2

3

onderzoeksrapport 24 juni 2011

Krimp & Woningmarkt

Atse ten Brinke Vastgoed en Makelaardij

Saxion Hogeschool te Enschede Organisatie: Thoma Makelaars Prins Bernardweg 7 7241 DH Lochem Nederland Begeleider: Dhr. J. Wassink, directeur Begeleidend docent: Dhr. S. de Groot Periode 31 januari 2011 tot en met 1 juli 2011

4

Voorwoord In het derde jaar van de opleiding Vastgoed en Makelaardij is het gebruikelijk de nodige praktijkervaring op te doen. Dit doe ik bij Thoma Makelaars in Lochem. In deze periode wordt naast de gebruikelijke werkzaamheden en meeloopactiviteiten aan een opdracht gewerkt. Deze opdracht dient als voorbereiding op het afstuderen in het vierde jaar. Het onderwerp van de stageopdracht wordt in overleg met Thoma Makelaars en Saxion vastgesteld. Mijn stageopdracht heeft als hoofdvraag; “Welke invloed heeft krimp op het prijsniveau van de vrijstaande-, 2-1 kap- en rij- koopwoningmarkt in de Achterhoek en heeft krimp überhaupt invloed op de bovenstaande segmenten van de woningmarkt?” Maar waarom nu deze hoofdvraag; De gevolgen van krimp voor particulieren met hun vrijstaande, rij en 2-1 kapwoning zijn onderbelicht. De gemeenten richten hun aandacht vooral op voorzieningen en zorg. Terwijl de basis voor een gemeente begint bij inwoners. Krimp is op het moment een “hot item”. Dit maakt het een interessant onderwerp om te onderzoeken. Met behulp van het professionele team van Thoma Makelaars, kranten en vakbladen, het internet en overige informatiebronnen wil ik antwoord geven op de hoofdvraag. Atse ten Brinke Student Vastgoed en Makelaardij Saxion te Enschede

5

Samenvatting Demografische ontwikkelingen Achterhoek - Zoals de cijfers laten zien zal de Achterhoek niet ontkomen aan de demografische krimp. De totale bevolking zal afnemen en de samenstelling zal veranderen. Er overlijden meer mensen dan er worden geboren en jongeren trekken weg. Naast de afname van het aantal personen in de leeftijdsgroep 0 tot 65 jaar neemt de leeftijdsgroep 65+ in aantal toe. Dit heeft gevolgen voor het aantal huishoudens, deze zal tot 2025 stijgen waarna de daling wordt ingezet. Ook zal de samenstelling veranderen. Het aantal eenpersoonshuishoudens zal gaan stijgen en het aantal meerpersoonshuishoudens zal gaan dalen. Woningmarkt Achterhoek - De Achterhoekse woningmarkt kenmerkt zich door een terugval van het gemiddeld aantal transacties. Het aantal transacties van rijwoningen zijn na de flinke stijging van vorig jaar weer gedaald en 2-1 kapwoningen visa versa. Ook de transactieaantallen van vrijstaande woningen zijn gestegen. Dit is mogelijk het gevolg van de transactieprijzen. De transactieprijzen van de vrijstaande woningen zijn fors gedaald en ook de transactieprijzen van rijwoningen laten een kleine daling zien. De stijging van de transactieprijzen van het type 2-1 kapwoningen is nihil. De verkooptijd van een gemiddelde woning in de Achterhoek is hoger dan het landelijk gemiddelde. In de Achterhoek zijn de verkooptijden van rij- en 2-1 kapwoningen aanzienlijk toegenomen, degene waarvan de verkooptijd daalt is de vrijstaande woningmarkt. Dit is misschien ook weer het gevolg van de transactieprijzen. In de Achterhoek bestaat de woningvoorraad voor bijna de helft uit vrijstaande woningen. Een goede één vierde bestaat uit de 2-1 kapwoningen en één vijfde bestaat uit rijwoningen. De rest zijn overige woningtypen. Kenmerkend is de daling van het aantal nieuwbouwwoningen, deze zijn sinds 2008 met meer dan één derde afgenomen. In het onttrekkingaantal zit geen lijn, dit aantal varieert per jaar. Economische ontwikkelingen Achterhoek - Een sterke toename van de leeftijdsgroep 65 jaar en ouder en afname van de leeftijdsgroep 0 tot 65 jaar zorgt voor een daling van de potentiële beroepsbevolking. De ontwikkeling van werkgelegenheid groeit minder dan landelijk en zorgt in combinatie met de afname van de beroepsbevolking voor een daling van de werkloosheid. Qua omzetontwikkeling is de Achterhoek richting het landelijk gemiddelde gestegen. De exportontwikkeling is zelfs boven het landelijk gemiddelde gestegen. Al met al maakt de Achterhoek een inhaalslag op economisch gebied. Conclusie - Doordat het aantal meerpersoonshuishoudens afneemt zal ook de vraag naar dit type woningen (vrijstaande- en 2-1 kapwoningen) afnemen. Gevolgen hiervan zijn dat de verkooptijden aanzienlijk toenemen en de transactieprijzen dalen.

