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L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
1Treviso_ 17 febbraio 2006
L. 210/2004 - D.LGS. 122/2005
LA GARANZIA FIDEIUSSORIA E
LA POLIZZA DECENNALE POSTUMA A TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI
ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
DOTT. SANDRA SACILOTTO
MORGAN & MORGAN _ AREA TECNICA
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
2Treviso_ 17 febbraio 2006
LE NOVITA’ INTRODOTTE DALLA LEGGE
1. Fideiussione a garanzia restituzione somme riscosse
2. Polizza postuma decennale indennitaria
3. Contratto preliminare
4. Limiti alla revocatoria fallimentare
5. Diritto di prelazione
6. Obblighi notarili specifici
7. Fondo di solidarietà
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
3Treviso_ 17 febbraio 2006
AMBITO DI APPLICAZIONE SOGGETTIVO
- Acquirente = persona fisica
- Costruttore = imprenditore o cooperativa edilizia
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
4Treviso_ 17 febbraio 2006
AMBITO DI APPLICAZIONE OGGETTIVO
- il permesso di costruire è statorichiesto dopo il 21.07.2005
- il permesso di costruire è già stato richiesto ma l’immobile non è ancora edificato
- l’immobile è in corso di costruzione ma non in stadio tale da ottenere il certificato di agibilità
IMMOBILE DA COSTRUIRE:
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
5Treviso_ 17 febbraio 2006
AMBITO DI APPLICAZIONE
TIPOLOGIE DI CONTRATTI
“…tutti i contratti ad effetti obbligatori o reali differiti ed atti equipollenti aventi per oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o
della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire…”
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
6Treviso_ 17 febbraio 2006
AMBITO DI APPLICAZIONE
TIPOLOGIE DI CONTRATTI
Effetti obbligatori:
Effetti reali:
Es. Contratto preliminare
Es. Vendita di cosa futura (art. 1472 c.c.)
Es. Vendita con termine iniziale o condizione sospensiva
Es. Permuta di area con immobile da costruire
Es. Costituzione del diritto di superficie a favore del costruttore con obbligo di realizzare un immobile a titolo di corrispettivo
Atti equipollenti:
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
7Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
Il costruttore ha l’obbligo, all’atto della stipuladel contratto preliminare, di consegnare all’acquirente una fideiussione, a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite in detto contratto, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
8Treviso_ 17 febbraio 2006
Se il costruttore non consegna la fideiussione all’acquirente
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
PERO’:Nullità Relativa = può essere fatta valere solo dall’acquirente
il contratto è NULLO
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
9Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
I RAPPORTI FRA LE PARTI:
Acquirente = beneficiario
Fideiussore = garante
Costruttore = obbligato principale
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
10Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
SOGGETTI ABILITATI:
1. Istituti di credito
2. Imprese di Assicurazioni autorizzate al ramo cauzioni
3. Intermediari finanziari ex art. 107 DPR 385/1993
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
11Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
IMPORTO DA GARANTIRE:
“…somme e valore di ogni altro eventuale corrispettivo che
il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere
dall’acquirente prima del trasferimento della
proprietà o di altro diritto reale di godimento…”
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
12Treviso_ 17 febbraio 2006
Costruttore promette di vendere un edificioal prezzo di € 300.000 con
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
• Caparra confirmatoria per € 50.000
• Acconti ad avanzamento lavori per € 150.000
• Saldo al rogito pagamento per € 100.000
Importo da garantire per fideiussione € 200.000
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
13Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
CONTENUTO ESSENZIALE DELLA FIDEIUSSIONE:
1. Rinuncia al beneficio della preventiva escussione
2. Pagamento entro 30 giorni dalla richiesta scritta dell’acquirente con documentazione comprovante l’ammontare complessivo del credito 3. Inopponibilità all’acquirente del mancato pagamento dei premi
4. Adeguatezza della durata della fideiussione rispetto al termine di adempimento dell’obbligazione garantita.
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
14Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
L’OPERATIVITA’ DELLA GARANZIA: QUANDO
SITUAZIONE DI CRISI:
1. Esecuzione immobiliare
2. Fallimento
3. Concordato preventivo
4. Liquidazione coatta amministrativa
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
15Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
L’OPERATIVITA’ DELLA GARANZIA: QUANTO
L’ammontare delle somme ed il valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente RISCOSSI dal costruttore
interessi legali
se il fideiussore non paga entro i 30 giorni, anche il rimborso delle spese effettivamente sostenute per il recupero del credito.
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
16Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
PROBLEMI DEL MERCATO ASSICURATIVO:
1. Settore nuovo (prima erano solo per appalti pubblici)
2. È sempre un rischio catastrofale
3. Per il fideiussore non c’è possibilità reale di rivalsa
QUINDI:
ATTENTA SELEZIONE DEL RISCHIO
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
17Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ART. 4 D. LGS. 122/2005
“Il costruttore è obbligato a … consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale … a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ex art. 1669 c.c.…..”
