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La fragmentación territorial en la ciudad de Comodoro Rivadavia

Sonia Ruiz

1- Reestructuración urbana de la última década. Factores.

La reestructuración urbana de la última década en la ciudad de Comodoro Rivadavia impacta sobremanera, se muestra

asociada a un importante crecimiento demográfico producto de migraciones continuas, debidas principalmente al

incremento de la actividad económica relacionada directa o indirectamente a la explotación petrolera. Actividad que

incorporó la región a principios de la década del noventa al circuito internacional, luego de la venta de YPF a la

petrolera Repsol. Aunque la dinámica actual comienza en el año 2002 con posterioridad a la devaluación de la moneda.

En Patagonia, y en Comodoro Rivadavia en particular, los procesos pos-devaluatorios han provocado importantes

cambios en el espacio urbano. En el último lustro aparecen nuevos emprendimientos, algunos de ellos de índole

privada: countries, barrios cerrados, hipermercados, como también públicos: autovía, ampliación del puerto, nueva

Terminal de ómnibus, entre otros proyectados.

¿La creación de nuevos emprendimientos relaciona los presupuestos municipales sólo con los sectores de mayores

ingresos, incrementando la Fragmentación? proceso que se iniciara con la nueva matriz social asociada al

Neoliberalismo como modelo económico. Se observa la actuación del municipio en la venta de tierras fiscales para

algunos de estos nuevos emprendimientos.

El mercado de tierras puede observarse igualmente fraccionado, un mercado formal más vinculado a los nuevos

emprendimientos y otro informal, con dinámicas diferentes.

El mercado formal esta asociado al circuito petrolero. Concentra la demanda de tierras de: empresas, profesionales y

empleados con ingreso significativo.

La población de ingresos medios y formales está relacionada con la vivienda social, que es el factor de avance más

relevante de la mancha urbana hacia la porción norte de la ciudad.

El mercado de tierras informal, al igual que en el resto de las ciudades latinoamericanas crece adhiriéndose al sector

consolidado de la ciudad, sobre todo en la zona oeste. Pero también en el periurbano, con apropiaciones más grandes

(lotes de hasta 2000 metros) y con un carácter semirural. El sector de ingresos informales, en muchos casos

inmigrantes, realiza “tomas” y promueve los asentamientos, pero una vez consolidados los mismos, también participan

aquellos que compran la “mejora” (sin titulo de propiedad, con “expediente en trámite”) a un precio sustantivamente

menor que en mercado formal. Estos últimos pertenecen tanto al mercado de trabajo formal, informal.

La ciudad así fragmentada, se asemeja cada vez más a las metrópolis que sufren el impacto de la Globalización. Este

proceso genera entropía y vuelve la ciudad menos sustentable.

Durante la década del noventa la ciudad sufrió continuas crisis debido a la escasa inversión en las áreas petroleras que

habían sido dadas en concesión, dinámica que fue el motor de la economía de la región desde el descubrimiento del

petróleo en diciembre de 1907.

La población se encuentra ocupada en actividades que tienen relación directa o indirecta con el circuito productivo del

petróleo, las actividades primarias concentran un 11,7 % de la población ocupada, transporte de personal a

yacimientos, una de las actividades más dinámicas suma 5.6%, la industria que acompaña la actividad extractiva 8.4%,

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mientras que el perfil de la ciudad como prestadora de servicios se evidencia en el 20,5% que trabaja en el comercio. El

dinamismo del ciclo queda descubierto en la población ocupada en construcción 12.1%.( EPH Continua, 2006)

Esta dinámica es la que le permite ponerse al frente de la Cuenca. Con un nuevo aspecto a considerar: la Cuenca del

Golfo se constituirá en una Región, siguiendo las directivas de la reforma constitucional. Por lo que se esperaría que el

funcionamiento de la misma sea más complementario.

Comodoro Rivadavia se comporta de este modo como la Metrópoli Regional de la Patagonia Central, brindando

servicios a la “Cuenca del Golfo San Jorge” (Santa Cruz norte, Chubut sur) con una población umbral para el desarrollo

de importantes servicios y bienes. La ciudad desarrolla una intensa relación con Caleta Olivia, Las Heras (S.C.)

Sarmiento, Río Mayo, movimientos pendulares en el caso de las localidades de Santa Cruz.