6

Hoeveel de daling precies zal zijn is mede afhankelijk van de economie. In het ergste geval wordt de woning onverkoopbaar. De consument heeft immers veel keuze omdat de bestaande woningvoorraad uit 50% vrijstaande en 25% 2-1 kapwoningen bestaat. De toename van eenpersoonshuishoudens heeft als gevolg dat de vraag naar rij- & hoekwoningen, appartementen en levensloopbestendige woningen toeneemt. De toe- en afname van bepaalde type woningen veroorzaakt onbalans in de woningvoorraad, iets wat gevolgen heeft voor de doorstroming en uiteindelijk het prijsniveau en de verkooptijd van een woning.

7

Inhoudsopgave

Inleiding Hoofdstuk 1. Demografische ontwikkelingen Achterhoek 8

1.1 Bevolkingsontwikkeling 8 1.2 Bevolkingsontwikkeling per leeftijdsgroep 9 1.3 Huishoudens 10 1.4 Samenstelling huishoudens 10 1.5 Resumé

Hoofdstuk 2. Woningmarkt Achterhoek 11 2.1 Transactieaantallen 11 2.2 Transactieprijzen 12 2.3 Verkooptijd in dagen 12

2.4 Woningvoorraad 13 2.5 Resumé 13 Hoofdstuk 3. Economische ontwikkelingen Achterhoek 14 3.1 Werkgelegenheid 14 3.2 Omzetontwikkeling 14 3.3 Exportontwikkeling 15 3.4 Resumé 15

Hoofdstuk 4. Conclusie 16

Literatuurlijst

8

Inleiding Volgens de nieuwste prognoses krijgt zo’n 40 procent van de Nederlandse gemeenten de komende 30 jaar te maken met een daling van het aantal inwoners. 1 In bepaalde delen van Nederland zijn de gevolgen hiervan al zichtbaar. Jongeren trekken weg en voorzieningen verdwijnen. Vooral het laatste jaar is er vanuit de overheid toenemende aandacht voor deze problematiek. Deze zogeheten krimpregio’s liggen voornamelijk aan de randen van het land. Het betreffen de gebieden Noordoost Groningen, Parkstad Limburg en Zeeuws Vlaanderen. Voor deze gebieden is een actieplan opgesteld door de Rijksoverheid genaamd “krimpen met kwaliteit”. Naast deze aangewezen prioriteitsgebieden zijn er twee gebieden die geen deel uitmaken van het actieplan “krimpen met kwaliteit”. Het betreffen de gebieden Noordwest Friesland en de Achterhoek. 2 De Achterhoek bestaat uit de gemeenten Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Lochem, Monterferland, Oost Gelre, Oude IJselstreek en Winterswijk. De Achterhoek is geen uitgesproken krimpregio. Toch hebben met name de kleine kernen binnen de regio te maken met de krimp. In Neede, gemeente Berkelland, zijn de gevolgen van krimp al zichtbaar aan het worden. 3 Welke invloed krimp heeft op het prijsniveau van de vrijstaande, rij en 2-1 kap koopwoningmarkt hangt af van verschillende factoren. Al deze factoren worden in dit rapport onderzocht, wat uiteindelijk zal leiden tot het antwoord op de hoofdvraag.

