Välkommen till Kungsleden!

Tredje kvartalet 2012

Thomas Erséus, VD

Anders Kvist, VVD

Kvartalet i korthet

■ Nettoomsättningen och bruttoresultatet minskade med 10 procent till

499 Mkr respektive 347 Mkr jämfört med Q3 2011 i och med mindre

fastighetsbestånd

■ Resultatet före skatt uppgick till -42 Mkr (-247)

■ Resultatet efter skatt uppgick till -13 Mkr (-173), motsvarar per aktie

-0,10 kronor (-1,30). De negativa resultaten kommer av orealiserade

värdeförändringar på finansiella instrument

■ Stärkt soliditet i och med försäljning av 41 fastigheter till ett värde av

1 022 Mkr

■ Utdelningsgrundande resultatet i nivå med föregående år och

uppgick till 240 Mkr (239)

| 2

Viktiga händelser efter kvartalets utgång

■ Övervägande från Skatteverket där indirekt försäljning av fastigheter

genom nederländska dotterbolag ifrågasätts. En upptaxering skulle

ge en likviditetseffekt på 1 650 Mkr och påverka eget kapital negativt

med 1 700 Mkr

■ Kungsleden kommer att överklaga beslutet och bedömer inte att den

slutgiltiga utgången blir negativ och har därför inte gjort någon

reservering

■ I och med detta ärende kan inte Kungsleden med nuvarande

kunskap se några ytterligare fall som skulle kunna medföra nya

skattekrav

■ Tre fastigheter såldes för totalt 84 Mkr. Försäljningspriset översteg

bokfört värde med 10 Mkr och anskaffningsvärde med 17 Mkr

| 3

Stabil hyresmarknad för kommersiella fastigheter

■ Fortsatt stabil hyresmarknad

men påverkas av omvärlden

■ Kontorshyror tillbaka på nivåer före

finanskrisen

■ Segmenterad kontorsmarknad med

stark efterfrågan i bra lägen

■ Låga vakanser men variation mellan

delmarknader

Källa: JLL, Newsec

| 4

God hyresutveckling i Stockholm

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E

kr/kvm

Kontorshyror - Stockholm

Stockholm CBD Stockholm Innerstad Stockholm Närförort Övriga Storstockholm

Källa: Newsec

Q3 2012

| 5

God stabilitet på övriga marknader i Sverige

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

2 200

2 400

2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E

kr/kvm

Kontorshyror - Resten av Sverige

Göteborg Bästa läge Göteborg Närförort/Ytterstad Malmö Bästa läge

Malmö Närförort/Ytterstad Övriga större städer - Bästa läge Resten av Sverige - Bästa läge Källa: Newsec

Q3 2012

| 6

Kungsledens hyresmarknad fortsatt stabil

■ Ökad aktivitet på hyresmarknaden

■ Nyuthyrning på 63 Mkr*

■ Nettouthyrning på 17 Mkr**

■ Uthyrningsgrad 89,6 procent (88,3)

*Nyuthyrning avser årshyra för signerade kontrakt jan-sep 2012

** Nettouthyrning avser signerade kontrakt minus påskrivna

uppsägningar

| 7

Utveckling av Kungsledens fastighetsbestånd

■ Värdeskapande genom förvaltning

och förädling av fastigheterna

– Fastighetsbestånd

– Driftnetto

– Uthyrningsgrad

– Kontrakslängd

– Nyuthyrning

– Direktavkastning

| 8

Kungsledens kommersiella fastighetsbestånd

avkastar i snitt 8 procent

Segment Antal fastigheter

Area, tkvm

Bokfört värde,

Mkr

Andel av kommersiella

portföljen

Driftnetto, Mkr

Direkt-avkastning

Snitt kontrakts-längd (år)