Los censos de 1991, 2001 y 2010 la muestran como la mayor ciudad de Patagonia Sur (Chubut, Santa Cruz, Tierra del

Fuego) su desde el número de habitantes. Aunque también brinda sostenidos servicios para toda Patagonia Central,

principalmente vinculados a practicas especializadas (médicas, comercio, servicios).

2- Fragmentación acelerada no sustentable

Las metrópolis siguen en su crecimiento “cinco procesos tendenciales desintegradores: la fragmentación territorial, la

privatización de lo público, la no sustentabilidad ambiental, el aumento de la vulnerabilidad y la exclusión socio-territorial,

premonitorias de un futuro aún más conflictivo en el siglo próximo” (Pradilla Cobos, 1998).

La ciudad en su conjunto se vuelve menos sostenible, con proliferación de áreas monofuncionales. Se ha impuesto

una planificación urbana en el que cada sector de la ciudad tiene una función exclusiva, solo se encuentran ciudadanos

vinculados a esa función. Siguiendo las categorías de análisis de Curtit (2003) (Tabla 5).

La ambigüedad misma del concepto sostenibilidad no puede resolverse mediante retoques terminológicos o

definiciones, y genera líneas de acción que pueden caer solo en la esfera de la protosostenibilidad, o la

pseudosostenibilidad. Las acciones no resuelven el conflicto.

En el caso de los sectores más desprotegidos no son suficientes las políticas sociales, las evaluaciones demuestran

situaciones ya instaladas, lo provisorio se volvió régimen. La coyuntura los incapacitó, no dependen de una intervención

para reparar sus problemas las sociedades no les dan más espacio (Castells, 1998).

dimensiones Variables vinculadas Comodoro Rivadavia

COMPACIDAD Limites entre áreas rural urbanas, densidad de

ocupación

Desdibujados, gran cantidad de vacantes

PRESERVACIÓN Avance de la mancha sobre sector productivo

.Recursos naturales y paisajísticos degradados

La explotación petrolera (pozos)se mezcla con el

área urbana(“sismográficas”)*1

DIVERSIDAD Heterogeneidad social y funcional amenidad

paisajística

En Comodoro se ha iniciado el proceso de

fragmentación urbana

INTEGRACIÓN Barreras naturales, simbólicas, estructuración La ciudad esta fragmentada desde su conformación

histórica (campamentos petroleros)

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LEGALIDAD Normas de zonificación El municipio va por detrás de los nuevos procesos

Tabla 5- Propuesta metodológica de gestión ambiental local .Relaciones con Comodoro Rivadavia

1 la huella paisajística que en la actividad petrolera es importante sobre todo en la periferia urbana

La ciudad es sólo un mercado emergente hay aún ausencia de sociedad emergente.

Si los mercados emergentes son los que dan, de acuerdo a sus características más beneficios, las sociedades

emergente (Ureta Varquero, 2006) actuarían de igual forma generando nuevas oportunidades para todos los sectores

sociales, en definitiva estableciendo relaciones simétricas1. Donde la energía del mercado emergente no se dispersa ni

se potencia de forma asimétrica siguiendo verticalidades. En este sentido Comodoro Rivadavia se comporta como un

mercado emergente. El desarrollo sostenible exige una nueva conciencia, solidaridad y una nueva ética global (Lara,

1997). Mientras los ciudadanos, están desprendidos de toda carga, solo se mueven en la ciudad en itinerarios de

consumo (Barcelona, 1998).

La fragmentación esta asociada al crecimiento sin atenuantes, resuelto sólo por el mercado.

La gran ciudad se re-forma como un archipiélago de islotes diferenciados, conectados por redes de flujos comunicacionales

y físicos restringidos, concentrados y selectivos,

al convertir en bien mercantil, sometido a la lógica de la ganancia, infinidad de actividades y espacios públicos construidos

por la aportación fiscal o laboral y la apropiación cotidiana del conjunto de ciudadanos (Pradilla Cobos,1998).

Si bien la ciudad de Comodoro Rivadavia es una ciudad intermemedia, el proceso de fragmentación que se ha iniciado

es igualmente tendencial.

La diferencia entre el grupo de mayor ingreso y el de menor es muy importante aunque siempre lo fue desde la década

del noventa, momento en el que cambia la matriz social de la Argentina pasando a una matriz altamente polarizada.

