Kungsleden presenterar bokslutskommunikén 2011

Välkomna till Kungsleden!

Möjligheternas fastighetsbolag

Fjärde kvartalet 2011

VD Thomas Erséus

vVD Johan Risberg

Äga och förvalta fastigheter med nöjda kunder

Alltid öppet för nya möjligheter

– oavsett typ av fastighet eller geografi

Långsiktigt hög och stabil avkastning med

riskspridning som en viktig ingrediens

Kvalitetsportfölj med god geografisk riskspridning

636 fastigheter, portfölj totalt drygt 26 miljarder

Kommersiella

fastigheter:

Industri, lager,

handel, kontor

Publika

fastigheter:

Äldreboende, vård,

skolor, förskolor och

rättsväsende

Moduler för skolor,

förskolor, kontor och

byggbodar

Kungsleden,

14 143 Mkr.

50 % av Hemsö

= 10 429 Mkr.

Nordic Modular

Group, 1 550 Mkr.

Resultat bättre än prognos och stärkt organisation

■ Utdelningsgrundande resultat ökade med 173 Mkr till 703 Mkr

jämfört med föregående år

■ Bruttoresultatet ökade med 21 procent till 1 877 Mkr

■ Förvaltningsresultatet ökade med 29 procent till 690 Mkr

■ 60 fastigheter köptes för 4 798 Mkr till en direktavkastning om

10,2 procent

■ 20 fastigheter såldes för 1 224 Mkr till direktavkastning om 5 procent

■ Genomsnittlig direktavkastning (IK) gick från 6,4 till 7,2 procent

■ Fastighetsvärden +690 Mkr, finansiella instrument -609 Mkr

■ Bästa arbetsplats bland fastighetsbolagen

Fjärde kvartalet historiskt bästa

■ Bruttoresultat ökade med 28 procent

■ Förvaltningsresultat på 192 Mkr historiskt bästa kvartalsresultatet

■ Tioårigt Grönt avtal tecknat med Westinghouse i Västerås, totalt

hyresvärde cirka 160 Mkr

■ 11 fastigheter köptes för 305 Mkr till 7,4 procents direktavkastning

■ 16 fastigheter såldes trots svår marknad för 1 044 Mkr till 5,1

procents direktavkastning

Efter fjärde kvartalet

■ Januari 2012 refinansierades det syndikerade lånet vilket gör att

hälften av förfallen för Kungsleden 2012 nu är refinansierade

Bra start på året

Ökat utdelningsgrundande resultat och höjd utdelning

2011 2010

Mkr jan-dec jan-dec

Bruttoresultat 1 877 1 545

Försäljnings- och administrationskostnader -319* -260

Finansnetto -868 -749

Förvaltningsresultat 690 536

Realiserade poster

Handelsnetto vid försäljning 56 33

Realiserade värdeförändringar, fastigheter 66 21

Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -8 -

Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -66 -8

Realiserade poster 48 46

Skatt att betala -35 -52

Utdelningsgrundande resultat 703 530

* Varav Hemsö 75 Mkr och Nordic Modular 61 Mkr.