Industri/lager 123 1 233 6 291 48% 532 8,5% 5,4

Kontor 82 562 4 262 32% 327 7,7% 3,5

Handel 57 269 2 116 16% 160 7,5% 4,7

Övrigt kommersiella 19 76 581 4% 40 6,9% 5,9

Totalt 281 2 139 13 250 100% 1 059 8,0% 4,6

| 9

Driftnetto per kvm ökat med nära 25 procent sedan 2007

200

300

400

500

600

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Driftnetto per kvm

| 10

Ökad uthyrningsgrad och stabila hyror

55

60

65

70

75

80

85

90

95

100

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

Uthyrningsgrad, % Hyresintäkt, Mkr

Hyresintäkter (vänster axel) Uthyrningsgrad (höger axel)

| 11

I snitt 4,6 år i kvarvarande kontraktslängd

5%

15%

29%

39%

72%

77% 79% 82% 83%

89% 92% 93%

99% 100%

10%

14%

10%

32%

5% 2%

3% 1%

6% 2% 2%

5% 1%

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 >2025

Mkr

| 12

Fortsatt positiv nettouthyrning för Kungsleden

| 13

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

2008 2009 2010 2011 2012

Nettouthyrning (Mkr) Rullande 12 mån (utveckling)

Summa

Direktavkastningen har ökat med stabila värden

| 14

00

01

02

03

04

05

06

07

08

09

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

Direktavkastning, % Bokfört värde, Mkr

Bokfört värde (vänster axel) Direktavkastning (höger axel)

