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Hochschule Bremen
Europäischer Studiengang Wirtschaft und Verwaltung
Konzept zur Bewertung von Immobilien für die Eröffnungsbilanzierung im
Rahmen der Doppik-Einführung in Schleswig-Holstein am Beispiel einer Kommunalverwaltung
Diplomarbeit zur
Erlangung des Grades eines Diplom-Verwaltungsbetriebswirtes (FH)
vorgelegt von: Sönke Bruhn Schauenburgerstr. 36 24105 Kiel Tel.: 0431 – 570 37 93 E-Mail: [email protected] Matrikelnr.: 64307
Erstprüferin: Prof. Dr. Martina Röhrich
Zweitprüfer:
Michael Meier, Kämmerer Gemeinde Büsum
Vorgelegt am: 13.02.2006
II
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis .....................................................................................................II
Abkürzungsverzeichnis .......................................................................................... IV
Symbolverzeichnis.................................................................................................. IV
Abbildungsverzeichnis ............................................................................................ V
Tabellenverzeichnis ................................................................................................. V
1. Einleitung............................................................................................................1
1.1. Problemstellung ....................................................................................... 1
1.2. Ablauf der Untersuchung ......................................................................... 2
2. Das Neue Kommunale Rechnungswesen........................................................3
2.1. Der aktuelle Gesetzesstand in Schleswig-Holstein .................................. 3
2.2. Rechtliche Grundlagen............................................................................. 5
2.3. Die doppelte Buchführung........................................................................ 6
2.3.1. Ziel handelsrechtlicher Bestimmungen.......................................... 6
2.3.2. Vorteile der Doppik........................................................................ 8
2.3.3. Besonderheiten der Doppik in der öffentlichen Verwaltung......... 10
2.3.4. Das Drei-Komponenten-System.................................................. 10
2.4. Ansatz- und Bewertungsregeln .............................................................. 13
2.4.1. Regeln zum Bilanzausweis.......................................................... 13
2.4.2. Bewertungsgrundsätze................................................................ 14
2.4.3. Bewertungsvorschriften für Schleswig-Holstein........................... 16
2.4.3.1. Anschaffungskosten ................................................................ 16
2.4.3.2. Herstellungskosten .................................................................. 19
2.4.4. Sonderregelungen für die Eröffnungsbilanz ................................ 20
2.4.5. Bewertungsvereinfachungsverfahren .......................................... 22
3. Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen ..............23
3.1. Der Gebäudebegriff................................................................................ 23
3.2. Bewertungsverfahren für Immobilien...................................................... 23
4. Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen an
einem Beispiel der Gemeinde Büsum ...................................................................25
4.1. Die Gemeinde Büsum im Überblick ....................................................... 26
4.2. Gebäude Sportlerheim........................................................................... 26
III
4.2.1. Wertermittlung mit Hilfe des Sachwertverfahrens........................ 28
4.2.1.1. Allgemeines ............................................................................. 29
4.2.1.2. Normalherstellungskosten ....................................................... 32
4.2.1.3. Baupreisindex und Baunebenkosten ....................................... 33
4.2.1.4. Außenanlagen ......................................................................... 35
4.2.1.5. Korrekturfaktor ......................................................................... 36
4.2.1.6. Wertminderung wegen Bauschäden........................................ 38
4.2.1.7. Wertsteigernde Erweiterungen ................................................ 40
4.2.1.8. Rückindizierung ....................................................................... 40
4.2.1.9. Wertminderung wegen Alters................................................... 41
4.2.1.10. Zusammenfassung .................................................................. 44
4.2.2. Wertermittlung mit Hilfe des Ertragswertverfahrens .................... 46
4.2.2.1. Allgemeines ............................................................................. 46
4.2.2.2. Ermittlung des Roh- und Reinertrags....................................... 47
4.2.2.3. Aufspaltung in Bodenwert- und Gebäudewertanteil................. 48
4.2.2.4. Liegenschaftszins .................................................................... 49
4.2.2.5. Ertragswertermittlung............................................................... 50
4.2.2.6. Zusammenfassung .................................................................. 51
4.2.3. Vergleich und Bewertung der Ergebnisse ................................... 52
4.3. Grund und Boden des Sportstadions Rosengrund................................. 54
4.3.1. Bewertungsvorschriften für Grundstücke .................................... 54
4.3.2. Wertermittlung mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens ............... 56
5. Fazit ...................................................................................................................60
Anhang..................................................................................................................... VI
Literaturverzeichnis ............................................................................................... VII
Gesprächsverzeichnis ............................................................................................ XI
Ehrenwörtliche Erklärung...................................................................................... XII
IV
Abkürzungsverzeichnis
Abs. Absatz Afa Absetzung für Abnutzung AHK historische Anschaffungs- und Herstellungskosten Aufl. Auflage BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BGF Brutto-Grundfläche BewG Bewertungsgesetz BMVBW Bundesministerium für Verkehr, Bau- und
Wohnungswesen Doppik Doppelte Buchführung in Konten GemHVO NRW Gemeindehaushaltsverordnung Nordrhein-Westfalen GemHVO SH Gemeindehaushaltsverordnung Schleswig-Holstein GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung GND Gesamtnutzungsdauer GO Gemeindeordnung GoB Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung GoB-K Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung für
Kommunen GRZ Grundflächenzahl HGB Handelsgesetzbuch Hrsg. Herausgeber i.V.m. in Verbindung mit IMK Innenministerkonferenz LBO Landesbauordnung NHK Normalherstellungskosten NKF Neues Kommunales Finanzmanagement NKFG Neues Kommunales Finanzmanagement Gesetz NKR Neues Kommunales Rechnungswesen Nr. Nummer NRW Nordrhein-Westfalen RND Restnutzungsdauer RW Restwert S. Seite SH Schleswig-Holstein VV Verwaltungsvorschriften WertR Wertermittlungsrichtlinien 2002 WertV Wertermittlungsverordnung
Symbolverzeichnis
≈ gerundeter Wert
Ø Durchschnitt
V
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Inventur und Bilanz.................................................................................6
Abbildung 2: Drei-Komponenten-System ..................................................................12
Abbildung 3: Grundriss Gebäude Sportlerheim.........................................................26 Abbildung 4: Hilfstabelle zur Beurteilung des Ausstattungsstandards.......................31 Abbildung 5: Normalherstellungskosten 2000 für Einfamilienhäuser, freistehend.....32 Abbildung 6: Ermittlung der Alterswertminderung .....................................................43 Abbildung 7: Ermittlung der Gebäudesachwert mittels Sachwertverfahren...............45 Abbildung 8: Ertragswertverfahren ............................................................................47 Abbildung 9: Wert des Sportlerheims nach dem Ertragswertverfahren .....................52 Abbildung 10: Grundstück Rosengrund (grau) und umliegende Grundstücke (gelb) 57 Abbildung 11: Wertermittlung Grundstück Rosengrund ............................................59
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Ermittlung von Anschaffungskosten..........................................................18
Tabelle 2: Ermittlung von Herstellungskosten ...........................................................20
1
1. Einleitung
1.1. Problemstellung
Mit Beschluss der Innenministerkonferenz vom 23.11.2003 ist der Umstieg vom
kameralistischen Rechnungswesen der öffentlichen Hand auf eine doppelte
kaufmännische Buchführung besiegelt worden. Dieser Beschluss ist Ausfluss
einer zu Beginn der 90er Jahre eingeleiteten Reform der öffentlichen Verwaltung.
Abgeleitet aus den Modellen der Betriebswirtschaft halten seitdem Instrumente
wie Kosten- und Leistungsrechnung, Controlling und Budgetierung Einzug in
deutsche Amtsstuben. Ein Kernelement dieser Reform bildet die Umstellung des
öffentlichen Haushaltswesens auf die in der Privatwirtschaft bewährte doppelte
Buchführung. In Schleswig-Holstein liegt seit einiger Zeit ein beschlussfähiger
Textentwurf zur inhaltlichen Regelung dieses so genannten Neuen Kommunalen
Rechnungswesens (NKR) vor, der die Kommunen in den kommenden Jahren zur
Umstellung auf die Doppik verpflichten wird.1
Wesentlicher Bestandteil des kommenden Rechts ist die Aufstellung einer Bilanz
und damit auch die Bewertung des Vermögens. Die Bedeutung dieser Umstellung
wird nicht selten als Jahrhundertreform beschrieben.2 Den größten und bedeu-
tendsten Posten innerhalb des kommunalen Vermögens stellen dabei regelmäßig
die Immobilien dar. Die kommunalen Landesverbände gehen davon aus, dass
80% der Kommunen die Umstellung selbständig bewältigen können.3 Dennoch
wird die Bewertung der kommunalen Immobilien im Rahmen der Aufstellung einer
Eröffnungsbilanz die verantwortlichen Mitarbeiter vor eine große Herausforderung
stellen.
Diese Arbeit beschreibt den selbständigen Vorgang einer Immobilienbewertung in
der Gemeinde Büsum. Dabei werden Problemstellungen, die mit der
Erstbewertung des kommunalen Immobilienvermögens im Zusammenhang
1 Gemeint ist hier der Entwurf zur Gemeindehaushaltsverordnung-Doppik, der im Weiteren vereinfachend mit GemHVO-Doppik bezeichnet wird. 2 Vgl. z.B. Rede des Innenministers Nordrhein-Westfalens Dr. Fritz Behrens am 14.04.2005 in Düsseldorf. 3 Vgl. Innovationsring NKR-SH, Handlungsempfehlung (2005), S. 5.
2
stehen, untersucht. Es werden die wesentlichen Fragen der praktischen
Bewertung aufgegriffen und es wird versucht, einen Handlungsleitfaden bzw. eine
Orientierung für alle nachfolgenden Bewertungsvorgänge zu geben.
1.2. Ablauf der Untersuchung
In der Untersuchung werden in Kapitel 2 zunächst die theoretischen Grundlagen
geschaffen. Die Darstellung des Bewertungsrechts nach HGB und des darauf
basierenden Neuen Kommunalen Rechnungswesens bilden dabei den
Schwerpunkt. Kapitel 3 enthält die gesetzlichen Rahmenbedingungen zur
Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen. Der Praxisteil
der Arbeit beginnt mit Kapitel 4. Hier wird der Versuch gewagt, anhand der in
Kapitel 2 und 3 ausgeführten Theorie, ein Gebäude der Gemeinde Büsum
exemplarisch zu bewerten. Die über die Grundlagen der vorherigen Kapitel
hinausgehende Theorie wird hier anhand des praktischen Beispiels erläutert. Zur
Bewertung der Immobilie werden primär die Textentwürfe des reformierten
Haushaltsrechts (GemHVO-Doppik Entwurf) und die dazugehörigen Verwaltungs-
vorschriften herangezogen. Weiterführende Regelungen werden der vom
Innovationsring veröffentlichten Handlungsempfehlung zur Vermögenserfassung
und Bewertung entnommen.4 Um vorhandene Regelungslücken zu Bewertungs-
fragen zu schließen, wird des Weiteren auf bewährte baurechtliche Vorschriften
der Wertermittlungsverordnung und der Wertermittlungsrichtlinien 2002
zurückgegriffen. Deren Inhalt wird angesprochen und die Auswirkungen auf die
praktische Bewertung aufgezeigt. Im Vordergrund der praktischen Umsetzung
stehen dabei folgende Fragen:
• Welche wertbestimmenden Einflussgrößen gibt es?
• Welche Ermessensspielräume sind gegeben?
• Welche Auswirkungen haben diese auf die Einhaltung des
Bewertungsrechts?
4 Der Innovationsring ist eine von den Kommunen finanzierte Einrichtung, die die Haushaltsreform in Schleswig-Holstein koordiniert.
3
• Inwieweit sind bewährte baurechtliche Vorschriften für die
Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen praktikabel?
• Wo gibt es Regelungslücken im vorläufigen Recht und mit welchen
Instrumenten lassen sich diese schließen?
• Welche möglichen Wertansätze ergeben sich bei Umsetzung der
Vorschriften?
Aufgrund mangelnder Erfahrung in der Immobilienbewertung in der Gemeinde
Büsum wird nicht das Ergebnis, sondern die Beschreibung der zu beachtenden
Verfahrenspunkte bei der Umsetzung auf den konkreten Fall betont. Im Einzelnen
wird auf die Verhältnisse in Schleswig-Holstein eingegangen, die aber im
Wesentlichen auf den gesamten deutschen Rechtsraum übertragbar sind.
Schwerpunkt bildet dabei die Nennung der erfolgskritischen Faktoren bei einer
Immobilienbewertung. Die Arbeit schließt in Kapitel 5 mit einer Zusammenfassung
der zentralen Ergebnisse und einem Ausblick.
Das hier aufgezeigte Bewertungsbeispiel ist nur ein Ausschnitt aus dem
Gesamtprojekt Doppik-Einführung und damit der Erstellung einer Eröffnungsbilanz
bei der Gemeinde Büsum.
2. Das Neue Kommunale Rechnungswesen
2.1. Der aktuelle Gesetzesstand in Schleswig-Holstein
Die Landesregierung in Schleswig-Holstein überlässt den Kommunen die Wahl
zwischen Doppik und erweiterter Kameralistik. Eine gesetzliche Regelung in Form
eines verbindlichen Gesetzesbeschlusses liegt derzeit für Schleswig-Holstein noch
nicht vor. Es existiert lediglich ein Entwurf zum reformierten Haushaltsgesetz, die
GemHVO-Doppik, mit den wesentlichen inhaltlichen Regelungen zum Umstieg auf
eine kommunale Doppik. Soweit entsprechende Regelungen in diesem Entwurf zu
finden sind, werden sie als Grundlage für die Beurteilung der hier dargestellten
Sachverhalte herangezogen und die genaue Fundstelle des Gesetzestextes
genannt.
4
Eine aus Verwaltungspraktikern bestehende Projektgruppe hat im Dezember 2005
eine den Entwurf der GemHVO-Doppik erläuternde Handlungsempfehlung zur
Vermögenserfassung und Bewertung veröffentlicht. Die kommunalen
Landesverbände5 und die Arbeitsgruppe „Reform des Gemeindehaushaltsrechts“
gehen von einer Einführung des reformierten Haushaltsrechts frühestens 2007
aus. Die Arbeitsgruppe "Reform des Gemeindehaushaltsrechts" wurde
eingerichtet, um für Schleswig-Holstein den Beschluss der Innenministerkonferenz
vom 21. November 2003 zur Reform des Gemeindehaushaltsrechts umzusetzen.6
Eine Übergangsfrist, bis zu der das neue Haushaltsrecht für allein verbindlich
erklärt wird, ist bislang nicht abzusehen.
Trotz dieser gesetzlichen Unsicherheit gibt es bereits einige sich in der
Umstellungsphase befindlichen Kommunen. So haben die schleswig-
holsteinischen Landkreise die gesetzliche Entwicklung vorweggenommen und sich
einheitlich entschlossen, zum Jahr 2008 auf die doppelte Buchführung
umzustellen. In den Städten Neumünster und Lübeck wurden entsprechende
politische Beschlüsse zur Umstellung auf die Doppik gefasst. Einige kleinere
Städte, Gemeinden und Ämter befinden sich gegenwärtig in der Umstellungs-
phase. Die inhaltlichen Vorgaben des Beschlusses der Innenministerkonferenz
werden vom Innovationsring durch praktische Handlungsempfehlungen für die
umstellenden Kommunen unterstützt.7
Die schleswig-holsteinischen Regelungsansätze zum neuen Haushaltsrecht
orientieren sich maßgeblich an denen in Nordrhein-Westfalen.8 Beide Konzepte
unterscheiden sich aber in den Ansatzregeln zur Eröffnungsbilanz. Schleswig-
Holstein hat sich für den Ansatz von fortgeführten Anschaffungskosten
entschieden.9 Abweichend von den Regeln für nachfolgende Bilanzen werden in
Nordrhein-Westfalen Vermögensgegenstände zu Zeitwerten aktiviert.10
5 Die kommunalen Landesverbände sind die Vertretungskörperschaften der Kreise, Städte und Gemeinden. 6 Vgl. Innovationsring (2005), S. 4. 7 Vgl. Innovationsring (2005), S. 5. 8 Vgl. Anlage F, Festlegungen Haushaltsrecht (2005), S. 2. 9 Vgl. § 52 Abs. 1 GemHVO-Doppik (Entwurf). 10 Vgl. § 92 Abs. 3 NKFG-NRW.
5
2.2. Rechtliche Grundlagen
Die GemHVO-Doppik ist das Gesetz, das zukünftig die Umstellung auf die
kaufmännische doppelte Buchführung in den schleswig-holsteinischen Kommunal-
verwaltungen regelt. 11 Sie orientiert sich an den Bestimmungen der aktuellen
Gemeindehaushaltsverordnung und den bei der Umstellung gesammelten
Erkenntnissen in Nordrhein-Westfalen. Diese in allen Bundesländern stattfindende
Reform des Gemeindehaushaltsrechts basiert auf den in 2003 verabschiedeten
Musterentwürfen für ein doppisches Haushalts- und Rechnungswesen der
Innenministerkonferenz. Nordrhein-Westfalen hat als erstes Bundesland aus
diesen Musterentwürfen ein neues Gesetz zur Einführung des „Neuen
Kommunalen Finanzmanagements“ (NKF) entwickelt.
Das Vorgehen in Nordrhein-Westfalen kann daher zur Beantwortung bei der
Umstellung relevanter Fragen unter Berücksichtigung der Besonderheiten in
Schleswig-Holstein dienen. Allgemein basiert die Reform des Gemeinde-
haushaltsrechts auf den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB). 12 Die
Umstellung auf doppelte Buchführung und die Reform des Gemeindehaus-
haltsrechts wird in Schleswig-Holstein mit dem Begriff „Neues Kommunales
Rechnungswesen“ (NKR) bezeichnet.
Vor Beginn einer Rechnungslegung nach doppischen Grundsätzen und für den
Schluss eines jeden Haushaltsjahres verpflichtet die GemHVO-Doppik die
Kommunen dazu, ihr gesamtes Vermögen und die Schulden in einem Inventar zu
verzeichnen. 13 Hierzu ist eine vorherige Erfassung und Bewertung des vor-
handenen Vermögens notwendig. 14 Das Inventar stellt ein vollständiges
Bestandsverzeichnis dar, welches die einzelnen Vermögenspositionen und
Schulden der Kommune zum Wertermittlungsstichtag wiedergibt. 15 In einem
weiteren Schritt ist aus dem Inventar eine Eröffnungsbilanz abzuleiten.16
11 Für die kaufmännische doppelte Buchführung ist auch die Abkürzung Doppik gebräuchlich. 12 Vgl. Innovationsring (2005), S. 5. 13 Vgl. § 32 Abs.1 i.V.m. § 41 Abs. 1 GemHVO-Doppik (Entwurf). 14 Vgl. § 240 Abs. 1 HGB. 15 Vgl. § 32 Abs. 1 GemHVO-Doppik (Entwurf). 16 Vgl. § 51 Abs. 3 GemHVO-Doppik (Entwurf).
6
Abbildung 1: Inventur und Bilanz
Quelle: Fudalla (2005), S. 28.
Die Bilanz fasst die Positionen des Inventars zusammen und stellt das Vermögen
(Aktiva) und das Kapital (Passiva) in Kontenform gegenüber. Die Bilanz schafft
damit erstmalig Einsicht über Bestand und Zusammensetzung des kommunalen
Vermögens.
