15. JAANUAR 2014

TEEMALEHT

AASTA MAAKLER 2013:Kodu soetama asudes koonda huvipakkuvad objektid ühte faili ja otsi kutseline maakler. Lk 4Veel: kokkulepete tagamiseks tuleb tehingutele leida kõige sobivam lepinguvorm. Lk 7

Urmas Mardi:Heanaaberlikes suhetes

naabrid on üksteise jaoks alati olemas —

pannakse tähele ning aidatakse üksteist,

kui tarvis. Lk 6

2 || kinnisvara ja ehitus postimees, 15. jaanuar 2014

Teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194

Kinnisvarareklaam ja kuulutused: Tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395

Ehitusreklaam ja kuulutused:Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391

Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi

TURUÜLEVAADE. Kiirelt kasvanud korterituru tuules on ka Tallinna eramute turg hoogu sisse saamas — mullu oli tehingute arv juba suurem kui 2007. aastal, mil rahvusvahelise finantskriisini oli veel aasta jagu aega.

Eramuturu aktiivsus on taas 2007. aasta tasemel

2012. aasta tõi kaasa eramutu-rul suisa ajutise tehingute ar-vu kahanemise, kuigi keskmi-ne hind jätkas tõusu. 2013 ehk eelmine aasta näitas omakor-da aga tehingute arvu arvesta-tavat kasvu — hoonestatud ela-mumaadega tehti mullu Tallin-nas kokku 388 tehingut.

Kas tehinguaktiivsus on Tallinna kinnisvaraturu jaoks väike või piisav, see sõltub — nagu teistegi Eesti majandus-näitajate puhul — võrdlusbaa-sist. Võrreldes buumiaja ti-puga (714 tehingut) on tehin-guaktiivsus küll poole väik-sem, kuid siiski märgatavalt kõrgem aastate 2008–2009 tasemest (246 ja 268 tehingut aastas).

Madalseisust väljaHarjumaa hoonestatud elamu-maa tehingute arv kasvas 2012. aastal 1237 tehinguni ja 2013. aastal 1457 tehinguni, kahel eel-neval aastal oli tehingute arv püsinud paarikümne protsen-di jagu madalamal — vasta-valt 2011. aastal 1147 tehingut ja 2010. aastal 1141 tehingut.

Võrdlus buumitipuga näi-tab ikka veel peaaegu kahe-kordset tehingute arvu vahet (Harjumaal 2531), samas ma-dalseisust (2009. aastal 889 te-hingut) jõudsat väljatulekut.

Ka pakkumiste arv on vii-masel kolmel aastal püsinud suhteliselt stabiilsena. Maja-de pakkumiste arv on Tallin-nas olnud vahemikus 500–700 müügipakkumist. Koos suvila-te ja majaosadega (sh rida- ja paarismajad) on jooksvalt ol-nud 750–950 müügipakkumist. Harjumaal oli 2013. aasta algu-ses kokku ligi 2200 majapak-kumist, 2014. aasta alguseks on see langenud 1900-le, mis

omakorda indikeerib, et värs-keid pakkumisi turule eriti ei lisandu ning seeläbi väheneb ostjate valikuvõimalus.

Pakkumishinnad on buu-miajast saati langenud pea 35–40 protsenti ja püsinud viimas-tel aastatel stabiilsetena, näi-dates aasta lõpuks siiski väi-kest kasvutendentsi. Kui vaa-data pakkumiste struktuuri, siis Tallinnas on 15 protsen-di pakkumiste puhul tegemist uute majadega.

Stabiilne kasvutrendTehinguhinnad on olnud aktiiv-susega võrreldes visamad taas-tuma ja alles 2011. aasta näitas varasemate, nn masuaastatega võrreldes kasvu. Tehinguhin-

nad on aastate lõikes olnud kõi-kuvad ja märgatavast hinnatõu-sust ei saa rääkida.

Kuid Harjumaal on tehin-gute mediaan viimastel aasta-tel näidanud siiski vähest kas-vu — see väljendab aga eelkõige asjaolu, et Harjumaal ostetakse pigem kallimaid eramuid. Tal-linnas seevastu tõi 2013. aasta kaasa keskmise hinna languse tasemele 185 632 eurot. Võrdlu-seks: 2012. aastal oli see olnud 202 000 eurot. Seda analüüsi-des selgub, et kasvanud tehin-gute arvu juures tehakse roh-kem tehinguid odavamate või remontivajavate elamutega.

Kokkuvõtlikult on eramu-turg liikumas stabiilses tem-pos. Tehingute arv lähiajal ilm-selt järsult ei tõuse, kuigi jät-kab kasvamist. Piduriks tehin-gu kasvule võib saada pakku-miste (mis on juba aastaga vä-henenud) ja majade valiku vä-henemine, sest uusi maju ehi-tatakse praegu vähem.

Kui näiteks Harjumaal on väljastatud ehituslubade ja alustatud ehitusega majade arv küll väike, aga näitab kasvu,

siis Tallinnas on vastav näita-ja isegi vähenenud.

Valik on väikeKuigi vahepealsetel buumiaas-tatel on maju, eriti Tallinnast väljapoole, arendatud arvestata-val hulgal, siis paraku ei rahul-da nende asukoht ja kvaliteet varasemast nõudlikumat ostjat.

Jätkuvalt lähevad keh-valt kaubaks paljud nn põl-lupealsed, buumiajal ehitatud elamud, kus puuduvad taris-tu kõik vajalikud elemendid (asfaltteed, tänavavalgustus, ühistranspordipeatus jne).

Ostjad valivad enim 1000 m² kruntidel ja kuni 200 m² suu-ruseid maju hinnaga kuni 220 000 eurot. Olulised tegu-rid on hoone konstruktsioonid ja arhitektuur, kombineeritud ja ökonoomne küttesüsteem, haljastus jms.

Turul sobiva hinnataseme või kvaliteediga eramupakku-mise puudumisel eelistatakse soetada paarismaja või ridaela-mu osa, mille hinnad on Tallin-nas jäänud valdavalt vahemik-ku 150 000 — 250 000 eurot.

