1

Kính gửi: Các chủ biệt thự Flamingo

Công ty LUẬT TÂM ANH xin cảm ơn Quí khách đã tham vấn và sử dụng dịch

vụ của chúng tôi, căn cứ theo Hợp đồng số 15 ký ngày 15 tháng 6 năm 2016 giữa hai

bên, chúng tôi xin gửi đến Quí khách nội dung tư vấn 8 vấn đề theo yêu cầu của Quí

khách như sau:

1. Về Qui chế do Công ty CP Hồng Hạc Đại Lải ban hành:

Trước tiên căn cứ vào Hợp đồng Quí khách đã ký với Công ty CP Hồng

Hạc Đại Lại (Công ty Hồng Hạc) là loại Hợp đồng dân sự về mua bán biệt thự

và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong Hợp đồng không có bất kỳ điều

khoản nào yêu cầu và ràng buộc Chủ Biệt thự về mục đích sử dụng cũng như

các điều kiện về sử dụng dịch vụ khu du lịch của Chủ Dự án. Vì vậy, đây là

Hợp đồng mua bán Biệt thự và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ

tầng là loại Hợp đồng dân sự mua bán, chuyển nhượng thông thường không có

điều kiện.

Căn cứ vào QCVN 03: 2009/BXD do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo

Thông tư số: 33/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 9 năm 2009 có các nội dung

sau:

- Mục 1.3.5 như sau: Biệt thự là nhà ở riêng lẻ có sân vườn (cây

xanh, thảm cỏ, vườn hoa, …), có tường rào và lối ra vào riêng

biệt.

- Mục 2.1.1 phân loại Công trình dân dụng (tại Bảng A.1, Phụ lục A)

như sau:

2.1.1.1.Nhà ở

a) Nhà chung cư;

a) Nhà ở riêng lẻ.

Theo Thông tư số: 38/2009/TT-BXD ngày 08/12/2009 của Bộ Xây dựng

Hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại Điều 3 Khoản 1 có nêu: “Nhà biệt

2

thự” là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích

khác) có sân vườn, có hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá 3

tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất 3 mặt nhà

trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn

viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Tại Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Trưởng Bộ xây

dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng

(QCXDVN01:2008/BXD) có qui định hệ thống các công trình hạ tầng: đường giao

thông nội thị, giao thông đối ngoại, công viên, cây xanh, vườn hoa, hệ thống chiếu

sáng, điện lưới, không gian ngầm (điện, nước, cáp…) là các công trình công cộng

phục vụ cho cộng đồng dân cư đô thị tại nơi xậy dựng dự án.

Nghị định số 38/2010/NĐ-CP của Chính phủ về Về quản lý không gian, kiến

trúc, cảnh quan đô thị, tại Điều 4. Quy định về sử dụng, khai thác không gian,

kiến trúc, cảnh quan đô thị : « Mọi tổ chức, cá nhân sinh sống, hoạt động thường

xuyên và không thường xuyên trong đô thị có quyền hưởng thụ không gian, cảnh

quan, kiến trúc đô thị; đồng thời phải có nghĩa vụ và trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn và

chấp hành pháp luật liên quan về khai thác, sử dụng không gian, cảnh quan, kiến trúc

đô thị »

Tại Khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai qui đinh: Người sử dụng đất thực hiện

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật

này;

Tại Điều 21 Luật nhà ở qui định.

Quyền của chủ sở hữu nhà ở

1. Chiếm hữu đối với nhà ở.

2. Sử dụng nhà ở.

3. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho

mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của

mình theo quy định của pháp luật.

3

4. Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không

gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các

quy định của pháp luật có liên quan.

5. Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp

pháp của mình.

6. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp

lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi

sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.

7. Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Theo các qui định trên, Qui chế quản lý khu biệt thự đã vi phạm và hạn chế

quyền của Chủ biệt thự đối với tài sản của mình. “Qui chế quản lý khu biệt thự”

không có giá trị pháp lý trong việc đưa ra quyền đối phần sở hữu hợp pháp của chủ

Biệt thự, bao gồm: Biệt thự gắn liến với đất, hệ thống hạ tầng công cộng phục vụ dân

cư.

