lainhuutohakemus jätetään lepäämään, jos saanto ei ole vielä lopullinen tai jos siinä on muu lepäämään jättämistä koskeva peruste. Lainhuutoa on kuitenkin tästä huolimatta ha-ettava kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan tekemisestä. Jos saanto on vastikkeel-linen, lainhuutohakemuksen myöhästyminen aiheuttaa varainsiirtoveron korotuksen (ks. tästä jäljempänä kohta 3.15).

2.7.2. Perhe- ja perintöoikeudelliset saannot

MK 11:2:ssa säädetään lainhuudatusajan alkamisesta perhe- ja perintöoikeudellisissa saannoissa.

Perintönä saadun kiinteistön lainhuudatusaika alkaa siitä, kun perinnönjako on saanut lainvoiman. Osakkaiden toimittamassa sopimusjaossa lainhuudatusaika al-kaa näin ollen kuuden kuukauden kuluttua siitä, kun kaikki osakkaat ovat allekir-joittaneet perinnönjakokirjan. Jos osakkaat ovat sitoutuneet olemaan moittimatta jakoa, lainhuudatusaika alkaa viimeisen sitoumuksen allekirjoituspäivästä.

Pesänjakajan toimittamassa jaossa lainhuudatusaika alkaa jaon tultua lainvoimaiseksi eli kuuden kuukauden kuluttua jaosta. Jos osakkaat ovat sitoutuneet olemaan moittimatta ja-koa, lainhuudatusaika alkaa viimeisen sitoumuksen allekirjoituspäivästä. Sitoumus vaadi-taan myös mahdolliselta pesäosuuden luovutuksensaajalta tai pesäosuuden ulosmittaus-velkojalta (PK 23:10.3 ja 23:12.1).


Jos kuolinpesässä on vain yksi perillinen, jolloin perinnönjakoa ei toimiteta, lainhuudatus-aika alkaa perunkirjoitusajan päättymisestä eli kolmen kuukauden kuluttua perinnönjättä-jän kuolemasta. Jos ositus on kuitenkin tarpeen kiinteistön erottamiseksi pesästä, lainhuu-datusaika alkaa osituksen lainvoimaiseksi tulosta.

Testamenttiin perustuvan saannon lainhuudatusaika alkaa testamentin lainvoi-maiseksi tulosta. Testamentti tulee lainvoimaiseksi kuuden kuukauden kuluttua sen laillisesta tiedoksi antamisesta ja jo sitä ennenkin, jos perilliset ovat sitoutuneet olemaan moittimatta testamenttia. Jos testamentin toteuttaminen vaatii osituksen tai perinnönjaon, lainhuudatusaika alkaa näiden tultua lainvoimaiseksi.

Ositukseen perustuvan saannon lainhuudatusaika alkaa siitä, kun ositus on saanut lainvoiman. Osituksen lainvoimaisuuteen soveltuu se mitä edellä on sanottu osak-kaiden itsensä tai pesänjakajan toimittaman perinnönjaon lainvoimaisuudesta. Jos kiinteistön aikaisemmin omistanut puoliso saa osituksessa pitää omistuksessaan kiinteistön, hänellä ei ole lainhuudatusvelvollisuutta. Hän voi kuitenkin saada kiin-teistöön selvennyslainhuudon.

Vaikka lainhuudatusvelvollisuus alkaa vasta edellä mainituista ajankohdista, lainhuutoa saa kuitenkin hakea jo tätä ennen. Perinnönjaolle lainhuutoa voi esimerkiksi hakea heti jakokirjan allekirjoittamisen jälkeen, vaikka moiteaika ei vielä ole kulunutkaan. Vastaavasti testamenttisaannolle voi hakea lainhuutoa heti testamentin tekijän kuoleman jälkeen, vaikka testamentti ei ole lainvoimainen. Lainhuutohakemus tulee vireille ja se jätetään mahdollisesti lepäämään.

2.7.3. Viranomaisen päätökseen perustuvat saannot

Kiinteistötoimituksiin perustuvissa saannoissa lainhuudatusaika alkaa siitä, kun toimitus on merkitty kiinteistörekisteriin (MK 11:3.1). Toimitukseen perustuva saanto voi koskea kiinteistöä, joka on jo aiemmin ollut kiinteistörekisterissä. Toisaalta kysymys saattaa olla siitä, että vasta kyseisessä toimituksessa muodostetaan kiinteistörekisteriin merkittävä, lainhuudatuksen piiriin kuuluva yksikkö.

Kiinteistön saanto voi joskus perustua myös muun kuin kiinteistötoimituksia suorittavan viranomaisen päätökseen. Lainhuudatusaika alkaa tällöin päätöksen saatua lainvoiman (MK 11:3.1). Esimerkkinä tällaisesta on vuokra-alueiden järjestelystä kaupungeissa ja kauppaloissa annetun lain (9.3.1962/218) mukainen toimitusmiesten päätös, jolla vuokra-alue on siirtynyt vuokramiehen omistukseen (HE 120/1994, s. 82).

Saanto ei perustu MK 11:3.1:ssa tarkoitetulla tavalla viranomaisen päätökseen silloin, kun jokin julkisyhteisö, esimerkiksi kunta tai Suomen valtio, on myynyt tai muulla tavalla luo-vuttanut kiinteistön toiselle. Vaikka luovutukseen tarvitaan luovuttajana olevan julkisyhtei-sön toimivaltaisen elimen päätös, saanto ei perustu kyseiseen päätökseen vaan luovutus-kirjaan. Lainhuutoa on näissä tapauksissa haettava normaaliin tapaan kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan tekemisestä.

Tähän liittyen on olemassa korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu 20.11.2000/2991. Asiassa oli kyse Ahvenanmaalla sijaitsevan kiinteistön saan-nosta, johon tarvittiin maakuntahallituksen myöntämä maanhankintalupa. Saan-non ei katsottu perustuvan MK 11:3.1:ssä tarkoitetulla tavalla viranomaisen pää-


tökseen vaan kauppakirjaan. Ratkaisun mukaan lainhuutoa tuli hakea kuuden kuu-kauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta lukien eikä vasta maanhankin-taluvan lainvoimaiseksi tulemisesta lukien.

Kun saantoperusteena on ulosottokaaren (15.6.2007/705, ”UK”) mukainen huutokauppa tai ulosottomiehen toimittama vapaa myynti, lainhuudatusaika alkaa siitä, kun kauppakirja annetaan ostajalle (MK 11:3.2). Jos saantoperusteena on ollut ulosottokaaren mukainen ns. muu vapaa myynti (UK 5:77), luovutukseen sovelletaan yleisiä kiinteistönkauppaa kos-kevia säännöksiä (UK 5:79.2). Tällöin myös lainhuudatusaika alkaa normaaliin tapaan kaupanvahvistajan oikeaksi todistaman luovutuskirjan allekirjoittamisesta.

2.7.4. Myöhästynyt lainhuutohakemus

Jos lainhuutoa ei haeta säädetyssä ajassa, korotetaan vastikkeesta menevää varainsiirto-veroa varainsiirtoverolain (29.11.1996/931, ”VSVL”) 8 §:n mukaisesti. Myös ehdollisten luovutusten osalta myöhästymisen seurauksena on veronkorotus, jos lainhuutoa ei ole ha-ettu kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan tekemisestä lukien (ks. myös jäljempänä kohta 3.15).

2.7.5. Uhkasakko

Jos kiinteistön omistaja ei ole hakenut lainhuutoa säädetyssä ajassa, kirjaamisviranomai-nen voi päätöksellään velvoittaa hänet hakemaan lainhuutoa ja asettaa tämän velvollisuu-den tehosteeksi uhkasakon (MK 11:5). Uhkasakon määräämiseen ja sen vaikutuksiin so-velletaan uhkasakkolakia (14.12.1990/1113).

Joissakin tilanteissa kolmannen oikeus saattaa olla riippuvainen siitä, että kiinteistön omis-taja huudattaa kiinteistönsä. Esimerkiksi erityisen oikeuden kirjaamisen edellytyksenä on, että oikeuden perustajalla on kiinteistöön lainhuuto (MK 14:11.1 kohta). Uhkasakon käyt-täminen voi aktualisoitua, mikäli omistaja ei kehotuksesta huolimatta huudata kohdekiin-teistöä.

Lainhuudon hakeminen saatetaan laiminlyödä varsinkin sellaisten saantojen osalta, jotka ovat vastikkeettomia ja joihin ei siten sisälly veron korottamisen uhkaa. Päätös, jolla kiin-teistön omistaja velvoitetaan hakemaan lainhuutoa ja jossa velvoitteen tehosteeksi asete-taan uhkasakko, kuuluu kirjaamislakimiehen ratkaistaviin asioihin.

2.8. Lainhuudon oikeusvaikutukset

2.8.1. Lainhuudolla on ns. julkinen luotettavuus

Ennen maakaaren voimaantuloa lainhuutoratkaisut nauttivat tosiasiallista luotettavuutta, mutta ns. julkinen luotettavuus niille annettiin vasta maakaaren järjestelmässä. Julkisella luotettavuudella tarkoitetaan, että rekisterimerkintään luottanut, vilpittömässä mielessä ol-lut kolmas saa oikeudelleen suojaa siinäkin tapauksessa, että lainhuuto myöhemmin osoit-tautuu virheelliseksi. Oikeudestaan luopumaan joutuva oikea omistaja saa puolestaan kor-


vauksen valtion varoista. Jos kolmannen oikeus poikkeuksellisesti raukeaa, hän on vas-taavasti oikeutettu korvaukseen valtion varoista. Kiinteistövaihdannassa, ennen kaikkea kiinteistöjä luovutettaessa sekä rahoitus- ja vakuusjärjestelmässä, lainhuuto luo omistaja-olettaman, jolle vaihdannan sujuvuus perustuu.

2.8.2. Lainhuutopäätös ei saa oikeusvoimaa

Kirjaamisasioissa annetuilla päätöksillä ei ole oikeusvoimaa (ks. myös edellä kohta 1.11.4). Lainhuutohakemuksen hylkääminen ei estä uuden hakemuksen tekemistä täs-mälleen samoilla perusteilla. Myönnetystä lainhuudosta huolimatta kiinteistön omistusoi-keutta tai saannon pätevyyttä koskeva riita voidaan saattaa tutkittavaksi erillisessä oikeu-denkäynnissä (MK 13:2).

Oikeusvoiman puuttumisella ei kuitenkaan ole vaikutusta lainhuutoratkaisun julkiselle luo-tettavuudelle. Vaikka hakijan saantomies tai tämän edeltäjä saisi kiinteistön takaisin, haki-jalle myönnetyllä lainhuudolla voi tästä huolimatta olla merkittävät oikeusvaikutukset. Vaikka kiinteistö palautuisi oikealle omistajalle, hakijan lainhuudon saatuaan perustamat oikeudet voivat kuitenkin jäädä pysyviksi.

2.8.3. Omistusoikeus siirtyy sopimuksella

Lainhuuto ei ole edellytys omistusoikeuden siirtymiselle. Omistusoikeus siirtyy sopimuk-sella sen mukaisin ehdoin, mutta lainhuuto julkistaa saannon. Lainhuuto turvaa uuden omistajan asemaa suhteessa edellisen omistajan mahdollisiin väärinkäytöksiin. Käytän-nössä lainhuuto on myös edellytys sille, että uusi omistaja voi omistajana esiintyen tehdä kiinteistöä koskevia oikeustoimia muiden kanssa.

Joissakin tilanteissa lainhuuto kuitenkin on välttämätön omistajan aseman syntymiselle. Tällöin viitataan ennen kaikkea lainhuudon vaikutuksiin tietyissä sivullissuhteissa (MK 13:3 ja 10).

2.8.4. Muotovirheen korjaava vaikutus

Yksi tärkeä lainhuudon oikeusvaikutus on se, että saannossa mahdollisesti olevaan muo-tovirheeseen ei voi vedota enää sen jälkeen, kun saannolle on myönnetty lainhuuto tai lainhuuto on jätetty lepäämään (MK 13:1). Säännös koskee ennen kaikkea ns. piilevien muotovirheiden korjautumista, sillä kirjaamisviranomaisen tulee tarkastaa saannon muo-tovaatimusten täyttyminen ja puuttua näkyviin muotovirheisiin (MK 12:4.2 kohta).

2.8.5. Lainhuuto antaa kirjaamislegitimaation

Lainhuudolla on merkitystä myös siinä mielessä, että se antaa kirjaamislegitimaation. Tällä tarkoitetaan, että myös kirjaamisviranomaiselle luovuttajan tai muun saantomiehen lain-huuto toimii omistajaolettamana, johon voidaan luottaa. Uuden, huudatettavana olevan saannon laillisuutta tutkittaessa kirjaamisviranomaisen ei tarvitse tutkia edeltäjän saantoa, jos hänellä on lainhuuto. Vastaavasti kiinnitysmenettelyssä lainhuuto toimii ainoana mutta myös riittävänä selvityksenä omistusoikeudesta ja siten kiinnityskompetenssista. Samoin


erityisten oikeuksien osalta kirjaaminen edellyttää lainhuutoa ja toisaalta lainhuuto on myös riittävä selvitys oikeuden perustajan omistusoikeudesta (ks. kirjaamislegitimaatiosta myös Marjut Jokela - Leena Kartio - Ilmari Ojanen, Maakaari, Talentum, 2010, s. 336–340).

Silti on huomattava, että saantomiehen lainhuudon luoma kirjaamislegitimaatio voi kumoutua. Esimerkiksi lainhuutoja kiinnitysrekisterissä oleva saantotieto voi ai-heuttaa sen, että kirjaamisviranomainen ei voi perustaa ratkaisuaan yksin luovut-tajan lainhuutoon. Samoin vireillä oleva omistusriita tai menettelyssä esitetty väite paremmasta oikeudesta kiinteistöön tulee ottaa huomioon. Saantomiehen lainhuu-dossa oleva muukin epäselvyys, joka tulee kirjaamisviranomaisen tietoon, on tar-peellisella tavalla huomioitava.

2.9. Hakemus

Lainhuutohakemukseen soveltuu kaikki se, mitä edellä kohdissa 1.4, 1.5 ja 1.6 on todettu kirjaamishakemuksesta. Erityisesti lainhuutoasioissa hakemus on pidettävä selvästi eril-lään hakemuksen perusteena olevasta saannosta. Tämä tarkoittaa, että pelkästään lain-huutohakemuksella ei voida muuttaa saantokirjan mukaisia saajia tai heidän omistus-osuuksiaan.

Kun kiinteistö on saantokirjan mukaan tullut useille omistajille yhteisesti, sovelletaan hei-dän väliseen suhteeseensa lakia eräistä yhteisomistussuhteista (25.4.1958/180, ”YhtOmL”). Omistus on määräosaista ja kunkin omistusosuus määräytyy saantokirjan mu-kaan. Mikäli saantokirjassa ei ole mainittu osuuksia, omistus jakautuu pääluvun mukaisesti (YhtOmL 2.1 §). Hakemuksella ei voida määrittää osuuksia halutun suuruisiksi siinäkään tapauksessa, että osuuksia ei ole saantokirjassa mainittu, vaan tällöin osuudet katsotaan yhtä suuriksi.

Saantokirjassa saattaa olla mainittu nimenomaisesti kaikkien omistusosuudet, mutta silti lainhuutoa joskus pyydetään yhteisenä lainhuutona (esim. 1/1 A, B ja C yhdessä). Yhteistä lainhuutoa ei kuitenkaan anneta, vaan lainhuuto myönnetään aina kullekin saantokirjan mukaiseen määräosaan. Yhteistä lainhuutoa ei edes pyynnöstä anneta silloinkaan, kun omistusosuuksia ei ole saantokirjassa mainittu. Tällöin lainhuuto myönnetään yhteisomis-tuslain mukaisen olettaman mukaisesti pääluvun mukaisiin osuuksiin (ks. KirjRekA 5.3 §). Kun yhteistä lainhuutoa koskeva pyyntö hylätään ja lainhuuto annetaan määräosiin, asi-assa annetaan hakemuksen osittaisen hylkäämisen vuoksi perusteltu päätös ja valitus-osoitus.

2.10. Asiamies ja valtuutus

Asiamiehen ja valtuutuksen osalta viitataan edellä olevaan, kirjaamismenettelyä yleisesti koskevaan kohtaan 1.7. Kyseisessä kohdassa käsitellään hakijan edustamista kirjaamis-menettelyssä. Hakijan edustamisesta kirjaamismenettelyssä on pidettävä erillään kysy-mys oikeustoimen osapuolen edustamisesta itse oikeustoimen tekemisessä. Tältä osin valtuutusta käsitellään erikseen jäljempänä aina kyseisen saantotyypin kohdalla.


2.11. Saannon laillisuuden tutkiminen

2.11.1. Yleistä

Kirjattavan saannon laillisuus tutkitaan lainhuudatusmenettelyn yhteydessä. Saannon lail-lisuutta koskevan selvityksen toimittaminen on hakijan tehtävänä (MK 12:1). Sen osoitta-minen, mitä selvitystä missäkin tilanteessa tarvitaan, kuuluu puolestaan kirjaamisviran-omaiselle.

Kirjaamisviranomaisen tutkimisvelvollisuus on laaja (ks. esim. Marjut Jokela - Leena Kartio - Ilmari Ojanen, Maakaari, Talentum, 2010 s. 291). Tätä korostaa se, että kirjattavana ole-vassa saannossa on aina vähintään kaksi osapuolta, mutta näistä ainoastaan saaja on kirjaamismenettelyssä edustettuna ja etuaan valvomassa. Lähtökohta onkin, että saannon laillisuutta arvioidessaan kirjaamisviranomainen huomio viran puolesta saannon laillisuu-den kannalta relevantit seikat ja vaatii selvitystä tämän mukaisesti.

Kirjaamismenettely on kuitenkin ennen kaikkea asiakirja- ja rekisteriprosessia (ks. esim. Matti Ilmari Niemi, Maakaaren järjestelmä II, SanomaPro, 2012, s. 76 ja 205). Saannon laillisuuden tutkiminen perustuu hakijan toimittamiin ja häneltä vaadittuihin asiakirjoihin ja eri rekistereistä ilmeneviin tietoihin.

2.11.2. Saantokirja

MK 12:1.1:n mukaan hakemukseen on liitettävä kauppakirja tai muu saannon perusteena oleva asiakirja eli saantokirja alkuperäisenä. Saman lainkohdan mukaan kaupanvahvista-jan tai kirjaamisviranomaisen oikeaksi todistama jäljennös saantokirjasta vastaa alkupe-räistä.

Kaupanvahvistajan tai kirjaamisviranomaisen oikeaksi todistamalla asiakirjalla tar-koitetaan ennen kaikkea sellaista jäljennöstä, joka on otettu kaupanvahvistajan tai kirjaamisviranomaisen omassa arkistossa olevasta saantokirjan kappaleesta tai jota on verrattu tällaiseen kappaleeseen. Säännöksen sanamuodon perusteella kaupanvahvistajan tai kirjaamisviranomaisen oikeaksi todistama jäljennös vastaa alkuperäistä silloinkin, kun todistettava asiakirja ei ole säilytettävänä näiden omassa arkistossa, mutta todistamisen yhteydessä heille on esitetty alkuperäinen asiakirja.

Termillä kirjaamisviranomainen tarkoitetaan Maanmittauslaitoksen ohella kaikkia niitä organisaatioita, joiden säilytettäviksi kirjaamisarkistoja on uskottu. Tällaisesta kirjaamisarkistosta annettu saantokirjan oikeaksi todistettu jäljennös vastaa alku-peräistä, vaikka todistamisen olisi tehnyt Kansallisarkiston, maakunta-arkiston tai jonkun muun keskusarkiston viran- tai toimenhaltija.

Kaupanvahvistajista annetun lain (24.7.2009/573, ”KaupVahvL”) 6.1 §:n mukaan kaupan-vahvistajan on ilmoitettava viipymättä kiinteistön luovutuksen vahvistamisesta Maanmit-tauslaitokselle. Lainkohtaan lisättiin 1.1.2014 voimaan tulleella lailla (13.12.2013/927) säännös siitä, että kaupanvahvistajan tulee liittää luovutusilmoitukseen jäljennös tai muu tallenne vahvistamastaan luovutuskirjasta. Kun MK 12:1.1:n mukaan kaupanvahvistajan


oikeaksi todistama saantokirjan jäljennös rinnastetaan alkuperäiseen saantokirjaan, lain-muutos on tehnyt mahdolliseksi sen, että kirjaamisviranomainen saa alkuperäistä vastaa-van luovutuskirjan suoraan kaupanvahvistajalta

Maanmittauslaitoksessa päätettiin, että 20.6.2014 tai sen jälkeen tehtyä kiinteistöluovu-tusta koskevaan lainhuutohakemukseen liitetään viran puolesta kaupanvahvistajalta (suo-raan kirjaamisjärjestelmään) saatu luovutuskirjan jäljennös. Lainhuudon hakijan ei siten tarvitse toimittaa lainhuutohakemuksensa liitteeksi alkuperäistä luovutuskirjaa silloin, kun luovutus on tehty 20.6.2014 tai sen jälkeen. Kirjaamisviranomainen saattaa kuitenkin jou-tua hakemuksen käsittelyn yhteydessä pyytämään hakijalta alkuperäisen luovutuskirjan, jos luovutuskirjajäljennöstä ei jostain syystä ole saatu kaupanvahvistajalta.

Maanmittauslaitos saa kaupanvahvistajilta ainoastaan sellaiset saantokirjat, jotka on teh-tävä MK 2:1 muodossa, ja jotka siten edellyttävät kaupanvahvistajan vahvistusta. Tällaisia saantokirjoja ovat kauppa-, vaihto-, lahjakirjat sekä MK 4:3:ssa määriteltyjä muita luovu-tuksia koskevat luovutuskirjat. Muista kiinteistön saannoista on kirjaamisviranomaiselle edelleen toimitettava alkuperäinen saantokirja lainhuutohakemuksen liitteeksi.

Alkuperäisyysvaatimus koskee vain saantokirjaa. Tulkinnallista voi olla, mitkä asiakirjat on luettava osaksi saantokirjaa. Valtakirjaa ei tarvitse liittää kirjaamishakemukseen alkuperäi-senä, koska sitä ei lueta saantokirjan osaksi. Tämä koskee kaikkia saantovaltakirjoja, myös esimerkiksi valtakirjaa, jolla perinnönjaon osapuolta on edustettu perinnönjaossa. Määräalaa koskeva liitekartta sen sijaan on osa saantokirjaa ja se tulee liittää hakemuk-seen alkuperäisenä. Määräala voidaan yksilöidä saantokirjassa myös pelkästään sanalli-sesti ilman liitekarttaa. Perukirja ei ole saantokirja, joten sitä ei tarvitse liittää hakemukseen alkuperäisenä. Perinnöstä luopumista koskevat asiakirjat hyväksytään myös jäljennök-sinä.

Vaikka alkuperäistä saantokirjaa tai sen säädetyllä tavalla oikeaksi todistettua jäljennöstä ei esitetä, hakijalla saattaa kuitenkin olla mahdollisuus saada lainhuuto kuulutusmenette-lyn kautta (ks. jäljempänä kohta 2.13). Mikäli kuulutuslainhuutokaan ei tule kysymykseen, hakemus hylätään (MK 12:4.1 kohta).

Keskeinen saantokirjan osalta tutkittava seikka on, täyttyvätkö sen osalta kyseistä saan-totyyppiä koskevat muotomääräykset. Muotomääräysedellytystä käsitellään tarkemmin lainhuutohakemuksen hylkäämisperusteita koskevassa kohdassa 2.14. Kuhunkin saanto-tyyppiin liittyviä nimenomaisia muotovaatimuksia käsitellään tarkemmin kyseisen saanto-tyypin lainhuudatusedellytyksiä koskevissa jaksoissa.

2.11.3. Selvitys saantomiehen (luovuttajan) omistusoikeudesta

Saantoa kirjattaessa tarkastetaan, että kiinteistön luovuttajalla tai muulla saantomiehellä on ollut omistusoikeus kiinteistöön. Jos saantomiehellä on lainhuuto, tämä on riittävä sel-vitys omistuksesta. Kirjaamisviranomainen tarkastaa lainhuutoja kiinnitysrekisteristä jo-kaisen lainhuutoasian yhteydessä huudatettavan kiinteistön lainhuutotilanteen.

Jos hakijan saantomies tai tämän edeltäjät eivät ole huudattaneet saantojaan, on kunkin huudattamattoman saannon osalta esitettävä sama selvitys, kuin mikä olisi ollut tarpeen


haettaessa sen perusteella lainhuutoa (MK 12:1.2). Huudattamattomille välisaannoille ei kuitenkaan myönnetä lainhuutoa. Lainhuuto myönnetään vain hakijan saannolle.

Selvitys saantomiehen omistusoikeudesta ei kuitenkaan ole tarpeen, jos huudatettavan kiinteistön saantoperusteena on ulosottokaaren mukainen huutokauppa tai ulosottomie-hen toimittama vapaa myynti tai kiinteistötoimitus (MK 12:1.2).

2.11.4. Selvitys luovuttajan oikeudesta määrätä kiinteistöstä

Eri seikat saattavat rajoittaa omistajan oikeutta määrätä kiinteistöstä vaikka omistajalla on kiinteistöön lainhuuto. Kysymys voi olla esimerkiksi luovuttajan oikeustoimikelpoisuuteen liittyvästä rajoituksesta (esim. vajaavaltaisuus tai osittainen oikeustoimikelpoisuuden rajoi-tus). Luovutukseen saatetaan tarvita jonkun muun suostumus (esim. aviopuolison tai les-ken suostumus asuinkiinteistön myyntiin). Myös erilaiset täytäntöönpanoon liittyvät vallin-tarajoitukset voivat olla luovutuksen esteenä tai ne tulee ainakin huomioida mahdollisina lepäämään jättämisperusteina (esim. ulosmittaus, takavarikko, yrityssaneeraus tai luovut-tajan konkurssi).

Usein saantoa tutkittaessa joudutaan kohdistamaan huomio siihen, onko omistajaa edus-tettu laillisesti oikeustoimen tekemisessä. Oikeustoimen on voinut tehdä valtuutettu, edun-valvoja tai omistajana olevan yhteisön edustaja. Lainhuutomenettely onkin usein erilaisten yhteisöjen edustamisvallan eli edustajan toimivallan ja kelpoisuuden selvittämistä.

2.11.5. Selvitys luovutuksensaajan oikeudesta hankkia kiinteistö

Edellisessä kohdassa mainittu selvitys tarvitaan myös luovutuksensaajasta tai muuta saantoa koskevan oikeustoimen osapuolesta. Esimerkiksi kiinteistön ostajan oikeustoimi-kelpoisuus on samalla tavalla tutkinnan kohteena. Vastaavasti saajana voi olla yhteisö, jonka edustajan toimivaltaan ja kelpoisuuteen kohdistetaan usein samanlainen tutkinta kuin luovuttajayhteisönkin edustajaan.

2.11.6. Virkatodistukset ja kaupparekisteriotteet

2.11.6.1. Suomessa rekisteröidyt henkilöt tai yhtiöt

Kirjaamisviranomaisen tulee oma-aloitteisesti selvittää sellaiset tiedot, jotka ovat saata-vissa sen käytössä olevista rekistereistä. Keskeisiä rekistereitä ovat tältä osin väestötieto-järjestelmä ja kaupparekisteri.

Saannon osapuolena olevien luonnollisten henkilöiden tiedot tarkastetaan aina väestötie-tojärjestelmästä. Tutkinta kohdistuu henkilötietojen tarkastamisen ohella mm. henkilön oi-keustoimikelpoisuuden ja suostumustarpeiden arvioimiseen.

Kun saannon osapuolena on kaupparekisteriin merkitty yhtiö, sen tiedot tarkastetaan viran puolesta kyseisestä rekisteristä. Mikäli tarpeellisia tietoja ei ilmene rekisteristä, hakijan tu-lee toimittaa ne erikseen. Tämä saattaa olla tilanne esimerkiksi vanhojen välisaantojen osalta, joissa on ollut osapuolina yhtiöitä.


Saannon osapuolena saattaa olla myös sellaisia yhteisöjä, joiden tiedot eivät löydy kaup-parekisteristä. Esimerkiksi yhdistyksistä pidetään erillistä yhdistysrekisteriä. Kirjaamisvi-ranomaisella on käyttöyhteys myös tähän rekisteriin, mutta kaikkia tarpeellisia tietoja ei tätä kautta yleensä saada (esim. yhdistyksen sääntöjä).

2.11.6.2. Ulkomaille rekisteröidyt henkilöt tai yhtiöt

Kun saannon osapuolena olevaa henkilöä ei ole rekisteröity Suomen väestötietojärjestel-mään, tulee hakijan toimittaa tarpeellinen selvitys kyseisestä henkilöstä. Lähtökohta on, että vastaava henkilödokumentaatio tarvitaan saannon osapuolesta riippumatta siitä, mikä hänen kansalaisuutensa on tai missä maassa hän on kirjoilla. Tutkittavat seikat ovat sa-mat. Henkilön kansalaisuudella tai asuinmaalla saattaa lisäksi olla vaikutusta siihen, minkä maan lain mukaan saannon tai sen tietyn osan laillisuutta arvioidaan. Kun saannon osa-puolena oleva yhtiö on rekisteröity ulkomaille, hakijan tulee liittää hakemukseensa yhtiötä koskeva rekisteriote ja tarpeellinen muu dokumentaatio (esim. yhtiöjärjestystä tai yhtiöso-pimusta vastaavat selvitykset). Ulkomaille rekisteröidyn yhtiön osalta tulee esiin myös lain-valintakysymys.

Laki ulkomailla asuvien ja ulkomaisten yhteisöjen kiinteistöhankintojen valvonnasta on ku-mottu lailla 23.12.1999/1299. Lainhuudatuksessa ei siis enää tällaisen lupatarpeen kan-nalta tutkita hakijan kansalaisuutta tai rekisteröintimaata.

2.11.6.3. Sukuselvitys

Kun luovutuksen osapuolena on kuolinpesä tai jos lainhuutoa haetaan esimerkiksi perin-nönjaon tai testamentin perusteella, hakemukseen tulee liittää vainajaa koskeva sukusel-vitys. Sen tarkoituksena on osoittaa kuolinpesän osakkaat. Sukuselvityksellä on vanhas-taan tarkoitettu katkeamatonta virkatodistusketjua vainajasta 15. ikävuodesta kuolinhet-keen kaikista niistä seurakunnista tai väestörekistereistä, joissa hän on ollut kirjoilla. Riip-puen tilanteen monimutkaisuudesta samassa asiassa saatetaan tarvita sukuselvitys use-asta henkilöstä. Jos esimerkiksi perinnönjättäjältä ei jäänyt 1. parenteeliin kuuluvia laki-määräisiä perillisiä, vastaavia sukuselvityksiä voidaan tarvita 2. tai 3. parenteeliin kuulu-vista perillisistä.

Aiemmin on katsottu, ettei väestötietojärjestelmän tiedoilla voitu korvata paikallisista seu-rakunnista tai väestörekistereistä tilattavia todistuksia. Väestötietojärjestelmän tietoja voi-daan kuitenkin nykyisin pitää ainakin tietystä ajankohdasta lähtien yhtä luotettavina kuin esimerkiksi seurakuntien rekistereistä saatavia tietoja. Kirjaamismenettelyssä noudate-taan tältä osin seuraavaa käytäntöä:

- Erillisiä todistuksia seurakunnista tai paikallisista väestörekistereistä ei tar-vita siltä osin, kuin henkilön tiedot ilmenevät väestötietojärjestelmästä päivä-määrästä 1.1.1983 eteenpäin

- Henkilöistä, jotka ovat syntyneet 1.1.1968 tai sen jälkeen ja joilta on jäänyt jälkeläisiä, ei siten tarvita erillistä sukuselvitystä vaan riittää, että kirjaamisvi-ranomainen viran puolesta tarkastaa henkilön tiedot väestötietojärjestel-mästä


- Ennen 1.1.1968 syntyneiden henkilöiden osalta sukuselvitykseen tulee edel-leen liittää asianomaisista seurakunnista tai väestörekistereistä tilattava to-distus, kuitenkin vain 15. ikävuodesta lähtien ja korkeintaan ajalta ennen 1.1.1983

Siltä osin kuin selvityksenä ei riitä väestötietojärjestelmän tiedot, selvityksen hankkiminen ja toimittaminen kirjaamisviranomaiselle kuuluu hakijan vastuulle. Lainhuutohakemukseen voidaan liittää esimerkiksi perunkirjoitusta toimitettaessa hankittu sukuselvitys eli virkato-distuksia ei tarvitse tilata seurakunnista uudelleen. Tavalliset, oikeaksi todistamattomat kopiot riittävät. Mikäli perukirjaan liittyvää sukuselvitystä ei löydy tai siinä on aukkoja, puut-tuvat todistukset tulee tilata asianomaisilta rekisteriviranomaisilta (usein kustakin seura-kunnasta) erikseen. Puuttuvien selvitysten hankkiminen on hakijan tehtävä.

Perintöverotuksen yhteydessä Verohallinnolle toimitetut perukirjat säilytetään siellä pysyvästi. Perukirja ja siihen liitetty sukuselvitys onkin yleensä tilattavissa sieltä. Kirjaamisviranomainen ei tilaa näitä viran puolesta vaan tehtävä kuuluu ha-kijalle. Perukirja sukuselvityksineen tuli aiemmin jättää myös vainajan kotipaikan kihlakunnan- tai raastuvanoikeuteen sekä sittemmin käräjäoikeuteen rekisteröitä-väksi. Tästä menettelystä luovuttiin vuoden 1994 lopulla. Vanhoja perukirjoja on tilattavissa siten myös käräjäoikeuksista tai mahdollisesti paikallisista maakunta-arkistoista, joihin käräjäoikeuden arkistoja on siirretty. Nämäkin tilaukset kuuluvat hakijan tehtäviin.

Kun perukirja jätettiin tuomioistuimeen rekisteröitäväksi, sen sukuselvitys tutkittiin ja tarkastettiin, oliko perukirjaan merkityt osakastiedot oikeat. Tähän tarkastuk-seen ei liittynyt varsinaisia oikeusvaikutuksia ja tarkastukset onkin suoritettu vaih-televalla tarkkuudella. Tämän vuoksi kirjaamiskäytännössä sukuselvitykset on vaadittu esitettäviksi ja tarkastettu uudelleen siitä huolimatta, että perukirjassa olisi ollut merkintä, jonka mukaan se oli rekisteröity oikeudessa. Näin tulee mene-tellä edelleen. Se, mitä sukuselvityksistä tutkitaan ja miten, käsitellään tarkemmin perintösaantoja koskevassa jaksossa.

Perintökaaren 20:9 a §:n mukaan maistraatti voi vahvistaa, että perukirjan osakastiedot ovat oikeat. Tällainen vahvistettu perukirja antaa merkintään luottaneelle kolmannelle vil-pittömän mielen suojaa kuolinpesään kuuluvaa omaisuutta koskevissa oikeustoimissa (PK 20:9c.1). Vastaavasti tällaista vahvistettua perukirjaa on kirjaamismenettelyssä pidettävä riittävänä selvityksenä pesän osakkaista (PK 20:9c.2).

Jos henkilö on eläessään asunut ulkomailla, sukuselvityksen tulee kattaa myös tällaiset ajankohdat. Väestökirjanpito on kuitenkin erilaista eri maissa, eikä selvitykseltä voida vaa-tia samaa tarkkuutta kuin siltä ajalta, jolloin henkilö on ollut kirjoilla Suomessa.

2.11.7. Kiinteistöä koskevat tiedot

Kirjaamisviranomaisen on omasta aloitteestaan selvitettävä kiinteistöä koskevat tiedot lainhuutoja kiinnitysrekisteristä. Velvollisuus koskee niin tietoja itse huudatettavasta kiin-teistöstä kuin siihen kohdistuvista vallintarajoituksista. Tämä vaatimus ei kuitenkaan poista hakijan velvollisuutta ilmoittaa hakemuksessaan oikeaa kiinteistöä, johon hakemus koh-distuu.


Mikäli luovutuskirjassa on käytetty väärän kiinteistön kiinteistötunnusta, virheen oikaisemi-nen vaatii luovutuskirjan määrämuotoisen korjaamisen. Kirjoitusvirhe tai muu vähäisempi virhe voidaan myös oikaista hakemuksella (ei erehtymisen vaaraa esim. kiinteistön suh-teen).

2.11.8. Varainsiirtovero

Tärkeänä osana lainhuudatusasian tutkinnassa on saannosta menevän varainsiirtoveron valvominen. Varainsiirtoveron oikeamääräinen suorittaminen valvotaan varainsiirtoverol-lista saantoa kirjattaessa. Käytännössä tämä edellyttää varainsiirtoverolain, siihen liittyvän verotuskäytännön sekä verolain tulkintojen osaamista (varainsiirtoveroon liittyviä kysymyk-siä käsitellään jäljempänä kohdassa 3).

Täydennyskehotusmenettely koskee myös varainsiirtoveroa. Mikäli hakija ei toimita hä-neltä vaadittua selvitystä veron määräytymiseen vaikuttavista perusteista tai veron suorit-tamisesta, hakemus jätetään tutkimatta.

2.11.9. Lainvalinta ja selvitys vieraan lain sisällöstä

Kirjaamismenettely koskee Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä. Tällaista kiinteistöä koskeva oikeustoimi, esimerkiksi kiinteistön saanto, voi kuitenkin olla tehty missä tahansa. Samoin saannon osapuolilla voi olla asuinmaana muu kuin Suomi tai he voivat olla muun maan kuin Suomen kansalaisia. Kun kirjattavaan saantoon liittyy tämän tyyppinen kansainväli-nen liityntä, nousee esiin kysymys, minkä maan lain mukaan kirjaamisviranomaisen tulee arvioida saannon laillisuutta. Tätä kysymystä koskien ei ole olemassa nimenomaista oh-jetta kirjaamismenettelyä koskevissa säännöksissä.

Lainvalintasäännöt määräävät sen, milloin tietyn oikeussuhteen osapuolten asemaa on arvioitava muun kuin Suomen lain mukaan. Jos lainvalintasääntö määrää, että saantoon tai sen johonkin osaan on sovellettava vieraan maan lakia, saannon pätevyys ja laillisuus määräytyy tuon lain mukaan. Vastaavasti kirjaamismenettelyssä saannon laillisuus arvioi-daan tuolloin kyseisen lain mukaan. Kirjaamisviranomaisen tulee tuntea lainvalintasäännöt ja ottaa ne huomioon viran puolesta.

Kun lainvalintasääntö ohjaa vieraan lain soveltamiseen, ensimmäisenä kysymyksenä nou-see esiin se, kenen tehtävä on hankkia selvitys vieraan lain sisällöstä. Maakaaressa ei ole asiaa yksiselitteisesti koskevaa säännöstä. Kirjaamisviranomaisen pitää tietenkin tuntea Suomen laki viran puolesta. Samoin kirjaamisviranomaisen on viran puolesta hankittava tieto sellaisista asian kannalta merkityksellisistä seikoista, jotka ilmenevät kirjaamisviran-omaisen käytössä olevista rekistereistä (MK 6:4). Päävastuu kirjaamisasian tutkinnan kan-nalta tarpeellisen aineiston toimittamisesta kuuluu kuitenkin maakaaren 12 luvun 1 §:n mukaisesti hakijalle. Säännöksen mukaan hakijan tulee esittää selvitys saantonsa lailli-suudesta. Jos saannon laillisuus on tutkittava vieraan lain nojalla, on perusteltua lähteä siitä, että vastuu sen sisällön selvittämisestä kuuluu viime kädessä hakijalle. Tämä johto-päätös vastaa myös nykyistä kirjaamiskäytäntöä.


Poikkeuksellisesti kirjaamisviranomainen saattaa jo entuudestaan tuntea vieraan lain si-sällön, jolloin hakijalta ei pyydetä lisäselvityksiä. Kirjaamisviranomainen voi myös itse pyr-kiä selvittämään vieraan lain sisältöä mahdollisuuksiensa mukaan. Esimerkiksi eri maiden välisiä, olemassa olevia viranomaiskanavia voidaan pyrkiä hyödyntämään, mikäli tällaisia on käytettävissä. Viime kädessä selvitysvastuu on kuitenkin maakaaren 12 luvun 1 §:n mukaisesti hakijalla.

Toinen relevantti kysymys on se, minkä tasoinen vieraan lain sisältöä koskeva selvitys katsotaan riittäväksi kirjaamismenettelyssä. Tutkittaessa saannon tai siihen liittyvän osa-kysymyksen laillisuus vieraan lain nojalla tulisi vieraan lain soveltamisessa pyrkiä ns. au-tenttiseen tulkintaan. Tämä asettaa tietyt vaatimukset vieraan lain sisältöä koskevalle sel-vitykselle. Selvityksen pitäisi olla objektiivista ja luotettavaa. Selvityksen taso riippuu tie-tenkin myös sen kysymyksen, joka vieraan lain nojalla on arvioitava ja ratkaistava, vaikeu-desta ja laajuudesta. Selvityksen ei välttämättä tarvitse olla kyseisen maan viranomaisen antama.

Jos hakijalta ei saada vaadittua selvitystä tai jos hakijan toimittamaa selvitystä ei voida pitää riittävänä, on kolmanneksi ratkaistava, mikä on seuraus tästä hakijan velvoitteen lai-minlyönnistä. Kuten edellä on todettu, kirjaamisviranomaisen on ratkaistava lainvalinta-sääntöjen perusteella, milloin asiassa on sovellettava vierasta lakia. Lainvalinnan osoitta-essa vieraan lain sovellettavaksi saannon tai sen tietyn osan laillisuus on arvioitava tuon lain nojalla. Vastuu vieraan lain sisällön selvittämisestä on viime kädessä hakijalla, jota pyydetään toimittamaan selvitys tarvittaessa täydennyskehotuksella. Edelleen kirjaamis-viranomainen ratkaisee sen, milloin selvitystä on pidettävä riittävänä. Jos hakija ei toimita selvitystä lainkaan tai selvitys ei täytä sille asetettavia vaatimuksia, kirjaamishakemus on jätettävä tutkimatta (MK 6:5.3).

Silloin, kun voimassa olevaan oikeuteemme sisältyvä lainvalintasäännös osoittaa, että saantoon tai sen osaan tulee sovellettavaksi vieras laki, tähän olisi kirjaamismenettelyssä pitäydyttävä. Vieras laki on tällöin myös kirjaamismenettelyn ulkopuolella se normisto, jo-hon saannon tai sen osan pätevyys on viime kädessä perustettavissa. Saannon tai sen tietyn osan laillisuutta arvioitaessa ei voida tällöin nojautua Suomen lakiin edes silloin, kun selvitys vieraan lain sisällöstä on jäänyt saamatta (vrt. OK 17:3.3). Sen sijaan hakemus on tällöin jätettävä tutkimatta.

Edellä tässä kohdassa todettuun nähden poikkeuksen muodostavat ne tilanteet, joissa lainvalinta ratkeaa eräistä kansainvälisluontoisista perheoikeudellisista suhteista annetun lain (5.12.1929/379, ”KPL”) mukaan. Jos KPL:n mukainen lainvalintasääntö on ohjannut vieraan lain soveltamiseen, on KPL:n 56 §:n mukaan viranomaisen hankittava selvitys vie-raan lain sisällöstä, jos se ei ennestään tunne sitä tai jos asianosainen ei näytä sitä toteen. Mikäli selvitystä ei saada, asiassa on sovellettava mainitun säännöksen mukaan Suomen lakia. Tätä säännöstä on pidetty erityissäännöksenä verrattuna maakaaren menette-lysäännöksiin, joten se syrjäyttää sen maakaaren sääntelyyn pohjautuvan ohjeistuksen, johon edellä muilta osin on päädytty.

Kiinteistön saannoissa esiintyviä tyypillisiä kansainvälisiä liittymiä ovat mm. seu-raavat:

- kiinteistön luovutusta koskeva oikeustoimen osapuolella (esim. ostajalla tai myyjällä) on asuinmaana muu kuin Suomi

- kiinteistön luovutusta koskevassa oikeustoimessa on osapuolena ulkomaille re-kisteröity yhtiö


- kiinteistön siirtyminen tapahtuu yhtiöoikeudellisena transaktiona ulkomaisten yhtiöiden välillä

- kiinteistön luovutuskirja on tehty ja allekirjoitettu muualla kuin Suomessa (kos-kee myös tilanteita, joissa osapuolet voivat olla suomalaisia)

- saantona on ositus ja puolisoilla tai toisella heistä on asuinmaana muu kuin Suomi

- saanto koskee perintöä tai testamenttia ja vainajan asuinmaa on ollut muu kuin Suomi

Kaikissa näissä tilanteissa saanto koskee Suomessa sijaitsevaa kiinteistöä. Kiin-teistön sijaintimaa määrää saantoon sovellettavaksi laiksi Suomen lain tietyissä tilanteissa mutta ei suinkaan kaikissa. Erilaisten liittymien osalta on olemassa eri-laisia lainvalintasääntöjä ja samassa saannossa saattaa tulla sovellettavaksi useat näistä.

Esimerkiksi on tehty Suomessa sijaitsevaa kiinteistöä koskeva kauppa, kauppa-kirja on allekirjoitettu Saksassa ja luovuttajana on ollut A:n kuolinpesä. A on ollut Suomen kansalainen, mutta hänellä on ollut kuollessaan vakituinen asuinpaikka Saksassa. Kiinteistön ostajana on ollut Sveitsiin rekisteröity yhtiö. Kiinteistön si-jaintimaa määrää luovutuskirjan muotoon sovellettavan lain, A:n asuinmaan lain mukaan määräytyvät kuolinpesän osakkaat ja Sveitsin lain mukaan määräytyvät yhtiön edustamista ja päätösvallan käyttöä koskevat säännökset.

Eri tilanteisiin liittyviä lainvalintasääntöjä käsitellään jäljempänä eri saantotyyppejä koskevissa yhteyksissä.

2.12. Lainhuutohakemuksen jättäminen lepäämään

2.12.1. Yleistä

Jokaisen lainhuutohakemuksen osalta tulee tutkia soveltuuko hakemukseen jokin lepää-mään jättämistä koskeva peruste. Jos soveltuu, lepäämään jättämisestä tehdään erillinen päätös, jolla asian käsittely ja ratkaiseminen siirretään myöhemmäksi odottamaan kirjaa-misen esteen myöhempää poistumista. Hakemus on vireillä koko lepäämässä oloajan.

Lepäämään jättämisen edellytyksenä on, että hakemuksen perusteena olevat asiakirjat ja selvitykset ovat muutoin täydelliset eli hakijalle voitaisiin niiden perusteella myöntää lain-huuto, mutta omistusoikeuden lopullinen siirtyminen on riippuvainen tulevista tapahtu-mista.

2.12.2. Perusteet lepäämään jättämiselle

Lainhuutoasian lepäämäänjättämisperusteista säädetään MK 12:2:ssa. Kyseisen sään-nöksen mukaan hakemus on jätettävä lepäämään, jos hakijalle voitaisiin muutoin myöntää lainhuuto, mutta:

- kiinteistön saanto tai sen voimassa pysyminen on sopimuksen tai muun oikeus-toimen mukaan ehdollinen;


- kiinteistön saannon perustana oleva oikeustoimi tai viranomaisen päätös ei ole tullut lainvoimaiseksi taikka kunnan etuosto-oikeudelle säädetty aika ei ole päät-tynyt;

- kiinteistön saantoon tarvitaan muun henkilön, yhteisön toimivaltaisen elimen taikka tuomioistuimen tai muun viranomaisen suostumus tai päätös;

- kiinteistö on hankittu perustettavan yhtiön lukuun;

- kiinteistön ulosmittauksesta tai siihen kohdistuvasta turvaamistoimesta on tehty merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ennen kiinteistön luovutusta;

- kirjaamisviranomainen on osoittanut riitaisen asian tutkittavaksi oikeudenkäyn-nissä taikka hakijalle on myönnetty kuulutus lainhuudon saamiseksi; tai

- vireillä on riita saannon pysyvyydestä tai paremmasta oikeudesta kiinteistöön.

Jos hakemus on jätetty lepäämään luovutussopimuksessa olevan ehdon vuoksi eikä sel-vitystä omistusoikeuden palautumisesta kiinteistön luovuttajalle ole esitetty kanteen nos-tamiselle varatussa ajassa, hakijalle myönnetään lainhuuto. Jollei selvitystä siitä, että vas-tuu kiinteistön luovutuksesta on siirtynyt perustetulle yhtiölle, ole esitetty kahden vuoden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä, lainhuuto myönnetään perustettavan yhtiön lukuun sopimuksen tehneelle.

2.12.2.1. Ehdollisen saannon lepäämään jättäminen

MK 12:2.1 mukaan hakemus on jätettävä lepäämään, jos saanto on ehdollinen. Tällä tar-koitetaan tilanteita, joissa kiinteistön omistusoikeuden siirtyminen tai pysyminen on sopi-muksessa sidottu tietyn edellytyksen tulevaisuudessa tapahtuvaan täyttymiseen. Edellytys voi olla kirjoitettu lykkäävän tai purkavan ehdon muotoon.

Lykkäävä tai purkava ehto voi sisältyä yhtä lailla luovutussaantoon kuin muuhun saan-toonkin. Kummassakin tapauksessa hakemus on jätettävä lepäämään, mutta lepäämään jättämistä koskevassa menettelyssä on huomattava ero. Kun saantona on ehdollinen kauppa tai muu luovutus, siihen soveltuvat myös MK 2:2 ja 12:2.2. Sen sijaan kun kysy-myksessä on esimerkiksi ehdollinen perintösaanto tai ositus, näitä säännöksiä ei sovelleta.

2.12.2.1.1. Ehdollinen luovutussaanto ja sen lepäämään jättäminen

MK 2:2:n mukaan luovutuskirjassa voidaan sopia, että luovutus saadaan purkaa, mikäli tietty edellytys tai ehto ei täyty (purkava ehto). Vastaavasti voidaan sopia, että omistusoi-keus siirtyy vasta, kun kauppahinta tai muu ehto on täyttynyt (lykkäävä ehto). Tällaisen ehdollisen saannon jälkeen ja ennen omistusoikeuden lopullista siirtymistä osapuolten oi-keudet ja velvollisuudet määräytyvät MK 2:14:n mukaisesti. Kuten edellä on todettu, eh-dolliselle luovutukselle on haettava lainhuutoa 6 kuukauden kuluessa luovutuskirjan teke-misestä lukien, mutta hakemus on jätettävä lepäämään.

Ollakseen pätevä lykkäävä tai purkava ehto on otettava kaupanvahvistajan oikeaksi todis-tamaan luovutuskirjaan. Ehto on voimassa luovutuskirjassa sovitun ajan. Maksimiaika eh-don voimassa ololle on kuitenkin viisi vuotta luovutuksen vahvistamispäivästä lukien. Mi-käli aikaa ei ole sovittu luovutuskirjassa, ehdon katsotaan olevan voimassa viisi vuotta.


Jos aika on sovittu alun perin viittä vuotta lyhemmäksi, sitä voidaan jatkaa niin, että koko-naisaika ei kuitenkaan saa ylittää viittä vuotta. Jatkamisesta tulee sopia kaupanvahvistajan oikeaksi todistamassa luovutuskirjan täydennyksessä.

Ehdollisen saannon oikeusvaikutukset ovat samanlaiset riippumatta siitä, onko ehto muo-toiltu purkavaksi vai lykkääväksi. Jos luovutuksen osapuoli haluaa vedota ehtoon, hänen on vedottava siihen tietyssä ajassa ja tietyllä tavalla - tältä osin ei ole eroa sillä, onko ehto lykkäävä vai purkava. Mikäli oikea-aikainen ja oikealla tavalla tehty vetoaminen laimin-lyödään, ehto raukeaa ja luovutus käy lopulliseksi.

Ehtoon vetoamisen määräaika

Ehtoon on vedottava kolmen kuukauden kuluessa sen voimassaoloajan päättymisestä lu-kien. Enimmillään luovutus voi olla siten ehdollinen viisi vuotta kolme kuukautta.

Esimerkki: Kauppakirjassa on sovittu, että omistusoikeus siirtyy vasta kun kauppa-hinta on maksettu, mutta kauppahinnan eräpäivää tai muutakaan mainintaa ehdon voimassa olosta ei ole kauppakirjassa, ehto on voimassa viisi vuotta. Jos kauppa-hintaa ei makseta, myyjän on vedottava ehtoon viimeistään 5 vuoden 3 kuukauden kuluessa. Mikäli hän laiminlyö tämän, lykkäävä ehto raukeaa ja omistusoikeus siir-tyy ostajalle.

Miten ehtoon on vedottava?

Edellä mainittu kolmen kuukauden määräaika on ehdoton kannemääräaika. Ehtoon ve-toavan on vaadittava luovutuksen purkamista nostamalla kanne tuossa ajassa toimivaltai-sessa tuomioistuimessa.

Osapuolet voivat myös sopia luovutuksen purkamisesta ehdon perusteella ja näin usein tehdäänkin. Purkusopimus on tehtävä maakaaren muotomääräyksiä noudattaen (MK 2:5). On huomattava, että ehdon perusteella tapahtuneena luovutuksen purkamisena purkuso-pimusta voidaan pitää vain silloin, kun purkusopimus on tehty kannemääräajan puitteissa. Jos purkusopimus on tehty myöhemmin, kyse on vapaaehtoisesta luovutuksen purkami-sesta, johon liittyy sekä lainhuudatus- että varainsiirtoverovelvollisuus.

Lepäämäänjättämisen määräaika

Ehdollinen luovutussaanto jätetään lepäämään kanteen nostamiselle varatun määräajan loppuun. Lepäämään jättämistä koskeva määräaika lasketaan siis niin, että ehdon voimas-saoloaikaan lisätään kanteen nostamiselle varattu 3 kuukautta. Enimmillään lepäämään jättämisen määräaika voi siten olla viisi vuotta kolme kuukautta. Se voi olla kuitenkin ly-hempikin, jos sopimuksen mukainen ehdon voimassaoloaika on viittä vuotta lyhempi.

Ehdollisen saannon lepäämään jättämisessä keskeistä onkin lykkäävän tai purkavan eh-don voimassaoloajan määrittäminen. Ehdon voimassaoloaika on joskus nimenomaisesti todettu saantokirjassa, mutta usein se on pääteltävä sopimuksen ehtoja tulkitsemalla. Voi-massaoloajan määrittämisellä on huomattava vaikutus, koska jäljempänä selostettava au-tomaatiolainhuuto annetaan viran puolesta voimassaoloajan ja kannemääräajan kuluttua umpeen. Esimerkkejä erityyppisistä ehdoista ja voimassaoloajan määrittämisestä esite-tään jäljempänä.


Epäselvissä tilanteissa kirjaamisviranomaisen on kuultava tarvittaessa kumpaakin osapuolta ennen kuin lepäämään jättämistä koskeva ratkaisu tehdään. Saantokirja saattaa olla niin tulkinnanvarainen, ettei ehdon voimassaoloaikaa pystytä luotetta-vasti määrittämään kuulematta asiaan osallisia.

Lepäämäänjättämispäätös lähetetään pääsääntöisesti vain hakijalle. Joissakin tapauk-sissa päätöksen tiedoksi antaminen myös luovuttajalle voi olla perusteltua. Esimerkiksi jos kysymys on ollut luovuttajan hyväksi otetusta lykkäävästä tai purkavasta ehdosta ja kirjaa-misviranomainen on tulkinnut ehdon voimassaoloajan viittä vuotta lyhemmäksi kuulematta ensin luovuttajaa, on syytä antaa lepäämäänjättämispäätös tiedoksi myös tälle.

Esimerkki: Luovutuskirjassa on ehto, jonka mukaan omistusoikeus siirtyy, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Kysymyksessä on myyjän hyväksi otettu lykkäävä ehto. Kauppa on tehty 1.9.2015. Kauppahinnan maksupäivää ei ole määrätty eikä ehdon voimassaolosta ole muutoinkaan sovittu. Ehto on voi-massa viisi vuotta kaupantekopäivästä lukien eli voimassaolo päättyy 1.9.2020 ja kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa tästä (tähän 3 kk:n kannemää-räaikaan sovelletaan säädettyjen määräaikain laskemisesta annetun lain 25.4.1930/150, ”MAL”, säännöksiä). Lainhuutoasia jätetään lepäämään 1.12.2020 asti. Jos tätä määräpäivää ennen myyjä ei ole nostanut kannetta, asiaa ei ole saa-tettu kuluttajariitalautakunnan käsittelyyn tai kauppaa ei ole purettu kaupanvahvis-tajan oikeaksi todistamalla purkusopimuksella, lainhuuto myönnetään ostajalle vi-ran puolesta. Ostaja saa lopullisen lainhuudon milloin tahansa esitettyään kuitin kauppahinnan maksamisesta.

Esimerkki: Luovutuskirjassa on ehto, jonka mukaan omistusoikeus siirtyy, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Kysymyksessä on myyjän hyväksi otettu lykkäävä ehto. Kauppa on tehty 1.9.2015. Ehdon voimassaoloaikaa ei ole nimenomaisesti sovittu, mutta kauppahinnan eräpäiväksi on sovittu 31.8.2016. Ky-seinen muotoilu jättää epäselväksi, määrittääkö kauppahinnan eräpäivä ehdon voimassaolon takarajan vai ei. Jos määrittää, ehdon voimassaolo päättyy 1.9.2016 ja jos ei, ehdon voimassaolo päättyy MK 2:2.2:ssa säädetyn viiden vuoden voi-massaolo-olettaman mukaan 1.1.2015. Tulkintasuositus: ehdon katsotaan olevan on voimassa lain salliman maksimiajan eli viisi vuotta kaupantekopäivästä (auto-maatiolainhuudon antaminen on tämän jälkeen varmemmalla pohjalla). Ehdon voi-massaolo päättyy 1.9.2020 ja kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa tästä. Lainhuutoasia jätetään lepäämään 1.12.2020 asti, jonka jälkeen annetaan automaatiolainhuuto, mikäli edellytykset täyttyvät.

Esimerkki: Kauppa kuten edellä olevassa esimerkissä, mutta lykkäävän ehdon si-jasta käytetty kauppahinnan maksamiseen sidottua purkavaa ehtoa. Eli sovittu, että kauppa purkautuu, mikäli kauppahintaa ei makseta 31.8.2016 mennessä. Lyk-käävällä ja purkavalla ehdolla ei ole eroa eli ehtoon on vedottava kanteen nosta-miselle säädetyssä ajassa. Ehdon voimassaoloajan määrittämiseen kohdistuu sama tulkintavaikeus kuin vastaavalla tavalla muotoillun lykkäävän ehdon tulkin-taankin. Epäselvässä tapauksessa 5 vuoden voimassaoloajan soveltaminen on suositeltavaa.

Ehdon muotoilussa on voitu käyttää ilmaisuja "myyjällä on oikeus purkaa kauppa, jos kauppahintaa ei makseta...", "kauppa puretaan, jos kauppahintaa ei makseta..." tai "kauppa purkautuu, jos kauppahintaa ei makseta...". Erilaisista ilmaisuista riip-pumatta kauppa ei koskaan purkaudu itsestään ehdon täyttyessä, vaan ehtoon on


vedottava kanteen nostamiselle säädetyssä ajassa kanteella tai kauppa on puret-tava tuossa ajassa määrämuotoisella purkusopimuksella.

Melko tavanomaista on, että omistusoikeuden siirtyminen sidotaan kauppahinnan maksuun sekä lykkäävällä että purkavalla ehdolla. Ehto on muotoiltu esim. seu-raavasti: "Omistusoikeus siirtyy, kun koko kauppahinta on maksettu. Kauppahinta on maksettava viimeistään 31.12.2010. Mikäli kauppahintaa ei ole maksettu sovi-tussa ajassa eikä sen jälkeenkään 30 päivän kuluessa siitä, kun myyjä on kirjalli-sesti vaatinut sen maksamista, myyjällä on oikeus purkaa kauppa." Näissä tapauk-sissa on aina katsottava, että ehdon voimassaoloa ei ole kauppakirjassa sovittu, jolloin on sovellettava viiden vuoden määräaikaa.

Esimerkki: Luovutuskirjassa on ehto, jonka mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos hän ei saa kohteeseen rakennuslupaa. Kysymyksessä on ostajan hy-väksi sovittu purkava ehto. Kauppa on tehty 1.9.2010. Ehto on voimassa viisi vuotta kaupantekopäivästä, koska sen voimassaoloaikaa ei ole määrätty; eli voi-massaolo päättyy 1.9.2020 ja kanne on nostettava 3 kuukauden kuluessa tästä. Lainhuutohakemus jätetään lepäämään 1.12.2020 asti, jonka jälkeen annetaan automaatiolainhuuto, mikäli edellytykset täyttyvät. Ostaja saa lainhuudon jo tätä ennen, jos hän esittää selvityksen rakennusluvan saamisesta.

Kirjaamiskäytännössä on vakiintunut käytäntö, jonka mukaan ostaja saa lainhuu-don silloinkin, kun hän ilmoittaa luopuvansa vetoamasta ehtoon, vaikka rakennus-lupaa ei ole vielä myönnettykään. Lykkäävät ja purkavat ehdot kuuluvat MK 2:1 muotovaatimuksen piiriin, jolloin niitä koskevat muutokset tulisi tehdä samaa muo-tovaatimusta noudattaen. Tällaisessa tilanteessa ei kuitenkaan ole kyse ehdon muuttamisesta vaan siitä, että ostaja ilmoittaa luopuvansa vetoamasta ehtoon. Näin olleen kirjaamismenettelyssä on katsottu, että ostajan kirjallinen ilmoitus asi-asta riittää lainhuudon saamiseksi.

Esimerkki: Luovutuskirjassa on ehto, jonka mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos hän ei saa kohteeseen rakennuslupaa 31.8.2016 mennessä. Kauppa on tehty 1.9.2015. Tulkinnanvaraisuus koskee jälleen sitä, onko ehto sovittu ole-maan voimassa 31.8.2016 asti vai onko voimassaolosta jätetty sopimatta. Sopi-musta tulkitaan niin, että voimassaolosta on jätetty sopimatta, lainhuutoasia jäte-tään lepäämään viideksi vuodeksi kolmeksi kuukaudeksi.

Esimerkki: Luovutuskirjassa on ehto, jonka mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos hän ei saa rakennuslupaa. Lisäksi todetaan, että ostajan on haettava lupaa 31.8.2016 mennessä. Jos ostaja ei hae lupaa määräpäivään mennessä, hän saattaa menettää oikeuden vedota purkavaan ehtoon. Purkavan ehdon voimassa-oloaikaa tällaisesta maininnasta ei kuitenkaan voida päätellä (ehtoon vetoamisen määräaika on jätetty auki siinä tapauksessa, että ostaja on hakenut lupaa sovi-tussa ajassa). Hakemus jätetään lepäämään viideksi vuodeksi 3 kuukaudeksi.

Esimerkki: Luovutuskirjassa on ehto: "Ostaja saa purkaa kaupan, mikäli kaupan kohteen tarkastuksessa havaitaan kiinteistön maa-alueen tai sen osan olevan pi-laantunut ympäristönsuojelulain 3.1 §:n 1 kohdan tarkoittamalla tavalla. Ehtoon on vedottava vuoden kuluessa kaupantekopäivästä.". Kauppa on tehty 1.9.2015. Eh-don voimassaolosta on sovittu, mutta tulkinnanvaraista on, jätetäänkö lainhuuto lepäämään 1.9.2016 vai 1.12.2016. Kirjaamismenettelyssä ehtoa tulkitaan niin,


että vuoden määräaikaan ei sisälly vielä kolmen kuukauden kanneaikaa eli asia jätettään lepäämään 1.12.2016 asti.

Selvitys ehdon raukeamisesta tai ns. automaatiolainhuuto

Ehdollinen luovutussaanto jätetään lepäämään edellä selostetun kanteen nostamiselle va-ratun määräajan loppuun, jonka jälkeen asiassa annetaan ratkaisu viran puolesta. Lepää-määnjättämispäätöksessä todetaan, että määräpäivän jälkeen hakijalle myönnetään lain-huuto, mikäli määräpäivää ennen kirjaamisviranomaiselle ei ole toimitettu selvitystä siitä, että kiinteistö on palautunut luovuttajalle sopimuksessa olevan ehdon perusteella (MK 12:2.2).

Hakija voi toimittaa selvityksen ehdon raukeamisesta, esimerkiksi kauppahinnan maksa-misesta, jo ennen määräajan päättymistä. Tällöin hänelle myönnetään lainhuuto saman tien. Hakemusta ei kuitenkaan jätetä tutkimatta tai hylätä, vaikka mitään selvitystä ei tuli-sikaan määräpäivään mennessä. Jos kirjaamisviranomaiselle ei myöskään ole toimitettu selvitystä siitä, että kiinteistö on palautunut luovuttajalle, hakijalle myönnetään lainhuuto.

Automaatiolainhuuto perustuu siihen, että on ennalta laskettavissa tietty hetki, jonka jälkeen lykkäävä tai purkava ehto on rauennut ja omistusoikeus on lopulli-sesti siirtynyt. Mikäli ehtoon ei ole tuossa ajassa vedottu, näin käy riippumatta siitä, onko ehto tai edellytys täyttynyt vai ei. Ehtoon vetoaminen voi puolestaan tapahtua vain tietyllä tavalla eli kanteella tai muotomääräisellä purkusopimuksella. Jos sel-vitystä näiden osalta ei ole tullut määräpäivään mennessä, kirjaamisviranomainen voi lähteä siitä, että ehto on rauennut ja luovutus on käynyt lopulliseksi.

Maakaaressa on lähdetty siitä, että hakijan tulee esittää selvitys määräpäivään mennessä ehtoon vetoamisesta (eli kanteesta tai purkusopimuksesta). Tämä on jossain määrin risti-riitaista, sillä ehto voi olla sovittu luovuttajan hyväksi (esimerkiksi loppukauppahinnan mak-samiseen sidottu lykkäävä ehto). Tällöin hakijan intressissä ei ole esittää siitä selvitystä. Taustalla on kuitenkin ajatus, että tieto mahdollisesta kanteesta tai purkusopimuksesta tulee joka tapauksessa kirjaamisviranomaiselle, vaikka hakija ei siitä ilmoittaisikaan. Tuo-mioistuimen tulee nimittäin ilmoittaa kirjaamisviranomaiselle, mikäli luovutuksen purka-mista koskeva kanne on tullut vireille. Tästä tehdään merkintä lainhuutoja kiinnitysrekis-teriin. Jos kauppa on purettu sopimuksella, purkusopimusta koskeva merkintä näkyy saan-totietona lainhuutoja kiinnitysrekisterissä kaupanvahvistajan ilmoituksen perusteella.

Ennen automaatiolainhuudon antamista on aina tarkastettava lainhuutoja kiinnitysrekis-teristä, onko siellä kannetta tai purkusopimusta koskevia merkintöjä. Koska kanne tai pur-kusopimus on voitu tehdä myös määräajan viimeisenä päivänä, ei automaatiolainhuutoa tulisi antaa heti määräajan umpeen kuluttua. Ennen automaatiolainhuudon antamista ei lähtökohtaisesti tarvitse kuulla hakijaa eikä luovuttajaakaan. Kuuleminen voi kuitenkin jos-kus olla tarpeellista. Esimerkiksi jos kysymys on ollut luovuttajan hyväksi otetusta lykkää-västä tai purkavasta ehdosta ja kirjaamisviranomainen on tulkinnut ehdon voimassa-oloajan viittä vuotta lyhemmäksi, voi olla syytä kuulla luovuttajaa ennen kuin automaatio-lainhuuto annetaan. Näin on varsinkin siinä tapauksessa, että kuulemista ei ole suoritettu ennen lepäämään jättämistä eikä lepäämäänjättämispäätöstä myöskään ole annettu tie-doksi luovuttajalle.

Mikäli kanne luovutuksen purkamiseksi on tullut vireille ennen määräpäivää, asia jätetään edelleen lepäämään. Jos luovutus puretaan tuomiolla, lepäämässä ollut lainhuuto hylä-tään. Samoin menetellään, jos luovutus on purettu sopimuksella ennen määräpäivää (MK


12:4.5k). Ennen hylkäämistä hakijaa on kuultava. Yleensä hakija peruuttaa näissä tilan-teissa hakemuksensa.

Käsittely kuluttajariitalautakunnassa

Kiinteistönkauppaa koskeva riita voidaan tietyin edellytyksin saattaa käsittelyyn kuluttaja-riitalautakunnassa. Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain (12.1.2007/8) 2 §:n 2 kohdan mukaan lautakunta voi ottaa käsiteltäväkseen asian, joka koskee asuinkiinteistön kau-passa olevaa riitaisuutta. Asuinkiinteistöön rinnastuu tältä osin vapaa-ajankiinteistö. Kysy-mys voi olla myös rakentamattomasta asuin- tai vapaa-ajankiinteistön rakennuspaikasta. Lautakunnan ratkaisut ovat suosituksia.

Vaikka menettely kuluttajariitalautakunnassa ei vastaa tuomioistuimessa nostettavaa kan-netta, asialla on tärkeä merkitys ehdollisen saannon kirjaamismenettelylle. Asian vieminen kuluttajariitalautakuntaan nimittäin keskeyttää MK 2:2:ssä säädetyn kannemääräajan ku-lumisen (laki kuluttajariitalautakunnasta 23.1 §). Lautakunnan on ilmoitettava kirjaamisvi-ranomaiselle, jos sen käsittelyyn on tullut kiinteistön kauppaa koskeva asia, jossa vaadi-taan kaupan purkua tai kiinteistön palauttamista myyjälle (lain 23.2 §). Myös asiassa an-netusta ratkaisusuosituksesta on ilmoitettava.

Automaatiolainhuutoa ei voida antaa, vaikka lepäämään jätetyn lainhuutoasian määräaika on kulunut ja vaikka selvitystä kanteen nostamisesta tai purkusopimuksesta ei ole tullut, jos rekisteriin on tehty merkintä asian käsittelystä kuluttajariitalautakunnassa. Lautakun-nan ratkaisun jälkeen osapuolilla on vielä kolme kuukautta aikaa saattaa asia vireille tuo-mioistuimessa. Automaatiolainhuuto voidaan antaa vasta, kun tämä jatkoaikakin on kulu-nut.

Ratkaisijan kompetenssi

Ehdollisen luovutussaannon lepäämään jättäminen samoin kuin määräajan jälkeen annet-tavat automaatiolainhuudot ovat osoittautuneet hankaliksi ja tulkinnanvaraisiksi asioiksi (ks. Juhani Mähönen, Lainhuudatuksen laillisuusperiaate ja ehdollisen saannon lainhuu-datus, Joensuun yliopiston oikeustieteellisiä julkaisuja, 2004, s. 105). Tästä syystä on suo-siteltavaa, että kaikissa tulkinnallisissa tilanteissa ehdon voimassaoloajan määräämisestä ja lepäämään jättämispäätöksen sisällöstä vastaa kokenut käsittelijä. Sama koskee auto-maatiolainhuutoa.

2.12.2.1.2. Ehdollinen muu saanto ja sen lepäämään jättäminen

Myös ositus- ja perinnönjakosopimuksiin sekä testamenttiin voidaan ottaa lykkääviä tai purkavia ehtoja. Tällainen saanto on jätettävä lepäämään MK 12:2:1k:n nojalla. Näihin tilanteisiin eivät sovellu MK 2:2 ja 12:2.2. Tämä tarkoittaa ensinnäkin, että ehdon voimas-saololle ei ole laissa säädetty maksimiaikaa. Myöskään ei ole säädetty mitään kannemää-räaikaa, jonka kuluessa ehtoon olisi vedottava. Tästä seuraa, ettei näissä tapauksissa le-päämään jättämistä voida tehdä uhalla, että lainhuuto myönnetään hakijalle viran puo-lesta, mikäli tiettyyn ajankohtaan mennessä ehtoon ei ole vedottu.

Lepäämään jättämistä koskevassa päätöksessä hakijaa kehotetaan toimittamaan määrä-ajassa selvitys siitä, että saanto on käynyt lopulliseksi tai pyytämään hakemuksen jättä-mistä edelleen lepäämään uhalla, että hakemus jätetään muuten tutkimatta.


2.12.2.2. Oikeustoimi tai viranomaisen päätös ei lainvoimainen

Lainhuutohakemus on MK 12:2.1.2k:n mukaan jätettävä lepäämään, jos saannon perus-teena oleva oikeustoimi tai viranomaisen päätös ei ole tullut lainvoimaiseksi. Ensinnäkin säännös koskee sellaisia saantoja, joiden perusteena olevaan oikeustoimeen tai si-toumukseen liittyy tiettyyn kannemääräaikaan sidottu moitemahdollisuus. Tällaisia saan-toja ovat ennen kaikkea ositus, perinnönjako ja testamentti.

Ositukseen, perinnönjakoon ja testamenttiin perustuvien saantojen lainhuudatusvelvolli-suus alkaa ja lainhuuto voidaan myöntää vasta, kun saanto on lainvoimainen (MK 11:2). Kyseiset oikeustoimet tulevat lainvoimaisiksi, jos niitä ei ole niille säädetyssä moiteajassa moitittu, moitekanne on lainvoimaisesti ratkaistu tai jos moiteoikeudesta on luovuttu.

Lainhuutoa mainituissa saannoissa on kuitenkin mahdollista hakea jo heti saantoperus-teen syntymisen jälkeen. Jos lainhuutoa haetaan ennen osituksen, perinnönjaon tai testa-mentin lainvoimaisuutta, hakemus tulisi MK 12:2.1.2k:n nojalla jättää lepäämään. Lepää-mään jättäminen näiden saantojen, varsinkin sopimusosituksen ja -jaon sekä testamentin osalta, on kuitenkin ongelmallista. Sopimukseen perustuvaa ositusta ja perinnönjakoa voi-daan moittia vain muotovirheen perusteella (PK 23:10.2 ja AL 98 §) ja lepäämään jättämi-nen korjaa saannossa olevan muotovirheen (MK 13:1). Lepäämään jättämispäätös korjaisi myös testamentin muotovirheen (MK 13:1).

MK 12:2.1.2k:n noudattaminen ei lainvoimaisten sopimusositusten, -jakojen ja testament-tien osalta johtaa oikeudellisesti ei toivottuihin seurauksiin. Se avaa sopimusositukseen tai -perinnönjakoon saantonsa perustavalle mahdollisuuden saada ei lainvoimainen oikeus-toimi lepäämään jättämispäätöksellä lainvoimaiseksi ennen laissa säädetyn moiteajan päättymistä. Lepäämään jättäminen poistaisi syyn, miksi asia on jätetty lepäämään. Tes-tamentinsaaja taas voisi lainhuutoa hakemalla lyhentää perillisten käytettävissä olevaa moiteaikaa muotovirheen osalta.

Edellä todetun vuoksi sopimusositukseen, - jakoon ja testamenttiin perustuvissa kiinteistösaannoissa onkin perusteltua jättää lainhuutohakemus lepäämään vain siinä tapauksessa, että oikeustoimi on lainvoimainen. Hakemus tulisi siten näissä saannoissa jättää lepäämään vain, jos lepäämään jättämiseen on jokin muu MK 12:2:ssa mainittu syy kuin se, että oikeustoimi ei ole lainvoimainen. Jos oikeustoimi ei ole lain voimainen, hakijaa kehotetaan täydentämään hakemusta toimittamalla selvitys saannon lainvoimaisuudesta moiteajan päättymisen jälkeiseen sopivaan määräpäivään mennessä uhalla, että hakemus jätetään muuten tutkimatta. Näin toimimalla varmistetaan, ettei kyseisten oikeustointen muotovirheitä korjata lepää-määnjättämispäätöksillä (Ks. kyseisestä problematiikasta enemmän Tapani Lohi, Muotovirheinen testamentti ja kiinteistösaannon lainhuudatus, DL 6/2000, s. 936).

Jos osituksen tai perinnönjaon on suorittanut oikeuden määräämä pesänjakaja, ns. jako-osakkailla on oikeus moittia jakoa 6 kuukauden kuluessa jaon tekemisestä (PK 23:10.1 ja 23:12.1). Moiteoikeus kohdistuu erityisesti jaon sisältöön ja vain poikkeuksellisesti sen muotoon. Jaon lainvoimaisuus esitetään joko jako-osakkaiden hyväksymisilmoituksilla tai oikeuden antamalla lainvoimaisuustodistuksella. Jos jako ei ole lainhuutoa haettaessa vielä lainvoimainen, hakemus jätetään lepäämään. Koska moiteoikeus koskee lähinnä


jaon sisältöä, edellä todettua ongelmaa muotovirheen mahdollisesta korjautumisesta ei näissä tapauksissa ole.

Saannon perustuessa viranomaisen päätökseen hakemus jätetään lepäämään, jos päätös ei ole lainvoimainen hakemuksen vireille tullessa. Kun perusteena on kiinteistötoimitus, jossa on muodostettu uusi kiinteistö, lainhuutoa voidaan kuitenkin hakea vasta, kun toimi-tus on lainvoimainen. Lainhuudatus edellyttää, että sen kohde on merkitty kiinteistörekis-teriin ja toimituksessa muodostettu kiinteistö merkitään kiinteistörekisteriin vasta toimituk-sen saatua lainvoiman.

2.12.2.3. Etuostoaika ei ole kulunut

Tiettyjen kauppojen osalta kiinteistön sijaintikunnalla on etuosto-oikeus. Aika tämän oikeu-den käyttämiselle on kolme kuukautta luovutuksen tekemispäivästä tai asianomaisen kauppakirjan korjaamispäivästä (ks. etuostoon liittyvistä kysymyksistä tarkemmin jäljem-pänä). Jos kunnalla on etuosto-oikeus huudatettavana olevan kiinteistön kaupassa eikä aika sen käyttämiselle ole umpeutunut lainhuutoa haettaessa, hakemus jätetään lepää-mään. Lopullinen lainhuuto myönnetään viran puolesta, kun etuostolle varatta aika on ku-lunut eikä kunta ole ilmoittanut etuosto-oikeuden käyttämisestä.

Jos kunta käyttää etuosto-oikeutta, se ilmoittaa siitä määräajassa kirjaamisviranomaiselle ja asiasta tehdään merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Kunta tulee alkuperäisen os-tajan sijaan vasta, kun etuostopäätös on saanut lainvoiman. Tähän saattaa joskus kulua hyvinkin pitkä aika, jos asiassa käydään kaikki valitustiet läpi. Vaikka rekisterissä olisi mer-kintä etuosto-oikeuden käyttämisestä, alkuperäinen ostaja voi hakea lainhuutoa. Hakemus jätetään lepäämään ja hakijaa kehotetaan toimittamaan määräpäivään mennessä selvitys etuostopäätöksen lainvoimaisesta kumoamisesta tai pyytämään hakemuksen jättämistä edelleen lepäämään uhalla, että hakemus jätetään muutoin tutkimatta. Mikäli ostaja aikoo valittaa etuostopäätöksestä, hänen tuleekin hakea lainhuutoa säädetyssä 6 kuukauden määräajassa saantokirjan allekirjoittamisesta. Jos etuostopäätös kumotaan, ostajalle saat-taa aiheutua varainsiirtoveron korotuksia, jos lainhuutoasia ei ole tullut vireille oikeassa ajassa.

Kunnan lainhuudatusaika alkaa vasta siitä, kun etuostopäätös on saanut lainvoiman. Jos kunta hakee lainhuutoa ja toimittaa selvityksen etuostopäätöksen lainvoimaisuudesta, al-kuperäisen ostajan mahdollisesti vireillä tai lepäämässä oleva hakemus tulee hylätä. Hyl-käämistä ei saa tehdä varaamatta hakijalle tilaisuutta lausua asiasta (MK 6:8.2). Yleensä ostaja peruuttaa hakemuksensa, eikä sitä tarvitse hylätä.

2.12.2.4. Puuttuva suostumus tai päätös lepäämäänjättämisperusteena

Lepäämään jättäminen tulee kysymykseen myös silloin, kun saantoon tarvitaan puolison suostumus, jota ei vielä ole saatu. Jos kiinteistön on luovuttanut edunvalvoja päämiehensä puolesta, saantoon tarvitaan maistraatin lupa. Se voidaan hakea myös jälkikäteen, jolloin hakemus jätetään odottamaan selvityksen toimittamista. Kun kiinteistö on luovutettu jon-kun yhteisön puolesta, saantoon saatetaan tarvita yhteisön toimivaltaisen elimen myyntiä koskeva päätös. Myös tämä on lepäämäänjättämisperuste, jos päätöstä ei ole vielä hake-mushetkellä (ks. tästä tarkemmin yhteisösaantoja koskeva jakso)


2.12.2.5. Kiinteistö hankittu perustettavan yhtiön lukuun

Kun kiinteistö on hankittu perustettavan yhtiön lukuun eikä vastuu kaupasta ole siirtynyt yhtiölle vielä hakemuksen vireille tullessa, hakemus jätetään lepäämään. Lepäämään jät-tämistä koskee ehdoton 2 vuoden määräaika, jonka kuluessa selvitys kiinteistön siirtymi-sestä perustetulle yhtiölle on toimitettava. Mikäli selvitystä ei ole toimitettu, lainhuuto myön-netään viran puolesta perustettavan yhtiön lukuun toimineelle ns. ennakko-ostajalle (MK 2:4 ja 12:2:n 2 momentti).

Sekä hakemuksen jättäminen lepäämään että lopullisen lainhuudon myöntäminen perus-tetulle yhtiölle on menettelyn kannalta useimmiten yksinkertaista. Joskus tulkintaongelmia kuitenkin ilmenee. Perustettavan yhtiön lukuun toimimista ja kirjaamismenettelyä sen osalta käsitellään tarkemmin myös jäljempänä.

Yleensä selvitys yhtiön perustamisesta ja vastuun siirtymisestä sille toimitetaan ennen kuin määräaika on mennyt. Jos selvitystä ei ole tullut, lepäämään jätetty asia otetaan viran puolesta käsittelyyn määräajan umpeuduttua. Lainhuuto voidaan myöntää suoraan en-nakko-ostajalle, eikä häntä tarvitse kuulla ennen asian ratkaisemista (käytännössä en-nakko-ostajaa on kuitenkin syytä kuulla ja varmistaa, ettei vastuu ole siirtynyt yhtiölle mää-räajassa). Jos ennakko-ostajia on useita, lainhuuto myönnetään saantokirjan mukaisiin osuuksiin tai, mikäli niitä ei ole mainittu, pääluvun mukaisiin osuuksiin. Hakijalle lähetetään toimituskirjana todistus asian lopullisesta ratkaisusta. Toimituskirjana on kirjaamisjärjes-telmästä otettu tuloste, josta näkyy lainhuudon myöntäminen ennakko-ostajille.

Joskus selvitys yhtiön perustamisesta ja vastuun siirtymisestä sille toimitetaan kir-jaamisviranomaiselle kahden vuoden määräajan jälkeen. Jos asiaa ei ole ehditty ratkaista vaan se on edelleen lepäämässä, lainhuuto voidaan antaa perustetulle yhtiölle eikä ennakko-ostajille. Edellytyksenä on kuitenkin se, että vastuu kaupasta on joka tapauksessa selvitetty siirtyneen yhtiölle maakaaren 2 luvun 4 §:ssä sää-detyn kahden vuoden määräajan kuluessa. Kahden vuoden määräajan jälkeen kaupparekisteriin rekisteröity osakeyhtiö ei voi olla lainkohdassa tarkoitettu perus-tettava yhtiö. Osakeyhtiö syntyy rekisteröinnillä, joten vastuu kaupasta ei ole voinut siirtyä yhtiölle kahden vuoden määräajassa, jos yhtiötä ei ole rekisteröity kyseessä olevassa määräajassa.

2.12.2.6. Kiinteistöön kohdistuva ulosmittaus tai turvaamistoimi

Lainhuutohakemus jätetään lepäämään, jos rekisteriin oli ennen luovutusta tehty merkintä kiinteistöön kohdistuvasta ulosmittauksesta tai turvaamistoimesta (kuten takavarikko tai pakkokeinolain mukainen väliaikainen hukkaamiskielto). Lainhuuto voidaan myöntää, jos ulosmittaus tai turvaamistoimi sittemmin peräytyy. Mikäli vallintarajoitus johtaa myöhem-min kiinteistön pakkomyyntiin, lepäämässä ollut lainhuuto tulee hylätä. Sitä ennen hakijalle varataan tilaisuus tulla kuulluksi (MK 6:8.2).

Selvitys vallintarajoituksen peräytymisestä tulee kirjaamisviranomaiselle suoraan ulosot-toviranomaisilta. Lepäämään jättämisessä todetaankin, että asia otetaan määräpäivänä kirjaamisviranomaisen omasta aloitteesta uudelleen käsiteltäväksi. Mikäli vallintarajoitus näkyy tuolloin edelleen rekisterissä, asia jätetään uudelleen lepäämään (vallintarajoitusten huomioon ottamista lainhuudatusmenettelyssä käsitellään jäljempänä tarkemmin koh-dissa )


2.12.2.7. Osoitus kanteen nostamiseen lepäämäänjättämisperusteena

Kun kirjaamisasia on tullut riitaiseksi edellä kohdassa 1.9.3. esitetyllä tavalla, hakemus jätetään lepäämään ja se, kenellä on näyttövelvollisuus asiassa, osoitetaan nostamaan kanne asian tutkimiseksi oikeudenkäynnissä. Lepäämäänjättämispäätöksessä asetetaan määräaika, jonka kuluessa kanne on nostettava. Määräajan tulee olla asian laatuun näh-den sopiva. Usein noin 2 kuukautta riittää. Lisäksi se, kenelle osoitus on annettu, velvoite-taan toimittamaan kirjaamisviranomaiselle määräajassa selvitys siitä, että kanne on nos-tettu asetetussa ajassa. Selvityksenä tulee kysymykseen tuomioistuimen antama vireil-läolotodistus.

Kun selvitys kanteen nostamisesta on tullut, asia jätetään edelleen lepäämään. Osoituk-sen saanutta kehotetaan nyt määräajassa toimittamaan selvitys asian lainvoimaisesta rat-kaisusta tai pyytämään asian jättämistä edelleen lepäämään. Uhkana käytetään samaa uhkaa, joka oli alkuperäisessä osoituspäätöksessä. Riita-asian käsittely saattaa kestää eri oikeusasteissa vuosia, joten lepäämään jättämistä jatketaan tarpeen mukaan.

2.12.2.8. Myönnetty kuulutus lepäämäänjättämisperusteena

Jos hakijalle on myönnetty kuulutus lainhuudon saamiseksi, lainhuutohakemus julkaistaan Virallisessa lehdessä. Kanne paremmasta oikeudesta kiinteistöön tulee nostaa tai mah-dolliset vaatimukset esittää 6 kuukauden kuluessa julkaisemisesta. Asia jätetään lepää-mään hieman yli kuuden kuukauden päähän. Asia otetaan määräajan jälkeen kirjaamisvi-ranomaisen omasta aloitteesta käsittelyyn. Lainhuuto myönnetään, mikäli estettä ei ole (kuulutuslainhuudon edellytyksiä ja sitä koskevaa menettelyä käsitellään tarkemmin koh-dassa 2.13).

2.12.2.9. Omistusriidan vireillä olo

Riita saannon pätevyydestä tai paremmasta oikeudesta kiinteistöön on aina lepäämään-jättämisperuste. Riita on voinut tulla vireille osoituspäätöksen seurauksena tai siitä itsenäi-senä. Riita on voinut olla vireillä jo ennen lainhuutohakemuksen vireille tulemista. Tuomio-istuimen on välittömästi ilmoitettava omistusriidan vireille tulemisesta kirjaamisviranomai-selle, joka tekee asiasta muistutustietona merkinnän lainhuutoja kiinnitysrekisteriin.

2.13. Kuulutuslainhuuto

Jos hakija ei pysty esittämään täyttä selvitystä saantonsa laillisuudesta, lähtökohtana on hakemuksen jättäminen tutkimatta tai hylkääminen. Puutteellisesta selvityksestä huoli-matta hakijalla on tietyin edellytyksin mahdollisuus saada lainhuuto kuulutusmenettelyn kautta. Tästä säädetään MK 12:3:ssa.

Kuulutusmenettelyssäkin kysymys on laillisten saantojen huudattamisesta. Toisin sanoen selvityksen puutteellisuudesta huolimatta kirjaamisviranomaisen täytyy riittävässä määrin vakuuttua siitä, että hakija on laillinen omistaja. Mikäli hakija ei voi vedota mihinkään saan-toon, kuulutus ei tule kysymykseen. Pelkkä hallinta ilman saantoperustetta ei ole kuulutus-peruste. Vastaavasti jos saannossa, johon hakija vetoaa, on havaittavissa oleva hylkää-misperuste, asiaa ei voida kuuluttamalla korjata vaan hakemus on hylättävä.


2.13.1. Saantokirjan jäljennös kuulutusperusteena

Kuulutuslainhuudon myöntäminen voi tulla kysymykseen ensinnäkin MK 12:3.1k:n nojalla silloin, kun hakija ei voi esittää alkuperäistä saantokirjaa tai kirjaamisviranomaisen taikka julkisen kaupanvahvistajan oikeaksi todistamaa jäljennöstä siitä. Edellytyksenä on, että hän pystyy muulla tavalla saattamaan todennäköiseksi, että hänellä on laillinen saanto kiinteistöön. Hänen on muiden asiakirjojen tai jäljennösten perusteella osoitettava saanto-kirjan sisältö ja että se on oikeassa muodossa tehty.

Kuulutus lainhuudon saamiseksi tällä perusteella tulee useimmiten kysymykseen vain silloin, kun saanto on muu kuin luovutussaanto. Näiden osalta luovutuskirjan kappale löytyy nimittäin kaupanvahvistajan arkistosta, jonka on pysyvästi säilytet-tävä jäljennökset vahvistamistaan asiakirjoista. Kaupanvahvistajan arkistostaan antama ja hänen oikeaksi todistamansa jäljennös luovutuskirjasta vastaa alkupe-räistä. Tosin vanhojen luovutuskirjojen osalta ei aina löydy edes kaupanvahvista-jan kappaleita.

Hakijan tulee esittää myös välisaantoasiakirjat alkuperäisinä. Jos niistä pystytään esittä-mään vain jäljennökset, lainhuuto voidaan myöntää vain kuulutusmenettelyn kautta.

2.13.2. Kymmenen vuoden omistajanhallinta kuulutusperusteena

Toisesta tilanteesta, jossa kuulutus voi tulla myönnettäväksi, säädetään MK 12:3.2k:ssa. Sen mukaan kuulutus voidaan myöntää, jos hakija näyttää, että hän tai hänen edeltäjänsä ovat viimeisen kymmenen vuoden ajan omistajana hallinneet kiinteistöä eikä ole syytä olettaa, että jollakin toisella on parempi oikeus kiinteistöön. Tätä lainkohtaa sovellettaessa hakijan saantoselvitys voi olla hyvinkin puutteellinen. Tyypillinen tilanne on esimerkiksi se, että hakija ei voi esittää lainkaan saantokirjaa, ei siis edes sen jäljennöstä. Puutteellinen saantoselvitys voi koskea hakijan omaa tai hänen edeltäjänsä saantoa. Saantoselvitys voi joskus puuttua pitkänkin saantoketjun osalta, jolloin kuulutusedellytystä tulisi arvioida jo-kaisen väitetyn välisaannon osalta erikseen.

Vaikka saantoselvitys sinänsä voi olla puutteellinen, hakijan tulee kuitenkin voida vedota saannon olemassa oloon. Esitetty kymmenen vuoden omistajanhallinta on indisio tästä, mutta kuten edellä todettiin, hallinta ilman saantoperustetta ei ole kuulutusperuste. Selvitys saannosta voi puuttua, mutta kuulutuksen edellytys on, että saannon tapahtumista ei ole syytä epäillä (ks. Jokela - Kartio - Ojanen, Maa-kaari 2010 s. 301).

Katso tältä osin myös korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2013:4. Puolisoille A ja B oli jakosopimuksessa sovittu erotettavaksi tilasta X heidän hallinnassaan ollut määräala. Jakosopimuksen olivat allekirjoittaneet kaikki tilan X silloiset omistajat. Jakosopimuksesta ilmeni, että A:n isoisä oli saanut määräalan omistukseensa an-tamansa takauksen perusteella. Sittemmin B:n ja A:n rintaperillinen pyysivät kuu-lutusta lainhuudon saamiseksi määräalaan jakosopimuksen ja määräalan omista-jan hallintaa koskevan selvityksen perusteella. He ilmoittivat, ettei A:n isoisän omistusoikeutta osoittavaa saantokirjaa ollut löytynyt. Tila X oli ennen lainhuudon hakemista siirtynyt C:n omistukseen. Ratkaisussa on ollut kyse kuulutuslainhuu-don myöntämisen edellytyksistä ja C:n kuulemisesta sekä siitä, millä tavoin kirjaa-misviranomaisen oli C:n kuulemisen toimitettava.


Tarvittaessa kirjaamisviranomainen voi varata asiaan osallisille tilaisuuden esittää kirjalli-nen lausuma hakemuksen johdosta tai heidät voidaan kutsua henkilökohtaisesti kuulta-vaksi. Esimerkiksi silloin, kun lainhuuto on rekisteritietojen mukaan jollakin muulla kuin saantomiehellä, eikä hakija pysty esittämään saantomiehen saannosta riittävää selvitystä, rekisterin mukaista lainhuudon haltijaa tulee kuulla ennen kuulutuksen antamista. Jos kuultava riitauttaa hakijan omistusoikeuden, asia osoitetaan MK 12:2.1.6k:n perusteella tutkittavaksi oikeudenkäynnissä ja kuulutuslainhuutohakemus jätetään lepäämään omis-tusoikeutta koskevan oikeudenkäynnin ajaksi (ks. KKO 2002:92).

Hakijan tai hänen edeltäjänsä omistajanhallinta voidaan osoittaa esim. Verohallinnolta saaduilla todistuksilla tai väestörekisterin otteilla. Hakija voi esimerkiksi osoittaa, että hän on maksanut hakemuksen kohteesta menneet kiinteistöverot ainakin kymmeneltä vuo-delta ennen hakemuksen jättämistä. Joskus virallisia todisteita ei ole saatavilla, jolloin ha-kijan vapaamuotoinen kirjallinen selvitys omistajanhallinnasta saattaa riittää.

Jos puutteellinen saantoselvitys koskee hakijan omaa saantoa, kuulutusta ei voida myöntää, ennen kuin hän on omistajana hallinnut kiinteistöä vähintään kymmenen vuotta saantonsa jälkeen. Edeltäjän omistajanhallintaa ei tällöin voida lukea mu-kaan aikaa laskettaessa. Jos puutteellinen saantoselvitys koskee hakijan edeltäjän saantoa, tämän ja hakijan yhteenlaskettu omistajanhallinta otetaan huomioon.

2.13.3. Kuulutuksen myöntäminen, kun saantokirjassa on muotovirhe

Ennen uuden maakaaren voimaantuloa kirjaamiskäytännössä katsottiin, että saantokirjan muotovirhe ei välttämättä estänyt kuulutuslainhuudon antamista. Käytännön tueksi voitiin esittää mm. korkeimman oikeuden ratkaisu vuodelta 1986 (KKO 1986 II 85). Ratkaisu ei ole enää relevantti maakaaren järjestelmässä, jossa jo hakemuksen lepäämään jättämi-nen kuulutusta varten korjaa muotovirheet. Asiaa koskien on olemassa Turun hovioikeu-den ratkaisu vuodelta 2005 (Turun HO 11.5.2005, S 05/5), jossa katsottiin, ettei kuulutusta lainhuudon saamiseksi voida enää myöntää, jos hakijan saantokirjassa on muotovirhe. Kannanmuutosta on perusteltu nimenomaan uuden maakaaren mukanaan tuomilla muu-toksilla.

Katso tapauksen johdosta myös Jarmo Tuomisto, Kiinteistön luovutuksen muo-dolle asetettavat vaatimukset ja kuulutuslainhuuto, Oikeustieto 5/2005 s. 5 - 9.

Käytännössä kuulutustarve liittyy usein tilanteisiin, jolloin sinänsä muotovaatimuk-set täyttävästä saantokirjasta on erehdyksessä jäänyt pois jokin kiinteistö, joka on hakijan mukaan ollut myös saannon kohteena. Usein kysymys on tilakokonaisuuk-sista ja hyvinkin vanhoista saannoista. Vaikka kiinteistö on jäänyt pois kauppakir-jasta, se on kuitenkin muiden tilojen mukana siirtynyt ostajan hallintaan. Kuulutus-menettelyä voidaan edelleen käyttää näissä tilanteissa, jos muut edellytykset täyt-tyvät.

2.13.4. Menettely, kun kuulutus lainhuudon saamiseksi on päätetty myöntää

Edellytysten täyttyessä kirjaamisviranomainen antaa kuulutuksen. Tämä tarkoittaa, että hakemuksesta julkaistaan tieto virallisessa lehdessä. Ilmoituksessa sitä, joka katsoo itsel-lään olevan paremman oikeuden kiinteistöön kuin hakijalla, kehotetaan esittämään vaati-


muksensa kirjaamisviranomaiselle kuuden kuukauden kuluessa ilmoituksen julkaisemi-sesta lukien. Kuulutuksen julkaisemisessa noudatetaan hallintolain (6.6.2003/434, ”HL”) yleistiedoksiantoa koskevaa säännöstä (HL 62 § ja MK 12:3.2).

Kuulutus on myös laitettava viranomaisen ilmoitustaululle, käytännössä kiinteistön sijainti-paikkaa lähinnä olevan Maanmittauslaitoksen palvelupisteen ilmoitustaululle, tai se on jul-kaistava sellaisessa sanomalehdessä, josta henkilön, jonka oikeuteen asia voisi vaikuttaa, voidaan otaksua parhaiten saavan kuulutuksesta tiedon.

Kuulutuksesta on lisäksi annettava erikseen tieto sellaisille kirjaamisviranomaisen tie-dossa oleville henkilöille, joiden oikeutta lainhuuto voi koskea (MK 12:3.2). Tiedoksian-nossa tulee noudattaa HL 60 §:n mukaista todisteellista tiedoksiantoa ainakin sellaisten tahojen osalta, joita ei ole menettelyn yhteydessä kuultu ja jotka eivät siten ole ilmoittaneet kirjaamisviranomaiselle prosessiosoitettaan.

Samalla kun annetaan kuulutus, lainhuutoasia jätetään lepäämään (MK 12:2.1:n 6 kohta). Määräaika lepäämään jätettäessä voi olla jonkin verran yli 6 kuukautta. Asia otetaan mää-räpäivän jälkeen kirjaamisviranomaisen omasta aloitteesta uudelleen käsittelyyn. Mikäli säädetyssä ajassa ei ole esitetty vaatimuksia tai nostettu kannetta, hakijalle voidaan myön-tää lainhuuto.

Kuulutuksen antaminen ei sido ratkaisijaa, vaan hakemus voidaan tarpeen vaatiessa hy-lätä, vaikka säädetyssä määräajassa kukaan ei olisikaan vastustanut hakemusta tai nos-tanut kannetta. Tällainen menettely on tosin poikkeuksellista, eikä kirjaamisviranomaisella yleensä ole enää tuossa vaiheessa aihetta muuttaa ratkaisuaan. Jos kanne on nostettu, asia jätetään uudelleen lepäämään (MK 12:2.1:n 7 kohta). Jos kannetta ei ole nostettu, vaan kiinteistöä koskeva vaatimus on esitetty kirjaamisviranomaiselle, väitteen merkitys arvioidaan tapauskohtaisesti. Yhtenä vaihtoehtona tulee tällöin kysymykseen, väitteen laa-dusta riippuen, asian osoittaminen oikeudenkäynnissä tutkittavaksi.

2.14. Lainhuutohakemuksen hylkääminen

Lainhuutohakemuksen hylkäämisperusteet on lueteltu MK 12:4:ssa. Kyseisen säännök-sen mukaan hakemus on hylättävä, jos:

- saantokirjaa tai sen 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla oikeaksi todistettua jäljennöstä ei ole esitetty;

- saantokirjaa ei ole tehty laissa säädetyllä tavalla;

- kiinteistön luovuttajan tai muun edeltäjän omistusoikeutta kiinteistöön ei ole sel-vitetty;

- hakijan saannolle ei ole annettu tarvittavaa muun henkilön, yhteisön toimivaltai-sen elimen taikka tuomioistuimen tai muun viranomaisen suostumusta tai pää-töstä;

- omistusoikeus kiinteistöön palautuu luovutussopimuksessa olevan purkavan tai lykkäävän ehdon vuoksi luovuttajalle ja tästä esitetään tuomio tai osapuolten sopimus;


- kiinteistö kuuluu konkurssipesään ja siitä on ennen saannon tapahtumista tehty merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin; tai

- hakijan saanto ei muutoin ole pätevä tai se ei ilmeisesti jää pysyväksi.

Pykälässä luetellut hylkäämisperusteet osoittavat käänteisesti sen, mitä seikkoja lainhuu-datusmenettelyssä tutkitaan. Tutkittaviin edellytyksiin kuuluvat myös aina mahdollisten le-päämäänjättämisperusteiden selvittäminen. Hylkäämisperusteet tulevat vielä yksityiskoh-taisesti käsiteltäviksi eri saantotyyppejä koskevan käsittelyn yhteydessä.

Hylkäämisperusteiden luettelo ei ole kuitenkaan tyhjentävä. Kuten pykälän kohdasta 7 il-menee, hakemus on hylättävä myös aina silloin, kun saanto ei muutoin ole pätevä tai se ei ilmeisesti jää pysyväksi. Tapausten erilaisuuden vuoksi laissa ei ole voitu erikseen lue-tella kaikkia hylkäämiseen johtavia perusteita, vaan kirjaamisviranomaisen on arvioitava kussakin tilanteessa saannon laillisuuden edellytykset mm. kutakin saantotyyppiä koske-van sääntelyn mukaisesti. Myös saannon pysyvyyttä eri sivullissuhteissa koskevat sään-nökset saattavat kirjaamismenettelyssäkin tulla sovellettaviksi.

Hylkääminen tulee kysymykseen yleensä vasta, kun hakemusta ei täydentämällä saada kuntoon. Täydentämiseen rinnastuu se, että hakijalle varataan tilaisuus korjata saantope-rusteessa oleva, hylkäämisen muutoin aiheuttava puute. Täydentämisen ja hylkäämisen välistä suhdetta käsitellään kohdassa 1.9.1.2. Hylkäämistä ratkaisuna käsitellään koh-dassa 1.11.4.

Puutetta, jota ei saada korjattua ja joka normaalisti aiheuttaa hakemuksen hylkäämisen, on kuitenkin aina tarkasteltava myös kuulutusperusteiden kannalta. Kirjaamisviranomai-sen tulee ennen hakemuksen hylkäämistä viran puolesta arvioida, voisiko hakijalle puut-teesta huolimatta myöntää kuulutuksen lainhuudon saamiseksi. Tarvittaessa hakijalle on annettava vielä mahdollisuus täydentää hakemustaan kuulutusedellytysten selvittä-miseksi.

2.15. Kiinteistön luovutussaannot ja ns. muut saannot

Maakaaren järjestelmässä on keskeistä erottaa luovutussaannot ja muut saannot. Luovu-tussaantoihin luetaan kiinteistön kauppa, vaihto, lahja, apportti, yhteisomistussuhteen pur-kaminen eli jakosopimus ja muut luovutukset (MK 1:1).

Luovutuksia koskevat säännökset on maakaaressa kirjoitettu kauppaa silmällä pitäen (MK 2 luku). Nämä säännökset, kuten MK 2:1:ssä säädetty luovutuksen määrämuotoisuus, koskevat kuitenkin MK 4:1:n ja 4:2:n mukaan soveltuvin osin myös vaihtoa ja lahjaa. Sa-moin ne koskevat saman luvun 3 §:n mukaan kaikkia muitakin kiinteistön luovutuksia, ku-ten esimerkiksi kiinteistön luovuttamista apporttina yhtiöön osaketta, osakkuutta taikka muuta sellaista vastaan sekä määräosin omistetun kiinteistön jakamista sopimuksella yh-teisomistajien kesken (yhteisomistussuhteen purkaminen eli jakosopimus).

Luovutussaantoja koskevat säännökset tulevat sovellettaviksi koko kiinteistön luovutuksen lisäksi luovutuksiin, jotka koskevat kiinteistön määräosaa, määräalaa, kiinteistöjen yhteistä aluetta tai sen määräalaa sekä kiinteistöstä erikseen luovutettua yhteisalueosuutta (MK 1:2).

Muihin kuin luovutussaantoihin, kuten perintöön, testamenttiin, ositukseen ja lunastukseen perustuviin saantoihin sovelletaan sen sijaan kutakin varten erikseen voimassa olevia


säännöksiä. Tällaisten saantojen laillisuutta ja esimerkiksi muotovaatimuksia arvioidaan siten näiden säännösten eikä maakaaren mukaan.

2.16. Kauppaa, vaihtoa ja lahjaa sekä muuta luovutussaantoa koskeva muotovaatimus

2.16.1. Vaatimus kaupanvahvistuksesta

Luovutuskirja on tehtävä kirjallisesti ja kaikkien luovutuksen osapuolten on allekirjoitettava se samanaikaisesti julkisen kaupanvahvistajan läsnä ollessa (MK 2:1). Myös aikaisemmin allekirjoitettu luovutuskirja voidaan vahvistaa, mutta tällöinkin osapuolten on oltava yhtä aikaa saapuvilla. Kaupantekopäivänä pidetään vahvistuspäivää. Esteettömän kaupanvah-vistajan lisäksi ei enää tarvita muita todistajia.

Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä kiinteistökaupan verkkopalvelussa tehtävissä luovu-tuksissa kaupanvahvistajaa ei tarvita. Niissä luovutus syntyy, kun luovutuksen osapuolet ovat hyväksyneet luovutuskirjan samansisältöisenä (MK 9a:9.2).

Kun kiinteistö on myyty ulosottokaaren mukaisella huutokaupalla tai ulosottomiehen toi-mittamalla vapaalla myynnillä, kauppakirjaa ei tarvitse laatia MK 2:1:ssä säädetyllä tavalla. Ulosottomies antaa ostajalle kauppakirjan, jonka osalta riittää, että sen on allekirjoittanut ulosottomies (UK 5:84). Jos kauppa on tehty ulosottokaaressa tarkoitettuna ns. muuna vapaana myyntinä, luovutuskirjaa koskevat maakaaren muotovaatimukset (UK 5:77 ja 5:79.2).

2.16.2. Vahvistettuun luovutuskirjaan sisällytettävät vähimmäisehdot

MK 2:1.2:n mukaan luovutuskirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, luovuttaja ja luovutuksensaaja sekä kauppahinta ja muu vastike. Jos luo-vutukseen on otettu MK 2:2:n mukainen lykkäävä tai purkava ehto, se on sisälly-tettävä vahvistettuun luovutuskirjaan ollakseen pätevä.

Käytännössä luovutuskirjaan sisällytetään luovutuksen kaikki ehdot. Estettä ei kuitenkaan ole sille, että vain luovutuksen minimiehdot ovat vahvistetussa luovutuskirjassa ja muista ehdoista on sovittu erikseen. Muista ehdoista voidaan tällöin sopia joko suullisesti tai kir-jallisesti. Tällaista erillistä sopimusta ei tarvitse liittää lainhuutohakemukseen. Jos se on hakemusasiakirjojen mukana, se tulisi käydä läpi.

Käytännössä on osoittautunut, että tällaisissa erillisissä sopimuksissa on saatettu sopia myös sellaisesta, mikä kuuluisi vahvistettuun luovutuskirjaan. Esimerkiksi varainsiirtoveroon kohdistuvan valvonnan vuoksi sopimus on syytä tutkia, jos se on mukana.

2.16.2.1. Luovutustarkoitus


Luovutustarkoituksella tarkoitetaan, että luovuttajalla on tarkoitus siirtää kohteen omistus-oikeus luovutuksensaajalle. Tämä ilmenee yleensä jo luovutuskirjan alkuun otetusta asia-kirjan nimestä (esim. "Kauppakirja" tai "Vaihto") ja viimeistään asiakirjan sisällöstä siten riittävästi, ettei mitään lausumaa luovutustarkoituksesta edellytetä. Asiakirjan väärä nimi-tyskään ei ole ongelma. Viime kädessä luovutuksen tyyppi määräytyy sopimuksen sisällön mukaan eikä sen mukaan, minkälaiseksi osapuolet ovat asiakirjan nimenneet.

Luovutustarkoitus ei myöskään edellytä, että luovutuskirjassa olisi maininta siitä, millä het-kellä omistusoikeus siirtyy. Omistusoikeus siirtyy samalla kun luovutus on vahvistettu, mi-käli muuta ei ole sovittu.

2.16.2.2. Luovutettava kiinteistö

Luovutuksen kohteena oleva kiinteistö tulee yksilöidä tarkasti. Suositeltavaa on, että yksi-löinti tapahtuu kiinteistörekisterin mukaista kiinteistötunnusta käyttäen. Näin käytännössä lähes aina tehdäänkin. Muotovirheestä ei ole kuitenkaan kysymys, vaikka kiinteistötun-nusta ei olisikaan ilmoitettu. Kun kysymys on tilasta, yksilöinti voi tapahtua myös ilmoitta-malla kiinteistön sijaintikunta, kylä, tilan nimi ja rekisterinumero. Kun kysymys on tontista, yksilöinti voi tapahtua ilmoittamalla tontin sijaintikunta, kaupunginosan nimi tai numero, korttelin numero ja tontin numero.

Yksilöintivaatimus koskee myös määräosaa ja määräalaa. Jos kohteena on määräosa, se tulee luovutuskirjassa tarkasti määritellä. Kohteen määrittely luovutuskirjan jälkeen esim. lainhuutohakemuksella ei ole mahdollista. Jos luovutuksensaajia on useita eikä heidän osuuksiaan ole luovutuskirjassa todettu, heidän kaikkien katsotaan saaneen pääluvun mu-kaisen eli yhtä suuren osuuden kiinteistöstä. Jos muuta on tarkoitettu, tulee korjaus tehdä kaupanvahvistajan oikeaksi todistamalla luovutuskirjan korjauksella.

Jos kohteena on kiinteistöstä luovutettu uusi määräala, sen alue on yksilöitävä tarkasti. Useimmiten käytetään karttaliitettä, johon määräalan rajat merkitään. Tämän lisäksi koh-teen määrittämisessä voidaan ja tulee tarvittaessa käyttää sanallista selvitystä. Karttaliit-teen käyttö ei ole välttämätöntä eli luovutuskirjassa ei ole muotovirhettä, vaikka määräala olisi yksilöity vain sanallisesti.

Määräalan yksilöinti ei ole riittävä, jos luovutuskirjassa on todettu vain määräalan pinta-ala. Myös määräalan sijainti kiinteistöllä on todettava (vrt. KKO 1998:65; oi-keudenkäynnissä voidaan joskus vahvistaa, että muotovirhettä ei yksilöintipuut-teesta huolimatta ole, jos luovutuksen kohde voidaan osapuolten yhteisen tarkoi-tuksen ja siitä esitettävän näytön perusteella vahvistaa; kirjaamismenettelyssä yk-silöintivaatimusta noudatetaan tarkemmin).

Jos kysymys on määräalan edelleen luovuttamisesta, kohde tulisi yksilöidä määräalalle annettua määräalatunnusta käyttäen. Välttämätöntä tämä ei kuitenkaan ole. Kohde voi-daan yksilöidä esimerkiksi viittaamalla yksilöidysti luovuttajan omaan saantoon kyseistä määräalaa koskien.

Esimerkiksi kun huudatetaan määräalaa, johon liittyy vanhoja, ennen 1.1.1997 teh-tyjä huudattamattomia välisaantoja, kohteen yksilöinnissä ei yleensä ole voitu käyt-tää määräalatunnuksia.


Luovutuksen kohteen yksilöintiä vaadittaessa ei kuitenkaan voida pitäytyä ehdottomuu-teen. Huudattavaksi tulee edelleen hyvin vanhoja saantoja, joissa kohteiden nimissä ja rekisteritunnuksissa saattaa olla epätarkkuutta. Tyypillisiä ovat myös erilaiset kirjoitusvir-heet. Jos virheestä huolimatta kohde voidaan varmuudella selvittää niiden tietojen perus-teella, jotka ovat itse luovutuskirjassa, lainhuuto voidaan myöntää vaatimatta luovutuskir-jaa korjattavaksi.

Rajanveto on tehtävä tapauskohtaisesti. Jos luovutuskirjassa on todettu sijainti-kunta, kylä tai kaupunginosa, tilan nimi tai kortteli ja tilan rekisterinumero tai tontin numero, pieni virheellisyys näissä tai kiinteistötunnuksessa ei ole esteenä kirjaa-miselle. Jos taas kiinteistö on yksilöity pelkästään sijaintikunnalla ja katuosoitteella, kohdetietoa on korjattava.

Kun kohteen yksilöinti ei täytä luovutuskirjalle asetettavia vaatimuksia, asia on korjattava luovutuskirjaan tehtävällä korjauksella MK 2:1:n muotomääräyksiä noudattaen. Korjausta tehtäessä luovutuksen osapuolia voivat luonnollisesti edustaa siihen valtuutetut asiamie-het, jolloin vaaditaan yksilöidyt valtakirjat.

2.16.2.3. Luovutuksen osapuolet

Osapuolten nimien lisäksi luovutuskirjasta tulisi myös ilmetä näiden henkilö- tai yhteisö-tunnukset ja osoitteet. Viimeksi mainittujen tietojen puuttuminen ei kuitenkaan ole muoto-virhe.

Kun luovutuksen osapuolena on kuolinpesä, ei riitä, että osapuoli yksilöidään esim. viittaa-malla "A:n kuolinpesään". Luovutuksen osapuolten mainitseminen täyttyy vain sillä, että kuolinpesän osakkaat mainitaan luovutuskirjassa. Käytännössä varsinkin laajojen kuolin-pesien osalta on esiintynyt tältä osin virheitä, kun osakastahon selvittäminen on ollut epä-täydellistä. Luovutuskirjaa joudutaan tällöin täydentämään kirjaamisviranomaisen vaati-muksesta. Samanaikaisuusvaatimuksesta ei voida tällöinkään luopua eli osakkaat eivät voi yksittäin antaa "suostumuksia" kauppaan jälkikäteen, vaan kaikkien luovutuksen osa-puolten on oltava korjausta tehtäessä samanaikaisesti läsnä. Mahdollisuus valtuutettujen käyttöön helpottaa tällöin menettelyä.

2.16.2.4. Kauppahinta ja muu vastike

Kauppahinta on ilmoitettava joko kiinteämääräisenä taikka muutoin siten, että sen määrä on yksiselitteisesti laskettavissa. Kauppahinta voi olla rahaa tai rahamääräinen saaminen. Jälkimmäisestä on kysymys, kun ostaja ottaa vastattavaksi myyjän velasta kolmannelle, ostaja kuittaa kiinteistöä vastaan maksetuksi hänellä myyjältä olevan saamisen joko koko-naan tai osittain tai ostaja siirtää myyjälle kiinteistöä vastaan ostajalla olevan saamisen kolmannelta.

Vastikkeena voi olla myös toinen kiinteistö, jolloin kysymys on vaihdosta. Vastikkeena voi vaihdossa olla myös irtainta omaisuutta, kuten esimerkiksi osakkeita taikka kiinteistöön kohdistuva eläkeoikeus. Usein vaihdossa käytetään muun omaisuuden lisäksi vastikkeena välirahaa.


Käytännössä vastikkeen yksilöintivaatimusta joudutaan joskus lieventämään. Ti-lasta on esimerkiksi myyty noin 2000 m2:n määräala todeten, että hinta määräytyy neliöiden mukaan, esim. 50 euroa/m2. Tämän lisäksi on todettu, että alueen lopul-linen koko määräytyy lohkomistoimituksessa, jolloin myös lopullinen kauppahinta selviää. Kirjaamiskäytännössä tällaiset ehdot voidaan hyväksyä ja lainhuuto myön-tää, vaikka kauppahintaa ei voidakaan vielä tuossa vaiheessa yksiselitteisesti las-kea. Jos alustavan kauppahinnan määrä on merkittävä, myönnetystä lainhuudosta on syytä informoida Verohallintoa varainsiirtoveron jälkikäteistä valvontaa varten.

2.16.3. Kaupanvahvistajat

Kaupanvahvistajista säädetään laissa kaupanvahvistajista (24.7.2009/573, ”KaupVahvL”) ja valtioneuvoston asetuksessa kaupanvahvistajista (8.10.2009/734, ”KaupVahvA”). Kau-panvahvistajat toimivat joko viran puolesta taikka heille annetun määräyksen nojalla. KaupVahvL 1 §:ssä on luettelo niistä henkilöistä, jotka toimivat kaupanvahvistajana virka-asemansa perusteella. Maanmittauslaitos voi hakemuksesta määrätä muun kuin lain 1 §:ssä tarkoitetun henkilön toimimaan kaupanvahvistajana (KaupVahvL 2 §). Ulkomailla kaupanvahvistajina toimivat konsulipalvelulain (22.4.1999/498) 33 §:ssä tarkoitetut ulko-maanedustustossa palvelevat virkamiehet ja työntekijät. Kaikkien kaupanvahvistajien toi-mialueena on koko maa. Maanmittauslaitos pitää kaupanvahvistajarekisteriä, johon mer-kitään kaikki kaupanvahvistajat siitä riippumatta, perustuuko kaupanvahvistajan asema virkaan tai määräykseen.

Kaupanvahvistaja merkitsee vahvistamaansa luovutuskirjaan todistuksen, jonka kaavan Maanmittauslaitos on vahvistanut. Käytännössä kaava on yleensä valmiiksi kirjoitettu luo-vutuskirjaan ja kaupanvahvistaja ainoastaan vahvistaa luovutuksen allekirjoituksellaan. Samalla kaupanvahvistaja merkitsee luovutuskirjaan henkilökohtaisen kaupanvahvistaja-tunnuksensa. Kaupanvahvistajan tehtävistä ennen luovutuksen vahvistamista, vahvista-misen kaavasta sekä tehtävistä vahvistamisen jälkeen on annettu yksityiskohtaiset mää-räykset KaupVahvL:ssa ja KaupVahvA:ssa. Lisäksi Maanmittauslaitos on antanut kaupan-vahvistajan ohjeen, jossa mainittuja velvoitteita selostetaan.

Kaupanvahvistaja ei saa vahvistaa kauppaa, jos on perusteltua aihetta epäillä luo-vutuksen pätemättömyyttä (KaupVahvL 3.2 §). Varsinainen saannon laillisuustut-kinta kuuluu tästä huolimatta kirjaamisviranomaiselle. Kaupanvahvistaja voi kui-tenkin toiminnassaan havaita sellaisia pätemättömyysperusteita, jotka eivät ilmene kirjallisista dokumenteista ja jotka siten jäävät kirjaamisviranomaisen tarkastus-mahdollisuuksien ulkopuolelle.

Kaupanvahvistaja ei saa vahvistaa kauppaa, jos hän on esteellinen. Esteellisyysperusteet määräytyvät OK 17:43:n mukaan (KaupVahvL 4 §). Jos luovutuksen on vahvistanut es-teellinen kaupanvahvistaja, luovutusta rasittaa muotovirhe. Tällaiselle saannolle ei saa an-taa lainhuutoa, vaan luovutus on vahvistettava uudestaan esteettömän kaupanvahvistajan toimesta. Luovutuksen osapuolten on oltava samanaikaisesti läsnä uudessa kaupanvah-vistustilaisuudessa.

KaupVahvL 4 §:ää on muutettu lailla 17.6.2015/753, joka astuu voimaan 1.1.2016. Lain voimaantulon jälkeen kaupanvahvistajan esteellisyys määräytyy oikeustoi-men ja toimituksen todistajan esteellisyydestä annetun lain (12.6.2015/734) mu-kaan. Uuden lain säännökset vastaavat asiallisesti pääosin OK 17:43:ää (ks. HE 46/2014, s. 142).


Kirjaamismenettelyssä ei ilman erityistä syytä aleta selvittämään kaupanvahvistajan oi-keuksia, vaan lähtökohtaisesti kaupanvahvistajaan ja hänen määräyksensä voimassa-oloon luotetaan. Esteellisyyteen reagoidaan vain, jos se selvästi käy asiakirjoista ilmi.

2.16.4. Muotovaatimukseen sovellettava lainvalintasääntö

Kiinteistön luovutuksen muotovaatimuksiin sovellettava laki määräytyy ns. esinestatuutin perusteella. Sen mukaisesti muotovaatimukset määräytyvät kiinteistön sijaintimaan lain mukaan. Sääntö on ehdoton. Suomessa sijaitsevan kiinteistön luovuttamisen tulee tapah-tua aina MK 2:1:ssa säädetyssä muodossa riippumatta siitä, missä luovutus tehdään ja ketkä ovat luovutuksen osapuolia.

Asiaa koskien lainsäädäntöömme ei sisälly nimenomaista lainvalintasäännöstä, mutta kanta on vakiintunut ja saa nykyisin tukea myös sopimussuhteisiin sovellet-tavasta laista tehdyn yleissopimuksen (ns. Rooman yleissopimus) (SopS 30/1999) 9 artiklan 6 kohdasta.

Muotovaatimusten lisäksi kiinteistön sijaintimaan lain mukaan määräytyvät muutoinkin luo-vutuksen osapuolten luovutukseen perustuvat oikeudet ja velvollisuudet. Mm. lykkääviä ja purkavia ehtoja, pätemättömiä ehtoja, kaupan virhesääntelyä ja muita myyjän ja ostajan asemaan vaikuttavia maakaaren säännöksiä sovelletaan siitä riippumatta, missä maassa tai kenen toimesta Suomessa sijaitsevaa kiinteistöä koskeva luovutus on tehty.

2.16.5. Luovutuskirjan muotovirheen vaikutukset

Jos saantokirjaa ei ole tehty laissa säädetyllä tavalla, lainhuutohakemus on hylättävä (MK 12:4.1.2k). On melko harvinaista, että lainhuutoa haettaisiin luovutussaannolle, josta ko-konaan puuttuu kaupanvahvistus. Tavallisempaa on, että muotovirhe ei johdu kaupanvah-vistuksen puuttumisesta vaan siitä, että kaupan vähimmäisehdot on ilmaistu luovutuskir-jassa puutteellisesti. Yleensä kysymys on kohteen yksilöinnissä olevista puutteista. Kun luovutuksen osapuolia on useita (esim. laajat kuolinpesät), muotovirhe voi ilmetä myös luovutuksen osapuolten puutteellisena yksilöintinä (esim. myyjäksi on jäänyt ilmoittamatta joku kuolinpesän osakkaista).

Sopimuksen osapuolet ovat kuitenkin saattaneet lähteä siitä, että kysymys ei ole luovutussaannosta ja kaupanvahvistusta ei siksi ole otettu saantokirjaan. Joskus voikin olla tulkinnanvaraista, mitkä saannot on katsottava luovutussaannoiksi ja mitkä ei. Tällöin voi tulla tilanteita, joissa kirjaamisviranomainen tulkitsee saannon hakijan kannasta poiketen luovutussaannoksi ja joutuu viimekädessä hylkäämään lainhuutohakemuksen sillä perusteella, että saantokirjasta kokonaan puuttuu kau-panvahvistus.

Rajanvetotilanteita voi syntyä erityisesti yhtiöoikeudellisissa saannoissa sekä kuo-linpesän sisäisissä ja ulkoisissa omaisuudensiirroissa (ks. esim. KKO 2004:107, jossa maakaaren muotovaatimuksen ei katsottu soveltuvan, kun leski lahjoitti osuutensa kuolinpesään, johon kuului vain kiinteätä omaisuutta).

Lähtökohta on, että lainhuutohakemusta ei muotovirheen perusteella hylätä suoraan, vaan hakijalle annetaan tilaisuus korjata muodossa oleva puute. Jos luovutuskirjassa on kau-panvahvistajan todistus, mutta luovutuksen vähimmäisehdot on yksilöity puutteellisesti,


kirjaamisviranomainen myöntää lainhuudon vireillä olevan hakemuksen perusteella sen jälkeen, kun puute on korjattu kaupanvahvistajan oikeaksi todistamalla ja muutoinkin MK 2:1:n vaatimukset täyttävällä luovutuskirjan korjauksella. Sen sijaan jos saantokirjasta on kokonaan puuttunut kaupanvahvistus tilanteessa, jossa se tarvitaan, lainhuutoa ei voida myöntää puutteen korjaamisenkaan jälkeen muutoin kuin uudella hakemuksella (jolloin aiempi hakemus peruutetaan). Muussa tapauksessa saannolle myönnettävät lainhuudon oikeusvaikutukset alkaisivat jo ennen kuin laillista saantoa on tapahtunutkaan.

Jos muotovirhe sisältyy vanhaan välisaantokirjaan, sen korjaaminen saattaa olla osapuo-lille hankalaa tai jopa mahdotonta. Edes kuulutuslainhuudon myöntäminen ei yleensä tule kysymykseen, kun saantokirjassa on muotovirhe. Näin on ainakin silloin, kun luovutuskir-jasta puuttuu kokonaan kaupanvahvistus. Jos puute koskee sinänsä asianmukaisesti vah-vistetun luovutuksen kohteiden yksilöintiä (esim. jokin kiinteistö jäänyt erehdyksessä pois luovutuskirjasta), kuulutuslainhuuto saattaa tulla kysymykseen.

Myönnetty tai lepäämään jätetty lainhuuto korjaa muotovirheen (MK 13:1). Säännöksellä on merkitystä lähinnä ns. piilevien muotovirheiden osalta, joita kirjaamisviranomainen ei voi havaita (esim. kaupanvahvistajan esteellisyys). Kirjaamisviranomaisen tulee tutkia huudatettava saanto myös muodon osalta ja havaittuihin muotovirheisiin on puututtava.

2.17. Purkavat ja lykkäävät ehdot

Luovutuksen osapuolet voivat sopia kaupanvahvistajan vahvistamassa luovutuskirjassa siitä, että luovutus saadaan purkaa muullakin kuin maakaaressa säädetyllä perusteella taikka että omistusoikeus kiinteistöön siirtyy vasta kaupantekohetken jälkeen (MK 2:2). Ehtona voi olla esimerkiksi kauppahinnan maksaminen tai rakennusluvan saaminen.

Purkava ja lykkäävä ehto on sovittava olemaan voimassa määräajan, kuitenkin enintään viisi vuotta. Kiinteistö ei palaudu itsestään luovuttajalle, vaikka sovittu ehto laukeaisi. Pa-lautumisesta on sovittava MK 2:1:n mukaisella purkusopimuksella (MK 2:5) tai haettava kanteella tuomio, jolla luovutus puretaan. Kanne on pantava vireille viimeistään kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaoloajan päättymisestä (purkavia ja lykkääviä ehtoja sekä lainhuutohakemuksen jättämistä lepäämään niiden perusteella käsitelty tarkemmin edellä).

2.18. Pätemättömät ehdot

Kiinteistön luovutuksessa pätemättömät ehdot on lueteltu MK 2:11:ssa. Pätemätön ehto ei tee luovutusta muilta osin pätemättömäksi, ainoastaan tämä ehto jätetään huomioimatta. Saajalle myönnetään ehdosta huolimatta lainhuuto normaaliin tapaan. Pätemättömät eh-dot koskevat pääosin erilaisia luovutuksensaajan kompetenssia rajoittavia ehtoja. Koska ehdot eivät ole sitovia edes osapuolten välillä, niitä ei kirjata vallintarajoituksena lainhuutoja kiinnitysrekisteriin (vrt. MK 12:5).

Poikkeuksena ovat kuitenkin ehdot, joiden mukaan ostaja ei saa ilman myyjän suostu-musta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai määrättyä kauppahintaa kor-keammasta hinnasta. Ehdon sitovuuden edellytyksenä on, että se on otettu kaupanvah-vistajan oikeaksi todistamaan kauppakirjaan ja se on voimassa korkeintaan viisi vuotta kaupantekopäivästä lukien (MK 2:11.2). Tällainen rajoittava ehto on kirjattava MK 12:5:n mukaisena vallintarajoituksena lainhuutoja kiinnitysrekisteriin.


Kielletty ehto on saattanut olla toiselle luovutuksen osapuolelle (lähinnä luovutta-jalle) koko sopimuksen kannalta niin olennainen, että ehdon pätemättömyys saat-taa merkitä koko luovutuksen pätemättömyyttä. Tätä seikkaa ei selvitetä viran puo-lesta kirjaamismenettelyssä.

MK 2:11 koskee myös vaihtoa, lahjaa ja muita luovutuksia. Lahjakirjaan sisälty-vänä ehto voi kuitenkin muodostaa ns. tarkoitemääräyksen, jonka rikkominen oi-keuttaa lahjoittajan vaatimaan lahjan purkamista (MK 4:2.2). Kirjaamismenettelyyn tällä ei ole kuitenkaan vaikutusta.

2.19. Valtuutus luovutukseen

Luovuttajan valtuutuksen on oltava kirjallinen. Luovuttajan on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi asiamiehen nimi ja luovutettava kiinteistö (MK 2:3). Todistajia ei vaa-dita. Mikäli valtakirjassa on mainittu kaupan vähimmäisehdot, esim. alin kauppahinta, on tämän noudattamista valvottava kirjaamismenettelyssä.

Luovutuksensaajan valtuutus voi olla myös suullinen. Yleensä valtuutus on luovutuksen-saajankin osalta kirjallinen. Tällöin valtakirja on liitettävä hakemukseen.

Koska valtakirja ei ole osa luovutuskirjaa, valtakirjaa ei tarvitse liittää alkuperäisenä lain-huutohakemukseen.

2.20. Luovutuskirjan muutokset ja luovutuksen purkaminen sopimuksella

2.20.1. Luovutuskirjan muuttaminen

Kun luovutuskirjaa jälkikäteen muutetaan sellaisten seikkojen osalta, jotka kuuluvat edellä mainittuihin vahvistetun kauppakirjan minimivaatimuksiin, muutokset tulee tehdä MK 2:1:n muotosäännöstä noudattaen. Muutos tulee olla kaupanvahvistajan oikeaksi todistama ja muutosta koskevan asiakirjan allekirjoitustilaisuudessa tulee kaikkien luovutuksen osa-puolten, sekä myyjä- että ostajatahon, olla joko itse tai asianmukaisesti edustettuina sa-manaikaisesti läsnä.

Muutosasiakirjan voi todistaa oikeaksi eri kaupanvahvistaja kuin se, joka on vah-vistanut muutettavan luovutuskirjan. Suositeltavaa on kuitenkin, että sama kaupan-vahvistaja vahvistaa myös muutosasiakirjan, jolloin kaupanvahvistajan arkisto säi-lyisi tältä osin täydellisenä.

Muutokset voivat kohdistua luovutuskirjan kohdetietoihin, luovutuksen osapuoliin tai vas-tikkeeseen. Kohdetietoja tai osapuolia muutettaessa on erityisesti huomattava jaottelu sen mukaan, onko kyse ns. aidon erehdyksen korjaamisesta vai onko kyse muutoksesta sillä perusteella, että luovutuksen osapuolet ovat luovutuksen vahvistamisen jälkeen tulleet näiltä osin toisiin ajatuksiin. Jälkimmäisessä tapauksessa muutosta on pidettävä uutena luovutuksena, johon kohdistuu varsinkin varainsiirtoverotukseen liittyviä kysymyksiä.

Kohdetietoja voidaan esim. muuttaa niin, että luovutuksen kohteeksi lisätään jokin kiinteistö, joka oli jäänyt erehdyksessä pois aiemmasta luovutuskirjasta mutta joka kuitenkin oli ollut tarkoitus luovuttaa samalla kertaa. Tällöin ei yleensä muuteta


luovutuksen vastiketta vaan todetaan, että kohde sisältyy aiemmin sovittuun vas-tikkeeseen. Jos muutoksen yhteydessä samalla lisätään vastiketta, tämä viittaa siihen, että kyseessä on uuden kohteen osalta kokonaan uusi luovutus. Jos koh-detta vaihdetaan toiseen kiinteistöön, kysymyksessä voi olla verollinen kiinteistön vaihto. Jos luovutuksensaajien omistusosuuksia jälkikäteen muutetaan tai jos muutoksella luovutuksensaajiksi otetaan mukaan uusia saajia tai saajia vaihde-taan, kysymys voi tosiasiassa olla uudesta verollisesta luovutuksesta. Näissä tilan-teissa hakijan tulee lähtökohtaisesti toimittaa kirjaamisviranomaiselle Verohallin-non lausunto varainsiirtoveron määrästä sen selvittämiseksi, onko muutoksessa ollut kyse aidon erehdyksen korjaamisesta vai katumusperusteisesta korjauksesta, josta luovutuksensaajan on suoritettava varainsiirtoveroa.

Jos muutos on kohdistunut sellaisen luovutuksen vähimmäisvaatimuksiin, jolle jo oli haettu tai myönnetty lainhuuto, muutosasiakirja muodostaa uuden lainhuudatusperusteen. Luo-vutuskirjaan tehdyn muutoksen perusteella ei tule korjata vireillä olevaa tai myönnettyä lainhuutoa edes silloin, kun muutos on selvästi koskenut aidon erehdyksen korjaamista.

Jos muutos kirjattaisiin lainhuutoa muuttaen korjaamisasiana (esimerkiksi MK 8:1:n mukaisesti), muutettu olosuhde tulisi kirjatuksi taannehtivasti eli ennen kuin sitä koskeva kaupanvahvistus oli tapahtunut. On myös kyseenalaista, tarkoite-taanko MK 8 luvun korjaamissäännöksillä lainkaan tällaisia tilanteita.

Jos muutos kohdistuu muihin kuin luovutuksen vähimmäisehtoihin, sitä ei tarvitse tehdä MK 2:1:n muodossa silloinkaan, kun muutettu ehto on sisältynyt vahvistettuun kauppakir-jaan. Tällaisen muutoksen perusteella ei tarvitse hakea lainhuutoa, mutta omistaja voi saada selvennyslainhuudon oikeusasemansa selventämiseksi (MK 11:6).

Vastikkeesta on sovittava kaupanvahvistajan oikeaksi todistamassa luovutuskir-jassa, mutta käytännössä hinnanalennusta koskevia sopimuksia tehdään ilman kaupanvahvistusta. Kirjaamiskäytännössä tämä on hyväksytty ja esimerkiksi lain-huutoa haettaessa on hyväksytty, että varainsiirtovero on suoritettu alennetusta hinnasta, vaikka siitä on sovittu ilman kaupanvahvistajaa. Kauppahinnan korotta-misesta tulee aina sopia kaupanvahvistajan oikeaksi todistamalla asiakirjalla (ks. myös MK 2:1.3).

2.20.2. Luovutuksen purkaminen sopimuksella

Luovutuksen osapuolet voivat purkaa luovutuksen vapaaehtoisesti tekemällä purkusopi-muksen. Purkamistilanteet voidaan jakaa perusteensa mukaan ainakin neljään ryhmään: 1) ehdollisen luovutuksen purkaminen ehdon perusteella, 2) luovutuksen purkaminen koh-teessa olevan virheen tai muun sopimusrikkomuksen perusteella, 3) luovutuksen purka-minen sopimusta rasittavan pätemättömyysperusteen vuoksi, ja 4) luovutuksen purkami-nen täysin vapaaehtoisesti eli ilman edellä mainittujen perusteiden olemassaoloa. Kaikissa näissä tilanteissa purkusopimus tulee tehdä MK 2:1:n muotosäännöstä noudattaen (MK 2:5).