2.3. Die doppelte Buchführung
2.3.1. Ziel handelsrechtlicher Bestimmungen
Die kaufmännische Rechnungslegung und Bilanzierung werden vornehmlich durch
die Bestimmungen des Handelsgesetzbuches (HGB) geregelt. Um die an dem
HGB orientierten Bilanzierungsvorschriften der GemHVO-Doppik in ihrer
Wirkungsweise zu verstehen, ist es daher erforderlich, sich die durch diese
Regelungen verfolgten Ziele und Aufgaben näher zu betrachten.
Nach Baetge lassen sich die handelsrechtlichen Bestimmungen reduzieren auf die
drei Hauptziele
• Dokumentation,
• Rechenschaft und
• Kapitalerhalt.17
17 Vgl. Baetge, Bilanzen (1996), S. 54 ff.
7
Nach dem Wortlaut des § 238 Abs. 1 HGB dient die Buchführung zur
Dokumentation der wirtschaftlichen Situation des Unternehmens und zum
Nachweis der Güter- und Zahlungsbewegungen. Sie soll somit alle am
Unternehmen Beteiligten und Interessierten über die wirtschaftliche Lage des
Unternehmens informieren.
Zur Rechenschaft ist der Rechnungslegende in der Regel demjenigen gegenüber
verpflichtet, der als außenstehende Person dem Unternehmen Kapital überlassen
hat. Beispielsweise ist der Geschäftsführer einer GmbH gegenüber den
Gesellschaftern zur Rechenschaft verpflichtet.
Mit dem Begriff der Kapitalerhaltung wird die Sicherung der Verdienstquelle als
das grundsätzliche Ziel jeder wirtschaftlichen Tätigkeit beschrieben.18 Dieses Ziel
lässt sich anhand der Darstellung der Bilanz und der Gewinn- und
Verlustrechnung ablesen. Sie gibt ein Bild über die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage eines Unternehmens. Dadurch wird auch ein wichtiger Aspekt des
Kapitalerhalts, nämlich der Schuldenstand, transparent. So lässt sich aus dem Ziel
des Kapitalerhalts auch der Schutz vor Überschuldung ableiten. Das handels-
rechtliche Ziel des Kapitalerhalts lässt sich ebenso für die Kommunen aus der
Gemeindeordnung Schleswig-Holsteins ableiten. So hat die Gemeinde ihre
Haushaltswirtschaft so auszurichten, dass eine stetige Aufgabenerfüllung
gewährleistet ist.19 Eine stetige Aufgabenerfüllung ist aber nur gesichert, sofern
das Kapital erhalten wird.20
Es lässt sich also erkennen, dass die oben genannten drei Hauptziele
insbesondere dem Schutz der Kapitalgeber eines Unternehmens dienen. Diesen
Schutzzweck gegenüber dem Steuerzahler erkennt Lüder auch für die kommunale
Rechnungslegung an.21
18 Vgl. Baetge (1996), S. 60 f. 19 Vgl. § 75 Abs. 1 S. 1 GO S.H. 20 Vgl. Modellprojekt „Doppischer Kommunalhaushalt in NRW“ (Hrsg.), Neues Kommunales Finanzmanagement (2003), S. 51. 21 Vgl. Lüder (Hrsg.), Vergleichende Analyse (1991), S. 12 f.
8
Bei Betrachtung des Verhältnisses zwischen Vertretungskörperschaft und Bürger
in einer Kommune und dem Verhältnis von Geschäftsführer und Kapitalgebern
einer Kapitalgesellschaft ergeben sich darüber hinaus gehende Parallelen. 22
Genau wie der Geschäftsführer einer Kapitalgesellschaft verwaltet der
Bürgermeister beauftragt durch ein Vertretungsorgan ihm anvertrautes Kapital.
Dabei ist er in seiner Handlungsweise den vom Vertretungsorgan bestimmten
politischen Richtlinien unterworfen. Die Motivation privatwirtschaftlicher Betätigung
lässt sich hierbei auf Gewinnmaximierung und die Sicherung der Verdienstquelle
reduzieren. Das Zielsystem der Kommunalverwaltung stellt sich dagegen
wesentlich vielfältiger dar. 23
Die Herausgeber des Modellprojekts „Doppischer Kommunalhaushalt in NRW“
kommen daher zu der Schlussfolgerung, dass die drei handelsrechtlichen
Hauptziele Dokumentation, Rechenschaft und Kapitalerhalt auf das kommunale
Rechnungswesen übertragbar sind. Demzufolge ist die Übernahme handels-
rechtlicher Vorschriften in den öffentlichen Bereich grundsätzlich gerechtfertigt.
Aus der bereits erwähnten systembedingten höheren Komplexität der
kommunalen Ziele, leiten sie die Notwendigkeit höherer Anforderungen an das
kommunale Rechnungswesen in Bezug auf die Verfolgung dieser Ziele ab.24
2.3.2. Vorteile der Doppik
Die Kameralistik sieht die wirtschaftliche Tätigkeit der öffentlichen Körperschaften
als den Vollzug des Haushaltsplans. Hauptaugenmerk ist nicht der Erfolg, sondern
die Nachprüfbarkeit der durch das Vertretungsorgan bewilligten Ausgaben.25
Weiterer Kritikpunkt an der Kameralistik ist die Verbuchung ausschließlich
monetärer Einnahmen und Ausgaben. Kosten, die hingegen keine Geldzahlungen
darstellen, bleiben unberücksichtigt. Hierzu zählen insbesondere kalkulatorische 22 Vgl. Modellprojekt (2003), S. 49. 23 Vgl. ebd. 24 Vgl. ebd. 25
Vgl. Beyer, Öffentliches Rechnungswesen, in: Handbuch zur Verwaltungs-Reform (2001), S. 338.
9
Zinsen, Abschreibungen und Kosten für den sächlichen und personellen Einsatz.26
Die Doppik bietet erstmalig Transparenz über die Ertrags- und Vermögenslage
einer Kommune. Mit ihrer Hilfe kann in Verbindung mit einer Kosten- und
Leistungsrechnung Wirtschaftlichkeit und Effektivität öffentlichen Handelns
nachgewiesen werden. Daraus resultieren ein höherer Informationsgrad für Rat
und Öffentlichkeit und somit eine bessere Steuerungs- und Entscheidungs-
grundlage für die Politik. Die Notwendigkeit des Wechsel im Rechnungswesen ist
auch vor dem Hintergrund der Verschuldung öffentlicher Haushalte und der
daraus fortschreitenden eingeschränkten Handlungsfähigkeit der Kommunen zur
Erledigung öffentlicher Aufgaben zu sehen.27
Erstmalig wird der gesamte Ressourcenverbrauch in Form von Vermögensverzehr
sichtbar und dem in der gleichen Periode generierten Ertrag gegenübergestellt.
Mithilfe der verbindlichen Bildung von Abschreibungsbeträgen auf das kommunale
Vermögen wird die Voraussetzung geschaffen, diese bei Funktions- und
Verwendungsunfähigkeit zu ersetzen. Durch die Normierung der Rückstellungs-
bildung für zukünftige Pensionszahlungen und für unterlassene Instandhaltungen
werden erstmalig sämtliche die Kommune belastenden Verbindlichkeiten
transparent.28
Aus der Betriebswirtschaft entlehnte Steuerungsinstrumente, wie das Controlling
und die Kosten- und Leistungsrechnung, lassen sich mit einem doppischen
Haushaltswesen kombinieren.29 Es entsteht eine Vereinheitlichung mit dem Rech-
nungswesen der Eigenbetriebe und Eigengesellschaften und als Folge dessen ist
ein konsolidierter Gesamtabschluss des „Konzerns“ Kommune möglich.30
26 Vgl. Bolsenkötter, .u.a., Die Eröffnungsbilanz der Gebietskörperschaften (2002), S. 13. 27 Vgl. Fudalla/ Wöste, Doppik schlägt Kameralistik (2005), S. 30. 28 Vgl. Breyer, Das Neue Steuerungsmodell, in: Der Gemeindehaushalt, Nr.7 (1998), S. 150. 29 Vgl. Häfner, Doppelte Buchführung für Kommunen (2003), S.13. 30 Vgl. Häfner (2003), S.18.
10
2.3.3. Besonderheiten der Doppik in der öffentlichen Verwaltung
Da öffentliche Körperschaften naturgemäß andere Ziele verfolgen und anderen
gesetzlichen Rahmenbedingungen unterliegen als kaufmännische Betriebe, bedarf
es einer Anpassung der kaufmännischen Doppik an die Gegebenheiten des
öffentlichen Bereichs. 31 Primär werden vom öffentlichen Bereich Bedürfnisse
befriedigt, deren Bereitstellung durch Private aufgrund mangelnder
Wirtschaftlichkeit ausbleibt.32
Das Ziel öffentlichen Handelns wird allgemein mit dem Begriff der
Daseinsvorsorge umschrieben. Privatwirtschaftliche Unternehmen streben
hingegen primär nach Gewinnerzielung. Zudem spielt die Planung im Bereich des
kommunalen Handelns eine größere Rolle, was in dem Budgetrecht der
politischen Vertretung zum Ausdruck kommt. 33 Der Schwerpunkt im kaufmän-
nischen Rechnungswesen liegt im Jahresabschluss. Die Planungsebene ist für
private Unternehmen nicht gesetzlich verbindlich. 34 Um diesen Unterschieden
gerecht zu werden, bedarf es einer modifizierten Doppik.
2.3.4. Das Drei-Komponenten-System
Trotz der Vorteile der traditionellen handelsrechtlichen Doppik ist sie nicht in
unveränderter Form in der Kommunalverwaltung anwendbar. Aus diesem Grund
wird die kameral finanzwirtschaftliche "Einkomponentenrechnung" mit dem
Haushaltsplan und das kaufmännische "Zweikomponentenmodell" mit der Bilanz
und Gewinn- und Verlustrechnung in einem so genannte "Dreikomponenten-
modell" kombiniert.35 Die drei Komponenten des neuen doppischen Haushalts-
rechts sind36
31 Vgl. Modellprojekt (2003), S. 27. 32 Vgl. Altmann, Wirtschaftspolitik (1990), S. 167 f. 33 Vgl. Modellprojekt (2003), S. 27. 34 Vgl. Häfner (2003), S.21. 35 Vgl. Fudalla/ Wöste (2005), S. 4. 36 Das doppische Haushaltsrecht trägt in Schleswig-Holstein den Namen „Neues Kommunales Rechnungswesen“ (NKR). In Nordrhein-Westfalen wird es unter der Bezeichnung „Neues Kommunales Finanzmanagement“ (NKF) geführt.
11
• der Ergebnishaushalt bzw. die Ergebnisrechnung im Jahresabschluss,
• der Finanzhaushalt bzw. die Finanzrechnung im Jahresabschluss und
• die Bilanz.37
Ergebnisrechnung, Finanzrechnung und Bilanz sind Instrumente des Jahresab-
schlusses; Ergebnishaushalt und Finanzhaushalt dienen als Planungsinstrumente.
Ergebnishaushalt und –rechnung sind Kern des neuen Haushaltsrechts. Sie
umfassen den Ressourcenzuwachs oder –verbrauch als Aufwendungen und
Erträge innerhalb eines Haushaltsjahrs. Der Ergebnishaushalt enthält wie der
kamerale Haushaltsplan die haushaltsrechtlichen Ermächtigungen für die
Verwaltung, allerdings ohne die investiven Ein- und Auszahlungen auszuweisen.38
Die Ergebnisrechnung entspricht der Gewinn- und Verlustrechnung im
Handelsrecht. Da kommunales Handeln aber nicht auf die Erzielung von
Gewinnen ausgerichtet ist, wird sie nicht unter der handelsrechtlichen Bezeich-
nung geführt.39
Der Finanzhaushalt oder sein Gegenstück im Jahresabschluss, die Finanz-
rechnung, enthält die investiven Ein- und Auszahlungsermächtigungen für die
Verwaltung. Ein- und Auszahlungen sind gegliedert nach laufender Verwaltungs-,
Investitions- und Finanzierungstätigkeit. 40 Das Handelsrecht kennt die Finanz-
rechnung in Form der Kapitalflussrechnung als Pflichtbestandteil börsennotierter
Kapitalgesellschaften.41 Von vielen anderen Unternehmen wird sie freiwillig als
Cashflow-Rechnung geführt. Mithilfe der Finanzrechnung lassen sich Aussagen
über den Zahlungsmittelbestand treffen, der sich aus dem Finanzüberschuss oder
–fehlbetrag der laufenden Verwaltungstätigkeit bildet. Sie zeigt also die
Zahlungsfähigkeit, d.h. Liquidität und bringt die Finanzkraft der Kommune zum
Ausdruck.42
37 Vgl. Häfner (2003), S.30. 38 Vgl. Häfner (2003), S.29. 39 Vgl. Bolsenkötter (2002), S. 15. 40 Vgl. Häfner (2003), S.29. 41 Vgl. § 297 Abs. 1 S. 2 HGB. 42 Vgl. Wöhe, Betriebswirtschaftslehre (1990), S. 830.
12
Das Drei-Komponenten-System wird mit der Aufstellung einer Bilanz
vervollständigt. Sie dokumentiert das Vermögen, die Schulden und das
Eigenkapital einer Kommune. Der Bilanzaufbau orientiert sich an dem
Gliederungsschema für Kapitalgesellschaften aus § 266 HGB. Die Aktivseite der
Bilanz beantwortet die Frage wie das Vermögen der Gemeinde angelegt wurde.
Ausgewiesen werden das Anlage- und Umlaufvermögen der Gemeinde mit den
zum Bilanzstichtag ermittelten Werten. Die Passivseite der Bilanz beantwortet die
Frage wie das Vermögen finanziert wurde. Auf der Passivseite finden sich im
Wesentlichen das Eigenkapital, die Rückstellungen und die Verbindlichkeiten.
Ergebnisrechnung und Finanzrechnung sind mit der Bilanz verknüpft. Der
Ergebnissaldo geht in die Passivsseite der Bilanz ein, d.h. ein Haushalts-
überschuss erhöht das Eigenkapital, ein Haushaltsfehlbetrag mindert das
Eigenkapital.
Der Liquiditätssaldo der Finanzrechnung fließt in die Aktivseite der Bilanz ein, d.h.
ein Überschuss der Einzahlungen über die Auszahlungen erhöht die liquiden
Mittel, überschreiten die Auszahlungen die Einzahlungen vermindern sich die
liquiden Mittel.43
Abbildung 2: Drei-Komponenten-System
Quelle: Häfner (2003), S.35.
43 Vgl. Fudalla/ Wöste (2005), S. 7.
13
Die einseitige finanzwirtschaftliche Sicht der Verwaltungskameralistik wird also
nicht durch den erfolgswirtschaftlichen Schwerpunkt der HGB-Doppik
ausgetauscht, sondern die Vorzüge beider Konzepte werden verknüpft.
Durch die Verwendung der beiden Planungsrechnungen wird ein wesentlicher
Schwachpunkt der kaufmännischen Doppik bezüglich ihrer Anwendung im
öffentlichen Bereich überwunden. Um der Planungsnotwendigkeit im öffentlichen
Bereich Rechnung zu tragen, wurde die im kaufmännischen Rechnungswesen
vernachlässigte Planungsebene mittels Ergebnis- und Finanzplan gesetzlich
normiert.44
2.4. Ansatz- und Bewertungsregeln
In diesem Kapitel wird vor allem auf die für Immobilien relevanten
Bewertungsvorschriften eingegangen. Alle anderen Regelungen werden, sofern es
Gründe der Vollständigkeit und des besseren Verständnisses für das gesamte
Regelwerk verlangen, ebenso kurz vorgestellt.
2.4.1. Regeln zum Bilanzausweis
Im Vorfeld der Eröffnungsbilanzierung stellt sich die konkrete Frage, welche
Vermögensgegenstände in der Bilanz auszuweisen sind. Grundsätzlich sind alle
Vermögensgüter auszuweisen, die sich
• im wirtschaftlichen Eigentum der Gemeinde befinden,
• sofern sie selbständig nutzbar sind und
• die eine Wertgrenze von 410 € netto übersteigen.
Das wirtschaftliche Eigentum besitzt hierbei derjenige, der über die tatsächliche
Sachherrschaft eines Gegenstands verfügt, was die Einwirkung Dritter auf dieses
Gut für längere Zeit ausschließt. Das wirtschaftliche Eigentum unterscheidet sich
vor allem bei Leasing- und Treuhandgeschäften von dem juristischen Eigentum.45
44 Vgl. Fudalla, Doppelte Buchführung (2005), S. 5. 45 Vgl. Modellprojekt (2003), S. 38.
14
Des Weiteren kommen in diesem Bereich unter Eigentumsvorbehalt erworbenes
sowie zur Sicherung übereignetes und verpfändetes Vermögen in Frage. Ein
Eigentumsvorbehalt schließt das Vermögenseigentum aus.46
Im Bereich öffentlicher Immobilien ist das so genannte Sale-and-lease-back-
Verfahren verbreitet. Hierunter versteht man eine Sonderform des Leasings, bei
dem die öffentliche Hand Immobilien an eine Leasing-Gesellschaft verkauft, die
sie dann wieder zurück least. 47 Hierbei ist das wirtschaftliche und juristische
Eigentum im Einzelfall zu prüfen. Da keines der Gemeinde Büsum gehörenden
Immobilien darunter fällt, wird hier nicht näher auf diese Problematik eingegangen.
Eine selbständige Nutzbarkeit liegt vor, sofern der Gegenstand nicht nur in
Kombination mit einem anderen verwendet werden kann.48 Relevant ist dies bei
Gebäudeeinrichtungen wie z.B. Aufzügen und Heizungsanlagen, die mit dem
Gebäude fest verbunden sind und als Teil des Gebäudes aktiviert werden.49
Der § 33 Abs. 4 GemHVO-Doppik bestimmt eine Wertgrenze von 410 € ohne
Umsatzsteuer, ab der Gegenstände zwingend anzusetzen sind. Der Bilanz-
ausweis von Wertgegenständen, die diesen Betrag nicht übersteigen, liegt im
Ermessen der Kommunen.
2.4.2. Bewertungsgrundsätze
Die Bewertungsgrundsätze beantworten die Frage, wie das wirtschaftliche
Vermögen und die Schulden in die Bilanz aufzunehmen sind. Sie bestimmen sich
für Kommunen in Schleswig-Holstein nach § 36 Abs. 1 GemHVO-Doppik. Diese
Vorschrift verweist bei der Vermögensbewertung auf die analoge Anwendung der
Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung (GoB). Diese stellen unbestimmte
Rechtsbegriffe dar, die der Gesetzgeber nur teilweise in handelsrechtlichen
Vorschriften kodifiziert hat. Ihre Entstehung entspringt der Regelung der
46 Vgl. Bolsenkötter (2002), S. 22. 47 Vgl. Meurer (Hrsg.), Rechnungswesen und Controlling (2003), CD-ROM, Kapitel „Leasing“. 48 Vgl. Modellprojekt (2003), S. 37. 49 Vgl. Innovationsring (2005), S. 25.
15
Buchführung und des Abschlusses privater Kaufleute.50 Insofern sind diese für das
kaufmännische Rechnungswesen gedachten Grundsätze auf ihre Eignung zu
untersuchen, die vom öffentlichen Bereich verfolgten Ziele abbilden zu können.