1 CBS, 2011 2 Visie bevolkingskrimp NVM, 2011 3 Visie bevolkingskrimp NVM, 2011

9

1. Demografische ontwikkelingen Achterhoek Om er achter te komen welke invloed krimp heeft op het prijsniveau van vrijstaande, rij en 2-1 kapwoningen in de Achterhoek moet als eerst worden gekeken naar de demografische ontwikkelingen: bevolkingsontwikkeling (-per leeftijdsgroep) & huishoudenontwikkeling. 1.1 Bevolkingsontwikkeling Het Centraal Bureau voor Statistiek geeft in de bevolkingsprognose aan dat vanaf 2040 het inwoners aantal van Nederland langzaam gaat afnemen. Hier zal de Achterhoek de komende 20 jaar al mee te maken krijgen. Dit is een structureel verschijnsel, wat voornamelijk veroorzaakt wordt door negatieve groei: er overlijden meer mensen dan worden geboren. Een andere, maar kleinere oorzaak is de migratie. Jongeren vertrekken naar de Randstad vanwege werk en opleiding. 4 Op dit moment is het bevolkingsaantal in de Achterhoek al gedaald onder de 300.000 inwoners. In de jaren tot 2040 zal de bevolking in de Achterhoek met een gemiddelde van 8,2% dalen naar 274.500 inwoners.

Dit terwijl de bevolking in Nederland juist groeit met 5,7%. Een groot verschil dus. Maar niet elke gemeente krimpt even hard. Berkelland krimpt maar liefst 16,2 %, terwijl de Oude IJsselstreek in dezelfde periode 3,6 % krimpt. 5

1.2 Bevolkingsontwikkeling per leeftijdsgroep Een belangrijk gegeven voor het antwoord op mijn onderzoeksvraag is de bevolkingsontwikkeling per leeftijdsgroep. Mede hieruit kan worden afgeleid wat de gevolgen zijn voor de huishoudensontwikkeling, wat weer gevolgen heeft voor de ruimtelijke ontwikkelingen en het daar uitvloeiende prijsniveau van de woningen.

4 De Jong & Van Duin, 2010 5 CBS, 2011

10

In de Achterhoek zal de leeftijdsgroep 0-20 jaar in de periode 2010-2040 ruim 16% dalen en de leeftijdsgroep 20-65 jaar in dezelfde periode ruim 23%. Naast deze twee dalende groepen kent de leeftijdsgroep 65+ een stijging van maar liefst 53%. 6

Per gemeente laten alle leeftijdsgroepen een vergelijkbaar beeld zien ten opzichte van de gehele Achterhoek. 1.3 Huishoudenontwikkeling De bevolkingsontwikkeling hangt samen met de huishoudenontwikkeling. Verandert de bevolkingsontwikkeling positief of negatief, dan kan het huishoudenaantal of -samenstelling mee veranderen. Een verandering in het huishoudenaantal of -samenstelling kan zorgen dat er een vraag naar andere woningen komt.

In de Achterhoek zal het aantal huishoudens tot 2025 stijgen, daarna zal het aantal afnemen. Dit betekent voor de Achterhoek dat er rekening gehouden moet worden bij nieuwbouwplannen met een afname van het aantal huishoudens na 2025. 7

Niet elke gemeente kent een daling van het aantal huishoudens in 2040 ten opzichte van 2010. Maar elke gemeente kent wel een daling in de tussenliggende periode.

6 RP, 2011 7 CBS, 2011

11

1.4 Samenstelling huishoudens In de Achterhoek zal naast het aantal huishoudens ook de samenstelling veranderen. Het aantal eenpersoonshuishoudens zal maar liefst 38% stijgen en het aantal meerpersoons- huishoudens zal dalen met 14%.8 De veranderende samenstelling komt mede doordat de leeftijdsgroep 65+ blijft toenemen.

1.5 Resumé demografische ontwikkeling Achterhoek Zoals de cijfers laten zien zal de Achterhoek niet ontkomen aan de demografische krimp. De totale bevolking zal afnemen en de samenstelling zal veranderen. Er overlijden meer mensen dan er worden geboren en jongeren trekken weg. Naast de afname van het aantal personen in de leeftijdsgroep 0 tot 65 jaar neemt de leeftijdsgroep 65+ in aantal toe. Dit heeft gevolgen voor het aantal huishoudens, deze zal tot 2025 stijgen waarna de daling wordt ingezet. Ook zal de samenstelling veranderen. Het aantal eenpersoonshuishoudens zal gaan stijgen en het aantal meerpersoonshuishoudens zal gaan dalen. Een klein gedeelte van de hoofdvraag is dus beantwoordt. In de eindconclusie wordt hier dieper op in gegaan.