Kun ehdollinen luovutus puretaan ehdon perusteella kanteen nostamiselle säädetyssä ajassa, luovuttajan, jolle kiinteistö palautuu, ei tarvitse hakea uutta lainhuutoa. Jos ostajan tai muun luovutuksensaajan lainhuuto oli jätetty lepäämään, se tulee hylätä, jos purkuso-pimuksesta esitetään selvitys. Hakijaa on kuitenkin ennen hylkäämistä kuultava. Usein hän peruuttaa hakemuksensa, eikä hylkäämistä tarvitse tehdä.


Kun sopimuksin tapahtunut luovutuksen purkaminen perustuu 2) - 4) kohdissa mainittuihin perusteisiin, luovuttajalle, jolle kiinteistö palautuu, syntyy aina lainhuudatusvelvollisuus. Tämä koskee myös ehdollisen luovutuksen purkamista, jos se puretaan muulla kuin ehdon perusteella. Omistajan, jolle kiinteistö on palautunut, tulee näissä tilanteissa hakea purku-sopimuksen perusteella uutta lainhuutoa, vaikka puretun luovutuksen perusteella ei vielä olisikaan haettu lainhuutoa (eli kiinteistön takaisin saaneella omistajalla olisi lainhuutoja kiinnitysrekisterissä voimassaoleva viimeisin lainhuuto). Purkusopimus muodostaa uuden huudatettavan saannon ja purettu luovutus on tätä saantoa huudatettaessa selvitettävä välisaanto.

Kun purkusopimuksen perusteella haetaan lainhuutoa, saannon laillisuus selvitetään nor-maaliin tapaan. Purkusopimuksen laillisuuden selvittämisessä tutkitaan mm. muotovaati-musten täyttyminen, suostumusten tarpeellisuus sekä sopimuksen osapuolten kelpoi-suutta ja toimivaltaa koskevat kysymykset kuten lainhuutoasioissa yleensäkin. Merkittävä kysymys on myös sen selvittäminen, meneekö purkusopimuksesta varainsiirtovero (ks. varainsiirtoverolaki 29.11.1996/931, ”VSVL”, 40.2 §). Tämän kysymyksen ratkaisee Vero-hallinto ja ennen lainhuudon myöntämistä hakijan pitää toimittaa Verohallinnon lausunto asiasta sekä mahdollinen selvitys lausunnon mukaisen veron suorittamisesta. Lausunnon korvaa myös mahdollinen Verohallinnon päätös varainsiirtoveron palautuksesta koskien puretun luovutuksen varainsiirtoveroa.

Ks. tarkemmin luovutuksen purkamiseen liittyvistä kysymyksistä esim. Juhani Mä-hönen, Kiinteistön luovutuksen purkautuminen, LM 3/2005 s. 400 - 425. Purkuso-pimuksiin liittyvistä varainsiirtoverokysymyksistä ks. Pertti Puronen, Kosteusvauri-oituneen kiinteistön kaupan purku tai kauppahinnan alentaminen ja varainsiirtove-rotus, Verotus 2000, s. 44.

Määräalasaannon purkaminen ja määräalan palautuminen emäkiinteistön omistajalle kä-sitellään jäljempänä kohdassa 2.23.5. Tilanteita, joissa kiinteistö palautuu luovuttajalle tuo-mion perusteella, käsitellään kohdassa 6.14.

2.21. Yhteisomistuksesta aiheutuvia kysymyksiä

2.21.1. Yhteisomistus on määräosaista yhteisomistusta

Kun useat omistavat kiinteistön yhteisesti, heidän välillään tulee sovellettavaksi laki eräistä yhteisomistussuhteista (25.4.1958/180, ”YhtOmL”, 1 §). Lain mukainen omistus on mää-räosaista yhteisomistusta (YhtOmL 2 §).

Ns. jakamatonta yhteisomistusta esiintyy ainoastaan jakamattomassa kuolin-pesässä, avoimessa yhtiössä ja naimaosan perusteella vanhoissa avioliitoissa (avioliitto solmittu ennen 1.1.1930).

Kullakin omistajalla on määräosa kiinteistöstä ja osuuksien katsotaan olevan, mikäli muuta ei ilmene, samansuuruiset. Kun saantoperusteena on luovutussaanto, osuuden suuruus määräytyy kirjaamismenettelyssä aina kaupanvahvistajan oikeaksi todistaman luovutus-kirjan mukaan. Mikäli luovutuksessa on useita saajia, heidän osuutensa kiinteistöstä ovat yhtä suuret, ellei nimenomaan luovutuskirjassa ole todettu osuuksien jakautuvan jossakin muussa suhteessa.


Osapuolet eivät voi kirjaamismenettelyssä vedota vapaamuotoisiin sopimuksiin, erisuuruisiin rahoituspanoksiin tai keskinäisiin tarkoituksiinsa ja vaatia, että kirjaa-misen tulisi tapahtua näillä perusteilla luovutuskirjasta poikkeavin osuuksin. Osuu-det määräytyvät luovutuskirjan mukaan ja mikäli luovutuskirjasta ei muuta ilmene, osuudet ovat yhtä suuret. Myös lainhuuto annetaan luovutuskirjan mukaisiin mää-räosiin tai, mikäli osuuksia ei ole mainittu, pääluvun mukaisiin osuuksiin (ks. KirjRekA 5.3 §).

Poikkeuksen muodostavat vain jakamattomat kuolinpesät. Kun vainajalla on ollut lainhuuto kiinteistöön, hänen jakamattoman kuolinpesänsä osakkaille annetaan selvennyslainhuutona yhteinen lainhuuto (MK 11:6.1). Jakamaton kuolinpesä voi myös ostaa kiinteistön, jolloin kuolinpesän osakkaille annetaan yhteinen lainhuuto (ei selvennyslainhuuto) ko. saannon perusteella.

Yhteisomistuksen määräosaisuus on ollut lähtökohta viimeistään YhtOmL:n sää-tämisestä lähtien (ks. lain periaatteiden soveltumisesta myös ennen sen säätä-mistä muodostuneisiin yhteisomistussuhteisiin Juhani Kyläkallio, Määräosainen yhteisomistus, Suomen Lakimiesliiton kustannus, 1965, s. 53). Tästä huolimatta ennen maakaaren voimaantuloa 1.1.1997 lainhuutoja on paljon annettu yhteisinä lainhuutoina silloin, kun useat ovat yhdessä saaneet kiinteistön. Yhteisestä lain-huudosta huolimatta heidän omistuksensa on määräosaista yhteisomistusta.

Jos joku yhteisen lainhuudon saajista on luovuttanut osuutensa kiinteistöstä, osuutta huu-datettaessa on kuultava muita yhteisen lainhuudon saajia. Näin on siitä huolimatta, että luovutuksen kohteena olisi luovuttajan pääluvun mukainen osuus ja kirjaamisviranomai-selle esitettäisiin yhteisen lainhuudon perusteena ollut saantokirja, jossa ei ole mainintaa osuuksien jakautumisesta (ks. KKO 2007:47).

2.21.2. Määräosasta ja yhteisesti omistetusta kiinteistöstä määrääminen

Yhteisomistaja voi vapaasti määrätä omasta osuudestaan, esimerkiksi luovuttaa sen edel-leen (YhtOmL 3 §). Kun lainhuuto on myönnetty yhteisomistajalle suoraan hänen omista-maansa määräosaan eli kysymys ei ole yhteisestä lainhuudosta, ei myöskään synny epä-selvyyttä osuuden suuruudesta. Määräosan omistaja voi luovuttaa koko määräosansa tai osan siitä.

Kun luovutus koskee koko kiinteistöä, vaaditaan, että kaikki yhteisomistajat ovat luovutta-jina (YhtOmL 4 §). Määräosan omistaja ei myöskään voi yksin luovuttaa mitään alueellista osaa (määräalaa) kiinteistöstä. Hän ei voi luovuttaa edes määräosaansa vastaavaa osuutta mistään kiinteistön alueellisesti määrätystä osasta eli määräalasta.

Luovutuksella saattaa olla oikeudellisia vaikutuksia osapuolten välisessä suh-teessa. Jos kiinteistö myöhemmin jaetaan ja yhteisomistajan luovuttama alue tulee kuulumaan hänen osuuteensa, luovutus käy päteväksi. Lainhuutoa tällaiselle luo-vutukselle ei kuitenkaan voida myöntää eikä sitä voida jättää edes lepäämään en-nen kuin luovutus on mainituin tavoin jaon jälkeen käynyt pysyväksi.

2.21.3. Yhteisomistussuhteen purkaminen


Omistajat voivat purkaa yhteisomistussuhteen tekemällä sitä koskevan sopimuksen (ns. jakosopimus). Sopimus on tehtävä MK 2:1 muodossa. Sopimuksella kullekin yhteisomis-tajalle osoitetaan yksinomaiseen omistukseen tietty kiinteistön alue. Usein sovitaan, että joku tai jotkut osaomistajat saavat kiinteistöstä määräalan ja kantatila jää yhdelle. Jokaisen tulee huudattaa saamansa alue. Kun jaossa saadulle määräalalle on annettu lainhuuto, alueen lohkominen tulee vireille.

Yhteisomistussuhteen purkaminen voi olla myös osittainen. Kiinteistöstä voidaan osoittaa osaomistajille tai jollekin osaomistajalle tietty alue samalla, kun kiinteistö edelleen muilta osin jää yhteisomistukseen. Osaomistajien keskinäisiä omistus-osuuksia voidaan samassa yhteydessä muuttaa. Jaettuihin alueisiin voidaan myös perustaa yhteisomistussuhde, esim. tietty määräala osoitetaan kahdelle yhteis-omistajalle yhteisesti samalla, kun loppukiinteistö jää kolmannen yksinomaiseen omistukseen.

Jakosopimus mahdollistaa, että kullekin tullut alue muodostetaan itsenäiseksi kiinteistöksi lohkomalla. Yhteisesti omistettu kiinteistö voidaan tietyin edellytyksin jakaa myöskin hal-komalla. Tällöin tila jaetaan kiinteistönmuodostamistoimituksessa siten, että kukin osa-omistaja saa osuuttaan vastaavan alueen siitä. Kullekin muodostetaan näin oma kiinteistö ja viime kädessä päätös kullekin tulevasta alueesta tehdään toimituksessa. Kun halkomi-sella muodostetut kiinteistöt on merkitty kiinteistörekisteriin, kirjaamisviranomainen siirtää viran puolesta määräosaan myönnetyt lainhuudot koskemaan niistä muodostettuja kiin-teistöjä. Lainhuutojen siirtäminen tapahtuu nykyään valtaosin ns. automatisoidulla erä-ajolla

Kolmas tapa purkaa yhteisomistus on se, että tuomioistuin määrää yhteisesti omistetun kiinteistön myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamiseksi. Määräystä voi hakea joku yh-teisomistajista ja se voidaan antaa, mikäli osuuden erottaminen kiinteistöstä ei muulla ta-valla tule kysymykseen (ks. edellytyksistä YhtOmL 9 §). Päätöksessä määrätään tavalli-sesti uskottu mies huolehtimaan kiinteistön myynnistä. Päätöksessä voidaan määrätä myös alin myyntihinta. Luovutukseen sovelletaan MK 2:1:n muotovaatimuksia, mutta luo-vuttajan osalta riittää, että uskottu mies on allekirjoittanut kauppakirjan. Myös joku yhteis-omistajista voi olla ostajana ja usein näin tapahtuukin.

Kun tällaisen luovutuksen perusteella haetaan lainhuutoa, tulee hakemukseen liittää jäl-jennös tuomioistuimen myyntiä koskevasta määräyksestä ja selvitys sen lainvoimaisuu-desta. Erityisesti on tarkastettava, että myynti on tapahtunut laissa säädetyssä yhden vuo-den määräajassa myyntimääräyksen lainvoimaiseksi tulosta (ks. tarkemmin YhtOmL 10 - 12 §). Jollei myynti ole tapahtunut määräajassa, lainhuutohakemus on hylättävä (MK 12:4.7k). Ennen hakemuksen hylkäämistä, hakijalle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi (MK 6:8.2).

2.22. Ulosottokaaren mukaiset myyntitavat

Kun luovutus on tapahtunut ulosottoviranomaisen toimesta ulosottokaaren mukaisena myyntinä, siihen ei sovelleta maakaaren luovutusta koskevia säännöksiä. Tällainen luovu-tus on säännelty ulosottokaaren mukaisin säännöksin (UK 5 luku). Ulosottokaaren mukai-sina myyntitapoina tulevat kysymykseen huutokauppa ja vapaa myynti (UK 5:1.1 sekä 5:76 ja 5:79.1). Kummassakin tapauksessa ulosottomies antaa ostajalle kauppakirjan, kun myynti on tullut lainvoimaiseksi (UK 5:84). Ulosottomies allekirjoittaa kauppakirjan ja se riittää eli kaupanvahvistusta ei tarvita.


Ulosottomies voi julkisen huutokaupan tai edellä tarkoitetun vapaan myynnin sijasta antaa kiinteistön myynnin kokonaan ulkopuolisen, pantinhaltijan tai velallisen tehtäväksi. Tällai-sesta ns. muusta vapaasta myynnistä säädetään UK 5:77 §:ssä. Tällaiseen luovutukseen sovelletaan maakaaren säännöksiä, mutta kauppahinta tulee tilittää ulosottomiehelle (UK 5:79.2). Kaupasta laaditaan maakaaren mukainen luovutuskirja, joka on tehtävä MK 2:1:n muotovaatimusta noudattaen. Lainhuudatusaika ja saannon laillisuuden tutkiminen mää-räytyvät yleisten säännösten mukaisesti.

2.23. Määräala lainhuudatuksen kohteena

2.23.1. Yleistä

Määräalaan sovelletaan lainhuudatuksessa kiinteistöä koskevia säännöksiä. Sen saajalla on siis oikeus lainhuudon saamiseen ja velvollisuus lainhuudon hakemiseen yleisen lain-huudatusajan kuluessa. Lainhuutoa on haettava riippumatta siitä, voidaanko määräala erottaa itsenäiseksi tilaksi taikka muodostaa tontiksi.

Kun aikaisempi lainhuudon saaja on luovuttanut kiinteistön ja pidättänyt itselleen siitä mää-räalan, siirretään viran puolesta hänen lainhuutotietonsa (selvennyslainhuuto) määräala-tunnukseen silloin, kun kiinteistön saannolle myönnetään lainhuuto (KirjRekA 24.1 §).

Jos lainhuuto emätilaan on kuolleella henkilöllä ja kiinteistön on myynyt tämän kuo-linpesä pidättäen itsellään määräalan tilasta, jakamattomalle kuolinpesälle anne-taan viran puolesta selvennyslainhuuto kuolinpesän pidättämään määräalaan. Sel-vennyslainhuutoon tehdään tällöin merkintä, että kuolinpesän osakastiedot ovat emäkiinteistön luovutushetken mukaiset.

Kirjaamisviranomainen ei lainhuutoa myöntäessään koskaan tutki määräalan lohkomiskel-poisuutta eikä mitään muutakaan seikkaa, joka saattaisi vaikuttaa määräalan aiottuun käyttötarkoitukseen. Lainhuuto pysyy voimassa, vaikka jokin kiinteistönmuodostamislain (12.4.1995/554, ”KML”) osittamisrajoitus estäisi kiinteistönmuodostuksen tai määräalan muodostamisen rakentamiskelpoiseksi tilaksi.

Lainhuuto myönnetään ja sen kohteeksi kirjataan määräala Maanmittauslaitoksen taikka kiinteistörekisteriä pitävän kunnan antaman määräalatunnuksen avulla. Jos määräalalle ei ole vielä lainhuutohakemuksen vireille tullessa annettu määräalatunnusta, se pyydetään yleensä Maanmittauslaitoksen RETI-prosessilta. Kunnalta määräalatunnus tulee pyydet-täväksi lähinnä silloin, kun määräala on luovutettu asemakaava-alueella tontista tai ylei-sestä alueesta (kiinteistörekisterilaki 16.5.1985/392, ”KRL”, 5 § ja kiinteistörekisteriasetus 5.12.1996/970, ”KRA”, 8 §). Määräalatunnuksen puuttumisesta huolimatta lainhuutoasia katsotaan vireille tulleeksi ja siitä on saman päivän aikana joka tapauksessa tehtävä mer-kintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Merkintä tehdään emäkiinteistön kohdalle ja siirre-tään sitten määräalatunnuksen kohdalle, kun tunnus on saatu (ks. myös KirjRekA 5.2 §).

Määräalatunnusta pyydettäessä tulee toisinaan ilmi, että määräalan asemesta saannon kohteena onkin koko loppuosa tilasta eikä määräala siitä. Määräalatun-nusta ei tällöin anneta, vaan luovutuksen osapuolia kehotetaan korjaamaan saanto-kirjaa kohteen osalta ja kohdistamaan hakemuksensa koko tilaan eikä määräalaan. Saantokirjan korjaaminen tulee tehdä kyseistä saantotyyppiä koskevia muotomää-räyksiä noudattaen.


Kun määräalalle on myönnetty lainhuuto, käynnistyy sen muodostaminen itsenäiseksi kiin-teistöksi. Mikäli kiinteistönmuodostaminen on Maanmittauslaitoksen tehtävänä, lohkomi-nen tulee vireille samalla kun lainhuuto myönnetään (KML 22.2 §). Jos huudatettu määrä-ala sijaitsee sellaisella alueella, jossa kiinteistörekisterin pitäminen on kunnan vastuulla, lohkomistoimitus tulee vireille, kun kirjaamisviranomaisen ilmoitus määräalaan myönne-tystä lainhuudosta on saapunut kunnan kiinteistörekisteriviranomaiselle. Nämä tilanteet koskevat asemakaava-alueella sijaitsevien määräalojen muodostamista tonteiksi tai ylei-siksi alueiksi. Ilmoitus määräalaan myönnetystä lainhuudosta lähetetään Maanmittauslai-toksen PETO-prosessille tai kunnan kiinteistörekisteriviranomaiselle suoraan kirjaamisjär-jestelmästä (KIRRE).

Kun määräala on lohkottu itsenäiseksi kiinteistöksi, määräalaan vahvistettu lainhuuto koh-distetaan lohkokiinteistöön (MK 11:7.1). Menettely on pitkälti automatisoitu, mutta joissakin tapauksissa lainhuudon kohdentaminen tapahtuu manuaalisesti. Kysymys on kummassa-kin tapauksessa viran puolesta myönnetystä selvennyslainhuudosta eikä uudesta lainhuu-dosta. Lainhuudon oikeusvaikutukset alkavat siitä, kun määräalalle oli myönnetty lain-huuto.

Määräalaan myönnetty lainhuuto kohdennetaan lohkokiinteistölle, vaikka määräalasta ei kokonaisuudessaan muodostettaisikaan uutta kiinteistöä. Tällöin määräala jää edelleen rekisteriin ja sille myönnetty lainhuuto jää myös voimaan.

Lohkomista suoritettaessa käy joskus niin, että lohkottavan määräalan todetaan vastaavan emäkiinteistön koko jäljellä olevaa aluetta. Lohkomistoimitusta ei tällöin jatketa. Toimitusinsinööri ilmoittaa asiasta kirjaamisviranomaiselle, joka tällä pe-rusteella siirtää määräalaan myönnetyn lainhuudon emäkiinteistöön antamalla sii-hen selvennyslainhuudon. Jos määräalaan oli vahvistettu kiinnityksiä, myös ne on järjesteltävä. Tämä vaatii pantinhaltijoiden myötävaikutusta ja panttikirjojen toimit-tamista kirjaamisviranomaiselle. Määräala voidaan merkitä lakanneeksi ja poistaa kiinteistörekisteristä vasta sitten, kun lainhuuto on siirretty emäkiinteistölle ja mää-räala on vapaa kiinnityksistä.

2.23.2. Virheellinen määräalatunnus

Jos lainhuuto on myönnetty virheelliseen määräalatunnukseen, on aina pyrittävä virheen oikaisemiseen. Virhe on voinut syntyä esimerkiksi siten, että luovutuskirjaan määräalan sijaintikiinteistöksi on erehdyksessä merkitty myyjälle kuuluva toinen kiinteistö kuin se, josta määräala tosiasiassa oli luovutettu. Jos erehdystä ei ole havaittu määräalatunnusta rekisteröitäessä, myös lainhuuto on tullut myönnettyä väärään kohteeseen.

Erehdys havaitaan yleensä viimeistään lohkomistoimituksessa, mutta osapuolet voivat huomata sen jo ennen kuin lohkomista on aloitettu. Riippumatta siitä, missä vaiheessa virhe havaitaan, virheellisen lainhuudon korjaamisessa on noudatettava maakaaren 8 lu-vussa säädettyä menettelyä (ks. tarkemmin kohta 1.16). Yleensä kysymys on asiavir-heestä eli ratkaisu on perustunut selvästi puutteelliseen selvitykseen. Vastuu selvityksen puutteellisuudesta on kuitenkin näissä tapauksissa ennen kaikkea luovutuksen osapuolilla eikä kirjaamisviranomaisella.


Virheen korjaaminen edellyttää, että saantokirjaa täsmennetään kohteen osalta. Täsmen-tämisen tulee tapahtua muotovaatimuksia noudattaen (esimerkiksi MK 2:1). Korjatun saantokirjan nojalla annetaan uusi määräalatunnus, johon aiemmin myönnetty lainhuuto kohdennetaan. Mikäli virheellisen määräalatunnuksen kohdalle oli vahvistettu kiinnityksiä, myös ne on järjesteltävä. Kuten todettiin, korjaamisessa on noudatettava asiavirheen kor-jaamista koskevaa menettelyä kuulemisineen ja suostumustarpeineen.

Määräalatunnusta annettaessa havaitaan toisinaan, että luovutuskirjan karttaliitteessä yk-silöity määräala sijaitsee luovutuskirjassa mainitun kiinteistön lisäksi osittain myös myyjälle kuuluvan toisen kiinteistön alueella. Luovutuskirjaa kehotetaan tällöin korjaamaan niin, että myös tämä toinen kiinteistö mainitaan luovutuskirjassa. Tämän jälkeen lainhuuto an-netaan kumpaankin määräalaan, eikä myöhempiä korjaustoimenpiteitä tarvita.

2.23.3. Lisäalueen luovutukset

Lainhuudon myöntämisen jälkeen saattaa luovutuksen osapuolille syntyä tarve lisäalueen luovuttamiseen. On esimerkiksi luovutettu määräala, josta on tarkoitus muodostaa kaavan mukainen tontti. Määräalan huudattamisen jälkeen huomataan, että tonttiin kuuluu aluetta myös myyjän omistamasta toisesta tilasta. Tällöin osapuolet tekevät yleensä luovutuskir-jaan täsmennyksen, jonka mukaan luovutuksen kohteena todetaan olleen määräala myös tästä toisesta tilasta. Erillistä vastiketta tästä lisäalueesta ei tavallisesti peritä, koska jo alun perin on ollut tarkoitus luovuttaa kaavan mukaisen tontin koko alue ostajalle. Luovutuskir-jan täsmennys on tehtävä noudattaen luovutukseen soveltuvia muotomääräyksiä. Lisäalu-eella annetaan oma määräalatunnus ja sille on erikseen haettava lainhuutoa.

Lisäalueen luovutus voi tapahtua myös lohkomistoimituksen aikana. Voi olla, että lisäalu-een tarve havaitaankin vasta tuossa vaiheessa. Täsmennys on nytkin tehtävä noudattaen kulloinkin soveltuvia muotomääräyksiä. Esimerkiksi jos kysymys on maakaaren tarkoitta-mista luovutussaannoista (kuten kauppa, vaihto ja lahja), tulee luovutuskirjan täsmentämi-sessä noudattaa MK 2:1:ssä säädettyä muotovaatimusta. Lohkominen voidaan kuitenkin myös tuon lisäalueen osalta suorittaa vaatimatta ensin sen erillistä lainhuudatusta. Edel-lytyksenä on, että toimituksessa esitetään sama selvitys, joka olisi tarvittu lisäalueen lain-huudattamiseksi (KML 31.2 §).

Toisinaan toimitus keskeytetään ja lisäalueen saannolle kehotetaan hakemaan lainhuutoa ennen kuin toimitusta jatketaan. On kuitenkin tärkeätä huomata, että toimituksen jatkami-nen lainhuutoa vaatimatta ei vapauta lisäaluetta koskevan saannon huudattamisvelvolli-suudesta. Saantoa koskee normaali 6 kk:n määräaika lainhuudon hakemiselle. Antamalla lisäalueelle näissäkin tapauksissa oma määräalatunnuksensa ja merkitsemällä myös tämä huudattamaton määräala lohkokiinteistön muodostajakiinteistöksi varmistetaan, ettei loh-kokiinteistölle kohdennu automaattista lainhuutoa. Tällöin voidaan valvoa, että toimituksen yhteydessä luovutetulle lisäalueelle tullaan hakemaan lainhuuto. Jos lainhuutoa haetaan sen jälkeen, kun lohkokiinteistö jo on merkitty kiinteistörekisteriin, lainhuuto annetaan suo-raan muodostettuun kiinteistöön eikä määräalaan.

Määräalaa lohkottaessa saatetaan myös sopia, että määräala saa osuuden emäkiinteistön osuuksista yhteisiin, vaikka tästä ei ole mainintaa määräalaa koskevassa saantokirjassa. Tähän tapaukseen soveltuu kaikki se, mitä edellä on sanottu lisäalueen luovutuksesta toi-mituksen aikana. Katso myös vastaavia menettelyohjeita toimitusmenettelyn käsikirjassa (lisäalueen ja lisäosuuden lohkominen).


2.23.4. Määräalojen ketjutus

Kun määräalasta on myyty määräala, on uudemman määräalan ostajalla oikeus ja velvol-lisuus lainhuudattaa määräalansa, oikeus saada se muodostettua itsenäiseksi lohkokiin-teistöksi (mikäli osittamisrajoituksista ym. ei muuta johdu) ja saada siihen kiinnityksiä. Lain-huudattaminen ei edellytä ensimmäisen määräalan huudattamista taikka muodostamista itsenäiseksi lohkokiinteistöksi, mutta sen saanto on otettava välisaantona huomioon.

Jos määräalaa ei ole huudatettu ja rekisteröity siitä luovutettua määräalaa huudatettaessa, tapahtuu rekisteröinti eli määräalatunnuksen antaminen tässä vaiheessa myös sen osalta. Usein tunnukset tosin on rekisteröity jo kaupanvahvistajailmoitusten perusteella. Kun mää-räalasta luovutetulle määräalalle annetaan määräalatunnus, rekisteriin merkitään myös ns. määräalan muodostumistietona se, mistä määräalasta määräala on luovutettu. Tämä tieto on tarpeellinen mm. tarkastettaessa määräalasta luovutetun määräalan luovuttajan kompetenssia.

2.23.5. Määräala ja emäkiinteistö samalle omistajalle

Kirjaamisjärjestelmän selkeys edellyttää, että kiinteistön omistaja ei voi kirjata omistustaan kiinteistöönsä alueellisesti hajautettuna. Toisin sanoen hänellä ei lähtökohtaisesti voi olla erikseen myönnettyä lainhuutoa kiinteistönsä määräaloihin vaan ainoastaan yksi lainhuuto emäkiinteistöön. Tämä sama ajatus tulee esiin myös siinä, ettei emäkiinteistön omistaja voi saada kiinnitystä kiinteistönsä alueellisesti rajattuihin osiin, vaan määräalakiinnitys on mahdollinen vain toiselle luovutetun määräalan osalta (ks. MK 16:1).

Lainhuudatus- ja kiinnitysmahdollisuuden puuttumisen kanssa yhdenmukaista on, ettei emäkiinteistön omistajalle anneta myöskään määräalatunnusta omistamansa kiinteistön alueellisesti rajattuun osaan (ks. KRA 6.4k § ja 8.3.4k, joista ilmenee, että määräalatun-nuksen rekisteröinnin edellytyksenä on, että määräala kuuluu muulle kuin kiinteistön omis-tajalle).

Käytännössä esiintyy kuitenkin tilanteita, joihin edellä mainittu pääsääntö ei sellaisenaan sovellu. Kiinteistön hankkiessaan ostaja voi esimerkiksi saada emäkiinteistön yhdeltä ja kiinteistöön kuuluvan määräalan toiselta taholta. Emäkiinteistön omistaja voi myös hankkia kiinteistöön kuuluvan määräalan vasta jälkikäteen. Kysymys voi olla myös siitä, että kiin-teistöstä on luovutettu määräala ehdollisella saannolla, joka puretaan ehdon perusteella ja määräala palautuu emäkiinteistön omistajalle.

Kirjaamisjärjestelmän selkeys edellyttää, että kiinteistön omistaja ei voi kirjata omistustaan kiinteistöönsä alueellisesti hajautettuna. Toisin sanoen hänellä ei lähtökohtaisesti voi olla erikseen myönnettyä lainhuutoa kiinteistönsä määräaloihin vaan ainoastaan yksi lainhuuto emäkiinteistöön. Tämä sama ajatus tulee esiin myös siinä, ettei emäkiinteistön omistaja voi saada kiinnitystä kiinteistönsä alueellisesti rajattuihin osiin, vaan määräalakiinnitys on mahdollinen vain toiselle luovutetun määräalan osalta (ks. MK 16:1).

Lainhuudatus- ja kiinnitysmahdollisuuden puuttumisen kanssa yhdenmukaista on, ettei emäkiinteistön omistajalle anneta myöskään määräalatunnusta omistamansa kiinteistön


alueellisesti rajattuun osaan (ks. KRA 6.4k § ja 8.3.4k, joista ilmenee, että määräalatun-nuksen rekisteröinnin edellytyksenä on, että määräala kuuluu muulle kuin kiinteistön omis-tajalle).

Käytännössä esiintyy kuitenkin tilanteita, joihin edellä mainittu pääsääntö ei sellaisenaan sovellu. Kiinteistön hankkiessaan ostaja voi esimerkiksi saada emäkiinteistön yhdeltä ja kiinteistöön kuuluvan määräalan toiselta taholta. Emäkiinteistön omistaja voi myös hankkia kiinteistöön kuuluvan määräalan vasta jälkikäteen. Kysymys voi olla myös siitä, että kiin-teistöstä on luovutettu määräala ehdollisella saannolla, joka puretaan ehdon perusteella ja määräala palautuu emäkiinteistön omistajalle.

2.23.5.1. Huudattamaton määräala emäkiinteistön omistajalle

Kun emäkiinteistön omistaja jälkikäteen saa omistukseensa kiinteistöön kuuluvan määrä-alan, tähän saantoon liittyy lainhuudatusvelvollisuus. Mikäli määräalaa ei ollut aiemmin huudatettu, tulee myös välisaannoista esittää lainhuudatuksen yhteydessä selvitys. Väli-saantona on ainakin määräalan luovuttajan oma saanto, jossa luovuttajana on usein ollut emäkiinteistön aiempi omistaja. Kysymys voi olla myös siitä, että emäkiinteistön nykyinen omistaja ostaa takaisin aiemmin luovuttamansa määräalan. Vaikka määräalaa ei ollut vä-lissä huudatettu, saanto, jolla määräala palautuu emäkiinteistön omistajalle, tulee kuiten-kin erikseen huudattaa.

Näissä tilanteissa kiinteistön omistajalle myönnetään aina uusi lainhuuto koko emäkiinteis-töön eikä erikseen tähän hänelle palautuneeseen määräalaan. Koska määräalaan ei ollut lainkaan haettu lainhuutoa, siihen ei myöskään ole voitu vahvistaa kiinnityksiä tai erityisiä oikeuksia. Tältä osin tilanne on yksinkertainen. Lainhuudossa saantona on määräalan emäkiinteistön omistajalle palauttava luovutus tai muu saanto, mutta lisäksi lainhuutoasi-assa viitataan hakijan aiempaan lainhuutoon emäkiinteistön osalta. Jos palautuneelle määräalalle oli jo annettu määräalatunnus, se merkitään kirjaamisviranomaisen pyynnöstä Maanmittauslaitoksen RETI-prosessin toimesta lainhuudon myöntämisen jälkeen lakan-neeksi.

Vastaavasti menetellään niissä tilanteissa, joissa samanaikaisesti hankitaan emäkiinteistö ja siitä toiselle luovutettu huudattamaton määräala saman tahon omistukseen. Lainhuuto myönnetään pelkästään emäkiinteistöön, mutta huudatettuina saantoina lainhuudossa il-moitetaan sekä emäkiinteistöä koskeva että määräalaa koskeva saanto. Tämän jälkeen määräalalle mahdollisesti annettu määräalatunnus merkitään lakanneeksi.

2.23.5.2. Huudatettu määräala emäkiinteistön omistajalle, jolla tarkoitus jatkaa lohkomista

Edellisessä kohdassa kuvatuissa tilanteissa emäkiinteistön omistaja voi saada omistuk-seensa myös kiinteistöön kuuluvan määräalan, joka oli jo aiemmin ehditty lainhuudattaa. Tällöin määräalan osalta on lohkominen vireillä. Jos hakija ilmoittaa edelleen haluavansa, että määräala lohkotaan emäkiinteistöstä itsenäiseksi lohkokiinteistöksi, hänelle myönne-tään lainhuuto määräalaan. Lainhuudosta ilmoitetaan myös toimitusinsinöörille. Toisaalta hakijaakin on syytä informoida siitä, että vireillä oleva lohkomistoimitus raukeaa, ellei hän pyydä määräalan omiin nimiin lohkomista (ks. KML 178.3 § ja toimitusmenettelyn käsikirja kohta 2.5.5. Raukeaminen ja sikseen jättäminen)


2.23.5.3. Huudatettu määräala emäkiinteistön omistajalle, joka ei halua jatkaa lohkomista

2.23.5.3.1. Määräala on rasituksista vapaa

On hyvin mahdollista, että emäkiinteistön omistaja, jolle on tullut omistukseen myös kiin-teistöönsä kuuluva määräala, ei halua jatkaa lohkomistoimitusta. Tilanne on helppo, jos määräalaan ei ole vahvistettu kiinnityksiä tai kirjattu erityisiä oikeuksia eikä siihen kohdistu myöskään muita merkintöjä (kuten vallintarajoituksia). Tällöin hakijalle ei myönnetä lain-huutoa määräalaan vaan uusi lainhuuto annetaan emäkiinteistöön. Määräalan aiemman lainhuudon kohdalle tulee tehdä merkintä siitä, että lainhuuto ei ole voimassa (viittaus emäkiinteistön uuteen lainhuutoon, joka käsittää myös kyseisen määräalan). Tämän jäl-keen asiasta ilmoitetaan toimitusinsinöörille. Toimituksen raukeamisesta päätetään toimi-tuskokouksessa. Tietyissä tapauksissa raukeamisesta voidaan päättää myös kokousta pi-tämättä (ks. KML 178.2). Toimituksen rauettua, toimitusinsinööri pyytää RETI-prosessia merkitsemään määräalatunnuksen lakanneeksi.

Huudatettu määräala on saattanut tulla emäkiinteistön omistajalle vasta sen jäl-keen, kun määräalan lohkomistoimitus on jo lopetettu, mutta ennen kuin lohkokiin-teistö on rekisteröity. Tällöinkin hakija saattaa pyytää, että hänelle myönnetään uusi lainhuuto emäkiinteistöön ja että hän ei halua määräalan lohkomista. Omista-jan vaihtuminen toimituksen lopettamisen jälkeen ei kuitenkaan vaikuta toimituk-sessa muodostetun lohkokiinteistön rekisteröintiin (ks. toimitusmenettelyn käsikirja kohta 2.10.3. Lohkokiinteistön omistajan vaihtuminen toimituksen lopettamisen jäl-keen ennen rekisteröintiä). Lainhuuto tulee näin ollen myöntää näissä tapauksissa aina määräalaan, josta se sitten lohkokiinteistön rekisteriin merkitsemisen jälkeen kohdentuu määräalasta muodostettuun kiinteistöön. Tapauksissa, joissa omistaja haluaa määräalasaannon perusteella uuden lainhuudon emäkiinteistöön eikä määräalaan, onkin syytä varmistaa toimitusinsinööriltä, että määräalan lohkomis-toimitus ei ole edennyt liian pitkälle. Jos emäkiinteistön omistajan tullessa huudat-tamaan määräalaa se on jo lakannut ja rekisteröity lohkokiinteistönä, lainhuuto myönnetään suoraan lohkokiinteistöön.

2.23.5.3.2. Määräalaan kohdistuu rasitteita

Ongelmalliseksi tilanne muodostuu silloin, kun määräala ei ole rasituksista vapaa. Tällöin määräalan lainhuudon kohdalle ei voi tehdä merkintää siitä, että lainhuuto ei ole voimassa. Tämä tarkoittaa samalla, ettei hakijalle voida antaa uutta lainhuutoa emäkiinteistöön, vaan lainhuuto tulee antaa määräalaan. Jos hän ei kuitenkaan halua lohkoa määräalaa, voi muodostua pysyvä tilanne, jossa kiinteistön omistajalla on erilliset lainhuudot toisaalta emäkiinteistöön ja toisaalta sen erottamattomaan määräalaan.

Ongelma ratkeaa, jos kiinnitykset saadaan laajennettua koko kiinteistöön tai kuoletettua ja jos myös mahdollisilta muilta oikeudenhaltijoilta saadaan suostumus kirjausten kohdenta-miseksi emäkiinteistöön. Mikäli tämä ei onnistu, emäkiinteistön omistajalle myönnetään lainhuuto määräalaan ja kiinnitysjärjestelmän selvyyden vuoksi häntä kehotetaan saatta-maan lohkomistoimitus loppuun.

2.23.5.4. Ehdollisen määräalaluovutuksen purkautuminen


Eräs tyypillinen tilanne, jolloin emäkiinteistön omistaja saa takaisin omistukseensa kiinteis-töstä toiselle luovutetun määräalan, on ehdollisen määräalaluovutuksen purkautuminen. Kysymys on tällöin lähinnä siitä, että omistaja on luovuttanut kiinteistöstään määräalan MK 2:2:ssa tarkoitetuin lykkäävin tai purkavin ehdoin. Kun tällainen luovutus puretaan ehdon perusteella joko kanneteitse tuomiolla tai purkusopimuksella, määräala palautuu kiinteis-tön omistajalle ja syntyy kysymys, miten tilanne käsitellään kirjaamismenettelyä silmällä pitäen.

Pääsääntö on, että sopimuksin tapahtuneelle kiinteistön tai sen määräalan luovutuksen purkamiselle on haettava lainhuuto. Ehdollisen saannon purkaminen ehdon perusteella on kuitenkin tässä suhteessa eri asemassa. Vaikka jo ehdollisen luovutuksen perusteella luo-vutuksensaajalle syntyy tärkeitä oikeuksia, ehdollisen luovutuksen purkaminen ei aiheuta lainhuudatusvelvollisuutta luovuttajalle, jolle kiinteistö palautuu (ks. myös Marjut Jokela - Leena Kartio - Ilmari Ojanen, Maakaari, Talentum, 2010, s. 117). Selvennyslainhuudon myöntäminen on kuitenkin mahdollista.

Luovutuksen purkamisen vaikutukset rekisteriympäristössä riippuvat nytkin siitä, oliko määräalalle haettu lainhuutoa vai ei. Yksinkertaisin tilanne on silloin, kun luovutus pure-taan ennen kuin määräalalle on haettu lainhuutoa. Jos määräalalle ei ollut vielä annettu edes määräalatunnusta, emäkiinteistön omistajan ei välttämättä tarvitse tehdä mitään. Usein kuitenkin määräalatunnus on rekisteröity ja sen lisäksi lainhuutoja kiinnitysrekiste-rissä näkyy määräalan saantotieto. Kaupanvahvistajan ilmoituksen perusteella Maanmit-tauslaitokselle tulee tieto myös luovutuksen purkamisesta ja tämän perusteella määräala-tunnus voidaan yleensä lakkauttaa ja luovutustiedot poistaa.

Omistussuhteiden selkeyden kannalta on kuitenkin suositeltavaa, että emäkiinteistön omistaja hakee selvennyslainhuudon luovutuksen purkautumisen perusteella. Selvennys-lainhuudon yhteydessä voidaan tarkemmin arvioida purkusopimuksen pätevyys ja se, että kysymys varmasti on purkamisesta ehdon perusteella. Selvennyslainhuuto annetaan aina emäkiinteistöön eikä määräalaan.

Jos määräalalle on haettu lainhuutoa, menettely poikkeaa osin siitä, mitä edellä on todettu. Koska kysymys on ollut ehdollisesta luovutuksesta, määräalaa koskeva lainhuutoasia on voitu jättää lepäämään. Luovutuksen purkaminen tuomiolla tai sopimuksella tarkoittaa näissä tapauksissa sitä, että määräalaa koskeva lainhuutoasia hylätään (MK 12:4.5k). Vastaavasti määräalaan haetut ja lepäämään jätetyt kiinnitysasiat tai erityisen oikeuden kirjaamista koskevat asiat hylätään. Ennen hylkäämistä hakijalle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi hylkäämisen johdosta (MK 6:8.2). Käytännössä menettely on kuitenkin se, että hylkäämisen sijasta hakijat peruuttavat hakemuksensa kaikilta osin, jolloin tehtäväksi jää vain mahdollisten luovutustietojen poistaminen rekisteristä sekä määräalatunnuksen merkitseminen lakanneeksi.

Nytkin on suositeltavaa, että emäkiinteistön omistaja hakee selvennyslainhuudon ehdolli-sen määräalaluovutuksen purkautuessa. Selvennyslainhuuto myönnetään emäkiinteis-töön.

Ongelmallinen tilanne syntyy silloin, kun ehdollisesti luovutettuun määräalaan on myyjän suostumuksin vahvistettu kiinnitys MK 16:3.2:n nojalla. Kiinnityksestä an-nettu panttikirja on saatettu määräalan luovuttajan suostumuksin antaa ostajan ve-lan vakuudeksi, jolloin myyjälle palautuneeseen määräalaan kohdistuu pätevä panttioikeus (MK 2:14.2). Mikäli kiinnitystä ei saada kuoletettua tai laajennettua koko tilaan, määräalatunnusta ei voida lakkauttaa. Ottaen huomioon, mitä MK


17:13:ssa on säädetty, on tällöin meneteltävä niin, että luovutuksen purkautumisen perusteella emäkiinteistön omistajalle annetaan kyseiseen määräalaan joko hake-muksesta tai viran puolesta selvennyslainhuuto. Tilanne on sama, jos määräalaan on vahvistettu erityisen oikeuden kirjaus, mikäli kirjausta ei oikeudenhaltijan suos-tumuksin saada poistettua tai kohdennettua emäkiinteistöön.

2.23.6. Omiin nimiin lohkominen

Omiin nimiin lohkominen voi tapahtua ainoastaan kiinteistön omistajan hakemuksesta. Emäkiinteistön omistajalle itselleen ei myönnetä, edellä käsiteltyjä poikkeustapauksia lu-kuun ottamatta, lainhuutoa omistamansa kiinteistön määräalaan. Omiin nimiin lohkominen tapahtuukin ilman määräalatunnusta ja määräalalainhuutoa. Riittää, että omistajalla on lainhuuto emäkiinteistöön (ks. KML 22.1 §).

Kun emäkiinteistön omistajalle muodostetaan lohkokiinteistö omiin nimiin, ei tapahdu sel-laista saantoa, jolle täytyisi hakea lainhuutoa. Sen sijaan lohkokiinteistölle myönnetään viran puolesta selvennyslainhuuto. Selvennyslainhuudon myöntäminen on pitkälti automa-tisoitua toimintaa, eli lainhuuto kohdentuu lohkokiinteistöön ns. eräajolla.

Tosiasiassa omiin nimiin tapahtuneen lohkomisen osoittaa jo se, että lohkokiinteistön muo-dostajakiinteistönä ei mainita määräalaa vaan pelkästään emäkiinteistö. Kun lohkominen muulle kuin emäkiinteistön omistajalle edellyttää aina määräalaan myönnettyä lainhuutoa, ei tällaisessa tapauksessa kysymys voi olla muusta kuin omiin nimiin lohkomisesta.

2.23.7. Toiselle luovutettu määräalan määräosa

Kiinteistön omistaja voi luovuttaa määräosan kiinteistönsä jostain tietystä alueesta eli mää-räalasta toiselle jääden edelleen itse omistamaan emäkiinteistön sekä loppuosan kysei-sestä määräalasta. Tälle määräalan määräosan saannolle on luovutuksensaajan haettava lainhuuto ja kyseiselle alueelle annetaan myös määräalatunnus. Emäkiinteistön omista-jalle myönnetään selvennyslainhuuto viran puolesta hänelle jääneeseen määräalan mää-räosaan samalla, kun lainhuuto myönnetään luovutuksensaajalle luovutettuun määrä-osaan.

2.23.8. Osaomistajalle ja ulkopuoliselle luovutettu määräala

Jos kiinteistön ovat omistaneet A ja B yhdessä (esimerkiksi ½ ja ½), saatetaan joskus sopia määräalan luovutuksesta toiselle osaomistajalle yhdessä jonkun kolmannen kanssa. Määräala kiinteistöstä luovutetaan esimerkiksi A:lle ja C:lle samalla, kun A ja B edelleen jäävät omistamaan emäkiinteistön puoliksi. Tässä tapauksessa määräalaan annetaan lainhuuto A:lle ja C:lle, eikä A:n omistusta määräalaan voi jättää hänellä olevan emäkiin-teistön määräosalainhuudon varaan.

2.23.9. Osittainen jakosopimus


Kiinteistön yhteisomistajat voivat tehdä myös osittaisen jakosopimuksen niin, että kummal-lekin tulee oma määräala kiinteistöstä samalla, kun he edelleen jäävät yhdessä omista-maan emäkiinteistön. Kumpikin saa lainhuudon omaan määräalaansa.

Osittainen jakosopimus voidaan tehdä niinkin, että toinen osaomistaja saa yksin omistuk-seensa määräalan kiinteistöstä samalla, kun emäkiinteistö jää edelleen molempien omis-tukseen. Tällöinkin määräalaan annetaan lainhuuto sen saajalle, vaikka hänellä on omis-tuksessaan myös määräosa emäkiinteistöstä.

2.23.10. Kaksoisluovutukset määräalasaannoissa

Lainhuudatusmenettelyssä on reagoitava myös mahdollisiin kiinteistön kaksoisluovutuk-siin. Käytännön kirjaamismenettelyssä kaksoisluovutuksia tulee eteen hyvin harvoin. Ko-konaan pois suljettua niiden esiintyminen ei kuitenkaan ole ja ehkä tyypillisimmät esiinty-mistilanteet liittyvätkin juuri määräalan ja emätilan väliseen kaksoisluovutukseen. Sen vuoksi sekä niiden tunnistamiseen että käsittelyyn on syytä kiinnittää huomiota. Erilaisia kaksoisluovutustilanteita voidaan hahmottaa useita, mutta tässä pidetään silmällä seuraa-vaa tyyppitapausta: omistaja A on luovuttanut kiinteistöstään määräalan B:lle, minkä jäl-keen hän on luovuttanut koko tilan C:lle.

Pääsääntö kaksoisluovutusta koskevan kollision ratkaisemiseen sisältyy MK 3:6.1:iin. Sen mukaan ensimmäinen luovutus on pysyvä eli B:n saanto sitoo C:tä. Tällöin noudatetaan ns. aikaprioriteettiperiaatetta. Lähtökohta on, että määräalan luovutus sitoo emätilan saa-jaa silloinkin, kun tämä ei tiennyt eikä hänen edes pitänyt tietää aiemmasta määräalan luovutuksesta. Merkittävästä poikkeuksesta tähän sitovuuteen säädetään kuitenkin maa-kaaren 13:3:ssä. Sen 1 momentin mukaan myöhempi luovutus saa etusijan, jos sille hae-taan lainhuutoa ensiksi eikä luovutuksensaaja tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää aikai-semmasta luovutuksesta.

Kiinteistöön saattaa kohdistua useampia luovutuksia ilman, että ne tulisivat mitenkään ilmi kirjaamismenettelyssä. Kirjaamisviranomaisella on yleensä vain se tieto, joka sisältyy sen käytössä oleviin rekistereihin tai kirjattavana olevaan oikeuteen liittyviin asiakirjoihin. Toi-saalta on tärkeätä osata tunnistaa näiden lähteiden antama informaatio silloin, kun sitä on saatavilla. Alla käydään läpi kolme tyyppitapausta, joissa kirjaamisviranomainen tulee tie-toiseksi useammasta luovutuksesta ja joutuu reagoimaan havaitsemiinsa useampiin luo-vutuksiin.

Tapaus 1: B tulee hakemaan lainhuutoa määräalalleen ja asiaa käsitellessään kirjaamis-viranomainen huomaa, että lainhuutoja kiinnitysrekisteriin on merkitty luovutustietona C:n saanto. C ei ole kuitenkaan vielä hakenut lainhuutoa.

Tapauksessa käy ilmi, että koko tila on luovutettu edelleen sen jälkeen, kun B oli saanut siitä itselleen määräalan. Määräalaa ei ollut huudatettu eikä sen lainhuutoa ollut vireillä koko tilan siirtyessä C:lle. Tämä on saattanut olla tietoinen määräalan luovutuksesta ja luovutuskirjassa todennäköisesti on todettukin, että B:n määräala ei sisälly kauppaan. Toi-saalta mahdollisuudeksi jää myös se, että C:lle on myyty koko tila B:n määräaloineen ja


että C ei ole tiennyt eikä hänen ole pitänytkään tietää aiemmin tapahtuneesta määräalan luovutuksesta.

B:n hyväksi tulee kuitenkin edellä selostettu aikaprioriteettisääntö. Määräalan luovutus si-too C:tä kaikissa tapauksissa, koska B hakee saannolleen lainhuutoa ennen C:tä. Kirjaa-misviranomaisen ei tässä tapauksessa tarvitse erityisesti reagoida havaitsemaansa tilan-teeseen, vaan B:lle myönnetään lainhuuto C:tä kuulematta.

Kirjaamismenettelyssä ei yleensä ole nähty ongelmia siinä, kun C tämän jälkeen tulee huudattamaan omaa saantoaan. Hänelle myönnetään melko rutiininomaisesti lainhuuto B:n määräalalainhuudon vaikuttamatta asiaan. Vaikka C:lle olisi luovutuskirjan mukaan luovutettu koko tila määräaloineen, B:n asema on joka tapauksessa turvattu määräalan ollessa jo lainhuudatettu. Tämän vuoksi ei liene estettä myöntää C:lle lainhuutoa koko ti-laan tällaisenkin saannon perusteella.

Tosiasiassa tällöin huudatetaan C:n saanto koko tilaan B:lle luovutettua aluetta lu-kuun ottamatta. Jos kirjaamisviranomainen ei informoi C:tä asiassa, tämä voi olla käsityksessä, että hänen saantonsa on kokonaan pysyvä. Joissakin tapauksissa voikin olla perusteltua ottaa asia esille C:n kanssa.

Tapaus 2: C tulee hakemaan saannolleen lainhuutoa ennen B:tä ja asiaa käsitellessään kirjaamisviranomainen huomaa, että lainhuutoja kiinnitysrekisteriin on merkitty luovutus-tietona B:n saanto. Lisäksi lainhuutoja kiinnitysrekisteristä ilmenee B:lle rekisteröity mää-räalatunnus.

Tässä tapauksessa C tulee hakemaan lainhuutoa koko tilan saannolleen ennen B:tä. Asiaa käsitellessään kirjaamisviranomainen havaitsee lainhuutoja kiinnitysrekisteristä, että ennen C:n saantoa tilasta oli luovutettu määräala B:lle, joka ei kuitenkaan ole hakenut siihen vielä lainhuutoa. B:n määräalan luovutus ilmenee luovutustietomerkinnästä ja rekis-teröidystä määräalatunnuksesta.

Jos C:n saantokirjasta selkeästi ilmenee, että luovutus ei koske B:lle luovutettua määrä-alaa, ei kirjaamisviranomaisen tarvitse kiinnittää asiaan sen enempää huomiota. C:lle myönnetään emäkiinteistöön lainhuuto hakemuksen mukaisesti. B:n intressissä on hakea omalle saannolleen lainhuuto mahdollisimman pikaisesti, mutta lainhuudon puuttuminen ei estä C:n saannon huudattamista.

Nytkin C:lle myönnetty lainhuuto koskee tosiasiassa emäkiinteistöä lukuun otta-matta B:lle luovutettua määräalaa. Lainhuudon teknisellä tallennusalustalla ei ole kuitenkaan erikseen kohtaa, jossa todettaisiin lainhuudon olevan myönnetty lu-kuun ottamatta määräalaa. Selvyyden vuoksi voisi olla perusteltua, että tällainen maininta otettaisiin tallennusalustan ratkaisun selite -kenttään, vaikka aiemmin tämä ei olekaan ollut yleisenä käytäntönä.

Tilanne on kuitenkin ongelmallisempi, kun on epäselvää, koskeeko C:n saanto myös mää-räalaa. Jos saantokirjassa ei ole mitään mainintaa määräalasta, on mahdollista, että C:lle on luovutettu tai hän mieltää ainakin saaneensa myös aiemmin B:lle luovutettua määrä-alaa vastaavan alueen.

Kirjaamisviranomaisen on tällöin tiedusteltava C:ltä, koskeeko hänen saantonsa ja lain-huutohakemuksensa koko kiinteistöä määräaloineen. Tällöin voi hyvinkin tulla esiin, että


C on ollut tietoinen aiemmasta määräalan luovutuksesta ja että hänen saantonsa ja lain-huutohakemuksensa koskevat tilaa ilman tuota määrä. Tällöin hänelle voidaan myöntää lainhuuto edellä mainituin tavoin koko tilaan lukuun ottamatta määräalaa.

Mutta C voi myös esittää, että hän on hankkinut koko tilan määräaloineen ja pyytää koko saannolle lainhuutoa. Tällöin kirjaamisviranomaisen on asian käsittelyssä viran puolesta huomioitava rekisteristä ilmenevä B:n saanto. Maakaaren 12 luvun 4 §:n 7 kohtaan sisältyy nimittäin laillisuusperiaatetta korostava yleinen sääntö, jonka mukaan lainhuutohakemus on hylättävä, jos hakijan saanto ei ole pätevä tai se ei ilmeisesti jää pysyväksi.

Koska lähtökohta on, että C:n saantoa aikaisempi B:n saanto sitoo C:tä, ei tämän saanto B:n määräalaa vastaavan alueen osalta ole pätevä tai se ei ilmeisesti voi jäädä pysyväksi. Kirjaamisviranomaisen menettelyyn vaikuttaa kuitenkin nyt ratkaisevasti se, milloin tieto B:n saannosta oli näkyvissä lainhuutoja kiinnitysrekisterissä. Koska C hakee lainhuutoa ennen B:tä, hänen saantonsa myös B:n alueen osalta voi jäädä pysyväksi, jos hän ei saan-tonsa tapahtuessa tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää B:n saannosta. Maakaaren 7 lu-vun 3 §:n mukaan lainhuutoja kiinnitysrekisteriin tehdyn merkinnän katsotaan kuitenkin tulleen kaikkien tietoon merkinnän tekemistä seuraavana arkipäivänä, eikä vilpittömän mielen suojaa voi tämän jälkeen saada. Kirjaamisviranomaisen tulee tarkistaa, milloin B:lle rekisteröity määräalatunnus tai määräalaa koskeva saantotieto on tullut näkyviin lain-huuto- ja kiinnitysrekisteriin. Jos merkintä on tehty ennen C:n saantoa niin aikaisin, että sen katsotaan olleen C:n tiedossa saantopäivänä, B:n määräalasaanto jää pysyväksi ja C:n saanto määräalan osalta väistyy. Tältä osin saannon tehottomuus on ratkaistavissa pelkästään asiaan vaikuttavan säännöksen oikeudellisella tulkinnalla, eivätkä asiaan liitty-vät relevantit tosiseikat vaadi todistelua. Tällaisessa tapauksessa C:n lainhuutohakemus on osittain hylättävä, ja lainhuuto annetaan vain emäkiinteistöön pois lukien B:lle luovutettu määräala. B:tä ei tarvitse kuulla. Asiassa annetaan C:lle perusteltu päätös hylkäämisen osalta sekä valitusosoitus.

Jos tieto B:n saannosta on tullut rekisteriin niin myöhään, että C:n ei voida suoraan MK 7:3:n nojalla katsoa olleen saantohetkellä B:n saannosta tietoinen, C:n hakemusta ei voida edellä mainituin tavoin suoraan hylätä. Nyt on mahdollista, että C:n saanto jää kokonai-suudessaan B:hen nähden pysyväksi. Edellytyksenä on, että hän ei muutoin tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää, että ennen hänen saantoaan kiinteistöstä oli luovutettu määräala toiselle. Tätä C:n ns. perusteltua vilpitöntä mieltä kirjaamisviranomainen ei voi mistään aukottomasti päätellä. Asiassa onkin varattava B:lle tilaisuus antaa kirjallinen lausuma asi-assa tai kutsuttava B henkilökohtaisesti kuultavaksi. B voi tällöin esittää väitteen, että C ei ole ollut perustellussa vilpittömässä mielessä. Asia muuttuu tällöin tosiseikkojen osalta rii-taiseksi niin, ettei asiaa voida ratkaista kirjaamismenettelyssä. Asia jätetään lepäämään ja asiassa näyttövelvollinen osoitetaan saattamaan C:n mahdollista tietoisuutta tai sen puut-tumista koskeva riita tutkittavaksi erillisessä oikeudenkäynnissä.

Suhteellisen vakiintuneena voidaan pitää todistustaakkasääntöä, jonka mukaan se, joka väittää toisen toimineen tietoisena toisen oikeudesta, on velvollinen näyt-tämään väitteensä toteen (ks. tästä Jouko Halila, Todistustaakan jaosta, 1955, s. 160 - 165, ja Marjut Jokela - Leena Kartio - Ilmari Ojanen, Maakaari, Talentum, 2010, s. 317). Näin ollen osoitus kanteen nostamiseen annettaisiin tässä tapauk-sessa B:lle (ks. osoituspäätöksen antamisesta myös kohdassa 1.9.3.3 esitettyä).

Tapaus 3: B tulee hakemaan lainhuutoa määräalalleen vasta sen jälkeen, kun C:n saanto on jo huudatettu.


Kolmas tilanne on se, että B hakee lainhuutoa sen jälkeen, kun C:n saannolle on jo myön-netty lainhuuto. Jos B:n saanto on huomioitu C:n saannon lainhuudatuksen yhteydessä niin, että C:lle on myönnetty lainhuuto emäkiinteistöön lukuun ottamatta B:lle luovutettua määräalaa, menettely on ongelmatonta. Jos tällaista C:n lainhuudon rajoitusta ei ilmene rekisteristä, tulee tarkastaa C:n saantokirjan sisältö. Jos siinä on selvä maininta siitä, että C on ollut tietoinen B:lle luovutetusta määräalasta, asia on edelleen yksinkertainen ja B:lle voidaan myöntää suoraan lainhuuto määräalaan.

Vaikeammaksi asia muuttuu, jos määräalasta ei ole mainintaa C:n lainhuutopäätöksessä eikä myöskään hänen saantokirjassaan. Nyt on mahdollista, että C:n saanto on koskenut myös määräalaa. Hän on hakenut lainhuutoa ennen B:tä, joten on mahdollista, että B:n saanto ei jää häntä kohtaan tehokkaaksi.

B:n saannosta on kuitenkin saattanut olla merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisterissä niin aikaisin, että MK 7:3:n nojalla B:n katsotaan olleen tietoinen siitä saantohetkellään. B:n saanto on tällöin pysyvä ja hänelle voidaan myöntää lainhuuto.

Tässä tilanteessa asia olisi tullut oikeastaan huomioida jo C:n saannon lainhuuda-tuksen yhteydessä (ks. edellä Tapaus 2:n osalta esitettyä).

On kuitenkin mahdollista, että merkintä B:n saannosta on puuttunut kokonaan lainhuutoja kiinnitysrekisteristä tai se on tullut sinne niin myöhään, ettei MK 7:3:n mukaista legaalista tietoisuusvaikutusta voida C:n osalta asettaa lähtökohdaksi. Jos hän ei ole muutoin tiennyt eikä hänen ole pitänytkään tietää B:n saannosta, se on tehoton C:tä kohtaan. Tällöin B:lle ei saisi myöntää lainhuutoa, vaikka hänen saantonsa on tapahtunut ennen C:n saantoa. Tällaisessa tilanteessa C:lle on varattava tilaisuus antaa kirjallinen lausuma B:n hakemuk-sen johdosta tai hänet on kutsuttava henkilökohtaisesti kuultavaksi. Hän voi esittää väit-teen, että hänen saantonsa koski kiinteistöä kokonaisuudessaan ja ettei hän tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää B:n saannosta. B:n hakemus on nyt tullut sillä tavoin riitaiseksi, ettei sitä voida suoraan kirjaamismenettelyssä ratkaista. Hakemus jätetään lepäämään ja B osoitetaan selvittämään saantonsa tehokkuus erillisessä oikeudenkäynnissä (ks. myös mitä edellä on sanottu Tapauksen 2 osalta).

Muita tapauksia

Kaksoisluovutus voi esiintyä myös muunlaisina yhdistelminä. Edellä menettelyä on tarkas-teltu vain määräalan ja emäkiinteistön luovutuksiin liittyvissä tilanteissa. Lisäksi asiaa on arvioitu vain maakaaren kollisionratkaisusääntöjen valossa. Saantojen ajankohdista riip-puen tilannetta voidaan joutua arvioimaan myös ennen maakaarta voimassa olleiden säännösten mukaisesti (ks. MKVPL 4.1 § ja esim. jakolain (14.12.1951/604, ”JakoL”) 183 §). Oman vaikutuksensa tilanteeseen tuo myös se, onko C:n saantona ollut muu kuin luo-vutussaanto (esim. ositus- tai perintösaanto, ks. MK 13:9 ja toisaalta myös MK 13:10).

2.24. Puolison taikka kuolleen puolison perillisten suostumus

2.24.1. Sovellettava laki

Puolison taikka kuolleen puolison perillisten suostumuksen tarpeellisuus toisen puolison kiinteistön luovuttamiseen määräytyy avioliittolain (13.6.1929/234, ”AL”) 38 §:n ja 86.2 §:n kulloinkin voimassa olleen sisällön mukaan. Sovellettavaa lakia määriteltäessä tulee ottaa


huomioon aika ennen 1.1.1988, 1.1.1988 - 31.12.1996 välinen aika ja 1.1.1997 jälkeinen aika, joina aikoina suostumusten perusteet määräytyvät eri tavoin.

Noudatettava laki määräytyy seuraavien periaatteiden mukaisesti:

- jos kysymys on avioliiton aikaisesta luovutuksesta, puolison suostumuksen tarve määräytyy luovutuksen tekemishetkellä voimassa olleen lain mukaan, ja

jos kysymys taas on avioeroasian vireilletulon tai puolison kuoleman jälkeisestä luovutuk-sesta, puolison tai kuolleen puolison perillisten suostumuksen tarve määräytyy osituspe-rusteen syntymishetkellä voimassa olleen lain mukaan. Ositusperuste on syntynyt avio-eroasian vireilletulopäivänä tai puolison kuolinpäivänä. Jos puolisot on tuomittu avio- tai asumuseroon ennen 1.1.1988, ositusperuste on syntynyt avio- tai asumuseroon tuomitse-mispäivänä.

2.24.2. Luovutukset

Puolison ja kuolleen puolison perillisten suostumustarve koskee kaikkia maakaaren mu-kaisia luovutuksia, joita ovat mm. kauppa, vaihto, lahja, luovutus apporttiomaisuutena pe-rustettavaan osakeyhtiöön ja yhtiöosuutena avoimeen yhtiöön tai kommandiittiyhtiöön sekä sopimus määräosin omistetun kiinteistön jakamisesta.

Sen sijaan suostumustarve ei koske perintö- ja testamenttisaantoja. Näin ollen kuolinpe-sän osakkaan puolison suostumusta ei tarvita perinnönjakoon eikä pesäosuuden luovut-tamiseen silloinkaan, kun kuolinpesän ainoan varallisuuden muodostaa luovutuksen koh-teena oleva kiinteistö. Suostumusta ei tarvita siitä huolimatta, että osakkaan ja hänen puo-lisonsa yhteinen koti olisikin ollut juuri tällä kiinteistöllä.

Kuolinpesän osakkaiden puolisoiden suostumuksia ei tarvita myöskään silloin, kun osak-kaat luovuttavat pesään kuuluvan kiinteistön kolmannelle. Tällöin ei tarvita myöskään les-keltä suostumusta avioliittolain säännösten nojalla, vaikka luovutuksen kohteena olisikin lesken ja vainajan avioliiton aikana käyttämä yhteinen kotikiinteistö. Leskeltä saatetaan kuitenkin tarvita suostumus luovutukseen PK 3:1 a:n ja 12:6:n nojalla ja jos leski on kuo-linpesän osakas, hänen tulee olla mukana pesään kuuluvaa kiinteistöä koskevissa oikeus-toimissa.

2.24.3. Aika 1.1.1997 jälkeen

2.24.3.1. Suostumus avioliiton aikana

Jos avioliiton aikainen luovutus on tapahtunut 1.1.1997 tai sen jälkeen, puolisen suostu-muksen tarpeellisuuteen sovelletaan nykyisin voimassa olevaa AL 38 §:ä. Kyseisen sään-nöksen mukaan puoliso ei saa ilman toisen puolison kirjallista suostumusta luovuttaa kiin-teätä omaisuutta, joka on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina. Suostu-musta ei kuitenkaan tarvita, jos luovutettava omaisuus on tarkoitettu käytettäväksi pääasi-allisesti muuhun tarkoitukseen ja jos kotia ja siihen liittyvää maa-aluetta ei voida jättää luovutuksen ulkopuolelle alentamatta merkittävästi kiinteän omaisuuden arvoa.


Kun luovutuksen kohteena on omakotitalokiinteistö, jonka maapinta-ala käsittää vain ra-kennuksen välittömän ympäristön, tarvitaan pääsäännön mukaan puolisolta aina suostu-mus. Suostumusta sen sijaan ei tarvita sellaisen kiinteistön luovutukseen, jolla yhteinen koti ei sijaitse. Tällaisia ovat esimerkiksi metsä- ja peltokiinteistöt. Lisäksi kirjaamismenet-telyssä on syksystä 2014 lähtien noudatettu kantaa, jonka mukaan rakentamattoman kiin-teistön luovutukseen ei tarvita puolison suostumusta, vaikka kiinteistö olisi hankittu tarkoi-tuksena rakentaa sille myöhemmin yhteisenä kotina käytettävä rakennus. Tämä kanta perustuu siihen, että puolisolla ei ole asumissuojan tarvetta luovutushetkellä rakentamat-tomaan kiinteistöön. Suostumuksen tarpeellisuus tulee tulkinnanvaraisemmaksi silloin, kun luovutuksen kohteena on esimerkiksi pääasialliselta käyttötarkoitukseltaan maata-lous- tai teollisuuskiinteistö, jolla sijaitsee myös yhteinen koti. Tällöin suostumuksen tar-peellisuuden määrää arvion tekeminen siitä, mikä on koko kiinteistön arvo verrattuna sii-hen arvoon, mistä koti ja sen tarvitsema maa-alue on rajattu pois. Jos yhteistä kotia ei voida rajata ulkopuolelle alentamatta merkittävästi koko kiinteistön arvoa, ei suostumusta tarvita.

Näissä tilanteissa lähtökohtaisesti vaaditaan selvitys puolison suostumuksesta. Pelkästään kirjaamisasian asiakirjaselvityksen perusteella on vaikea päätellä, mikä on ollut kiinteistön pääasiallinen käyttötarkoitus, mikä olisi sopiva maa-alue puolisoiden kodin yhteydessä käytettäväksi ja kuinka paljon tämän alueen jättämi-nen kaupan ulkopuolelle olisi alentanut kiinteistön arvoa. Viime päässä asiassa on varattava puolisolle tilaisuus esittää kirjallinen lausuma tai hänet on kutsuttava kuultavaksi kirjaamisviranomaisen luokse.

Jos kiinteistöstä, jolla yhteinen koti sijaitsee, on myyty määräala, määräalan luovuttami-seen ei tarvita puolison suostumusta, jos yhteisenä kotina käytettävä rakennus ja sen tar-vitsema piha-alue on jätetty luovutuksen ulkopuolelle. Edellytyksenä on, että kaupan ulko-puolelle jätetty alue muodostaa käyttökelpoisen ja luontevan kiinteistön kotia varten (KKO 1992:93).

Määräalan kauppakirjan liitekartasta yleensä ilmenee, onko yhteisenä kotina käytettävä rakennus ja sen tarvitsema piha-alue jätetty luovutuksen ulkopuolelle. Selvissä tapauk-sissa puolison suostumusta ei tarvita eikä puolisolle tarvitse varata tilaisuutta tulla kuulluksi asian johdosta. Tällainen tilanne on käsillä esimerkiksi silloin, kun luovutuksen kohteena oleva määräala sijaitsee selvästi erillään rakennuksesta ja sen tarvitsemasta piha-alu-eesta. Mikäli asia on tulkinnanvarainen, puolisoa on kuultava. Mikäli puoliso on jo antanut suostumuksen, häntä ei luonnollisestikaan tarvitse kuulla asian johdosta. Suostumustarve koskee myös kiinteistön määräosaa. Esimerkiksi jos puolisot omistavat yhteisenä kotina käytetyn omakotitalokiinteistön yhdessä, puoliso ei saa luovuttaa osuuttaan siitä ilman toi-sen puolison suostumusta.

Käytännössä on syntynyt tulkintaongelmia siitä, millä perusteella kiinteistöä on pidettävä yhteisenä kotikiinteistönä ja miten asia kirjaamismenettelyssä tulisi selvittää. Ongelmatto-mia ovat tapaukset, joissa luovutuksen kohteena on luovutuskirjan mukaan rakentamaton kiinteistö tai metsä- tai peltokiinteistö, jolla ei sijaitse asuinrakennusta. Samoin yksiselittei-siä ovat tapaukset, joissa luovutuksen kohteena on omakotitalokiinteistö, jolla molemmat puolisot väestötietojärjestelmästä ilmenevien tietojen mukaan vakituisesti asuvat. Sen si-jaan tulkintaongelmia ovat aiheuttaneet esimerkiksi tilanteet, joissa:

- luovutuksen kohteena on omakotitalokiinteistö, jolla väestötietojärjestelmästä il-menevien tietojen mukaan asuu ainoastaan kiinteistön omistanut ja sen luovut-tanut puoliso,


- luovutuksen kohteena on omakotitalokiinteistö, jolla väestötietojärjestelmästä il-menevien tietojen mukaan kumpikaan puolisoista ei ole lainkaan asunut,

- luovutuksen kohteena on omakotitalokiinteistö, jolla väestötietojärjestelmästä il-menevien tietojen mukaan puolisot ovat aiemmin yhdessä asuneet, mutta nyt heillä on yhteinen osoite tai erilliset osoitteet muualla

Kaikissa näissä tilanteissa kirjaamisviranomainen arvioi suostumustarpeen kiinteistön luovutushetken asumistietojen mukaan. Jos väestötietojärjestelmästä ilmenee, että puo-liso on asunut vakituisesti kiinteistöllä luovutusta tehtäessä, kirjaamisviranomainen lähtö-kohtaisesti vaatii luovutukseen puolison suostumuksen. Tarvittaessa puolisoa voidaan myös kuulla suostumustarpeen selvittämiseksi. Tilanne muuttuu erilaiseksi, jos väestötietojärjestelmästä ilmenee, että puoliso on muut-tanut vakituisesti muualle luovutuksen kohteena olevalta kiinteistöltä ennen kiinteistön luovutusta. Tällöin kirjaamisviranomainen ei vaadi luovutukseen puolison suostumusta. Tämä kanta perustuu siihen, että puolisolla ei ole enää kiinteistöltä poismuuton jälkeen kiinteistöön kohdistuvaa asumissuojan tarvetta. Jos puoliso on muuttanut ainoastaan tila-päisesti muualle, suostumus vaaditaan tavanomaiseen tapaan.

Suostumuksen tarpeellisuus perustuu puolison asumisintressin suojaamiseen. Tämän vuoksi puolison suostumuksen tarpeellisuutta arvioitaessa sillä ei ole merkitystä, onko luo-vutuksen kohteena oleva kiinteistö avio-oikeuden alainen vai ei. Suostumus tarvitaan yh-teiseksi kodiksi tarkoitetun kiinteistön luovuttamiseen, vaikka puolisoilla olisi avio-oikeuden kokonaan poissulkeva avioehtosopimus.

Esimerkki 1:

A ja B ovat avioliitossa. B omistaa yksin kiinteistön X ja hänellä on siihen lainhuuto. B luovuttaa kiinteistön X C:lle 31.12.2015 ja luovutuskirjan mukaan kyseessä on rakentamaton metsä- tai peltokiinteistö. C hakee kiinteistöön lainhuutoa.

Luovutukseen ei tarvita A:n suostumusta.

Esimerkki 2:

A ja B ovat avioliitossa ja he omistavat kiinteistön X puoliksi (½ ja ½). B lahjoittaa osuutensa 31.12.2015 C:lle, joka hakee siihen lainhuutoa. Väestötietojärjestel-mästä ilmenevien tietojen mukaan puolisoilla oli yhteinen vakituinen osoite kysei-sellä kiinteistöllä luovutuksen tekemishetkellä.

Lahjoitukseen tarvitaan A:n suostumus. Vaihtoehtoisesti riittää lainvoimainen tuo-mioistuimen AL 40 §:n nojalla antama lupa tai selvitys siitä, että A on menettänyt kannevaltansa luovutuksen suhteen.

2.24.3.2. Suostumus ja avioero

Jos luovutus on tapahtunut puolisoiden avioeroasian vireille tulon tai avioliiton purkautu-misen jälkeen ja avioeroasia on tullut vireille 1.1.1997 tai sen jälkeen, puolison suostumuk-sen tarpeellisuus määräytyy nykyisin voimassa olevan AL 38 §:n mukaisesti. Ratkaisevaa on tällöin se, oliko kiinteistö avioliiton aikana tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhtei-senä kotina.


Jos luovutuksen kohteena olevaa kiinteistöä on ollut tarkoitus käyttää puolisoiden yhtei-senä kotina avioliiton aikana, kirjaamismenettelyssä vaaditaan lähtökohtaisesti avioero-asian vireilletulosta tai avioliiton purkautumisesta huolimatta luovutukseen entisen puoli-son suostumus.

Poikkeuksen tähän pääsääntöön muodostaa tilanne, jossa entinen puoliso on jo ennen kiinteistön luovutusta muuttanut vakituisesti muualle. Näissä tilanteissa kirjaamismenette-lyssä ei vaadita luovutukseen entisen puolison suostumusta. Tällöin kirjaamismenette-lyssä ei vaadita myöskään selvitystä mahdollisesta osituksesta tai omaisuuden erottelusta puolisoiden välillä.

Jos puoliso on luovuttanut kiinteistön osituksen toimittamisen jälkeen, luovutukseen ei tar-vita entisen puolison suostumusta. Vastaavasti, jos kiinteistön luovutus on tapahtunut en-nen ositusta mutta puolisoiden välillä on sittemmin toimitettu ositus, kirjaamisviranomainen ei vaadi luovutukseen entisen puolison suostumusta. Nimittäin AL 86.3 §:n mukaan yhtei-seen kotikiinteistöön kohdistuva valintarajoitus päättyy puolisoiden välillä toimitettuun lain-voimaiseen ositukseen. Näissä tapauksissa kirjaamismenettelyssä riittää selvitykseksi osi-tuksen toimittamisesta puolisoiden välillä jäljennös lainvoimaisesta osituskirjasta.

Jos puolisoilla oli avio-oikeuden poissulkeva avioehtosopimus, osituksen asemesta heidän välillään tulee toimitettavaksi omaisuuden erottelu (AL 85.2 §). Kirjaamismenettelyssä on vuodesta 2012 lähtien noudatettu kantaa, jonka mukaan silloin, kun puolisoiden välillä tu-lee toimitettavaksi omaisuuden erottelu, vallintarajoituksen katsotaan päättyneen jo avio-eron voimaantuloon. Jos puoliso on luovuttanut kiinteistön avioeron voimaantulon jälkeen, kirjaamismenettelyssä ei vaadita luovutukseen entisen puolison suostumusta eikä selvi-tystä mahdollisesta omaisuuden erottelusta puolisoiden välillä.

Vallintarajoitus ei koske sellaista kiinteistöä, joka on hankittu vasta avioliiton purkautumi-sen jälkeen (ks. Maakaari, Marjut Jokela - Leena Kartio - Ilmari Ojanen, 2010, s. 285). Jos puoliso luovuttaa avioliiton purkautumisen jälkeen hankitun kiinteistön edelleen, luovutuk-seen ei tarvita entisen puolison suostumusta tai selvitystä toimitetusta osituksesta puoli-soiden välillä.

Esimerkki:

A ja B ovat solmineet avioliiton 1992 ja heille on myönnetty avioero 2003. B omis-taa yksin kiinteistön X ja hänellä on siihen lainhuuto. B on omistanut kiinteistön jo avioliiton aikana. Väestötietojärjestelmästä ilmenee, että A:lla ja B:llä on ollut yh-teinen vakituinen osoite kiinteistöllä avioliiton aikana ja että A on muuttanut vaki-tuisesti muualle asumaan 2002. B luovuttaa kiinteistön 31.12.2015 C:lle, joka ha-kee siihen lainhuutoa.

Kirjaamisviranomainen ei vaadi luovutukseen A:n suostumusta.

2.24.3.3. Suostumus toisen puolison kuoltua

Jos luovutus on tapahtunut puolison kuoleman jälkeen ja puoliso on kuollut 1.1.1997 tai sen jälkeen, suostumustarve määräytyy nykyisin voimassa olevien AL 38 §:n ja 86.2 §:n mukaisesti. Näissä tilanteissa mahdollisia suostumuksen antajia ovat kuolleen puolison perilliset. Suostumustarpeen ratkaisee nyt ensiksikin se, käytettiinkö luovutuksen koh-teena olevaa kiinteistöä toisen puolison eläessä puolisoiden yhteisenä kotina. Toiseksi


suostumustarpeen ratkaisee kirjaamismenettelyssä syksystä 2014 lähtien noudatetun kannan mukaan se, onko joku kuolleen puolison perillisistä kyseiseen kiinteistöön kohdis-tuvan asumissuojan tarpeessa. Jos kiinteistö on hankittu vasta puolison kuoleman jälkeen, luovutukseen ei tarvita kuolleen puolison perillisten suostumusta.

Jos luovutuksen kohteena olevaa kiinteistöä on käytetty puolisoiden yhteisenä kotina toi-sen puolison eläessä, kiinteistön luovutukseen tarvitaan lähtökohtaisesti kuolleen puolison perillisten AL 66 §:n mukaisesti antama suostumus tai vaihtoehtoisesti tuomioistuimen lupa (AL 86.2 §). Kirjaamismenettelyssä vaaditaan syksystä 2014 lähtien noudatetun kan-nan mukaan suostumus vain niiltä kuolleen puolison perillisiltä, jotka väestötietojärjestel-mästä ilmenevien tietojen mukaan asuivat vakituisesti kiinteistöllä luovutuksen tekemis-hetkellä. Kirjaamismenettelyssä noudatettu kanta perustuu siihen, että suostumustarpeen ratkaisee kuolleen puolison perillisten asumissuojan tarve.

Kuolleen puolison perilliseen rinnastetaan näissä tilanteissa yleistestamentin saaja, mutta ei sen sijaan erityistestamentin saaja. Jos puolisoiden välillä on ollut keskinäinen omistus-oikeustestamentti, kirjaamisviranomainen ei vaadi perillisten suostumusta, jos hakija esit-tää selvityksen testamentin lainvoimaisuudesta sekä mahdollisten lakiosavaatimusten kä-sittelystä. Elossa olevan puolison omistaman kiinteistön luovutukseen ei tarvita kuolleen puolison toissijaisten perillisten suostumusta. Jos perillinen, jolta suostumus lähtökohtai-sesti vaaditaan, on vajaavaltainen, suostumuksen antaa perillisen puolesta tämän edun-valvoja. Näin ollen esimerkiksi alaikäisen lapsen puolesta suostumuksen antavat yleensä lapsen huoltajat eli vanhemmat. Jos toinen vanhemmista on kuollut, suostumuksen antaa eloonjäänyt vanhempi yksin.

Tilanne voi esimerkiksi olla se, että eloonjäänyt puoliso omistaa yhteisenä kotina käytetyn kiinteistön yksin ja kiinteistöllä asuvat puolison lisäksi puolisoiden yhteiset, eloonjääneen puolison huollettavina olevat, alaikäiset lapset. Jos eloonjäänyt puoliso tällaisessa tilan-teessa haluaa luovuttaa kiinteistön, hän voi tehdä tämän ilman alaikäisten lasten suostu-musta. Jos kiinteistöllä asuu alaikäisten lasten lisäksi täysi-ikäisiä lapsia, näiltä tarvitaan suostumus tavanomaiseen tapaan. Vallintarajoitus säilyy näissäkin tilanteissa siihen asti, kunnes eloonjääneen puolison ja kuolleen puolison perillisten välillä on toimitettu lainvoi-mainen ositus (AL 86.2-3 §). Jos eloonjäänyt puoliso on luovuttanut kiinteistön osituksen toimittamisen jälkeen, luovutukseen ei tarvita kuolleen puolison perillisten suostumusta. Vastaavasti, jos kiinteistön luovutus on tapahtunut ennen ositusta mutta eloonjääneen puolison ja kuolleen puolison perillisten välillä on sittemmin toimitettu ositus, kirjaamisvi-ranomainen ei vaadi luovutukseen perillisten suostumusta. Kirjaamismenettelyssä riittää selvitykseksi osituksen toimittamisesta puolison ja perillisten välillä jäljennös asianomai-sesta lainvoimaisesta osituskirjasta.

2.24.4. Aika ennen 1.1.1997

2.24.4.1. Suostumus avioliiton aikana

Jos avioliiton aikainen luovutus on tapahtunut 1.1.1988 ja 31.12.1996 välisenä aikana, tarvitaan puolisolta suostumus kyseisellä aikavälillä voimassa olleen AL 38 §:n mukaisesti, kun luovutettua kiinteistöä on yksinomaan tai pääasiallisesti tarkoitettu käytettäväksi puo-lisoiden yhteisenä kotina. Suostumustarpeen kannalta ei ole merkitystä sillä, onko luovu-tuksen kohteena ollut kiinteistö ollut avio-oikeuden alainen vai ei. Mitä edellä on todettu


suostumustarpeesta, kun avioliiton aikainen luovutus on tapahtunut 1.1.1997 tai sen jäl-keen, noudatetaan kirjaamismenettelyssä vastaavasti, kun avioliiton aikainen luovutus on tapahtunut 1.1.1988 ja 31.12.1996 välisenä aikana.

Jos avioliiton aikainen luovutus on tapahtunut ennen 1.1.1988, tarvitaan puolisolta suos-tumus AL 38 §:n alkuperäisen sanamuodon mukaan silloin, kun luovutus on koskenut avio-oikeuden alaista kiinteistöä. Näissä tilanteissa kiinteistön käyttötarkoituksella ei ole merki-tystä. Suostumus tarvitaan avio-oikeuden alaisen kiinteistön luovutukseen riippumatta siitä, onko kyse asuinkiinteistöstä, vapaa-ajankiinteistöstä, metsä- tai peltokiinteistöstä tai onko kiinteistö rakennettu vai rakentamaton. Jos kiinteistö ei ole ollut avio-oikeuden alai-nen, suostumusta ei tarvita, vaikka kiinteistö olisi ollut puolisoiden yhteinen koti. Kirjaamis-menettelyssä oletetaan näissä tilanteissa, että luovutuksen kohteena ollut kiinteistö on ol-lut avio-oikeuden alainen. Selvitykseksi siitä, että kiinteistö ei ole ollut avio-oikeuden alai-nen, riittää jäljennös avioehtosopimuksesta, lahjakirjasta, testamentista tai muusta vastaa-vasta asiakirjasta, josta ilmenee, että puolison avio-oikeus on suljettu pois kyseisen kiin-teistön osalta.

2.24.4.2. Suostumus ja avioero

Jos luovutus on tapahtunut avioeroasian vireille tulon tai avioliiton purkautumisen jälkeen ja avioeroasia on tullut vireille 1.1.1988 ja 31.12.1996 välisenä aikana, puolison suostu-muksen tarve määräytyy kyseisellä aikavälillä voimassa olleen 38 §:n mukaisesti. Suostu-mustarpeen kannalta on tällöin ratkaisevaa se, oliko kiinteistöä avioliiton aikana yksin-omaan tai pääsääntöisesti tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina.

Mitä edellä on todettu suostumustarpeesta, kun luovutus on tapahtunut avioeroasian vi-reilletulon tai avioliiton purkautumisen jälkeen ja avioeroasia on tullut vireille 1.1.1997 jäl-keen, noudatetaan kirjaamismenettelyssä vastaavasti, kun avioeroasia on tullut vireille 1.1.1988 ja 31.12.1996 välisenä aikana.

Esimerkki 1:

A:n ja B:n avioerohakemus on tullut vireille 1994 ja heille on myönnetty avioero seuraavana vuonna. B on jo avioliiton aikana omistanut kiinteistön X, johon A:lla oli avio-oikeus mutta jota ei käytetty puolisoiden yhteisenä kotina. B on 1.6.1998 lahjoittanut kiinteistön C:lle, joka hakee siihen nyt lainhuutoa. A:n ja B:n välillä ei ole toimitettu ositusta.

Kirjaamisviranomainen ei vaadi luovutukseen A:n suostumusta. Lahjoituksella saattaa olla vaikutusta A:n ja B:n välisessä osituksessa ja lahjaan saattaa jopa kohdistua palautusvaade (AL 40 a §), mutta asiaa ei valvota kirjaamismenette-lyssä.

Esimerkki 2:

A:n ja B:n avioerohakemus on tullut vireille 1996 ja heille on myönnetty avioero samana vuonna. B on solminut uuden avioliiton 1998 C:n kanssa. B omistaa kiin-teistön X, jota käytettiin A:n ja B:n yhteisenä kotina avioliiton aikana. Avioeron jäl-keen A muutti vakituisesti toiseen osoitteeseen, ja kiinteistöä on vuodesta 1998 lähtien käytetty B:n ja C:n yhteisenä kotina. Ositusta A:n ja B:n välillä ei ole toimi-tettu. B on myynyt kiinteistön 31.12.2015 D:lle, joka hakee siihen nyt lainhuutoa.


Kirjaamisviranomainen vaatii luovutukseen C:n suostumuksen. Koska A on muut-tanut vakituisesti muualle ennen luovutusta, kirjaamisviranomainen ei vaadi luovu-tukseen A:n suostumusta. C:n suostumuksen sijaan käy myös lainvoimainen tuo-mioistuimen AL 40 §:n nojalla antama lupa tai selvitys siitä, että C on menettänyt kannevaltansa luovutuksen suhteen.

Jos luovutus on tapahtunut sen jälkeen, kun puolisot on tuomittu avio- tai asumuseroon ja puolisot on tuomittu avio- tai asumuseroon ennen 1.1.1988, suostumuksen tarve määräy-tyy kyseisenä aikana voimassa olleen 38 §:n mukaisesti. Suostumus tarvitaan tällöin avio-oikeuden alaisen kiinteistön luovuttamiseen. Kiinteistö on avio-oikeuden alainen, jos se on hankittu tai saatu ennen avioliiton solmimista tai avioliiton aikana. Avio-oikeutta ei kuiten-kaan ole sellaiseen kiinteistöön, jonka osalta puolison avio-oikeus on suljettu pois esimer-kiksi avioehtosopimuksella, lahjakirjalla tai testamentilla. Kirjaamismenettelyssä riittää sel-vitykseksi avio-oikeuden puuttumisesta näissä tilanteissa jäljennös avioehtosopimuksesta tai muusta vastaavasta asiakirjasta.

Myös avioliiton purkautumisen jälkeen avio-oikeuden alaisilla varoilla hankittu kiinteistö on avio-oikeuden alainen. Kirjaamismenettelyssä vuodesta 2016 lähtien noudatetun kannan mukaan avioliiton purkautumisen jälkeen hankittu kiinteistö oletetaan kuitenkin hankituksi muilla kuin avio-oikeuden alaisilla varoilla. Tällaisen kiinteistön (edelleen)luovutukseen kir-jaamisviranomainen ei vaadi entisen puolison suostumusta.

Jos puoliso on luovuttanut kiinteistön osituksen toimittamisen jälkeen, luovutuk-seen ei tarvita entisen puolison suostumusta. Vastaavasti, jos kiinteistön luovutus on tapahtunut ennen ositusta mutta puolisoiden välillä on sittemmin toimitettu osi-tus, kirjaamisviranomainen ei vaadi luovutukseen entisen puolison suostumusta. Ennen 1.1.1988 voimassaolleen AL 86.3 §:n mukaan avio-oikeuden alaiseen kiin-teistöön kohdistuva vallintarajoitus päättyy, kun puolisoiden välillä on toimitettu lainvoimainen ositus. Kirjaamismenettelyssä riittää selvitykseksi osituksen toimit-tamisesta puolisoiden välillä jäljennös asianomaisesta lainvoimaisesta osituskir-jasta. Esimerkki 1:

A ja B on tuomittu avioeroon 1976. B on jo avioliiton aikana yksin omistanut kiin-teistön X, jota ei ollut käytetty puolisoiden yhteisenä kotina mutta johon A:lla oli avio-oikeus. B on luovuttanut kiinteistön 31.12.2015 C:lle, joka hakee siihen nyt lainhuutoa. A:n ja B:n välillä ei ole toimitettu ositusta.

Kirjaamisviranomainen vaatii luovutukseen A:n suostumuksen. Vaihtoehtoisesti riittää myös lainvoimainen tuomioistuimen AL 40 §:n nojalla antama lupa tai selvi-tys siitä, että A on menettänyt kannevaltansa luovutuksen suhteen.

Esimerkki 2:

A ja B on tuomittu asumuseroon 1986. Avioero on tullut voimaan vasta 1.1.1988 jälkeen. B on jo avioliiton aikana omistanut kiinteistön X, jota käytettiin puolisoiden yhteisenä kotina mutta johon A:lla ei ollut avio-oikeutta puolisoiden välillä solmitun avioehtosopimuksen mukaisesti. B on luovuttanut kiinteistön 31.12.2015 C:lle, joka hakee siihen nyt lainhuutoa. Puolisoiden välillä ei ole toimitettu ositusta tai erotte-lua.


Kirjaamisviranomainen ei vaadi luovutukseen A:n suostumusta. Selvitykseksi avio-oikeuden puuttumisesta riittää jäljennös puolisoiden välillä solmitusta avioehtoso-pimuksesta.

2.24.4.3. Suostumus toisen puolison kuoltua

Jos luovutus on tapahtunut puolison kuoleman jälkeen ja puoliso on kuollut 1.1.1988–31.12.21996, suostumuksen tarve ja se, keiltä suostumus tarvitaan, määräytyy kyseisellä aikavälillä voimassa olleiden AL 38 §:n ja AL 86.2 §:n mukaisesti. Suostumustarpeen rat-kaisee tällöin ensiksikin se, käytettiinkö luovutuksen kohteena olevaa kiinteistöä toisen puolison eläessä puolisoiden yhteisenä kotina. Toiseksi suostumustarpeen ratkaisee kir-jaamismenettelyssä syksystä 2014 lähtien noudatetun kannan mukaan se, onko joku kuol-leen puolison perillisistä edelleen asumissuojan tarpeessa luovutuksen kohteena olevaan kiinteistöön. Muilta osin kirjaamismenettelyssä noudatetaan mitä edellä on todettu perilli-sistä ja heidän asumisintressinsä suojaamisesta kirjaamismenettelyssä.

Esimerkki 1:

A ja B ovat solmineet avioliiton 1986. B on kuollut 1995 eikä hän ole jättänyt jäl-keensä testamenttia. A:lla on omistuksessaan kiinteistö X, jota käytettiin B:n elä-essä puolisoiden ja näiden kolmen lapsen C:n, D:n ja E:n yhteisenä kotina. A on luovuttanut kiinteistön 31.12.2015 F:lle, joka hakee siihen nyt lainhuutoa. Väestö-tietojärjestelmästä ilmenee, että C, D ja E ovat muuttaneet vakituisesti pois luovu-tuksen kohteena olevalta kiinteistöltä ennen kiinteistön luovutusta F:lle.

Kirjaamisviranomainen ei vaadi luovutukseen C:n, D:n ja E:n suostumusta.

Esimerkki 2:

A ja B ovat solmineet avioliiton 1993. A on kuollut 1996 eikä hän ole jättänyt jäl-keensä testamenttia. B:llä on omistuksessaan kiinteistö X, jota käytettiin A:n elä-essä puolisoiden ja näiden lapsen C:n yhteisenä kotina. B on luovuttanut kiinteis-tön X 31.12.2015 D:lle, joka hakee siihen nyt lainhuutoa. Väestötietojärjestelmästä ilmenee, että B ja C asuvat edelleen vakituisesti luovutuksen kohteena olevalla kiinteistöllä.

Kirjaamisviranomainen vaatii luovutukseen C:n suostumuksen. Vaihtoehtoisesti riittää myös lainvoimainen tuomioistuimen antama lupa tai selvitys siitä, että C on menettänyt kannevaltansa luovutuksen suhteen.

Jos luovutus on tapahtunut puolison kuoleman jälkeen ja puoliso on kuollut ennen 1.1.1988, suostumuksen tarve ja suostumuksen antajien piiri määräytyy ennen 1.1.1988 voimassa olleiden AL 38 §:n ja 86.2 §:n mukaisesti. Suostumus tarvitaan näiden säännös-ten nojalla, jos eloonjäänyt puoliso luovuttaa kiinteistön, johon kuolleella puolisolla oli avio-oikeus. Suostumus tarvitaan eloonjääneen puolison ja kuolleen puolison yhteisiltä rintape-rillisiltä. Jos yhteisiä rintaperillisiä ei löydy, eli puolisoilla on ainoastaan erilliset rintaperilli-set tai heillä ei ole ollenkaan rintaperillisiä, suostumusta ei tarvita. Muilta osin kirjaamis-menettelyssä noudatetaan mitä edellä on todettu avio-oikeuden ja osituksen vaikutuksesta suostumuksen tarpeellisuuteen.

Esimerkki 1:


A ja B ovat solmineet avioliiton 1969. B on kuollut 1979 eikä hän ole jättänyt jäl-keensä testamenttia. A:lla ja B:llä on yhteiset rintaperilliset C ja D. A on myynyt yksin omistamansa kiinteistön, johon hänelle oli myönnetty lainhuuto 1966, 31.12.2015 E:lle, joka hakee siihen nyt lainhuutoa.

Oletuksena on, että B:llä on ollut avio-oikeus kiinteistöön. Kirjaamisviranomainen vaatii siten luovutukseen lähtökohtaisesti C:n ja D:n suostumuksen tai lainvoimai-sen tuomioistuimen antaman luvan. Vaihtoehtoisesti kirjaamisviranomaiselle riittää selvitys siitä, että B:llä ei ollut avio-oikeutta kiinteistöön (A:lla ja B:llä oli avioehto-sopimus tai A:n saantona on testamentti tai lahja, jossa avio-oikeus on suljettu pois) tai, että A:n ja B:n kuolinpesän välillä on toimitettu lainvoimainen ositus. Vaih-toehtoisesti riittää myös selvitys siitä, että C ja D ovat menettäneet kannevaltansa luovutuksen suhteen.

Esimerkki 2:

A ja B ovat solmineet avioliiton 1968. A on kuollut 1985 ja B on kuollut 2013. A:lla ja B:llä ei ollut avioehtosopimusta. A:n ja B:n kuolinpesien välillä ei ole toimitettu ositusta. B:n kuolinpesän osakkaat C ja D ovat luovuttaneet B:n omistuksessa jo vuodesta 1977 olleen kiinteistön X 31.12.2015 E:lle, joka hakee siihen lainhuutoa.

E on toimittanut kirjaamisviranomaiselle A:n ja B:n perukirjat sukuselvityksineen, joista ilmenee, että A:n kuolinpesän osakkaina ovat rintaperillinen F sekä leski B ja B:n kuolinpesän osakkaina ovat rintaperilliset C ja D. C, D ja F eivät ole A:n ja B:n yhteisiä rintaperillisiä. Koska F ei ole A:n ja B:n yhteinen rintaperillinen, luovu-tukseen ei tarvita F:n suostumusta.

2.24.5. Suostumuksen muoto

Suostumuksen tulee täyttää AL 66.1 §:ssä säädetyt muotovaatimukset. Suostumuksen tulee näin ollen olla päivätty, allekirjoitettu ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todis-tama. Kun puolison suostumus on annettu kaupanvahvistajan todistamassa luovutuskir-jassa, ei muuta suostumusta tarvita.

Suostumus voidaan antaa sähköisessä muodossa Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä kaupankäyntijärjestelmässä AL 66.2 §:n nojalla. Edellytyksenä suostumuksen antamiselle sähköisessä muodossa on se, että itse luovutus, johon suostumus annetaan, on tehty kau-pankäyntijärjestelmässä. Jos luovutus on tehty perinteisellä tavalla kaupanvahvistajan vahvistuksella, suostumus pitää antaa edellä selostettuja AL 66.1 §:n muotovaatimuksia noudattaen. Tällöin suostumusta ei voida antaa pätevällä tavalla kaupankäyntijärjestel-mässä tai muussa sähköisessä asiointijärjestelmässä.

Suostumuksen muotovaatimuksia ei täytä pelkästään sähköpostina kirjaamisviranomai-selle lähetetty, sähköpostin sisällöksi kirjoitettu puolison ilmoitus, että hän hyväksyy luo-vutuksen. Tällainen ilmoitus ei riitä, vaikka siihen olisi koneellisesti kirjoitettu myös todis-tajien nimet. Jos kuitenkin on ollut epäselvää, onko kiinteistöä ollut tarkoitus käyttää puo-lisoiden yhteisenä kotina ja onko suostumus ylipäänsä tarpeellinen, sähköpostitse toimi-tettu selvitys riittää. Tällöin ei ole kysymys suostumuksesta vaan asian muusta selvityk-


sestä. Tällaista ilmoitusta ei tarvitse allekirjoittaa, riittää että siinä on tiedot, joiden perus-teella viestin oikeaperäisyyttä ei tarvitse epäillä. Suostumuksen antamismuodosta on ero-tettava se, millä tavalla muotovaatimuksia noudattaen annettu suostumus voidaan toimit-taa kirjaamisviranomaiselle. Koska puolison suostumus ei ole osaa saantokirjaa, suostu-mus voidaan toimittaa kirjaamisviranomaiselle jäljennöksenä. Suostumus voidaan näin ol-len toimittaa kirjaamisviranomaiselle myös sähköisenä viestinä eli telekopiona tai sähkö-postin liitetiedostona.

Mikäli puoliso ei anna suostumusta, voi tuomioistuin hakemuksesta antaa luvan luovutuk-seen AL 40 §:n nojalla. Vastaavasti, mikäli kuolleen puolison perillinen ei anna tarvittavaa suostumusta, tuomioistuin voi antaa luvan luovutukseen AL 86.2 §:n nojalla. Edunvalvoja tai tämän sijainen voi antaa suostumuksen puolison tai kuolleen puolison perillisen puo-lesta. Suostumuksen antamiseen ei tarvita maistraatin lupaa..

2.24.6. Suostumustarpeen tarkastaminen

Kirjaamisviranomainen tarkastaa puolison tai kuolleen puolison perillisten suostumuksen tarpeellisuuden viran puolesta. Tämä edellyttää toisaalta avioliiton ja toisaalta kiinteistön laadun tarkistamista.

Kirjaamisviranomainen tarkastaa luovuttajana olevan henkilön avioliittoaseman väestötie-tojärjestelmästä.. Jos luovuttaja on tai on ollut avioliitossa, tulee selvittämistä jatkaa aina siihen saakka, että voidaan varmuudella todeta, onko suostumus tämän avioliiton vuoksi tarpeen. Jos luovutukseen tarvitaan kuolleen puolison perillisten suostumus, lainhuudon hakijan tulee toimittaa kirjaamisviranomaiselle perukirja puolison jälkeen sekä perukirjaan liittyvät sukuselvitykset. Jos maistraatti on vahvistanut perukirjassa olevan osakasluette-lon, sukuselvitystä ei tarvita. Perukirja ja sukuselvitys tarvitaan puolison perillispiirin selvit-tämiseksi.

Yleensä kirjaamisviranomainen perustaa ratkaisunsa kiinteistön käyttötarkoituksesta kiin-teistön luovutuskirjasta ilmeneviin kohdetietoihin tai väestötietojärjestelmästä ilmeneviin asumistietoihin. Esimerkiksi kiinteistön luovutuskirjassa voi olla maininta, jonka mukaan luovutuksen kohteena on rakentamaton kiinteistö tai metsä- tai peltokiinteistö, jolla ei si-jaitse asuinrakennusta, tai väestötietojärjestelmästä voi ilmetä, että puoliso on muuttanut vakituisesti pois luovutuksen kohteena olevalta kiinteistöltä ennen kiinteistön luovutusta. Näissä tilanteissa kirjaamisviranomainen ei vaadi luovutukseen puolison suostumusta.

Hakijan vastuulle kuuluu tarvittaessa esittää lisäselvityksiä suostumustarveharkinnan taustalla olevista seikoista. Tällainen tilanne on käsillä esimeriksi silloin, kun hakija esittää, että luovutuksen kohteena olevaa kiinteistöä ei ole ollut tarkoitus käyttää puolisoiden yh-teisenä kotina, mutta väestötietojärjestelmästä ilmenee, että puolisot ovat asuneet vakitui-sesti kiinteistöllä luovutuksen tekemishetkellä. Lisäselvitys voi tällöin muodostua sen puo-lison kirjallisesta ilmoituksesta kiinteistön käyttötarkoituksesta, jolta suostumus lähtökoh-taisesti tarvitaan. Puolison antama suostumus luonnollisesti korvaa ilmoituksen tällaisessa tilanteessa.

2.24.7. Lainhuudon myöntäminen ilman suostumusta


Lainhuuto voidaan myöntää ilman tarvittavaa puolison suostumusta, jos kyseinen puoliso ei ole nostanut kannetta luovutuksen pätemättömäksi julistamiseksi AL 38.2 §:n nojalla kolmessa kuukaudessa siitä, kun hän sai tiedon luovutuksesta. Vastaavasti lainhuuto voi-daan myöntää ilman tarvittavaa kuolleen puolison perillisten suostumusta, jos perilliset ei-vät ole nostaneet kannetta samassa kolmen kuukauden määräajassa luovutusta koske-vasta tiedoksisaannista (ks. AL 38.2 §:n sovellettavuudesta KKO 1964 II 24). Hakija on velvollinen esittämään selvitys kanneoikeuden menetyksestä vedotessaan siihen.

Kolmen kuukauden määräaika lasketaan luovutusta koskevasta tiedoksisaannista. Tie-doksisaanti voi tapahtua millä todistettavalla tavalla tahansa. Kun hakija on esittänyt sel-vityksen tiedoksiannosta, lainhuutohakemus jätetään lepäämään kolmen kuukauden mää-räajaksi tiedoksiannosta lukien. Asia otetaan määräpäivän jälkeen viran puolesta uudel-leen käsittelyyn. Mikäli määräpäivää ennen lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ei ole tehty tuomioistuimen ilmoituksesta merkintää kanteen nostamisesta, hakijalle voidaan myöntää lainhuuto.

Jos puoliso aiheettomasti kieltäytyy antamasta suostumusta ja esimerkiksi välttelee luo-vutuksen tiedoksiantoa, tuomioistuin voi antaa luvan luovutukseen asianosaisten hake-muksesta AL 40 §:n nojalla. Vastaavasti tuomioistuin voi antaa luvan AL 86.2 §:n nojalla esimerkiksi silloin, kun kaikkia kuolleen puolison perillisiä ei tavoiteta tiedoksiannon suo-rittamiseksi. Lainvoiman saanut tuomioistuimen antama lupa korvaa tällöin puolison tai kuolleen puolison perillisten suostumuksen. Mikäli tuomioistuin on antanut edellä tarkoite-tun luvan, hakijan tulee toimittaa kirjaamisviranomaiselle jäljennös luvasta lainvoimaisuus-tietoineen lainhuutohakemuksen liitteenä.

Jos lainhuuto myönnetään ilman suostumusta tilanteessa, jossa suostumus on tarpeen, puoliso tai kuolleen puolison perilliset menettävät AL 38.2 §:n nojalla välittömästi oikeu-tensa vedota luovutuksen pätemättömyyteen. Edellytyksenä on, että luovutuksensaaja ei tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää suostumuksen tarpeellisuudesta. Lainhuudon oi-keusvaikutukset korostavat suostumustarpeen huolellista tutkimista.

2.24.8. Hakemuksen täydentäminen ja kuuleminen

Jos lainhuutohakemuksesta puuttuu tarvittava puolison tai kuolleen puolison perillisten suostumus, hakijaa kehotetaan ensin suullisesti tai muulla vapaamuotoisella tavalla täy-dentämään hakemustaan toimittamalla suostumus kirjaamisviranomaiselle. Tarvittaessa hakijalle annetaan virallinen täydennyskehotus asiasta (MK 6:5.1). Lainhuutohakemusta ei voida heti hylätä, vaikka tarvittava suostumus puuttuu. Täydentämismenettelyssä olete-taan, että suostumus on olemassa, mutta sitä ei ole liitetty lainhuutohakemukseen. Mikäli suostumusta ei toimiteta täydennyttämisestä huolimatta, hakemus jätetään tutkimatta. Suostumuksen sijaan riittää myös lainvoimainen tuomioistuimen antama lupa tai selvitys siitä, että puoliso tai perilliset ovat menettäneet kannevaltansa luovutuksen suhteen.

Jos on epäselvää, tarvitaanko luovutukseen suostumusta vai ei, kirjaamisviranomainen voi kuulla puolisoa tai kuolleen puolison perillisiä asiasta (MK 6:6.1). Kuulemiseen nähden ensisijainen vaihtoehto on kuitenkin se, että kirjaamisviranomainen pyytää hakijaa täyden-tämään hakemustaan toimittamalla kirjaamisviranomaiselle tarvittava selvitys, esimerkiksi puolison tai perillisten ilmoitus siitä, että luovutuksen kohteena olevaa kiinteistöä ei ole ollut tarkoitus käyttää puolisoiden yhteisenä kotina. Mikäli puoliso tai perilliset eivät reagoi heille todisteellisesti tiedoksi annettuun lausumapyyntöön, kirjaamisviranomainen voi kat-


soa, ettei heillä ole huomauttamista asian suhteen mikäli lausumapyynnössä on näin sel-keästi mainittu. Tällöin kirjaamisviranomainen voi pitää selvitettynä, että luovutettua kiin-teistöä ei ole ollut tarkoitus käyttää puolisoiden yhteisenä kotina ja hakijalle voidaan myön-tää lainhuuto.

2.24.9. Hakemuksen jättäminen lepäämään tai hylkääminen

Jos on tiedossa, että suostumus on tarpeen, mutta suostumusta ei ole vielä annettu tai hakija ei ole sitä vielä saanut, lainhuutohakemus jätetään lepäämään ja hakijaa kehote-taan toimittamaan suostumus kirjaamisviranomaiselle määräpäivään mennessä uhalla, että hakemus jätetään muutoin tutkimatta (MK 12:2.1.3). Mikäli tarvittavaa suostumusta ei ole saatu tilanteessa, jossa se on tarpeellinen, lainhuutohakemus on viime kädessä hy-lättävä (MK 12:4.4k). Hylkääminen voi tulla eteen esimerkiksi tilanteessa, jossa hakija heti kieltäytyy hankkimasta suostumusta tai ryhtymästä mihinkään muuhunkaan toimenpitee-seen saannon pätevöittämiseksi.

2.24.10. Rekisteröity parisuhde

Rekisteröidystä parisuhteesta annetun lain (950/2001) mukaan parisuhteen rekisteröimi-sellä on muutamia poikkeuksia lukuun ottamatta samat oikeusvaikutukset kuin avioliiton solmimisella. Rekisteröidyn parisuhteen osapuolten oikeutta vallita omaisuuttaan koskee kaikki avioliittolain vallintarajoitussäännökset. Rekisteröidyn parisuhteen osapuolilla on myös oikeus tehdä avioehtosopimus. Rekisteröidyssä parisuhteessa elävän henkilön suostumukseen sovelletaan kaikilta osiltaan samoja säännöksiä kuin aviopuolisoihinkin, niin henkilöiden eläessä parisuhteessa, rekisteröinnin purkautumistilanteessa kuin myös henkilön kuoleman jälkeen. Oikeusvaikutusten voimassaolo on myös samanlainen aviolii-ton kanssa.

Kirjaamisviranomainen tarkistaa parisuhteen rekisteröinnin viran puolesta väestötietojär-jestelmästä. Suostumuksen tarpeellisuuden ja muodon sekä kirjaamisviranomaisen toi-minnan osalta viitataan siihen mitä edellä on todettu.

2.24.11. Suostumus ja lainvalinta

Puolison taikka kuolleen puolison perillisten suostumuksen tarpeellisuutta voi joutua arvi-oimaan tilanteessa, jossa on mukana kansainvälinen liityntä. Näissä tilanteissa nousee esiin kysymys siitä, minkä maan lakia sovelletaan puolison tai kuolleen puolison perillisten suostumuksen tarpeellisuuteen.

Suostumuksen tarpeellisuuteen sovelletaan lähtökohtaisesti aina Suomen lakia, jos luo-vutuksen kohteena oleva kiinteistö sijaitsee Suomessa. Suomen kirjaamisviranomainen arvioi näin ollen suostumuksen tarpeellisuutta AL 38 ja 86 §:n nojalla. Sovellettavaan lain määräytymiseen eikä vaikuta se, mitä lakia sovelletaan puolisoiden varallisuussuhteisiin (ks. pohjoismainen avioliittokonventio 3 b artikla, AL 133 § ja 135.1.1 §, kirjaamismenette-lyssä esitettävän näytön osalta ks. HE 44/2001, s. 64).


Poikkeuksen edellä olevaan pääsääntöön muodostavat vain ne tilanteet, joissa kiinteistön luovutus on tapahtunut ennen avioliittolain V osan voimaantuloa 1.3.2002 ja pohjoismai-nen avioliittokonventio ei tule sovellettavaksi. Kysymys suostumuksen tarpeellisuuteen so-vellettavasta laista ratkeaa tällöin eräistä kansainvälisluonteisista perheoikeudellisista suhteista annetun lain (379/1929) 14.2 §:n nojalla. Kyseisen säännöksen mukaan sovel-lettavaksi tulee lähtökohtaisesti sen maan laki, jonka kansalainen mies oli avioliiton solmi-misen ajankohtana (ks. vieraan lain sisällön selvittämisvelvollisuudesta myös kohta 2.26.8.4).

2.25. Pesänselvittäjän ja -jakajan suorittamat kiinteistön myynnit

Pesänselvittäjä ja -jakaja voivat tietyin edellytyksin myydä pesään kuuluvan kiinteistön. Usein sama henkilö määrätään käytännössä sekä pesänselvittäjäksi että -jakajaksi.

Pesänselvittäjän oikeudesta myydä kiinteistö on säädetty perintökaaren 19 luvun 14 §:ssä. Myynti edellyttää ensisijaisesti kaikkien pesän osakkaiden nimenomaista suostumusta, jonka on oltava kirjallinen ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistama. Yleisvaltuu-tus pesänselvittäjälle (pesän asioiden hoitamiseen) ei siis riitä. Yksilöity MK 2 luvun 3 §:n mukainen kiinteistön luovutusvaltakirja kaikilta osakkailta on myös kirjaamismenettelyssä riittäväksi katsottava suostumus (ilman todistajia myöskin).

Pesänjakaja ei myöskään voi ilman kaikkien osakkaiden suostumusta myydä pesään kuu-luvaa kiinteistöä. Jos kuitenkin lainvoimaisessa testamentissa on testamentintekijän mää-räys kiinteistön myymisestä, on pesänjakaja velvollinen tätä määräystä noudattamaan, ell-eivät pesän osakkaat yksimielisesti toisin päätä. Pesänjakajan myydessä kiinteistön riittää kaikilta osakkailta saatu MK 2 luvun 3 §:n mukainen yksilöity valtakirja kiinteistön myyntiin tai myös edellä mainittu suostumus.

Pesän osakkaan edunvalvoja voi antaa pesänselvittäjälle tai -jakajalle suostumuksen myyntiin päämiehensä puolesta, eikä myyntiin tarvita maistraatin lupaa.

Kun pesänselvittäjän hallinnassa oleva kuolinpesä on osakkaana toisessa kuolinpesässä, johon myös on määrätty pesänselvittäjä, voi ensiksi mainitun kuolinpesän pesänselvittäjä yksin antaa kuolinpesän puolesta suostumuksen viimeksi mainitun kuolinpesän kiinteistön myyntiin.

Jos osakkaat eivät anna suostumustaan, voi pesänselvittäjä tai -jakaja hakea myyntiluvan käräjäoikeudelta. Lainhuudon myöntämisen yhteydessä on tarkistettava käräjäoikeuden lupapäätöksen lainvoimaisuus. Pesänselvittäjälle annetun luvan perusteella myös uusi pe-sänselvittäjä voi myydä luvan kohteena olleen kiinteistön.

Kun pesänselvittäjä tai -jakaja myy kiinteistön suostumusten, valtuutusten tai myyntiluvan perusteella, hän allekirjoittaa yksin kauppakirjan. Osakkaiden allekirjoitusta ei siis tarvita.

Pesänselvittäjän tai -jakajan määräyskirjaa ei tarvitse liittää hakemukseen mikäli määräys on yksilöity itse saantokirjassa (pitää ilmetä onko kyseessä pesänselvittäjä tai -jakaja).

Perukirjaa ja sukuselvityksiä ei tarvitse liittää hakemukseen. Pesänselvittäjän ja -jakajan tehtäviin kuuluu myös osakkaiden selvittäminen ja tähän voidaan kirjaamismenettelyssä luottaa.


Jos kuolinpesään on määrätty pesänselvittäjä, kuolinpesän osakkailla ei ole oikeutta mää-rätä pesään kuuluvasta omaisuudesta. He eivät näin ollen voi itsenäisesti luovuttaa kuo-linpesään kuuluvaa kiinteistöä vaan luovutuskompetenssi kuuluu pesänselvittäjälle (tosin suostumuksia edellyttäen). Jos osakkaat ovat luovuttaneet kiinteistön, tulee saannolle lain-huutoa haettaessa selvittää, että pesänselvittäjä hyväksyy luovutuksen.

Pesänjakajan määrääminen kuolinpesään ei poista osakkaiden kompetenssia määrätä pesään kuuluvasta omaisuudesta. He voivat pesänjakajasta riippumatta luovuttaa pesään kuuluvan kiinteistön. Osakkaalle määrätty edunvalvoja tarvitsee tällaiseen ilman pesänja-kajan myötävaikutusta tehtävään luovutukseen aina maistraatin luvan.

2.26. Holhousoikeudelliset luvat

2.26.1. Oikeustoimikelpoisuus, edunvalvonta ja edunvalvoja

Lainhuudatuksen yhteydessä tutkitaan kirjattavana olevan saannon osapuolten oikeudel-linen toimikelpoisuus. Luonnollisten henkilöiden osalta tutkintaa ohjaavat holhoustoimilain säännökset. Oikeustoimikelpoisuutta voidaan luokitella lain mukaan seuraavasti:

- Oikeustoimikelpoisuus puuttuu pääsääntöisesti kokonaan vajaavaltaisilta. HolhTL 2 §:n mukaan vajaavaltaisella tarkoitetaan alle 18-vuotiasta henkilöä (alaikäinen) tai sel-laista 18 vuotta täyttänyttä henkilöä (täysi-ikäinen), joka on julistettu vajaavaltaiseksi.

- Täysi-ikäinen, jota ei ole julistettu vajaavaltaiseksi, saattaa kuitenkin olla rajoitetusti oi-keustoimikelpoinen. Jos hänelle on määrätty edunvalvoja, tuomioistuin on samalla saattanut rajoittaa hänen toimintakelpoisuuttaan siten, että hän voi tehdä tiettyjä oi-keustoimia tai vallita tiettyä omaisuutta ainoastaan yhdessä edunvalvojan kanssa tai siten, että hänellä ei ole kelpoisuutta tehdä tiettyjä oikeustoimia tai oikeutta vallita tiettyä omaisuuttaan.

- Täysi-ikäinen henkilö, jolle on määrätty edunvalvoja mutta jota ei ole julistettu vajaaval-taiseksi ja jonka toimintakelpoisuutta ei myöskään ole rajoitettu edellä olevassa kappa-leessa mainitulla tavalla, säilyttää edunvalvojan määräyksestä huolimatta itsenäisen toimintakelpoisuuden.

- Täysi-ikäisen henkilön oikeustoimikelpoisuus saattaa tosiasiassa olla selvästi heiken-tynyt silloinkin, kun häntä ei ole muodollisesti julistettu vajaavaltaiseksi kokonaan tai osittain. Syinä saattavat olla esim. sairaus, henkisen toiminnan häiriintyminen, heiken-tynyt terveydentila jne. Tällaisella henkilöllä ei välttämättä ole lainkaan edunvalvojaa tai hänellä saattaa olla kohdan mukaisesti muodollisesti itsenäinen toimintakelpoisuus edunvalvojansa ohella.

Kirjaamisviranomainen ei yleensä voi pelkkien asiakirjojen nojalla havaita oikeustoimen osapuolen heikentynyttä oikeustoimikykyä. Tältä osin kaupanvahvistajalla on parem-mat mahdollisuudet huomata asia ja puuttua siihen. Vaikka henkilö on muodollisesti oikeustoimikelpoinen, esimerkiksi sairaudesta johtuva heikentynyt kyky tehdä oikeus-toimia voi olla pätemättömyysperuste, jolloin kauppaa ei saa vahvistaa.

HolhTL 4 §:n mukaan alaikäisen edunvalvojina ovat hänen huoltajansa, jollei toisin ole määrätty ja täysi-ikäisen edunvalvojana on henkilö, jonka tuomioistuin tai maistraatti on


tehtävään määrännyt. Lain 6 §:n mukaan vajaavaltainen ei voi olla edunvalvoja. Jos lap-sen huoltaja on alaikäinen lapsen syntyessä, huoltajasta tulee lapsen edunvalvoja hänen täyttäessään 18 vuotta. Edunvalvojalla voi olla tuomioistuimen tai maistraatin määräämä sijainen.

Edunvalvontatehtävä on HolhTL 30 §:n mukaan jakamatonta, mikäli sitä ei ole tuomiois-tuimen päätöksellä jaettu. Jos siis päämiehellä on useampia edunvalvojia, heidän tulee aina yhdessä tehdä päämiestä koskevat oikeustoimet. Jos vain toinen edunvalvojista on edustanut päämiestä, tämä ei ole ollut laillisesti edustettuna. Useimmiten tämä kysymys tulee esille alaikäisen lapsen vanhempien ollessa hänen edunvalvojiaan. Toisen edunval-vojan myöhemmin antama erillinen kirjallinen hyväksymisilmoitus poistaa puutteen. Hy-väksymisilmoitukseen ei tarvita kaupanvahvistajan todistusta, vaikka kyse olisi kiinteistön luovutuksen hyväksymisestä. Hyväksymisilmoitus tarvitaan, vaikka maistraatti olisi anta-nut luvan oikeustoimeen (ks. KKO 1999:24).

2.26.2. Edunvalvontavaltuutus

Edunvalvontavaltuutuksesta annetun lain (25.5.2007/648, ”EVVL”) mukaan henkilö voi etukäteen valtuuttaa tietyn henkilön hoitamaan hänen taloudellisia asioitaan siinä tapauk-sessa, että valtuuttaja on tullut sairauden, henkisen toiminnan häiriintymisen, heikenty-neen terveydentilan tai muun vastaavan syyn vuoksi kykenemättömäksi itse huolehtimaan näistä asioista. Valtuutus tulee antaa laissa säädetyssä muodossa.

Edunvalvontavaltuutuksen voimaantulo edellyttää, että maistraatti on vahvistanut valtuu-tuksen (EVVL 10 § ja 24 §). Maistraatti tutkii sen, että valtakirja oli annettu oikeassa muo-dossa ja että valtuuttajan terveydentila on sillä tavalla heikentynyt, että valtuutus voi tulla voimaan. Kirjaamisviranomaisen ei tarvitse tutkia näitä seikkoja. Vahvistettu edunvalvon-tavaltuutus ilmenee väestötietojärjestelmästä, josta se on aina tarkastettava. Jos valtuut-tajaa on edustettu oikeustoimessa, esimerkiksi kiinteistön kaupassa, edunvalvontavalta-kirjan nojalla, on tutkittava, että valtuutus oli sitä ennen vahvistettu. Myös valtuutuksen peruuttaminen ilmenee väestötietojärjestelmästä. Jos valtuuttajalle määrätään edunval-voja HolhTL:n mukaan, edunvalvontavaltuutus lakkaa olemasta voimassa (EVVL 11 §).

Valtuutettu on oikeutettu toimimaan valtuuttajan puolesta edunvalvontavaltuutuksen ra-joissa. Valtuutus voi koskea yleistä toimimista valtuuttajan puolesta hänen omaisuuttaan koskevissa ja muissa taloudellisissa asioissa. Valtuutus voi olla myös rajattu koskemaan tiettyjä oikeustoimia tai tiettyä omaisuutta. Valtuutetun valtuutuksen rajoissa tekemät oi-keustoimet sitovat valtuuttajaa. Jos valtuuttaja on antanut valtuutetulle erityisiä toimioh-jeita, oikeustoimi ei kuitenkaan sido, jos valtuutettu ei ole noudattanut niitä ja jos oikeus-toimen toinen osapuoli tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää niistä. Toimiohjeet voi olla annettu suullisesti tai ne voivat ilmetä jopa edunvalvontavaltakirjasta.

Edunvalvontavaltakirjaan saattaa sisältyä valtuutetun kelpoisuutta ja toimivaltaa rajoittavia ehtoja, jotka eivät ilmene väestötietojärjestelmästä. Jotta kirjaamisviranomainen voi tar-kastaa sisältyykö valtakirjaan tällaisia rajoituksia, hakijan tulee toimittaa kirjaamisviran-omaiselle jäljennös valtakirjasta. Vielä ei ole otettu käyttöön menettelyä, jolla kirjaamisvi-ranomainen saisi valtakirjat suoraan maistraateilta, esimerkiksi sähköisesti..

2.26.3. Edunvalvojan ja edunvalvontavaltuutetun esteellisyys


Edunvalvojan ja päämiehen välistä intressiristiriitaa koskee HolhTL 32.2-5 §. Intressiristi-tilanteissa edunvalvoja ei saa edustaa päämiestään, toisin sanoen hän on esteellinen toi-mimaan päämiehensä edunvalvojana. Esteellisyystilanteet ovat seuraavat:

Edunvalvoja ei saa edustaa päämiestään, jos vastapuolena on edunvalvoja itse, edunvalvojan puoliso tai lapsi taikka joku, jota edunvalvoja edustaa. Jos sisaruk-silla on yhteinen edunvalvoja, hänellä on kuitenkin valta edustaa sisaruksia perin-nönjaossa, jos näiden edut eivät ole perinnönjaossa esitettyjen vaatimusten tai muiden jakoon liittyvien seikkojen johdosta ristiriidassa keskenään.

Muu edunvalvoja kuin alaikäisen lapsensa huoltajana oleva vanhempi ei saa edus-taa päämiestään myöskään, jos vastapuolena on:

- edunvalvojan lapsen puoliso taikka edunvalvojan puolison lapsi tai tämän puo-liso;

- edunvalvojan tai hänen puolisonsa lapsenlapsi, sisarus, vanhempi tai isovan-hempi taikka tällaisen henkilön puoliso; tai

- edunvalvojan sisaruksen lapsi tai vanhemman sisarus. Puolisoilla tarkoitetaan aviopuolisoita ja yhteisessä taloudessa avioliitonomaisissa olosuhteissa tai muussa parisuhteessa eläviä. Sukulaisiin rinnastetaan vastaavat puolisukulaiset.

Edunvalvoja ei saa edustaa päämiestään myöskään silloin, kun edunvalvojan ja hänen päämiehensä edut saattavat muusta syystä joutua asiassa ristiriitaan kes-kenään.

Laissa on mainittu ne tilanteet, jolloin esteellisyys aina syntyy oikeustoimen, kuten esimer-kiksi kiinteistön kaupan, toisena osapuolena olevan muodollisen aseman perusteella. To-dellisen intressiristiriidan mahdollisuutta ei tarvitse tällöin selvittää vaan riittää, että vasta-puolella on tällainen asema. Alaikäisen lapsensa huoltajana oleva vanhempi ei ole lähtö-kohtaisesti esteellinen toimimaan lapsensa edustajana oikeustoimissa, joissa toisena osa-puolena on edellä olevissa kohdissa mainitut tahot. Lapsen vanhemmat saavat näin ollen edustaa lasta esimerkiksi oikeustoimessa, jossa toisen edunvalvojan vanhemmat lahjoit-tavat kiinteistön edunvalvojien lapselle.

Muodollisia esteellisyysperusteita täydentää säännös, jonka mukaan esteellisyys syntyy muissakin tilanteissa, jos edunvalvojan ja päämiehen edut saattavat joutua asiassa ristirii-taan keskenään. Näin ollen esimerkiksi lapsensa edunvalvojana oleva vanhempi saattaa olla esteellinen edustamaan lasta oikeustoimessa, jossa edunvalvojan vanhempi lahjoittaa edunvalvojan lapselle kiinteistön, jos lahjakirjassa samalla perustetaan kiinteistöön käyt-töoikeus edunvalvojalle (esteellisyyssäännöksen perusteista ja tulkinnasta ks. HE 52/2006 s. 10, 26–27 ja 47–48).

Jos edunvalvoja on esteellinen, hänelle tulee hakea edunvalvojan sijainen. Esteellisen edunvalvojan päämiehen puolesta tekemä oikeustoimi ei sido päämiestä. Oikeustoimelle mahdollisesti myöhemmin saatu holhousviranomaisen lupa ei korjaa esteellisyyden ai-heuttamaa oikeustoimen pätemättömyyttä. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että esteelli-sen edunvalvojan päämiehensä puolesta tekemä ositus- ja perinnönjako on pätemätön, vaikka sopimukselle olisi myöhemmin saatu maistraatin lupa. Vastaavasti pesänjakajan tekemä perinnönjako on mitätön, jos perinnönjaossa osakasta on edustanut esteellinen


edunvalvoja. Jos päämiehellä on kaksi edunvalvojaa, joista toinen on esteellinen, myös-kään toinen ei voi toimia päämiehen puolesta, mikäli edunvalvontaa ei ole jaettu (ks. HolhTL 30.1 §).

Edunvalvontavaltuutetun esteellisyydestä säädetään edunvalvontavaltuutusta koskevan lain 17 §:ssä. Esteellisyysperusteet ja niiden vaikutukset ovat samat kuin edunvalvojan esteellisyyden osalta on edellä todettu. Alaikäisen lapsen huoltajaa koskevaa poikkeusta esteellisyyteen ei kuitenkaan sovelleta edunvalvontavaltuutettuun, koska edunvalvonta-valtuutuksen voi antaa ainoastaan täysi-ikäinen henkilö..

2.26.4. Päämiehen asemasta

Jos päämies on julistettu vajaavaltaiseksi tai jos hänen toimintakelpoisuutta on tietyn omai-suuden tai tiettyjen oikeustoimien osalta rajoitettu, hänellä ei ole itsenäistä oikeutta tehdä rajoituksenalaisia oikeustoimia. Hänen puolestaan toimii edunvalvoja. Päämiehen tekemät oikeustoimet ovat näissä tapauksissa yleensä mitättömiä.

Oikeustoimi tulee kuitenkin sitovaksi, jos vajaavaltaisen edunvalvoja sen jälkikäteen hy-väksyy tai jos päämies itse hyväksyy sen täysivaltaiseksi tultuaan. Kummassakin tapauk-sessa riittää, että hyväksyntä annetaan kirjallisesti ilman kaupanvahvistusta, vaikka kyse olisi kiinteistön luovuttamisesta. Edunvalvojan osalta tarvitaan myös maistraatin lupa. Näissä tilanteissa on kiinnitettävä huomiota myös toisen sopijapuolen mahdolliseen vetäy-tymiseen oikeustoimesta jo ennen sen sitovaksi tulemista.

Jos henkilöä ei ole julistettu vajaavaltaiseksi tai jos toimintakelpoisuutta ei ole osittainkaan rajoitettu, edunvalvojan määrääminen ei lähtökohtaisesti rajoita päämiehen oikeutta itse vallita omaisuuttaan ja tehdä sitä koskevia oikeustoimia. On kuitenkin huomattava, että käytännössä edunvalvojan määräys annetaan vain tilanteessa, jossa henkilön oikeustoi-mikyky on ainakin jossakin määrin heikentynyt.

Kirjaamismenettelyssä on lähdetty siitä, että edunvalvojaa on syytä kuulla näissä tilan-teissa aina, kun kirjattavana olevan oikeustoimen on tehnyt päämies yksin, vaikka pää-miehellä olisikin muodollisesti itsenäinen toimintakelpoisuus. Edunvalvoja voi tällöin tarvit-taessa vedota oikeustoimilain (13.6.1929/228, ”OikTL”) pätemättömyysperusteisiin pää-miehensä hyväksi. Mikäli edunvalvoja toteaa, ettei hänellä ole huomauttamista oikeustoi-men suhteen, asia on tältä osin kunnossa.

Myös silloin, kun henkilö on antanut edunvalvontavaltuutuksen, joka on tullut voimaan maistraatin vahvistamana, valtuutuksen antajalla säilyy itsenäinen oikeustoimikelpoisuus. Jos kirjattavana on oikeustoimi, jonka valtuuttaja on tehnyt yksin, olisi nyt vastaavasti syytä kuulla edunvalvontavaltuutettua. Jo se, että valtuutus on tullut voimaan, viittaa valtuuttajan heikentyneeseen oikeustoimikykyyn.

Kun edunvalvoja on toiminut päämiehen puolesta, vaaditaan yleensä jäljempänä selostet-tava maistraatin lupa. Päämiestä ei tarvitse kuulla asioissa, joihin edunvalvoja voi ryhtyä ilman maistraatin lupaa, vaikka edunvalvojan tuleekin hoitaa päämiehensä asioita tämän kanssa neuvotellen.

2.26.5. Lahjoituskielto


HolhTL 32 §:n mukaan edunvalvoja ei saa lahjoittaa päämiehensä omaisuutta. Kiinteistön osalta tämä tarkoittaa, että maistraatti ei anna lupaa oikeustoimelle, joka on koskenut pää-miehen kiinteän omaisuuden vastikkeetonta luovuttamista.

Myös edunvalvontavaltuutukseen liittyy lahjoituskielto. Valtuutettu saa kuitenkin antaa val-tuuttajan puolesta lahjan, jonka perusteet on yksilöity edunvalvontavaltakirjassa (EVVL 18 §).

2.26.6. Maistraatin lupa

Edunvalvojalla on pääsääntöisesti kelpoisuus edustaa päämiestä tämän omaisuutta ja ta-loudellisia asioita koskevissa oikeustoimissa (HolhTL 29.1 §). Hänellä ei kuitenkaan ole oikeutta ilman maistraatin lupaa luovuttaa tai ostaa kiinteistöä taikka kirjaamisvelvollisuu-den alaista käyttöoikeutta, luovuttaa tällaista omaisuutta toisen käytettäväksi yli viideksi vuodeksi tai pitemmäksi ajaksi kuin vuodeksi päämiehen täysi-ikäisyyden alkamisesta, luopua perinnöstä, luovuttaa perintöosuutta, tehdä sopimusta kuolinpesän yhteishallin-nosta, tehdä ositus- tai perinnönjakosopimusta ilman pesänjakajaa tai perustaa metsän-hakkuu- tai irrottamisoikeutta toiselle (HolhTL 34 §). Maistraatin lupa edellytetään kiinteis-tön ja kirjaamisvelvollisuuden alaisen eli MK 14:2 mukaisen käyttöoikeuden luovuttami-seen ja ostamiseen mutta ei sen sijaan siihen, että tällainen kohde otetaan päämiehen puolesta lahjana vastaan. Myöskään silloin, kun päämies on perinnöstä luopumisessa ja perintöosuuden luovuttamisessa vastaanottajan asemassa, maistraatin lupaa ei tarvita. Lupa ei tarvita myöskään perintöosuuden ostamiseen. Alaikäisen lapsen huoltajat ovat edellä mainituissa tilanteissa, joissa lupa on tarpeen, samassa asemassa kuin muut edun-valvojat. Myös he ovat velvollisia hakemaan maistraatin luvan kaikissa edellä mainituissa lupatilanteissa toimiessaan alaikäisen lapsensa puolesta.

Luvan myöntää toimivaltainen holhousviranomainen eli päämiehen kotikunnan maistraatti. Lupa voidaan hakea myös jälkikäteen. Mikäli tarvittavaa lupaa ei haeta tai mikäli sitä ei myönnetä, oikeustoimi ei sido päämiestä (HolhTL 36 §). Päämies voi täysivaltaiseksi tul-tuaan hyväksyä edunvalvojan ilman lupaa tekemän oikeustoimen, jolloin se tulee sitovaksi.

Edunvalvontavaltuutettu on eri asemassa kuin holhoustoimilain mukaan määrätty edun-valvoja luvan tarpeen osalta. Edunvalvontavaltuutettu ei lähtökohtaisesti tarvitse maistraa-tin lupaa valtuuttajan puolesta tekemiinsä oikeustoimiin, esimerkiksi kiinteistön luovuttami-seen tai ostamiseen. Edunvalvontavaltakirjassa voi olla kuitenkin määräys, että valtuute-tun tulee saada maistraatin lupa HolhTL 34.1 §:ssä tarkoitettuihin oikeustoimiin (EVVL 19 §). Luvan tarpeellisuus voidaan edunvalvontavaltakirjassa rajoittaa koskemaan vain mää-rättyjä oikeustoimia. Näissä tilanteissa luvan olemassaolo on kirjaamisen yhteydessä val-vottava.

Jos edunvalvontavaltakirjassa on määrätty, että valtuutettu saa luovuttaa valtuuttajan kiin-teätä omaisuutta, hakea siihen kiinnitystä tai luovuttaa sitä pantiksi, valtuutettu voi ryhtyä näihin toimenpiteisiin sen estämättä, mitä MK 2:3, 16:4.3 ja 17:1.2 säädetään tällaisten valtuutusten erityisistä muotovaatimuksista (EVVL 20 §). Vaikka kiinteistöä ei olisi yksilöity tarkemmin edunvalvontavaltakirjassa, valtuutettu voi esimerkiksi luovuttaa sen, eikä maist-raatin lupaa tarvita, ellei valtuuttaja ole näin määrännyt valtakirjassa (ks. HE 52/2006 s. 28 - 29).

2.26.7. Menettely kirjaamisviranomaisessa


Kirjaamisviranomaisen tulee aina viran puolesta tarkastaa, onko kirjattavassa asiassa osa-puolena olevalle luonnolliselle henkilölle määrätty edunvalvoja, onko hänen toimintakel-poisuuttaan rajoitettu tai onko hänet julistettu vajaavaltaiseksi, sekä edellyttääkö oikeus-toimi maistraatin luvan.