Värskeid pakkumisi turule eriti ei lisandu

ning seepärast väheneb ostjate valikuvõimalus.

Allikas: maa-amet

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20132012

714630

363246 268

345 346 388283

25302629

1675

1059889

1141 1147

1457

1237

Hoonestatud elamumaatehinguid aastas

Hoonestatud elamumaade tehingute arv Harjumaal Hoonestatud elamumaade tehingute arv Tallinnas

Iga kord, kui kinnisvaraportaalides ringi sobran, haarab mind must masendus. Paljud kinnisva-rafotod on lihtsalt kohutavad. Jaagup Kreemi poolt mällu lauldud sõnad on saanud kinnisva-raturul häbiväärseks tõeks — juulikuus ongi lu-mi maas.

Ja talvel õitsevad tulbid. Pildid on udused. Viltu. Pel-dikupotil on jäetud kaas lahti. Triikimata pesu vedeleb nurgas. Trussikud kuivavad radiaatoril. Kaheliitrised õl-lepudelid on rõdule ritta seatud.

Muidugi meenub paar kuud tagasi Facebookis rin-gi tiirelnud pärl, kus poolenisti avatud vetsuukse vahelt paistis si…uv pereisa. See oli tollel hetkel küll naljakas, kuid asjasse süüvima hakates on asi naljast kaugel.

Professionaalne fotograaf ma aga pole. Küll olen hobi korras teinud elu jooksul paarkümmend tuhat klõpsu ja saan ikka aru küll, kas vead on oskamatusest või hoole-tusest. Või veel hullem — laiskusest. Mille muuga selgita-da seda, et suvel on lumi maas? Mina julgen väita ainult üht — maakler oli loru ega viitsinud uusi pilte teha.

Olgu, see kirjutis pole mõeldud tänitamiseks või kel-lelegi näpunäidete andmiseks. Aur välja lastud, proovi-me analüüsida teada-tuntud tehnikaga ehk võtame jälle valdkonnavälise näite.

Ajalehes X on kaubandusketi Y reklaam: «Norra lõ-he ainult 5,99 eurot/kg». Kõrval on pilt kalast, mida hoiab pragunenud ja räpaste kätega kalur. Vabandust, kalurid — teie töö on kiiduväärt ja kalapüük ongi üks nahka hä-vitav töö, tean omast käest. Aga las reklaamikontekstis jääda köögipool merele ehk kui presenteerime lõpptarbi-jale mingit toodet, siis lööme selle enne ikka läikima.

Nüüd korraks teooriasse. Mis on foto ülesanne? Te-gelikult on neid eesmärke kolm. Infokandja. Kui-vavad trussikud ei ole selles suhtes üldse katast-

roof, sest enamik meist kannab ju aluspesu ja pilt infor-meerib, et nimetatud korteri pererahvas ka.

Ehkki tasuks mõelda, kas sellel objektil on tõesti trussikud kõige olulisem info? Äkki võtaks pesu radiaa-torilt ja näitaks hoopis, milliste küttekehadega on tege-mist — kui juba radiaatorite pildistamiseks läks? Ja kui rõdul on õllepudelite asemel lilled, teavitab see hoolsast pererahvast, mitte napsulembusest. Rääkimata vabane-vast vaatest, mis rõdult ehk avaneb.

Teiseks on foto kujunduselement. Netikuulutuste pu-hul on see küllaltki teisejärguline, kuid printreklaamides jällegi väga oluline. Kui kujunduselement on ise kehva-kene, muutub kehvakeseks terve reklaam. Lihtne.

Kolmas ja kõige olulisem funktsioon fotol on olla pilgupüüdja. Ja nüüd jõuame asja tuumani. Kinnisvara müümine on emotsiooni müümine. Kinnisvara ei ole na-gu Norra lõhe, mille ahju paned ja ära sööd.

Kodu jääb alles — selle ostmine on suur ja tähtis ot-sus, sest kinnisvara on jube kallis ja enamik inimesi teeb elu jooksul vaid mõne üksiku tehingu. Kui kinnisvarafo-to ei hakka silma, on see liiva jooksnud foto, mis ei räägi tuhandet sõna. Kindlasti püüab ka triikimata pesu hun-nik pilku, aga seda siiski negatiivses mõttes; pilku tuleb püüda positiivsega. Lilleõis, viljakas õunapuu, puhtad põ-randad, värsked puuviljad laual, särav ja läikiv vannituba ning päevatekiga kaetud voodid — need kõik on elemen-did, mis köidavad ja loovad emotsiooni.

Kokkuvõtteks — koolitage end ja pildistage südamega või tellige teenus elukutseliselt. Nagu mulle selle kirjatü-ki koostamise ajal ühe suure meediaväljaande piltnik üt-les — fotograafi tasu on maaklerteenuse vahendustasude suurust arvestades küllaltki väike. Tõsi, on küll.

Ning ei saa üle ega ümber loo algusest — vastavalt hooajale tuleb ka fotosid vahetada!

Järgmises numbris kirjutab Peep Sooman kliendisuhetest.Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvarajuhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

kinnismÕte

Peep Sooman

Juulikuuslumi on maas

KINNISMÕTEÄkki võtaks pesu radiaatorilt ja näitaks

hoopis, milliste küttekehadega on tegemist — kui juba radiaatorite pildistamiseks läks?

KiNNisVArA

ANdrEs TEdErERI Kinnisvara tegevjuht

postimees, 15. jaanuar 2014 reklaam || 3

4 || kinnisvara ja ehitus postimees, 15. jaanuar 2014

Kindlasti langeb osa kinnisva-raportaalidest väljavalitud pak-kumistest teatud põhjustel hu-viorbiidist välja, kuid allesjää-nud objektid on võimalik tea-tud parameetrite järgi enda jaoks pingeritta seada.

Näiteks maakodu valijate-le saab oluliseks kaugus suu-rematest keskustest koos juur-depääsuteede, vee ja elektri ole-masoluga, suvekodu otsijatele on tähtis veekogu lähedus ning naabritega silmside puudumine.