Höjdpunkter 2011

• Köp av NRP bättre än förväntat

• Hemsö har vuxit

• Nordic Modular visar god lönsamhet

• Fokus vakanser

Köp av NRP – bättre än förväntat

Kontors- och industrifastigheter

36 fastigheter för 3,6 miljarder

kronor

10 procent direktavkastning

ABB i Västerås utgör 39

procent av ytan

Stabil avkastning med stabila

hyresgäster

Vakansgrad på 5 procent

Påverkan på utdelnings-

grundande resultat om cirka

200 Mkr per år

Hemsö har vuxit med 1 miljard kr

■ Hemsö är en fristående

organisation

■ 312 fastigheter i 86

kommuner

■ Ökat fastighetsbestånd till

cirka 21 Mdr

■ Köpt till en avkastning på 6,9

procent

Nordic Modular en lönsam investering

■ Markant ökning av

orderingång första halvåret

■ Hyresintäkter och brutto-

resultat ökade jämfört

föregående år

■ Uthyrda moduler utgjorde 12

procent av koncernens

bruttoresultat och endast 6

procent av fastighetsvärdet

■ I snitt avkastat väl över 20

procent på eget kapital sedan

förvärvet 2007

Fokus stora vakanser givit resultat

■ Tre olika uthyrningar om

totalt 10 000 kvm i Arlöv,

Malmö

■ 15 000 kvm uthyrt i Slagsta

Strand söder om Stockholm

■ Försäljning av fem

fastigheter med en

uthyrningsbar yta om

50 000 kvm i Slagsta Strand

Ökad uthyrningsgrad och grönt samarbete

■ Nya avtal med ett årligt hyresvärde om 118 Mkr

■ Ekonomisk uthyrningsgrad 91,6 (90,3)

■ Återstående kontraktslängd i snitt 6,4 år, kommersiella 5,1 år,

publika 7,4 år

■ Samarbete med hyresgäster för att minska miljöbelastning genom

lägre energianvändning

■ Westinghouse tecknade tioårigt Grönt avtal

■ Två Greenbuilding-märkta fastigheter

Bygga kännedom externt bygger stolthet internt

Klicka för att starta videoklippet!

http://youtu.be/iN6D9QH5dP4

Mycket stor arbetsglädje sporrar!

81

66

0

20

40

60

80

100

Arbetsglädje

Värd

ering

Genomsnitt Sverige

Kungsleden

Tolkning av resultatet

80 - 100 poäng

70 - 79 poäng

60 - 69 poäng

50 - 59 poäng

Under 50 poäng

Mycket stor arbetsglädje

Stor arbetsglädje

Medelstor arbetsglädje

Liten arbetsglädje

Mycket liten arbetsglädje

Källa: Ennova

Tillväxt av portföljen med 16 Mdr sedan 2002

Mer kontor och mindre handel i portföljen

Geografisk spridning begränsar risken

2011 i siffror

Många källor till resultat

2011, Mkr

Kungsleden exkl

Hemsö och

Nordic Modular Hemsö, 50 % Nordic Modular

Summa

Kungsleden

Hyresintäkter 1 515 835 244 2 594

Försäljningsintäkter moduler 0 288 288

Nettoomsättning 1 515 835 532 2 882

Fastighetskostnader -463 -235 -49 -747

Produktionskostnader moduler 0 -258 -258

Bruttoresultat 1 052 600 225 1 877

Handelsnetto 56 0 0 56

Försäljnings- och

administrationskostnader -183 -75 -61 -319

Finansnetto -507 -309 -52 -868

Orealiserade värdeförändringar -154 331 -96 81

Resultat före skatt 264 547 17 828

Resultaträkning

Mkr

2011

jan-dec

2010

jan-dec

Hyresintäkter 2 594 2 120

Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184

Nettoomsättning 2 882 2 304


Handelsnetto 56 33

Försäljnings- och

administrationskostnader –319 -260

Finansnetto –868 -749

Orealiserade värdeförändringar 81 617

Resultat före skatt 828 1 186

Skatt –190 –345

Periodens resultat efter skatt 638 841

• Ökningen kommer

främst från större

fastighetsportfölj och

bra fastighets-

förvaltning

Resultaträkning

Mkr

2011

jan-dec

2010

jan-dec





Handelsnetto 56 33

Försäljnings- och





Skatt –190 –345


• Markant ökning i

orderingång första

halvåret med efter-

släpande leveranser

under hela 2011

Resultaträkning

Mkr

2011

jan-dec

2010

jan-dec





Handelsnetto 56 33

Försäljnings- och





Skatt –190 –345


• Nettoomsättningen

ökade med 25

procent

Resultaträkning

Mkr

2011

jan-dec

2010

jan-dec





Handelsnetto 56 33

Försäljnings- och





Skatt –190 –345


• Bruttoresultatet ökade

med 21 procent i och

med nyförvärven

Resultaträkning

Mkr

2011

jan-dec

2010

jan-dec





Handelsnetto 56 33

Försäljnings- och





Skatt –190 –345


• Om försäljningslikviden

jämförs med

anskaffningsvärde erhålls

försäljningens påverkan på

utdelningsgrundande resultat

vilket uppgår till 114 Mkr.