Ensiksi mainittu asia on tarkastettava väestötietojärjestelmästä. Tarkastaminen on aina tehtävä lainhuudatuksessa ja kirjaamisvelvollisuuden alaisen käyttöoikeuden siirron kirjaa-misessa sekä luovuttajan että ostajan osalta, ja oikeuden perustajan osalta, kun kirjaami-nen koskee toiselle annettua käyttöoikeutta, jonka voimassaoloaika on sovittu yli viideksi vuodeksi tai yli vuodeksi täysi-ikäisyyden alkamisesta lukien. Kirjattavaa oikeutta koske-van sopimuksen on saattanut allekirjoittaa yksin henkilö, jonka toimintakelpoisuutta ei ole rajoitettu mutta jolle on määrätty edunvalvoja. Edellä on todettu, että kirjaamisviranomai-sen tulee näissä tapauksissa kuulla edunvalvojaa. Päämiehellä on sinänsä itsenäinen toi-mintakelpoisuus, eikä hän lähtökohtaisesti tarvitse tekemäänsä oikeustoimeen edunval-vojan taikka maistraatin luvasta. Kiinteistökirjaamisessa on kuitenkin kysymys merkittä-västä ja usein päämiehen arvokkaimmasta omaisuudesta. Lisäksi edunvalvojan määrää-miseen on lähes aina jokin henkilön oikeustoimikykyyn liittyvä syy. Tämän takia kirjaamis-viranomainen on katsonut, että edellä mainittu menettely on perusteltu.

Jos edunvalvoja sen sijaan on allekirjoittanut yksin kirjattavaa oikeutta koskevan sopimuk-sen, kirjaaminen edellyttää maistraatin lupaa edellä kohdassa 2.26.6 mainituissa tilan-teissa. Jos maistraatti on jälkikäteen hyväksynyt luovutuksen, maistraatin lupapäätöksen ja tehdyn oikeustoimen yhdenmukaisuutta ei tarvitse tarkastaa. Jos lupaa on haettu etu-käteen, ja maistraatti on hyväksynyt hakemuksen vain osittain tai asettanut luvassaan eri-tyisiä ehtoja, tulee tarkastaa, että luovutus on tehty näiden mukaisesti.

Maistraatin luvan lainvoimaisuutta ei pääsääntöisesti tarvitse tarkastaa. Joskus kuitenkin päätöksestä ilmenee, että lupaa annettaessa on kuultu päämiestä, joka on vastustanut luvan myöntämistä. Jos lupa on myönnetty vastustuksesta huolimatta, tulee tarkastaa, että lupaa koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi.

2.26.8. Oikeustoimikelpoisuutta koskevat lainvalintasäännöt

2.26.8.1. Yleistä

Henkilön oikeustoimikelpoisuuden arvioimiseen sovellettava laki määräytyy toistaiseksi edelleen eräistä kansainvälisluontoisista perheoikeudellisista suhteista annetun lain mu-kaan (L 379/1929 eli ns. KPL). Sen mukaan ratkeaa sovellettava laki, kun kysymys on henkilön vajaavaltaisuuden, alaikäisyyden / täysi-ikäisyyden ja täysivaltaisuuden kritee-reistä. Samoin henkilön edunvalvojan tai sitä vastaavan edustajan asema, viranomaisval-vonta ja lupakysymykset sekä edustajan kelpoisuus toimia päämiehen puolesta ratkais-taan KPL:n osoittaman lain mukaan.

Pohjoismaiden kansalaisten osalta kysymykset määräytyvät 6.2.1931 Pohjoismaiden vä-lillä tehdyn, avioliittoa, lapseksiottamista ja holhousta koskevia kansainvälis-yksityisoikeu-dellisia määräyksiä sisältävän sopimuksen mukaan (ns. pohjoismainen avioliittokonven-tio).

2.26.8.2. Täysi-ikäisyyden kriteerit sekä alaikäisen asema ja edustaminen


Ensinnäkin henkilön täysi-ikäisyyttä koskeva ikäraja määräytyy henkilön kansalaisuus-maan lain mukaan. Samoin ne rajoitukset, jotka alaikäisyys aiheuttaa henkilön oikeustoi-mikelpoisuudelle, määräytyvät hänen kansalaisuusmaansa lain mukaan (KPL 30 - 31 §:t).

Vastaavasti alaikäisen edunvalvojan, kuten vanhempien, oikeus toimia hänen puolestaan määräytyy alaikäisen kansalaisuusmaan lain nojalla. Jos alaikäiselle on kuitenkin järjes-tetty asianmukainen edunvalvonta tai sen valvonta muun kuin kansalaisuusmaan lain mu-kaisesti, noudatetaan mm. edunvalvojien toimivaltaan kyseisen maan lakia.

Jos kysymys on jonkin Pohjoismaan kansalaisesta, vajaavaltaisuuden vaikutukset hänen oikeustoimikelpoisuuteensa samoin kuin edunvalvojan asema ja toimivalta määräytyvät sen sopimusvaltion lain mukaan, jossa holhous tai edunvalvonta on järjestetty (em. sopi-mus 17 artikla).

Esimerkki 1: Suomessa sijaitsevan kiinteistön kaupassa myyjänä on ollut Venäjän kansalainen A. Hänen alaikäisyyttään / täysi-ikäisyyttään sekä mahdollisen alaikäi-syyden varallisuusoikeudellisia vaikutuksia arvioidaan Venäjän lain mukaan. Jos hän on Venäjän lain mukaan alaikäinen, myös sitä, ketkä ovat hänen edunvalvoji-aan ja mitkä ovat näiden oikeudet myydä hänen omistamansa kiinteistö, arvioidaan Venäjän lain mukaan.

Esimerkki 2: Edellä olevassa esimerkissä mainittu Venäjän kansalainen A asuu Suomessa D:n luona, joka on Suomen lain mukaisesti määrätty A:n edunvalvo-jaksi. A:n alaikäisyyden vaikutukset ja edunvalvojan toimivalta määräytyvät Suo-men lain mukaan.

Alaikäisen Suomen kansalaisen holhousoikeudellinen asema määräytyy Suomen hol-houstoimilain mukaan, vaikka hän asuisi muualla kuin Suomessa (KPL 28 §). Tilanne on tulkinnanvaraisempi, jos hän pysyvästi asuu muualla ja hänelle on asuinmaassa järjestetty holhous kyseisen maan lakien mukaisesti tai jos hänen vanhempansa tai toinen heistä toimii hänen edunvalvojanaan asuinmaan viranomaisen valvonnan alaisena. KPL:n mu-kaan näissä tapauksissa "oikeuden" on harkittava, onko edunvalvontaan edelleen sovel-lettava Suomen lakia.

Esimerkki 3: Suomen kansalaisuuden omaava 5-vuotias A asuu pysyvästi Maro-kossa isänsä B:n luona. B on myynyt A:n puolesta tämän Suomessa sijaitsevan kiinteistön. A:ta koskevaan edunvalvontaan sovelletaan lähtökohtaisesti Suomen holhoustoimilakia. Oletetaan, että A:n huoltajia ovat B ja A:n Suomessa asuva äiti C. Suomen lain mukaan molemmat ovat A:n edunvalvojia (HolhTL 4,1 §) ja luovu-tus vaatii siten myös C:n suostumuksen. Lisäksi luovutukseen vaaditaan maistraa-tin lupa.

Jos kuitenkin on selvitetty, että B hoitaa A:n edunvalvontaa Marokossa sikäläisen viranomaisen alaisena, saatetaan päätyä siihen, että se, ketä pidetään edunvalvo-jana ja minkälaiset oikeudet hänellä on päättää vajaavaltaisen omaisuudesta, rat-keaa Marokon lain mukaan. Kirjaamisviranomaisella on kuitenkin mahdollisuus kuulla C:tä, joka voi vaatia oikeudelta päätöstä siitä, että Suomen lakia on sovel-lettava.

2.26.8.3. Täysi-ikäisen henkilön vajaavaltaisuus ja edunvalvonta


Täysi-ikäisen henkilön vajaavaltaisuuteen ja edunvalvontaan sovellettava laki määräytyy samojen periaatteiden mukaan kuin edellä on todettu alaikäisen holhousoikeudellisen ase-man määräytymisestä (KPL 36 - 37 §:t). Käytännössä tämä tarkoittaa, että vajaavaltaisuu-den ja toimikelpoisuuden rajoituksen vaikutus päämiehen asemaan samoin kuin edunval-vojan asema määräytyvät sen maan lain mukaan, jossa henkilön holhous on järjestetty (KPL 31 §). Pohjoismaiden kansalaisten osalta noudatettavaksi tulee sen Pohjoismaan laki, jossa holhous on järjestetty (sopimuksen 17 artikla).

Jos Suomen kansalaisen holhous on järjestetty Suomessa holhoustoimilain mukaisesti, tätä lakia noudatetaan, vaikka henkilö asuisi muualla. Jos muualla kuin Suomessa asuvan Suomen kansalaisen holhous on järjestetty kyseisen maan lain mukaan, eikä hänen hol-houstaan (vajaavaltaisuutta, toimikelpoisuuden rajoitusta tai edunvalvontaa) ole järjestetty Suomessa, noudatetaan kyseisen vieraan maan lakia. Jos kysymys ei ole Pohjoismaasta, edellytyksenä on, että holhouksen järjestämisen peruste on ollut Suomen lain tunnustama. Tuomioistuin voi kuitenkin erityisistä syistä päättää, että kaikesta huolimatta henkilön hol-housoikeudellisen aseman tulee määräytyä holhoustoimilain mukaisesti (KPL 32 §).

KPL:n 38 §:ään sisältyy kuitenkin tärkeä säännös, joka vaikuttaa Suomen kansalaisen ul-komailla järjestettyyn holhoukseen Suomessa sijaitsevan omaisuuden osalta. Säännök-sen mukaan esimerkiksi edunvalvoja, joka on määrätty muussa maassa kuin Suomessa asuvalle Suomen kansalaiselle kyseisen maan lain mukaisesti, tarvitsee Suomessa sijait-sevan kiinteistön luovuttamiseen Suomen holhousviranomaisen luvan. Näin siitä huoli-matta, että edunvalvoja ehkä olisi holhoukseen sovellettavan muun kuin Suomen lain mu-kaan oikeutettu luovuttamaan kiinteistön ilman lupaa. Maistraatin lupaa ei kuitenkaan tar-vita, jos Suomen tuomioistuin on hyväksynyt vieraan maan lain soveltamisen kyseisen henkilön holhoukseen ja edunvalvontaan.

Tämä ei kuitenkaan koske tilanteita, joissa Suomen kansalainen asuu toisessa Pohjoismaassa, jossa hänen holhouksensa on järjestetty sen maan lakien mu-kaan.

Esimerkki 4: Ruotsissa asuva Ruotsin kansalainen A omistaa kiinteistön Suo-messa. A on Ruotsin lain mukaisesti julistettu vajaavaltaiseksi ja hänelle on sa-malla määrätty edunvalvoja, joka on nyt myynyt kyseisen kiinteistön. Edunvalvojan oikeus myydä päämiehensä kiinteistö määräytyy Ruotsin lain mukaan. Tarvittava lupa kiinteistöön myyntiin on saatava holhousviranomaisena toimivalta Ruotsin vi-ranomaiselta.

Esimerkki 5: Suomessa asuva muun maan kuin Suomen kansalainen B omistaa kiinteistön Suomessa. Hänelle on määrätty edunvalvoja kansalaisuusmaansa la-kien mukaisesti. Edunvalvoja on myynyt B:n Suomessa sijaitsevan kiinteistön. Päämiehen holhousoikeudellinen asema ja edunvalvojan oikeudet määräytyvät holhoukseen sovellettavan vieraan lain mukaisesti. Myyntiä koskeva viranomais-luvan tarve ratkeaa tuon lain mukaan, maistraatin lupaa ei tarvita.

Esimerkki 6: Muualla kuin Suomessa asuva Suomen kansalainen C on julistettu vajaavaltaiseksi asuinmaansa (ei Pohjoismaa) lakien mukaisesti ja samalla hänelle on määrätty edunvalvoja. Tämä on myynyt C:n Suomessa sijaitsevan kiinteistön. Holhoukseen sovelletaan C:n asuinmaan lakia, jonka mukaisesti edunvalvoja on saanut kyseisen maan holhousviranomaiselta luvan kiinteistön myyntiin. Luovutuk-


seen tarvitaan myös Suomen holhousviranomaisen lupa, ellei Suomen tuomiois-tuin ole päättänyt, että holhoukseen voidaan soveltaa ko. tapauksessa pelkästään vieraan maan lakia.

KPL:n terminologiaa ei ole päivitetty vastaamaan Suomen nykyisen holhoustoimilain mu-kaisia sanontoja. Edellä KPL:n vanhoja termejä on tulkittu uuden lainsäädännön valossa.

2.26.8.4. Vieraan lain sisällön selvittäminen

Niitä tilanteita varten, joissa lainvalintasääntö on ohjannut vieraan lain soveltamiseen, KPL sisältää myös säännöksen vieraan lain sisällön selvittämisestä. KPL 56 §:n mukaan viran-omaisen on hankittava selvitys vieraan lain sisällöstä, jos se ei ennestään tunne sitä tai jos asianosainen ei näytä sitä toteen. Mikäli selvitystä ei saada, asiassa on sovellettava Suomen lakia.

2.26.8.5. Vaadittava henkilödokumentaatio

Kun luovutuksen osapuolena on muun maan kuin Suomen kansalainen tai Suomen kan-salainen, joka ei asu Suomessa, henkilön tietoja ei useinkaan ole saatavissa VTJ:stä tai tiedot ovat puutteelliset. Tästä huolimatta tarvitaan riittävä dokumentaatio henkilön täysi-valtaisuuden tai mahdollisten toimintakelpoisuutta koskevien rajoitusten selvittämiseksi. Se, mikä selvitys riittää, vaihtelee tapauksittain. Kun kysymys on Pohjoismaasta, voidaan edellyttää, että hakemukseen liitetään asianomaisen maan viranomaisen antama, Suo-men virkatodistusta vastaava todistus kyseisestä henkilöstä.

Vastaava selvitys tarvitaan lähtökohtaisesti myös muiden maiden osalta. Väestökirjanpito on kuitenkin järjestetty eri tavoin eri maissa, eikä esimerkiksi Suomen virkatodistusta vas-taavaa todistusta ole välttämättä saatavissa. Jos henkilö on asuinmaassaan esimerkiksi allekirjoittanut kiinteistön luovutusta tai ostamista koskevan valtakirjan julkisen notaarin luona, joka on allekirjoituksellaan vahvistanut kyseisen henkilön tiedot ja täysivaltaisuu-den, tämä riittää. Samoin riittänee, jos henkilö on allekirjoittanut luovutuskirjan ulkomailla ja luovutuksen on vahvistanut Suomen lähetystössä työskentelevä, kaupanvahvistajana toimiva virkamies, jos hän on voinut tarkastaa allekirjoittajien henkilötiedot luotettavalla tavalla.

Jos muualla kuin Suomessa asuva muun maan kuin Suomen kansalainen on allekirjoitta-nut luovutuskirjan Suomessa kaupanvahvistajan luona, myös tämän on tullut tarkastaa allekirjoittajan henkilöllisyys. Usein tarkastaminen on tehty passin perusteella ja passin aukeamasta on liitetty jäljennös asiakirjoihin. Passiin ei kuitenkaan merkitä tietoja henkilön täysivaltaisuudesta tai sen rajoituksista, eikä kaupanvahvistaja voi tietää, sisältyykö tällai-sia tietoja viranomaisrekistereihin henkilön kotimaassa. Vaikka kaupanvahvistaja voi hen-kilön läsnä ollessa luonnollisesti havaita selkeimmät oikeustoimikyvyn puutteet, aukoton näin saatu selvitys ei ole.

Ongelmallisimpia henkilödokumentaation kannalta ovat tapaukset, joissa henkilö on koti-maassaan allekirjoittanut luovutusvaltakirjan yksityisesti ja kyseisestä maasta ei ole saa-tavilla väestörekisterin tai vastaavan otetta. Hakijalta ei kuitenkaan voida vaatia selvitystä, joka on suhteettoman vaikeasti saatavissa.


2.27. Kunnan etuosto-oikeus

2.27.1. Etuostotilanteet

Kunnan etuosto-oikeudesta säädetään etuostolaissa (5.8.1977/608). Lain tarkoituksena on parantaa kunnan mahdollisuuksia hankkia maata rakentamista sekä virkistys- ja suoje-lutarkoituksia varten. Kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kau-passa tietyin rajoituksin.

Etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Etuostolla, sit-ten kun se on loppuun saatettu, kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskir-jassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla. EOL 2.2 §:n mukaan kiinteis-tön kauppana pidetään myös sellaista vastikkeellista luovutusta, jossa vastikkeen arvosta muu kuin kiinteä omaisuus muodostaa pääosan. Etuostolaki koskee myös kauppoja, joissa on myyty määräala tai määräosa kiinteistöstä. Jos samalla luovutuskirjalla on myyty kahden tai useamman kunnan alueella olevia kiinteistöjä, etuosto-oikeus on sillä kunnalla, jonka alueella sijaitsee suurin osa kiinteistöjen yhteenlasketusta pinta-alasta.

Etuosto-oikeutta ei ole, jos:

- kiinteistö käsittää tai, jos samalla luovutuskirjalla tai muutoin luovutuksin, jotka on katsottava samaksi kaupaksi, myydään eri kiinteistöjä, nämä yhdessä käsit-tävät 5000 m2 tai sitä vähemmän (Helsingissä, Espoossa, Kauniaisissa ja Van-taalla 3000 m2 tai vähemmän)(tämän kohdan mukaista pinta-alaa laskettaessa otetaan huomioon myös kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana samassa kunnassa samojen osapuolten välillä tehdyt kaupat);

- ostajana on myyjän puoliso tai henkilö, joka PK 2 luvun säännösten mukaan voisi periä myyjän (=serkkua läheisempi sukulainen), tai tällaisen henkilön puo-liso (tätä kohtaa ei sovelleta, jos kiinteistö luovutetaan kohdassa tarkoitetulle ja muulle ostajalle yhteisesti);

- ostajana on valtio, valtion liikelaitos tai muu valtion laitos, tai

- myynti tapahtuu pakkohuutokaupalla.

Etuosto-oikeutta ei myöskään ole, jos ei ole olemassa EOL 1.3 §:n tarkoittamaa perustetta etuosto-oikeuden käyttämiselle (maan hankkiminen yhdyskuntarakentamista sekä virkis-tys- ja suojelutarkoituksia varten; ei koske Helsinkiä, Espoota, Kauniaista ja Vantaata). Etuosto-oikeutta ei ole myöskään silloin, kun sen käyttämistä olisi olosuhteet huomioon ottaen pidettävä ilmeisen kohtuuttomana. Kirjaamisviranomainen ei ota huomioon tällaisia tekijöitä, vaan näiden arviointi kuuluu hallintotuomioistuimille.

EOL 6.2 §:n mukaan etuosto-oikeutta ei ole, kun valtio, valtion liikelaitos tai muu valtion laitos myy kiinteistön eduskunnan kaupalle antamassa suostumuksessa nimeämälle luo-vutuksensaajalle tai sellaiselle yhtiölle, jossa valtiolla on määräysvalta, valtion rahastolle tai julkisoikeudellista tehtävää hoitavalle säätiölle niiden omaa käyttöä varten.

2.27.2. Etuostomenettely


Etuostomenettelystä säädetään EOL 8 - 14 §:ssä. Kunta saa tiedot tapahtuneista luovu-tuksista kaupanvahvistajilta tai Kiinteistökaupan verkkopalvelusta. Kiinteistönomistajan pyynnöstä kunta voi etukäteen ilmoittaa, ettei se tule käyttämään etuosto-oikeuttaan, jos kiinteistö kahden vuoden kuluessa kunnan päätöksestä myydään pyynnössä ilmoitetulla tavalla.

Jos kunta on päättänyt käyttää etuosto-oikeutta kiinteistön kaupassa, sen tulee ilmoittaa siitä kirjallisesti ostajalle, myyjälle ja kirjaamisviranomaiselle. Kunnan on tehtävä päätös siitä, käyttääkö se etuosto-oikeutta, kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Samassa ajassa kunnan on myös ilmoitettava päätöksestään kirjaamisvi-ranomaiselle, jos se on päättänyt käyttää etuosto-oikeutta.

Etuosto-oikeuden käyttämistä koskevasta Ilmoituksesta tehdään merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Mikäli kunta ei ole tehnyt päätöstä mainitussa ajassa tai se ei ole ky-seisessä ajassa ilmoittanut päätöksestään kirjaamisviranomaiselle, kunta on menettänyt etuosto-oikeutensa.

Etuosto-oikeus on loppuun saatettu, kun kunnan päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on saanut lainvoiman. Tällöin kunta on tullut ostajan sijaan ja tästä hetkestä alkaa kunnan lainhuudatusaika. Lainhuutoa hakiessaan kunnan on esitettävä selvitys etuostopäätöksen lainvoimaisuudesta

Joskus kunnat hakevat lainhuutoa, vaikka etuostopäätös on vasta käsittelyssä hallinto-oikeudessa. Koska kunta ei ole vielä tullut ostajan sijaan, kunnan lainhuutohakemusta ei voida hyväksyä eikä sitä voida jättää edes lepäämään.

Mikäli kunnan etuostopäätös ei ole lainvoimainen, mahdollisesti vireillä olevaa ostajan lain-huutohakemusta ei hylätä vaan se jätetään lepäämään kunnes asia on lainvoimaisesti rat-kaistu.

Kunta voi, sen lisäksi mitä EOL 8 §:ssä säädetään ennen kauppaa annettavasta ilmoituk-sesta, myös kaupan jälkeen ja ennen kuin 3 kk:n määräaika on kulunut, ilmoittaa, ettei se käytä kaupassa etuosto-oikeutta. Päätösvalta sekä ennen kauppaa että sen jälkeen an-nettavan ilmoituksen osalta kuuluu kunnanhallitukselle, mutta päätösvalta voidaan dele-goida kunnan viranhaltijan tehtäväksi.

2.27.3. Etuostolain vaikutukset lainhuutohakemuksen käsittelyyn

Jos kysymys ei ole etuostolain tarkoittamasta saantotyypistä, lainhuuto voidaan myöntää tutkimatta tarkemmin etuostolain asettamia lainhuudatuksen edellytyksiä. Etuostolaki so-veltuu vain kiinteistön kauppaan. Kauppana pidetään sellaista vastikkeellista luovutusta, jossa vastikkeen arvosta muu kuin kiinteä omaisuus muodostaa pääosan. Laki koskee näin ollen tavanomaisen kaupan lisäksi esimeriksi apporttiluovutuksia sekä vaihtoja, joissa


väliraha muodostaa pääosan vastikkeesta. Laki ei sovellu esimerkiksi kiinteistön lahjoit-tamiseen, vaihtoon, jossa pääosan vastikkeesta muodostaa toinen kiinteistö tai yhteis-omistussuhteen purkamiseen. Laki ei koske kiinteistöä, jossa on vain vesitiluksia.

Haettaessa lainhuutoa EOL:n soveltamisalaan kuuluvalle saannolle kirjaamisviranomai-nen tutkii ensinnäkin, onko saanto EOL 5 §:n mukaisesti kunnan etuosto-oikeuden piirissä.

Jos kysymys on EOL 5.1.1k §:ssä tarkoitetusta tapauksesta (pinta-ala 5 000 m2 tai alle tai 3 000 m2 tai alle) ja jos ostaja kirjallisesti vakuuttaa, ettei lain 5.2 §:ssä tarkoitettuja luovu-tuksia ole kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana tapahtunut, lainhuuto voidaan heti myöntää. Tällainen vakuutus sisältyy lähes poikkeuksetta luovutuskirjoihin, kun kohteena oleva kiinteistö on enintään 5000 tai 3000 m2. Jos luovutuskirjaan ei sisälly vakuutusta, se yleensä annetaan osana lainhuutohakemusta. Maanmittauslaitoksen ylläpitämään lain-huutohakemuslomakkeeseen sisältyy kohta vakuutuksen antamiseksi.

Jos kunnan etuosto-oikeutta ei pystytä sulkemaan pois EOL 5 §:n nojalla, lainhuutoa ei saa myöntää, ennen kuin kunnalle etuosto-oikeuden käyttämiseen varattu 3 kk:n määrä-aika on kulunut. Lainhuutohakemus jätetään näissä tapauksissa lepäämään 3 kk:n mää-räajaksi. Mikäli kunta ei tuossa ajassa ilmoita etuosto-oikeuden käyttämisestä, hakijalle myönnetään lainhuuto.

Jos kunta on nimenomaisesti ilmoittanut tai tehnyt päätöksen, että se ei tule käyttämään etuosto-oikeuttaan kyseisessä kiinteistökaupassa, lainhuuto voidaan tietysti myöntää heti lopullisena. Hakija usein pyytääkin erikseen kunnalta tällaisen ilmoituksen tai liittää kunnan päätöksen liitteeksi lainhuutohakemukseen.

Jos lainhuutoa haetaan vasta 3 kk:n jälkeen luovutuskirjan tai sen korjauksen (ks. kaup-pakirjan korjauksen vaikutuksesta etuosto-oikeuden käyttämiseen varatun 3 kk:n määrä-ajan alkamiseen korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu KHO 2015:140) todistamisesta lukien eikä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ole tehty merkintää siitä, että kunta olisi käyttä-nyt etuosto-oikeutta, lainhuuto voidaan myöntää suoraan.

Jos kunta on ilmoittanut etuosto-oikeuden käyttämisestä 3 kk:n määräajan jälkeen, mer-kintää lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ei tehdä. Tällainen kunnan myöhässä tullut ilmoitus ei estä myöskään ratkaisemasta ostajan lepäämässä ollutta lainhuutoa hakemuksen mu-kaisesti.

2.28. Lainhuuto osituksen tai omaisuuden erottelun perusteella

2.28.1. Ositus tai omaisuuden erottelu aviopuolisoiden välillä


Avioliittolain 85,1 §:n mukaan ositus voidaan toimittaa, kun avioeroa koskeva asia on vi-reillä käräjäoikeudessa tai kun avioliitto on purkautunut avioeron tai toisen puolison kuole-man johdosta. Osituksessa todetaan kummankin puolison omistaman omaisuuden säästö, minkä jälkeen se puolisoista, jonka omaisuuden säästö on suurempi, luovuttaa toiselle puolisolle rahaa tai muuta omaisuutta niin, että kummallekin tulee yhtä paljon. Jos kum-mallakaan puolisolla ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen, toimitetaan osituksen si-jasta omaisuuden erottelu (AL 85,2 §).

Ositus ja omaisuuden erottelu toimitetaan samalla tavoin kuin perinnönjako (AL 98 ja 107 §:t). Ositus ja erottelu voidaan toimittaa myös osittaisena. Osittainen ositus ja osittainen erottelu ovat mahdollisia sekä osapuolten sopimina että pesänjakajan toimittamina (ks. Aulis Aarnio - Urpo Kangas, Perhevarallisuusoikeus, Talentum, 2010, s. 230–231).

Rekisteröityyn parisuhteeseen sovelletaan edellä mainittuja säännöksiä.

Kun lainhuutoa haetaan osituksen tai omaisuuden erottelun perusteella, on esitettävä joko pesänjakajan allekirjoittama taikka sopijapuolten allekirjoittama ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistama osituskirja tai omaisuuden erottelukirja sekä selvitys sen lain-voimaisuudesta. Lainvoimaisuuden selvityksestä on voimassa sama menettely kuin perin-nönjaossa.

Osituksessa tai omaisuuden erottelussa voi toisen puolison omistama kiinteistö, sen mää-räala tai määräosa siirtyä toiselle puolisolle joko ilman pesän ulkopuolisen vastikkeen käyt-tämistä taikka sitten sellaista käyttäen. Maakaaren 2:1:n mukaista määrämuotoa ei tarvita kummassakaan tapauksessa. Jos puoliso saa osituksessa tai omaisuuden erottelussa pi-tää jo aikaisemmin omistamansa kiinteistön, hänellä ei ole lainhuudatusvelvollisuutta edes silloin, kun hän on maksanut tasinkoa pesän ulkopuolisilla varoilla. Hänelle voidaan kui-tenkin myöntää selvennyslainhuuto MK 11:6.2 nojalla hänen oikeusasemansa selventä-miseksi.

Jos puolisot ovat toimittaneet osituksen, mutta antaneet sen jälkeen avioerohakemuk-sensa raueta, heillä ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen (AL 107a §). He voivat kui-tenkin palauttaa avio-oikeuden tekemällä avioehtosopimuksen (ks. myös KKO 1992:20).

Ositusta koskevat säännökset tulevat sovellettaviksi myös silloin, kun kysymys on lesken ja kuolleen puolison perillisten välisestä osituksesta. Ositusta ei puolestaan toimiteta sil-loin, kun kysymys on ensin kuolleen puolison toissijaisten perillisten ja lesken välisestä, PK 3:5a:n mukaisesta pesänjaosta (ks. KKO 1999:104).

Lainhuutoon tarvittavat asiakirjat, kun lainhuutoa haetaan osituksen tai omaisuuden erot-telun perusteella:

- Selvitys ositusperusteen olemassaolosta eli käräjäoikeuden todistus siitä, että puolisoilla on avioeroasia vireillä. Tätä selvitystä ei tarvita, jos avioliitto on pur-kautunut avioeron tai puolison kuoleman johdosta. Viimeksi mainituissa ta-pauksissa kirjaamisviranomainen voi tarkistaa ositusperusteen olemassaolon väestötietojärjestelmästä.

- Alkuperäinen osituskirja ja selvitys sen lainvoimaisuudesta


- Jos kysymys on eloonjääneen puolison ja kuolleen puolison perillisten välillä tehdystä osituksesta, vainajan perukirjan jäljennös ja sukuselvitykset taikka maistraatin vahvistaman perukirjan jäljennös

2.28.2. Omaisuuden erottelu avopuolisoiden välillä

Laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta (14.1.2011/26, ”AvoL”) tuli voimaan 1.4.2011. Lakia ei sovelleta, jos avoliitto on päättynyt ennen lain voimaantuloa. Lain mu-kaan avopuolisoilla tarkoitetaan yhteistaloudessa asuvia sellaisen parisuhteen osapuolia jotka ovat asuneet yhteistaloudessa vähintään viisi vuotta tai joilla on tai on ollut yhteinen tai yhteisessä huollossa oleva lapsi. Avopuolisot voivat olla samaa tai eri sukupuolta. Avopuolisoksi ei katsota henkilöä, joka on avioliitossa tai rekisteröidyssä parisuhteessa. Aikaa, jonka jompikumpi puolisoista on ollut avioliitossa tai rekisteröidyssä parisuhteessa, ei lasketa viiteen vuoteen, vaikka avo-puolisot olisivat tuona aikana jo asuneet yhdessä. Avopuolisolle ei ole asetettu alaikära-jaa, joten avopuoliso voi olla myös alle 18-vuotias. Lakia sovelletaan vain avopuolisoiden yhteistalouden purkamiseen avoliiton päättymisti-lanteissa. Lain mukaisessa avopuolisoiden omaisuuden erottelussa toisen puolison omistamaa omaisuutta voi siirtyä toiselle puolisolle. Vaikka lähtökohtaisesti omaisuuden omistajuussuhteet eivät erottelussa muutu, omaisuuden siirtyminen on mahdollista sil-loin, kun erottelussa puretaan puolisoiden yhteisomistussuhteita. Kiinteäkin omaisuus voi tällöin siirtyä erottelulle säädetyssä määrämuodossa.

Esimerkki 1: Lain mukaiset avopuolisot A ja B omistavat omakotitalokiinteistön ja kesämökin kummatkin puoliksi. Avoliiton päätyttyä A ja B sopivat erottelukirjassa, että kotikiinteistön ja mökin yhteisomistussuhteet puretaan siten, että A saa pitää kotikiinteistön ja B kesämökin.

Esimerkki 2: Avoliiton päättyessä avopuolisot A ja B sopivat erottelukirjassa, että yhteisen kotikiinteistön yhteisomistus puretaan siten, että A saa koko kiinteistön omistukseensa sitä vastaan, että maksaa B:lle 50 000 euroa ja sen lisäksi ottaa yksin vastattavakseen kiinteistöä varten otetusta yhteisestä asuntolainasta.

Erottelun osapuolina voivat olla avopuolisot, avopuoliso ja kuolleen avopuolison kuolin-pesän osakkaat tai kuolleiden avopuolisoiden kuolinpesien osakkaat. Avopuolisoiden omaisuuden erottelu voidaan tehdä joko sopimus- tai toimituserotteluna. Erottelukirja tu-lee laatia samassa määrämuodossa kuin perinnönjakokirja (AvoL 7 § ja PK 23:9).

Kun lainhuutoa haetaan erottelun perusteella, kirjaamisviranomaiselle on esitettävä joko oikeuden määräämän pesänjakajan allekirjoittama taikka sopijapuolten allekirjoittama ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistama omaisuuden erottelukirja sekä selvitys erottelun lainvoimaisuudesta.

Erottelun lainvoimaisuus voidaan selvittää seuraavasti:


- Sopimus- tai pesänjakajan toimittama erottelu: kirjaamisviranomaiselle esite-tään osapuolten sitoumukset siitä, etteivät he tule moittimaan erottelua. Sopimuserottelua voidaan moittia vain muotovirheen perusteella. Koska laissa sopimuksen moittimiselle ei ole määrätty moiteaikaa, selvitykseksi sopimuserot-telun lainvoimaisuudesta kirjaamisviranomaiselle tulee esittää sopimusosapuol-ten sitoumus siitä, että he eivät tule moittimaan erottelua.

- Pesänjakajan toimittaman erottelun osalta selvityksenä voidaan esittää myös käräjäoikeuden antama lainvoimaisuustodistus, jonka mukaan erottelua ei ole moitittu kuudessa kuukaudessa erottelun toimittamisesta. Toimivaltainen käräjäoikeus todistuksen antamiseen on se oikeus, jonka tuo-miopiirissä jommallakummalla avopuolisolla on kotipaikka tai vakituinen asuin-paikka taikka jos asia on saatettu vireille avopuolison kuoleman jälkeen, kärä-jäoikeus, jonka tuomiopiirissä kuolleella avopuolisolla oli kotipaikka tai vakitui-nen asuinpaikka. (ks. AvoL 10 §, PK 23:10 ja OK 10:11 a ja 10:17 ).

Avopuolisot voivat avoliiton aikana ja sen päättyessäkin purkaa yhteisomistuksensa myös kaupalla, vaihdolla tai lahjalla. Silloin kun kyseiset luovutukset koskevat kiinteää omai-suutta, ne tulee luonnollisesti tehdä MK 2:1 määrämuodossa. Tällaisia erillisiä luovutustoi-mia ei kuitenkaan voida katsoa avopuolisoiden omaisuuden lopulliseksi erotteluksi, ellei asiasta ole määrätty avoliittolain erottelulta vaatimassa määrämuodossa.

Avopuoliso (tai hänen kuoltuaan hänen kuolinpesänsä) voi erotilanteessa vaatia toiselta osapuolelta myös euromääräistä hyvitystä yhteistalouden hyväksi annetusta panoksesta. Hyvityksestä voidaan sopia sopimuserottelussa tai pesänjakaja voi toimituserottelussa määrätä toisen osapuolen maksamaan hyvitystä. Hyvitystä on mahdollista vaatia avoliitto-laissa määrätyin edellytyksin myös kanneteitse. Hyvityspäätös tarkoittaa aina velkasuh-teen vahvistamista. Jos osapuolet asiasta sopivat, tietty rahamääräinen hyvitys voidaan sopia maksettavaksi esimerkiksi kiinteänä omaisuutena. Tällainen sopimus tulee aina tehdä MK 2:1 muodossa.

Avopuolisoiden välisten kiinteän omaisuuden siirtojen varainsiirtoverotuksesta ks. kohta 3.5.5. Lainhuutoon tarvittavat asiakirjat, kun lainhuutoa haetaan erottelukirjan perusteella:

- Alkuperäinen erottelukirja, joko osapuolten allekirjoittama kahden esteettömän todistajan allekirjoittama erottelukirja tai pesänjakajan allekirjoittama erottelu-kirja.

- Selvitys erottelun lainvoimaisuudesta

- Selvitys siitä, että kyse on lain mukaisesta avoliitosta, jos tämä ei käy ilmi väes-tötietojärjestelmästä

- Vainajan perukirjan jäljennös ja sukuselvitys, jos on kyse kuolleen avopuolison kuolinpesän ja avolesken välisestä erottelusta. Jos maistraatti on vahvistanut perukirjaan sisältyvän osakasluettelon, sukuselvitystä ei tarvita.


2.28.3. Ositukseen sovellettava lainvalintasääntö

Pohjoismaisen avioliittokonvention mukaan puolisoiden väliset varallisuussuhteet määräy-tyvät sen sopimusvaltion lain mukaan, johon he avioliittoon mennessään asettuivat asu-maan. Edellytyksenä sopimuksen soveltamiselle on, että puolisot ovat ja avioliittoon men-nessään olivat jonkin Pohjoismaan kansalaisia. Jos molemmat puolisot sittemmin ovat asettuneet asumaan johonkin toiseen sopimusvaltioon, sovelletaan tämän jälkeen tehtyi-hin oikeustoimiin kyseisen valtion lakia (3 artikla). Kun sopimuksessa ei ole muusta erik-seen säädetty, on lähdettävä siitä, että osituksen tekeminen myös menettelynä tapahtuu sen maan lain mukaan, jota puolisoiden varallisuussuhteisiin sovelletaan. Avioehtosopi-muksen muotoa koskien sopimuksessa on oma artiklansa (ks. artikla 4).

Puolisot voivat sopia heidän varallisuussuhteisiinsa sovellettavasta, sopimusvaltion laista (ks. 3 a artikla). Lainvalintaa koskevan sopimuksen muodosta löytyy oma artiklansa (ks. 4 artikla). Sovellettavan lain vaihtuminen ei vaikuta sitä aikaisemmin tehdyn oikeustoimen oikeusvaikutuksiin. Avioehtosopimuksen määräysten pätevyys arvioidaan kuitenkin sen sopimusvaltion lain mukaan, jota sovelletaan puolisoiden varallisuussuhteisiin sopimuksen ehtojen tullessa ajankohtaisiksi. Jos puolisot myöhemmin asettuvat asumaan valtioon, joka ei ole avioliittokonvention osapuoli, puolisoiden varallisuussuhteita koskevia artikloja ei sovelleta.

Puolisoiden välillä toimitettavaan ositukseen sovelletaan sen maan lakia, jota puolisoiden varallisuussuhteisiin edellä olevan mukaisesti sovelletaan. Jos kysymys on osituksesta, joka toimitetaan lesken ja kuolleen puolison perillisten välillä, ositukseen sovellettava laki määräytyy pohjoismaisen perintökonvention mukaan. Sen 19 artiklan mukaan omaisuu-den ositus sopimusvaltion kansalaisen jälkeen, jolla kuollessaan oli kotipaikka jossakin sopimusvaltiossa, toimitetaan sen valtion lain mukaan, missä vainajalla oli kotipaikka. Jos taas perittävän puoliso, joka on jonkin sopimusvaltion kansalainen, on elänyt jakamatto-massa pesässä ja pesä on jaettava, tämä tapahtuu sen valtion lain mukaan, missä hänellä on tai missä hänellä kuollessaan oli kotipaikka (19.2 artikla).

Silloin kun edellä mainitut pohjoismaisen avioliittokonvention lainvalintasäännökset eivät tule sovellettaviksi, noudatetaan avioliittolain V osaan (108–142 §) sisältyviä kansainväli-sen yksityisoikeuden alaan kuuluvia säännöksiä.

Ne tulivat voimaan 1.3.2002. Jos ositusperuste on syntynyt ennen sitä, ositukseen sovellettava laki määräytyy aiempien säännösten mukaan (ks. niistä HE 44/2001, s. 32).

Aviopuolisoiden varallisuussuhteisiin sovellettava laki määräytyy AL 129 - 130 §:n mukai-sesti. Varallisuussuhteisiin sovellettavan lain mukaan ratkaistaan mm. kysymykset, jotka koskevat puolisoiden omaisuuden jakamista avioliiton purkauduttua (AL 131.1.1k §). Näi-hin kuuluvat mm. kysymys ositusperusteen olemassaolosta samoin kuin kysymykset omaisuuden jakautumisen perusteista ja osituksen toimittamistavoista.

Näihin kuuluvat mm. kysymys ositusperusteen olemassaolosta samoin kuin kysymykset omaisuuden jakautumisen perusteista ja osituksen toimittamistavoista.

Ositusta koskevan menettelyn kannalta tärkeä säännös sisältyy kuitenkin AL 137 §:ään. Sen mukaan ositus voidaan toimittaa Suomen lain mukaisena sopimus- tai toimitusosituk-sena siitä huolimatta, että puolisoiden välisiin varallisuussuhteisiin sovellettaisiin vieraan


maan lakia. Pykälän 2 momentin mukaan määrättäessä, mitä omaisuutta puolisolle osi-tuksessa tulee, on tietyin edellytyksin mahdollisuus poiketa avioliiton varallisuussuhteisiin sovellettavan lain säännöksistä.

Ositussopimus on muodon puolesta pätevä myös, jos se täyttää muotovaatimukset sen valtion lain mukaan, jossa oikeustoimi tehtiin tai jossa puolisoilla oli kotipaikka oikeustointa tehtäessä (ks. AL 131,3 §, joka sisältää säännöksen myös avioehtosopimuksen muoto-vaatimusten osalta).

2.29. Perintöoikeus ja lainhuudatus

Perintöön ja testamenttiin liittyvistä asioista säädetään perintökaaressa (40/1965, PK). Pe-rintöoikeudelliset säännökset tulevat huomioitaviksi paitsi silloin, kun huudatettava saanto liittyy perintöön tai testamenttiin, myös silloin, kun huudatettavan luovutussaannon osa-puolena, yleensä myyjänä kaupassa, on kuolinpesä.

2.29.1. Kuolinpesän osakkaat ja kuolinpesän oikeustoimet

Kun perittävä kuolee ja jättää jälkeensä kaksi tai useampia oikeudenomistajia, kuuluu kuo-linpesän omaisuudesta huolehtiminen näille yhteisesti. Tällöin puhutaan jakamattomasta kuolinpesästä. Tällainen pesä ei ole oikeushenkilö, vaan osakkaat itse muodostavat kuo-linpesän.

Kuolinpesän osakkaat hallitsevat yhdessä kuolinpesän omaisuutta ja määräävät siitä yh-dessä. Kaikkien osakkaiden tulee olla mukana oikeustoimissa, joissa kuolinpesä on osa-puolena. Esimerkiksi kuolinpesän myydessä kuolinpesään kuuluvan kiinteistön kauppakir-jassa tulee olla jokaisen osakkaan tai hänen valtuuttamansa asiamiehen allekirjoitus. Pe-sän yhteishallinto kestää perittävän kuolemasta lainvoimaiseen perinnönjakoon.

Kuolinpesän osakkaat määräytyvät perittävän kuolinhetkellä. Kuolinpesän osakkaita ovat PK 18:1:n perusteella:

- Perilliset (määräytyvät PK 2-4 lukujen mukaan) - yleistestamentin saaja - eloonjäänyt puoliso avio-oikeuden nojalla osituksen toimittamiseen asti silloin,

kun ainakin toisella puolisoista on avio-oikeus puolisonsa omaisuuteen, sa-moin perittävän kuolinhetkellä elossa oleva entinen puoliso avio-oikeuden no-jalla, jos ositus on toimittamatta perittävän kuolleessa (KKO 2001:56)

- ensiksi kuolleen puolison toissijainen perillinen on viimeksi kuolleen puolison kuolinpesän osakas.

Perintökaaren 2 ja 3 lukujen mukaan perillisiä ovat:

- rintaperilliset eli lapset tai kuolleen lapsen jälkeläiset. Jos rintaperillisiä ei ole: - aviopuoliso. Jos aviopuolisoa ei ole: - vanhemmat tai kuolleen vanhemman/vanhempien sijaan veljet ja sisaret tai

heidän jälkeläisensä. Jos kyseisiä sukulaisia ei ole: - isovanhemmat tai kuolleen isovanhemman/isovanhempien sijaan sedät ja tädit


Adoptiolapsen perillis- ja samalla kuolinpesän osakkuusasema määräytyy sen mukaan, milloin adoptio on tapahtunut.

Jos adoptiosuhde on vahvistettu 1.1.1980 tai sen jälkeen, adoptiolapsen perintöoikeudel-linen asema rinnastuu täysin adoptiovanhemman biologisen lapsen asemaan. Hän ja hä-nen jälkeläisensä perivät ja hänet ja hänen jälkeläisensä peritään adoptiovanhempien su-vussa aivan samoin kuin jos kyseessä olisi biologinen lapsi.

Jos adoptiosuhde on vahvistettu ennen 1.1.1980, adoptiolapsella on samanlainen oikeus perintöön adoptiovanhempiensa ja näiden sukulaisten jälkeen kuin biologisilla lapsilla ja adoptiolapselta jäävä perintö menee adoptiosukuun, jos häneltä ei jää rintaperillisiä tai puolisoa. Adoptiolapsi perii myös biologiset sukulaisensa siten kuin ennen 1.1.1980 voi-massa olleessa laissa on säädetty, mutta adoptiolapsen biologiset sukulaiset eivät peri adoptiolasta. Edellytyksenä adoptiolain säännösten soveltamiselle ennen 1.1.1980 vah-vistetun adoptiosuhteen mukaiseen adoptiolapseen on kuitenkin, että perittävä on kuollut adoptiolain (20.1.2012/22) voimaantulon 1.7.2012 jälkeen. Jos perittävä on kuollut ennen adoptiolain voimaantuloa, eikä tuomioistuin ole hakemuksesta myöhemmin muuttanut adoptiota lapseksiottamisesta annettujen lakien (19.1.1979/32) tai (8.2.1985/153) tai adoptiolain mukaiseksi, adoptioon sovelletaan adoptiohetkellä voimassa ollutta lakia.

Adoptiolapsen perintöoikeuteen sovellettavat eri aikoina voimassa olleet lait:

Ottolapsilaki (208/1925), voimassa 31.12.1965 asti. PK:n kumottu 4 luku, voimassa 1.1.1966–31.12.1979. Laki lapseksiottamisesta (19.1.1979/32), voimassa 1.1.1980- 30.4.1985. Laki lapseksiottamisesta (8.2.1985/153), voimassa 1.5.1985–30.6.2012. Adoptiolaki, voimassa 1.7.2012 lukien, (ks. erityisesti 18, 99 ja 100 §:t)

Rekisteröidyn parisuhteen päättyessä toisen kuoleman johdosta sovelletaan eloon jää-neen perintöoikeuteen, mitä aviopuolisoiden perintöoikeudesta on säädetty. Silloin kun perittävän lähin perillinen on kuollut ennen perittävää tai perillinen on perintö-kaaren mukaan menettänyt perintöoikeutensa, kyseisen perillisen perilliset tulevat hänen sijaansa perillisasemaan (PK 2:1.2, PK 2:2.2, PK 2:2.3 sekä PK 11:6:ssa (testamentin-saaja kuollut), 15:5:ssa (perinnöttömäksi tekeminen yms.), 16:3:ssa (perintöoikeuden vanhentuminen) ja 17:1.2:ssa sekä 17:2 a:ssa (perinnöstä luopuminen).

Perittävän leski voi olla kuolinpesän osakas perittävän perillisenä (PK 3:1.1), yleistesta-mentinsaajana tai avio-oikeuden nojalla. Lesken osakkuus päättyy osituksen toimittami-seen silloin, kun osakkuus on perustunut avio-oikeuteen. Osakkuuden päättyminen voi-daan osoittaa kirjaamisviranomaiselle lainvoimaisella osituskirjalla tai selvityksellä siitä, että leski on luopunut vaatimasta ositusta. Toimitetusta osituksesta riittää selvitykseksi myös se, että asia on todettu perukirjassa.

Vaikka perittävän leski ei olisi pesän osakas, lesken myötävaikutus oikeustoimeen voidaan tarvita PK 3:1a:ssa leskelle jäämistöomaisuuteen annetun hallintaoikeuden johdosta. Kuo-linpesän osakkaat eivät saa luovuttaa lesken hallintaan kyseisen säännöksen mukaan kuuluvaa omaisuutta ilman lesken suostumusta (PK 3:1a ja PK 12:6). Lesken luovutusta koskeva suostumus tulee antaa kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistamassa asia-kirjassa. Lainhuutohakemukseen tulee lähtökohtaisesti liittää lesken määrämuotoinen suostumus silloin, kun leski ei ole ollut kuolinpesän osakkaana mukana luovuttamassa kuolinpesään kuuluvaa kiinteistöä. Omistusoikeuden saaneen hakiessa lainhuutoa lesken


PK 3:1a mukaisesta oikeudesta tehdään viran puolesta vallintarajoitusmerkintä rekisteriin (ks. tästä enemmän kohta 6.8.5.)

Perittävän entisen puolison mahdollinen avio-oikeuteen perustuva osakkuus päättyy osi-tuksen toimittamiseen perittävän kuolinpesän ja entinen puolison välillä. Perittävän entisen puolison tulee siten olla mukana kuolinpesän tekemissä oikeustoimissa siihen asti kunnes osakkuus on päättynyt joko osituksen toimittamiseen tai ositusvaateesta luopumiseen. En-tisen puolison ei kuitenkaan tarvitse olla mukana oikeustoimessa, jos siinä määrätään omaisuudesta, joka ei kuulu ositettavaan omaisuuteen. Ositettavaan omaisuuteen kuuluu kaikki avio-oikeuden alainen omaisuus, joka puolisoilla oli ositusperusteen syntymishet-kellä. Ositusperuste on syntynyt joko avioeroasian vireilletulopäivänä tai, jos puolisot on tuomittu avioeroon ennen 1.1.1988, avioeroon tuomitsemispäivänä.

Ositettavaan omaisuuteen kuuluu surrogaattiperiaatteen mukaan myös omaisuus, joka on hankittu ositusperusteen syntymisen ja osituksen toimittamishetken välillä ositettavaan omaisuuteen kuuluvilla varoilla (ks. esimerkiksi Aarnio-Kangas, perhevarallisuusoikeus 2010, s.105–106). Jos perittävä on ostanut kiinteistön ositusperusteen syntymisen jälkeen ositettavaan omaisuuteen kuuluvilla varoilla, kiinteistö kuuluu ositettavan omaisuuden pii-riin. Kirjaamismenettelyssä surrogaattiperiaatteen soveltamisen ajallista ulottuvuutta on kuitenkin rajattu siten, että avioeron jälkeen hankittu kiinteistö oletetaan hankituksi avio-oikeuden ulkopuolisilla varoilla, eikä sen siten katsota kuuluvan ositettavaan omaisuuteen. Näin ollen perittävän entiset puolisot huomioidaan kirjaamismenettelyssä kuolinpesän oi-keustoimiin liittyen vain, jos oikeustoimen kohteena ollut omaisuus on kuulunut perittävälle ennen avioeroa.

Esimerkki 1: A:n kuolinpesän osakkaina leski B ja lapset C ja D ovat myyneet A:lle kuuluneen kiinteistön 2.6.2015. Lainhuutoasiaa käsiteltäessä huomataan: A ja B on vihitty avioliittoon vuonna 1992. A on ollut naimisissa jo aiemmin E:n kanssa. Liitto E:n kanssa oli päättynyt eroon vuonna 1990. A on ostanut kiinteistön vuonna 1965. A:lla ja E:llä ei ole ollut avioehtosopimusta. E ei ole ollut mukana kiinteistön kaupassa 2.6.2015, eikä lainhuutohakemukseen ole liitetty asiasta mitään selvi-tystä.

Koska A on omistanut kiinteistön jo A:n ja E:n avioliiton aikana, asiassa pyydetään selvitys siitä, miksei E ole mukana kuolinpesän tekemässä kaupassa. Selvityksenä voidaan esittää esimerkiksi A:n ja E:n välinen lainvoimainen osituskirja, E:n tah-donilmaisu ositusvaateesta luopumisesta tai muu selvitys siitä, että E:llä ei ole osi-tusintressiinsä liittyvää vaatimusta asian suhteen.

Jos A olisi hankkinut kiinteistön hänen ja E:n välisen avioeron jälkeen, esimerkiksi vuonna 2000, lainhuuto voitaisiin myöntää ostajalle ilman E:n ositusintressiin liitty-viä selvityksiä.

Kirjaamismenettelyssä on syksystä 2014 lähtien katsottu, että ellei asiasta muuta ilmene, perittävän entisiä puolisoita ei ole tarpeen huomioida perittävän kuolinpesän mahdollisina osakkaina, jos perittävän ja entisen puolison avioerosta on kulunut yli 30 vuotta. Yleiseen elämänkokemukseen perustuen on katsottu voitavan olettaa, että jollei ositusta ole vaa-dittu tehtäväksi mainitussa ajassa, niin vaadeoikeudesta on (konkludenttisesti) luovuttu. Oletetaan, että omaisuuden jaosta on aikanaan sovittu suullisesti tai hiljaisesti ja että oi-keudesta vaatia erillistä määrämuotoista osituskirjaa on puolin ja toisin luovuttu.


Esimerkki 2: Oletetaan, että yllä mainitussa esimerkki 1:ssä A:n avioliitto E:n kanssa oli päättynyt eroon vuonna 1970. Koska A:n ja E:n avioerosta on kulunut yli 30 vuotta kiinteistön luovutukseen, kirjaamismenettelyssä oletetaan, jollei asi-asta muuta ilmene, osapuolten aikanaan joko sopineen omaisuutensa jaosta suul-lisesti tai ainakin konkludenttisesti ja luopuneen oikeudestaan vaatia määrämuo-toista ositusta tehtäväksi. Lainhuudon myöntämisen edellytyksenä ei ole, että kir-jaamisviranomaiselle pystyttäisiin esittämään A:n ja E:n välinen osituskirja taikka selvitys siitä, että E on luopunut oikeudestaan vaatia ositusta tms. selvitys siitä, ettei E:llä ole ositusintressiin liittyviä vaatimuksia asiassa.

Perittävää ennen kuolleen puolison tai entisen puolison kuolinpesä eivät ole perittävän kuolinpesän osakkaita. Näiden tahojen ei siten tarvitse olla osakkaina mukana oikeustoi-missa, joissa perittävän kuolinpesä on osapuolena. Oikeustoimeen voidaan silti tarvita AL:n 86.2§:n ja AL 38 §:n perusteella aiemmin kuolleen puolison perillisten suostumus, jos oikeustoimi koskee perittävän ja aiemmin kuolleen puolison kotikiinteistöä. Oikeustoimen tekeminen ei sen sijaan edellytä osituksen tekemistä perittävän ja perittävää ennen kuol-leen puolison kuolinpesien välillä. Ositus on perittävän jälkeen tehtävän perinnönjaon edel-lytys (PK 23:1.2).

Kuolinpesän osakkaana voi olla myös kuolleen osakkaan kuolinpesä. Jos kuolinpesän osakas kuolee, kuolinpesään tulee osakkaaksi kuolleen osakkaan sijaan hänen kuolin-pesänsä. Sijaan tulleen kuolinpesän osakkaat käyttävät yhdessä omalle perittävälleen ensimmäisessä kuolinpesässä kuulunutta puhevaltaa. Kuolleen perillisosakkaan kuolin-pesän osakkaat ovat mukana ensimmäisen kuolinpesän yhteishallinnossa niin kauan, kunnes kuolleen perillisosakkaan perintöoikeus on toteutettu tai siitä on luovuttu. Perittä-vän kuollessa elossa olleen, mutta sittemmin kuolleen puolison (tai ex-puolison) kuolin-pesän osakkaat ovat puolison kuolinpesänä ensimmäisen kuolinpesän osakkaita siihen asti kunnes puolison avio-oikeus on osituksessa toteutettu tai oikeudesta vaatia ositusta on luovuttu. Testamentin tekijän jälkeen kuolleen yleistestamentin saajan osakkuus siir-tyy hänen kuolinpesälleen, ellei testamentissa ole määrätty tällaisen tilanteen varalta omaisuuden menevän muille kuin ensisaajan oikeudenomistajille. Perillinen voi luopua perintöoikeudestaan joko perittävän eläessä taikka tämän kuoleman jälkeen. Perillinen tai yleistestamentin saaja, joka on sitovasti luopunut oikeuksistaan pe-sässä perittävän kuoleman jälkeen, ei ole pesän osakas. Jos perillinen on ennen perittä-vän kuolemaa riidattomasti kokonaan luopunut pesästä eli vetäytynyt pesästä, hän ei enää sen jälkeen ole pesän osakas. Osakkuuden määrittämisessä saattaa kuitenkin olla han-kaluuksia silloin, kun harkitaan luopuneen rintaperillisen asemaa hänelle maksettavan kohtuullisen vastikkeen kannalta (ks. PK 17:1.2). Osakas ei menetä osakasasemaansa oikeutensa ollessa riidanalainen.

Perillinen säilyttää pesän osakkuuden sen jälkeenkin, kun hän on perittävän kuoleman jälkeen luovuttanut pesäosuutensa. Perinnöstä luopumisella (pesästä vetäytymisellä pe-rintöön ryhtymättä) ja pesäosuuden luovuttamisella on näin ollen selkeä ero. Perintöosuu-den luovutuksensaaja ei ole kuolinpesän osakas. Pesäosuuden luovutuksen vaikutuksista kuolinpesälle annettavaan selvennyslainhuutoon ja kuolinpesän oikeustoimiin käsitellään jäljempänä.

Pesäosuuden ulosmittaus ei lakkauta perillisen osakasasemaa. Nykyisen ulosottolainsää-dännön mukaan jonkun osakkaan pesäosuuden ulosmittaus tosin aiheuttaa suurempia ra-joituksia kuolinpesän oikeuteen määrätä pesään kuuluvasta omaisuudesta kuin aikaisem-min (ks. tarkemmin kohta 6.2.6.


Kuolinpesän osakkaita eivät yllä esitettyjen lisäksi ole: - perittävän tai pesän velkoja, - pesän osakkaan ulosmittausvelkoja; hänellä on joitakin osakkaan oikeuksia (ny-

kyisin lähinnä jakoa koskeva moiteoikeus, PK 23:10,3); toisin kuin aikaisemmin, hänen asemansa ei enää muutoin rinnastu osakkaan asemaan, vaan ulosmit-tausvelkojan oikeuksista pesässä huolehtii ulosottomies (PK 19:2,2, 23:3, 23:7 ja UK 4:79),

- erityisjälkisäädöksen eli legaatin saaja, - eloonjäänyt puoliso ei ole ensiksi kuolleen puolison pesän osakas sillä perus-

teella, että hänellä on PK 3:1a:n mukainen oikeus, - avoleski, - valtio, jos perintö tulee sille PK 5 luvun perusteella.

Jos pesään on määrätty pesänselvittäjä, osakkaat eivät voi tehdä kuolinpesän omaisuutta koskevia oikeustoimia. Pesän puolesta toimii kaikissa suhteissa pesänselvittäjä (PK 19:13). Eri asia on, että pesänselvittäjä ei voi esimerkiksi luovuttaa pesään kuuluvaa kiin-teistöä ilman osakkaiden määrämuotoista suostumusta (PK 19:14).

2.29.2. Lainhuudatus jakamattomassa kuolinpesässä

Yksittäinen perillinen ei voi saada ennen perinnönjakoa lainhuutoa perintöosaansa vas-taavaan osaan pesään kuuluvasta kiinteistöstä. Pesän ollessa jakamatta perillisillä ei ole velvollisuutta hakea lainhuutoa pesään kuuluvaan kiinteistöön. Pesän osakkaat voivat kui-tenkin saada siihen MK 11:6 mukaisen yhteisen selvennyslainhuudon. Tällöin lainhuuto myönnetään jakamattomalle kuolinpesälle, mikä tarkoittaa kaikille pesän osakkaille yhtei-sesti.

Kirjaamismenettelyssä lähtökohtana on, että yksikin pesän osakas voi hakea selvennys-lainhuudon jakamattomalle kuolinpesälle tarvitsematta siihen muiden osakkaiden suostu-musta.

Jos perillinen on perittävän kuoleman jälkeen riidattomasti kokonaan luopunut perinnös-tään eli vetäytynyt pesästä, hän ei enää luopumisen jälkeen ole pesän osakas. Tällaisessa tapauksessa luopujan sijaantuloperilliset (ne, jotka olisivat olleet perintöön oikeutettuja jos luopuja olisi kuollut ennen perittävää) merkitään luopujan sijaan rekisteriin kuolinpesän osakkaiksi.

Jakamattoman kuolinpesän selvennyslainhuudon kannalta on pidetty ongelmallisina tilan-teita, joissa joku kuolinpesän osakkaista on luovuttanut pesäosuutensa toiselle. Kuten edellä todettiin, perintökaaren järjestelmässä pesäosuutensa luovuttanut osakas säilyy edelleen pesän hallinto- ja jako-osakkaana eli hän säilyttää luovutuksesta huolimatta oi-keutensa olla mukana pesän yhteishallinnossa ja perinnönjaossa. Pesäosuuden luovutuk-sensaaja saa jako-osakkaan aseman, mutta hän ei saa hallinto-osakkaan asemaa eikä tule mukaan pesän yhteishallintoon (PK 18:1-2 ja PK 23:12, oikeuskirjallisuudesta ks. esi-merkiksi Aarnio-Kangas, Jäämistöoikeus I, 2009, s. 740–741).

Edellä mainitusta johtuen pesäosuuden luovuttajan tulisi edelleen olla mukana selvennys-lainhuudossa mainitussa osakkaiden luettelossa. Toisaalta pesäosuuden luovutuksensaa-jaa siinä ei pitäisi mainita silloin, kun hänellä ei muulla perusteella ole osakkaan asemaa


(näinhän voi olla, jos pesäosuus on luovutettu toiselle pesän osakkaalle). Tämä puoles-taan antaa usein sellaisen kuvan määräämisvallan omaavasta osakastahosta, jota pesän osakkaat eivät itse ole tarkoittaneet.

Yleensä pesäosuuden luovutuksissa on tarkoituksena, ettei luovuttaja enää luovutuksen jälkeen ole millään tavoin mukana pesän hallinnossa tai jaossa. Luovutuksensaajan on tarkoitettu tulevan luovuttajan tilalle sekä yhteishallintoon että jakoon. Kirjaamismenette-lyssä onkin alettu tulkita pesäosuuden luovutuksen sisältävän ilman nimenomaistakin val-tuutusta, jollei asiasta muuta ilmene, pesäosuuden saajalle annetun hiljaisen valtuutuksen käyttää luovuttajalle kuuluvia osakkaan hallinto- ja jako-oikeuksia kuolinpesässä.

Koska jakamattomalle kuolinpesälle annettavan selvennyslainhuudon tarkoituksena on osoittaa nimenomaisesti ne henkilöt, joilla on oikeus määrätä kuolinpesään kuuluvasta omaisuudesta suhteessa kolmansiin, kirjaamismenettelyssä on 22.1.2016 päätetty alkaa noudattaa käytäntöä, jonka mukaan pesäosuuden luovuttaja voidaan hakemuksesta pois-taa osakaslistasta ja pesän ulkopuolinenkin luovutuksensaaja merkitä luovuttajan tilalle kuolinpesän selvennyslainhuutokirjaukseen kuolinpesän osakkaiden joukkoon. Ratkaisun selitteeseen kirjoitetaan kirjauksen perustuvan pesäosuuden luovutukseen pesän osak-kaalta X luovutuksen saajalle Y z.z.zzzz.

Jos leski ei ole pesän osakas, perillisille voidaan myöntää selvennyslainhuuto leskeä kuu-lematta, vaikka leskellä olisi PK 3:1a:n mukainen oikeus hallita jäämistöä tai ainakin siihen kuuluvaa asuntoa jakamattomana. Tällöin tehdään viran puolesta MK 12:5:n mukainen vallintarajoitusmerkintä, mikäli sen peruste käy ilmi lainhuudon hakemusasiakirjoista tai muusta selvityksestä. Rajoitusta koskeva merkintä voidaan tehdä myös siihen oikeutetun hakemuksesta.

Kuolinpesän selvennyslainhuutomerkintää voidaan tarvittaessa hakemuksesta päivittää, jos osakaspiiri on ajan kuluessa muuttunut. Muutos on mahdollinen esimerkiksi silloin kun osakkaana ollut ex-puoliso tai leski putoaa osakkaiden joukosta osituksen toimittamisen johdosta tai silloin kun pesäosuus on luovutettu toiselle osakkaalle ja luovuttajaosakas halutaan poistaa merkinnästä kuolinpesän osakkaiden joukosta.

Jos perittävä ei ole ennen kuolemaansa lainhuudattanut hankkimaansa kiinteistöä, on kuo-linpesä lainhuudatusvelvollinen alkuperäisenä lainhuudatusaikana. Laiminlyönti aiheuttaa varainsiirtoveron korotuksen.

Tilanne on ongelmallinen silloin, jos kaikki kuolinpesän osakkaat ovat vajaavaltai-sia. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi silloin, kun alaikäisten lasten molem-mat vanhemmat kuolevat samanaikaisesti kolarissa, eikä lasten edunvalvontaa ole ehditty järjestää lainhuudatusajan kuluessa. Maakaaressa ei ole säännöstä, joka mahdollistaisi lainhuudatusajan alkamisen muusta ajankohdasta kuin luovutuskir-jan allekirjoituspäivästä. Koska lapset eivät kuitenkaan voi vajaavaltaisuutensa vuoksi toimia, lienee mahdollista yleisten oikeusperiaatteiden mukaisesti jatkaa lainhuudatusaikaa siten, että edunvalvonnan järjestymisen jälkeen edunvalvojalla on riittävä aika täyttää lainhuudatusvelvollisuus.

Kysymyksellä on merkitystä ennen kaikkea varainsiirtoveron korotussäännöksen tulkintaan liittyen. Jos hakemus tulee myöhässä, veroa korotetaan varainsiirtove-rolain 8 §:n mukaisesti. Toisaalta kyseisen lain 52 §:ään sisältyy säännös, jonka mukaan erityisistä syistä viivästyskorotuksen maksuvelvollisuutta voidaan lieven-tää tai poistaa maksuvelvollisuus kokonaan. Jos tällaisia tapauksia tulee eteen,


asiassa on joka tapauksessa syytä pyytää Verohallinnon lausunto ennen asian rat-kaisemista.

2.29.3. Perinnöstä luopuminen

Perillinen voi luopua perintöosuudestaan kokonaisuudessaan tai sen osasta.

2.29.3.1. Perittävän eläessä tapahtunut luopuminen

Perittävän eläessä tapahtuva luopuminen on tehtävä PK 17:1,2:n säätämällä tavalla. Se on tehtävä joko hyväksymällä testamentti tai muulla tavoin kirjallisesti. Luopumistahdonil-maisu on osoitettava perittävälle. Ainoastaan muulle perillistaholle tehty ilmoitus on teho-ton.

Luopujan on allekirjoitettava luopumisilmoituksensa, mutta muotovaatimus ei edellytä to-distajia. Perittävän allekirjoitusta ei vaadita. Luopumisilmoituksen ei tarvitse olla juuri sitä varten tehty erillinen asiakirja, vaan se voi sisältyä johonkin muuhunkin asiakirjaan. Pää-asia on, että se selvästi osoittaa luopumisen tapahtuneen. Luopumisen muotosäännös kattaa myös kiinteästä omaisuudesta luopumisen, joten tällöinkään ei tarvitse noudattaa MK 2:1:n muotosäännöstä.

Muun kuin rintaperillisen antama luopumisilmoitus on korvauksettakin tehokas. Sen sijaan rintaperillisen on saatava vastikkeeksi luopumisesta kohtuullinen korvaus.

Luopumiseen ei koskaan tarvita puolison suostumusta. Sen sijaan edunvalvojan luopu-essa perinnöstä päämiehensä puolesta luopumiseen tarvitaan maistraatin lupa.

2.29.3.2. Perittävän kuoltua tapahtunut luopuminen

Perillisellä ja testamentinsaajalla on PK 17:2a:n mukaan oikeus luopua perinnöstä myös perittävän kuoleman jälkeen, jolleivat he ole jo ryhtyneet sellaisiin toimiin, että heidän on katsottava ottaneen perinnön vastaan. Perunkirjoitukseen osallistuminen ei vielä estä pe-rinnöstä luopumista (ks. perinnön vastaanottamistahdon ilmoittamisesta yleisesti PK 16:2).

Luopuminen on tehtävä edellä mainituin tavoin kirjallisesti. Luopumistahto voidaan ilmaista myös perukirjassa, mutta sen tulee olla silloinkin siten yksilöity, että luopuminen on riida-tonta.

Luopuminen voi tapahtua myös rintaperillisen osalta vastikkeetta. Vastikkeetta luopumi-nen merkitseekin pesästä vetäytymistä, jolloin luopuja menettää osakkuusasemansa. Mi-käli luopuminen on tapahtunut vastiketta vastaan, kysymyksessä ei ole pesästä vetäyty-minen. Tällä on merkitystä määriteltäessä luopujan asemaa pesän osakkaana.

Mikäli luopuja ei ole luopunut perinnöstä koko sukuhaaransa osalta, tulee hänen tilalleen hänen sijaantuloperillisensä. Perillinen voi luopua perinnöstä ilman maistraatin lupaa myös koko sukuhaaransa osalta, vaikka hänen sijaantuloperillisensä olisivat alaikäisiä.


MK 2:1 muotomääräyksen sekä puolison suostumuksen osalta on voimassa, mitä edellä on mainittu. Maistraatin luvan osalta pätee myös se, mitä kohdassa 2.26.6 on todettu, jos edunvalvoja luopuu perinnöstä päämiehensä puolesta perittävän kuoleman jälkeen.

2.29.4. Perintöosuuden luovuttaminen

2.29.4.1. Luovutuksen muoto

Perillinen ja yleisjälkisäädöksen saaja voivat PK 17:3:n perusteella perittävän kuoleman jälkeen luovuttaa toiselle pesäosuutensa vastiketta vastaan tai vastikkeetta. Luovutus on tehtävä kirjallisesti.

Perintöosuuden luovuttaminen tapahtuu yleensä pesäosuuden kaupalla. Ostajana voi toi-mia joko toinen pesän osakas tai joku sivullinen. Kaupassa luovutettava pesäosuus voi-daan yksilöidä monella eri tavalla, esimerkiksi "omistamani osuus isäni kuolinpesästä", "luovun isäni perinnöstä" tai "luovun kaikista oikeuksista isäni pesään". Tällöin on kysymys aina jakoon tähtäävästä luovutuksesta. Vaikka tämän kaltaisissa kokonaisissa pesäosuu-den luovutuksissa pesään kuuluisikin kiinteistö, sovelletaan ainoastaan PK 17:3:n muoto-vaatimusta.

MK 2:1 muotosäännös ei tule sovellettavaksi, koska luovutuksen välittömänä kohteena ei ole kiinteistö tai sen osuus, vaan luovutuksen kohteena on pesäosuus silloinkin, kun kuo-linpesään kuuluu yksinomaan kiinteää omaisuutta. Se, mitä luovuttajan pesäosuus tulee käsittämään, yksilöityy vasta perinnönjaossa. Niinpä tällöin nähdään, sisältyykö luovutta-jan pesäosuuteen kiinteätä omaisuutta.

Tähän liittyy myös korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2004:107. Leski, jolla oli avio-oikeus puolisonsa omaisuuteen, luovutti lahjakirjan mukaan "omistamansa osuuden" puolisonsa kuolinpesästä, joka käsitti vain kiinteistön. Kun ositusta ei ol-lut toimitettu eikä tasingon maksutavasta siten ollut päätetty, leski ei vielä lahjoi-tushetkellä omistanut määräosaakaan kuolinpesään kuuluneesta tilasta. Luovu-tuksen kohteena oli vain lesken oikeus saada avio-oikeuden nojalla tasinkoa puo-lisonsa perillisiltä. Lahjakirjaa ei siten tarvinnut tehdä maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädetyssä muodossa. (Ään.)

Luovuttajan ja luovutuksensaajan on allekirjoitettava luovutuskirja ja siinä on yksilöitävä luovutuksen kohteena oleva kuolinpesä. Mikäli saanto on vastikkeellinen, on kauppahinta myös mainittava. Muotomääräys ei edellytä todistajia, vaikka ne saattaisivatkin olla tar-peen esimerkiksi myöhempien riitojen näyttökysymysten vuoksi. Muu kuin kirjallisesti edellä kerrotuin tavoin tehty luovutus ei ole pätevä.

Pesäosuuden luovutuksesta on erotettava se, että luovutuksen kohteena on osuus kuolin-pesään kuuluvasta kiinteistöstä eikä koko luovuttajan pesäosuus kuolinpesässä. Tilanne voi tällöin olla jokin seuraavista:

- Osakas luovuttaa laskennallista osuuttaan vastaavan osuuden pesään kuu-luvasta kiinteistöstä toiselle pesän osakkaalle.

- Osakas luovuttaa laskennallista osuuttaan vastaavan osuuden pesään kuu-luvasta kiinteistöstä jollekin pesän ulkopuoliselle.


- Muut osakkaat luovuttavat osuutensa pesään kuuluvasta kiinteistöstä yh-delle osakkaista.

- Kaikki kuolinpesän osakkaat luovuttavat osuutensa pesään kuuluvasta kiin-teistöstä pesän ulkopuoliselle.

Ensimmäisessä ja toisessa kohdassa mainittujen tilanteiden osalta on huomattava, ettei osakkaalla ennen perinnönjakoa ole edes laskennallista perintöosuuttaan vastaavaa osuutta mistään pesään konkreettisesti kuuluvasta esineestä. Hänelle ei voida ennen ja-koa myöntää lainhuutoa mihinkään osuuteen pesän kiinteistöstä eikä hän myöskään voi muita pesän osakkaita sitovalla tavalla luovuttaa kolmannelle osuuttaan pesään kuulu-vasta kiinteistöstä. Luovutuksella saattaa olla vaikutuksia luovuttajan ja luovutuksen saa-jan välisessä suhteessa, mutta sille ei voida myöntää lainhuutoa ennen kuin perinnönja-ossa on selvinnyt, että luovutettu osuus tuli kuulumaan luovuttajan perintöosaan. Sen si-jaan kolmannessa ja neljännessä kohdassa mainituissa tilanteissa syntyy lainhuudatus-kelpoinen saanto. Kun kiinteistöä koskevat osuudet tulevat yksiin käsiin kuolinpesän si-sällä, kiinteistö siirtyy saajan omistukseen eikä erillistä perinnönjakoa tai osittaista perin-nönjakoa vaadita. Vastaavasti osakkaiden luovuttaessa pesään kuuluvan kiinteistön jolle-kin pesän ulkopuoliselle kiinteistö luonnollisesti siirtyy tämän omistukseen ja hänelle voi-daan myöntää lainhuuto.

Kyseisissä kohdissa mainittujen esineosuuksien luovutusten osalta on aiemmin vakiintuneena kantana ollut, että ne on tehtävä kiinteistön luovutukselle säädettyjä muotovaatimuksia noudattaen. Näin on edelleenkin neljännessä kohdassa maini-tun luovutustyypin osalta. Muiden kohtien osalta on lähinnä korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2004:107 perusteella katsottu, että vaatimusta MK 2:1:n noudatta-misesta ei enää tule vaatia.

Pesäosuuden luovuttamiseen ei tarvita luovuttajan puolison suostumusta edes silloin, kun kysymys on edellisessä kappaleessa mainitusta esineoikeudellisesta luovutuksesta. Poik-keuksen saattaa kuitenkin muodostaa käytännössä harvinainen tilanne, jossa on tehty so-pimus kuolinpesän yhteishallinnosta. Sen sijaan maistraatin lupa tarvitaan aina, kun edun-valvoja luovuttaa pesäosuuden päämiehensä puolesta.

2.29.4.2. Oikeustoimet kuolinpesässä, jossa osakas on luovuttanut pesäosuuden

Pesäosuuden luovutuksen kohteena on luovuttajalle vasta perinnönjaossa yksilöitävä ja toteutettava varallisuusetu. Luovutuksesta huolimatta luovuttajasta ei tule pesän osakasta ja toisaalta luovutuksen saajasta ei luovutuksen perusteella tule pesän osakasta. Luovut-taja voi kuitenkin valtuuttaa luovutuksensaajan käyttämään luovuttajalle kuuluvia pesän yhteishallintoon ja/tai perinnönjakoon liittyviä oikeuksiaan.

Kuolinpesän osakkaat määräävät yhdessä kuolinpesään kuuluvasta omaisuudesta. Jos kuolinpesä myy kuolinpesään kuuluvan kiinteistön, lähtökohtaisesti kaikkien osakkaiden - myös pesäosuuden luovuttajan - tulee allekirjoittaa kauppakirja. Jos pesäosuuden luovut-taja on luovutuskirjassa tai muutoin valtuuttanut luovutuksensaajan toimimaan pesän yh-teishallinnossa puolestaan, pesäosuuden luovuttajan ei tarvitse olla mukana allekirjoitta-massa kauppakirjaa. Riittää, että muut osakkaat ovat allekirjoittaneet kauppakirjan yh-dessä pesäosuuden saajan kanssa.


Kirjaamismenettelyssä on syksystä 2011 lukien tulkittu pesäosuuden luovutuksen sisältä-vän ilman nimenomaistakin valtuutusta, jollei hakemuksesta muuta ilmene, pesäosuuden saajalle annetun hiljaisen valtuutuksen käyttää luovuttajalle kuuluvia osakkaan hallinto-oikeuksia kuolinpesässä. Kanta perustuu mm. siihen, että pesäosuuden luovutuksissa osapuolten yleisenä tarkoituksena on nähty olevan se, että luovutuksen jälkeen luovutta-jalle kuuluvia oikeuksia kuolinpesässä käyttää pesäosuuden saaja. Lainhuuto on siten voitu myöntää kuolinpesältä kiinteistön ostaneelle hakijalle, vaikka pesäosuuden luovutta-jan sijaan kiinteistön kauppakirjan on allekirjoittanut pesäosuuden saaja.

Perinnönjaossa pesäosuuden luovuttajalla ja luovutuksen saajalla on rinnakkaislegitimaa-tio (PK 23:12). Kummallakin on oikeus mm. vaatia perinnönjakoa, osallistua siihen kutsut-tuna sekä oikeus moittia jakoa. Lähtökohtaisesti sekä luovuttajan että luovutuksen saajan tulee osallistua perinnönjakoon, ja myös allekirjoittaa perinnönjakokirja, jos on kyse sopi-musjaosta.

Kirjaamismenettelyssä voidaan kuitenkin lähteä siitä, että luovuttajan poissaolo perinnön-jaosta ei estä lainhuudon myöntämistä perinnönjaon perusteella. Luovuttajan katsotaan, ellei luovutuskirjasta muuta ilmene, ilman nimenomaistakin valtuutusta luovutuksen tarkoi-tus huomioon ottaen hyväksyneen, että pesäosuuden saaja edustaa häntä perinnönjaossa (ks. Aulis Aarnio - Urpo Kangas, Perintöoikeus I, Talentum, 2009, s. 729).

Lainhuuto myönnetään lainvoimaisen perinnönjaon perusteella niin pesän osakkaille kuin pesäosuuden luovutuksensaajallekin sen mukaan, ovatko he jaossa saaneet kiinteistön taikka sen osan.

2.29.4.3. Pesäosuudet yksiin käsiin

Jos pesäosuuksien luovutukset johtavat siihen, että kaikkien osakkaiden osuudet tulevat tavalla tai toisella yksiin käsiin, joko jollekulle osakkaalle tai sivulliselle, tapahtuu tällöin koko pesän varallisuusmassan omistajan vaihdos. Tällöin pesän yhteishallinto päättyy, eikä mitään perinnönjakoa enää tarvitse suorittaa.

Luovutuksensaaja on velvollinen hakemaan lainhuudon pesäosuuksien luovutuksilla saa-maansa kiinteistöön. Lainhuudatusaika alkaa viimeisen luovutuksen päivämäärästä.

2.29.5. Lainhuuto perinnön ja perinnönjaon perusteella

2.29.5.1. Yleiset perusteet

Jos perittävältä on jäänyt vain yksi perillinen, perinnönjakoa ei tarvitse toimittaa. Tällöin perintönä saadun kiinteistön lainhuudatusaika alkaa perunkirjoitusajan päättymisestä eli pääsäännön mukaan kolmen kuukauden kuluttua perittävän kuolemasta (MK 11:2.1). Jos perittävältä on yhden perillisen lisäksi jäänyt puoliso, jolla on ollut avio-oikeus vainajan omaisuuteen, lesken ja perillisen välillä on toimitettava ositus ja tällöin lainhuudatusaika alkaa osituksen lainvoimaiseksi tulosta.

Kun perittävältä on jäänyt vain yksi perillinen eikä osituksen toimittaminen pesässä ole tarpeen, saatetaan lainhuutoa joskus hakea jo ennen kuin perunkirjoitus on


toimitettu. Tällöin voidaan kysyä, onko perunkirjoituksen toimittaminen välttämä-töntä ennen kuin lainhuuto voidaan myöntää, koska perukirja ei ole saantokirja. Toisaalta vasta perunkirjoituksen jälkeen on riittävän luotettavasti todettavissa pe-sän tila ja osakkaat. Tämän vuoksi lähtökohtana täytyy olla, että lainhuudon myön-täminen edellyttää perunkirjoituksen toimittamista. Toisaalta lainhuudon voinee saada heti perunkirjoituksen toimittamisen jälkeen, vaikka lainhuudatusaika MK 11:2.1:n mukaan ei olisi vielä alkanut.

Jos perillisiä on useita, kuolinpesässä on toimitettava perinnönjako (PK 23 luku). Tällöinkin on aina huomattava PK 23:1.2:n säännös, jonka mukaan ennen perinnönjakoa on toimi-tettava omaisuuden ositus, jos vainaja oli naimisissa.

Säännös tarkoittaa ensinnäkin, että ennen jakoa on toimitettava ositus perillisten ja lesken välillä, jos ainakin toisella puolisoista on avio-oikeus puolisonsa omaisuu-teen. Edelleen säännös tarkoittaa, että ennen jakoa on toimitettava ositus perillis-ten ja perittävän entisen puolison välillä, jos perittävä oli eronnut, eikä ositusta hä-nen ja entisen puolison välillä ollut perittävän eläessä toimitettu. Kolmanneksi säännös tarkoittaa, että ennen jakoa on toimitettava ositus perillisten ja perittävän puolison kuolinpesän välillä, jos perittävän puoliso oli kuollut ennen perittävää, eikä ositusta ensiksi kuolleen puolison kuolinpesän ja perittävän välillä ollut toimitettu (vrt. Rovaniemen HO:n päätös 7.1.2009/4, S 08/834, ks. päätöksestä esitetty kri-tiikki esimerkiksi Aulis Aarnio - Urpo Kangas, Suomen Jäämistöoikeus I, Talentum, 2009, s. 1410–1411).

Kirjaamismenettelyssä on kuitenkin syksystä 2014 lukien noudatettu toimintata-paa, jonka mukaan selvitystä osituksesta ei ole vaadittu esitettäväksi perinnönjaon edellytyksenä, jos perittävän ja ex-puolison avioerosta on kulunut yli 30 vuotta, ks. kohdassa 1.28.1 esitetty.

Perinnönjaon toimittavat joko osakkaat keskenään tai oikeuden määräämä pesänjakaja (PK 23:3). Jako on pesänjakajan toimitettava, jos:

- joku pesän osakkaista on vajaavaltainen tai edunvalvoja muutoin edustaa häntä jaossa, eikä maistraatti ole antanut lupaa sopia jaon toimittamisesta osakasten kesken (HolhTL 34.1.9k §),

- joku osakas sitä vaatii, tai

- jonkun osakkaan osuus pesästä on ulosmitattu, eikä ulosmittausvelkoja ole hy-väksynyt sitä, että ulosottomies voisi antaa osakkaille tai pesänjakajalle luvan toimittaa perinnönjako näiden sopimalla tavalla.

Perinnönjaosta on laadittava jakokirja. Jakokirja on oltava pesänjakajan allekirjoittama taikka sopimusjaossa kaikkien osakkaiden allekirjoittama ja kahden esteettömän henkilön todistama (PK 23:9.1).

Vaikka perittävän jäämistö jaetaan yleensä kerralla kokonaan, myös osittainen jako on mahdollinen. Osittainen perinnönjako voidaan tehdä sekä sopimusjakona että pesänjaka-jan toimittamana jakona.

Lainhuutoa haettaessa on selvitettävä, että perinnönjako on lainvoimainen (MK 12:1.1). Lainvoimaisuus voidaan selvittää kahdella eri tavalla:


- kaikki osakkaat ovat kirjallisesti hyväksyneet joko pesänjakajan tekemän jaon tai sopimusjaon;

- perinnönjakokirjassa on vainajan kotipaikan tai vakituisen asuinpaikan käräjä-oikeuden antama lainvoimaisuustodistus, jonka mukaan jakoa ei ole moitittu kuudessa kuukaudessa jaon toimittamisesta (PK 23:10 ja OK 10:17).

Sopimusjakoa voidaan moittia vain muotovirheen perusteella. Vaikka jakosopimusta rasit-taisi selkeä muotovirhe (esim. todistajien puuttuminen), moiteoikeutta ei ole, jos osakkaat ovat esimerkiksi sopimuksessa sitoutuneet olemaan jakoa moittimatta. Jos tällaista moit-timattomuusklausuulia ei sopimuksessa ole, tulee esittää tuomioistuimen antama lainvoi-maisuustodistus, vaikka sopimus näyttäisi täyttävän kaikki muotoon kuuluvat edellytykset. Todistajien esteettömyyden arvioiminen kirjaamismenettelyssä olisi joka tapauksessa hy-vin hankala tehtävä.

Osakasta voidaan edustaa jaossa valtakirjalla. Sen osalta ei ole erityisiä muotomääräyk-siä, joten jopa tavallinen asianajovaltakirja riittää. Valtuutettu voi edustamansa osakkaan puolesta myös sitoutua olemaan moittimatta jakoa. Jos joku osakkaista on vajaavaltainen tai jos edunvalvoja muutoin edustaa häntä jaossa, eikä jakoa tehdä pesänjakajan toi-mesta, tarvitaan jakoon maistraatin lupa. Käytännössä tämä tapahtuu niin, että ilman pe-sänjakajaa tehtyyn jakosopimukseen hankitaan jälkikäteen maistraatin hyväksyntä.

Kun edunvalvoja edustaa osakasta jaossa, on kiinnitettävä erityistä huomiota edunvalvo-jan esteellisyyttä koskeviin säännöksiin (HolhTL 32.2 - 32.5 §). Esteellinen edunvalvoja ei saa edustaa päämiestään. Esteelliselle edunvalvojalle tulee hakea HolhTL 11 §:n mukai-sesti sijainen edustamaan osakasta jaossa. Tämä koskee sekä sopimusjakoa että pesän-jakajan suorittamaa jakoa. Jos edunvalvoja on ollut esteellinen, jako on mitätön, eikä sen perusteella tule antaa lainhuutoa, vaikka jako olisi ollut pesänjakajan suorittama tai vaikka maistraatti olisi jälkikäteen hyväksynyt tällaisen jaon.

Maistraatin jälkikäteinen hyväksyntäkään ei korjaa esteellisyydestä aiheutunutta edustusvallan puutetta, minkä vuoksi päämies ei ole ollut lainkaan laillisesti edus-tettu oikeustointa tehtäessä. Tähän liittyy korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 1999:24. Isä oli alaikäisten lastensa holhoojana pantannut lasten omistamat osak-keet pankille omien vastuidensa vakuudeksi. Kun tässä eturistiriitatilanteessa lap-sia olisi osakkeita pantattaessa pitänyt edustaa heille määrätty uskottu mies, ei isän edustusvallan puuttumisesta johtuva panttausten pätemättömyys korjautunut siitä syystä, että holhouslautakunta oli myöhemmin antanut luvan panttauksiin.

Lainhuudatusaika alkaa osakkaiden keskenään tekemässä sopimusjaossa kuuden kuu-kauden kuluttua perinnönjakokirjan allekirjoittamisesta, ellei jakoa ole tänä aikana moitittu. Jos jakoa on moitittu, lainhuudatusaika alkaa moitekannetta koskevan tuomion lainvoi-maiseksi tulosta. Jos kaikki osakkaat sitoutuvat olemaan moittimatta jakoa, lainhuudatus-aika alkaa viimeisestä sitoumuksen antamisesta. Kun pesänjakaja on suorittanut jaon, lainhuudatusaika alkaa jaon lainvoimaiseksi tulosta, mikäli kaikki osakkaat eivät ole sitou-tuneet edellisessä kappaleessa mainituin tavoin olemaan jakoa moittimatta.

Perinnönjaossa voidaan sopia, että kiinteistön saaja maksaa muille osakkaille vastiketta pesän ulkopuolisilla varoilla. Tällöinkään ei tarvita MK 2:1:n määrämuotoa, vaan perinnön-jaon muoto riittää. Jos pesänjakajan suorittamassa perinnönjaossa osakkaat sopivat, että joku osakkaista saa kiinteistön maksaen lunastusta pesän ulkopuolisin varoin, ja jos tällai-sessa jaossa joku osakkaista on mukana edunvalvojan edustamana, jakoon tarvitaan maistraatin lupa (ks. KKO 1989:55).


2.29.5.2. Vainajan ja pesän velkojien asemasta

Perinnönjakoa ei saa suorittaa, ennen kuin vainajan ja pesän velat on maksettu tai niistä on asetettu maksun turvaava takaus tai muu vakuus (PK 22:6.1 ja 23:2.1). Jos jakoon on tämän vastaisesti ryhdytty, tuomioistuin voi pesänselvittäjän kanteesta määrätä osituksen tai jaon peruuntumaan ja samalla määrätä osakkaat palauttamaan jaossa saadun omai-suuden tai sen arvon pesään (PK 22:6.2). Jos omaisuutta ei voida palauttaa, tulee palaut-taa sen arvo (PK 22:8.1).

Lähtökohtaisesti jako on laiton, jos siihen on ryhdytty ennen velkojen maksamista. Näin siitä huolimatta, että velkojan oikeutta pidettäisiin enemmänkin saamisoikeu-tena kuin pesän omaisuuteen kohdistuvana esineoikeutena. Laittomalle jaolle ei puolestaan voi myöntää lainhuutoa.

Haettaessa perinnönjaon perusteella lainhuutoa tulee hakemukseen liittää perukirja. Kir-jaamisviranomainen voi siitä todeta pesän tilan ja arvioida myös velkojien asemaa. Kirjaa-miskäytännössä ei ole vaadittu yksityiskohtaista selvitystä siitä, että velat olisi maksettu ennen kuin jakoon on ryhdytty. Jos perinnönjakokirjaan on otettu maininta, että velat on maksettu, tähän voidaan pääsääntöisesti luottaa. Ilman tällaista mainintaakin lainhuuto voidaan myöntää ilman lisäselvityksiä, jos olosuhteista kokonaisuudessaan on pääteltä-vissä, ettei jako ole loukannut velkojien oikeutta (esim. velkojen määrä on ollut suhteellisen vähäinen verrattuna pesän omaisuuteen). On kuitenkin tilanteita, joissa kirjaamisviran-omaisen tulee kiinnittää asiaan tarkempaa huomiota. Perukirjasta saattaa esimerkiksi il-metä, että pesä on selvästi ylivelkainen, mutta osakkaat ovat kaikesta huolimatta jakaneet pesän luovuttamatta sitä pesänselvittäjän hallintoon tai konkurssiin. Tällaisessa tapauk-sessa hakijalta pyydetään selvitys pesän velkojen maksamisesta tai mahdollisesta sopi-muksesta velkojien kanssa.

Jos pesä on luovutettu pesänselvittäjän hallintaan, osakkaat eivät voi tehdä perinnönjakoa ennen kuin selvittäjä on luovuttanut pesän jaettavaksi (PK 19:16, 23:1.1 ja 23:2.3). Jos kuolinpesä on luovutettu konkurssiin, osakkaat ovat luonnollisesti menettäneet jakokom-petenssin (konkurssin vaikutuksista ks. konkurssilaki 20.2.2004/120, 3:1).

2.29.5.3. Perukirjan tarpeellisuudesta

Perukirja on esitettävä aina haettaessa lainhuutoa kaikkien perintösaantojen perusteella. Se on tarpeen perinnönjakoon oikeutettujen ja siihen osallistuneiden selvittämiseksi sekä myös testamentinsaajien tarkistamiseksi. Perukirjaan on merkittävä pesän osakkaat, tes-tamentinsaajat sekä toissijaiset perilliset ja testamentinsaajat. Siihen on myös liitettävä testamentti ja avioehtosopimus.

Perukirjaan on myös liitettävä tarpeelliset sukuselvitykset edellä mainitun, osakastahoa koskevan tarkastuksen tekemiseksi taikka siinä on oltava maistraatin vahvistus siitä, että kaikki pesän osakkaat ja aviopuoliso on merkitty perukirjaan (PK 20:9a).

Kuten edellisessä kohdassa todettiin, perukirjan omaisuutta ja velkoja koskevilla tiedoilla on myös merkitystä. Perukirjaan merkityt varallisuustiedot voidaan kokonaan tai osittain peittää hakijan toimesta ennen perukirjan toimittamista kirjaamisviranomaiselle. Edellytyk-senä on, että kirjaamisviranomainen voi suorittaa kohdassa 2.29.5.2 mainitun tarkastuk-sen tietojen peittämisestä huolimatta. Tarvittaessa kirjaamisviranomainen pyytää peittä-mättömän perukirjan hakijalta täydennyskehotuksella.


2.29.5.4. Lainhuudossa tarvittavat asiakirjat

- Perukirjan jäljennös - Sukuselvitys, mikäli perukirja ei ole maistraatin vahvistama - Perinnönjakokirja ja tarvittaessa myös osituskirja (alkuperäisenä); yleensä pe-

rinnönjakokirja ja osituskirja ovat samassa asiakirjassa. Osituskirjaa ei tarvitse toimittaa, jos perukirjasta ilmenee, että ositus on toimitettu.

- Tarvittaessa jäljennös perintöosuuden luovutuskirjasta - Tarvittaessa maistraatin päätös

2.29.6. Perintösaantoja koskevat lainvalintasäännöt

Pohjoismaiden välillä on voimassa ns. pohjoismainen perintösopimus. Sopimus on hyväk-sytty lailla 31.5.1935/253 (laki Suomen, Islannin, Norjan, Ruotsin ja Tanskan kesken teh-dyn perintöä, testamenttia ja pesänselvitystä koskevan sopimuksen hyväksymisestä ja täytäntöönpanosta). Pohjoismainen perintösopimus tulee sovellettavaksi perintöoikeutta koskevaan kysymykseen silloin, kun perittävä oli jonkin Pohjoismaan kansalainen ja hä-nellä oli kuolleessaan kotipaikka, jossakin toisessa Pohjoismaassa (1.1. artikla). Silloin, kun perintösopimus tulee sovellettavaksi, perintöoikeutta koskevaan kysymykseen sovelletaan lähtökohtaisesti perittävän kotipaikkamaan lakia. Perittävän kansalaisuus-maan lakia on kuitenkin sovellettava, jos perittävän kotipaikka ei ollut vähintään viiden vii-meisen elinvuoden aikana yhtäjaksoisesti kyseisessä maassa ja joku perillinen tai testa-mentin saaja sitä vaatii. Perintöoikeutta koskevalla kysymyksellä tarkoitetaan mm. kysy-mystä lakimääräisestä perintöoikeudesta, perimysjärjestyksestä, lakiosasta, perintöosuu-desta ja perinnöstä luopumisesta. Pohjoismainen perintösopimus tulee myös sovellettavaksi pesänselvityksen, omaisuuden osituksen ja perinnönjaon toimittamista koskevaan kysymykseen silloin, kun perittävä oli jonkin Pohjoismaan kansalainen ja hänellä oli kuollessaan kotipaikka jossakin Pohjois-maassa (19.1 artikla). Tältä osin on huomatta, että perintösopimus tulee sovellettavaksi myös siinä tapauksessa, että vainajalla oli kuollessaan kotipaikka kansalaisuusmaassaan. Jos perintösopimus tulee sovellettavaksi pesänselvityksen, omaisuuden osituksen tai pe-rinnönjaon toimittamista koskevaan kysymykseen, sovelletaan lähtökohtaisesti sen maan lakia, jossa perittävällä oli kuollessaan kotipaikka. Jos kuitenkin eloonjäänyt puoliso, joka on jonkin Pohjoismaan kansalainen, on elänyt perittävän jakamattomassa pesässä ja ky-seinen pesä on jaettava, jako tapahtuu sen maan lain mukaan, missä eloonjääneellä puo-lisolla on tai missä hänellä kuollessaan oli kotipaikka. Pohjoismaisessa perintösopimuksessa on lisäksi erityissäännöksiä testamentin tekemi-sestä ja peruuttamisesta (8-10 artiklat) sekä ennakkoperinnöstä (12 artikla), perintöoikeu-den menettämisestä ja perinnöttömäksi tekemisestä (15 artikla). Näiden kysymysten osalta sovellettavaksi tulee lähtökohtaisesti niin ikään perittävän kotipaikkamaan laki. Silloin, kun ei ole kyse pohjoismaisen perintösopimuksen soveltamisalaan kuuluvasta ky-symyksestä, perimykseen sovellettava laki määräytyy perintökaaren 26 luvun (1228/2001) säännösten mukaisesti. Nämä säännökset tulivat voimaan 1.3.2002. Niitä ei sovelleta, jos perittävä on kuollut ennen sitä. Jos perittävä on kuollut ennen mainittua ajankohtaa, peri-mystä koskeva kysymys ratkaistaan lakia edeltäneiden kirjoittamattomien periaatteiden pohjalta m


Aikaisemmista lainvalintasäännöistä perimystä koskien ks. esim. hallituksen esitys Eduskunnalle eräiden avioliittoa ja perimystä koskevien kansainvälisen yksityisoi-keuden alaan kuuluvien säännösten uudistamisesta, HE 44/2001, s. 34–36.

Pääsääntö perintökaaressa on, että perimykseen sovelletaan sen valtion lakia, jossa pe-rittävällä kuollessaan oli kotipaikka (PK 26:5). Jos perittävällä oli aiemmin ollut kotipaikka toisessa valtiossa, edellä mainitun valtion lakia sovelletaan vain, jos perittävä kuollessaan oli sen valtion kansalainen tai perittävä oli asunut kyseisessä maassa vähintään viiden vuoden ajan välittömästi ennen kuolemaansa. Jos tämän mukaisesti kuolinhetken kotipai-kan laki ei tule sovellettavaksi, sovelletaan lähtökohtaisesti kansalaisuusmaan lakia (PK 26:5-6).

Siitä, mitä kysymyksiä perimykseen sovellettavan lain mukaan on ratkaistava, sisältyvät säännökset perintökaaren 26 luvun 7 ja 8 §:ään. Perimykseen sovellettavan lain mukaan ratkaistaan mm. kysymykset, jotka koskevat lakimääräistä perintöoikeutta ja kelpoisuutta saada perintö tai testamentti, perimysjärjestystä ja perintöosuutta, lakiosaa, ennakkope-rintöä, perintöoikeuden menettämistä ja perinnöttömäksi tekemistä sekä perintöoikeuden lakkaamista vanhentumisen tai perinnöstä luopumisen perusteella, testamentin sallitta-vuutta ja pätevyyttä sekä oikeutta hallita jäämistöä jakamattomana taikka hallita tai käyttää jäämistöön kuuluvaa omaisuutta. Puolison oikeudesta pitää vainajan jäämistöön kuuluva asunto jakamattomana hallinnassaan siitä riippumatta, minkä maan lakia perimykseen so-velletaan, säädetään perintökaaren 26 luvun 12 §:ssä.

Pesänselvityksen ja perinnönjaon toimittamista koskevat suhteellisen monimutkaiset säännökset sisältyvät perintökaaren 26 luvun 15–18 §:iin. Lähtökohta on, että pesänselvi-tykseen ja perinnönjakoon, joka toimitetaan Suomessa, sovelletaan Suomen lakia (PK 26:15.1). Se, milloin selvitys ja jako voivat tapahtua tai milloin niiden tulee tapahtua Suo-messa, on kuitenkin aina tutkittava erikseen kyseisten säännösten nojalla. Perinnönjaon muodon osalta riittää, että se täyttää muotovaatimukset joko sen maan lain mukaan, jossa jako toimitettiin, sen maan lain mukaan, jossa perittävällä oli kuollessaan asuin- tai koti-paikka tai jonka kansalainen hän oli tai sen maan lain mukaan, jota oli perintökaaren 26 luvun 5 tai 6 §:n mukaan sovellettava perimykseen (PK 26:18).

Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EU) N:o 650/2012 toimivallasta, sovelletta-vasta laista, päätösten tunnustamisesta ja täytäntöönpanosta ja virallisten asiakirjojen hy-väksymisestä ja täytäntöönpanosta perintöasioissa sekä eurooppalaisen perintötodistuk-sen käyttöönotosta, ns. eurooppalainen perintöasetus, tuli voimaan 16.8.2012 ja sen täy-simääräinen soveltaminen EU-maissa alkaa 17.8.2015.

2.29.7. Testamentti ja lainhuudatus

2.29.7.1. Terminologiasta

Yleistestamentti tuottaa saajalle samantyyppisen aseman kuin perillisellä on. Sen saajalle annetaan koko omaisuus, määräosa siitä, taikka se, mitä muiden määräysten täyttämisen jälkeen on jäljellä. Erityisjälkisäädös (legaatti) antaa saajalle tietyn esineen omistusoikeu-den (esinelegaatti), arvomäärän (raha- eli velvoiteoikeudellinen legaatti) taikka omaisuutta omistusoikeutta vähäisemmin oikeuksin (käyttö- tai tuotto-oikeustestamentti).


Omistusoikeustestamentti antaa saajalle täydellisen omistusoikeuden. Rajoitettu omistus-oikeustestamentti eli vallintatestamentti sisältää perättäisseuraannon. Ensisaajan kuoltua omaisuus on määrätty tulemaan toissijaiselle saajalle. Ensisaajalla on omaisuuden rajoi-tettu omistusoikeus siten, että hänellä on omistajan hallintaoikeus ja myös oikeus elinai-kanaan omaisuuden luovuttamiseen. Sen sijaan hänellä ei ole oikeutta testamentilla mää-rätä kyseisestä omaisuudesta. Käyttö- eli hallintaoikeustestamentti tuottaa saajalle aino-astaan oikeuden hallita omaisuutta sekä nauttia sen tulo. Tuotto-oikeustestamentti tuottaa saajalle ainoastaan oikeuden omaisuuden tuottoon.

Lakiosalla tarkoitetaan rintaperillisen oikeutta saada perittävän tekemästä testamentista huolimatta lakiosaansa eli puolta perintöosastaan vastaava määrä pesän arvosta.

2.29.7.2. Kelpoisuudesta tehdä testamentti

PK 9 luvussa säädetään siitä, kenellä on oikeus tehdä testamentti ja keiden hyväksi tes-tamentti voidaan tehdä.

PK 9:1:n mukaan testamentin saa tehdä se, joka on täyttänyt 18 vuotta. Jos henkilö on ollut naimisissa, hän saa tehdä testamentin tätä nuorempanakin. 15 vuotta täyttänyt saa aina tehdä testamentin siitä omaisuudesta, jota hänellä on oikeus itse hallita. Tällä tarkoi-tettaneen sitä omaisuutta, mistä vajaavaltainen saa HolhTL 25.1 §:n mukaan itse määrätä.

Edunvalvojalla ei ole oikeutta päämiehensä puolesta tehdä testamenttia tai peruuttaa hä-nen tekemäänsä testamenttia (HolhTL 29.3 §). Sama koskee edunvalvontavaltuutettua (laki edunvalvontavaltuutuksesta 2.3 §).

18 vuotta täyttänyt henkilö, jolle on määrätty edunvalvoja mutta jonka toimintakelpoisuutta ei ole samalla rajoitettu, on oikeutettu itse tekemään testamentin. Kun saanto perustuu tällaiseen testamenttiin, edunvalvojaa ei tarvitse kuulla. Päämiehen kuoltua edunvalvojan määräys lakkaa eikä hänellä ole testamentin moiteoikeutta. Se on vain perillisillä.

Täysi-ikäinen ei menetä testamentinteko-oikeutta silloinkaan, kun hänen julistetaan vajaa-valtaiseksi. Se, tulevatko vajaavaltaisuuden syyt ja niiden vaikutus testamenttauskykyyn arvioitaviksi, riippuu siitä, nostavatko perilliset testamentin saajaa tai saajia vastaan moi-tekanteen PK 13:1:n 3 tai 4 kohdan perusteella. Jos he eivät nosta moitekannetta sääde-tyssä ajassa, testamenttia on pidettävä pätevänä ja sen perusteella voidaan myöntää lain-huuto.

2.29.7.3. Testamentin muodosta

Testamentista on yleisesti säädetty perintökaaren 9 - 14 luvuissa.

Testamentti on PK 10:1:n mukaan tehtävä kirjallisesti kahden esteettömän todistajan ol-lessa yhtä aikaa läsnä. Todistajan jäävit on lueteltu PK 10:4:ssä. Todistajien tulee PK 10:2.1:n mukaan merkitä nimikirjoituksensa oheen ammattinsa ja asuinpaikkansa samoin kuin todistamisen paikan ja ajan. Heidän tulee myös merkitä muutkin seikat, jotka heidän mielestään vaikuttavat testamentin pätevyyteen.


Lainhuuto myönnetään vain lainvoimaisen testamentin perusteella. Lainvoimaisuus tar-koittaa mm., että testamenttiin mahdollisesti liittyvään muotovirheeseen ei voi enää ve-dota. Tämän vuoksi testamentin muotovaatimusten täyttyminen ei ole testamenttisaannon lainhuudattamisen ehdoton edellytys.

Jos lainhuutoa haetaan lainvoimaa vailla olevan testamentin perusteella, asiaa ei lopullisesti ratkaista, ennen kuin selvitys lainvoimaisuudesta on saatu. Vaikka tes-tamentissa olisi selkeästi näkyvä muotovirhe, tämä ei heti johda asian hylkäämi-seen. Mikäli myöhemmin esitetään, että testamenttia koskien ei ole nostettu moi-tekannetta tai että perilliset ovat hyväksyneet testamentin, muotovirhe on korjau-tunut ja hakijalle voidaan myöntää lainhuuto.

Kun lainhuutoa on haettu lainvoimaa vailla olevan testamentin perusteella, lain-huutoasiaa ei kuitenkaan tulisi jättää lepäämään. Lepäämään jättämistä koskeva ratkaisu nimittäin korjaa mahdolliset muotovirheet (MK 13:1), jolloin lepäämään jät-tämisellä samalla poistettaisiin mahdollisuus vedota sellaiseen seikkaan, joka oli itse asiassa lepäämään jättämisen syy. Lepäämään jättämistä tulisi välttää, vaikka testamentti näyttäisi täyttävän muotovaatimukset. Kaikkia muotovirheitä ei kuiten-kaan pelkästään asiakirjan nojalla voitaisi havaita.

Muotovirheisestä testamentista on erotettava testamentin ineksistenssi. Testamentin ole-massaolon puuttumiseen ei tarvitse reagoida moitekanteella. Jos testamenttina vedotaan asiakirjaan, josta ei ilmene testamenttaustahto, tällainen asiakirja ei lainvoimaisenakaan ole saantoperuste.

Käytännössä testamenttina voidaan vedota testamentiksi otsikoituun asiakirjaan, jota testaattori ei ole allekirjoittanut. Asiakirja on saatettu antaa tiedoksi perilliselle, jotka eivät ole nostaneet moitekannetta säädetyssä ajassa. Kysymys on testamen-tin ineksistenssistä eikä alun perin muotovirheisestä testamentista, joka olisi moi-teajan kulumisen myötä myös muodoltaan pätevöitynyt.

2.29.7.4. Lainhuuto testamentin perusteella

Lainhuuto voidaan myöntää testamentinsaajalle sekä täydellisen omistusoikeustesta-mentin että vallintatestamentin perusteella. Vaikka testamentinsaajalla ei vallintatesta-mentin perusteella olekaan oikeutta omaisuuden edelleen testamenttaamiseen, se ei ole este lainhuudon myöntämiselle. Sen sijaan lainhuutoa ei koskaan voida myöntää käyttöoikeustestamentin perusteella sen saajalle. Testamentin sisältö on ratkaistava sen tulkinnalla. Tässä on lähtökohtana testamentin tekijän tarkoitus. Erityisesti on kiinnitettävä huomiota siihen, antaako testamentti saajalle lainhuudatuskelpoisen omistusoikeuden vai sitä rajoitetumman oikeuden. Jos tästä ei voida olla varmoja, tulee tulkinnasta varmistua lisäselvitystä hankkimalla (esim. kuule-malla perillisiä). Viime kädessä asiassa tulee antaa osoitus tulkintakanteen nostamiseen. Testamentin tulee olla lainvoimainen, jotta sen perusteella voidaan antaa lainhuuto. Tes-tamentti tulee lainvoimaiseksi kahdella eri tavalla:

1. Testamentin hyväksyminen lainvoimaisuuden perusteena:


a. Perilliset hyväksyvät testamentin jo perittävän eläessä. Hyväksymisen tulee silloin ta-pahtua kirjallisesti ja lakiosaperillisen on saatava siitä kohtuullinen korvaus. Nämä tilanteet ovat käytännössä harvinaisempia.

b. Perilliset hyväksyvät testamentin testaattorin kuoleman jälkeen

- jos hyväksymisestä kirjoitetaan todistus allekirjoituksineen itse testamenttiin, tämä riittää (Esimerkiksi: ”Hyväksyn tämän testamentin” ja allekirjoitus). - jos testamentti hyväksytään erillisellä asiakirjalla (kuten tyypillisesti tiedoksi-saantitodistuksella) tulee asiakirjassa olla viittaus minkä testamentin on saanut tiedoksi ja että on vastaanottanut siitä oikeaksi todistetun jäljennöksen. Tiedoksi-saajan allekirjoitus (ja hyväksymismaininta) riittää, todistajia ei tarvita. Tämä on käytännössä yleisin tapa lainvoimaisuuden osoittamiseen.

2. Testamentin moittimatta jättäminen lainvoimaisuuden perusteena (tämä siis koskee käytän-nössä tapauksia joissa kaikki perilliset eivät ole hyväksyneet testamenttia):

Testamentti annetaan tiedoksi perintökaaren mukaisesti perillisille, tarvittaessa toissijai-sille perillisille(taikka valtiokonttorille mikäli perillisiä ei ole) ja nämä eivät moiti testament-tia kuuden kuukauden kuluessa saatuaan siitä tiedon.

Laillisen tiedoksiannon ja moiteajan alkamisen ehdottomana edellytyksenä on, että peril-liselle on samalla annettu oikeaksi todistettu jäljennös testamentista. Tämä tulee myös käydä ilmi tiedoksisaantitodistuksesta. Myös haastemiehen toimittama tiedoksianto täyt-tää edellytykset. Kun testamentti on annettu edellä mainituin tavoin perillisille laillisesti tiedoksi, lainvoi-maisuus voidaan todeta asiassa toimivaltaisen käräjäoikeuden antamalla todistuksella, josta ilmenee, että moitekannetta ei ole säädetyssä ajassa nostettu. Kirjaamismenette-lyssä riittää myös asian varmistaminen käräjäoikeuden kirjaamosta esim. sähköposti-tiedustelulla.

Jos perillinen on vajaavaltainen, testamentti tulee antaa tiedoksi edunvalvojalle. Jos hen-kilölle muutoin on määrätty edunvalvoja, testamentti tulee antaa tiedoksi hänelle, vaikka päämiehen toimintakelpoisuutta ei olisikaan rajoitettu. Jos testamentti on annettu tiedoksi vain päämiehelle, tulee edunvalvojaa kuulla. Sama koskee edunvalvontavaltuutettua. Edunvalvoja ja edunvalvontavaltuutettu voivat päämiehensä puolesta hyväksyä testa-mentin.

Testamentin tiedoksi antamiselle ei ole muuta aikarajaa kuin yleensäkin perinnönsaajaa PK 16 luvun mukaan velvoittava 10 vuoden määräaika perittävän kuolemasta.

2.29.7.5. Lakiosaperillisen suoja

Rintaperillisillä, eli perittävän lapsilla ja näiden jälkeläisillä, on oikeus lakiosaan, joka on puolet perilliselle lakimääräisen perimysjärjestyksen mukaan tulevan perintöosan ar-vosta. Lakiosaan oikeutettu perillinen säilyy kuolinpesän osakkaana, kunnes lakiosa on maksettu tai kunnes oikeus lakiosaan on muutoin menetetty. Sillä ei ole merkitystä, että


lakiosa voidaan maksaa rahana, jos testamentissa ei ole muuta määrätty. Kirjaamisme-nettelyssä on aina huomioitava lakiosaperillisen näin määräytyvä asema (ks. KKO 2000:116 ja Urpo Kangas, Korkeimman oikeuden ratkaisut kommentein II, 2000, s. 293).

Tämä tarkoittaa, että lakiosaperillisen osalta ei riitä, että on esitetty selvitys testamentin lainvoimaisuudesta häneen nähden. On myös saatava selvitys joko siitä, että hän on luo-punut vaatimasta lakiosaa, siitä, että hän ei ole vaatinut lakiosaa säädetyllä tavalla ja sille säädetyssä ajassa tai siitä, että lakiosa on suoritettu. Niin kauan, kuin tällainen selvitys puuttuu, lakiosaperillistä on pidettävä kuolinpesän osakkaana. Tilanne on vastaava, jos selvitetään, että säädetty lakiosavaatimus on asianmukaisesti tehty.

Lakiosaperillisen osakkuusasema puolestaan merkitsee, ettei testamentin saajalle voida antaa lainhuutoa testamentin perusteella ennen kuin edellä mainittu selvitys on saatu. Sa-moin kuolinpesässä suoritettavien määräämistoimien, kuten pesään kuuluvan kiinteistön luovuttaminen, tulee tapahtua niin, että lakiosaperillinen on niissä mukana.

Kun lakiosaperillinen on nimenomaisesti ilmoittanut hyväksyvänsä testamentin, se on tullut hänen osaltaan lainvoimaiseksi. Hän ei voi tämän jälkeen nostaa PK 13:1:n mukaista moi-tekannetta (PK 14:5). Käytännössä on jonkin verran esiintynyt tulkintaerimielisyyttä siitä, merkitseekö tällainen hyväksyminen samalla lakiosasta luopumista. Sinänsä lakiosasta (ja perinnöstä) luopumiselle asetettu muotomääräys tällaisenkin ilmoituksen osalta täyttynee (ks. PK 17:2a). Kysymys on kuitenkin viime kädessä siitä, minkälaisen sisällön lakiosape-rillinen on hyväksymistahdonilmaisulle tarkoittanut antaa. Oikeuskirjallisuudessa on puol-lettu tulkintaa, että hyväksymisilmoituksen ei lähtökohtaisesti katsota tarkoittavan laki-osasta luopumista, vaan siitä pitää luopua nimenomaisesti (Aulis Aarnio - Urpo Kangas, Suomen jäämistöoikeus II, Talentum, 2008, s. 714 - 715). Kirjaamismenettelyssä on omak-suttu sama tulkinta, joten pelkkä testamentin hyväksymisilmoitus ei riitä selvitykseksi siitä, että myös lakiosasta on luovuttu.

Kuten edellä todettiin, edunvalvoja ei voi päämiehensä puolesta sitovasti luopua vaatimasta lakiosaa. Tähän tarvittaisiin HolhTL 34.1 §:n 7 kohdan mukaisesti maistraatin lupa. Jos edunvalvoja kuitenkin laiminlyö jäljempänä selostettavan la-kiosavaatimuksen tekemisen, päämies menettää lakiosaoikeuden. Edunvalvojalle saattaa aiheutua tästä korvausvastuu, mutta se asia ei enää kuulu kirjaamisme-nettelyssä valvottaviin seikkoihin.

Jos rintaperillinen ei ole luopunut lakiosastaan, hän on säilyttänyt oikeuden sen vaatimi-seen. Lakiosavaatimus on annettava testamentin saajalle tiedoksi haastemiehen välityk-sellä tai muutoin todistettavasti. Vaatimuksen esittämisen tulee tapahtua kuuden kuukau-den kuluessa testamentin laillisesta tiedoksiannosta lukien (PK 7:5.2). On huomattava, että lakiosavaatimuksen esittämiselle varattu aika ei ala kulua, jos testamentin tiedoksian-nossa ei ole menetelty PK 14:4:n tarkoittamalla tavalla.

Erityisesti tämä on huomattava tilanteessa, jossa perillinen on hyväksynyt testa-mentin eikä hyväksymisellä kuitenkaan ole tarkoitettu luopua lakiosasta. Laki-osavaatimuksen esittämiseen varattu aika ei ole alkanut kulua, ellei perilliselle sil-loin, kun hän antoi testamentin hyväksymistä koskevan ilmoituksensa, samalla an-nettu oikeaksi todistettua jäljennöstä testamentista.


Jos perukirjaan on merkitty, että testamentin saaja on ollut perunkirjoituksessa läsnä ja että rintaperillinen on tuossa tilaisuudessa ilmoittanut vaativansa lakiosaa, ilmoitus voi-daan katsoa tehdyksi laissa säädetyllä tavalla. Riittää, että uskotut miehet ovat allekirjoit-taneet perukirjan.

Jos rintaperillinen ei tee lakiosavaatimusta säädetyssä ajassa ja säädetyllä tavalla, hänen menettää oikeutensa lakiosaan. Seuraavaksi käsitellään asian selvittämistä kirjaamisme-nettelyssä.

2.29.7.5.1. Lakiosavaatimus tehty

Kun lakiosaperillinen on tehnyt lakiosavaatimuksen, hänen asemansa kuolinpesän osak-kaana on vahva. Kuolinpesään kuuluvaa kiinteistöä ei voida erottaa testamentin saajalle muutoin kuin perinnönjaossa taikka kun lakiosa on suoritettu tai siitä on luovuttu. Testa-mentin saajan onkin esitettävä lainhuudon saadakseen lainvoimainen perinnönjakokirja, jossa lakiosavaatimus on käsitelty ja asianmukaisesti ratkaistu. Lakiosan saajan täytyy olla mukana perinnönjaossa.

Perinnönjakoa ei kuitenkaan tarvitse suorittaa eikä perinnönjakokirja siten ole lainhuudon myöntämisen edellytyksenä silloin, kun lakiosan saaja on esimerkiksi erillisessä asiakir-jassa ilmoittanut saaneensa lakiosansa perittävän jälkeen ja ettei hänellä ole enää mitään vaatimuksia testamentin saajaa kohtaan. Kuittausasiakirjan tulee olla lakiosan saajan ja kahden todistajan allekirjoittama (PK 23:9). Vastaava tilanne on myös silloin, kun lakiosan saaja on luopunut lakiosastaan PK 17:2a:ssa säädetyllä tavalla.

2.29.7.5.2. Lakiosavaatimuksen tekemisestä ei ole tietoa

Jos lakiosasta on nimenomaisesti luovuttu tai jos lakiosa on suoritettu, hakija yleensä pys-tyy ja hänen tulee esittää näistä seikoista selvitys. Hakija voi kuitenkin tuoda esiin, ettei lakiosaperillinen ole ilmoittanut luopuvansa lakiosaoikeudestaan mutta toisaalta hän ei ole myöskään esittänyt lakiosavaatimusta. Tällaisesta negatiivisesta seikasta hakijan on vai-keaa esittää mitään dokumentaatiota.

Hakijaa voidaan täydennyskehotuksella kehottaa hankkimaan lakiosaperillisen al-lekirjoittama ilmoitus, jossa tämä toteaa, ettei hän tule vaatimaan tai ettei hän ole vaatinut lakiosaansa. Tällaisen saaminen voi kuitenkin joissakin tapauksissa olla vaikeaa.

Jos hakija ei voi toimittaa liitteeksi lakiosaperillisen ilmoitusta, kirjaamisviranomaisen tulee viran puolesta kuulla perillistä asian selvittämiseksi. Kuulemista ei kuitenkaan tehdä, en-nen kuin lakiosavaatimuksen esittämiselle säädetty aika on kulunut. Ensimmäiseksi tässä suhteessa on tarkastettava, että lakiosavaatimuksen esittämisen määräaika on ylipäätään alkanut kulumaan. Hakijan tulee esittää selvitys siitä, että testamentti on annettu laki-osaperilliselle tiedoksi PK 14:4:n edellyttämällä tavalla.

Käytännössä esiintyy toisinaan tilanteita, että hakija väittää määräajan kuluneen ilman että lakiosavaatimusta olisi tehty. Tarkastuksessa havaitaan, että testamen-tin tiedoksianto on ollut jossakin suhteessa puutteellinen, joten 6 kk:n määräaika ei ole vielä edes alkanut. Usein ongelman syynä on, että tiedoksiannon yhteydessä


perilliselle ei ole luovutettu oikeaksi todistettua jäljennöstä testamentista tai siitä ei ainakaan ole otettu mainintaa tiedoksiantotodistukseen.

Jos lakiosavaatimuksen määräaika ei ole puutteellisen tiedoksiannon vuoksi edes alkanut, hakijaa kehotetaan täydennyskehtouksella toimittamaan tiedoksianto uudelleen. Jos mää-räaika on kylläkin alkanut kulumaan mutta sitä on jäljellä, odotetaan, että aika kuluu lop-puun. Jos testamentti on jo lainvoimainen sen vuoksi, että perillinen on sitoutunut olemaan sitä moittimatta, lainhuutohakemus voidaan jättää myös lepäämään.

Kuuleminen suoritetaan, kun voidaan todeta, että testamentti on annettu laillisesti tiedoksi ja siitä on kulunut yli 6 kuukautta. Lausumapyyntö annetaan lakiosaperilliselle tiedoksi to-disteellisesti. Lausumapyynnössä yksilöidään asia ja todetaan, että testamentin perus-teella haetaan lainhuutoa vedoten siihen, että perillinen ei ole tehnyt lakiosavaatimusta säädetyssä ajassa. Lausumapyynnössä on syytä myös lyhyesti selostaa lakiosavaatimuk-sen tekemistä koskevat säännökset ja se, että lakiosaoikeus on menetetty, mikäli lakiosaa ei ole vaadittu säädetyllä tavalla. Perillistä kehotetaan määräajassa ilmoittamaan kirjaa-misviranomaiselle, mikäli hän hakijan väitteestä poiketen on tehnyt lakiosavaatimuksen. Ilmoituksen oheen kehotetaan liittämään selvitys lakiosavaatimuksen tekemisestä ja siitä, että se on tapahtunut säädetyllä tavalla.

Mikäli perillinen ei reagoi lausumapyyntöön määräajassa, kirjaamisviranomainen voi läh-teä siitä, että lakiosavaatimusta ei ole tehty. Tästä seuraamuksesta on mainittava lausu-mapyynnössä.

2.29.7.6. Legaatin saajan suoja

Erityisjälkisäädös eli legaatti voi olla joko esinelegaatti tai raha- eli velvoiteoikeudellinen legaatti. Kaikissa tapauksissa legaatin saajan suoja on yhteishallinnon aikana kuolinpesän osakkaan suojaa heikompi, koska hän ei ole pesän osakas. PK 22 lukuun sisältyy kuitenkin säännöksiä, joilla on parannettu legaatin saajan asemaa.

Legaatti on täytettävä jakamattomasta pesästä (PK 11:2). Jos lainhuutoa haetaan perin-nön, perinnönjaon tai muun testamentin perusteella ja vaadituista asiakirjoista ilmenee, että perittävä oli antanut myös legaatin, kirjaamisviranomaisen on valvottava legaatin saa-jan suoja. Valvontavelvollisuus kohdistetaan kuitenkin ensisijaisesti vain arvolegaattiin.

Jos testamentissa on määrätty, että X saa rahaa 100.000 euroa ja Y kaiken muun omaisuuden, on ennen lainhuudon myöntämistä selvitettävä, että legaatti on toteu-tettu (tai että se on pesän varallisuudesta toteutettavissa). Yleisimmin se tapahtu-nee legaatin saajan taikka pesänselvittäjän ilmoituksella legaatin suorittamisesta. Myös legaatinsaajan kuuleminen viran puolesta on mahdollista.

Jos kysymyksessä on esinelegaatti, se täytetään pesästä, jos se on vainajan kuollessa jäljellä. Jos kyseistä omaisuutta ei enää ole pesässä, legaatti on siltä osin tehoton (PK 11:4). Jos esinelegaatti ei koske huudatettavaa kiinteistöä, lainhuudon myöntäminen kiin-teistöön ei samalla tavalla vaaranna legataarin asemaa, koska tällä ei ole hänelle testa-mentilla määrätyn esineen sijasta oikeutta saada vastaavaa rahasuoritusta (ellei testaat-tori ole näin määrännyt). Tilanne voi olla ongelmallisempi, jos pesän muut varat eivät riitä kaikkien velkojen maksuun, jolloin tulee esiin kysymys esinelegaatin ja kiinteistön välisestä vastuusta velkoja katettaessa.


2.29.7.7. Kiinteistölegaatin lainhuudatus

Jos joku on saanut testamentilla tietyn kiinteistön, sen määräosan tai määräalan, hänen tulee hakea saannolleen lainhuutoa. Lähtökohtaisesti vaaditaan täysin sama selvitys, joka testamenttisaannon lainhuudattamiseen muutenkin vaaditaan. Ensiksikin testamentti on voitava tulkita omistusoikeustestamentiksi. Testamentin lainvoimaisuus tulee selvittää. La-kiosaperillisen asema tulee selvittää. Tämän lisäksi on selvitettävä, että legaatti on voitu panna täytäntöön.

Legaatti pannaan täytäntöön, kun se voi tapahtua tuottamatta haittaa kenellekään, jonka oikeus on pesänselvityksestä riippuvainen (PK 22:1.1). Täytäntöönpano tarkoittaa omai-suuden luovuttamista pesästä sen saajalle. Ennen täytäntöönpanoa legaatin saajalle ei voida antaa lainhuutoa.

Vaikka legaatti olisi tullut lainvoimaiseksi ja vaikka se ei loukkaisi lakiosaa, sen luovuttaminen saajalleen saattaa kuitenkin estyä sen takia, että se tarvitaan koko-naan tai osittain velkojen katteeksi. Se saattaa myös loukata lesken ositusintressiä, jolloin sitä ei voida toteuttaa.

Legaatin täytäntöönpanoa koskevana selvityksenä tulee kysymykseen joko pesänselvittä-jän antama kirjallinen ilmoitus tai, jos pesänselvittäjää ei ole määrätty, kaikkien pesänosak-kaiden (myös mahdollisen lesken) antama kirjallinen ilmoitus. Perinnönjakoa ja sen muo-toa ei edellytetä.

2.29.7.8. Avio-oikeuden huomioiminen testamenttisaantoa huudatettaessa

Tarkastamalla testamentin lainvoimaisuus ja testamentin suhde lakiosiin selvitetään tes-tamenttisaannon pätevyys suhteessa perillisiin. Jos testamentilla on määrätty tietty osa jäämistöstä jollekin, hän tulee mukaan pesän osakkaaksi ja hänen saantonsa täsmentyy osituksessa ja perinnönjaossa. Jos testamentilla kuitenkin on määrätty, että koko jäämistö menee perillistahon ulkopuoliselle, perinnönjakoa ei tapahdu. Lainvoimaisuutta ja lakiosia koskevilla tarkastuksilla testamenttisaannon pätevyys on tarkastettu suhteessa perillisiin, mutta ei vielä suhteessa leskeen tai muuhun tahoon, jolla on avio-oikeus vainajan jäämis-töön (voi olla perittävän entinen puoliso tai ensin kuolleen puolison kuolinpesä).

Testamenttia ei tarvitse antaa tiedoksi leskelle (tai muulle taholle, jolla on vielä avio-oikeus perittävän omaisuuteen). Toisaalta jos testamentti onkin annettu tiedoksi näille, heidän ei tarvitse reagoida moitekanteella säilyttääkseen avio-oikeuteen perustuvat oikeutensa pe-sässä. Tämä avio-oikeus toteutetaan vasta osituksessa, jossa toisena osapuolena on nyt testamentinsaaja. Testamentin perusteella ei voida antaa lainhuutoa ennen kuin tarvittava ositus on toimitettu.

Myös legaatti, sekä esine- että rahalegaatti, väistyy avio-oikeuden tieltä. Kiinteistölegaatti on siten tehoton siltä osin kuin se loukkaa lesken tai muun tahon avio-oikeuteen perustuvia oikeuksia. Tämän vuoksi legaatin täytäntöönpanoa koskeva ilmoitus tulee olla myös avio-oikeuden haltijan, yleensä lesken, allekirjoittama.

2.29.7.9. Lainhuutoa haettaessa tarvittavat asiakirjat


Haettaessa lainhuutoa testamentin perusteella hakemukseen tulee aina liittää seuraavat asiakirjat:

- testamentti alkuperäisenä, - selvitys testamentin lainvoimaisuudesta (ks. kohta 2.29.7.4), - perukirja jäljennöksenä, - sukuselvitys, mikäli perukirja ei ole maistraatin vahvistama.

Lisäksi hakemukseen tulee tarvittaessa liittää:

- lainvoimainen perinnönjakokirja alkuperäisenä, silloin kun lainhuutoa haetaan yleistestamentin perusteella ja pesässä on rintaperillisiä (tällöin testamenttia ei tarvitse toimittaa alkuperäisenä). Perinnönjakokirjaa ei tarvita, jos jokaisen rin-taperillisen osalta on selvitetty, että lakiosa on suoritettu (kuittausasiakirjan tu-lee olla lakiosan saajan ja kahden todistajan allekirjoittama, PK 23:9), laki-osasta on luovuttu (kirjallisesti, PK 17:2a) tai lakiosaa ei ole vaadittu (esimer-kiksi lakiosaan oikeutetun kirjallinen ilmoitus)

- lainvoimainen perinnönjakokirja alkuperäisenä, silloin kun lainhuutoa haetaan yleistestamentin perusteella ja testamentilla on määrätty vain osasta jäämistö-omaisuutta (eli pesässä on muitakin osakkaita ts. muita yleistestamentinsaajia tai perillisiä)(tällöin testamenttia ei tarvitse toimittaa alkuperäisenä)

- jos perittävältä jäi leski tai entisiä puolisoita, jäljennökset lainvoimaisista ositus-kirjoista tai muu selvitys siitä, ettei mainituilla henkilöillä ole avio-oikeuteen pe-rustuvia vaatimuksia pesässä

- jos kyse legaattisaannosta, selvitys legaatin täytäntöönpanosta (osakkaiden tai pesänselvittäjän kirjallinen ilmoitus, että legaatti voidaan luovuttaa legaatin saajalle)

- selvitys legaatin suorittamisesta, jos lainhuutoa haetaan yleistestamentin pe-rusteella ja hakemusasiakirjoista käy ilmi, että perittävä on antanut myös le-gaatin

2.29.8. Testamenttisaantoja koskevat lainvalintasäännöt

Pohjoismaiseen perintösopimukseen sisältyvät, testamentteja koskevat tärkeimmät lain-valintasäännöt sisältyvät sopimuksen 8 - 11 artiklaan. Testamenttia pidetään muodon osalta pätevänä, jos se täyttää tekopaikan, testamentin tekijän kotipaikan tai tekijän kan-salaisuusmaan lain muotovaatimukset. Testamentin peruuttaminen on muodon puolesta pätevä, jos se on tapahtunut peruuttamisen tekopaikan tai testamentin tekijän kansalai-suusmaan lakien mukaisesti.

Kelpoisuus testamentin tekemiseen määräytyy sen sopimusvaltion lain mukaan, missä testamentin tekijällä testamentin tehdessään oli kotipaikka. Jos hänellä ei ollut ollut koti-paikkaa tuossa maassa yhtäjaksoisesti vähintään viittä vuotta, testamentti on pätevä myös, jos kelpoisuus sen tekemiseen on ollut testamentin tekijän kansalaisuusmaan lakien mukaisesti.

Erikseen pohdittavaksi jää kysymys, minkä maan lakia tulee soveltaa testamentin lainvoi-maisuuteen ja voimaansaattamismenettelyyn. Pohjoismaiseen perintösopimukseen ei näyttäisi sisältyvän tältä osin selkeää säännöstä. Luonnollisesti testamentin saajan oikeu-den voimaansaattamiseen vaikuttavat myös perimykseen sovellettavaa lakia koskevat


lainvalintasäännökset (mm. perillistahon määräytyminen) samoin kuin avio-oikeuden huo-mioon ottamista koskevat jäämistöositusta koskevat lainvalintasäännökset.

Jos kysymys ei ole pohjoismaisen perintökonvention soveltamisalaan kuuluvasta tilan-teesta, sovellettavaksi tulevat perintökaaren 26 lukuun sisältyvät kansainvälisyksityisoi-keudelliset säännökset.

Jos testamentin tekijä on kuollut ennen 1.3.2002, tulevat noudatettaviksi aiemmin voimassa olleet lainvalintasäännöt. Ks. näiden osalta HE 44/2001 s. 34 - 36.

Pääsääntö on, että sen maan lakia, jossa henkilöllä kuollessaan oli kotipaikka, sovelletaan mm. seuraaviin kysymyksiin (ks. tarkemmin PK 26:5-7):

- testamentin sallittavuus, aineellinen pätevyys ja testamentin oikeusvaikutukset - perillisen lakiosa tai muu vastaava suojattu osuus jäämistöstä

Kelpoisuus tehdä testamentti on lainvalintasääntöjen valossa hyvin laaja. Ensinnäkin kel-poisuus määräytyy sen maan lain mukaan, jota on PK 26:5-6:n mukaisesti sovellettava henkilön perimykseen. Tämän lisäksi henkilö on oikeutettu tekemään testamentin, jos hä-nellä on siihen kelpoisuus sen maan lain mukaan, jossa hänellä oli kotipaikka tai asuin-paikka testamenttia tehdessään tai jos hänellä on siihen kelpoisuus hänen kansalaisuus-maansa lain mukaan (PK 26:10).

Testamentin ja sen peruuttamisen muotoon sovelletaan testamenttimääräysten muotoa koskevien lakiristiriitojen ratkaisemiseksi tehtyä yleissopimusta (PK 26:9, SopS 77/1976 ja sopimusta koskeva voimaansaattamislaki 76/1976). Sopimuksen selkeänä tavoitteena on rajoittaa testamentin muotoon liittyviä pätemättömyysseuraamuksia. Tämän mukaisesti testamenttia on sopimuksen 1 artiklan mukaan pidettävä muodoltaan virheettömänä, jos se täyttää:

- testamentin tekemispaikan lain mukaiset muotovaatimukset, - testamentin tekijän kansalaisuusmaan lain mukaiset muotovaatimukset (kansa-

laisuus testamentin tekohetkellä tai kuolinhetkellä), - muotomääräykset siinä maassa, jossa testamentin tekijällä oli ns. domisiili tes-

tamentin tehdessään, - muotomääräykset siinä maassa, jossa testamentin tekijällä oli kotipaikka testa-

mentin tehdessään tai kuollessaan tai - siltä osin kuin on kysymys kiinteästä omaisuudesta, jos se täyttää muotomää-

räykset siinä maassa, jossa kiinteä omaisuus sijaitsee.

2.30. Yhteisösaantojen yleiset lähtökohdat

Kun lainhuudatettavan saannon osapuolena on ollut oikeushenkilö, kirjaamismenettelyssä selvitetään saantoa koskevan oikeustoimen sitovuus suhteessa tähän yhteisöön. Yhteisö on voinut olla kiinteistön luovuttajana tai luovutuksen saajana.

Yhteisön edustaminen muodostuu kahdesta tekijästä. Toisaalta kysymys on yhteisön edustamisesta suhteessa sopimuskumppaniin eli oikeudesta yhteisön nimen kirjoittami-seen. Tällöin puhutaan yhteisön edustajan kelpoisuudesta. Toisaalta kysymys on yhteisön sisäisestä päätösvallasta, siitä kuka tai mikä orgaani yhteisön sisällä on oikeutettu päättä-


mään siitä oikeustoimesta, jonka käytännön toteuttamisesta yhteisön nimen kirjoittami-seen oikeutettu huolehtii. Tällöin puhutaan toimivallasta (ks. tarkemmin esim. Hemmo, Mika, Sopimusoikeus I (Hämeenlinna 2007) s. 469 - 471).