Vähese info vigaKindlasti olete kokku puutunud erinevat infot sisaldavate rek-laamkuulutustega. On väga ma-huka teabe ja toreda pildimater-jaliga objekte ning vastupidi, äär-miselt napi või üldsõnalise, ko-hati puuduliku infoga reklaame.

Kui esimene variant tekitab vaatajas valdavalt positiivseid emotsioone, siis teise puhul on raske oma meelepaha maakle-ri vastu varjata — kuidas saab küll n-ö üle jala oma tööd teha?

Selgituseks võime oma iga-päevast kutsetööd tehes öelda, et alati ei tarvitse otseseks põh-juseks olla objekti reklaamijate rumalus või laiskus, vaid pigem puudulik info sellel hetkel, kui objekt on otsustatud avalikku keskkonda müügiletile laotada.

KUIDAS OSTA? Alustades sobiva kinnisvaraobjekti otsinguid, ei teeks paha luua endale esmane teabeleht — fail, kuhu saaks koondada kõik huvipakkuvad objektid, et need siis pärast omakorda põhjalikult läbi töötada.

Kutseline maakler aitab ostu- ja müügitehingut lihtsustada

Liigne kiirustamine võib anda märku müüja soovist ko-he ja praegu tegutsema asu-da ning kui maakler käsundi- saajana on sellega nõus, sünnib-ki materjal, mis teeb info tarbi-ja nõutuks.

Alatihti seisame objekti va-hendajatena ka olukorra ees, kus müüja selge ja põhjenda-tud seisukoht müümisel on, et teatud strateegilist infot esma-selt avaldada ei tohigi.

Kui sellisel juhul pole seegi vähene materjal nutikalt tarbi-jale «pakendatud», ei leiagi ot-sija enda jaoks võib-olla väga atraktiivset objekti inforägas-tikust üles.

Meie maakleritena peame väga oluliseks just info ülesleid-misele järgnevat suhtlust, kus saame anda põhjalikuma info vahetul kohtumisel kas büroos või objektil kohapeal.

Usalduse küsimusOmaette teema on objekti müü-giks või väljaüürimiseks ette-valmistamine, mis peab eelne-ma eespool kirjeldatule. Tule-tame kõikidele tehingus osale-jatele meelde, et maakleritee-nuste standard näeb ette ob-jekti kogu võimaliku info koon-damise vahendaja kätte, et see siis adekvaatselt ja ausalt po-tentsiaalsele kliendile edastada.

Enamik objektiga seotud in-fost on omanikul tavapäraselt kenasti olemas või saab maak-ler selle suhteliselt kergesti re-gistritest või arhiividest leida. Komplitseeritumad asjaolud saab maakler enne müügitege-

vusega alustamist kas notari või omavalitsuste poole pöör-dudes lahendada.

Ka on müügiperioodi käi-gus paljude objektide poolik või suisa puuduolev paberimajan-dus tänu maakleri suunavate-le juhistele või otsesele tegevu-sele korrastunud, kuid kindlas-ti tuleb taunida olukordi, kus müüma asutakse objekti, mille-ga pole kohapeal tutvumas käi-dud või pole ennast kurssi vii-dud puuduoleva materjali suu-rusjärguga.

Paraku oleme klientide-le nõustamisteenust osutades selliste kurioosumitega kokku puutunud ja enamasti sellised olukorrad ostude-müükidena ei realiseeru.

Rõõm leitud toreda pakku-mise üle vahetub kiiresti nör-dimusega kaotatud aja ja ostu-võimaluse pärast, millele oma-korda lisandub usalduse kao-tus konkreetse maakleri vastu.

Kes on asjatundja?Õnneks on sellised olukorrad meie töös pigem erandiks kui reegliks. Ühelt poolt toetab se-da avalikkuse toel elanikkonna kasvav teadlikkus oma kinnis-vara majandamisel ning teisalt hoogsalt kasvanud kutseliste maaklerite arv Eestis.

Iga viie aasta järel eksamil oma teadmisi üle kontrollides võib kutseline maakler olla kin-del, et ta on kehtivate õigusakti-dega kursis, tunneb turu suun-dumusi ning võib täie vastutus-tundega kliente nõustada.

Maakleriks võib meie mõis-tes ennast nimetada keskha-ridusega isik, kes on läbinud vähemalt erialased algkursu-

Tuletame kõikidele meelde, et maakleriteenuste standard näeb ette objekti kogu võimaliku info koondamise vahendaja kätte.

NÕUANNE

MArgE TÕNNisDomus Kinnisvara kutseline maakler, aasta maakler 2013

sed ning valmistub kaheaasta-se tõendatud tegutsemise järel saama kutseliseks maakleriks.

Rohkem infot maaklerite ja nende tegevuse kohta leiab en-ne valikute tegemist maakleri-tekoda.ee leheküljelt internetis.

Artikkel on valminud koostöös Domus Kinnisvara Lõuna-Eesti maakleri Kristo Kivisaluga.

Kinnisvaraportaali-dest tuhandete pak-kumiste hulgast os-tuks sobivate objek-tide leidmine võtab aega, mistõttu tasub huvipakkuvad objek-tid endale kohe algu-ses koguda faili või vihikusse. Foto: REPRo/CItY24.EE

postimees, 15. jaanuar 2014 kinnisvara ja ehitus || 5

1 küsimus: juriiDika

Kas maakleril on õigus maakleritasule ka siis, kui tehing tehakse teise maakleri vahendusel?

PillE PETTAiGlikman Alvin & Partnerid partner

KsENijA lissGlikman Alvin & Partnerid advokaat

Praktikas tekib kinnisva-rabüroo teenuseid kasu-tades tihti küsimusi, mil-listel eeldustel saab maakler nõuda kliendilt maakleritasu maksmist. Kõige teravam on prob-leem siis, kui tehing viiakse lõpuni maakleri edasise abita — näiteks müüja müüb objekti ikka-gi omal käel, olles maak-lerilt eelnevalt saanud vajaliku info või ostab ostja «otse omanikult», kuigi maakler on ostja ja müüja varem kokku vii-nud jms.