Die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung werden kurz vorgestellt:51
• Bilanzwahrheit (§ 264 Abs. 2 Satz 1 HGB)
Die Bilanz soll ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vermitteln.
• Bilanzidentität (§ 252 Abs. 1 Nr. 1 HGB)
Die Wertansätze in einer Eröffnungsbilanz müssen mit denen der Schluss-
bilanz der vergangenen Rechnungsperiode übereinstimmen.
• Grundsatz der Bewertungsstetigkeit (§ 252 Abs. 1 Nr. 6 HGB)
Die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungs-
vorschriften sollen beibehalten werden.
• Grundsatz der Pagatorik (§ 253 Abs. 1 HGB)
Anders als in Nordrhein-Westfalen wird in Schleswig-Holstein dieser Grund-
satz nicht durchbrochen und auch in der Eröffnungsbilanz historische
Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt.52
• Grundsatz der Einzelbewertung (§252 Abs. 1 Nr. 3 HGB)
Nach diesem Grundsatz sind alle Vermögensgegenstände einzeln nach Art,
Menge und Beschaffenheit zu bewerten.53
• Verwaltungs- bzw. Unternehmensfortführung (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB)
Die Fortführung der Unternehmenstätigkeit wird bei der Vermögensbe-
wertung vorausgesetzt. Für die Bewertung nach diesem Grundsatz sind die
Voraussetzungen in Schleswig-Holstein durch die bevorstehende
50
Vgl. Wöhe (1990), S. 1002. 51 Vgl. Bolsenkötter (2002), S. 29. 52 Vgl. § 52 Abs. 1 GemHVO-Doppik (Entwurf). 53 Vgl. Fudalla (2005), S. 33.
16
Verwaltungsstrukturreform und der damit einhergehenden Zusammen-
legung von Verwaltungseinheiten von besonderer Aktualität.
• Bruttoprinzip (§ 246 Abs. 2 HGB)
Dieser Grundsatz beinhaltet das Verbot, Posten der Aktivseite mit denen
der Passivseite zu verrechnen.
• Vorsichtsprinzip (§ 252 Abs.1 Nr.4 HGB)
Dieser Grundsatz äußert sich in der geforderten niedrigsten Bewertung von
Vermögen und der möglichst hohen Bewertung der Schulden. Die Anwen-
dung dieses Prinzips wird in der Literatur kontrovers diskutiert. So wird
einerseits argumentiert, dass das Vorsichtsprinzip aufgrund der auszu-
schließenden Insolvenz weniger Bedeutung für den öffentlichen Bereich
hat.54 Andererseits wird in dem Schutz des Steuerzahlers gegenüber der
Verwaltung das Äquivalent zum Schutz des Kapitalgebers im privaten
Bereich gesehen.55
• Grundsatz der Periodenabgrenzung (§ 252 Abs. 1 Nr. 5 HGB)
In seiner Anwendung kommt ein wesentlicher Unterschied zur kameralen
Buchführung zum Tragen. Aufwendungen und Erträge sind demnach
periodengenau zuzuordnen.56
2.4.3. Bewertungsvorschriften für Schleswig-Holstein
2.4.3.1. Anschaffungskosten
Prinzipiell sieht die Regelung für Schleswig-Holstein in § 38 Abs. 1 GemHVO-
Doppik die Bewertung von Vermögensgegenständen zu Anschaffungs- und Her-
stellungskosten vor. Bei abnutzbaren Vermögensgegenständen werden die
Kosten um die planmäßige Abschreibung vermindert. So ermittelte Kosten werden
mit dem Begriff der fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
54 Vgl. Bolsenkötter (2002), S. 30. 55 Siehe hierzu die Ausführungen im Kapitel 2.3.1. 56 Vgl. Wöhe (1990), S. 1000.
17
bezeichnet.57 Falls ein Liquidationserlös für einen Vermögenswert zu erwarten ist,
mindert dieser Betrag die Anschaffungskosten. Die fortgeführten Anschaffungs-
kosten errechnen sich dabei auf folgende Weise:
AHK – RW fortgeführte AHK =
GND x RND
AHK= Anschaffungs- und Herstellungskosten
RW= Restwert
RND= Restnutzungsdauer
GND= Gesamtnutzungsdauer
Die Abschreibungsbeträge von abnutzbaren Vermögensgegenständen richten sich
grundsätzlich nach den vom Innenministerium für Schleswig-Holstein veröffent-
lichten Abschreibungstabellen. Eine Abweichung von den Abschreibungssätzen
gemäß der o.g. Afa-Tabelle ist möglich und empfiehlt sich immer dann, wenn
basierend auf Erfahrungswerten wirklichkeitsgetreuere Abschreibungssätze in der
Praxis vorherrschen.58
Im Rahmen der Immobilienbewertung wird dies regelmäßig der Fall sein, da die
tatsächliche Nutzungsdauer erheblich durch unterlassene oder durchgeführte
Instandhaltungen beeinflusst wird.
Wurden bisher in einer Gemeinde von dieser Afa-Tabelle divergierende
Abschreibungssätze angewendet, so können diese fortgeführt werden.59 Im An-
hang der Bilanz sind die Abweichungen zu erläutern.60
Sollte eine voraussichtliche dauerhafte Wertminderung am Abschlussstichtag
ersichtlich sein, so ist diese bei der Bewertung zu berücksichtigen.61 Für Grund-
stücke kann sich eine dauerhafte Wertminderung u.a. aus einer öffentlichen
Nutzung ergeben.62 Anschaffungskosten sind nach § 38 Abs. 2 GemHVO-Doppik
57 Vgl. § 40 Abs. 1 GemHVO-Doppik (Entwurf). 58 Vgl. VV-Abschreibung v. 21.04.2005, S. 2, Nr. 2.2. Satz 3. 59 Vgl. § 40 Abs. 4 S. 2 GemHVO-Doppik (Entwurf). 60 Vgl. Innovationsring (2005), S. 12. 61 Vgl. § 40 Abs. 7 GemHVO-Doppik S.H. (Entwurf). 62 Vgl. Innovationsring (2005), S. 21. Erläuterungen hierzu finden sich in Kapitel 4.3.2.
18
alle notwendigen Aufwendungen, um einen Gegenstand zu erwerben und ihn in
einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit diese dem Vermögens-
gegenstand einzeln zugeordnet werden können. Anschaffungskosten setzen sich
aus den folgenden Komponenten zusammen:
Tabelle 1: Ermittlung von Anschaffungskosten
Anschaffungspreis (Kaufpreis, i.d.R. brutto)
+ Anschaffungsnebenkosten (Bezugskosten, Montage, Notar, Makler,
Gebühren, etc.)
+ nachträgliche Anschaffungskosten (Um-, Ausbau, wertverbessernde
Maßnahmen)
./. Anschaffungspreisminderungen (Rabatte, Skonti, Preisminderungen)
= Anschaffungskosten
Quelle: Innovationsring (2005), S. 13.
Die Berücksichtigung von Anschaffungsnebenkosten und nachträglichen
wertsteigernden Um- bzw. Ausbauten spielen in der Praxis für die Immobilien-
bewertung eine besondere Rolle, wobei insbesondere die Abgrenzung zwischen
werterhaltenden und werterhöhenden Baumaßnahmen problematisch ist. Diese
Problematik wird im Praxisteil dieser Arbeit noch einmal aufgegriffen.63
Als Anschaffungspreis wird der Brutto-Betrag angesetzt, d.h. die enthaltene
Mehrwertssteuer geht in den Anschaffungspreis mit ein. Ist es möglich, einen
Vorsteuerabzug geltend zu machen, ist der Netto-Anschaffungspreis
maßgebend.64 Dies kann bei Eigenbetrieben oder Betrieben gewerblicher Art der
Fall sein, da sie umsatzsteuerpflichtig sind.
63 Erläuternde Ausführungen hierzu sind in Kapitel 4.2.1.7. zu finden. 64 Vgl. Klümper, u.a., Kommunale Kosten- und Wirtschaftlichkeitsrechnung (1988), S. 166.
19
2.4.3.2. Herstellungskosten
Herstellungskosten sind in § 38 Abs. 3 GemHVO-Doppik geregelt. Sie fallen als
Bewertungsmaßstab bei selbst erstellten Wirtschaftsgütern an. Es sind Aufwen-
dungen, die durch die Anfertigung eines Wirtschaftsgutes, Erweiterung oder
wesentliche Verbesserung entstehen.
Hierzu zählen die Kosten für Material, Kosten der Fertigung und die
Fertigungssonderkosten. Es wird nur der Aufwand einbezogen, der bis zur
Betriebsbereitschaft des Wirtschaftsgutes anfällt. Die Betriebsbereitschaft bei
Immobilien kann mit Hilfe der Bauabnahme oder Fertigstellungsmeldung fest-
gestellt werden. Herstellungskosten spielen in der Verwaltungspraxis eine
untergeordnete Rolle. 65 Vor allem in der Kernverwaltung werden kaum selbst
geschaffene Wirtschaftsgüter zu finden sein. Denkbar sind Herstellungskosten
z.B. im Bereich des Bauhofes und bei selbsterstellten Geräten auf
Kinderspielplätzen. Im Bereich der Gemeinde Büsum existiert eine in
Eigenleistung errichtete Holzhütte, bei der Herstellungskosten anzusetzen sind.
Die GemHVO-Doppik stellt darüber hinaus das Einbeziehen angemessener Teile
der Gemeinkosten, zusätzlich zu den Herstellungskosten, zur Wahl. Diese sind die
notwendigen Materialgemeinkosten, die Fertigungsgemeinkosten sowie der
Verbrauch von Anlagevermögen, sofern er durch die Fertigung verursacht
wurde.66 Die Ermittlung dieser Kosten bedingt jedoch den Einsatz einer Kosten-
und Leistungsrechnung bei den Kommunen. Bei der Gemeinde Büsum wird bisher
keine Kosten- und Leistungsrechnung eingesetzt.
Gemäß § 38 Abs. 4 GemHVO-Doppik dürfen Zinsen für Fremdkapital, welches zur
Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes verwendet wird, zu
den Herstellungskosten addiert werden, sofern sie auf den Zeitraum der
Herstellung entfallen.67 Die Herstellungskosten ergeben sich damit wie folgt:
65 Vgl. Vgl. Klümper (1988), S. 166. 66 Vgl. Innovationsring (2005), S. 13. 67 Vgl. ebd.
20
Tabelle 2: Ermittlung von Herstellungskosten
Materialeinzelkosten (einzeln zurechenbare Materialkosten)
+ Fertigungseinzelkosten (einzeln zurechenbare (Lohn-)Kosten, z.B.
anhand von Stundenaufschreibungen)
+ Sonderkosten der Fertigung (speziell für das Produkt angefallene
Einzelkosten, z.B. Patentkosten)
+ Materialgemeinkosten (Materialkosten, die per Umlageschlüssel
zugerechnet werden)
+ Fertigungsgemeinkosten ((Lohn-)Kosten, die per Umlageschlüssel
zugerechnet werden )
+ ggf. Werteverzehr des
Anlagevermögens
s.o.
+ ggf. Zinsen für Fremdkapital s.o.
= Herstellungskosten
Quelle: Innovationsring (2005), S. 13.
Verwaltungsgemeinkosten dürfen entgegen der privatwirtschaftlichen Definition
von Herstellungskosten nicht angesetzt werden. Dies dient der Einschränkung
bilanzpolitischer Gestaltungsspielräume.68
2.4.4. Sonderregelungen für die Eröffnungsbilanz
Für die erstmalige Bewertung der Vermögensgegenstände im Zuge der Erstellung
einer kommunalen Eröffnungsbilanz sieht die GemHVO-Doppik für Schleswig-
Holstein einige Vereinfachungen vor. Diese sind abschließend in § 52 GemHVO-
Doppik geregelt.
Grundsätzlich sind die zum Bilanzstichtag vorhandenen Vermögensgegenstände
in einer Eröffnungsbilanz nach § 52 Abs. 1 GemHVO-Doppik mit den Anschaf-
fungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um Abschreibungen, zu aktivieren.
68 Vgl. Häfner (2003), S. 68.
21
Hier unterscheidet sich die GemHVO-Doppik Schleswig-Holstein maßgeblich von
den Regelungen anderer Bundesländer. So sind z.B. in Nordrhein-Westfalen
Vermögenswerte in der Eröffnungsbilanz grundsätzlich zu den aktuellen Zeit-
werten anzusetzen.69
Abweichend von dieser Maßgabe dürfen die Gemeinden nach § 52 Abs. 2
GemHVO-Doppik stattdessen Erfahrungswerte ansetzen. Die eingesetzte
Projektgruppe in Schleswig-Holstein erklärt hierzu in ihrer Handlungsempfehlung
einschränkend, dass Erfahrungswerte nicht bei Vermögenswerten zu Grunde
gelegt werden sollten, die bis zu sieben Jahre vor Erstellung der Eröffnungsbilanz
angeschafft oder hergestellt wurden. Für die Bestimmung von Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten der in den letzten sieben Jahren beschafften Vermögens-
gegenständen sind vorhandene Unterlagen oder die Jahresrechnungen
heranzuziehen.70 Erfahrungswerte dürfen für den Bereich der Gemeinde Büsum
demnach nur bei denjenigen Vermögenswerten angesetzt werden, welche sich
ausgehend vom Bilanzstichtag 31.12.2004 vor dem 01.01.1998 im wirtschaftlichen
Eigentum der Gemeinde befanden.71
Die abgeleiteten Erfahrungswerte müssen jedoch den Preisverhältnissen zum
Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt entsprechen.72 Dies hat zur Folge, dass
sie auf das entsprechende Jahr der Herstellung oder Anschaffung mit Hilfe von
den vom Bundesamt für Statistik herausgegebenen Preisindizes rückindiziert
werden müssen. Erfahrungswerte sind gleichermaßen um entsprechende Ab-
schreibungsbeträge zu reduzieren.73 Diese aufgrund von Erfahrungswerten ermit-
telten Beträge gelten dann für zukünftige Haushaltsjahre als Anschaffungs- und
Herstellungskosten.74
Daneben dürfen die im Rechnungswesen einer Gemeinde von den Anschaffungs-
und Herstellungskosten abweichenden, bisher verwendeten Wertansätze für
69 Vgl. § 92 Abs. 3 NKFG - NRW. 70 Vgl. Innovationsring (2005), S. 15. 71 Zur Berechnung der Fristen wurde § 187 Abs. 1 i.V.m. § 188 Abs. 2 BGB analog angewendet. 72 Vgl. § 52 Abs. 2 GemHVO-Doppik (Entwurf). 73 Vgl. § 52 Abs. 2 GemHVO-Doppik (Entwurf). 74 Vgl. § 52 Abs. 4 GemHVO-Doppik (Entwurf).
22
Vermögensgegenstände in die Eröffnungsbilanz übernommen werden. 75 Bei-
spielsweise hat die Gemeinde Büsum im Falle der als kostenrechnende
Einrichtung geführten Abwasserbeseitigungsanlage die bisher ermittelten Wieder-
beschaffungszeitwerte übernommen.
Im Rahmen der Eröffnungsbilanz kann bei beweglichen Vermögensgegenständen
eine pauschale Abschreibung von 50% vorgenommen werden. Der Restbuchwert
ist in diesem Fall innerhalb von fünf Jahren abzuschreiben.76
2.4.5. Bewertungsvereinfachungsverfahren
Grundsätzlich sind alle Vermögensgegenstände nach § 32 Abs. 1 GemHVO-
Doppik einzeln zu erfassen und zu bewerten. Von diesem Grundsatz lässt die
GemHVO-Doppik einige Vereinfachungsverfahren zu. Hierunter fällt nach § 32
Abs. 3 GemHVO-Doppik die Gruppenbewertung, bei der gleichartige Vermögens-
gegenstände zu einer Gruppe zusammengefasst und mit einem gewogenen
Durchschnittswert bewertet werden können.
Abweichend von § 32 Abs. 3 GemHVO-Doppik, der eine solche Gruppen-
bewertung für Immobilien nicht vorsieht, empfiehlt Bolsenkötter eine Gruppen-
bewertung gleichartiger Immobilien. Seiner Beurteilung nach ist diese
insbesondere bei größeren Kommunen sinnvoll, um ihren Bestand in kurzer Zeit
und zu vertretbaren Kosten bewerten zu können. Dennoch sollten besonders
große und wertvolle Immobilien einzeln bewertet werden.77 Bei dem nur wenige
spezielle Gebäude umfassenden Immobilienbestand der Gemeinde Büsum kommt
dieses Vereinfachungsverfahren jedoch nicht zur Anwendung.
75 Vgl. § 52 Abs. 5 GemHVO-Doppik (Entwurf). 76 Vgl. § 52 Abs. 1 GemHVO-Doppik (Entwurf). 77 Vgl. Bolsenkötter (2002), S. 67.
23
3. Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen
3.1. Der Gebäudebegriff
Im Rahmen der Bilanzierung der kommunalen Bauwerke erscheint es
zweckmäßig, auf die Definition des § 2 Abs. 2 der Landesbauordnung (LBO)
zurückzugreifen. Demnach ist ein Gebäude ein Bauwerk, das von Menschen
betreten werden kann und geeignet oder bestimmt ist, dem Schutz von Menschen,
Tieren oder Objekten zu dienen. Dabei ist eine Umschließung durch Wände nicht
zwingend. Eine Überdachung allein ist hierbei ausreichend. Die Bauwerke müssen
jedoch eine eigenständige Abgrenzung aufweisen und für sich benutzbar sein.78
3.2. Bewertungsverfahren für Immobilien
Grundsätzlich erfolgt die Bewertung von Gebäuden gemäß § 38 Abs. 1 GemHVO-
Doppik zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Da die Nutzung von Gebäuden
durch Abnutzung zeitlich begrenzt ist, erfolgt nach § 40 Abs. 1 GemHVO-Doppik
eine Minderung durch planmäßige Abschreibung. Hierbei ist zu beachten, dass
erst mit Betriebsbereitschaft des Gebäudes der Herstellungsvorgang beendet ist.
Somit sind für die Abschreibung im Jahr der Anschaffung nur die vollen Monate,
vom Zeitpunkt der Betriebsbereitschaft bis zum Ende des Jahres anzurechnen.79
Soweit keine aktuellen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zur Verfügung
stehen oder diese nur mit unverhältnismäßigem Aufwand ermittelt werden können,
besteht nach § 52 Abs. 2 GemHVO-Doppik die Möglichkeit, stattdessen
Erfahrungswerte anzusetzen. Als eine praktikable Bewertung öffentlicher Gebäude
nach Erfahrungswerten wird in Schleswig-Holstein, wie in den Bundesländern
auch, die analoge Anwendung von Wertermittlungsverfahren des öffentlichen
Baurechts angesehen.80
78 Vgl. http://www.bauplattform.de/encyclop/lex/gebaeude.html (05.01.2006). 79 Vgl. VV-Abschreibung v. 21. April 2005, S. 2, Nr. 2.3. 80 Vgl. Innovationsring (2005), S. 26.
24
Diese sind gemäß der Wertermittlungsverordnung (WertV)
• das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV),
• das Ertragswertverfahren (§§ 15-20 WertV) und
• das Sachwertverfahren (§§ 21- 25 WertV).
Nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ermitteln alle drei Verfahren den Verkehrs-
wert der Immobilie. Dieser spiegelt den Marktwert des Gebäudes zum Zeitpunkt
der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wider. Um die in
Schleswig-Holstein gesetzlich geforderten Anschaffung- und Herstellungskosten
fiktiv zu erhalten, bedarf es daher einer Rückindizierung, des mit einem dieser
Verfahren ermittelten Wertes auf das Anschaffungs- oder Herstellungsjahr.81
Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei der Bewertung von Grund und
Boden angewendet. 82 Im Rahmen dessen erlangt man den Wert des Grund-
stückes durch einen Vergleich mit Kaufpreisen anderer Grundstücke. 83 Dabei
müssen das zum Vergleich herangezogene und das zu bewertende Grundstück in
ihren wertbeeinflussenden Merkmalen größtenteils übereinstimmen, d.h. sie
müssen eine vergleichbare Nutzungsart und -möglichkeit aufweisen.84
Das Ertragswertverfahren findet Anwendung bei erwerbswirtschaftlich genutzten
Immobilien. Hierbei wird der Schwerpunkt für die Wertbeurteilung auf den
nachhaltig erzielbaren Ertrag gelegt.85 Die von diesen Vermögensgegenständen
ausgehende Nutzenstiftung wird durch den Ertragswert abgebildet. Es wird der
Barwert, d.h. der zukünftige abgezinste Zufluss finanzieller Überschüsse, die mit
dem Vermögensgegenstand erwirtschaftet werden, berechnet.86
Die Bewertung öffentlich genutzter Immobilien erfolgt grundsätzlich mit Hilfe des
Sachwertverfahrens. Hierbei sind die aufzuwendenden Kosten für die Ersatz-
beschaffung, d.h. der Herstellungswert der Immobilie maßgeblich. Dieses 81 Vgl. Innovationsring (2005), S. 26. 82 Vgl. Bolsenkötter (2002), S. 56. 83 Vgl. Marettek, u.a., Kommunales Vermögen richtig bewerten (2004), CD-ROM, Kapitel 4, Nr. 1.1. 84 Vgl. § 13 Abs. 1 i.V.m. §§ 4, 5 WertV. 85 Vgl. Bolsenkötter (2002), S. 58. 86 Vgl. Dörschell, Bewertung des Eigentums von Gebietskörperschaften, in: PWC: Public Services Nr.8 (2005), S. 6.
25
Verfahren begründet sich aus der gesetzlichen Verpflichtung der Kommunen,
bestimmte Leistungen für den Bürger vorzuhalten. Der Wert eines Schulgebäudes
nach dem Sachwertverfahren ergibt sich beispielsweise aus den Kosten, welche
die Gemeinde aufbringen müsste, um dieses Schulgebäude zu errichten, wenn es
nicht vorhanden wäre.87 Gemäß der Handlungsempfehlung für Schleswig-Holstein
können sich darüber hinaus Erfahrungswerte ergeben aus
• Gutachterbewertungen,
• An- bzw. Verkauf oder Herstellung vergleichbarer Gebäude,
• Gebäudeversicherungswerten und
• Steuerwerten.88
Auf diese im Einzelfall möglichen Quellen zur Ermittlung von Erfahrungswerten
wird in Kapitel 4.2. „Gebäude Sportlerheim“ näher eingegangen.
4. Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen an
einem Beispiel der Gemeinde Büsum
Das Grundstück und dessen Aufbauten sind auf Grund der jeweiligen
Abschreibung und dem Prinzip der Einzelerfassung und -bewertung differenziert
erfasst und bewertet worden. Der Gesamtwert fließt jedoch in die Bilanzposition
„Bebaute Grundstücke“ ein.89 Als Ergänzung zu der Wertermittlungsverordnung
dienen die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen
veröffentlichten Wertermittlungsrichtlinien 2002 (WertR). Daher wurde, soweit
Regelungen in Schleswig-Holstein aus der GemHVO-Doppik und der
Handlungsempfehlung im Einzelfall nicht hervorgingen, auf Bestimmungen der
WertV und der WertR zurückgegriffen. In Ergänzung hierzu wurden ggf.
Bestimmungen und Verfahren des NKF-Modells aus Nordrhein-Westfalen
herangezogen.
87 Vgl. Dörschell, Bewertung des Eigentums von Gebietskörperschaften, in: PWC: Public Services Nr.8 (2005), S. 6. 88 Vgl. Innovationsring (2005), S. 26. 89 Vgl. Innovationsring (2005), S. 24.
26
4.1. Die Gemeinde Büsum im Überblick
Die Gemeinde Büsum ist ein Nordseeheilbad an der Westküste Schleswig-
Holsteins. Das Gemeindegebiet umfasst eine Größe von 8,26 km2. Die
Einwohnerzahl beläuft sich nach dem Stand vom 31.03.2004 auf 4.862. Die
Gemeinde ist wesentlich auf den Tourismus ausgerichtet, wobei die Fischerei und
die Vermarktung von Fischprodukten bedeutende Wirtschaftszweige darstellen.
Aufgrund ihres Charakters als Urlaubsort gibt es in der Gemeinde eine Reihe von
Immobilien, die einem touristischen Zweck dienen. Die Gemeinde besitzt mit dem
Kur und Tourismus Service einen Eigenbetrieb, dem darüber hinaus eine Reihe
von Immobilien gehören.
4.2. Gebäude Sportlerheim
Einen Grundriss des Sportlerheims mit den angeschlossenen Gebäudeteilen und
den jeweiligen Baujahren zeigt die folgende Darstellung:
Abbildung 3: Grundriss Gebäude Sportlerheim
Quelle: Bauakte Gemeinde Büsum.
Sportlerheim 1972
Clubraum 1997
Lagerraum 1989 (Umbau)
Außen-WCs 1972
27
Für das Sportlerheim lagen keine Angaben vor, aus denen sich Herstellungs-
kosten ergeben, d.h. es musste auf ein Verfahren zur Ermittlung von
Erfahrungswerten zurückgegriffen werden.
Auf die im Rahmen dessen denkbare Gebäudebewertung durch den kosten-
pflichtigen Gutachterausschuss kann im Einzelfall zurückgegriffen werden. In
diesem Fall wurde jedoch aus Zeit- und Kostengründen darauf verzichtet.90 Eine
Ableitung der Anschaffungs- und Herstellungskosten aus den vorhandenen
Versicherungswerten wird in Schleswig-Holstein ausdrücklich nicht empfohlen. Sie
umfassen zwar die Baukosten und Baunebenkosten, Erschließungskosten bleiben
jedoch bei Versicherungswerten unberücksichtigt.91 Daneben beruhen die verwen-
deten Gebäudewerte der Versicherungsbranche in der Regel auf dem veralteten
Baukostenkatalog von 1914, dessen zugrunde gelegten Bauleistungen und
Bauwerkstypen nicht mehr dem aktuellen Baustandard entsprechen.92 Versicher-
ungswerte geben daher nur ein ungenaues Wertbild wieder.93
Den steuerlichen Einheitswerten zur Grundsteuerermittlung liegt eine
pauschalierte Massenbewertung zu Grunde, die im Rahmen einer Hauptfest-
stellung zuletzt 1964 ermittelt wurde. Daher ist dieser als Grundlage zur Ermittlung
von Erfahrungswerten ungeeignet.94
Da in diesem Fall keine gleichartigen Gebäude in der Gemeinde Büsum
existieren, scheidet das Vergleichswertverfahren bei der Bewertung ebenfalls aus.
Somit verbleiben für eine Werteinschätzung des Sportlerheims nur das Ertrags-
oder das Sachwertverfahren. Entscheidendes Kriterium für die Auswahl eines
dieser Verfahren ist die Nutzungsart des Gebäudes.
90 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein selbständiges und unabhängiges Gremium, welches beim für die Gemeinde Büsum zuständigen Landkreis Dithmarschen eingerichtet ist. Er erstellt auf Anfrage für Bürger, Behörden und Unternehmen u.a. Wertgutachten über Immobilien und ermittelt Bodenrichtwerte für einzelne Grundstücke. 91 Vgl. Innovationsring (2005), S. 26 f. 92 Vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken (2002), S. 288. 93 Vgl. Modellprojekt (2003), S. 422. 94 Vgl. Innovationsring (2005), S. 27.
28
Das Sportlerheim ist ein 2-geschossiges Flachdachgebäude ohne Unterkellerung
auf dem Grundstück des Sportplatzes Rosengrund. Im Erdgeschoss beherbergt
es das Vereinslokal des ortsansässigen Sportvereins, welches gleichzeitig als
öffentliche Gastwirtschaft betrieben und von der Gemeinde verpachtet wird.
Demzufolge liegt bei dem Sportlerheim sowohl eine gewerbliche als auch eine
öffentliche Nutzung vor. Die kommunale Nutzungsorientierung ergibt sich hierbei
aus dem Aufenthaltszweck für Sportler und Schüler ohne Verzehrzwang und den
ganzjährigen an den Sportveranstaltungen ausgerichteten Öffnungszeiten.95 Im
Obergeschoss befindet sich eine von der Gemeinde vermietete Wohnung. Um
eine Entscheidung der zuständigen politischen Gremien nicht vorwegzunehmen,
wird das durch die Mischnutzung entstehende Problem der Zuordnung und der
daraus resultierenden Wahl des Bewertungsverfahrens an dieser Stelle nicht
abschließend geklärt. Stattdessen werden zur Verdeutlichung der unterschied-
lichen Wertansätze beide denkbaren Verfahren der Gebäudebewertung
dargestellt.
4.2.1. Wertermittlung mit Hilfe des Sachwertverfahrens
Auf Grund des teilweise gemeinnützigen Charakters des Sportlerheims ist eine
Bewertung nach dem Sachwertverfahren gerechtfertigt. Hierzu konnten im Vorfeld
folgende Daten über das Gebäude der Liegenschaftsakte entnommen werden:
1972 Errichtung Sportlerheim Kosten nicht bekannt
1977 Renovierungsarbeiten 4.466 DM
1989 Umbau der Garage in einen Lagerraum Kosten nicht bekannt
1990 Sanierung der Außenfassade 8.003 DM
1990 Renovierungsarbeiten in der Wohnung 7.695 DM
1997 Anbau eines Clubraumes Kosten nicht bekannt
Brutto-Grundfläche gesamtes Gebäude 313 m²
Brutto-Grundfläche Sportlerheim 232 m²
29
4.2.1.1. Allgemeines
Grundsätzlich umfasst der Sachwert des bebauten Grundstücks den Bodenwert,
den Wert der baulichen und der sonstigen Anlagen.96 Wie oben bereits erwähnt,
wird gemäß der Empfehlung der Projektgruppe in Schleswig-Holstein das bebaute
Grundstück in Grund und Boden und Gebäude unterteilt und getrennt bewertet.97
Daher spiegelt der hier errechnete Sachwert nur den des Gebäudes wider. Später
werden die jeweiligen Werte in der Bilanzposition „Bebaute Grundstücke“
zusammengefasst. Darüber hinaus sind den einzelnen auf dem Grundstück des
Sportplatzes befindlichen Gebäuden keine Grundstücksflächen zugeordnet. Der
Bodenwert für das gesamte Grundstück wird daher gesondert in Kapitel 4.3.2
„Grund und Boden Sportlerheim“ berechnet.
Basis der Ermittlung des Herstellungswertes nach dem Sachwertverfahren bilden
die Normalherstellungskosten in Euro je m2 multipliziert mit der Brutto-Grundfläche
des Gebäudes. Die Brutto-Grundfläche unterscheidet sich von den Abmessungen
der Wohnfläche, indem sie die Summe aller äußeren Maße der einzelnen Bauteile
umfasst.98
Aus den Bauakten ergibt sich für das Sportlerheim eine Brutto-Grundfläche von
232 m2 ohne den nachträglichen Anbau des Clubraumes 1997, dem aufgrund
seines abweichenden Baujahrs andere Normalherstellungskosten zu Grunde
liegen und ohne den Lagerraum, der einen eigenständigen Gebäudetyp nach den
WertR 2002 mit ebenfalls unterschiedlichen Normalherstellungskosten und
Ausstattungsstandard darstellt.99 Die separat ermittelten Sachwerte des Lager-
raums und des Clubraums werden am Ende mit dem des Sportlerheims zu einem
alle Gebäudeteile umfassenden Sachwert addiert. Die Wertermittlung dieser
Gebäudeteile wird hier nicht näher beschrieben. Die Gebäudesachwerte des Club-
und Lagerraums sind zusammenfassend der Tabelle in Kapitel 4.2.1.10.
„Zusammenfassung“ zu entnehmen. Die weiteren Ausführungen konzentrieren
96 Vgl. § 21 WertV. 97 Vgl. Innovationsring (2005), S. 24. 98 Vgl. WertR 2002, S. 75. 99 Vgl. WertR 2002, S. 134 f.
30
sich auf das in Abbildung 2 bezeichnete Sportlerheim einschließlich des Außen-
WC und des Heizungsraums.
Die Normalherstellungskosten werden gemäß § 22 Abs. 3 WertV in der Praxis aus
Baukostenkatalogen entnommen. Diese Normalherstellungskosten bilden sich
nach den Preisverhältnissen der Vergangenheit, so dass gemäß § 22 Abs. 3
WertV zu ihrer Anwendung eine Umrechnung auf die Preisverhältnisse des
Wertermittlungsstichtages 31.12.2004 anhand geeigneter Baupreisindexreihen
erfolgen muss.100 In Schleswig-Holstein wird hierbei die Anwendung des vom Bun-
desministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) herausge-
gebenen Baukostenkatalogs „Normalherstellungskosten 2000“ zu Grunde
gelegt.101
Dieser Baukostenkatalog enthält in Abhängigkeit von Gebäudeart, Gebäudebau-
jahrsklasse und Ausstattungsstandard durchschnittliche Herstellungskosten in € je
m² Brutto-Grundfläche nach den Preisverhältnissen von 2000. Diese Durch-
schnittspreise beinhalten die Umsatzsteuer, jedoch sind in ihnen keine Bau-
nebenkosten enthalten.102
Zur Anwendung des Baukostenkatalogs wurde anhand der Ergebnisse der
Begehung und der Vorkenntnisse des Hochbauamtes zunächst der
Ausstattungsstandard des Sportlerheims beurteilt. Der Ausstattungsstandard
konnte mit Hilfe der Tabelle in Abbildung 4 eingeschätzt werden. Die Beurteilung
ergab im Beispiel den markierten Ausstattungsstandard der einzelnen Gebäude-
bestandteile.103
100 Vgl. Marettek (2004), Kapitel 4., Nr. 4.2. 101 Vgl. Innovationsring (2005), S. 120 ff. 102 Vgl. Marettek (2004), Kapitel 4., Nr. 4.2. 103 Die hier abgebildete Hilfstabelle zur Einschätzung des Ausstattungsstandards ist der Handlungsempfehlung für Schleswig-Holstein auf S. 79 entnommen. Diese ist inhaltsgleich mit der vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen in den Wertermittlungsrichtlinien 2002 auf S. 80 veröffentlichten Tabelle.
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32
Als Ergebnis ergibt sich auf Grund der Einschätzung des Hochbauamtes der
Gemeinde Büsum ein mittlerer Ausstattungsstandard für das Sportlerheim.
4.2.1.2. Normalherstellungskosten
In einem nächsten Schritt kann die Baujahrsklasse anhand des spezifischen
Baukostenkataloges und damit die Bandbreite der maßgeblichen Normal-
herstellungskosten von 695 € bis 730 € pro m² Brutto-Grundfläche entsprechend
des Baujahres 1972 und des mittleren Ausstattungsstandards des Sportlerheims
abgelesen werden.
Quelle: WertR 2002, S. 86.
An dieser Stelle ist anzumerken, dass bewusst der Baukostenkatalog für den
Häusertyp 1.33 Erd- und Obergeschoss mit Flachdach und ohne Unterkellerung
und nicht der für gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser gewählt wurde.
Der letztgenannte Gebäudetyp 4 entspricht zwar auf den ersten Blick der
tatsächlichen Nutzung des Gebäudes, stimmt jedoch nicht mit der Art der
Bebauung überein.
Das Gebäude des Sportlerheims umfasst zwei Geschosse ohne Unterkellerung
mit einem Flachdach, einen angeschlossenen Lager- und Clubraum sowie
Toiletten. Die Wertermittlungsrichtlinien 2002 beschreiben den Gebäude Typ 4
Abbildung 5: Normalherstellungskosten 2000 für Einfamilien-Häuser, freistehend
33
hingegen als 3- bis 4-geschossigen Bau mit Unterkellerung.104 Die realen Gege-
benheiten wiedergebenden Normalherstellungskosten bezüglich der Gebäudeart,
Bauweise, Bauausführung und der Ausstattung entspricht demnach die Einstufung
in den oben abgebildeten Gebäudetyp 1.33. Daher wurden in Absprache mit den
sachkundigen Mitarbeitern des Hochbauamtes der Gemeinde Büsum, Aus-
stattungsstandard und Normalherstellungskosten des Gebäudetyps 1.33 zu
Grunde gelegt.
Unterstellt man, dass die Steigerung der Bandbreite von 695 € bis 730 € pro m²
Brutto-Grundfläche für die Jahre 1970 bis 1984 in gleichmäßigen, d.h.
proportionalen Schritten erfolgt, so ergeben sich für das Sportlerheim folgende
Normalherstellungskosten (NHK 2000):
(1972-1970) x (730 €/m² -695 €/m²) NHK 2000 =
(1984 – 1970) + 695 €/m² = 700 €/ m²
Dieser Rechenschritt ist keine allgemeingültige Verfahrensweise. Er stellt im
konkreten Fall nur eine individuelle Rechenhilfe dar, die aber dem Vorsichts-, bzw.
dem Niederstwertprinzip folgend, zu eher niedrig geschätzten Herstellungskosten
innerhalb der maßgeblichen Bandbreite führt.
4.2.1.3. Baupreisindex und Baunebenkosten
Die auf diese Weise ermittelten Normalherstellungskosten beziehen sich jedoch
auf das Jahr 2000. Die 700 €/m² Bruttogrundfläche wären bei einer Neuerrichtung
des Gebäudes im Jahr 2000 als durchschnittliche Kosten angefallen.105 Seit dem
Jahr 2000 ist der maßgebliche Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes für
den Bilanzstichtag 31.12.2004 auf 101,7 gestiegen (2000=100%). 106 Dement-
sprechend sind in einem weiteren Schritt die Normalherstellungskosten von 700
€/m² noch auf den Bilanzstichtag zu beziehen.107
104 Vgl. WertR 2002, S. 105. 105 Vgl. Marettek (2004), Kapitel 4., Nr. 4.2. 106 Vgl. WertR 2002, S. 35. 107 Vgl. ebd.
34
Dies geschieht durch Multiplikation der Normalherstellungskosten mit dem Ver-
hältnis 101,7 zu 100.