Maakaaren 12 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan lainhuutohakemus on jätettävä lepäämään, kun kiinteistön saantoon tarvitaan yhteisön toimivaltaisen elimen päätös, eikä sitä ole vielä hakemishetkellä olemassa. Maakaaren 12 luvun 4 §:n 4 kohdan mukaan lainhuutohakemus on hylättävä, jos tarvittavaa yhteisön toimivaltaisen elimen päätöstä ei ole annettu ja käy ilmi, ettei sitä tulla jälkikäteenkään antamaan.

Säännökset osoittavat, että kirjaamisviranomaisen tulee lähtökohtaisesti vaatia selvitys:

- siitä, että yhteisöä on oikeustoimessa edustanut henkilö, jolla on ollut siihen kelpoisuus eli jolla on ollut oikeus kirjoittaa yhteisön nimi (esim. oikeus allekir-joittaa luovutuskirja); sekä

- siitä, että oikeustoimesta on päättänyt se taho, jolle päätös- eli toimivalta ky-seisen tyyppisten toimien osalta yhteisössä kuuluu.

Kirjaamismenettelyssä on näiden lähtökohtien pohjalta kehittynyt eri yhteisötyyppien lain-säädäntöön pohjautuen käytäntöjä sen osalta, mitä missäkin tilanteessa tutkitaan. Käytän-nöt ovat osaltaan pyrkineet ottamaan huomioon kirjaamismenettelyn ominaispiirteet ja riit-tävän nopean ja joustavan mutta silti luotettavan menettelyn takaamisen. Viime kädessä kirjaamisviranomainen tulee aina vaatia riittävä selvitys sen varmistamiseksi, että oikeus-toimi on kyseessä olevaa yhteisöä sitova

2.31. Osakeyhtiö kiinteistön luovuttajana tai luovutuksen saajana

2.31.1. Päätös- eli toimivalta

Osakeyhtiön puolesta kiinteistön myymisestä ja ostamisesta päättää pääsääntöisesti yh-tiön hallitus (osakeyhtiölaki 624/2006 eli OYL ja sen 6 luvun 2 §).

Hallitus on päätösvaltainen, kun saapuvilla on yli puolet jäsenistä, ellei yhtiöjärjestyksestä muuta johdu (OYL 6:3,2). Hallituksen päätökseksi tulee se mielipide, jota enemmän kuin puolet läsnä olevista jäsenistä on kannattanut eikä yhtiöjärjestyksessä ole edellytetty mää-räenemmistöä. Äänten mennessä tasan puheenjohtajan ääni ratkaisee (OYL 6:3,1).

Hallituksen kokouksen laillisesta kokoon kutsumisesta ja päätösvaltaisuudesta riittää mer-kintä pöytäkirjassa, ellei ole perusteltua syytä epäillä merkinnän oikeellisuutta.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös siitä, että päätösvalta kiinteistön luovuttamisen osalta kuuluu hallituksen sijasta yhtiökokoukselle. Toisaalta yhtiöjärjestyksessä voi olla myös määräenemmistöä koskevia määräyksiä nimenomaisesti kiinteistön luovuttamista koskien, vaikka luovutuksesta päättäminen on jätetty edelleen hallituksen toimivaltaan. Käytännössä tällaiset yhtiöjärjestyksiin sisältyvät rajoitukset ovat kuitenkin nykyään melko harvinaisia.

Toimitusjohtajan päätösvallasta säädetään osakeyhtiölain 6 luvun 17 §:ssä. Säännöksen mukaan toimitusjohtaja huolehtii yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen ohjeiden ja


määräysten mukaisesti. Toimiin, jotka ovat yhtiön toiminnan laajuus ja laatu huomioon ot-taen epätavallisia tai laajakantoisia, toimitusjohtaja saa ryhtyä vain, jos hallitus on hänet siihen valtuuttanut tai jos hallituksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toi-minnalle haittaa.

Jos kiinteistön luovuttaminen tai hankkiminen on yksittäistapauksessa osa yhtiön juokse-vaa hallintoa, toimitusjohtajalla on lähtökohtaisesti oikeus päättää itsenäisesti kyseisestä toimesta. Toimi pitää kuitenkin suhteuttaa myös yhtiön toiminnan laajuuteen ja laatuun, eikä se saa tässä suhteessa olla epätavallinen tai laajakantoinen.

Esimerkiksi jos yhtiön kaupparekisteriin merkittynä toimialana on kiinteistökaupan harjoittaminen ja kiinteistö kuuluu yhtiön vaihto-omaisuuden piiriin, voitaneen läh-teä siitä, että toimitusjohtajalla on oikeus päättää myynnistä. Jos myyntiä on pidet-tävä yhtiön toiminnan laajuus ja laatu huomioon ottaen epätavallisena tai laajakan-toisena, asiaa on arvioitava toisin.

Toimitusjohtajan päätösvallan rajoihin luonnollisesti vaikuttaa myös se, minkä ko-koisesta yhtiöstä on kysymys. Suuren pörssiyhtiön toimitusjohtajalla saattaa olla oikeus hankkia yhtiön toimintaa varten kiinteätä omaisuutta tai luovuttaa toiminnan kannalta vähäisempää kiinteätä, vaikka toimialana ei varsinaisesti ole kiinteistöjen kauppa. Tällaista oikeutta ei vastaavasti ole paikallisen pienyhtiön toimitusjohta-jalla, vaan sen toiminnassa käytetyn kiinteän omaisuuden luovuttaminen kuuluu lähtökohtaisesti hallitukselle.

Koska kiinteistön luovuttaminen kuuluu osakeyhtiölain säännösten mukaisesti hallituksen tai toimitusjohtajan yleistoimivaltaan, yhtiökokouksen päätösvalta on tällaisen asian osalta rajoitettua. Yhtiökokous voi kuitenkin päättää asiasta, jos yhtiöjärjestyksessä on tätä kos-keva määräys tai jos osakkeenomistajat ovat yksimielisiä päätöksen tekemisestä yhtiöko-kouksessa (OYL 5:2). Yhtiökokous voi päättää asiasta myös silloin, kun hallitus on yksit-täistapauksessa siirtänyt asian sille (OYL 6:7).

Yhtiökokousta koskevat menettelysäännökset sisältyvät osakeyhtiölain 5 lukuun. Tarkem-paa selvitystä esim. yhtiökokouksen laillisesta koolle kutsumisesta ja päätösvaltaisuudesta ei ole yleensä vaadittu, jos kokouksesta laaditussa pöytäkirjassa on näitä koskevat mai-ninnat. Mikäli kokousmenettely olisi jossain suhteissa tapahtunut osakeyhtiölain vastai-sesti, osakkaalla on oikeus moittia kokouksessa tehtyä päätöstä kolmen kuukauden kulu-essa päätöksen tekemisestä (OYL 21:1,2). Selvitystä siitä, että tällaista moitekannetta ei ole nostettu, ei kirjaamismenettelyssä ole kuitenkaan yleensä vaadittu.

On kuitenkin olemassa tilanteita, jolloin yhtiökokouksen päätös on ilman moitetta-kin mitätön. Esimerkiksi jos yhtiökokous on päättänyt asiasta, jota yhtiö ei lain mu-kaan voi tehdä edes kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella, päätös on mi-tätön eikä sido yhtiötä tai sen velkojia. Tällaisena voidaan mainita esimerkiksi pää-tös luovuttaa yhtiön kiinteistö vastikkeetta (OYL 13:1 ja 8).

Jos kiinteistön luovuttaminen yksittäistapauksessa on yhtiön kaupparekisteriin merkityn toimialan vastaista, siihen tarvitaan yhtiön kaikkien osakkeenomistajien suostumus (ks. esim. Kyläkallio - Iirola - Kyläkallio, Osakeyhtiö (1997) s. 656, jossa asiaa on tosin käsitelty aiemman osakeyhtiölain voimassa ollessa).


Kiinteistön luovuttaminen voisi olla toimialan vastaista esimerkiksi silloin, kun luo-vuttajana on kiinteistöosakeyhtiö, jonka toimialan mukaisena tarkoituksena on omistaa ja hallita juuri sitä kiinteistöä, joka on luovutuksen kohteena.

Osakkeenomistajat voivat tehdä päätöksen myös yhtiökokousta pitämättä, jos päätös on yksimielinen (OYL 5:1,2). Päätös on kuitenkin laadittava myös kirjalliseen muotoon ja siinä tulee olla vähintään kahden osakkeenomistajan allekirjoitus, jos osakkeenomistajia yhti-össä on enemmän kuin yksi.

2.31.2. Yhtiön ulkoinen edustamisvalta eli kelpoisuus

Osakeyhtiölain 6 luvun 25 §:n mukaan hallitus edustaa yhtiötä suhteessa kolmansiin, ku-ten yhtiön sopimuskumppaneihin. Yhtiön nimenkirjoitusoikeus on siis lähtökohtaisesti koko hallituksella yhdessä. Toimitusjohtaja voi edustaa yhtiötä niissä asioissa, joissa hänellä on OYL 6 luvun 17 §:n mukaan päätösvalta.

Yhtiöjärjestyksessä voi olla määräys, että myös hallituksen jäsenellä tai toimitusjohtajalla on oikeus edustaa yhtiötä (OYL 6:26). Näillä on tällöin yhtä laaja ulkoinen edustamisoikeus kuin koko hallituksella yhdessä.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös määrätä, että hallituksella on oikeus antaa edustamis-oikeus jäsenelleen, toimitusjohtajalle tai muulle nimetylle henkilölle (OYL 6:26). Jos tällai-nen oikeus yhtiön nimen kirjoittamiseen on näille annettu, heidän edustamisoikeutensa on yhtä laaja kuin hallitukselle lain mukaan kuuluva ulkoinen edustamisoikeus.

Kaupparekisteriin voidaan merkitä vain sellainen, edellä mainittuja henkilöitä koskeva edustamisoikeuden rajoitus, jonka mukaan kahdella tai useammalla henkilöllä on vain yh-dessä oikeus edustaa yhtiötä (OYL 6:27).

Jos yhtiö on valtuuttanut tietyn henkilön prokuristikseen, tämä saa Prokuralain (130/1979) 2 §:n mukaan toimia yhtiön toimialaan kuuluvissa asioissa yhtiön puolesta ja kirjoittaa yh-tiön nimen. Prokuristin toimivalta ja kelpoisuus eivät kuitenkaan ulotu kiinteistön luovutta-miseen, vaan niihin hän tarvitsee aina erikseen annetun valtuutuksen.

Kirjaamismenettelyssä tarkastetaan viran puolesta kaupparekisteristä, että yhtiötä luovu-tuksessa edustaneella henkilöllä tai henkilöillä on ollut oikeus yhtiön nimen kirjoittamiseen.

Yhtiötä voi edustaa luovutuksessa myös sellainen, jolle yhtiötä edustamaan oikeutettu ni-menkirjoittaja tai nimenkirjoittajat yhdessä ovat antaneet tähän valtakirjan. Jos kysymys on kiinteistön luovuttamisesta eikä hankkimisesta, valtakirjan tulee täyttää MK 2:3:n mu-kaiset yksilöintivaatimukset.

Jos yhtiön toimivaltainen elin on jälkikäteen hyväksynyt yhtiön puolesta tehdyn kiinteistön luovutuksen tai kiinteistön hankkimisen, lainhuudon myöntämistä ei estä se, että yhtiötä ei ole laillisesti edustettu luovutussopimusta tehtäessä.

2.31.3. Lainhuudatuksessa vaadittava selvitys

Kirjaamismenettelyssä riittää, että yhtiötä on luovutuksessa (luovutuskirjan allekirjoittami-sessa) edustanut henkilö tai henkilöt, joilla yksin tai yhdessä on oikeus kirjoittaa yhtiön


nimi. Tällaisella henkilöllä tai henkilöillä on kelpoisuus edustaa yhtiötä ja oikeustoimi sitoo yhtiötä siitä huolimatta, että toimea koskeva toimivaltaisen elimen päätös puuttuisi. Aino-astaan jos yhtiön sopimuskumppani tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että edustaja ylitti toimivaltansa, luovutus käy yhtiötä sitomattomaksi (OYL 6:28,1:n 3 kohta).

Kuten edellä todettiin, yhtiön edustajan oikeus kirjoittaa yhtiön nimi selviää pääsääntöisesti kaupparekisteriotteesta, jonka kirjaamisviranomainen hankkii viran puolesta omien käyt-töyhteyksiensä kautta.

Jos yhtiötä edustaneella ei ollut nimenkirjoitusoikeutta, tarvitaan lisäksi muuta selvitystä. Esimerkiksi jos luovutuskirjan on allekirjoittanut hallituksen jäsen, jolla ei ole yksin nimen-kirjoitusoikeutta, tarvitaan lisäksi esim. hallituksen päätös luovutuksen tekemisestä ja siitä, että kyseinen hallituksen jäsen on saanut allekirjoittaa yksin luovutuskirjan. Vastaavasti jos luovutuskirjan on allekirjoittanut toimitusjohtaja, jolla ei ole yksin nimenkirjoitusoikeutta, tarvitaan vastaava hallituksen päätös tai selvitys siitä, että luovutus kuului toimitusjohtajan toimivaltaan. Päätösvallan osalta dokumenttina tulee kysymykseen ote hallituksen ko-kouksen pöytäkirjasta, mutta tilanteesta riippuen saatetaan vaihtoehtoisesti tarvita yhtiö-kokouksen pöytäkirja tai kirjallinen dokumentti osakkeenomistajien suullisesta päätök-sestä.

Osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen merkitys korostuu niissä tilanteissa, joissa kirjaamisviran-omainen on päätynyt vaatimaan selvitystä myös toimivaltaisen elimen päätöksestä. Pää-tösvaltaa koskevat yhtiöjärjestyksen määräykset eivät nimittäin näin kaupparekisteriot-teelta. Näissä tilanteissa kirjaamisviranomaisen onkin aina tutkittava myös yhtiöjärjestyk-sen sisältö.

2.32. Asunto-osakeyhtiö kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana

Uusi asunto-osakeyhtiölaki (22.12.2009/1599) on tullut voimaan 1.7.2010. Lain voimaan-tulosta ja vanhojen säännösten sovellettavuudesta säädetään erillisessä voimaanpa-nolaissa (22.12.2009/1600). Pääsääntö on, että uuden asunto-osakeyhtiölain säännökset soveltuvat myös ennen lain voimaantuloa perustettuihin yhtiöihin.

Kuten aiemminkin, myös uusien säännösten mukaan asunto-osakeyhtiön kiinteistön luo-vuttamisesta on päätettävä yhtiökokouksessa (uusi AsOyL 6:37). Päätös on pätevä vain, jos kaikki osakkeenomistajat ovat antaneet siihen suostumuksensa. Myös tältä osin uusi sääntely vastaa aiemmin voimassa ollutta lakia.

Kuten aiempaan asunto-osakeyhtiölakiinkin, myös uuteen lakiin sisältyy poikkeuksia yksi-mielisyyttä ja kaikkien osakkeenomistajien suostumusta koskevasta vaatimuksesta. Lain mukaan luovutuksesta päättämiseen riittää enemmistö kokouksessa annetuista äänistä, "jos luovutus koskee vain sellaista kiinteistön ja rakennuksen osaa tai rakennusta, jossa ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja eikä luovutus vaikuta olennaisesti osak-keenomistajien huoneistojen käyttämiseen tai huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuk-siin" (uusi AsOyL 6:37.2). Lisäksi kiinteistön luovuttaminen on mahdollista osakkeenomis-tajien määräenemmistöllä (4/5), jos yhtiön toiminnan jatkaminen tuottaisi osakkeenomis-tajille huomattavaa vahinkoa (uusi AsOyL 6:37.3).

Kun kiinteistön luovuttajana on asunto-osakeyhtiö, kirjaamismenettelyssä tarkastetaan, että luovutuksesta on yksimielisesti päättänyt asunto-osakeyhtiön yhtiökokous ja että kaikki osakkeenomistajat ovat suostuneet päätökseen. Jos luovutus on tehty AsOyL


6:37.2:n tai 6:37.3:n nojalla ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta, asianomaisia osakkeenomistajia on kirjaamismenettelyssä kuultava luovutuksen laillisuuden varmista-miseksi.

Asunto-osakeyhtiössä myös kiinteistön ostosta päättäminen kuuluu yhtiökokoukselle. Asunto-osakeyhtiön hallituksen toimivaltaan kuuluu tosin mm. yhtiön hallinnosta huolehti-minen, mutta kysymys on tällöin lähinnä yhtiön juoksevasta hallinnosta ja toiminnan muusta järjestämisestä (uusi AsOyL 7:2). Myös aiemman asunto-osakeyhtiölain aikana tulkinta on ollut sama, eikä uudella lailla ole ollut tarkoitus muuttaa hallituksen ja yhtiöko-kouksen välistä toimivallan jakoa (ks. HE 24/2009 vp s. 152-153). Yhtiökokouksen kiinteis-tön ostoa koskevan päätöksen tekemiseen riittää, että yli puolet annetuista äänistä on ollut päätöksen takana (ks. uusi AsOyL 1:9 ja 2:26-27). Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, että päätös edellyttää määräenemmistöä.

Asunto-osakeyhtiön ollessa saannon osapuolena tarkastetaan yhtiökokouksen päätöksen lisäksi se, että yhtiön puolesta luovutuskirjan tai muun saantokirjan on allekirjoittanut sel-lainen henkilö, jolla on oikeus edustaa yhtiötä ulospäin eli kirjoittaa sen nimi. Yhtiön edus-tamisoikeus kuuluu lähtökohtaisesti yhtiön hallitukselle ( AsOyL 7:22.1).

Edustamisoikeus voi yhtiöjärjestyksessä olevan määräyksen nojalla olla myös hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä. Hallituksen jäsenen, isännöitsijän tai muun nimetyn henkilön edustamisoikeus voi lisäksi perustua yhtiön hallituksen yhtiöjärjestyksen nojalla tekemään päätökseen (AsOyL 7:23). Kussakin tapauksessa edustamisoikeus tarkastetaan kauppa-rekisterin tiedoista. Edustamisoikeus voi perustua myös yhtiökokouksen pöytäkirjassa ole-vaan nimenomaiseen valtuutukseen edustaa yhtiötä kyseessä olevassa oikeustoimessa.

Hakemuksen liitteeksi vaaditaan siis lähtökohtaisesti aina yhtiökokouksen pöytäkirja. Li-säksi tutkitaan tarpeelliset tiedot kaupparekisteristä. Toimivallan ja edustamisoikeuden selvittäminen saattaa joskus edellyttää myös yhtiöjärjestyksen tietojen tarkastamista. Li-säksi saatetaan tarvita selvitystä mm. yhtiökokouksesta poissa olleiden osakkeenomista-jien suostumuksista.

Jos kiinteistön luovutusta tai ostamista koskeva yhtiökokouksen päätös on tehty ennen uuden lain voimaantuloa, siihen sovelletaan aiemmin voimassa olleen asunto-osakeyhtiölain säännöksiä (asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta anne-tun lain 9.1 §). Jos luovutuskirjakin on tehty ennen uuden lain voimaantuloa, edus-tamiskysymykset ratkeavat myös vanhan lain mukaisesti. Merkittäviä eroja uuden ja vanhan sääntelyn välillä ei näissä suhteissa kuitenkaan ole.

2.33. Kiinteistön ostaminen perustettavan osakeyhtiön tai asunto-osakeyhtiön lukuun

Kiinteistö voidaan ostaa perustettavan osakeyhtiön tai asunto-osakeyhtiön lukuun. Saan-nolle on haettava normaaliin tapaan lainhuuto 6 kk:n kuluessa luovutuskirjan tekemisestä. Saanto tutkitaan normaalisti, minkä lisäksi menettelyyn liittyy useita erityiskysymyksiä.

Jos yhtiötä ei ole vielä perustettu lainhuutoa haettaessa, eikä luovutuskirjan allekirjoittami-sesta ole vielä kulunut kahta vuotta, lainhuutohakemus jätetään lepäämään. Lepäämään


jättämisen määräaika on kaksi vuotta luovutuskirjan allekirjoittamisesta lukien. Määräpäi-vään mennessä hakijan tulee esittää selvitys siitä, että vastuu luovutuksesta on siirtynyt perustetulle yhtiölle. Muussa tapauksessa lainhuuto myönnetään perustettavan yhtiön lu-kuun sopimuksen tehneelle (MK 12:2,1:n 4 kohta ja 2 momentti).

Menettely perustuu maakaaren 2 luvun 4 §:n 1 momentissa omaksuttuun ratkaisuun, jonka mukaan perustettavan yhtiön lukuun hankitun kiinteistön tulee siirtyä yhtiön omistukseen kahdessa vuodessa luovutuskirjan tekemisestä. Mikäli näin ei ole tapahtunut, ostajana pi-detään yhtiön puolesta kaupan tehnyttä.

Mikäli yhtiötä ei perusteta, myyjällä on lähtökohtaisesti oikeus vetäytyä kaupasta OYL 2:11:n mukaisesti. Tämä oikeus on kuitenkin sidottu edellä mainittuun kahden vuoden määräaikaan kaupan tekemisestä lukien (ks. MK 2:4,2).

Haettaessa lopullista lainhuutoa yhtiölle tulee luonnollisesti selvittää, että yhtiö on merkitty kaupparekisteriin säädetyssä kahden vuoden määräajassa. Jos vastuu luovutuksesta on siirtynyt yhtiölle suoraan rekisteröinnillä, tämä lähtökohtaisesti riittää (ks. OYL 2:9,2). Näissä tapauksissa vastuun siirtymisen selvittäminen edellyttää kuitenkin myös perusta-missopimuksen liittämistä hakemukseen.

Mikäli vastuu ei ole siirtynyt suoraan rekisteröinnillä, tulee hakemukseen lisäksi liittää yh-tiön hallituksen tai yhtiökokouksen pöytäkirja yhtiön rekisteröinnin jälkeen pidetystä halli-tuksen kokouksesta tai yhtiökokouksesta. Pöytäkirjasta tulee käydä ilmi, että yhtiö on ot-tanut luovutuksesta vastattavakseen. Vastattavaksi ottamisen on myös tässä tapauksessa tullut tapahtua edellä mainitussa kahden vuoden määräajassa luovutuskirjan allekirjoitta-misesta lukien.

Yhtiö voi olla perustettu jo siinä vaiheessa, kun lainhuutoa tullaan hakemaan. Tällöin lain-huuto myönnetään suoraan yhtiölle. Selvitys yhtiön perustamisesta ja siitä, että kiinteistö on siirtynyt perustetulle yhtiölle, tulee luonnollisesti olla vastaava kuin edellä on todettu lepäämässä olleen lainhuudon osalta.

Usein perustettavia yhtiöitä on useita ja ne voidaan perustaa joko samanaikaisesti tai vai-heittain. Estettä tällaiselle menettelylle ei ole. Tällöin yhtiöt ottavat luovutuksesta vastatta-vakseen osittain. Käytännössä tämä tapahtuu niin, että yhtiöiden puolesta yhtiökokous-pöytäkirjassa todetaan, miltä osin yhtiö on ottanut kaupasta vastattavakseen. Lainhuuto myönnetään kullekin yhtiölle yhtiökokouspöytäkirjassa olevan yksilöinnin mukaisesti. Jos yhtiö on ottanut vastattavakseen luovutuksesta tietyn määräalan osalta, määräalatunnus annetaan kullekin yhtiölle yhtiökokouspöytäkirjan ja siihen mahdollisesti liittyvän karttaliit-teen perusteella.

Perustettavan yhtiön puolesta voi toimia sekä yksityinen että oikeushenkilö. Mikäli vastuun ottava yhtiö oli perustettu jo ennen luovutusta, ei kysymyksessä ole MK 2:4:n tarkoittama luovutus perustettavalle yhtiölle. Luovutus on näissä tapauksissa tehtävä suoraan kysei-sen, jo perustetun yhtiön nimiin niin, että tämä yhtiö on luovutuskirjassa mainittuna osa-puolena.

Jos vastuu luovutuksesta ei ole siirtynyt yhtiölle säädetyssä kahden vuoden määräajassa, lainhuuto myönnetään ennakko-ostajalle. Jos heitä on useita, lainhuuto myönnetään luo-vutuskirjassa mainittuihin osuuksiin tai, jos osuuksia ei ole mainittu, pääluvun mukaisiin osuuksiin.


Kahden vuoden määräaika yhtiön perustamiselle ja vastuun siirtämiselle on ehdoton. Sitä ei voida jatkaa edes luovutuksen osapuolten välisin sopimuksin. Jos myöhemmin perus-tettu yhtiö tämän ajankohdan jälkeen tulee hakemaan itselleen lainhuutoa, on kysymys yhtiölle tehtävän erillisen saantokirjan tarpeellisuudesta siinä määrin vaikea, että asia tulee aina siirtää kirjaamislakimiehen ratkaistavaksi.

Ennakko-ostaja voi luovuttaa kiinteistön edelleen ennen kuin hän on perustanut yhtiötä. Ennakko-ostaja voi myös luopua yhtiön perustamisesta ennen kuin kahden vuoden mää-räaika on kulunut umpeen. Lainhuutoa hänelle myönnettäessä on kuitenkin varmistuttava siitä, ettei myyjä aio käyttää hänelle osakeyhtiölaissa säädettyä oikeutta vetäytyä sopi-muksesta.

Perustettavan yhtiön lukuun toiminut voi luovuttaa kahden vuoden kuluessa perustamisoi-keuden edelleen. Kysymyksessä on irtaimen luovutus, mitä ei tarvitse tehdä MK 2:1:n muodossa. Luovutuksesta on kuitenkin maksettava varainsiirtovero.

2.34. Kiinteistön ostaminen muun perustettavan yhteisön lukuun

Kysymys siitä, voidaanko kiinteistö hankkia myös muun perustettavan yhteisön kuin osake- tai asunto-osakeyhtiön lukuun, on ollut jossain määrin epäselvä. Tällöin tarkoite-taan lähinnä perustettavaa osuuskuntaa, avointa yhtiötä, kommandiittiyhtiötä sekä yhdis-tystä. Tulkintaongelmia voivat aiheuttaa tällöin mm. seuraavat kysymykset:

- minkälaisin oikeusvaikutuksin tällaisten yhteisöjen puolesta voidaan toimia en-nen niiden syntymistä,

- miten ennakko-ostajan oikeusasema muodostuu, jos yhteisöä ei perusteta, - mitkä ovat myyjän oikeudet vetäytyä sopimuksesta, jos yhteisöä ei perusteta, - miten vastuu luovutuksesta siirtyy perustetulle yhteisölle ja - mitkä kirjaamismenettelyä koskevat säännöt soveltuvat tällaiseen saantoon

sekä ennen yhteisön perustamista että sen jälkeen?

Yhteisön puolesta toimiminen ennen sen perustamista ja tähän liittyvät oikeudelliset on-gelmat ratkeavat kyseistä yhteisöä koskevien säännösten mukaan. Niiden vaikutukset on arvioitava tapauskohtaisesti.

Tästä on erotettava tällaista saantoa koskevat kirjaamisoikeudelliset kysymykset. Lähtö-kohtana voitaneen sanoa, että yhteisöoikeudellisilla perusteilla määräytynyt mahdollisuus toimia yhteisön puolesta ennen sen perustamista ei välttämättä tarkoita, että tällaisen saannon huudattamisessa noudatettaisiin niitä MK:n säännöksiä, jotka tulevat sovelletta-viksi perustettavan osake- tai asunto-osakeyhtiön lukuun tehtyä kauppaa huudatettaessa. MK 2:4 ja MK 12:2:n 2 momentti ei voine koske muita kuin viimeksi mainittuja yhtiöitä. Muiden yhteisöjen osalta ei siten voitane asettaa edellytystä, että vastuun tulisi siirtyä kah-dessa vuodessa. Samoin ei lainhuutoa voitane myöntää automaattisesti ennakko-ostajalle sillä perusteella, että selvitystä vastuun siirtymisestä ei ole kahdessa vuodessa toimitettu.

Jos kiinteistö voidaan ostaa muun perustettavan yhteisön lukuun, lainhuutohakemus on jätettävä lepäämään esimerkiksi kahdeksi vuodeksi. Uhkana hakijalle asetetaan, että ha-kemus jätetään tutkimatta, mikäli hakija ei määräpäivään mennessä toimita selvitystä vas-tuun siirtymisestä perustetulle yhteisölle tai mikäli hän ei määräajassa pyydä asian jättä-mistä edelleen lepäämään.


Tällaisissa tapauksissa kysymys on aina kirjaamislakimiehen ratkaistaviin kuulu-vasta asiasta. Asiaa koskevan kirjallisuuden osalta voidaan mainita Mähönen, Ju-hani, Lainhuuto perustettavan yhtiön lukuun, DL 2/2006 s. 179 ss., erityisesti s. 202 - 204 ja siinä mainitut lähteet.

2.35. Osakeyhtiön sulautuminen

Osakeyhtiön sulautuessa toiseen osakeyhtiöön sulautuvan yhtiön omistamat kiinteistöt siirtyvät vastaanottavalle yhtiölle. Kiinteistöjä ei tarvitse siirtää erillisellä luovutusasiakirjalla (sulautumisesta ks. OYL 16 luku).

Vastaanottava yhtiö ei ole velvollinen hakemaan lainhuutoa sulautuvan yhtiön omistamiin kiinteistöihin. Vastaanottavalle yhtiölle voidaan kuitenkin myöntää selvennyslainhuuto. Su-lautumisen tapahtuminen todetaan kaupparekisteriotteesta, koska sulautuminen tulee lo-pullisesti voimaan vasta, kun sulautumisen täytäntöönpanosta on tehty merkintä kauppa-rekisteriin (OYL 16:16).

Jos sulautunut yhtiö ei ole huudattanut saantoaan, selvennyslainhuuto ei luonnollisesti tule kysymykseen, vaan vastaanottavan yhtiön on haettava normaali lainhuuto.

2.36. Osakeyhtiön jakautuminen

Osakeyhtiö voi jakautua niin, että jakautuva yhtiö purkautuu ja sen varat ja velat siirtyvät kahdelle tai useammalle vastaanottavalle yhtiölle (kokonaisjakautuminen). Jakautuminen voi tapahtua myös niin, että jakautuva yhtiö jää edelleen toimintaan, ja osa sen varoista siirtyy yhdelle tai useammalle vastaanottavalle yhtiölle (osittaisjakautuminen). Vastaanot-tava yhtiö tai yhtiöt voi olla perustettu ennen jakautumista (jakautuminen toimivaan yhti-öön). Vastaanottava yhtiö tai yhtiöt voidaan perustaa myös jakautumisen yhteydessä (ja-kautuminen perustettavaan yhtiöön). Sama yhtiö voi samalla kertaa jakautua osaksi toimi-vaan ja osaksi perustettavaan yhtiöön (OYL 17:2).

Jakautuvan yhtiön varat ja velat siirtyvät vastaanottaville yhtiöille jakautumissuunnitelman mukaisesti (OYL 17:3:n 9 kohta).

Sekä osittais- että kokonaisjakautumisessa vastaanottavan yhtiön saantoa pidetään yleis-seuraantona. Lainhuutoa ei tarvitse hakea, mutta selvennyslainhuuto voidaan myöntää. Hakemukseen tulee liittää jäljennös jakautumissuunnitelmasta tarvittavine liitteineen (tulee ilmetä, mille yhtiölle hakemuksen kohteena oleva kiinteistö on tullut). Jakautuvasta ja vas-taanottavasta yhtiöstä tulee tarkastaa myös kaupparekisteriotteet, joista tulee ilmetä ja-kautumisen rekisteröiminen. Jakautuminen tulee voimaan vasta, kun se on merkitty kaup-parekisteriin (OYL 17:16,1).

2.37. Yhtiömuodon muutokset

Yhtiömuodon muutostilanteessa ei ole lainhuutovelvollisuutta aiheuttavaa saantoa, jos muutos tapahtuu yhtiötä koskevan lainsäädännön mukaisesti. Kuitenkin hakemuksesta voidaan "uudelle" yhtiölle antaa selvennyslainhuuto. Selvityksenä tulee kysymykseen kaupparekisteritietojen tarkastaminen.


2.38. Apportti

Osakeyhtiön perustamisasiakirjassa tai osakepääoman korottamisesta tehdyssä päätök-sessä voidaan määrätä, että osake voidaan merkitä muuta omaisuutta kuin rahaa vastaan. Jos kiinteistö luovutetaan osakeyhtiölle tällä tavoin (apporttina), luovutuskirja on laadittava MK 2:1:n muodossa ja osakeyhtiön on haettava saamaansa kiinteistöön lainhuuto (ks. MK 4:3).

2.39. Osakeyhtiön purkaminen

Osakeyhtiön purkamisesta säädetään osakeyhtiölain 20 luvussa. Purkaminen tapahtuu pääsääntöisesti erityisen selvitysmenettelyn kautta. Kun osakeyhtiön osakas saa yhtiön purkautuessa kiinteistön, hänen tulee hakea saannolleen lainhuuto. Saantokirjana on sel-vitysmiehen allekirjoittama jakokirja, jota ei tarvitse tehdä MK 2:1:n mukaisesti. Saannon tutkimiseen saattaa kuitenkin liittyä monimutkaisia yhtiöoikeudellisia kysymyksiä mm. yh-tiön velkojien kannalta.

2.40. Osuuskunta kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana

Osuuskunnista säädetään uudessa osuuskuntalaissa (1488/2001), joka tuli voimaan 1.1.2002.

Osuuskunnan toimielimiä ovat osuuskunnan kokous, hallitus ja toimitusjohtaja. Lisäksi säännöissä voidaan määrätä, että jäsenten päätösvaltaa kaikissa tai joissakin asioissa käyttää osuuskunnan kokouksen sijasta jäsenten valitsema edustajisto.

Uuden osuuskuntalain säännökset ovat hyvinkin samansisältöiset osakeyhtiölain vastaa-vien säännösten kanssa, kun kysymys on päätös- eli toimivallasta ja ulkoisesta edustami-sesta kiinteistöä luovutettaessa tai hankittaessa. Päätösvalta ja edustaminen tulee luon-nollisesti tutkia osuuskuntalain mukaisesti, mutta perusteiden osalta voidaan viitata siihen, mitä edellä on todettu osakeyhtiöstä.

Pääsääntöisesti osuuskunnan omistaman kiinteistön luovuttamisesta ja sellaisen hankin-nasta päättää osuuskunnan hallitus. Toimitusjohtajan päätösvalta määräytyy soveltuvin osin samalla tavalla kuin osakeyhtiössä. Toimitusjohtajalla ei ole päätösvaltaa asioissa, jotka osuuskunnan toiminnan laajuus ja laatu huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laaja-kantoisia.

Osuuskunnan säännöissä voidaan myös määrätä kevennetystä tai raskautetusta päätök-sentekomallista osakeyhtiön tavoin.

Lainhuutoa haettaessa tulee aina tutkia osuuskunnan tiedot kaupparekisteristä. Jos ta-pauksittain katsotaan, että osuuskunnan laillisen edustajan allekirjoittama luovutuskirja ei riitä vaan selvitys vaaditaan myös toimivaltaisen elimen päätöksestä, tutkitaan myös osuuskunnan säännöt.

Osuuskunta voi myös sulautua toiseen yhtiöön tai jakautua. Tältä osin menettely rinnastuu osakeyhtiön vastaaviin muutoksiin. Osuuskunnan purkautumisesta säädetään osuuskun-talain 19 luvussa.


2.41. Avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö kiinteistön ostajana tai myyjänä

Avoimessa yhtiössä yhtiön asioita hoitavat yhtiömiehet ja kommandiittiyhtiössä vastuun-alaiset yhtiömiehet.

Jokaisella yhtiömiehellä on oikeus yksin hoitaa asioita, jotka kuuluvat yhtiön toimialaan. Hänellä on myös oikeus yksin edustaa yhtiötä ja kirjoittaa sen toiminimi näissä asioissa (laki avoimesta yhtiöstä ja kommandiittiyhtiöstä (389/1988) eli AKL ja sen 2:2,1 ja 3:1,1). Sama oikeus on yhtiön prokuristilla.

Oikeutta yhtiön edustamiseen tai sen toiminimen kirjoittamiseen voidaan rajoittaa. Rajoitus on merkittävä kaupparekisteriin (AKL 3:1,2).

Jos yhtiön puolesta tehtävä toimi ei kuulu yhtiön toimialaan tai tarkoitukseen, yhtiömiehellä ei yksin ole toimivaltaa päättää siitä. Tällaisesta toimesta päättäminen kuuluu kaikille yh-tiömiehille yhteisesti (AKL 2:2,2). Yhtiön kiinteistön luovuttamista tai kiinteistön hankki-mista on vakiintuneesti pidetty tällaisena toimena eli päätösvalta tältä osin kuuluu kaikille yhtiömiehille yhteisesti.

Kommandiittiyhtiössä on vähintään yksi äänetön yhtiömies, jonka vastuu yhtiön velvoit-teista on rajoitettu tämän omaisuuspanoksen määrään (AKL 7:1 ja 1:1,1). Äänettömällä yhtiömiehellä ei ole oikeutta hoitaa yhtiön asioita eikä kielto-oikeutta. Äänettömien yh-tiömiesten mukanaoloa kiinteistöjä koskevissa oikeustoimissa ei siten vaadita.

Lainhuutoa haettaessa tutkitaan sekä se, että yhtiötä on laillisesti edustettu sopimusta al-lekirjoitettaessa samoin kuin se, että kaikki vastuunalaiset yhtiömiehet ovat päättäneet luo-vutuksesta.

Jos avoimen yhtiön tai kommandiittiyhtiön panokseksi luovutetaan kiinteistö, luovutuskirja on laadittava MK 2:1:n mukaisessa muodossa. Vastaavasti jos kiinteistö otetaan ns. yksi-tyisottona yhtiöstä, luovutuskirja on laadittava MK 2:1:n mukaisesti.

Yhtiön purkamismenettelystä säädetään AKL 5 luvussa.

2.42. Kansainväliset yhteisösaannot

Kun luovutuksessa tai muussa kiinteistöä koskevassa transaktiossa on osapuolena myös muita kuin suomalaisia yhtiöitä, herää kysymys, minkä maan lain mukaan yhtiöoikeudelli-sia seikkoja tutkitaan. Suomalaisella yhtiöllä tarkoitetaan tässä yhteydessä Suomeen re-kisteröityä yhtiötä. Ulkomaalaisella yhtiöllä tarkoitetaan puolestaan johonkin muuhun maa-han kuin Suomeen rekisteröityä yhtiötä (ks. Savela, Ari, Suomen kansainvälinen yhtiö-oikeus (Jyväskylä 2003) s. 47 - 48, 95 - 96 ja 99).

Yhtiöön sovellettava laki määräytyy rekisteröintimaan mukaan. Yhtiöön sovellettavan lain mukaan ratkaistaneen mm. seuraavat kysymykset:

- yhtiön oikeuskelpoisuus - yhtiön sisäinen päätösvalta, päätöksentekomenettely ja näitä koskevien sään-

nösten noudattamatta jättämisen vaikutukset


- yhtiön edustaminen ja edustamisvirheen vaikutukset - suoraan lain nojalla mitättömät yhtiön toimet (esim. laitonta varojen jakamista

koskevat säännökset) - yhtiöoikeudelliseen statukseen liittyvät muutokset (kuten sulautuminen, jakau-

tuminen ja yhtiön purkautuminen).

Ks. myös Savela, Ari, em. teos s. 107 - 111.

Ulkomaille rekisteröidyn yhteisön osalta tulee aina liittää hakemukseen kyseisen maan re-kisteriviranomaisen antama ote yhtiön rekisteröintiä koskien. Usein on syytä vaatia myös yhtiöjärjestystä tms. vastaava, kyseistä yhtiötä koskeva dokumentti. Nämä tulee tarvitta-essa olla virallisesti käännettyjä. Luonnollisesti myös toimivaltaisen elimen päätökset, val-takirjat ym. tulee vaatia, jos ne ovat tarpeen sen varmistamiseksi, että tapahtunut luovutus tai hankinta sitoo kyseistä yhtiötä.

Siitä, kenen tehtävänä on hankkia selvitys vieraan lain sisällöstä, minkä tasoinen selvityk-sen tulisi olla sekä mikä on seuraus selvityksen jäädessä saamatta, ks. kappaleessa 2.11.2 olevaa ohjeistusta.

Esimerkki 1: Suomessa sijaitseva kiinteistö on myyty Tanskaan rekisteröidylle yh-tiölle. Selvityksenä hakemukseen on liitettävä Tanskan kaupparekisteriviranomai-sen ote yhtiöstä sekä mahdollinen yhtiöjärjestys tai vastaava. Yhtiötä koskevat yh-tiöoikeudelliset seikat tutkitaan Tanskan lain mukaan.

Esimerkki 2: Suomessa sijaitsevan kiinteistön lainhuuto on ollut Saksaan rekiste-röidyllä yhtiöllä, joka on sulautunut toiseen saksalaiseen yhtiöön. Kun sulautumi-sen perusteella haetaan lainhuutoa tai selvennys-lainhuutoa, sulautumisen tapah-tuminen ja sen vaikutus kiinteistön omistusoikeuden siirtymiseen tutkitaan Saksan lain mukaan.

2.43. Yhdistys kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana

Kiinteän omaisuuden luovuttamisesta päättää yhdistyksen tai valtuutettujen kokous (yh-distyslaki (503/1989) 23,1 §).

Yhdistyksen säännöissä voidaan kuitenkin määrätä, että hallitus voi päättää myös yhdis-tyksen kiinteän omaisuuden myymisestä (YhdL 23,2 §).

Yhdistyksen nimen kirjoittaa hallituksen puheenjohtaja, ellei säännöissä ole muuta mää-rätty (YhdL 36 §).

Hallitus voi päättää kiinteän omaisuuden hankkimisesta yhdistykselle.

Lainhuutoa haettaessa tarvittavat asiakirjat:

- yhdistyksen säännöt (eivät välttämättä saatavissa yhdistysrekisteristä käyt-töyhteyden avulla)

- ote yhdistysrekisteristä (saadaan käyttöyhteyden avulla) - päätösvaltaisen elimen pöytäkirja tai sen ote, josta ilmenee luovutus- tai han-

kintapäätös


Yhdistyksen kokous tulee kutsua koolle yhdistyslain ja sääntöjen mukaisesti. Kokouksessa ei saa käsitellä kiinteistön luovuttamista, ellei siitä ole mainittu kokouskutsussa. Jos pöy-täkirjassa on mainittu, että kokous on kutsuttu koolle lain ja sääntöjen vaatimalla tavalla, koolle kutsumisesta ja kokouskutsun sisällöstä ei tarvinne pyytää selvitystä, mikäli merkin-nän oikeellisuuteen voidaan luottaa.

Yhdistyksen kokouksessa noudatettavaa menettelyä koskevat yhdistyslain 5 luvun sään-nökset. Menettelyä koskevia määräyksiä voi olla myös säännöissä. Mikäli päätös on syn-tynyt menettelyä koskevien säännösten tai määräysten vastaisesti tai päätös muutoin on yhdistyslain vastainen, sitä voidaan moittia 3 kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä (YhdL 32 §). Kirjaamismenettelyssä ei lähtökohtaisesti ole vaadittu selvitystä siitä, että yhdistyksen kokouksessa tehtyä luovutuspäätöstä ei ole moitittu. Yksittäistapauksessa tä-män valvominen saattaa olla kuitenkin perusteltua.

Kokouksen pöytäkirjasta saattaa esimerkiksi ilmetä, että luovutuspäätös ei ole syn-tynyt yksimielisesti ja että kokousta kohtaan on tehty väitteitä, jotka indisoivat moi-tehalukkuutta.

Yhdistyksen päätöksen mitättömyysperusteista säädetään lain 33 §:ssä.

Yhdistyksen purkamisesta säädetään lain 7 luvussa. Kun yhdistys puretaan, sen jäljellä olevan omaisuuden suhteen menetellään säännöissä määrätyllä tavalla. Jäljelle jäänyt kiinteistö on siirrettävä tuossa yhteydessä saajalleen MK 2:1:n mukaiset muotovaatimuk-set täyttävällä luovutuskirjalla. Lainhuutoa haettaessa tutkitaan, että purkaminen on tehty lain ja sääntöjen mukaisesti.

2.44. Kunta kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana

Uusi kuntalaki (10.4.2015/410, ”KuntaL”) astui voimaan 1.5.2015. Lakia sovelletaan kui-tenkin kunnan toimielimiin ja johtamiseen, asukkaiden osallistumisoikeuksiin, luottamus-henkilöihin, päätöksenteko- ja hallintomenettelyyn sekä oikaisuvaatimukseen ja kunnallis-valitukseen vasta 1.6.2017 lukien (KuntaL 147.1 § ja 15.1 §). Siltä osin kuin uusi kuntalaki ei vielä tule sovellettavaksi, sovelletaan vanhaa kuntalakia (17.3.1995/365, ”VKuntaL”).

Kunnan päätäntävaltaa kiinteän omaisuuden luovuttamisessa ja hankkimisessa käyttää VkuntaL 13 §:n perusteella kunnanvaltuusto. Valtuusto voi kuntalain 14 §:n perusteella johtosäännössään siirtää toimivaltaansa kunnan muille toimielimille sekä luottamushenki-löille ja viranhaltijoille. Johtosäännössä voidaan toimivallan saaneelle viranomaiselle antaa oikeus siirtää toimivaltansa edelleen.

Kunnanhallituksen toimivalta määräytyy kuntalain 23 §:n perusteella. Sillä on vastuu kun-nan hallinnosta ja taloudenhoidosta. Sen asiana on tehdä kunnan puolesta sopimukset ja muut oikeustoimet siinäkin tapauksessa, että oikeustoimi sinällään saattaa olla sellainen, että sen tekemisestä ja tärkeimmistä ehdoista on valtuuston päätettävä.

Kunnanjohtaja tai pormestari käyttää kuntalain 24 §:n 5 momentin mukaan puhe-valtaa kunnanhallituksen puolesta. Kunnanjohtaja on virkasuhteessa kuntaan ja toimii virkavastuulla. Pormestari on kunnan luottamushenkilö. Hän toimii samalla kunnanhallituksen puheenjohtajana. Kunnassa on joko kunnanjohtaja tai pormes-tari. Kunnassa voi olla myös apulaispormestari (ks. KuntaL 24a §).


Kiinteän omaisuuden luovuttamis- tai hankkimispäätöksestä voidaan tehdä kunnallinen oi-kaisuvaatimus ja siitä annetusta päätöksestä kunnallisvalitus hallinto-oikeuteen. Oikai-suvaatimus on kunnallisvalituksen tekemisen pakollinen esivaihe muiden kuin kunnanval-tuuston tekemästä päätöksestä.

Kunnan tekemän sopimuksen sitovuuden edellytyksenä on se, että sopimuksen on tehnyt kunnan puolesta henkilö, jolla on ollut oikeus edustaa kuntaa ja että sopimuksen tekemi-sestä on päättänyt kunnan toimivaltainen toimielin tai viranhaltija (ks. esim. Mika Hemmo, Sopimusoikeus I, Talentum, 2007, s. 489).

Kunnanjohtajan oikeuteen allekirjoittaa kuntaa sitovasti kiinteistön luovutuskirja liit-tyy oikeustapaus KKO 1995:49. Muun kuin kunnanvaltuuston tekemän sopimuk-sen sitovuutta käsitellään muun muassa tapauksissa KKO 1996:7 ja KKO 1996:84. Vaikka nämä kaksi oikeustapausta eivät koskekaan kiinteistökauppaa, ne kuiten-kin osoittavat kunnan vastuuta jonkun sen toimielimen tai viranhaltijan tekemästä sopimuksesta.

Kysymys on tässäkin kuten mm. osakeyhtiöiden osalta toimivallan ja kelpoisuuden välisestä erottelusta. Kunnanjohtajalla on kelpoisuus edustaa kuntaa suhteessa kolmansiin, mutta onko kunnan puolesta näin tehty sopimus kuntaa sitova, jos sen edustaja ylitti toimivaltansa eli jos sopimuksen tekemisestä ei ollut päättänyt kun-nan toimivaltainen toimielin tai viranhaltija. Sitovuus edellyttää, että sopimuksen toinen osapuoli ei tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää toimivallan ylityksestä. Käytännössä kunnan kanssa sopimuksen tekevän osapuolen vilpitön mieli voidaan presumoida jo sillä perusteella, että kunnan puolesta on toiminut kelpoisuuden omaava edustaja.

Kirjaamismenettelyssä noudatetaan edellä selostetun pohjalta menettelyä, jonka mukaan, jos kiinteistön luovuttamista tai hankkimista koskevan sopimuksen on al-lekirjoittanut kunnan puolesta kunnanjohtaja tai pormestari eikä kiinteistön omis-tusoikeuden siirtymistä ole kytketty kunnallisen päätöksen lainvoimaisuuteen, kun-nanjohtajan tai pormestarin kelpoisuutta tai toimivaltaa ei tutkita, ellei tähän ta-pauskohtaisesti ole erityistä syytä.

Jos sopimuksen on allekirjoittanut muu viranhaltija, toimivalta eli kunnan toimivaltaisen toi-mielimen tai viranhaltijan päätös ja sen lainvoimaisuus lähtökohtaisesti tutkitaan. Jos pää-töksen on tehnyt muu toimielin tai viranhaltija kuin kunnanvaltuusto tai kunnanhallitus, tut-kiminen kohdistuu myös siihen päätökseen (johtosääntöön tai erilliseen delegointipäätök-seen), jonka perusteella kyseinen toimielin tai viranhaltija on tehnyt päätöksen. Toimival-taa ei kuitenkaan tutkita, jos sopimuksesta ilmenee, että sopimuksen tekemisestä on päät-tänyt kunnan toimielin tai viranhaltija (päätöksen päivämäärä ja pykälä) ja että kyseinen päätös on lainvoimainen. Toimivaltaa ei myöskään tutkita, jos kunta hakee lainhuutoa ja lainhuutohakemuksesta ilmenee edellä mainitut päätöstä koskevat yksilöintitiedot. Kunnan muun viranhaltijan allekirjoitettua sopimuksen, hänen kelpoisuuttaan sopimuksen tekemi-seen ei tutkita. Tapauskohtaisesti kelpoisuus- ja toimivalta voidaan tutkia myös näissä ti-lanteissa, jos siihen katsotaan olevan erityistä syytä.

Jos kiinteistön omistusoikeuden siirtymisen ehtona sopimuksen mukaan on se, että kunnan toimielimen tai viranhaltijan päätös on tullut lainvoimaiseksi, kyseinen päätös ja sen lainvoimaisuus on aina tutkittava. Kunnanhallituksen ja sitä alempien toimielinten päätöksen osalta selvitetään ensin, onko asiassa tehty oikaisuvaati-


musta. Selvitys mahdollisen oikaisuvaatimuksen tekemisestä tai tekemättä jättä-misestä, saadaan asianomaiselta kunnalta. Mikäli oikaisuvaatimusta ei ole tehty, asiaa ei tarvitse enempää tutkia. Kunnanvaltuuston päätöksen ja oikaisuvaatimuk-seen annetun päätöksen lainvoimaisuustodistus saadaan siitä hallinto-oikeudesta, jonka tuomiopiiriin asianomainen kunta kuuluu. Hakijan vastuulle kuuluu esittää selvitys päätöksestä ja sen lainvoimaisuudesta.

2.45. Kuntayhtymä kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana

Kuntayhtymä perustetaan kuntien välisellä perussopimuksella, jossa todetaan mm. kun-tayhtymän nimi sekä ne toimielimet, jotka käyttävät kuntayhtymässä päätösvaltaa ja jotka voivat edustaa sitä (KuntaL 55 § ja 56 §). Kuntayhtymän ylintä päätösvaltaa käyttävät jä-senkunnat yhtymävaltuustossa tai yhtymäkokouksessa (KuntaL 58.1 §).

Kuntayhtymä on oikeushenkilö, joka voi hankkia oikeuksia ja tehdä sitoumuksia (KuntaL 55.2 §). Kuntayhtymä voi näin ollen omistaa kiinteistöjä, sille voidaan myöntää lainhuuto ja se voi olla kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana.

Kun luovutuksen osapuolena on ollut kuntayhtymä, lainhuutohakemukseen tulee liittää jäl-jennös kuntayhtymän perussopimuksesta. Kuntayhtymän puolesta luovutuksessa toimi-neen kelpoisuuden ja toimivallan tutkimisen osalta viitataan siihen, mitä edellä on todettu kunnan osalta.

2.46. Valtion maan luovuttaminen

Valtion maaomaisuuden luovuttamista koskee laki oikeudesta luovuttaa valtion kiinteistö-varallisuutta (973/2002). Kiinteän omaisuuden hankkimista valtiolle koskee valtioneuvos-ton asetus valtion kiinteistövarallisuuden hankinnasta, hallinnasta ja hoitamisesta (VNA 1070/2002).

Maaomaisuuden luovuttamisesta päättää lain 6 §:n mukaan valtioneuvosto. Ministeriö päättää kuitenkin itse sen hallinnonalalla olevan kiinteistön luovuttamisesta, jos kiinteistön käypä hinta on enintään viisi miljoonaa euroa.

Ministeriön päätösvaltaa voidaan siirtää sen alaiselle virastolle tai laitokselle. Päätösvallan siirtäminen tulee tapahtua valtioneuvoston toimesta.

Kun kiinteistön luovuttamista koskevan päätöksen on tehnyt valtioneuvosto tai ministeriö, ei kirjaamismenettelyssä ole tarvetta tutkia sen enempää luovuttamisoikeutta. Luovutus-päätös kuitenkin liitetään hakemukseen.

Edellä mainitun valtioneuvoston asetuksen 7 §:n mukaan virasto tai laitos voi luovuttaa valtion kiinteistövarallisuutta, jos sille on asianmukaisesti siirretty ministeriön päätösvaltaa asiassa ja jos kyse on asetuksen 2 §:ssä mainituista haltijavirastoista.

Kun luovutuksesta on päättänyt tällainen haltijavirasto, hakemukseen ei tarvinne liittää sel-vitystä päätösvallan siirtämisestä, ellei siihen ole erityistä syytä.

Luovuttajana olevan viraston tai laitoksen hallinnosta on yleensä säädetty erikseen tai niitä koskien on ainakin viraston tai laitoksen sisäisiä johto- tai ohjesääntöjä, joista ilmenee


päätösvalta niiden sisällä sekä edustamisoikeus. Lähtökohtaisesti tulisi ainakin tutkia, että luovutuskirjan allekirjoittaja on omannut kelpoisuuden edustaa virastoa tai laitosta tai hä-nellä on tällaisen henkilön antama valtakirja luovutuksen tekemiseen.

Ministeriön alainen laitos, jolle päätösvaltaa kiinteistön luovuttamista koskien on siirretty, voi olla valtion liikelaitoksista annetun lain (1185/2002) mukainen liikelaitos. Lain 10,2 §:n 8 ja 10 kohtien mukaan liikelaitoksen hallitus päättää laitoksen nimenkirjoittajista ja kiin-teistöjen luovuttamisesta siltä osin, kuin luovuttamista koskevaa päätösvaltaa on sille siir-retty.

Tyypillinen liikelaitos, joka usein esiintyy valtion kiinteistöomaisuuden luovuttajana, on Senaatti-kiinteistöt. Sitä koskee valtion liikelaitoksista annetun lain lisäksi laki Senaatti-kiinteistöistä (1196/2003).

Valtion kiinteistövarallisuuden hankinnasta, hallinnasta ja hoitamisesta annetun valtioneu-voston asetuksen 3 §:n mukaan kiinteistövarallisuuden hankinnasta päättää ministeriö, jos hankinnan kohteena olevan kiinteistövarallisuuden hankinta-arvo on vähintään 5 miljoo-naa euroa. Jos hankinta-arvo on tätä vähemmän, päätösvalta on ministeriön alaisella vi-rastolla tai laitoksella.

2.47. Kirkon tai seurakunnan kiinteän omaisuuden luovuttaminen ja hankkiminen

Evankelis-luterilaisissa seurakunnissa kiinteän omaisuuden luovuttamisesta tai hankkimi-sesta päättää kirkkovaltuusto. Luovuttamispäätöksen tekemiseen vaaditaan, että vähin-tään 2/3 osaa saapuvilla olleista ja enemmän kuin puolet kaikista valtuuston jäsenistä kan-nattaa tehtyä ehdotusta (Kirkkolaki 26.11.1993/1054, ”KirkkoL”, 9:1, 9:3.4k). Kiinteän omaisuuden luovuttamista koskeva valtuuston päätös on alistettava kirkkohallituksen vah-vistettavaksi (KirkkoL 14 luku 4 §).

Seurakuntaa edustaa oikeustoimia tehtäessä kirkkoneuvosto (KirkkoL 10:1.5k). Usein kirkkoneuvoston ohjesäännössä nimenkirjoitusoikeus on annettu esim. kirkkoherralle, kirk-koneuvoston puheenjohtajalle ja seurakunnan talous- tai hallintopäällikölle (joko yksin tai yhdessä toisen kanssa). Ohjesäännön hyväksyy kirkkovaltuusto ja vahvistaa tuomiokapi-tuli (KirkkoL10:3).

Kun lainhuutoa haetaan seurakunnan luovuttamalle kiinteistölle, hakemukseen on liitet-tävä selvitys kirkkovaltuuston päätöksestä sekä siitä, että se on kirkkohallituksen lainvoi-maisesti vahvistama. Lisäksi tulee olla selvitys siitä, että sopimusta tehtäessä seurakuntaa on edustanut sen nimenkirjoittaja. Kun luovutuksen osapuolena on uskonnonvapauslain (6.6.2003/453) mukainen seurakunta, saannon laillisuus tutkitaan kyseisen lain mukaisesti (L 453/2003).

2.48. Pankki kiinteistön luovuttajana tai luovutuksen saajana

Pankin ollessa kiinteistön luovuttajana sen päätösvaltaa ja edustamista koskevat asiat tut-kitaan asianomaista pankkia koskevan erityislainsäädännön mukaisesti (ks. esim. säästö-


pankkiL (28.12.2001/1502), laki liikepankeista ja muista osakeyhtiömuotoisista luottolai-toksista (28.12.2001/1501) ja laki osuuspankeista ja muista osuuskuntamuotoisista luotto-laitoksista (14.6.2013/423).

Pankkeihin saattaa kohdistua kiinteän omaisuuden omistamista koskevia rajoituksia. Niitä ei tutkita lainhuudatuksen yhteydessä (ks. laki luottolaitostoiminnasta 8.8.2014/610, 5:3).

2.49. Takavarikon ja ulosmittauksen vaikutus lainhuudon myöntämiseen

Kiinteä omaisuus voi tulla ulosmitatuksi ulosottomiehen toimenpitein (UK 4:26) tai tuomio-istuimen tuomiolla, jolla saaminen on määrätty maksettavaksi sen vakuutena olevasta kiin-teästä omaisuudesta (ns. hypoteekkikanne, UK 4:30). Ulosmittauksen jälkeen omistaja ei saa luovuttaa tai muutoin määrätä kiinteistöstä. Vastoin tätä vallintarajoitusta tehty toimi on tehoton velkojia kohtaan (UK 4:37). Tehottomuus ei kuitenkaan tarkoita mitättömyyttä vaan sitä, ettei luovutus estä kiinteistön käyttämistä ulosmittausvelkojan tai -velkojien saa-tavien suoritukseksi. Jos ulosmittaus syystä tai toisesta peruuntuu, tehottomuus voi kor-jaantua. Vastaavanlaisen luovutuskiellon alaisena on kiinteistö, joka on määrätty takava-rikkoon tuomioistuimen OK 7 luvussa tarkoitetussa turvaamistoimiasiassa antaman pää-töksen perusteella (ks. UK 8:8).

Kun kiinteistö, sen määräosa tai määräala on ulosmitattu tai takavarikoitu taikka tällainen toimenpide peruutettu, siitä tehdään ulosottomiehen ilmoituksen perusteella merkintä lain-huuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kiinteistön ostaja voi saada vilpittömän mielen suojaa, jollei ulosmittauksesta tai takavarikosta ole tehty merkintää lainhuutoja kiinnitysrekisteriin en-nen kaupan tekemistä (MK 3:10). Mahdollinen ulosmittaus tai takavarikko on tarkistettava viran puolesta lainhuutoja kiinnitysrekisteristä.

Ulosmittauksen ja takavarikon vaikutukset lainhuutoa haettaessa:

- Jos kiinteistön ulosmittauksesta tai siihen kohdistuvasta turvaamistoimesta on tehty merkintä lainhuuto ja kiinnitysrekisteriin ennen kiinteistön luovutusta, lain-huutohakemus jätetään lepäämään, kunnes nähdään, raukeaako kielto (MK 12:2.1.5k).

- Jos kiinteistö on ulosmitattu tai takavarikoitu myyjän velasta kaupan jälkeen, lainhuuto voidaan myöntää.

- Jos kiinteistö on ulosmitattu tai takavarikoitu ostajan velasta kaupan jälkeen, lainhuuto voidaan myöntää.

Jos henkilön osuus kuolinpesässä on ulosmitattu, kuolinpesä ei saa ilman ulosottomiehen antamaa lupaa luovuttaa pesään kuuluvaa kiinteistöä (UK 4:77 - 78). Ulosmittauksesta tehdään merkintä lainhuuto - ja kiinnitysrekisteriin. Kiellon vastainen toimi on tehoton. Tältä osin viitataan edellä sanottuun.

Myös yhtiön tai muun yhteisön osuuden tai osakkeiden ulosmittaus aiheuttaa rajoituksia yhtiön tai yhteisön toimintaan. Osakas, jonka osuus tai osakkeet on ulosmitattu, ei saa osallistua päätöksentekoon yhteisössä, jos kyse on tavanomaiseen liiketoimintaan kuulu-mattomasta toimesta, jotka tuntuvasti alentaa osuuden tai osakkeiden arvoa (UK 4:38). Jos yhtiö tai muu yhteisö omistaa kiinteistön, osuuden tai osakkeiden ulosmittauksesta


tehdään merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ulosottomiehen ilmoituksesta. Haetta-essa lainhuutoa ulosmittauksen jälkeisen luovutuksen perusteella kirjaamisviranomaisen on selvitettävä määräysvallan rajoituksen merkitys, jos sitä koskeva merkintä näkyy rekis-teristä.

2.50. Yrityssaneeraus ja lainhuudatus

Kun yrityssaneerausta koskeva menettely on aloitettu, velallinen ei saa luovuttaa käyttö-, rahoitus- tai vaihto-omaisuuteen kuuluvaa kiinteätä omaisuutta ilman selvittäjän suostu-musta (laki yrityssaneerauksesta (25.1.1993/47, 29 §). Rajoituksesta tehdään merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin (asetus yrityksen saneerauksesta (25.1.1993/55, 8 §). Ra-joitus on voimassa, kunnes saneerausmenettely on lakannut. Menettely lakkaa, kun sa-neerausohjelma on vahvistettu tai kun asiaa käsittelevä tuomioistuin ilman saneerausoh-jelman vahvistamista on määrännyt menettelyn lakkaamaan (ks. tarkemmin lain 28 §).

Rajoituksen vastainen luovutus on tehoton. Luovutuksensaajalla on kuitenkin mahdolli-suus saada vilpittömän mielen suojaa, mikäli rajoituksesta ei ollut tehty merkintää lain-huuto- ja kiinnitysrekisteriin luovutuksen tapahtuessa. Merkinnän olemassaolo tarkistetaan viran puolesta lainhuutoja kiinnitysrekisteristä. Jos rajoituksesta oli tehty merkintä rekis-teriin ennen luovutusta, lainhuutohakemus hylätään, ellei hakija toimita selvitystä siitä, että selvittäjä on hyväksynyt luovutuksen (MK 12:4.7k)

2.51. Yksityishenkilön velkajärjestely ja lainhuudatus

Yksityishenkilön velkajärjestelyä koskevan menettelyn alkaminen ei aiheuta rajoitusta ve-lallisen oikeuteen luovuttaa omistamansa kiinteistö. Tällä tarkoitetaan ennen kaikkea sitä, että luovutus on pätevä osapuolten välisessä suhteessa sekä tehokas suhteessa luovut-tajan velkojiin. Luovutus saattaa tosin muodostua velkajärjestelyn myöntämisen esteeksi, mutta sillä ei ole vaikutusta saannon lainhuudattamiseen.

2.52. Konkurssi ja lainhuudatus

Luonnollinen henkilö tai oikeushenkilö, joka on asetettu konkurssiin, on menettänyt oikeu-tensa määrätä omaisuudestaan. Tieto kiinteän omaisuuden kuulumisesta konkurssi-pesään merkitään pesänhoitajan tekemän ilmoituksen perusteella lainhuutoja kiinnitys-rekisteriin. Lainhuutohakemus on hylättävä, jos kiinteistö kuuluu konkurssipesään ja siitä on ennen saannon tapahtumista tehty merkintä rekisteriin (MK 12:4.6k).

Konkurssimenettelystä ja konkurssipesään kuuluvan omaisuuden realisoinnista sääde-tään konkurssilaissa. Päätösvaltaa konkurssipesässä käyttävät velkojat (KonkL 14:2). Muun muassa pesään kuuluvan kiinteistön myynnistä päättäminen kuuluu velkojille (ks. esim. Matti Nenonen, Konkurssipesän realisointi, DL 4/2005 s. 759). Velkojat käyttävät päätösvaltaansa velkojainkokouksessa (KonkL 15:2; pykälässä on säädetty myös kevy-emmistä päätöksentekotavoista). Konkurssipesää edustaa pesänhoitaja (KonkL 14:6). Jos pesänhoitaja luovuttaa kiinteistön ilman velkojien suostumusta, hän ylittää toimivaltansa. Ostajan asema on kuitenkin suhteellisen turvattu, sillä luovutus sitoo konkurssipesää, jos ostaja oli vilpittömässä mielessä (edes ns. perusteltua vilpitöntä mieltä ei vaadittane, ks.


HE 26/2003, s. 135 - 136). Käytännössä velkojat usein antavat pesänhoitajalle yleisval-tuutuksen realisoida kaikki pesän omaisuus.

Lainhuudatuksen yhteydessä ei tarvitse esittää selvitystä siitä, että pesään kuuluvan kiin-teistön myynnistä on olemasta velkojainkokouksen päätös tai muu velkojien antama hy-väksyntä. Riittää, että hakemukseen liitetään selvitys pesänhoitajan määräyksestä. Ta-pauskohtaisesti voidaan kuitenkin päätyä siihen, että selvitys myös velkojien päätöksestä vaaditaan. Jos konkurssipesän myymään kiinteistöön on vahvistettu kiinnityksiä, tulisi en-nen lainhuudon myöntämistä varmistua siitä, ettei kiinteistöä rasita panttioikeus. Konkurs-sipesä nimittäin saa myydä panttiomaisuutta vain panttivelkojan tai tuomioistuimen suos-tumuksin (KonkL 17:8). Panttioikeuden puuttuminen voidaan osoittaa esittämällä, että panttikirjat ovat konkurssipesän hallussa. Mikäli panttikirjat eivät ole pesällä, vaaditaan panttivelkojan suostumus.

Säännöksen tarkoitus on varata panttivelkojalle mahdollisuus huolehtia panttina olevan kiinteistön realisoinnista itsenäisesti (KonkL 17:11). Realisointitapana tulee tällöin kysymykseen normaali ulosottokaaren mukainen myyntimenettely (ks. HE 26/2003, s. 161 - 162).

2.53. Yhteiset alueet ja yhteisalueosuudet

2.53.1. Yhteisen alueen luonne ja lainhuudatuskelvottomuus

MK 10:1.2 mukaan lainhuutoa koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistöjen yhtei-sen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden saannon kirjaamiseen. Yhteis-aluelain (18.8.1989/758, ”YAL”) 2.1 §:n mukaan yhteisellä alueella tarkoitetaan kahdelle tai useammalle kiinteistölle yhteisesti kuuluvaa aluetta. Yhteinen alue kuuluu yhteisen alu-een osakaskiinteistöille tietyn perusteen mukaisin osuuksin (KML 2.1.2k). Osuus yhtei-seen alueeseen on osa kiinteistön ulottuvuutta. Osuusluku, joka osoittaa kiinteistön osuu-den yhteiseen alueeseen, näkyy yhteisen alueen kiinteistörekisteriotteesta.

Tärkeimpiä yhteisiä alueita ovat yhteiset vesialueet ja yhteismetsät. Muita yhteisiä alueita ovat esimerkiksi yhteiset vesijätöt, laitumet, soranottopaikat ja venevalkamat. Yhteisiä alu-eita voi olla myös muun ohessa yhteisten mylly-, riihi tai saunatonttien nimellä. Yhteis-metsä poikkeaa muista yhteisistä alueista sikäli, että yhteisaluelaki ei koske sitä, vaan siitä on säädetty yhteismetsälaki (14.2.2003/109, ”YML”)(ks. aiheesta tarkemmin Hannu Laiti-nen, Yhteisalueosuuden, erityisesti yhteismetsäosuuden saannon kirjaamisesta ja osuu-den kiinnitysvastuusta, DL 5/2006, s. 874–884).

Huolimatta MK 10:1.2 sanamuodosta yhteistä aluetta ei voi lainhuudattaa. Yhteinen alue ei ole KRL 2 §:n mukaan kiinteistö, vaan muu rekisteriyksikkö. Sen sijaan, jos yhteisen alueen osakaskunta luovuttaa koko yhteisen alueen tai määräalan siitä, on saannolle ha-ettava lainhuuto. Lainhuuto voidaan myöntää, vaikka kohteen laaduksi ei olisi vielä muu-tettu tilaa. Kirjaamisviranomaisen on syytä kuitenkin tehdä ilmoitus koko yhteisen alueen myynnistä sen tilaksi muodostamista varten.

2.53.2. Yhteisen alueen päätösvallan käyttäminen


YAL 7 §:n mukaan osakaskunnan päätösvaltaa käyttää osakaskunnan kokous tai, jos säännöissä on niin määrätty, edustajisto. Osakkaat voivat muutoinkin päättää osakaskun-taa koskevista asioista, jos kaikki ovat päätöksestä yksimielisiä. Lain 15 §:n mukaan muun ohessa yhteisen alueen tai sen osan myymiseen tai vuokraamiseen viittä vuotta pitem-mäksi ajaksi vaaditaan määräenemmistö ja päätös on alistettava tuomioistuimen vahvis-tettavaksi, jos joku kokouksessa läsnä olevista osakkaista sitä vaatii. Kirjausta haettaessa on esimerkiksi pöytäkirjassa olevalla maininnalla selvitettävä, ettei vaatimusta alistami-sesta ole tehty. Lisäksi on selvitettävä, ettei päätöstä ole moitittu nostamalla YAL 23 §:n mukaista kannetta osakaskuntaa vastaan käräjäoikeudessa. Oikaisuvaatimuksesta on vielä säädetty YAL 23a §:ssä.

Osakaskuntaa edustaa YAL 19 §:n mukaan hoitokunta, joka myös käyttää osakaskunnan puhevaltaa tuomioistuimessa ja muussa viranomaisessa. Lain 22 §:n mukaan säännöissä voidaan määrätä, että osakaskunnalla on hoitokunnan sijasta tai sen lisäksi yksi tai use-ampi toimitsija. Yhteismetsälaissa on päätöksen teon osalta vastaavankaltaiset säännök-set päätösvallan käyttämisestä 7 §:ssä ja osakaskunnan kokouksessa päätettävistä asi-oista 8 §:ssä sekä kokouksen päätöksen moittimisesta 44 §:ssä. Alistamisesta ei ole sään-nöstä. Osakaskunnan käytännön toiminnasta huolehtii 21 §:n mukaan hoitokunta tai, jos säännöissä on niin määrätty, hoitokunnan sijasta tai lisäksi 26 §:n mukainen toimitsija. Hoitokunnan nimenkirjoitusoikeudesta on säädetty 23 §:ssä. Lähtökohtaisesti nimenkirjoi-tusoikeus on puheenjohtajalla yhdessä toisen hoitokunnan jäsenen kanssa tai, jos osa-kaskunnalla on hoitokunnan sijasta yksi toimitsija, toimitsijalla. Säännöissä on asiasta voitu toisinkin määrätä. Lain 8 §:ssä on säädetty myös muun ohessa yhteismetsän jaka-misesta.

2.53.3. Järjestäytynyt / järjestäytymätön osakaskunta

Osakaskunta voi olla järjestäytynyt tai järjestäytymätön, ks. YAL 9, 10 ja 26 §. Yhteisten vesialueiden samoin kuin yhteismetsien osakaskunnat on pääosin jo selvitetty ja kiinteis-tötietojärjestelmästä selviää osakasluettelo ja kunkin osakastilan osuusluku. Mikäli osa-kaskunta on järjestäytymätön, voidaan KML 101.1 §:n 5 kohdan mukaisesti selvittää ja ratkaista yhteisen alueen ja yhteisen erityisen etuuden osakaskiinteistöt ja niille kuuluvien osuuksien suuruudet. Lainhuuto yhteisalueosuuden saannolle on käytännössä myönnetty, vaikkei kiinteistönmääritystä vielä olisikaan suoritettu, jos Maanmittauslaitos on katsonut voivansa antaa osuudelle määräalatunnuksen, ks. Laitinen s. 882.

2.53.4. Yhteisalueosuuden luovuttaminen

MK 10:1.2 mukaan lainhuutoa koskevia säännöksiä sovelletaan yhteisalueosuuden saan-non kirjaamiseen. Yhteisalueosuus voidaan luovuttaa kiinteistöstä erillisenä tai se voidaan pidättää kiinteistö luovutettaessa. Mahdollista on myös luovuttaa tai pidättää osa yhteis-alueosuudesta. Saajalle syntyy lainhuudatusvelvollisuus mahdollisine varainsiirtoverovel-vollisuuksineen, ks. Laitinen s. 876. Jos luovuttaja, jolla on lainhuuto tilaan, on pidättänyt itselleen yhteisalueosuuden, kirjaamisviranomainen kirjaa hänelle viran puolesta lainhuu-don osuuteen kiinteistön ostajan hakiessa lainhuutoa.

KML 131 §:n mukaan kiinteistöstä luovutettu osuus yhteiseen alueeseen tai määräosa tällaisesta osuudesta siirretään luovutuksensaajan kiinteistöön tai, milloin siirtäminen ei ole mahdollista, muodostetaan tilaksi ("haamutilaksi"). Muodostamistoimituksessa osuus


katsotaan määräalaksi, mistä syystä osuudella on lainhuuto myönnettäessä annettava määräalatunnus. Huomattava on, ettei osuus määräalatunnuksesta huolimatta ole kiinni-tyskelpoinen tai kelpaa erityisen oikeuden kohteeksi. Jos osuudesta muodostetaan haa-mutila, se käyttäytyy kiinteistörekisteriin merkitsemisen jälkeen kuten muukin tila eli voi-daan esimerkiksi kiinnittää.

Milloin kiinteistöstä on luovutettu määräala, jota seuraa osuus yhteiseen alueeseen, vain määräalalle annetaan normaali "oikea" määräalatunnus. KML 150 §:n mukaan lohkokiin-teistö saa osuuden emäkiinteistöön kuuluvasta osuudesta yhteiseen alueeseen, jos niin on sovittu. Lainkohdassa on myös ohje, miten osuus määräytyy, jos sopimuksessa ei ole määritelty laskuperustetta.

Jos on luovutettu määräosa, esimerkiksi kolmasosa kiinteistöstä ja samalla tietty numee-risesti määritelty yhteisalueosuus, tulee myöntää erikseen lainhuuto määräosaan ja erik-seen yhteisalueosuuteen. (Jos kysymyksessä on yhteismetsäosuus, voi jäljempänä ker-rottu luovutusrajoitus estää kuitenkin lainhuudon yhteismetsäosuuteen.) Yhteisalueosuu-desta muodostetaan tällöin haamutila, mikä vähentää kantatilan kokonaisyhteisalue-osuutta. Em. kirjoituksessa s. 879 on katsottu olevan syytä varmistaa, ovatko osapuolet tarkoittaneet todellista yhteisalueosuuden luovutusta, vai kuvata ainoastaan luovutetun määräosan arvoa. Jos todetaan, ettei ole tarkoitettu luovuttaa erikseen yhteisalueosuutta, myönnetään lainhuuto vain määräosaan.

Käytännössä tehdään myös sellaisia kauppoja, joissa kiinteistön yhteisomistaja luovuttaa määräosaansa, esimerkiksi kolmasosaansa vastaavan osuuden kiinteistölle kuuluvasta yhteisalueosuudesta. Lainhuutoa osuuteen ei tule myöntää eikä hakemusta voida edes jättää lepäämään. Kiinteistön omistajat voivat vain yhdessä luovuttaa yhteisalueosuuden aivan samoin kuin he voivat vain yhdessä pätevästi myydä esimerkiksi kiinteistöllä olevan rakennuksen tai metsää kiinteistöltä. Ks. KKO 1994:63 ja Laitinen s. 878-879.

Lainhuuto yhteisalueosuuden saannolle haetaan siinä kirjaamisviranomaisessa, jonka toi-mialueella sijaitsee se kiinteistö, jonka yhteisalueosuuden luovutuksesta on kysymys, vaikka yhteisalueosuus sijaitsisikin toisen kirjaamisviranomaisen toimialueella.

2.53.5. Yhteismetsäosuuden luovutuksen erityispiirteet

Luovutettaessa yhteismetsäosuutta on edellisessä kappaleessa mainittujen seikkojen li-säksi otettava huomioon yhteismetsän ohjesääntöön mahdollisesti sisältyvä luovutusrajoi-tus ja osakaskunnan etuosto-oikeus. Lainhuudon hakijan on toimitettava voimassaoleva ohjesääntö seikkojen tarkistamista varten. Ohjesäännön saa yhteismetsän hallinnon edus-tajilta tai metsäkeskukselta, joka yhteismetsälain (YML) 48 §:n mukaan pitää toimialueel-laan yhteismetsistä julkista rekisteriä. Rekisteriin merkitään muun ohessa ohjesääntö ja sen muutokset. Suositeltavaa on, että jäljennös ohjesäännöstä on luovutuksen tekemisen jälkeen annettu, jotta siinä on näkyvissä mahdolliset muutokset.

2.53.6. Luovutusrajoitus

YML 17 §:n mukaan ohjesäännössä voidaan määrätä, että tiettyä osuuslukua pienempää yhteismetsäosuutta ei saa luovuttaa, jollei luovutuksen kohteena ole koko osakaskiinteis-tölle kuuluva yhteismetsäosuus taikka jollei luovutuksensaajana ole osakaskunta tai toinen yhteismetsän osakas. Jollei ohjesäännössä toisin määrätä, luovutusrajoitusta sovelletaan


myös luovuttajan luovutuksen yhteydessä itselleen pidättämään yhteismetsäosuuteen sekä yhteismetsäosuuden saantoon, joka perustuu määräosin omistetun osakaskiinteis-tön jakamista koskevaan sopimukseen tai muuhun saantoon kuin luovutukseen (esimer-kiksi perinnönjakoon).

Ohjesäännön vastainen luovutus tai muu saanto on mitätön. Halkomisessa ja muussa kiin-teistötoimituksessa sovelletaan samaa periaatetta, ks. YML 17.3 §. YML 3.3 §:n mukaan milloin osakaskiinteistöllä on useita omistajia, pidetään näitä yhdessä lain tarkoittamana osakkaana. Luovutusrajoitus koskee myös yhteismetsäosuuden pidättämistä sekä muita kuin luovutussaantoja eli lähinnä perinnönjakoa, testamenttia ja ositusta. Yhteismetsä-osuus voidaan luovuttaa rajoituksen estämättä, jos samalla kertaa luovutetaan koko osa-kaskiinteistölle kuuluva yhteismetsäosuus.

Asian ymmärtämistä hankaloittaa se, että niissä tilanteissa, joissa luovutusrajoitus tulisi muutoin kysymykseen, mutta yhteisalueosuus luovutetaan usealle saajalle yhteisesti ja yhteismäärä ylittää luovutusrajoituksen, luovutuksensaajille voidaan myöntää osuuteen lainhuuto. Osuus saa tällöin yhden määräalatunnuksen ja osaomistajille merkitään mää-räosalainhuuto, yleensä pääluvun mukainen, jos muuta jakoperustetta ei luovutuskirjassa ole. Osuudesta muodostetaan sitten haamutila, jonka kauppoja luovutusrajoitus ei enää koske. Jos sen sijaan on luovutettu kullekin ostajalle tietty osuusluku, on sen ylitettävä luovutusrajoitus, ks. Laitinen s. 877-878.

Luovutusrajoitus ei tule kysymykseen, jos luovutuksensaajana on toinen yhteismetsän osakas. Kirjaamisviranomainen näkee yhteismetsän kiinteistörekisteriotteesta yhteismet-sän osakastilat ja lainhuutotiedoista osakastilojen omistajat. Edellä mainittu YML 3.3 § huomioon ottaen luovutusrajoitusta kuitenkin sovelletaan, jos luovutuksen saajana on osa-kastilan osaomistaja, mutta eivät kaikki osaomistajat.

YML 48.3 §:n mukaan mitä yhteismetsiä koskevaan rekisteriin on merkitty, katsotaan tul-leen sivullisen tietoon. Rekisterin julkinen luotettavuus huomioon ottaen voidaan katsoa, että mikäli luovutus on tapahtunut ennen rekisteriin merkitsemistä, vaikkakin päätöksen teon jälkeen, luovutusrajoitus ei estä lainhuudon myöntämistä.

2.53.7. Etuosto-oikeus

Yhteismetsäosuuden ostaneen hakiessa saannolleen lainhuutoa on tarkastettava ohje-säännöstä, onko siellä osakaskunnalle varattu oikeus käyttää etuosto-oikeutta. YML 18 §:n mukaan, jos etuostolauseke on, on ohjesäännössä määrättävä:

- kaupat, joita etuosto-oikeus ei koske;

- se enintään kolmen kuukauden aika, jonka kuluessa hoitokunnan tulee antaa myyjälle ja ostajalle tieto etuosto-oikeuden käyttämisestä; sekä

- miten hoitokunnan tulee antaa myyjälle ja ostajalle tieto etuosto-oikeuden käyt-tämisestä.

Ostajan tulee ilmoittaa luovutuksesta hoitokunnalle ja ostaja saa kauppakirjan mukaisen oikeuden vasta sen jälkeen, kun toisen kohdan ilmoitusaika on umpeutunut tai ostajalle on sitä ennen ilmoitettu, ettei etuosto-oikeutta käytetä. Edellä toisessa kohdassa tarkoitettu määräaika alkaa kulua siitä, kun osakaskunta on saanut tiedon kaupasta. Etuosto-oikeus


tulee kysymykseen vain, jos luovutus on kauppa ja osuus on myyty erikseen ilman maa-aluetta. Kaikkien yhteismetsien ohjesäännöissä ei suinkaan ole etuostolauseketta, mutta ohjesäännöissä on ollut myös YML 18 §:n vastaisia lausekkeita. Jos lauseke on ristirii-dassa lain kanssa, noudatetaan lakia, ks. Laitinen s. 880.

Osakaskunnalla ei YML 18.3 §:n mukaan ole etuosto-oikeutta, jos ostajana on yhteismet-sän osakas tai osakaskiinteistön yhteisomistaja, myyjän puoliso tai henkilö, joka perintö-kaaren 2 luvun säännösten mukaan voi periä myyjän, taikka tällaisen henkilön puoliso. Etuosto-oikeusmahdollisuus on näiltä osin rajoitetumpi kuin luovutusrajoitus.

Ks. tältä osin KKO 2015:13. Ostajalle oli myyty kahdella samana päivänä vahvis-tetulla kauppakirjalla ensin yhteismetsäosuus erikseen ja sen jälkeen kiinteistö, jo-hon oli kuulunut yhteismetsäosuus. Yhteismetsän osakaskunnan ohjesäännössä oli YML 18.1 §:n mukainen määräys yhteismetsän etuosto-oikeudesta erikseen myytyyn yhteismetsäosuuteen. Yhteismetsän hoitokunnan päätettyä käyttää etu-osto-oikeutta ostaja ei ollut moittinut päätöstä YML 44.2 §:ssä säädetyssä määrä-ajassa. Ostaja oli kuitenkin hakenut yhteismetsäosuuteen lainhuutoa, jonka myön-tämistä yhteismetsän osakaskunta oli vastustanut. Ostaja oli katsonut ostaneensa yhteismetsäosuuden yhteismetsän osakkaana. Korkein oikeus katsoi päätöksestä ilmenevillä perusteilla, että kirjaamisviranomaisen olisi pitänyt osoittaa riitaiseksi tullut asia tutkittavaksi oikeudenkäynnissä. (Ään.)

Etuosto-oikeutta ei ole myöskään, jos sen käyttämistä on pidettävä ilmeisen kohtuutto-mana. Tätä ei ole mahdollista selvittää kirjaamismenettelyssä, vaan se joudutaan, mikäli sellaiseen vedotaan, tutkimaan riitatilanteessa erillisessä oikeudenkäynnissä. Kuten edellä luovutusrajoituksen tutkimisen osalta on selostettu myös etuosto-oikeuden rajoituk-set suurelta osin tutkittavissa kirjaamisviranomaisen käytettävissä olevista tiedostoista.

Selvityksenä siitä, että osakaskunta ei käytä etuosto-oikeutta, voi olla esimerkiksi osakas-kunnan hoitokunnan kokouksen pöytäkirjanote tai hoitokunnan puheenjohtajan tai toimit-sijan antama todistus. Viime kädessä ratkaisuna voi tulla kysymykseen osakaskunnan kuuleminen MK 6:6.1 mukaisesti, ks. Laitinen s. 882.

Mikäli osakaskunta käyttää etuosto-oikeutta, sillä on velvollisuus hakea lainhuutoa osuu-delle aikana, joka luetaan alkavaksi siitä, kun etuosto on lainvoimaisesti loppuun suoritettu (YML 45 §).

2.53.8. Kiinnitys ja erityisen oikeuden kirjaus yhteiseen alueeseen tai yhteisalueosuuteen

Selvää on, ettei yhteiseen alueeseen voi vahvistaa kiinnitystä (yhteismetsän osalta ks. HE 111/2007, s. 6), mutta erityisen oikeuden kirjaus voi kohdistua MK 14:6 mukaan kiinteistö-jen yhteiseen alueeseen, joka on merkitty kiinteistörekisteriin. Näin esimerkiksi määrätyn alueen osakaskunnalta yhteisestä alueesta vuokrannut voi saada kirjauksen vuokraoikeu-tensa vakuudeksi.

Edellä on mainittu, ettei huudatettukaan yhteisalueosuus kelpaa kiinnityksen tai erityisen oikeuden kirjauksen kohteeksi. Yhteisalueosuus vastaa kuitenkin emäkiinteistön kiinnityk-sistä määräalan lailla. Kun osuus siirretään luovutuksensaajan kiinteistöön tai muodoste-taan (haamu)tilaksi, sovelletaan toimitukseen lohkomista koskevia säännöksiä, KML 131 ja 26 §. Tällöin joudutaan kiinnitykset vapauttamaan tai järjestelemään.


Siirtolohkomisessa siirrettäessä yhteisalueosuus luovutuksensaajan kiinteistöön yhteis-alueosuuden luovuttanut kiinteistö ei juoksutu määräalatunnukseen tai muodostettuun ti-laan muodostajayksiköksi. Luovuttajakiinteistöstä juoksevat kiinnitykset eivät näin ollen tule automaattisesti näkyviin muodostetun kiinteistön rasitustodistukseen, vaan siirtämi-nen pitäisi tehdä manuaalisesti. Vastaava tilanne on, kun tila muodostetaan luovutetusta yhteisestä alueesta tai osasta siitä. Käsittääksemme tilanne aktualisoituu harvoin, koska pyrkimys lienee, että muodostettava tila vapautetaan kiinnityksistä ennen toimituksen lop-puunsaattamista.

KML 29.1 §:n mukaan ne määräalaan tai saajakiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset, joista lohkokiinteistöä tai määräalaa ja saajakiinteistöä ei ole vapautettu, laajenevat koskemaan muodostettavaa kiinteistöä. Tämä koskee myös yhteisalueosuuden kautta juoksevia kiin-nityksiä. Kirjaamisviranomaisen tulisi saadessaan ilmoituksen siirtolohkomisesta tarkistaa mahdollinen kiinnitysten laajentuminen ja tehdä siitä merkinnät rekisteriin.

Huolimatta säännöksen puuttumisesta on kirjaamisviranomainenkin purkanut MK 18 luvun mukaisesti menetellen kantatilasta juoksevia kiinnityksiä huudatetun yhteisalueosuuden osalta, mikäli tarvittavat pantinhaltijoiden suostumukset on esitetty (kiinnityksestä ks. Lai-tinen s. 883-884).

Jos osakaskiinteistön omistaja antaa jollekin käyttöoikeuden esimerkiksi tilaan kuuluvaan oikeuteen yhteiseen soranottopalstaan, tätä ei voida kirjata yhteiseen alueeseen. Estettä ei kuitenkaan liene kirjata oikeutta itse osakaskiinteistöön.

2.54. Vesijätöistä

Vesijätöt jaetaan kahteen eri ryhmään, nimittäin erillisiin vesijättöihin ja tavallisiin vesijät-töihin, joita ovat yhteiset ja yksityiset vesijätöt.

2.54.1. Erilliset vesijätöt

Erillisiä vesijättöjä käsittelee KML 5 luku, jonka 38 §:ssä on määritelty vesijätön syntymis-tilanne.

Erillisen vesijätön tilaksi muodostamista tai kiinteistöön liittämistä saa hakea vesijätön hal-tija, joka itse tai jonka joku saantomies on saanut sen 38 §:ssä säädetyllä tavalla taikka joka näyttää omistajana vesijättöä hallitsevansa. Omistusoikeus vesijättöön ratkaistaan kiinteistötoimituksessa.

Erillinen vesijättö muodostetaan joko erilliseksi kiinteistöksi tai se liitetään omistajan muu-hun kiinteistöön.

MK 10:1,2:n mukaan kysymyksessä on saanto, joka on lainhuudatettava. KML 40,2 §:n mukaan myönnettäessä lainhuutoa vesijätöstä muodostetun tilan tai tilaan liitetyn alueen omistajalle, kiinteistötoimituksessa laadittu selitelmän ote on riittävä selvitys hänen saan-nostaan. Mitään välisaantoja, jotka mahdollisesti ovat johtaneet alkuperäisestä omista-jasta nykyiseen omistajaan, ei siis tutkita, eikä myöskään niiden perusteella mahdollisesti maksettavaksi tulevaa varainsiirtoveron suorittamista valvota.


Lainhuudon lopullinen myöntäminen edellyttää kiinteistötoimituksen lainvoimaisuutta.

2.54.2. Yhteinen ja yksityinen vesijättö

KML 60 §:ssä on säädetty kiinteistön kohdalla olevan yhteisen vesijätön taikka kiinteistön kohdalle sen muodostamisen jälkeen syntyneen yksityisen vesijätön lunastusmenettelystä - oikeudesta ja velvollisuudesta. KML 63 §:n mukaan alue liitetään kiinteistötoimituksessa lunastajan omistamaan kiinteistöön.

Saanto on MK 10:1,2:n mukaan lainhuudatusvelvollisuuden ja suoritetun lunastuskorvauk-sen määrän perusteella määräytyvän varainsiirtoveron alainen. Veron suorittaminen on valvottava lainhuudatuksen yhteydessä. Tässäkin yhteydessä riittävä saantoselvitys on lainvoimaisessa kiinteistötoimituksessa laaditun toimituskirjan ote.

Mikäli yhteisen vesialueen omistava jakokunta myy määräalan vesijättöalueesta, on kysy-myksessä normaali määräalan kauppa lohkomisseuraamuksineen.

2.55. Tilusvaihdot

Tilusvaihdosta säädetään KML:n 8 luvussa. Tilusvaihdossa vaihdetaan kiinteistöjen kes-ken alueita. Vaihto voidaan toteuttaa myös asemakaava-alueella.

Tilusvaihto on puhtaasti kiinteistönmuodostukseen liittyvä toimenpide, jonka toteuttami-sesta vastaa asianosaisten hakemuksesta Maanmittauslaitos.

Tilusvaihto ei aiheuta lainhuudatusvelvollisuutta edes siinä tapauksessa, että sen yhtey-dessä olisi suoritettu rahakorvauksia.

Kokonaan eri asia on "tilusvaihdon" suorittaminen tavallisella kiinteistön määräalojen vaih-tokirjalla, jonka julkinen kaupanvahvistaja on vahvistanut ja jossa muutoinkin on nouda-tettu MK 2:1:n määrämuotoa. Tällöin ei olekaan kysymyksessä KML:n mukainen tilus-vaihto, vaan kiinteistön osia koskeva "tilusvaihto", joka aiheuttaa osapuolille normaalin lainhuudatusvelvollisuuden. Jos tällaisessa tilanteessa halutaan palata KML:n mukaiseen oikeaan tilusvaihtoon, edellyttää tämä tehdyn vaihtokirjan purkamista. Jos vaihtokirjaa ei pureta, saavat vaihdettavat kiinteistöjen osat määräalatunnukset, joihin lainhuuto kohdis-tuu.


3. VARAINSIIRTOVERO

3.1. Varainsiirtoverolaki

Vuoden 1997 alusta voimaantulleella varainsiirtoverolailla (931/96) korvattiin leimaverolain lainhuudatusleimaveroa, vuokraoikeuden siirtoleimaveroa sekä osakkeiden siirtoleimave-roa koskevat säännökset.

3.2. Luovutuksen veronalaisuus ja verovelvollinen

Varainsiirtoverolain 4 §:n mukaan kiinteistön omistusoikeuden luovutuksesta on luovutuk-sensaajan suoritettava veroa.

Varainsiirtoverolain 5 §:n mukaisesti veronalaisuus koskee kiinteistön ohella lisäksi:

1) sen määräosaa ja määräalaa sekä kiinteistöjen yhteistä aluetta ja sen määrä-alaa sekä yhteisalueosuutta;

2) vuokra- tai käyttöoikeutta, jonka haltija on maakaaren 14 luvun 2 §:n mukaan velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista, sekä

3) kiinteistön käyttöä pysyvästi palvelevaa rakennusta tai rakennelmaa.

Kiinteistön luovutukseen rinnastetaan varainsiirtoverolain 5.2 §:n mukaan myös yhtiön pe-rustamisoikeuden luovutus.

3.3. Veron määrä

3.3.1. Vastikkeen arvo

Vero on 4 prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Vero määrätään sentin tarkkuudella. (HE 91/2001 vp s. 19 mukaan raha-arvojen käsittely tapahtuu pienimmän raha-arvon tarkkuudella ellei muuta säädetä.)

Jos samalla kauppakirjalla on myyty useampi kiinteistö ja kaikki huudatetaan samalla ker-taa, määräytyy varainsiirtovero koko kauppahinnasta. Mikäli kiinteistöille haetaan erikseen lainhuutoa, vero lasketaan jokaisesta kiinteistöstä erikseen ja kukin kirjaamisviranomainen tarkistaa veron oikeamääräisyyden sen kiinteistön osalta, jonka huudattamisesta tuolloin on kysymys. Mikäli hakija ei esitä kauppahinnan jakautumista kunkin kiinteistön osalta, vero tulee ensimmäistä kirjausta haettaessa määräytymään koko kauppahinnasta.

Vastike muodostuu normaalisti rahana maksettavasta kauppahinnasta ja ostajan vastat-tavakseen ottamasta myyjän velasta. Veroa laskettaessa huomioon otettavaa vastiketta on myös metsänparannuslaina, josta kiinteistö on panttina ja josta kiinteistön omistaja vas-taa velallisena (KHO 15.12.1998/2796).


Jos veron peruste on ilmaistu ulkomaan rahassa, se on veroa laskettaessa muunnettava varainsiirtoverolain 27 §.n mukaan euroiksi suorittamispäivän Euroopan keskuspankin jul-kaiseman valuuttakurssin mukaan.

Veron määrään ei vaikuta, onko vastike ehkä sovittu käypää hintaa alhaisemmaksi. Veron määrä lasketaan vastikkeen arvosta myös ilmeisesti lahjanluontoisissa tai muutoin alihin-taisissa luovutuksissa. Näissä tapauksissa veroviraston asiana on tutkia, ovatko lahjave-rotuksen määräämisen edellytykset olemassa. Leimaverolain aikaisilta lainhuutoleimave-ron ja lahjaveron yhteensovittamisongelmilta vältytään.

Toisaalta on huomattava, että yhtiön osakkaan ja yhtiön välisiä alihintaisia luovu-tuksia saatetaan arvioida myös pääomansijoituksena tai varojen jakona.

3.3.2. Käypä arvo

Poikkeuksena veron laskentaperusteeseen on kiinteistön luovuttaminen avoimeen yhti-öön, kommandiittiyhtiöön, osakeyhtiöön tai muuhun yhteisöön osaketta tai osuutta vastaan tai muuna pääoman sijoituksena sekä saannot, jotka perustuvat yhteisön purkautumiseen, yhtiömiehen yksityisottoon tai muuhun varojen jakoon. Näissä tapauksissa vero lasketaan luovutetun omaisuuden käyvästä arvosta luovutushetkellä riippumatta siitä, minkä ar-voiseksi omaisuus on siirtokirjassa mainittu. Käyvän arvon määrittämiseksi on esitettävä veroviraston lausunto.

3.3.3. Vastikkeen jakautuminen kiinteän ja irtaimen omaisuuden kesken

Jos kiinteistön ohella samalle vastaanottajalle luovutetaan myös muuta omaisuutta tai jos yhtiön perustamisoikeuden luovutus koskee myös muuta omaisuutta kuin kiinteistöä, eikä vastikkeen jakautumista ole selvitetty, vero lasketaan koko vastikkeesta. Erittely on yleensä kauppakirjassa, mutta esim. maatilakaupoissa voidaan esittää verottajan tulove-rotusta varten tekemä erottelu. Jos irtaimisto vaikuttaa selvästi ylihinnoitetulta, voidaan asiasta pyytää veroviraston lausunto. Vastikkeen jakautumisen eri omaisuuserien kesken tulee olla todellinen (HE 121/1996 vp s. 27).

Puronen sanoo teoksessa Varainsiirtoverotus, 2007, s. 135, että mikäli omaisuusesinei-den arvot on ilmoitettu esimerkiksi ositus- tai jakokirjassa, vastikkeen kohdistuminen voi perustua näihin, ellei ole erityistä perustetta arvoista poikkeamiseen.

Ositussaantoja koskien vastikkeen jakautumista irtaimen ja kiinteän omaisuuden välillä on käsitelty perusteellisesti artikkelissa Mattsson, Jarmo, Osituksen yhteydessä tapahtuvien omistajanvaihdosten varainsiirtoverotuksesta (Verotus 3/2003). Artikkelissa omaksutut kannanotot sekä veron määräytymisen perusteista että eri tilanteissa vaadittavista selvi-tyksistä voidaan ottaa kirjaamismenettelyssäkin suoritettavan verovalvonnan lähtökoh-diksi.


Luovutussopimuksen yhteyteen otettu sopimus rakentamisesta tai rakennuksen valmiiksi saattamisesta

Oma kysymyksensä on se, miten varainsiirtoveroa on maksettava tilanteessa, jossa luo-vutuskirjaan liittyy kiinteistön maapohjan luovuttamisen lisäksi sopimus kiinteistölle raken-tamisesta. Kysymys voi olla siitä, että myyjä sitoutuu saattamaan valmiiksi myydyllä kiin-teistöllä sijaitsevan keskeneräisen rakennuksen tai että myyjä sitoutuu rakentamaan kiin-teistölle ostajaa varten kokonaan uuden rakennuksen. Jos kauppahinnan jakautuminen toisaalta maapohjan ja siihen ehkä kuuluvan rakennuksen valmiin osan ja toisaalta toteu-tettavan rakennuksen välillä on selvitetty, meneekö vero vain edellisen osalta?

Verohallinnon ohjeita seuraten voidaan esittää seuraavat linjaukset:

Peruskysymys asiassa on se, onko kyse urakkasopimukseen perustuvasta rakennuksen luovutuksesta eli rakennuspalveluiden ja rakennustarvikkeiden myynnistä vai kiinteistön-kauppaan sisältyvästä rakentamisvelvollisuudesta. Maakaaren 2:24:n mukaan kiinteistön kauppaan liittyvää rakentamisvelvollisuutta pidetään kaupan osana, jollei muuta ole sovittu. Jos asiassa on kyse urakkasopimukseen perustuvasta rakennuksen luovutuk-sesta, varainsiirtoveroa ei ole tällöin tältä osin suoritettava. Sen sijaan, jos kyse on kiin-teistönkauppaan sisältyvästä rakentamisvelvoitteesta, on koko kauppahinnasta suoritet-tava varainsiirtovero.

- Myyjä ei kuulu ennakkoperintärekisteriin ja ALV-rekisteriin: kysymys on kiin-teistön luovutukseen liittyvästä rakentamisvelvollisuudesta (MK 2:24) ja vero on suoritettava koko kauppahinnasta (siis myös siitä osasta kauppahintaa, joka kohdistuu loppuunsaatettavan tai rakennettavan rakennuksen osalle). Erilli-sellä urakkasopimuksella ei ole vaikutusta asiaan.

- Myyjä kuuluu ennakkoperintärekisteriin ja ALV-rekisteriin, mutta rakentami-sesta ei ole tehty erillistä urakkasopimusta: kysymys on kiinteistön luovutuk-seen liittyvästä rakentamisvelvollisuudesta ja vero on suoritettava koko kaup-pahinnasta.

- Myyjä kuuluu ennakkoperintä- ja ALV-rekisteriin ja rakentamisesta on tehty myös erillinen urakkasopimus myyjän ja ostajan välillä; asian arviointi tapahtuu sen perusteella, mitä myyjän ja ostajan välillä on sovittu heidän keskinäisestä oikeusasemastaan suhteessa rakennettavaan rakennukseen.

Jos urakkasopimuksen mukaan rakennukseen liitetyt rakennustarvikkeet siirtyvät raken-nuksen osina ostajan omistukseen maksupostien suorittamisen myötä, kyse on urakkaso-pimukseen perustuvasta rakennuksen luovutuksesta eli rakennuspalveluiden ja - tarvik-keiden myynnistä, jolloin tältä osin ei ole suoritettava varainsiirtoveroa. Asian arviointiin ei vaikuta se, että maapohjan omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta sitten, kun ostaja on suo-rittanut myyjälle sopimukseen perustuvat velvoitteensa (ks. KHO 12.6.2002/1482).

Jos sen sijaan myyjä on pidättänyt omistusoikeuden rakennukseen kunnes ostaja on suo-rittanut myyjälle sopimukseen perustuvat velvoitteensa, kyse ei ole ostajalle tapahtuvasta rakennuspalveluiden ja - tarvikkeiden myynnistä eikä siten myöskään rakennusurakkaso-pimukseen perustuvasta rakennuksen luovutuksesta ja vero on siten suoritettava koko kauppahinnasta.


Mikäli tässä käsitellyissä tapauksissa veroa ei ole maksettu koko kauppahinnasta, tulee kirjaamismenettelyn yhteydessä aina esittää seuraava selvitys veronalaisen ja siitä va-paan vastikkeen perusteista:

- selvitys siitä, että myyjä kuuluu sekä ennakkoperintä- että ALV-rekisteriin - selvitys siitä, että rakentamisesta on tehty erillinen urakkasopimus

Silloinkin, kun osa luovutushinnasta voidaan em. perustein katsoa varainsiirtoverosta va-paaksi, vastikkeen jakautumisen toisaalta rakentamisen ja toisaalta muun kauppahinnan välillä tulee olla todellinen; tarvittaessa kirjaamisviranomainen voi pyytää veroviranomai-sen lausunnon asiassa.

3.3.4. Sähköliittymä

Sähköliittymän osalta on Kuopion lääninoikeuden päätöksessä no 1101/17.11.1998 to-dettu, että sähköliittymä oli ollut sähköyhtymän omaisuutta eikä siirtynyt automaattisesti kiinteistön kaupassa ostajalle. Sähkön siirtoon käytettävät johdot ja mittaritaulu olivat olleet myös sähköyhtiön omaisuutta. Sähköliittymä ei siten ollut kiinteistön ainesosa. Kun kaup-pakirjasta oli ilmennyt vastikkeen jakautuminen kiinteän ja irtaimen omaisuuden kesken, sähköliittymän hinnan osalta ei ollut suoritettava leimaveroa (nykyään varainsiirtoveroa). Ratkaisusta KKO 2000:25 ilmenee myös, ettei sähköliittymää pidetty ratkaisusta ilmene-vässä tapauksessa kiinteistöön tarpeistona kuuluvana.

Jos siis sähköliittymäsopimus on ehtojensa mukaan sellainen, ettei se siirry luovutuksen yhteydessä automaattisesti luovutuksensaajalle vaan se pitää nimenomaisesti siirtää, liit-tymäsopimusta tai sen tuottamaa oikeutta sähkön saantiin voidaan pitää irtaimena omai-suutena. Vaikka edellä oleva kanta, jonka mukaan kauppahinnasta ei mene veroa siltä osin kuin se kohdistuu sähköliittymälle, voidaan omaksua lähtökohdaksi, on tälle kuitenkin asetettava yksi lisäedellytys. Verohallinnon kanta nimittäin edelleenkin on, ettei verova-pautta ole, mikäli liittymämaksu ei ole liittymäehtojen mukaisesti palautuskelpoinen. Ta-pauksissa, joissa osa kauppahinnasta on kohdistettu sähköliittymälle ja joissa tältä osin vedotaan siihen, ettei veroa tarvitse maksaa, tulee erikseen selvittää liittymäehtojen sisältö palautuskelpoisuuden osalta. Hakijaa on tällöin kehotettava toimittamaan hakemuksensa liitteeksi jäljennös liittymäsopimuksesta ehtoineen, mikäli kirjaamisviranomaisella ei muu-toin ole ehtojen sisältöä tiedossaan. Sähköyhtiöiden yleisiä liittymäehtoja on usein saata-villa myös internetin kautta.

Vastaava kanta koskee myös vesi- ja viemäriliittymiä silloin, kun kiinteistö luovutetaan liit-tymineen edelleen, ks. tästä heti jäljempänä.

3.3.5. Kunnallistekniset korvaukset

Kunnallisteknisistä töistä kunnalle maksettujen korvausten (liittyminen vesi- ja viemäriver-kostoon, rakennuskaavateiden rakentaminen ym.) osalta ei ole määrätty tontin kunnalta ostanutta maksamaan leimaveroa ratkaisussa KHO:1983-B-II-628. Myös ratkaisussa KHO 28.05.2002/1289 on ollut kysymys kunnallistöiden vastikkeesta.

Uudenmaan veroviraston eräille käräjäoikeuksille lähettämän 6.11.2007 päivätyn muistion mukaan rakennusvaiheessa kunnalle kunnallistekniikasta suoritettavat korvaukset perus-


tuvat rakennuslainsäädäntöön, joten niitä ei lueta rakentamatonta kiinteistöä kunnalta os-tettaessa osaksi kiinteistön kauppahintaa eikä niiden osalta siten mene varainsiirtoveroa. Tällaisia korvauksia voivat olla myös liittymismaksut sähkö-, vesi-, kaukolämpö ja viemä-rilaitokseen riippumatta siitä, ovatko kunnallistekniset työt kaupantekohetkellä suoritettu vai ei.

Samaisen muistion mukaan tilanteessa, jossa kiinteistöön kohdistuu liittymä, joka kiinteis-tön edelleen luovutuksen yhteydessä siirtyy ostajalle, liittymää voidaan pitää irtaimena omaisuutena vain, jos liittymismaksut ovat palautuskelpoisia. Lähtökohtana on, että siir-tyvä liittymä kuuluu kiinteistöön. Jotta liittymän luovutus olisi varainsiirtoverosta vapaa, olisi ostajan esitettävä selvitys liittymän palautuskelpoisuudesta, esimerkiksi kopio liittymäso-pimuksesta. Lisäksi ostajan olisi selvitettävä liittymän arvo, joka lähtökohtaisesti on myyjän liittymästä maksama määrä tai liittymän käypä arvo, mikä ostajan tulisi selvittää esimer-kiksi palvelun tarjoajan hinnastolla.

3.3.6. Kiinteistövero

Ostajien vastattavakseen ottamaa kiinteistöveroa käsittelee Verohallituksen kirje 6.2.1998. Sen mukaan kiinteistöveron määrää ei voida katsoa osaksi kiinteistön kauppahintaa sil-loinkaan, kun ostaja on kauppakirjaan erikseen otetun ehdon mukaan ottanut vastattavak-seen kalenterivuodelta määrättävästä, mutta kaupantekohetkellä maksuunpanematta ole-vasta kiinteistöverosta.

3.3.7. Tilatukioikeudet

Euroopan unionin suorista tuista maataloudelle annetun lain (193/2013, kyseinen laki ku-mosi tilatukijärjestelmän täytäntöönpanosta annetun lain ”557/2005” 19.3.2013) mukaisten tilatukioikeuksien luovuttamista lienee pidetty niiden siirrettävyyteen nähden irtaimen luo-vutuksina eikä niiden osalta ole määrätty varainsiirtoveroa. Tilatuet perustuvat EU:n tilatu-kiasetukseen eli kysymys on EU:n maksamasta viljelijätuesta. Kauppakirjasta tulisi ilmetä kuinka paljon tilatukioikeuksia on myyty. Tarvittaessa saa ELY-keskuksesta tietoa oikeu-den arvosta ja verottajalta voi pyytää asiassa lausunnon.

3.4. Vaihto

Varainsiirtovero on varainsiirtoverolain 4.2 §:n mukaan maksettava myös silloin, kun vas-tikkeena käytetään varainsiirtoverolaissa tarkoitettua omaisuutta eli vaihdettaessa kiin-teistö toiseen kiinteistöön tai arvopapereihin. Koska varainsiirtoveron kohteena on kiinteis-tön luovutus ja omaisuutta vaihdettaessa tapahtuu kaksi luovutusoikeustointa, vero on suoritettava kummastakin luovutuksesta.

Esimerkiksi A:n vaihtaessa omistamansa kiinteistön X B:n omistamaan kiinteistöön Y, A maksaa veron luovuttamastaan X:n arvosta ja B puolestaan luovuttamastaan Y:n arvosta. Jos A maksaa luovuttamansa kiinteistön X lisäksi rahaa tai muuta vastiketta, vero määrä-tään A:lle kiinteistön X arvosta lisättynä luovutetun vastikkeen määrällä. B:lle vero määrä-tään tällöin Y:n arvosta vähennettynä välirahalla.


Lainhuudon tai kirjauksen hakijan tulee varainsiirtoverolain 29 §:n mukaan esittää luovut-tamansa kiinteistön tai käyttöoikeuden arvosta veroviraston lausunto. Vaihdoissa hyväk-sytään vaihtokirjoissa mahdollisesti esitetyt vaihtoarvot, eikä lausuntoa tarvitse pyytää jollei ole kyseessä sukulais- tai muu lähi-intressiyhteys.

Vaihdon osalta ks. myös kohta 3.5.7. Verovapaista vaihdoista ks. kohta 3.9.5.

3.5. Vastikkeettomat tai osittain vastikkeelliset saannot

3.5.1. Perintö- ja testamenttisaannot

Varainsiirtoverolain 4.3 §:n mukaan veroa ei ole suoritettava kiinteistön saannosta tai sen osasta, joka perustuu lahjaan, perintöön, testamenttiin tai yhteisomistussuhteen purkami-seen. Sama periaate on osituksen kohdalta ilmaistu niin, että osituksen yhteydessä tapah-tuvasta kiinteistön saannosta on suoritettava veroa siltä osin kuin vastikkeena on käytetty muuta kuin jaettavana olevaa varallisuutta, ei kuitenkaan siltä osin kuin vastikkeena on käytetty elatusavun kertamaksua.

Jos jaossa käytetään myös pesän ulkopuolisia varoja, on maksettava varainsiirtovero koko ulkopuolisten varojen osalta tai, jos osa ulkopuolisista varoista kohdistuu samalla saatuun irtaimeen omaisuuteen ja jakokirjassa tai muuten luotettavasti on selvitetty varojen jakau-tuminen kiinteän ja irtaimen omaisuuden kesken, kiinteistön arvoa vastaavalta osalta. Osi-tus- tai jakokirjasta käy yleensä ilmi, onko pesässä varoja, joilla vastike on voitu maksaa käyttämättä pesän ulkopuolisia varoja.

Vastikkeen jakautumisesta kiinteän ja irtaimen omaisuuden kesken ks. kohta 3.3.3.

Jos kiinteistö jaetaan erikseen vasta sen jälkeen, kun pesän rahavarat on aikaisemmalla osittaisella perinnönjaolla jaettu, on mahdollisesti maksettu vastike katsottava pesän ulko-puolisilla varoilla maksetuksi. Aikaisemmin jaetut varat eivät tuossa tilanteessa voi enää "kimmahtaa" pesään kuuluviksi varoiksi.

Ulkopuolisten varojen käyttämistä ei ole osituksessa tai perinnönjaossa tapahtunut pesään kuuluneen velan vastattavaksi ottaminen (KHO 1964 II 382, KHO 1965 II 796).

Jos kuolinpesän osakkaat ovat yhteiseen lukuun myyneet ennen perinnönjakoa jäämis-töön kuuluvalta kiinteistöltä metsää ja saaneet siitä rahavaroja, ei noiden varojen käyttä-mistä jaossa "vastikkeena" ole pidettävä vastikkeen maksamisena kuolinpesän ulkopuoli-sin varoin. Jos joku sitä vastoin on perinnönjaossa saanut kiinteistön sitä vastaan, että hän tulee maksamaan toiselle osakkaalle vastiketta metsänmyyntituloista, jotka hän myöhem-min saa ko. kiinteistöltä myytävistä puista, tulee vero määrätä tuon vastikkeen osalta.

3.5.2. Lakiosa

Testamentinsaajan lakiosaperilliselle pesän ulkopuolisilla varoilla suorittaman lakiosan osalta on huomattava, että perintökaaren 7 luvun 5 §:ä muutettiin 1.2.2003 lukien siten,


että lakiosa voidaan, jos sitä ei ole testamentissa kielletty, suorittaa rahana. Tuota ajan-kohtaa ennen perillisellä oli esinekohtainen oikeus vainajan omaisuuteen. Lakiosan mak-samista perilliselle on muutoksen jälkeen pidettävä perintökaaren mukaisena velvoiteoi-keudellisena suorituksena, joten kysymyksessä ei ole vastikkeen maksaminen. Jos hen-kilö on kuollut 1.2.2003 jälkeen, varainsiirtoveroa ei makseta lakiosan suorittamisesta, vaikka suoritus olisi tapahtunut pesän ulkopuolisilla varoilla, ks. Uudenmaan veroviraston tiedotus 5.12.2007.

3.5.3. Pesäosuuden luovutus

Kuolinpesän osuuden luovuttaminen aiheuttaa varainsiirtoverovelvollisuuden, jos pesä-osuuteen kuuluu kiinteää omaisuutta (tai kirjaamisvelvollisuuden alaista käyttöoikeutta) ja maksu tapahtuu kuolinpesään kuulumattomilla varoilla. Asiasta ei ole suoranaista sään-nöstä, mutta varainsiirtoverolain ei voida katsoa muuttaneen aikaisempaa vakiintunutta tulkintaa. Aikaisemmasta oikeuskäytännöstä mainittakoon KHO 1965 II 794: Kauppakirjaa, jolla kuolinpesän osakas oli kuolinpesään kuulumattomilla varoilla ostanut kanssaperillisil-tään heidän pesäosuutensa, joihin sisältyi kiinteistö, oli pidettävä leimaverolain 16 §:ssä tarkoitettuna kiinteistön omistusoikeuden luovutuskirjana. Ks. myös KHO 1995 B 577 ja Puronen, 2007, s. 84-87.

Jos pesäosuuteen sisältyy muutakin omaisuutta kuin kiinteistö, määräytyy varainsiirtovero omaisuuksien arvojen suhteessa edellyttäen, että vastikkeen jakautuminen on varainsiir-toverolain 6.3 §:n edellyttämällä tavalla selvitetty.

3.5.4. Ositus

Ulkopuolisten varojen käyttämistä ei osituksessakaan ole pesään kuuluneen velan vastat-tavaksi ottaminen.

Jos osituksessa puoliso saa pitää omistamansa kiinteistön, ei hänen tarvitse maksaa ve-roa mahdollisesti maksamastaan tasingosta. Kysymys ei tällöin ole kiinteistön saannosta.

Puoliso ei ole velvollinen maksamaan varainsiirtoveroa yleensäkään maksamansa tasin-gon osalta, mutta kylläkin sellaisesta kiinteistön saamiseksi ulkopuolisilla varoilla suorite-tusta maksusta, jota ei ole luettava tasingoksi. Ongelmaksi saattaa usein tulla se, ettei osituskirja sisällä osituslaskelmaa eikä muutoinkaan voida selvittää, mikä ulkopuolisilla va-roilla maksetusta määrästä on tasinkoa ja mikä suoranaista vastiketta kiinteistön saami-sesta. Selvityksen puuttuessa voidaan koko ulkopuolisten varojen määrä joutua pitämään veronalaisena.

Hämeenlinnan HAO:n ratkaisussa 1.3.2005 05/0126/1 on todettu, kun osituskirjan mukaan A:n avio-oikeuden alaiset varat olivat B:tä suuremmat, A:n joutuvan suorittamaan tasinkoa B:lle 89.911,40 mk. A käytti tasingon suorittamiseen ja puolisoiden yhdessä omistaman kiinteistön lunastamiseen pesän ulkopuolisia varoja 399.264,36 mk. Hallinto-oikeus katsoi ulkopuolisten varojen ja tasingon erotuksen 309.552,96 mk:n kohdistuneen kiinteistön lu-nastamiseen loppuosan 89.911,40 mk:n ollessa tasinkoa. Varainsiirtovero tuli suorittaa 309.352,96 mk:sta.


Vaikeahkosta osituksen yhteydessä määrättävästä verosta, ks. tarkemmin Mattsson: Osi-tuksen yhteydessä tapahtuvien omistajanvaihdosten varainsiirtoverotuksesta, Verotus 3/2003, s. 322-328 ja Puronen, 2007, s. 106-119.

Jos osituksen yhteydessä tapahtuvassa kiinteistön saannossa on vastikkeena käytetty elatusavun kertamaksua, ei siltä osin ole maksettava varainsiirtoverolain 4.3 §:n mukaan varainsiirtoveroa, ks. tarkemmin Puronen, 2007, s. 116-119.

3.5.5. Erottelu

Avioliiton purkautuessa tapahtuvan omaisuuden erottelun (avio-oikeus suljettu pois avio-ehdolla) osalta on KHO antanut 1.10.1999 ratkaisun (taltio 2655). Sen mukaan puolisoi-den, joilla oli avio-oikeuden poissulkeva avioehto, välillä toimitetun omaisuuden erottelun yhteydessä tapahtuviin kiinteistön saantoihin ei ollut sovellettava perhe- ja perintöoikeu-dellisia saantoja koskevia varainsiirtoverolain 4.3 §:n säännöksiä. Näin ollen vaihdon kä-sittävästä kiinteistön määräosuuksien saannosta, joka siis ei ollut osituksen piiriin kuulu-van omaisuuden saanto, oli suoritettava varainsiirtovero.

Avopuolisoiden väliset kiinteän omaisuuden siirrot, tapahtuvat ne sitten MK 2:1 muotoisel-la kauppa- tai vaihtokirjalla taikka erottelusaantona, ovat varainsiirtoveron alaisia saantoja. Saajan tulee maksaa siirrosta varainsiirtovero 4 % koko vastikkeen arvosta.

3.5.6. Lahja

Lahjasta menee normaalisti vain lahjavero. Jos kiinteistön arvon ja vastikkeen arvon väli-nen erotus on katsottava lahjaksi, verovirasto määrää luovutuksensaajan maksettavaksi lahjaveron. Lainhuudatuksen yhteydessä tätä ei valvota. Kirjaamisviranomainen valvoo sen, että vero suoritetaan siitä osasta saantoa, joka ei perustu lahjaan. Lahjakirja, jossa lahjansaaja ottaa vastatakseen velasta, on veronalainen. Vero lasketaan velan määrästä.

Jos lapsi ostaa kiinteistön vanhemmiltaan lahjaksi saamillaan varoilla, kaupasta on perit-tävä vero, vaikka kauppahinnan maksuun käytetyistä varoista suoritettaisiin lahjavero.

3.5.7. Yhteisomistussuhteen purkaminen

Veroa ei varainsiirtoverolain 4.3 §:n mukaan ole suoritettava saannosta, joka perustuu yh-teisomistussuhteen purkamiseen. Tällöin ei veroa ole suoritettava muutoin kuin murto-osien lisäksi mahdollisesti käytetyn muun vastikkeen osalta. Asunto-osakkeiden osalta KHO on antanut vastaavassa tilanteessa ennakkoratkaisun KHO 2001:48.

Hallituksen esityksen perusteluiden mukaan kiinteistön yhteisomistussuhteen purkami-sesta on kysymys vain silloin, kun kiinteistön määräosainen yhteisomistussuhde muute-taan alueelliseksi (ks. HE 121/1996 s. 17). Yhteisomistussuhteen purkamisesta ei ole ky-symys silloin, kun kiinteistöjen yhteisomistajat purkavat yhteisomistussuhteen vaihtamalla kiinteistöjen A ja B murto-osia keskenään. Toinen saa esimerkiksi kiinteistön A ja toinen kiinteistön B. Tällaisessa tapauksessa on kysymyksessä vaihto ja vaihdettujen murto-osien osalta on maksettava varainsiirtovero.


3.6. Vuokra- ja käyttöoikeus

Veroa on suoritettava kaikista sellaisista käyttöoikeuksien luovutuksista, jotka maakaaren säännösten mukaan kuuluvat kirjaamisvelvollisuuden piiriin. (Ennen MK:n voimaantuloa olleen järjestelmän mukaan verovelvollisuus syntyi vain siirrettäessä kaupungilta vuokrattu alue.)

Koska veron suorittamisen edellytyksenä on luovutus, veroa ei peritä uuden vuokraoikeu-den perustamisesta eikä myöskään vanhan vuokrasopimuksen uudistamisesta (ks. HE 12/1996 vp s. 11).

Vero määräytyy samojen perusteiden mukaisesti kuin kiinteistön luovutuksessa.

Ongelmallinen voi olla tilanne, jossa vanha vuokraoikeus on poistettu hakemuksesta ja sen jälkeen haettu uuden kirjaamista, vaikka tosiasiassa pääasiallisesti kysymys olisi vain vuokraoikeuden siirrosta. Kirjaamismenettelyn yhteydessä asiaan tuskin voidaan puuttua, mutta uuden vuokramiehen tulisi oma-aloitteisesti ainakin maksaa vero hankkimansa ra-kennuksen osalta.

3.7. Kiinteistön käyttöä pysyvästi palvelevat rakennukset ja rakennelmat

Vero on maksettava varainsiirtoverolain 5.1 §:n 3 kohdan nojalla myös rakennusten luo-vutuksesta maapohjasta erikseen, mutta veron suorittamisvelvollisuutta ei ole kytketty kir-jaamiseen eikä sitä valvota lainhuudatuksen tai kirjauksen yhteydessä. Siinäkään tapauk-sessa, että vuokranantaja myy vuokramiehelle ao. vuokrasuhde perustettaessa vuokra-alueella olevan rakennuksen, ei vuokraoikeuden perustamiskirjaamista haettaessa kirjaa-misviranomaisen tarvitse valvoa, onko rakennuksen osalta määräytyvä vero maksettu. Valvonta kuuluu pelkästään verottajalle.

Rakennusten luovuttaminen urakkasopimuksen perusteella ei lähtökohtaisesti ole verolli-nen luovutus. Kysymys on tällöin rakennusurakkasopimukseen perustuvan suoritusvelvol-lisuuden täyttämisestä, josta ei ole suoritettava varainsiirtoveroa. Tilanne on kuitenkin mo-nimutkaisempi, jos rakennuksen rakentamisesta on sovittu kiinteistön luovutuksen yhtey-dessä. Tältä osin ks. tarkemmin jakson 3.3.3 yhteydessä todettua.

3.8. Yhtiöoikeudelliset saannot sekä yksityisotto, muu varojen jako tai yhteisomistus-suhteen pur-kaminen

3.8.1. Pääomansijoitus tai apportti

Vero on varainsiirtoverolain 4.4 §:n mukaan suoritettava kiinteistön luovutuksista yhteisöä perustettaessa ja sen elinkaaren aikana, kun luovutukset tapahtuvat avoimeen yhtiöön, kommandiittiyhtiöön, osakeyhtiöön tai muuhun yhteisöön osaketta tai osuutta vastaan taikka muuna pääomansijoituksena. Varsinkin yritystä perustettaessa yrittäjä usein siirtää omistamansa kiinteistön yritysvarallisuuteen saaden vastineeksi yhtiön osakkeita tai osuu-den avoimen yhtiön tai kommandiittiyhtiön varallisuuteen. Osakeyhtiön perustamiskirjan


edellyttämää muun omaisuuden (esim. kiinteistön) kuin rahan sijoittamista yhtiöön nimite-tään apportiksi. Vero määräytyy luovutetun omaisuuden käyvän arvon mukaan ja veron määrääminen edellyttää aina veroviraston lausuntoa.

HE:n 121/1996 vp. s. 17 mukaan säätiö ei ole edellä mainitussa lainkohdassa tarkoitettu yhteisö.

Tässä yhteydessä voidaan mainita myös varainsiirtoverolain 43 §:n säännös, joka koskee kiinteistön ja arvopaperin luovutusta eräissä liiketoimintasiirroissa. Näissä ns. liiketoimin-nan yhtiöittämistapauksissa on usein kysymys merkittävistä taloudellisista ja myös fiskaa-lisista intresseistä. Kun liiketoimintasiirto on tapahtunut pykälässä viitatun EVL 52 d §:n tarkoittamissa tilanteissa, siirron yhteydessä tehty apporttiluovutus on verosta vapaa. Ve-rovapaus toteutuu joko siten, että vero palautetaan jälkikäteen tai siten, että verovirasto antaa asiaa koskevan päätöksen etukäteen. Mikäli hakijalla ei ole esittää verovapautta koskevaa lainvoimaista päätöstä, lainhuutoa haettaessa vero täytyy olla suoritettuna.

3.8.2. Yksityisotto tai yhteisön purkautuminen

Vero on varainsiirtoverolain 4.4 §:n mukaan suoritettava myös niistä kiinteistön saan-noista, jotka perustuvat yhteisön elinkaaren aikana tapahtuneeseen yhtiömiehen yksityis-ottoon tai muuhun varojen jakoon tai yhteisön purkautumiseen. Veron suorittamisvelvolli-suus on laajentunut leimaverolain mukaisesta verotuskäytännöstä, jonka mukaan veroa ei ollut suoritettava yhtiömiehen saadessa kiinteistön avoimen yhtiön tai kommandiittiyhtiön purkautumisessa muun kuin jaon ulkopuolisten varojen osalta.

Vero lasketaan luovutetun omaisuuden käyvästä arvosta luovutushetkellä. Verovirasto an-taa käyvästä arvosta lausunnon, jonka perusteella vero lasketaan.

3.8.3. Yhtiön perustamisoikeuden luovutus

Yhtiön perustamisoikeuden luovutus on siviilioikeudelliselta luonteeltaan irtaimen kauppa, jota maakaaren muotomääräykset kiinteistön kaupasta eivät koske. Yhtiön perustamisoi-keuden luovutus on leimaverotusta koskevassa oikeuskäytännössä rinnastettu kiinteistön luovutukseen. Sama periaate ilmenee varainsiirtoverolain 5.2 §:stä. Toisin sanoen jos kiin-teistö on hankittu perustettavan yhtiön lukuun ja kiinteistö luovutetaan yhtiön perustamis-oikeuden nimellä (siis ennen yhtiön perustamista), katsotaan myös tämä luovutus kiinteis-tön luovutukseksi, josta on maksettava varainsiirtovero.

Perustamisoikeuden luovuttaminen on ollut kysymyksessä KHO:n tuomiossa 19.4.2000/773. Tuossa tapauksessa A oli ostanut perustettavan asunto-osakeyhtiön lu-kuun tontin. Yhtiön olivat perustaneet A ja hänen lapsensa B ja C, jotka olivat merkinneet yhtiön kaikki osakkeet. Yhtiön perustamiskokouksessa osakemerkinnät oli hyväksytty ja yhtiö päätetty perustaa. Yhtiö oli merkitty kaupparekisteriin ja yhtiökokous oli hyväksynyt kiinteistön kaupan yhtiötä sitovaksi.

KHO lausui edelleen, ettei A ollut luovuttanut yhtiön perustamisoikeutta eikä oikeutta mer-kitä yhtiön osakkeita tai muutoinkaan osakkaiden merkintään perustuvaa oikeutta B:lle ja C:lle. B:n ja C:n merkitessä yhtiön osakkeita ei ollut tapahtunut varainsiirtoverolaissa tar-


koitettua kiinteistön tai arvopaperin omistusoikeuden luovutusta taikka muutakaan sel-laista luovutusta, josta olisi ollut suoritettava varainsiirtoveroa. B ja C eivät olleet myöskään luovuttaneet kiinteistöosuutta yhtiöön osakkeita vastaan tai muuna pääoman sijoituksena.

Tapaus osoittaa muun ohessa, ettei se, että yhtiön perustajina on muitakin henkilöitä kuin yhtiön lukuun kiinteistön ostanut, vielä osoita yhtiön perustamisoikeuksia luovutetun. Kui-tenkin se, että ennakko-ostajan sijasta tai lisäksi on muitakin perustajia, on aina viite pe-rustamisoikeuden luovutuksesta antaen aihetta asian tarkempaan selvitykseen. Tarvitta-essa voidaan pyytää verottajan lausuntoa.

3.8.4. Yhteisömuodon muutos, fuusio ja jakautuminen

Veroa ei ole varainsiirtoverolain 4.5 §:n mukaan suoritettava siirrettäessä kiinteistö toimin-taa jatkavalle yhteisölle yhteisömuodon muutoksen, sulautumisen (fuusion) ja elinkeinotu-lon verottamisesta annetun lain (360/1968) 52c §:n mukaisen jakautumisen perusteella, jos järjestely toteutetaan asianomaista yhteisöä koskevan lainsäädännön mukaisesti. Me-nettelyn toteutuminen tarkistetaan kaupparekisteristä. Sulautuvan yhtiön varat ja velat siir-tyvät OYL 16:16 mukaan vastaanottavalle yhtiölle, kun sulautumisen täytäntöönpano on rekisteröity. OYL:ssä ei ole nimenomaista säännöstä jakautumisen voimaantulohetkestä. OYL 17:16.1:sta voidaan päätellä, että kaupparekisterimerkinnällä on jakautumisessa konstitutiivinen vaikutus ja että jakautuminen tulee lopullisesti voimaan, kun jakautumisen täytäntöönpanosta on tehty merkintä kaupparekisteriin, ks. Kyläkallio-Iirola-Kyläkallio: Osakeyhtiö, 2008, s. 1324. Evl 52c § koskee sekä kokonais- että osittaisjakautumista, jo-ten 1.1.2009 jälkeen, toisin kuin aikaisemmin, myös osittaisjakautuminen voi olla varain-siirtoverosta vapaa.

Avoimen yhtiö ja kommandiittiyhtiön osalta yhtiömuodon muuttamisesta ja yhtiöi-den sulautumisesta on säännökset avoimesta yhtiöstä ja kommandiittiyhtiöstä an-netun lain 8 luvussa. Osuuskunnan sulautumisesta on säädetty osuuskuntalain 16 luvussa ja jakautumisesta 17 luvussa sekä osuuskunnan muuttamisesta osakeyh-tiöksi 18 luvussa.

Vastaava verovapaus tulee sovellettavaksi myös siirrettäessä kiinteistö säästöpankkilain 90-92 §:ssä tai osuuspankeista ja muista osuuskuntamuotoisista luottolaitoksista annetun lain 31 ja 32 §:ssä tarkoitetuissa tapauksissa toimintaa jatkamaan perustettavalle luotto-laitokselle (1516/2001).

3.9. Verosta vapaat

3.9.1. Verosta vapaat yhteisöt

Varainsiirtoveron suorittamisesta ovat varainsiirtoverolain 2 §:n mukaan vapaat valtio ja sen laitokset, lukuun ottamatta valtion liikelaitoksia, kansaneläkelaitos, Kera Oy, Teollisen yhteistyön rahasto Oy, Suomen Pankki, Suomen itsenäisyyden juhlarahasto ja valtion va-kuusrahasto. Kera Oy:n sijalle on sittemmin tullut Finnvera Oyj Valtiontakuukeskuksen ja Kera Oy:n toiminnat yhdistettäessä (L valtion erityisrahoitusyhtiön perustamiseen liittyvistä järjestelyistä 442/1998). Tällöin lienee lähdetty siitä, ettei verovapaus enää koske Finnvera Oyj:tä.


Valtion liikelaitos, josta säädetään laissa 20.12.2002/1185, ei hankkiessaan kiinteistön siis ole varainsiirtoveron suorittamisesta vapaa.

Jos esimerkiksi ostajana on Metsähallitus/Suomen valtio, siltä peritään varainsiirtovero. Metsähallitus, joka Metsähallituksesta annetun lain (1378/2004) 1 §:n mukaan on maa- ja metsätalousministeriön hallinnonalalla toimiva valtion liikelaitos, ei aikanaan vapautunut veronmaksuvelvollisuudesta myöskään vetoamalla toimimiseen muussa kuin liikelaito-sominaisuudessa (Verohallituksen lausunto 19.9.1997 nro 2680/415/97, ks. myös KHO:n ratkaisu 26.1.1995 taltio 228 leimaverolain ajalta tuolloisen posti- ja telelaitoksen osalta).

Erityislaeissa on saatettu antaa väliaikaisia vapautuksia varainsiirtoverovelvollisuudesta, kuten eräiden Kapiteeli Oy:n saantojen ja luovutusten osalta vuosilta 2003-2004 (976/2002).

3.9.2. Julkisyhteisöjen hankinnat

Veroa ei ole varainsiirtoverolain 10 §:n mukaan suoritettava, jos luovutuksensaajana on Ahvenanmaan maakunta, kunta, kuntayhtymä, seurakunta tai rekisteröity uskonnollinen yhdyskunta.

3.9.3. Suomea sitovat kansainväliset sopimukset

Kansainväliseen sopimukseen perustuvaa verovapautta noudatetaan varainsiirtoverolain 3 §:n mukaan siltä osin, mitä Suomea sitovissa kansainvälisissä sopimuksissa määrätään.

Euroopan yhteisöjen Suomessa olevan toimielimen verovapaudesta säädetään varainsiir-toverolain 3 §:n 2 momentissa.

3.9.4. Eräät luvanvaraiset luovutukset

Varainsiirtoverolain 12 §:ssä mainitut lait oikeudesta hankkia maa- ja metsätalousmaata ja laki ulkomailla asuvien ja ulkomaisten yhteisöjen kiinteistöhankintojen valvonnasta on kumottu, edellinen 1.1.1998 lukien (1394/1997) ja jälkimmäinen 1.1.2000 lukien (1299/1999).

Veroa ei ole mainitun lainkohdan mukaan suoritettava luovutuksesta, jossa kunta on käyt-tänyt etuosto-oikeuttaan etuostolain (608/1977) mukaisesti.