Hiljuti tegi riigikohus la-hendi, milles selgitas veel kord maakleritasu nõude eelduseid. Kaasuse asja-olud puudutasid olukorda, kus ostja pöördus maak-leri poole, et maakler tut-vustaks talle tema vahen-dusmüügis olevaid kinnis-asju. Muu hulgas tutvus-tas maakler ostjale kin-nistut, mis oli sundmüü-gis. Ostja ja maakler sõl-misid kirjaliku maaklerile-pingu.

Vahetult pärast maak-lerilepingu sõlmimist maakleri ja ostja vahel müüdi sundmüügis olnud kinnistu uuele omanikule, kes pani kinnistu oma-korda müüki, sõlmides maaklerilepingu teise kinnisvarabürooga. Ostja ostis kinnistu uuelt oma-nikult teise kinnisvarabü-roo vahendusel.

Maakler, kellega ostjal oli sõlmitud kirjalik maak-lerileping, esitas ostja vastu kohtusse nõude maakleritasu saamiseks. Nimelt olid pooled maak-lerilepingus kokku leppi-nud, et maakleril tekib õi-gus vahendustasule pä-rast seda, kui maakler on esitlenud ostjale vara ning kinnistu omanik sõl-mib ostjaga asjaõigusle-pingu maaklerilepingu kehtivuse ajal või 12 kuu jooksul pärast maaklerile-pingu lõppemist.

Maakler põhjendas oma nõuet asjaoluga, et maakler oli see, kes esi-tas ostjale kinnistu and-med ning ostja sõlmis selle tagajärjel kinnistu omandamiseks asjaõi-guslepingu. Seega on maakleri hinnangul maakleri tegevuse ja kin-nistu omandamise vahel seos.

Maakleri selgituste ko-haselt otsis maakler ost-jale ostja poolt ette näh-tud tingimustega kinnis-tu, tegi kinnistu kohta analüüsi, esitles kinnistut ostjale, pidas läbirääkimi-si omaniku ja võlausalda-jaga ning tegi endast kõik oleneva kinnistu müümiseks. Seega täitis maakler enda hinnangul

temale maaklerilepingust tulenevaid kohustusi ning tema vahendusta-sunõue on põhjendatud.

Kohtu arvates sisaldas poolte vahel sõlmitud maaklerileping eeldusi, mille täitmise korral oli maakleril õigus nõuda ostjalt vahendustasu. Kohus ei leidnud sellistes kokkulepetes seadusega vastuolu.

Riigikohus selgitas, et seaduse järgi võib maak-leri kohustus vahendus-tasu saamiseks piirduda ka sellega, kui maakler üksnes viitab lepingu sõl-mimise võimalusele. Siin-kohal tuleb märkida, et eelnimetatu taandub siis-ki poolte kokkuleppele ja selle tõendamisele, et maaklerileping sõlmiti tõesti üksnes müüja ja ostja kokkuviimiseks, mitte lepinguni jõudmi-seks.

Lisaks tõi riigikohus välja eeldused, mille ole-masolu korral võib maak-leri tasunõue olla üldjuhul põhjendatud:

• kellelt sai ostja esi-algselt infot kinnistu koh-ta;

• kas ostja lõpuks ni-metatud kinnistu ka omandas;

• kas ostjal ja maakle-ril oli kirjalik kokkulepe kinnistu ostu vahenda-miseks;

• tasunõue ei ole vä-listatud ka olukordades, kus kinnistu müüja või ostja on tasunud vahen-dustasu juba mõnele muule maaklerile või kui klient oli sõlminud ai-nuesinduslepingu mõne muu kinnisvara müüjaga.

Kinnisvaraostja meelespea

Mida küsida maaklerilt enne objektile minekut:• Kindlasti tuleb lugeda pakutava objekti tutvustav tekst kuulutuses korralikult läbi. Tihti on paljude küsimuste vas-tused tekstis juba olemas.• Täpsusta üle objekti asukoht, kui pole piirkonnaga tuttav. Ümbruskonna lühiiseloomustuse ning kaugused eri ob-jektidest (kauplus, kool, bussipeatus vms) annab maakler hea meelega.• Kui ostetavale objektile on mingisugused kindlad kritee-riumid, mille kohta kuulutuses info puudub või ei suuda sa seda leida, tuleks see kindlasti enne objektile sõitu üle kü-sida. Ei ole mõtet enda ja teiste aega raisata, minnes ko-hale ainult selleks, et veenduda objekti endale mittesobi-vuses.

Mida küsida maaklerilt objektil olles:• Tuleks selgeks teha, kas objekt müüakse koos seal üle-vaatamise hetkel oleva mööbli ja/või tehnikaga ning mis konkreetselt kajastub müügihinnas.• Äärmiselt vajalik on uurida, mis seisukorras on tehno-süsteemid ja/või küttekolded. Lisaks tuleks tutvuda ob-jekti kasutamise ning ülalpidamise kuludega. Praeguste kõrgete energiahindade puhul võib ebaefektiivse küttela-henduse korral olla ka tavalise korteri küttekulu üle jõu käiv.• Selgeks tuleks teha ka see, kas objekti kasutamisega on seotud mingisugused kitsendused või piirangud. Näi-teks avastada suveperioodil, et naabripere käib ja on aja-looliselt käinudki teie vähese täitumusega maakodu kae-vust oma tarbeks vett võtmas, ei ole meeldiv tõdemus.• Kindlasti küsi objekti kasutusloa kohta, sest selle puu-dumisel võivad uuel omanikul tekkida kasutusprobleemid. Selguse loa olemasolu või puudumise kohta annab maakler.• Huvi tasuks tunda võimalike teiste vaatajate osas. Objekti puhul, mille vastu on turul suur nõudlus, võib pikk mõtle-misaeg tähendada selle kellelegi teisele müümist.