Transaktionsmarknaden i Sverige

■ En minskning i transaktionsvolym i kvartalet med 48 procent jämfört

med föregående år

■ Stor andel av försäljningsvärdet från kontorsfastigheter

■ Jämfört med föregående kvartal en ökning av transaktionsvolymen

för logistikfastigheter med 10 procent och minskning med 21 procent

för detaljhandelsfastigheter

Källa JLL

| 15

Optimering av fastighetsportföljen för Kungsleden

| 16

■ Inga fastigheter köptes under perioden jan - sep 2012

■ 44 fastigheter såldes för 1 115 Mkr

■ Försäljningarna skedde till en direktavkastning om 6,7 procent

■ 39 av de 44 fastigheterna var publika

fastigheter i Härnösand som såldes till

Hemsö för 912 Mkr. Försäljningen

ökade det egna kapitalet med 39 Mkr

och soliditeten med 2 procent

■ Två industrifastigheter i södra Polen såldes för 12,5 Euro

■ Samtliga försäljningar gjordes i nivå med bokförda värden

■ Positiv trend med fortsatta bra försäljningar under kvartal fyra

■ Intjäningskapacitetet för kvarvarande portfölj är 8 procent

Resultaträkning Mkr

2012

Jan-sep

2011

Jan-sep

Δ

procent

Hyresintäkter 1 400 1 283

Försäljningsintäkter modulbyggnader 216 214

Nettoomsättning 1 616 1 497 8

Fastighetskostnader -400 -361

Produktionskostnader moduler -197 -195

Bruttoresultat 1 019 941 8

Handelsnetto 17 34

Försäljnings- och administrationskostnader -185 -184

Resultat från andelar i Hemsö 135 295 -54

Finansnetto -449 -427

Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 87

Orealiserade värdeförändringar finansiella

instrument -51 -401

Resultat före skatt 488 345 41

Skatt -1 059 -10

Periodens resultat efter skatt -571 335 n/a | 17

• Lägre resultat från

Hemsö på grund av

lägre orealiserade

värdeförändringar på

fastigheter

• Nettoomsättningen

och bruttoresultatet

ökade med 8 procent

i och med större

fastighetsbestånd

Resultaträkning helägda fastigheter

Mkr

2012

jan-sep

2011

jan-sep

Δ

procent

Hyresintäkter 1 209 1 102 10

Fastighetskostnader -368 -330

Bruttoresultat 841 772 9

Handelsnetto 17 25

Försäljnings- och administrationskostnader -124 -128

Finansnetto -396 -393

Orealiserade värdeförändringar fastigheter 47 92

Orealiserade värdeförändringar finansiella

instrument -39 -314

Resultat före skatt 346 55 530

Skatt -72 -10

Periodens resultat 274 45 509

| 18

Resultaträkning Nordic Modular

Mkr

2012

jan-sep

2011

jan-sep

Δ

procent

Hyresintäkter moduler 191 181

Försäljningsintäkter moduler 216 214

Nettoomsättning 407 395 3

Fastighetskostnader -32 -31

Produktionskostnader moduler -197 -195

Bruttoresultat 178 169 5

Handelsnetto 0 9

Försäljnings- och administrationskostnader -45 -43

Finansnetto -48 -43

Orealiserade värdeförändringar fastigheter -45 -5

Orealiserade värdeförändringar finansiella

instrument -4 -34

Resultat före skatt 36 53 -33

Skatt -9 -14

Periodens resultat 27 39 -30

| 19

Resultaträkning Hemsö

Mkr

2012

jan-sep

2011

jan-sep

Δ

procent

Resultat från andelar Hemsö 135 295 -54

Finansnetto -5 9

Orealiserade värdeförändringar finansiella

instrument -8 -53

Resultat före skatt 122 251 -51

Skatt 3 11

Periodens resultat 125 262 -52

| 20

Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent

2012 2011

Mkr jan-sep jan-sep

Bruttoresultat 1 019 941

Försäljnings- och administrationskostnader -185 -184

Finansnetto -449 -427

Förvaltningsresultat 385 330

Realiserade poster

Handelsnetto vid försäljning 17 34

Realiserade värdeförändringar, fastigheter 32 11

Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -3 0

Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -81 -31

Realiserade poster -35 -14

Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 180 143

Skatt att betala -345 -25

Utdelningsgrundande resultat 185 462

| 21

Avkastande tillgångar

30 sep 2012 Avkastning, %

Fastigheter 14 779 8,0

Andelar i Hemsö 1 157 8,0

Långfristiga fordringar i Hemsö 1 500 7,0

Reversfordringar 241 7,0

Summa avkastande tillgångar 17 677 7,9

Snittränta, %

Eget kapital 6 774

Räntebärande skulder 9 764 6,8

Rörelsekapital (övriga poster är en nettoskuld) 1 139 0,0

Summa finansiering 17 677

| 22

Finansiell ställning i sammandrag

Mkr 2012 2011

TILLGÅNGAR 30 sep 31 dec

Goodwill 201 201

Fastigheter 14 779 14 788

Maskiner och inventarier 14 15

Andelar i Hemsö 1 157 1 084

Långfristiga fodringar i Hemsö 1 500 1 500

Uppskjuten skattefordran - 1 020

Andra långsiktiga fordringar 241 443

Anläggningstillgångar 17 892 19 051

Varulager 16 17

Kortsiktiga fordringar 244 240

Tillgångar som innehavs för försäljning – fastigheter - 905

Tillgångar som innehavs för försäljning – övriga tillgångar - 14

Kassa och bank 330 684

Omsättningstillgångar 590 1 860

SUMMA TILLGÅNGAR 18 482 20 911

| 23

Finansiell ställning i sammandrag

Mkr 2012 2011

EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 sep 31 dec

Eget kapital 6 774 7 719

Skulder till kreditinstitut 8 165 8 154

Obligationslån (ej säkerställt) 1 599 1 599

Skulder hänförliga till tillgångar som innehavs för försäljning - 901