3.9.5. Eräät kiinteistön vaihdot

Veroa ei varainsiirtoverolain 13 §:n mukaan suoriteta siltä osin kuin kiinteistö on saatu vaihtamalla se toiseen kiinteistöön ja

1) vaihto johtaa maaseutuelinkeinopiirin tai metsäkeskuksen antaman todistuk-sen mukaan maa- tai metsätalouden harjoittamisen kannalta olennaisesti so-pivampaan tilussijoitukseen, tai


2) vaihto on tapahtunut luonnonsuojelulain (1096/1996) mukaisen luonnonsuoje-lualueen perustamiseksi.

Käytännössä on verovapaus hyväksytty myös kun kysymys ei ole uuden luonnonsuojelu-alueen perustamisesta vaan liittämisestä jo perustettuun luonnonsuojelualueeseen. Sen sijaan, jos liitettävä alue ei ole saatu vaihdolla vaan kaupalla, verovapautta ei ole.

3.9.6. Eräät maatalouselinkeinolainsäädännön mukaiset luovutukset

Veroa ei varainsiirtoverolain 14 §:n mukaan suoriteta, jos

1) luovuttajana on valtio ja luovutus tapahtuu maatilatalouden kehittämisrahas-tosta annetun lain (657/1966), porotalouden ja luontaiselinkeinojen rahoituslain (45/2000) tai kolttalain (253/1995) mukaisiin tarkoituksiin;

2) luovutuksensaajalle on myönnetty 1 kohdassa tarkoitetun lain mukainen laina tai maatalouden rakennetuista annetun lain (1476/2007) mukainen korkotuki-laina kiinteistön tai sen osan hankkimista varten; tai

3) luovutuksensaajan vastattavaksi on siirretty 2 kohdassa tarkoitettu laina tai 1 tai 2 kohdassa tarkoitettua lainsäädäntöä vastaavan aikaisemman lainsäädän-nön mukainen laina, jos hänelle olisi voitu myöntää laina 1 tai 2 kohdassa tar-koitetun lainsäädännön mukaan.

Verovapauden edellytyksenä on työvoima- ja elinkeinokeskuksen antama todistus siitä, että luovutus tapahtuu 1 kohdassa mainittuun tarkoitukseen tai että luovutuksensaajalle on myönnetty 2 kohdassa tarkoitettu laina tai hänen vastattavakseen on siirretty 3 koh-dassa tarkoitettu laina.

3.10. Ensiasunnon verovapaus

3.10.1. Verovapauden perusteet ensiasunnon ostajalla

Luovutuksensaajan (18-40 v.) on, saadakseen verovapauden, hankittava omistukseensa ja vakituiseksi ensiomistusasunnokseen vähintään puolet kiinteistöstä tai sillä olevasta tai sille rakennettavasta asuinrakennuksesta. Hankintahetkenä pidetään sitovan luovutusso-pimuksen tekohetkeä eli yleensä luovutuskirjan allekirjoitushetkeä.

Verovapaus koskee myös ositukseen tai perintöön perustuvaa osittain vastikkeellista saantoa. Varainsiirtoverolain 5 §:n viittaussäännöksen perusteella verovapaus on mahdol-linen myös hankittaessa mm. kiinteistön määräala tai kirjaamisvelvollisuuden alainen vuokra- tai käyttöoikeus. Myös määräosan ostaja voi saada verovapauden (KHO 1993 B 573; kaksi henkilöä ostivat kumpikin neljäsosan tontista ja yhdessä tontilla olevasta pari-talosta toisen huoneiston, KHO 2.11.1995 taltio 4437).

Ensiasunnon verovapaus ei riipu luovutuksensaajan kansalaisuudesta. Vieraan maan kansalaisella on oikeus verovapauteen, jos sen edellytykset täyttyvät.


3.10.2. Käyttämään ryhtyminen

Luovutuksensaajan on käytettävä tai ryhdyttävä käyttämään rakennusta tai huoneistoa va-kituisena asuntona. Verohallinnon julkaisun 776/30.12.1996 mukaan, johon julkaisuun tässä kohdassa esitetty pääosin perustuu, ensiasunnon käyttöönotosta on luovutuksen-saajan esitettävä selvitys esimerkiksi maistraatin antamalla kotipaikkatodistuksella. (Nyky-ään vastaavan tiedon saa väestötietojärjestelmästä HHA Huoneiston asukkaat). Jos ton-tille rakennetaan rakennus vasta myöhemmin, eivät ensiasunnon verovapauden edelly-tykset täyty lainhuutoa haettaessa mainitun verohallinnon julkaisun mukaan ja vero on suoritettava lainhuudatusasian vireillepanon yhteydessä, mutta hakijalla on oikeus saada vero takaisin verovirastolle tehtävästä hakemuksesta, kun hän ryhtyy asumaan tontille ra-kennetussa rakennuksessa.

Kirjaamiskäytäntö on ollut jossain määrin epäyhtenäinen silloin, kun kiinteistöä ei vielä lainhuutoa tai erityisen oikeuden siirron kirjaamista haettaessa ole ryhdytty käyttämään omana vakituisena asuntona. Joskus on vaadittu selvitys veron suo-rittamisesta aina, jos käyttöönottoa ei vielä kirjaamishakemuksen vireille tullessa ole ehtinyt tapahtua. Yleensä on kuitenkin hyväksytty, että ostaja on vakuuttanut myöhemmin ryhtyvänsä käyttämään kiinteistöä omana vakituisena asuntona. Ve-roa ei ole vaadittu, jos aika, jonka kuluessa käyttöönotto on ilmoitettu tapahtuvaksi, ei ole ollut kohtuuttoman pitkä. Lainhuudon tai erityisen oikeuden siirron kirjaami-sesta on tällöin ilmoitettu verovirastolle, joka on voinut seurata käyttöönoton tapah-tumista ilmoitettuna aikana.

Käytäntö on kuitenkin ollut epäyhtenäinen myös sen suhteen, mitä on pidetty hy-väksyttävänä syynä sille, että muuttaminen tapahtuu vasta myöhemmin sekä kuinka pitkää aikaa muuttamiselle on pidetty kohtuullisena. Verohallinnon edusta-jien kanssa käytyjen neuvottelujen perusteella on syytä omaksua seuraavanlainen, koko maassa yhtenäinen käytäntö:

o jos kiinteistöä ei vielä lainhuutoa tai erityisen oikeuden siirron kir-jaamista haettaessa ole ryhdytty käyttämään omana vakituisena asuntona, mutta ostaja tai ostajat kirjallisesti vakuuttavat, että he ryhtyvät käyttämään kiinteistöä omana vakituisena asuntona, ja

o käyttöönotto tulee vakuutuksen mukaan tapahtumaan 6 kuukau-den kuluessa saannon tapahtumisesta (luovutuskirjan allekirjoit-tamisesta) lukien ja

o peruste muuttamisen lykkääntymiselle on hyväksyttävä (kuten asunnon remontti tai vuokralaisen pois muuttaminen),

o niin lainhuuto tai kirjaus myönnetään veroa vaatimatta; paikalli-selle verovirastolle lähetetään kuitenkin tieto myönnetystä lain-huudosta tai kirjauksesta sekä siitä, että selvitystä veron suoritta-misesta ei ole kirjauksen yhteydessä vaadittu.

Jos kiinteistö on kirjausta haettaessa vielä rakentamaton tai rakennus on kesken-eräinen, selvitys veron suorittamisesta on kirjauksen yhteydessä vaadittava, vaikka hakija vakuuttaisi muuttavansa kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan


allekirjoittamisesta lukien. Näissä tapauksissa hakija saa siten hyväkseen ensi-asunnon verovapauden palautusmenettelyn kautta, kun rakennus on valmistunut ja sinne on muutettu.

Jos hakija tietää, että muuttaminen ei tule tapahtumaan kuuden kuukauden kulu-essa eli hän ei voi antaa tämänsisältöistä vakuutusta, vero on aina suoritettava kirjausta haettaessa riippumatta siitä perusteesta, jonka vuoksi muuttaminen on lykkääntynyt.

3.10.3. Ikäraja

Luovutuksensaajan tulee olla täyttänyt 18 vuotta mutta hän ei ole saanut täyttää 40 vuotta. Ikärajaedellytyksen täyttyminen ratkaistaan luovutuskirjan allekirjoitushetken mukaan. Luovutuksensaajalla on oikeus verovapauteen, vaikka hän ryhtyy käyttämään asuntoa omana vakituisena asuntonaan vasta sen jälkeen, kun hän on täyttänyt 40 vuotta.

3.10.4. Aikaisempi omistus

Luovutuksensaajalla ei ole oikeutta ensiasunnon verovapauteen, jos hän on vuonna 1990 tai sen jälkeen omistanut vähintään puolet vakituisena asuntona käytettäväksi tarkoite-tusta asuinrakennuksesta tai tällaisen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista. Luovutuksensaajan ei sinänsä ole tarvinnut käyttää asuntoa vakituisena asuntonaan.

Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei pelkkä asunnon omistus ole aina estänyt edun saa-mista, vaan aiemmin omistetun asunnon on pitänyt olla käyttökuntoinen tai käytölle ei ole ollut tosiasiallista estettä. Tapauksessa KHO 2.12.1997 taltio 3058 verovapautta ei estänyt aikaisempi omistus, kun asuinrakennus oli ollut omistusaikana vielä keskeneräinen. Rat-kaisussa KHO 28.3.2006 taltio 717 verovapaus oli huomioon ottaen aiemman asuinraken-nuksen ikä ja koko sekä se, että rakennus ei ollut ollut huonokuntoisuuden vuoksi asumis-käytössä.

Vapaa-ajan asunnon omistus ei vie oikeutta verovapauteen.

Tarkemmin ks. Puronen, 2007, s. 157-162 ja KHO:2009:3.

3.10.5. Useita luovutuksensaajia

Jos luovutuksensaajia on useita, verosta on vapaa vain laissa mainitut edellytykset täyttä-vän luovutuksensaajan omistusoikeutta vastaava osuus luovutushinnasta. Jos esimerkiksi puolisot, joista toisella ei ole aikaisemman omistuksen perusteella oikeutta verovapauteen, ostavat yhdessä puoliksi asuinkiinteistön, on vain puolet luovutushinnasta verovapaata.

Verovapautta ei voi saada, jos henkilö on ostanut kiinteistön perustettavan yhtiön lukuun eikä itselleen (KHO 30.9.1998 taltio 2056).


3.10.6. Kiinteistö hankittu myös muuhun kuin asumiskäyttöön

Verovapaus myönnetään vain siltä osin kuin kiinteistöä ja sillä olevaa rakennusta käyte-tään omana vakituisena asuntona. Asuinrakennukseen luetaan myös asumiseen liittyvät muut rakennustilat, kuten piha- ja ulkorakennus, erillinen saunarakennus ja autotalli, mutta ei asumiseen liittymättömiä erillisiä rakennustiloja. Siten verovapaus ei koske asuinraken-nuksessa olevaa tilaa, jota käytetään liikehuoneistona tai työpajana.

3.10.7. Pinta-alarajoitus

Verovapauteen liittyy myös maapohjaa koskeva pinta-alarajoitus. Kaavoittamattomalla alueella rakennukseen rinnastetaan rakennuspaikka siltä osin kuin se on pinta-alaltaan enintään 10.000 neliömetriä ja kaavoitetulla alueella enintään kaavan mukaisen tontin tai rakennuspaikan suuruinen. Verovapaus ei siten koske luovutushinnasta sitä osaa, joka kohdistuu maapohjan edellä mainitut rajoitukset ylittävään osaan.

3.10.8. Veroviraston lausunto ja hakijan vakuutus aikaisempaa omistusta koskien

Luovutuksensaajan kotikunnan verovirasto antaa lausunnon aikaisemmasta asunnon omistuksesta verotusasiakirjojen perusteella. Tämä koskee myös mahdollisesti ulkomailla omistettua asuinrakennusta tai asunto-osakkeita, joskaan käytännössä ei tiedon saaminen sellaisesta muutoin kuin hakijalta itseltään liene todennäköistä. Verovirasto antaa myös pyydettäessä lausunnon verovapauden suuruuteen vaikuttavista seikoista kuten luovutus-hinnan jakautumisesta vakituisena asuntona käytettävän rakennuksen ja maapohjan sekä muuhun tarkoitukseen käytettävän rakennuksen ja maapohjan kesken (varainsiirtoverolaki 11.4 §).

Veroviraston lausunnon lisäksi hakemukseen tulee aina liittää myös hakijan oma kirjallinen vakuutus siitä, että aikaisempaa asunnon omistusta ei ole ollut. Tätä vakuutusta varten on laadittu oma lomakkeensa, mutta luonnollisesti myös itse kirjoitettu vakuutus kelpaa. Va-kuutus on tarpeen mm. sen vuoksi, että verottaja ei pysty antamaan vakuutusta kuluvalta vuodelta.

Kun ostajana on ollut ulkomaalainen, joka vetoaa ensiasunnon verovapauteen, selvitys aikaisemmasta omistuksesta jää usein hyvin epävarmaksi. Kuitenkin myös ulkomaalaisen ostajan ulkomailla tapahtunut asunnon omistus on esteenä ensiasunnon verovapauden saamiselle. Ongelma on tältä osin kuitenkin erityisesti veroviranomaisen taholla, jonka tu-lee antaa lausunto ensiasunnon varainsiirtoverovapauden edellytyksistä kyseisen hakijan osalta. Ulkomaalaisten osalta oman vakuutuksen merkitys korostuu.

3.11. Veron suorittamisajankohta

3.11.1. Lainhuudatus- tai kirjaamisen hakemisajan alkaminen

Varainsiirtovero on suoritettava varainsiirtoverolain 7 §:n mukaan oma-aloitteisesti viimeis-tään lainhuutoa tai kirjaamista haettaessa.


Lainhuudatus- ja kirjauksen hakemisaika kuusi kuukautta alkaa luovutussopimuksen tai muun saannon perusteena olevan asiakirjan tekemisestä. Myös määräalan luovutuksen-saajan lainhuudatusaika alkaa saantokirjan tekemisestä. Puolison suostumuksen tai hol-housoikeudellisten lupien puuttuminen ei pidennä aikaa. Velvollisuus lainhuudon hakemi-seen on myös, vaikka aika kunnan etuosto-oikeuden käyttämiselle ei ole vielä kulunut.

Osakeyhtiön, asunto-osakeyhtiön, osuuskunnan tai yhdistyksen ollessa kiinteistön tai käyttöoikeuden myyjänä ostajan lainhuudatus- tai kirjauksen hakemisaika alkaa luovutus-kirjan tekemisestä vaikka myyjän asianomainen elin ei olisi luovutusta hyväksynyt. Samoin on asian laita, kun kiinteistö on ostettu tai käyttöoikeus siirretty perustettavan yhtiön lu-kuun.

3.11.2. Luovutuksen purkaminen sopimuksella

Luovutus voidaan purkaa myös sopimuksella. Erilaisista tilanteista, jotka voivat olla purka-misen syynä, ks. edellä kappaleessa 2.20.2. esitettyä. Samassa kappaleessa on käsitelty myös lainhuudatusvelvollisuuden syntymistä eri purkamistilanteiden osalta.

Ehdollisen luovutuksen purkaminen sopimuksella

Vero on maksettava lainhuutoa tai kirjausta haettaessa, vaikka kauppa olisikin ehdollinen (purkava- tai lykkääväehtoinen). Jos kauppa ei toteudukaan, verovirasto voi hakemuk-sesta palauttaa veron. Aikaisemman tulkinnan mukaan vero palautettiin vain, mikäli ehdol-linen luovutus oli purettu varainsiirtoverolain 40 §:n 2 momentissa mainitulla perusteella. Säännöksen mukaan vero on hakemuksesta palautettava, jos luovutus on tuomioistuimen päätöksellä kumottu tai määrätty purkautumaan taikka se on purettu sopimuksella tilan-teessa, jossa se olisi luovutuskirjassa olevan ehdon tai sopimusrikkomuksen vuoksi voinut tulla puretuksi tuomiolla.

KHO:n ratkaisun 2009:27 jälkeen ehdollisten luovutusten osalta tilannetta on ilmeisesti ar-vioitava toisin. Tapauksessa purettiin osapuolten välisellä sopimuksella asunto-osakkei-den lykkääväehtoinen kauppa ennen kuin omistusoikeus oli siirtynyt. Kauppa purettiin laa-tuvirheen perusteella, mutta KHO totesi perusteluissaan nimenomaisesti, ettei purkamisen perusteella ollut merkitystä, koska omistusoikeus ei ollut vielä purkuhetkellä siirtynyt. KHO katsoi, ettei kauppaa ollut lykkäävän ehdon vuoksi syntynyt eli ei ollut olemassa mitään varainsiirtoveron alaista luovutusta ennen omistusoikeuden siirtymistä. Sen vuoksi tällai-nen "luovutus" voitiin KHO:n mukaan purkaa ilman veroseuraamuksia täysin vapaasti eli tarvitsematta selvittää, että purkaminen perustui ehtoon tai mihinkään muuhunkaan va-rainsiirtoverolain 40 §:n 2 momentissa mainittuun perusteeseen. Ostajan suorittamaa ve-roa pidettiin puhtaana erhesuorituksena ja se palautettiin varainsiirtoverolain 40 §:n 1 mo-mentin nojalla.

Kirjaamisviranomaisen kannalta KHO:n ratkaisu on merkittävä, koska se vaikuttaa myös kiinteistön lykkääväehtoisen luovutuksen purkamiseen ja sen verokohteluun. Jos lykkää-väehtoinen luovutus on purettu ennen kuin omistusoikeuden siirtymistä koskeva ehto oli täyttynyt, purkusopimuksesta ei tarvitse suorittaa varainsiirtoveroa. Tilanne on tämä riip-pumatta perusteesta, jolla lykkääväehtoinen luovutus oli purettu.

Purkusopimuksia on kuitenkin arvioitava eri tavalla, jos luovutuksen ehdollisuus on perus-tunut purkavaan eikä lykkäävään ehtoon. Siviilioikeudellisesti lykkäävän ja purkavan eh-don välillä ei ainakaan maakaaren järjestelmässä nähdä eroa, mitä tulee omistusoikeuden


siirtymiseen ja luovutuksen osapuolten keskinäiseen oikeusasemaan välitilan aikana. KHO:n ratkaisu osoittaa kuitenkin, ettei varainsiirtoverotus välttämättä seuraa siviilioikeu-dellista sääntelyä. Niinpä purettaessa sopimuksella ehdollinen luovutus, jossa ehdollisuus perustuu purkavaan ehtoon, purkusopimuksesta menee varainsiirtovero. Ainoastaan jos purkaminen on tapahtunut ehdon tai muun sopimusrikkomuksen perusteella tilanteessa, jossa luovutus olisi voinut myös tulla puretuksi tuomiolla, purkusopimusta on pidettävä va-rainsiirtoverosta vapaana. Tässä tilanteessa myös ensimmäisestä eli puretusta luovutuk-sesta mahdollisesti maksettu varainsiirtovero palautetaan hakemuksesta.

Kirjaamismenettelyn osalta menettelysuosituksena voidaan todeta seuraavaa:

- jos lykkäävästi ehdollinen luovutus on välitilan aikana selvästi purettu sopimuk-sella ehdon perusteella tilanteessa, jossa luovutus olisi voinut tulla puretuksi myös tuomiolla, myyjälle ei synny lainhuutovelvollisuutta kiinteistön palautu-essa hänelle; myyjälle voidaan kuitenkin myöntää selvennyslainhuuto (ks. myös edellä kappale 2.20.2.); asiassa ei myöskään pyydetä verottajan lausun-toa

- jos lykkäävästi ehdollinen luovutus on välitilan aikana purettu muutoin kuin eh-don perusteella, myyjälle syntyy purkusopimuksen perusteella lainhuutovelvol-lisuus; purkusopimuksesta ei mene varainsiirtoveroa eikä asiassa tarvitse pyy-tää verottajan lausuntoa; ostajan purettu saanto tutkitaan välisaantona, mutta tältäkään osin ei tarvitse tutkia varainsiirtoveroon liittyviä kysymyksiä eikä ve-rottajan lausuntoa tarvita; ostajan mahdollisesti suorittamaa varainsiirtoveroa pidetään edellä mainitun KHO:n tulkinnan mukaisesti puhtaana erhesuorituk-sena, jolloin vero joka tapauksessa palautetaan varainsiirtoverolain 40 §:n 1 momentin nojalla; ostajan mahdollisesti lepäämässä ollutta lainhuutohake-musta ei tällaisen purkusopimuksen perusteella hylätä vaan myyjälle, jolle kiin-teistö on palautunut, myönnetään uusi lainhuuto ostajan lepäämässä olleen lainhuutoasian estämättä

- jos purkavasti ehdollinen luovutus on välitilan aikana selvästi purettu sopimuk-sella ehdon perusteella tilanteessa, jossa luovutus olisi voinut tulla puretuksi myös tuomiolla, myyjälle ei synny lainhuutovelvollisuutta kiinteistön palautu-essa hänelle; myyjälle voidaan kuitenkin myöntää selvennyslainhuuto (ks. myös edellä kappale 2.20.2.); näissä tilanteissa purkusopimuksesta ei myös-kään mene varainsiirtoveroa ja ostajan mahdollisesti suorittama vero palaute-taan hänelle varainsiirtoverolain 40 §:n 2 momentin perusteella; annettaessa myyjälle selvennyslainhuutoa purettu ostajan saanto on tutkittava välisaan-tona; ostajan mahdollisesti vireille laittama lainhuutohakemus (joka voi olla le-päämässä tai täysin ratkaisematta) on hylättävä, ellei ostaja peruuta hake-musta; mikäli ehtoon liittyvän purkuperusteen olemassa olo on selvä, asiassa ei tarvinne pyytää verottajan lausuntoa, mutta selvennyslainhuuto voidaan lä-hettää tiedoksi verovirastolle; verottaja saa kylläkin usein purkusopimuksesta tiedon sillä perusteella, että ostaja pyytää suorittamansa veron palautusta

- jos purkavasti ehdollinen luovutus on välitilan aikana purettu sopimuksella il-man ehtoon liittyvän purkuperusteen (tai muunkaan purkamiseen oikeuttavan sopimusrikkomuksen) olemassaoloa, purkusopimuksen perusteella syntyy myyjälle sekä lainhuudatusvelvollisuus että velvollisuus suorittaa varainsiirto-veroa; ostajalle ei myöskään tällöin palauteta sitä veroa, jonka hän mahdolli-sesti on suorittanut sopimuksella puretusta omasta saannostaan; kun myyjä


tällaisessa tilanteessa hakee lainhuutoa purkusopimuksen perusteella, ostajan saanto tutkitaan välisaantona varainsiirtoveroineen; asia on yksinkertainen, jos sekä ostajan että myyjän saannosta on maksettu varainsiirtovero ja siitä esite-tään asianmukainen selvitys; ennen myyjän lainhuudon myöntämistä selvitys veron suorittamisesta kummankin saannon osalta on saatava tai asiassa on ainakin pyydettävä verottajan lausunto ennen asian ratkaisemista

Muun kuin ehdollisen luovutuksen purkaminen sopimuksella

Kun tällainen luovutus puretaan sopimuksella, myyjälle syntyy aina lainhuutovelvollisuus riippumatta purkamisen perusteesta. Myyjän on haettava purkusaannon perusteella uusi lainhuuto, vaikka ostaja ei olisi välissä huudattanut omaa saantoaan. Ostajan saanto tut-kitaan tällöin myyjän lainhuutohakemuksen yhteydessä välisaantona.

Jos luovutus on purettu sopimuksella varainsiirtoverolain 40 §:n 2 momentin tarkoitta-massa tilanteessa, ostaja saa hakemuksesta takaisin suorittamansa varainsiirtoveron. Täl-löin myöskään myyjän ei tarvitse suorittaa veroa purkusaannon osalta. Kirjaamisviran-omainen ei kuitenkaan lähde itsenäisesti tutkimaan, olisiko purkaminen tapahtunut varain-siirtoverolain 40 §:n 2 momentin mukaisten edellytysten vallitessa. Mikäli ei ole esitetty selvitystä siitä, että vero on maksettu sekä ostajan saannon että purkusaannon perus-teella, asiassa pitää varmistaa veroviraston kanta purkusopimuksen verottomuuteen. Jos ostajalle oli palautettu hänen suorittamansa vero, tätä koskeva lainvoimainen päätös riittää selvitykseksi myös purkusaannon verottomuudesta. Jos tällaista palautuspäätöstä ei ole, tulee aina pyytää verottajan lausunto, ennen kuin sopimusperusteiselle purkusaannolle myönnetään lainhuuto varainsiirtoveroa vaatimatta.

Mikäli verovirasto katsoo, että kysymys on ns. "katumuspurkamisesta" eli purkaminen ei ole tapahtunut tilanteessa, jossa luovutus olisi voinut tulla puretuksi myös tuomiolla, lain-huudatuksen yhteydessä on vaadittava selvitys varainsiirtoveron suorittamisesta sekä os-tajan saannon että purkusaannon osalta.

Varainsiirtoveron suorittamisesta silloin, kun kirjaamisviranomainen joutuu merkitsemään tuomioistuimen ilmoituksesta lainhuudon saajaksi sen, joka lainvoimaisen tuomion mu-kaan on kiinteistön omistaja.

3.11.3. Poikkeukset lainhuudatus- tai kirjauksen hakemisajassa

Pakkohuutokauppasaannossa lainhuudatus- tai kirjauksen hakemisaika alkaa siitä, kun ostaja saa huutokaupan toimittajalta kauppakirjan. Varainsiirtoveron suorittaminen valvo-taan lainhuutoa haettaessa.

Perintönä, testamentilla tai osituksessa saatuun omaisuuteen nähden lainhuudatus- tai kirjauksen hakemisaika alkaa poikkeuksellisesti vasta saannon (perinnönjaon, osituksen, testamentin) saatua lainvoiman. Mikäli kuolinpesässä on vain yksi perillinen, aika alkaa perunkirjoitusajan päättymisestä. Vero on kuitenkin suoritettava, vaikkei saanto ole tullut lainvoimaiseksi, jos lainhuutohakemus pannaan vireille ennen saannon lainvoimaiseksi tu-loa.

Mikäli lainhuudon hakija on saanut kiinteistön lunastamalla sen kiinteistötoimituksessa, lainhuudatusaika alkaa siitä, kun kiinteistötoimitus on merkitty rekisteriin.


3.12. Verohallinnon lausunto

Jos vastikkeena käytetään muuta kuin rahaa tai rahamääräisiä saamisia tai kun kyse on sellaisesta luovutuksesta, josta vero lasketaan luovutettavan omaisuuden arvosta (kiin-teistön luovuttaminen yhtiöön pääoman sijoituksena tai kiinteistön saaminen yhtiöstä yh-tiön varojen jaossa), lainhuudon hakijan on varainsiirtoverolain 29.2 §:n mukaisesti esitet-tävä Verohallinnon antama lausunto vastikkeen arvosta. Rahamääräinen saaminen on tyypillisesti ostajan sitoutuminen ottamaan vastattavaksi myyjän velasta tai kiinteistöön kohdistuvasta maksusta. Lausunto ei ole tarpeen, jos kirjaamisviranomaiselle on esitetty riittävä selvitys vastikkeen (esim. noteerattujen osakkeiden) arvosta.

Vaihtotilanteessa vastikkeena käytetään toista kiinteistöä eli muuta kuin rahaa, joten Ve-rohallinnon lausunto on tarpeen, vaikka vaihtokirjassa olisikin mainittu vaihdettavien kiin-teistöjen arvot.

Kirjaamisviranomainen ei pyydä kyseessä olevia Verohallinnon lausuntoja viran puolesta, vaan lainhuudon hakijan tulee varainsiirtoverolain 29.2 §:n mukaisesti esittää lausunto kir-jaamisviranomaiselle kirjaamista hakiessaan.

Lainhuudon hakija voi esittää Verohallinnon lausunnon myös muissa kuin varainsiirtove-rolain 29.2 §:n mukaisissa tilanteissa. Varainsiirtoverolain 29.3 §:n mukaan Verohallinto antaa myös muutoin lausuntoja veron määrään vaikuttavista seikoista. Lausunto voi olla tarpeen esimerkiksi silloin, jos kauppahinnan jakautuminen kiinteän ja irtaimen omaisuu-den kesken on tulkinnanvaraista, tai jos vastikkeena on käytetty eläkettä (syytinkiä).

Verottaja on kiinnittänyt kirjaamisviranomaisten huomiota myös siihen, että maati-lan sukupolvenvaihdosluovutusten yhteydessä irtaimen ja kiinteän omaisuuden suhteen tulisi olla sama niin varainsiirtoverotuksessa kuin maatalouden tulovero-tuksessa ja luovutusvoittoverotuksessakin. Jako, joka voi olla edullinen varainsiir-toverotuksessa, voi johtaa huomattaviin tuloutuksiin ja luovutusvoittoihin toisissa verolajeissa. Lausuntopyyntö voi näistäkin syistä olla tarpeen sukupolvenvaihdos-luovutuksissa, joissa siirtyy myös irtainta omaisuutta.

Vaikka kirjaamisviranomainen ei pääsääntöisesti pyydä verottajalta lausuntoa yksittäiseen vireillä olevaan kirjaamisasiaan liittyen, se voi varainsiirtoverolain 29.3 §:n nojalla pyytää lausuntoa varainsiirtoverolain tulkintaan liittyvässä asiassa.

3.13. Veron määrääminen

Veron määräämistä koskevaa päätöstä ei kirjaamismenettelyn yhteydessä tehdä.

Luovutuksensaajan on maksettava vero oma-aloitteisesti ja lainhuutoa tai erityisen oikeu-den kirjausta hakiessaan esitettävä selvitys veron suorittamisesta sekä veron määrään vaikuttavista seikoista.


3.13.1. Täydennyskehotus

Kirjaamisviranomainen on velvollinen ottamaan lainhuuto- tai kirjaamishakemuksen vas-taan, vaikka siitä puuttuu selvitys suoritetusta verosta tai veron määrään vaikuttavista sei-koista. Kirjaamisviranomaisen on kuitenkin valvottava, että veroa on suoritettu riittävä määrä. Jos veroa ei ole suoritettu riittävästi lainhuutoa tai kirjaamista haettaessa, hakijaa kehotetaan suorittamaan puuttuva vero.

Tarvittaessa tehdään MK 6:5.2 mukainen kirjallinen täydennyskehotus, jossa on oltava laskelma, josta tarvittavan veron määrä käy ilmi. Hakijaa kehotetaan siinä esittämään sel-vitys veron mahdollisine viivästyskorotuksineen maksamisesta lyhyehkössä määräajassa (muutamassa viikossa). Kehotukseen on merkittävä uhaksi, että hakemus jätetään tutki-matta, jos kehotusta ei noudateta. Jos kehotusta ei sitten ole noudatettu, hakemus jäte-tään tutkimatta.

3.13.2. Ennakkoratkaisu

Lainhuudon hakijalla on varainsiirtoverolain 39 §:n perusteella oikeus hakea ennakkorat-kaisu verovirastolta paitsi veron suorittamisvelvollisuudesta myös sen määrästä. Ennak-koratkaisu voidaan antaa myös luovutuksen jo tapahduttua ja asian vireillä ollessa kirjaa-misviranomaisessa. Asiakkaalle on syytä kertoa ennakkoratkaisun olevan maksullinen. Ennakkoratkaisun saaminen saattaa kestää pitkähkönkin ajan.

3.13.3. Minimivero

Veroa ei varainsiirtoverolain 27 §:n mukaan ole suoritettava, jos veron määrä on vähem-män kuin 10 euroa. Jos kaksi henkilöä on ostanut tilan puoliksi, ei kumpikaan joudu mak-samaan veroa, mikäli veron määrä kummankin osalta erikseen olisi alle 10 euroa. Jos henkilö ostaa kaksi tilaa ja yhteiskauppahinnan perusteella tulisi veroksi yli 10 euroa, on vero haettaessa lainhuutoa samalla kertaa kumpaakin tilaan suoritettava, vaikka vero tilaa kohden jäisikin alle 10 euroksi.

3.14. Veron maksutapa

Verohallituksen päätöksen varainsiirtoveron maksamisesta ja ilmoittamisesta 20.12.1996/1268 8 §:n mukaan varainsiirtovero maksetaan verohallituksen vahvistamalla tilisiirtolomakkeella, joita saa verotoimistojen lisäksi pankeista ja vero.fi sivuilta. Vero voi-daan maksaa myös maksuautomaatilla tai verkkopankissa.

Maksun viestikenttään tulee tallentaa tilisiirtolomakkeessa mainitut yksilöintitiedot, eli hen-kilötunnus, asiakirjan päiväys, kauppahinnan määrä ja ostajan/hakijan nimi. Tulostetusta tai tallennetusta maksukuitista tulee ilmetä arkistointitunnus.

Verohallinnon puhelinpalvelusta voidaan myös tiedustella maksun suorittamisesta. Käy-tännössä on hyväksytty myös kotitietokoneelta tulostettu tai tallennettu tiliote. Maksutavat kehittyvät tai muuttuvat jatkuvasti eikä pysyviä ohjeita pystytä antamaan.


3.15. Veron viivästyskorotus

3.15.1. Viivästyskorotus lainhuudon tai kirjaamisen hakemisen laiminlyönnistä

Maakaaren mukaan veron suorittaminen ei ole ehdoton edellytys hakemuksen vastaanot-tamiselle ja vireille tulolle. Jos veroa ei ole suoritettu lainkaan tai sitä ei ole suoritettu riittä-vää määrää, hakijaa kehotetaan MK 6:5.2 mukaisesti määräajassa suorittamaan puuttuva määrä uhalla, että hakemus muutoin jätetään tutkimatta.

Lainhuudon tai kirjauksen hakemisen laiminlyönti on sanktioitu. Jos lainhuutoa tai kirjaa-mista ei ole haettu säädetyssä ajassa, veroa on korotettava siinäkin tapauksessa, että vero on suoritettu lainhuudatusajan kuluessa. Mikäli lainhuutoa tai kirjausta ei ole sääde-tyssä ajassa haettu, veroa korotetaan varainsiirtoverolain 8 §:n mukaan 20 prosentilla jo-kaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta siitä päivästä lukien, jona lainhuutoa tai kirjaamista olisi viimeistään tullut hakea. Veroa korotetaan kuitenkin enintään 100 prosentilla. Määrä-aikoja laskettaessa sovelletaan lakia säädettyjen määräaikojen laskemisesta. Jos siis kiin-teistön kauppa esimerkiksi on tehty 10.2. ja viimeinen lainhuudon hakemispäivä 10.8 olisi lauantai, lainhuudatusaika on päättynyt 12.8. Viivästyskorotus on 20 prosenttia 13.8.- 12.2. välisenä aikana.

Kirjaamisviranomaisen on valvottava lainhuudatuksen yhteydessä viivästyskorotuksen maksaminen. Sen sijaan kirjaamisviranomaisen velvollisuutena ei ole valvoa varainsiirto-veron maksamisen viivästymisestä johtuvien muiden viivästysseuraamusten maksamista.

Kirjaamisviranomaisen antaman maksukehotuksen mukaisen veron määrän maksamatta jättäminen johtaa hakemuksen tutkimatta jättämiseen ja viivästyskorotuksen suorittamis-velvollisuuteen, mikäli lainhuudatusaika on kulunut umpeen. Täydennyskehotuksessa on syytä informoida hakijaa tutkimatta jättämisen aiheuttamasta mahdollisesta viivästyskoro-tuksesta, jos täydennyskehotuksen määräpäivä on hyvin lähellä lainhuudatukselle sääde-tyn määräajan päättymistä.

3.15.2. Viivästyskorotus, kun samalla luovutuskirjalla on ostettu useampia kiinteistöjä

Jos samalla kauppakirjalla on ostettu useampia tiloja tai määräaloja ja johonkin näistä on haettu lainhuutoa määräajassa, korotetaan veroa vain niiden kiinteistöjen hintaa vastaa-valta osalta, joihin ei ole haettu lainhuutoa määräajassa.

Varainsiirtovero ei määräydy luovutuskirjakohtaisesti, vaan vero on suoritettava jokaisesta luovutuksesta erikseen lainhuutoa haettaessa. Kirjaamisviranomainen tarkistaa veron oi-keamääräisyyden vain sen kiinteistön osalta, johon lainhuutoa haetaan, ja hakijan on esi-tettävä selvitys siitä, mikä osa vastikkeesta kohdistuu kyseiseen kiinteistöön. Mikäli selvi-tystä ei esitetä, on vero maksettava koko luovutushinnasta.

3.15.3. Vastuu aiemmista luovutuksista


Jos kiinteistö on useamman kerran luovutettu ennen kuin lainhuutoa tai kirjaamista hae-taan, luovutuksensaajan on varainsiirtoverolain 9 §:n mukaan suoritettava vero viivästys-korotuksineen myös niistä aikaisemmista luovutuksista, jotka on tehty hakemuksen teke-mistä edeltäneiden kymmenen vuoden aikana. Jos kiinteistö on myyty (pakko)huutokau-palla, aikaisemmista luovutuksista ei kuitenkaan ole suoritettava veroa. Viivästyskorotuk-sen laskeminen aiemman kaupan osalta katkeaa uuteen kauppaan.

Varainsiirtoverolaki rajoittaa vastuun ajallisesti siis hakemuksen tekemistä edeltäneeseen kymmeneen vuoteen.

Aikaisemmista luovutuksista suoritettava vero lasketaan luovutuskirjaan merkitystä kaup-pahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Saantonsa kirjaava luovutuksensaajaa suojataan siis sellaiselta verovastuulta, joka ei käy ilmi aikaisemmista luovutuksista laadituista luo-vutuskirjoista ja josta hän ei näin ollen kenties ole ollut tietoinen.

3.16. Veron vanhentuminen

3.16.1. Abstraktinen/konkreettinen verovelka

Verovelkasuhde voi lakata valtion saamisoikeuden vanhenemiseen. Vanhenemisen osalta erotetaan toisaalta abstraktinen verovelan vanhentuminen ja toisaalta konkreettinen vero-velan vanhentuminen. Abstraktinen varainsiirtoverovelkasuhde syntyy, kun veronalainen luovutus tapahtuu, ja konkreettinen verovelkasuhde, kun verovirasto tekee verosta mak-suunpanopäätöksen.

Varainsiirtoveron maksuunpanosta säädetään varainsiirtoverolain 33 §:ssä. Sen mukaan maksamatta jäänyt vero voidaan viimeistään maksuunpanna, jos lainhuutoa tai kirjaamista ei ole haettu, kymmenen vuoden kuluessa sen vuoden päättymisestä, jona lainhuutoa tai kirjaamista olisi ollut haettava. Varainsiirtoverolain 9 § rajaa välisaannoista verovastuun hakemuksen tekemistä edeltävään kymmeneen vuoteen. Mainitut lainkohdat osoittavat abstraktisen verovelkasuhteen vanhenemisen. Konkreettisen verovelan vanhentumisaika on viisi vuotta sitä seuranneen vuoden alusta, jona vero on määrätty tai maksuunpantu (ks. varainsiirtoverolaki 33 § ja verojen ja maksujen täytäntöönpanosta annetun lain (706/2007) 20 §, jolta osin HE:n 83/2006 vp. perustelut s. 94 verovelan vanhentumisesta eivät ole ongelmattomia).

3.16.2. Leimaveron vanhentuminen

Ennen maakaaren ja varainsiirtoverolain voimaantuloa varainsiirtoveron sijasta perittiin lei-maveroa, jonka suorittamisvelvollisuuden ei katsottu vanhenevan. Uudemmissa KHO:n ratkaisuissa leimaveron on kuitenkin katsottu vanhenevan kymmenessä vuodessa sen vuoden päättymisestä, jona lainhuutoa tai kirjausta olisi viimeistään ollut haettava, joten ennen maakaaren voimaantuloa tapahtuneiden luovutusten leimaverot ovat pääosin jo vanhentuneet. Tämä koskee niin kiinteistön tai määräalan kaupan leimaveroa kuin vuok-


raoikeuden siirtoleimaveroakin. Poikkeuksen voi muodostaa perintö-, ositus- tai testa-menttisaanto, kun niissä lainhuudatuksen tai kirjauksen hakemisaika alkaa vasta perin-nönjaon, osituksen tai testamentin lainvoimaiseksi tulemisesta. Veron laskemisesta tällöin ks. kohta 3.19.

Verosaatavan vanhentumisen mahdollista katkaisemista tai maksuunpanoa ei ole aiheel-lista tutkia. Vanhentumisesta samoin kuin veron korotusten laskemisesta ks. KHO 15.9.2000 taltio 2283, KHO 2002:44 ja 45 ja Mali-Laitinen-Mähönen: Lainhuudatus, erityi-sen oikeuden kirjaaminen ja kiinnitys, 2002, kohdat 83.2-83.4 sekä 88.3-88.5.

3.17. Veron maksun lykkääminen ja maksuunpano

Verovirasto voi varainsiirtoverolain 52 §:n mukaan myöntää veron suorittamiselle lyk-käystä. Jos lykkäystä on myönnetty, voitaneen lainhuuto myöntää, jos lykkäysaika on me-nossa lainhuutoa haettaessa, vaikka veroa ei olisikaan suoritettu. Jos lykkäyspäätöksessä vero on määrätty suoritettavaksi erissä, on lainhuutoa haettaessa oltava jo erääntyneet erät maksettuna.

Kuten lykkäyspäätöksen vaikutuksen arviointi, on ongelmallista myös mahdollisesti verot-tajan jo ennen lainhuudon hakemista tekemän veron maksuunpanopäätöksen merkityksen arviointi, jos maksuunpanopäätös esitetään eikä veroa kuitenkaan ole maksettu eikä pe-ritty. Varainsiirtoverolain 7 §:n voitaisiin katsoa edelleen estävän lainhuudon saamisen. Toisaalta voidaan ajatella asian siirtyneen lopullisesti veroviraston huolehdittavaksi vero-tusmenettelyssä eikä estettä lainhuudon myöntämiselle olisi. Tällöinkin jäisi pohdittavaksi maksuunpanopäätöksen jälkeen mahdollisesti kertynyt viivästyskorotus. Tiedossa ei ole oikeuskäytäntöä, mutta tässä vaiheessa suositellaan lainhuudon myöntämistä elleivät vii-västyskorotukset muodosta edellä mainittua estettä.

3.18. Aiheettomasti suoritettu vero ja muutoksenhaku

Jos lainhuudon tai kirjauksen hakija on maksanut veroa tilanteessa, jossa veronmaksuvel-vollisuutta ei ole ollut, tai veroa liikaa, hän voi hakea aiheettomasti suorittamansa määrän takaisin verovirastolta (varainsiirtoverolaki 40 §). Varainsiirtoveron palautushakemuksen saa verovirastosta tai internetistä. Veroviraston työn ja asiakkaan ohjaamisen helpotta-miseksi on paikallaan antaa asiakkaalle myös ohjaus tai laskelma siitä veron määrästä, jota kirjaamisviranomainen on pitänyt oikeana ko. asiassa.

Veroviraston palautushakemukseen tekemästä päätöksestä voidaan valittaa hal-linto-oikeuteen ja edelleen korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Kirjaamisviranomainen sitä vastoin ei tee verotuspäätöstä, josta voitaisiin valittaa.

Veroviraston veron suorittamisvelvollisuutta tai suoritettavan veron määrää koskevaan päätökseen(palautushakemukseen annettu päätös, asiamiehen pyynnöstä annettu pää-tös, ennakkoratkaisu ja maksuunpanopäätös) haetaan muutosta valittamalla lääninoikeu-teen 30 päivässä.

Verovirasto oikaisee valituksen johdosta päätöstään oma-aloitteisesti, jos se toteaa, että sen päätös on vero- tai vastuuvelvollisen vahingoksi virheellinen. Jos päätöstä oikaistaan vaatimuksen mukaisesti, valitus raukeaa.


Veron palauttamisesta ja valitusmenettelystä ks. tarkemmin Puronen, 2007, s. 237 ss.

Kuntien ja eräiden koulutuksen rakennejärjestelyihin liittyvien verojen palauttamisten osalta on erityissäännökset luovutuksista, jotka tapahtuvat 1.1.2007 - 31.12.2012 välisenä aikana (171/2007).

3.19. Voimaantulo- ja siirtymäsäännökset

Tätä opaskirjaa edeltäneessä teoksessa Mali-Laitinen-Mähönen: Lainhuudatus, erityisen oikeuden kirjaaminen ja kiinnitys, 2002, oli yksityiskohtainen selostus siirtymäsäännök-sistä. Ennen maakaaren ja varainsiirtoverolain voimaan tuloa tapahtuneiden luovutuksen verot, leimaverot, jos ne ovat jääneet suorittamatta, ovat pääosin jo vanhentuneet, joten voimaantulo- ja siirtymäsäännöksiä ei tässä enää yksityiskohtaisesti käsitellä. Poikkeuk-sen voivat muodostaa perintö-, ositus- tai testamenttisaannot, ks. kohta 3.16.2. Verokanta on 4 prosenttia, vaikka pesäosuuden luovutus olisi tapahtunut vanhan lain aikaan (jolloin verokanta oli kauppahinnasta riippuen 4-6 prosenttia), mutta vanhan lain aikaisen suku-laisalennuksen vuoksi verokanta voi olla alhaisempikin eli puolet vanhan lain aikaisesta normaaliverokannasta. Verokannaksi voi näin ollen tulla 2 prosenttia, jos hinta oli alle 70.000 markkaa, 2,5 prosenttia, jos hinta oli 70.000 - 200.000 markkaa ja 3 prosenttia, jos hinta oli yli 200.000 markkaa. Mahdollinen viivästyskorotus voi tietenkin nostaa prosenttia.

Leimaverolain 17 §:n mukaan luovutuskirja, joka oli tehty vanhempain ja lasten, ottovan-hempain ja ottolasten tahi sisarusten välillä, leimattiin veron puoleen määrään. Jos kiin-teistö oli luovutettu mainitulle ynnä muulle henkilölle yhteisesti eivätkä nämä olleet keske-nään avioliitossa, oli jälkimmäisen osasta kauppahintaa suoritettava täysi leimavero.


4. ERITYISEN OIKEUDEN KIRJAAMINEN

4.1. Yleistä

Kirjaamisedellytys

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjattavat erityiset oikeudet on lueteltu maakaaren 14 lu-vun 1-5 §:issä. Kaikkia sinänsä merkittäviäkään kiinteistöjä koskevia oikeuksia tai omista-jan määräämisvaltaan vaikuttavia seikkoja ei ole katsottu tarkoituksenmukaiseksi kirjata lainhuutoja kiinnitysrekisteriin, esimerkiksi sellaisia, jotka näkyvät jostain muusta rekiste-ristä.

Kirjattavat sopimukset saattavat olla joko vakiosopimuksia, kuten kuntien useimmiten käyt-tämät asuntoalueiden vuokrasopimukset, tai maallikoiden tekemiä, jolloin sopimuksen tul-kinta voi olla hyvinkin hankalaa. Sopimusten ehdot saattavat olla myös moninaisia ja vaih-televia sekä runsaita, ja kirjaamisviranomaisen on perehdyttävä sopimukseen kokonaisuu-dessaan. Lähtökohtana sopimusten tulkinnassa on sopimusvapaus, jolloin kirjattavaksi, jos oikeus sinänsä on kirjaamiskelpoinen, voi tulla oikeuksia, joiden arvo on kyseenalai-nen. Kaupanvahvistukseen verrattavaa tarkastusjärjestelmääkään ei ole. Tässä luvussa-kin tulee esiin lukuisia sinänsä poikkeuksellisia, mutta käytännössä esiin tulleita sopimus-ehtoja, jotka ratkaisijalle aiheuttava päänvaivaa, kun ne eteen ilmaantuvat.

Kirjattavan oikeuden tulee perustua muissa kuin MK 14:5 tarkoittamissa ainesosakirjauk-sissa joko sopimukseen taikka muuhun oikeustoimeen kuten testamenttiin.

Yleensä erityisessä oikeudessa on kysymys oikeudesta käyttää toisen omistamaa kiinteis-töä jollakin tavalla. Erityistä oikeutta muistuttava oikeus voi tulla kirjatuksi myös vallintara-joituksena, mikäli se kuuluu MK 12:5:ssä lueteltuihin oikeuksiin.

Ennen nykyisen maakaaren voimaan tuloa erityisiä oikeuksia nimitettiin pysyvyyskiinnityk-siksi. Nykyisen lain mukaan kiinnityksellä tarkoitetaan vain panttioikeudellista kirjaamista eli MK 16 luvun mukaista kiinteistökiinnitystä ja MK 19 luvun mukaista laitoskiinnitystä. Kun erityiset oikeudet eivät (enää nimitykseltäänkään) ole kiinnityksiä, niitä ei tarvitse ottaa huomioon yhteiskiinnityksen edellytyksiä MK 16:2 mukaan harkittaessa.

Erityisen oikeuden kirjaaminen on yleensä vapaaehtoista. Erityisen oikeuden haltija turvaa kirjaamalla oikeutensa pysyvyyden suhteessa kiinteistön myöhempiin omistajiin, toisiin eri-tyisten oikeuksien haltijoihin sekä kiinteistön omistajan velkojiin. Kirjatun/kirjaamattoman erityisen oikeuden sitovuus ei ole kaikissa tilanteissa helposti ymmärrettävissä, mutta tässä yhteydessä huomautetaan vain, että kirjaamatonkin erityinen oikeus sitoo kiinteistön ostajaa, jos hän kauppaa tehtäessä tiesi oikeudesta (MK 3:8). MK 14:1 mukainen, kiinteis-töön ennen kauppaa perustettu erityinen oikeus, vaikka sitä ei olisi kirjattu, voi saada MK 3:7 mukaan uuteen omistajaan nähden parempaakin suojaa.

Vain 14:2:ssä tarkoitettujen vuokra- ja käyttöoikeuksien kirjaaminen on pakollista. Kirjaa-misvelvollisuus koskee tällöin sekä perustamis- että siirtotilannetta.


4.2. Kirjaamiskelvottomat erityiset oikeudet

Kun erityinen oikeus on pysyvä, ei siis määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva, tai se on voimassa jonkin kiinteistön tai alueen hyväksi taikka se on perustettu kiinteistötoimi-tuksessa tai viranomaisen päätöksellä, kirjaus erityisenä oikeutena lainhuutoja kiinnitys-rekisteriin ei ole mahdollinen. Kiinteistön tai alueen hyväksi perustettua oikeutta nimitetään rasitteeksi (KML 154.1) ja se perustetaan kiinteistötoimituksessa ja merkitään kiinteistöre-kisteriin. Rasite on yleensä myös tarkoitettu pysyväksi. Kiinteistörasitetta ei siis voi kirjata erityisenä oikeutena, ei silloinkaan, kun se perustuu sopimukseen. Esim. kiinteistön hy-väksi perustettua oikeutta käyttää toisen kiinteistön kautta kulkevaa tietä ei voida kirjata lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Sen sijaan voi kirjatuksi tulla jollekin henkilölle tai yhteisölle perustettu oikeus käyttää kiinteistöä vastaavalla tavalla. Tällainen käyttöoikeus voi olla vaikkapa kiinteistön omistajan kirjallisesti naapurin rouvalle määräajaksi tai toistaiseksi lu-paama oikeus käyttää kiinteistöllä olevaa kaivoa tai saunaa. Eri asia on, että kirjauksen hakeminen ei ehkä ole sen vähäisen arvon vuoksi mielekästä

Silloin, kun erityisen oikeuden tai rajoituksen kirjaamisesta lainhuutoja kiinnitysrekisteriin säädetään muussa laissa kuin maakaaressa, kirjaus tehdään yleisistä edellytyksistä riip-pumatta. Esimerkiksi vesilain 3 luvun 6 §:n mukainen vesivoiman käyttöoikeus voidaan kirjata, vaikka se on perustettu pysyväksi.

Rajanveto kirjaamiskelpoisten ja -kelvottomien oikeuksien välillä voi yksittäistapauksissa olla hankalaa. Vaikkei voidakaan kirjata esimerkiksi sellaista, että kirjauksen hakija omis-taa toisen kiinteistöllä olevan rakennuksen (ks. Kartio: Puolisoiden asuinrakennuksen omistus esineoikeuden ongelmana teoksessa Maaliskuun 25 päivän rahasta 100 vuotta, 2007, s. 92), voidaan kirjata hänen oikeutensa pitää rakennusta tai laitetta toisen maalla. Laitostunnusta tällaiselle oikeudelle ei tietenkään tule antaa. Mikäli käytön kohde on ir-tainta eli ei ole kiinteistön ainesosaa tai tarpeistoa, ei oikeus ole kiinteistöä koskeva eikä myöskään kirjaamiskelpoinen.

Esimerkkeinä niistä oikeuksista, joita ei voida kirjata lainhuutoja kiinnitysrekisteriin erityi-sinä oikeuksina, mainittakoon edelleen:

- negatiivinen käyttöoikeus eli kiinteistön omistajan sitoutuminen olemaan käyt-tämättä kiinteistöään jollakin tavalla, vaikkapa olemaan hakkaamatta metsää tai käyttämättä rakentamisoikeutta,

- kiinnitys- tai panttauskielto tai luotonsaajan velkojalle antama sitoumus olla panttaamatta omaisuuttaan vakuudeksi muille velkojille,

- oikeus siirtää pois kiinteistöllä oleva rakennus,

- omistajan oikeus saada pitää velkajärjestelyssä kiinteistöllä oleva rakennus sen ympärillä olevine tontteineen muun osan kiinteistössä tullessa määrätyksi myytäväksi.


4.3. Kirjaamismenettely

4.3.1. Hakija

Erityisen oikeuden kirjaamista saa hakea kirjattavan oikeuden haltija tai kiinteistön omis-taja (MK 14:9). Toisen sopimusosapuolen kuuleminen ei ole yleensä tarpeen. Kiinteistön omistajan, erityisesti uuden omistajan suostumuksesta ks. kohta 4.5.2. ja hallinnanjakoso-pimuksen kirjauksen hakemisesta ks. kohta 4.19.4. ja MK 14:4 mukaisen kuulemisen osalta kohta 4.20.3.

4.3.2. Asiakirja

Kirjaamishakemuksen yhteydessä on esitettävä oikeuden perustamista tai siirtämistä kos-keva sopimus tai muu asiakirja (vuokrasopimus, kauppakirja, lahjakirja tms.) alkuperäi-senä. Jos mukaan ei ole liitetty jäljennöstä, otetaan jäljennös tarvittaessa asiakirjavihkoon hakijan kustannuksella (KirjRekA 18 § 2).

Haettaessa erityisen oikeuden siirron kirjaamista ei ole välttämätöntä esittää perustamis-sopimusta alkuperäisenä, kun se on tullut alkuperäisenä jo esitettyä erityinen oikeus kir-jattaessa. Jos erityistä oikeutta ei ole aiemmin kirjattu, on perustamissopimus esitettävä alkuperäisenä alkuperäisen siirtosopimuksen kanssa.

MK 4:4.2 mukaan käyttöoikeuden luovutussopimus on tehtävä kirjallisesti ja siitä on käy-tävä ilmi samat tiedot, jotka MK 2:1.2 mukaan on käytävä ilmi kiinteistön kauppakirjasta, jos oikeuden siirto on kirjattava. Säännös ei ole varsinainen muotosäännös, vaan vain oh-jeellinen, ks. kohta 4.14.1. Kirjaus edellyttää kuitenkin kirjallisen siirtokirjan olemassaoloa eikä siten kirjausta voida tehdä, jos hakija esittää esimerkiksi ainoastaan sopijapuolina olevien yhtiöiden hallitusten kokousten pöytäkirjat.

Asiakirjojen puuttumista tai puutteellisuutta käsitellään jäljempänä kohdassa 4.25.2.3.

4.3.3. Hakemus

Erityisen oikeuden kirjaamista haettaessa on yleensä oltava kirjallinen hakemus. Hakija saa esittää hakemuksen myös suullisesti, jos asia käy selvästi ilmi asiakirjoista. Lähinnä tällainen tilanne on vuokraoikeuden perustamista tai siirtoa kirjattaessa, kun kirjaus on verrattavissa yksinkertaiseen lainhuutoasiaan.

Hakemuksesta on MK 6:1 mukaan käytävä ilmi:

1) kiinteistö tai muu kirjaamisen kohde 2) haettava kirjaus ja tarvittaessa sen perustelu 3) hakijan nimi ja kotipaikka ja henkilötunnus, yritys- ja yhteisötunnus tai vastaava

tunnus 4) hakijan, hänen laillisen edustajansa tai asiamiehensä puhelinnumero ja posti-

osoite sekä 5) hakijan tai hänen asiamiehensä allekirjoitus


Kirjauksen kohteena olevasta tilasta on ilmoitettava kiinteistötunnus tai tilan nimi, rekiste-rinumero sekä kylä ja kunta. Tontin osalta on käytävä ilmi tontin numero, kortteli, kaupun-ginosa ja kaupunki. Määräalan ja vuokra-alueen osalta käytetään määräalatunnusta tai laitostunnusta, jos sellaiset on. Tarvittaessa määräala tai vuokra-alue joudutaan yksilöi-mään sen kiinteistön, josta määräala on luovutettu tai johon vuokraoikeus kohdistuu, avulla. Rekisteriin merkitään oikeuden yksilöimiseksi tarvittavat tiedot sopimuksen tyy-pistä, oikeuden voimassaoloajasta ja oikeudenhaltijasta. Kirjatun oikeuden tarkempi si-sältö käy ilmi sen perustavasta asiakirjasta.

Jos hakijan saanto esimerkiksi on vaikeasti selvitettävissä, kirjaamisviranomainen on oi-keutettu vaatimaan hakijaa hakemuksessaan perustelemaan, miksi hän pitää itseään oi-keutettuna saamaan kirjauksen.

KirjRekA 6 §:n mukaan erityisen oikeuden kirjaamista koskevasta hakemuksesta merki-tään:

1) erityisen oikeuden haltija 2) oikeuden tai sopimuksen laatu ja sen pääasiallinen sisältö sekä voimassaolo-

aika 3) sopimuksen tai muun perustamisasiakirjan päiväys 4) kohde 5) etusija

Erityiselle oikeudelle annetaan kirjausta haettaessa laitostunnus, jos se voi olla kiinnityk-sen kohteena.

Koska kirjaustyypit ovat varsin erilaisia, joudutaan mainittua asetuksen 6 § soveltamaan joustavasti. Usein kirjauksiin ei ole tarvetta laittaa selvitystä sopimuksen pääasiallisesta sisällöstä. Esimerkiksi jos kysymyksessä on koko tontin tai muun kiinteistön vuokraoikeu-den kirjaaminen, on maanvuokrasopimuksen ja sen tekoajan ilmoittaminen riittävää.

Vuokraoikeuden kirjauksesta on näkynyt myös vuokrasopimuksen vuokranantajana tehnyt kiinteistön omistaja. Jos kiinteistön omistaja myöhemmin vaihtuu, voidaan uudesta omis-tajasta tehdä merkintä, mutta tällöin on syytä varmistua, että merkintä on paikkansa pitävä eli että uudella omistajalla on lainhuuto kiinteistöön.

Kirjaamismenettelyssä noudatetaan maakaaren II osan yleisiä menettelysäännöksiä. So-vellettaviksi tulevat säännökset hakemuksesta ja sen vireille tulosta, täydennysmenette-lystä ja kuulemisesta sekä ratkaisun tekemisestä ja toimituskirjan antamisesta.

4.4. Kirjauksen kohde

4.4.1. Yleistä

Kirjaus voi MK 14:6 mukaan kohdistua:

1) kiinteistöön tai kiinteistöjen yhteiseen alueeseen, joka on merkitty kiinteistöre-kisteriin,

2) määräalaan, joka on lainhuudatettu, tai 3) MK 14:2:ssä tarkoitettuun käyttöoikeuteen, joka on kirjattu.


Vaikka erityinen oikeus koskisikin vain tiettyä aluetta kiinteistöstä, kuten itsenäiseksi kiin-teistöksi muodostamatonta rakennuspaikkaa, kirjauksen kohteena on koko kiinteistö. Vuokraoikeuden selite ja ratkaisun selite-kohdissa on merkintä rekisteriin tehtäessä syytä mainita, että vuokra-alue on vain osa kiinteistöstä, esim. "750 m2 suuruinen alue tilasta".

Erityisen oikeuden kirjauksen kohteena voi olla myös lainhuudatusvelvollisuuden ulkopuo-linen kiinteistö, esimerkiksi yleinen alue tai valtion metsämaa, jotka kiinteistörekisterilain 2 §:n mukaan ovat kiinteistöjä. Näihin samoin kuin kiinteistöjen yhteiseen alueeseen, joka taas ei ole kiinteistörekisterilain mukaan kiinteistö, vaan muu rekisteriyksikkö, voidaan kir-jata esimerkiksi vuokraoikeus. Perustajan omistusoikeuden selvittämisestä tällöin ks. kohta 6.15.5.

4.4.2. Määräosa

MK 14:6 mukaan kiinteistön määräosa (esim. 1/2) ei voi olla erityisen oikeuden kirjauksen kohteena, koska määräosa ilmaisee vain yhteisomistajan osuuden kiinteistöstä, mutta sen avulla ei voida yksilöidä yhteisomistajan alueellista osaa siitä (ks. Jokela - Kartio - Ojanen, 2004, s. 367).

4.4.3. Osaomistaja käyttöoikeuden haltijana

MK 14:1 mukaan kirjata voidaan sopimukseen tai muuhun oikeustoimeen perustuva toisen omistamaa kiinteistöä koskeva vuokra- tai muu käyttöoikeus taikka eläke-, metsänhakkuu- tai irrottamisoikeus. Ongelmana on pidetty tilannetta, jossa oikeuden haltijaksi on sovittu joku kiinteistön osaomistajista. Murto-osin kiinteistön omistavat ovat esimerkiksi tehneet sopimuksen, jolla vuokrataan koko tila tai osa tilasta yhdelle osaomistajista. Oikeus koh-distuu tällöin osaksi toisen ja osaksi vuokramiehen omaan kiinteistöönsä. Selvää on, että kohteeksi ei voida merkitä vain muiden omistajien osuuksia, koska erityisen oikeuden koh-teena ei voi olla kiinteistön määräosa. Tulkinnanvaraisena on, ainakin ennen jäljempänä selostettua korkeimman oikeuden ratkaisua, pidetty sitä, voidaanko kirjaus tehdä koko kiinteistöön (ongelmista ks. Laitinen: KKO:2005:13 - oikeustapauskommentti, Defensor Legis N:o 2/2005 s. 399 - 402).

Selvyyden vuoksi sanottakoon, ettei edellä mainitusta tilanteesta ole kysymys, jos kuolin-pesän osakas vuokraa osan tilasta kuolinpesältä, avoimen yhtiön tai kommandiittiyhtiön yhtiömies yhtiöltä tai yhteisen alueen osakastilan omistaja osan yhteisestä alueesta, koska kuolinpesän osakas ei ennen jakoa omista kuolinpesään kuuluvasta kiinteistöstä vielä mi-tään osaa, yhtiömies ja yhtiö ovat eri asia ja yhteisalueosuus kuuluu kiinteistölle, ei suo-raan kiinteistön omistajalle.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO:2005:13 hyväksynyt osaomistajan kirjaamisvaati-muksen tilanteessa, jossa kiinteistön neljäsosaan lainhuudon saanut oli vuokrannut muilta osaomistajilta koko kiinteistön. Vaikka ratkaisun perustelut ovatkin puutteelliset ja epäsel-vät, on kirjaamiskäytännössä ratkaisun jälkeen hyväksytty kirjattavaksi vastaavat sopimuk-set, joissa osaomistaja on vuokrannut kiinteistön tai osan siitä. Näin siitä huolimatta, että osaomistajille on MK 14:3:ssä säädetty mahdollisuus järjestellä välinsä hallinnanjakosopi-muksella. Korkeimman oikeuden ratkaisun jälkeen osaomistajilla on siis molemmat tavat käytössään väliensä järjestämiseksi.


Osaomistajien väliset vuokrasopimukset ovat yleisiä pellonvuokrissa EU-tukien vuoksi. Samoin esiintyy usein tapauksia, joissa yksi osaomistajista (A) vuokraa yhdessä muun kuin osaomistajan (X) kanssa muilta osaomistajilta (B ja C) alueen tilasta, jolle tavallisesti puolisoilla A:lla ja X:llä on tarkoitus rakentaa asuintalo. Vuokraoikeus kirjataan normaalisti ja se saa laitostunnuksen, mikäli sen edellytykset muutoin täyttyvät. Vuokra-alueelle ra-kennettavasta rakennuksesta tulee tällaisessa tapauksessa vuokra-alueen, siis laitoksen ainesosa.

Selvää on, ettei kiinteistön yksin omistava voi perustaa siihen itselleen käyttö- tai muuta MK 14:1-4 tarkoittamaa erityistä oikeutta. Ratkaistavaksi on tullut kuitenkin tilanteita, joissa kiinteistön omistaja A on tehnyt vuokrasopimuksen, jossa vuokramiehinä on hänen lisäk-seen muita eli B ja C. B:n ja C:n osalta kysymys on toisen omistamaa kiinteistöä koske-vasta vuokrasopimuksesta, joten ainakin heillä täytyy olla mahdollisuus oikeutensa kirjaa-miseen. Jos vuokraoikeus täyttää laitostunnuksen saamisen edellytykset ja alueelle ra-kennetaan vuokramiesten omistama rakennus, lienee ainesosakysymysten selkeydenkin kannalta parhainta kirjata vuokraoikeus kokonaisuutena, jolloin vuokraoikeuden halijoiksi merkitään sekä A, B että C kolmasosin kukin, jollei vuokrasopimuksesta ilmene muuta jakosuhdetta.

Ainesosakysymykset osaomistajasopimusten jälkeen voivat eräissä tapauksissa muodos-tua hyvinkin ongelmallisiksi.

4.4.4. Käyttöoikeus kohteena

Jos kirjaamisvelvollisuuden alaisen käyttöoikeuden haltija on kirjannut asianmukaisesti oman oikeutensa, voidaan tuollaiseen käyttöoikeuteen kirjata myös muita erityisiä oikeuk-sia. Myös vallintarajoitus voidaan kirjata tällaiseen käyttöoikeuteen, vaikkei maakaaressa siitä säännöstä olekaan. Vallintarajoitus voidaan kirjata myös käyttöoikeuden määrä-osaan.

4.4.5. Kohdentaminen

Jos kiinteistön rekisterinumero on tullut perustamisasiakirjaan virheellisesti tai erityisen oi-keuden perustamisen jälkeen on tapahtunut kiinteistön muodostamistoimia, joissa erityi-sen oikeuden kohdetta ei ole selvitetty, voi olla tarpeen oikaista perustamisasiakirjaa. Kir-jaus voi mainituista syistä kohdistua kokonaan väärään kiinteistöön tai sen kohteena olla sellaisiakin tiloja, joita erityinen oikeus ei tosiasiallisesti koske, vuokra-alue ei esimerkiksi ole lohkotilan alueella. Rekisterissä on edelleen runsaasti erityisesti ennen vuotta 1997 vahvistettuja erityisiä oikeuksia (pysyvyyskiinnityksiä), joiden vahvistamisen jälkeen koh-teen rekisterinumero on muuttunut, mutta kohdentamista ei ole aikanaan tehty oikeaan kiinteistöön kuten KML 290a §:n perusteella nykyään tehdään. Jos esimerkiksi vuokraoi-keuden kohteena edellä mainitussa tapauksessa poistetaan kiinteistö, jonka aluetta vuokra-alue ei ole ja tästä on selvyys, ei poistaminen voi heikentää kenenkään asemaa. Vuokraoikeuden ja laitoskiinnitysten haltijoiden suostumuksella poistamisen voi aina suo-rittaa, mutta tapauskohtaisesti voidaan harkita, millainen muu selvitys kohdentamisen edellytyksistä on riittävä.

Käytännössä luotettavin tietolähde siitä, minkä kiinteistön alueella vuokraoikeus sijaitsee, on usein kunnan kiinteistöinsinööri tai maanmittausviranomainen. Vuokranantajalla voi myös olla luotettava tieto kohteesta.


Jos kirjaus on tapahtunut kokonaan väärään rekisterinumeroon, voi joutua vaatimaan suostumuksia esimerkiksi oikean kohteen, johon merkintä siirretään, kiinnityksenhaltijoilta. Väärän merkinnän korjaaminen ei tässä tapauksessa voine heikentää vuokraoikeuden haltijan ja laitoskiinnitysten haltijoiden asemaa.

Virheen voi oikaista MK 8 luvun mukaisena korjausasiana.

4.4.6. Kohteesta myyty määräala

Jos erityisen oikeuden kirjausta haettaessa havaitaan kohteena olevasta kiinteistöstä myy-dyn määräalan, joka on huudatettu, merkitään kohteeksi ko. kiinteistö lukuun ottamatta määräalaa. Huudatettu määräala voi tulla kohteeksi vain sen omistajan suostumuksella. Mikäli määräalaa ei ole huudatettu, se voidaan jättää kohteena pois erityisen oikeuden kirjauksen hakijan esityksestä. Hakijaa voi pyytää täydentämäänkin hakemusta siten, että kohteena tarpeeton määräala "miinustettaisiin". Määräalalle on tarvittaessa hankittava määräalatunnus.

Vaikka erityinen oikeus olisi kirjattukin kantakiinteistöön eikä tällöin olisi kohteesta jätetty määräalaa pois, korjautuu asia yleensä kiinteistötoimituksessa, jos siellä todetaan, ettei kysymyksessä oleva vuokraoikeus tai muun erityinen oikeus kohdistu määräalasta muo-dostettuun lohkotilaan. Toimitusinsinöörin on kiinteistönmuodostamislain 290a §:n nojalla ilmoitettava asiasta kirjaamisviranomaiselle.

4.5. Suostumus

4.5.1. Omistajan suostumus

Erityisen oikeuden kirjaamiseen ei yleensä tarvita kiinteistön omistajan suostumusta tai kuulemista. Kiinteistön omistajalla, joka on perustanut toiselle oikeuden käyttää kiinteistö-ään tai ottaa siitä metsää tai maa-aineksia, ei ole oikeutta kieltää sen pysyvyyttä turvaavaa kirjausta. Samoin ei oikeudenhaltijaa tarvitse kuulla, jos kiinteistön omistaja hakee kir-jausta. Omistajan suostumus on kuitenkin tarpeen haettaessa MK 14:4 §:n mukaista kir-jausta.

Jos oikeuden perustajalla, joka erityisen oikeuden kirjausta haettaessa on edelleen kiin-teistön omistaja, ei ole lainhuutoa kiinteistöön, on kirjaushakemus jätettävä lepäämään, kunnes perustajalle on myönnetty lainhuuto

Suostumuksia panttioikeuden haltijoilta käsitellään jäljempänä kunkin erityisoikeustyypin kohdalla erikseen.

4.5.2. Uuden omistajan suostumus

Jos oikeuden perustaja on luovuttanut kiinteistön edelleen ja kiinteistön luovutuksensaaja hakenut lainhuutoa ennen erityisen oikeuden kirjauksen hakemista, kirjaukseen tarvitaan yleensä luovutuksensaajan suostumus (MK 14:12/7). Tästäkin syystä on tarkistettava, onko oikeuden perustajalla lainhuuto kiinteistöön. MK 14:12/7 mukaan kirjaamishakemus


joudutaan hylkäämään, jos joku muu kuin oikeuden perustaja on luovutuksen eli kaupan, lahjan, vaihdon tai muun luovutuksen (MK 1:1) nojalla hakenut lainhuutoa kiinteistöön en-nen kuin erityisen oikeuden kirjaamista on haettu eikä hän anna suostumusta kirjaami-seen. Suostumuksen korvaa tuomioistuimen päätös siitä, että erityinen oikeus on saanut etusijan tai selvitys siitä, että luovutuksen saaja on tiennyt erityisen oikeuden luovutuk-sesta kauppaa tehtäessä (MK 3:7 ja 8). Viimeksi mainittu seikka voi ilmetä esimerkiksi kauppakirjasta, jossa voi olla maininta ostajan tietoisuudesta kirjauksen kohteena olevasta erityisestä oikeudesta. Etusijasta mainitunlaisessa tilanteessa katso myös MK 13:3.3.

Vuokraoikeuden osalta on otettava huomioon MVL 12 §, jonka mukaan vuokraoikeus sitoo kiinteistön myöhempää luovutuksensaajaa tai muuta kilpailevaa oikeuden haltijaa, jos vuokramies on saanut kiinteistön hallintaansa ennen luovutusta tai oikeuden perustamista. Tarvittaessa voi kuulla kiinteistön uutta omistajaa siitä, suostuuko hän kirjaukseen tai myöntääkö vuokramiehen ottaneen alueen haltuunsa ennen kiinteistön kauppaa. Riitati-lanteessa kirjaamisviranomainen voi joutua osoittamaan sen, jolla sopimuksen sitovuu-desta on näyttövelvollisuus, määräajassa saattamaan asia tutkittavaksi oikeudenkäyn-nissä niin kuin MK 6:6 määrää. Jos kiinteistön uuden omistajan saanto on perintö, testa-mentti tai ositus, ei uudella omistajalla ole mahdollista estää erityisen oikeuden kirjausta, vaikka vuokramies ei olisikaan ottanut aluetta haltuunsa ennen uuden omistajan saantoa.

Jos alue on myyty huutokaupalla, sitoo vuokraoikeus ostajaa vain, jos myynti on tapahtu-nut sellaisin ehdoin (ks. Ulosottokaari 5 luku 58 ja 59 §).

Jos vuokra-alueen haltuunottoa ei olisikaan tapahtunut ennen kauppaa ja ostaja olisi ha-kenut lainhuudon ennen hakemusta vuokraoikeuden kirjaamiseksi, voi vuokrasopimus jäädä kuitenkin pysyväksi MVL 12 §:n 2 momentissa mainituilla edellytyksillä. Kysymyk-sessä on siinä määrin harvinainen tilanne, ettei sitä ole syytä tässä enemmälti käsitellä.

Jos käyttöoikeuden luovutus on tehty ennen uuden maakaaren voimaantuloa 1.1.1997, voidaan oikeuden pysyvyyden osalta joutua soveltamaan aikaisemman lain mukaisia säännöksiä (MKVpL 4-5 § ja asetus kiinnityksestä kiinteään omaisuuteen 32/1868, maan-vuokraoikeuden haltijan suojan turvasi tuolloinkin MVL 12 §:n mukainen vuokra-alueen hallintaan ottaminen).

4.6. Voimassaoloaika

4.6.1. Tyypilliset ajat

Kirjaus vahvistetaan olemaan voimassa sovitun ajan loppuun tai erikseen säädetyn enim-mäisajan loppuun. Esimerkiksi MVL 5 luvun mukainen maanvuokraoikeus voidaan tehdä olemaan voimassa myös toistaiseksi ja kirjaus tehdään silloin toistaiseksi voimassa ole-vaksi.

Lailla säätelemätön käyttöoikeus (esim. vuokraoikeuteen verrattava, mutta ei MVL:n alai-nen) ei myöskään saa olla epätavallisen pitkä (ainakaan yli 100 v.), mutta toistaiseksi voi-massa olevana se voidaan kyllä vahvistaa. Viime kädessä jouduttaneen hakemus hylkää-mään, jos ajan ylipituutta ei korjata.

MVL:ssä on säädetty vuokrasuhteille vähimmäis- ja enimmäisaikoja, joita on selvitetty jäl-jempänä eri vuokratyyppien kohdalla. Lain salliman ajan ylittämisestä tai alittamisesta


katso erityisesti kohta 4.11. Enimmäisvuokra-aika on yleensä 100 vuotta, vain hautaus-maan vuokra-aika voi ylittää tämän. Hautaustoimilain mukaan enimmäisaika on 200 vuotta.

4.6.2. Määräajan jälkeen jatkuva

Vuokra-aika on voitu sopia myös siten, että se ensin kestää määräajan ja jatkuu sen jäl-keen tietyn ajan, esimerkiksi vuoden kerrallaan ellei sitä irtisanota. Tällöin vuokra-ajalle ei ole määrättyä päättymispäivää. Niin kauan kuin vuokrasuhde jatkuu alkuperäisen vuokra-sopimuksen nojalla, se katsotaan samaksi vuokraoikeudeksi. Tällaisessa tapauksessa ei vuokraoikeudelle saa tallentaa päättymispäivää. Kerrotunlaiseksi ajaksi tehty vuokrasopi-mus katsotaan kokonaisuudessaan määräaikaiseksi ja oikeus on kirjaamisvelvollisuuden alainen ja laitoskiinnityskelpoinen. Luotonantajan asiaksi jää harkita, millainen arvo vuok-rasopimuksella on ja kuinka paljon luottoa kiinnitysvakuutta vastaan kannattaa antaa. Lai-tostunnuksen antamistahan ei estä myöskään vuokra-ajan lyhyys, mutta kiinnitysvakuu-den arvo silloin voi olla pieni. Toisaalta vakuuden arvo muodostuu tyypillisesti vuokramie-hen omistamien rakennusten arvosta.

Jos vuokrasopimukseen on otettu ehto, että sopimus jatkuu alkuperäisen määräajan pää-tyttyä toistaiseksi voimassa olevana, on rekisteriin merkittävä vuokraoikeuden voivan olla kiinnityksen tai muun kirjauksen kohteena vain määräajan päättymiseen saakka.

4.6.3. Elinikäinen

Käyttöoikeuden ajaksi voidaan määritellä myös haltijan elinaika. Tällainen sopimus on kir-jattavissa, mutta laitostunnusta tuskin voidaan antaa. Vähintäänkin olisi outoa, minkä ajan sopimus jatkuisi, jos se voitaisiin siirtää, ks. Havansi: Kiinteistöpanttioikeus uuden maa-kaaren mukaan, 1996, s.188, Jokela-Kartio-Ojanen, 2004, s. 346.

4.6.4. Voimassaoloaika alkaa vasta tulevaisuudessa

Joskus kirjausta haetaan, vaikka sopimuksen mukainen voimassaoloaika ei ole vielä alka-nut, vaan saattaa alkaa vasta vuosienkin päästä. Käytännössä tällaisia sopimuksia on tehty niin maanvuokrasta kuin muistakin käyttöoikeuksista, esimerkiksi metsästysoikeu-desta. Sopimus sinänsä on mahdollinen ja osapuolia sitova. Kiinteistönkauppakin on mah-dollista tehdä ehdollisena siten, että omistusoikeus ilman muuta syytä siirtyy vasta jostakin myöhemmästä ajankohdasta lukien.

Kirjaamiskäytännössä hakemus on jätetty lepäämään voimassaoloajan alkamiseen saakka. MK 2:2 mukainen, enimmillään viiden vuoden lepäämisaika ei sovellu erityisiin oikeuksiin, kun MK 4:4 viittaussäännös ei viittaa MK 2:2:en. Laitostunnuskin voidaan an-taa, jos sen edellytykset muutoin täyttyvät, esimerkiksi alueelle saadaan sopimuksen mu-kaan (tulevaisuudessa) rakentaa vuokramiehelle kuuluvia rakennuksia. MK 2:14.2 huomi-oon ottaen kiinnityksiä voidaan laitokseen vahvistaa vuokranantajan suostumuksella. Ris-kin sopimuksen epävarmuudesta kantaa luotonantaja.


Kirjaamiskäytännössä on katsottu rajoitetun käyttöoikeuden kirjaamisen voitavan lopulli-senakin tehdä, mikäli voimassaoloajan alkaminen on sovittu tapahtuvaksi lähitulevaisuu-dessa, esimerkiksi soranotto-oikeus seuraavana kesänä.

Kirjaamisviranomainen joutuu järjestelmässään seuraamaan, milloin sopimus astuu voi-maan.

4.7. Kirjattavat etuudet

Erityisinä oikeuksina voidaan kirjata MK 14:1 mukaan:

- vuokraoikeus (maan- tai huoneenvuokra, alivuokra) tai muu käyttöoikeus (esim. vuokraoikeuteen verrattava vastikkeeton käyttöoikeus tai rajoitetumpi oi-keus käyttää kiinteistöä kuten oikeus metsästää tai kalastaa)

- eläkeoikeus (asumisoikeus tai asumisoikeus + suoritteita) - metsänhakkuuoikeus - irrottamisoikeudet (oikeus ottaa maa-aineksia tai kaivoskivennäisiä ym., kui-

tenkaan ei esim. laitteen tai rakennuksen irrottamisoikeus).

Lisäksi voidaan kirjata:

- MK 14:3 mukainen sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta - MK 14:4.1.1. mukainen rakennusta tai laitetta koskeva oikeus omistuksen pi-

dätykseen tai takaisinottoon - MK 14:4.1.2 mukainen esineen luovuttaminen kiinteistöön kohdistuvan käyttö-

oikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi - MK 14:5 mukainen kiinteistön omistajan ilmoitus, että hänen omistamansa

kone tai laite kuuluu tai ei kuulu kiinteistöön.

MK 14:4 ja 5 mukaiset kirjaukset ovat mahdollisia vain elinkeinotoimintaan käytettävien esineiden osalta.

4.8. Vuokraoikeus ja muu käyttöoikeus

4.8.1. Maanvuokra

Maanvuokraoikeus on käytännössä merkittävin kirjattavien erityisten oikeuksien ryhmä. Maanvuokraa koskevat säännökset ovat maanvuokralaissa (MVL). Maanvuokralla tarkoi-tetaan sopimusta, jolla kiinteistö tai alue annetaan määräajaksi tai toistaiseksi vuokralle määräsuuruista maksua vastaan. Vuokra voi olla yhdellä kertaa tai toistuvasti suoritettava. Jos minkäänlaisesta vuokrasta ei ole sovittu, kysymys on käyttöoikeudesta. Vuokrasopi-mus, jotta se olisi mahdollista kirjata, on tehtävä kirjallisesti ja sopijapuolten allekirjoitet-tava.

Vuokraoikeus voi kohdistua maapohjaan tai vesialueeseen sekä vuokrattavalla alueella oleviin kiinteistön omistajan rakennuksiin. Vuokra-alueena voi olla koko kiinteistö tai sen rajoiltaan määrätty alue.


Maanvuokralaissa on eri käyttöön tarkoitettujen alueiden vuokraamisesta jossain määrin toisistaan poikkeavia säännöksiä. Vuokratyypit ovat tontinvuokra, muu asuntoalueen vuokra, rakennetun viljelmän sekä maatalousmaan vuokra ja muu maanvuokra.

4.8.2. Huoneenvuokra

Mikäli vuokrasopimus koskee pääasiassa kiinteistönomistajalle kuuluvaa rakennusta tai sen osaa, kysymys on huoneenvuokrasta ja sopimukseen sovelletaan lakia asuinhuoneis-ton vuokrauksesta tai lakia liikehuoneiston vuokrauksesta myös silloin, kun samassa yh-teydessä vuokrataan maa-alue.. Kummankin lain 1 §:n mukaan huoneenvuokrasopimuk-sella voidaan luovuttaa myös maa-alue käytettäväksi huoneiston yhteydessä. Maa-alu-eella olevat rakennukset omistaa tällöin siis kiinteistön omistaja, ei vuokralainen.

Huoneenvuokraoikeus voidaan kirjata erityisenä oikeutena, mutta laitostunnusta ei an-neta.

4.8.3. Vastikkeettomat käyttöoikeudet

Erityisesti lähisukulaiset tekevät usein sopimuksia, joilla esimerkiksi vanhemmat antavat vuokratta lapselle käyttöön rantapalstan tämän sinne rakennettavaa kesämökkiä varten. Sopimuskirjassa sopimusta nimitetään yleensä vuokrasopimukseksi, mutta kysymyksessä ei ole MVL:n alainen maanvuokrasopimus, vaan käyttöoikeussopimus, koska vuokran-maksusta ei ollut sovittu. Käyttöoikeus voidaan kirjata ja se voi olla myös kirjaamisvelvol-lisuuden alainen, jos se oikeuttaa maanvuokran tavoin alueen hallintaan ja täyttää MK 14:2:n edellytykset määräaikaisuudesta sekä siirtoja rakentamisoikeudesta. Kirjauskel-poinen käyttöoikeus voi perustua myös kauppa- tai lahjakirjaan, jossa myyjä tai lahjanan-taja on pidättänyt kiinteistöön käyttö- tai hallintaoikeuden, joka voi olla myös elinikäinen. Laitostunnuksen antamisesta, jos pidättäminen on tehty eliniäksi, ks. kohta 4.6.3. Käyttö-oikeus ei tietenkään, jotta se olisi mahdollista kirjata, saa olla määritelty pysyväksi. Käyttö- tai hallintaoikeus on voitu pidättää omistajaluovuttajan lisäksi myös toisen, tavallisimmin luovuttajan puolison hyväksi.

Se, mitä tässä ohjekirjassa sanotaan maanvuokraoikeuksista, pätee pääosiltaan myös edellä mainittuihin käyttöoikeuksiin. Mikäli sopimuskirjassa ei ole mainittu siirto-oikeu-desta, ei kuitenkaan voitane olettaa sellaista olevan toisin kuin MVL:n 3 luvun mukaisessa muun asuntoalueen vuokrassa tai 5 luvun mukaisessa muussa maanvuokrassa, joissa siirto-oikeus katsotaan olevan, jos sitä ei ole vuokrakirjassa kielletty. Jos sopimuksessa ei ole mainintaa siirto-oikeudesta, on kirjauksen hakijan esitettävä siitä selvitys eli oikeuden perustajan suostumus. Kirjaamisviranomainen voi myös kuulla MK 6:6 mukaisesti oikeu-den perustajaa.

4.8.4. Rajoitetut käyttöoikeudet

Muita kirjaamiskelpoisia käyttöoikeuksia ovat oikeudet, jotka eivät oikeuta kiinteistön tai alueen täyteen hallintaan, vaan vain sen tietynlaiseen käyttöön, kuten oikeus metsästää tai kalastaa tietyllä alueella tai käyttää kiinteistöllä kulkevaa tietä.

Rajoitetun käyttöoikeuden pääasiallinen sisältö on usein paikallaan merkitä kirjaukseen.


Myös rajoitetut käyttöoikeudet voivat olla siirrettävissä, joskaan laitostunnusta ei voida an-taa. Siirtokelpoisuus on oletettavissa, jos käyttöoikeus on sellainen, että se on edellytetty käytettäväksi vaihdannassa tai siihen sisältönsä puolesta soveltuu, ks. Wirilander: Käyttö-oikeudesta kiinteistöön, 1979, s.187-196. Irrottamisoikeus on usein tämän tyyppinen, kun taas eläkeoikeus tai elinikäinen käyttöoikeus ei ole. Jos sopimuksessa ei ole mainintaa siirrettävyydestä, tulee kirjaamisviranomaisen menetellä tarvittaessa edellisessä koh-dassa selostetulla tavalla, mikäli eteen tulisi sellainen harvinainen tapaus, että siirronsaaja tulisi hakemaan siirron kirjausta.

Eräissä tapauksissa suoraan lakiin perustuva oikeus kuten PK 3:1a §:n mukainen lesken hallintaoikeus tai testamenttiin perustuva käyttöoikeus kirjataan vallintarajoituksena.

4.9. Vuokra-alue

4.9.1. Alueen määrittely

Vuokra-alueen ei tarvitse olla kokonainen kiinteistö, vaan alue voi käsittää vain tietyn osan kiinteistöstä. Jos vuokra-alue ei käsitä koko kiinteistöä, tulee rekisteriin informaatiotarkoi-tuksessa merkitä kysymyksessä olevan määrätyn alueen kiinteistöstä.

Maanvuokralain 52 §:n 2 momentin mukaan jos vuokrattava alue, joka sopimuksen mu-kaisesti on varustettava pääasiallisesti vuokramiehen rakennettavilla rakennuksilla, sijait-see asemakaava-alueella, tulee sen olla asemakaavan mukainen asuntotontti. Jos asun-totontilla on jo valmiina rakennukset, jotka myydään vuokramiehelle, ei em. rajoitusta ole, koska nuo rakennukset eivät ole vuokramiehen "rakennettavia". Kuitenkaan ei siihen, että olisi vuokrattu vain osa tontista ja vuokramiehellä olisi rakentamisvelvollisuus, puututtane viran puolesta, kun MVL:ssä ei tältä osin ole säädetty kirjaamisviranomaiselle velvolli-suutta tarkastaa kohteen lainmukaisuutta (ks. Kartio: Asuntoalueen vuokra s. 222). Sen sijaan MVL 2 luvun mukaisen tontinvuokran kohteen lainmukaisuus, josta on säädetty MVL 26 §:ssä, on MVL 44 §:n vuoksi huomioitava viran puolesta, ks. kohta 4.10.

Vuokra-alue voi olla osa tilasta tai muusta kuin em. asuntotontista tai se voi kuulua use-ampaankin tilaan tai tonttiin. Vuokraoikeus voi kohdistua myös lainhuudatuksen ulkopuo-lelle jäävään kiinteistöön (esim. valtion metsämaa, pakkolunastusyksikkö, yleinen alue, yhteinen alue), ks. edellä kohta 4.4.1.

Laitostunnus ei vanhastaankaan muuttunut kiinteistöjaotuksen muuttuessa. Vuokra-alue tulisi vuokrasopimuksessa selvästi yksilöidä, jos se poikkeaa rekisterikiinteistöstä.

Vuokra-alueen muuttumisesta sopimuksen perusteella ks. kohta 4.27.

4.9.2. Vuokra-alue useasta kiinteistöstä

Laissa ei ole säännöstä siitä, voiko vuokra-alue muodostua useamman kiinteistön alu-eesta tai voiko tuollaisten kiinteistöjen omistajat olla eri henkilöitä. Käytännössä esiintyy tilanteita, joissa puolisoista toinen omistaa yksin jonkun tilan ja toisen tilan taas yhdessä puolisonsa kanssa, ja vuokrattava alue käsittää osan kummastakin tilasta. Maanvuokralaki ei estä tuollaisen sopimuksen solmimista eikä sen kirjaamistakaan voitane evätä, vaikka


sopimus voi aiheuttaa ongelmia erityisesti, jos vuokraoikeuden etusijajärjestys tulee kiin-teistöillä erilaiseksi. Kirjaamiskäytännössä kirjaukset on tehty.

Erityisen oikeuden kirjaus on haettava kuhunkin kohdekiinteistöön, ja kirjaus saa, jos etu-oikeusjärjestyksiin ei pyydetä kiinnityksen ja kirjausten haltijoiden asianmukaisin suostu-muksin muutosta, kussakin vuoronsa mukaisen etusijan, joka siis voi olla erilainen eri kiin-teistöjen osalta. Vuokraoikeuden haltijan etu vaatisi vuokraoikeuden etusijan muuttamista mahdollisimman hyväksi. Kirjaus voidaan tehdä yhteiskirjauksena tai kuhunkin kiinteistöön erikseen. Vuokraoikeudelle annetaan vain yksi laitostunnus, mikäli on tarkoitettu muodos-tettavan vain yksi laitos. Asian on käytävä ilmi vuokrasopimuksesta tai muusta riittävästä selvityksestä. Kirjaamiskäytännössä laitostunnus annetaan pienimmän rekisterinumeron perusteella.

Osapuolten välillä voi tietenkin olla myös useita vuokrasuhteita. Mikäli niin ollen, saa kukin vuokraoikeus oman laitostunnuksensa.

Eräistä kirjaukseen liittyvistä ongelmista ks. Laitinen: Eräitä erityisten oikeuksien kirjaami-seen liittyviä ongelmia, Lakimies 6/2003 s. 996-999.

Useampia kiinteistöjä koskevia rajoitettuja käyttöoikeuksia, esim. metsästysvuokrasopi-muksia, on vahvistettu yhteiskirjauksena. Kysymys ei tällöin ole edellä mainitusta tilan-teesta eikä kirjaus ole verrattavissa yhteiskiinnitykseen. Kysymys on erillisistä kirjauksista, jotka teknisesti on voitu niputtaa yhteen.

4.10. Tontinvuokra

Tontinvuokrasta on säädökset maanvuokralain 2 luvussa. Tontinvuokraoikeus poikkeaa monessa suhteessa olennaisesti muista vuokraoikeuksista. MVL 27 ja 43 §:ssä sellaisena, kun ne ovat 1.1.2010 voimaan tulevassa laissa, säädetään tontinvuokraoikeuden rekiste-röimisestä. Rekisteröiminen tapahtuu erityisen oikeuden kirjaamisesta säädetyllä tavalla, mutta kirjaamisessa on otettava huomioon tiukat erityisedellytykset. Tontinvuokrasopimuk-set ovat jääneet vähälukuisiksi.

Tontinvuokrasopimuksessa on mainittava, että vuokraus tapahtuu tontinvuokraoikeuksin. Jos näin ei ole sanottu tai tarkoitettu, kysymyksessä ei ole tontinvuokrasopimus, vaan MVL 3 luvun mukainen muu asuntoalueen vuokraus, vaikka vuokrauksen kohteena olisi tontti.

Tontinvuokrasopimus on tehtävä määräajaksi, vähintään 30 ja enintään 100 vuodeksi. Jos vuokrasopimuksessa ei ole mainittu vuokra-aikaa, katsotaan sopimus tehdyksi 30 vuo-deksi.

Rekisteröintiä on haettava yhden kuukauden kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta so-pimuksen raukeamisen uhalla. Rekisteröinnin edellytyksenä MVL 44 §:n mukaan on, että vuokrasopimus on maanvuokralain mukainen ja että tontti on kiinnityksistä ja muista tuossa lainkohdassa mainituista rasitteista vapaa. Kirjaamisviranomaisen on siis tarkistet-tava viran puolesta sopimuksen lain mukaisuus.

Vuokramiehellä on oikeus siirtää vuokraoikeus vuokranantajaa kuulematta ja tontinvuok-raoikeus on perinnöllinen ja siitä voidaan määrätä testamentilla.


Tontinvuokraoikeuteen voidaan vahvistaa laitoskiinnityksiä, muttei sen sijaan tonttiin, jo-hon rekisteröity tontinvuokraoikeus kohdistuu (MVL 32 §, MK 16:1.1). MK 14:6 ei mainitse tontinvuokraoikeutta erityisen oikeuden kirjauksen kohteena, mutta tästä huolimatta erityi-sen oikeuden kirjaus on mahdollinen myös tontinvuokraoikeuteen (MVL 32 §).

Jos vuokra-aikaa pidennetään tai tontti annetaan vuokrasopimuksen lakatessa uudelleen vuokralle entiselle vuokramiehelle, on tontinvuokraoikeuteen myönnetty kiinnitys MVL 39 §:n mukaan voimassa entisellä etuoikeudella. Pidentäminen tai uusi sopimus on kuitenkin pitänyt tehdä ennen vanhan vuokra-ajan päättymistä ja jatkosopimuksen rekisteröinti vii-meistään yhden kuukauden kuluessa vanhan vuokrasopimuksen päättymispäivästä. Vuokra-aikaa voidaan MVL 9 § 2 mukaan pidentää yli laissa sallitun enimmäisajankin.

4.11. Muu asuntoalueen vuokra

MVL 3 luvussa on säännökset muun asuntoalueen vuokrasta, joka on yleisin vuokramuoto. Säännökset koskevat kiinteistön tai alueen luovuttamista vuokralle käytettäväksi asunto-tarkoitukseen joko vuokramiehelle kuuluvassa tai hänen rakennettavakseen tarkoitetussa rakennuksessa pysyvää asumista varten. Erityisesti on muistettava, että tämän luvun säännökset koskevat myös tontin vuokraa, silloin kun ei ole kysymys nimenomaan tontin-vuokraoikeuksin vuokratusta tontista. Vaatimus asumisen pysyvyydestä aiheuttaa sen, että esim. vuokraus kesähuvilakäyttöön on MVL 5 luvun eikä 3 luvun mukainen vuokra-suhde, ks. Kartio: Asuntoalueen vuokra s. 201.

Asuntoalueen vuokraa tarkoittava vuokrasopimus on MVL:n mukaan tehtävä määräajaksi ja enintään sadaksi vuodeksi. Jos kysymys on alueesta, joka vuokrasopimuksen tarkoituk-sen mukaisesti on varustettava pääasiallisesti vuokramiehen rakennettavilla rakennuksilla, vuokra-aika ei saa olla 30 vuotta lyhyempi. Jos tällainen vuokrattava alue sijaitsee asema-kaava-alueella, sen tulisi olla asemakaavan mukainen asuntotontti (vaatimus on perustu-nut MVL 51.2 §:ään, joka kumottiin 1.2.2011 voimaan tulleella MVL:n muutoksella). Jos vuokrasopimuksessa ei ole mainittu vuokra-aikaa tai jos se on sovittu 30 vuotta lyhyem-mäksi, sopimus katsotaan MVL 52.3:n mukaan niissä tapauksissa, joissa minimiaika laissa on 30 vuotta tehdyksi 30 vuodeksi ja muulloin kahdeksi vuodeksi. Asuntoalueen vuokra-sopimusta ei siten voida tehdä toistaiseksi.

Jos vuokrasopimus, jonka minimiaika edellä selostetun mukaan on 30 vuotta, on tehty lyhyemmäksi ajaksi, ei voimassaoloaikaan kirjausta tehtäessä ole velvollisuutta puuttua viran puolesta, vaan kirjaus voidaan tehdä sopimuksen mukaiseksi "lainvastaiseksi" ajaksi, mikä ei estä laitoskiinnityskelpoisuuttakaan (Kartio s. 167-168, Jokela-Kartio-Oja-nen, 2004, s. 343). Vuokramies voi halutessaan vaatia vaikkapa kanteella lain edellyttä-mää minimivuokra-aikaa, mutta tämä ei kuulu kirjaamismenettelyyn. Laitokseen vahviste-tut kiinnitykset ja kirjaukset häviävät tietenkin rekisteristä "lainvastaisen" ajan päättyessä, mistä syystä saattaa olla paikallaan kirjausta haettaessa kiinnittää hakijan huomiota seik-kaan, jotta vuokrasopimuksen osapuolet korjaisivat vuokra-ajan.

Jos lain sallima enimmäisaika on ylitetty, kirjataan oikeus olemaan voimassa lain salliman enimmäisajan, kun MVL 9 § 1 mukaan, jos vuokra-aika on sovittu pitemmäksi kuin MVL:n on sallittu, päättyy vuokrasuhde sallitun pisimmän vuokra-ajan kuluttua (Jokela - Kartio - Ojanen, 2004, s. 343).

Vuokramies on oikeutettu siirtämään vuokraoikeuden toiselle vuokranantajan suostumuk-setta, jos siirtoa ei ole vuokrakirjassa kielletty (MVL 53 §).


4.12. Rakennetun viljelmän ja maatalousmaan vuokra

MVL 4 luvussa on säännökset rakennetun viljelmän vuokrasta ja maatalousmaan vuok-rasta. Edellisessä tapauksessa viljelmällä on maatalouden harjoittamiseen tarvittavat asuin- ja talousrakennukset, jotka omistaa vuokranantaja. Vuokramiehellä voi poikkeuk-sellisesti olla vuokranantajalta lupa rakentaa vuokra-alueelle (MVL 62 §).

Maatalousmaan vuokrassa rakennukset puuttuvat tai ovat riittämättömät.

Rakennetun viljelmän vuokra-ajan maksimi oli aiemmin 15 vuotta ja maatalousmaan vuok-ran 10 vuotta. Maanvuokralain 1.2.2011 voimaan tulleella muutoksella (Laki maanvuokra-lain muuttamisesta 1140/2010) enimmäisaikoja on kuitenkin pidennetty niin, että rakenne-tun viljelmän osalta enimmäisvuokra-aika on 25 vuotta ja maatalousmaan vuokran osalta 20 vuotta. Uusia enimmäisaikoja sovelletaan lähtökohtaisesti vain 1.2.2011 jälkeen tehtyi-hin vuokrasopimuksiin. Jos ennen lain voimaantuloa tehdyn sopimuksen vuokra-aikaa jat-ketaan lain voimaantulon jälkeen, sopimukseen sovelletaan kuitenkin uusia enimmäisai-koja (ks. lain 1040/2010 voimaantulosäännös).

Jos vuokrasopimuksessa ei ole mainittu vuokra-aikaa, kirjataan sopimus kahdeksi vuo-deksi sopimuksen teosta lukien. Siirto-oikeutta ei ole, ellei vuokranantaja ole vuokrakir-jassa antanut siihen suostumusta (MVL 58 §, 71 §).

Vuokrauksen pääasiallinen tarkoitus täytyy olla maatalouskäyttö, jotta sopimusta olisi pi-dettävä rakennetun viljelmän tai maatalousmaan vuokrasopimuksena. Jos näin ei ole, on kysymyksessä MVL 5 luvun mukainen muu maanvuokra.

Myös maatalousmaan vuokraajalla voi olla oikeus rakentaa alueelle. Jos MVL 4 luvun mu-kaisissa vuokratyypeissä on vapaa siirrettävyys ja vuokramiehellä lisäksi ainakin oikeus rakentaa alueelle, saattaa, riippuen ainakin rakentamisoikeuden laajuudesta vuokrasopi-mus olla kirjaamisvelvollisuuden alainen ja siten kiinnitettävissä, vaikkei sen vakuusarvo voine kaksinen ollakaan. (vrt. Jokela - Kartio - Ojanen, 2004, s. 348).

4.13. Muu maanvuokra

Teollisuus- ja muiden liikekiinteistöjen vuokrasopimukset ovat yleensä MVL 5 luvun mu-kaisia muuta maanvuokraa koskevia sopimuksia. Tällainen sopimus on tehtävä määrä-ajaksi, enintään sadaksi vuodeksi tai toistaiseksi. Jos vuokrasopimuksessa ei mainita vuokra-aikaa, katsotaan sopimus tehdyksi toistaiseksi.

Vuokramies on oikeutettu siirtämään vuokraoikeuden toiselle vuokranantajan suostumuk-setta, jos sopimus on tehty kirjallisesti eikä siirtoa ole vuokrakirjassa kielletty (MVL 70 §). MVL 75 §:n mukaan, jos vuokraoikeus voidaan vuokranantajan suostumuksetta siirtää, on vuokraoikeus, kuten muissakin MK 14:2 mukaisissa oikeuksissa, perinnöllinen ja siitä voi-daan määrätä testamentilla. Vuokraoikeuden osittaisesta siirtämisestä katso KKO 1990:80 ja kohdat 4.25.2.4 ja 4.25.2.5.

Mikäli vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva, ei kohde ole laitoskiinnityskelpoinen eikä kysymyksessä ole kirjaamisvelvollisuuden alainen vuokrasopimus. Laitostunnusta ei tällöin anneta. Samanlainen tilanne on, jos vuokramiehellä ei ole rakentamisoikeutta ja rakennukset ovat vuokranantajan (leirintäalue lomamökkeineen, Itä-Suomen HO 16.5.1989, S 87/501, ratsastusalue rakennuksineen, Helsingin HO 29.11.1989, A 89/41).


Vuokraoikeutena kirjaamisen saatikka kirjaamisvelvollisuuden piiriin ei tule myöskään pelkkä oikeus pitää laitetta toisen maalla, jos maa-alueesta ei samalla ole tehty vuokraso-pimusta.

4.14. Kirjaamisvelvollisuus

4.14.1. Yleistä

Maanvuokraoikeuden ja muun toisen maahan kohdistuvan määräaikaisen käyttöoikeuden haltija on velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista, jos oikeus saadaan siirtää kolman-nelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos alueella on tai sille voidaan rakentaa sopimuk-sen mukaan käyttöoikeuden haltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita (MK 14:2). Oikeus on kirjattava sekä silloin, kun käyttöoikeus on perustettu, että silloin, kun käyttöoikeus luo-vutuksen tai muun saannon, esimerkiksi perinnön, perusteella siirtyy toiselle. Kirjaamisvel-vollisia ovat käyttöoikeuden haltija, jolle säännöksessä tarkoitettu oikeus on perustettu, ja se, jolle oikeus on myöhemmin siirretty.

Kirjaamisvelvollisuus ei riipu siitä, onko käyttöoikeuden luovuttajana julkisyhteisö, yksityi-nen henkilö taikka yhteisö. Kirjaamisvelvollisuuden piiriin kuuluvat yleensä edellä selostet-tuihin maanvuokralain 2, 3 tai 5 luvussa tarkoitettuihin vuokratyyppeihin luettavat maan-vuokrasopimukset.

Käyttöoikeuden haltijan on haettava oikeuden kirjaamista kuuden kuukauden kuluessa oi-keuden perustamisesta tai siirtämisestä. Määräajasta on voimassa soveltuvin osin lain-huudatusta koskevat säännökset. Kirjaamisvelvollisuuden täyttämiseksi voidaan asettaa sakon uhka. Jollei kirjaamista haeta asetetussa määräajassa, kirjaamisviranomainen voi tuomita uhkasakon maksettavaksi.

Kirjaamisvelvollisuuden alaisesta käyttöoikeuden luovutussopimuksesta tulee MK 4:4 mu-kaan käydä ilmi samat tiedot kuin kiinteistön kauppakirjasta. Oikeaksi todistamista ei tar-vita. Säännös on kuitenkin vain ohjeluonteinen, joten jos esimerkiksi kauppahinta ei luo-vutuskirjasta käy ilmi, voidaan kirjaus tehdä edellyttäen, että kauppahinta, jos varainsiirto-veroa tulee maksaa, muutoin selvitetään.

Ennen uuden maakaaren voimaantuloa 1.1.1997 perustettujen, kirjaamattomien käyttöoi-keuksien kirjausta tuli MKVpL 6.1 mukaan hakea kahden vuoden kuluessa uuden maa-kaaren voimaantulosta. Tällaisia käyttöoikeuden kirjauksia on edelleen hakematta.

4.14.2. Laitostunnus

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen (KirjRekA) 6 § 2 mukaan kirjaamisvi-ranomainen antaa kirjausta haettaessa erityiselle oikeudelle laitostunnuksen, jos erityinen oikeus voi olla kiinnityksen kohteena. Erityiseen oikeuteen kohdistuvat kirjaukset merki-tään laitostunnuksen kohdalle samoin kuin kiinteistöön kohdistuvat kiinteistötunnuksen ja määräalaan kohdistuvat määräalatunnuksen kohdalle (KirjRekA 2 §).

Laitostunnus säilyy samana käyttöoikeuden lakkaamiseen saakka, vaikka käyttöoikeuden kirjauksen kohteen kiinteistötunnus muuttuisi esimerkiksi siitä syystä, että tila, jolla vuokra-


alue on, muuttuu tontiksi. Laitostunnus säilyy samana myös, vaikka käyttöoikeuden kir-jausta MK 14:14 mukaisesti muutettaisiin esimerkiksi vuokra-alueen pienentämis- tai laa-jentamissopimuksen vuoksi. Kiinnitykset ja kirjaukset kohdistuvat näin ollen aina ilman eri merkintää rekisterin mukaiseen laitokseen.

Jos erityinen oikeus on esimerkiksi vuokrasopimukseen merkityn väärän kohdekiinteistön vuoksi kirjattu aivan väärään kohteeseen ja saanut siten väärännäköisen laitostunnuksen, tulisi tässä poikkeustilanteessa, korjattaessa erityinen oikeus oikeaan kohteeseen, korjata myös laitostunnus. Tämä edellyttää kuitenkin myös mahdollisten panttikirjojen saamista korjattavaksi. Teknisesti voi sujuvin tapa, jos edellytykset siihen on, olla vanhojen kirjaus-ten poistaminen ja uusien kirjaaminen uusina.

Kirjaamisviranomaisen on tarkastettava laitostunnuksen antaessaan ainakin

- sopimuksen määräaikaisuus - sopimuksen siirtokelpoisuus ja - käyttöoikeuden haltijalle annettu rakentamisoikeus tai käyttöoikeuden haltijan

omistus alueella oleviin rakennuksiin tai laitteisiin.

Kun laitostunnus on annettu, ei laitoskiinnitystä haettaessa tarvitse esittää vuokrasopi-musta. Vuokrasopimukseen on saatettu tosin tehdä muutoksia tai vuokraoikeus on voitu siirtää, mutta muutokset tai siirto on voitu tehdä eri asiakirjassakin, joten nämä eivät vält-tämättä kuitenkaan selviä vuokrasopimuksesta.

Laitoskiinnityksen tai muun kirjauksen edellytyksenä tietenkin on, että kohteena oleva eri-tyinen oikeus on kirjattu laitostunnuksin rekisteriin. Siirronsaajan on myös ensin kirjattava siirtonsa ennen kuin hän voi hakea laitokseen kiinnitystä (MK 19:1 ja 2).

Jos erityinen oikeus ei alkujaan ole ollut kirjaamisvelvollisuuden alainen eikä siten saanut laitostunnusta, mutta sitä myöhemmin muutetaan siten, että se tulee laitoskiinnityskel-poiseksi, on laitostunnuksen saamiseksi haettava erityisen oikeuden kirjauksen muutta-mista MK 14:13 edellyttämällä tavalla.

Jos laitostunnus on annettu, vaikkei siihen olisi ollut edellytyksiä, se voidaan poistaa asia-virheen korjaamisena, mutta edellyttää suostumusta niiltä, joiden asema korjaamisen vuoksi heikkenee.

Laitostunnuksesta ks. myös kohdat 4.9.2. ja 4.26.1.

4.14.3. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus

Toistaiseksi voimassa olevaksi solmittu sopimus voidaan kirjata erityisenä oikeutena, mutta laitostunnusta ei voi antaa. Lainsäätäjä on pitänyt tällaisia sopimuksia siinä määrin vähäarvoisina, ettei se ole katsonut aiheelliseksi varata sellaisille kiinnitysmahdollisuutta. Määräaikainenkin käyttöoikeus voi tosin olla, sisällöstä riippuen, vähäarvoinen, mutta luo-tonantajan arvioitavaksi jää, mikä arvo kulloinkin esitetyllä vakuudella on.


4.14.4. Siirrettävyys

Maanvuokrasopimuksen tai muun toisen maahan kohdistuva määräaikaisen käyttöoikeus-sopimuksen on oltava muun ohessa vapaasti siirrettävissä kolmannelle kiinteistön omista-jaa kuulematta, jotta siihen voitaisiin vahvistaa kiinnitys tai erityisen oikeuden kirjaus.

MVL 3 luvun mukaisessa asuntoalueen vuokrassa ja 5 luvun mukaisessa muussa maan-vuokrassa, jotka ovat yleisimmät vuokraoikeudet, on siirtäminen sallittua, ellei sitä ole so-pimuksessa erikseen kielletty. MVL 2 luvun mukainen tontinvuokraoikeus on aina vapaasti siirrettävissä. Yleensä vuokrasopimukseen otetaan siirrettävyyttä koskeva ehto. Nimen-omainen ehto ei mainituissa tapauksissa kuitenkaan ole siirrettävyyden eikä siten myös-kään laitoskiinnityksen edellytys.

Rakennetun viljelmän ja maatalousmaan vuokrasopimusten osalta tilanne on päinvastai-nen eli, jos vuokrasopimuksessa ei ole mainittu siirtämisen olevan sallittua, vuokraoikeutta ei saa vuokranantajan luvatta siirtää. Tulkinta lienee sama (kirjaamisvelvollisuuden alai-sen) käyttöoikeussopimuksen kohdalla, vaikka sopimus olisi muutoin laadultaan saman-lainen kuin MVL 3 tai 5 luvun mukainen maanvuokrasopimus. Jos siis sopimuksessa, jolla käyttöoikeus on perustettu ja joka sopimus ei ole MVL:n alainen, ei ole mainittu käyttöoi-keuden haltijalla olevan oikeutta vapaasti siirtää käyttöoikeutta kolmannelle, ei laitostun-nusta anneta. Laitostunnuksen saaminen edellyttää sopimuksen täydentämistä.

Luovutettavuudelle voidaan asettaa rajoituksia. Kiinnitysviranomaisen on kussakin tapauk-sessa erikseen ratkaistava, onko rajoitus niin merkittävä, että sopimusta ei enää voida pitää vapaasti siirrettävänä. Tällöin joudutaan pohtimaan sitä, onko mahdollisten siirron-saajien joukko riittävän laaja, jotta mahdollisessa vuokraoikeuden pakkohuutokaupassa voisi ostajaehdokkaita olla rajoituksesta huolimatta riittävä määrä. Mikäli ehto rajoittaa po-tentiaalisen ostajakunnan määrän liian alhaiseksi, on sopimusta pidettävä siirtokelvotto-mana (Wirilander: Maanvuokraoikeus, 1993, s. 249 - 250, Kartio: Asuntoalueen vuokra s. 390, 399).

Rajoitukset voivat koskea esimerkiksi uutta vuokralaista tai luovutuskelpoisuuden alkamis-ajankohtaa. Ehto, että vuokraoikeus saatiin luovuttaa vain henkilölle, joka ei ole huono-maineinen tai ympäristön rauhaa häiritsevä, ei aikanaan estänyt laitoskiinnityksen vahvis-tamista. Vuokrasopimuksessa saattaa olla myös ehto, jonka mukaan vuokraoikeus saa-daan kaupunkia kuulematta luovuttaa sen jälkeen kun rakennustyöt on aloitettu ja pohja-katselmus pidetty. Laitoskiinnityskelpoisuuden edellytyksenä on tällöin selvitys siitä, että ehto on täyttynyt. Selvityksenä esitetään yleensä ns. työvaihetodistus. Siirtomahdollisuus vain tietyssä kunnassa kotipaikan omaaville ei myöskään ole niin ahdas, että laitoskiinni-tyskelpoisuuden olisi katsottava estyvän.

Jos sopimuksessa on ehto, että siirronsaajan on oltava vuokranantajan hyväksymä, ei vuokraoikeus ole laitoskiinnityskelpoinen. Kun vuokra-alueen tulee olla itsenäisesti toiselle siirrettävissä, ei velkakiinnitystä voida vahvistaa myöskään sellaiseen vuokra-alueeseen, joka on siirrettävissä vain toisen alueen yhteydessä. Esimerkiksi pysäköintialueesta on voitu tehdä tällainen sopimus.

Myös vuokra-alueen käyttötarkoitus voi osaltaan rajata mahdollisten siirronsaajien jouk-koa. Tontti on saatettu vuokrata esim. koulua tai vanhainkotia varten. Tämä ei kuitenkaan sinänsä ole vuokraoikeuden laitoskiinnityskelpoisuuden esteenä (KKO 1935 I 47, uiva te-lakka).


Jokela - Kartio - Ojanen, 2004, s. 347 sanoo, että vuokrasopimusta on pidettävä vapaasti siirrettävänä, vaikka siinä olisi määrätty korkeimmasta vastikkeesta, jonka vuokramies saa vuokraoikeuden siirtäessään periä seuraajaltaan. Vuokrasopimuksessa olevan lunastus-ehdon ei myöskään ole katsottu aiheuttavan sitä, että vuokrasopimusta ei olisi pidettävä vapaasti siirrettävänä (Kartio: Asuntoalueen vuokra s. 390).

Käyttöoikeuden osan siirtäminen saattaa olla käyttöoikeussopimuksessa kielletty. Ks. tästä kohta 4.25.2.4.

Käytännössä on esiintynyt myös sopimuksia, joissa siirto-oikeus on rajoitettu siten, että siirto on mahdollinen vain tietyn ajan. Sopimuksen tarkoitus voi tällöin kuten usein muul-loinkin, kun ehdot ovat maallikoiden tekemiä, olla hämäriä. Jos ehto tarkoittaa sitä, että siirtomahdollisuus ylipäänsäkin lakkaa ajan päättyessä, ei laitostunnus voi olla voimassa tuon jälkeen.

4.14.5. Siirtokelvoton vuokra- tai käyttöoikeus

Tontinvuokraoikeutta lukuun ottamatta vuokra- ja käyttöoikeudet voivat olla joko siirtokel-poisia tai siirtokelvottomia. Laitostunnuksen antamatta jääminen voi tietenkin johtua myös muista edellä mainituista syistä. Siirtokelvotonkin oikeus kirjataan erityisenä oikeutena il-man laitostunnusta, jolloin siihen ei ole mahdollista vahvistaa kiinnityksiä tai muita kirjauk-sia.

Siirtokelvottomaan käyttöoikeuteen, vaikka vuokra-alueella olisi esimerkiksi omakotitalo, ei siis voi kirjata esimerkiksi huoneenvuokraoikeutta

Jos vuokraoikeutta ei ole kielletty siirtämästä toiselle, on vuokraoikeus perinnöllinen ja siitä voidaan määrätä testamentilla. Siirtokelvottoman maanvuokraoikeuden periytymismah-dollisuudesta on säännökset MVL 53, 58 ja 75 §:ssä. Leskellä, rintaperillisellä ja ottolap-sella on tietyssä määräajassa oikeus jatkaa vuokrasuhdetta.

4.14.6. Alivuokraus

Siirtämisestä on erotettava alivuokraus, joka MVL 6 §:n mukaan on kielletty, jollei toisin ole sovittu. Alivuokrasopimus voidaan kirjata erityisenä oikeutena, mutta laitostunnusta ei anneta eikä siihen siten voida vahvistaa laitoskiinnityksiä. Alivuokrauksessa vuokralainen tekee erillisen sopimuksen oman vuokralaisensa kanssa ja pysyy itse edelleen aikaisem-man vuokrasuhteen vuokramiehenä. Alkuperäinen vuokranantaja ei tule sopimussuhtee-seen alivuokralaisen kanssa. Siirrossa taas alkuperäinen vuokralainen vapautuu vuokra-suhteesta ja hänen sijalleen tulee siirronsaaja.

Alivuokrauskirjauksen hakijan on selvitettävä alkuperäisen vuokranantajan antaneen suostumus alivuokraukseen (Koulu - Tepora: Lainhuuto- ja kiinnitysmenettely, 1989, s. 243). Alivuokrauskielto ei estä vuokralaista tekemästä vuokrasopimusta omistamistaan ra-kennuksista.

Ennen MK:n voimaantuloa on joissakin kirjaamisviranomaisissa saatettu alivuokraoikeu-teen vahvistaa kiinnityksiä, jotka kiinnitetyt velkakirjat sitten mahdollisesti vielä on täytynyt vaihtaa tuohon kohteeseen MK:n kymmenen vuoden siirtymäajan kuluessa panttikirjoiksi.


Vastaavia uusia kiinnityksiä alivuokraoikeuteen ei kuitenkaan tule vahvistaa (Jokela-Kar-tio-Ojanen, 2004, s. 349 ja 424), vaikka asiasta on myös oikeuskirjallisuudessa esitetty erilaisia mielipiteitä (Havansi: Kiinteistöpanttioikeus uuden maakaaren mukaan, 1996, s. 190, Niemi: Maakaaren järjestelmä II, 2004, s. 311). Käytännössä alivuokrasuhteita, joille on annettu laitostunnus, on pyritty muuttamaan päävuokrasuhteiksi, jolloin ongelma on poistunut Tällöin kiinteistön omistaja ja alivuokralainen ovat tehneet päävuokrasopimuk-sen, alivuokrasopimus poistettu ja alivuokrasuhteeseen vahvistetut kiinnitykset kuoletettu ja haettu uudet kiinnitykset uuteen vuokraoikeuteen. Menettely edellyttää tietenkin kaik-kien osallisten suostumukset.

4.14.7. Rakentamisoikeus ja rakennuksen tai laitteen määrittely

Kirjaamisvelvollisuuden kannalta ei sillä, onko alueella tosiasiassa vuokramiehen omista-mia rakennuksia vai ei, ole merkitystä. Yleensä vuokrasopimuksessa on vain yleismaininta vuokramiehen oikeudesta rakentaa alueelle oikeudenhaltijalle (vuokralaiselle) kuuluvia ra-kennuksia tai laitteita, joka maininta on riittävä kirjaamisvelvollisuuden täyttymiseksi. Jos-kus voi määräys olla kuitenkin niin eritelty, että joutuu ratkaisemaan, onko kysymyksessä MK 14:2:n tarkoittama "rakennus tai laite". Rakennuksesta on määritelmä maankäyttö- ja rakennuslain 113 §:ssä. Rakennuksena ei pidetä kooltaan vähäistä ja kevytrakenteista ra-kennelmaa eikä myöskään pienehköä laitosta ellei sillä ole erityisiä maankäytöllisiä tai ym-päristöllisiä vaikutuksia. Laitetta ei liene missään lainkohdassa määritelty. Aivan vähäinen "laite" ei täyttäne MK 14:2 mukaista edellytystä. Elintarvikekioski tai linkkitorni ovat useim-miten rakennuksia tai ainakin rakennelmia kuten myös katoksella varustettu "kylmä" polt-toaineen jakeluasema.

Kunnat tekevät joskus maanomistajien kanssa vuokra- tai käyttöoikeussopimuksia veden-tuotantoon ja -siirtoon liittyvien laitteiden ja laitosten sijoittamisesta kiinteistölle. Myöhem-min vesihuolto saatetaan yhtiöittää. Näissä tapauksissa joudutaan jokaisen sopimuksen kohdalla erikseen harkitsemaan, onko kysymys MVL 5 luvun mukaisesta vuokrasopimuk-sesta, maanvuokraoikeuden kaltaisesta käyttöoikeussopimuksesta vai rajoitetusta käyttö-oikeudesta tai mahdollisesti rasitteesta.

4.14.8. Vuokranantaja myy rakennukset vuokralaiselle

Jos vuokranantaja vuokraa vuokramiehelle alueen ja myy hänelle tuolla alueella olevat omistamansa rakennukset, on kysymys kirjaamisvelvollisuuden alaisesta vuokraoikeu-desta, vaikkei olisikaan mahdollista MK 14:4 nojalla siirtää rakennuksia käyttöoikeuteen kuuluvaksi esim. siitä syystä, että rakennuksia ei käytetä elinkeinotoiminnassa, vaan asu-mistarkoituksessa. Vuokraoikeuden arvo panttina saattaa tosin tällaisessa tapauksessa olla vähäinen, kun lähtökohtaisesti rakennuksia pidetään kiinteistökiinnityksen piiriin kuu-luvina kaupasta huolimatta.

Vuokranantaja on myös saattanut vuokratessaan maapohjan myydä vuokramiehelle alu-eella olevat, omistamansa rakennukset ehdoin, että omistusoikeus niihin siirtyy vuokra-miehelle, kun rakennusten kauppahinta on maksettu joko kokonaan tai osaksi. Jos vuok-rasopimuksen mukaan vuokramiehellä on kuitenkin oikeus rakentaa alueelle hänelle kuu-luvia rakennuksia tai laitteita, tämä voi yksin saattaa oikeuden kirjaamisvelvollisuuden pii-riin. Jos tällaista oikeutta ei ole, joudutaan harkitsemaan, milloin vuokraoikeus tulee kirjaa-misvelvollisuuden piiriin. Erityinen oikeus voitaneen kirjata heti, mutta laitostunnus antaa


vasta sitten, kun vuokramies on esittänyt selvityksen rakennuksen omistusoikeuden siirty-misestä. Laitoskiinnityksen vahvistaminen on ongelmallista, koska MK 19:3:ssä ei ole viit-tausta MK 16:3.2:en, joka mahdollistaa kiinnityksen vahvistamisen myyjän suostumuksella ehdollisesti myytyyn kiinteistöön, jonka lainhuuto on jätetty ehdon vuoksi lepäämään. Toi-saalta MK 2:14 mukaan ostaja ei saa ennen omistusoikeuden lopullista siirtymistä perus-taa kiinteistöä rasittavia panttioikeuksia tai erityisiä oikeuksia ilman myyjän suostumusta. Tähän lainkohtaan MK 4:4 käyttöoikeuksin luovutuksesta kuitenkin viittaa. Säännökset näyttävän olevan ristiriidassa.

4.14.9. Vuokralaisella vuokra-alueella rakennukset vanhastaan

Vuokra-ajan pidentämisen sijasta tehdään usein uusi vuokrasopimus, joka tavallisesta ta-pahtuu ennen vanhan vuokra-ajan päättymistä ja tuodaan ennen sitä kirjattavaksikin MK 14:15 mukaisesti. Rakennuksen omistus olisi syytä todeta uudessa vuokrasopimuksessa tai omistuksesta tulisi esittää muu selvitys, ainakin silloin, kun sopimusta ei jatketa MK 14:15 mukaisesti, jolloin järjestelmä on poistanutkin vanhan sopimuksen rekisteristä.

Ennen laitostunnuksen antamista on siis varmistauduttava, että vuokra-alueella on vuok-ralaisen omistama rakennus (tai laite) tai että sopimuksen mukaan hänellä on rakentamis-oikeus. Sopimukset ovat tämän suhteen usein vajavaisia.

4.14.10. Rakennuksen osaomistus

MK 14:2 ei anna vastausta siihen, onko käyttöoikeuden haltijan omistettava alueella oleva rakennus kokonaisuudessaan vai riittääkö laitoskiinnityskelpoisuuteen rakennuksen osa-omistus. Vuokrasopimus esimerkiksi on voitu tehdä niin, että alueelle tulevan rakennuksen omistavat vuokranantaja ja vuokralainen puoliksi. Hajautettu omistus voi tulla esiin myös monissa muissa tilanteissa, ks. Tepora- Kaisto- Hakkola: Esinevakuudet, 2009, s. 47. Il-meisesti ei voida edellyttää rakennuksen kuulumista kokonaisuudessaan käyttöoikeuteen ennen kuin käyttöoikeudelle voitaisiin antaa laitostunnus. Tilanne on kuitenkin hyvinkin tulkinnanvarainen eikä tähänkään erityisen oikeuden ongelmaan liene odotettavissa lain-säätäjän kannanottoa.

Rakennuksen omistukseen on voinut tulla muutoksia sen jälkeenkin, kun rakennus on sel-västi tullut käyttöoikeuden ainesosaksi. Tällaiset muutokset eivät lähtökohtaisesti aiheuta laitoskiinnityskelpoisuuden muuttumista.

4.14.11. Maanalaisen tilan vuokraoikeuden kirjaaminen

Erityisenä oikeutena voidaan kirjata myös vuokrasopimus, joka koskee pelkästään maan-pinnan alapuolista aluetta. Kirjaamiskäytännössä on, edellytysten muutoin täyttyessä, an-nettu tällaiselle erityiselle oikeudelle laitostunnus, vaikkei vuokraoikeuden haltijalla ole maanpinnan hallintaa. Ensimmäinen tällainen kirjaamiskäytäntöön vaikuttanut ratkaisu oli Helsingin käräjäoikeuden päätös 28.9.2004/7909, jossa kysymys oli rakennuskohteena erittäin arvokkaan Kampin alueen neljän kiinteistön tiettyihin maanalaisiin alueisiin kohdis-


tuvasta vuokraoikeudesta. Maanalainen vuokra-alue oli määritelty merenpinnan tason pe-rusteella ja alue oli vuokrattu käytettäväksi asemakaavan mukaisen maanalaisen, vuokra-miehen omistaman pysäköintilaitoksen rakentamista ja käyttöä varten. Vuokraoikeus oli maanomistajaa kuulematta siirrettävissä kolmannelle.

Lainsäädäntö ei Suomessa tunne ns. kolmiulotteista kiinteistöä, minkä ajattelutavan tapai-nen kanta kirjaamiskäytännössä maanalaisten tilojen osalta nyt on eräistä lainsäädännön puuttumisesta johtuvista ongelmista huolimatta omaksuttu. Edellä mainittu ratkaisu on asi-assa esitetyn professori Jarno Teporan asiantuntijalausunnon mukainen. Ks. myös Kartio: Kiinteistön ulottuvuuden vanhoista ja uusista ongelmista, Juhlajulkaisu Juhani Wirilander, 2005, s. 175-185.

Kirjaamismahdollisuus tuo toki uusia ongelmia mukanaan kuten esimerkiksi kiinnityson-gelmat tilanteessa, jossa vuokralainen ostaa alueen omistusoikeuden.

4.15. Käyttöoikeuteen liittyvistä toimivallan rajoituksista

4.15.1. Yleistä

Toimivallan rajoituksiin soveltuvat suurelta osin ne huomautukset, joita lainhuudatuksen yhteydessä on esitetty. Jos kirjauksen hakija esimerkiksi on saanut kuolinpesään kuulu-neen kirjaamisvelvollisuuden alaisen käyttöoikeuden, on hänen esitettävä kirjausta hakies-saan samanlainen selvitys saantonsa laillisuudesta kuin hänen tulisi esittää, mikäli hän olisi saanut kiinteistön.

4.15.2. Avioliitto

Avioliittolain (AL) 38 §:n mukaan puoliso ei saa ilman toisen puolison kirjallista suostu-musta luovuttaa kiinteän omaisuuden lisäksi myöskään toisen maalla olevaa rakennusta ja käyttöoikeutta maahan, joka on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina. Luovuttamiseen rinnastetaan myös kiinteän omaisuuden antaminen vuokralle tai muun sitä koskevan käyttöoikeuden perustaminen. Ratkaisevaa on siis, onko omaisuus tarkoi-tettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina. Puolison suostumusta ei tarvita, jos omai-suus on tarkoitettu käytettäväksi pääasiallisesti muuhun kuin asuintarkoituksiin ja yhteisen kodin rajaaminen oikeustoimen ulkopuolelle ei olisi mahdollista alentamatta merkittävästi oikeustoimen kohteena olevan omaisuuden arvoa. Puolison avio-oikeudella ei ole merki-tystä harkittaessa puolison suostumus tarpeellisuutta. Rajoitus on voimassa osituksen lainvoimaiseksi tuloon saakka. Toisen puolison kuoltua eloonjääneen puolison on vastaa-vasti saatava kuolleen puolison perillisten suostumus (AL 86 §).

Puolison suostumus tarvitaan myös vastikkeettoman käyttö- tai nautintaoikeuden perusta-miseen yhteiseksi kodiksi tarkoitettuun kiinteistöön taikka toisen maalla olevaan rakennuk-seen ja käyttöoikeuteen maahan.

Hallinnanjakosopimuksen osalta, ks. kohta 4.19.7.

Luovuttajan puolison suostumuksen tarpeen selvittäminen käyttöoikeutta perustettaessa tai siirrettäessä ei yleensä muodostu samalla tavoin ongelmalliseksi kuin lainhuutoa haet-


taessa, kun vuokrasopimuksestakin useimmiten näkyy vuokra-alueen käyttötarkoitus. On-gelmalliseksi voi sen sijaan tulla suostumuksen muoto. AL 66 §:n mukaan suostumuksen on oltava päivätty, asianmukaisesti allekirjoitettu ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistama. Jos vuokraoikeus on ollut vain toisen puolison (A) nimissä, ei näyttäisi riittävän, että toisen puolison (B) nimi on siirtokirjassa myös myyjänä, jos siirtokirjassa ei lisäksi ole kahta todistajaa. Kiinteistön luovutuksessa ei vastaavaa ongelmaa ole, kun kaupanvah-vistaja yksin MKVpL 19 § 2 mukaan on riittävä. Ennen kirjausta tulisi siten saada todistajien allekirjoittama suostumus tai kirjauksen myöntäminen siirtää kolmen kuukauden päähän luovutuskirjan päiväyksestä. Puolison on nimittäin kolmen kuukauden kuluessa luovutuk-sesta tiedon saatuaan nostettava pätemättömyyskanne uhalla, että hän menettää oikeu-tensa vedota virheeseen. Suurta vaaraa ei syntyne, vaikka puheena olevassa tilanteessa ei todistajia ole ollutkaan, kun tuomioistuin voi AL 40 §:n mukaan hakemuksesta antaa luvan luovutukseen silloinkin, kun puoliso on kieltäytynyt suostumusta antamasta tai suos-tumusta ei muusta syystä saada hankittua. Lakia olisi syytä kuitenkin selventää kyseisen turhan ongelman poistamiseksi.

Mitä puolison suostumuksen tarpeellisuudesta on säädetty, koskee myös parisuhteen osa-puolia, jos parisuhde on rekisteröity.

4.15.3. Vajaavaltaisuus

Holhoustoimesta annetun lain 34 §:n mukaan edunvalvojalla ei ole ilman holhousviran-omaisen eli maistraatin lupaa oikeutta luovuttaa tai vastiketta antamalla hankkia päämie-hensä puolesta sellaista maanvuokra- tai muuta käyttöoikeutta rakennuksineen, joka voi-daan maanomistajaa kuulematta siirtää kolmannelle. Edunvalvoja tarvitsee maistraatin lu-van myös vastaavan omaisuuden vuokraamiseen pitemmäksi ajaksi kuin viideksi vuodeksi tai pitemmäksi ajaksi kuin vuodeksi täysi-ikäisyyden alkamisesta.

Metsänhakkuu- tai irrottamisoikeuden kirjaus edellyttää myös maistraatin lupaa, jos edun-valvoja on siitä vajaavaltaisen puolesta sopinut eikä luovutus perustu holhousviranomai-sen hyväksymään omaisuuden hoitosuunnitelmaan ja ole sen mukainen.

Edunvalvoja ei tarvitse lupaa huoneiston vuokraamiseen vajaavaltaiselle.

4.15.4. Kuolinpesä

Kuolinpesään kuuluvan käyttöoikeuden osalta viitataan edellä lainhuudatuksen yhtey-dessä esitettyyn. Huomautettakoon vain, että pesänselvittäjä tarvitsee kirjaamisvelvolli-suuden alaisen käyttöoikeuden luovuttamiseen samalla tavoin kuin kiinteän omaisuuden luovuttamiseen osakkaiden suostumuksen, joka on annettava kahden esteettömän henki-lön todistamassa asiakirjassa, tai oikeuden luvan.

Vaikkei käyttöoikeuden osalta olekaan säännöstä selvennysmerkinnästä tai viittausta sel-vennyslainhuutoa koskevaan MK 11:6:en, voitaneen hakemuksesta merkitä jakamatto-man kuolinpesän osakkaat käyttöoikeuden haltijoiksi, kun heillä voi olla merkintään sa-manlainen tarve kuin kiinteistönkin kohdalla.


4.15.5. Yksityishenkilön velkajärjestely

Maksuohjelmassa voi olla määrätty omaisuuden myynnistä. Tämän perusteella myynnin on voinut toimittaa selvittäjä, velallinen tai velkoja. Jos joku muu kuin velallinen on allekir-joittanut kauppakirjan, joudutaan vaatimaan maksuohjelma tai sen jäljennös. Yksityishen-kilön velkajärjestely ei sinänsä estä velallista myymästä omaisuuttaan. Lähtökohtaisesti maksuohjelman vastaisesti tapahtuneen myynnin seurauksena on vain maksuohjelman raukeaminen.

4.15.6. Konkurssipesä

Käyttöoikeuden siirtoon vaaditaan samat edellytykset kuin kiinteistön myyntiin. Pesänhoi-taja siis voi allekirjoittaa kauppakirjan.

4.15.7. Yhtiöt ja yhdistykset

Yhteisösaantojen osalta viitataan vain lainhuudatuksen yhteydessä esitettyyn. Rajoitukset kiinteän omaisuuden luovuttamisen osalta soveltuvat pääosin myös erityisesti kirjaamis-velvollisuuden alaisen käyttöoikeuden luovuttamiseen. Jäljempänä mainitaan kuitenkin muutamia erityisiä oikeuksia koskevia erityisseikkoja.

Prokuralain 2 §:n mukaan prokuristi ei saa ilman erityistä valtuutusta luovuttaa päämiehen kiinteätä omaisuutta tai tontinvuokraoikeutta eikä hakea kiinnitystä niihin. Säännös ei näytä estävän prokuristia luovuttamasta esimerkiksi kirjaamisvelvollisuuden alaista käyt-töoikeutta (Koulu-Tepora: Lainhuuto- ja kiinnitysmenettely, 1989, s. 241).

Asunto-osakeyhtiölain 45 §:n mukaan yhtiön hallitseman kiinteistön, rakennuksen tai ra-kennuksen käyttöoikeuden luovuttaminen edellyttää kaikkien osakkeenomistajien suostu-musta. Jos luovutus koskee kiinteistön rakentamatonta tai rakentamattomaksi jätettävää osaa taikka vähäistä rakennusta, luovuttamiseen ei kuitenkaan vaadita kaikkien suostu-musta.