(Svampa, 2005). La caída brutal de un amplio sector de la clase media, sin esperanzas de reascenso social, es un dato

brutal (Mongin, 2006). Se naturalizó la relación entre neoliberalismo y globalización. Durante la década del noventa

globalizarnos estuvo exclusivamente ligado al Neoliberalismo, las privatizaciones, y aumento de desempleo. Así se

generó un nuevo campo de fuerzas societal (Svampa, 2005) que llevó a una sociedad excluyente. Para la Argentina el

10% más rico de la población ha incrementado la diferencia respecto del 10% más pobre. El cuadro de ingreso por

deciles presenta dicha matriz. Una sociedad urbana igualitaria, es contradictoria dadas estas diferencias en el ingreso.

Tabla 6- Ingreso por deciles Comodoro Rivadavia Rada Tilly 2000 -2005 Fuente: http://www.chubut.gov.ar

Decil IIR 2000 IIR 2005

1 77.2 89.9

9 1141.7 1390.8

El crecimiento urbano trae aparejado el incremento de problemáticas relacionadas con la nueva matriz, aunque un

análisis general de los barrios de la ciudad no parece mostrar las grandes diferencias que subsisten al interior de los

mismos, sobre todos aquellos que tienen un área consolidada formal y otra de asentamientos informales.

1 La globalización desde su definición es asimétrica Santos (1993) generando áreas luminosas y áreas opacas. Explicadas a través

de la interacción de las verticalidades y horizontalidades.

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También se observa un incremento de la violencia. Peleas entre hinchas de clubes de fútbol, enfrentamientos entre

«patotas» por ampliar sus dominios, asaltos y crímenes son prueba elocuente de que los hechos delictivos se dan cada vez

con mayor violencia (El patagónico 18/09/05). La dotación de agentes se incrementó en 30% en dos años (Crónica 06/04/06)

La falta de inversión de los gobiernos en políticas públicas de salud, educación y seguridad es la causa fundamental que

observa el entrevistado (Policía Comunitaria) en relación al incremento de la inseguridad en la ciudad.

Los principales problemas se registran en barrios pobres; San Isidro (sin NBI) y Abásolo (con NBI) la mayoría (90%,

para el entrevistado) de los detenidos por robo tuvo ingresos en su adolescencia (entrevista Of. Thiers 02/07- policía

comunitaria).

Fragmentación urbana

Podemos encontrar un paralelismo entre la problemática de los barrios cerrados y los asentamientos, ya que ambos son

consecuencia de un mismo megaproceso, el de la fragmentación urbana que a su vez es consecuencia del nuevo

modelo económico.

Problemáticas Barrios Cerrados Asentamientos

Articulación urbana Escasos contactos

Escasos contactos

Planificación “Nueva ciudad ilegal “

De mercado

Espontáneos e ilegales

De clientelismo

Políticas urbanas Ausencia de planificación Ausencia de planificación

Tabla 7- Elaboración en base a Vidal (2005) Curtit (2003)

El mercado formal de tierras, vedado en el neoliberalismo a pocos, en Comodoro Rivadavia ha adquirido relevancia a

partir de los últimos años, en que el derrame llega al circuito productivo vinculado directa o indirectamente con la

actividad extractiva. El mercado formal de tierras se encuentra escasamente regulado en Comodoro Rivadavia. Al igual

que en resto de las ciudades de Latinoamérica sigue la dinámica económica actual. La gran diferencia en el ingreso de

los habitantes de la ciudad hace que sólo algunos puedan acceder al mercado formal de tierra mientras la gran mayoría

debe conformarse con el acceso a viviendas económicas realizadas por el IPV o el mercado informal.

Mercado Formal Venta de propiedades

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*1-Terreno;*2- 3dormitorios;* 3 - Acepta corralito *4 al día 4-05-97(a partir del 20-05-97 ya el precio aparece en dólares:

U$65000) Tabla 8- Fuente: Hemeroteca UNP Colección Diarios Crónica El Patagónico

Se observa el cambio en valor de las propiedades asociado al ciclo económico dominante. En 1997 con un precio muy

bajo del petróleo, el valor de las propiedades estaba en pesos (un peso igual a un dólar)

Con la devaluación y el corralito se vivió un “veranito” en Comodoro Rivadavia principalmente relacionado con la

compra de propiedades, “miraban 2 departamentos y compraban uno, se decidían sin demasiado fundamento, solo para

alquilarlo”(Yahue,2002). Se observa para el 2002, que inmobiliarias aceptan el pago total en corralito o “vehículo,

corralito, bonos, deuda publica,.. por ausentarme del país”.