Tuy nhiên hiện nay chưa phân định rõ đâu là công trình thuộc phần sở hữu

chung đối với hệ thống hạ tầng có tính chất công cộng phục vụ cho dân cư khu biệt

thự và đâu là các công trình thuộc sở hữu riêng của Chủ Dự án nhằm mục đích

kinh doanh dịch vụ thu phí.

Trường hợp phân định rõ quyền sở hữu như trên, các biệt thự là nhà riêng lẻ sẽ

tuân thủ các qui định về quản lý khu đô thị, dân cư theo qui định của nhà nước. Cộng

đồng dân cư có quyền được tự mình thuê các công ty dịch vụ để phục vụ công tác

quản lý, vệ sinh, tu bổ, duy trì hệ thống công trình hạ tầng (trước khi các công trình

này được giao lại cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương quản lý).

Theo qui định hiện hành, chỉ có các Tòa nhà chung cư sẽ tuân thủ Qui chế

quản lý do nhà nước ban hành (Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016), có

qui định cư dân ngoài việc tuân thủ Qui chế này, sẽ tuân thủ Nội qui do Ban Quản trị

và đơn vị quản lý Tòa nhà xây dựng lên theo đúng mẫu, nội dung của Thông tư

02/2016/TT-BXD.

Về quản lý Biệt thự, hiện nay có Thông tư 38/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng

ban hành ngày 8/12/2009 Hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô

4

thị. Ngoài các vấn đề chung liên quan đến nhà biệt thự, thì chỉ có nhà biệt thự thuộc

sở hữu nhà nước mới nằm trong việc quản lý, điều chỉnh của cơ quan quản lý trực

tiếp. Còn loại nhà biệt thự tư nhân sẽ không có bất kỳ cơ quan quản lý nhà nước, đơn

vị nào ban hành Qui chế quản lý để hạn chế các quyền dân sự về nhà ở theo qui định

của Luật Nhà ở hiện nay.

Căn cứ theo Hợp đồng Quí khách đã ký thì Qui chế Quản lý khu biệt thự

không có giá trị pháp lý tại thời điểm Quí khách ký Hợp đồng do không phải là văn

bản đính kèm không tách rời của Hợp đồng, cũng như . Ngoài ra một số nội dung của

Qui chế Quản lý khu biệt thự trái với các qui định của pháp luật hiện hành.

Trường hợp, Công ty Hồng Hạc ban hành qui chế hợp tác để khai thác dịch vụ

cho thuê nhà Biệt thự và sử dụng các dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng cũng như các công

trình thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư sẽ căn cứ theo Bộ Luật dân sự và là sự thỏa

thuận tự nguyện của các bên..

Tại Điều 4 Bộ Luật Dân sự qui định về Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết,

thoả thuận:

Quyền tự do cam kết, thoả thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự

được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thoả thuận đó không vi phạm điều cấm của

pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Trong quan hệ dân sự, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp

đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe doạ, ngăn cản bên nào.

Cam kết, thoả thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên

và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.

Đối chiếu với Điều 4 thì thỏa thuận dân sự phải là sự tự nguyện, không áp đặt.

Trường hợp các bên không đạt được tiếng nói chung trong khai thác phần dịch vụ của

chủ Dự án thì chủ Biệt thự vẫn có đầy đủ quyền với Biệt thự và phần sở hữu chung

các công trình hạ tầng công cộng phục vụ cộng đồng dân cư. Và chủ Biệt thự (người

thân, khách của chủ Biệt thự) không được phép sử dụng phần sở hữu riêng là các công

trình khai thác dịch vụ của chủ Dự án.

5

2. Về qui định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Biệt

thự và các tài sản khác gắn liền với đất.