In den Normalherstellungskosten 2000 sind keine Kosten für die Planung,
Baudurchführung, behördliche Abnahme und Genehmigungen sowie notwendige
Finanzierungskosten berücksichtigt. 108 Diese Baunebenkosten werden an-
schließend gemäß den Vorgaben der Wertermittlungsrichtlinien 2002 für diesen
Gebäudetyp pauschal mit 16% berechnet: 109 Die Handlungsempfehlung für
Schleswig-Holstein gibt einen pauschalen Baunebenkostensatz von 15% der
Normalherstellungskosten vor.110
Die als Grundlage für die schleswig-holsteinische Handlungsempfehlung
dienenden Wertermittlungsrichtlinien 2002 unterscheiden hingegen die Bau-
nebenkosten hinsichtlich der einzelnen Gebäudetypen. Daher werden die in den
Wertermittlungsrichtlinien 2002 für diesen Gebäudetyp ausgewiesenen
Baunebenkosten von 16% der Normalherstellungskosten zu Grunde gelegt. Die
Normalherstellungskosten 2000 bezogen auf den 31.12.2004 ergeben sich wie
folgt: 111
NHK 2004 = 700 €/ m² x 101,7 100
x (1+ 16
100 ) ≈ 826 €/m²
Von der das tatsächliche Baujahr wiedergebenden Baujahrsklasse kann bei
vorhandenem Instandhaltungsstau oder einer überdurchschnittlichen
Modernisierung nach oben oder unten abgewichen werden. Daraus ergäben sich
ein fiktives Baujahr und eine entsprechende Einordnung in eine jüngere oder
ältere Baujahrklasse mit jeweiligen Normalherstellungskosten 2000.112
Nach Auskunft des Hochbauamtes wurden alle Gebäudemängel des
Sportlerheims dem ursprünglichen Ausstattungsstandard entsprechend
ausgebessert. Eine Einordnung in eine jüngere Baujahrsklasse mit der
108 Vgl. WertR 2002, S. 34. 109 Vgl. WertR 2002, S. 82. 110 Vgl. Innovationsring (2005), S. 120. 111 Alle in der Arbeit ermittelten Werte wurden auf ganze Zahlen gerundet. 112 Vgl. WertR 2002, S. 34.
35
Konsequenz eines fiktiven Baujahrs auf Grund des Erhaltungszustandes kommt
daher nicht in Frage. Eine vernachlässigte Instandhaltung der Heizungsanlage
beim Sportlerheim wurde hingegen in einer anderen, sachgerechteren Weise
berücksichtigt.113
4.2.1.4. Außenanlagen
Anders als die Handlungsempfehlung für Schleswig-Holstein sehen die
Wertermittlungsrichtlinien 2002 vor, den Wert der zum Gebäude gehörenden
Außenanlagen in einem vom Gutachterausschuss ermittelten Erfahrungssatz zu
erfassen.114 Für die wertmäßige Berücksichtigung der Außenanlagen empfiehlt der
zuständige Gutachterausschuss einen pauschalen Erfahrungssatz von 4% des
Gebäudewertes.115 Dieser bezieht sich auf das gesamte Gebäude, d.h. er wird
konsequenterweise in einem späteren Schritt auf die Summe der Sachwerte aller
Gebäudeteile angewendet. Rechnerisch gleich bleibend kann er alternativ jedem
Gebäudeteil einzeln zugerechnet werden. Außenanlagen umfassen dabei u.a.
Ver- und Entsorgungseinrichtungen auf dem Gebäude, Einfriedungen und Wege-
und Platzbefestigungen. 116 Wird der Erfahrungssatz auf die oben errechneten
Normalherstellungskosten angewendet, ergeben sich folgende
Herstellungskosten:
826 €/m² x (1+ 4
100 ) ≈ 859 €/m²
Obwohl die Handlungsempfehlung für Schleswig-Holstein die Außenanlagen im
Rahmen der Gebäudebewertung nicht erwähnt, wird dieser Erfahrungssatz wegen
seiner gängigen Berücksichtigung in der Bewertungspraxis auch hier angewendet.
113 Weitere Ausführungen zur Berücksichtigung des Instandhaltensstaus finden sich in Kapitel 4.2.1.6. „Wertminderung wegen Bauschäden“. 114 Vgl. WertR 2002, S. 37. 115 Die Höhe des Erfahrungssatzes wurde telefonisch bei Herrn Dirk Matzen vom Gutachterausschuss des Kreises Dithmarschen erfragt. 116 Vgl. WertR 2002, S. 32.
36
4.2.1.5. Korrekturfaktor
Den baurechtlichen Vorschriften der Wertermittlungsrichtlinien 2002 folgend, sind
schließlich die Normalherstellungskosten 2000 um einen regionalen und
ortsspezifischen Faktor zu korrigieren.117 Diese Korrekturfaktoren sollen den Ein-
fluss der Ortsgröße und des regionalen Umfeldes auf den Gebäudewert
berücksichtigen. Gemäß den Wertermittlungsrichtlinien 2002 sind dabei die
Korrekturfaktoren der Gutachterausschüsse zu berücksichtigen.118 Der Regional-
faktor beträgt für Schleswig-Holstein 0,9 – 0,95 des Tabellenwertes der
Normalherstellungskosten pro m². Zur Berücksichtigung der Größe wird für einen
Ort wie Büsum mit bis zu 50.000 Einwohnern, ebenfalls ein ortsspezifischer
Korrekturfaktor in Höhe von 0,9 – 0,95 angesetzt.119
Durch Anwendung der regionalen und ortsspezifischen Korrekturfaktoren werden
die auf Grundlage von Bundes-Mittelwerten errechneten Normalherstellungs-
kosten für das Sportlerheim dem regionalen Baupreisniveau angepasst.120
Daneben ist im Rahmen der Verkehrswertermittlung die Anwendung eines
Marktanpassungsfaktors erforderlich. Er wird, anders als die o.g. Korrektur-
faktoren, nicht auf die Normalherstellungskosten pro m², sondern auf den
Sachwert des Gebäudes angewendet. Durch ihn wird dem regionalen
Kaufpreisniveau Rechnung getragen. Hiermit erfährt das Sachwertverfahren den
nötigen Marktbezug.121
Der Marktanpassungsfaktor stellt das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen
vergleichbarer Immobilien in dieser Region und den ihnen entsprechenden, nach
den Vorschriften der WertV ermittelten Sachwerten dar. Der Gutachterausschuss
hat zur Berücksichtigung des Kaufpreisniveaus einen Marktanpassungsfaktor von
117 Vgl. WertR 2002, S. 34. 118 Vgl. ebd. 119 Vgl. BMVBW (2000), S. 2601. 120 Vgl. Kleiber, u.a., http://www.gs-gutachter.de/Veroffentlichungen/NHK2000/veroffentlichung3. html#4.2 (05.01.2006). 121
Vgl. § 7 Abs. 1 S. 2 WertV.
37
0,68 (oder 68%) des Sachwertes ermittelt.122 Dies bedeutet, dass der sich durch
Multiplikation der Normalherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche ergebende
Sachwert, 32% über dem gewöhnlich erzielbaren Verkaufspreis des Sportlerheims
liegt. Erst durch Verwendung dieser Faktoren ist es möglich, mit dem
Sachwertverfahren der WertV marktgerechte Immobilienwerte zu ermitteln.
Interessanterweise existieren im Bundesland Hessen, welches genau wie
Schleswig-Holstein den Ansatz von fortgeführten Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten in der Eröffnungsbilanz vorschreibt, verschiedene Vorgehens-
weisen bezüglich der Berücksichtigung von Korrekturverfahren in den Kommunen.
Die hessische Pilotstadt Dreieich berücksichtigt im Zuge der Sachwertermittlung
einen regionalen sowie ortsspezifischen Korrekturfaktor. Dagegen wird im
Landkreis Darmstadt-Dieburg das so genannte vereinfachte Sachwertverfahren
ohne Berücksichtigung eines oder mehrer Korrekturfaktoren angewendet. Eine
gesetzlich verbindliche Regelung in den neuen Haushaltsgesetzen gibt es weder
in Hessen, noch ist diese nach dem derzeitigen Regelungsstand für Schleswig-
Holstein abzusehen. 123 Die Verwendung des regionalen und ortspezifischen
Korrekturfaktors erscheint optional.
Aufgrund der Empfehlung des zuständigen Gutachterausschusses wird der
Marktanpassungsfaktor in die vorgestellte Berechnung einbezogen. Der regionale
Korrekturfaktor findet hingegen, im Einklang mit der gängigen Bewertungspraxis
des Gutachterausschusses, hier keine Berücksichtigung.
Der Einfluss des Marktanpassungsfaktors auf den Gebäudewert ist – anders als
beim Erfahrungssatz für Außenanlagen – von erheblicher Bedeutung. Seine
Anwendung ist im Hinblick auf eine fehlende Marktorientierung im NKR kritisch zu
sehen.124 Zum einen dienen, die mit Hilfe des Sachwertverfahrens bewerteten
Gebäude, grundsätzlich einem öffentlichen Zweck und sind daher nicht
veräußerungsfähig. Hierunter fallen beispielsweise Feuerwehrgebäude, Schulen
und Krankenhäuser.
122 Die Höhe des Marktanpassungsfaktors wurde telefonisch bei Herrn Dirk Matzen, Vorsitzender des Gutachterausschuss des Kreises Dithmarschen erfragt. 123 Vgl. Marettek (2004), Kapitel 4, Nr. 4.3.2. 124 Vgl. Marettek (2004), Kapitel 4, Nr. 1.1.
38
Zum anderen werden sie, selbst bei einer theoretisch unterstellten
Veräußerbarkeit, nicht für einen potentiellen Verkauf, sondern zum Zweck der
Eröffnungsbilanzierung bewertet. Aus diesem Grund ist in Anlage 2 eine
alternative Berechnung ohne Marktanpassungsfaktor wiedergegeben.
Durch die vor genommenen Anpassungen der auf den Quadratmeter bezogenen
Normalherstellungskosten können für das Sportlerheim durch Multiplikation mit der
Brutto-Grundfläche, Herstellungskosten im Sinne des § 22 WertV berechnet
werden:
Herstellungskosten= 859 €/m² x 232 m² = 199.288 €
Der so ermittelte Wert bezieht sich auf den Bilanzstichtag und entspricht dem Wert
eines neu errichteten Gebäudes zum Zeitpunkt des 31.12.2004.125
4.2.1.6. Wertminderung wegen Bauschäden
Gemäß den Wertermittlungsrichtlinien 2002 kann die Berücksichtigung von
Bauschäden, zu denen auch unterlassene Instandhaltungen gehören, neben einer
verkürzten Restnutzungsdauer u.a. auch in einer Minderung des Gebäudewertes
zum Ausdruck kommen. Bei der Entscheidung welches Verfahren gewählt wird, ist
in der Praxis sachgerecht auf den Einzelfall abzustellen.126
Nach fachlicher Beurteilung des Hochbauamtes wurde eine Wertminderung des
Sportlerheims zur Sanierung der Heizungsanlage in Höhe von 24.646 €
vorgenommen. Auf Grund der über 30-jährigen Nutzungsdauer dieser – zwar noch
funktionsfähigen – Anlage und dem damit verbundenen technischen Verschleiß,
ist eine Sanierung dringend notwendig. Der Wert der Sanierung in Höhe von
80.000 € beruht auf einem Kostenvoranschlag aus dem Jahr 2004. Die
Wertminderung wurde dem zu bewertenden Gebäude anteilig, im Verhältnis
125 Vgl. WertR 2002, S.35. 126 Vgl. WertR 2002, S 36.
39
seiner Brutto-Grundfläche (313 m²) zur gesamten Bruttogrundfläche aller durch die
Heizungsanlage versorgten Gebäude (1.016 m²) zugerechnet.
Bei Anwendung dieser Vorschrift der WertV im Rahmen des Neuen Kommunalen
Rechnungswesens ist ein bilanzieller Effekt zu beachten. In der Literatur wird in
diesem Zusammenhang diskutiert, anstelle einer niedrigeren Gebäudebewertung
eine Rückstellung für unterlassene Instandhaltung in Analogie zu § 249 Abs. 2
HGB zu bilden, sofern sie nachholbar ist oder nachgeholt werden soll.127 Die
separate Ausweisung in einem Bilanzposten hätte den großen Vorteil, dass der
vollständige Sanierungsbedarf einer Gemeinde zusammengefasst wird und somit
den Instandhaltungsstau auf einen Blick sichtbar machen würde. Zum anderen
ließen sich Instandhaltungsmaßnahmen, für die Rückstellungen in der
Eröffnungsbilanz gebildet wurden, in den folgenden Jahren erfolgsneutral
durchführen, ohne dass sie den Haushaltsausgleich belasten. Andererseits hat die
Kommune dann aber aufgrund des höheren Gebäudewertes höhere
Abschreibungen im Haushalt zu tragen.128
Auf Grund der angespannten Haushaltslage der Gemeinde Büsum ist die
Durchführung der Sanierung allerdings noch nicht konkret beabsichtigt. In
Anlehnung an die Vorgehensweise in Nordrhein-Westfalen wird daher die Höhe
der Sanierung vom Gebäudewert abgesetzt. 129 Diese Entscheidung erscheint
auch im Hinblick auf die enge Rückstellungspflicht des Leittextes der
Innenministerkonferenz als sachgerecht.130
Ist dagegen ein Zeitpunkt, d.h. ein konkretes Haushaltsjahr zur Sanierung
abzusehen, kann alternativ eine Sanierungsrückstellung in Höhe des
Kostenvoranschlages gebildet werden.131
127 Vgl. Bolsenkötter (2002), S. 59. 128 Vgl. Fudalla/ Wöste (2005), S. 17 f. 129 Vgl. § 36 Abs. 3 GemHVO NRW. 130 Vgl. § 41 Abs. 1 des Leittextes der Innenministerkonferenz für eine doppische Gemeindehaushaltsverordnung. 131 Vgl. § 36 Abs. 3 GemHVO NRW.
40
4.2.1.7. Wertsteigernde Erweiterungen
Herstellungskosten umfassen laut § 255 Abs. 2 HGB auch die seit der Herstellung
vorgenommenen Erweiterungen. 132 Das hat zur Folge, dass der nachträgliche
Umbau der Garage in einen Lagerraum und der Anbau des Clubraumes zu den
ursprünglichen Anschaffungskosten zu aktivieren sind, da es sich in diesem Fall
um wertsteigernde, über den ursprünglichen Zustand hinausgehende Ver-
besserungen handelt. Auf Grund des Fehlens tatsächlicher Kosten, wurden für
den zu aktivierenden Betrag, Erfahrungswerte angesetzt.133 Die Ermittlung von
Erfahrungswerten wurde ebenso wie beim Sportlerheim durch eine Bewertung
dieser Gebäudeteile mit Hilfe des Sachwertverfahrens durchgeführt.
Die Sanierung der Außenfassade 1990 und die Renovierungsarbeiten im
Wohnbereich 1977 und 1990 stellen nach fachkundiger Prüfung der
Hochbauabteilung der Gemeinde nur Instandhaltungsaufwand und nicht
werterhöhende Herstellungskosten dar. Hierbei wurde deutlich, dass die
Abgrenzung zwischen Instandhaltungsaufwand und werterhöhenden,
aktivierbaren Herstellungskosten zu erheblichem Aufwand in der Praxis und nicht
immer zu eindeutigen Ergebnissen führen kann. 134 Die Bandbreite der
Normalherstellungskosten und der Ausstattungsstandard des Clubraums und des
Lagerraums sind der Anlage 4 und 5 zu entnehmen.
4.2.1.8. Rückindizierung
Um einen nach § 52 Abs. 2 geforderten Erfahrungswert zu ermitteln, wird der
durch Multiplikation der Herstellungskosten pro Quadratmeter mit der Brutto-
Grundfläche erhaltene Gebäudewert auf das Baujahr 1972 rückindiziert.
Dies geschieht entsprechend dem Verhältnis des Baupreisindex von 37,2 für das
Jahr 1972 zu 101,7 im Jahr 2004.135 Dieser Schritt ist nicht üblicher Bestandteil
der baurechtlichen Bewertungspraxis zur Ermittlung des Verkehrswertes im
132 Vgl. Marettek (2004), Kapitel 3, Nr. 3.2. 133 Vgl. § 52 Abs. 2 GemHVO-Doppik (Entwurf). 134 Vgl. Marettek (2004), Kapitel 3, Nr. 3.2. 135 Vgl. Innovationsring (2005), S.118.
41
Rahmen des Sachwertverfahrens. Er wird der gesetzlichen Vorgabe des Ansatzes
von historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten im Neuen Kommunalen
Rechnungswesen geschuldet.
4.2.1.9. Wertminderung wegen Alters
Der so ermittelte Wert stellt fiktive Anschaffungs- und Herstellungskosten auf
Grund von Erfahrungswerten im Jahr der Anschaffung dar.
Dieser muss nach § 52 Abs. 2 GemHVO-Doppik noch um die Abschreibung
vermindert werden. Dazu ist es notwendig, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer
unter Berücksichtigung der künftigen Nutzungsmöglichkeiten, des Alters und des
Grades der im Gebäude durchgeführten Modernisierungen sachgerecht
einzuschätzen. Nicht sachgerecht wäre es, die Gesamt- und Restnutzungsdauer
auf Basis des tatsächlichen Baujahrs zu beurteilen.136
Im Rahmen dieser für Gebäude spezifischen Einschätzung ist die Regelung in §16
Abs. 4 Satz 1 WertV zu beachten. Demnach bestimmt sich die Restnutzungsdauer
nach der Anzahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen voraussichtlich noch
wirtschaftlich genutzt werden können. Bei der Beurteilung der anzusetzenden
Restnutzungsdauer, ist nicht nur die technische oder physische Lebensdauer
aufgrund des realen Erhaltungszustandes, sondern vor allem die zu erwartende
wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit eines Gebäudes maßgebend.137
Nach den vorliegenden Informationen wurden alle aufgetretenen Gebäudemängel
fortwährend behoben und die sanierungsbedürftigen Gebäudeteile wieder instand
gesetzt. Diese Modernisierungsmaßnahmen stellen übliche Instandhaltungen dar,
die sich nach sachkundiger Einschätzung des Hochbauamtes nicht verlängernd
auf die Restnutzungsdauer auswirken.
136 Vgl. Bolsenkötter (2002), S. 59. 137 Vgl. Kröll, R., Ertragswertverfahren, S. 6, http:// www.immobilienbewertung-online.de (10.01.2006).
42
Demgegenüber können unterlassene Instandhaltungen die Restnutzungsdauer
eines Gebäudes verkürzen.138 Im Hinblick auf die in den letzten Jahren tendenziell
sinkenden Umsätze im Gaststättengewerbe der Gemeinde Büsum ist für die
Zukunft mit rückläufigen Erträgen und damit einer eingeschränkten
wirtschaftlichen Nutzung des Gebäudes zu rechnen.
Nach Würdigung des derzeitigen Erhaltungszustandes und der voraussichtlichen
wirtschaftlichen Nutzungsfähigkeit, wurde die Restnutzungsdauer auf 20 Jahre
beurteilt.139 Daraus errechnet sich, unter Berücksichtigung einer erfahrungsgemäß
bestehenden Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren für derartige Gebäude, das
fiktive Baujahr 1964. 140 Im Ergebnis wird also von einer verkürzten
Restnutzungsdauer ausgegangen. Diese Restnutzungsdauer ist sowohl an dieser
Stelle, bei der Berechnung der Wertminderung wegen Alters, als auch im
Ertragswertverfahren bei der Berechnung des Vervielfältigers maßgebend.141
Gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 WertV ist die Wertminderung beim Sachwertverfahren
als Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen
Anlagen auszudrücken. Die Alterswertminderung beträgt für das Sportlerheim
demnach 40/60 des Sachwertes. Die Ermittlung der Alterswertminderung des
Sportlerheims veranschaulicht die Grafik auf der nächsten Seite:
138 Vgl. § 23 Abs. 2 WertV i.V.m. § 40 Abs. 6 GemHVO-Doppik i.V.m VV-Abschreibungen Nr. 2.2, 2.5. 139 Hinweis hierauf geben u.a. die seit Jahren sinkenden Einnahmen der Gemeinde Büsum aus der umsatzabhängigen Fremdenverkehrsabgabe mit der die vom Tourismus profitierenden Gewerbe belegt werden. 140 Vgl. WertR 2002, S. 82. Die hier gewählte Gesamtnutzungsdauer entspricht dem niedrigsten Wert innerhalb der maßgeblichen Bandbreite für den Gebäudetyp 1.33. 141 Vgl. Kleiber, u.a., Verkehrswertermittlung (2002), S. 1841 ff.