El número de parcelas vacantes (Clichevsky, 2003) en el ejido es muy importante, está asociado a la actividad petrolera.

En la etapa previa fue suelo relacionado con un uso petrolero, por ejemplo tanques de petróleo, que genera el

denominado “fondo de tanque”, es decir suelo contaminado por lo que la población no se asienta en estos predios (no

están a la venta). En los últimos dos años y debido al crecimiento de la ciudad se ha comenzado a trabajar sobre estos

espacios. Cuando se privatiza YPF, se entregan numerosos terrenos en el ejido propiedad de la firma estatal, (se

entregaron todos los activos), durante la crisis de petróleo que sumió la ciudad en un pueblo de desocupados estos

activos fueron abandonados, los cercos de tamarindos ypefianos se doblegaban con el viento, al igual que las

edificaciones (Garitas de guardia y otros) caían, presas del vandalismo. Hoy muchos de estos espacios han sido

vendidos, por ejemplo la ex terminal de ómnibus de Km3, ubicada en un predio de YPF, que durante toda la década

del noventa estuvo sin uso y abandonada se vendió hace 2 años a la Iglesia Mormona.

La cronoexpansión (Silveira 1997) (densificación del tiempo) puede observarse claramente en el proceso técnico que ha

llevado de nuevo a la inclusión de actividades petroleras en áreas urbanas tal el caso de la recuperación secundaria y

terciaria. Actividad que afecta especialmente a la zona Norte. El suelo vacante también tiene su configuración histórica

ya que la ciudad se conformó fragmentada porque se constituyo a partir de “campamentos petroleros” El impacto de la

guarda de 80 metros también deja suelo vacante.

El modelo económico neoliberal amplía la brecha sobre todo cuando no hay una presencia activa del Estado. Los

procesos de fragmentación son un correlato de lo que sucede en el mercado de trabajo y en el de la acumulación

2 Diario El Patagónico: 31/5/97, 4/5/97, 10/5/97

3 Diario El Patagónico: 26/4/02, 17/4/02, 24/4/02, 9/4/02, 31/3/02 (día en que comienza la llegada de turistas con el dólar a 3 pesos).

4 Diario Crónica, 20/05/07,16/2/07,3/2/07,23/8/07.

Barrios características Año 19972 Año 20023 Año 20074

Centro 2 dormitorios $90000 $130000 U$150000*1

Roca 2 dormitorios U$60000

Pueyrredón 2 dormitorios $115000*2 $125000*2 U$115000

Palazzo 2 dormitorios $60000 $45000

Km 3 2 dormitorios $12000*1 $120000

Km8 3 dormitorios $65000*3 U$42000

Rada Tilly 2 dormitorios $65000*4 $76000 U$130000

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flexible (Cabrales Barajas 2006). Las urbanizaciones cerradas en diferentes ciudades latinoamericanas tienden a

monopolizar el mercado inmobiliario, con promesas de seguridad ciudadanas, ofrecimiento de exclusividad social y

exaltación de la calidad ambiental. El que los agentes inmobiliarios intervengan con este tipo de emprendimientos

genera una espiral inflacionaria que a su vez dificulta el ingreso de población de menores recursos al mercado de

tierras, incentivando un esquema de urbanización informal y arraigando el patrón de ciudad segregada.

El club de mar La Herradura, exaltaría este último valor:

“Sea dueño de una hermosa vista y disfrute la tranquilidad y privacidad que ofrece la playa de La Herradura. Encuentre

un espacio ideal para caminar y contemplar el paisaje en la rambla que bordeará a la Avenida Costanera, un paseo

peatonal de 500 metros de largo parquizado e iluminado”

A diferencia de lo que ocurre en otras ciudades de Latinoamérica el fenómeno es más reciente, no se inicia en la

década del noventa, como en Buenos Aires, o México, con la introducción del neoliberalismo, sino se correspondería

con el mencionado crecimiento post devaluatorio. Este proceso también está relacionado con una concepción de la

práctica urbanística “la ciudad por proyectos” en la que el rol de la actividad privada es fundamental en la constitución

de las ampliaciones urbanas y en la que el Estado promueve “sin quererlo” la obra pública que favorece justamente a

los sectores más aventajados por el modelo económico (Mignaqui,1997). De este modo se produce una nueva

fragmentación. En Argentina acontece en los noventa impactando en primer lugar en Buenos Aires con la promulgación

de la Ley de Reforma del Estado.