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
18Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
LE CONSEGUENZE PER MANCATA PRESTAZIONE…
NULLA
L’acquirente può solo:
- diffidare ad adempiere entro congruo termine
- trascorso il quale il contratto è risolto per inadempimento
PERO’……
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
19Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ELEMENTI ESSENZIALI
1. Soggetti abilitati al rilascio = Imprese di assicurazione
2. Natura del contratto = indennitaria
3. Contraente del contratto = costruttore ex art. 1 DPR 122/05
4. Beneficiario del contratto = acquirente o futuro proprietario
5. Bene assicurato = l’intero edificio realizzato
6. Durata della garanzia = 10 anni dalla ultimazione dei lavori
7. Eventi garantiti = ex art. 1669 c.c.
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
20Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ART. 1669 C.C.
“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di 10 anni dal compimento l’opera per: vizio del suolo o per difetto di costruzione
rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o di gravi difetti,
l’appaltatore è responsabile …..”
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
21Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ARTICOLI TESTO ANIA TRADIZIONALE
Art. 1
Oggetto della assicurazione
- rovina totale o parziale- gravi difetti costruttivi
… derivanti da un accidentale vizio del suolo o da un accidentale difetto di costruzione ed abbiano colpito parti dell’immobile destinate per loro natura a lunga durata
- rovina totale
- rovina e gravi difetti di parti dell’opera destinate per loro natura a lunga durata che compromettano in maniera certa ed attuale la stabilità dell’opera;
- certo ed attuale pericolo di rovina
- rovina di parti non destinate a lunga durata consequenziali
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
22Treviso_ 17 febbraio 2006
DEFINIZIONI TESTO ANIA TRADIZIONALE
Gravi difetti: Gravi difetti costruttivi:
gli eventi … di cui all’art. 1669 c.c. che colpiscono parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata, compromettendo in maniera certa ed attuale la stabilità o agibilità dell’immobile, sempre che, in entrambi i casi, intervenga anche la dichiarazione di inagibilità …
Non erano definiti
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
23Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
DEFINIZIONI TESTO ANIA TRADIZIONALE
Art. 3
Efficacia della garanzia
-che l’immobile sia stato realizzato a regola d’arte, secondo la migliore tecnica costruttiva, in piena osservanza di leggi e regolamenti in vigore o di norme stabilite da organismi ufficiali ed in conformità del capitolato allegato al preliminare di vendita;- …
-che l’immobile sia stato realizzato a regola d’arte, secondo la migliore tecnica costruttiva, in piena osservanza di leggi e regolamenti in vigore o di norme stabilite da organismi ufficiali;- ….
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
24Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ARTICOLI TESTO ANIA TRADIZIONALE
Possibili estensioni di garanzia
danni materiali e diretti a:
- l’involucro- le impermeabilizzazioni- le pavimentazioni e rivestimenti interni- gli intonaci e rivestimenti esterni
danni materiali e diretti:- alle parti dell’opera destinate a lunga durata che non compromettano … la stabilità dell’opera- alle impermeabilizzazioni
- RC verso terzi
Rapporti tecnici del controllore Tecnico
- organo di controllo accreditato Sincert- solo se richiamate le estensioni di garanzia
- organo di controllo beneviso dall’ANIA- richiesti per la garanzia base
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
25Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALEARTICOLI TESTO ANIA TRADIZIONALE
Sezione RC E’ già compresa nel testo E’ una garanzia aggiuntiva
RC – soggetti non considerati terzi
-il coniuge, il convivente di fatto, i genitori e i figli dell’Assicurato, le persone iscritte nello stato di famiglia…
- …
- in caso di condominio l’amministratore
- in caso di quota di proprietà locata, il conduttore nonché qualsiasi altro parente od affine con lui convivente
- il coniuge, i genitori e i figli dell’Assicurato, …
- …
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
26Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALEARTICOLI TESTO ANIA TRADIZIONALE
Denuncia sinistri Entro 3 giorni dal sinistro o da quando l’Assicurato ne è venuto a conoscenza … comunque non oltre 12 mesi dalla scadenza della polizza
Entro 3 giorni dal sinistro o da quando l’Assicurato ne è venuto a conoscenza
Art. 18
Recesso in caso di sinistro
Non previsto fino al 60° giorno da quando l’indennizzo è stato pagato o il sinistro definito
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
27Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
COMUNQUE:
1. VALORE A NUOVO
2. INDICIZZAZIONE
3. DEROGA ALLA PROPORZIONALE
4. PRESUPPOSTO DI FATTO: POLIZZA CAR