Tại Điều 7 “Hợp đồng mua bán Biệt thự hình thành trong tương lai và chuyển

nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng gắn liền với Biệt thự” giữa các bên nêu rõ:

Ngay sau khi bên A (bên mua) hoàn thành việc thanh toán cho bên B (bên bán) và

nhận bàn giao Biệt thự gắn liền với thửa đất, bên B có trách nhiệm làm thủ tục xác lập

quyền sở hữu Biệt thự, quyền sử dụng đất để xin cấp Giấy chứng nhận.

Tại Phụ lục 03 đính kèm Hợp đồng có ghi nhận sau khi bên A (bên mua) thanh

toán hết 2 đợt giá trị hợp đồng cho bên B (bên bán), bên B sẽ làm thủ tục với cơ quan

nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy CNQSDĐ cho bên A.

Tuy nhiên tại hai nội dung trên đều không ghi cụ thể thời gian bắt đầu và thời

gian kết thúc việc làm thủ tục cấp Giấy CNQSDĐ cho bên A tại với cơ quan nhà nước

có thẩm quyền.

Sau 1 năm kể từ ngày bên A (bên mua) hoàn thành nghĩa vụ thanh toán với bên

B (bên bán), nhưng bên B không thực hiện bất kỳ động thái nào để làm thủ tục với cơ

quan nhà nước có thẩm quyền xin cấp giấy CNQSDĐ cho bên A.

Căn cứ theo Điều 26, Điều 31, Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2014 qui định về việc chủ Dự án sau khi hoàn thành công trình có trách nhiệm

hoàn thành hồ sơ, giấy tờ của Dự án gửi đến cơ quan có thẩm quyền để phê duyệt đủ

điều kiện làm thủ tục cấp giấy CNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên mua. Bên

mua có thể tự mình đi làm thủ tục xin cấp giấy CNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất

khi bên bán cung cấp đủ giấy tờ về Dự án và các giấy tờ liên quan đến Biệt thự gắn

liền thửa đất.

Việc Bên B không hoàn thiện hồ sơ để tiến hành làm các thủ tục gửi đến cơ

quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy CNQSDĐ và tài sản gắn liền

với đất cho bên mua là vi phạm pháp luật, trái với Chỉ thị 05/CT-TTg ngày 04/4/2013

của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường các biện pháp để đẩy nhanh việc cấp

giấy CNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất trên phạm vi cả nước.

Xét theo cam kết trong Hợp đồng, bên B đã vi phạm nghĩa vụ Hợp đồng, có

thể khởi kiện ra Tòa để yêu cầu bồi thường thiệt hại theo qui định của pháp luật.

6

Để bên B phải thực hiện việc làm các thủ tục, cùng với bên A xin cấp Giấy

CNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên A, các chủ Biệt thự nên làm Công văn

gửi đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Sở TNMT, Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh

Phú) để yêu cầu các ban ngành có ý kiến, yêu cầu bên B thực hiện đúng nghĩa vụ của

mình.

3. Về vấn đề thành lập Ban dân cư/khu vực dân cư:

Căn cứ vào Thông tư 04/2012/TT-BNV ngày 31/12/2012 của Bộ Nội vụ

Hướng dẫn về tổ chức và hoạt động của thôn, tổ dân phố qui định tại:

Điều 7. Điều kiện thành lập thôn mới, tổ dân phố mới

Việc thành lập thôn mới, tổ dân phố mới phải bảo đảm có đủ các điều kiện sau:

1. Quy mô số hộ gia đình:

a) Đối với thôn: Ở vùng đồng bằng phải có từ 200 hộ gia đình trở lên; ở

vùng miền núi, biên giới, hải đảo phải có từ 100 hộ gia đình trở lên;

b) Đối với tổ dân phố: Ở vùng đồng bằng phải có từ 250 hộ gia đình trở

lên; ở vùng miền núi, biên giới, hải đảo phải có từ 150 hộ gia đình trở lên.

Trường hợp thành lập phường, thị trấn từ xã thì chuyển các thôn hiện có

của xã thành tổ dân phố thuộc phường, thị trấn.