8 CBS, 2011

12

2. Woningmarkt Achterhoek Nu het specifieke gedeelte van de vraag; “welke invloed heeft krimp op het prijsniveau van vrijstaande, rij en 2-1 kapwoningen in de Achterhoek”. Eerst zal de huidige marktsituatie onderzocht worden. Dit is mogelijk tot en met het eerste kwartaal van 2011. 2.1 Transactieaantallen Sinds de crisis eind 2008 is het aantal transacties in heel Nederland fors gedaald. Daar waar eind 2007 het totaal aantal transacties boven de 200.000 lag, is het totaal aantal eind 2010 op circa 125.000 blijven steken. In het eerste kwartaal van 2011 klom de woningmarkt nog niet uit het dal. Het aantal verkochte woningen (door NVM-

makelaars) bleef steken op circa 21.500 woningen. Daarmee is het een van de slechtste kwartalen sinds het dieptepunt van de crisis.

In de Achterhoek is het aantal ook gedaald. In het eerste kwartaal van 2011 is het totaal aantal transacties ten opzichte van het vierde kwartaal in 2010 met circa 19% gedaald. Het eerste kwartaal van 2011 laat ten opzichte van een jaar eerder een daling zien van “slechts” 2%. Dit komt door een stijging van transacties in de tussenliggende periode. 9 Het transactieaantal per type woning in de Achterhoek varieert. Het aantal transacties van rijwoningen is in het eerste kwartaal van 2011 gedaald met 36%. Over geheel 2010 bedroeg dit nog een stijging van 60%. Het type 2-1 kapper laat in het eerste kwartaal van 2011 een stijging zien van 30%. Over geheel 2010 bedroeg dit nog een daling van ruim 22%. 9 NVM data en research, 2011

13

De transacties van vrijstaande woningen kende in 2010 een daling van 19%, maar in het eerste kwartaal van 2011 veranderde dit in een groei van 11%.10 2.2 Transactieprijzen Naast de meeste transactieaantallen zijn ook de transactieprijzen in Nederland gedaald. Dit blijkt uit het rapport transactiecijfers van de NVM data & research afdeling. De woningprijzen zijn vanaf het eerste kwartaal in 2010 stijgende, waarna deze in het vierde kwartaal terugvalt naar het prijsniveau van het eerste kwartaal. Ook in het eerste kwartaal van 2011 is een daling te zien. In de Achterhoek is zelfs een grotere daling te zien van de transactieprijzen. De transactieprijzen van rijwoningen zijn in geheel 2010 met 2% gedaald en in het eerste kwartaal een kleine 1%. Het type 2-1 kapwoningen laat over 2010 een daling zien van 0,5 %. Het eerste kwartaal van 2011 kent daarentegen een kleine stijging van 0,1%. Bij het type vrijstaande woningen daalden in 2010 de transactieprijzen met bijna 10% fors. Deze ontwikkeling zette zich in het eerste kwartaal van 2011 voort met een daling van een ruime 6%.11 2.3 Verkooptijd in dagen Naast de dalende cijfers bij transactieprijzen en transactieaantallen kent de verkooptijd stijgende cijfers. In het eerste kwartaal van 2011 is de verkooptijd van een gemiddelde woning in Nederland 145 dagen. Ten opzichte van een jaar eerder is dit een stijging van ruim 7%. In de Achterhoek is de verkooptijd van een gemiddelde woning in het eerste kwartaal van 2011 met 187 dagen hoger dan het landelijk gemiddelde. De rijwoningen in de achterhoek staan in dezelfde periode gemiddeld 140 dagen te koop. Een stijging van ruim 26% ten opzichte van een jaar eerder. Het type 2-1 kapwoningen laat met 36% op jaarbasis een nog grotere stijging zien. De gemiddelde verkooptijd in het eerste kwartaal bedraagt hier 177 dagen. Ten opzichte van een kwartaal eerder is het een stijging van 6%. De vrijstaande woningmarkt kenmerkt zich in Nederland met een verkooptijd van 238 dagen. In de Achterhoek is dit met een verkooptijd van 245 dagen nagenoeg gelijk. Waar de rest stijgt laat de vrijstaande woningmarkt een daling zien. Op jaarbasis is de verkooptijd ruim 11% gedaald. In het eerste kwartaal van dit jaar heeft dit zich doorgezet met een daling van 10%.12 10 RP, 2011 11 WMN, 2011 12 NVM data en research, 2011