43
Abbildung 6: Ermittlung der Alterswertminderung
In Anlehnung an Marettek (2004), Kapitel 4, Nr. 1.3.
Die Handlungsempfehlung für Schleswig-Holstein unterscheidet nicht zwischen
wirtschaftlicher und technischer Nutzungsdauer, sondern weist eine Orientierung
an den Abschreibungstabellen des Innenministeriums aus.
142 Die hier dargestellte
Vorgehensweise der spezifischen Einschätzung der Nutzungsdauer ist dagegen
konform mit der Wertermittlungsverordnung und der GemHVO-Doppik sowie dem
Entwurf der Verwaltungsvorschrift über Abschreibung von abnutzbaren
Anlagevermögen des Innenministeriums.143 Darüber hinaus führt sie im Ergebnis
zu realistischeren Gebäudewerten und wird dem Grundsatz der Bilanzwahrheit
gerechter.
Das Gebäude ist von dem Zeitpunkt der Fertigstellung für alle vollen Monate bis
zum Jahresende abzuschreiben.144 Rückblickend lässt sich der Fertigstellungszeit-
punkt für das Sportlerheim nicht mehr feststellen, daher wird hier vereinfachend
die volle Jahresabschreibung angesetzt.
Die in diesem Fall ermittelte Restnutzungs- und Gesamtnutzungsdauer ist
zugleich maßgeblich für die Lebensdauer des Club- und des Lagerraums. Obwohl
diese nachträglichen Um- bzw. Anbauten eine vom Sportlerheim abweichende
Lebensdauer haben, gilt hier die Fiktion der gleichmäßigen Abnutzung.
142 Vgl. Innovationsring (2005), S. 25. 143 Vgl. § 16 Abs. 4 S. 1 WertV i.V.m. § 40 Abs. 6 GemHVO-Doppik (Entwurf) i.V.m. VV-Abschreibung Nr. 2.2, 2.5. 144 Vgl. VV-Abschreibung v. 21.04.2005, Nr. 2.3.
1972 Baujahr
2024 2004 Wertermittlungs-
stichtag
1964 fiktives Baujahr
60 Jahre
40 Jahre 20 Jahre
44
Demzufolge ist das Gebäude trotz dieser nachträglichen Baumaßnahme als
Ganzes entsprechend der oben ermittelten Nutzungsdauer abzuschreiben.145
An dieser Stelle sei die mögliche Auswirkung eines fiktiven Baujahrs auf die im
vorherigen Kapitel behandelte Rückindizierung angesprochen. Im Rahmen dessen
könnte es zur der Überlegung kommen, nicht auf das tatsächliche, sondern auf
das fiktive Baujahr 1964 zurückzuindizieren. Für die Wahl des tatsächlichen
Baujahrs spricht allerdings ein entscheidender Punkt:
In dem fiktiven Baujahr fand für die Gemeinde keine reale Auszahlung statt. Die
Ausgaben in Form der Anschaffungskosten belasteten die Gemeinde im Jahr der
realen Herstellung, daher gibt nur die Rückindizierung auf das tatsächliche
Baujahr 1972 einen den tatsächlichen Anschaffungskosten entsprechenden
Erfahrungswert wieder.
4.2.1.10. Zusammenfassung
Zusammenfassend wird die Bewertung des Sportlerheims mit Hilfe des
Sachwertverfahrens in folgender Abbildung dargestellt. Die Tabelle gibt den
gesamten Gebäudewert wieder, inklusive der Gebäudeteile Club- und Lagerraum.
Diese wurden nach gleicher hier erläuterter Vorgehensweise ermittelt.
In der Literatur existieren Berechnungsvarianten, bei denen die Abschreibung auf
die in Abbildung 7 ersichtlichen Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag
berechnet wird.146 Diese Vorgehensweise ist nicht konform mit § 52 Abs. 2 Gem-
HVO-Doppik, der eine Abschreibung von dem auf den Herstellungszeitpunkt
rückindizierten Erfahrungswert bestimmt. Bedenkt man, dass der ermittelte
Erfahrungswert einem fiktiven Anschaffungs- und Herstellungskosten entspricht,
ist es nur folgerichtig, wenn dieser, genau wie bei dem Vorliegen tatsächlicher
Anschaffungs- und Herstellungskosten, um Abschreibungen vermindert wird.147
145 Vgl. Innovationsring (2005), S. 25. 146 Vgl. Marettek (2004), Kapitel 4, Nr. 4.2. 147 Vgl. § 52 Abs. 1 GemHVO-Doppik (Entwurf).
45
Diese auch im Handelsrecht fixierte Abschreibung auf Anschaffungs- und
Herstellungskosten dient dem nominalen Kapitalerhalt.148 Auf Grund inflationärer
Entwicklungen kann dies dazu führen, dass die Abschreibungsbeträge in Höhe der
Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht für eine Ersatzbeschaffung aus-
reichen.149
Zum Vergleich der unterschiedlichen Wertansätze zeigt Anlage 3 eine Berechnung
der Abschreibung auf der Basis der Herstellungskosten.
Abbildung 7: Ermittlung des Gebäudewertes mittels Sachwertverfahren
In Anlehnung an Marettek (2004), Kapitel 4, Nr. 4.2.
An dieser Stelle sei noch einmal darauf hingewiesen, dass dieser Wert den in der
Bilanz zu aktivierenden Restbuchwert auf der Grundlage von fiktiven
Anschaffungs- und Herstellungskosten darstellt, der nicht mit dem im aktuellen
Geschäftsverkehr erzielbaren Marktwert verwechselt werden darf. Obwohl
grundsätzlich das Sachwertverfahren zur Errechnung von aktuell erzielbaren
Verkaufswerten dient, wird dieser Effekt durch die Rückindizierung auf das
Baujahr aufgehoben.
148 Vgl. § 253 Abs. 1 HGB. 149 Vgl. Modellprojekt „Doppischer Kommunalhaushalt in NRW“ (Hrsg.), (2003), S. 50.
Sportlerheim Clubraum Lagerraum
Rechenschritte Brutto-Grundfläche in m², Brutto-Rauminhalt in m3 232 m² 53 m² 88 m³
fiktives Baujahr 1964 , GND = 60 Jahre, RND = 20 Jahre Euro Euro Euro
aus NHK 2000 Herstellungswert aus Baukostenkatalog NHK 2000 pro m² 700 950 145
x 101,7/100 Umrechnung mit Baupreisindex zum 31.12.2004 712 966 147
x 1,16 zuzüglich Baunebenkosten (+ 16%, bzw + 10 % Lagerraum) 826 1.121 162
x 1,04 zuzüglich Kosten Außenanlagen (+ 4%) 859 1.166 168
x BGF Herstellungskosten zum 31.12.2004 199.288 61.798 14.784
= Summe aller Gebäudeteile 275.870
x 0,68 Korrekturen wegen Marktanpassung (Marktanpassungsfaktor) 187.592
- Beseitigungskosten baulicher Mängel 24.646
= Sachzeitwert der baulichen Anlagen 162.946
x 37,2/101,7 fiktive AHK nach Rückindizierung 59.603
x RND : GND nach Herausrechnung der Abschreibung 19.868
+ Bodenwert (wird gesondert ermittelt) 0
= fortgeführte Anschaffungs- u. Herstellungkosten 19.868
46
4.2.2. Wertermittlung mit Hilfe des Ertragswertverfahrens
4.2.2.1. Allgemeines
Das Ertragswertverfahren basiert auf einer Barwertberechnung, in dem die für die
Restnutzungsdauer aus dem Gebäude resultierende Summe aller
Zahlungsüberschüsse auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst wird.150 Durch
die Abzinsung wird dem zukünftigen zeitlichen Anfall der Einnahmen und
Ausgaben Rechnung getragen, d.h. eine Einnahme ist umso weniger wert, je
weiter sie in der Zukunft liegt und entsprechend eine Ausgabe umso belastender,
je näher der Zahlungszeitpunkt liegt.151
Damit funktioniert sie wie die aus der betriebswirtschaftlichen Investitionsrechnung
bekannte Kapitalwertmethode mit der Annahme gleicher Jahresüberschüsse. Im
Rahmen dieser wird die Wirtschaftlichkeit einer noch ausstehenden Investition
beurteilt. Hierin liegt ein wesentlicher Unterschied in der Anwendung bei der
Gebäudebewertung, da die Immobilien sich bereits im Besitz der Kommunen
befinden und deshalb keine zukünftige Investition beurteilt wird. Ausgaben für die
Anschaffung bzw. Herstellung spielen somit bei der Beurteilung des
Gebäudewertes keine Rolle, da sie in der Vergangenheit liegend, bereits getätigt
wurden und somit für die Dauer der Restnutzung keinen Einfluss auf die Ein-
nahmeüberschüsse haben.
Es findet in einem ersten Schritt eine Ermittlung der konstanten jährlichen
Einnahmen (Rohertrag) statt, abzüglich pauschaler Bewirtschaftungskosten, die
den Überschussbetrag (Reinertrag) ergeben. Im Rahmen der Ermittlung erfolgt
daraufhin eine Trennung des Wertes der baulichen Anlage von dem des Bodens.
Das heißt, es wird vom Reinertrag der sich durch die Verzinsung des Bodenwertes
ergebende Betrag abgezogen. Der verbleibende Teil des jährlichen (Gebäude-)
Reinertrages wird auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst.
In einem letzten Schritt wird dieser ermittelte Barwert zu dem oben verzinsten
Bodenwert addiert. Als Ergebnis ergibt sich der Ertragswert des Grundstückes.152
150 Vgl. Marettek (2004), Kapitel 4, Nr. 3.2. 151 Vgl. Klümper (1988), S. 410. 152 Vgl. §§ 15 Abs. 1, 16 Abs. 1-3 WertV.
47
Barwert + Bodenwert = Ertragswert
Vereinfachend wird die Idee des Ertragswertverfahrens durch folgendes Bild
veranschaulicht:
Abbildung 8: Ertragswertverfahren
Eigene Darstellung
4.2.2.2. Ermittlung des Roh- und Reinertrags
Zunächst wird beim Ertragswertverfahren der Rohertrag, d.h. die bei der Nutzung
einer Immobilie nachhaltig erzielbaren Einnahmen bestimmt. Die Einnahmen
gelten dann als nachhaltig, wenn sie langfristig erzielt werden können. Dabei sind
mögliche Entwicklungstendenzen, die die nachhaltigen Einnahmen senken oder
erhöhen können, abzuschätzen. Beispielsweise wäre der Ansatz der gegenwärtig
erzielbaren Mieteinnahmen nicht nachhaltig, wenn bereits heute ein verändertes
Nutzungskonzept für die Immobilie vorliegt.153
Für das Sportlerheim liegt eine solche geplante Nutzungsänderung nicht vor.
Zudem sind die derzeitigen Einnahmen nach Einschätzung des Liegenschafts-
amtes der Gemeinde Büsum nicht ungewöhnlich hoch oder niedrig, sondern
bilden unter Berücksichtigung der Lage der Immobilie eine ortsübliche Miet- und
Pachthöhe ab. Daher können die mit dem Sportlerheim aktuell erzielbaren
Einnahmen als dauerhaft betrachtet werden.
Die Rohmiete inklusive der Nebenkosten für die 82 m2 große Wohnung im
Obergeschoss beträgt jährlich 6.000 €. Für das 254 m2 große Sportcasino im
153 Vgl. Kröll, Ertragswertverfahren, S. 1 f.
2005 2006 2007 2008 2009…
Gebäude- Reinertrag
Gebäude- Reinertrag
Gebäude- Reinertrag
Gebäude- Reinertrag
Gebäude- Reinertrag
48
Erdgeschoss erhält die Gemeinde eine Pacht in Höhe von 9% des jährlichen
Bruttoumsatzes der Gastsstätte, mindestens jedoch 6.135 € pro Jahr.154 Um zus-
ätzlich der Nachhaltigkeit dieser Einnahmen gerecht zu werden, wird von der
erzielbaren Mindestpacht ausgegangen. In der Addition beider Beträge ergeben
sich mit dem Sportlerheim verbundene nachhaltige jährliche Einnahmen in Höhe
von 12.135 €.
Von diesen Einnahmen müssen in einem nächsten Schritt die Ausgaben
abgezogen werden, um die Einnahmeüberschüsse zu erhalten. Dies geschieht,
indem von dem Rohertrag pauschale Bewirtschaftungskosten für die Immobilie in
Höhe von 15% des Rohertrages abgesetzt werden. Dieser vom zuständigen
Gutachterausschuss ermittelte Erfahrungssatz umfasst Kosten für den Betrieb,
Verwaltung und die Instandhaltung der Immobilie sowie einen Betrag zur
Berücksichtigung des Mietausfallrisikos.155
Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten erhält man als Ergebnis einen Jahres-
Reinertrag und damit einen Einnahmeüberschuss in Höhe von 10.315 € für das
Gebäude des Sportlerheims.
4.2.2.3. Aufspaltung in Bodenwert- und Gebäudewertanteil
Der Reinertrag wird in einem nächsten Schritt in einen Bodenwert- und
Gebäudewertanteil aufgeschlüsselt. Diese Trennung erfolgt, um den jährlichen
Reinertrag unmittelbar seinem Entstehungsgrund zuzuordnen. Dieser ist direkt mit
der baulichen Anlage verbunden und wird nur mittelbar durch den Grund und
Boden verursacht.
Den Bodenwertanteil erhält man durch Multiplikation des Bodenwertes mit dem
Liegenschaftszins. Außer dem Sportlerheim befinden sich auf dem Grundstück
154 An dieser Stelle ist nicht die im Sachwertverfahren verwendete Brutto-Grundfläche, sondern die Nutzfläche des Gebäudes maßgebend. Zur Fläche des Sportlerheims gehören der Club-, Lager-, Heizungsraum und das Außen-WC. 155 Vgl. WertR 2002, S. 27 f. Der hier angewendete Erfahrungssatz für verpachtete Gaststätten beruht auf der Auskunft von D. Matzen, Vorsitzender des Gutachterausschusses im Kreis Dithmarschen.
49
des Sportplatzes weitere Gebäude. Den einzelnen Gebäuden ist keine definierte
Grundstücksfläche zugeordnet. Zur Berechnung des Bodenwertes des
Sportlerheims musste daher eine anzunehmende Grundstücksgröße ermittelt
werden. Diese ergibt sich, indem man die Brutto-Grundfläche von 313 m2 durch
die maßgebliche Grundflächenzahl in Höhe von 0,3 dividiert.
Die im Bebauungsplan festgelegte Grundflächenzahl (GRZ) bestimmt den Anteil
der Grundstücksfläche, die bebaut werden darf. 156 Der bebaute Raum,
ausgedrückt durch die Bruttogrundflächenzahl von 313 m2, entspricht demnach
30% der gesamten Grundstücksfläche. Als Ergebnis erhält man eine anzu-
nehmende Grundstücksgröße des Sportlerheims von 1.043 m2.157
Der Bodenwert bildet sich durch die Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem
ermittelten Bodenrichtwert von 18,5 €/m2 für das Grundstück.158 Es ergibt sich
somit ein Bodenwert der anzunehmenden Grundstücksfläche von rund 19.296 €.
Hierauf wird in einem nächsten Schritt der Liegenschaftszins von 10%
angewendet, was einen Bodenwertanteil von 1.930 € ergibt. Aus der Differenz
zwischen Reinertrag und Bodenwertanteil bildet sich der Gebäudewertanteil in
Höhe von 8.385 €. Für die Dauer der Restnutzung wird unterstellt, dass dieser Teil
vom Reinertrag (=Gebäudereinertrag) der Gemeinde durch die Nutzung des
Sportlerheims jährlich zufließt.
4.2.2.4. Liegenschaftszins
Mit dem Liegenschaftszinssatz werden u.a. die Ertragserwartungen auf dem
Grundstücksmarkt abgebildet.159 Er ist ein kalkulatorischer Zins und gibt die ge-
wöhnliche, auf dem Kapitalmarkt erzielbare Verzinsung des in der Immobilie
langfristig gebundenen Kapitals wieder.160 Er entspricht damit dem Kalkulations-
156 Vgl. § 19 Abs. 1 BauNVO. 157 Diese Vorgehensweise zur Ermittlung einer anzunehmenden Grundstücksfläche für das Sportlerheim entspricht der des Gutachterausschusses des Kreises Dithmarschen. 158 Zur Berechnung des Bodenrichtwertes siehe das Kapitel 4.3.2. 159 Vgl. WertR 2002, S. 29. 160 Vgl. Marettek (2004), Kapitel 4, Nr. 3.2.
50
zinssatz der dynamischen Verfahren in der betriebswirtschaftlichen Investitions-
rechnung.
Der Liegenschaftszins wird vom zuständigen Gutachterausschuss errechnet und
bestimmt sich aus dem Verhältnis von Gebäudereinertrag zu den Kaufpreisen
vergangener Jahre des jeweiligen Gebäudetyps unter Beachtung der
Restnutzungsdauer.161 Insbesondere bei längerer Restnutzungsdauer beeinflusst
seine Höhe maßgeblich den Gebäudewert. Dabei gilt, dass je höher die
Verzinsung angesetzt wird, desto niedriger errechnet sich ceteris paribus der
Ertragswert (Barwert).162
Ebenso resultiert aus einer längeren Restnutzungsdauer ein höherer Barwert als
bei einer kürzeren. Gemäß § 16 Abs. 3 WertV wird für die Barwertberechnung ein
Vervielfältiger verwendet. In Anlage 6 dieser Arbeit ist eine entsprechende
Vervielfältigertabelle abgebildet.
Grundsätzlich wird nach § 11 WertV auf den vom örtlichen Gutachterausschuss
für Grundstücke ermittelten und veröffentlichten Liegenschaftszinssatz zu-
rückgegriffen.163 Dieser beläuft sich laut Auskunft des Gutachterausschusses für
diesen Gebäudetyp auf 10%.164 Liegt kein vom Gutachterausschuss ermittelter
Liegenschaftszins vor, sehen die Wertermittlungsrichtlinien 2002 einen hilfsweisen
Zinssatz von 6,0% für einen entsprechenden Gebäudetyp vor.165 Der wesentlich
höhere Liegenschaftszins wird vom Gutachterausschuss mit der generellen
Strukturschwäche der Region und dem damit einhergehenden größeren Risiko für
das Betreiben einer Gaststätte begründet.166
4.2.2.5. Ertragswertermittlung
Zur Berechnung des Barwerts wird der oben ermittelte Gebäudereinertrag von
8.385 € mit einem Ertragsvervielfältiger multipliziert.167 Durch diesen Vorgang wird
die Summe aller der Gemeinde zufließenden jährlichen (Gebäude-)Reinerträge
161 Vgl. Gutachterausschuss, Grundstücksmarktbericht (2004), S. 50. 162 Vgl. Marettek (2004), Kapitel 4, Nr. 3.2. 163 Vgl. WertR 2002, S. 29. 164 Gemäß der Auskunft von Herrn Dirk Matzen, Gutachterausschuss Kreis Dithmarschen. 165 Vgl. WertR 2002, S. 29. 166 Gemäß der Auskunft von Herrn Dirk Matzen. 167 Vgl. WertR 2002, S. 72.