Mida küsida enne tehingu notariaalset vormistamist:• Kui kiiresti ollakse valmis objekti vabastama? Fikseeri objekti üleandmise kuupäev ning objektile jääv mööbel ja/või tehnika. Korterite puhul ära unusta keldribokse ning autokohti, mis pole korteriomandi koosseisus.• Vormistamisega kaasnevad kulud ning nende jagunemine ostja ja müüja vahel. • Esita enda ja vajadusel teise ostja kohta isikuandmed, teavita maaklerit võimaliku eluasemelaenu võtmise soovist. • Kuhu oleks kõige otstarbekam tasuda objekti ostuhind — kindlasti tehingut teostava notari hoiukontole teile sobivas pangas. Rekvisiidid ja ülekande selgituse info annab teile maakler. Mida küsida pärast tehingu notariaalset vormistamist:• Tutvu objekti üleandmise-vastuvõtmise aktiga ning täpsusta, kas maakler vajaduse korral ka ise üleandmise juurde tuleb.

Mida peaks arutama maakleriga, kuid tihti seda ei tehta:• Finantseerimise küsimused, soovitused ja kontaktid. Suurtel kinnisvarabüroodel on tihe koostöö erinevate pankade-ga, mis annab kiire võimaluse saada infot erinevate pangatoodete kohta, küsida kliendihaldurite kohta või uurida koos-töökampaaniate kohta. Olulised küsimused, millele maakler ise vastata ei saa:• Ostja hinnapakkumisele vastusega «jah» või «ei». Hinnapakkumine edastatakse omanikule ning lõplik vastus tuleb temalt. • Hinnangu andmine hoone konstruktsioonide kohta ilma eksperdiga konsulteerimata.• Tellitud eksperthinnangu numbriline väärtus, kui töö teostajaks ei ole tema ise.

Huvipakkuvat objekti koos maakleriga külastades uuri kindlasti küttesüsteemide kohta. Foto: LIIS tREIMANN

6 || kinnisvara ja ehitus postimees, 15. jaanuar 2014

Kristi Dodjak saatis Tallinn-city.ee üleskutse peale loo Kalamajast: «Majas on väi-kesed, 25-ruutmeetrised korterid, kus elatakse üksi või kahekesi. Algselt olin seal n-ö üksi, koos võõraste naabritega, kuid aja jooksul, kui keegi sealt ära kolis, lu-bas maja omanik alati ise üürnikku otsida.

Nüüdseks kutsume seda maja Salme kommuuniks, sest seal elab oma sõprus-kond, kellega koos tee- ja koogiõhtuid või suuremaid sööminguid teeme,» rääkis ta. «Talve tulekul aitame üks-teisel kütta. Kui naaber tea-tab, et jõuab hilja koju, siis pole probleemi tuld teha sel-lel, kes parasjagu kodus on. Ei ole harv juhus, kui lisaks oma ahju kütmisele jooksen püha-päeval veel kahe naabri kor-tereid kütma, et kui nad maalt tulevad, oleks pisutki soo-jem,» rääkis naine.

Naabrite koertega käiakse vajaduse korral jalutamas, taa-ra korjatakse kokku ja viiakse korraga ära, saadud raha eest ostetakse puhastusvahendeid. «Lisaks asjade laenamine — föön, riiv, terav nuga, sibul, piim ... mis iganes ... kui kiiresti mida-gi vaja, tulevad naabrid appi,» kirjeldas Dodjak.

Tema sõnul viib naabripoiss autoga poodi, kui on vaja

suurem kogus asju osta ning kui vaja, laenab autot. «Suvel käisime koos ka Patarei vanglas ja Kiek in de Kökis ekskursioonil,» meenutas Dodjak. «Pole probleemi pi-dutsevate naabritega, sest kui on pidu, siis on kõik naab-rid ka kohal!»

Naise sõnul on tekkinud kommuuni raske kirjeldada. «Uskumatult tore on elada

sellises keskkonnas, kus on omad inimesed, kuuldes, et keegi trepikojas liigub, võib ukse kohe lahti teha ja tead, et keegi omadest on koridoris.»

Selles toredas majas ela-vad naabrid on Kati ja Silver, Sander, Birgit ja Kristo, Marika, Kädi ja Raul, Kadri, Margarita ning Kristi. Kristel Kossar

Kui oluline on ühistu töö jaoks, et naabrid saaksid hästi läbi?

See on ülioluline, sest naab-rid just moodustavadki ühistu liikmeskonna ja mis saab olla veel olulisem, kui hea läbisaa-mine ja rõõm ühiselt tehtud as-jade üle. Head naabrid on täp-selt sama olulised kui korda tehtud ja hästi hoitud kodu-maja — ainult nii saab tekki-da tõeline kodutunne.

Oleme kortermajas teine-kord liiga endasse tõmbunud ega märka, kui naaber näiteks meie abi vajab. Hea meel on, et Eesti Korteriühistute Liidu ja Postimehe portaali Tallinncity aktsioon Tallinna parimate naabrite tunnustamiseks lei-dis elavat vastukaja ning häid naabreid üle kogu Tallinna — selgub, et meilgi on korterma-jades toredaid sõpruskondi, kes ühes majas elades üksteist ai-tavad. Hoitakse üksteise lap-si, käiakse koos linna põneva-tes paikades ekskursioonil või ühiselt teed joomas ning hoo-litsetakse kodumaja hea käe-käigu eest.

Heanaaberlikes suhetes on naabrid üksteise jaoks alati ole-mas — pannakse tähele ning aidatakse üksteist, kui tarvis; igaüks tahab maja juures käed külge panna.

Kõik, isegi lapsed, tunne-vad ja tervitavad oma naab-reid. Ikka võiks uurida, kas kel-lelgi on abi tarvis või vaja ko-dumaja juures üht-teist paran-dada. Teiste abistamiseks ku-lunud aeg on samuti heategu ning kasvõi see, kui agaralt tal-gutest kodu juures osa võetak-se, näitab, et inimesed tahavad ühiselt tegutseda.

Kas on veel mõni heanaaberlik näide?Kohtla-Järvel on näiteks ühistu Sinivoore 13 — naabrid on ko-dumaja sättinud saabuvaks pü-hadeajaks ühiselt piduehtesse, kuid ka tavapäeval saab iga tu-lija aru, et selles majas elavad inimesed, kes armastavad oma kodu: ühes trepikojas on tõeline talveaed, teises maalid, toalille-dest aknalaudadel kõnelemata.