14

2.4 Woningvoorraad Nederland telt in 2010 een totaal aantal van 7.172.436 woningen. Een jaar eerder waren er nog 68.000 woningen minder. Een stijging van een kleine 1%. Van het totaal aantal woningen is 3.9 miljoen eigen woning. Het restaantal is huur. In de Achterhoek is in 2010 de voorraad 166.000 woningen. Ten opzichte van een jaar eerder is dit een toename van 1200 woningen. Het gedeelte eigen woning is 63% dus een goede 105.000 woningen. Van de 105.000 woningen betreft 48% het type vrijstaande woningen, 26% het type 2-1 kapwoning, 22% het type rijwoningen en het overige is 4%. De ontwikkeling van de woningvoorraad hangt af van twee factoren. Het nieuwbouw- en het onttrekkingaantal. Kenmerkend is de daling van het aantal nieuwbouwwoningen. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is gedaald van 1650 woningen in 2008 naar 1045 woningen in 2010. Een daling van meer dan 30%. Het onttrekkingaantal is gemiddeld 350 woningen. Hierin is geen lijn te zien. 13 2.5 Resumé woningmarkt Achterhoek De Achterhoekse woningmarkt kenmerkt zich door een terugval van het gemiddeld aantal transacties. Het aantal transacties van rijwoningen zijn na de flinke stijging van vorig jaar weer gedaald en 2-1 kapwoningen visa versa. Ook de transactieaantallen van vrijstaande woningen zijn gestegen. Dit is mogelijk het gevolg van de transactieprijzen. De transactieprijzen van de vrijstaande woningen zijn fors gedaald en ook de transactieprijzen van rijwoningen laten een kleine daling zien. De stijging van de transactieprijzen van het type 2-1 kapwoningen is nihil. De verkooptijd van een gemiddelde woning in de Achterhoek is hoger dan het landelijk gemiddelde. In de Achterhoek zijn de verkooptijden van rij- en 2-1 kapwoningen aanzienlijk toegenomen, degene waarvan de verkooptijd daalt is de vrijstaande woningmarkt. Dit is misschien ook weer het gevolg van de transactieprijzen. In de Achterhoek bestaat de woningvoorraad voor bijna de helft uit vrijstaande woningen. Een goede één vierde bestaat uit de 2-1 kapwoningen en één vijfde bestaat uit rijwoningen. De rest zijn overige woningtypen. Kenmerkend is de daling van het aantal nieuwbouwwoningen, deze is sinds 2008 meer dan één derde afgenomen. In het onttrekkingaantal zit geen lijn, dit aantal varieert per jaar. 14

13 CBS, 2011 14 PBL, 2011

15

3. Economische ontwikkelingen Achterhoek Economische ontwikkelingen kunnen bijdragen aan demografische ontwikkelingen of andersom. De relatie is wederkerig, daarom is het moeilijk de juiste volgorde te bepalen. Ik heb als standpunt genomen dat demografische krimp gevolgen heeft voor de economische ontwikkeling. Dit omdat economische ontwikkelingen variabeler zijn dan demografische ontwikkelingen. Vanwege mijn standpunt is het niet echt van belang voor het antwoord op de hoofdvraag. Lees het als toegevoegde informatie. 3.1 Werkgelegenheid Een goede peiler voor de economie is de arbeidsmarkt. De sterke toename van 65 plussers en het afnemen van de bevolking met de leeftijd 0 tot 65 jaar heeft gevolgen voor de economie in de Achterhoek. Het zorgt voor een kleine 10% daling tot 2025 van de potentiële beroepsbevolking. Procentueel werken de meeste Achterhoekers in de industriesector, gevolgd door de dienstensector en landbouw. Qua ontwikkeling van werkgelegenheid groeit de Achterhoek niet zo hard dan Nederland. De afname van beroepsbevolking in combinatie met de langzame toename van werkgelegenheid zorgt voor een daling van de werkloosheid. 15 3.2 Omzetontwikkeling De economische ontwikkeling in het bedrijfsleven is in vergelijking met andere regio’s bovengemiddeld en zegt veel over het onder ondernemingsklimaat. In de laatste 10 jaar laat de Achterhoek een beeld zien dat vergelijkbaar is met het landelijk gemiddelde. De groothandel en de industrie hebben de omzet het meest zien toenemen. 16