2. Các điều kiện khác:

Thôn và tổ dân phố phải có cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội thiết yếu, phù hợp

với điều kiện thực tế của địa phương để phục vụ hoạt động cộng đồng và ổn định cuộc

sống của người dân. Riêng đối với thôn phải bảo đảm diện tích đất ở và đất sản xuất

bình quân của mỗi hộ gia đình ít nhất bằng mức bình quân chung của xã.

Ngoài ra với cụm dân cư hiện có, có thể ghép cụm dân cư vào thôn/tổ dân phố

hiện có được qui định tại Điều 9 Thông tư này.

Về người đứng đầu thôn/tổ dân phố được qui định như sau:

Điều 10. Nhiệm vụ, quyền hạn của Trưởng thôn và Tổ trưởng tổ dân phố

1. Nhiệm vụ:

a) Bảo đảm các hoạt động của thôn, tổ dân phố theo quy định tại Điều 5

và Điều 6 của Thông tư này;

7

b) Triệu tập và chủ trì hội nghị thôn, tổ dân phố;

c) Triển khai thực hiện những nội dung do cộng đồng dân cư của thôn,

tổ dân phố bàn và quyết định trực tiếp; tổ chức nhân dân trong thôn, tổ dân phố

thực hiện đúng các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của

Nhà nước và những nhiệm vụ do cấp trên giao.

d) Vận động và tổ chức nhân dân thực hiện tốt dân chủ ở cơ sở; tổ chức

xây dựng và thực hiện quy chế, quy ước, hương ước của thôn, tổ dân phố

không trái với quy định của pháp luật;

đ) Phối hợp với Ban công tác Mặt trận và các tổ chức chính trị - xã hội

của thôn, tổ dân phố, tổ chức nhân dân tham gia thực hiện cuộc vận động

“Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hoá ở khu dân cư”, phong trào

“Dân vận khéo” và các phong trào, các cuộc vận động do Mặt trận Tổ quốc và

các tổ chức chính trị - xã hội phát động;

e) Tổ chức vận động nhân dân giữ gìn an ninh, trật tự và an toàn xã hội;

phòng, chống tội phạm và các tệ nạn xã hội trong thôn, tổ dân phố, không để

xẩy ra mâu thuẫn, tranh chấp phức tạp trong nội bộ nhân dân; báo cáo kịp thời

với Uỷ ban nhân dân cấp xã những hành vi vi phạm pháp luật trong thôn, tổ

dân phố;

g) Tập hợp, phản ánh, đề nghị chính quyền cấp xã giải quyết những kiến

nghị, nguyện vọng chính đáng của nhân dân trong thôn, tổ dân phố; lập biên

bản về những vấn đề đã được nhân dân của thôn, tổ dân phố bàn và quyết định

trực tiếp, bàn và biểu quyết để cấp có thẩm quyền quyết định; báo cáo kết quả

cho Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã;

h) Phối hợp với Trưởng ban công tác Mặt trận và trưởng các tổ chức

chính trị - xã hội của thôn, tổ dân phố trong việc triển khai thực hiện nhiệm vụ

chính trị - xã hội trong cộng đồng dân cư; đẩy mạnh hoạt động của các tổ chức

tự quản (nếu có) của thôn, tổ dân phố như: Tổ dân vận, Tổ hoà giải, Tổ quần

chúng bảo vệ an ninh và trật tự, Ban giám sát đầu tư của cộng đồng, Tổ bảo vệ

sản xuất và các tổ chức tự quản khác theo quy định của pháp luật;

8

i) Hằng tháng báo cáo kết quả công tác với Uỷ ban nhân dân cấp xã; sáu

tháng đầu năm và cuối năm phải báo cáo công tác trước hội nghị thôn, tổ dân phố.