Sinivoore 13 ühistu juht Jele-na Mutonen valiti ka Eesti pari-maks ühistujuhiks — tema sõ-num on, et inimesi tuleb armas-tada ja nende jaoks aega võtta. Ta ise on selle parimaks näi-teks: kui tänavu üks majaelani-kest, Mihhail, kadus, püüdis Je-lena päevi teda leida, helistades haiglatesse. Selgus, et see naa-ber on Tartu haiglas väga raskes seisundis ja isegi ei saa rääkida.

Jelena palus arstil öelda patsiendile, et kogu maja ootab teda tagasi, soovib tervenemist

ja on valmis aitama nii palju, kui on vaja. Mihhaili jaoks olid need sõnad parimaks ravimiks ja vaatamata lootusetule seisu-korrale oli ta kuu aja pärast ko-dus.

Eestis on järjest rohkem ühistuid, mille vanust loetak-se juba aastakümnetega ning ühistujuhte, kes olnud ametis aastaid. Niisuguste pikaealis-te ühistute tunnuseks on usal-dus, avatus, viisakus, läbipaist-vus, ausus ja tegevused, mida maja heaks on tehtud. Tähtis on, et ühistujuht teeb oma tööd nagu omanik — täieliku vastu-tustundega ja rõõmsameelselt, mitte kellegi sunni tõttu.

Kuidas saavutada hea läbisaamine ja kord ühistu koosolekul?Võtmesõnaks on suhtlemi-ne. Ühistujuht peab olema hea kuulaja, avatud, selgitus-teks valmis ja aus. Ühistu ma-jandustegevus peab olema lä-bipaistev, päevakord ja doku-mendid koosoleku eel seaduses sätestatud ajal liikmetele teata-vaks tehtud.

Kui need eeldused on täi-detud, sujuvad asjad kenasti. Ühistujuht ei pea teadma ab-soluutselt kõiki valdkondi (sel-liseid inimesi pole olemas), aga ta peab teadma usaldusväärseid partnereid (spetsialiste), kelle poole probleemide tekkimisel pöörduda.

Ning päris kindlasti võiks ühistujuht majaelanikelt ikka ka lihtsalt niisama aeg-ajalt pä-rida, et kuidas läheb?

Ometi tuleb naabreid, kes ühistus kokkulepitud käitumiskorrast kin-ni pidada ei suuda, aeg-ajalt korra-le kutsuda. Kuidas seda teha?Väga oluline on viisakas too-nis suhtlemine ja selgitamine, et meie majas on välja kujune-nud ühiselureeglid ja nendest üleminek ei ole teistele omani-kele lihtsalt vastuvõetav.

Esimene reegel on viisakas suhtlemine ning juhul, kui sel-lest abi pole, siis kõige äärmus-likumate korrarikkujate pu-hul on võimalik algatada kor-teri võõrandamisnõude menet-lus, tuginedes korteriomandi-seadusele.

Suurimad probleemid on laamen-dajad ja võlgnikud?Ühistute suurim murekoht on jätkuvalt võlgnikud. Võlgni-kuga tuleb aga tegelema ha-kata kohe, mitte oodata, mil-lal probleem iseenesest lahe-neb, sest kolme aastaga nõu-ded aeguvad.

Võlgnik muudkui jagab kat-teta lubadusi, kuid aeg lendab kiiresti ja ühel hetkel nõue ae-gub. Rääkimata sellest, et võlg muutub kolossaalseks ning võib

hakata mõjutama ühistu enda maksekohustusi, näiteks kaug-küttefirma ees.

Kasvav võlg võib ühel het-kel seada kõik ülejäänud ja kor-raliku maksekäitumisega ma-jaelanikud täbarasse olukorda, kui ühistu näiteks võlgnike tõt-tu kolmandatele osalistele tasu-da ei suuda.

Kui majas on lärmavad ja laamendavad naabrid, saab sel-lest samuti kohe kõigi probleem. Kannatab maja sisekliima, kan-natavad inimestevahelised suh-ted. Mida aga paljud lärmajad ei tea, on asjaolu, et korterioman-di seaduses on ka sundvõõran-damise säte, mille eesmärk on vabaneda rahurikkujatest, kes ei austa ühiselu reegleid.

Selle sammu saab ühistu as-tuda, aga seda ei saa teha ühe juhtumi põhjal — pole päris nii, et noored peavad kord sünni-päeva ja muusika on veidi val-jem, siis kohe korter sundvõõ-randatakse. Sundvõõrandami-se menetlus on kõige mustem stsenaarium, mille tulemuse-na jääb inimene kodust ilma.

Rahurikkuja peab aga aru saama, et ka niisugune stsenaa-rium on siiski võimalik. Inime-ne peab mõistma, et elatakse ühise katuse all ning elamus on kehtestatud ühised reeglid, mi-da enamik aktsepteerib.

Ühistöökontorid ja büroohoonete komp-leksid, kus on multi-funktsionaalsed, mit-me ettevõtte peale kasutatavad koos-olekuruumid, toeta-vad nii ideede vaba vahetamist kui ka kokkuhoidu kontori-kuludelt. Foto: SCANPIX/CoRBIS

KrisTEl KossArTallinncity.ee vanemtoimetaja

iNTErVjUU

vanemtoimetaja

Eesti Korteriühistute Liidu juht Urmas Mardi kinnitab, et heanaaberlike suhete saavutamiseks tuleb nii ühistujuhil kui kogu majarahval teha sihi-kindlat tööd ja õppida üksteist väärtustades vastastikku suhtlema — turvaline kodutunne on seda väärt. Foto: LIIS tREIMANN

HEA(DUS) VÕIDAB. Eesti Korteriühistute Liit ja Tallinncity.ee otsisid möödunud aasta lõpus pealinna parimaid naabreid. Vihjeid vahvate naabriperede kohta tuli üle linna. «Head naabrid on kodutunde puhul sama olulised kui korda tehtud kodumaja,» leiab korteriühistute liidu juht Urmas Mardi.