Yhdistyslain 23 §:n mukaan yhdistyksen, tai jos säännöissä on niin määrätty, valtuutettujen kokouksessa on päätettävä muun ohessa kiinteistön luovuttamisesta tai kiinnittämisestä taikka yhdistyksen kannalta huomattavan muun omaisuuden luovuttamisesta. Lainsäätäjä lienee nukahtanut tässä kohdin, kun käyttöoikeudet, myös MK 14:2 mukaiset, ovat jääneet huomaamatta. Ainakin MK 14:2 mukaiset käyttöoikeudet lienevät kuitenkin yhdistyksen kannalta huomattavaa muuta omaisuutta, jonka luovuttaminen vaatii yhdistyksen tai val-tuutettujen kokouksen päätöksen.

4.15.8. Valtio

Valtion kiinteistövarallisuutena pidetään oikeudesta luovuttaa valtion kiinteistövarallisuutta annetun lain (973/2002) 3 §:n mukaan myös toisen maalla sijaitsevia valtion rakennuksia ja näiden osuuksia sekä valtiolle kuuluvia erityisiä oikeuksia. Tällaisen omaisuuden luo-vuttamista koskevat samat säännöt kuin kiinteistöjäkin.


Valtion maan vuokraamisesta päättäminen kuuluu edellä mainitun lain 9 §:n mukaan ja siinä tarkemmin sanotuin perustein valtioneuvostolle, sille ministeriölle, jonka hallinnon-alaan vuokrattava maaomaisuus kuuluu, tai liikelaitokselle, jonka hallinnassa vuokrattava maaomaisuus on. Ministeriö voi tietyin edellytyksin myös siirtää päätösvaltaansa alaisel-leen virastolle tai laitokselle.

Lain 10 §:n mukaan se valtion viranomainen, jonka hallinnassa kiinteistövarallisuus on, voi myöntää siihen erityisen oikeuden.

Kiinteistövarallisuuden hankkimisesta on säädetty VNA valtion kiinteistövarallisuuden han-kinnasta, hallinnasta ja hoitamisesta (1070/2002). Hankkijana voi olla ministeriö, virasto, valtion liikelaitos tai valtion talousarvion ulkopuolinen rahasto.

4.15.9. Seurakunta

Kirkonmaan ja seurakunnan (ev.lut) kiinteän omaisuuden vuokraamista koskeva kirkko-valtuuston päätös on kirkkolain 14:4 mukaan alistettava tuomiokapitulin vahvistettavaksi, jos vuokra-aika on yli kymmenen vuotta. Päätösvallasta on säännös kirkkolain 9 luvun 1 §:ssä.

Kirkkolaissa ei ole säännöstä kirkolle kuuluvan vuokraoikeuden (käyttöoikeuden) siirrosta. Kirkkovaltuuston päätös, joka koskee seurakunnan kiinteän omaisuuden myymistä, vaih-tamista tai muuta luovuttamista, on kirkkolain 14:4 mukaan alistettava kirkkohallituksen vahvistettavaksi. Kun vuokraoikeuden siirron osalta ei ole vastaavaa säännöstä, voitaneen lähteä siitä, että alistaminen ei ole tarpeen.

Hautausmaan vuokraamista käsitellään kohdassa 6.16.3.

4.16. Eläkeoikeus

Kiinteistöeläkkeestä eli syytingistä sovitaan usein maatilan sukupolvenvaihdoksen yhtey-dessä. Kun kauppakirjaan otetaan ehto, jonka mukaan myyjillä on elinikäinen asumisoi-keus kiinteistöllä, se muistuttaa läheisesti käyttöoikeutta. Eläkeoikeuteen voi kuulua asu-misoikeuden lisäksi muita suoritteita, kuten säännöllisen ruokailun järjestäminen tai raha-suoritusvelvoite.

Eläkeoikeus voidaan perustaa myös muiden kuin kiinteistön entisen omistajan hyväksi. Usein myyjä pidättää eläkeoikeuden itselleen ja lisäksi puolisolle tai lapselleen, joka ei ole ollut kiinteistön omistaja. Jos myyjä ei ole toisen eläkeoikeuden saajan edunvalvoja, tulisi myös tämän olla kauppakirjan allekirjoittaja tai hänen hyväksyä oikeuden saaminen. Kir-jaus voidaan merkitä "yhteiskirjauksenakin".

Yleensä oikeus perustetaan saajan elinajaksi hänen henkilökohtaiseksi oikeudekseen, jol-loin sen luonteeseenkaan ei kuulu siirto-oikeus.

Eläkeoikeuden kirjaus saadaan MK 14:15.2 mukaan poistaa myös kirjaamisviranomaisen aloitteesta, kun oikeudenhaltijan kuolemasta on kulunut kuusi kuukautta, jolleivät hänen oikeudenhaltijansa ole tänä aikana ilmoittaneet haluavansa pysyttää kirjauksen. Kirjauk-sen pysyttäminen lienee kuitenkin hyödytöntä, vaikka HE 120/1994 vp s. 102 mukaan kir-jaus tuottaa etusijan eläkeoikeuteen liittyneisiin suorittamatta jääneisiin etuuksiin. MK:n


järjestelmässä velkojan panttioikeus edellyttää nimittäin panttikirjaa ja eläkeoikeuden kir-jaamisen tarkoituksena on vain eläkeoikeuden pysyvyyden turvaaminen kiinteistön omis-tajanvaihdoksessa, ks. Jokela - Kartio - Ojanen, 2004, s. 342. Ulosottokaaren 5:47 ei tunne suorittamatta jäänyttä eläkettä etuoikeussaatavana.

Jos kirjattuna on ollut pelkkä asumisoikeus, kirjaus voidaan poistaa heti, kun oikeudenhal-tija on kuollut. Onko kysymys eläkkeestä vai asumisoikeudesta ei aina ole selvä.

4.17. Metsänhakkuuoikeus

Metsänmyynti toteutetaan yleensä joko hankintakauppana, johon sovelletaan irtaimen kauppaa koskevia säännöksiä, tai pystykauppana, jolloin maanomistaja myy tavallisesti metsäyhtiölle oikeuden hakata tietyllä alueella kasvavan metsän. Hankintakaupassa met-sänomistaja itse leimauttaa ja kaataa puut, jotka myy sitten ostajalle. MK 14:1 mukaisella metsänhakkuuoikeudella tarkoitetaan pystykauppaa, jossa ostajalle on luovutettu oikeus hakata tiettynä aikana tietyltä alueelta tietty määrä tietyn lajista puuta.

Metsänhakkuusopimuksia tehdään runsaasti, mutta metsäyhtiöt eivät käytännössä hae kirjauksia, kun sen merkitys on ainoastaan turvata haltijan metsänhakkuuoikeus kiinteistön uutta omistajaa vastaan

Oikeus voi perustua myös esimerkiksi testamenttiin, ks. Wirilander: Käyttöoikeudesta kiin-teistöön, 1980, s. 321.

Metsänhakkuuoikeus kirjataan olemaan voimassa enintään viisi vuotta. Metsänhakkuuso-pimusten voimassaoloajan rajoittamisesta eräissä tapauksissa annetun lain (21.3.1941/202) mukaan, jos sopimuksessa ei ole mainittu voimassaoloajan pituutta, se on lähtökohtaisesti kolme vuotta sopimuksen tekopäivästä.

MVL:n osalta laintarkastuskunta lausui, että sellainen sopimus, jonka pääasiallisena tar-koituksena on luovuttaa vuokramiehelle oikeus käyttää hyväkseen vuokra-alueen ai-nesosia, mm. kasvavaa metsää, ei ole vuokrasopimus, vaikka sillä olisi sen muoto. Mutta jos metsää kasvavaa maata annetaan vuokralle käytettäväksi metsätaloudellisiin tarkoi-tuksiin, lienee kysymyksessä vuokrasopimus, nimenomaan silloin, kun vuokramiehelle ei sopimuksessa anneta oikeutta käyttää puuta enempää kuin vuotuinen metsänkasvu edel-lyttää. Sama ajatus käy ilmi oikeustapauksista KKO 1926 II 218, 1945 II 202 ja1948 II 109.

Edellä selostetusta ilmenee, että kirjaamisviranomaisen on viran puolesta harkittava, onko vuokrasopimukseksi mahdollisesti nimetty sopimuskirja tosiasiassa metsänhakkuu- tai ir-rottamisoikeussopimus ja merkittävä voimassaoloaika sen mukaiseksi. Hakijaa on paikal-laan kuulla muutoksesta ja tarvittaessa on hakemus osittain hylättävä. Epäselvässä ta-pauksessa joudutaan käytännössä kirjaus tekemään haetun mukaisena.

Voiko myyjän kiinteistön myydessään pidättämä metsänhakkuuoikeus tulla kirjatuksi pi-temmäksi kuin viideksi vuodeksi on tulkinnallinen. Voimassaoloajan lyhyyden tarkoituk-sena on alunperin ollut ehkäistä metsäalueiden siirtyminen puutavarayhtiöiden omistuk-seen ja vahvistaa lyhytaikaisten hakkuusopimusten asemaa raaka-aineen hankintata-pana. Kun pidätykseen oikeutettu on muu kuin metsäyhtiö, ei tuota syytä ole. MK 2: 9.2 ja 2:12 mukaan kiinteistön hallinnan siirtyminen on osapuolten vapaasti sovittavissa, joten tuntuu luontevalta, että rajoitetumman oikeuden pidättämisen kirjaamista ei olisi aihetta


estää, vaikka MK 14:1.2 määräaika ylittyisikin. Tietenkin on aina muistettava, että pysyvää oikeutta ei voi kirjata.

4.18. Irrottamisoikeus

Irrottamisoikeus, jolla tarkoitetaan oikeutta ottaa toisen kiinteistöltä maa-aineksia tai kai-voskivennäisiä taikka muuta näihin verrattavaa, on kirjaamiskelpoinen. Maa-aineksilla tar-koitetaan maa-aineslaissa mainittujen kiven, soran, hiekan ja mullan lisäksi esimerkiksi turvetta ja muita vastaavia maa-aineksia.

Oikeutta irrottaa kiinteistöllä sijaitseva rakennus tai laite ei voi kirjata.

Irrottamisoikeus kirjataan olemaan voimassa sopimuksen mukaisen määräajan taikka tois-taiseksi, jolloin sopimussuhde on sopijapuolten irtisanottavissa. Maksimiaika on 50 vuotta oikeuden perustamisesta, joka voi olla paikallaan mainita myös toistaiseksi voimassa ole-van sopimuksen kohdalla.

Tulkinnasta sen suhteen, onko kysymys sopimuksen nimikkeestä huolimatta irrottamisoi-keudesta vai vuokraoikeudesta, viitataan edellä metsänhakkuuoikeuden osalta esitettyyn. Alue saatetaan vuokrata esimerkiksi turpeen nostoa varten siten, että sopimus on määrä-aikainen ja siirtokelpoinen ja vuokramiehellä on oikeus rakentaa alueelle. Vuokralainen hakee myös laitoskiinnityksiä. Mikäli hakijalle kirjataan vain irrottamisoikeus, näyttäisi MK 14:2 sanamuotonsa puolesta epäävän laitostunnuksen, kun se määrittelee kohteeksi vain maanvuokraoikeuden ja muun toisen maahan kohdistuvan määräaikaisen käyttöoikeuden eli MK 14:1.1 mainitut oikeudet, ei sen sijaan muita MK 14:1 mainittuja oikeuksia. Käytän-nössä on sopimuksia kirjattu vuokraoikeuksinakin laitostunnuksin, jos sopimus on täyttänyt maanvuokran tunnusmerkit riittävin rakentamisoikeuksin, jolloin laitoskiinnitykset ovat tul-leet mahdollisiksi. Sopimuksen pääasiallisen sisällön tulkitsemista maanvuokraksi vastaan puhuu kuitenkin se, että normaalisti ei vuokralaisella ole oikeutta irrottaa maa-aineksia tai muita kiinteistön ainesosia, mutta tietenkin vuokranantajan suostumuksin tällainen oikeus on mahdollinen, ks. Niemi: Maakaaren järjestelmät II, 2004, s. 310.

4.19. Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta (MK 14:3)

4.19.1. Yleistä

MK 14:3 mukaan kirjata saadaan kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiin-teistön hallinnasta. Hallinnanjakosopimuksen kohteena on käytännössä huudatettu kiin-teistö tai määräala tai MK 14:2:n mukainen kirjattu käyttöoikeus (MK 14:6, HE 120/1994 vp s. 122). Edellytyksenä on määräosalainhuudot tai käyttöoikeuden kirjaukset. Pelkkä rakennuksen omistusoikeus ei tuo omistajalle mahdollisuutta tehdä kiinteistön omistajan kanssa hallinnanjakosopimusta, jos rakennuksen omistajalla ei ole huudatettua tai kirjattua omistusta maapohjaan. Kiinteistön omistaja ja kiinteistöllä olevan vuokraoikeuden haltija eivät voi myöskään tehdä keskenään hallinnanjakosopimusta, vaikka he omistaisivat yh-dessä alueella olevan rakennuksen. Hallinnanjakosopimuksena ei voi kirjata myöskään sopimusta kahden tilan alueella olevan rakennuksen hallinnasta, jonka 1-tilan omistaja A ja 2-tilan omistaja B tekevät tuon yhteisen rakennuksen hallinnasta, kun kiinteistöt eivät ole yhteisomistuksessa.


Koko kiinteistön jakoa ei ole edellytetty, vaan kirjaamiskäytännössä on hyväksytty sellai-siakin sopimuksia, joissa pääosa alueesta on jäänyt yhteishallintaan. Kirjaamismenette-lyssä ei myöskään voida edes tutkia sitä, vastaako jako arvoltaan osapuolten omistussuh-teita (ks. Laitinen: Eräitä erityisten oikeuksien kirjaamiseen liittyviä ongelmia, Lakimies 6/2003 s. 1004, Jokela-Kartio-Ojanen, 2004, s. 351, Tepora: Hallinnanjakosopimuksesta kiinteistön käytön suunnitteluvälineenä, 2004, s. 322). Luotonantajan on syytä hallinnan-jakosopimuksesta ennen luoton antamista varmistua sopimuksen ehdoista.

Hallinnanjakosopimukseksi nimetyssä asiakirjassa on voitu sopia kiinteistön tulevasta ja-kamisesta ja siihen asti tapahtuvasta hallinnasta. Mikäli asiakirjaa pidetään jakosopimuk-sena ja se on kaupanvahvistajan vahvistama, on kysymyksessä lainhuudatusasia eikä hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen.

Voidaanko hallinnanjakosopimus vahvistaa kiinteistöjen yhteiseen alueeseen, on herättä-nyt epätietoisuutta. MK 14:6 mukaan erityisen oikeuden kirjaus voi kohdistua myös kiin-teistöjen yhteiseen alueeseen, joka on merkitty kiinteistörekisteriin. Koska yhteisen alueen osakkuus yhteisaluelain 3 §:n mukaan tapahtuu osakaskiinteistöjen omistuksen kautta, olisi hallinta sidottava osakastilojen omistukseen, jos kirjausta pidettäisiin mahdollisena. Erityisen oikeuden kirjaamisen kiinteistön hyväksi torjuu kuitenkin MK 14:1.2:sta ilmenevä ajatus, jonka mukaan erityistä oikeutta ei saa kirjata, jos se on voimassa jonkin kiinteistön hyväksi. Osakastilojen omistajat eivät liene MK 14:3 tarkoittamalla tavalla yhteisen alueen omistajia niin, että kirjausta heidän nimiinsä voitaisiin pitää mahdollisena huomioon ottaen omistajien vaihtumisen mahdollisuus ja se, että osuus yhteisiin on vain osa kiinteistön ulot-tuvuutta. Yhteismetsän hallinnan jakaminen kokonaisuudessaan olisi myös yhteismetsän tarkoituksen vastaista.

4.19.2. Rakennuksen hallinnan jako

Vaikka MK 14:3 puhuu kiinteistön hallinnan jakamisesta, on osa kirjaamisviranomaisista hyväksynyt kirjattavaksi myös sopimuksia, joissa kysymys on ollut tosiasiassa pelkästään rakennuksen hallinnan jakamisesta maininnoin, että maa-alue jää osaomistajien yhteis-käyttöön. Tämä on koskenut etenkin ns. rintamiestaloja, joissa toisella osaomistajalla on hallinnassaan kaksikerroksisen rakennuksen ylä- ja toisella alakerta. Talo saattaa myös olla rakennettu niin, että se käsittää koko tontin pinta-alan. Vastaavanlainen jakaminen voi tulla kysymykseen myös kerrostalon osalta. Lainkohdassa alunperin ajatellun paritalon kohdalta ongelmaa ei samalla tavoin herää, koska huoneiston alla oleva maa tulee ainakin jaon kohteeksi, vaikka muuta aluetta ei jaettaisikaan. Kirjausmahdollisuutta on perusteltu erityisesti HE 120/1994 vp lausumalla, jonka mukaan " ehdotettu pykälä poistaa eräitä yhteisomistussuhteeseen liittyviä ongelmia sallimalla sellaisen hallintasopimuksen kirjaa-misen, jossa sovitaan kunkin osaomistajan käyttöön tulevasta kiinteistön alueesta tai sillä olevasta rakennuksesta". Kirjaamiskäytäntö samoin kuin oikeuskirjallisuuden kannanotot ovat olleet vaihtelevia, mutta kirjaamismahdollisuutta voitaneen puoltaa tarkoituksenmu-kaisuussyistäkin, koska kirjaaminen tulisi joka tapauksessa mahdolliseksi vaikkapa vain neliömetrin jaollakin (ks. myös Tepora, 2004, s. 329-330 ja 355-356).

Kampin keskuksessa (91-4-194-1) tontin rakennuskokonaisuuden hallinta jaettiin siten, että seitsemälle osapuolelle kuuluvat osat sijaitsevat eri tasoissa sopimuksessa tarkemmin esitetyin tavoin toistensa ala- ja yläpuolella, minkä vakuudeksi kirjattiin hallinnanjakosopi-mus. Ks. Kartio: Kiinteistön ulottuvuuden vanhoista ja uusista ongelmista s. 175-185, Juh-lajulkaisu Juhani Wirilander, 2005 , ja Tepora: Kiinteistön kolmiulotteisesta omistus- ja hal-lintajärjestelyjen toteuttamisesta, Defensor Legis N:o 3/2009 s. 364-377.


4.19.3. Hallinnanjako ajan perusteella

Kirjattavaksi on tullut myös sopimuksia, joissa hallinta on jaettu ajan mukaan. Toinen osa-puoli hallitsee koko kiinteistöä esimerkiksi parittomina ja toinen parillisina viikkoina. Lain-kohdan sanamuoto ei näyttäisi estävän tällaisen sopimuksen kirjaamista ja kirjaus on jos-kus myös hyväksytty. Lain tarkoituksena on kuitenkin ollut hallinnan jakaminen alueittain (HE 120/1994 vp s. 96), joten on syytä katsoa, että ilman lain selkeyttämistä ei tuollaista sopimusta, joka sinänsä on mahdollinen asianosaisia sitovasti tehdä, voida kuitenkaan pitää kirjauskelpoisena. Lainkohdan soveltamista on tulkinnalla jouduttu paljonkin laajen-tamaan, mutta jossakin täytyy tulkinnallakin olla rajansa.

4.19.4. Hakija

MK 14:9 mukaan kirjaamista saa hakea mm. kirjattavan oikeuden haltija. Kirjaamiskäytän-nössä on katsottu että hallinnanjakosopimuksen kirjaamista voi hakea yksikin sopimus-osapuoli eikä muiden suostumuksia tai kuulemisia tarvita ellei itse sopimukseen ole laitettu kirjauskieltoa. Yleensä hallinnanjakosopimus on tarkoitettu kirjattavaksi.

Hallinnanjakosopimus kirjataan kokonaisuudessaan eikä vain hakijan osalta.

4.19.5. Hallinnanjakosopimuksen muodosta

Vähimmäisvaatimuksena sopimukselle on kirjallinen muoto, kohteen ja sopimuksen osa-puolten mainitseminen sekä hallinnan jakaantumisen toteaminen, päiväys ja allekirjoituk-set. Estettä ei ole irtisanomisenvaraisen tai lyhytmääräaikaisenkaan hallinnanjakosopi-muksen kirjaamiseen. Sopimuksen merkitys voi tällaisessa tapauksessa olla heikko. Kir-jattava sopimus voi sisältyä luovutuskirjaan esim. kauppakirjaan, jossa ostajat sopivat kiin-teistön hallinnan jaosta. Hallinnan jakamisesta on käytännössä sovittu myös esimerkiksi perinnönjakokirjassa. Normaalisti osaomistajat tekevät kuitenkin hallinnanjaosta erillisen sopimuksen.

Hallinnanjakosopimuksessa voi olla määräyksiä muun ohessa yhteiseen hallintaan jäävien alueiden hoidosta, autopaikoista, kiinteistön hoidon aiheuttamien kulujen suorittamisesta, kulkuväylistä ja riitakysymysten ratkaisemisesta esim. välimiesmenettelyssä, mahdollisuu-desta irtisanoa sopimus tai myydä hallinta-alueeltaan puustoa tai tehdä vuokrasopimus. Kuten edellä on mainittu, hallinta voi olla jaettu myös vain osittain, vaikkapa pääosankin jäädessä yhteishallintaan. Sopimuksen sisällöstä ja ehtojen sitovuudesta ks. Jokela-Kar-tio-Ojanen, 2004, s. 351-352.

Kirjaamisviranomaisen velvollisuutena on tarkistaa ainakin sopimuksen kohteen, muodon ja kestoajan laillisuus, ks. Laitinen; LM 6/2003, s. 1002. Ehtojen tarkempi laillisuuden tai tarkoituksenmukaisuuden valvonta ei ole kirjaamismenettelyssä edes mahdollista.

4.19.6. Sopimuksen kestoaika

Kirjattava sopimus voi olla määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Sopimus voi olla myös ensin määräaikainen ja sitten toistaiseksi voimassa oleva tai irtisanomisen varainen.


MK 14:1.2 mukaan pysyvää erityistä oikeutta ei saa kirjata. Periaatteen on katsottu sovel-tuvan myös hallinnanjakosopimukseen. Soveltaen analogisesti MVL:n säännöksiä maksi-mimääräaika hallinnanjakosopimuksen voimassaololle on 100 vuotta (KKO 1934 II 402, Tepora: Kirjoituksia varallisuusoikeudesta muuttuvassa toimintaympäristössä, 2000, s. 249). Ellei sopimuksessa ole mainittu määräaikaa sopimuksen voimassa ololle, sopimus on voimassa toistaiseksi.

Kirjattavaksi on tullut myös sopimuksia, joissa olevan ehdon mukaan sopimus on irtisanot-tavissa vain kaikkien osapuolien suostumuksella. Tällöin joudutaan harkitsemaan, onko sopimus tosiasiassa pysyvä ja siis kirjattavaksi kelpaamaton. Sopimusehdossa voi olla lausuttu myös purkamisen/irtisanomisen voivan tapahtua vain kaikkien yhteisomistajien suostumuksella, mikäli olosuhteissa tapahtuu olennaisia muutoksia. Toistaiseksi voimassa olevan hallinnanjakosopimuksen irtisanomisenkin on katsottu huomioon ottaen myös oi-keustapauksesta KKO 1979 II 17 ilmenevä periaate, voivan tapahtua vain olosuhteiden olennaisen muuttumisen seurauksena (Tepora, 2004, s. 339). Kirjaamiskäytännössä on sopimuksia ehdosta huolimatta kirjattu, mitä voidaan pitää hyväksyttävänä huomioon ot-taen lainsäädännön aukollisuus hallinnanjakosopimuksen kestoajan suhteen ja siihen nähden, että irtisanomisen pätevyys jää joka tapauksessa olosuhteiden olennaiseen muut-tumiseen sidotuksi. Oletettavaa on, ettei esimerkiksi olosuhteiden muuttumisen jälkeen kohtuuttomaksi tullutta sopimusta velvoiteta noudatettavaksi. Kirjausmahdollisuudesta voidaan, ennakkotapauksen puuttuessa, perustellusti olla myös toista mieltä.

4.19.7. Kiinnitysten järjestely ja suostumukset

Mikäli kirjauksen kohteeseen kohdistuu kiinnityksiä tai erityisen oikeuden kirjauksia, hal-linnanjakosopimuksen kirjaus edellyttää etusijajärjestyksen muuttamista. Hallinnanjakoso-pimuksen kirjaus saadaan MK 14:8 mukaan tehdä vain parhaalle etusijalle. Tämä edellyt-tää kohteeseen kohdistuvien pantinhaltijoiden suostumusta. Mikäli panttioikeuden haltija ei anna suostumusta, kirjaamisviranomainen saa kirjata sopimuksen, jos muutoksen vai-kutus on vähäinen. Panttioikeuden haltijaa on kuitenkin tällöinkin kuultava. Vanhat koko kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset on purettava tai muutettava määräosiin kohdistuviksi ennen kirjausta, ks. Jokela-Kartio-Ojanen, 2004, s. 352 ja Tepora, 2004, s. 357.

Kun ulosottokaaren 5 luvun 47 §:n mukaan saatavilla, joiden vakuutena on kirjattu lakisää-teinen panttioikeus kiinteistöön, on kiinteistön huutokaupassa parempi etuoikeus kuin kiin-teistöön kirjatuilla erityisillä oikeuksilla, ei ole tarvetta puuttua niihin kirjattaessa hallinnan-jakosopimus. Tällaiseksi on katsottu myös lunastuslupa maakaasuputkea varten tarvitta-vaan osaan kiinteistön alueesta.

Kun hallinnanjakosopimus on kirjattavissa vain parhaalle etusijalle, edellyttänee se suos-tumuksen hankkimista myös vanhojen erityisten oikeuksien haltijoilta, vaikka MK 14:10 ei mainitsekaan heitä suostumuksen antajina. Hallinnanjakosopimus sinänsä ei estä esimer-kiksi vuokraoikeuden kirjaamista koko kiinteistöön eikä erityisiä oikeuksia tarvitse purkaa ennen kirjausta. Määräosiin erityisiä oikeuksia ei voi kohdentaakaan.

Ennen hallinnanjakosopimuksen kirjaamista voi joutua vaatimaan samanlaisia selvityksiä kuin esimerkiksi vuokraoikeutta kirjattaessa. Näin ollen voi hakemus jäädä lepäämäänkin. Tilanteesta riippuen voi tarvita puolison suostumusta, holhousviranomaisen lupaa, yhtiö-oikeudellista selvitystä tms, ks. myös Tepora: Hallinnanjakosopimuksesta kiinteistön käy-


tön suunnitteluvälineenä s. 358. Puolison suostumuksen osalta esimerkiksi voidaan to-deta, että suostumus on oltava, jos asiassa ei käy ilmi, ettei sopimus loukkaa puolison oikeutta. Jos puoliso ei asu kiinteistöllä, ei hänen suostumuksensa yleensä ole tarpeen.

Jos kiinteistön- tai käyttöoikeuden kaupan jälkeen, mutta ennen omistusoikeuden lopullista siirtymistä, osaomistajat tekevät hallinnanjakosopimuksen ja hakevat sen kirjaamista, le-päämään jättämisen voi korvata myyjän suostumus, kun MK 2:14.2 lausutaan, ettei ostaja saa perustaa kiinteistöä rasittavia panttioikeuksia tai erityisiä oikeuksia ennen omistusoi-keuden lopullista siirtymistä ilman myyjän suostumusta. Kiinnityskin murto-osaan on sal-littu myyjän suostumuksella MK 16:3.2 säätämin edellytyksin, joten kiinnityksen kohteen täsmentäminen hallinnanjakosopimus kirjaamalla täytyy myös katsoa mahdolliseksi.

4.19.8. Kirjaustapa

Jos puolisot A ja B toisaalta ja puolisot C ja D toisaalta haluavat kirjata hallinnanjakosopi-muksensa "perhekunnittain" ja lainhuuto tai erityinen oikeus on kirjattu kullekin neljäs-osaan, tulee jako näkyä kirjauksessa. Asia voidaan merkinnän sisältökohtaan laittaa esi-merkiksi seuraavasti: "A ja B hallitsevat sopimukseen liittyvään karttaan merkittyä tontin läntistä osaa ja paritalon asuntoa 1 sekä C ja D tontin itäistä osaa ja paritalon asuntoa 2". Merkintä selventää tilannetta, jossa A ja B hakevat "yhteiskiinnitystä" omiin neljäsosiinsa ja C ja D vastaavasti omaan yhteispuolikkaaseensa.

Jos murto-osakiinnityksiä on rekisterissä aikaisemman osaomistajan nimissä, tulee luovu-tuksen kirjaamisen jälkeen näkyä myös kuka osaomistajista on tullut aikaisemman omis-tajan sijalle, esimerkiksi huomautuksin, että C ja D ostaneet omistamansa osuudet X:ltä ja Y:ltä. Jos näin ei tehdä, ei rasitustodistus ole luettavissa, kun siellä esiintyy vanhoja osa-omistajia. Merkintä uudesta omistajasta hallinnanjakokirjaukseen voidaan tehdä viran puo-lesta lainhuuto tai MK 14:2 mukainen kirjaus tehtäessä ilman maksua.

Sisältöä ei ole syytä rekisterin paisumisen vuoksi kuvata tarpeettoman laajasti. Joidenkin ehtojen laittaminen voi johtaa virheelliseen käsitykseen, jonka mukaan ne olisi katsottu sitovaksi, kun taas merkitsemättömiä ei olisi sellaisina pidetty.

Voimassaoloaika tulee myös merkitä, vaikka rekisterissä onkin paljon sellaisia vanhoja kir-jauksia, joissa niin ei ole tehty. Haltijan kohdalle on useimmiten merkitty myös omistus-osuuksien suuruus.

4.19.9. Kirjauksen vaikutus kiinnityksen tai erityisen oikeuden kohteeseen

Hallinnanjakosopimus, jossa on sovittu kunkin osaomistajan käyttöön tulevasta kiinteistön alueesta tai sillä olevasta rakennuksesta, sitoo kirjaamisen jälkeen määräosan luovutuk-sensaajaa samalla tavalla kuin sopimuksen alkuperäistä osapuolta. Tällöin koko kiinteis-töä ei voida yhteisomistuslain nojalla myydä määräosan erottamiseksi.

Hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen estää kiinnityksen hakemisen koko kiinteistöön (MK 16:2.3). Kiinnitykset on tällöin haettava määräosiin.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, ettei MK 14:6 säännös huomioon ottaen määräosaan, vaikka sitä terästäisikin hallinnanjakosopimus, voida kirjata erityistä oikeutta (Jokela-Kar-tio-Ojanen, 2004, s. 367, Tepora, 2004, s. 335, 359), vaikka osaomistaja voisikin perustaa


määräosaansa erityyppisiä erityisiä oikeuksia, jotka eivät ole ristiriidassa hallinnanjakoso-pimuksen kanssa ja ovat sille alisteisia (Tepora, 2004, s. 336). Kannan mukaan hallinnan-jakosopimuksin vahvistettuun määräosaan ei voitaisi kirjata vaikkapa huoneenvuokraoi-keutta, jonka haltija on vuokralaiselle myöntänyt, vaikka tämä mahdollisesti voitaisiin kir-jata koko kiinteistöön kaikkien osaomistajien suostumuksin. Ongelma tulee vielä vaikeam-min ratkaistavaksi, jos hallinnanjakosopimuksin terästetyn määräosan omistaja luovuttaa määräosansa, mutta pidättää siihen käyttö- ja hallintaoikeuden. Käytännössä on tällainen kirjaus määräosaan tehtykin siten, että sen voimassaoloajaksi on merkitty enintään se aika, kun kiinteistön hallinnan jakamisesta tehty sopimus on voimassa. (Yhtenä vaihtoeh-tona olisi merkittäessä kirjaukseen uusi omistaja merkitä samaan yhteyteen käyttöoikeu-den pidätys. Hallinnanjakosopimuksen muuttaminen edellyttäisi ilmeisesti sekä määrä-osan omistajan että käyttöoikeuden haltijan suostumusta.) Kysymyksessä on yksi niistä tapauksista, jotka edellyttäisivät lainsäätäjän kannanottoa.

MK 12:5 mukainen vallintarajoitus voidaan kirjata myös määräosaan.

4.19.10. Määräalan kauppa

Kirjaamiskäytännössä on esiin tullut tilanteita, joissa kiinteistön omistaja myy tilastaan määrittelemästään määräalasta puolet toiselle jääden itse määräalan toisen puoliskon omistajaksi. Sen jälkeen määräalasta on tehty hallinnanjakosopimus, jonka ostaja on tuo-nut kirjattavaksi. Koko määräalan huudattamista ja hallinnanjakosopimuksen kirjaamista voitaneen puoltaa, vaikka kantatilan omistaja saakin tällöin ennen lohkomista selvennys-lainhuudon osittain omaan määräalaansa, kun lohkomisautomatiikka pitänee kuitenkin huolen lohkomisen ripeästä suorittamisesta ja järjestelyn kuntoon saattamisesta.

4.19.11. Vuokrasopimukseen otettu kielto tehdä hallinnanjakosopimus

Vuokraoikeus perustettaessa on vuokrasopimukseen saatettu laittaa ehto, jonka mukaan vuokraoikeuden osaomistajat eivät saa tehdä vuokra-alueesta hallinnanjakosopimusta.

Maanvuokralain lähtökohtana on ollut sopimusvapaus (Kartio: Asuntoalueen vuokra, s. 139 ss.), mutta laissa on tietyiltä osin sopimusvapautta rajoitettu. MK:ta säädettäessä ei MVL:in kajottu, joten asiasta ei löydy laista vastausta. Epävarmaksi jää, onko ehto pätevä, kun MK 14:3 kuitenkin antaa mahdollisuuden kirjata yhteisomistajien tekemän hallinnan-jakosopimuksen. Mikäli MK 14:3 katsotaan lainsäätäjän kannaksi nykyisissä oloissa, ei ehtoon tarvitse kiinnittää huomiota, muutoin se on syytä merkitä rekisteriin vuokraoikeuden peruskirjaus tehtäessä.

4.19.12. Hallinnanjakosopimuksen ehto osaomistajan etuosto-oikeudesta

Hallinnanjakosopimukseen on saatettu laittaa ehto, jonka mukaan osaomistajalla on etu-osto- tai lunastusoikeus toisen osaomistajan luovuttaessa osuutensa kiinteistöstä tai vuok-raoikeudesta. Jos tällainen sopimus tehtäisiin erikseen, sitä ei voitaisi kirjata MK 14:1 pe-rusteella erityisenä oikeutena tai merkitä MK 12:5 mukaisena vallintarajoituksena. Ehtoon ei suoraan sovellu MK 2:11 säännös pätemättömistä ehdoista, kun lainkohdassa on kysy-mys vain luovutuksen yhteydessä sovituista ehdoista. MK 2:11 mukaanhan kiinteistön-,


kuten myös esimerkiksi vuokraoikeuden kauppakirjaan, otetut lunastusehdot, luovutus- tai panttauskieltoehdot ovat mitättömiä.

Edellä mainitun erillisen sopimuksen kirjaamiskelvottomuuden ja MK 2:11 ilmenevän maa-kaaren pyrkimyksen vaihdannan vapauden turvaamiseksi perusteella voidaan katsoa, ettei etuosto- tai lunastusehtoa merkitä rekisteriin myöskään hallinnanjakosopimus kirjat-taessa. Olisiko ehto otettava huomioon osuus myytäessä, on kysymys, josta ei ole tällä hetkellä tiedossa oikeuden ratkaisua tai kannanottoja. Mikäli asiaa pidetään epäselvänä (ja asia satutaan huomaamaan rekisterimerkinnän puuttuessa tai osaomistaja oma-aloit-teellisesti ilmoittautuu), voidaan lunastukseen sopimuksen mukaan oikeutettua kuulla ja tarvittaessa asia siirtää MK 6:6 perusteella oikeudenkäynnissä ratkaistavaksi. Tämän kir-joittajien käsitys kuitenkin on, että viran puolesta ei asiaan puututa. (Mikkola: Yhteisomis-tus, 2008, s. 25 näyttäisi pitävän ehtoa pätevänä.)

4.19.13. Useampi kiinteistö hallinnanjaon kohteena

Jos osaomistajat omistavat yhdessä useamman kiinteistön, hallinnanjaosta on mahdollista tehdä yksi sopimus, joka on kirjattava kaikkiin kiinteistöihin. Tulkinnanvaraista kuitenkin on, voidaanko kirjata sellainen sopimus, jossa jonkin tilan hallinta jää kokonaisuudessaan yhdelle osaomistajalle tai yleensäkään sellainen sopimus, jossa joku osaomistajista ei saa jonkun tilan hallintaa. MK 14:3 sanamuoto viittaisi siihen, että hallinta on kunkin kiinteistön osalta jaettava sen kiinteistön osaomistajien kesken. Hallinnan jakamista tuskin on se, ettei saa lainkaan tilan hallintaa.

4.19.14. Useampi hallinnanjakosopimus samasta kohteesta

Hallinnanjakosopimuksia ei voi samasta kohteesta olla kirjattuna useita. Jos aikaisempaa hallinnanjakosopimusta halutaan täydentää, vaikkapa erillisellä sopimuksella, kirjaus on tehtävä aikaisemman kirjauksen muutoskirjauksena. Jos samasta kohteesta olisi useita hallinnanjakosopimuksia, sotkeutuisi määräosiin vahvistettujen kiinnitysten kohdistumi-nen.

4.19.15. Hallinnanjakosopimuksen muutoksen kirjaaminen ja kirjauksen poistaminen

Kirjatun hallinnanjakosopimuksen muuttamiseen ja poistamiseen soveltuvat MK 14:13-16 säännökset. Jos hallinnanjakosopimuksen osapuolet esimerkiksi ovat sopineet voimassa-oloajan lyhentämisestä, muutos saadaan kirjata vain, jos yhteisomistajien osuuksiin koh-distuvien panttioikeuksien haltijat antavat kirjaukseen suostumuksen (Jokela - Kartio - Oja-nen, 2004, s. 376). Suostumusta ei tarvita, jos muutoksen vaikutus on vähäinen. Jos aikaa taas on pidennetty ja siitä on esitetty kirjaamisviranomaiselle selvitys ennen voimassa-oloajan päättymistä, kirjausta ei MK 14:15.1 mukaan poisteta.

Ennenaikainen merkinnän poistaminen määräajaksi tehdyn hallinnanjakosopimuksen osalta edellyttää panttioikeuden haltijoiden suostumusta. Kiinnitykset jäävät, pelkkä hallin-nanjakokirjaus poistettaessa, kohdistumaan edelleen määräosiin. Jos panttioikeuden hal-tijat eivät anna suostumuksia, voinee kysymykseen viime kädessä tulla MK 14:16 mukai-nen menettely osuuksiin kohdistuvien kiinnitysten ja erityisten oikeuksien kuolettamisesta.


Toistaiseksi voimassa olevan hallinnanjakosopimuksen poistaminen edellyttää osapuolten yhteistä hakemusta. Mikäli vain joku osapuolista on hakijana, voidaan muita osapuolia kuulla ja, mikäli nämä vastustavat hakemusta, joutua osoittamaan asia erilliseen oikeu-denkäyntiin irtisanomisen oikeutuksen selvittämiseksi. Kiinnityksen haltijan kannalta tois-taiseksi voimassa oleva hallinnanjakosopimus on ongelmallinen, koska on epäselvää, tar-vitseeko, osapuolten sovittua hallinnanjakosopimuksen poistamisesta, poistaminen osuuksiin kohdistuvien panttioikeuksien haltijoiden suostumuksen (Tepora, 2004, s. 363). Mikäli hallinnanjakosopimuksessa on ehto suostumuksen tarpeellisuudesta, sellainen on syytä vaatia. Kirjaamisviranomaisen onkin aina varmistauduttava sopimusta tarkastamalla asiasta. Mikäli ehtoa ei ole, on todettava, että MK 14:15.1 mukaan erityisen oikeuden kir-jaus voidaan poistaa kirjaamisviranomaisen aloitteestakin, jos kirjatun oikeuden sopimuk-sen mukainen voimassaoloaika on päättynyt. MK 14:16.1 mukaan erityiseen oikeuteen kohdistuvien kiinnitysten ja erityisten oikeuksien kuolettaminen siten, että se vaatii haltijoi-den suostumuksen, edellyttää oikeuden lakkaamista sovittua aikaisemmin. Jos hallinnan-jakosopimus on ollut voimassa toistaiseksi, ei voida sanoa sen lakanneen sovittua aikai-semmin, jos osapuolet ovat sopineet sen lakkaamisesta. Tähän on perustunut Kiinteistö-koulutus 2002 ollut kanta siitä, että tällöin ei ao. haltijoiden suostumuksia tarvittane. Lain-säädäntö on tässäkin kohtaa puutteellinen, kun kirjauksen muuttaminen näyttäisi sidotun tiukempiin ehtoihin kuin kirjauksen poistaminen. Nähtäväksi jää, ryhdytäänkö kiinnityksen kohteena pitämään määräosaa hallinnanjakosopimuksin, jolloin pantinhaltijoiden suostu-mukset olisivat tarpeen myös hallinnanjakosopimuksen kirjaus poistettaessa.

Kiinnitykset, jos vain hallinnanjakosopimus poistetaan, jäävät murto-osiin, joita hallinnan-jakosopimus ei "terästä". Pantinhaltijan kannalta tämä voi, riippuen hallinnanjakosopimuk-sen sisällöstä, merkitä vakuuden arvon muuttumista, tietyissä tilanteissa huomattavasti huonommaksikin.

4.19.16. Rakennusliike/hallinnanjakosopimusten ketjutus

Rakennusliike saattaa pyrkiä, jotta myymätöntä rakennuskantaa ei syntyisi, rakentamaan omistamalleen kiinteistölle uusia rakennuksia tai korjaamaan vanhaa rakennuskantaa vain sitä mukaa, kun löytää kullekin uudisrakennukselle/korjattavalle osalle ostajan. Rakennus-liike saattaa tehdä myös ennakkosuunnitelman koko kiinteistön myytävien määräosien hallinnan jakamisesta tulevien ostajien kesken. Ostaja ostaa sitten määräosan (esim. 1/6 osan) kiinteistöstä ja allekirjoittaa osaltaan hallinnanjakosopimuksen.

Rakennuttaja ei voi kirjata ennakkosuunnitelmaa hallinnanjaosta, vaan hallinnanjakosopi-mus on kirjattavissa ensimmäisen kerran vasta, kun kiinteistö on yhteisomistuksessa eli kun ensimmäinen ostaja on hakenut lainhuudon. Tällöin toisena sopijapuolena on kiinteis-tön muun osan omistava rakennusliike. Aina kun seuraava osa myydään, tulee hakea hal-linnanjakosopimuksen muuttamista, kun osapuolia on tullut taas lisää.

Ongelmallista on, täytyykö aikaisempien ostajien olla muutossopimuksen allekirjoittajia, jos he omalta osaltaan hallinnanjakosopimuksen tehdessään ovat antaneet ennakkosuos-tumuksen menettelyyn. Selvää on, että jos suunnitelmasta on poikettu, suostumus on ol-tava. Suositeltavaa olisi, että suostumus olisi myös muulloin, ks. tästä samoin kuin siitä, että rakennusliike on ostanut kiinteistön perustettavien yhtiöiden lukuun Laitinen: Lakimies n:o 6/2003 s. 1005-1007.

4.19.17. Määräosien luovutukset hallinnanjaon osapuolten kesken


Määräosien luovutukset joko kokonaan tai osittain toiselle hallinnanjaon osapuolelle ai-heuttavat varsin vaikeita tulkintaongelmia. Näitä tilanteita käsitellään kiinnitysosuudessa.

4.20. Elinkeinotoiminnassa mahdolliset kirjaukset MK 14:4 ja 5:ssä

4.20.1. Yleistä

MK 14:4 :ssa olevat rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaukset ja MK 14:5:ssa mainitut ainesosan ja tarpeiston määritykset ovat mahdollisia vain elinkeinotoiminnassa (teollisuus, kauppa, maanviljely, kalastus ym.) käytettävien kiinteistöjen osalta. Hakemuk-sesta tai sopimuksesta käy yleensä riittävällä selvyydellä ilmi kysymyksen olevan elin-keinotoiminnasta, mutta tarvittaessa hakijan on esitettävä elinkeinotoimintaan liittymisestä selvitys. Ratkaisevaa on kirjattavan esineen kuuluminen elinkeinotoimintaan, vaikka kiin-teistöä käytettäisiin elinkeinotoiminnan ohella asumiseenkin. Kirjaus ei kuitenkaan ole mahdollinen, jos esine palvelee ainoastaan asumiskäyttöä. Kiinteistönomistajan ilmoitus esineen kuulumisesta elinkeinotoiminnan piiriin on yleensä riittävä selvitys asiasta esimer-kiksi omistuksenpidätysehdon kirjausta haettaessa.

Elinkeinotoiminnan ulkopuolelle jäävät lähinnä asuin- ja huvilakiinteistöt.

MK 14:4.1.2 ja 14:5 mukaiset kirjaukset saadaan tehdä vain parhaalle etusijalle, mikä edel-lyttää suostumuksia kiinteistöön kohdistuvien panttioikeuksien haltijoilta. Hakemus hylä-tään suoraan, mikäli ulosmittauksesta, turvaamistoimesta tai konkurssista on tehty mer-kintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ennen kuin MK 14:4 tai 5 §:ssä tarkoitettu hakemus on tullut vireille (MK 14:12.1.6).

4.20.2. Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus (MK 14:4)

4.20.2.1. Rakentajan ja kone-/laitetoimittajan oikeuden kirjaus

Kiinteistönomistaja voi yleensä pätevästi sopia elementti- tai laitetoimittajan kanssa, että kiinteistölle rakennettavat rakennukset ja rakennelmat sekä sinne tuotavat koneet ja lait-teet pysyvät toimittajan omistuksessa siihen saakka, kunnes kauppahinta on kokonaan maksettu. Silloin, kun rakennukset, rakennelmat, koneet tai laitteet on liitetty kiinteistöön sen ainesosiksi tai tarpeistoksi, sivullisen omistusoikeus ei kuitenkaan ole suojattu suh-teessa kiinteistönomistajan seuraajiin tai velkojiin.

Kun rakennus, laite tai muu esine katsotaan kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi, se seuraa esimerkiksi kaupassa pääesinettä eli kiinteistöä, jollei muuta sovita. Ainesosat ja tarpeisto kuuluvat myös kiinteistökiinnityksen piiriin sekä kiinteistön omistajan konkurssi-pesään.

Kiinteistöön kuuluviksi katsotaan sellaiset rakennelmat ja laitteet, jotka on liitetty kiinteis-töön palvelemaan pysyvästi sen käyttötarkoitusta.


Omistuksenpidätysehtoa käytetään erityisesti elinkeinotoiminnassa yhdistettynä rahoitus- ja vakuusjärjestelynä hankittaessa arvokkaita koneita ja laitteita.

MK14:4.1.1 nojalla elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvele-vaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omista-jalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos esine on rakennettu taikka tuotu kiinteistölle omis-tuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokraussopimuksen tai muun siihen verratta-van sopimuksen perusteella. Omistuksenpidätys- tai takaisinottoehto on pätevä ja kirjatta-vissa vain, jos se sisältyy alkuperäiseen sopimukseen, jonka perusteella esine on tuotu kiinteistölle tai jos ehdosta on sovittu ainakin ennen esineen tuomista kiinteistölle. Mainittu aikajärjestys aiheuttaa sen, ettei sale and lease back-järjestely ole kirjattavissa, ks. Te-pora: Kirjoituksia varallisuusoikeudesta muuttuvassa toimintaympäristössä, 2000, s. 259 (esimerkissä kiinteistön omistaja myy kiinteistöllä olevan rakennuksen/koneen rahoitta-jalle, joka antaa sen takaisin vuokralle rahoitusleasingsopimuksin tai myy takaisin omis-tuksenpidätysehdoin).

Omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdon tarkoituksena on toimia vakuutena tavarantoi-mittajan kauppahintasaatavalle. Myös koneen tai laitteen vuokralle antanut voi kirjata omistusoikeutensa vuokraesineeseen. Kirjaamismenettelyä voidaan hyödyntää myös niin sanotuissa leasingsopimuksissa.

Kirjausta ei voida eikä liene tarpeenkaan tehdä tapauksessa, jossa omistuksenpidätyseh-doin omaan lukuunsa esineen ostanut ei ole kirjauksen kohteena olevan kiinteistön tai vuokraoikeuden omistaja, vaikka esine sijoitettaisiinkin ko. kohteeseen, koska esine säilyy edelleen irtaimena esineen paikalleen asentamisen jälkeenkin.

Sivullisomistaja voi kirjauksen perusteella saada etusijajärjestyksen mukaista suojaa kiin-teistön luovutuksessa ja pakkotäytäntöönpanossa. Omistuksenpidätys- tai takaisinotto-ehto saadaan kirjata olemaan voimassa enintään viisi vuotta sopimuksen tekemisestä. Muunlainen oikeus kirjataan olemaan voimassa sopimuksen voimassaoloajan.

4.20.2.2. Esineen luovuttaminen käyttöoikeuteen kuuluvaksi

Verotuksellisista tai liiketaloudellisista syistä on jo ennen MK:n voimaantuloa tehty varalli-suusjärjestelyjä, jolla maapohjan ja sillä olevien rakennusten omistus tarkoituksellisesti ha-jautetaan. Kiinteistönomistaja on tässä tarkoituksessa myynyt kiinteistöön kuuluvan raken-nuksen vuokramiehelle, jolle samalla perustetaan käyttöoikeus alueeseen. Kysymyksessä on usein ollut samaan yritysryhmään kuuluneista yhtiöistä, esimerkiksi tytäryhtiöstä tai elä-kesäätiöstä, mutta järjestelyä käytetään nykyään myös tilanteissa, joissa rakennus myy-dään ulkopuoliselle samalla alue tälle vuokraten.

Vakiintuneesti on katsottu, ettei rakennuksen luovutus toisen omistukseen katkaise raken-nuksen ja kiinteistön ainesosasuhdetta. Rakennus lakkaa olemasta kiinteistön osa vasta, kun rakennus on viety pois kiinteistöltä. Rakennuksen omistusoikeuden siirto on pätevä sopijapuolten kesken, mutta ei lähtökohtaisesti sido kiinteistön omistajan velkojia ja seu-raajia. MK 14:4.1.2 tarjoaa menettelyn, jolla luovutetut rakennukset ja laitteet saadaan siir-rettyä kiinteistökiinnityksen piiristä laitoskiinnityksen piiriin.

MK 14:4.1.2 mukaan sallitaan kirjaus, jossa käyttöoikeuden haltijalle luovutettu rakennus, rakennelma, kone tai laite kirjataan kuuluvaksi käyttöoikeuteen. Käyttöoikeuden tulee olla


MK 14:2 mukainen kirjaamisvelvollisuuden alainen, kirjattu käyttöoikeus (MK 14:6). Päin-vastainen kirjaus eli luovutuksen kirjaus käyttöoikeuden haltijalta kiinteistön omistajalle ei ole mahdollinen, ei myöskään luovutus muulle kuin käyttöoikeuden haltijalle.

MK 14:4.1.2 mukainen luovutuksen kirjaus tehdään sekä kiinteistön että erityisen oikeuden kohdalle ja se voidaan tehdä vain parhaalle etusijalle. Etusijaa ei saa myöhemminkään muuttaa niin, että sen edelle tehdään muu kuin MK 14:3, 14:1.1/2 tai 14:5:ssä tarkoitettu kirjaus. Jos kiinteistöön on aikaisemmin haettu kiinnityksiä, edellytyksenä luovutuksen kir-jaukselle on kirjausten etusijajärjestyksen muuttaminen. Kirjaukseen on oltava kaikkien kiinteistöön kohdistuvien panttioikeudenhaltijoiden suostumus. Vaikkei lainkohdassa (MK 14:10.2) puhutakaan kiinteistöön kohdistuvien aikaisempien erityisten oikeuksien haltijoi-den suostumuksesta, tulee harkita myös, vaarantuuko heidän asemansa siten, että hei-dänkin suostumuksensa on saatava.

Kun omistusoikeus rakennuksiin on kirjattu parhaalla etusijalla kuuluvaksi käyttöoikeuden haltijalle, rakennukset eivät lainkaan kuulu kiinteistöön kohdistuvien kiinnitysten piiriin.

4.20.2.3. Omistajan suostumus MK 14:4 kirjauksiin

Edellytyksenä MK 14:4:ssä tarkoitetuille kirjauksille on, että kiinteistön/käyttöoikeuden omistaja on antanut kirjaamiseen suostumuksensa. Suostumus voi olla kauppa- tai vuok-rasopimuksessakin, mutta pelkkä omistuksenpidätysehto kauppakirjassa ei ole riittävä.

4.20.3. Ainesosan ja tarpeiston määritys

MK 14:5 mukaan kiinteistön omistaja voi kirjaamalla määrittää kiinteistönsä ainesosia ja tarpeistoa eli käytännössä sitä, mitä kuuluu yhtäältä kiinteistökiinnityksen ja toisaalta yri-tyskiinnityksen piiriin. MK 14:2 mukaisen käyttöoikeuden haltija voi MK 14:6 huomioon ot-taen samalla tavoin hakea vastaavaa kirjausta (Jokela-Kartio-Ojanen, 2004, s. 368). Kir-jaushakemuksia on käytännössä tullut esimerkiksi prosessiteollisuudesta ja karjatiloilta.

Silloin kun kiinteistöllä oleva omaisuus kuuluu samalle omistajalle, jako irtaimeen ja kiinte-ään omaisuuteen on merkityksellinen ennen kaikkea pakkotäytäntöönpanossa. Esineen kuuluminen kiinteistöön hyödyttää kiinteistöpanttioikeutta nauttivia velkojia. Yrityskiinnityk-sen haltijoiden sekä etuoikeudettomien velkojien asema parantuu vastaavasti siinä ta-pauksessa, että esine on irtainta omaisuutta eikä kuulu kiinteistökiinnityksen piiriin.

Kiinteistöllä sijaitsevan omistajalle kuuluvan rakennuksen erillinen luovuttaminen ei kat-kaise kiinteistön rakennuksen ainesosasuhdetta eikä rakennusta voida MK 14:5 perusteel-lakaan määritellä kiinteistöön kuulumattomaksi. Sen sijaan kiinteistön omistaja voi (MK 14:5.1) itse kirjaamisen avulla määrittää, että kiinteistöllä pysyvästi oleva kone tai laite ei kuulu kiinteistöön, vaikka sitä muutoin pidettäisiin kiinteistön ainesosana tai tarpeistona.

Pykälän 2 kohdan nojalla kiinteistön omistaja voi ilmoittaa, että kone tai laite kuuluu kiin-teistöön, vaikka ainesosa- tai tarpeistosuhteen edellytykset eivät sen osalta kaikilta osin täyty. Kirjaus voi koskea vain kiinteistön omistajan, ei sivullisen omistamia koneita tai lait-teita.


Kiinteistön omistajan kirjallisessa ilmoituksessa on yksilöitävä kirjaamisen kohteena oleva esine tai esineryhmä ilmoittamalla esimerkiksi koneen tai laitteen laatu. Yksilöinnin on pe-rustuttava esineiden objektiivisesti havaittavissa oleviin ominaisuuksiin. Kirjaus koskee paitsi kiinteistöllä kirjaamishetkellä olevia esineitä, myös sellaisia niiden sijaan mahdolli-sesti tulevia esineitä, jotka täyttävät kirjattaessa ilmoitetut ominaisuudet. Kirjaus voidaan tehdä vain sellaisten koneiden ja laitteiden osalta, jotka on tarkoitettu olemaan kiinteistöllä pysyvästi, joten se ei voi koskea esimerkiksi kiinnityskelpoisia kuljetusvälineitä. Rakennus-ten tai rakennelmien lisäksi ei myöskään vaihto-omaisuus voi tulla MK 14:5 perusteella kirjatuksi.

Sinänsä ei ole tarpeen tutkia sitä, kuuluisiko kone tai laite ilman kirjaustakin ilmoitettuun ryhmään, mutta selvästi ilmoitettuun luokkaan kuulumattoman tavaran kirjaus hylätään vi-ran puolesta (esim. hakemus auton tai traktorin kirjaamisesta kuuluvaksi kiinteistöön), ks. tarkemmin esim. Tepora, 2000, s. 271.

Kun kiinteistönomistajan ilmoitus kiinteistön ainesosien ja tarpeiston määrittämiseksi on kirjattu, se sitoo sekä panttioikeuksien haltijoita että kiinteistön luovutuksensaajaa. Kiin-teistön kaupassa voidaan tästä huolimatta sopia siitä, kuuluuko tietty esine kauppaan.

Kiinteistön ainesosia ja tarpeistoa koskeva kirjaus saadaan 14:8.2 nojalla tehdä vain par-haalle etusijalle eikä sen etusijaa saa myöhemmin muuttaa niin, että sen edelle tehdään jokin muu kuin hallinnanjakosopimuksen tai MK 14: 4.1.2 mukainen kirjaus. Ainesosakir-jauksia voidaan tehdä useampiakin. Jos kirjataan, ettei kone tai laite kuulu kiinteistöön, edellyttää se kaikkien kiinteistöön kohdistuvien panttioikeuden haltijoiden suostumusta. Harkittava myös on, vaarantaako kirjaus siten kiinteistöön kohdistuvien erityisten oikeuk-sien haltijoiden oikeutta, että myös heidän suostumuksensa on hankittava. Lakisääteisen panttioikeuden haltijoiden suostumusta ei tarvita, ks. Tuomisto: Kiinteistöpanttioikeuden kohteesta uuden maakaaren mukaan, Juhlajulkaisu Leena Kartio s. 336-337. Jos taas kir-jataan koneen tai laitteen kuuluvan kiinteistöön, on esitettävä yrityskiinnitystodistus ja yri-tyskiinnitysten haltijoiden suostumus.

Kirjaamisviranomaisen on KiinnRek A 23 § 2 mukaan toimitettava yrityskiinnitysrekisterin pitäjälle (patentti- ja rekisterihallitukselle, yrityskiinnityslaki 16 §)) tieto ainesosien ja tar-peiston määritystä koskevasta kirjauksesta.

4.21. Erityisen oikeuden kirjaamisen merkitys

4.21.1. Kirjaamattoman oikeuden pysyvyys

MK 3:7 mukaan kiinteistöön ennen kaupan tekemistä perustettu erityinen oikeus, joka voi-daan MK 14:1 mukaan kirjata, sitoo kiinteistön ostajaa. Jos ostaja hakee lainhuutoa ennen kuin kirjausta haetaan ja hän ei kaupan tehdessään tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää oikeuden perustamisesta, erityinen oikeus ei sido häntä. Usein ostaja ei kuitenkaan ole voinut olla tietämätön esimerkiksi huoneenvuokrasta, kun hänen olisi ainakin pitänyt tar-kastaa ostettava rakennus. Tärkeimmän erityisen oikeuden eli maanvuokraoikeuden osalta on lisäksi huomattava MVL 12 §, jonka mukaan maanvuokraoikeus sitoo kiinteistön myöhempää luovutuksensaajaa tai muuta kilpailevaa oikeudenhaltijaa, jos vuokramies on saanut kiinteistön hallintaansa ennen luovutusta tai (toisen erityisen tms.) oikeuden perus-tamista. Normaalisti vuokramies saa vuokra-alueen hallintaansa pian sopimuksen teon jälkeen tai on saanut sen jo aiemmin.


Muu kuin MK 14:1 mukainen erityinen oikeus sitoo kiinteistön ostajaa vain, jos hän kaupan tehdessään tiesi oikeudesta. Tältä osin ei siis riitä, että ostajan olisi pitänyt tietää oikeu-desta.

Kirjaamattoman erityisen oikeuden suoja on kuitenkin pakkomyynnissä selvästi huonompi. Ulosottokaaren 5:47 mukaan kiinteistön huutokaupassa saatavilla ja erityisillä oikeuksilla on etuoikeus hiukan yksinkertaistettuna seuraavassa järjestyksessä:

1) täytäntöönpanokulut ym. 2) lakisääteiset panttioikeudet 3) saatavat, joiden vakuutena on kiinnitykseen perustuva panttioikeus, ja kiinteis-

töön kirjatut erityiset oikeudet etuoikeusjärjestyksen mukaisesti 4) kirjaamattomat eläke-, vuokra- ja muut käyttöoikeudet, jos oikeuden haltija on

ottanut kiinteistön tai sen osan hallintaansa ennen ulosmittausta 5) ehdolliseen luovutukseen perustuva kauppahintasaatava.

Etuoikeussaatavien jälkeen suoritetaan sellaiset muut saatavat, joiden suoritta-miseksi kiinteistö on ulosmitattu.

Huutokaupassa kiinteistö tarjotaan UK 58 §:n mukaan ensin ehdolla, että erityiset oikeudet pysyvät voimassa. Jollei korkein tarjous peitä saatavia, joilla on parempi etuoikeus kuin erityisellä oikeudella, eikä erityinen oikeus kuulu UK 54 §:n mukaiseen alimpaan hyväk-syttävään tarjoukseen, kiinteistö tarjotaan kyseistä erityistä oikeutta pysyttämättä. Myynti-järjestys osoittaa kirjauksen merkityksen.

4.21.2. Erityisen oikeuden kirjaamisen oikeusvaikutukset (MK 14:7)

Edellisestä kappaleesta käy ilmi, miten kirjaaminen vaikuttaa oikeuden pysyvyyteen huu-tokaupassa. Käyttöoikeuden pysyvyyden varmistamiseksi sen etusijajärjestystä usein haetaan muutettavaksi kiinnitysten edelle, mikä tietenkin edellyttää asianomaisten kiinni-tyksen haltijoiden suostumuksia.

Erityisten oikeuksien kirjaamisen oikeusvaikutusten sääntely on muutoin vaikeahkoselkoi-nen rakennelma eikä tässä pyritä käymään sitä perusteellisesti läpi, ks. esim. Jokela-Kar-tio-Ojanen, 2004, s.379-384.

MK 14:1 tarkoittaman erityisen oikeuden pysyvyys kiinteistön luovutuksessa määräytyy MK 13:3 kaksoisluovutusta koskevan säännöksen mukaan. Ennen kaupan tekemistä pe-rustettu tällainen erityinen oikeus sitoo kiinteistön ostajaa paitsi silloin, kun ostaja on tien-nyt tai hänen olisi pitänyt tietää erityisestä oikeudesta, myös silloin, kun oikeuden kirjausta on haettu ennen lainhuudatusta. Maanvuokraoikeuden suojaa parantaa vielä MVL 12 §, jota on selvitetty kohdassa 4.5.2. ja 4.21.1.

Jos kiinteistöön on perustettu useita kirjattavia erityisiä oikeuksia eikä niitä voida toteuttaa samanaikaisesti, ensin perustettu oikeus jää pysyväksi paitsi, jos myöhemmin perustetun oikeuden haltija hakee kirjausta ensin eikä hän oikeuden saadessaan tiennyt eikä hänen pitänyt tietää aikaisemmasta luovutuksesta. MK 14:2:ssä tarkoitettu siirronsaaja saa vas-taavaa vilpittömän mielen suojaa oikeaa käyttöoikeuden haltijaa vastaan silloin, kun "väärä" oikeuden siirtäjä on oikeutta luovuttaessaan ollut asianmukaisesti kirjattuna lain-


huuto- ja kiinnitysrekisteriin oikeuden haltijaksi. MK 14:2:ssä tarkoitetulla oikeuden halti-jalla on yleensäkin lainhuudon haltijaan verrattava oikeusasema muun ohessa oikeaa omistajaa vastaan.

Kuten lainhuudon osalta kirjaus (ja lepäämään jättäminen) korjaa saantokirjan muotovir-heen, esimerkiksi sen, että osakkaiden tekemään perinnönjakokirjaan ei ole otettu lain-kaan todistajia. Kirjattu erityinen oikeus on suojattu myöhempää kiinteistön luovutuksen-saajaa tai muuta vastaavaa kirjauksen hakijaa vastaan.

4.22. Etusija (MK 14:8)

Kirjaamisen oikeusvaikutukset alkavat siitä päivästä, jona kirjaamista koskeva hakemus on tullut vireille. Aikaisemmin haetulla kirjauksella on etusija ennen myöhemmin haettua kirjausta. Samana päivänä haetuilla kirjauksilla on sama etusija, jollei kirjausta vahvistet-taessa ole hakemuksen perusteella toisin määrätty. Erityisellä oikeudella on kuitenkin pa-rempi etusija kuin samana päivänä haettuun kiinnitykseen perustuvalla panttioikeudella.

Jos kiinteistöt yhdistetään KML 17 luvun mukaisesti eikä yhdistäminen perustu panttioi-keuksien ja kirjattujen erityisten oikeuksien haltijoiden väliseen sopimukseen vaan KML 214.2.1) kohdan mukaiseen vahingottomuusharkintaan, kiinnitykset ja erityiset oikeudet saavat keskenään saman etusijan.

MK 14:3:ssä, 4.1.2:ssa ja 5:ssä tarkoitetut kirjaukset saadaan tehdä vain parhaalle etusi-jalle, jolloin vaaditaan suostumuksia kuten näiden kirjausten kohdalla on selitetty. Tällaista etusijaa ei saa myöhemmin muuttaa niin, että edelle tehtäisiin jokin muu kuin mainituissa lainkohdissa tarkoitettu kirjaus.

4.23. Kirjaamishakemuksen jättäminen lepäämään (MK 14:11)

Kirjaamishakemus on jätettävä lepäämään, jos oikeus voitaisiin muutoin kirjata, mutta on olemassa joku seuraavista kirjaamisen estävistä seikoista:

4.23.1. Lepäämään jättäminen, kun oikeuden perustajalla ei ole lainhuutoa kiinteistöön

Jos oikeuden perustajalla ei ole lainhuutoa kohdekiinteistöön, kirjaamishakemus jätetään lepäämään, kunnes kiinteistönomistajalle on myönnetty lainhuuto. Mikäli lainhuutovelvol-lisuus on laiminlyöty, voidaan kiinteistön omistaja uhkasakolla painostaa hakemaan lain-huutoa MK 11:5 mukaisesti. Jos kirjaamisvelvollisuuden alaisen käyttöoikeuden haltija, joka on laiminlyönyt kirjauksen hakemisen, on perustanut käyttöoikeuteensa erityisen oi-keuden, voidaan myös hänet MK 14:2.2 mukaan uhkasakolla velvoittaa hakemaan oikeu-tensa kirjaamista. Mikäli perustaja on ehtinyt siirtää oman oikeutensa, riittää selvityksen esittäminen hänen oikeudestaan perustamiseen siihen aikaan, kun oikeuden luovuttami-nen tapahtui (ks. Jokela - Kartio - Ojanen, 2004, s. 370).

4.23.2. Lepäämään jättäminen, kun oikeuden perustaminen on sopimuksen tai muun oikeustoimen mukaan ehdollinen taikka se ei ole tullut lainvoimaiseksi.


Ehdollisuudella lienee katsottavan tarkoitetun sekä lykkäävää että purkavaa ehtoa, vaikkei MK 2:2 säännös purkavasta ja lykkäävästä ehdosta sovellukaan erityisiin oikeuksiin, ks. HE 120/1994 vp s. 101 ja Jokela-Kartio-Ojanen, 2004, s. 371.

Vaikka oikeuden siirtämisestä ei lainkohdassa puhutakaan, soveltuu lepäämään jättämi-nen erityisesti siihen. Tavallisin syy lepäämään jättämiseen onkin vuokraoikeuden kauppa, jossa omistusoikeuden siirtyminen edellyttää kauppahinnan maksamista tai muun saman-kaltaisen ehdon täyttymistä kuin edellä on selostettu kiinteistön kaupan osalta. Tyypillisiä lepäämään jättämissyitä on esimerkiksi puolison suostumuksen puuttuminen tai se, ettei perinnönjako tai ositus ole lainvoimainen (ks. myös Jokela-Kartio-Ojanen, 2004, s. 371).

Joskus vuokrasopimukseen on merkitty siirto kauppakirjassa olevasta lykkäävästä eh-dosta huolimatta. Lykkäävä ehto on otettava kirjaamismenettelyssä tällöinkin huomioon.

Kiinteistön kaupassa purkava tai lykkäävä ehto ei voi MK 2:2 mukaan olla voimassa enim-milläänkään kuin viisi vuotta kaupantekopäivästä. Kun MK 4:4:ssä ei ole viittausta MK 2:2:en, ei vastaavat aikarajoitukset sovellu erityinen oikeus lepäämään jätettäessä. Pur-kava tai lykkäävä ehto ei siten voi raueta tuossa lainkohdassa mainitun määräajan päätyt-tyä ja erityisen oikeuden lepäämään jättäminen muistuttaakin ennen MK:n voimaantuloa tapahtunutta kirjaamishakemuksen lykkäystä. Esimerkiksi tilanteessa, jossa lepäämään jättäminen johtuu kauppahinnan maksamattomuudesta, on maksusta esitettävä selvitys ennen kuin kirjaus voidaan tehdä. Aika, joksi hakemus jätetään lepäämään, on harkittava tapaus tapaukselta ja uhkana siltä varalta, ettei selvitystä määräajassa esitetä, on tutki-matta jättäminen (MK 6:8).

MK 2:14.2 ja 4:4.1 säännökset huomioon ottaen laitoskiinnitys voidaan vahvistaa, jos siir-täjä antaa siihen suostumuksen, vaikka kirjaamishakemus olisikin jätetty lepäämään. Näin siirronsaaja voi käyttää vuokraoikeutta kiinnitysvakuutena ja saada lainaa kauppahinnan suorittamiseen. Samalla tavoin voidaan välitilan aikana perustaa myös erityisiä oikeuksia siirtäjän suostumuksella (Jokela - Kartio - Ojanen, 2004, s. 111-112 ja 429).

Varsin vaikeasti tulkittavissa on, milloin perustamissopimuksessa oleva ehto on sellainen, että oikeuden perustaminen on sen vuoksi katsottava ehdolliseksi. Vuokrasopimukseen voi esimerkiksi sisältyä ehtoja, jotka oikeuttavat sopimuksen irtisanomiseen tai purkami-seen, tai suoraan johtavat sopimuksen purkautumiseen, jos ehto ei täyty. Sopimuksen voi-maantulo on saatettu myös tehdä riippuvaksi jostakin tulevaisuudessa mahdollisesti toteu-tuvasta seikasta, esimerkiksi rakennusluvan saamisesta. Suomen kuntaliiton sopimusmal-leissa on myös suoraan maanvuokralaista (MVL 54 §) otettu ehto, jonka mukaan vuokran-antajalla on oikeus kuukauden kuluessa vuokramiehelle varatun rakentamisajan päättymi-sestä purkaa (MVL:ssä irtisanoa) vuokrasopimus, jos vuokramies ei ole rakentamisvelvol-lisuuttaan täyttänyt. Lisäksi voi ehdon seuraus olla muotoiltu velvollisuudeksi maksaa so-pimussakkoa.

Mikäli on katsottava ehdon seurauksena olevan vain sopimussakon, ei hakemusta jätetä lepäämään.

Jos on katsottava sopimuksen tulevan voimaan vasta ehdon täyttyessä, esimerkiksi kun rakennuslupa on myönnetty, jätetään hakemus lepäämään. Samoin on asia, jos ehto on muotoiltu vaikkapa näin: "Vuokrasopimus raukeaa, mikäli rakentamistoimenpiteille ei saada lupaa". Tällöinkin voidaan vahvistaa laitokseen kiinnitys vuokranantajan suostu-muksella (Jokela - Kartio - Ojanen, 2004, s. 429), vaikka vuokraoikeuden arvo tässä vai-heessa voi olla varsin epävarma.


Jos vuokrasopimus on ehdon täyttyessä irtisanomisen varainen tai purettavissa, mutta purkaminen on vuokranantajan harkinnassa, voitaneen katsoa, ettei hakemusta jätetä le-päämään. Maanvuokralakikin sisältää useita perusteita, joilla vuokrasopimus voidaan irti-sanoa (MVL 21 §, 54 §, 74 §). Näin ollen edellä mainittu ehto rakentamisvelvollisuuden laiminlyönnistä ei johda sopimuksen pitämiseen ehdollisena. Tosin kiinnitys, joka vuokra-oikeutena on ehditty vahvistaa, voi irtisanomisehdon rakentamisvelvoitteesta lauettua olla lähinnä arvoton.

Käyttöoikeuden luovutusta koskevassa MK 4:4:ssä ei, kuten edellä on lausuttu, ole sovel-tamisviittausta MK 2:2:een, joka koskee purkavia ja lykkääviä ehtoja kiinteistön kaupassa, tai MK 2:4:ään, joka koskee perustettavan yhtiön lukuun tehtyä kauppaa. Jos vuokraoi-keus on hankittu perustettavan yhtiön lukuun eikä kahdessa vuodessa ole esitetty selvi-tystä yhtiön perustamisesta ja vastuun siirtymisestä yhtiölle, ei viittauksen puuttuessa voida vuokraoikeuden haltijaksi merkitä yhtiön puolesta kaupan tehnyttä, kuten tehtäisiin, jos kysymys olisi kiinteistön kaupasta perustettavan yhtiön lukuun. Perustettavan yhtiön hakiessa erityisen oikeuden kirjausta, hakemus jätetään lepäämään (käytännössä enin-tään kahdeksi vuodeksi). Uhkana, mikäli hakija ei lepäämisaikana tule jatkamaan hake-musta, on tutkimatta jättäminen. Jos hakija jatkaa hakemustaan, mutta yhtiötä ei ole vielä perustettu, tehtäneen uusi lepäämäänjättämispäätös, mutta suositeltavaa ei ole rekisterin selkeys huomioon ottaen hakemuksen jatkuva lykkääminen, vaan hakemus on voitava jossain vaiheessa myös jättää tutkimatta (ks. Vaasan HO 1911/87). Menettely muistuttaa siis perustettavan yhtiön kohdallakin ennen maakaaren voimaan tuloa käytettyä lykkäys-menettelyä.

Lepäämäänjättämispäätös voidaan kirjoittaa esimerkiksi seuraavasti:

Hakemus jätetty lepäämään 31.12.2011 saakka. Hakijan on esitettävä selvitys siitä, että yhtiö on perustettu ja vastuu kaupasta siirtynyt yhtiölle. Jollei selvitystä ole määräajassa esitetty, hakemus jätetään tutkimatta. Hyväksyttävästä syystä asia voidaan ennen määräajan päättymistä esitetystä pyynnöstä jättää uudelleen lepäämään.

Myös kauppa perustettavan yhtiön lukuun on voitu tehdä purkavin tai lykkäävin ehdoin, mikä "ajaa" lepäämäänjättämisperusteena etusijalle, ks. Jokela - Kartio - Ojanen, 2004, s. 54.

Käytännössä on hallinnanjakosopimuskin tehty ehdollisena, minkä mielekkyyttä voi kysyä.

Säännökset erityisen oikeuden ehdollisuudesta ovat siinä määrin puutteellisia, että lain-säädännön tarkistaminen olisi aiheellista.

4.23.3. Lepäämään jättäminen, kun oikeuden perustamiseen tarvitaan muun henkilön, yhteisön toi-mivaltaisen elimen taikka tuomioistuimen tai muun viranomaisen suostumus tai päätös.

Kirjauksen edellyttämien suostumusten osalta tilanne on suurelta osin samanlainen kuin kiinteistön luovutuksessakin. Luovutus saattaa vaatia esimerkiksi puolison, perintökaaren 12 luvussa tarkoitetun käyttöoikeuden haltijan tai kiinteistön uuden omistajan suostumuk-sen tai maistraatin luvan vajaavaltaisen omistaman omaisuuden osalta. Tietyt kirjaukset edellyttävät suostumuksia myös panttioikeuden haltijoilta (MK 14:3, 4 § 1/2 ja 5 §)


Lepäämäänjättämisajan pituus on harkittava tapaus tapaukselta. Tarvittaessa kirjaamisvi-ranomainen voi joutua kuulemaan sellaista henkilöä, jonka suostumus kirjaamiseen vaa-ditaan, jos hakija ei kykene kuultavalta kannanottoa toimittamaan, tai ainakin varaamaan tälle tilaisuuden tulla kuulluksi hakemuksen johdosta.

4.23.4. Lepäämään jättäminen, kun kiinteistön ulosmittauksesta tai siihen kohdistuvasta turvaamis-toimesta on tehty merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ennen oikeuden perustamista.

Kirjaushakemus jätetään lepäämään, kunnes kohdekiinteistön ulosmittaus/turvaamistoimi on peruutettu. Jos oikeus on perustettu ennen ulosmittauksen rekisteriin merkitsemistä, ei kirjausta haettaessa rekisterissä oleva ulosmittausmerkintä estä kirjauksen tekemistä. Näin on myös, jos oikeutta on pidennetty tai se on annettu uudelleen entiselle oikeuden-haltijalle ennen ulosmittauksen rekisteriin merkitsemistä.

Käyttöoikeuden siirtoa koskeva hakemus, säännöksen puuttumisesta huolimatta, jätetään myös lepäämään, jos käyttöoikeuden ulosmittauksesta on tehty merkintä rekisteriin ennen siirtoa.

4.23.5. Lepäämään jättäminen, kun kirjaamisviranomainen on osoittanut erityistä oikeutta koske-van riidan käsiteltäväksi oikeudenkäynnissä taikka vireillä on riita erityisen oikeuden pätevyydestä taikka kiinteistön omistusoikeudesta.

Vireillä oleva oikeudenkäynti selviää yleensä lainhuutoja kiinnitysrekisteristä, mikäli riitaa käsittelevä tuomioistuin on ymmärtänyt tehdä MK 6:13 edellyttämän ilmoituksen kirjaamis-viranomaiselle. Kirjaamisviranomainen taas voi joutua osoittamaan MK 6:6 nojalla asian tutkittavaksi oikeudenkäynnissä, jos hakemuksen tultua vireille on esitetty väite kirjaami-sen estävästä toisen oikeudesta ja väitteelle on esitetty todennäköisiä syitä tai jos hakijan oikeus on tullut muutoin riitaiseksi.

4.24. Kirjaamishakemuksen hylkääminen (MK 14:12)

MK 14:12 säännöksessä puhutaan useassa kohdassa vain oikeuden perustamisesta, vaikka tilanne on samanlainen myös käyttöoikeuden siirrossa. Lainkohtaa joudutaan tul-kinnalla täydentämään.

Menettelystä hakemus hylättäessä on selostus kohdassa 1.12.4. Hakemuksen hylkäämi-nen tai jättäminen tutkimatta.

4.24.1. Kirjaamiskelvoton oikeus

Kirjaamishakemus on hylättävä, jos oikeus ei ole kirjaamiskelpoinen. Esimerkkejä kirjaa-miskelvottomista oikeuksista on lueteltu kohdassa 4.2. Oikeuden kirjaamiskelpoisuus on tutkittava viran puolesta.

4.24.2. Asiakirjan puuttuminen tai puutteellisuus


Kirjaamishakemus on hylättävä, jos asiakirjaa, jolla oikeus on perustettu tai siirretty, ei ole esitetty tai sitä ei ole tehty noudattaen laissa säädettyä muotovaatimusta.

Erityisten oikeuksien perustamiselle tai siirtämiselle ei ole säädetty kiinteistön luovutta-mista vastaavaa muotovaatimusta. Kirjauskelpoisen vuokrasopimuksen muotovaatimuk-sena on kirjallisuus ja sopijapuolten allekirjoitukset (MVL 3 §). Käyttöoikeuden siirron täy-tyy olla tapahtunut myös samalla tavoin, koskei suullisia sopimuksia voida kirjata. Myös esimerkiksi perinnönjako- ja osituskirjan on täytettävä sille PK 23:5 asettamat muotovaa-timukset (pesänjakajan allekirjoitus tai osakasten ja kahden esteettömän todistajan alle-kirjoitukset). Erityisesti on muistettava, ettei hakemusta saa jättää lepäämään, jos asiakir-jassa on muotovirhe, koska muotovirheeseen ei voi vedota sen jälkeen, kun kirjaus on myönnetty tai kirjaushakemus jätetty lepäämään (MK 13:1, 14: 7.1).

Vuokra-/käyttöoikeuden siirron kohdalla on käsitelty alkuperäisten asiakirjojen puuttu-mista.

4.24.3. Oikeuden perustajan omistusoikeus kohdekiinteistöön/käyttöoikeuteen jäi selvittämättä

Kirjaamishakemus hylätään myös, jos oikeuden perustajan omistusoikeutta kiinteistöön ei ole selvitetty.

Jos kysymys on vain siitä, ettei oikeuden perustaja ole hakenut lainhuutoa, hakemus jäte-tään lepäämään. Sama koskee omistusoikeuden selvittämistä myös kirjauksen kohteena olevaan käyttöoikeuteen. Jos tarkoituksena on kirjata esimerkiksi vuokraoikeuden uusi haltija, on selvitettävä, että oikeuden luovuttaja on ollut laillinen vuokramies. Vaikka edel-linen vuokramies ei olisi kirjannut vuokraoikeutta, riittää, että hänen oikeutensa muutoin selvitetään.

4.24.4. Tarvittavan suostumuksen tai päätöksen puuttuminen

Kirjaamishakemus hylätään, jos oikeuden perustamiseen (tai siirtämiseen) ei ole annettu tarvittavaa muun henkilön, yhteisön toimivaltaisen elimen taikka tuomioistuimen tai muun viranomaisen suostumusta tai päätöstä.

Tavallisin vaadittava suostumus lienee luovuttajan puolison suostumus, kun luovutuksen kohteena on vuokraoikeus rakennuksineen tilanteessa, jossa rakennuksia on tarkoitettu käytettävän puolisoiden yhteisenä kotina. Kysymys voi olla käyttöoikeuden perustamisesta tai siirtämisestä. Suostumuksen puuttuminen ei välttämättä kuitenkaan johda hylkäämi-sen. Puolisolla on nimittäin velvollisuus nostaa kanne kolmen kuukauden kuluessa saatu-aan tiedon luovutuksesta. Jos puoliso ei kannetta nosta, kirjaus voidaan tehdä.

4.24.5. Konkurssi

Kirjaamishakemus hylätään edelleen, jos kiinteistö kuuluu konkurssipesään ja siitä on en-nen erityisen oikeuden perustamista tehty merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Huo-mattava siis on, onko perustaminen tapahtunut ennen vai jälkeen sen, kun merkintä tehtiin


rekisteriin. Tästäkin syystä merkinnät on syytä tehdä heti, kun tieto konkurssista kirjaamis-viranomaiselle tulee.

Kirjaamisviranomainen ei tutki sitä, voidaanko oikeustoimi saada mahdollisesti peräyty-mään takaisinsaannista konkurssipesään annetun lain perusteella.

Vaikka lainkohta puhuukin vain oikeuden perustamisesta, soveltuu edellä esitetty myös käyttöoikeuden siirtämiseen.

4.24.6. MK 14:4 tai 5 hakemus

Hakemus hylätään suoraan, jos ulosmittauksesta, turvaamistoimesta tai konkurssista on tehty merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ennen kuin MK 14: 4 tai 5:ssä tarkoitettu hakemus on tullut vireille. Näiden hakemusten kohdalla siis ei lepäämään jättäminen tule kysymykseen.

4.24.7. Omistajan vaihdos

Hakemus voidaan joutua hylkäämään myös, jos joku muu kuin oikeuden perustaja on luo-vutuksen nojalla hakenut lainhuutoa kiinteistöön ennen kuin erityisen oikeuden kirjaamista on haettu eikä hän anna suostumusta kirjaamiseen. Tältä osin asiaa on käsitelty kohdassa 4.5.2.

4.24.8. Muu syy hylkäämiseen

MK 14:12.8:ssa on yleislausuma hylkäämisestä, jos kirjattavaa oikeutta ei ole muutoin pä-tevästi perustettu tai oikeus ei ilmeisesti jää pysyväksi. Tällaisia syitä voi olla lukuisia.

Esimerkkinä voi mainita tapauksen, jossa kirjaamismenettelyn aikana selviää vuokra-alu-een tulleen jo aikaisemmin osaksi tai kokonaan vuokratuksi toiselle, joka on jo kirjannut oikeutensa.

Toisena esimerkkinä mainittakoon käytännössäkin kirjattavaksi yritetty vuokraoikeus, jonka kunta on myöntänyt sellaiselle hallintoviranomaiselleen (vesilaitos, sosiaalitoimi), joka ei ole erillinen oikeushenkilö. Kysymyksessä ei tällöin ole toisen omistamaa kiinteistöä koskeva oikeus, vaan järjestely oman kiinteistön sisäisestä hallinnosta.

Käytännössä on haettu myös sellaisen vuokrasopimuksen kirjaamista, jossa vuokraoikeu-den perustajana on ollut kiinteistön omistavan osakeyhtiön osakekannan (osa)omistaja. Hakemus on hylättävä, ellei sitä peruuteta. Vuokranantajana tulee olla kiinteistön omistaja eli osakeyhtiö.

4.25. Oikeuden muuttamisen, siirron ja lakkaamisen kirjaaminen (MK 14:13-16)

4.25.1. Yleistä


Erityisiä oikeuksia koskevien muutosten ja siirtojen kirjaaminen on vapaaehtoista. MK 14:2:ssa tarkoitettujen käyttöoikeuksien siirrot on kuitenkin kirjattava määräajassa.

Oikeudenhaltijan lisäksi muutoksen kirjaamista voi hakea kiinteistön omistaja. Menettely on soveltuvin osin samanlainen kuin erityisen oikeuden kirjaamisessa.

Jäljempänä käsitellään lähinnä vuokrasopimuksen siirron, muuttamisen ja poistamisen kir-jaamista, mutta lausuttu käy soveltuvin osin myös muihin erityisiin oikeuksiin. Kuitenkin esim. MK 14:8.2 mukaan hallinnanjakosopimuksen, 14:4.1.2 mukaisen esineen käyttöoi-keuteen siirtämisen sekä ainesosien ja tarpeiston määrityksen, jotka voidaan kirjata vain parhaalle etusijalle, etusijaa ei saa myöhemmin muuttaa muutoin kuin että edelle tehdään toinen tässä mainittu kirjaus.

4.25.2. Vuokra-/käyttöoikeuden siirto

4.25.2.1. Esitettävä selvitys

Kirjausmenettely, kun vuokra-/käyttöoikeus siirretään tai siirtyy esimerkiksi perintönä, on määräaikojen ja vaadittavien selvitysten osalta pitkälti samankaltainen kuin lainhuutoa ha-ettaessa. Tässä yhteydessä ei käydä yksityiskohtaisesti läpi sitä, mitä selvityksiä siirron kirjausta haettaessa kulloinkin tulee esittää.

Hakemuksen yhteydessä on esitettävä siirtämistä koskeva sopimus tai muu asiakirja al-kuperäisenä, ks. kohta 4.3.2.

Siirrettävyyden edellytyksiä on käsitelty jo aiemmin luvussa 4.14., erityisesti kohdassa 4.14.4.

4.25.2.2. Siirtäjä pidättänyt rakennusten omistusoikeuden

Käytännössä on esiintynyt siirtoja, joissa siirtäjä on pidättänyt vuokra-alueella olevien ra-kennusten omistusoikeuden. Rakennukset, jos ne ovat MK 14:2 mukaisia vuokramiehen rakennuksia, pysyvät edelleen vuokraoikeuden ainesosina purkamiseen ja poiskuljettami-seen asti, joten voitaneen kiinnityskelpoisuuden katsoa jatkuvan omistuksen pidätyksestä huolimatta. Tilannetta harkittaessa joudutaan kuitenkin tulkitsemaan MK 14:2 käsitettä oi-keuden haltijasta. Useimmiten vuokrasopimuksessa on yleislauseke vuokralaisen oikeu-desta rakentaa alueelle, mikä jo sinänsä on riittävä laitoskiinnityskelpoisuudelle.

4.25.2.3. Aikaisempia siirtoja ei ole kirjattu

Jos vuokrasopimusta on siirretty useaan kertaan eikä aikaisempia siirtoja ole kirjattu, jää harkittavaksi, onko aikaisemmat kauppakirjat ja muut vastaavat selvitykset esitettävä al-kuperäisinä. Ongelmallisia ovat erityisesti ennen maakaaren voimaantuloa tapahtuneet siirrot, kun siirtojen kirjaamiseen ei aikanaan ollut velvollisuuttakaan. Verovelvollisuutta-kaan ei ollut, mikäli vuokranantajana oli muu kuin kaupungin kunnallinen viranomainen.


Ennen MK:n voimaantuloa vuokramiehellä ei näet ollut MK 14:2 mukaista vuokraoikeuden kirjaamisvelvollisuutta eikä hänellä siten välttämättä ollut tarvetta säilyttää saantoa selvit-täviä asiakirjojakaan. Näin ollen jouduttaessa selvittämään vanhoja ennen MK:n voimaan-tuloa tapahtuneita saantoja, on paikallaan noudattaa suvaitsevaa ja joustavaa tulkintalin-jaa. MKVpL 6 §:n mukaan käyttöoikeuden haltija, jonka uuden MK:n mukaan on kirjattava oikeutensa, oli velvollinen hakemaan myös ennen lain voimaan tuloa saamansa oikeuden kirjaamista 31.12.1998 mennessä. Säännöksestä huolimatta oikeuksia on edelleen kirjaa-matta.

Kun erityisen oikeuden siirtäminen ei edellytä kaupanvahvistusta, saantokirjan kappaletta ei ole saatavissa kaupanvahvistajaltakaan kuten kiinteistön kaupassa on mahdollista.. Kuulutuslainhuutoa vastaavaa menettelyäkään ei ole käytettävissä alkuperäisen vuokra-kirjan tai siirtokirjan katoamisen varalta. Siirtomerkinnät voi kuitenkin myöhemminkin hank-kia alkuperäisiltä siirtäjiltä tai heidän perillisiltään, jos se on mahdollista.

Käytännössä on vanhojen, ainakin ennen MK:n voimaantuloa tapahtuneiden saantojen osalta hyväksytty saantokirjojen jäljennökset. Siirtomerkintä vuokrasopimuksessakin on ollut riittävä osoittamaan omistuksen siirtymistä. Jos varainsiirtovero ei ole vanhentunut, sen laskeminen saattaa tällöinkin vaatia kauppakirjan esittämisen. Ennen MK:n voimaan-tuloa tehtyjen siirtojen osalta verovelvollisuus, tuolloin leimaveron nimisenä, silloinkin, kun verovelvollisuus siirroissa oli, on vanhentunut.

Se, millaista selvitystä vaaditaan, joudutaan harkitsemaan tapaus tapaukselta. Eräs osoi-tus vuokramiehen oikeudesta voi ennen MK:n voimaantuloa tapahtuneissa saannoissa olla vuokramiehen merkitseminen joissakin maalaiskunnissa kunnan vuokrasaatavien pe-rintää varten pidettyyn rekisteriin. Myös kiinteistön omistajan hyväksynnällä voi olla merki-tystä. Jos esimerkiksi kirjauksen hakija pystyy osoittamaan oman saantonsa ja kiinteistön omistaja on vahvistanut hakijan olevan nykyinen vuokramies, voidaan harkita kirjauksen tekemistä, vaikka saantoketju ei olisikaan aukoton. Tällöinkin jää "oikealle omistajalle" mahdollisuus vaatia kanteella vuokraoikeutta itselleen ainakin, jos kirjausta hakenut ei ollut vilpittömässä mielessä. (Tuolloin joudutaan ehkä kyllä pohtimaan sitä, saattoiko kirjauksen hakija olla vilpittömässä mielessä, kun ei pystynyt saantoketjua selvittämään. Kirjausmer-kintä kyllä voi johtaa suojan myöhemmälle siirronsaajalle.)

Jos vuokraoikeuden siirto on ennen maakaaren voimaantuloa ilmoitettu kunnalliselle vi-ranomaiselle (koskee ennen vuotta 1977 perustettuja kaupunkeja) ja vuokrasopimuksessa on tuosta asianmukainen siirtomerkintä, voitaneen käytännössä luottaa siihen, että siirron edellytykset ovat tuolloin riittävällä varmuudella tutkittu. Käytännössä ei ole vaadittu selvi-tyksiä aina vuokrasopimuksen tekoon asti, vaikka merkintä onkin periaatteessa vain vuok-ranantajan tekemä eikä vastaa kirjaamisviranomaisen ratkaisua. Varainsiirtoverolain 62 § 2 momentin nojalla siirtomerkintä kyllä riitti selvitykseksi aikaisemmista veron suorittami-sista.

Jos aikaisemmin ennen MK:n voimaantuloa on vahvistettu laitoskiinnityksiä, pysyvyyskiin-nityksen puuttumisesta huolimatta, on vuokraoikeuden silloinen oikea haltija täytynyt sel-vittää. Kiinnityksestä kiinteään omaisuuteen annetun asetuksen (9.11.1868/32) 2 §:n (29.4.1966/259) mukaan kiinnitys vuokraoikeuteen ja rakennuksiin edellytti kiinnityksen hakemista vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi, mutta tämä koski vasta 1.9.1966 jäl-keen tehtyjä vuokrasopimuksia.


Edellä esitetty joustavuus selvityksen riittävyydestä koskee erityisesti ennen MK:n voi-maantuloa tapahtuneita siirtoja. MK:n voimaantulon jälkeen tehtyjen siirtojen osalta on esi-tettävä siirroista täydellinen selvitys. Puutteellisuuksia voi kuitenkin korjata esimerkiksi edellä esitetyn tavoin.

4.25.2.4. Käyttöoikeuden määräosan luovutus

Kirjaamisvelvollisuuden alaisen käyttöoikeuden määräosankin (esim. 1/2) luovutus on mahdollinen, jos käyttöoikeuden perustamissopimuksessa ei ole toisin määrätty. Määrä-osaan voidaan MK 19:1.1 mukaan vahvistaa kiinnityskin. Kohteena täytyy tällöin tietenkin olla osaomistajan määräosa kokonaisuudessaan, koskei omistaja, eräitä harvinaisia poik-keustilanteita lukuun ottamatta, voi kiinnittää omistustaan osittain.

Toisin kuin ennen MK:n voimaantuloa, kirjataan käyttöoikeus nykyään sekä käyttöoikeus perustettaessa että vanhankin lain aikaan perustettu oikeus siirrettäessä pääluvun mukai-sin osuuksin, jos perustamissopimuksessa osittaista siirtämistä ei ole kielletty tai perusta-missopimuksesta tai siirtokirjasta muunlaista jako-osuutta ilmene. Mikäli perustamissopi-muksessa on siirto määräosissa kielletty, on siitä tehtävä erillinen merkintä rekisteriin. Täl-löin määräosa ei voi olla kiinnityksen kohteena eikä hallinnanjakosopimusta voida MK 14:13 säännöksestä huolimatta vahvistaa käyttöoikeuteen. Kiinnityksen kohteena voi, osit-taissiirron ollessa kielletty, olla vain käyttöoikeus kokonaisuudessaan. Jos siirtorajoitus tehdään vasta myöhemmin, edellyttää sen kirjaaminen MK 14:14 mukaisia suostumuksia.

Käyttöoikeuden määräosaa käsitellään kirjaamiskäytännössä siis nykyään, edellä mainitut rajoitukset huomioon ottaen, samoin kuin kiinteistön määräosaa. Käyttöoikeuden lähesty-minen oikeudellisesti kiinteistön omistusta käy ilmi myös MK 14:2:ssa omaksutusta kirjaa-misvelvollisuudesta. Ks. tarkemmin Laitinen: Lakimies n: o 6/2003 s. 992-996.

4.25.2.5. Alueellisen osan siirtäminen erikseen

Vuokra-alueen (tai muun MK 14:2 mukaisen käyttöoikeusalueen) tietyn alueellisen osan siirtäminen ei ole mahdollista ilman vuokranantajan lupaa, vaikka vuokrasopimuksessa sellaista ei olisi nimenomaisesti kiellettykään. Oikeustapauksessa KKO 1990:80 on ollut kysymys tällaisesta siirrosta, vaikka korkein oikeus perusteluissaan on lausunut, että vuok-raoikeutta ei voida siirtää ylipäänsäkään kuin sellaisenaan ilman vuokranantajan suostu-musta (ks. tästä kuitenkin edellisessä kohdassa lausuttu). Menettely siirrettäessä osa vuokra-alueesta voidaan "laillistaa" siten, että siirronsaaja tekee vuokranantajan kanssa vuokrasopimuksen ja alkuperäinen vuokramies ja vuokranantaja sopivat alkuperäisen vuokra-alueen supistamisesta, mikä voidaan kirjata MK 14:14:ssä säädetyin edellytyksin.

4.26. Käyttöoikeuden pidentäminen ja jatkaminen

4.26.1. Käsitteet, selvityksen esittämisaika ja merkitys, laitostunnus

Käyttöoikeuden vakuudeksi haettu erityisen oikeuden kirjaus mukaan lukien tietenkin myös vanha pysyvyyskiinnitys (erityisenä oikeutena) pysyvät voimassa, jos käyttöoikeu-


den voimassaoloaikaa on pidennetty tai oikeus on annettu samalle oikeudenhaltijalle vä-littömästi uudelleen ja tästä esitetään selvitys kirjaamisviranomaiselle ennen voimassa-oloajan päättymistä (MK 14:15). Jos näin ei ole tehty, voidaan kirjaus poistaa kirjaamisvi-ranomaisen aloitteesta. Poistaminen tapahtuu automaattisesti, kun erityiselle oikeudelle on kirjattu päättymispäivä.

Ilmaisu oikeuden antamisesta välittömästi uudelleen entiselle oikeudenhaltijalle tarkoittaa sitä, että uusi vuokra(tai käyttö)sopimus on pitänyt tehdä ennen vanhan vuokra-ajan päät-tymistä ja selvityskin siitä esittää kirjaamisviranomaiselle viimeistään vanhan vuokra-ajan päättymispäivänä. Pelkkä aikomus jatkaa sopimusta ei ole riittävä.

Voimassaoloajan pidentäminen tarkoittaa esimerkiksi maanvuokraoikeuden osalta vuok-rasuhteen jatkamista saman vuokrasopimuksen nojalla ja ehdoilla. Vuokra-aikaa voidaan pidentää enintään lain salliman maksimiajan mittaiseksi, esim. MVL 3 luvun mukaista muun asuntoalueen vuokraa yhteensä sataan vuoteen. Mikäli vuokrasuhdetta halutaan jatkaa tämän jälkeen, on tehtävä uusi vuokrasopimus. Tontinvuokran osalta voidaan enim-mäisaika ylittää MVL 9 § 2:n mukaan, ks. myös kohta 4.10.

Vuokrasopimuksen uudistamisessa vuokranantaja ja vuokramies tekevät uuden vuokra-sopimuksen, jonka ehdot kyllä voivat olla samat kuin entisenkin (Wirilander: Maanvuokra-oikeus s. 205). Uudesta vuokrasopimuksesta ei välttämättä käy edes ilmi kysymyksessä olevan vanhan sopimuksen jatkaminen. Rekisterin selvyys ja laitoskiinnityksen haltijoiden asema edellyttää asian selvittämistä kirjausvaiheessa.

Pidentämistä/jatkamista on siis haettava ennen vanhan voimassaoloajan päättymistä. Säädettyjen määräaikain laskemisesta annetun lain 5 § näyttäisi soveltuvan myös selvi-tyksen esittämiseen ensimmäisenä arkipäivänä, mikäli voimassaoloaika päättyy pyhäpäi-vänä, itsenäisyys- tai vapunpäivänä, joulu- tai juhannusaattona tai arkilauantaina.

Mikäli ennen uuden sopimuksen tekemistä on tapahtunut vuokraoikeuden siirtäminen, on tutkittava sen laillisuus ja tarkastettava varainsiirtoveron suorittaminen.

Tontinvuokrasopimuksen jatkamisesta ks. kohta 4.10.

MK 19:5 mukaan käyttöoikeuden, tavallisimmin maanvuokraoikeuden, ajan päättyessä raukeaa panttioikeus käyttöoikeuteen ellei käyttöoikeuden jatkumisesta ole tehty oikeuden voimassaoloaikana edellä selostettua merkintää rekisteriin. Voimassaoloajan pidentämi-nen tai kerrottu oikeuden uudelleenanto ja siitä tehty ilmoitus kirjaamisviranomaiselle lain-huuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitsemistä varten pysyttävät siis vanhat kiinnitykset ja kir-jaukset voimassa.

Jos vanha kirjaus (L1) on poistettu, kun jatkoa ei haettu määräajassa, ja sen jälkeen tullaan hakemaan jatkosopimuksen kirjaamista, saa kirjattava oikeus uuden laitostunnuksen (L2).

4.26.2. Ehtojen muuttuminen

Jos vuokrasopimus uudistettaessa ehdot oleellisesti muuttuvat, on harkittava, tarvitaanko kirjaamiseen MK 14:14:ssä tarkoitettuja suostumuksia joko kiinteistöön tai vuokraoikeu-teen vahvistettujen panttioikeuksien tai erityisten oikeuksien haltijoilta, joiden asema voi muutoksen vuoksi heikentyä. Jos vuokra-aika on jo päättymässä, ei laitoskiinnitysten tai erityisten oikeuksien haltijoiden asema siten heikkene, ettei kirjausta voitaisi ilman heidän


suostumusta tehdä, kun kirjaukset muutoin poistetaan vuokra-ajan päättyessä. Muutos voidaan myös kirjata voimaantulevaksi vasta, kun vanha vuokra-aika päättyy, jolloin lai-toskiinnitysten haltijoiden asema ei voi olla huonontunut missään tapauksessa. Sen sijaan saattaa kiinteistöön vuokraoikeuden alkuperäisen kirjaamisen jälkeen vahvistettujen oi-keuksien haltijoiden suostumus olla tarpeen, jos vuokra-alue esimerkiksi laajenee niin, ettei muutosten vaikutukset ole vähäisiä. Jos suostumuksia ei saada, voidaan kirjaus tehdä etuoikeusjärjestystä muuttaen vuokraoikeuden haltijan pyynnöstä kiinnityksiä huo-nommalle etusijalle.

4.26.3. Entinen oikeudenhaltija

Kirjaamiskäytännössä on jouduttu pohtimaan myös kysymystä, milloin vuokraoikeuden uu-sia oikeudenhaltijoita voidaan pitää MK 14:15 tarkoittamina entisinä oikeudenhaltijoina, kun henkilöpiirissä on tapahtunut osittainen muutos. Panttioikeuden haltijoiden kannalta tulkinta on tärkeä, koska vanhat laitoskiinnitykset raukeavat, mikäli oikeudenhaltija ei ole ao. lainkohdan tarkoittama entinen oikeudenhaltija. Kirjoituksessa Laitinen: Lakimies n:o 6/2003 s. 999-1001 on annettu seuraavia tulkintasuosituksia:

Selvää on, että kysymyksessä on entinen oikeudenhaltija, jos

- ennen uuden vuokrasopimuksen allekirjoittamista vanha sopimus on siirretty hänelle,

- oikeus on siirtynyt hänelle kuolinpesän ainoana osakkaana tai perinnön, osi-tuksen, testamentin tai yhteisömuodon muutoksen perusteella, tai

- vuokramiehinä ovat entisen vuokralaisen kuolinpesän osakkaat.

Jos vanhassa vuokrasopimuksessa ovat vuokralaisina olleet A ja B, mutta uudessa vain A, voidaan katsoa oikeudenhaltijan olevan entinen. Jos B:n osuuteen on ollut vahvistet-tuna erilliskiinnityksiä eikä A ole sitoutunut ottamaan niitä vastattavakseen, nämä kiinni-tykset rauennevat.

Jos uudessa vuokrasopimuksessa on entisten lisäksi uusiakin vuokramiehiä, voidaan van-haa kirjausta jatkaa ainakin mikäli uudet vuokramiehet hyväksyvät vastuun vanhoista lai-toskiinnityksistä. Vanhat kiinnitykset voinevat myös supistua entisen vuokramiehen saa-maan määräosaan.

Tapaukset sisältävät myös ainesosaongelmia. Oikeustapauksia tai muuta kuin edellä mai-nittu oikeuskirjallisuus ei tästäkään erityisen oikeuden problematiikasta ole.

4.26.4. Jatkon kohde

Jatkomerkintä tehtäessä on varmistettava, että merkintä tulee oikeaan kohteeseen. Jos kohdekiinteistössä on tapahtunut kiinteistönmuodostamistoimia 1.5.2001 jälkeen, on kir-jaamisviranomaiselle tullut lähettää ilmoitus siitä, mihin muodostetuista kiinteistöistä erityi-nen oikeus kohdistuu, ks. kohta 6.17.3. Vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden koh-dentaminen. Tällöin kirjaamisviranomaisen olisi pitänyt kohdentaa erityinen oikeus oike-aan kohdekiinteistöön. Vanhojen lohkomisten/halkomisten osalta ei vastaavia ilmoituksia ole tehty, joten kirjauksen hakijan on viime kädessä selvitettävä, mikä on se kiinteistö, jonka alueella asianomainen, tavallisimmin vuokra-alue on. Selvittämisvelvollisuudesta ks.


Jokela-Kartio-Ojanen, 2004, s.248. Vuokranantajan, yleensä kunnan tai seurakunnan, tu-lisi tietää kiinteistönsä tunnus, mikä olisi syytä olla oikein merkittynä myös vuokrasopimuk-sessa.

Kun rekisterissä on vielä runsaasti erityisiä oikeuksia, joita ei ole pystytty kohdentamaan voimassa olevaan rekisterinumeroon, on siitä syytä huolehtia viimeistään oikeuden jatko kirjattaessa

4.27. Sopimuksen muutoksen kirjaamisesta

Asianosaiset saattavat tehdä vuokra- tai muun sopimuskauden aikana muutoksia tai li-säyksiä sopimukseen kuten sopia uudesta voimassaoloajasta tai suurentaa tai pienentää sopimuksen kohteena olevaa aluetta. Jäljempänä puhutaan vain vuokraoikeudesta, mutta lausuttu käy soveltuvin osin myös muihin erityisiin oikeuksiin.

Muutosten kirjaaminen edellyttää suostumuksia muiltakin kuin sopimuksen osapuolilta, jos kiinteistöön on kirjauksen jälkeen haettu kiinnityksiä tai erityisen oikeuden kirjauksia tai jos vuokraoikeuteen on vahvistettu laitoskiinnityksiä tai erityisen oikeuden kirjauksia. Suostu-mukset tarvitaan MK 14:14 mukaan niiltä, joiden asema muutoksen vuoksi heikkenee

Jos vuokra-aluetta laajennetaan, tarvitaan suostumus vuokraoikeuden kirjauksen jälkeen kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten tai erityisten oikeuksien haltijoilta. Sen sijaan ei lai-toskiinnitysten haltijoiden suostumuksia tuolloin tarvita. Jos vuokra-aluetta taas pienenne-tään, tarvitaan laitoskiinnitysten ja mahdollisesti myös vuokraoikeuteen vahvistettujen eri-tyisten oikeuksien haltijoiden, muttei kiinteistökiinnitysten tai kiinteistöön vahvistettujen eri-tyisten oikeuksien haltijoiden suostumusta. Hakijan on tarvittaessa esitettävä selvitys suostumuksen tarpeettomuudesta, esimerkiksi siitä, ettei alueen laajennus loukkaa toisen vuokramiehen tai toiseen laitokseen vahvistettujen panttioikeuden haltijoiden etua. Puut-teellista hakemusta on siis täydennettävä joko esittämällä tarvittava selvitys tai vaihtoeh-toisesti suostumukset.

Suostumuksia ei tarvita, jos muutoksen vaikutus panttioikeuden haltijan tai toisen erityisen oikeuden haltijan oikeuteen on vähäinen. Jos muutoksella ei ole vakuusarvoon suurempaa vaikutusta, ei suostumuksia tarvita. Vuokra-alueen arvo koostuu usein suurelta osin ra-kennuksista, joten pelkkä maa-alan pienehkö muuttuminen, vuokran muuttuminen tai vas-taava muutos voi olla vakuusarvon kannalta vähäistä. Kaupungin ydinkeskustassa pie-nempi muutos on helpommin vähäistä suurempi kuin vastaava muutos maaseudulta vuok-ratun alueen osalta.

Useimmiten ei ole vaaraa siitä, että erityisen oikeuden muutos heikentäisi toisen samaan kiinteistöön vahvistetun erityisen oikeuden asemaa. Vuokra-aluetta esimerkiksi ei normaa-listi muuteta siten, että muutos koskisi toista vuokra-aluetta. Teoriassa kyllä on mahdollista sekin, että jos parhaimmalla etusijalla olevaa vuokra-aluetta kasvatetaan, heikkenee sen jäljessä olevien kiinnitysten asema siten, että niitä huonommalla sijalla olevan vuokraoi-keuden asema voi tulla uhatuksi pakkomyynnissä.

Jos laitoskiinnitystä haettaessa havaitaan, että vuokrasopimusta on muutettu eikä muu-tosta ole kirjattu (ja harkitaan, että muutos on sitä luokkaa, että se olisi tullut kirjata), tulisi ensin pyrkiä saamaan muutos kirjatuksi. Käyttöoikeuden muuttamista koskeva sopimus ei sido panttioikeuden haltijaa ennen kuin muutos on kirjattu (MK 19:4). Uutta laitoskiinnitystä ei periaatteessa voi vahvistaa vuokraoikeuteen ennen kuin muutos on kirjattu. MK 14: 6


mukaanhan käyttöoikeuden tulee olla kirjattu ennen kuin siihen voidaan vahvistaa kir-jausta, mistä voidaan vetää johtopäätös, että myös muutoksen on oltava kirjattu ennen kuin uutta laitoskiinnitystä voidaan vahvistaa, kun aikaisempi oikeushan ei enää (sellaise-naan) ole voimassa. Ongelmallista on, miten on meneteltävä, jos suostumuksia ei saada. Vanhaan vuokraoikeuteen, jos vuokra-aluetta on supistettu, ei ainakaan voida vahvistaa kiinnitystä. Jos alue on laajentunut ilman että vanhaa vuokrasopimusta on lopetettu, mutta laajentumista ei saada kirjattua, voinee harkita vanhan "laitoksen" käyttämistä edelleen kirjauksen kohteena. Vanhat kirjaukset pysyvät tietenkin edelleen voimassa.

Kun muutos on kirjattu, kohdistuvat vuokraoikeuteen vahvistetut kiinnitykset ja erityiset oi-keudet ilman eri toimia muutettuun kohteeseen. Muutoksen kirjaus ei vaikuta laitostunnuk-seen, vaan se pysyy alkuperäisenä. Muutoskirjauksen edellytysten havainnollistamiseksi on mukaan otettu neljä koulutuksessa käytettyä kaaviota, joista ensimmäinen kuvaa vuokra-alueen laajentumista, toinen supistumista, kolmas lisäalueen vuokraamista toi-sesta kiinteistöstä ja neljäs alueen sekä laajenemista että supistumista.

4.27.1. Kaavio 1

1:20 1:20-L1 1:20-L2

- 1998, K1, 100.000 €, D - 1999, LK1, 50.000 €, F - 2001, LK1, 10.000 €, G - 1999, Erityinen oikeus L1, B - 2000, K2, 50.000 €, E - 2001, Erityinen oikeus L2, C

L1:n vuokra-aluetta laajennetaan A:n ja B:n sopimuksella

- vaaditaan E:n suostumus (asema heikkenee) - ei vaadita D:n suostumusta (etuoikeus parempi kuin L1:llä) - ei vaadita F:n suostumusta (asema paranee)

Selvitys, ettei lisäalue loukkaa C:n aluetta. Jos samaa aluetta, tulee muuttaa L2:sta, mikä edellyttää C:n hakemusta ja G:n suostumusta.

Useimmiten, jos alueet ei "päällekkäisiä", muutoksen vaikutus C:n (ja G:n) asemaan vä-häinen. Periaatteessa L1:n kasvaminen voi heikentää E:n oikeutta saada kiinteistöstä L1:llä vähennettynä suoritus huutokaupassa, mikä voi aiheuttaa sen, ettei L2 säily, jos 1:20 myydään E:n hakemuksesta pakkomyynnillä. Tämä voisi johtaa suostumuksen vaatimi-seen C:ltä ja G:ltä.

Jos 1:20 ulosmitattu, laajennushakemus jää lepäämään. L1:n ulosmittaus ei estäne muu-toksen kirjaamista.

Jos hakemus hyväksytään, L1:n kohdistuva laitoskiinnitys LK1 (F) laajenee ilman eri mer-kintää koskemaan koko uutta aluetta (MK 19:4).

4.27.2. Kaavio 2

1:20 1:20-L1 1:20-L2


- 1998, K1, 100.000 €, D - 1999, LK1, 10.000 €, F - 2001, LK1, 50.000 €, G - 1999, Erityinen oikeus L1, B - 2007, Ulosmittaus - 2000, K2, 60.000 €, E - 2001, Erityinen oikeus L2, C

L1:n vuokra-aluetta supistetaan A:n ja B:n sopimuksella

- ulosmittauksen vuoksi jää lepäämään - vaaditaan F:n suostumus (asema heikkenee) - muiden asema ei heikkene, joten ei muita suostumuksia

Jos kirjaus tehdään, LK1, F, voimassa ilman eri merkintää supistettuun alueeseen (MK 19:4).

Uutta laitoskiinnitystä L1:en ei voi vahvistaa ennen kuin muutos kirjattu.

4.27.3. Kaavio 3

1:20 1:21 1:20-L1

- 1999, K1, 40.000 €, D - 1999, K1, 15.000 €, F - 2000, LK1,150.000 €,H - 2000, Erityinen oikeus L1, C - 2003, K2, 45.000 €, G - 2001, K2, 50.000 €, E

C vuokraa B:ltä lisäalueen vanhaa vuokra-aluetta L1 täydentämään toisesta tilasta.

Käytävä ilmi riittävän selvästi, jos on tarkoitettu koko tulevan vuokra-alueen olevan yksi laitos. C:n rakennuskokonaisuus voi sijoittua sekä 1:20:n että 1:21:n alueelle. Muutoin ky-symys eri laitoksesta, joka saa oman laitostunnuksensa.

Haettava erityisen oikeuden kirjaus tilaan 1:21.

Jos osapuolet ovat tarkoittaneet yhden vuokra-alueen muodostumista ja se käy ilmi uu-desta vuokrasopimuksesta A:n hyväksymisin tai A:n, B:n ja C:n kirjallisesta selvityksestä, ei anneta uutta laitostunnusta. Rekisteriin täytyy kirjoittaa asiasta riittävä selvitys.

Jos em. ehdot eivät täyty, B:n tilasta vuokratulle alueelle oma laitostunnus, jos muutoin siihen edellytykset.

Selvyyden vuoksi voi olla parempi vaihtoehto, että A, B ja C tekevät kokonaan uuden yh-teisen vuokrasopimuksen, mikäli on tarkoitettu yhtä laitosta.

4.27.4. Kaavio 4

1:20 1:20-L1

- 1999, K1, 100.000 €, C - 2000, LK1, 25.000 €, E - 2000, Erityinen oikeus L1, B - 2001, K2, 50.000 €, D


Vuokra-alueen sijainti muuttuu. Ei voi päätellä, supistuuko vai laajeneeko

- suostumus D:ltä - suostumus E:ltä,

koskei voi tietää, kenen asema heikkenee.

Paremmalla etusijalla olevan kiinnityksen haltijan C:n suostumus ei ole tarpeen.

4.28. Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen

Erityisen oikeuden kirjaus saadaan poistaa oikeudenhaltijan hakemuksesta. Nähtävästi myös kiinteistön omistaja voi joissain tapauksissa olla hakijana, vaikkei häntä MK 14:15 mainitsekaan (ks. HE 120/1994 vp s.103), muutenhan rekisteristä ei saataisi poistettua esimerkiksi irtisanomisen vuoksi lakannutta vuokraoikeutta vuokramiehen pysytellessä passiivisena.

Kirjaamisviranomainen voi omasta aloitteestaan poistaa erityisen oikeuden kirjauksen, jos voimassaoloaika on päättynyt eikä ennen ajan päättymistä ole esitetty selvitystä ajan pi-dentämisestä tai oikeuden entiselle hakijalle uudelleen antamisesta. Eläkeoikeuden kir-jauksen poistamisesta ks. kohta 4.16. Elinikäinen erityinen oikeus voidaan poistaa oikeu-den haltijan kuoltua, jos on hyväksytty edellä kohdassa 4.6.3. esitetty kanta, ettei kyseinen oikeus ole laitoskiinnityskelpoinen.

MK 14:15.1 ei edellytä oikeuden haltijaa ilmoittamaan erityistä syytä sille, miksi hän pyytää kirjauksen poistamista, koska merkintä on tehty hänen edukseen. Jos kirjattava oikeus on kirjaamisvelvollisuuden alainen, ei hakemukseen ole suostuttava, jos samalla ei ilmene, että oikeus on lakannut, ja laitoskiinnitykset ja kirjaukset, jos niitä on, poistettu jäljempänä mainituin tavoin.

Erityisen oikeuden kirjausta ei saa MK 14:16:n mukaan poistaa, vaikka oikeus on lakannut irtisanomisen, sopimuksen tai muun syyn takia sovittua aikaisemmin ennen kuin siihen kohdistuvat kiinnitykset ja erityisen oikeuden kirjaukset on kuoletettu (poistettu).

Jos vuokraoikeuteen on vahvistettu kiinnityksiä, joita ei ole vapaaehtoistietä saatu kuole-tetuiksi, hakemus kirjauksen poistamisesta on jätettävä lepäämään ja kirjaamisviranomai-sen on annettava lepäämään jättämistä koskeva päätös tiedoksi panttioikeuden haltijoille. Päätöksessä panttioikeuden haltija osoitetaan nostamaan kanne maksun saamiseksi kol-men kuukauden kuluessa siitä, kun päätös on annettu tiedoksi, uhalla, että kiinnitys muu-ten kuoletetaan. Jollei velkoja hae määräajassa saamistaan maksettavaksi kiinteistöstä ja ilmoita sitä kirjaamisviranomaiselle, kiinnitys kuoletetaan ja erityisen oikeuden kirjaus voi-daan poistaa. Kanteen voi korvata joissain tapauksissa sopimus (vuokrasuhteen vanhat ja uudet osapuolet/pantinhaltijat).

Edellä mainittu lepäämäänjättämispäätöksen tiedoksianto suoritetaan tiedossa oleville panttikirjojen haltijoille. Tiedoksianto tapahtuu hallintolain 60 §:n mukaisena todisteellisena tiedoksiantona. Jollei haltijaa tiedetä, päätös on annettava tiedoksi hallintolain 62 §:n mu-kaisena yleistiedoksiantona.

Panttioikeuden haltija voi estää kirjauksen poistamisen esittämällä selvityksen vireille pan-nusta haastehakemuksesta.


Erityiseen oikeuteen kohdistuvien erityisten oikeuksien (esim. maanvuokraoikeuteen koh-distuva huoneenvuokraoikeus) poistamiseksi ei ole säädetty vastaavaa menettelyä kuin kiinnitysten kohdalla on, mutta voinee usein ratkaisuksi tulla vastaavan erityisten oikeuden vahvistaminen kiinteistöön tai uuden vuokrasopimuksen perusteella kirjattavaan erityiseen oikeuteen. Poistaminen edellyttää oikeudenhaltijan hakemusta.

4.29. Käyttöoikeuden ja omistusoikeuden yhtyminen

Jos käyttöoikeus on tullut kiinteistön omistajalle tai se on muutoin lakannut, käyttöoikeu-teen vahvistetut kiinnitykset saadaan MK 19:6:n mukaan kiinteistön omistajan hakemuk-sesta ja panttioikeuden haltijan suostumuksella siirtää koskemaan koko kiinteistöä. Ti-lanne tulee useimmiten esille, kun vuokramies on ostanut sen kiinteistön, jossa vuokra-alue sijaitsee, tai vuokraoikeus on siirretty kiinteistön omistajalle. Säännöksen pyrkimys on, että laitoskiinnitysten entinen keskinäinen etusija säilyy, mutta laitoskiinnitykset sijoit-tuvat mahdollisiin kiinteistökiinnityksiin nähden poistettavan erityisen oikeuden kirjauksen kohdalle. Kaikki laitoskiinnitykset on siirrettävä samalla kertaa.

Jos kiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä tai erityisen oikeuden kirjauksia, siirtämiseen tarvi-taan niiden oikeudenhaltijoiden suostumus, joiden kirjaus on samalla tai huonommalla etu-sijalla kuin lakanneen käyttöoikeuden kirjaus. Selvää on, että laitoskiinnitykset kiinteistöön siirrettäessä voidaan tarvittaessa sopia muunkinlaisesta etusijajärjestyksestä, mikä voi olla paikallaan, jos vuokra-alue ei ole käsittänyt koko kiinteistöä. Käyttöoikeuden kirjauksen poistamisen jälkeen laitoskiinnitykset laajentuvat ilman eri merkintää kiinteistöön ja vanhat kiinteistökiinnitykset aikaisemmin käyttöoikeuteen kuuluneeseen omaisuuteen.

Lainkohdan "suositus" siirrettävien kiinnitysten etusijapäivän määrittämiseksi lakanneen käyttöoikeuden vahvistamispäiväksi on siinä mielessä tarpeeton, että niiden panttioikeu-den haltijoiden, joiden suostumus on tarpeen, vastustaessa hakemusta, ei siirto toteudu, vaan on etsittävä kaikille sopiva etusijajärjestys.

Lainkohta ei käsittele käyttöoikeuteen vahvistettuja erityisiä oikeuksia, mutta myös niiden vastaava siirtäminen on menettelyn onnistumisen edellytys.

Jos kirjauksia on vahvistettu sekä kiinteistöön että käyttöoikeuteen, voi olla paikallaan lait-taa siirron yhteydessä selvyyden vuoksi erillinen merkintä etusijajärjestyksestä esimerkiksi muodossa "Kiinnityksiä (kirjauksia) lakanneesta käyttöoikeudesta kiinteistöön siirrettäessä on kiinnityksille (kirjauksille) tullut seuraava etusijajärjestys:"

Kun kiinnitykset ja kirjaukset on edellä kerrotuin tavoin järjestelty, voidaan lakanneen käyt-töoikeuden kirjaus poistaa. Tämä voinee tapahtua kirjaamisviranomaisen aloitteestakin.

Jos erityiseen oikeuteen ei ole kohdistunut kirjauksia, voidaan kirjaus poistaa viran puo-lesta (MK 7:6). Jos vuokramies on hankkinut ko. kiinteistön, on lainhuudatuksen yhtey-dessä syytä kuitenkin varmistaa, ettei hän ole ennen kiinteistön hankkimista siirtänyt vuok-raoikeutta. Jos siirtäminen tapahtuu vasta vuokramiehen hankittua kiinteistön, on kysymys uudesta vuokraoikeuden perustamisesta. Jos laitoksessa siirron tapahtuessa kuitenkin oli voimassa olevia kirjauksia, voitaneen luovutus hyväksyä siirtona, koska perusmerkintää ei voi poistaa ennen laitokseen kohdistuvien kirjausten järjestelyä ja laitos voi joutua MK 14:16 perusteella vielä pakkomyynnin kohteeksikin.


Käyttöoikeuteen vahvistettuja kiinnityksiä siirrettäessä koskemaan koko kiinteistöä, on läh-tökohtana siis, että siirrettävät kiinnitykset saavat käyttöoikeuden kirjauksen mukaisen, keskenään entisen etusijan. Mikäli vuokrasopimus on tehty ennen 1.9.1966, on mahdol-lista, ettei pysyvyyskiinnitystä ollut koskaan haettu ja sen puuttumisesta huolimatta on voitu vahvistaa laitoskiinnityksiä. Useimmiten itse kiinteistöön ei ole kuitenkaan vahvistettu kiinnityksiä, jolloin ongelmaa kiinnityksiä siirrettäessä ei synny. Jos kuitenkin sekä vuokra-oikeuteen että kiinteistöön on vahvistettu kiinnityksiä, tulisi velkojat saada tekemään kiin-teistön omistajan kanssa sopimus kiinnitysten keskinäisestä etusijasta.

Tilanteessa, jossa vuokraoikeuden haltijana on ollut esimerkiksi vain toinen puolisoista ja kiinteistö on sittemmin hankittu kummallekin puolisolle, voitaneen siirtää vanhat laitoskiin-nitykset MK 19:6 mukaisesti kiinteistöön, mikäli se kiinteistön omistaja, joka ei ollut vuok-raoikeuden haltija, antaa siirtämiseen suostumuksen. Mikäli taas vuokraoikeuden halti-joina on kaksi ja kiinteistön omistajaksi tulee heistä vain toinen, ei ainakaan koko vuokra-oikeuteen vahvistettujen kiinnitysten siirtäminen ole mahdollista, koska kiinteistön omista-jalla ei ole saantoa puolen vuokraoikeuden osalta. Jos toinenkin puoli vuokraoikeudesta on siirretty hänelle tai käyttöoikeus muuten esim. sopimuksen perusteella lakannut, laitos-kiinnitysten siirtäminen kiinteistöön tulee sen jälkeen mahdolliseksi. Yleensäkin on ongel-mallista, jos kiinteistön omistaja ostaa vain osan vuokraoikeudesta. Murto-osan siirto on tällöinkin kirjattava.

Vaikka osaomistajat olisivat omistaneet käyttöoikeuden eri määräosissa kuin missä he ovat kiinteistön hankkineet, voitaneen laitokseen vahvistetut kiinnitykset siirtää, tietenkin tarpeellisin suostumuksin, kiinteistöön.

MK 19:6 edellyttää siirrettävien kiinnitysten kohteeksi koko kiinteistöä. Sanamuotokin näyt-täisi näin sulkevan pois mahdollisuuden siirtää kiinnitykset määräosaan kiinteistöstä. Kiin-nittämistä koskevia säännöksiä tosin sovelletaan MK 15:1.2 mukaan myös määräosaan, joten siirtäminen, mikäli tarvittavat suostumukset on saatu, jää nähtäväksi. Rakennusten ainesosakysymykset on pohdittava ennen ratkaisun tekemistä.

Jos lainhuuto on jäänyt lepäämään ja hakija pyytää kiinnitysten siirtoa ja ao. käyttöoikeus-kirjauksen poistamista, jätetään myös niitä koskeva hakemus lepäämään.

Toisaalta avoin yhtiö tai kommandiittiyhtiö ja toisaalta yhtiömies eivät ole MK 19:6 tarkoit-tamassa mielessä sama omistaja eikä laitoskiinnitysten siirtäminen kiinteistöön käy MK 19:6 mukaisesti. Mikäli erityisen oikeuden kirjaus halutaan tuolloin poistaa, on meneteltävä MK 14:16 mukaisesti eli lähtökohtaisesti kuoletettava laitoskiinnitykset ja laitokseen vah-vistetut erityisen oikeuden kirjaukset. Jos halutaan päästä soveltamaan kirjausten MK 19:6 mukaista siirtämistä kiinteistöön, on vuokraoikeus ensin siirrettävä kiinteistön omistajalle.

Vuokraoikeuden (tai vastaavan käyttöoikeuden) ja omistusoikeuden yhdyttyä ei laitokseen tule myöntää enää kiinnityksiä, kun todellista vuokrasuhdetta ei ole.

Maanvuokralain 49 §:ssä on kysymys myös tontin omistusoikeuden ja tontinvuokraoikeu-den joutumisesta yksiin käsiin. Säännöksessä ei puhuta mahdollisuudesta siirtää tontin-vuokraoikeuteen vahvistettuja kiinnityksiä tonttiin. Tämä on kuitenkin hyväksyttävää, kun MK 19:6 mahdollistaa yleisesti käyttöoikeuteen vahvistettujen kiinnitysten siirtämisen kiin-teistöön.



5. KIINNITYS

5.1. Yleistä

MK erottaa toisaalta kiinnityksen vahvistamisen ja toisaalta panttioikeuden syntymisen. Kiinnityksen hakeminen ja sen vahvistaminen on MK:n omaksumassa järjestelmässä tek-ninen, kiinnitettävän kohteen omistajalle varattu toimenpide, jolla hän varaa etusijan pant-tioikeudelle ja mahdollisuuden perustaa panttioikeuksia kiinnityksen kohteeseen. Kiinni-tyksen hakemisella on se tärkeä merkitys, että panttioikeuden etusija määräytyy kiinnitys-hakemuksen kirjaamisviranomaiselle jättämisen ajankohdan mukaan. Tästä syystä kirjaa-mishakemusten käsittely kirjaamisviranomaisissa on järjestettävä siten, että hakemukset kirjataan rekisteriin niiden saapumispäivänä. Jos kirjaamishakemusta ei saada kirjatuksi saapumispäivänä, rekisteriin on tehtävä merkintä, ettei rekisteri ole ajan tasalla, ja hake-mukset on jälkikäteen merkittävä rekisteriin hakemusten saapumispäivän mukaisesti.

Kiinnitystä koskevassa esityksessä ei puututa panttausta koskeviin seikkoihin. Kuitenkin kirjaamisviranomaisen toiminnan kannalta on syytä huomata MK 17:2.3 säännös, jonka mukaan panttioikeus syntyy kiinnityksen vahvistamishetkellä, jos kiinnityshakemuksessa on määrätty panttikirja luovutettavaksi nimetylle velkojalle. Tässä tilanteessa kirjaamisvi-ranomaisella on velvollisuus huolehtia siitä, että nimetty velkoja saa panttikirjan haltuunsa. Panttikirjaa ei saa luovuttaa hakijalle ilman nimetyn velkojan suostumusta. Tämä koskee myös tilannetta, jossa kiinnityksen hakijan omaisuus ulosmitataan tai hakija joutuu kon-kurssiin kiinnityshakemuksen jälkeen. Jos kiinnityshakemuksessa on määräys panttikirjan luovuttamisesta velkojalle, tätä määräystä noudatetaan. Jos määräystä ei ole, panttikirja luovutetaan ulosottomiehelle tai konkurssipesälle. Erityisesti on huomattava, jos hakemuk-sessa on määräys panttikirjan luovuttamisesta, ettei hakemusta sen vireille tulon jälkeen saa muuttaa tai peruuttaa ilman nimetyn velkojan suostumusta (MK 16:4.2).

5.2. Kiinnitysmenettely

5.2.1. Kiinnityksen hakeminen

Kiinnityksen vahvistamista haetaan kirjallisella hakemuksella. Hakemuksessa on MK 6:1 ja 16:4 mukaan oltava:

- pyyntö kiinnityksen vahvistamisesta - hakija ja hakijan tunnistetiedot - hakijan yhteystiedot eli prosessiosoite - kiinnityksen kohde - kiinnityksen suuruus Suomen rahassa (ei korkoja tai kuluja) - hakijan tai hakemuksen laatijan allekirjoitus.

Hakemuksessa voi olla:

- pyyntö usean kiinnityksen keskinäisestä etusijajärjestyksestä - määräys, kenelle (velkojalle) panttikirja annettava (jolloin ei voi peruuttaa tai

muuttaa ilman velkojan suostumusta)


5.2.1.1. Pyyntö kiinnityksen vahvistamisesta

Hakemuksesta on ilmettävä, että hakijan tarkoitus on hakea kiinnitystä. Tällöin riittää, että hakemus on otsikoitu kiinnityshakemukseksi tai että hakemuksessa on esim. teksti "haen seuraavaa kiinnitystä".

Hakemus voi käsittää useita erilaisia toimenpidepyyntöjä. Suositeltavaa on, että hakemuk-sesta ilmenisivät kaikki hakijan pyytämät toimenpiteet asianmukaisesti selostettuina, mutta riittävää on, että hakemuksesta ilmenee lopputuloksesta katsottuna asiakirjojen osoittamat hakijan pyytämät toimenpiteet.

5.2.1.2. Hakija ja hakijan tunnistetiedot

Kiinnitysasiassa on oltava kirjallinen, hakijan allekirjoittama hakemus (MK 16:4). Hake-muksesta tulee aina käydä ilmi hakijan nimi ja kotipaikka sekä henkilötunnus, kauppare-kisterinumero tai muu vastaava tunnus sekä hakijan, hänen laillisen edustajansa tai asia-miehensä puhelinnumero sekä se postiosoite, johon asiaa koskevat ilmoitukset saadaan lähettää.

Kiinnityksessä hakija yksilöidään yksityishenkilön osalta nimellä ja sosiaaliturvatunnuk-sella ja yhteisön osalta nimellä ja Ly-tunnuksella ja kaupparekisterinumerolla. Yksilöintitie-toina käytetään vain suomalaisia henkilötunnuksia. Ulkomainen henkilö yksilöidään synty-mäajalla (ja kansalaisuudella). Yhteisö yksilöidään yritys- ja yhteisötunnuksella. Jos tun-nus puuttuu, kysymyksessä saattaa olla tilanne, jossa yhteisö on rekisteröimättä tai rekis-teröinti on kesken. Ulkomainen yhteisö yksilöidään nimellä ja kotimaalla.

Jos hakija itse on allekirjoittanut hakemuksen ja allekirjoituksen yhteyteen on merkitty esim. jonkin rahalaitoksen toimihenkilön yhteystiedot, sanktioidutkin täydennyskehotukset voidaan toimittaa tälle henkilölle ja tämä voi toimittaa täydennykset kirjaamisviranomai-selle ilman erillistä valtakirjaa.

Se, kuka yhteisön puolesta allekirjoittaa hakemuksen ilmenee:

- kaupparekisterinotteesta - yhdistysrekisterinotteesta - säätiörekisterinotteesta - kokouspöytäkirjasta - muusta hakijan esittämästä selvityksestä.

Jos hakija ei allekirjoita hakemusta omakätisesti, tarvitsee asiamies valtakirjan. MK16:4.3 mukaan kiinnityksen kohteen omistajan allekirjoittamasta valtakirjasta on ilmettävä asia-miehen nimi, kiinnityksen kohde ja kiinnityksen suuruus. Säännöksessä tarkoitetun yksi-löidyn valtakirjan vaatimuksen täyttää myös ns. yleisvaltuutus (HE 120/1994 s.107, Jokela-Kartio-Ojanen s. 429-430.) Yleisvaltuutuksessa on kuitenkin mainittava kiinnityksen suu-ruuden enimmäismäärä.

Hallintolain 3 luvun 12 §:n mukaan asiamiehen on esitettävä päämiehen allekirjoittama valtakirja. Asianajajan ja julkisen oikeusavustajan on esitettävä päämiehen allekirjoittama valtakirja vain mikäli viranomainen niin määrää. Hallintolain 14 §:n säännös on yleissään-nös käytettäväksi hallintoasioissa. Säännös on annettu 6.6.2003/434. MK 16:4 on annettu


maakaaren säätämisen yhteydessä ja se on tullut voimaan 1.1.1997 ja maakaaren sään-nös on erityissäännös. Asianajaja ja julkinen oikeusavustaja eivät ole vapautetut MK 16:4 mukaisen (yksilöidyn) valtakirjan esittämisvelvollisuudesta. Yksilöity valtakirja tarvitaan kiinnityksen hakemisen lisäksi laitoskiinnityksen siirtämiseen kiinteistöön (MK 19:6) ja kiin-nityksen laajentamiseen (MK 18:2). Tilanteissa, joissa asiamies ei tarvitse MK 16:4 mu-kaista yksilöityä valtakirjaa, asianajaja ja julkinen oikeusavustaja ovat vapautetut hallinto-lain 14 §:n nojalla valtakirjan esittämisvelvollisuudesta, ellei kirjaamisviranomainen poik-keuksellisesti määrää, että valtakirja on esitettävä.

5.2.1.2.1. Lainhuutoedellytys

Kiinnitystä voi hakea kiinteistön omistaja, joka on viimeksi hakenut lainhuutoa (MK 16:3). Tämä tarkoittaa, että lähtökohtaisesti viimeinen lainhuutorekisteriin merkitty kiinteistön, sen määräosan tai sen määräalan omistaja on oikeutettu hakemaan kiinnityksen.

Lainhuudon ei tarvitse olla kiinnitystä haettaessa vielä myönnetty. Lainhuutoa ja kiinnitystä voi hakea samanaikaisesti. Kiinnityksen edellytyksenä on, että lainhuuto hakijalle tulee annetuksi.