51
auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst. Der Ertragsvervielfältiger bestimmt sich
unter Beachtung der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinses.168 In der
Terminologie der Investitionsrechnung entspricht er dem Rentenbarwertfaktor und
ist die Summe aller Abzinsfaktoren für die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Für
das Sportlerheim ist ein Vervielfältiger in Höhe von 8,514 maßgeblich.169 Man
erhält auf diese Weise den Gebäudeertragswert (Barwert) 71.390 €, von dem die
festgestellten anteiligen baulichen Mängel von 24.646 € abgezogen werden.170
4.2.2.6. Zusammenfassung
Mit dem Ertragswertverfahren wird ein Blick in Zukunft gewagt. Demzufolge ist das
Gebäude genau so viel wert, wie es in der Zukunft für die Gemeinde Überschüsse
erwirtschaftet.
Als Ergebnis ergibt sich bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ein
beizumessender Gebäudewert in Höhe von 46.744 € für das Sportlerheim. Im
Rahmen des NKR wird dabei ausschließlich der Gebäudewert ermittelt, da das
Grundstück – wie bereits erwähnt – gesondert bewertet wird.
Folgt man der Vorgehensweise bei der baurechtlichen Verkehrswertermittlung
würde hierzu der mit dem Liegenschaftszins verzinste Bodenwert addiert. 171
Abschließend wird die Bewertung des Sportlerheims mit Hilfe des
Ertragswertverfahrens in folgender Abbildung zusammengefasst.
168 Vgl. § 16 Abs. 3 WertV. 169 Vgl. WertR 2002, S. 74. Es wurden eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren und ein Liegenschaftszins von 10% zu Grund gelegt. 170 Zur Ermittlung der baulichen Mängel wird auf die Ausführungen in Kapitel 4.2.1.6. verwiesen. 171 Vgl. Marettek (2004), Kapitel 4, Nr. 3.1 f.
52
Abbildung 9: Wert des Sportlerheims nach dem Ertragswertverfahren
Wohngebäude Sportlerheim, Mietfläche in m² = 254
Liegenschaftszinssatz 10%; Vervielfältiger 8,514 (10%; RND 20Jahre)
fiktives Baujahr 1964, GND = 60 Jahre, RND = 20 Jahre EUR
Bodenwert = 1043 m² x 18,5 EUR/ m² BRW 19.296
= 6.000 € + 6.135 € Rohertrag 12.135
15 % vom Rohertrag Bewirtschaftungskosten -1.820
= Reinertrag 10.315
- 19.296 € x 10 % Bodenwertanteil 1.930
= Gebäudewertanteil 8.385
x 8,514 (Vervielfältiger) Gebäudeertragswert 71.390
- Beseitigungskosten baulicher Mängel -24.646
= Gebäudewert 46.744
+ Bodenwert (wird gesondert ermittelt)
= Ertragswert des Objekts 46.744
Rechenschritte
In Anlehnung an Marettek (2004), Kap. 4, Nr. 3.2.
Erläuterungen:
GND= Gesamtnutzungsdauer
RND= Restnutzungsdauer
BRW= Bodenrichtwert
4.2.3. Vergleich und Bewertung der Ergebnisse
Die möglichen beizumessenden Werte für das Sportlerheim stellen sich wie folgt
dar:
Sachwertverfahren: 19.868 €
Ertragswertverfahren: 46.744 €
Das Ertragswertverfahren ist auf die Zukunft gerichtet, das Sachwertverfahren ist
auf die Vergangenheiten bezogen. Obwohl ihnen grundsätzlich andere
Voraussetzungen zu Grunde liegen, sollen die Ergebnisse bei einer
ausschließlichen baurechtlichen Bewertung zu ähnlichen Wertansätzen führen.
Bei gemischtgenutzten Immobilien sollen sich die Resultate beider Verfahren
gegenseitig stützen. Dies erklärt sich vor dem Hintergrund, dass jedes Verfahren
im Rahmen der Wertermittlungspraxis einen Verkehrswert wiedergibt, der
53
letztendlich zu einem erzielbaren Verkaufswert führen soll.172 Die Vermögens-
bewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen will dagegen bilanzierungs-
fähige Vermögenswerte ermitteln.
Als Ergebnis des vorangegangenen Bewertungsbeispiels lässt sich dagegen
festhalten, dass in der Eröffnungsbilanzierung des NKRs bei gleichzeitiger
Anwendung des Ertrags- und Sachwertverfahrens keine nahezu identischen
Werte entstehen können.
Denn anders als beim Sachwertverfahren werden mit Hilfe des Ertragswert-
verfahrens keine gesetzlich geforderten Anschaffungs- und Herstellungskosten,
sondern Zeitwerte ermittelt. Obwohl das Ertragswertverfahren in Schleswig-
Holstein im Rahmen der Eröffnungsbilanzierung anerkannt ist, entsteht insofern
ein Bruch mit dem im NKR erforderlichen Ansatz von fortgeführten Anschaffungs-
und Herstellungskosten. Aus diesem Grund erscheint die Anwendung des
Ertragswertverfahrens im schleswig-holsteinischen NKR als fragwürdiges und
nicht geeignetes Instrument.
Derzeit ist jedoch eine Bewertung des Gebäudes mit Hilfe des
Ertragswertverfahrens nicht ausgeschlossen, so dass je nach Betonung des
Gebäudezwecks grundsätzlich jeder der ermittelten Vermögenswerte
bilanzierungsfähig ist. Hieraus ergibt sich ein bilanzpolitischer Spielraum. Dieser
steht im Kontrast zu der Intention, die vom Handelsrecht ins Neue Kommunale
Rechnungswesen übernommenen Regeln, hinsichtlich der Bilanzwahlrechte,
einzuschränken.173
Demgegenüber wirkt grundsätzlich das Vorsichtsprinzip aus § 252 Abs.1 Nr.4
HGB einschränkend auf das mögliche Wahlrecht. Es verpflichtet bei mehreren
möglichen Vermögenswerten zum Ansatz des niedrigeren Wertes. Demnach wäre
hier der sich aus dem Sachwertverfahren abgeleitete Wert in Höhe von 19.868 €
anzusetzen. Dies kommt der Handlungsweise eines Kämmerers entgegen, der
tendenziell dazu geneigt sein wird, den geringeren Wertansatz in der kommunalen
172 Laut der Auskunft Dirk Matzen, Gutachterausschuss im Kreis Dithmarschen. 173 Vgl. Häfner (2003), S. 184.
54
Bilanz auszuweisen. Das hätte den Vorteil, die den Haushalt belastenden
Abschreibungsbeträge möglichst gering zu halten, um den Haushaltsausgleich
nicht zusätzlich zu gefährden.
Theoretisch kollidiert das oben genannte Vorsichtsprinzip mit dem Grundsatz der
Bilanzwahrheit aus § 264 Abs. 2 Satz 1 HGB, wenn der höhere beider möglichen
Werte dem tatsächlichen Vermögenswert eher entspricht. Zur Lösung dieses
Problems ist ein aus beiden Ergebnissen unter Würdigung ihrer Aussagekraft
gebildeter Mittelwert denkbar, wie es analog die Wertermittlungsverordnung
vorsieht.174
Gemischtgenutzte Immobilien, wie die des Sportheims, stellen eine Ausnahme in
der kommunalen Praxis dar. In der Regel sind Immobilien eindeutig einem
erwerbswirtschaftlichen oder öffentlichen Zweck und damit auch einem der beiden
Verfahren zuzuordnen. Somit wird die Wahl zwischen zwei unterschiedlichen
Wertansätzen von geringerer praktischer Bedeutung sein.
4.3. Grund und Boden des Sportstadions Rosengrund
4.3.1. Bewertungsvorschriften für Grundstücke
Die Bewertung von Grundstücken richtet sich grundsätzlich nach den in Kapitel
2.4.4. „Sonderregelungen für die Eröffnungsbilanz“ gemachten Ausführungen zur
Bewertung in der Eröffnungsbilanz. Darüber hinaus beinhaltet die Bewertung von
Grundstücken einige theoretische Besonderheiten. Daher ist es an dieser Stelle
notwendig diese Besonderheiten zu erläutern, bevor auf das Bewertungsobjekt
der Gemeinde Büsum Bezug genommen wird.
Im Rahmen der Bewertung von Grundstücken wird in Schleswig-Holstein die
Grundstücksdefinition aus § 70 Bewertungsgesetz (BewG) verwendet. Bei dieser
Definition ist nicht die bürgerlich-rechtliche Betrachtungsweise, sondern die
wirtschaftliche Einheit maßgebend. Dies kann zur Folge haben, dass mehrere
174 Vgl. § 7 Abs. 1 S. 3 WertV.
55
einzelne Grundstücke bzw. Flurstücke oder auch nur ein Teil davon als ein
Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes gilt.175
Ein Ansatz von Erfahrungswerten beim Fehlen oder bei unwirtschaftlichem
Ermittlungsaufwand von tatsächlichen Anschaffungskosten, wird dabei in der
bisherigen Bewertungspraxis anderer Bundesländer und der einschlägigen
Literatur mittels des Vergleichswertverfahrens ermittelt.176 Nach der Handlungs-
empfehlung in Schleswig-Holstein können im Rahmen des Vergleichswert-
verfahrens durchschnittliche Bodenrichtwerte umliegender Grundstücke
herangezogen werden.177
Gemäß § 196 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) sind Bodenrichtwerte
durchschnittliche Lagewerte für den Boden jeden Gemeindegrundstückes. Diese
werden vom zuständigen Gutachterausschuss aus den Kaufpreissammlungen für
die entsprechenden Wohnbauflächen abgeleitet. Dieses Verfahren orientiert sich
an den Bestimmungen der Wertermittlungsverordnung.178 Diese sieht alternativ
zur Bodenbewertung auf der Basis von Bodenrichtwerten, das Heranziehen von
Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke vor.179
Erfolgt die Bewertung der Grundstücke anhand von Bodenrichtwerten oder auf
Grund von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke, sind diese auf den Zeitpunkt
der Anschaffung zurückzuindizieren. Dies geschieht jedoch längstens bis zum
Jahr 1975. Bei einem anzusetzenden Bodenrichtwert von 1 €/m2 erfolgt hingegen
keine Rückindizierung.180
175 Vgl. Innovationsring (2005), S. 16. 176 Vgl. Bolsenkötter (2002) S. 56. und Marettek (2004), Kap. 4, Nr. 2. Das Vergleichswert-verfahrens wird u.a. auch in Hessen, Stadt Dreieich und in Baden-Württemberg, Stadt Heidelberg eingesetzt. 177 Vgl. Innovationsring (2005), S. 18. 178 Vgl. § 13 Abs. 2 S. 1 WertV. 179 Vgl. § 13 Abs. 1 WertV. 180 Vgl. Innovationsring (2005), S. 22.
56
4.3.2. Wertermittlung mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens
Für die Bewertung des Grundstücks Rosengrund musste aufgrund des Fehlens
von historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten auf den Ansatz von
Erfahrungswerten nach § 52 Abs. 2 GemHVO-Doppik, ermittelt durch das
Vergleichswertverfahren, zurückgegriffen werden. Kaufpreise vergleichbarer
Grundstücke lagen in der Gemeinde Büsum für das Sportstadion nicht vor. Daher
erfolgt die Werteinschätzung auf der Basis von Bodenrichtwerten umliegender
Grundstücke.
Gemäß der aktuellen Bodenrichtwertkarte des zuständigen Gutachterausschusses
ergaben sich folgende umliegende Grundstücke und deren Bodenrichtwerte:
Lagebezeichnung Bodenrichtwert
Hollandwehl 125 €/m²
Muschelbank 245 €/m²
Norderpiep 185 €/m²
Rosengrund 185 €/m²
Ø Bodenrichtwert 185 €/ m²
Für die Bewertung des Grundstückes Sportplatz ist demnach ein Bodenwert von
185 €/m² beizumessen.
Die Lage des zu bewertenden Grundstücks und die der umliegenden Grund-
stücke, für die vom Gutachterausschuss Bodenrichtwerte ermittelt wurden, sind
aus der folgenden Grafik ersichtlich:
57
Abbildung 10: Grundstück Rosengrund (grau) und umliegende Grundstücke (gelb)
Quelle: Liegenschaftsprogramm Gemeinde Büsum
Maßgebend für die Verwendung von Bodenrichtwerten ist jedoch die
Gleichartigkeit des zu bewertenden Grundstücks mit den herangezogenen
Grundstücken. Die Vergleichbarkeit der oben aufgeführten Liegenschaften mit
dem Grund und Boden des Sportplatzes ist hinsichtlich der Nutzungsart jedoch
nicht gegeben. Die umliegenden Grundstücke werden ausschließlich zu
Wohnzwecken genutzt. Sofern ein oder mehrere Grundstück andere
Eigenschaften aufweisen als das zu bewertende, ist dies durch entsprechende
Abschläge zu berücksichtigen.181
Für den vorliegenden Fall des bebauten Grundstücks des Sportplatzes ohne reale
Marktnachfrage sieht die Handlungsempfehlung für Schleswig-Holstein einen
grundsätzlichen Abschlag von 50% des maßgeblichen Bodenrichtwertes vor. Das
Grundstück des Sportplatzes Rosengrund dient überwiegend einem öffentlichen
Zweck, gleichwohl die überwiegende erwerbswirtschaftliche Nutzung des auf dem
Gelände befindlichen Sportcasinos bejaht wurde und damit für diesen Teil eine
theoretische Veräußerbarkeit besteht.182
181 Vgl. § 14 WertV. 182 Siehe hierzu die Erläuterungen im Kapitel 4.1.
58
Ferner werden zur Wertannäherung für Sportanlagen im Innenbereich eines
Bebauungsplanes, 20% des Bodenrichtwertes der Umgebungsflächen ange-
setzt.183 Somit ergibt sich für das 41.459 m2 umfassende Grundstück folgender
maßgeblicher Bodenrichtwert:
Bodenrichtwert Grundstück Rosengrund = 185 €/ m² x 50% x 20% = 18,5 €/m²
Der aktuelle Wert des Grundstücks beträgt nach Multiplikation mit der
Grundstücksgröße 766.992 €. Um die geforderten historischen Anschaffungs-
kosten zu erhalten, muss dieser Wert den Preisverhältnissen im Anschaffungs-
bzw. Herstellungsjahr 1968 angepasst werden. Laut der Preisindextafel der
Handlungsempfehlung für Schleswig-Holstein wird aber längstens bis zum Jahr
1975 rückindiziert. Der Preisindex beträgt zu diesem Zeitpunkt 29% bezogen auf
das Jahr 2000 (=100%).184 Für den Wertermittlungsstichtag ist ein Index von 102
für Grundstücke ausgewiesen. Daher ist der oben ermittelte Grundstückswert im
Verhältnis 29 zu 102 zu multiplizieren. Es ergibt sich demzufolge folgender
Preisindex:
Preisindex Grundstück Rosengrund= 29%
102% x 100 ≈ 28 %
Zu beachten ist an dieser Stelle, dass sich mögliche Minderungen des
festgestellten Grundstückwertes grundsätzlich aus gesetzlichen Auflagen zur
Beseitigung von Altlasten und unentgeltlich eingeräumten Geh- und
Fahrradwegen ergeben können. 185 Im vorliegenden Fall sind jedoch weder
wertmindernde Rechte im Grundbuch eingetragen noch bestehen
beseitigungspflichtige Altlasten auf dem Grundstück Rosengrund. Nach
Rückindizierung ergibt sich ein in der Eröffnungsbilanz zu aktivierender
Grundstückswert in Höhe von 214.758 €. Die Abbildung 11 zeigt das Rechenblatt
zur Ermittlung des Grundstückswertes des Sportstadions Rosengrund.
183 Vgl. Innovationsring (2005), S. 19. 184 Vgl. Innovationsring (2005), S. 22, 118. 185 Vgl. Innovationsring (2005), S. 22 ff.
59
Grundstückseigentümer: Lfd. Nr.
Flur/Gemarkung Straße und Hausnummer Straßenschlüssel
Bezeichnung Grundstückart
Bebauung Anschaffungskosten
Anschaffungsjahr Bodenrichtwert für das Jahr 2004
1968Größe m²
41.459Wert des unbelasteten Grundstücks
Größe x Bodenrichtwert =
Belastungsart WertminderungErbbaurecht
EuroWohnungsrecht
EuroWegerecht
EuroAltlasten
Euro
Summe Belastungen: 0 Euro
Wert des Grundstücks
Euro
Preisindex: %
Wert des rückindizierten Grundstücks: Euro
Bemerkung
keine der nebenstehenden Wertminderungen im Grundbuch eingetragen
durchschnittlicher Bodenrichtwert der umliegenden Grundstücke=185 Euro/m² ; Abschlag: 20% für Sportanlagen, 50% für öffentlichem Zweck
dienend
Anschaffungsjahr:
Wert des unbelasteten Grundstücks ./. Summe der Belastungen =
Euro
Euro
Euro / m²
28%
766.992 €
Gemeinde Büsum 1
18,5ja
-
Sportstadion Rosengrund Sportanlage
214.758 €
Flur 1, Flustück 60/21 Rosengrund
766.992 €
1968
Abbildung 11: Wertermittlung Grundstück Rosengrund
In Anlehnung an Innovationsring (2005), S. 130.
60
5. Fazit
Die Arbeit und die während des praktischen Bewertungsprozesses gesammelten
Erkenntnisse zeigen, dass der Aufwand bei der erstmaligen Immobilienbewertung
mit Hilfe des in den Kommunen vorhandenen Sachverstandes gut zu bewältigen
ist. Zusätzlich zu den rein mathematischen Erklärungen wurde im Zuge der
Bewertung des Immobilienobjektes versucht, alternative Lösungsansätze zu
demonstrieren. Die damit verbundenen Konsequenzen wurden dargelegt und
somit die Wahl für den eingeschlagenen Weg nachvollziehbar gemacht.
An dem in der Arbeit vorgestellten Bewertungsbeispiel wurde deutlich, dass für
den Zweck der öffentlichen Eröffnungsbilanzierung die baurechtlichen Verfahren
eine gute Orientierung geben. Viele Vorgehensweisen lassen sich übernehmen
und Lücken bei den Bewertungsregeln des Neuen Kommunalen
Rechnungswesens können so geschlossen werden. Es wurde aber ebenso
deutlich, dass eine gedankenlose Übernahme der Verkehrswertverfahren nicht
zielführend ist. Insofern werden die bisherigen Kenntnisse der Theorie durch den
praktischen Bewertungsfall bestätigt.186
Die Ermittlung von Erfahrungswerten mit Hilfe der Verkehrswertverfahren kann –
wie gezeigt – auf sehr unterschiedliche Art und Weise erfolgen und so zu sehr
unterschiedlichen Vermögenswerte führen. Als Grund hierfür ist das Fehlen
gesetzlicher Normierungen für die Immobilienbewertung, im Neuen Kommunalen
Rechnungswesen anzuführen. So bleibt festzuhalten, dass es viele mögliche, aber
nur wenig verbindliche Verfahrensweisen gibt. Beispielhaft hierfür sind die im
Rahmen des Sachwertverfahrens
• optionale Verwendung der Korrekturfaktoren, vor allem des
Marktanpassungsfaktors,
• die Ermessensspielräume zur Beurteilung der Restnutzungsdauer und
186
Vgl. Marettek (2004), Kapitel 4, Nr. 1.1.