15 KVK, 2011 16 KVK, 2011

16

3.3 Exportontwikkeling Sinds 2007 is de exportontwikkeling in de Achterhoek groter dan de landelijke ontwikkeling, iets wat gedurende 10 jaar ervoor andersom was. 17 3.4 Resumé economische ontwikkeling Achterhoek Een sterke toename van de leeftijdsgroep 65 jaar en ouder en afname van de leeftijdsgroep 0 tot 65 jaar zorgt voor een daling van de potentiële beroepsbevolking. De ontwikkeling van werkgelegenheid groeit minder dan landelijk en zorgt in combinatie met de afname van de beroepsbevolking voor een daling van de werkloosheid. Qua omzetontwikkeling is de Achterhoek richting het landelijk gemiddelde gestegen. De exportontwikkeling is zelfs boven het landelijk gemiddelde gestegen. Al met al maakt de Achterhoek een inhaalslag op economisch gebied.

17 KVK, 2011

17

4. Conclusie Dit onderzoek is een moment opname. Wat precies de gevolgen van krimp zijn op het prijsniveau van woningen is natuurlijk pas achteraf het best te zeggen. De overheidsbesluiten, economische ontwikkelingen en andere gebeurtenissen hebben uiteraard invloed op de gemaakte voorspelling van de situatie. Doordat het aantal meerpersoonshuishoudens daalt door ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling zal ook de vraag naar dit type woningen afnemen. Bij meerpersoonhuishoudens denk ik voornamelijk aan vrijstaande- en 2-1 kapwoningen die te groot zijn voor het toenemende aantal eenpersoonshuishoudens. Gevolgen hiervan zijn dat de verkooptijden aanzienlijk toenemen en de transactieprijzen dalen. Hoeveel de daling precies zal zijn is mede afhankelijk van de economie. In het ergste geval wordt de woning onverkoopbaar. De consument heeft immers veel keuze omdat de bestaande woningvoorraad uit 50% vrijstaande en 25% 2-1 kapwoningen bestaat. Naast het bovengenoemd probleem heeft de toename van eenpersoonshuishoudens als gevolg dat de vraag naar rij- & hoekwoningen, appartementen en levensloopbestendige woningen toeneemt. Levensloopbestendige woningen zijn woningen waarbij alle belangrijke vertrekken (woon-, hoofdslaap- en badkamer) zonder traplopen te bereiken zijn. Naast de vraag naar dit type woning veroorzaakt het onbalans in de woningvoorraad, iets wat gevolgen heeft voor de doorstroming en uiteindelijk het prijsniveau en de verkooptijd van de woning. De woningvoorraad zal moeten veranderen om aan de toekomstige vraag te kunnen voldoen. Vooral bij nieuwbouwprojecten en herontwikkeling zal geanticipeerd moeten worden op krimp.

18

Literatuurlijst Document Nederlandse Vereniging van Makelaars, NVM (2011). Prijsstijgingen Regio’s. Verkregen op woensdag 23, februari, 2011 van www.nvw.nl/marktinformatie Nederlandse Vereniging van Makelaars, NVM (2011). Aanbodoverzicht Regio’s. Verkregen op woensdag 6, april, 2011 van www.nvw.nl/marktinformatie Nederlandse Vereniging van Makelaars, NVM (2011). Algemene marktinformatie.. Verkregen op donderdag 7, april, 2011 van www.nvw.nl/marktinformatie De jong & van Duin, Studio dumbar (2011). Krimpen met kwaliteit . Verkregen op dinsdag 26, april, 2011 van www.google.nl/studiodubar/krimpenmetkwaliteitdefinitief Kamer van Koophandel, KVK (2008). Jaarverslag Achterhoek 2008 . Verkregen op woensdag 15, juni, 2011 van www.kvk.nl/jaarverslag2008def Woningmarktcijfers, WMC (2011). Woningmarktcijfers Nederland. Verkregen op donderdag 2, juni, 2011 van www.woningmarktcijfers.nl RP, marktcijfers (2011). Regionale prognose. Verkregen op vrijdag27 mei, 2011 per email. Nederlandse Vereniging van Makelaars, NVM (2011). Visie bevolkingskrimp. Verkregen op maandag 31, januari, 2011 per email. Teun Staal, De Twentse Courant Tubantia (2011). Woningsector spreelt in op krimp, verkregen op donderdag 23, juni, 2011 per post Overige bronnen:

Twentse courant Tubantia De Stentor De Gelderlander

Buitenhof VPRO 14 Februari 2011