2. Quyền hạn:

a) Được ký hợp đồng về dịch vụ phục vụ sản xuất, xây dựng cơ sở hạ

tầng và công trình phúc lợi công cộng do thôn, tổ dân phố đầu tư đã được Hội

nghị thôn, tổ dân phố thông qua;

b) Trưởng thôn, Tổ trưởng tổ dân phố giới thiệu Phó Trưởng thôn, Tổ

phó tổ dân phố giúp việc; phân công nhiệm vụ và quy định quyền hạn giải

quyết công việc của Phó Trưởng thôn, Tổ phó tổ dân phố; được cấp trên mời

dự họp về các vấn đề liên quan;

c) Thực hiện các nhiệm vụ do cấp trên giao và các nhiệm vụ khác tại

cộng đồng dân cư theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào các nội dung trên, các chủ biệt thự xem xét điều kiện tại Thông tư,

trường hợp đủ điều kiện có thể xin thành lập thôn/tổ dân phố để đảm bảo sinh hoạt tại

địa phương. Cũng như đảm bảo các quyền lợi khác có liên quan.

Trường hợp chưa có đơn vị dân cư được thành lập, các chủ biệt thự có thể

thành lập Ban dân cư theo Hội nghị cư dân để lập Ban cư dân lâm thời thay mặt cho

cư dân để giải quyết các vấn đề liên quan đối với cư dân tại khu Biệt thự.

4. Các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ bên thứ 3

Tại Điều 4 Mục 4.2.2 của Hợp đồng nêu: Chi phí kết nối lắp đặt các thiết bị để

cung cấp các dịch vụ cho biệt thự trong phạm vi khuôn viên thửa đất và biệt thự gồm:

dịch vụ cung cấp gas, dịch vụ bưu chính, viễn thông, truyền hình cáp và các dịch vụ

khác mà bên A sử dụng riêng cho biệt thự và thửa đất. Các chi phí này (nếu có) do

bên A trực tiếp trả cho đơn vị cung ứng dịch vụ.

Trong Hợp đồng không có điều khoản nào yêu cầu các chủ biệt thự phải bắt

buộc sử dụng các dịch vụ điện, nước, gas, viễn thông, truyền hình cáp và các dịch vụ

khác từ chủ Dự án. Tuy Điều 9 Khoản 9.3 và 9.4 có đề cập nhưng nội dung này không

rõ ràng và nằm trong Điều 9 là phần: “Hạ tầng kỹ thuật và công trình tiện ích”. Trong

9

khi “Hạ tầng kỹ thuật và công trình tiện ích” được định nghĩa tại Điều 1 phần Thuật

ngữ và Diễn giải (xem trong Hợp đồng) là các công trình và hạng mà bên B phải thực

hiện theo qui hoạch. Như vậy giữa nội dung Khoản 9.3 và 9.4 có sự không thống nhất

và mâu thuẫn với Điều 1.

Tuy nhiên tại Điều 11 Mục 11.10 của Hợp đồng nêu: Cam kết tuân thủ việc

bên B được quyền ngừng hoặc yêu cầu các nhà cung cấp dịch vụ ngừng cung cấp

điện, nước, ga và các dịch vụ khác nếu bên A vi phạm nghiêm trọng Quy chế quản lý

khu Biệt thự.

Nhận thấy, tại Hợp đồng có nhiều Điều, Khoản, Mục chưa rõ ràng về vấn đề sử

dụng các dịch vụ của bên thứ 3 như: Điện, nước, truyền hình cáp, gas, dịch vụ bưu

chính viễn thông, và các dịch vụ khác nhưng bên A không có ý kiến gì tại thời điểm

ký kết Hợp đồng thể hiện việc các bên đồng ý với các thỏa thuận đã ký kết, trường

hợp đã ký kết các điều khoản này đương nhiên các bên có nghĩa vụ phải thực hiện.

Tuy nhiên tại Bộ Luật dân sự có qui định tại các điều:

Điều 10. Nguyên tắc tôn trọng lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền,

lợi ích hợp pháp của người khác

Việc xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi

ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

Điều 11. Nguyên tắc tuân thủ pháp luật

Việc xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự phải tuân theo quy định của Bộ

luật này và quy định khác của pháp luật.