Urmas Mardi: head naabrid on tunnustamist väärt

Tallinnas Kalamaja kommuunis on naabrid kui üks suur pere

Mihhaili jaoks olid need sõnad parimaks ravimiks ja

vaatamata lootusetule seisukorrale oli ta kuu

aja pärast kodus.Parimad naabrid: Tallinncity.ee ja Eesti Korteriühistute Liit vali-sid pealinna parimateks naabriteks Kalamaja noortekommuuni, kelle esitas konkursile Kristi Dodjak (pildil esiplaanil). Foto: kARLI SAUL

mÕtle kaasa!

Kes peaks sinu arvates järgmi-ses lehes kõnelema? Kirjuta meile: kinnisvara@postimees.ee

postimees, 15. jaanuar 2014 kinnisvara ja ehitus || 7

MÜÜGITEHINGUD. Iga sellise kinnisvaratehingu puhul, kus notariaalse müügilepingu sõlmimine lepitakse kokku tavapärasemast pikemale ajale, tekib mitmeid küsimusi.

Müügitehinguks leia sobivaim lepinguvorm

Millal tuleb tasuda elukoha müümisel tulumaksu?

Kuidas olla kindel, et müüja müüb oma kinnisvara tingi-mustel, milles ollakse justkui kokku lepitud? Kuidas olla kin-del, et ostja ostab kinnisvara eelnevalt kokkulepitud tingi-mustel?

Suusõnaliste kokkulepete kindlustamiseks tuleks need alati vormistada ka kirjalikult.

Seadus annab sellisteks puhkudeks võimaluse sõlmida broneerimisleping või eelleping. Kumb aga sõlmida? Kumba ka-sutada kinnisvaramüügil? Mil-le poolest erineb broneerimis-leping eellepingust?

Broneerid või ostad?Kinnisvara müügilepingute pea-mine erinevus on vorminõue. Kinnisvara müügi eelleping peab olema samas vormis kui müügileping ise — ehk nota-riaalne. Broneerimislepingu pu-hul sellist nõuet ei ole ja tavali-selt tehakse need lihtkirjalikult.

Eellepingus võtavad müü-ja ja ostja kohustuse sõlmida müügileping ning lepivad kok-ku tulevase tehingu olulis-

Eraisiku kinnisvara müügist saadud kasu maksustamine 21-protsendise tulumaksuga on aktuaalne teema. Elukoha müügituluga seotud muudatus on kehtinud küll juba mõned aastad, kuid teema on jätkuvalt küsimusi tõstatanud.

Isikul võib olla korraga mitu elukohta. Kui varem võis elu-kohti maksuvabalt müüa piira-matult, siis juba mitu aastat see nii enam ei ole. Igal inimesel on võimalik maksuvabastust kasu-tades müüa kahe aasta jooksul üks elukoht.

Millal tekib maksukohustus?Enamate müügitehingute puhul on saadud kasu maksustatav. Levinud on arusaam, et kui ka-he aasta jooksul müüa juba kaks või enam elukohta, kaasneb sel-lega kohe maksukohustus.

Maksukohustuse tekkimi-sel on määrav müügist saadav kasu. Maksuvabalt saab müüa kahe aasta jooksul ühe alali-se või peamise elukoha. Kui müüakse korter või maja, mis ei olnud kuni müümiseni ini-mese eluasemeks, siis maksuva-bastust kohaldada ei saa.

tes tingimustes (müügihind, müügilepingu sõlmimise täht-aeg, valduse üleandmise täht-aeg jne). Tavaliselt kaasneb eellepingu sõlmimisega ka et-temaks, mis jääb müügihinna osaks.

Broneerimislepingu pu-hul lepitakse teatud tasu eest ja mingiks perioodiks kok-ku müüja kohustuses selle aja jooksul vara kolmandatele isi-kutele mitte võõrandada. Riigi-kohus on välja toonud, et bro-neerimisleping on kehtiv, kui selles ei sisaldu eellepingu tun-nuseid.

See tähendab, et bronee-rimislepingus ei tohi olla ko-hustust müügilepingu sõlmi-miseks. Samuti ei saa bronee-rimislepingusse märkida tule-vase müügilepingu tingimusi ning ka kokkulepet, et bronee-rimistasu peetakse müügihinna osaks. Kõik see annab broneeri-mislepingule eellepingu tunnu-sed ning lihtkirjalikuna muu-tub see vorminõuete rikkumi-se tõttu kehtetuks.

Mingeid õiguslikke tagajärgi see sellisel juhul endaga kaasa ei too. Tähelepanu peab kind-lasti juhtima asjaolule, et bro-neerimislepingu sõlmimisel ei ole müüjal kohustust vara bro-neerijale müüa. Seega ei taga broneerimisleping ostja jaoks eriti midagi ja tasutud bronee-rimistasu saab ostja tagasi vaid

Kui isik müüb kahe aasta jooksul rohkem kui ühe eluko-ha, tekib tal saadud kasult mak-sukohustus. Kahe aasta pikkust tehingutevahelist aega hakatak-se arvestama tehingu kinnistus-raamatusse kandmise kuupäe-vale järgnevast päevast.

Sageli arvatakse, et maksus-tatakse kogu müügist saadud tulu ehk müügihind, kuid tege-likkuses kuulub maksustamise-le üksnes tehingust saadud ka-su, mitte kogu müügitulu. Kasu arvestamisel arvestatakse müü-gihinnast maha soetusmaksu-mus (ostuhind) ja müügitehin-guga kaasnenud otsesed kulud (otsesteks kuludeks on notari-kulud, riigilõiv, maakleritasu, hindamisakt, elukoha rekonst-rueerimise kulud jms).

Kõik kulud, mida soovitak-se maha arvata, peavad ole-ma dokumentaalselt tõendata-vad näiteks kuluarvete abil. Kui aga müügist kasu ei teki või asi müüakse kahjumiga, ei teki ka tulumaksukohustust. Seega — kui kahe aasta jooksul müüa

lEPiNgUd

NÕUANNE

Suurema kindluse annab kindlasti eelleping, kuid selle puhul peab arvestama täiendava aja- ja rahakuluga.

Kõik kulud, mida soovitakse maha arvata, peavad olema dokumentaalselt tõendatavad näiteks kuluarvete abil.