61
• die Wahl der Abschreibungssummen, d.h. die Entscheidung für Zeitwerte
oder historische Anschaffungs- und Herstellungskosten.
Am Marktanpassungsfaktor wird darüber hinaus der widersprüchliche Zweck der
Immobilienbewertung im Rahmen der Verkehrswertermittlung im Vergleich zum
Bewertungsanlass des öffentlichen Bereichs deutlich. Auf der einen Seite steht die
Orientierung an marktfähigen Verkaufspreisen, auf der anderen Seite ist der
Substanzerhalt für zum großen Teil nicht marktfähige Immobilien das Ziel.
Auf Grund des Fehlens eines schriftlich fixierten Regelungswerkes einerseits und
der mangelnden praktischen Erfahrungen aus der Eröffnungsbilanzierung
andererseits, kann keine eindeutige Entscheidung getroffen, welcher der hier
vorgestellten Gebäudewerte zu bilanzieren ist. Hier bleibt es abzuwarten, welche
Vorgehensweise sich in der schleswig-holsteinischen Bewertungspraxis durch-
setzt oder sogar den Weg in eine verbindliche Normierung findet.
Eine andere Schwäche des Neuen Kommunalen Rechnungswesens offenbart sich
mit dem Ansatz von Anschaffungs- und Herstellungskosten in der
Eröffnungsbilanz. Diese führen in der Regel zu niedrigeren Vermögenswerten als
dies bei der Bilanzierung zu aktuellen Zeitwerten der Fall ist. In der Folge weisen
dann schleswig-holsteinische Kommunen, im Vergleich zu Kommunen anderer
Bundesländer mit dem Ansatz bilanzieller Zeitwerte, ihr Vermögen zu geringeren
Werten aus. Eine Vergleichbarkeit zwischen den einzelnen Bundesländern
bezüglich Finanzkraft und Ertragslage ist somit nicht mehr möglich.
Darüber hinaus stellt sich hierbei ein anderer Effekt ein: Geringere
Vermögenswerte haben grundsätzlich eine negative Wirkung auf den
Eigenkapitalanteil in der Bilanz. Die Höhe des gemeindlichen Eigenkapitals gibt
Auskunft über die Finanzkraft der Gemeinde und wird vermutlich zukünftig bei der
bedarfsgerechten Verteilung von Mitteln aus dem gemeindlichen Finanzausgleich
und dem Zuschussbedarf bei kommunalen Investitionen eine ausschlaggebende
Rolle spielen.
62
Vielfach kann der Ansatz von historischen fortgeführten Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten dazu führen, dass Vermögensgegenstände nur noch mit
einem Erinnerungswert von 1 € in der Bilanz geführt werden, da sie vollständig
abgeschrieben sind. Besonders gravierend kann sich dieser Effekt bei Immobilien
auswirken, die einen großen Anteil am Kommunalvermögen ausmachen. Dies
führt in der Folge zur Unterbewertung und zur Bildung von stillen Reserven in der
Eröffnungsbilanz.
Der Ansatz von historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten in der
Eröffnungsbilanz ist ferner unter der Maßgabe ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der kommunalen Vermögenslage abzubilden,
problematisch. 187 Anders als bei einem Kaufmann, der seine wirtschaftliche
Tätigkeit gerade aufgenommen hat und dessen Vermögensgegenstände zu
Anschaffungs- und Herstellungskosten eine aktuelle und tatsächliche
Vermögenslage wiedergeben, sind der größte Teil der kommunalen
Vermögensgegenstände jahre- oder jahrzehntelang im Besitz der Gemeinde.
Andererseits besitzen viele kommunale Immobilien, wie Schulen oder
Feuerwehrgebäude, keinen tatsächlichen am Markt erzielbaren Wert, da sie nur
schwer veräußerbar sind. Daher entspricht eine niedrige Bewertung auf Basis der
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dem Niederstwertprinzip, das zu einem
vorsichtigen Ansatz des Vermögens verpflichtet.188
Trotzdem ist ein bedeutender Nebeneffekt mit der Anwendung des Sachwert- oder
Ertrageswertverfahren zur Immobilienbewertung verbunden. Im Rahmen der
Erfassung und Bewertung öffentlichen Vermögens offenbaren sich der
Instandhaltungsstau und die baulichen Mängel öffentlicher Infrastruktur. Dass dies
nicht nur ein formaler Effekt ist, wird an dem aktuellen Beispiel des Einsturzes des
Hallendachs in Bad Reichenhall deutlich. Hiermit ist zwar noch keine reale
Verbesserung dieses Umstandes verbunden, doch die neu gewonnene
Transparenz rückt den Sanierungsbedarf in den Fokus der Öffentlichkeit und der
Entscheidungsträger.
187 Vgl. § 264 Abs. 2 S. 1 HGB. 188 Vgl. Fudalla (2005), S.1.
VI
Anhang
Anlage 1: Baupreisindex...........................................................................................1
Anlage 2: Sachwertverfahren ohne Marktanpassungsfaktor ................................2
Anlage 3: Sachwertverfahren mit Berechnung der Afa vor Rückindizierung ......2
Anlage 4: Ausstattungsstandard und NHK 2000 Clubraum ..................................3
Anlage 5: Ausstattungsstandard und NHK 2000 Lagerraum.................................4
Anlage 6: Vervielfältigertabelle ................................................................................5
1
Anlage 1: Baupreisindex
Jahr Gebäude 2) Sonstige Bauwerke 3) Grundstücke4)
1946 6,5 13,61947 7,3 15,01948 8,1 16,41949 8,9 17,81950 9,7 19,21951 10,5 20,61952 11,3 22,01953 12,1 23,41954 12,9 24,81955 13,7 26,21956 14,5 27,61957 15,3 29,01958 16,1 30,41959 17,0 32,11960 18,2 33,71961 19,5 35,41962 21,2 37,71963 22,3 39,21964 23,3 38,91965 24,4 36,81966 25,1 36,31967 24,6 34,71968 25,6 36,21969 27,1 37,81970 31,6 43,31971 34,8 46,71972 37,2 47,41973 39,9 48,81974 42,8 53,51975 43,9 54,9 29,01976 45,4 55,7 32,91977 47,5 57,2 36,81978 50,5 61,0 40,71979 54,9 67,3 46,11980 60,8 75,9 48,51981 64,3 77,9 53,71982 66,2 76,1 47,71983 67,6 75,5 53,51984 69,3 76,5 52,01985 69,6 77,9 46,31986 70,5 79,4 47,31987 71,8 80,4 49,81988 73,4 81,3 56,21989 76,0 83,0 60,81990 81,0 88,2 59,01991 86,6 94,1 56,61992 92,2 99,1 59,91993 96,7 101,3 66,91994 99,0 101,7 75,11995 101,3 102,4 66,01996 101,1 100,6 76,91997 100,4 98,9 79,61998 100,0 98,0 92,71999 99,7 97,8 99,32000 100,0 100,0 100,02001 99,9 100,7 100,52002 99,9 100,5 101,02003 99,9 100,1 101,52004 101,7 101,7 102,0
Deutschland1): Preisindizes für Gebäude, sonstige Bauwerke, Grundstücke undbewegliche Vermögensgegenstände. Absolute Werte 2000=100
2
Sportlerheim Clubraum Lagerraum
Rechenschritte Brutto-Grundfläche in m², Brutto-Rauminhalt in m3 232 m² 53 m² 88 m³
fiktives Baujahr 1964 , GND = 60 Jahre, RND = 20 Jahre Euro Euro Euro
aus NHK 2000 Herstellungswert aus Baukostenkatalog NHK 2000 pro m² 700 950 145
x 101,7/100 Umrechnung mit Baupreisindex zum 31.12.2004 712 966 147
x 1,16 zuzüglich Baunebenkosten (+ 16%, bzw + 10 % Lagerraum) 826 1.121 162
x 1,04 zuzüglich Kosten Außenanlagen (+ 4%) 859 1.166 168
x BGF Herstellungskosten zum 31.12.2004 199.288 61.798 14.784
= Summe aller Gebäudeteile 275.870
- Beseitigungskosten baulicher Mängel 24.646
= Sachzeitwert der baulichen Anlagen 251.224
x 37,2/101,7 fiktive AHK nach Rückindizierung 91.893
x RND : GND nach Herausrechnung der Abschreibung 30.631
+ Bodenwert (wird gesondert ermittelt) 0
= fortgeführte Anschaffungs- u. Herstellungkosten 30.631
Anlage 2: Sachwertverfahren ohne Marktanpassungsfaktor
Anlage 3: Sachwertverfahren mit Berechnung der Afa vor Rückindizierung
Sportlerheim Clubraum Lagerraum
Rechenschritte Brutto-Grundfläche in m², Brutto-Rauminhalt in m3 232 m² 53 m² 88 m³
fiktives Baujahr 1964 , GND = 60 Jahre, RND = 20 Jahre Euro Euro Euro
aus NHK 2000 Herstellungswert aus Baukostenkatalog NHK 2000 pro m² 700 950 145
x 101,7/100 Umrechnung mit Baupreisindex zum 31.12.2004 712 966 147
x 1,16 zuzüglich Baunebenkosten (+ 16%, bzw + 10 % Lagerraum) 826 1.121 162
x 1,04 zuzüglich Kosten Außenanlagen (+ 4%) 859 1.166 168
x BGF Herstellungskosten zum 31.12.2004 199.288 61.798 14.784
x RND : GND nach Herausrechnung der Abschreibung 66.429 20.599 4.928
= Summe aller Gebäudeteile 91.956
x 0,68 Korrekturen wegen Marktanpassung (Marktanpassungsfaktor) 62.530
- Beseitigungskosten baulicher Mängel 24.646
= Sachzeitwert der baulichen Anlagen 37.884
x 37,2/101,7 fiktive fortgeschriebene AHK nach Rückindizierung 13.857
+ Bodenwert (wird gesondert ermittelt) 0
= fortgeführte Anschaffungs- u. Herstellungkosten 13.857
3
Anlage 4: Ausstattungsstandard und NHK 2000 Clubraum
EINFAMILIEN - WOHNHÄUSER; FREISTEHEND
Kostengruppe / GewichtungFassade
13%
Fenster
13%
Dächer
13%
Sanitär
17%
Innenwand-bekleidung der Nassräume
2%
Bodenbeläge Naturstein, aufwendige Verlegung, Nassräume: Naturstein
13%
Innentüren
7%
Heizung
15%
Elektro-installation
7%
Bewertungskategorie
1,00 - 1,50
X 1,51 - 2,50
2,51 - 3,50
3,51 - 4,00
Bitte den ermittelten Standard ankreuzen !
Xmassivere Ausführung,
Einbruchschutz
4
stark gehoben
Ausstattungsstandard
einfach
mittel
gehoben
41 2
4
1
3
1
1 2
3
Fliesen (2,00 m)
2
3
3
mehrere großzügige Bäder, tlw. Bidet, Whirlpool, Gäste-WC
X
Naturstein, aufwendige VerlegungFliesen raumhoch, großformatige Fliesen
AUSSTATTUNGSSTANDARD
einfach mittel gehoben stark gehoben
TYP 1.01 - 1.33
4
4
4
4
4
4
Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich und Anstrich
Wärmedämmputz, Wärmedämmverbundsystem,
Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich, mittlerer Wärmedämmstandard
Verblendmauerwerk, Metallbekleidung, Vorhangfassade,
hoher Wärmedämmstandard
Naturstein
1 2 X 3
Holz, Einfachverglasung Kunststoff, Rollladen, Isolierverglasung
Aluminium, Sprossenfenster, Sonnenschutzvorrichtung, Wärmeschutzverglasung
raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektr. Rollladen,
Schallschutzverglasung3X21
Betondachpfannen (untere Preiskl.), Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung,
keine Wärmedämmung
Betondachpfannen (gehobene Preiskl.), mittlerer
Wärmedämmstandard
Tondachpfannen, Schiefer-, Metalleindeckung, hoher Wärmedämmstandard
große Anzahl von Oberlichtern, Dachaus- und Dachaufbauten mit
hohem Schwierigkeitsgrad, Dachausschnitte in Glas
1 X 2 3
Ölfarbanstrich, Fliesensockel (1,50 m)
1 Bad mit WC, Installation auf Putz 1 Bad mit Dusche und Badewanne, Gäste-WC, Installation unter Putz
1-2 Bäder, Gäste-WC
X2
2 X
1
Füllungstüren, Türblätter und Zargen gestrichen, Stahlzargen
Kunststoff-/Holztürblätter, Holzzargen, Glastürausschnitte
Türblätter mit Edelholzfurnier, Glastüren, Holzzargen
Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC (untere Preiskl.), Nassräume: PVC,
Fliesen
Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum (mittlere Preiskl.), Nassräume:
Fliesen
Fliesen, Parkett, Betonwerkstein, Nassräume: großformatige Fliesen
Einzelöfen, elektr. Speicherheizung, Boiler für Warmwasser
Mehrraum-Warmluftkachelofen, Zentralheizung mit Radiatoren
(Schwerkraftheizung)
Zentralheizung/Pumpenheizung mit Flachheizkörpern oder
Fußbodenheizung, Warmwasserbereitung zentral
Zentralheizung und Fußbodenheizung, Klimaanlagen,
Solaranlagen3 Xje Raum 1 Lichtauslass und 1-2
Steckdosen, Installation tlw. auf Putzje Raum 1-2 Lichtauslässe und 2-3 Steckdosen, Installation unter Putz
je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen, informationstechnische
Anlagen
aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen1 2 3 X
4
LAGERGEBÄUDE mit Mauerwerk
Produkt / Summe
Fassade
5%
Ausstattungsstandard Bewertungskategorie
einfach 1,00 - 1,50
mittel 1,51 - 2,00X
Innenwand-bekleidung der
Nassräume2)
1%
Fenster
14%
Fassade
1
Installation
Sonstige
Einbauten2)
2%
Dächer
48%
Bodenbeläge
5%
Sanitär2)
6%
Heizung 1)
10%
1 2Kochmöglichkeit, Spüle 2) Teeküche
Ölfarbanstrich Fliesensockel (1,50 m)
Luftheizung mit Direktbefeuerung
Wellfaserzement-,Blecheindeckung, Bitumen-,Kunststofffolienabdichtung
Betondachpfannen, mittlerer W ärmedämmstandard
Rohbeton, Anstrich
1
9%
2
einfache Toilettenanlage, wenige Duschen, Installation auf Putz-
einfache Toilettenanlage, wenige Duschen, Installation auf Putz
Strom- und Wasseranschluss, Installation auf Putz
1
Estrich, Gussasphalt, Verbundpflaster ohne Unterbau
Strom- und Wasseranschluss, Installation auf Putz
ausreichende Toilettenanlagen, mehrere Duschen, Installation tlw.
auf Putz
2x1
1 x2
2 x
0,2
0,18
Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich und Anstrich
Wärmedämmputz, Wärmedämmverbundsystem,
Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und Anstrich, mittlerer W ärmedämmstandard
1 2 x
Holz, Einfachverglasung Kunststoff, Glasbausteine, Isolierverglasung 0,14
0,96
0,1
0,1
AUSSTATTUNGSSTANDARD
einfach mittelKostengruppe / Gewichtung
x
2 xZentralheizung
2
Bitte den ermittelten Standard ankreuzen !
1
1
2
0
0
0
Anlage 5: Ausstattungsstandard und NHK 2000 Lagerraum
5
Anlage 6: Vervielfältigertabelle
Quelle:WertR 2002, S. 73.
VII
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Meurer, G. (Hrsg.), Rechnungswesen und Controlling in der öffentlichen Ver-
waltung, Grundlagen, Beispiele und Erfahrungsberichte für die Verwaltungspraxis,
CD-ROM, Freiburg 2003.
IX
Modellprojekt „Doppischer Kommunalhaushalt in NRW“ (Hrsg.), Neues
Kommunales Finanzmanagement, Betriebswirtschaftliche Grundlage für das
doppische Haushaltsrecht, 2. Auflage, Freiburg 2003.
o.V., Grundstücksmarktbericht 2004, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Kreis Dithmarschen, Heide 2004.
Wöhe, G., Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 17. Auflage,
München 1990.
Gesetzestexte und Verordnungen
Anlage F zur GemHVO-Doppik (Entwurf)
Festlegungen für die Erarbeitung von Regelungen für ein kommunales
Haushaltsrecht auf der Grundlage der doppelten Buchführung, Stand 23. Juni
2005.
BauGB
Baugesetzbuch
BauNVO
Baunutzungsverordnung
BeamtVG
Beamtenversorgungsgesetz
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BewG
Bewertungsgesetz
X
BMVBW
Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (Hrsg.), Ermittlungen
von zeitgemäßen Normalherstellungskosten für die Belange der
Verkehrswertermittlung, Bonn 2000, in: Kleiber/Simon/Weyers (2002) S. 2599 -
2672.
Erläuterungen zur GemHVO-Doppik
Anlage E, Erläuterungen zum Entwurf der Gemeindehaushaltsverordnung-Doppik
Schleswig-Holstein, Stand 23.06.2005.
GemHVO-Doppik (Entwurf)
Entwurf zur Gemeindehaushaltsverordnung-Doppik Schleswig-Holstein
GemHVO NRW
Gemeindehaushaltsverordnung Nordrhein-Westfalen
GemHVO S.H.
Gemeindehaushaltsverordnung Schleswig-Holstein
GO
Gemeindeordnung
HGB
Handelsgesetzbuch
Leitext Gemeindehaushaltsverordnung
Leittext der Innenministerkonferenz für eine doppische Gemeindehaushalts-
verordnung vom 21.11.2003.
LBO
Landesbauordnung
NKFG-NRW
Neues Kommunales Finanzmanagement Gesetz Nordrhein-Westfalen
XI
VV- Abschreibungen (Entwurf)
Entwurf der Verwaltungsvorschriften über Abschreibung von abnutzbaren
Vermögensgegenständen des Anlagevermögens der Gemeinden, Stand 21. April
2005.
WertR 2002
Wertermittlungsrichtlinie 2002
WertV
Wertermittlungsverordnung
Gesprächsverzeichnis
Diekmann, F., Innovationsring NKR-SH, zum Thema
Bewertungsvereinfachungsverfahren, 03.11.2005.
Matzen, D., Gutachterausschuss Kreis Dithmarschen
zum Thema Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins, 12.12.2006; und zum
Thema Lebensdauer von Immobilien, 18.01.2006.
XII
Ehrenwörtliche Erklärung
Hiermit erkläre ich, dass ich die von mir eingereichte Diplomarbeit „Konzept zur
Bewertung von Immobilien für die Eröffnungsbilanzierung im Rahmen der Doppik-
Einführung in Schleswig-Holstein am Beispiel einer Kommunalverwaltung“ selbst-
ständig und nur unter Verwendung der angegebenen Quellen und Hilfsmittel
angefertigt habe. Die vorliegende Arbeit wurde bisher keiner anderen
Prüfungsbehörde vorgelegt und auch noch nicht veröffentlicht.
Kiel, 13. Februar 2006 (Sönke Bruhn)