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây (trích):

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp

luật, không trái đạo đức xã hội;

Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái

đạo đức xã hội

10

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo

đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực

hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời

sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Điều 389. Nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự

Việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:

1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội;

2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

Với các điều luật viện dẫn được qui định trong Bộ Luật dân sự cho thấy, các

điều khoản trong Hợp đồng giữa bên A và bên B mặc dù các bên đã ký kết, trường

hợp các điều khoản này vi phạm pháp luật thì mặc nhiên bị vô hiệu và các bên có

quyền yêu cầu bên kia sửa đổi bổ sung cho phù hợp. Trường hợp các bên không thỏa

thuận được có thể đưa ra Tòa án có thẩm quyền để phân xử.

Với nội dung tại Điều 11.10 cho thấy việc bên A ký hợp đồng điện nước với

một bên thứ 3 là một hợp đồng độc lập, các điều khoản sẽ căn cứ vào Hợp đồng này

để thực hiện mà không phụ thuộc các bên không cam kết trong hợp đồng. Tại Hợp

đồng điện nước không có điều khoản nào tham chiếu đến Hợp đồng mua bán Biệt thự

và thửa đất gắn liền để yêu cầu các điều kiện đính kèm, cũng như Hợp đồng điện

nước không phải là hợp đồng phụ của Hợp đồng mua bán Biệt thự và thửa đất gắn

liền vì vậy đây là hai Hợp đồng độc lập, tách biệt. Như vậy bên A vi phạm nghĩa vụ

thực hiện của Hợp đồng nào sẽ thực hiện theo Hợp đồng đó. Trường hợp bên thứ 3 tự

ý cắt dịch vụ điện, nước không được qui định trong Hợp đồng điện nước đã ký là vi

phạm các nghĩa vụ tại hợp đồng.

Hơn nữa hiện nay các bên chưa xác nhận tính pháp lý của Qui chế quản lý khu

biệt thự thì khó có thể nói thế nào là vi phạm, ngoài ra qui định hành vi ‘vi phạm

11

nghiêm trọng Qui chế quản lý khu biệt thự” là hành vi nào? Thế nào là nghiêm trọng?

chưa được làm rõ.

Trường hợp bên A vi phạm các nghĩa vụ trong Hợp đồng mua bán (nếu có)

được pháp luật qui định thì các chế tài xử phạt bên A cũng chỉ nằm trong phạm vi đối

tượng của Hợp đồng và không liên quan đến quyền nghĩa vụ của một hợp đồng khác

(quyền sử dụng điện, nước).

Ngoài ra Bộ luật hình sự năm 2015 có qui định:

Cắt điện không thông báo sẽ bị phạt từ tới 2 năm kể từ ngày 01/7/2016

Tội Vi phạm các quy định về cung ứng điện quy định người cắt điện không có căn cứ,

không thông báo theo quy định, trì hoãn việc xử lý sự cố điện không có lý do chính

đáng sẽ bị phạt tiền từ 30 đến 150 triệu đồng, phạt tù đến 2 năm.

Theo điều 199 Bộ luật hình sự 2015 (tội Vi phạm các quy định về cung ứng điện) có

hiệu lực từ ngày 1/7: Người nào cắt điện không có căn cứ, không thông báo theo quy

định; từ chối cung cấp điện không có căn cứ; trì hoãn việc xử lý sự cố điện không có

lý do chính đáng sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đến 150 triệu đồng, phạt cải tạo không

giam giữ đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm.

Với các thông tin cung cấp trên, chủ Dự án không được phép cắt điện của chủ

Biệt thự ngoại trừ việc chủ Biệt thự vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền dịch vụ theo như

Hợp đồng đã cam kết.

5. Qui định giá điện:

Căn cứ vào Luật Điện lực 2014 và Thông tư 16/2014/TT-BCT ngày 29/5/2014

qui định việc các đơn vị được phép bán lẻ điện khi có đủ điều kiện tại các hai văn bản

này. Trường hợp Chủ dự án đủ điều kiện theo qui định sẽ được phép bán lẻ điện cho

các cư dân tại khu biệt thự. Việc ký hợp đồng cung cấp điện tuân thủ đúng mẫu được

ban hành kèm theo Thông tư 16/2014/TT-BCT.