Ardo lEPPDTZ Kinnisvaraeksperdi elamispindade osakonna juhataja

BirgiT jÕgiCKE Kinnisvara OÜ jurist

juhul, kui müüja lepingut rikub, st müüb vara lepingu kehtivuse ajal kolmandale isikule.

Võlaõiguslik lepingKuidas garanteerida mõlema-le poolele turvalist tehingut? Pean tunnistama, et head la-hendit ei ole. Teatud juhtudel aitab broneerimisleping — ost-ja broneerib vara teatud perioo-diks, tegeleb finantseerimiskü-simustega (laenutaotlus, vara hindamine, laenuotsus) ja prob-leemide lahenemisel sõlmitak-se juba müügileping.

Suurema kindluse annab kindlasti eelleping, kuid selle puhul peab arvestama täien-dava aja- ja rahakuluga, sest li-saks eellepingule tuleb sõlmi-da notari juures hiljem ka müü-gileping.

Alternatiiviks eellepingule võiks olla kohe võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine, jät-tes vajaduse korral asjaõigus-lepingu sõlmimise tulevikku.

kolm elukohta, millest ainult ühel juhul saadi kasu ja teiste puhul kasu ei tekkinud, siis ei teki isikul ka maksukohustust.

Isiku elukoht on koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab ja elukoht võib ühel ajal olla mit-mes eri kohas. Tulumaksuga ei maksustata kinnisvara (korte-ri, maja, eluruumi) müümisest saadud kasu, kui isik müüs oma kinnisvara, mida ta kasutas ala-lise või peamise elukohana.

Elukoha eelduseks pole rah-vastikuregistrijärgne elukoht — oluline on, et müümise hetkel on müüdav eluruum kasutusel isiku elukohana. Seadus ei määratle ka ajalist perioodi, st kui kaua peaks isik korterit või maja enne müü-mist oma elukohana kasutama.

Tõendamise kohustusSeega pole vahet, kas müüdavat korterit on kasutatud elukohana viis aastat või kaks kuud. Alalise või peamise elukoha kindlakste-gemisel lähtutakse iga kord fak-tidest, mitte ajalisest perioodist või rahvastikuregistri andmetest. Vajaduse korral peab inimene ise olema suuteline seda tõendama.

Kui müüakse kingituse või pärimise teel saadud kinnisva-ra, tuleb saadud kasult tasuda tulumaksu, aga mitte alati. Ka siin on määrav elukoha mõiste. Nimelt — kui kingi või pärandi saaja kasutas kingitud või pä-randvara kuni müümiseni oma alalise või peamise elukohana, siis maksukohustust ei teki.

Seda juhul, kui ostja ja müü-ja on tehingu tingimustes kok-ku leppinud, kuid teatud põh-justel ei ole võimalik kohe as-jaõiguslepingut sõlmida ning omandit üle anda.

Põhjused võivad olla mõle-mapoolsed — ostjal on vaja ae-ga ostu finantseerimiseks ole-masoleva vara müügi lõpulevii-mise kaudu, müüjal näiteks pä-rimistoimingute või hoone ehi-tamise lõpule viimiseks vms.

Siinjuures on oluline, et ku-ni asjaõiguslepingu sõlmimiseni jääb omanikuks müüja ja ost-ja saab omanikuks pärast as-jaõiguslepingu sõlmimist, kui ta kantakse omanikuna kinnis-tusraamatusse. Viimast varian-ti kasutatakse enamasti uus-ehituste puhul, kui võlaõigusli-kud müügilepingud sõlmitakse

juba hoone ehitamise ajal ja as-jaõigusleping sõlmitakse pärast ehitise valmimist.

Heausksed läbirääkimisedOtsustamaks, millist võimalust kasutada, tuleks kõiki asjaolu-sid kaaluda ja vastavalt konk-reetsele olukorrale langetada ka otsus. Kui tehingut vahendab kinnisvaramaakler, tasuks ala-ti temaga konsulteerida — pä-dev maakler oskab kindlasti an-da oma soovitused asja lahen-damiseks.

Ostja peab siiski alati arves-tama, et müüjat esindav maak-ler peab seisma müüja kui kä-sundiandja huvide eest. Olukor-ras, kus ostja on müügihinda al-la kaubelnud, peab ta arvesta-ma alati sellega, et enne müü-gilepingu sõlmimist võib tulla

ostja, kes hinda ei kauple või on valmis ostma objekti kõrge-ma hinnaga, kui tema oli kok-ku leppinud.

Sel juhul müüakse objekt kindlasti kõrgema hinnaga tei-sele ostjale. Seda olukorda aitab vältida vaid notariaalses vormis sõlmitud eelleping. Kas selle sõl-mimine on mõistlik, sõltub juba konkreetsest olukorrast ja pool-te tahtest.

Seadus keelab lepingueelseid läbirääkimisi pidada pahausk-selt ja seda eelkõige ilma lepin-gu sõlmimise tahteta. Soovitan kõik peetud läbirääkimised ja sõlmitud kokkulepped fiksee-rida kirjalikult. Õnneks leidub vähe pahauskselt käituvaid ost-jaid/müüjaid ja enamasti pee-takse kokkulepetest kinni vaa-tamata vormistamise viisile.

Erinevatest lepingutest lühidalt

• Broneerimislepingu puhul lepitakse teatud tasu eest ja mingiks perioodiks kokku müüja kohustuses selle aja jooksul vara kolmandatele isikutele mitte võõrandada.

• Eellepingus võtavad müüja ja ostja kohustuse sõlmida müügileping ning lepivad kokku tulevase tehingu olulistes tingimustes. Eelleping peab olema samas vormis kui müügileping ise — ehk notariaalne.

• Võlaõiguslik müügileping sõlmi siis, kui olete tehingu tingimustes kokku leppinud, kuid teatud põhjustel ei ole võimalik kohe asjaõiguslepingut sõlmida ning omandit üle anda.

• Suusõnaliste kokkulepete kindlustamiseks tuleks need alati vormistada kirjalikult.

ALLIkAS: ARDo LEPP, DtZ