Räntebärande skulder 9 764 10 654

Avsättningar 110 431

Uppskjuten skatteskuld 53 1

Derivat 1 100 1 156

Övriga ej räntebärande skulder 681 890

Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 60

Ej räntebärande skulder 1 944 2 538

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 18 482 20 911

| 24

Förfallostruktur krediter

Per 30 september 2012

Utnyttjade

krediter,

Mkr

Ej utnyttjade

krediter, Mkr

Summa

krediter, Mkr

2012 227 260 487

2013 678 - 678

2014 1 241 - 1 241

2015 5 605 900 6 505

2016 2 013 - 2 013

Summa 9 764 1 160 10 924

Genomsnittlig konverteringstid, år 2,5 2,4

| 25

Förfallostruktur räntebindning

Per 30 september 2012 Lån, Mkr

Ränte-

derivat

Mkr

Snittränta ,

derivat %

Snittränta

lån och

derivat, år

Genomsnittlig

räntebindnings-

tid, år

2012 9 764 - -

2013 - -

2014 800 3,9

2015 2 400 4,2

2016 500 3,9

2017 500 4,1

2018 3 650 4,2

2019 800 3,5

2020 800 3,7

2021 400 3,8

Summa 9 764 9 850 6,8 5,0

Marknadsvärdering av lån och

derivat 1 097

Summa 10 861

| 26

Nyckeltal

30 sep 2012 30 dec 2011 30 sep 2011

Finans

Avkastning på eget kapital, % -10,5 8,5 6,1

Soliditet, % 36,7 36,9 34,2

Belåningsgrad fastigheter, % 66,1 67,9 69,8

Belåningsgrad samtliga krediter i

förhållande till avkastande tillgångar

(fastigheter, andelar och fordringar i

Hemsö och reversfordringar), % 55 55 57

Ränteteckningsgrad, ggr 2,0 2,3 2,2

Aktie

Eget kapital per aktie, kr 49,60 56,50 54,40

Resultat efter skatt per aktie, kr -4,20 4,70 2,50

| 27

Strategisk översyn

■ Kungsleden arbetar sedan en tid tillbaka med en strategisk översyn

■ Översynen är driven av fundamentala förändringar i

fastighetsmarknaden och av en önskan om en renodling av

verksamheten

■ Den nya strategin har till syfte att tydliggöra hur Kungsleden skapar

värde för aktieägare

■ Strategiarbetet innebär en översyn av segment, geografi och

finansiella mål samt utdelningspolicy

■ Den nya strategin kommer att presenteras i sin helhet under första

kvartalet 2013

| 28

Strategisk översyn

■ Översynen är ännu inte färdig men följande kan konstateras:

– Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande

för Kungsleden över tiden

– Kungsleden går mot en renodling av helägda fastigheter med

fokus på tillväxtregioner i Sverige

– Mot bakgrund av ovan kommer Hemsö och Nordic Modular – i sig

lönsamma verksamheter – säljas när marknaden är rätt för det

| 29

Kungsledens skattesituation

■ Skatteverket och domstolarna har de senaste åren ändrat

uppfattning om hur lagar och praxis ska tolkas på flera

skatteområden

■ Kungsleden bedömer kontinuerligt risken för en slutgiltig negativ

utgång i de olika processerna och gör efter samråd med oberoende

skatteexpertis reserveringar för befarade negativa utfall

■ Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och

den praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle

| 30

21 utestående skattemål

| 31

Skatteprocesserna

■ Övervägande från Skatteverket har erhållits där indirekt försäljning av

fastigheter genom holländska dotterbolag ifrågasätts. En upptaxering

skulle ge en likviditetseffekt på 1 650 Mkr och påverka eget kapital

negativt med 1 700 Mkr

■ Kungsleden kommer att överklaga beslutet och bedömer inte att den

slutgiltiga utgången blir negativ och har därför inte gjort någon

reservering

■ I och med detta ärende kan inte Kungsleden med nuvarande kunskap

se några ytterligare fall som skulle kunna medföra nya skattekrav

| 32

Uppskattning av maximala negativa skatteeffekter

■ Om samtliga processer skulle utfalla till bolagets nackdel bedöms den

maximala effekten på eget kapital uppgå till 3 080 Mkr utöver gjorda

reserveringar på 1 050 Mkr

■ Maximal utestående negativ likviditetseffekt, inklusive skattetillägg och

ränta, uppskattas till 3 200 Mkr

■ Likviditetsbehovet uppstår över flera år och kommer att kunna

finansieras via löpande kassaflöde och de medel som frigörs i samband

med renodlingen av Kungsledens strategi

■ I syfte att öka Kungsledens finansiella motståndskraft föreslår styrelsen

utebliven aktieutdelning för 2012

| 33

Uppskattning av skatteeffekter

Mkr Effekt på

eget kapital Likviditetseffekt

Reservering kvartal 2 2009 325 0

Reservering kvartal 2 2012 725 260

Inbetalt i väntan på avgörande - -100

Summa reserverade skatteärenden 1 050 160

Ej reserverade skatteärenden 3 080 3 200

Inbetalt i väntan på avgörande - -160

Summa 4 130 3 200

| 34

Sammanfattning och utblick

■ Stabil hyresmarknad och stabila fastighetsvärden

■ Värdeskapande förvaltning och förädling genom:

– Bra hyresgäster och långa kontrakt

– Stabila hyror och ökad uthyrningsgrad

– Ökad nettouthyrning

■ Stärkt soliditet genom försäljningar

■ Starkt kassaflöde och god likviditet

■ Strategisk översyn mot renodling av verksamheten

■ Uppskattat ”worst case” – scenario och god beredskap för eventuella

skattedomar

■ Bibehållen prognos för helår 2012 på 300 Mkr, men föreslagen utebliven

aktieutdelning

| 35

Frågestund