Việc sử dụng điện năng vào các mục đích khác nhau sẽ có giá khác nhau theo

qui định của nhà nước. Việc áp dụng điện cho sinh hoạt hay cho kinh doanh sẽ phụ

thuôc vào mục đích sử dụng được qui định rõ trong các văn bản pháp luật. Giá điện sẽ

theo đúng qui định của nhà nước. Trường hợp các biệt thự được sử dụng để kinh

12

doanh dịch vụ lưu trú du lịch thì có căn cứ để áp dụng giá điện kinh doanh (thay vì áp

dụng giá điện sinh hoạt) là có căn cứ.

6. Chất lượng điện: Sẽ phụ thuộc vào hệ thống điện lưới quốc gia và bên Chủ

Dự án là một bên được quyền bán lẻ điện đến cư dân, trách nhiệm bảo đảm

chất lượng điện phụ thuộc vào hệ thống cung cấp điện lưới quốc gia tại địa

phương.

7. Về cơ sở hạ tầng của khu Biệt thự được qui định là phần sở hữu riêng của

Chủ Dự án có căn cứ hay không?

Dự án Biệt thự chỉ được xây dựng và hoàn công khi có hệ thống cơ sở

hạ tầng đồng bộ đi kèm. Hệ thống cơ sở hạ tầng là phần sở hữu chung phục vụ

cho cư dân tại Dự án mà không phải là sở hữu riêng của Chủ Dự án, phần diện

tích hệ thống cơ sở hạ tầng được tính theo hệ số nhà biệt thự cũng như số

lượng dân cư đã được qui định trong các văn bản pháp luật. Trong một số

trường hợp phần sở hữu chung được giao lại cho cơ có thẩm quyền tại địa

phương quản lý.

Nội dung này được qui định tại rất nhiều văn bản, như:

- Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng,

- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt

và quản lý quy hoạch đô thị;

- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý không gian, kiến

trúc, cảnh quan đô thị;

- Nghị định số 39/2010/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý không gian xây

dựng ngầm đô thị;

- Quyết định số 42/2005/QĐ-BXD ban hành TCXDVN353:2005;

Căn cứ vào nội dung trên khẳng định Hợp đồng của Quí khách thỏa mãn các

qui định của pháp luật về sở hữu nhà ở gắn liền với đất cũng như được phép sử dụng

hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ đi theo khu biệt thự, hệ thống cơ sở hạ tầng này được

sử dụng như các công trình công cộng (như: hệ thống giao thông nội bộ, hệ thống

13

giao thông ngoại tuyến, hệ thống cây xanh, công viên, khu vui chơi giải trí – nếu có,

hệ thống ngầm: hệ thống cấp thoát nước, cáp ngầm…).

Việc khai thác sử dụng phần hệ thống hạ tầng phục vụ cho khu Biệt thự theo

Qui chế được cho là do chủ Dự án toàn quyền quyết định là trái pháp luật. Vi phạm

các qui định về quản lý qui hoạch đô thị; về không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

không gian xây dựng ngầm…

Tuy nhiên cần phân biệt rõ các công trình, tiện ích độc lập của chủ Dự án. Chủ

Dự án được toàn quyền sở hữu, sử dụng và khai thác các công trình, tiện ích theo

đúng qui hoạch Dự án đã được phê duyệt cũng như pháp luật hiện hành để kinh doanh

các dịch vụ trong khu sở hữu riêng của mình.

8. Yêu cầu xây dựng lại bản Qui chế quản lý khu biệt thự:

Như các nội dung đã đề cập ở trên, để xây dựng được Qui chế quản lý khu Biệt

thự phù hợp cần phải tách rõ hai nội dung:

1. Quản lý khu biệt thự với tính chất là khu dân cư với đầy đủ các quyền của khu

đô thị gồm các biệt thự. Cư dân được toàn quyền sở hữu nhà đất cũng như hệ

thống hạ tầng đi kèm theo đúng qui định của pháp luật. Đối chiếu với Bộ Luật

dân sự, Luật đất đai, Luật Nhà ở, chủ Biệt thự có các quyền sau: chuyển đổi,

chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng như các quyền này

được pháp luật bảo vệ, cụ thể như sau:

- Điều 169 Bộ Luật dân sự qui định. Bảo vệ quyền sở hữu

1. Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật

công nhận và bảo vệ.

2. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối

với tài sản của mình.

Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm

phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm

hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật.

14

3.Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích

quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá

nhân, pháp nhân hoặc của chủ thể khác theo quy định của pháp luật.

Qui chế quản lý này (nếu có) nhằm mục đích đảm bảo cho các cư dân

sinh hoạt ổn định tại khu Biệt thự liên quan đến quyền tự do đi lại, tự do cư trú,

tự do sử dụng hệ thống hạ tầng đi kèm khu biệt thự (đường nội bộ, công viên

cây xanh, khu giải trí – nếu có; không gian chung, khu để xe…). Cũng như

quyền sử dụng điện nước độc lập, dịch vụ từ một bên thứ 3 như bưu chính,

viễn thông, truyền hình cáp, Internet….). Qui định về chức năng Ban quản lý

nhằm cung cấp dịch vụ cho cư dân như như an ninh, vệ sinh chung, bảo dưỡng

hệ thống hạ tầng. Qui chế này được xây dựng căn cứ theo sự thỏa thuận của cư

dân đảm bảo hài hòa quyền lợi ích cư dân mà chủ Dự án không được quyền áp

đặt. Việc cư dân tự mình thuê một đơn vị quản lý độc lập để cung cấp dịch vụ

cho mình hoàn toàn không trái với bất kỳ văn bản pháp luật hiện hành nào.

(Không liên quan đến sử dụng dịch vụ, tiện ích của Chủ Dự án).

2. Quản lý khu biệt thự với chức năng nhằm kinh doanh dịch vụ và sử dụng các

công trình, các tiện ích thuộc sở hữu riêng của chủ Dự án. Việc chủ Dự án và

chủ Biệt thự cùng hợp tác kinh doanh dịch vụ cho thuê biệt thự và sử dụng các

tiện ích của chủ Dự án cần được qui định rõ trong Quy chế. Việc hợp tác giữa

các bên là thỏa thuận dân sự, trường hợp một trong các bên không đáp ứng,

không đồng ý hoặc các bên không thỏa thuận được thì các bên tự mình có

quyền không hợp tác mà không bên nào được áp đặt cho bên kia.

Hiện nay, do khu Dự án (Resort) là công trình hỗn hợp vì vậy cần phải xem xét

thêm hiện trạng thực tế đối với hệ thống cơ sở hạ tầng, khi đó mới có thể phân biệt

rõ đâu là phần sử dụng chung (công cộng), đâu là phần sở hữu riêng của chủ Dự

án.

Để các chủ Biệt thự và chủ Dự án hài hòa được lợi ích trong việc khai thác tối đa

công năng của Biệt thự cũng như các tiện ích của chủ Dự án, các bên nên cùng

15

nhau thỏa thuận, đàm phán dựa trên qui định của pháp luật. Cũng như chủ biệt thự

nên nắm rõ được quyền, lợi ích chính đáng của mình với tài sản hợp pháp mà

mình đang sở hữu.

Trường hợp cần thiết hoặc với các nội dung chưa rõ, hoặc nội dung không được

chủ Dự án cung cấp chính xác. Chủ Biệt thự có quyền gửi văn bản đến các cơ

quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để yêu cầu cung cấp, trả lời các nội dung

mà mình cần biết về Dự án.

Cuối cùng chủ Dự án và chủ Biệt thự không đi đến thống nhất được các nội dung

(hoặc một số nội dung) liên quan đến Hợp đồng mua bán Biệt thự gắn liền thửa

đât cũng như việc khai thác Biệt thự và việc sử dụng các công trình, tiện ích của

chủ Đầu tư thì có thể đưa vụ việc ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Bản án

có hiệu lực của Tòa án có giá trị thi hành với các bên.

Cảm ơn Quí khách đã tham vấn và sử dụng dịch vụ của chúng tôi.

CÔNG TY LUẬT TNHH TÂM ANH

Giám đốc

Luật sư: Vũ Thị Kiều Anh