• Utöver handelsnettot på 56

Mkr tillkommer

värdeförändringar om 66 Mkr

och avdrag för uppskjuten

skatt på -8 Mkr

Resultaträkning

Mkr

2011

jan-dec

2010

jan-dec





Handelsnetto 56 33

Försäljnings- och





Skatt –190 –345


• Av totalen kommer 75

Mkr från Hemsö, 61

Mkr från Nordic

Modular och 183 Mkr

från kommersiella

fastigheter, affärs-

utveckling samt

central administration

• Ökning förklaras

främst av att Hemsö

är en fristående

organisation och att

fastighetsbeståndet

ökat.

• Engångspost om 5

Mkr kommer av flytt

och uppdelning av

Hemsö och

Kungsleden

Resultaträkning

Mkr

2011

jan-dec

2010

jan-dec





Handelsnetto 56 33

Försäljnings- och





Skatt –190 –345


• Finansnettot

förändrades negativt

främst på grund av

högre lånevolym samt

nyupptagna

obligationslån med

högre ränte-

marginaler än

banklån

Resultaträkning

Mkr

2011

jan-dec

2010

jan-dec





Handelsnetto 56 33

Försäljnings- och





Skatt –190 –345


• Värdeförändringar på

fastigheter uppgick till

690 Mkr och

motsvarar 3 procent

av bokfört värde

• Främst hänförligt till

Hemsö samt

fastigheter i NR-

portföljen

• Värdeförändringar på

finansiella instrument

uppgår till -609 Mkr

Resultaträkning

Mkr

2011

jan-dec

2010

jan-dec





Handelsnetto 56 33

Försäljnings- och





Skatt –190 –345


• Skatten är något

lägre än 26,3 procent

av resultatet före

skatt eftersom

fastighets-

försäljningarna skett

via bolag

Resultaträkning

Mkr

2011

jan-dec

2010

jan-dec





Handelsnetto 56 33

Försäljnings- och





Skatt –190 –345


• Lägre utfall beror på

orealiserade

värdeförändringar på

finansiella instrument

som var negativa

efter starkt sjunkande

marknadsräntor

Ökad balansomslutning med knappt 4 Mdr

Mkr 2011 2010

Tillgångar 31 dec 31 dec

Goodwill 201 201

Fastigheter 26 122 21 501

Fordringar och övrigt 1 146 2 045

Likvida medel 816 747

Summa tillgångar 28 286 24 494

Eget kapital och skulder

Eget kapital 7 719 7 357

Räntebärande skulder 17 315 13 949

Ej räntebärande skulder 3 252 3 188

Summa eget kapital och skulder 28 257 24 494

Övergång till ny redovisningsmetod

■ 1 januari 2012 ändras sättet att konsolidera Hemsö från

klyvningsmetoden till kapitalandelsmetoden

■ Hälften av Hemsös resultat redovisas på en rad i resultaträkningen

som resultat från andelar i joint venture

■ Hälften av värdet på Hemsös egna kapital redovisas som en tillgång

på separat rad i rapport över finansiell ställning

■ Bytet påverkar ej eget kapital, årets resultat eller

utdelningsgrundande resultat

■ Fastighetsvärdet och lånen blir lägre, vilket sänker

balansomslutningen och ökar soliditeten

Resultat, klyvnings- och kapitalandelsmetoden, proforma

Mkr

Klyvnings-

metoden

Kapitalandels-

metoden





Handelsnetto 56 56

Försäljnings- och

administrationskostnader -319 -244

Finansnetto -868 -131

Orealiserade värdeförändringar 81 -250

Resultat före skatt 828 708

Skatt -190 -70

Årets resultat efter skatt 638 638

Rapport över finansiell ställning, klyvnings- och

kapitalandelsmetoden, proforma