Omistaja voi hakea kiinnitystä siihen saakka, kun hän omistaa kiinteistön. Kiinteistön luo-vutus katkaisee välittömästi omistajalta mahdollisuuden hakea kiinnitystä. Kiinteistön ai-kaisempi omistaja ei voi uuden omistajan suostumuksellakaan hakea kiinnitystä. Toisaalta kiinteistön aineellisoikeudellinen omistaja ei voi saada kiinnitystä, ellei hän ole huudattanut saantoaan. Pelkkä omistusoikeuden osoittaminen muulla kuin lainhuudolla ei riitä kiinni-tykseen.

5.2.1.2.2. Saantotieto

Edellä on todettu, että kiinteistön luovutus katkaisee edelliseltä omistajalta oikeuden hakea kiinnitystä. Toisaalta uusi aineellisoikeudellisesti oikea omistaja ei voi ennen lainhuudon hakemista saada kiinnitystä. Kirjaamisviranomainen ratkaisee kiinnityskompetenssin re-kisterimerkintöjen perusteella. Viimeinen lainhuutomerkintä osoittaa kiinnityksenhakuoi-keuden, ellei muuta ilmene. Mikä merkitys kiinnityskompetenssia harkittaessa on lain-huuto- ja kiinnitysrekisteriin merkityllä saantotiedolla? Maakaari ei kiinnitysmenettelyn osalta anna asiaan vastausta.

5.2.1.2.3. Menettelysuositus

Hakijan pyytäessä tai toivoessa rekisteristä saantotietoina näkyvät seikat voidaan ottaa huomioon (esim. saantotiedoista näkyy määräalan kauppa ja hakija pyytää kiinnitystä koh-teena tila poisluettuna saantotiedoista näkyvä määräala).

Asiakirjojen vastaanottajalla ei ole velvollisuutta tarkastaa kiinnityshakemusta vastaanotet-taessa ja kiinnitysasiaa tämän jälkeen ratkaistaessa saantotietoja. Luonnollisestikin tar-kastus voidaan haluttaessa suorittaa.

Selvyyden vuoksi todettakoon vielä MK 6:9.1 säännös, jonka mukaan oikeudellinen seikka, joka on syntynyt kiinnityshakemuksen vireille tulon jälkeen, ei estä kiinnitystä. Jos


siis saantotietona rekisteristä näkyisi, että kiinnityshakemuksen vireille tulon jälkeen on tapahtunut kiinnityksen kohteen luovutus, tämä ei olisi kiinnityksen este. Eri asia on, että tämä seikka voidaan ottaa huomioon ratkaistaessa kenelle panttikirja toimitetaan.

5.2.1.2.4. Ehdollinen saanto

Ehdollisessa saannossa kiinnityksen hakijana on luovutuksensaaja, mutta kiinnitykseen tarvitaan luovuttajan suostumus. Samoin tilanteessa, jossa kiinteistön luovutuksensaajana on perustettava yhteisö, kiinnityksen hakijana on perustettava yhteisö, mutta kiinnitykseen tarvitaan luovuttajan suostumus. Molemmissa tilanteissa kiinnityksen edellytyksenä on, että luovutuksensaaja on hakenut lainhuutoa ja hakemus on jätetty lepäämään. Jos luo-vuttajan suostumusta ei saada, kiinnityshakemus on jätettävä lepäämään, kunnes luovu-tuksensaajan lainhuuto on lopullinen. Perustettavan yhteisön puolesta kiinnityshakemuk-sen allekirjoittavat yhtiön puolesta toimineet.

On huomattava, että lainhuutohakemuksen jäädessä lepäämään muun kuin purkavan tai lykkäävän ehdon vuoksi tai sillä perusteella, että hakijana on perustettava yhteisö, kiinni-tystä ei voida välitilan aikana vahvistaa lopullisena myyjän suostumuksellakaan.

5.2.1.2.5. Perättäiset luovutukset ja hakemuksen peruuttaminen

Jos kiinnityksen hakija hakemuksen ollessa lepäämässä välitilan aikana luovuttaa kiinteis-tön edelleen, hakijana pidetään luovutuksensaajaa ja panttikirja toimitetaan hänelle, ellei alkuperäisessä hakemuksessa ole määräystä panttikirjan saajasta. Kysymyksessä on seuraanto ja luovutuksensaaja jatkaa alkuperäistä hakemusta. Jos hakemuksessa on määräys panttikirjan toimittamisesta, sitä noudatetaan.

Vastaavaa menettelyä voidaan noudattaa myös tilanteessa, jossa kiinteistö kiinnityshake-muksen ollessa normaalisti ilman lepäämäänjättämisratkaisua vireillä luovutetaan. Alku-peräinen hakija voi kuitenkin, jos määräystä panttikirjan luovuttamisesta ei ole, peruuttaa hakemuksensa, eikä seuraannon nojalla uudella omistajalla ole "oikeutta" saada jatkaa hakemusta ja saada alkuperäistä etuoikeutta. Jos hakemusta ei peruuteta, siis tapauk-sessa, jossa lepäämäänjättämisratkaisua ei tehdä, kiinnitysratkaisu tehdään hakemushet-ken tilanteen mukaan ja hakemushetken lainhuutorekisteriin merkityllä omistajahakijalla on oikeus saada hakemuksen mukainen kiinnitys, vaikkakin omistaja olisi hakemuksen vireille tulon jälkeen luovuttanut kiinteistön. Uudella omistajalla on vain mahdollisuus, jos entinen omistaja tähän suostuu, jatkaa hakemusta.

5.2.1.2.6. Määräosan omistaja

Määräosin omistetun kiinteistön osa-omistaja voi yksin kiinnittää osuutensa kiinteistöstä. Kiinnitys edellyttää hakijan lainhuutoa osuuteen. Yhteislainhuutotilanteessa yhteisomista-jan oman osuuden kiinnitys edellyttää sitä, että yhteinen jakamaton lainhuuto on annettu sellaisissa olosuhteissa, että vaihtoehtoisesti olisi voitu yhteisomistuslakia soveltaen lain-huuto antaa myös määräosiin. On huomattava, että erityisesti vanhempien saantojen osalta yhteisomistuslain pääluvun mukaista omistusolettamaa ei voida aina soveltaa.


Jos määräosin omistettu kiinteistö halutaan kiinnittää kokonaisuutena, täytyy hakijoina olla kaikkien osaomistajien. Edellytyksenä koko määräosin omistetun kiinteistön kiinnittämi-selle on MK 16:2.3 säännös huomioon ottaen se, ettei johonkin määräosaan ole vahvis-tettu erillistä kiinnitystä ja ettei sopimusta kiinteistön hallinnanjaosta ole kirjattu.

Mikäli sama omistaja omistaa kiinnitettävän kohteen eri aikoina murto-osiin myönnettyjen lainhuutojen perusteella, kiinnitys koko tilaan voidaan vahvistaa antamatta selvennyslain-huutoa koko tilaan.

Eri aikoina hankittuja määräosia ei voi erikseen kiinnittää.

5.2.1.2.7. Hakija käyttöoikeuskiinnityksessä

Käyttöoikeuskiinnityksessä kiinnityksen hakijana on vuokra tai käyttöoikeudenoikeuden haltija. Lisäedellytyksenä on, että vuokraoikeuden haltija on kirjannut oikeutensa (MK 19:2). Kiinnitys edellyttää vuokraoikeuden kirjausta niissäkin tapauksissa, joissa KiinA:n aikana "laitoskiinnitys" oli mahdollinen ilman pysyvyyskiinnitystä. Kiinnityskelpoisen erityi-sen oikeuden kirjauksen täytyy olla kiinnityksen hakijan "nimissä", ei siis riitä, että laitos on yleensä kirjattu. Kuten kiinteistön myös laitoksen osalta riittää, että erityisen oikeuden kir-jausta ja kiinnitystä haetaan samanaikaisesti.

MK 19:3 mukaan se, mitä kiinteistökiinnityksestä on säädetty, soveltuu käyttöoikeuskiinni-tykseen. Tämän vuoksi kiinnityksen hakijasta edellä sanottu soveltuu myös käyttöoikeus-kiinnityksen hakijaan.

5.2.1.3. Hakijan yhteystiedot

Yhteystiedot sisältävät lakitekstin mukaan puhelinnumeron ja sen postiosoitteen, johon asiaa koskevat ilmoitukset saadaan lähettää. Tietoja käsitellään ns. prosessiosoitteena. Hakijan omia tai laillisen edustajan tietoja ei tarvitse ilmoittaa yhteystieto -kohdassa, jos ilmoitetaan hakijan asiamiehen tiedot.

5.2.1.4. Kiinnityksen kohde

Kiinnitys saadaan vahvistaa:

- kiinteistöön - määräosin omistetun kiinteistön määräosaan - muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluvaan määräalaan - MK 19 luvussa tarkoitettuun käyttöoikeuteen tai sen määräosaan

Yhteiskiinnitys saadaan MK 16:2 mukaan vahvistaa kahteen tai useampaan kiinteistöön, jos:

- ne kuuluvat samalle omistajalle tai samoille omistajille yhtä suurin osuuksin, - ne sijaitsevat saman kirjaamisviranomaisen toimialueella ja - niihin ei kohdistu kiinnityksiä tai niihin kohdistuu vain määrältään ja etusijaltaan

samat kiinnitykset.


Hakemuksessa kiinnityksen kohde yksilöidään nimellä ja kiinteistön, määräalan tai laitok-sen tunnuksella. Määräosaisen kiinnityksen osalta määräosa yksilöidään määräosaa osoittavalla murtoluvulla ja määräosan omistajatiedolla.

5.2.1.4.1. Huudattamis- ja kirjaamisedellytys

Kiinteistöön vahvistettavan kiinnityksen edellytyksenä on, että sen kohteeseen voidaan myöntää lainhuuto ja laitoskiinnityksen edellytyksenä on, että vuokra- tai käyttöoikeus on MK 14:2 mukaisen kirjaamisvelvollisuuden alainen ja että kohde on huudatettu tai kirjattu hakijan "nimiin" tai että hakemus on ainakin vireillä.

5.2.1.4.2. Kohteen tunnuksen voimassaolo

Kiinnityksen kohteen tulee olla "elävä". Kohteen voimassaolo eli kiinteistötunnus tarkiste-taan hakemusta vireille pantaessa. Vireille pannun ja hakemuksessa sanotun kohteen on vastattava toisiaan. Kohteen kiinteistötunnus voidaan tarkistaa vielä asiaa lopullisesti hy-väksyttäessä. Jos kiinteistötunnus on "välitilan" aikana muuttunut eli hakemuksen vireille tulon aikana voimassa ollut tunnus on hyväksymisaikana "vanha", kohde voidaan hakijan ja panttikirjan saajan(jos hakemuksessa on määräys panttikirjan saajasta) suostumuksella "päivittää", turhan lisätyön välttämiseksi, oikeaksi. Oikeudellisesti asia ratkaistaan asian vireille tulohetken tilanteen mukaan.

Kohteen voimassaolon osalta on huomattava KiintRekA:n 4 §:n (276/2001) sisältö (voi-maan 1.5.2001) Lainkohdan mukaan kiinteistötoimituksissa tai yhdistämällä muodoste-tuille kiinteistöille ja muille rekisteriyksiköille annetaan uusi kiinteistötunnus aikaisemmasta poikkeavalla tavalla. Muussa kuin tontin muodostamista tarkoittavassa lohkomisessa kan-takiinteistö saa emäkiinteistön tunnuksen. Tontin muodostamista tarkoittavassa lohkomi-sessa jäljelle jäävän muodostajakiinteistön tunnus säilyy muuttumattomana. Kirjaamiskäy-tännössä muutos aiheuttaa erityisen huomion kiinnittämistä kiinnityksen kohteeseen.

Käyttöoikeuskiinnitys on kiinnityksen kohteen yksilöinnin osalta kiinteistökiinnitystä yksin-kertaisempi. Laitostunnus pysyy samana, vaikka laitoksen sisällä tapahtuisi muutoksiakin. Laitoskiinnityksessä viimeisen erityisen oikeuden kirjauksen sisältö määrittelee kaikkien laitokseen kohdistuvien kiinnitysten laajuuden. Samaan käyttöoikeuteen eri aikoina vah-vistettujen kiinnitysten kohteina eivät voi olla esim. vuokra-alueen pinta-alaltaan muuttu-essa erilaiset käyttöoikeudet, vaan kaikkien kiinnitysten kohteena on käyttöoikeus sen si-sältöisenä kuin viimeinen kirjaus osoittaa. Ennen 1.1.1997 vahvistettujen "laitoskiinnitys-ten" osalta voi olla tilanteita, joissa käyttöoikeuden sisältö määräytyy "laitoskiinnityksen" vahvistamishetken mukaisesti.

5.2.1.5. Haettavan kiinnityksen suuruus

Kiinnitys on kiinteämääräinen. Korkoja ja kuluja ei erikseen kiinnitetä, vaan niiden tulee sisältyä pääomaan. Kiinnitys voi olla vain Suomen rahan määräinen. Vuoden 1999 alusta euro otettiin Suomessa käyttöön virallisena rahayksikkönä. MK:ssa ei edellytetä kiinnityk-sen vahvistamista nimenomaisesti Suomen markkoina vaan Suomen rahassa. Tämän vuoksi siirtymäaikana vuoden 1999 alusta vuoden 2001 loppuun molemmat yksiköt ovat olleet hyväksyttäviä kiinnitysvaluuttoja eli siirtymäkauden aikana hakija on voinut valita,


haluaako hän kiinnityksen euroina vai markkoina. Siirtymäkauden jälkeen eli siis vuoden 2002 alusta lukien kiinnitykset on voitu vahvistaa vain euromääräisinä.

Rahayksikön muutos ei vaikuta kansallisessa valuutassa määriteltyjen asiakirjojen pysy-vyyteen tai pätevyyteen. Suomen markkoina vahvistetut kiinnitykset pysyvät voimassa myös siirtymäkauden jälkeen entisen arvoisina ilman eri toimenpiteitä. Eri asia on, että kiinteistön omistaja tai panttioikeuden haltija voivat hakemuksesta pyytää markkamääräi-sen kiinnityksen muuttamista euromääräiseksi. Muuntamismenettelystä ja pyörityksistä on säännökset MK 18:5a:ssa.

Kiinnityksen suuruuden ja panttikirjojen lukumäärän määrittelee hakija. Kiinnityksen myön-täjä ei vertaa kiinnityksen suuruutta kohteen arvoon. Vakuuden arvon arvioi panttauksen vastaanottaja.

Yksi panttikirja muodostaa yhden kiinnitysasian. Kiinnitysasia yksilöidään kirjaamisviran-omaisen antamalla asianumerolla.

5.2.1.6. Pyyntö usean kiinnityksen keskinäisestä etusijasta

Samalla hakemuksella voidaan hakea useita kiinnityksiä. Jos samalla hakemuksella hae-taan useita kiinnityksiä, ne saavat yhtäläisen etuoikeuden, ellei samalla esitetä pyyntöä etusijajärjestyksestä. Pyyntö voidaan esittää esimerkiksi hakemuksessa olevan numero-järjestyksen mukaisena, vaikka panttikirjoja ei numeroida. Etusijajärjestelyä ei merkitä panttikirjaan. Se ilmenee rasitustodistuksesta.

5.2.1.7. Määräys panttikirjan toimittamisesta

Kiinnityshakemuksessa voi olla MK 16:4.2 mukaisesti määräys, kenelle panttikirja on an-nettava. Määräys on sillä tavoin sitova, että kirjaamisviranomaisen on toimitettava pantti-kirja määräyksen mukaiselle vastaanottajalle. Toisaalta sitovuus tarkoittaa sitä, ettei hakija saa muuttaa hakemuksen sisältöä (esim. määräystä) eikä peruuttaa hakemusta ilman määräyksessä mainitun panttikirjan saajan suostumusta.

5.2.2. Suostumus kiinnittämiseen

Kiinnitystä voi siis hakea vain kiinteistön omistaja, joten erillinen omistajan suostumus ei ole tarpeen. Kiinnitysmenettelyssä tutkitaan vain se, että hakijan edustusvalta on riittävä.

MKVPL 19.1 mukaan muualla lainsäädännössä olevat säännökset, joiden mukaan kiinnit-tämiseen tarvitaan jonkun toisen suostumus tai päätös kiinnityksen hakemisesta on teh-tävä tietyssä yhteisön toimielimessä, koskevat MK:n voimaantulon jälkeen panttioikeuden perustamista.

Kiinnityssuostumusta tai erillistä päätöstä ei tarvita kiinnitysratkaisua tehtäessä siinäkään tapauksessa, että kiinnityshakemuksessa on MK 16:4.2 mukainen määräys panttikirjan luovuttamisesta.


Edellä sanottu MKVPL 19.1 on voimaantulosäännös. Jos MK:n voimaantulon jälkeen an-nettavassa laissa kiinnittämiseen tarvitaan jonkun toisen suostumus tai päätös kiinnittämi-sestä on tehtävä tietyssä yhteisön toimielimessä, tätä säännöstä on noudatettava.

Edelleen on korostettava, että suostumuksen tarpeellisuus voi perustua MK:n säännöksiin, jolloin siis MKVPL 19.1 ei tule sovellettavaksi.

5.2.2.1. Kuolinpesä

Kuolinpesän kiinteistöön kiinnitys voidaan vahvistaa vain pesän osakkaiden yhteisestä ha-kemuksesta. Yksittäinen pesän osakas ei voi hakea määräosaiskiinnitystä laskennalliseen osuuteensa.

Mikäli kuolinpesän omaisuus on pesänselvittäjän hallinnassa, pesänselvittäjä PK 19:13 nojalla edustaa pesää. Pesänselvittäjä voi ilman kaikkien pesän osakkaiden suostumusta hakea kiinnityksen.

Lesken asema on suojattu jakamattomuussuojan avulla (PK 3:1a §). Perilliset tarvitsevat lesken suostumuksen pesään kuuluvan kiinteistön kiinnittämiseen. Vallintarajoituksesta tehdään merkintä MK 12:5 nojalla lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Vallintarajoituksen vas-tainen kiinnityshakemus johtaa MK 16:7.1 nojalla hakemuksen hylkäämiseen.

5.2.2.2. Edunvalvoja

Edunvalvojan määrääminen ei estä täysi-ikäistä päämiestä itse vallitsemasta omaisuut-taan taikka tekemästä oikeustoimia (Laki holhoustoimesta 14 §). Päämiehellä ja edunval-vojalla on siis rinnakkainen toimivalta.

Jos päämiehen toimintakelpoisuutta on rajoitettu tai hänet on julistettu vajaavaltaiseksi, hänellä ei ole oikeutta tehdä rajoituksenalaisia oikeustoimia.

Jos päämiehentoimintakelpoisuutta ei ole rajoitettu tai häntä ei ole julistettu vajaaval-taiseksi, kiinnityshakemuksen voi allekirjoittaa sekä edunvalvoja että päämies, kumpikin yksin. Suostumusta siltä, jonka allekirjoitus puuttuu hakemuksesta, ei tarvita. Estettä sille, että sekä päämies että edunvalvoja ovat allekirjoittaneet hakemuksen, ei ole.

Mikäli päämiehen toimintakelpoisuutta on rajoitettu (kiinnityksen hakemisen osalta) tai hä-net on julistettu vajaavaltaiseksi, kiinnityshakemuksen allekirjoittaa edunvalvoja.

Edunvalvojan määräyksen sisältö tarkistetaan holhousasioiden rekisteristä.

Kiinnittäminen ei vaadi holhousviranomaisen lupaa.

MKVPL 19.1 on aiheuttanut pohdintaa siinä tilanteessa, että kiinnityshakemuksessa on määräys panttikirjan luovuttamisesta velkojalle. Tarvitaanko tällöin kiinnityksen hakemi-seen holhousviranomaisen lupa?


5.2.2.3. Menettelysuositus

Holhousviranomaisen lupaa ei tarvita. (Lohi, DL 3/2000 s. 465 - 474, Välimäki, Holhous-toimen pääpiirteet s. 104)

5.2.2.4. Aviopuolisot

Aviopuolison suostumusta ei vaadita kiinnittämiseen siinäkään tapauksessa, että kysy-myksessä on puolisoiden yhteinen koti.

Suostumus ei ole tarpeen vaikka ositusperuste olisi syntynyt ennen MK:n voimaantuloa.

5.2.2.5. Osakeyhtiö

Osakeyhtiön puolesta kiinnityshakemuksen voi tehdä toimitusjohtaja, muu kaupparekiste-riin merkitty edustaja tai prokuristi.

Yhtiön yhtiökokouksen tai hallituksen päätöksiä ei tarvita.

5.2.2.6. Asunto-osakeyhtiö

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) astui voimaan 1.7.2010. Asunto-osakeyhtiö-lain voimaanpanolain (1600/2009) pääsääntö on, että asunto-osakeyhtiölain säännökset soveltuvat myös ennen lain voimaantuloa perustettuihin yhtiöihin.

Kuten aiemminkin, asunto-osakeyhtiön puolesta kiinnityshakemuksen voi tehdä isännöit-sijä, muu kaupparekisteriin merkitty edustaja tai prokuristi. Asunto-osakeyhtiön yhtiöko-kouksen tai hallituksen päätöstä ei tarvita.

5.2.2.7. Avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö

AKL 3:1.1 mukaan yhtiötä edustaa vastuunalainen yhtiömies. Näin ollen yksikin vas-tuunalainen yhtiömies voi allekirjoittaa kiinnityshakemuksen, ellei kaupparekisteristä il-mene, että nimenkirjoitukseen vaaditaan molempien tai kaikkien yhtiömiesten allekirjoituk-set.

5.2.2.8. Osuuskunta

Osuuskuntalaissa (421/2013) ei ole erityissäännöksiä kiinnityksen hakemisesta. Osuus-kuntalain 6 luvun 26 ja 27 §:ien perusteella kiinnityshakemuksen allekirjoittaa osuuskun-nan hallitus tai muu edustaja. Kyseisiä säännöksiä sovelletaan osuuskuntalain voimaan-panosta annetun lain (422/2013) 1 §:n 2 momentin mukaan myös ennen osuuskuntalain voimaantuloa perustettuihin osuuskuntiin.


5.2.2.9. Yhdistys

Kiinnityshakemuksen allekirjoittaa yhdistyksen hallitus tai muu nimenkirjoittaja. Yhdistys-lain 23 §:n 1/2:n säännös kiinnitysluvasta tarkoittaa MKVPL 19 §:n mukaan lupaa panttaa-miseen.

5.2.2.10. Yhteisesti määräosin omistettu kiinteistö

Määräosin omistettu kiinteistö voidaan kokonaisuutena kiinnittää normaalisti vain kaikkien osaomistajien yhteisestä hakemuksesta. Tuomioistuin voi poikkeuksellisesti YhtOmL:n 5 §:n nojalla antaa suostumuksen koko kiinteistön kiinnittämiseen, jos toimenpide on tar-peen yhteisen esineen hoitamisen ja kunnossapidon kannalta, eikä vastasyitä ole. (Ha-vansi s. 61-62). Ennen suostumuksen antamista kaikille yhteisomistajille on varattava ti-laisuus tulla kuulluksi. Suostumusta ei anneta kirjaamismenettelyssä.

5.2.2.11. Ehdollinen saanto

Kiinnityksen vahvistamiseen vaaditaan myyjän suostumus, jos kiinteistö on myyty ehdolli-sesti (lykkäävä/purkava ehto) ja lainhuutohakemus on sen vuoksi jätetty lepäämään. Jos suostumus kiinnittämiseen on, kiinnitys annetaan lopullisena, vaikka lainhuutohakemus on lepäämässä. Mikäli suostumusta ei saada, jää myös kiinnityshakemus lepäämään.

Mikäli kiinnitys on myyjän suostumuksen perusteella vahvistettu, kiinnitys jää voimaan, vaikka ostajalle ei voitaisikaan antaa lainhuutoa.

Lopullinen kiinnitys voidaan vahvistaa myyjän suostumuksella vain, jos lainhuutohakemus on jätetty lepäämään lykkäävän tai purkavan ehdon vuoksi tai, kuten seuraavassa kappa-leessa tarkemmin mainitaan, kiinteistö on hankittu perustettavan yhtiön lukuun. Jos lain-huutohakemus on jätetty MK 12:2 mukaisesti lepäämään muulla perusteella, lopullista kiin-nitystä ei voida vahvistaa, vaikka myyjä olisi antanut suostumuksensa kiinnittämiseen, vaan kiinnityshakemus on jätettävä lepäämään.

5.2.2.12. Perustettava yhteisö

Kiinnityksen vahvistamiseen vaaditaan myyjän/luovuttajan suostumus, jos kiinteistö on hankittu perustettavan yhtiön lukuun (MK 16:3). Jos suostumusta ei saada, kiinnityshake-muskin jää lepäämään. HE:ssä (HE 120/1994 s. 106) ei tarkemmin yksilöidä, mitä perus-tettavia yhtiöitä säännös koskee. Perinteisesti säännöksen on katsottu tarkoittavan perus-tettavia asunto- ja kiinteistöyhtiöitä sekä "tavallisia" osakeyhtiöitä. MK 2:4 on otsikoitu "Pe-rustettavan yhtiön lukuun tehty kauppa". Lainkohdassa säännellään sanamuotonsa mu-kaan kuitenkin vain perustettavan osakeyhtiön lukuun tehtävää kauppaa. MK 2:14 ja 16:3:ssa käytetään ilmaisua "perustettava yhtiö". MK:n systematiikka huomioiden perus-tettavalla yhtiöllä tarkoitetaan näin ollen perustettavaa osakeyhtiötä. HE:stä asiaan ei ole saatavissa lisäselvitystä. Kirjaamismenettelyssä perustettava henkilöyhtiö tai osuuskunta ei voi saada lopullista kiinnitystä, vaikka myyjä/luovuttaja antaisi kiinnitykseen suostumuk-sensa.


Jos kiinteistö on pakkohuutokaupassa ostettu perustettavan yhteisön lukuun, ei myyjän (entisen omistajan) suostumusta kuitenkaan tarvita.

5.2.3. Kiinnityshakemuksen liitteet

Kiinnityshakemukseen tarvitaan vain poikkeuksellisesti liitteitä. Liitteinä tarvitaan valtakirja, kaupparekisterin- tms. ote, tarvittaessa suostumukset, käyttöoikeuskiinnityksessä joissa-kin tapauksissa vuokrasopimus sekä mahdollinen muu kirjaamisviranomaisen vaatima sel-vitys.

Sellaista selvitystä, jonka kirjaamisviranomainen saa selville omista rekistereistään, haki-jan ei tarvitse esittää.

Kirjaamisviranomaisella on tekninen käyttöyhteys kaupparekisteritietoihin eli normaaleissa tilanteissa yhtiöjärjestystä tai kaupparekisterinotetta ei tarvita liitteeksi. Vain poikkeukselli-sesti hakija on velvollinen esittämään selvitystä kaupparekisteritiedoista.

Selvitystä maksetusta leimaverosta tai leimaverovapaudesta ei enää tarvita. Kiinnityslei-maveroa koskevat säännökset on kumottu lailla no 420/1998.

Todettakoon, ettei kiinnityshakemuksessa tarvita liitteenä hakijayhtiön yhtiökokouksen tai hallituksen kokouksen päätöksiä kiinnityksen hakemisesta. Kiinnitysasiassakin saatetaan tarvita poikkeuksellisesti yhtiön yhtiökokouksen tai hallituksen kokouksen pöytäkirjanot-teita liitteeksi. Näin silloin, kun suostumuksenantajana on yhtiö tilanteessa, jossa kiinnityk-senhakijan lainhuutohakemus on lepäämässä ja lopullinen kiinnitys annetaan luovuttajan suostumuksen perusteella.

5.2.3.1. Kiinnitysratkaisu

Myönteinen kiinnitysratkaisu tehdään merkitsemällä se MK 6:9.2 mukaisesti lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Eräissä tapauksissa kiinnityshakemus on ennen kiinnitysasian lopul-lista ratkaisemista jätettävä lepäämään ja poikkeuksellisesti kiinnitysratkaisuna on hake-muksen hylkääminen.

Kiinnitysratkaisu on MK 6:9.1 mukaan tehtävä viivytyksettä. Tämä tarkoittaa Havansin (Havansi s. 72) mukaan sitä, että rutiiniasiat tulisi ratkaista vireilletulopäivänä. MK:ssa ei kuitenkaan ole ratkaisuajan osalta tarkkaa määräystä. Ratkaisu tehdään yleisten kirjaa-mismenettelyä koskevien säännösten mukaisesti merkitsemällä ratkaisu rekisteriin. Tätä on käsitelty jo aiemmin.

Kiinnitysratkaisu tehdään kiinnityksen hakemisajankohdan olosuhteiden mukaisesti. Kiin-nityksen hakemisen ja asian ratkaisemisen välisenä aikana tapahtuneet olosuhteiden muutokset eivät pääsääntöisesti vaikuta asiaan.

Tunnuksen muuttuessa välitilan aikana kiinteistötoimituksen vuoksi kiinnitys voidaan siis vahvistaa hakemishetken aikaiseen tunnukseen. Kiinnitys voidaan vaihtoehtoisesti vah-vistaa myös hakijan omistukseen jääneeseen uuteen (kantakiinteistön) tunnukseen tai, jos tunnus ei KiinRekA 4 §:n mukaan muutu, samaan (entiseen) tunnukseen, mutta niin, että kiinnitys ei kohdistu muihin kiinteistötoimituksessa muodostettuihin tiloihin (hakijaa kuul-tava). Tilanteessa, jossa hakemuksessa on määräys panttikirjan saajasta, on mahdollista,


että kiinnitys on vahvistettava kaikkiin kiinnityshakemuksen vireilletulon jälkeen hakemuk-sessa mainitusta kiinteistöstä osittamalla syntyneisiin kiinteistöihin. Tällöin myös panttikirja on annettava yhteiskiinnityksen mukaisena. Näissä tilanteissa hakijaa ja sitä, jolle pantti-kirja on määrätty toimitettavaksi, on kuultava.

Jos kiinnitettävästä määräalasta on välitilan aikana muodostettu itsenäinen kiinteistö, panttikirja annetaan itsenäiseen kiinteistöön. Ketään ei tarvitse kuulla eikä hakemusta muuttaa.

Pääsääntö tunnuksen muuttuessa kiinteistötoimituksen vuoksi on, että kiinnitys vahviste-taan hakijan omistukseen jääneeseen uuteen (kantatilan) tunnukseen, mutta tilanteessa, jossa hakemuksessa on määräys panttikirjan toimittamisesta, on mahdollista, että kiinnitys on vahvistettava kaikkiin kiinnityshakemuksen vireille tulon jälkeen hakemuksessa maini-tusta kiinteistöstä osittamalla syntyneisiin kiinteistöihin. Tällöin myös panttikirja on annet-tava yhteiskiinnityksen mukaisena. Näissä tilanteissa hakijaa ja sitä, jolle panttikirja on määrätty toimitettavaksi, on kuultava.

Kiinnityksen vahvistamisen edellytyksenä on, kuten aikaisemmin on todettu, että hakijalla on lainhuuto tai käyttöoikeus on kirjattu hakijan nimiin. Ehdollisessa saannossa tai perus-tettavan yhtiön tilanteessa lopullinen kiinnitys annetaan välittömästi luovuttajan suostu-muksella, vaikka lainhuutohakemus on lepäämässä.

Kiinnityshakemuksen hylkääminen on poikkeuksellista. Käytännössä kirjaamisviranomai-nen ei aikaisemmassa käytännössäkään hylännyt kiinnityshakemusta sellaisessakaan ti-lanteessa, jossa hakemus olisi tullut hylätä. Normaalisti tuossa tilanteessa hakijalle ilmoi-tettiin hylkäysperusteesta, jolloin hakija muutti tai peruutti hakemuksen. Tuo käytäntö on edelleen mahdollinen.

5.2.4. Kiinnityksen pysyvyys

Kiinnitys on voimassa, kunnes se kuoletetaan. MK:n omaksumassa järjestelmässä luovut-tiin kiinnityksen uudistamisesta. Rekisteriin ei tehdä merkintää kiinnityksen pysyvyydestä.

5.2.5. Kiinnityksen etusija

Kiinnityksen etusijan määrää hakemisajankohta. Kiinnitys saa toisin sanoen etusijan ha-kemispäivästä. Sen vuoksi on ensiarvoisen tärkeää, että kiinnitykset pannaan välittömästi rekisteriin vireille. Ratkaisupäivällä ei ole merkitystä etusijan osalta.

Samanpäiväisillä kiinnityksillä on yhtäläinen etuoikeus, ellei hakemuksessa ole muuta pyy-detty.

Erityisen oikeuden kirjauksella on parempi etusija kuin samanpäiväisellä kiinnityksellä.

Kiinnityksen vahvistamista koskevassa hakemuksessa voi olla pyyntö myös vahvistetta-van kiinnityksen etusijan muuttamisesta suhteessa aikaisempiin kiinnityksiin. Etusijajärjes-tyksen muuttamisen osalta noudatetaan jäljempänä mainittua menettelyä.

Kiinnityksen etusija ei ilmene panttikirjasta. Etusija on tarkistettava rasitustodistuksesta.


Etusijasta tehdään tarvittaessa erillinen merkintä rekisteriin (erillisellä asianumerolla).

5.2.6. Panttikirja

Kun kiinnitys on vahvistettu, hakijalle annetaan panttikirja. Panttikirja on todistus vahviste-tusta kiinnityksestä. Panttikirjan valmistaa kirjaamisviranomainen esipainetulle lomak-keelle. Panttikirjan on vastattava ratkaisua.

Jos panttikirja ja ratkaisu poikkeavat, etusija on ratkaisulla ja panttikirja korjataan ratkaisun mukaiseksi.

Samalla hakemuksella voidaan hakea useita kiinnityksiä. Jokaisesta kiinnityksestä anne-taan erillinen panttikirja.

Panttikirjoja ei numeroida.

Panttikirjan allekirjoittaa asian ratkaisija.

Panttikirjaan merkitään:

- asianumero - kiinnityksen kohde - kiinnityksen rahamäärä - hakemuksen vireilletulopäivä.

Panttikirja on tarkoitettu olemaan voimassa, kunnes se kuoletetaan. Tämän vuoksi on tär-keää tietää, kenen hallussa panttikirja on.

Kiinnityshakemuksen yhteydessä voidaan pyytää tehtäväksi rekisteriin merkintä panttikir-jan haltijasta. Myös myöhemmin voidaan erikseen pyytää merkinnän tekemistä tai vanhan merkinnän muuttamista. Uuden merkinnän yhteydessä on alkuperäinen panttikirja syytä vaatia esitettäväksi. Mikäli panttikirjaa ei esitetä, on aikaisemmin haltijaksi merkitylle an-nettava MK 16:9.2 mukaisesti tieto uudesta haltijasta.

Kirjaamisviranomainen poistaa haltijamerkinnän haltijan ilmoituksesta (MK 16:9.3).

Kiinteistön omistajaa ei merkitä pyynnöstäkään panttikirjan haltijaksi. Jos panttikirja palaa kiinteistön omistajalle ja hän esittää alkuperäisen panttikirjan kirjaamisviranomaiselle ja pyytää vanhan haltijamerkinnän poistamista, haltijamerkintä poistetaan maksutta (merkit-semättä omistajaa haltijaksi).

Jos kaikki murto-osien omistajat hakevat kiinnityksen koko tilaan, panttikirja annetaan koh-teeseen (eikä osaomistajien nimiä ja omistusosuuksia mainita).

Määräalaan vahvistettu kiinnitys kohdennetaan automaattisesti tai manuaalisesti määrä-alasta muodostettuun kiinteistöön.

Määräosaan vahvistettu kiinnitys voidaan samoin kohdentaa halkomalla muodostettuun kiinteistöön.


Määräalaan ja määräosaan annetut panttikirjat säilyttävät pätevyytensä kohdennustoi-menpiteestä huolimatta. Mikäli panttivelkoja tai omistaja haluaa vaihtaa panttikirjan, kirjaa-misviranomainen vaihtaa pyynnöstä panttikirjan. Panttikirjan vaihto on maksullinen.

Tässä yhteydessä on korostettava, ettei edellä tarkoitetunlainen panttikirjan vaihto ole ky-symyksessä silloin, kun kiinteistötoimituksessa lohkomisen jälkeen kantakiinteistölle on annettu uusi tunnus tai emäkiinteistön tunnus on KiintRekA 4 §:n mukaisesti annettu kan-takiinteistölle ja omistaja tai panttikirjan haltija tulee "päivittämään" panttikirjaa. Panttikirjan vaihtaminen toteutetaan kiinnityksen purkamisasiana. Kun kiinnitys jää kohdistumaan vain kantatilan omistajan kiinteistöön (siinäkin tapauksessa, ettei tunnus muutu), kirjaamisvi-ranomainen vapauttaa muut kiinteistöt panttivastuusta. Kirjaamisviranomainen perii asi-asta purkamisasiaa koskevan maksun.

5.2.7. Kiinnityshakemuksen lepäämäänjättäminen

Kiinnityshakemus on eräissä tapauksissa ennen lopullista ratkaisemista jätettävä lepää-mään. Menettelystä lepäämäänjättämisessä on kerrottu aikaisemmin.

Lepäämäänjättämisperusteet kiinnitysasiassa on lueteltu MK 16:6:ssa. Perusteluettelo on tarkoitettu tyhjentäväksi, mutta käytäntö on jo nyt osoittanut, että perusteita joudutaan so-veltamaan analogian avulla.

Perusteet ovat:

- hakijan lainhuutohakemuksen käsittely on kesken, eikä luovuttaja ole antanut suostumustaan kiinnitykseen

- kiinteistön omistusoikeudesta on vireillä riita

- kiinteistön ulosmittauksesta tai siihen kohdistuvasta turvaamistoimesta on tehty merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ennen kiinnityshakemuksen vi-reille tuloa.

Yleisen viittaussäännöksen MK 19:3 mukaan kiinteistöä koskevat lepäämäänjättämispe-rusteet koskevat myös "laitosta".

Kiinnityshakemus jätetään lepäämään (mikäli luovuttajan suostumusta ei ole saatu), jos lainhuutohakemuskin on jätetty lepäämään. Jos lainhuutohakemus on täydentämismenet-telyn alainen ja täydentäminen vie runsaasti aikaa, kiinnityshakemus jätetään lepäämään. Mikäli täydentämismenettely saadaan nopeasti päätökseen, ei erillistä lepäämäänjättämis-päätöstä tarvitse välttämättä tehdä. Kiinnityshakemusta ei luonnollisestikaan saa ratkaista ilman luovuttajan suostumusta ennen kuin hakijan lainhuuto on lopullinen.

Ulosmittauksesta ja turvaamistoimesta tehty merkintä on lepäämäänjättämisperuste, jos merkintä on tehty ennen kiinnityshakemuksen vireille tuloa. Merkintä katsotaan tehdyksi ennen kiinnityshakemuksen vireille tulemista, jos se on tehty edeltävänä päivänä tai sitä aiemmin.


Ulosmittaus- tai turvaamistoimimerkintä on tällöin kiinnityksen este siinäkin tapauksessa, että velkoja ja ulosottomies antaisivat suostumuksensa kiinnittämiseen. Ennen kiinnityk-sen lopullista vahvistamista ulosmittaus- tai turvaamistoimimerkintä on (ainakin vahvista-misen ajaksi) poistettava kiinnitettävästä kohteesta.

Menettely, kun kiinnityshakemus ja ulosmittaus- tms. ilmoitus saapuvat samana päivänä

Jos kiinnityshakemus ja ulosmittausta tai muuta turvaamistoimea koskeva ilmoitus ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle samana päivänä, niiden katsotaan olevan samanaikai-sia. Niille ei tällöin voida osoittaa aikaan perustuvaa keskinäistä järjestystä. Tämä johtuu kirjaamisasioissa noudatettavasta päiväperiaatteesta (ks. myös edellä kappaleessa 1.7.3. sanottua). Näin ollen sillä ei pitäisi olla merkitystä, mihin kellonaikaan toisaalta kiinnitysha-kemus ja toisaalta vallintarajoitusta koskeva ilmoitus ovat kirjaamisviranomaiselle saapu-neet. Myöskään sillä ei pitäisi olla merkitystä, oliko ulosmittausta koskevan muistutusasian vireilläolo kirjattu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin kyseisenä päivänä ennen kiinnityshake-muksesta tehtävää vastaavaa kirjausta vai päinvastoin.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ei myöskään tehdä merkintää siitä, mihin kellonai-kaan ulosmittausta tai turvaamistoimea koskeva ilmoitus on saapunut kirjaamisvi-ranomaiselle tai mihin kellonaikaan siitä on tehty merkintä lainhuutoja kiinnitysre-kisteriin.

Keskustelua on herättänyt kysymys, voidaanko kiinnitys myöntää sitä lepäämään jättä-mättä, jos samana päivänä kuin kiinnityshakemus on tullut vireille, on myös tullut ilmoitus kohdetta koskevasta ulosmittauksesta tai muusta turvaamistoimesta. Asia on siinä määrin monitulkintainen ja vaikea, että tällaisen tilanteen sattuessa kiinnitysasia on syytä siirtää kirjaamislakimiehen käsiteltäväksi ja ratkaistavaksi.

5.2.8. Kiinnityshakemuksen hylkääminen

Kiinnitysasia ratkaistaan hakemuksen mukaisesti, ellei perusteita sen tutkimatta jättämi-selle tai hylkäämiselle ole. Hylkäämisperusteet on säädetty MK 16:7:ssä. Luetteloa ei ole tarkoitettu tyhjentäväksi.

Hylkäysperusteet ovat:

- Hakija ei ole kiinteistön omistaja.

On huomattava, että hakijalla ei ole oikeutta hakea kiinnitystä, vaikka hänellä edel-leen olisi lainhuuto nimissään, jos hän kuitenkin jo ennen kiinnityshakemuksen vi-reille tuloa on luovuttanut kiinteistön eteenpäin tai omistusoikeus kiinteistöön on muulla tavalla siirtynyt toiselle. Myyjä menettää kiinnityskompetenssin luovutushet-kellä silloinkin, kun luovutus on tehty lykkäävin tai purkavin ehdoin. Jos lainhuutoja kiinnitysrekisteriin on merkitty edelleen luovutusta koskeva saantotieto ja tämä näkyy rekisterissä sillä hetkellä, kun kiinnitysasian käsittelyn yhteydessä tarkaste-taan rekisterin tiedot, saantotieto on otettava viran puolesta huomioon kiinnityksen estävänä seikkana. Vaikka edelleen luovutuksesta ei olisikaan tehty saantotieto-merkintää rekisteriin, mutta kirjaamisviranomainen muutoin tietää tapahtuneesta luovutuksesta tai muulla perusteella tapahtuneesta omistusoikeuden siirtymisestä toiselle, asiaan on viran puolesta kiinnitettävä huomiota kiinnityksen myöntämisen mahdollisena esteenä.


Menettelysuositus:

Jos saantotiedoista tai muuta kautta kirjaamisviranomaisen tietoon on tul-lut, että hakija on ennen kiinnityshakemuksen vireille tuloa menettänyt kiinnityskompetenssinsa edellisessä kappaleessa käsitellystä syystä, ha-kijaan otetaan yhteyttä. Usein asia selvinnee jo tällä ja hakija peruuttaa hakemuksensa. Mitään peruuttamispakkoa hakijalla ei tietenkään ole, vaan hänellä on aina oikeus saada asiassa perusteltu päätös. Viime kä-dessä kiinnityshakemus joudutaan hylkäämään.

- Hakija on kiinteistön omistaja, mutta hänellä ei ole kiinteistöön lainhuutoa, eikä hän ole pannut lainhuutohakemusta vireille.

Tieto (esim. saantotieto) omistajasta ei riitä. Vaikka hakija esittäisi aukot-toman selvityksen omistusoikeudestaan kiinnitettävään kohteeseen, mutta hän ei ole pannut lainhuutohakemusta kohteeseen vireille, kiinni-tyshakemus hylätään (poikkeuksena tilanteet, joissa ei ole lainhuutovel-vollisuutta).

- Hakemusta ei ole tehty säädetyllä tavalla.

Edellytyksenä hylkäämiselle on, ettei hakemusta saada täydentämällä-kään kelvolliseksi tai hakija kieltäytyy täydentämästä tai muuttamasta ha-kemusta.

- Kiinnitystä ei voida vahvistaa haettuun kohteeseen.

Kohde voi olla kokonaan kiinnityskelvoton, esim. vesijättö, tai esteenä voivat olla aikaisemmat kiinnitykset tai muut kirjaukset.

- Hakija on asetettu konkurssiin ja tästä on tehty merkintä rekisteriin ennen kiin-nityksen hakemista.

Konkurssiin asettamisella konkurssivelallinen menettää kelpoisuutensa hakea kiinnitystä. Näin ollen konkurssivelallisen konkurssin alkamisen jälkeen tekemä kiinnityshakemus on hylättävä. Konkurssin alkamisen jäl-keen konkurssipesä voi hakea kiinnityksiä konkurssivelallisen omaisuu-teen.

Yksityishenkilön velkajärjestely tai yrityksen yrityssaneeraus ei ole este kiinnityksen vahvistamiselle.

- Kiinteistöön ei saa rekisteriin merkityn vallintarajoituksen mukaan vahvistaa kiinnitystä.

Tällainen vallintarajoitus on esim. lesken asumisoikeus (PK 3:1a) sekä testamenttiin perustuva käyttöoikeus (PK 12:6)

- Kiinnitystä ei muusta syystä saada vahvistaa.

Kysymyksessä on yleislauseke, jonka perusteella hakemus voidaan "muusta syystä" hylätä.


Mikäli kiinnityshakemus joudutaan hylkäämään, asia on HE 30/2009 perustelujen mukaan-kin yleensä luonteeltaan sellainen, että sen ratkaisee kirjaamislakimies.

5.3. Kiinnityksen kohdetta koskevat edellytykset

5.3.1. Kohteena koko kiinteistö

Kiinteistö määritellään kiinnityksessä kiinteistötunnuksella.

Jos kiinteistötunnus hakemuksen vireilläolon aikana muuttuu, kiinnitys on mahdollista vah-vistaa hakemuksen kirjaamishetken mukaiseen tunnukseen. Kiinnitys kohdistuu vahvista-misen jälkeen kaikkiin hakemuksen vireille tullessa kiinnityksen kohteena olleesta tilasta muodostettuihin kiinteistöihin.

Jos hakemuksessa on määräys panttikirjan toimittamisesta nimetylle velkojalle, tilanne vastaa hakijan tahtoakin, eikä ratkaisussa ole mitään arvosteltavaa.

Jos määräystä panttikirjan toimittamisesta ei ole, kiinnitys tulisi vahvistaa vain hakijan kiin-teistöön. Kohde ja hakemus tulisi muuttaa hakijan suostumuksella hakijan omistusta vas-taavaksi.

Mikäli omistaja on luovuttanut tilastaan määräalan ulkopuoliselle, ei koko tilaa enää luovu-tuksen jälkeen voida käyttää kiinnityksen kohteena. Jos omistaja haluaa käyttää loppu-osaa tilasta kiinnityksen kohteena, kiinnityksen edellytyksenä on, että määräalalla on mää-räalatunnus ja määräalan on kuuluttava muulle kuin kiinteistön omistajalle. Lisäksi ko. kiin-nityksen edellytyksenä on, että määräala on huudatettu. Käytännössä kiinnitys voidaan kuitenkin vahvistaa, vaikkei määräalaa olisi huudatettu. Tällöin kiinnityksen hakijan on esi-tettävä jäljennös määräalan luovutuskirjasta sen seikan osoittamiseksi, että määräala on luovutettu ulkopuoliselle. Jos määräalalla ei vielä ole määräalatunnustakaan, eikä määrä-alan lainhuutohakemus ole vireillä, ei kirjaamisviranomaisella ole määräalatunnuksen hankkimisvelvollisuutta (kylläkin hankkimisoikeus).

Koko kiinteistöön ei siinä tapauksessa, että kiinteistöstä on luovutettu ulkopuoliselle mää-räala ja se on huudatettu, voida vahvistaa kiinnitystä, vaikka määräalan omistaja antaisi siihen suostumuksensa.

5.3.2. Kohteena kiinteistön määräosa

Määräosan kiinnityksen kohteena on hakijan lainhuudatettu omistusosuus. Kohde määri-tellään murtoluvulla ja kyseisen osuuden lainhuutotiedolla.

Eri omistajien omistamat määräosat voidaan kiinnittää, vaikka koko kiinteistöön olisi aikai-semmin vahvistettu kiinnityksiä (joko ennen MK:ta tai MK:n aikana).

Saman omistajan eri aikoina hankkimia ja lainhuudattamia määräosia ei voida erikseen kiinnittää. Lainhuudatetun määräosan omistaja ei voi kiinnityttää omistustaan pienempää määräosaa, toisin sanoen omistaja ei voi kiinnitystarkoituksessa "pilkkoa" omistustaan.


Esimerkki: A:lla lainhuuto 1/2 RN:o 1:20. A hakee kiinnitystä 1/3 RN:o 1:20. Kiinni-tystä ei voida myöntää.

Koko tilan omistaja ei voi erikseen kiinnittää määräosin omistukseensa hankkimansa kiin-teistön lainhuudatettuja määräosia.

Käytännössä voi tulla ongelmatilanteita:

Määräosan tilasta (esim. 1/2) MK:n aikana kiinnityttänyt osaomistaja ostaa tilasta lisäosuu-den (esim. 1/4), johon on/ei ole vahvistettu omia kiinnityksiä. Omistaja hakee nyt uutta kiinnitystä omistusosuuteensa 3/4. Ennen kiinnityksen vahvistamista vanhat määräosaan 1/2 (ja mahdollisesti 1/4 ) vahvistetut kiinnitykset tulisi laajentaa koskemaan 3/4 tilasta. Jos laajentamiseen ei saada tarpeellisia suostumuksia, on kuitenkin lähdettävä siitä, ettei omistaja menetä oikeuttaan käyttää omaisuuttaan kiinnitysvakuutena sen vuoksi, että hän hankkii lisäosuuden. Vaihtoehtoina on molempien määräosien käyttäminen erikseen kiin-nityksen kohteena tai kiinnityksen vahvistaminen määräosien summaan 3/4. Molempiin vaihtoehtoihin liittyy ongelmia. Suositeltavampana vaihtoehtona on, että kiinnitys vahvis-tetaan määräosien summaan 3/4. Hakijaa tulisi ohjeistaa siten, että ennen "pienempiä" määräosia koskevien vanhojen panttikirjojen käyttämistä uusien sitoumusten vakuudeksi, ne tulisi laajentaa koskemaan 3/4 tilasta. Todettakoon, että tässä tilanteessa hakijalla ei ole velvollisuutta hakea lainhuutoa 3/4 tilasta. Eri asia on, että hakijalle voidaan pyynnöstä myöntää selvennyslainhuuto sanottuun määräosaan.

Määräosin omistettua koko kiinteistöä ei MK 16:2.3 mukaan voida kiinnittää sen jälkeen, kun kiinteistöön on vahvistettu määräosakiinnityksiä.

Edellisessä kappaleessa tarkoitettu lainkohta voi myös aiheuttaa ongelmatilanteita.

Käytännössä voi ilmetä tilanne, jossa ennen 1.1.1997 on vahvistettu kiinnityksiä esim. seu-raavasti:

K1 kohde A:n omistama ½ RN:o 1:20 K2 kohde B:n omistama ½ RN:o 1:20 K3 kohde 1/1 RN:o 1:20

A hankkii koko tilan RN:o 1:20 omistukseensa. A hakee kiinnitystä 1/1 RN:o 1:20. MK:ssa ei ole asiasta säännöstä. Kiinnitys voidaan vahvistaa. Murto-osiin vahvistetut kiinnitykset on pyrittävä laajentamaan koko tilaan.

Jos kiinnitykset K1 ja K2 on vahvistettu MK:n aikana ja A tultuaan koko kiinteistön omista-jaksi hakee kiinnitystä K3 kohteena 1/1 RN:o 1:20, olisi MK 16:2.3:sta pääteltävissä, ettei koko kiinteistöön tulisi vahvistaa kiinnitystä. Voidaanko tässä tapauksessa aikaisempia määräosia käyttää kiinnityksen kohteina vai menettääkö A kokonaan, jos määräosiin vah-vistettuja kiinnityksiä ei saada laajennetuiksi, mahdollisuutensa käyttää kiinteistöä uuden kiinnityksen kohteena. Asiasta ei ole tiedossa ylempien oikeusasteiden ratkaisuja. Kun A on tullut koko kiinteistön omistajaksi, on ajateltavissa, ettei kyseessä ole enää MK 16:2.3:ssa säädelty tilanne. Myös rekisterin selkeys vaatii, ettei A enää voi saada uusia kiinnityksiä määräosiin. Tällä perusteella ja kun A hankkimalla koko kiinteistön omistuk-seensa ei voi menettää oikeuttaan kiinnityksen saamiseen, suosituksena on, että kiinnitys vahvistetaan aikaisemmista määräosakiinnityksistä huolimatta koko kiinteistöön. Hakijalle annetaan tässäkin tapauksessa ohjaus määräosakiinnitysten (myöhemmästä) laajentami-sesta.


Kiinteistön kokonaisuudessaan omistanut ja siihen kiinnityksiä vahvistuttanut omistaja voi luovuttaa kiinteistöstään määräosan. Luovutuksen jälkeen luovuttajan omistukseen jää-neeseen määräosaan voidaan vahvistaa kiinnityksiä. Aikaisempia koko kiinteistöön vah-vistettuja kiinnityksiä ei tarvitse ennen määräosaan vahvistettavaa kiinnitystä purkaa.

5.3.2.1. Hallinnanjakosopimus

Kiinteistön murto-osaisesti omistavat voivat tehdä kiinteistön hallinnanjaosta sopimuksen, joka MK 14:8.2 mukaan kirjataan parhaalle etusijalle. Hallinnanjakosopimuksen kirjaami-sen jälkeen koko kiinteistöä ei MK 16:2.3:n mukaan saa kiinnittää yhtenä kokonaisuutena. Maakaari ei anna vastausta kysymykseen, onko ennen hallinnanjakosopimuksen kirjaa-mista koko kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset purettava ennen hallinnanjakosopimuksen kirjaamista. Ne syyt, jotka MK 16:2.3 mukaan estävät hallinnanjakosopimuksen kirjaami-sen jälkeen uuden kiinnityksen vahvistamisen koko kiinteistöön, puoltavat mielipidettä, jonka mukaan myös vanhat koko kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset on purettava ennen hallinnanjakosopimuksen kirjaamista.

Hallinnanjakosopimuksella jaetaan hallintaa ja kiinnityskohteena on hallinnanjakosopi-muksen kirjaamisen jälkeen hallinnanjakosopimuksen osapuolen lainhuudatettu omistus-osuus "terästettynä" hallinnanjakosopimuksella. Kiinnitys ei siis muutu hallinnanjakosopi-muksen kirjaamisella määräalan kiinnitykseksi.

Perustilanne hallinnanjakosopimuksessa on se, että kukin osaomistaja saa alueen, jota hän hallitsee. Tällöin kiinnityksen kohteena on hänen omistusosuutensa "terästettynä" hal-linnanjakosopimuksella.

Esimerkki: A, B, C ja D omistavat kiinteistöstä kukin 1/4 ja he ovat huudattaneet ja osuutensa ja kirjanneet keskinäisen hallinnanjakosopimuksen, jonka mukaan he kukin saavat hallintaansa oman alueen.

A:n, B:n, C:n ja D:n omistusosuuteen yhteen neljäsosaan "terästettynä" hallinnan-jakosopimuksella voidaan vahvistaa kiinnitys.

Ongelmallisemmaksi tilanne muuttuu, jos hallinnanjakosopimuksen osapuolten vä-lillä tapahtuu keskinäisiä osuuksien luovutuksia. Jos esimerkkitapauksessa A luo-vuttaa osuutensa B:lle, miten kiinnityksiä voidaan vahvistaa B:n lainhuudatettua saantonsa? Ratkaistavaksi tulee, voidaanko osaomistajan omistamaa uutta yh-teenlaskettua osuutta käyttää uuden kiinnityksen kohteena vai onko uudet kiinni-tykset omistussuhteiden muuttumisesta huolimatta vahvistettava aikaisempiin kir-jatun hallinnanjakosopimuksen mukaisiin osuuksiin.

Suositus:

Yhteenlasketun osuuden käyttäminen kiinnityksen kohteena edellyttää, että hallin-nanjakosopimus saadaan MK 14:14 mukaisesti muutetuksi. Mikäli edellytyksiä hal-linnanjakosopimuksen kirjaamisen muuttamiselle ei ole esimerkiksi puuttuvien suostumusten vuoksi, uudet kiinnitykset on poiketen siitä hallituksen esityksessä (HE 120/1994 s 104) lausutusta periaatteesta, ettei omistaja saa kiinnittää kiinteis-töä määräosina, vahvistettava erillismääräosiin.


Toinen esimerkki:

Puolisot A ja B omistavat puolisoiden C ja D kanssa paritalon siten, että kunkin lainhuudatettu omistusosuus on 1/4. Puolisot A ja B toiselta puolen ja C ja D toi-selta puolen tekevät hallinnanjakosopimuksen, joka kirjataan. Hallinnanjakosopi-muksen mukaan A ja B hallitsevat kiinteistön länsipäätä ja siellä olevaa huoneistoa ja C ja D kiinteistön itäpäätä ja siellä olevaa huoneistoa.

Esimerkkitapauksessa puolisot saavat yhdessä hallinnanjakosopimuksella alueen (A ja B länsipäädyn ja C ja D itäpäädyn). Miten kiinnityksiä voidaan vahvistaa? Voivatko A ja B kiinnittää vain yhdessä hallinnanjakosopimuksen mukaisen osuu-tensa eli puolet vai voiko kumpikin kiinnittää omistusosuutensa eli yhden neljäs-osan.

Suositus:

MK 16:2.3:a tulkitaan analogisesti. A ja B voivat hallinnanjakosopimuksen sisällä yhdessä kiinnittää yhteensä omistamansa puolet ja kumpikin voi lisäksi kiinnityttää omistusosuutensa eli yhden neljäsosan. Omistusosuuden kiinnittäminen estää sit-ten hallinnanjakosopimuksen mukaisen osuuden kiinnittämisen kokonaisena. Vas-taavat mahdollisuudet kiinnityttämiseen on C:llä ja D:llä.

5.3.3. Kohteena kiinteistön määräala

Määräalan kiinnityksessä määräala määritellään määräalatunnuksella. Kun määräalaan on myönnetty lainhuuto, se voidaan aina kiinnittää kiinteistön tavoin, ei kuitenkaan, jos määräala kuuluu kiinteistön omistajalle (eikä sitä siis ole vielä muodostettu eri kiinteis-töksi). Määräalan lainhuutoa ja määräalan kiinnittämistä voidaan hakea samanaikaisesti. Jos tässä tilanteessa määräalatunnusta ei vielä ole, hankkii kirjaamisviranomainen tun-nuksen viran puolesta. Hakemus kirjataan vireille sen saapumispäivänä emäkiinteistön kohdalle.

Määräala voi olla kiinnityksen kohteena siinä vaiheessa, kun lainhuuto määräalaan on lo-pullisesti annettu. Lepäämään jätettyyn (lepäämäänjättämisperuste purkava tai lykkäävä ehto tai määräala hankittu perustettavan yhtiön lukuun) määräalaan kiinnitys voidaan vah-vistaa lopullisena luovuttajan suostumuksella.

Määräala voidaan luovuttaa myös määräalasta. Kumpikin eli primaarimääräala ja siitä luo-vutettu määräala ovat lainhuudatusvelvollisuuden alaiset ja kumpikin määräala saa mää-räalatunnuksen. MK:n mukaan kumpaakin määräalaa voidaan käyttää kiinnityksen koh-teena. Vastakkaisen käsityksen asiasta esittää Havansi (Havansi s. 157). Hänen mu-kaansa vain primaarimääräala voisi olla kiinnityksen kohteena. Todettakoon, että toisen polven määräala voidaan huudattaa ja kiinnittää, vaikka emomääräalaa ei jostakin syystä olisi huudatettukaan.

Sen jälkeen, kun kiinnityksen kohteena olevasta määräalasta muodostetaan itsenäinen kiinteistö, kohdistaa kirjaamisviranomainen MK 16:10.1 mukaisesti viran puolesta määrä-alaan vahvistetun kiinnityksen muodostettuun kiinteistöön. Tämä tapahtuu automaatti-sesti. Mikäli muodostettu kiinteistö ei täysin vastaa sitä määräalaa, johon kiinnitys on vah-vistettu, jää kohdistuksen jälkeenkin vanha määräalatunnus voimaan ja kiinnitys rasitta-maan myös loppumääräalaa ja kysymyksessä on yhteiskiinnitys ex lege. On huomattava


viimeksi mainitussa tilanteessa, että ex lege syntynyt yhteiskiinnitys on purettava ennen kuin muodostettu kiinteistö voidaan erilliskiinnittää (edellytyksenä on, että erilliskiinnitystä haettaessa jäännösmääräala ja muodostettu kiinteistö ovat edelleen saman omistajan omistamat).

Kiinnitys voidaan vahvistaa myös määräosaan määräalasta samoin edellytyksin kuin mää-räosaan koko kiinteistöstä.

5.3.4. MK 19:1:ssä tarkoitettu käyttöoikeus kiinnityksen kohteena

Yhden suuren joukon kiinnityksen kohteista muodostaa maanvuokraoikeus tai muu toisen maahan kohdistuva käyttöoikeus sekä alueella olevat vuokramiehen rakennukset. Tällöin vakiintuneen kielenkäytön mukaan puhutaan laitoksesta ja laitoskiinnityksestä. Tässä esi-tyksessä käytetään termejä käyttöoikeuskiinnitys ja laitoskiinnitys synonyymeinä ja kiinni-tyskelpoisesta käyttöoikeudesta käytetään nimitystä laitos.

5.3.4.1. Laitoksen yksilöinti

Käyttöoikeuskiinnityksessä "laitos" yksilöidään laitostunnuksella. Laitoksella on vain yksi tunnus siinäkin tapauksessa, että laitos sijaitsee usean rekisteriyksikön alueella. Määrä-osa laitoksesta yksilöidään laitostunnuksella ja määräosan omistajatiedolla.

Kiinnitys voidaan vahvistaa vain sellaiseen määräaikaiseen käyttöoikeuteen, joka on va-paasti siirrettävissä ja jolla on tai jolle saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeuden-haltijalle kuuluvia rakennuksia (MK 19:1). Kiinnityksen kohde käyttöoikeuskiinnityksessä on määritelty samoin kuin kirjaamisvelvollisuuden piiriin kuuluvat oikeudet. Näin ollen, jos erityinen oikeus on MK 14:2:n mukaan kirjattava, siihen voidaan MK 19:1:n mukaan vah-vistaa käyttöoikeuskiinnitys. Kiinnityskelpoisuus tutkitaan erityisen oikeuden kirjausta suo-ritettaessa. Erityisen oikeuden kirjauksen yhteydessä laitos saa tunnuksen, jota entiseen tapaan kutsutaan laitostunnukseksi.

Kiinnityksen kohteena voi olla vain rekisteriin kirjattu laitos tai määräosa siitä. Käyttöoi-keuskiinnitystä haettaessa hakijalla on oltava nimiinsä kirjattu erityinen oikeus. Laitos on kirjattava ennen kiinnitystä. Erityisen oikeuden kirjausta (tai siirron kirjausta) ja käyttöoi-keuskiinnitystä voidaan hakea samanaikaisesti. Vuokrasopimus tai käyttöoikeutta osoit-tava sopimus on MK 14:9.2 mukaisesti esitettävä (alkuperäisenä) erityistä oikeutta tai sen siirtoa kirjattaessa. Käyttöoikeuskiinnitystä haettaessa vuokrasopimusta tai käyttöoikeutta koskevaa sopimusta ei tarvitse esittää (jäljennöksenäkään). Vuokra- tai käyttöoikeutta koskevaa sopimusta ei tarvita siinäkään tapauksessa, että hakija voisi poikkeuksellisesti (esim. kuolinpesä) hakea käyttöoikeuskiinnitystä, vaikka hakijalla itsellään ei ole kirjattua erityistä oikeutta nimissään. Todettakoon selvyyden vuoksi, että

- kuolinpesätapauksessa kirjaus on oltava vainajalla. Jos kirjaus ei ole vainajan nimissä, kuolinpesällä on erityisen oikeuden kirjausvelvollisuus ennen laitos-kiinnitystä

- laitos voidaan kirjata myös sellaiseen kiinteistöön, joka itse ei ole lainhuuda-tusvelvollisuuden alainen (esim. yleinen alue).


Mikäli erityisen oikeuden kirjaus jää lepäämään, on myös laitoskiinnitys jätettävä lepää-mään.

Lopullisen kiinnityksen vahvistaminen tilanteessa, jossa erityisen oikeuden kirjaus on jä-tetty lepäämään, on osoittautunut ongelmalliseksi. Ongelman on aiheuttanut se, ettei MK 19:3.1 suoraan viittaa MK 16:3:een. MK 19:3.1 viittaussäännöksen mukaan, mitä MK 16:4-9 §:ssä säädetään kiinnityksestä kiinteistöön, koskee soveltuvin osin kiinnitystä käyttöoi-keuteen. MK 16:6.1/1 mukaan lopullinen kiinnitys kiinteistöön voidaan MK 16:3.2 maini-tuissa tilanteissa vahvistaa luovuttajan suostumuksella.

Tällä perusteella voidaan antaa suositus:

Jos erityisen oikeuden kirjaus on jätetty lepäämään purkavan tai lykkäävän ehdon vuoksi tai sillä perusteella, että vuokramiehenä on perustettava yhtiö, lepäämään jätettyyn erityi-seen oikeuteen voidaan vahvistaa lopullinen käyttöoikeuskiinnitys

- jos kysymyksessä on perustamissopimus, kiinteistönomistajan suostumuksella ja

- jos kysymyksessä on sopimuksen siirtotilanne, vuokra- tai käyttöoikeuden luo-vuttajan suostumuksella.

Jos perustamissopimus on jätetty lepäämään esim. hallin lunastuslausekkeen tai muun syyn vuoksi, tulisi lopullista käyttöoikeuskiinnitystä kiinteistönomistajan suostumuksesta huolimatta välttää. Mikäli perussopimus ei koskaan tule voimaan lopullisena, syntyy on-gelmia käyttöoikeuskiinnityksen käsittelyssä. Siirtotilanteessa tällaisia ongelmia ei synny.

Esimerkiksi vuokra-alueella sijaitsevia teollisuushalleja koskevissa vuokrasopimuksissa teollisuushallin omistusoikeus saattaa siirtyä maksupostitaulukon mukaisesti määräosit-tain vuokramiehelle.

Suositus:

Maksupostitaulukon mukaisesti määräosittain vuokramiehen omistukseen siirtyvän teolli-suushallin omistusta vastaavaan vuokraoikeuden määräosaan ei tule vahvistaa käyttöoi-keuskiinnitystä.

Laitos on kiinnityksen kohteena sellaisena kuin se on rekisteriin merkitty. Vuokraoikeu-dessa tapahtuvat muutokset sitovat kolmatta vasta, kun muutos on merkitty rekisteriin. Toisaalta rekisteriin merkitsemisen jälkeen muutokset sitovat kaikkia panttioikeuden halti-joita. Toisin sanoen kiinnityksen kannalta vuokraoikeus on kaikkiin nähden samanlainen, kirjauksen mukainen. Tämä tarkoittaa muun ohella sitä, ettei käyttöoikeuskiinnitystä voi purkaa esim. vuokra-alueen käsittäessä kaksi tonttia toisen tontin osalta.

Alivuokraoikeuden kiinnitystä ei ole käsitelty MK:ssa eikä MK:ta koskevan HE:n peruste-luissa.

Alivuokraoikeuden kiinnittämiseen velasta suhtauduttiin KiinA:n aikana horjuvasti, pääosin kielteisesti. MK:n aikana alivuokraoikeuden kiinnitystä ei tulisi hyväksyä. Samaan lopputu-lokseen on päätynyt Jokela-Kartio-Ojanen s. 349. Asiaan on Havansi s. 190 ottanut päin-vastaisen kannan. Havansin mukaan alivuokraoikeus voisi olla kiinnityskelpoinen.


Kiinnitys saadaan vahvistaa myös käyttöoikeuden määräosaan (esim. puoleen osaan). Määräosaan perustuvaa oikeutta voidaan selventää kirjaamalla hallinnanjakosopimus (MK 14:6.1/3) Hallinnanjakosopimus kirjataan siis käyttöoikeuteen ja sinne samoin edellytyksin kuin kiinteistöön eli parhaalle etusijalle ja koko käyttöoikeuteen vahvistetut kiinnitykset on purettava ennen hallinnanjakosopimuksen kirjausta.

Yleensä kiinnityksen kohteena on MVL 3 luvun mukainen muun asuntoalueen vuokraoi-keus tai 5 luvun mukainen muun alueen, kuten teollisuusalueen vuokraoikeus, jotka ovat vapaasti siirrettävissä, jollei sitä ole vuokrasopimuksessa nimenomaisesti kielletty.

Käyttöoikeuden siirrettävyyttä sekä käyttöoikeudessa tapahtuvia muutoksia on käsitelty erityisen oikeuden kirjauksen yhteydessä.

Jos vuokrasopimus pääasiassa koskee kiinteistön omistajalle kuuluvaa rakennusta tai sen osaa, kysymys on huoneenvuokrasta ja sopimukseen sovelletaan huoneenvuokralakia myös silloin kun samassa yhteydessä vuokrataan maa-alue. Kun "maanvuokramiehen" oma oikeus on kirjattu, esimerkiksi hänen kolmannelle perustamansa huoneenvuokra-suhde voidaan sinänsä myös kirjata erityisenä oikeutena, mutta siihen ei kiinnitystä tieten-kään voi vahvistaa (HE 120/1994, s. 98).

5.3.4.2. Rakennukset ja laitteet laitoskiinnityksessä

Laitoskiinnityksen edellytyksenä on, että perustamissopimus sallii oikeuden haltijan raken-taa alueelle rakennuksia tai asentaa sille kiinteitä laitteita tai alueella on jo perustamisso-pimusta allekirjoitettaessa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita.

Huomattava on, ettei oikeudenhaltijalle kuuluvien rakennelmien olemassaolo tai rakennel-mien rakentamisoikeus ole riittävä edellytys laitoskiinnityksen vahvistamiselle.

Toisaalta taas laitoskiinnityksen vahvistaminen ei edellytä, että alueella on kiinnitystä ha-ettaessa vuokramiehen tai muun käyttöoikeuden haltijan omistamia rakennuksia tai raken-nustyöt olisi jollakin tavoin aloitettu. Laitteidenkaan ei tarvitse olla asennettuina. Asenta-misoikeus riittää. Kirjaamisviranomainen ei aseta laitteille suuria vaatimuksia kiinnitysha-kemusta vastaanotettaessa. Perussopimuksessa oleva maininta vuokramiehen oikeu-desta asentaa vuokra-alueelle hänelle kuuluvia laitteita riittää laitoskiinnityksen vahvista-miseen. Mikäli laitteita on sopimuksessa yksilöity, laitoskiinnityksen edellytyksenä on, että laitteiden tulee olla kiinteitä ja kuulua vuokramiehelle (esimerkkinä vuokrasopimus kunta/ bensiinin jakeluyhtiö ja jakeluyhtiö rakentaa mittarikentän, maanalaiset säiliöt ja katoksen).

Laitteiden laatuun ei kiinnitysmenettelyssä tarvitse kiinnittää erityistä huomiota eikä vaatia hakijalta erityisselvityksiä muussa kuin poikkeustilanteessa, esim. jos perussopimuksessa on laitteen asentamisoikeus yksilöity, eikä sopimuksesta voi päätellä, onko kyseessä kiin-teä laite vai ei.

Tilanteissa, joissa vuokramies ostaa tai hankkii vuokranantajalta vuokra- tai käyttöoikeus-sopimuksen laatimisen yhteydessä vuokra-alueella olevan rakennuksen, saattaa syntyä ongelmia, milloin laitoskiinnitys kohteeseen voidaan vahvistaa. Laitoskiinnityksen vahvis-tamisen kannalta merkittävää on, saako vuokramies rakennuksen heti vai myöhemmin omistukseensa ja toisaalta saako vuokramies rakentaa vuokra-alueelle tai onko vuokra-alueella muita vuokramiehelle kuuluvia rakennuksia. Ensinnäkin, jos rakennus siirtyy vuok-ramiehelle samanaikaisesti vuokraoikeuden kanssa, laitoskiinnitys voidaan vahvistaa. Jos


rakennukseen liittyy esim. lunastuslauseke ja rakennuksen omistusoikeus siirtyy vuokra-miehelle myöhemmin, eikä muuta rakentamisoikeutta sopimuksen mukaan ole, ei laitos-kiinnitys (eikä erityisen oikeuden kirjaus) ennen omistusoikeuden siirtymistä ole mahdolli-nen. Laitoskiinnitys jää siis lepäämään. Mikäli kuitenkin vuokranantaja antaa suostumuk-sen kiinnityksen vahvistamiseen, on ajateltavissa, että kiinnitys voidaan vahvistaa, mutta tätä vaihtoehtoa tulee käytännössä välttää. Toisaalta, jos vuokramies saa sopimuksen mu-kaan rakentaa alueelle muita rakennuksia tai alueella on vuokramiehelle kuuluvia muita rakennuksia, ei yhden rakennuksen lunastuslauseke ole esteenä laitoskiinnityksen vah-vistamiselle. Todettakoon, että kirjaamisviranomainen tutkii erityisen oikeuden kirjauksen perusteena olevan sopimuksen mukaista rakentamismahdollisuutta, eikä menettelyssä tutkita sitä, voidaanko alueelle esim. kaavamääräyksistä johtuen lainkaan rakentaa.

Kiinnitysmenettelyssä ei tutkita eikä ratkaista ainesosakysymyksiä eli esimerkiksi sitä, kuu-luuko rakennus kiinteistö- vai käyttöoikeuskiinnityksen piiriin (lukuun ottamatta MK 14:4.1/2:ssa tarkoitettua tilannetta).

5.3.4.3. Vuokra-aika

Vuokrasopimus vuokranantajan ja vuokramiehen välillä allekirjoitetaan joskus ennen vuok-rasuhteen alkamista. Kirjaamismenettelyn kannalta on ongelmallista, voidaanko laitoskiin-nitys vahvistaa lopullisena ennen vuokra-ajan alkamista. Jos erityisen oikeuden kirjausta on haettu ennen vuokra-ajan alkamista, tulisi erityisen oikeuden kirjaus jättää lepäämään, kunnes vuokra-aika alkaa. Myös laitoskiinnityshakemus lepää, kunnes vuokra-aika alkaa. Jos erityisen oikeuden kirjaus on annettu lopullisena ennen vuokra-ajan alkua, tulisi laitos-tunnus kuitenkin antaa vasta vuokra-ajan alettua ja vasta tällöin voidaan laitoskiinnitys vahvistaa.

MVL:ssä on säädetty erityisistä vähimmäis- ja enimmäisvuokra-ajoista maanvuokrasopi-muksissa. Näiden aikojen ylittämisen tai alittamisen merkitystä käsitellään erityisen oikeu-den kirjauksen yhteydessä.

5.4. Kiinnityskelpoisuudesta ja kiinnityksen esteistä

5.4.1. Kiinnityskelvottomuus lainhuudatusmahdollisuuden puuttumisen vuoksi

Kiinnitys edellyttää kiinteistön, sen määräosan tai määräalan osalta lainhuudatusta. Sen vuoksi kohteet, jotka ovat lainhuudatuskelvottomia, ovat myös kiinnityskelvottomia:

- Valtion metsämaa - pakkolunastusyksikkö - yleisiin tarpeisiin erotettu alue - erillinen vesijättö - yleinen vesialue - yleinen alue - kiinteistöjen yhteinen alue

Jos tällaisesta alueesta luovutetaan määräala, tämä muuttuu lainhuudatusvelvollisuuden alaiseksi ja samalla kiinnityskelpoiseksi.


Myöskään määräalaan omasta kiinteistöstä ei tule antaa lainhuutoa.

Määräalan omasta kiinteistöstä osalta kiinnityskelvottomuus perustuu MK 16:1:een. Sa-notun lainkohdan mukaan kiinnitys saadaan vahvistaa "muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluvaan määräalaan". Toisin sanoen omistaja ei saa kiinnityttää kiinteistöään määrä-aloittain. Oman kiinteistön osa-alue muuttuu kiinnityskelpoiseksi sen jälkeen, kun määrä-alasta on muodostettu itsenäinen lainhuudatettu kiinteistö.

Kirjaamiskäytännössä ongelmalliseksi on muodostunut tilanne, jossa kiinteistön omistaja luovuttaa ulkopuoliselle määräosan, esim. puolet itse määrittelemästään määräalasta toi-sen puolen jäädessä hänelle itselleen. Ulkopuoliselle luovutettu määräosa määräalasta on lainhuudatusvelvollisuuden alainen ja määräala saa määräalatunnuksen. Sen sijaan on ollut epäselvää, voiko kiinteistön omistaja tässä tilanteessa kiinnityttää oman määrä-osansa oman kiinteistönsä määräalasta. Kirjaamiskäytännössä tähän kysymykseen on vastattu myönteisesti eli omistaja on voinut saada kiinnityksen oman kiinteistönsä määrä-alan määräosaan. Kiinteistön omistajan omistamaan määräalan määräosaan annetaan selvennyslainhuuto viran puolesta samalla, kun lainhuuto myönnetään ulkopuoliselle ta-pahtuneen määräosan luovutuksen perusteella.

5.4.2. Koskitila

KML 4:20.3 mukaan yhteisestä koskesta tai sen osasta voidaan lohkomalla muodostaa koskitila. Koskitila on lainhuudatusvelvollisuuden alainen ja se voidaan normaalisti kiinnit-tää.

5.4.3. Vaikka on lainhuudatusmahdollisuus tai -velvollisuus, kiinnitysmahdollisuutta ei ole, kun koh-teena on

- lainhuudatettu yhteismetsäosuus - lainhuudatettu yhteisalueosuus - lainhuudatettu tontti, johon kohdistuu rekisteröity tontinvuokraoikeus - hautausmaa

KML 131 §:n mukaan kiinteistöstä luovutettu osuus yhteiseen alueeseen tai määräosa tällaisesta osuudesta siirretään luovutuksensaajan kiinteistöön tai, jollei siirtäminen ole mahdollista, muodostetaan tilaksi. Toimenpiteet tehdään toimituksessa, johon sovelletaan mitä lohkomisesta säädetään. Tässä toimituksessa osuus katsotaan määräalaksi. Tästä johtuu, että määräalalle annetaan määräalatunnus. Tällä perusteella yhteisalueosuus ja yhteismetsäosuus saavat määräalatunnuksen ja osuuteen voidaan MK 10:1 mukaan an-taa lainhuuto. Yhteisalueosuuteen ja yhteismetsäosuuteen kirjaamisviranomainen antaa siis lainhuudon lähinnä "teknisistä syistä". Vaikka yhteisalueosuuteen voidaan antaa lain-huuto osuus (yhteismetsäosuus tai yhteisalueosuus) ei kelpaa kiinnityksen kohteeksi. MK 16:1 mukaan kiinnitys voidaan vahvistaa kiinteistöön, määräosin omistetun kiinteistön määräosaan ja muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluvaan määräalaan. Määrittely on suppeampi kuin lainhuudatuskelpoisuutta koskeva MK 10:1 (ks. Laitinen DL 2006 s.874-884). Normaalisti osuudet liitetään osakastiloihin ja ne tätä kautta tulevat osakastilojen mukana kiinnitetyiksi. Kokonaan toinen tilanne on, jos yhteisestä alueesta tai yhteismet-sästä luovutetaan alue ja tästä alueesta muodostetaan erillinen kiinteistö. Tämä kiinteistö luonnollisestikin huudatetaan ja se voidaan normaalisti kiinnittää.


Tonttiin, johon kohdistuu rekisteröity tontinvuokraoikeus, ei saa vahvistaa kiinnitystä (MK 16:1.2).

Hautausmaakiinteistö (tai vuokra- tai käyttöoikeus) ei voi olla hautaustoimilain 9 §:n 2 mo-mentin mukaan kiinnityksen tai muun kuin hautaustoimilaissa mainitun erityisen oikeuden kohteena

5.4.4. Vesivoiman käyttöoikeus

Vesilain 3:6.1 mukaan vesivoiman käyttöoikeus voidaan luovuttaa toiselle määräajaksi tai pysyvästi. Luovutussopimus on tehtävä kirjallisesti noudattaen kiinteän omaisuuden luo-vuttamista koskevia muotomääräyksiä. Vesivoiman käyttöoikeussopimus voidaan kirjata rekisteriin erityissäännöksen Vesilain 3:6.2 mukaan erityisenä oikeutena. Viimeksi maini-tun lainkohdan mukaan kirjaukseen on sovellettava, mitä käyttöoikeuden kirjauksesta on (KiinnA:ssa tai MK:ssa) säädetty.

Maakaarta säädettäessä ei lain esitöiden mukaan ole tarkoitettu, että laitoskiinnityksen käyttöalaa entisestä käytännöstä laajennettaisiin uusille alueille. Vesivoiman käyttöoikeu-den kirjaus perustuu erityissäännökseen. Vesivoiman käyttöoikeussopimuksen kirjaus on kirjausoikeuden alainen, mutta velvollisuutta sen kirjaamiseen ei ole. Näin ollen siihen ei voida vahvistaa laitoskiinnitystä.

Todettakoon, että säädösten sanamuodosta saattaisi saada sellaisen käsityksen, jos ve-sivoiman käyttöoikeussopimus täyttää määräaikaisuuden, luovutuskelpoisuuden ja raken-nusten tai laitteiden rakentamisen ja asentamisen osalta laitoskiinnityksen vahvistamisen edellytykset, että laitoskiinnitys voitaisiin vahvistaa, mutta maakaaren tarkoituksen mukai-nen tällainen kiinnitys ei ole. Vielä enemmän järjestelmän vastaisuus tulee esille, jos kiin-nityksen kohteena on (määrä)osuus vesivoimasta. Eri asia on, että vesivoima voi tulla lai-toskiinnityksen kohteeksi tilanteessa, jossa kirjausvelvollisuuden alaiseen "tavalliseen" käyttöoikeussopimukseen sisältyy myös vesivoiman käyttöoikeus.

5.5. Yhteiskiinnitys

5.5.1. Yhteiskiinnityksen käsitteestä

Uuden maakaaren myötä yhteiskiinnityksen käsite on laajentunut. Yhteiskiinnityksenä on aikaisemmin totuttu pitämään vain kiinnityksen vahvistamista samalla kertaa kahteen tai useampaan kiinteistöön. Yhteiskiinnitys voi syntyä tämän lisäksi seuraavissa tilanteissa:

1. Kiinnitetyllä kiinteistöllä tapahtuu lohkominen, halkominen tai tontin lohkomi-nen. Aikaisemmin vahvistettu kiinnitys "juoksee" rasittamaan muodostettua uutta kiinteistöä.

2. Kiinnitetystä kiinteistöstä luovutetaan määräala. Kiinteistöön vahvistettu kiinni-tys kohdistuu myös tähän määräalaan. Siinä tapauksessa, että määräalan os-taja on hakenut ennen kiinnityksen vahvistamista lainhuudon määräalaan tai jos kiinteistöön on aikaisemman lain mukaan vahvistettu määräalan erottamis-oikeuden kiinnitys ja tuo erottamisoikeuden kiinnitys on MK:n voimaantullessa voimassa, kiinnitys ei kuitenkaan kohdistu määräalaan.


3. Aikaisemmin vahvistettu kiinnitys voidaan laajentaa MK 18:2 mukaisesti kos-kemaan samalle omistajalle kuuluvaa muuta kiinteistöä.

5.5.2. Yhteiskiinnityksen edellytyksistä

Yhteiskiinnityksen vahvistamisen edellytysten osalta viitataan toiston välttämiseksi siihen, mitä kiinnityksen vahvistamisesta yhteen kohteeseen on edellä sanottu. Yhteiskiinnitysti-lanteessa edellytyksiä on kuitenkin vielä tiukennettu.

MK 16:2.1 mukaan kahteen tai useampaan kiinteistöön saadaan vahvistaa yhteiskiinnitys, jos:

- ne kuuluvat samalle omistajalle tai samoille omistajille yhtä suurin osuuksin, - ne sijaitsevat saman kirjaamisviranomaisen toimialueella ja - niihin ei kohdistu kiinnityksiä tai niihin kohdistuu vain määrältään ja etusijaltaan

samat kiinnitykset.

Erityisesti on korostettava, että yhteiskiinnitys ei ole sallittu kahteen tai useampaan käyt-töoikeuteen eikä kiinteistöön ja käyttöoikeuteen (MK 19:1.2).

5.5.3. MK 16:2.1 edellytyksistä tarkemmin

1. "Hakija omistaa yhteiskiinnitettävät kiinteistöt tai, jos hakijoita on useita, että he omista-vat kaikki kiinteistöt yhtä suurin osuuksin."

Perustilanteessa ongelmia ei esiinny. Hakija omistaa kiinnitettävät tilat ja hakijalla on niihin lainhuudot (esimerkki 1). Toinen perustilanne on, että tilat murto-osin omistavat hakijat hakevat yhteiskiinnitystä koko tiloihin (esimerkki 2). Sen sijaan ongelmia MK 16:2.1 tulkin-nasta syntyy, jos omistaja yhteiskiinnittää koko tilaa ja murto-osaa tai kahta murto-osaa tai tilaa ja määräalaa tai määräosaa ja määräalaa tai kahta määräalaa (esimerkki 3) tai jos jokin kohteista on ulosmitattu (esimerkki 4) tai jos yhteiskiinnityksen vahvistamisen jälkeen jokin kohteista ositetaan ja tämän jälkeen haetaan uutta yhteiskiinnitystä (esimerkki 5).

Esimerkki 1:

A omistaa 1/1 RN:o 1:20 ja 1/1 RN:o 1:21. Yhteiskiinnitys voidaan vahvistaa.

Esimerkki 2:

A omistaa 2/3 RN:o 1:20 ja 2/3 RN:o 1:21 ja B 1/3 RN:o 1:20 ja 1/3 RN:o 1:21. Yhteiskiinnitys voidaan vahvistaa.

Sitä vastoin, jos A omistaa toisesta tilasta 2/3 ja toisesta 1/3 ja B taas edellisestä 1/3 ja jälkimmäisestä 2/3, yhteiskiinnitys ei ole mahdollinen.

Esimerkki 3:

A omistaa 1/1 RN:o 1:20 ja 1/2 RN:o 1:21 tai A omistaa 1/2 RN:o 1:20 ja 1/2 RN:o 1:21. Yhteiskiinnitysmahdollisuudesta on esitetty erilaisia mielipiteitä. Havansi s. 176 katsoo, että yhteiskiinnityksessä tulee kaikkien kiinteistöjen määräosien olla


mukana. Edellä mainitulla perusteella Havansi päätyy siihen, ettei edellä kerro-tuissa tilanteissa yhteiskiinnitystä voitaisi vahvistaa. Kahdessa viimeksi mainitussa esimerkkitilanteessa on kuitenkin katsottava yhteiskiinnitys mahdolliseksi. Syytä sen estämiseen ei MK:n säännösten valossa liene olemassa. MK 15:1:n mukaan kiinteistön kiinnittämistä koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määrä-osan ja määräalan kiinnittämiseen. Säännöksen perusteella näyttäisi mahdolliselta vahvistaa yhteiskiinnitys yksittäisiin määräosiin tai toisaalta koko tilaan ja määrä-osaan. Tähän lopputulokseen on päätynyt myös Jokela-Kartio-Ojanen s. 419.

Edellä mainitusta MK 15:1 säännöksestä seuraa, että yhteiskiinnitys voidaan vah-vistaa kiinteistöön ja määräalaan tai kahteen tai useampaan määräalaan samojen edellytysten vallitessa kuin kahteen tai useampaan kiinteistöönkin.

Esimerkki 4:

A omistaa 1/1 RN:ot 1:20, 1:21 ja 1:22. Tilat on yhteiskiinnitetty vuonna 2007. Tila 1:22 on ulosmitattu tammikuussa 2008. A hakee yhteiskiinnitystä kaikkiin tiloihin maaliskuussa 2008. Yhteiskiinnitys ei ole mahdollinen ennen ulosmittauksen pois-tamista. Hakemus jää siis lepäämään. Huomattava on, ettei kiinnitystä voida vah-vistaa ilman ulosottomerkinnän poistamista, vaikka velkoja ja ulosottomies antaisi-vat tähän suostumuksensakin.

Esimerkki 5:

Yhteiskiinnitys on vahvistettu tiloihin 1/1 1:20, 1/1 1:21 ja 1/1 1:22. Tämän jälkeen kiinteistö 1:22 (vuonna 2000) lohotaan tiloiksi 1:25 ja 1:26 tilan 1:26 jäädessä kan-takiinteistöksi. Yhteiskiinnitystä haetaan tiloihin 1/1 1:20, 1/1 1:21 ja 1/1 1:26. Yh-teiskiinnitys voidaan vahvistaa, eikä vanhaa yhteiskiinnitystä tarvitse ennen uuden kiinnityksen vahvistamista purkaa. Toisin sanoen vanhaa yhteiskiinnitystä ei tar-vitse välttämättä purkaa tilan 1:25 osalta ennen uuden yhteiskiinnityksen vahvista-mista. Tämä siitä syystä, että tilan 1:25 vastuu on toissijaista.

1.5.2001 jälkeen rekisteriin merkityissä "normaaleissa" lohkomisissa emäkiinteis-tön rekisterinumero annetaan kantakiinteistölle. Jos siis tilan 1:22 lohkominen olisi merkitty rekisteriin 1.5.2001 jälkeen, olisi lohkomisessa muodostuneet tilat 1:25 ja 1:22 ja kiinnitystä haettaisiin edelleen kohteisiin 1:20, 1:21 ja 1:22. Kiinnityksen osalta tilanne on kuitenkin täysin sama kuin edellisessä kappaleessa mainitussa tapauksessa. Rekisterinumeron muuttumattomuus edellyttää erityistä tarkkaavai-suutta kirjaamisviranomaiselta.

2. "Yhteiskiinnitettävät kohteet sijaitsevat saman kirjaamisviranomaisen toimialueella."

Ennen 1.1.2010 yhteiskiinnityksen edellytyksenä MK 16:2.1/2 mukaan oli, että kahteen tai useampaan kiinteistöön voitiin vahvistaa yhteiskiinnitys vain, jos "ne sijaitsivat saman kir-jaamisviranomaisen tuomiopiirissä". 1.1.2010 jälkeen edellytyksenä on, että ne sijaitsevat saman kirjaamisviranomaisen toimialueella. Käräjäoikeuksien tuomiopiirit ja kirjaamisvi-ranomaisen toimialueet eivät 1.1.2010 jälkeisessä tilanteessa kaikilta osin vastaa toisiaan. Jos ennen kirjaamisasioiden siirtoa Maanmittauslaitokseen kiinteistöihin on vahvistettu (oi-kea) yhteiskiinnitys eikä kiinteistöjen omistuksessa ole tapahtunut muutoksia, mutta 1.1.2010 jälkeen ne sijaitsevat usean kirjaamisviranomaisen (maanmittaustoimiston) toi-mialueella, ei enää ole yhteiskiinnitysedellytyksiä.


Kirjaamisasioiden siirtämistä koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain (584/2009) 5 §:n 1 momentin mukaan ennen 1.1.2010 vahvistettu yhteiskiinnitys, jonka kohteena olevat kiinnitykset sijaitsevat 1.1.2010 jälkeen usean kirjaamisviranomaisen toi-mialueella, ei estä erilliskiinnityksen vahvistamista kirjaamisviranomaisen toimialueella si-jaitsevaan kiinteistöön. Edellä oleva tarkoittaa sitä, että kirjaamisviranomainen voi vahvis-taa "omalla" alueella olevaan kiinteistöön erilliskiinnityksen purkamatta vanhaa yhteiskiin-nitystä. HE:ssä 30/2009 todetaan, ettei tässä tilanteessa kirjaamisviranomaisen toimialu-eelle jääviin kiinteistöihin tulisi vahvistaa yhteiskiinnitystä, vaikka MK 16:2 mukaiset yhteis-kiinnityksen edellytykset olisivatkin käsillä.

3. "Niihin ei kohdistu kiinnityksiä tai niihin kohdistuu vain määrältään ja etusijaltaan samat kiinnitykset."

Yhteiskiinnitystä vahvistettaessa selvitetään myös yhteiskiinnityksen kohteen kiinnitysten yhteisyys. MK 16:2:n mukaan yhteiskiinnitys edellyttää, että kiinnittäviin kohteisiin kohdis-tuu määrältään ja etusijaltaan samat kiinnitykset. Yhteiskiinnitys edellyttää siis kiinnitysten yhteisyyttä.

Johonkin yhteiskiinnityksen kohteista kohdistuva vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeu-den kirjaus ei ole yhteiskiinnityksen esteenä.

Myöskään johonkin yhteiskiinnitettävistä kohteista kohdistuva legaalinen panttioikeus ei pääsääntöisesti estä yhteiskiinnitystä. Maakaaressa lakisääteisiä panttioikeuksia käsitte-lee MK 20 luku. Pääsääntö lakisääteisissä panttioikeuksissa on, että niillä on julkisoikeu-dellisen saatavan etuoikeus. Tämä tarkoittaa sitä, että ne menevät kaikkien kiinnitysten edelle. Tyypillinen lakisääteinen panttioikeus on metsänparannuslaina. Pääsääntönä on siis, ettei rekisteriin merkitty tällainen lakisääteinen panttioikeus ole yhteiskiinnityksen este eikä sitä tarvitse laajentaa kaikkiin yhteiskiinnitettäviin kohteisiin. Rekisterissä on sellaisia lakisääteisiä panttioikeuksia, joilla ei ole julkisoikeudellisen saatavan etuoikeutta. Esimerk-kinä tällaisesta mainittakoon maaseutuelinkeinolain 46 §:ään perustuva maksamattoman kauppahinnan panttioikeus, jolla on etuoikeus kaupantekopäivästä. Tällaisella lakisäätei-sellä panttioikeudella ei siis ole julkisoikeudellisen saatavan etuoikeutta. Miten tällainen panttioikeus käyttäytyy yhteiskiinnitystilanteessa?

Soveltamissuositus: Tällaista maksamattoman kauppahinnan panttioikeutta ei tar-vitse laajentaa kaikkiin yhteiskiinnitettäviin kohteisiin. Jos maksamattoman kaup-pahinnan edelle esim. kiinnityksen laajentamisen seurauksena tulee kiinnitys, tä-hän laajentamiseen tarvitaan maksamattoman kauppahinnan panttioikeuden hal-tijan suostumus. (HE 215/96, Koulu: Legaalisista kiinteistöpanttioikeuksista s. 190-238, Tepora: Etuoikeusjärjestyksestä s. 155-158)

MK 16:2.2:n mukaan yhteiskiinnitetty kohde voidaan myöhemmin kiinnittää vain yhdessä. Erilliskiinnitys voidaan vahvistaa vain, jos kiinteistön omistaja on luovuttanut osan yhteis-kiinnitykseen kuuluvista kiinteistöistä toiselle tai kaikki yhteiskiinnitykset puretaan.

Kirjaamisviranomainen tarkistaa lainhuutoja kiinnitysrekisteristä kiinteistöjen omistus- ja kiinnitystiedot yhteiskiinnityksen edellytysten toteamiseksi.

Maakaaren säännökset koskevat 1.1.1997 jälkeen vahvistettavia yhteiskiinnityksiä. Todet-takoon tässä kuitenkin, että ennen 1.1.1997 vahvistetun yhteiskiinnitetyn velkakirjan vaih-taminen panttikirjaksi samaomistajuus -tilanteessa sitoo omistajan käsiä. Omistaja voi ha-kea uutta kiinnitystä vain sellaisena yhteiskiinnityksenä kuin vaihdettu panttikirja osoittaa.


Toisin sanoen yhteiskiinnitetyksi panttikirjaksi vaihtaminen katkaisee mahdollisuuden so-veltaa MKVPL 11.4 §:ää ja hakea erilliskiinnitystä.

5.6. Kiinnityksen muuttaminen

5.6.1. Etusijajärjestyksen muuttaminen (MK 18:1)

Etusijajärjestyksen muuttamisella siirretään kiinnitys aikaisemmin vahvistettujen kiinnitys-ten eteen tai myöhemmin vahvistettujen kiinnitysten jälkeen. Siirrolla panttisaamisten mak-sunsaantioikeus ja kiinteistöön kohdistuvien erityisten oikeuksien pysyvyys mahdollisessa kiinteistön pakkohuutokaupassa muuttuu. Etusijajärjestyksen muutos perustuu yleensä velkojan tai velkojien sekä velallisen keskinäisiin vakuusjärjestelyihin.

Etusijajärjestyksen muuttaminen on välttämätöntä mm. silloin, kun aikaisemmin kiinnitet-tyihin kiinteistöihin halutaan tehdä kirjaus, jolla muutetaan kiinteistöön tavanomaisesti kuu-luvan ainesosan ja tarpeiston piiriä (ks. esim. MK 14:4 ja 14:5), koska tällainen kirjaus saadaan tehdä vain parhaalle etusijalle.

Kiinnitysten etusijajärjestystä voidaan muuttaa sekä kiinteistön omistajan että panttioikeu-den haltijan hakemuksesta.

Kun hakijana on kiinteistön omistaja, hakemukseen tarvitaan suostumus niiden panttioi-keuden ja erityisen oikeuden haltijoilta, joiden asema muutoksessa heikkenee.

Kun hakijana on pantinhaltija, hakemukseen tarvitaan kiinteistön omistajan suostumus. Myös tällöin tarvitaan muiden pantinhaltijoiden ja erityisen oikeuden haltijoiden suostumus, jos heidän asemansa muutoksen vuoksi heikkenee.

Yhteiskiinnitysten etusijajärjestystä voidaan muuttaa vain kaikkien yhteiskiinnityksen koh-teena olevien kiinteistöjen osalta yhtäläisesti. Etusijajärjestystä ei saa muuttaa siten, että sellainen kiinnitys, joka ei kohdistu kaikkiin kiinteistöihin, tulee yhteiskiinnitystä paremmalle etusijalle.

Etusijajärjestystä muutettaessa on syytä kiinnittää huomiota muutoksesta tehtävien mer-kintöjen selvyyteen. Ulkopuolisen täytyy ymmärtää, mitä muutoksessa on tarkoitettu.

Esimerkiksi muutettaessa etusijajärjestystä niin, että viimeinen viidestä eri aikaan vahvis-tetusta kiinnityksestä viedään "ykköseksi", ei riitä, että todetaan rekisterissä vain että "vii-meisellä" kiinnityksellä on parempi etuoikeus kuin "ensimmäisellä" kiinnityksellä. On todet-tava myös muutettavan kiinnityksen suhde "välikiinnityksiin". Tarvittaessa etusijasta voi tehdä erillisen merkinnän rekisteriin etusijajärjestyksen selventämiseksi.

Etusijajärjestystä muutettaessa uutta panttikirjaa ei anneta eikä muutoksesta tehdä mer-kintää vanhaan panttikirjaan. Etusijajärjestyksen muutos ilmenee ainoastaan rasitustodis-tuksesta.


5.6.2. Kiinnityksen laajentaminen (MK 18:2)

Aikaisemmin vahvistettu kiinnitys voidaan laajentaa koskemaan jotain toista samalle omis-tajalle kuuluvaa kiinteistöä, jolloin erilliskiinnityksestä syntyy yhteiskiinnitys. Laajentaminen on mahdollista myös kun kiinteistöt kuuluvat samoille omistajille yhtä suurin osuuksin.

Laajentaminen voidaan tehdä vain samoilla edellytyksillä kuin yhteiskiinnityksen perusta-minen. Kiinteistöjen tulee sijaita saman kirjaamisviranomaisen toimialueella ja niihin koh-distuvien kaikkien kiinnitysten tulee olla laajentamisen jälkeen samanlaiset. Jos kiinteis-töön kohdistuu useita kiinnityksiä, on kaikki kiinnitykset samalla kertaa laajennettava yh-teiskiinnityksiksi.

Käytännössä kiinnityksen laajentaminen voi tulla kysymykseen, kun käyttöyksikön omis-taja ostaa lisämaata, mihin ei kohdistu lainkaan kiinnityksiä. Myös samalla omistajalla voi olla useita kiinteistöjä, joissa on erilliskiinnitys ja tarkoituksenmukaisempaa on muuttaa ne yhteiskiinnityksiksi.

Kiinnityksen laajentamisen hakijana voi olla kiinteistön omistaja. Kiinnityksen laajentami-seen tarvitaan kaikkien panttioikeuden haltijoiden suostumus siitä syystä, että kaikki yh-teiskiinnitykset on laajennettava samanaikaisesti.

5.6.3. Kiinnitysten yhdistäminen (MK 18:3)

Kiinnitysten yhdistäminen saattaa tulla kysymykseen silloin, kun useammat kiinnitykset ovat rahan arvon alentuessa jääneet määrältään tarpeettoman pieniksi.

Kiinnitykset, joilla on sama etusija tai jotka seuraavat etusijajärjestyksessä välittömästi toi-siaan, voidaan yhdistää samaksi kiinnitykseksi. Yhdistetystä kiinnityksestä annetaan yksi uusi panttikirja. Kiinnitysten välissä oleva erityisen oikeuden kirjaus ei estä kiinnitysten yh-distämistä. Jos muita kuin etusijajärjestyksessä toisiaan seuraavia kiinnityksiä halutaan yhdistää, on kiinnitysten etusijajärjestystä ensiksi muutettava.

Yhdistetyllä kiinnityksellä on sama etusija kuin yhdistetyistä kiinnityksistä huonoimmalla sijalla olevalla kiinnityksellä.

Kiinnityksen rahamäärä saadaan määrätä yhdistettävien kiinnitysten yhteenlaskettua ra-hamäärää pienemmäksi, jolloin hakemuksessa on samalla pyydettävä kiinnityksen osit-taista kuolettamista.

Jos kiinnitysten yhdistäminen edellyttää "esitoimena" etusijajärjestyksen muuttamista tai osittaista kuolettamista, nämä toimet eivät aiheuta erillispykäliä rekisteriin, erillishakemuk-sia tai erillismaksuja hakijalta, eivätkä toimenpiteet muutoinkaan ilmene erillismerkintöinä rekisteristä. Rekisteristä näkyy ainoastaan lopputulos.

Kiinnitysten yhdistämistä voi hakea kiinteistön omistaja. Hän tarvitsee yhdistämiseen pant-tioikeuden haltijoiden suostumuksen.


5.6.4. Kiinnityksen jakaminen (MK 18:4)

Rahamäärältään suuri kiinnitys ei aina vastaa käytännön tarpeita silloin, kun vakuuksia joudutaan antamaan useille eri velkojille.

Kiinnitys voidaan jakaa kahteen tai useampaan kiinnitykseen, joiden yhteenlaskettu raha-määrä vastaa enintään jaetun kiinnityksen määrää.

Jakamalla syntyneet kiinnitykset saavat jaetun kiinnityksen etusijan. Hakemuksessa voi-daan pyytää jaetuille kiinnityksille tietty keskinäinen etusija, joka panttauksen kannalta on useimmiten selkeintä.

Kiinnityksen jakamisen yhteydessä annetaan jaettuja kiinnityksiä vastaavat uudet pantti-kirjat.

Kiinnityksen jakamista voi hakea kiinteistön omistaja. Hakemukseen tarvitaan panttioikeu-den haltijoiden suostumus.

Kirjaamisviranomaisen työn kannalta käytännön ongelmia on aiheuttanut tilanne, jossa vanhoja kiinnityksiä pyritään järjestelemään siten, että esitetään hakemuksessa lopputu-los.

Esimerkki: Omistaja pyytää hakemuksessa, että viidestä vanhasta erisuuruisesta ja eri etuoikeudella olevasta kiinnityksestä kirjaamisviranomainen antaa kolme ta-sasuuruista panttikirjaa. Tässä tilanteessa on huomattava, että tarkemmin yksilöi-mätön pyyntö saattaa johtaa epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen. Esimerk-kitilanteessa viisi vanhaa kiinnitystä yhdistetään (jos edellytykset muutoin toteutu-vat) yhdeksi kiinnitykseksi. Yhdistetty kiinnitys saa huonoimmalla etusijalla olevan kiinnityksen etusijan. Tämän jälkeen yhdistetty kiinnitys jaetaan. Jakamalla synty-neet kiinnitykset saavat jaetun kiinnityksen etusijan.

5.6.5. Kiinnityksen kuolettaminen (MK 18:5)

Kiinteistön omistaja voi käyttää panttikirjaa vastaisuudessakin velkojensa vakuutena. Siksi panttikirjalla on arvoa kiinteistön omistajalle silloinkin, kun se ei ole pantattuna. Tämän vuoksi kiinnityksen kuolettamiseen ei ole yleensä syytä kiinteistön omistajan maksettua velkansa ja luotonantajan palautettua panttikirjan omistajalle. Kiinnitys ja siihen perustuva panttioikeus saadaan kuitenkin tarvittaessa kuolettamalla heti lakkaamaan.

Kiinnityksen kuolettamisessa on aina kyse rahamäärän kuolettamisesta. Kiinnitys voidaan kuolettaa myös osittain, jolloin kiinnityksen rahamäärästä voidaan kuolettaa esimerkiksi puolet.

Kiinnityksen kuolettamista voi hakea kiinteistön omistaja. Kirjaamismenettelyssä voidaan hyväksyä myös asianajajan kuolettamishakemus ilman yksilöityä valtakirjaa kun kyseessä on kirjallinen panttikirja.

Jos panttikirja on velkojalla tämän saamisen vakuutena, kuolettamiseen tarvitaan panttioi-keuden haltijan suostumus.


Osittaiskuoletetun panttikirjan sijaan annetaan uusi, jäljellä olevaa pääomaa vastaava panttikirja.

Jos kyseessä on yhteiskiinnitys, kuolettamisessa kiinnitys poistetaan kokonaan tai osittain kaikista yhteiskiinnityksen kohteista. Yhteiskiinnitys ei voi jäädä eri suuruisena rasittamaan eri yhteiskiinnityksen kohteita. Yhteiskiinnityksen kuolettamista voi hakea joku yhteiskiin-nityksen kohteena olevien kiinteistöjen omistajista. Muiden yhteiskiinnitettyjen kiinteistöjen omistajien suostumusta ei tarvita.

5.6.6. Yhteiskiinnityksen purkaminen (MK 18:6)

Yhteiskiinnityksen purkaminen tarkoittaa yhteiskiinnityksen poistamista jonkin yhteiskiinni-tetyn kiinteistön kohdalta. Muihin yhteiskiinnitettyihin kiinteistöihin kiinnitys jää edelleen voimaan. Yhteiskiinnityksen purkaminen tulee kysymykseen yleensä maan osittamisen yhteydessä tai kun kiinteistöstä luovutetaan rajoiltaan määrätty alue. Yhteiskiinnityksen purkamisen edellytyksiin eri tilanteissa vaikuttaa kiinteistöjen keskinäinen panttivastuu.

Yhteiskiinnityksen purkamisen edellytykset ovat erilaiset sen mukaan kuuluvatko kiinteis-töt samalle vai eri omistajille. Kun purkamishakemusta aletaan käsitellä, ensimmäisenä on aina tarkistettava omistustiedot.

5.6.6.1. Yhteiskiinnityksen purkaminen, sama omistaja

Silloin kun yhteiskiinnitetyt kiinteistöt kuuluvat samalle omistajalle, niihin kohdistuvat aina samat kiinnitykset. Jos yhteiskiinnitys halutaan purkaa jonkin kiinteistön osalta, on kaikki yhteiskiinnitykset poistettava samalla kerralla saman tilan kohdalta. Muussa tapauksessa syntyisi tilanne, jossa saman omistajan omistamiin tiloihin kohdistuisi sekä yhteiskiinnityk-siä että erilliskiinnityksiä, mikä ei MK 16:2 mukaan ole sallittua.

Yhteiskiinnitystä ei siten myöskään saa purkaa, jos kiinteistöihin purkamisen jälkeen jäisi voimaan vielä jokin muu yhteiskiinnitys.

Purkamista voi hakea kiinteistön omistaja. Hän tarvitsee purkamiseen panttioikeuden hal-tijoiden suostumuksen.

5.6.6.2. Yhteiskiinnityksen purkaminen, eri omistaja

Edellytykset eri omistajille kuuluvien kiinteistöjen vapauttamiseksi yhteiskiinnityksestä ovat erilaiset sen mukaan, ovatko kiinteistöt ensisijaisessa vai toissijaisessa panttivastuussa.

5.6.6.2.1. Eri omistaja, ei realisointijärjestystä tai realisointijärjestyksessä ensimmäisenä oleva kiin-teistö

Yhteiskiinnityksen purkamista tässä tilanteessa säätelee MK 18:6.2. Säännös on vaikea-lukuinen.


Säännös tulee sovellettavaksi, kun

1) kiinnitys halutaan poistaa velalliselle kuuluvasta (kanta)kiinteistöstä eli reali-sointijärjestyksessä ensimmäisenä olevasta kiinteistöstä (esimerkki 1) tai

2) kiinteistöillä ei ole keskinäistä realisointijärjestystä (esimerkki 2).

Esimerkki 1:

Velallinen A omistaa kiinteistön RN:o 1:20. Kiinteistöön on vahvistettu 10/2000 kiin-nitys K1. Kiinteistö 1:20 lohotaan 11/2000 osiin 1:21 ja 1:22, joista kiinteistön 1:21 omistaa B ja kantakiinteistöksi jääneen kiinteistön 1:22 omistaa A. Kiinnitys K1 on lohkomisen jälkeen yhteiskiinnitys. Kiinnitys halutaan poistaa ensisijaisesti vas-tuussa olevasta velallisen kiinteistöstä RN:o 1:22.

Esimerkki 2:

Velallinen A omistaa kiinteistöt RN:o 1:20 ja 1:21. Yhteiskiinnitys K1 on vahvistettu molempiin kiinteistöihin 1/2008. A myy kiinteistön 1:20 B:lle ja 1:21 C:lle 2/2008. A on edelleen velallinen eli B ja C eivät ole velallisia tai vaihtoehtoisesti B ja C ovat kumpikin velallisia. Kummassakaan tilanteessa kiinteistöillä ei ole keskinäistä rea-lisointijärjestystä. Kiinnitys K1 halutaan poistaa jommastakummasta tilasta.

Keskinäinen realisointijärjestys puuttuu myös tilanteessa, jossa murto-osin kiinteistön omistavat hakevat kiinnityksen koko kiinteistöön ja kiinnityksen vahvistamisen jälkeen omistajat halkomalla erotuttavat osuutensa kiinteistöstä.

Hakijana yhteiskiinnityksen poistamisessa on esimerkissä 2 mainitussa tilanteessa sen kiinteistön omistaja, jonka osalta poistamista pyydetään. Esimerkissä 1 mainitussa tilan-teessa hakijana on ensisijaisesti vastuussa olevan kiinteistön omistaja.

Purkamiseen tarvitaan suostumus purettavaan kiinnitykseen perustuvan panttioikeuden haltijalta ja panttivastuuseen jäävien kiinteistöjen omistajilta. Panttivastuuseen jäävän kiin-teistön tosiasiallinen vastuu kasvaa purkamisen johdosta, minkä vuoksi kiinteistön omis-tajan suostumus on tarpeen.

Lisäksi edellytetään, että suostumus poistamiseen saadaan niiltä panttioikeuden ja erityi-sen oikeuden haltijoilta, joiden kirjaus kohdistuu panttivastuuseen jäävään kiinteistöön ja on samalla tai huonommalla etusijalla kuin purettava kiinnitys. Yhteiskiinnityksen purkami-nen voi näet tosiasiassa heikentää puheena olevien oikeudenhaltijoiden mahdollisuuksia maksun saantiin taikka oikeuden pysyvyyden säilyttämiseen.

Kun yhteiskiinnitysten kohteena olevat kiinteistöt kuuluvat eri henkilöille, ei kaikkia yhteis-kiinnityksiä tarvitse purkaa samanaikaisesti.

5.6.6.3. Yhteiskiinnityksen purkaminen lohkokiinteistön tai määräalan osalta, eri omistaja


Yhteiskiinnityksen poistamista lohkokiinteistöstä tai määräalasta säätelee MK 18:6.3. Sää-dösteknisesti yleisin purkutilanne on säädelty 6 §:n 3. momentissa. Myös tämä säädös on vaikealukuinen.

Jos panttivastuussa olevat kiinteistöt kuuluvat eri omistajille, vastaa panttioikeudesta en-sisijaisesti velallisen kiinteistö. Jos kukaan omistajista ei enää ole velallinen, vastuussa on kantakiinteistö eli se kiinteistö, joka lohkomisen tai tontin lohkomisen jälkeen on jäänyt ensisijaisessa vastuussa olevasta kiinteistöstä. Lohkokiinteistön ja määräalan sekä tontin vastuu panttisaatavasta on sitä vastoin vasta toissijaista.

Kiinteistötoimituksissa määritellään 1.1.1997 alkaen se kiinteistö, jota on pidettävä kanta-kiinteistönä. Aikaisemmista toimituksista näitä määrityksiä kiinteistörekisteriin ei ole tehty. Kantakiinteistön päätteleminen rekisterinumeron ja tilan nimen perusteella ei ole täysin varmaa. Jos hakija esittää lohkomiskirjan, missä määritykset näkyvät, voitaneen siitä ilme-nevään määritykseen nojautua harkittaessa sitä, keiden suostumus yhteiskiinnityksen pur-kamiseen on tarpeen.

Käytännössä yleisin tapaus on se, jossa ex lege syntynyt yhteiskiinnitys halutaan poistaa lohkokiinteistöltä, tontilta tai kiinteistöstä myydyltä määräalalta. Tällaisen lohkotilan ja ton-tin kiinnitysvastuu on edellä sanotun mukaisesti toissijaista (MK 17:9). Myös yhteiskiinni-tyksen purkaminen on näissä tapauksissa yksinkertaisempaa.

Yhteiskiinnityksen poistamista määräalasta, lohkotilasta tai tontista taikka sellaisesta kiin-teistöstä, joka vastaa panttioikeudesta edellä sanotun lainkohdan mukaan ainoastaan tois-sijaisesti taikka johon panttioikeus ei lainkaan kohdistu, voi hakea kantatilan omistaja, pu-rettavan määräalan omistaja, lohkotilan tai tontin omistaja. Näissä tapauksissa vaaditaan vain kyseiseen kiinnitykseen perustuvan panttioikeuden haltijan suostumus purkamiseen. Purettavan lohkotilan, määräalan tai tontin omistaja voi olla hakijana sen jälkeen, kun omistajalle on myönnetty kohteeseen lainhuuto tai lainhuutohakemus on pantu ainakin vi-reille.

Myös pantinhaltija voi hakea tällaisen yhteiskiinnityksen purkamista. Purkamiseen ei täl-löinkään tarvita minkään yhteiskiinnityksen kohteena olevan kiinteistön omistajan suostu-musta eikä ensisijaisesti vastuussa olevaan kiinteistöön kohdistuvan oikeuden haltijan suostumusta. Purkaminen on tällöin mahdollista ennen kuin määräalalle, lohkokiinteistölle tai tontille on myönnetty lainhuuto. Jos lainhuutoa ei ole ko. kohteille annettu, on varmis-tauduttava, ettei määräala, lohkotila tai tontti kuulu ensisijaisesti vastuuseen jäävän kiin-teistön omistajalle.

Menettelysuositus: Kirjaamisviranomaiselle toimitetaan asiakirjoihin liitettäväksi jäljennös saantokirjasta.

Toissijaisesti vastuussa olevia määräaloja, lohkotiloja tai tontteja saattaa olla useita. Loh-kokiinteistöjen, tonttien ja määräalojen keskinäinen vastuu määräytyy MK 17:9.3 mukaan niin, että myöhemmin lainhuudatettu kiinteistö vastaa ennen aikaisemmin lainhuudatettua kiinteistöä. Tämä edellyttää monessa tapauksessa toissijaisessa vastuussa olevien kiin-teistöjen lainhuutojen selvittämistä. Jos kohdetta ei ole huudatettu tai lainhuudot ovat sa-manpäiväisiä, määräytyy keskinäinen vastuu MK 17:9.3 mukaisesti luovutushetken mu-kaan niin, että myöhemmin luovutettu vastaa ennen aikaisemmin luovutettua.

Huomattava on, että vastuu määräytyy, jos määräalan erottamisoikeuden vakuudeksi on haettu erottamisoikeuden kiinnitys ja tuo kiinnitys on ollut voimassa MK:n tullessa voimaan


tai lohkominen on toimitettu erottamisoikeuden kiinnityksen ollessa voimassa, erottamis-oikeuden kiinnityksen hakemispäivän mukaan.

Jos esimerkiksi lohkokiinteistö on tarkoitus vapauttaa panttivastuusta, yhteiskiinnityksen purkaminen edellyttää suostumusta myös sellaiselta toissijaisessa vastuussa olevan kiin-teistön omistajalta, jonka kiinteistö olisi panttivastuussa vasta vapautettavan lohkokiinteis-tön jälkeen, ja näihin tiloihin kohdistuvien panttioikeuksien ja erityisten oikeuksien halti-joilta.

Menettelysuositus: Käytännössä selvitysten vaatiminen muodostuu usein hyvin työlääksi, joten tulisi pyrkiä siihen, että kaikki lohkotilat ym. vapautettaisiin samalla kertaa, jolloin suostumus tarvittaisiin vain siltä panttioikeuden haltijalta, jonka saa-tavan vakuutena purettava kiinnitys on.

Koska vastuun ensisijaisuuteen ja koko MK 18:6.3 säännöksen soveltamiseen vaikuttaa se, onko jonkin kiinteistön omistaja henkilökohtaisesti vastuussa velasta eli toisin sanoen onko hänen omistamansa kiinteistö ensisijaisessa vastuussa, velallinen on aina purkami-sen yhteydessä selvitettävä. Tällöin selvitetään, onko jokin kohteista velallisen omistama. Jos vastaus on kielteinen, riittää esim. hakemuksessa oleva maininta "mikään kohteista ei ole velallisen omistama". Kirjaamisviranomainen ei tällöin selvitä velallisen henkilöllisyyttä. Velallisen velan määrää ei purkamisen yhteydessä selvitetä, vaikka jokin kiinteistöistä oli-sikin velallisen omistama.

Käytännössä hämmennystä on herättänyt MK 18:6.3 määräys, jonka mukaan velkoja ei saa antaa suostumustaan, jos kiinnitys on tarkoitus poistaa velallisen kiinteistöstä. Tällä määräyksellä lainsäätäjä on antanut lainkohdan (muutoinkin ilman soveltamisohjetta sel-vän) soveltamisohjeen. Mikäli velkoja nimittäin antaisi suostumuksensa velallisen kiinteis-tön vapauttamiseen, kysymys olisi ensisijaisesti vastuussa olevan kiinteistön vapauttami-sesta ja tällöin ei MK 18:6.3 lainkaan soveltuisi, vaan sovellettavaksi tulisi MK 18:6.2.

5.6.7. Menettely kiinnitystä muutettaessa (MK 18:7)

Hakemus kiinnityksen muuttamiseksi on tehtävä kirjallisesti. Hakijan on allekirjoitettava hakemus. Hakemukseen on liitettävä muutettavaa kiinnitystä koskevat panttikirjat alkupe-räisinä sekä tarvittavat suostumukset.

Muutoksen jälkeen vanha panttikirja mitätöidään ja tilalle annetaan uusi muuttunutta oloti-laa vastaava panttikirja. Uusi panttikirja annetaan, vaikka tunnus KiintRekA 4 §:stä johtuen säilyisi muuttumattomanakin. Samasta kiinnityksestä ei saa olla liikkeellä useita panttikir-joja. Panttikirjoihin ei kirjoiteta erillisiä todistuksia.

5.6.8. Kiinnityksen muuttaminen viranomaisen ilmoituksen perusteella (Asetus lainhuutoja kiinni-tysrekisteristä 22 §)

Kirjaamisasioiden siirtämistä koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain (584/2009) 3 §:n mukaan lainhuutoja kiinnitysrekisteristä annettu asetus (960/1996) jää voimaan, vaikka lainhuutoja kiinnitysrekisteristä annettu laki (353/1987) kumotaan.

Kiinnitys voidaan eräissä tapauksissa kuolettaa tai poistaa viranomaisen ilmoituksen pe-rusteella.


Esimerkkinä kiinnityksen kuolettaminen ulosottomiehen ilmoituksen perusteella:

Ulosottolain muutoksella (HE 13/2005) ja ulosottokaarella (HE 83/2006) on lisätty ulosmi-tatun omaisuuden myyntitapoja ja samalla pakkohuutokauppa nimikkeenä on poistunut. Ulosmitatun omaisuuden myyntitapoja ovat muun muassa ulosottomiehen toimittama jul-kinen huutokauppa (huutokauppa), joka vastaa aikaisemman lain pakkohuutokauppaa ja ulosottomiehen toimittama vapaa myynti.

UK 5:87 nojalla ulosottomies ilmoittaa kirjaamisviranomaiselle kuoletettavat kiinnitykset sekä toimittaa kirjaamisviranomaiselle niitä vastaavat panttikirjat ja muut sitä vastaavat asiakirjat.

Kirjaamisviranomainen tekee tarvittavat merkinnät rekisteriin ulosottomiehen ilmoituksen perusteella ja jollei kiinnitystä ole kokonaan kuoletettu, antaa muutettua kiinnitystä vastaa-van panttikirjan.

Kiinnitys voidaan kuolettaa, vaikka panttikirjaa tai vastaavaa kiinnitysasiakirjaa ei ole jä-tetty ulosottomiehelle eikä ulosottomies tämän vuoksi voi sitä toimittaa kirjaamisviranomai-selle (UK 5:88).

Ulosottomies huolehtii asiakirjan kuolettamisesta. Tässä tilanteessa kiinnitys voidaan kuo-lettaa, vaikka asiakirjaa ei vielä ole kuoletettu.

Jos ulosottomies on huutokaupassa tai vapaassa myynnissä myynyt määräalan, on ilmoi-tukseen liitettävä luovutuskirja. Kirjaamisviranomainen hankkii määräalalle määräalatun-nuksen.

Kiinteistöön kohdistuvan kiinnityksen kuolettamisesta on säännökset UK 5:86:ssa.

5.6.9. Kiinnityksen muuttaminen kiinteistörekisterin pitäjän ilmoituksesta

Jos kiinnitys tai muu kirjaus on poistettava tai sitä on muutettava lunastuksen tai kiinteis-tönmuodostuksen yhteydessä tehdyn lainvoimaisen päätöksen vuoksi, kirjaamisviran-omainen tekee tarvittavat muutokset kirjauksiin viranomaisen ilmoituksen mukaisesti.

Muutetusta kiinnityksestä annetaan uusi panttikirja vain, jos kirjaamisviranomaiselle on toi-mitettu alkuperäinen panttikirja ja velkoja tai omistaja on pyytänyt panttikirjaksi vaihtoa.

Tontin muodostamista koskevassa lohkomisessa jäljelle jäävän muodostajakiinteistön tun-nus säilyy muuttumattomana (vain osasta tilaa muodostetaan tontti). Kun koko tilan alue menee tonttiin, kiinteistörekisterin pitäjä muuttaa ilman lohkomistoimitusta omistajan pyyn-nöstä tai suostumuksella kiinteistörekisterilain 3 §:n 3 momentin (274/98) nojalla päätök-sellään kiinteistön laadun. Jälkimmäisessä tilanteessa annetaan pyynnöstä uusi panttikirja kohteena tontti (vanha panttikirja mitätöidään). Ensimmäisessä tapauksessa muodostuu yhteiskiinnitys ex lege. Samaomistajuus -tilanteessa, jos MK:n aikana tilaan on vahvistettu kiinnitys, tonttiin ei voida vahvistaa erilliskiinnitystä ennen kuin vanha kiinnitys on purettu.

Esimerkiksi, jos tila, johon MK:n aikana on vahvistettu kiinnitys, käsittää kaksi tonttijaon mukaista tonttia, tontteihin ei voida vahvistaa erilliskiinnityksiä purkamatta tilan kiinnitystä.


Ennen maakaaren voimaantuloa tilaan vahvistettu kiinnitys ei ole MKVpL 11 §:n säännös huomioon ottaen esteenä kiinnityksen vahvistamiselle tonttiin.

Kiinteistötoimituksessa muodostettava kiinteistö voidaan vapauttaa emäkiinteistöön koh-distuvista kiinnityksistä. Vapauttamisesta päätetään KML 28 §:n mukaan toimituksessa. Toimitusinsinööri ilmoittaa KML 28 §:n 3 momentin nojalla vapauttamista koskevasta pää-töksestä välittömästi kirjaamisviranomaiselle. Kirjaamisviranomainen tekee merkinnän re-kisteriin (vireille/lepäämään ). Kirjaamisviranomainen poistaa kiinnitykset lohkotilan osalta, kun päätös on tullut lainvoimaiseksi. Lopullinen vapauttaminen suoritetaan toisin sanoen silloin, kun kiinteistörekisterinpitäjä merkitsee lohkotilan rekisteriin. Kiinteistörekisterin pi-täjältä tulee tästä ilmoitus kirjaamisviranomaiselle. Kirjaamisviranomaisen tulisi sopia toi-mitusinsinöörin/kiinteistörekisterin pitäjän kanssa, miten ja kuinka vaihdettavat panttikirjat toimitetaan kirjaamisviranomaiselle. Uutta, vapautuksen jälkeistä tilannetta vastaavaa panttikirjaa ei voida antaa, ennen kuin vanha panttikirja on toimitettu kirjaamisviranomai-selle.

Jos kiinnitykset KML 29 §:n nojalla laajenevat koskemaan koko muodostettavaa tilaa tai tonttia, tämä tapahtuu suoraan lain nojalla, eikä siitä tarvitse tehdä eri päätöstä toimituk-sessa eikä myöskään ilmoittaa kirjaamisviranomaiselle. Kirjaamisviranomainenkaan ei tee laajenemisesta pääsääntöisesti merkintää rekisteriin.

Mikäli tontti käsittää alueita useista kiinteistöistä, sitovan tonttijaon mukainen tontti voidaan KML 24 §:n 2 (322/1999) momentin mukaan lohkoa, jos tontin eri osiin kohdistuvien pant-tioikeuksien ja erityisten oikeuksien haltijoiden kesken on tehty sopimus siitä, missä etusi-jajärjestyksessä kiinnitykset ja muut kirjatut oikeudet kohdistuvat tonttiin. Päätös asiasta tehdään toimituksessa. Merkinnät kirjaamisviranomaisen rekisteriin tehdään kiinnityksen vapauttamisesta poikkeavassa järjestyksessä. Kiinnityksen vapauttamisestahan ilmoite-taan heti odottamatta lainvoimaisuutta. Sopimukseen perustuvasta kiinnitysjärjestelystä il-moittaa kirjaamisviranomaiselle KMA 103 §:n mukaan kiinteistörekisterin pitäjä, ei siis toi-mitusinsinööri. Rekisteriin tehdään heti "lopullinen" merkintä. Ilmoituksessa tulee olla liit-teenä jäljennös sopimuksesta.

Mikäli muutettavat panttikirjat on toimitettu kiinteistönmuodostamisviranomaiselle, on kir-jaamisviranomaiselle toimitettavaan kiinnityksen muuttamista koskevaan ilmoitukseen KMA 103 §:n 4 momentin säännös huomioon ottaen liitettävä nuo panttikirjat.

5.6.10. Panttikirjan vaihtaminen ja kuolettaminen (MK 18:8)

Panttikirjan haltija saa vaihtaa vahingoittuneen ja kuluneen panttikirjan tilalle uuden sa-mansisältöisen panttikirjan. Vaihdettavan panttikirjan pitää kuitenkin olla täysin tunnistet-tavissa.

Panttikirja saadaan selvyyden vuoksi vaihtaa myös silloin, kun kiinnityksen kohde on muut-tunut esim. silloin, kun määräala on saanut kiinteistönmuodostuksessa uuden kiinteistö-tunnuksen.

Panttikirjan vaihtamista voi hakea kiinteistön omistaja tai se panttioikeuden haltija, jolla on panttikirja hallussaan. Uusi panttikirja annetaan sille, joka on pyytänyt vaihtamista.


Panttikirjan vaihtamisessa on erotettava sen kuolettaminen. Kun asiakirja on kadonnut tai turmeltunut, noudatetaan asiakirjan kuolettamisesta annettua lakia (kuoletus hakemus-asiana). Kun kadonnut tai turmeltunut asiakirja on kuoletettu, kuoletettua panttikirjaa vas-taava uusi panttikirja annetaan MK 18:8.2 mukaisesti pyynnöstä sille, joka on kuolettamista hakenut. Uutta panttikirjaa ei siis anneta automaattisesti, vaan kuolettamista hakeneen pyynnöstä.

Uuden panttikirjan antamisesta tehdään merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Merkintä tehdään sekä panttikirjan vaihtamisesta että uuden panttikirjan antamisesta kuoletetun si-jaan.

5.6.11. Rasitustodistus

Rasitustodistuksesta on LH- ja kiinnitysrekA 30 §:n mukaan käytävä ilmi kiinteistöön koh-distuvista oikeuksista ja rasituksista:

1) kiinnityksen rahamäärä ja panttikirjan haltija

2) kirjatun erityisen oikeuden laatu ja pääasiallinen sisältö sekä kirjauksen voi-massaoloaika ja oikeudenhaltija

3) vireillä oleva kiinnitystä tai erityisen oikeuden kirjaamista koskeva hakemus ja

4) lakisääteinen panttioikeus ja muu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkitty muistutustieto.

Kiinnityksistä ja muista kirjauksista on käytävä ilmi niiden etusija ja kohde. Jos kiinteistöön kohdistuu emäkiinteistöön vahvistettu kiinnitys, rasitustodistukseen merkitään, mikä muo-dostuneista kiinteistöistä on kiinteistörekisteriin merkitty kantakiinteistöksi.

Kiinnityksestä ja muusta kirjauksesta merkitään vireilletulopäivä ja asianumero sekä alku-peräisestä että viimeksi tehdystä hakemuksesta.

Rasitustodistukseen merkittävät tiedot välittyvät kiinnitysmerkintöjä tehtäessä normaalisti automaattisesti rasitustodistukseen. Näin ollen rasitustodistus vastaa kiinnityspäätöstä tai muuta rasitustodistukseen merkittävää ratkaisua. Rasitustodistukseen on joskus syytä tehdä ja joskus välttämätöntä tehdä selventäviä merkintöjä. Kiinnitysten etusijatiedot ovat eräissä tapauksissa niin epäselviä, että on syytä selventää etusijamerkintää tekemällä eril-linen etusijaa koskeva merkintä. Selvennyksiä tehtäessä on pitäydyttävä rasitustodistuk-seen merkittävää seikkaa koskevassa ratkaisussa. Mikäli ratkaisu poikkeaa rasitustodis-tuksessa ilmenevästä tiedosta, on rasitustodistus korjattava ratkaisua vastaavaksi (eikä siis ratkaisua korjata rasitustodistusta vastaavaksi).

Rasitustodistus annetaan lainhuutoja kiinnitysrekisterin tulosteena yhdestä kiinteistöstä tai muusta kirjauksen kohteesta. Todistus on sen antajan allekirjoitettava. Yhteistä rasitus-todistusta useammasta kiinteistöstä tai kiinteistöstä ja laitoksesta ei enää voida antaa.

Euron käyttöönottoon liittyvän kiinnityslainsäädännön säätämisen yhteydessä on suunni-teltu muutettavaksi lainhuutoja kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen 30 §:ää niin, että se mahdollistaisi merkitä rasitustodistukseen 1.1.1999 jälkeen kiinnityksen määrät siinä


rahayksikössä, jossa ne on vahvistettu sekä myös euroina, lähimpään euroon pyöristet-tynä. Merkintä tapahtuisi koneellisesti ja olisi informatiivinen ja koskisi sekä vanhoja että ylimenoaikana markkamääräisinä vahvistettuja kiinnityksiä. Euromääräisinä vahvistettuja kiinnityksiä ei liene syytä muuntaa markkamääräisiksi.


6. MUISTUTUSTIEDOISTA

6.1. Yleistä

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitään lainhuutoja kiinnitysrekisteristä annetun ase-tuksen (KirjRekA) 13 §:n mukaan muistutustietoina:

1) ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityssaneeraus 2) vallintarajoitus ja sen peruste 3) etuosto-oikeuden käyttäminen, lunastuslupa ja muut vastaavat viranomaisen

päätökset 4) lakisääteinen panttioikeus 5) korjaamis- tai muutoksenhakuasian vireilläolo 6) kiinteistön omistusta tai kirjausta koskevan riita-asian vireilläolo sekä asiassa

annettu ratkaisu ja sen lainvoimaisuus 7) lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävän kiinteistön omistaja ja kiinteistöä hallin-

noiva viranomainen 8) muu oikeutta tai rasitusta koskeva tieto, joka on säädetty merkittäväksi lain-

huuto- ja kiinnitysrekisteriin tai sitä vastaaviin aikaisempiin rekistereihin taikka joka selventää kirjausta.

Merkintöjä ei saa tehdä yksityisten tai epävirallisten tietojen perusteella.

Ulosottoviranomainen voi tehdä merkinnän rekisteriin sähköisen rajapinnan kautta tai tehdä kirjaamisviranomaiselle ilmoituksen, joka merkitään rekisteriin. Vaikka kysymys on lähinnä tehdyn ilmoituksen merkitsemisestä rekisteriin, kirjaamisviranomaisen on suoritet-tava tiettyjä tarkistuksia, esimerkiksi lakisääteisestä panttioikeudesta on tarkistettava, ettei kirjaamisen ole MK 20:5:stä tarkemmin ilmenevää estettä.

Kaikkia kiinteistön vallintaa rajoittavia tietoja ei merkitä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Esimerkiksi kiinteistötoimituksessa perustetut rasiteoikeudet, kuten kiinteistön hyväksi pe-rustettu oikeus käyttää toisella kiinteistöllä olevaa tietä tai venevalkamaa, käyvät ilmi kiin-teistörekisteristä.

6.2. Ulosmittaus

6.2.1. Ulosmittauksen säännöstausta

Ulosottokaaren (UK) 4 luvun 33 §:n mukaan ulosottomiehen (kihlakunnanvoudin tai kihla-kunnanulosottomiehen) tulee ilmoittaa §:n 1) kohdan mukaan kiinteistön ja kirjatun erityi-sen oikeuden sekä muun kiinnityskelpoisen omaisuuden ulosmittauksesta asianomaiselle rekisteriviranomaiselle. Ko. lainkohdan 3 momentin nojalla kirjaamisviranomaiselle tehtä-vistä ilmoituksista voidaan säätää tarkemmin valtioneuvoston asetuksella. Lainkohdassa tarkoitetulla tavalla asiasta on säädetty tarkemmin ulosottomenettelystä annetun valtio-neuvoston asetuksen 13 §:ssä (1322/2007).


UK 4:4:n mukaan kiinteistöä koskevia määräyksiä sovelletaan myös kiinteistön määrä-alaan ja -osaan sekä soveltuvin osin sellaiseen maanvuokraoikeuteen ja muuhun käyttö-oikeuteen, joka voidaan MK 19:1:n mukaan kiinnittää.

Kirjaamisviranomaisen toiminnan kannalta merkittävää on, että ulosmitata voidaan myös velallisen osuus kuolinpesässä (UK 4:77), velallisen osuus yhtiössä tai muussa yhteisössä sekä velallisen omistamat osakkeet (UK 4:38). Lisäksi voidaan ulosmitata erityisjälkisää-dökseen perustuva velallisen oikeus (UK 4:80).

Ulosmittaus aiheuttaa oikeusvaikutuksena velalliselle määräämiskiellon. Yleinen säännös määräämiskiellosta on UK 4:37:ssä. Määräämiskielto yhteisössä on säädelty UK 4:38:ssa. Kuolinpesän pesäosuuden osalta määräämiskielto on säädelty UK 4:78:ssa ja erityisjäl-kisäädökseen perustuvan velallisen oikeuden osalta määräämiskiellossa noudatetaan sitä, mitä kuolinpesän osuuden osalta säädetään (UK 4:80). Määräämiskielto tarkoittaa sitä, ettei velallinen saa ulosmittauspäätöksen jälkeen hävittää taikka ilman ulosottomie-hen lupaa luovuttaa tai pantata ulosmitattua omaisuutta tai muutoin määrätä siitä. Kiellon vastainen toimi on tehoton velkojiin nähden. Luovutuksensaaja tai sivullinen voi kuitenkin saada vilpittömän mielen suojaa.

Huomattava on, että UK 4:33:ssa olevassa säännöksessä ulosottomiehen ilmoitusvelvol-lisuudesta tätä velvollisuutta ei ole säädetty pesäosuuden ulosmittauksesta eikä yhtiön tai muun yhteisön osuuden tai osakkeiden ulosmittauksesta eikä myöskään erityisjälkisää-dökseen perustuvan velallisen oikeuden ulosmittauksesta.

6.2.2. Ulosmittausmerkinnän tekeminen

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin on heti, kun ulosottomiehen ilmoitus tulee, tehtävä mer-kintä kiinteistön, määräalan, määräosan, tontinvuokraoikeuden, maanvuokraoikeuden tai muun käyttöoikeuden tai muun kirjatun erityisen oikeuden ulosmittaamisesta. Samoin on viivyttelemättä tehtävä näitä merkintöjä koskevat muutokset. Ulosmitatun saamisen mää-rää ei tarvitse merkitä.

6.2.3. Menettely kirjaamisviranomaisessa

Kirjaamisviranomainen toimii ainoastaan ulosottomiehen tekemän ilmoituksen kirjaajana. Kirjaamisviranomainen ei valvo ulosottomiehen toimen laillisuutta tai oikeellisuutta.

- kuitenkin ilmoituksessa havaittu selvä virheellisyys on saatettava ulosottomie-hen tietoon

- jos ilmoitus on epäselvä, kirjaamisviranomaisen on tiedusteltava ilmoituksen sisältöä.

Ulosottomiehen tekemä ilmoitus poistetaan vain hänen ilmoituksestaan, ei koskaan viran puolesta. Ulosottomies voi myös itse poistaa merkinnän sähköisen rajapinnan kautta.


6.2.4. Ulosmitatun omaisuuden myyntitavat

Ulosmitatun omaisuuden myyntitapoja ovat

- ulosottomiehen toimittama julkinen huutokauppa (huutokauppa).(Vastaa aikai-semman lain pakkohuutokauppaa.)

- ulosottomiehen toimittama vapaa myynti ja - muu vapaa myynti.

6.2.5. Määräämiskielto yhteisössä (UK 4:38)

Yhtiön tai muun yhteisön osuuden tai osakkeiden ulosmittauksen jälkeen velallinen ei saa päättää yhteisössä sellaisista tavanomaiseen liiketoimintaan kuulumattomista toimista, jotka tuntuvasti alentavat osuuden tai osakkeiden arvoa. Näin on myös yhteisössä, jossa velallisella on omistukseen perustuva huomattava määräysvalta. Kuten edellä on todettu, ulosottomiehen ilmoitusvelvollisuudesta tällaisen ulosmittauksen osalta ei ole säännöstä.

6.2.6. Pesäosuuden ulosmittaus ja määräämiskielto kuolinpesässä (UK 4:77 ja 78)

Perinnönjako on pesänjakajan toimitettava, jos osakas sitä vaatii tai jonkun osakkaan osuus pesästä on ulosmitattu. Perintökaaren 23 luvun 3 §:n mukaan ulosottomies voi kui-tenkin antaa osakkaille tai pesänjakajalle luvan sopimusjakoon, jos ulosmittausvelkoja sii-hen suostuu. Pesänjakaja voi edelleen tehdä jaon ilman ulosottomiehen myötävaikutusta.

UK 4:77 mukaan kuolinpesän osakkaan velasta saadaan ulosmitata hänen osuutensa kuolinpesästä, jolloin kuolinpesälle annetaan kirjallinen maksukielto, jossa pesän osak-kaita ja hallintoa kielletään luovuttamasta velalliselle perinnönjaossa tulevaa omaisuutta muulle kuin ulosottomiehelle. UK 4:78 mukaan maksukiellon tiedoksisaannin jälkeen pe-sän omaisuutta ei saa luovuttaa eikä suorittaa pesässä muita määräämistoimia ilman ulos-ottomiehen lupaa.

Säännös aiheuttaa sen, etteivät osakkaat saa siis ilman ulosottomiehen lupaa esimerkiksi myydä tai pantata kuolinpesään kuuluvaa kiinteistöä. Kiellon vastainen toimi on tehoton velkojiin nähden, mutta luovutuksensaaja voi saada vilpittömän mielen suojaa. Määrää-miskielto ei koske lesken omaisuutta, vaikka leski olisikin pesän osakas avio-oikeuden nojalla, Linna-Leppänen: Ulosmittaus ja myynti, 2007, s.355. Leski ei myöskään tarvitse ulosottomiehen lupaa avioliittolain vallintarajoitusten (AL 38 ja 39 §) kohteena olevan omai-suuden luovuttamiseen, vaikka perillisten lupa voikin olla tarpeen.

Erityisjälkisäädökseen perustuvaan velallisen oikeuden ulosmittaukseen soveltuvat pitkälti samat periaatteet kuin kuolinpesäosuuden ulosmittaukseen.

Velallisen oikeuden perintöön tai testamenttiin ulosmittauksen esteestä, mikäli velallinen on luopunut oikeudestaan, on tarkemmat säännökset UK 4: 81:ssä. Tässä yhteydessä huomautettakoon vain, että sen jälkeen, kun ulosmittauspäätös on tehty, velallinen ei voi ulosmittauksen hakijaa sitovasti luopua oikeudestaan perintöön.

Kuten edellä tältäkin osin on todettu, ulosottomiehen ilmoitusvelvollisuudesta ei ole sään-nöstä. Siitä huolimatta merkintä tehdään rekisteriin ilmoituksen perusteella.


Sanotuissa kohdissa tarkoitettu merkintä aiheuttaa esteen myöntää lainhuuto tai kiinnitys tai erityisen oikeuden kirjaus niissä tilanteissa, joissa ulosottomiehen lupa on tarpeen. Jos huudatettava kohde on luovutettu ilman ulosottomiehen lupaa, on lainhuuto- tai kirjausha-kemus jätettävä lepäämään aivan samoin kuin jos vastaava omaisuus olisi ulosmitattu.

6.2.7. Ainesosien ja tarpeiston myyminen (UK 5:13)

Ulosottokaaren 4 luvun 18 §:ssä on yleinen säännös pirstomiskiellosta. Pirstomiskielto tar-koittaa sitä, ettei kiinteistöstä lähtökohtaisesti saa ulosmitata erikseen ainesosia, tarpeis-toa eikä tuottoa. Ainesosien ja tarpeiston ulosmittaamisesta erikseen on kuitenkin erityis-säännös UK 5:65:ssä.

Huomattava on, ettei lähtökohtaisesti tällaisessa tapauksessa ainesosan ja tarpeiston ulosmittauksesta tehdä erillistä merkintää rekisteriin (koko kiinteistö on ulosmitattuna). Kui-tenkin, jos myynnin kohteena on kirjauskelpoinen metsänhakkuuoikeus, merkintä voidaan tehdä ulosottomiehen ilmoituksesta. Metsänhakkuuoikeuden haltija voi myös itse hakea erityisen oikeuden kirjausta.

6.2.8. Huutokauppa (UK 5:1)

Menettely kuten aikaisemman lain mukaisessa pakkohuutokaupassa.

- ulosottomies myy - ulosottomies laatii kauppakirjan - ulosottomies suorittaa laillisuustarkastuksen virkatoimena - ulosottomies antaa kauppakirjan ostajalle kaupan tultua lainvoimaiseksi

(UK5:84) - ulosottomies ilmoittaa kirjaamisviranomaiselle:

ulosmittausmerkinnän poistamisen

tiedot panttioikeuksista ja kirjatuista oikeuksista

kauppahinnan jaon

kuoletettavat kiinnitykset -> toimittaa panttikirjat

Kauppaan ei tarvita kaupanvahvistajaa (HE 13/2005 s. 175). Kirjaamisviranomainen ei tutki saantoa lainhuutoa haettaessa. Kirjaamisviranomainen valvoo varainsiirtoveron mak-samisen.

6.2.9. Ulosottomiehen toimittama vapaa myynti (UK 5:76)

Ulosottomies suorittaa myynnin virkatoimena. Tästä seuraa:

- ulosottomies myy - ulosottomies laatii kauppakirjan - ulosottomies suorittaa laillisuustarkastuksen - ulosottomies antaa kauppakirjan ostajalle kaupan tultua lainvoimaiseksi - ulosottomies tekee ilmoitukset kirjaamisviranomaiselle


Kauppaan ei tarvita kaupanvahvistajaa (HE 13/2005 s. 175). Kirjaamisviranomainen ei tutki saantoa lainhuutoa haettaessa. Kirjaamisviranomainen valvoo varainsiirtoveron mak-samisen.

6.2.10. Muu vapaa myynti

Ulosottomies antaa myyntitoimeksiannon (esim. kiinteistönvälittäjälle tai velalliselle). Toi-mitaan kuten yksityisessä kaupassa. Kysymyksessä ei ole virallistoimi. Kauppaan tarvi-taan kaupanvahvistaja (HE 13/2005 vp s.175). Voi olla ulosottomies.

Kauppakirjan antamista koskeva UK 5:84 sanamuoto on hieman epäselvä. Johtoa lain-kohdan tulkintaan on saatavissa HE 13/2005 vp s.174, jossa todetaan, että UK 5:84 kos-kee ulosottomiehen toimittamaa vapaata myyntiä. Lisäksi todetaan, että UK 5:77:ssä tar-koitetuissa tapauksissa toimitaan kuten yksityisessä kaupassa.

Edellä olevasta seuraa, että ulosottomiehen kauppakirjan antamista ja kaupan lainvoi-maiseksi tuloa koskevat UK 5:84 säännökset eivät koske muuta vapaata myyntiä.

Ulosottomies ei tutki viranomaistoimena kaupan laillisuutta. Kirjaamisviranomaisella on normaali tutkimisvelvollisuus. Kirjaamisviranomainen valvoo varainsiirtoveron maksami-sen.

6.2.11. Ilmoitukset ja kiinnitykset huutokaupassa ja vapaassa myynnissä (UK 5:87)

Ulosottomies ilmoittaa:

- ulosmittausmerkinnän poistamista varten lainvoimaisesta myynnistä - liitettävä tieto

1) rauenneista panttioikeuksista 2) voimaan jääneistä panttioikeuksista 3) rauenneista kirjatuista oikeuksista 4) voimaan jääneistä kirjatuista oikeuksista

- kuoletettavat kiinnitykset - toimitettava kirjaamisviranomaiselle kuoletettavien kiinnitysten panttikirjat ja

muut sitä vastaavat asiakirjat.

Kiinnitys on kuoletettava, vaikka panttikirjaa tai vastaavaa kiinnitysasiakirjaa ei ole jätetty ulosottomiehelle eikä ulosottomies tämän vuoksi voi sitä toimittaa kirjaamisviranomaiselle (UK 5:88).

Ulosottomies huolehtii asiakirjan kuolettamisesta. Tässä tilanteessa kiinnitys voidaan kuo-lettaa, vaikka asiakirjaa ei vielä ole kuoletettu.

- jos ulosottomies on huutokaupassa tai vapaassa myynnissä myynyt määrä-alan, on ilmoitukseen liitettävä luovutuskirja. Kirjaamisviranomainen hankkii määräalalle määräalatunnuksen.


UK 5:86 mukaan myytyyn kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset tulee kuolettaa UK 5:49 ja 50 §:ssä tarkoitettujen saatavien (valvomaton ja ehdollinen saatava, keskeneräinen kirjaus ja riitainen saatava) osalta.

Yhteiskiinnitys on poistettava myydyn kiinteistön osalta ja kuoletettava muiden kiinteistöjen osalta siltä osin kuin panttisaatava on tullut suoritetuksi. Yhteiskiinnitys jää voimaan UK 5:69 tarkoitetun takautumisvaatimuksen vakuudeksi. (Takautumissaatava syntyy, jos kiin-teistö, joka vastaa yhteiskiinnityksestä toissijaisesti, on myyty muun saamisen perimiseksi noudattamatta yhteiskiinnityksen edellyttämää myyntijärjestystä.) Jos kaikki yhteisesti kiin-nitetyt kiinteistöt on myyty yhdessä samalle ostajalle, yhteiskiinnitys pysyy voimassa. Jos kiinteistö on myyty määräaloina, kiinteistöön kohdistuva kiinnitys on kuoletettava. Kiinteis-töön vahvistetut kiinnitykset on poistettava myydyn määräalan osalta ja kantakiinteistöön kohdistuva kiinnitys on kuoletettava siltä osin kuin panttisaatava on tullut suoritetuksi.

Muilta osin kiinnitykset jäävät voimaan, ja panttikirjat luovutetaan ostajalle.

6.2.12. Tuomioistuin ulosmittauksen määrääjänä

Jos tuomiossa (hypoteekkituomio) määrätään saatava maksettavaksi sen vakuutena ole-vasta kiinteistöstä, katsotaan kyseinen kiinteistö UK 4:30 mukaan välittömästi ulosmita-tuksi. Tuomioistuimen tulee heti ilmoittaa tuomiosta kirjaamisviranomaiselle, jonka tulee viivyttelemättä tehdä merkintä ulosmittauksesta lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Mikäli tuo-mion mukaista ulosmittausta ei voida merkitä (esim. väärä rekisterinumero), on ilmoitus palautettava tarkistettavaksi.

Ulosottomies ilmoittaa tarvittaessa ulosmittauksen peruuttamisesta kirjaamisviranomai-selle. Jos velkoja haluaa ulosmittauksen peruutettavaksi, hänen tulee pyytää sitä ulosot-tomieheltä. Vaikka tuomioistuin siis on määrännyt ulosmittauksen, ulosottomies peruuttaa sen.

6.2.13. Velallinen muu kuin se, jolla lainhuuto

Vaikka ulosmittaus olisi tapahtunut muun kiinteistön omistajaksi ilmoitetun velasta kuin sen, jolla kiinteistöön on lainhuuto (tai erityiseen oikeuteen kirjaus), tehdään merkintä il-moituksen mukaisesti. Kiinteistön omistuksen tutkiminen on kuulunut ulosottomiehelle. Ve-lallinen on voinut esim. ostaa kiinteistön, mutta jättänyt lainhuudon hakematta.

Oikeustapauksessa KKO 1980 II 101 on hyväksytty perustettavan yhtiön lukuun ostetun tilan voitavan ulosmitata yhtiön lukuun tilan ostaneen henkilön velasta ennen kuin yhtiö on merkitty rekisteriin ja yhtiökokous hyväksynyt kaupan.

6.2.14. Vuokraoikeuden ulosmittaus

Aikaisemmin kirjattiin puolisot vuokraoikeuden haltijoiksi yhteisesti osuuden määrää mai-nitsematta. Jos tällaisessa tapauksessa on ulosmitattu vain toisen puolison osuus, mää-


räosaa mainitsematta, eikä osuuden määrä käy ilmi vuokrasopimuksesta, merkitään ulos-mitatuksi puolet vuokraoikeudesta ja mainitaan kumman osuus on ulosmittauksen koh-teena. Näin voidaan menetellä YhtOmL:n säännökset huomioon ottaen, ainakin silloin, kun puolisoiden saantona on ollut vuokraoikeuden kauppa tai vuokraoikeus on heille yhteisesti perustettu osuutta tarkemmin määräämättä.

6.2.15. Kirjaamattomat erityiset oikeudet

Ilmoitus ulosmittauksesta saattaa kohdistua sellaiseen vuokra- tai käyttöoikeuteen, jota ei ole kirjattu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Kirjaamattomuus saattaa johtua erityisen oi-keuden haltijan laiminlyönnistä tai siitä, että kysymyksessä on niin uusi oikeus, ettei sitä vain ole vielä ehditty hakea kirjattavaksi. Kirjaamattomuus voi johtua myös siitä, ettei kir-jaus ole onnistunut edellytysten puuttuessa, vaikka hakemuksen tosin tulisikin tällöin olla vireillä.

Menettelysuosituksena esitetään, että ulosmittaus (tai muu vallintarajoitus) merkitään sen kiinteistön kohdalle, johon erityinen oikeus on perustettu. Merkintä tehdään kiinteistön voi-massa olevan rekisterinumeron kohdalle. Ulosmittausilmoituksen liitteenä tulisi olla jäljen-nös vuokra- tai käyttöoikeussopimuksesta ja mahdollisesta siirtokirjasta.

Kirjaamattomalle erityiselle oikeudelle ei tule antaa "keinotekoista" laitostunnusta.

Jos erityisen oikeuden kirjausta sittemmin haetaan, vallintarajoitusmerkintä siirretään lai-tokseen. Ulosmittaus ei estä erityisen oikeuden kirjaamista sille, jonka velasta ulosmittaus on tehty. Sen sijaan jos hakijana on siirronsaaja, jää siirron kirjaaminen ulosmittauksen vuoksi lepäämään, kun ulosmitatun omaisuuden myynti voi pätevästi tapahtua vain koh-dassa 6.2.4. selostetulla tavalla.

Kiinteistön kohdalle edeltä ilmenevästä syystä merkitty erityisen oikeuden ulosmittaus (tai muu vallintarajoitus) ei tietenkään estä itse kiinteistön myyntiä tai kiinnittämistä.

6.2.16. Määräalatunnusta vailla olevan määräalan ulosmittaus

Ulosmittaus saattaa kohdistua kiinteistöstä luovutettuun määräalaan, jota ei ole huudatettu ja jolla ei ole määräalatunnusta. Vallintarajoitus voidaan tällöin merkitä emäkiinteistön koh-dalle ja siirtää sen jälkeen määräalatunnukselle, kun sellainen on annettu. Määräalan ulos-mittaus ei estä määräalan huudattamista ao. velalliselle.

Määräalatunnusta ei tarvitse hankkia viran puolesta. Jos kuitenkin siihen kiinteistöön, josta määräala on luovutettu, haetaan ulosmittauksen voimassa ollessa kiinnitystä, kiinnitys ei saa kohdistua ulosmitattuun määräalaan. Tässä tapauksessa kirjaamisviranomaisen on hankittava määräalatunnus ja kiinnitys vahvistetaan emäkiinteistöön lukuun ottamatta ulosmitattua määräalaa.

Määräalatunnusta vailla olevaa määräalaa koskevan ulosmittausilmoituksen liitteeksi tulisi vaatia jäljennös saantokirjasta. Selvyyden vuoksi todettakoon, ettei ulosmittauksen koh-teena voi olla "itselle luovutettu" määräala.


Mitä edellä on sanottu määräalatunnusta vailla olevasta määräalasta kiinteistöstä, koskee myös määräalatunnusta vailla olevaa määräalaa (määräalatunnuksellisesta) määrä-alasta.

6.2.17. Ulosmittaus yksityishenkilön velkajärjestelyssä

Yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain 40 §:n mukaan velallisen omaisuuteen kohdistuva, velkajärjestelyn piiriin kuuluvaan velkaan perustuva ulosmittaus raukeaa, kun maksuohjelma on lainvoimaisesti vahvistettu. Jos velallinen ei noudata maksuohjelmaa tai muutoin uudelleen velkaantuu, kiinteistö voidaan kuitenkin taas ulosmitata. Ulosmittauk-sen raukeamisesta ilmoittaminen kuuluu ulosottomiehelle, joka voi raukeamisesta ilmoit-taa kirjaamisviranomaiselle saatuaan selvityksen maksuohjelmapäätöksen lainvoi-maiseksi tulosta.

Kun merkintä ulosmittauksesta on poistettu, velallisella on mahdollisuus myydä kiinteistö ulosmittauksen estämättä. Seurauksena mahdollisesta maksuohjelman vastaisesta myyn-nistä on se, että velkoja voi hakea maksuohjelman määräämistä raukeamaan. Ulosmit-tausmerkintää ei ulosottomiehen tietenkään tule ilmoittaa poistettavaksi vain maksuohjel-man lainvoimaiseksi tulon vuoksi, jos ulosmittaus on tapahtunut maksuohjelman vahvista-misen jälkeen.

6.3. Turvaamistoimi

Käräjäoikeus voi oikeudenkäymiskaaren 7 luvun perusteella määrätä velallisen omai-suutta takavarikkoon tai muun turvaamistoimen alaiseksi. Ulosottomies laittaa turvaamis-toimipäätöksen täytäntöön ulosottokaaren 8 luvun mukaisesti noudattaen soveltuvin osin, mitä säädetään ulosmittauksesta. Ulosottomies siis lähettää kirjaamisviranomaiselle ilmoi-tuksen turvaamistoimen täytäntöönpanosta, josta tulee rekisteriin merkintä. Merkinnällä on esim. lainhuudon myöntämiseen tai kiinnityksen vahvistamiseen sama vaikutus kuin ulos-mittauksella.

Kun velkoja on saanut ulosottoperusteen, esimerkiksi tuomion saatavalleen, ja hakenut sen täytäntöönpanoa, ulosmittaus korvaa turvaamistoimen. Ulosottomiehen tulee ilmoittaa myös turvaamistoimen päättymisestä, koska useinkaan ei voida pelkän ulosmittausilmoi-tuksen perusteella päätellä, onko sillä korvattu turvaamistoimi.

6.4. Hukkaamiskielto rikoksen perusteella

Pakkokeinolain 3 luvussa on säännökset rikoksesta epäillylle tai rikoksen perusteella kor-vausvelvolliseksi mahdollisesti joutuvalle kuuluvan omaisuuden määräämisestä hukkaa-miskieltoon, joka voi kohdistua myös kiinteään omaisuuteen. Hukkaamiskiellosta päättää tuomioistuin, mutta tutkinnanjohtaja tai syyttäjä voi kiireellisissä tapauksissa panna omai-suutta väliaikaiseen hukkaamiskieltoon. Tutkinnanjohtajan tai syyttäjän on pakkokeinolain 3:3.2 mukaan ilmoitettava kiinteän omaisuuden väliaikaisesta hukkaamiskiellosta kirjaa-misviranomaiselle merkinnän tekemiseksi lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Tutkinnanjohta-jalla ja syyttäjällä on velvollisuus ilmoittaa kirjaamisviranomaiselle myös väliaikaisen huk-kaamiskiellon kumoamisesta tai peräytymisestä sekä päätöksestä, jolla tuomioistuin on


hylännyt vaatimuksen väliaikaistoimenpiteen kohteena olleen omaisuuden panemisesta hukkaamiskieltoon.

Tuomioistuimen antaman hukkaamiskieltopäätöksen täytäntöönpano kuuluu ulosottomie-helle, joka siis lähettää kirjaamisviranomaiselle ilmoituksen täytäntöönpanosta rekisteriin merkittäväksi. Aikanaan mahdollisesti ao. saamisesta tapahtuva ulosmittaus kumoaa huk-kaamiskiellon. Ulosottomiehen kuulunee myös ilmoittaa, mikäli tuomioistuin on kumonnut antamansa hukkaamiskiellon.

Hukkaamiskiellolla on katsottava olevan sama vaikutus haettaviin kirjauksiin kuin edelli-sessä kohdassa mainitulla turvaamistoimella.

6.5. Konkurssi

Jos velallinen on asetettu konkurssiin, konkurssituomioistuimen määräämän pesänhoita-jan tulee konkurssiasioista annetun oikeusministeriön päätöksen (502/2004) 2 §:n mukaan viipymättä ilmoittaa konkurssin alkamisesta sille kirjaamisviranomaiselle, jonka toimialu-eella velallisella on kiinteistö tai kirjattu erityinen oikeus. Konkurssin alkamisesta on heti tehtävä merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Samoin pesänhoitajan on ilmoitettava myös, jos konkurssi raukeaa tai konkurssiasian käsittely muusta syystä päättyy muuhun kuin lopputilityksen hyväksymiseen, jolloin merkintä poistetaan.

Konkurssilain 3:5 mukaan konkurssin alettua konkurssipesään kuuluvaan omaisuuteen ei saa kohdistaa ulosottotoimia konkurssisaatavan perimiseksi. Saman lain 3:6 mukaan ai-kaisemmin tapahtunut ulosmittaus lähtökohtaisesti keskeytetään. Viimeksi mainittu sään-nös osoittaa, ettei ulosmittausmerkintöjä tule poistaa pelkästään sillä perusteella, että kir-jaamisviranomaiselle on tullut ilmoitus konkurssin alkamisesta, vaan ulosmittausmerkintö-jen poistaminen edellyttää ulosottomiehen ilmoitusta.

Konkurssimerkinnän poistamisesta konkurssin jatkuessa ja konkurssipesän myydessä kiinteistön tai käyttöoikeuden ei ole säännöstä. Käytännössä merkintä poistetaan, kun kiin-teistön tai erityisen oikeuden konkurssipesältä ostanut saa lainhuudon tai kirjauksen. Sel-vityksestä, jota hakijan on tuolloin esitettävä, on kerrottu edellä lainhuudatusosassa. Lain-huudatus ja erityisen oikeuden kirjaaminen edellyttävät tuolloin myös ulosmittausmerkin-töjen poistamista, mikä edellä esitetyn mukaan voi tapahtua vain ulosottomiehen ilmoituk-sesta.

6.6. Ulosmittaus-, turvaamistoimenpide- ja konkurssimerkinnän merkitys

Ulosmittaus, turvaamistoimenpide ja konkurssi aiheuttavat vallintarajoituksen. Omistaja ei saa luovuttaa, pantata tai muutoin määrätä kohteena olevasta omaisuudesta velkojan va-hingoksi. Omistaja saa kuitenkin ulosottomiehen suostumuksella luovuttaa ulosmitattua omaisuutta siten kuin edellä on kerrottu.

Kirjaamisviranomaisen on jokaisen lainhuutoa, kiinnitystä tai erityisen oikeuden kirjausta koskevan hakemuksen osalta selvitettävä viran puolesta rekisteristä, ettei ulosmittaus, tur-vaamistoimi tai konkurssi ole esteenä. Sama koskee lakisääteisen panttioikeuden kir-jausta. Jos ulosmittauksesta tai turvaamistoimesta on merkintä rekisterissä, ei lainhuutoa


tai kiinnitystä voida myöntää tai erityistä oikeutta kirjata, vaan hakemus on jätettävä lepää-mään ellei kiinteistön luovutusta tai kiinnityshakemusta ole tehty ennen ao. merkintää tai erityistä oikeutta perustettu tai siirretty ennen merkinnän tekemistä (MK 12:2.1.5,14:11.1.4, 16:6.1.3) tai ulosmitatun omaisuuden luovuttamiseen tai panttaami-seen ole ulosottomiehen lupaa.

Lainhuuto voidaan myöntää ja muu kuin MK 14:4 tai 5 §:n mukainen erityinen oikeus kir-jata, jos luovutus tai oikeuden perustaminen on tapahtunut ennen ulosmittauksen tai taka-varikon rekisteriin merkitsemistä. Ulosmittausmerkinnän poistaminen tällöinkin tapahtuu vasta ulosottomiehen peruutusilmoituksen jälkeen. Jos rekisterissä on merkintä uuden omistajan/vuokramiehen velasta tapahtuneesta ulosmittauksesta, sen tulee tietenkin vas-taisuudessakin näkyä rekisteristä, mutta lainhuudon/erityisen oikeuden kirjausta hänelle se ei estä.

Lakisääteistä panttioikeutta ei voida kirjata, ellei sitä koskeva ilmoitus ole saapunut ennen ko. merkinnän rekisteriin tekemistä.

MK 14:4 ja 5 §:ien mukaiset hakemukset hylätään suoraan, jos hakemukset tulevat vireille vasta kun ulosmittauksesta, turvaamistoimesta tai konkurssista on rekisterissä jo merkintä. Muut erityisten oikeuksien kirjaukset samoin kuin lainhuutohakemus hylätään, jos konkurs-sista on tehty merkintä rekisteriin ennen oikeuden perustamista tai saannon tapahtumista. Samoin, jos rekisterissä on merkintä kiinteistön kuulumisesta konkurssipesään, hylätään merkinnän tekemisen jälkeen tehty kiinnityshakemus.

6.7. Yrityksen saneeraus

Yrityksen saneerauksesta annetun asetuksen 8 §:n mukaan saneerausmenettelyn alka-misesta ja lakkaamisesta on tehtävä merkintä kiinteistön sekä kiinteistöön kohdistuvan vuokraoikeuden tai muun kirjatun oikeuden osalta lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Ilmoi-tuksen tekeminen mainituista seikoista kuuluu selvittäjälle, tai jollei selvittäjää ole mää-rätty, tuomioistuimelle.

Saneerauksen alkamisen ja lakkaamisen välisenä aikana velallisen oikeutta luovuttaa kiin-teistö tai myöntää käyttöoikeus on lain 29 §:n mukaan rajoitettu siten, että muun ohessa käyttö- tai rahoitusomaisuuden luovutuksiin ja käyttö- tai muun oikeuden myöntämiseen tuollaiseen omaisuuteen tarvitaan selvittäjän suostumus. Luovutus ilman selvittäjän suos-tumusta on kuitenkin pätevä, jos luovutuksen saaja oli vilpittömässä mielessä. Sanottuna aikana tehtyjen luovutusten osalta on kirjaamismenettelyssä tutkittava, muodostaako sa-neerausmerkintä esteen. Jos velallinen on tuona aikana luovuttanut yrityksen kiinteää omaisuutta tai myöntänyt siihen käyttöoikeuksia, on luovutukseen oltava selvittäjän suos-tumus.

Saneerausohjelman tultua vahvistetuksi lähettää selvittäjä ilmoituksen saneerausmenet-telyn lakkaamisesta. Lainhuudatuksen tai erityisen oikeuden kirjauksen yhteydessä ei ole tarpeen tutkia, onko kiinteistön kaupassa tai vuokraoikeuden siirrossa noudatettu sanee-rausohjelman määräyksiä (Jokela - Kartio - Ojanen, 2004, s. 275). Velallinen voi myös hakea kiinnityksiä (em. teos s. 440).


6.8. Vallintarajoitus (MK 12:5)

6.8.1. Soveltamisala

MK 12:5 mukaan, jos lakiin tai testamenttiin perustuva käyttöoikeus taikka hakijan saan-toon liittyvä ehto rajoittaa hakijan oikeutta luovuttaa kiinteistö tai perustaa siihen kohdistu-via erityisiä oikeuksia tai panttioikeuksia, vallintarajoituksesta on lainhuudatusasian ratkai-sun yhteydessä taikka muutoin pyynnöstä tehtävä merkintä lainhuutoja kiinnitysrekiste-riin.

Tällaisia viran puolesta kirjattavia vallintarajoituksia ovat:

1) perintökaaren 3:1a:än perustuva lesken käyttöoikeus

2) testamenttiin perustuva testamentinsaajan käyttöoikeus (PK 12:6)

3) kauppa- tai muuhun luovutuskirjaan sisältyvä ehto, jonka mukaan ostaja ei saa myyjän suostumuksetta myydä kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai määrättyä kauppahintaa suuremmasta hinnasta (MK 2:11.2)

4) muussa saantokirjassa (lähinnä testamentissa) oleva vallinnan rajoitus ja

5) erityislainsäädäntöön perustuvat vallintarajoitukset, kuten aravalain tai koltta-lain mukaiset rajoitukset.

Vallintarajoituksena kirjatut rajoitukset näkyvät sekä lainhuuto- että rasitustodistuksessa, mutta erityisenä oikeutena kirjatut vain rasitustodistuksessa. Kirjaus tehdään viran puo-lesta lainhuudatusasian yhteydessä tai lainhuudon myöntämisen jälkeen oikeudenhaltijan pyynnöstä.

MK 12:5:n mukaiset vallintarajoitukset on otettava huomioon myöhemmin haettavien kir-jausten edellytyksiä tutkittaessa. Kaikilla vallintarajoituksilla ei kuitenkaan ole samanlaista vaikutusta. Esimerkiksi MK 2:11.2:n mukainen rajoitus estää vain luovutuksen ilman myy-jän suostumusta, mutta PK 3:1a:n tai PK 12 luvun mukainen rajoitus sekä luovutuksen että erityisen oikeuden myöntämisen ja kiinnittämisen.

6.8.2. Merkinnän tekoaika

Laista ei selviä, voiko vallintarajoituksen haltija hakea merkintää ennen kuin lainhuutoa tai kirjaamista on haettu ja jos voi, millainen selvitys on esitettävä merkinnän tueksi. Selvää on, että jos kuolinpesän osakkaat hakevat selvennyslainhuutoa tai -kirjausta, merkintä voi-daan samassa yhteydessä tehdä. Lesken PK 3:1a:n mukainen hallintaoikeus tai testa-mentissa määrätty PK 12 luvun mukainen käyttöoikeus sitovat kiinteistön myöhempää luo-vutuksensaajaa kirjaamattomanakin ja luovutus on häneen nähden pätemätön PK 12:6.2 mukaan. Haltija voi kuitenkin joutua nostamaan kanteen uutta omistajaa vastaan oikeu-tensa pysyttämiseksi, joten hänellä voi olla tarvetta saada oikeutensa kirjatuksi ennen kuin perillinen hakee lainhuutoa. Jos lainhuuto perilliselle myönnetään ilman vallintarajoitus-merkintää, voi uusi luovutuksensaaja sitä paitsi saada vilpittömän mielen suojaa MK 13:3 nojalla. Näistä syistä on katsottava haltijan voivan hakea merkintää, vaikkei lainhuutoha-kemusta olisi vielä pantu vireille.


Kirjaamisviranomaisen harkittavaksi jää, millainen selvitys tekee haltijan oikeuden riittävän todennäköiseksi. Lesken mainittu hallintaoikeus voitaneen merkitä ilman muuta selvitystä kuin selvitys siitä, että kiinteistön omistaja on kuollut ja että hakija on hänen leskensä, koska lesken oikeus perustuu suoraan lakiin. Käyttöoikeuden haltijan tulee esittää ainakin testamentti. Testamentin ei tarvitse vielä olla lainvoimainen tai edes perillisille tiedoksi an-nettu, ks. Aarnio-Kangas, 2008, s. 977-978. Merkinnän poistamisesta ks. kohta 6.8.8.

6.8.3. Vallintarajoituksen kohdistuminen vuokra- tai käyttöoikeuteen

Maakaaressa ei ole säännöstä, jonka mukaan vuokraoikeuteen tai siihen verrattavaan käyttöoikeuteen voisi kohdistua MK 12:5:ssä tarkoitettu vallintarajoitus. Perintökaaren 12: 6:ssa sellainen toisen maalla oleva laitos, joka voidaan hallintaoikeuksineen maahan luo-vuttaa maanomistajaa kuulematta kolmannelle, rinnastetaan kuitenkin kiinteistöön ja omis-tajan oikeutta luovuttaa tällaista omaisuutta koskevat samanlaiset rajoitukset. MK 4:4 viit-taussäännöksen mukaan käyttöoikeuden luovutussopimukseen on mahdollista liittää MK 2:11.2 mukainen rajoitus, jonka mukaan ostaja ei saa myyjän suostumuksetta luovuttaa käyttöoikeutta rakentamattomana tai tiettyä korkeammasta hinnasta. Vallintarajoitus voi-daan kirjata myös kirjaamisvelvollisuuden alaiseen käyttöoikeuteen.

6.8.4. Vallintarajoitus vai erityinen oikeus

Viran puolesta kirjattavan rajoituksen ehtona on, että kyseisellä lakiin tai testamenttiin pe-rustuvalla käyttöoikeudella tai saannon ehdolla rajoitetaan kiinteistön omistajan oikeutta ilman oikeudenhaltijan suostumusta luovuttaa kiinteistö tai perustaa siihen kohdistuvia eri-tyisiä oikeuksia tai panttioikeuksia. Kauppakirjassa myyjälle pidätetty hallintaoikeus ei oi-keudellisesti rajoita ostajaa myymästä tai kiinnittämästä kiinteistöä, joten sellainen ei kuulu MK 12:5:n piiriin, vaan kirjataan erityisenä oikeutena hakemuksesta.

Kiinteistöön kohdistuva käyttö- tai eläkeoikeus, joka kaupassa on pidätetty, kirjataan myös erityisenä oikeutena MK 14:1:n mukaan hakemuksesta. Nämä kuten hallintaoikeuskaan eivät siis ole MK 12:5:ssä tarkoitettuja saantoon liittyviä ehtoja, jotka rajoittavat hakijan oikeutta luovuttaa kiinteistö tai perustaa siihen kohdistuvia erityisiä oikeuksia tai panttioi-keuksia. Sellaiset rajoitusehdot olisivat MK 2:11.1.2) kohdan mukaan sitomattomia. Vaikka myyjä siis olisi kaupassa pidättänyt esimerkiksi hallintaoikeuden, voi ostaja siitä huolimatta myydä tai kiinnittää tilan, jos omistusoikeus oli siirtynyt, ilman hallintaoikeuden pidättäneen suostumusta. Eri asia on, että kauppahintaan oikeuden pidättämisellä tietenkin voi olla suurikin vaikutus. Käyttö- tai hallintaoikeuden pidättänyt voi suojata oikeutensa hakemalla erityisen oikeuden kirjausta, mutta vallintarajoitusmerkintää ei hänen suojakseen tehdä.

Joskus esiintyy lahjakirjoissa ehtoja, ettei lahjan saaja saa lahjan antajan elinaikana myydä lahjoitettua kiinteistöä. Tällainen ehto ei ole sitova eikä sellaista voida kirjata rekisteriin edes hakemuksesta saatikka vallintarajoituksena (MK 2:11.1.2, 4:2). Sen sijaan tilanne voi olla toinen, jos vallintarajoitusmääräyksiä sisältyy testamenttiin, ks. Aarnio-Kangas: Suo-men jäämistöoikeus II, 2008, s. 977-979 ja Jokela - Kartio - Ojanen, 2004, s. 280.


6.8.5. Lesken hallintaoikeus ja testamentinsaajan käyttöoikeus (PK 3:1a ja 12:6)

PK 3:1a:n mukaan eloonjäänyt puoliso saa pitää kuolleen puolison jäämistön jakamatto-mana hallinnassaan, jollei rintaperillisen jakovaatimuksesta tai perittävän tekemästä tes-tamentista muuta johdu. Mainitusta vaatimuksesta tai testamentista huolimattakin leski saa pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn tai muun jäämistöön kuuluvan eloonjääneen puolison kodiksi sopivan asunnon, jollei kodiksi sopi-vaa asuntoa sisälly eloonjääneen puolison varallisuuteen.

PK 12 luvussa säädetään käyttöoikeudesta, jonka joku on testamentissa saanut, toisen saadessa omitusoikeuden tekijän kuollessa tai myöhemmin. Käyttöoikeuden haltijalla on oikeus hallita omaisuutta ja saada sen tuotto. Kyseistä käyttöoikeutta ei saa toiselle luo-vuttaa. PK 12 luvun säännökset ovat dispositiivisia, joten niistä on voitu testamentissa tai asianosaisten kesken toisinkin määrätä tai sopia. Testamenttimääräyksiä joudutaan usein lisäksi kirjaamismenettelyssäkin tulkitsemaan määräysten epämääräisyyksien vuoksi.

Lesken PK 3:1a:n perustuvaa asumissuojaoikeutta ja testamentissa jollekin henkilölle an-nettua käyttöoikeutta suojataan siten, että oikeuden kohteena olevan kiinteistön luovutta-minen tai kiinnittäminen edellyttää PK 3:1a § 3:n ja12:6:n mukaan edellisessä tapauksessa lesken ja jälkimmäisessä tapauksessa käyttöoikeuden haltijan suostumusta. Suostumus on annettava kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistamassa asiakirjassa. Omistus-oikeuden saaneen hakiessa lainhuutoa tai kirjausta lesken tai käyttöoikeuden haltijan oi-keudesta tehdään viran puolesta vallintarajoitusmerkintä rekisteriin. Merkintä voidaan tehdä myös hakemuksesta. Käyttöoikeutta on saatettu testamentissa nimittää esimerkiksi hallintaoikeudeksi, jolloin joudutaan tulkitsemaan testamentin tarkoitusta ja tekemään val-lintarajoitusmerkintä, jos määräyksen harkitaan tarkoittavan PK 12 luvun mukaista käyttö-oikeutta. Hallintaoikeudeksi nimitetyllä oikeudella, jos muuta ei ilmene, lienee normaalisti tarkoitetun PK 12 luvun mukaan kirjattavaa oikeutta.

PK 3:1a:n tarkoittama lesken hallintaoikeus käy yleensä ilmi perukirjasta. Ositus- ja perin-nönjakokirjassa, kun kiinteistö on jaettu, ei kenties oikeudesta ole kuitenkaan mainintaa, jolloin voi jäädä epäselväksi, onko leski tarkoittanut säilyttää oikeuden. Toivottavaa olisi, että ositus- ja perinnönjakokirjaan sisällytettäisiin lausuma siitä, onko leski halunnut edel-leen pitää voimassa perukirjaan ilmoittamansa oikeutensa. Epäselvissä tapauksissa on syytä hankkia asiasta viran puolesta selvitystä esimerkiksi vaatimalla lainhuudon hakijaa esittämään lesken kirjallisen lausuman tai kuulemalla leskeä MK 6:6 mukaisesti.

Ongelmia voi aiheutua myös oikeuden erilaisesta määrittelystä eri vaiheissa. Leski on esi-merkiksi saanut testamentissa käyttöoikeuden kaikkeen omaisuuteen, mutta ilmoittaa pe-rukirjassa haluavansa pitää hallinnassaan yhteisenä kotina käytetyn asunnon, ja sitten taas ositus- ja perinnönjakokirjassa saa elinikäisen hallintaoikeuden kiinteistöön. Ratkais-tavaksi jää, kirjataanko lesken oikeus erityisenä oikeutena hakemuksesta vai vallintarajoi-tuksena viran puolesta lainhuutoa haettaessa. Lähtökohtaisesti voitaneen kirjata lesken oikeus PK 12 luvun mukaisena käyttöoikeutena, kun se tuottaa leskelle erityistä oikeutta paremman suojan. Huomioon on otettava myös PK 12:7, jonka mukaan käyttöoikeuden kohteena olevaa omaisuutta ei saa ulosmitata omistajan velasta, paitsi milloin se on kiin-nityksen perusteella velan vakuutena tai kysymys on velasta, mistä omistaja vastaa sen mukaan kuin PK 21 luvussa säädetään kuolleen henkilön ja pesän velasta.

Joskus ositus- ja perinnönjakokirjassa on lesken tai käyttöoikeuden haltijan vallintaoikeus saatettu muuttaa erityiseksi oikeudeksi, mikä sinänsä on mahdollista, jos osapuolet ovat


todella niin tarkoittaneet. Tällöin ei ole ainakaan välttämätöntä tiedustella todellista tarkoi-tusta. Erityinen oikeus on käyttökelpoinen vaihtoehto, jos tarkoitus on luoda käyttöoikeu-delle kiinnityskelpoisuus.

Käytännössä on tullut esiin tapauksia, joissa testamentissa on annettu jollekin elinikäinen käyttöoikeus kiinteistöllä oleviin rakennuksiin, muttei itse kiinteistöön. PK 3:1a:n mukainen lesken oikeuskin on itse asiassa samanlainen rakennelma. Vaikkei voidakaan pitää sel-vänä, että tällainen testamenttiin perustuva osittainen käyttöoikeus rajoittaisi omistajan oi-keutta luovuttaa kiinteistöä tai perustaa siihen kohdistuvia erityisiä oikeuksia tai panttioi-keuksia, merkittäneen tällaisetkin oikeudet vallintarajoituksina. Omistaja voi tällöinkin ha-kea oikeudelta MK 12:4 nojalla lupaa ao. toimeen, mikäli hän ei ole saanut oikeudenhalti-jalta suostumusta. Lupa myyntiin annettaneen vaikkapa lesken tai käyttöoikeuden haltijan oikeus pysyttäen. Kirjaus erityisenä oikeutena olisi kyllä selvempi panttivastuiden ym. kan-nalta.

Aarnio-Kangas: Suomen jäämistöoikeus II, 2008, s. 618 sanoo, että PK 12:3-9:ssä olevat rajoitukset ja eritoten omistajataholle säädetty sidottuisuus käyvät suhteettomiksi, jos omistaja ei voi ensinkään määrätä sellaisesta jäämistöön kuuluvasta arvokkaasta omai-suudesta, jonka johonkin vähäiseen osaan (esimerkiksi kiinteistön sivurakennukseen) kohdentuu käyttöoikeus. Kirjallisuudessa onkin korostettu tässä yhteydessä tapauskohtai-sen harkinnan merkitystä. Jos leskellä on vain oikeus pitää hallinnassaan kiinteistöllä oleva asunto, on vaikeaa havaita syytä kieltää määräalan luovuttamista ilman lesken suostu-musta, jos asunto tai sen pihapiiri ei ole luovutettavalla määräalalla. Kiinnityskielto sen sijaan on siitä syystä, että kiinnitys kohdistuu koko kiinteistöön.

PK 12 luvun mukaisen käyttöoikeuden haltijakin voi luovuttaa hallinnassaan olevaa kiin-teää omaisuutta omistajan suostumuksella, Aarnio-Kangas, 2008, s. 628. Vuokraamisesta ks. em. teos s. 632-633.

PK 3:1a §:n tai 12:6 §:n mukainen oikeus estää kiinteistön omistajaa sekä myymästä että kiinnittämästä kiinteistöä ilman vallintaoikeuden haltijan suostumusta. Vallintarajoitus voi estää myös erityisten oikeuksien perustamisen ilman vallintaoikeuden haltijan suostu-musta. Vaikka MK 12:5 puhuu panttioikeuksien perustamisesta sillä tarkoitetaan tässä yh-teydessä kiinnittämistä eikä vain panttausta. MK 16:7/5 mukaan kiinnityshakemus hylä-tään, jos kiinteistöön ei saa lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkityn vallintarajoituksen mukaan vahvistaa kiinnitystä (Jokela-Kartio-Ojanen, 2004, s. 441).

Kuten edellä on kerrottu, suostumus on annettava kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistamassa asiakirjassa, mikä suostumus voidaan antaa jälkikäteenkin. Oikeuden haltija voi myös saatuaan tiedon oikeutensa loukkauksesta passiivisuutensa vuoksi menettää oi-keutensa vedota loukkaukseen laiminlyömällä kanteen nostamisen, minkä kanteen nosta-miseen ei ole säädetty määräaikaa. Lainhuutoa myönnettäessä tai kirjausta tehtäessä on kuitenkin aina oltava asianmukainen suostumus tai vaihtoehtoisesti oikeuden tuomio, jossa on vahvistettu haltijan menettäneen reagointivaltansa, Aarnio-Kangas, 2008, s. 637. Kirjaamismenettelyssä ei voida arvioida kanneoikeuden menettämismahdollisuutta.

6.8.6. MK 2:11.2:n ehto rakentamattomuudesta tai maksimihinnasta

MK 2:11.2 mukaan kiinteistön kaupassa saadaan sopia ehdosta, jonka mukaan ostaja ei saa myyjän suostumuksetta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai määrät-tyä kauppahintaa korkeammasta hinnasta. Ehdon on oltava merkittynä kauppakirjaan,


jotta se olisi sitova. Ehdon voimassaoloajan osalta MK 2:11.2 viittaa purkavia ja lykkääviä ehtoja koskevaan MK 2:2:n säännökseen. Näin ollen ehto on voimassa enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä. Jos luovutuskirjassa on sovittu viittä vuotta pidemmästä voi-massaoloajasta tai voimassaoloaikaa ei ole merkitty kauppakirjaan, ehto on voimassa viisi vuotta. Vallintarajoitus merkitään lainhuutoja kiinnitysrekisteriin MK 12:5:n nojalla viran puolesta lainhuutoasian ratkaisun yhteydessä tai muutoin pyynnöstä.

Merkintä poistetaan, kun ehdon voimassaolo on päättynyt. Merkintä voidaan pyynnöstä poistaa jo ennen ehdon voimassaoloajan päättymistä silloin, kun luovutusrajoitus koskee rakentamattoman kiinteistön luovuttamista ja kirjaamisviranomaiselle osoitetaan, että ra-kentamisvelvollisuus on täytetty. Tämä voidaan osoittaa esimerkiksi rakennuksen käyt-töönottokatselmuspöytäkirjalla tai rakennusvalvonnan antamalla todistuksella.

Ehto on MK 4:4 mukaan mahdollinen myös kirjaamisvelvollisuuden alaisen käyttöoikeuden luovutuksessa.

Kirjaamiskäytännössä on jo jonkin aikaa tulkittu luovutuskieltoa koskevaa ehtoa niin, että luovutuskirjan sisältäessä myös luovutuskieltoon liittyvän sopimussakkoehdon luovutus-kiellosta ei ole tehty merkintää lainhuutoja kiinnitysrekisteriin MK 12:5:n nojalla. Tätä käy-täntöä on syytä arvioida uudestaan. Suosituksena voidaankin aiemmasta poiketen todeta, että tässä jaksossa tarkoitettu, luovutuskirjaan otettu luovutuskielto merkitään lainhuutoja kiinnitysrekisteriin mahdollisesta sopimussakkoehdosta riippumatta.

Kohteen kiinnittämiseen tai erityisen oikeuden kirjaamiseen ei tarvita myyjän suostumusta, vaikka kohteeseen olisikin merkitty tässä jaksossa tarkoitettu vallintarajoitus.

6.8.7. Muu testamenttiin perustuva vallinnanrajoitus kuin käyttöoikeus

Kirjaamiskelpoinen vallintarajoitus voi perustua testamenttiin myös muutoin kuin edellä se-lostetun käyttöoikeuden osalta. Sellaisen vaikutus riippuu testamentin määräyksistä. Ehto, joka esimerkiksi sinänsä yhtä lailla vastikkeettomasti kiinteistö lahjoitettaessa MK 2:11 mu-kaan on pätemätön, saattaa testamentissa olla pätevä.

Jos omaisuuden ensisaajalle esimerkiksi on asetettu kielto luovuttaa kiinteistöä omistus-oikeuden siirtyessä ensisaajan kuollessa toiselle, on luovutusrajoitus merkittävä vallinta-rajoituksena, ks. Niemi: Maakaaren järjestelmä II, 2004, s. 177, Aarnio-Kangas, 2008, s. 965. Merkintä ei estäne ensisaajaa hakemasta kiinnitystä tai myöntämästä kiinteistöön erityisiä oikeuksia ellei sellaista ole testamentissa kielletty. Eri asia on, että testamentin tulkintariidassa saatettaisiinkin tuollaiseen ratkaisuun päätyä. Jos testamentissa on kiel-letty edelleen luovutus, panttaaminen ja erityisten oikeuksien perustaminen, joudutaan ky-symään, onko ensisaaja edes saanut sellaista asemaa, että häntä voitaisiin pitää kiinteis-tön omistajana. Luovutuskiellosta huolimatta kiinteistö voitaneen ulosmitata ensisaajalta ja kiinteistö kuuluu hänen konkurssipesäänsä, ks. UK 4:19.5 ja KL 5:5 sekä Aarnio-Kan-gas, 2008, s.536.

Testamentissa voi olla myös lykkääviä ehtoja. Kiinteistö on määrätty siirtyväksi esimerkiksi vasta, kun saaja täyttää tietyn iän. Tällainen ehto aiheuttaa kuitenkin vain kirjaamishake-muksen jäämisen lepäämään, mikä lepäämisaika ei ole sidottu MK 2:2 aikarajoihin, ks. Aarnio-Kangas, 2008, s. 529.


Aarnio-Kangas, 2008, s. 967 mukaan testamentissa olevasta purkavasta ehdosta on teh-tävä vallintarajoitusmerkintä. Purkavasta ehdosta ks. em. teos s. 530. Harkittava kuitenkin on, onko kysymyksessä vallintarajoitus eli tarkoittaako ehto kiinteistön luovutusoikeuden rajoittamista. Lisäksi on aina testamentin ehtoja tulkittaessa mietittävä, tarkoittiko testa-mentin tekijä ehdon seuraukseksi saannon peruuntumista vai jotain muuta seurausta vai oliko kysymyksessä vain toivomus. Kaikki ehdot, esimerkiksi hyvän tavan tai lain vastaiset ei ole päteviä. Kirjaamismenettelyssä tällaisten seikkojen tutkiminen on kuitenkin varsin hankalaa.

6.8.8. Vallintarajoitusmerkinnän poistaminen

Vallintarajoitusmerkintä voidaan poistaa haltijan pyynnöstä tai hänen suostumuksella.

Merkintä, joka on tehty lesken tai käyttöoikeuden haltijan eliniäksi voidaan poistaa lesken tai käyttöoikeuden haltijan kuoltua.

MK 2:11 mukaisen rajoituksen poistamista on käsitelty kohdassa 6.8.6.

Testamenttiin perustuva vallintarajoitusmerkintä, joka on tehty kohdassa 6.8.2 kerrotulla tavalla "ennenaikaisesti" voi myöhemmin osoittautua tehottomaksi esimerkiksi siitä syystä, että testamentti julistetaan pätemättömäksi tai kiinteistö joudutaan pesää selvitettäessä myymään vainajan tai kuolinpesän veloista. Teoksessa Aarnio-Kangas: Suomen jäämis-töoikeus II, 2008, s. 979 sanotaan, että merkintä voidaan tällöin poistaa vain merkinnän haltijan suostumuksella, koska kysymys on MK 8:1 mukaisesta asiavirheen korjaamisesta. Merkintää ei kuitenkaan ole aikanaan tehty tuohon aikaan virheellisen tai puutteellisen sel-vityksen perusteella, vaan kysymys pikemminkin on siitä, että merkintä on sittemmin olo-suhteiden muututtua käynyt ilmeisesti vaikutuksettomaksi tai oikeus on ilmeisesti lakannut. Näin ollen merkintä voitaneen MK 7:6 nojalla poistaa vastustuksesta huolimattakin, kun esimerkiksi tuomioistuimen ratkaisu testamentin pätemättömäksi julistamisesta on tullut lainvoimaiseksi. Haltijaa voi olla syytä ennen merkinnän poistamista kuulla.

6.9. Lainojen aiheuttamat rajoitukset

Eräät julkisista varoista myönnettävät lainat aiheuttavat käyttö- ja luovutusrajoituksia sii-hen omaisuuteen, jonka hankkimiseen tai parantamiseen laina on myönnetty. Näistä ra-joituksista on säädetty tehtäväksi ilmoitus kirjaamisviranomaiselle ja merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin.

Asuntotuotantolaki, asuntotuotantoasetus, laki ja asetus vuokra-asuntojen omaksi lunas-tamisesta ja laki ja asetus asuntojen perusparantamisesta on kumottu aravalailla 1189/1993. Kaikki mainittuihin lakeihin perustuneet omistusasuntoja koskeneet luovutus-rajoitukset on kumottu ja niitä koskevat merkinnät on poistettava rekisteristä (Aravalaki 45.3 §). Merkinnästä ei aina selviä, kohdistuuko rajoitus omistus- vai vuokrataloon, jolloin merkintää ei tule poistaa ellei ensin selvitetä, että kysymys on ollut omistusasuntoa, useim-miten omakotitaloa koskevasta merkinnästä. Vaikka omistaja olisi itsekin asunut ao. ta-lossa, ei rajoitus ole lakannut, mikäli laina on annettu esim. ko. talossa olevien vuokrahuo-neistojen perusparantamiseen. Laina-ajan päätyttyä merkintä voidaan poistaa. Laina-aika


voi olla merkittynä rajoitukseen tai omistaja voi esittää selvityksen rajoituksen lakkaami-sesta. Asiasta voi saada myös selvitystä esimerkiksi valtiokonttorista.

Rajoitusmerkintöjä voi nykyään tulla tehtäväksi aravalain 6 §:n mukaan aravavuokra-asun-tojen ja aravavuokratalojen sekä asumisoikeusasuntojen osalta. Ks. myös aravalaki 26 ja 45 §, L aravavuokra-asuntojen käytöstä 18 § (1190/1993). Vuokra-asuntolainojen ja asu-misoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) 16 §:n mukaan lainhuutoja kiinnitysrekisteriin on tehtävä merkintä korkotukivuokra-asunnon ja korkotukivuokrataloyh-tiön käyttö- ja luovutusrajoituksista sekä niiden päättymispäivästä.

6.10. Etuosto-oikeuden käyttäminen

Etuostolain 9 §:n mukaan kunnan tulee ilmoittaa etuosto-oikeuden käyttämisestä, joka sillä tietyin edellytyksin on kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa, sille kirjaamisviranomai-selle, jonka toimialueella kiinteistö on, kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin on tehtävä etuosto-oikeuden käyttämi-sestä merkintä ja se on poistettava, kun etuosto on saatettu loppuun.

Jos kunta laiminlyö, mitä sen tehtäväksi on 9 §:ssä määrätty, on etuosto-oikeus mene-tetty.

6.11. Lunastuslupa, rakentamiskehotus ja rakennuksen suojelu

Kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslain) 10 luvussa on säännökset ilmoituksista ja merkinnöistä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin kiin-teän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksessa yleiseen tarpeeseen. Ilmoitus ja merkintä on tehtävä, kun on annettu lunastuslupa tai sitä vastaava toimitusmääräys taikka ennakkohaltuunottolupa, kun lunastus on päättynyt, kun lääninhallituksen korvauksen ja-kamista koskeva ilmoitus on saapunut tai kun lunastuksen toimeenpano on rauennut.

Kun lunastusluvasta on tehty merkintä rekisteriin, kohdistuu omaisuuteen sen jälkeen vah-vistettu kiinnitys lunastuslain 78 §:n mukaan vain lunastuksen päätyttyä jäljelle jäävään omaisuuteen, jollei kiinnitys perustu ennen merkinnän tekemistä jätettyyn hakemukseen. Lainkohdassa puhutaan myös maksamattoman kauppahinnan panttioikeutta koskevista säännöksistä, mutta maksamattoman kauppahinnan panttioikeudet ovat MKVPL 16 §:n säännös huomioon ottaen jo rauenneet.

Selvyyden vuoksi kannattanee rekisteriin merkitä, että merkinnän tekemisen jälkeen ha-ettu kiinnitys kohdistuu vain lunastuksen päätyttyä jäljelle jäävään omaisuuteen (lunastus-laki 78 §).

Lunastuksen päätyttyä lunastuksen oikeusvaikutukset tulevat voimaan. Jos lunastamalla on hankittu omistusoikeus, omaisuus on vapaa kaikista niistä sitä rasittaneista oikeuksista, joita ei lunastuspäätöksessä ole pysytetty (55 §). Lunastuksesta tulee tuolloin merkintä kiinteistörekisteriin.

Kun lunastus on lunastuslain 53 ja 54 §:n perusteella päättynyt, kirjaamisviranomaisen tulee tehdä lunastuksen päättymisestä 79 §:n mukaisesti merkinnät lainhuutoja kiinnitys-rekisteriin. Samoin on ilmoitus ja merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin tehtävä 80 §:n mukaan lunastuksen toimeenpanon raukeamisesta. Lunastus voidaan lunastuslain 80 §:n


mukaan viran puolesta merkitä rauenneeksi myös, jos kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun merkintä lunastusluvasta on tehty, eikä toimenpanon jatkamisesta ole sanotun ajan kuluessa ilmoitettu. Tiedot saadaan siirtää arkistoitavaksi. Kiinteistörekisterissä näkyy ta-pahtuneesta lunastuksesta tieto.

Vesilain (587/2011) mukaisesta lunastuksesta ks. vesilaki 17:1. Kiinnitysten kohdentami-sesta tai poistamisesta on säännös lain 17:4:ssa.

Kunnan on maankäyttö- ja rakennuslain 97.5 §:n mukaan lähetettävä rakentamiskehotuk-sen antamisesta, peruuttamisesta ja raukeamisesta sekä siitä, että velvoite on täytetty, ilmoitus lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkitsemistä varten.

Asianomainen ministeriö (ympäristöministeriö) voi maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n mu-kaan yleisen tarpeen vaatiessa myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen ja siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmal-lista kehittämistä varten. Sanotun lain mukaisia lunastuksia toimeenpantaessa on lain 103 §:n mukaan noudatettava lunastuslakia. Näin ollen noudatettavaksi tulevat myös edellä lunastuslain yhteydessä mainitut kirjaamista koskevat säännökset.

Rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain (498/2010) 12 §:n mukaan ELY-keskuk-sen on ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle rakennuksen suojelemista koskevan asian vi-reilletulosta, lainvoimaisesta suojelupäätöksestä ja suojelun lainvoimaisesta lakkauttami-sesta. Kirjaamisviranomainen tekee ilmoituksesta merkinnän lainhuutoja kiinnitysrekiste-riin. Ilmoituksessa on mainittava kiinteistö, jolla rakennus sijaitsee.

6.12. Lakisääteinen panttioikeus

6.12.1. Soveltamisala

Kiinteistö, joka muun lain kuin maakaaren mukaan vastaa julkisoikeudellisesta tai julkisoi-keudellisessa järjestyksessä maksettavaksi pannusta maksusta tai muusta siihen verrat-tavasta saamisesta, on panttina saamisen suorittamisesta niin kuin maakaaressa sääde-tään. Tällaisia määräyksiä on esim. vesilain 6:31a §:ssä, 7:8 §:ssä ja 12:8 §:ssä, eräistä naapuruussuhteista annetun lain 14 §:ssä, eräistä vesitilusjärjestelyistä annetun lain 20 §:ssä, rajakuntien tilusjärjestelylain 43 §:ssä, yksityisistä teistä annetun lain 78 §:ssä, uus-jaon tukemisesta annetun lain 10 §:ssä, metsälain 21 §:ssä, kiinteistönmuodostamislain 204 §:ssä ja peruskuivatustoiminnan tukemisesta annetun lain 17 §:ssä.

Lakisääteistä panttioikeutta kiinteistöön koskevia säännöksiä sovelletaan myös silloin, kun lakisääteinen panttioikeus koskee kiinteistön määräosaa, määräalaa taikka maanvuokra-oikeutta tai muuta toisen maahan kohdistuvaa käyttöoikeutta. Käyttöoikeuden osalta ei MK 20:1 §:ssä näytetä edellytettävän, että sen tulisi olla kirjaamisvelvollisuuden alainen. Jos käyttöoikeus ei ole vapaasti siirrettävissä, on merkinnän arvo kuitenkin kyseenalainen. On-gelmallista myös on, jos käyttöoikeutta ei ole tarvinnut kirjata eikä sitä ole kirjattu.

Kestävän metsätalouden rahoituksesta annettu laki, jonka 13 §:än perustui aikanaan var-sin runsaslukuinen lakisääteisinä panttioikeuksina kirjattujen metsänparannuslainojen joukko, on kumottu kestävän metsätalouden rahoituslailla (544/2007). Rahoitus myönne-tään nykyään tukina eikä lainoina, joten uusia metsänparannuslainoja ei enää tule kirjat-taviksi.


Lakisääteisten panttioikeuksien määrä on jatkuvasti vähentynyt ja merkitys pienentynyt, ks. myös Tepora-Kaisto-Hakkola: Esinevakuudet, 2009, s. 128.

6.12.2. Kirjaamisen edellytykset

Lakisääteinen panttioikeus on MK 20:2 mukaan ilmoitettava kirjattavaksi lainhuutoja kiin-nitysrekisteriin. KirjRekA 21 §:n mukaan kirjaaminen edellyttää saamiselta, että se on suu-rempi kuin 1.000 euroa kiinteistöltä. Jos määrä siis jonkin kiinteistön kohdalta on pienempi, ei kirjausta tehdä. Jollei ilmoitusta ole toimitettu kirjaamisviranomaiselle vuoden kuluessa saamisen syntymisestä, panttioikeus raukeaa. Toistuvasti kiinteistöstä menevä maksu, joka ei perustu tuomioistuimen päätökseen, saadaan ilmoittaa kirjattavaksi vain, jos kysei-sen maksuerän suoritus on laiminlyöty. Jos saaminen on tuomioistuimen päätöksen mu-kaisesti suoritettava määräajoin, ei saamisen määrän osalta ole rajoitusta.

Kirjata voidaan myös saamisesta perittävä korko tai muu liitännäiskustannus.

Lakisääteinen panttioikeus ei sido luovutuksensaajaa, ellei sitä ole kirjattu rekisteriin en-nen lainhuudon hakemista eikä luovutuksensaaja saannon tapahtuessa tiennyt eikä hänen pitänyt tietää saamisesta tai sen perusteesta.

Lakisääteistä panttioikeutta ilmoitettaessa on velallinen mainittava. Mikäli velallistieto ja omistajatieto eivät vastaa toisiaan, kirjaus voidaan tehdä vain omistajan suostumuksella.

6.12.3. Kirjauksen voimassaoloaika ja etusija

Lakisääteisen panttioikeuden kirjaus on voimassa siitä päivästä, jona sitä koskeva ilmoitus on tehty kirjaamisviranomaiselle, ja sillä on etusija kirjausajankohdasta riippumatta ennen kiinnitykseen perustuvia panttioikeuksia ja erityisiä oikeuksia.

6.12.4. Tarkastettavat seikat

Ilmoituksesta lakisääteisestä panttioikeudesta on tarkastettava seuraavat seikat:

- onko ilmoitus tehty vuodessa saamisen syntymisestä.

- onko saaminen suurempi kuin 1.000 euroa kiinteistöltä (poikkeuksena em. tuo-mioistuimen päätökseen perustuva saaminen).

- kenellä kirjauksen tapahtuessa on lainhuuto kiinteistöön. Jos joku muu kuin ilmoituksessa velalliseksi mainittu on hakenut lainhuutoa ennen ilmoituksen te-kemistä, on häneltä oltava suostumus kirjaukseen. Jos esitetään kauppakirja, josta näkyy, että nykyinen omistaja on kauppaa tehtäessä ollut tietoinen saa-misesta, voidaan kirjaus tehdä. Ilmoituksen tekijältä voidaan pyytää tarpeelli-sen selvityksen esittämistä tai voidaan pyytää uudelta omistajalta kirjallinen lausuma tai kutsua hänet kuultavaksi.

- onko kiinteistö "elävä". Jos kiinteistöstä on luovutettu määräala ennen ilmoituk-sen saapumista ja määräala tai siitä muodostettu tila on huudatettu, ilmoitus


on palautettava ja tiedusteltava, mihin kohteeseen merkintää haetaan. "Vieraa-seen" kohteeseen merkintää ei voida tehdä ilman omistajan suostumusta.

- onko kiinteistön ulosmittauksesta tai turvaamistoimesta tai kiinteistön omista-jan konkurssista tehty merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ennen ilmoituk-sen tekemistä.

- onko saaminen kirjaamiskelpoinen. Ilmoituksessa on mainittava viranomaisen päätös tai muu saamisen peruste ja se lainkohta, jonka nojalla lakisääteistä panttioikeutta vaaditaan.

KirjRekA 21 §:n mukaan lakisääteistä panttioikeutta koskevassa ilmoituksessa on mainit-tava:

1) kiinteistö, joka vastaa saamisesta

2) saamisen rahamäärä ja sen syntymisen ajankohta

3) velallinen

4) velkoja ja tämän yhteystiedot

5) viranomaisen päätös tai muu saamisen peruste ja se lainkohta, jonka nojalla lakisääteistä panttioikeutta vaaditaan.

Ilmoitus voidaan jättää lepäämään, kunnes panttioikeuden peruste tai pysyvyys on selvi-tetty (esim. ulosmittaus). Ilmoituksen tekemisen jälkeen tapahtunut ulosmittaus ei estä merkinnän tekemistä, mistä syystä kannattanee lepäämään jättämismerkinnässä mainita, milloin tapahtuneen ulosmittauksen vuoksi kirjaus on jätetty lepäämään.

6.12.5. Kirjauksen poistaminen ja kohdentaminen

Panttioikeuden haltijan on ilmoitettava lakisääteisen panttioikeuden kirjaus poistettavaksi, kun saaminen on lakannut tai kun panttioikeus ei enää ole voimassa. Kirjausta voidaan muuttaa velkojan ilmoituksen perusteella. Kirjaus voidaan poistaa myös kiinteistön omis-tajan hakemuksesta, jos omistaja osoittaa saamisen kokonaan maksetuksi.

Jos emätilaan merkitty lakisääteinen panttioikeus halutaan purkaa jonkun määräalan tai emätilasta muodostuneen tilan osalta eikä kysymys ole jäljempänä selostettavasta koh-dentamisesta, on purkamiseen oltava samanlaiset suostumukset kuin kiinnityksenkin pur-kamiseen.

MK 20:7:n mukaan lakisääteisen panttioikeuden kirjaamisesta ja sen perusteella synty-västä panttioikeudesta on soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistökiinnityksestä ja pantti-oikeudesta säädetään. HE 120/1994 vp s. 126 sanoo, että myös yhteiskiinnityksen purka-mista koskevia säännöksiä on sovellettava, jos rasitus halutaan poistaa lohkotilan osalta.

Edellä esitetystä seuraa, että jos yhden lohkotilan omistaja hakee lakisääteisen panttioi-keuden purkamista tilansa osalta, saatetaan joutua vaatimaan runsaastikin MK 18:6:ssa


tarkoitettuja suostumuksia vastuuseen jäävien kiinteistöjen omistajilta ja näihin kiinteistöi-hin kohdistuvien panttioikeuksien ja erityisten oikeuksien haltijoilta.

Mainituissa purkamistilanteissa on yleensä kysymys metsälainoista. Maa- ja metsätalous-ministeriön metsäosasto on antanut näistä kohdentamisista metsäkeskuksille suosituksen metsälainojen panttiasioiden käsittelyn yksinkertaistamiseksi.

Metsäkeskuksen hakemana kohdentaminen voidaan suorittaa rekisterin selventämistoi-menpiteenä maksua perimättä. Metsäkeskus ilmoittaa kirjaamisviranomaiselle, mihin kiin-teistöön tai kiinteistöihin emäkiinteistöön aikanaan merkitty panttioikeus kohdistuu antaen samalla suostumuksensa panttioikeudesta vapauttamisesta muiden vastuussa olevien kiinteistöjen tai huudatettujen määräalojen osalta. Edellytyksenä menettelylle on se, että metsäkeskus katsoo vastuuseen jäävän kiinteistön/kiinteistöjen riittävän vastaamaan lai-nasta. Edellä mainitun kirjeen mukaan metsäkeskus antaa suostumuksen, jos kantakiin-teistön omistaa edelleen se henkilö, jolle laina on aikanaan myönnetty eivätkä maanomis-tajat ole sopineet velallisuuden siirtymisestä.

Jos maanomistajat ovat tehneet sopimuksen panttivastuun jakamisesta lainalla rahoite-tusta työstä syntyneen hyödyn mukaisessa suhteessa ja metsäkeskus on sopimuksen hy-väksynyt, toimivat panttivastuuseen jäävien kiinteistöjen omistajat em. suosituskirjeen mu-kaan hakijana ja metsäkeskus suostumuksen antajana ilmoittaen tosin metsäkeskus itse-kin kirjaamisviranomaiselle pantin kohdistumisesta. Tämän ohjekirjan tekijöiden käsitys on, ettei silloin, kun kysymys on kohdentamisesta, tarvita niihinkään kiinteistöihin, joiden omistajana on muu kuin alkuperäinen velallinen, kohdistuvien panttioikeuksien ja erityisten oikeuksien haltijoiden suostumusta panttioikeuden erityisluonteen vuoksi, kun kysymys on velallisaseman järjestämisestä kiinteistölle tulleen hyödyn mukaiseksi.

6.13. Korjaamis- tai muutoksenhakuasian vireilläolo

6.13.1. Korjaamisasia

MK 8 luvun mukaista virheen korjaamista on käsitelty yleistä kirjaamismenettelystä koske-vassa osassa. MK 8:3.1 mukaan, jollei korjaamisasiaa heti ratkaista, sen vireilläolosta on tehtävä merkintä rekisteriin.

6.13.2. Muutoksenhakuasian vireilläolo

Jos kirjaamishakemus on hylätty tai jätetty tutkimatta, merkintä saadaan siirtää arkistotie-dostoon, kun päätös on tullut lainvoimaiseksi. Siihen saakka merkinnän tulee näkyä lain-huuto- ja kiinnitysrekisterissä ja merkintää täydentää sitä mukaa kun asian etenemisestä tulee tietoa.

Jos valituksenalainen päätös on tehty ennen vuoden 2009 loppua, siihen haetaan kirjaa-misasioiden siirtoa koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain 9 §:n mukaan muutosta ennen 1.1.2010 voimassa olleiden säännösten mukaisesti. Kun käräjäoikeuden päätöksistä valitetaan hovioikeuteen ja edelleen korkeimpaan oikeuteen, jos korkein oi-keus myöntää valitusluvan, tulee merkintä tehdä valituksesta hovioikeuteen, hovioikeuden


tuomiosta, valitusluvan hakemisesta korkeimmalta oikeudelta, valitusluvan myöntämi-sestä ja korkeimman oikeuden tuomiosta. Jos korkein oikeus on evännyt valitusluvan, on tuomio tullut lainvoimaiseksi.

Muutosta kirjaamisviranomaisen 1.1.2010 jälkeen kirjaamisasiassa antamaan lopulliseen ratkaisuun haetaan MK 9:1 mukaan maaoikeudelta. Näin ollen merkintä on tehtävä vali-tuksesta maaoikeuteen ja maaoikeuden ratkaisusta. Kun valitus maaoikeuden ratkaisusta korkeimpaan oikeuteen on edellisessä kappaleessa kuvatun kaltainen, tulee merkinnät tehtäväksi myös samalla tavalla, jos valituslupaa haetaan.

6.14. Omistusta tai kirjausta koskeva riita-asia

Muistutustietona on merkittävä myös kiinteistön omistusta tai kirjausta koskevan riita-asian vireilläolo sekä asiassa annettu ratkaisu ja sen lainvoimaisuus. Tuomioistuimen on MK 6:13 mukaan ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle vireille tulleesta asiasta, joka koskee kiinteistön saannon purkamista tai pätemättömyyttä taikka parempaa oikeutta kiinteistöön, sekä ratkaisustaan ja siitä, onko sen antama ratkaisu saanut lainvoiman. Sama koskee kannetta, jossa vaaditaan kirjauksen julistamista mitättömäksi tai sen oikaisemista. Vaikka MK 6:13 onkin puutteellinen erityisten oikeuksien osalta, on tuomioistuimen katsottava ole-van velvollinen ilmoittamaan kirjaamisviranomaiselle myös kirjaamisvelvollisuuden alaista käyttöoikeutta koskevan riita-asian vireille tulosta ja käsittelystä samalla tavoin kuin vas-taavasta kiinteistöä koskevasta riidasta.

Kiinteistönmuodostamisasetuksen 103 §:n 2 momentin (866/2009) mukaan myös kiinteis-tönmuodostustoimitusta tekevän toimitusinsinöörin on tehtävä kirjaamisviranomaiselle il-moitus, jos omistusriita ratkaistaan kiinteistötoimituksessa. Jos tuomioistuin muuttaa täl-laista päätöstä, on myös tuomioistuimen huolehdittava muutoksen ilmoittamisesta

Kiinnityspäätöksen purkamisesta tai kiinnityksen julistamisesta mitättömäksi on säännös MK 16:8.3:ssa.

Vireilläolomerkintä, jota siis muutetaan sitä mukaan, kun kirjaamisviranomaiselle saapuu tietoja asian käsittelyn etenemisestä, tulee ottaa huomioon uusia kirjauksia mahdollisesti haettaessa. MK 12:2.1.7 ja 4:11.1.5 osoittavat esimerkiksi, että uusi lainhuuto- tai erityisen oikeuden siirtoa koskeva hakemus jäävät merkinnän vuoksi lepäämään. Merkintä poiste-taan, kun asiasta on tullut lainvoimainen tuomio tai asia on jäänyt sillensä. Yksipuolinen tuomio ei vielä ole riittävä merkinnän poistamiseen, vaan on selvitettävä, ettei takaisin-saantikannetta ole nostettu.

MK 11:7.3 mukaan kirjaamisviranomainen merkitsee tuomioistuimen ilmoituksesta lain-huudon saajaksi sen, joka lainvoimaisen tuomion mukaan on kiinteistön omistaja. Vastaa-vaa säännöstä ei ole erityisen oikeuden osalta, mutta säännöstä voitaneen soveltaa myös, kun kysymys on ollut vastaavasta riidasta, joka on koskenut kirjaamisvelvollisuuden alaista käyttöoikeutta.

Merkintä tehdään, vaikkei ole selvitystä varainsiirtoveron suorittamisesta, joskin kirjaamis-viranomaisen on KirjRekA 19.2 mukaan tarvittaessa kehotettava kiinteistön saajaa esittä-mään selvitys veron suorittamisesta. Mikäli veroa ei ole suoritettu, lienee merkinnästä syytä ilmoittaa verovirastolle.


Merkinnän tekoon viran puolesta liittyy myös muita ongelmia, ks. Jokela-Kartio-Ojanen, 2004, s. 264 ja Mähönen: LM 3/2005 s. 423-424.

6.15. Valtion kiinteistövarallisuuden luovuttaminen ja merkinnät lainhuudatuksen ulkopuolelle jää-vän kiinteistön omistajasta ja hallinnoivasta viranomaisesta

6.15.1. Valtion kiinteistövarallisuuden luovuttaminen

Laki oikeudesta luovuttaa valtion kiinteistövarallisuutta (973/2002) tuli voimaan 1.1.2003. Lailla kumottiin laki oikeudesta luovuttaa valtion maaomaisuutta ja tuloa tuottavia oikeuk-sia (687/1978) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen.

Valtion kiinteistövarallisuutta ovat valtion omistamat kiinteistöt, muut rekisteriyksiköt ja maa- ja vesialueet sekä osuudet niihin, valtion maalla sekä toisen maalla sijaitsevat valtion omistamat rakennukset ja niiden osuudet, valtion omistamat asunto-osakeyhtiöiden osak-keet ja osakkeet sellaisissa yhtiöissä, joiden pääasiallisena tarkoituksena on kiinteän omaisuuden omistaminen tai hallinta.

1) Luovuttamisesta (myynti, vaihto tai muu omistusoikeuden luovuttaminen) päät-tää

- valtioneuvosto ( 6 §:n 1 mom.) - ministeriö hallinnonalallaan ( 6 §:n 2 mom.) tai tasavallan presiden-

tin kanslia tai valtion liikelaitos sen hallinnassa olevan kiinteistöva-rallisuuden osalta, jos käypä hinta max. 5 miljoonaa euroa

- valtioneuvosto voi delegoida ministeriön päätösvaltaa virastolle tai laitokselle ( 6 §:n 4 mom.).

2) Vuokraamisesta (= maanvuokralaissa tarkoitettu maanvuokra (3 § 1/3)) päät-tää

- valtioneuvosto (9 § 1), jos

a) vuokrattavan maaomaisuuden käypä arvo ylittää 10 mil-joonaa euroa

b) vuokrattavan maaomaisuuden käypä arvo ylittää 5 mil-joonaa euroa ja vuokra-aika on pidempi kuin 30 vuotta tai

c) vuokrauksella on periaatteellisesti huomattava merkitys

- tasavallan presidentin kanslia hallinnassaan olevasta maaomai-suudesta (9 § 3)

- ministeriö muissa tapauksissa hallinnonalaan kuuluvasta maa-omaisuudesta tai liikelaitos, jonka hallinnassa vuokrattava maa-omaisuus on (9 § 2)

- ministeriö voi delegoida päätösvaltaansa alaiselleen virastolle tai laitokselle (9 § 4)

- vähintään käypä vuokra - ei oikeutta luopua vuokranperimisestä.


2) Erityisen oikeuden myöntämisestä ( = käyttö-, rasite-, irrottamis- ja muu näihin verrattava oikeus (3 § 1/4)) päättää

- se viranomainen, jonka hallinnassa kiinteistövarallisuus on (10 § 1 mom.)

- ei haittaa omaisuuden käyttöä valtion tarkoitukseen eikä haittaa suojelua eikä rauhoitusta

- kirjallinen sopimus (10 § 1 mom.) - käypä vastike (10 § 2 mom.) - vastikkeetta, jos oikeus vähäinen tai erityisiä syitä (10 § 2 mom.) - kiinteistövarallisuuden luovuttamisesta päättävä taho, jos erityinen

oikeus koskee kiven, soran, hiekan, turpeen, mullan tai muiden näi-hin verrattavien maa-ainesten ottamista muuhun kuin kotitarve-käyttöön tai käyttöoikeuden myöntämistä valtiolle kuuluvaan vesi-voimaan (10 § 3 mom.)

6.15.2. Kiinteistövarallisuuden hankkiminen valtiolle

Valtioneuvoston asetus valtion kiinteistövarallisuuden hankinnasta, hallinnasta ja hoitami-sesta (1070/2002). Kirjaamisviranomaisen osalta asetuksessa säädetään

- kiinteistövarallisuuden hankinnasta valtion omistukseen ( 1 § 1/1)

- kiinteistövarallisuuden vuokraamisesta ( = maanvuokralain mukainen vuokraa-minen) valtiolle (1 § 1/2)

- valtion kiinteistövarallisuuden rekisteröinnistä (1 § 1/5)

- valtion kiinteistövarallisuuden vuokraamisesta ulkopuoliselle tai toiselle valtion virastolle tai laitokselle.

Asetuksen mukaan

a) ministeriö päättää (3 §)

- kiinteistövarallisuuden hankkimisesta valtion omistukseen - jos hankinta-arvo yli 5 miljoonaa euroa - sitoutumisesta vuokrasopimukseen - jos vuokrameno sopimuskaudelta yli 5 miljoonaa euroa

b) virasto tai laitos päättää (4 § + asetus valtion talousarviosta 38 § 1 mom.)

- kiinteistövarallisuuden hankkimisesta omaan käyttöön - jos hankinta-arvo alle 5 miljoonaa euroa - sitoutumisesta vuokrasopimukseen - jos vuokrameno sopimuskaudelta alle 5 miljoonaa euroa


6.15.3. Tutkiminen kirjaamismenettelyssä

Erillisiä päätöksiä ei tarvita, jos

- luovuttajana tai vastaanottajana on valtioneuvosto tai ministeriö

- vuokranantajana (vuokraaminen ulkopuoliselle) on valtioneuvosto, tasavallan presidentin kanslia tai ministeriö hallinnonalaan kuuluvasta maaomaisuudesta

- erityisen oikeuden perustajana on hallinnoiva virasto tai laitos ja erityinen oi-keus ei koske kiven, soran, hiekan, turpeen, mullan tai muiden näihin verratta-vien maa-ainesten ottamista muuhun kuin kotitarvekäyttöön tai käyttöoikeuden myöntämistä valtiolle kuuluvaan vesivoimaan

Selvitys esitettävä, jos

- hallinnoiva virasto tai laitos luovuttaa valtion kiinteistövarallisuutta (ulkopuoli-selle)

- hallinnoiva virasto tai laitos vuokraa valtion kiinteistövarallisuutta (ulkopuoli-selle)

- erityisen oikeuden perustajana on hallinnoiva virasto tai laitos ja erityinen oi-keus koskee kiven, soran, hiekan, turpeen, mullan tai muiden näihin verratta-vien maa-ainesten ottamista muuhun kuin kotitarvekäyttöön tai käyttöoikeuden myöntämistä valtiolle kuuluvaan vesivoimaan. Erityisen oikeuden perustami-sesta päättää tällöin valtion kiinteistövarallisuuden luovuttamisesta päättävä taho ja kirjaamisviranomaiselle esitettävään selvitykseen sovelletaan, mitä edellä kiinteistövarallisuuden luovuttamisesta on sanottu.

Esitettävä selvitys

a) valtioneuvosto siirtänyt ministeriön päätösvaltaa (7 §) b) virasto tai laitos on 2 §:ssä tarkoitettu haltijavirasto (haltijavirastot lueteltu 2

§:ssä)

6.15.4. Haltijavirastomerkinnän merkitys selvityksenä oikeustoimiin

Merkintä hallinnoivasta viranomaisesta on kirjaamismenettelyssä riittävä selvitys hallinnoi-van viranomaisen legitimaatiosta laissa tarkoitettuihin oikeustoimiin lukuun ottamatta pää-tösvallan siirtämisestä koskevaa selvitystä. Jos rekisterissä oleva haltijavirastomerkintä poikkeaa luovuttajasta, vuokranantajasta tai erityisen oikeuden perustajasta, aiheuttaa tämä kirjaamisviranomaiselle erityisen selvitysvelvollisuuden. (selvityksenä käy merkin-nässä tarkoitetun viraston suostumus).


6.15.5. Merkinnät lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävän kiinteistön omistajasta sekä haltijavirastosta

Lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävät MK 11:4:n mukaan valtion metsämaa, pakkolunas-tusyksikkö, yleisiin tarpeisiin erotettu alue, erillinen vesijättö, yleinen vesialue ja yleinen alue.

Edellä mainitun valtioneuvoston asetuksen 8 §:n mukaan haltijaviraston, valtion liikelaitok-sen ja valtion talousarvion ulkopuolisen rahaston on ilmoitettava valtion omistukseen tullut kiinteistövarallisuus rekisteröitäväksi lainhuutoja kiinnitysrekisteriin Suomen valtion ni-miin ja hallinnassaan olevaksi. Myös haltijatietomuutos tulee hallinnan saavan viraston, liikelaitoksen tai rahaston ilmoittaa merkittäväksi. Haltijatiedot merkitään rekisteriin muis-tutustietoina. Mikäli omistusoikeutta ei ole aikaisemmin rekisteröity, kirjataan omistusoi-keuden rekisteröinti Suomen valtiolle ja samalla tehdään erikseen merkintä haltijaviras-tosta/laitoksesta ja tallennetaan ao. haltijan yritys- ja yhteisötunnus. Omistusoikeuden re-kisteröimiseksi saattaa olla tarpeen vaatia omistusoikeudesta selvitystä, esimerkiksi lunas-tuspäätös tai muita toimitusasiakirjoja, mikäli omistusta ei voida suoraan päätellä kiinteis-törekisteritiedoista. Valtion metsämaan omistuksesta ei tarvita enempää selvitystä, koska valtion metsämaa voi olla muodostettu vain valtiolle. Tarpeetonta lienee myös vaatia re-kisteriin rautatiealueeksi merkityistä alueista ratahallintokeskukselta selvitystä sen hal-tuunsa saamista rautatiealuista.

Mikäli omistusoikeus on aiemmin rekisteröity, voidaan haltijavirasto/laitosmerkintä tehdä erikseen hakemuksesta. Hakemus hallintamerkinnän saamiseksi voi käsittää useita sa-man kirjaamisviranomaisen tuomiopiirissä olevia kiinteistöjä. Kuitenkaan ei rekisterijärjes-telmä mahdollista samassa kirjauksessa tehtäväksi useampaa erityisen oikeuden ja niiden haltijaviraston/laitoksen kirjausta. Erityisen oikeuden kirjauksen kohdalle voitaneen mer-kitä hallinnoiva viranomainen, vaikkei KirjRekA 13.1/7 sellaista mainitsekaan, mutta erityi-seen oikeuteen on haettava kirjaus eikä omistusoikeuden rekisteröinti tule kysymykseen sen osalta.

Mikäli kysymyksessä on lainhuudatusvelvollisuuden alainen kiinteistö, tehdään merkintä hallinnoivasta viranomaisesta saman menettelyn mukaisesti KirjRekA 13.1/8 perusteella.

Kiinteistörekisterissä olevaa omistajamerkintää ei sinänsä voida pitää lainhuutotietoon ver-rattavana. Merkintä on voinut tulla rekisteriin kiinteistötoimituksen perusteella tai kirjattu väestön keskusrekisteritiedoista. Jos kiinteistörekisteristä näkyy, että omistajaksi merkitty on sellainen, jolle alue on kiinteistötoimituksessa muodostettu, voidaan tietoa pitää riittä-vän luotettavana. Muutoin voi olla aihetta vaatia kiinteistötoimituksesta laaditun toimitus-kirjan kuten vesijätön muodostamisesta laaditun, tai pakkolunastusyksikön lunastuspää-töksen esittämistä.

Yleisen alueen kiinteistörekisteriin merkitsemisen edellytyksenä on KML 227 §:n mukaan, että alueen on selvitetty olevan kunnan omistama. Jos joku muu kuin sellainen, jolle alue on muodostettu, on alueen nykyinen omistaja, on hänen MK 11:4:n mukaan haettava lain-huuto saannolleen. (Aikaisemmin ko. alueisiin ei voinut saada lainhuutoa, ks. Koulu - Te-pora: Lainhuuto- ja kiinnitysmenettely, 1989, s.163 eikä MKVPL käsittele näitä alueita. Määräalan osalta lainhuudatusvelvollisuus tulee kuitenkin MKVPL 6 §:n perusteella.)

Edellä sanottu soveltuu omistusoikeuden selvittämiseen myös silloin, jos kysymys on lain-huudatuksen ulkopuolelle jääneen kiinteistön myyjän omistusoikeuden selvittämisestä tai


erityisen oikeuden kirjaamisesta tällaiseen kohteeseen. Lainhuudatusmenettelyssä ei to-sin ole tarpeen MK 12:1.2 mukaan esittää selvitystä edeltäjän omistusoikeudesta, jos kiin-teistö on saatu kiinteistötoimituksessa.

Mikäli kiinteistövarallisuuden hallinta siirretään valtion sisällä toiselle haltijavirastolle, liike-laitokselle tai rahastolle, saava haltijavirasto, liikelaitos tai rahasto ilmoittaa muutoksen re-kisteröitäväksi.

Samaan kiinteistöön voi kohdistua useita haltijavirastomerkintöjä.

Ilmoituksia hallinnoivasta viranomaisesta on tehty ilmoittaen hallinnassa olevien alueiden prosentuaalinen tai alueellinen jako.

Lähtökohtana ensinnäkin ilmoituksia rekisteriin merkittäessä on, ettei kirjaamisviranomai-sella ole ilmoitettavien tietojen oikeellisuuden tarkastusvelvollisuutta.

Prosentuaalista tai alueellista jakoa ei merkitä kirjaamisviranomaisen rekisteriin. Mikäli hal-linnoivia viranomaisia on useita,

1) kaikista hallinnoivista viranomaisista tehdään oma erillinen merkintä rekisteriin ja kunkin rekisterimerkinnän kohdalle kirjoitetaan teksti "Hallitsee osaa kiinteis-töstä".

Tilanteessa, jossa samaan kiinteistöön kohdistuvasta useasta haltijavirastosta tehdään il-moitukset eri aikoina,

2) myöhemmästä ilmoituksesta tehdään rekisteriin oma erillinen merkintä ja aikai-semman merkinnän kohdalle tehdään lisäys "Hallitsee osaa kiinteistöstä".

Kun kiinteistöön kohdistuu useita haltijavirastomerkintöjä, oikeustoimiin vaaditaan kaikkien osapuolten myötävaikutus. Oikeustoimiin ei riitä suostumuksen antaminen, vaan esim. kaupassa kaikkien on oltava myyjinä. Muiden haltijavirastojen myötävaikutusta ei kuiten-kaan vaadita, mikäli esitetään erikseen selvitys siitä, että oikeustoimen tekijävirasto yksin hallitsee koko sitä aluetta, johon oikeustoimi kohdistuu.

6.15.6. Haltijamerkintä luonnonsuojelualueiden osalta

Luonnonsuojelualueiden hankinnasta säädetään luonnonsuojeluasetuksen (16071997) 6 §:ssä. Ympäristöministeriö päättää luonnonsuojelutarkoituksiin käytettävien alueiden hankkimisesta valtiolle. Ympäristöministeriö voi siirtää edellä tarkoitetun hankintatehtävän ympäristökeskukselle. Valtiolle luonnonsuojelutarkoituksiin hankitut alueet ovat ympäris-töministeriön hallinnassa. Ympäristöministeriö voi siirtää valtiolle hankitun alueen ennen sen suojelualueeksi muodostamista Metsähallituksen hallintaan. Lisäksi Metsähallitus voi päättää Metsähallituksesta annetun lain mukaisesti alueiden hankkimisesta luonnonsuo-jelutarkoituksiin. Nämä alueet ovat Metsähallituksen hallinnassa.

Ympäristöministeriön ja ympäristökeskuksen hankkimia määräaloja lohkottaessa on usein tarkoituksenmukaista, että määräala liitetään valtion samalta alueelta ennestään omista-


maan Metsähallituksen hallitsemaan joko ennestään olevaan tai perustettavaan luonnon-suojelualueeseen. Liittäminen tehdään KML 26 §:n nojalla (määräalan siirtäminen lohko-malla kiinteistöön ns. siirtolohkominen). Alueet voivat olla myös määräaloja, jolloin suori-tetaan KML 24 §:n mukainen yhteislohkominen. Toimituksessa esitetään asianmukaiset suostumukset tällaisen siirtolohkomisen tai yhteislohkomisen suorittamiselle. Toimituk-sessa muodostetulla kiinteistöllä on tässä tilanteessa kaksi hallinnoivaa viranomaista. Alu-eellista jakaumaa ei ole tarkoituksenmukaista tarkalleen selvittää.

Siirtolohkomistapauksessa hallinnoinnin kirjaus tehdään kuten edellä kohdassa 1) on se-lostettu. Yhteislohkomistapauksessa hallinnoivat viranomaiset kirjataan edellä kohdassa 2) selostetun mukaisesti. Alueellista hallinnanjakoa ei tässäkään tilanteessa merkitä kir-jaamistietoihin. Merkinnän ollessa voimassa, oikeustoimiin sovelletaan, mitä edellä on sa-nottu kiinteistöstä, johon kohdistuu useita haltijavirastomerkintöjä.

6.16. Muita merkintöjä

Eri laeissa saattaa olla muitakin kuin edellä lueteltuja säännöksiä, jotka määräävät tehtä-väksi lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkintöjä kiinteistöä koskevista oikeuksista tai rasi-tuksista. Merkinnän arkistoitavaksi siirtäminen on harkittava tapaus tapaukselta. Esimerk-keinä mainittakoon vielä seuraavat:

6.16.1. Kehittämiskorvaus

Maankäyttö- ja rakennuslain 12a luvun mukaan kaavasta merkittävää hyötyä saavat maanomistajat osallistuvat osaltaan kunnalle aiheutuviin asemakaavan toteuttamiskustan-nuksiin. Ensisijaisesti kustannuksiin osallistumisesta sovitaan kunnan ja maanomistajan kesken tehtävin maankäyttösopimuksin. Toissijaisesti kunnalla on mahdollisuus periä kus-tannukset kunnallisena julkisoikeudellisena maksuna niiltä maanomistajilta, jotka saavat kaavasta merkittävää hyötyä ja joiden kanssa kustannusten korvaamisesta ei ole päästy sopimukseen. Kehittämiskorvauksena voidaan periä enintään 60 % asemakaavasta joh-tuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvonnoususta (91 f §). Kehittämiskorvauksen maksamisesta vastaa se, joka omistaa alueen kehittämiskorvauksen määräämisajankoh-tana tai se, jolle alue on tältä siirtynyt vastikkeettomalla saannolla (91 i §). Erääntynyt ke-hittämiskorvaus saadaan ulosmitata ilman erillistä tuomiota tai päätöstä siten kuin verojen ja maksujen täytäntöönpanosta annetussa laissa (706/2007) on säädetty (91 j §).

Maankäyttö- ja rakennuslain 91p §:n mukaan, kun kunta on määrännyt kehittämiskorvauk-sen perittäväksi, sen tulee viipymättä ilmoittaa kirjallisesti tästä sille kirjaamisviranomai-selle, jonka toimialueella kiinteistö sijaitsee merkinnän tekemiseksi lainhuutoja kiinnitys-rekisteriin. KirjRekA 13.1/8 mukaan rekisteriin voidaan merkitä oikeutta koskeva tieto, jos se on säädetty merkittäväksi lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Kehittämiskorvaus on sää-detty merkittäväksi rekisteriin. Merkintä on siinä mielessä poikkeuksellinen, ettei kiinteistö ole panttina kehittämiskorvauksesta. Merkintä tehdään, jos tontti on lohkomatta, muodos-tajakiinteistön kohdalle ja tontin lohkomisen jälkeen asianomaisen tontin kohdalle.

Merkinnän tekeminen tapahtuu seuraavasti:

Kunta tekee ilmoituksen siinä vaiheessa, kun kehittämiskorvauksesta lähetetään maksu-lippu (91 j §). Kirjaamisviranomaiselle lähetettävään ilmoitukseen kunta liittää luettelon


kiinteistöistä ja niitä koskevista kehittämiskorvauksista. Kunnan on ilmoitettava myös ke-hittämiskorvauksen tonttikohtaisesta osittelusta tai uudelleen kohdentamisesta. Merkintä poistetaan, kun kunta ilmoittaa kehittämiskorvauksen loppuun suorittamisesta. Välisuori-tuksista ei tehdä merkintää. Merkintä poistetaan myös silloin, kun kunta ilmoittaa sen erik-seen poistettavaksi. Kehittämiskorvauksista tehty merkintä ei ole vallinnanrajoitus.

Muistutustietona tehtävästä merkinnästä on ilmettävä:

- lainkohtana maankäyttö- ja rakennuslain 91 p § - korvauksen määrännyt kunta - kehittämiskorvauksen määrä ja sen jakaantuminen muodostettavien tonttien

kesken - maksuvelvollinen.

6.16.2. Uhkasakkomerkintä

Useissa laeissa, kuten vesilain 21:3:ssä, on viranomainen oikeutettu tehostamaan anta-maansa määräystä uhkasakolla. Jollei asianomaisessa erityislaissa ole asiasta erikseen säädetty, rekisteröintimenettelyyn soveltuu uhkasakkolain 19 §. Tuon lainkohdan mukaan uhan asettaneen viranomaisen on lähetettävä tuomioistuimelle kiinteistöä koskevasta pää-velvoitteesta ja sen tehosteeksi asetetusta uhasta ilmoitus merkinnän tekemiseksi rekiste-riin. Ilmoitusvelvollisuus on myös asiaa koskevista myöhemmistä päätöksistä ja päävel-voitteen täyttämisestä. Myöhemmät ilmoitukset näyttävät usein jäävän tekemättä.

Ilmoituksista on tehtävä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkintä, joka voidaan poistaa, kun päävelvoite on ilmoitettu täytetyn, tai joka tapauksessa viimeistään viiden vuoden ku-luttua merkinnän tekemisestä, jollei uhan asettanut viranomainen ole ilmoittanut päävel-voitteen voimassaolon jatkumisesta.

6.16.3. Hautaustoimilaki

Hautaustoimilaki (457/2003, HE 204/2002 vp), joka tuli voimaan 1.1.2004, aiheuttaa lain-huuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtäväksi eräitä merkintöjä. Laissa lähdetään siitä, että hau-tausmaa-alue tulee muodostaa erilliseksi kiinteistöksi. Tällaiseen kiinteistöön voi kuulua varsinaisen hautausmaa-alueen lisäksi vain hautausmaan ylläpitoon ja käyttöön liittyviä alueita, joilla kylläkin voi olla hautausmaahan liittyviä kirkollisia rakennuksia sekä hautaus-maan ylläpitoa ja käyttöä palvelevia rakennuksia, kuten kirkko, siunauskappeli ja huolto-rakennus.

Hautausmaan ylläpitäjänä voi olla

a) evankelis-luterilaisen kirkon seurakunta tai seurakuntayhtymä tai ortodoksisen kirkkokunnan seurakunta, valtio, kunta tai kuntayhtymä taikka

b) rekisteröity uskonnollinen yhdyskunta tai sen rekisteröity paikallisyhteisö tai muu rekisteröity yhteisö tai säätiö.

Lääninhallitus myöntää b. kohdassa mainitulle yhteisölle tai säätiölle luvan perustaa hau-tausmaa. Kohdassa a. mainittu yhteisö ei lupaa tarvitse.


Hautausmaana voi olla

1. hautausmaan ylläpitäjän omistama kiinteistö, johon ylläpitäjällä on lainhuuto tai omistusoikeuden rekisteröinti, tai

2. kiinteistö, johon ylläpitäjälle on kirjattu parhaalle etusijalle vuokraoikeus tai sii-hen verrattava käyttöoikeus ja jolle kiinteistön omistaja on antanut suostumuk-sen hautausmaan perustamiseen.

Vuokra- tai käyttöoikeuden kohteena tulee olla koko kiinteistö ja vuokra-ajan määräaikai-nen, vähintään 130 ja enintään 200 vuotta. Vuokra- tai käyttöoikeus voi olla maakaaren 14 luvun 2 §:n mukainen kirjaamisvelvollisuuden alainen tai muutoin kirjattavissa oleva vuokra- tai käyttöoikeus. Vuokraoikeuteen sovelletaan muutoin, mitä MVL 5 luvussa vuok-raoikeudesta säädetään, ja, mikäli siirtoa ei ole sopimuksessa kielletty, on siirtäminen kat-sottava siis sallituksi. HE:n perustelut viittaavat siihen, että on katsottu siirtämismahdolli-suuden olevan MK 14:2 tarkoittamassa mielessä riittävä, vaikka oikeuden luovuttaminen onkin mahdollista vain sellaiselle, jolla on oikeus hautausmaan ylläpitoon.

Hautausmaakiinteistö tai em. vuokra- tai käyttöoikeus ei voi olla hautaustoimilain 9 §:n 2 momentin mukaan kiinnityksen tai muun kuin hautaustoimilaissa mainitun erityisen oikeu-den kohteena. Kohteeseen ei siis saa vahvistaa kiinnitystä eikä käytännössä myöskään kirjata erityisiä oikeuksia. Jos hautausmaan ylläpitäjä omistaa ao. kiinteistön, ei siihen tar-vitse hautausmaata varten hakea erityisen oikeuden kirjausta ja jos ylläpitäjä hallitsee alu-etta vuokra- tai käyttöoikeussopimuksen perusteella, ei erityisen oikeuden kirjaus kohdistu ao. laitokseen, vaan "pohjana" olevaan kiinteistöön. Epäselväksi jää, voidaanko kiinteis-töön, joka on vuokrattu hautausmaakäyttöön, vahvistaa muuta kirjausta kuin se erityisen oikeuden kirjaus, jolla kiinteistö on hautausmaakäyttöön vuokrattu. Se, että hautausmaan käyttöoikeus on kirjattava parhaalle etusijalle, on riittävä takuu oikeuden pysymisestä.

HE:n perustelujen mukaan hautausmaan ylläpitäjän on ennen hautausmaan perustamista koskevan päätöksen tekemistä selvitettävä, ettei hautausmaaksi tarkoitettuun kiinteistöön kohdistu kiinnityksiä tai muita kiellettyjä kirjauksia. Lääninhallitus vaatii ennen luvan myön-tämistä luvan hakijalta vastaavan selvityksen.

Hautausmaakäytössä olevan alueen kiinteistöksi muodostamisen edellytyksenä on, ettei siihen kohdistu kiinnityksiä tai muita kirjattuja kuin hautaustoimilain mukaisia erityisiä oi-keuksia taikka että se vapautuu niistä kiinteistöksi muodostamisen yhteydessä.

Hautaustoimilain 9 §:n 2 ja 3 momentissa tarkoitetusta vallintarajoituksesta tehdään mer-kintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin ao. kiinteistön tai vuokra- tai käyttöoikeuden kohdalle, kun kirjaamisviranomaiselle on tullut

- edellä a. kohdassa mainitulta yhteisöltä ilmoitus päätöksestä, joka koskee hau-tausmaan perustamista sen omistamalle kiinteistölle,

- lääninhallitukselta ilmoitus luvan myöntämisestä edellä b. kohdassa mainitulle yhteisölle tai säätiölle hautausmaan perustamiseen tai

- toimitusinsinöörin ilmoitus hautausmaakäytössä olevan kiinteistön muodosta-misesta.


Toimitusinsinööri lähettää ilmoituksen toimituksen saatua lainvoiman. Lääninhallituksen alistettavasta päätöksestä tehdään ilmoitus sen jälkeen, kun alistusviranomainen on rat-kaissut asian. Ilmoitusta ei tehdä lääninhallituksen lupaa edellyttävässä tilanteessa pel-kästään kohdassa b. mainitun yhteisön tai säätiön ilmoituksesta, vaan merkintä edellyttää lääninhallituksen ilmoitusta.

Vallintarajoitusmerkinnästä tulee ilmetä, että hautausmaana käytettävään kiinteistöön tai vuokra- tai käyttöoikeuteen ei saa vahvistaa kiinnityksiä tai kirjata muuta erityistä oikeutta kuin hautaustoimilaissa tarkoitettuja erityisiä oikeuksia ja ettei hautausmaan ylläpitäjä voi luovuttaa hautausmaakäytössä olevaa kiinteistöä tai siihen kuuluvaa aluetta tai em. vuokra- tai käyttöoikeutta muulle kuin sille, jolla hautaustoimilain 3, 7 tai 8 §:n mukaan on oikeus hautausmaan ylläpitoon. Muu luovutus on mitätön.

Kun ilmoitus koskee hautaustoimilain voimaantulon jälkeen perustettua hautausmaata, on vallintarajoitusmerkinnän kirjaamisen edellytyksenä, ettei kohteeseen kohdistu kiinnityksiä tai kiellettyjä erityisiä oikeuksia. Lain tarkoituksen on katsottava edellyttävän tätä.

Vallintarajoitusta koskeva merkintä poistetaan, kun kirjaamisviranomaiselle toimitetaan selvitys siitä, että hautausmaa on lakkautettu hautaustoimilain 15 §:n mukaisesti. Lakkaut-taminen edellyttää niin pitkän ajan kulumista viimeisestä hautauksesta, että ennen kuin ensimmäinen ilmoitus tulee, ovat tämän tiedotteen laatijat ehtineet jo pitkään nauttia asi-akkaana hautausmaan palveluista.

Hautaustoimilain 16 §:n mukaan lääninhallitus voi myöntää luvan perustaa yksityinen hauta nimetyn vainajan hautaamiseen hautaustarkoitukseen sopivaan paikkaan. Tästä ei tehdä merkintää lainhuutoja kiinnitysrekisteriin, vaan kiinteistötietojärjestelmään asian-omaisen kiinteistörekisteriyksikön kohdalle. Lääninhallitus tekee haudasta ilmoituksen kiinteistörekisterin pitäjälle, jonka tehtäväksi merkintä on tällä hetkellä (1.6.2005 saakka) säädetty. Yksityisen haudan aluetta ei tarvitse erottaa erilliseksi kiinteistöksi eikä tällainen kiinteistö tule vallintarajoitusten kohteeksi.

Lain siirtymäsäännösten mukaan alue, joka lain voimaan tullessa on hautausmaakäytössä ja joka ei ole erillinen kiinteistö, on kolmen vuoden kuluessa lain voimaantulosta muodos-tettava omaksi kiinteistöksi. Edelleen on säädetty hautausmaan ylläpitäjälle velvollisuus tehdä kirjaamisviranomaiselle viipymättä lain voimaantulon jälkeen ilmoitus kiinteistöstä, joka lain voimaan tullessa oli hautausmaakäytössä. Säännöksen tarkoituksena on vallin-tarajoituksen kirjaaminen jo hautausmaakäytössä oleviin kiinteistöihin ja siten estää niiden kiinnittäminen ja kirjauttaminen. Vallintarajoitusmerkintä tehdään sekä sellaisten kiinteis-töjen kohdalle, jotka ovat jo kokonaisuudessaan hautausmaakäytössä, että sellaisten, jotka ovat osittain myös muussa kuin hautausmaakäytössä. Viimeksi mainituissa tapauk-sissa kiinteistön omistajan on syytä pikimmiten hakea hautausmaa-alueen lohkomista, koska koko kiinteistö on kiinnitys- ym. kiellossa kiinteistörekisteriin merkitsemiseen saakka. Kun tieto viimeksi mainitusta on tullut, kohdennetaan vallintarajoitusmerkintä hau-tausmaakiinteistöön, joka kiinteistönmuodostuksessa on vapautettu rasituksista.

Kiinteistöön, joka on lain voimaan tullessa ollut hautausmaakäytössä, tehdään vallintara-joitusmerkintä, vaikkei kirjauksia, jotka hautaustoimilain 9 §:n 2 momentin mukaan eivät ole mahdollisia hautausmaakäytössä olevissa kiinteistöissä, olisikaan poistettu.


6.17. Kiinteistönmuodostuksista tehtävät merkinnät

6.17.1. Yleistä

Kiinteistöön vahvistettu kiinnitys kohdistuu täysimääräisesti kiinteistöstä halkomalla tai loh-komalla muodostettuihin kiinteistöihin.

Mikäli määräalan lainhuutoa on haettu ennen kiinnityksen hakemista, kiinnitys ei kohdistu määräalaan tai siitä muodostettuun kiinteistöön. Kiinteistönmuodostamislain (KML) 29 §:n mukaan ne määräalaan tai saajakiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset, joista lohkokiinteis-töä tai saajakiinteistöä ei ole vapautettu, laajenevat koskemaan muodostettavaa kiinteis-töä. Jäljempänä on selostettu tarkemmin vapauttamismenettely. Jos lohkokiinteistö muo-dostuu osittain tai kokonaan yhteisestä alueesta, kohdistuvat osakastilojen kiinnitykset myös lohkokiinteistöön. Rasitustodistukseen tuollaiset kiinnitykset tai erityiset oikeudet ei-vät kuitenkaan automaattisesti juokse, ja rasitustodistuksen antaminen tällaisesta kiinteis-töstä voi olla vaikeaa siinä tapauksessa, että osakastilojen määrä on suuri. Toivottavaa on, että kiinteistönmuodostamistoimituksissa pyrittäisiin mahdollisimman usein vapautta-maan yhteisestä alueesta muodostettava kiinteistö osakastilojen kiinnityksistä. Huomat-tava on, ettei näitä merkintöjä, jotka siis osoittavat lohkokiinteistön tulleen vapautetuksi osakastiloihin kohdistuvista kiinnityksistä tai erityisistä oikeuksista, tule siirtää arkistoita-vaksi, koska merkintä osoittaa, ettei ole tarvetta ryhtyä tutkimaan osakastiloissa olevia, ennen ao. kiinteistötoimituksen rekisteröintiä tai mahdollista määräalan lainhuudattamista vahvistettuja kiinnityksiä tai muita merkintöjä.

KML 29.3. mukaan tontti ja yleinen alue vapautuvat lohkomisessa vastaamasta yhteisen alueen osakaskiinteistöihin kohdistuvista kiinnityksistä.

KML:n muuttamisesta 5.3.1999/322 annetulla lailla kumottiin aiemmat säännökset tontin-mittauksesta, joten tontin, jolla tarkoitetaan sitovan tonttijaon mukaisesti muodostettua, tonttina kiinteistörekisteriin merkittyä kiinteistöä, muodostaminen tapahtuu kuten muunkin kiinteistön.

KML:ssa on säädetty useita eri tilanteita, joissa kiinteistötoimitus aiheuttaa merkintöjen tekemistä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin. Tässä yhteydessä käsitellään niistä vain eräitä tärkeimpiä.

6.17.2. Lohkominen

KML 28 §:n mukaan lohkokiinteistö (tai sellainen kiinteistö, joka muodostetaan määrä-alasta ja saajakiinteistöstä,) voidaan lohkomisessa vapauttaa vastaamasta emäkiinteis-töön vahvistetusta kiinnityksestä toimitusmiesten päätöksellä joko panttioikeuden haltijan suostumuksella tai ns. vahingottomuusharkinnan perusteella. Vapauttaminen on mahdol-lista myös, jos määräalaan, josta lohkokiinteistö muodostuu, ei kohdistu kyseisen kiinni-tyksen perusteella panttioikeutta, eli panttaus koskee vain kantatilaa. Yhteisestä alueesta muodostettu lohkokiinteistö voidaan samoin vapauttaa vastaamasta osakaskiinteistöön vahvistetuista kiinnityksistä ja kirjatusta eläkeoikeudesta.

Merkintää purkamisesta ei kuitenkaan tarvitse tehdä rekisteriin. Toimintatavasta on sovittu vuonna 2016, jolloin toimitusinsinöörit ovat itse alkaneet tehdä toimenpiteet lainhuutoja kiinnitysrekisteriin.


Kun toimitus on lainvoimainen, puretaan vapautettava kiinnitys määräalasta muodostetun lohkokiinteistön osalta. Jos määräala on luovutettu yhteisestä alueesta, poistetaan yhtei-seen alueeseen kirjattu merkintä; osakastiloihin vahvistettuihin kiinnityksiin ei rekisteritek-nisiä purkamisia tarvitse tehdä, koska osakastilat eivät ole rekisteriteknisesti yhteisen alu-een "muodostajakiinteistöjä" eivätkä kiinnitykset näin ollen näy yhteisestä alueesta muo-dostetun kiinteistön rasitustodistuksessa. Jos yhteisestä alueesta luovutetusta määrä-alasta muodostettua tilaa ei vapauteta yhteisen alueen osakastilojen kiinnityksistä, lohko-tilalle tulee tehdä merkintä kiinnityksestä.

Vastaavankaltainen menettely voi tulla kysymykseen myös eräiden muiden kiinteistötoimi-tusten yhteydessä. Ks. KML 131 §: Yhteisalueosuuden siirtäminen ja tilaksi muodostami-nen ja KML 134 §: Alueen yhteiseksi erottaminen tai yhteiseen alueeseen liittäminen.

6.17.3. Vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden kohdentaminen

Jos kiinteistötoimituksessa on todettu, että kirjattu vuokraoikeus tai muu erityinen oikeus kohdistuu toimituksen jälkeen muuhun kiinteistöön tai rekisteriyksikköön kuin mitä koske-vana se on kirjattu, siitä on tehtävä selventävä merkintä rekisteriin. Tyypillinen tilanne on, että lohkomisessa tai halkomisessa on havaittu, että vuokra-alue on vain jonkun muodos-tuneista kiinteistöistä alueella.

6.17.4. Kiinteistöjen yhdistäminen

Merkintä kiinteistöjen yhdistämistä koskevasta päätöksestä tehdään heti valitusajan päät-tymistä odottamatta. Jos yhdistämisessä on jouduttu järjestelemään kiinnityksiä tai erityi-siä oikeuksia, kiinteistörekisterin pitäjä tekee etusijamuutosmerkinnät rekisteriin. Päätök-sestä tulee näkyä, perustuuko yhdistäminen KML 214 §:n 2 momentin 1) kohtaan (vahin-gottomuusharkinta) vai 2) kohtaan (sopimus). Yhdistettyyn kiinteistöön kohdistuvien kiin-nitysten ja erityisten oikeuksien on yhdistämisen tapahtuessa oltava yhtenevät.

Kiinteistörekisterin pitäjä voi merkitä yhdistämällä muodostetun kiinteistön rekisteriin kui-tenkin myös valitusajan päättymistä odottamatta KML 217 §:n 2 momentissa tarkemmin luetelluin perustein ja tällöin ei edellä selostettua "välipäätöstä" yhdistämisestä tarvitse merkitä, vaan voidaan heti tehdä lopulliset merkinnät.

Yhdistämisen tultua merkityksi kiinteistörekisteriin, merkitään yhdistettyyn tilaan selven-nyslainhuuto. Lisäksi tehdään kiinnitysten ja erityisten oikeuksien osalta tarpeelliset mer-kinnät, jos niiden etusija on muuttunut samaksi tai etusijajärjestyksestä on tehty sopimus.

KML 218 §:n mukaan yhdistettäviin kiinteistöihin vahvistetut kiinnitykset ja muut kirjaukset kohdistuvat yhdistämisen jälkeen yhdistämällä muodostettuun kiinteistöön (ei kuitenkaan sellaiseen yhdistettävästä kiinteistöstä luovutettuun määräalaan, johon ei ennen yhdistä-mistä kohdistunut yhdistettävää kiinteistöä koskevaa kiinnitystä tai kirjausta). KML 214 §:n 2 momentin 1) kohdassa tarkoitetussa tapauksessa kiinnitykset ja muut kirjaukset kohdis-tuvat yhdistämällä muodostettuun kiinteistöön samalla etusijalla, josta kirjaamisviranomai-sen tulee tehdä erillinen merkintä. Merkinnässä siis todetaan aikaisempien kiinnitysten etusijan muuttuminen samaksi.


KML 214 §:n 2 momentin 2) kohdassa tarkoitetussa tapauksessa kiinnitysten ja muiden kirjausten etusijajärjestys yhdistämällä muodostettuun kiinteistöön on sopimuksen mukai-nen ja tästä tulee tehdä asianmukaiset merkinnät.

6.17.5. Ilmoittaminen tuomioistuimen päätöksestä kirjaamisviranomaiselle

Jos tuomioistuin on muuttanut sellaista toimitusmiesten tai kiinteistörekisterin pitäjän pää-töstä, josta toimitusinsinöörin tai kiinteistörekisterin pitäjän on tehtävä merkinnät rekiste-riin.

6.17.6. Kantakiinteistö

Kiinteistöjen keskinäisen panttivastuun vuoksi lohkomisessa on todettava, mikä muodos-tetuista kiinteistöistä on kantakiinteistö (KML 21 §). Kiinteistörekisterin pitäjä tekee merkin-nän kantakiinteistöstä kiinteistörekisteriin. Seikan täytyy ilmetä myös rasitustodistuksesta.

Kantakiinteistö ei näy rekisteristä, mikäli kiinteistönmuodostus on tapahtunut ennen vuotta 1997.

6.18. Arkistoitavaksi siirtäminen (MK 7:6)

Kirjaamisviranomainen voi omasta aloitteestaan poistaa merkinnän sellaisesta erityisestä oikeudesta tai rajoituksesta, joka ilmeisesti on lakannut, samoin kuin hylätystä tai tutki-matta jätetystä hakemuksesta sekä muusta merkinnästä, jolla ilmeisesti ei enää ole vaiku-tusta. Tarvittaessa kirjaamisviranomaisen on varattava MK 6:6 mukaisesti oikeuden halti-jalle tilaisuus tulla kuulluksi.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin perusparannustyössä on rekisteristä pyritty poistamaan tarpeettomaksi käyneet merkinnät. Kun tällaisia merkintöjä saattaa kuitenkin vielä olla poistamatta, on jäljempänä kohdissa 6.19. - 6.23. vielä lyhyesti selvitetty eräiden merkin-töjen tarkoitusta.

6.19. Vastuunjakomerkinnät

Ennen MK:n ja KML:n voimaantuloa ei kiinnityksiä ollut tarpeen erilaisissa tilojen yhdistä-mistoimituksissa järjestellä kuten nykyään täytyy kiinteistötoimituksessa KML 17 luvun mu-kaan tehdä. Muodostettu tila tuli vastaamaan muodostajatilojen tai -määräalojen kiinnityk-sistä siinä suhteessa, missä aluetta, osuutta tai etuutta se oli kustakin tilasta saanut, ja asiasta tuli tehdä merkintä muodostetulle tilalle laadittavaan rekisterikorttiin. Jos esim. tila oli muodostettu kaksi tilaa yhdistämällä, merkinnästä tuli ilmetä, mikä määräosa tästä ti-lasta vastaa kunkin yhdistetyn tilan kiinnityksistä (A kiinnitysrekisteristä 14 §, 37/1955).

Kiinnitetyt velkakirjat MK:n kymmenen vuoden siirtymäaikana panttikirjoiksi vaihdettaessa vaihtaminen tuli tehdä vastuunjakomerkinnän osoittamassa suhteessa määräosiin. Mikäli vastuunjakomerkintä on aikanaan jäänyt tekemättä, panttikirjat on saatettu vaihtaa virheel-lisesti koko yhdistettyyn kiinteistöön.


Kun panttikirjoiksi vaihtaminen on jo loppuun suoritettu, vastuunjakomerkinnät, mikäli niitä vielä on poistamatta, voidaan siirtää arkistotiedostoon.

KML:n nojalla tehtyä merkintää yhteisestä alueesta muodostetun tilan vapautumisesta osakastilojen vastuusta ei sen sijaan tule poistaa, ks. kohta 6.17.1.

6.20. Merkinnät kiinteistötuomarin suostumuksista

Vanha kaavoitusalueiden jakolaki edellytti eräissä tapauksissa kiinteistötuomarin suostu-musta tontin- ja yleisen alueen muodostukseen. Rekisteriin tuli suostumuksista tehdä lu-kuisia merkintöjä. Merkintöjä on kirjattu monella eri tavalla. Nämä merkinnät voidaan pois-taa, mutta samalla on varmistauduttava siitä, ettei tonttiin, joka on vapautunut jonkin muo-dostajakiinteistön kiinnityksistä, jää "juoksemaan" kiinteistötuomarin suostumuksesta an-taman päätöksen vastaisesti kiinnityksiä tai merkintöjä. Poistaminen siis voi tapahtua, kun merkintöjen juokseminen on järjestetty niin, että tonttiin ei juokse sellaisia merkintöjä, joista tontti on vapautunut ja tonttiin taas juoksee ne merkinnät, joista se kiinteistötuomarin rat-kaisun mukaan jäi vastaamaan.

6.21. Vuokra-alueiden järjestelylait

Rekisterissä saattaa edelleen olla merkintöjä, jotka perustuvat vuokra-alueiden järjeste-lystä kaupungeissa ja kauppaloissa annettuun lakiin (218/1962) tai eräiden vuokra-aluei-den lunastamisesta maalaiskunnissa annettuun lakiin (361/1958). Näiden lakien mukai-sessa järjestelytoimituksessa on saatettu tehdä päätös vuokralaisen oikeudesta lunastaa vuokra-alue, mistä on voinut aiheutua myös merkintä panttioikeudesta lunastushintaan, tai ensin mainitun lain perusteella myös päätös vuokra-alueen siirtämisestä tai vuokrasuhteen jatkamisesta. Lunastushinnan maksamisesta on kuulunut yleensä aluehallintoviranomai-selle velvollisuus tehdä ilmoitus kirjaamisviranomaiselle, joten asiasta voi tiedustella avilta, mikäli merkintöjä vielä on poistamatta. Lunastuksen tapahduttua on lunastetulle alueelle yleensä haettu lainhuuto ja alue on vapautunut kantatilan vastuista, mikä aiheuttaa tarkis-tamistoimia ennen merkintöjen poistamista.(Vuokra-alueiden järjestelylaki 40 §, 41 §, A 56,57,66,74 §, LunL (361/1958) 63 §, 67 §).

Merkintää päätöksestä vuokrasuhteen jatkamisesta ei tule poistaa, mikäli vuokrasuhteen perusteella ei ole haettu erityisen oikeuden kirjausta tai vanhaa pysyvyyskiinnitystä tai ei ole selvitetty vuokrasopimuksen lakanneen vuokra-alueiden järjestelylain 19.5 §:n mukai-sesti. Huomattava myös on, että etuoikeus on alkanut lain 19.2 §:n mukaan siitä päivästä, jona järjestelytoimitus tuli vireille tai sitä aikaisemmasta pysyvyyskiinnityksen vahvistamis-päivästä, mikä olisi tullut ottaa huomioon myös mahdollista myöhemmin haettua erityistä oikeutta kirjattaessa. Huomattava myös on, että merkinnät voivat olla emätilan kohdalla, jos kohdentumisesta ei ilmoitusta ole aikanaan lähetetty.


6.22. Lain mustalaisväestön asunto-olojen parantamisesta mukaiset rajoitukset

Mustalaisväestön asunto-olojen parantamisesta annettuun lakiin (713/1975) perustuvat omistusasuntoja koskevat rajoitukset on kumottu (1201/1993), joten tuon lain mukaiset merkinnät voidaan poistaa, kun merkinnät ovat koskeneet vain omistusasuntoja.

6.23. Maankäyttölain mukaiset rajoitukset

Maankäyttölain (16.8.1958/353) ja sitä edeltävän maanhankintalain nojalla tehdyt rajoitus-merkinnät on poistettava maatilalain (18.2.1977/188) 94 §:n perusteella.


7. VOIMAANTULOSÄÄNNÖKSET

7.1. Maakaaren voimaantulosäännökset

7.1.1. Uuden MK:n voimaantulo

Maakaari tuli voimaan 1.1.1997. Voimaantulosta säädettiin laki maakaaren voimaanpa-nosta (541/1995, MKVPL). MKVPL sisälsi erilaisia siirtymäaikoja, joista pisimmätkin, kym-menen vuoden mittaiset ovat jo päättyneet. Tätä opaskirjaa edeltäneessä ohjeistuksessa Mali-Laitinen-Mähönen: Lainhuudatus, erityisen oikeuden kirjaaminen ja kiinnitys, 2002, on yksityiskohtaisesti käyty läpi siirtymäsäännöksiä. Siirtymäaikojen mentyä ohi ei enää ole syytä käydä siirtymäsäännöksiä läpi kuin eräiltä osin.

7.1.2. Vanhan lain mukaiset luovutukset

MKVPL 4 §:n mukaan sellaiseen kiinteän omaisuuden tai käyttöoikeuden luovutukseen, joka on tehty ennen uuden MK:n voimaantuloa, sovelletaan aikaisempia säännöksiä. Tämä koskee niin ennen vuotta 1997 tehtyihin kiinteistöjen ja käyttöoikeuksien kauppaan, vaihtoon, lahjaan ja muihinkin luovutuksiin perustuvia myyjän ja ostajan oikeuksia ja vel-vollisuuksia kuin kaupan muotovaatimuksia tai luovutuksiin liittyviä kysymyksiä sivullissuo-jasta. Näin ollen muun ohessa kantakiinteistön uuden omistajan mahdollista suostumusta kirjauksen aikanaan laiminlyöneen tekemään kirjaushakemukseen saattaa joutua tutkitta-maan vanhojen säännösten pohjalta.

MKVPL 6 §:n mukaan määräalan omistaja ja käyttöoikeuden haltija, jonka oli uuden maa-kaaren mukaan kirjattava oikeutensa, oli velvollinen kahden vuoden kuluessa uuden MK:n voimaantulosta hakemaan myös ennen lain voimaantuloa saamansa oikeuden kirjaa-mista. Määräalan omistajalla ei vanhan lain aikaan edes ollut mahdollisuutta hakea saan-nolleen lainhuutoa, tosin hän saattoi hakea kiinnityksen määräalan erottamisoikeuden va-kuudeksi. Kirjauksen hakemisen laiminlyönti ei tietenkään ole johtanut oikeuden menettä-miseen, vaan lainhuuto tai erityisen oikeuden kirjaus voidaan edelleen hakea. Maksamatta mahdollisesti jääneet varainsiirtoverot ovat vanhentuneet.

7.1.3. Määräalan erottamisoikeuden pysyvyyden kirjaus ja pysyvyyskiinnitys

MKVPL 6.3 mukaan ennen MK:n voimaantuloa vahvistettu ja tuolloin voimassa ollut kiin-nitys, joka koskee määräalan erottamisoikeuden tai erityisen oikeuden pysyvyyttä (pysy-vyyskiinnitys) vastaa uudessa MK:ssa tarkoitettua kirjausta. Säännöksestä johtuu, että määräalan erottamisoikeuden pysyvyyden vakuudeksi vahvistettu kiinnitys vastaa määrä-alan lainhuutoa. Aikanaan on ohjeistettu tekemään viran puolesta selvennyslainhuutomer-kintä ja ilmoittamaan siitä maanmittaustoimistolle. Kiinteistöjen keskinäisen vastuujärjes-tyksen vuoksi selvennyslainhuudosta on paikallaan näkyä erottamisoikeuden pysyvyys-kiinnityksen hakemispäivä. Määräalan erottamisoikeuden kiinnityksen haltijalta määräalan hankkinut on ollut velvollinen huudattamaan saantonsa. Näissä tapauksissa kantakiinteis-tön uuden omistajan suostumus ei ole ollut tarpeen kirjaukselle.


7.1.4. Kantakiinteistön uuden omistajan suostumus

Jos määräalan vanhan lain aikainen ostaja ei ollut hakenut erottamisoikeuden kiinnitystä, joka olisi ollut voimassa uuden MK:n voimaantullessa, tai erityisen oikeuden haltija hake-nut kirjausta vanhan lain aikaan ja lainhuutoa tai kirjausta haetaan nyt ja kantakiinteistön omistaja on vaihtunut, joutuu tutkimaan, mitä lakia on sovellettava kantakiinteistön nykyi-sen omistajan suostumuksen tarpeeseen. Asiaan voi vaikuttaa se, onko kantakiinteistön uusi saanto vanhan vai uuden lain aikainen ja onko määräalan saanto jakolain 604/1951 aikainen vai vanhempi. Jakolain 183 §:n mukaan erottamisoikeus oli, jos uusi omistaja oli luovutuksen hyväksynyt tai saanut kantatilan omistukseensa tietoisena luovutuksesta tai oli tällaisen omistajan perillinen, ks. myös Hyvönen: Määräalan luovutuksensaajan oi-keusasemasta, 1970, s. 302 ss.

Vuokra-alueen hallintaan otto on vuoden 1966 maanvuokralain 12 §:n ja sitä aikaisem-pienkin lakien perusteella tuonut vuokramiehelle suojan kiinteistön uutta omistajaa vas-taan, ks. Wirilander: Maanvuokraoikeus, 1981, s. 216 ja Kartio: Esineoikeuden perusteet, 2001, s. 168. Erityisten oikeuksien osalta ks. myös Kartio: Em. teos s. 138 ja Wirilander: Käyttöoikeudesta kiinteistöön, 1980, s. 196- 209 ja kiinteistöeläkkeen osalta s. 297-300, sekä Niemi: Maakaaren järjestelmät II, 2004, s. 297. Aikaisemmin kirjaamattoman erityi-sen oikeuden suoja oli joiltain osin huonompi kuin nykyisen MK:n mukainen, kun tietoisuus sinänsä ei ollut sitovuusperuste. Perintöoikeudellisten saantojen osalta on kuitenkin aina ollut vallalla periaate, ettei perillinen saa perittävää parempaa asemaa. Lisäksi tärkeimmän ryhmän erityisiä oikeuksia eli maanvuokraoikeuksien osalta vuokralainen on saanut suojaa siitä lähtien, kun on saanut vuokra-alueen hallintaansa. Sitovuus edellytti muutoin luovu-tuksensaajan hyväksyntää, ehtoa luovutuskirjassa oikeuden pysymisestä tai pysyvyyskiin-nitystä.

7.1.5. Ylimuistoinen nautinta

MKVPL 18 §:n mukaan ennen uuden MK:n voimaantuloa saatu oikeus vedota ylimuistoi-seen nautintaan, pysyy voimassa myös lain voimaantulon jälkeen. Ylimuistoisella nautin-nalla tarkoitetaan vuoden 1734 maakaaren mukaan sitä, että joku on hallinnut kiinteää omaisuutta niin kauan, ettei voida selvittää, kuinka hänen saantomiehensä ovat sen saa-neet. Ylimuistoisen nautinnan perusteella on voitu saada omistusoikeus kiinteistöön tai sen osaan tai jokin muu oikeus kiinteään omaisuuteen. Tällaiset oikeudet voivat nykyään tulla kysymykseen lähinnä Pohjois-Suomessa koskien esimerkiksi kalastusoikeutta.

7.1.6. Kruununluonteinen maa, ehdollinen tontti, vakaa hallintaoikeus

MKVPL 18a §:ssä on säännös aikaisemmin kruununluoteiseksi luokitellun maan huudat-tamisesta. Sellaisen maan omistaja oli velvollinen kahden vuoden kuluessa uuden MK:n voimaantulosta huudattamaan kyseisen kiinteistön. Selvitykseksi riitti, ja mikäli huudatta-minen on laiminlyöty, edelleen riittää, että hakija oli merkitty kiinteistörekisteriin tilan omis-tajaksi ellei maahan kohdistu vakaata hallintaoikeutta tai ole aihetta epäillä, että jollakin toisella on parempi oikeus kiinteistöön.

MKVPL 18a §:ssä on lisäksi säädetty, että jos oikeus ehdolliseen tonttiin on kirjattu pysy-vyyskiinnityksenä, se vastaa uudessa MK:ssa tarkoitettua lainhuutoa. Vakaa hallintaoi-


keus maahan on taas kirjattava kirjaamiskelpoisen käyttöoikeuden tavoin ja voidaan kiin-nittää, vaikkei hallintaoikeuden voimassaoloaikaa ole määrätty. Oikeuden päättymispäivää ei tällöin voi merkitä. Ehdollisen tontin on omistaja aikanaan saanut kaupungilta pysyvällä oikeudella lahjoitusmaasta, jota ei tuohon aikaan ole voinut omistusoikeuksin luovuttaa. Vakaa hallintaoikeus on yleensä perustettu aikanaan teollisuuslaitosta tai satamaa varten sopimuksin, että yrittäjä saa rakentaa kaupungin maalle ao. laitoksen ja pitää sitä niin kauan kuin tuota toimintaa harjoitetaan, ks. HE 214/1997 vp s. 5, Zitting-Rautiala: Esine-oikeuden oppikirja, 1982, s. 21 ja Wrede-Caselius: Esineoikeuden pääpiirteet, 1945, s.324.

7.1.7. Kiinnitykset

MKVPL 9-13 §:issä oli säännökset kiinnitettyjen velkakirjojen vaihtamisesta panttikirjoiksi kymmenessä vuodessa uuden MK:n voimaantulosta. Jos vaihtamista ei ole haettu, on kiin-nitys rauennut. Ennen uuden MK:n voimaantuloa syntyneet lakisääteiset panttioikeudet, joita ei ollut kirjattu, oli kolmessa vuodessa ilmoitettava kirjattaviksi uhalla, että lakisäätei-nen panttioikeus raukesi. Metsäkiinnitys raukesi kolmen vuoden kuluttua voimaantulosta, jos sitä ei sitä ennen vaihdettu panttikirjaksi. Saamistodistus, joka koski vuokrasaamista tai muuta pääoman enimmäismäärän osoittavaa saamista, tuli myös vaihtaa panttikirjaksi. Tällaisten kiinnitysten vahvistaminen ei ole enää mahdollista.

7.1.8. Viranomaisen lupa tai toisen suostumus

MKVPL 19 §:n mukaan, jos jonkin lainkohdan mukaan kiinteistön kiinnittämiseen tarvitaan muun kuin omistajan, yhteisön toimivaltaisen elimen taikka tuomioistuimen tai muun viran-omaisen lupa tai suostumus, se tarvitaan uuden MK:n voimaantulon jälkeen kiinnittämisen sijasta silloin, kun panttioikeus perustetaan kiinteistöön, sen määräosaan tai määräalaan taikka käyttöoikeuteen. Tarkistusvelvollisuutta on siis siirretty kirjaamisviranomaiselta vel-kojalle.

Lisäksi mainitun säännöksen mukaan jos jonkin lainkohdan mukaan kiinteistön luovutta-miseen tarvittava suostumus on kahden esteettömän henkilön todistettava, uuden MK:n voimaantulon jälkeen riittää, että suostumus on kaupanvahvistajan vahvistama. AL 66 §:n mukaisen puolison suostumuksen muodon osalta ks. kohdat 2.24.5. ja 4.15.2.

Documents

Kirjaamismenettelyn käsikirja 15.03 - · PDF fileKirjaamismenettelyn käsikirja III (XIV) 15.3.2017 2.11.6. Virkatodistukset ja kaupparekisteriotteet