Mkr

Klyvnings-

metoden

Kapitalandels-

metoden

TILLGÅNGAR

Goodwill 201 201

Fastigheter 26 122 15 693

Andelar i joint venture - 1 085

Fordringar på joint venture - 1 500

Fordringar och övrigt 1 147 988

Likvida medel 816 684

SUMMA TILLGÅNGAR 28 286 20 151

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 7 719 7 719

Räntebärande skulder 17 315 10 654

Ej räntebärande skulder 3 252 1 778

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 286 20 151

Omstrukturering i derivatportföljen ger lägre snittränta

Per 31 december 2011 Lån, Mkr

Ränte

derivat

Mkr Snittränta %

Snittränta

lån och

derivat, År

Genomsnittlig

räntebindnings-

tid, År

2012 17 326 200 4,3

2013 1 100 3,7

2014 2 400 3,8

2015 2 700 4,0

2016 950 3,3

2017 700 3,7

2018 3 850 4,1

2019 1 400 3,1

2020 1 200 3,4

2021 800 3,3

Summa derivat 17 326 15 300 4,8 4,7

Marknadsvärdering av lån och

derivat 1 255

Summa 18 581

Cirka hälften av förfallen 2012 är refinansierade

Per 31 december 2011

Utnyttjade

krediter,

Mkr

Ej utnyttjade

krediter, Mkr

Summa

krediter, Mkr

2012 8 510 3 110 11 620

2013 2 725 50 2 775

2014 2 573 - 2 573

2015 999 - 999

2016 2 044 - 2 044

2017 - - -

2018 303 - 303

2019 172 - 172

Summa 17 326 3 160 20 486

Genomsnittlig konverteringstid, år 1,8 1,5

Soliditet

31 dec 11

27%

31 dec 10

30%

30 jun 11

27%

Kapitalandels-

metoden

38%

Belåningsgrad 66% 65% 68% 67%

Förvaltningen basen i intjäningen

Stora skillnader i utfallet för finansiella mål 2007-11

Räntetäckning Avkastning EK

2007 2,7 25,6

2008 1,6 -11,9

2009 1,6 3,5

2010 1,8 11,7

2011 1,9 8,1

Snitt 1,9 7,4

Aktien t.o.m. mitten av februari 2012

Totalavkastning t.o.m. mitten av februari 2012

10 största ägarna svarar för 25% av röster & kapital

■ Nordea fonder 4,8

■ Pensioenfonds PGGM (NL) 3,4

■ Länsförsäkringar fonder 2,9

■ SHB fonder 2,6

■ Norska staten 2,4

■ Olle Florén och bolag 2,3

■ Danske Invest fonder 2,3

■ Fjärde AP-fonden 1,7

■ Andra AP-fonden 1,3

■ Swedbank Robur Fonder 1,1

24,8

Källa: SIS Ägarservice 31 dec 2011

Stabil portfölj men avvaktande marknadsläge

■ Kungsledens hyresmarknad

– Stabil hyresmarknad men företag generellt mer vaksamma

– Begränsade vakanser

■ Finansmarknaden

– Marknaden drivs mot kortare krediter

– Högre upplåningskostnader

■ Transaktionsmarknaden

– Aktiviteten sjönk fjärde kvartalet

– Fortsatt likvid och transparent fastighetsmarknad

Förvaltning och portföljförädling i fokus 2012

■ Relativt stark svensk ekonomi

■ Kvalitetsportfölj med god geografisk riskspridning borgar för stabilt

kassaflöde

■ Fokus som alltid på kundvård och portföljförädling

■ Breddning av basen av alternativa finansieringsformer

■ Fortsatt leta goda affärsmöjligheter

■ Arbeta för att minska vakanser i ett fåtal större fastigheter

■ Starkt medarbetarengagemang ger goda förutsättningar för bra

förvaltningsresultat och affärsutveckling

■ Styrelsens prognos för utdelningsgrundande resultat 2012 uppgår till

600 Mkr

Frågor?

Real Estate

Kungsleden presenterar bokslutskommunikén 2011