El proceso se inicia como consecuencia de otro hecho, estos nuevos proyectos en general se instalan en sectores

donde la tierra urbana es más barata de allí también que requieran rápidamente buenos servicios. Teniendo más

derecho a la ciudad ya que pueden hacerse oír más en los foros de gobierno, por lo que las infraestructuras públicas

llegan de manera rápida.

“Como ejemplo podemos mostrar que “En C. Rivadavia se sigue esta tendencia vendiendo tierras fiscales en la ciudad

para el emprendimiento inmobiliario y comercial, detrás de la llegada de un hipermercado a la ciudad hay un gran

emprendimiento inmobiliario. Se ubica en el Stella Maris entre el Basural y el Autódromo.(Crónica14/04/06). El mismo es

de 100.000 m2.

En 2005 se modifica la ordenanza municipal para la instalación del hipermercado. Pasando de los 15 Km desde el

centro de la ciudad reglamentados con anterioridad, a los sólo 8 Km. que permiten acercar el emprendimiento al centro

de la ciudad, con las consecuencias conocidas par el comercio local.

El Municipio vende este terreno para el hipermercado a 25 pesos, en 6dls el m2, un valor un exiguo, aunque mas

significativo que los valores fiscales.

La infraestructura viaria también esta más incentivada en aquellos sectores de mayores ingresos, se inauguró el camino

costero que une Comodoro con Rada Tilly, mientras que en la zona norte siempre postergada por primera vez en años

se pavimentan calles.

El mercado así se ve incentivado aun nuevos emprendimientos como el 1º Parque Nacional Marítimo que se proyecta

(Crónica,22/09/06) con una Zona afectada de más de 100km2 costeros en línea recta que comprenden 40 pequeñas

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islas que son colonias naturales de aves marinas, algunas únicas en el mundo, se suscribió el acuerdo entre Fundación

Patagonia Natural y la Wildlife Conservation Society (WCS) “es un aporte que permitirá cambiar nuestra imagen sobre el

territorio al que pertenecemos y ayudara a mantener un atractivo altamente valiosos para revalorizar nuestra zona”.

En Comodoro Rivadavia se comercializan terrenos ubicados en Camarones, en la zona de playa. Como también

Terrenos de Sarmiento.

Los comodorenses también compran en otros sitios, en algunos casos vinculados a los estudios superiores de los hijos.

(Bs. As, Córdoba, La Plata, Mar del Plata)

Los territorios son ámbitos en permanente mutación que se niegan a si mismos en el proceso simultáneo de totalización

incompleta y fragmentación sucesiva. Sus formas constitutivas se modifican constantemente en función de las

transformaciones estructurales y coyunturales de la sociedad en un continuo movimiento dialéctico de totalización y

fragmentación sucesivas y simultáneas. (Pradilla Cobos, 1997).

El Municipio comodorense trata de resolver los cambios que se producen continuamente.

Si bien este último ciclo económico incrementa el movimiento urbano, con gran dinámica en servicios petroleros,

comercio y otras, no todos los beneficios llegan al conjunto de los ciudadanos. El proceso tiende a concentrar a los

sectores más carenciados en nuevos barrios (asentamientos) establecidos en los márgenes de la ciudad, en los bordes

de la meseta patagónica, generando así nuevas problemáticas y nuevos desafíos para las poblaciones afectadas

(Capúa, y otros, 1999).

Mientras los sectores de mayores ingresos acceden a través de estos emprendimientos privados a los lugares mas

valorados por la población, la costa atlántica y km3, ha comenzado a observarse el patrón residencial cada vez mas

polarizado. Se incrementa la población junto a ello se incrementa la brecha entre ricos y pobres con la llegada de

migrantes de otras provincias (Corrientes, Formosa, Entre Ríos) o de países vecinos (bolivianos).Con escaso acceso al

mercado formal de tierras.

El mercado de tierras informal, al igual que en el resto de las ciudades latinoamericanas crece adhiriéndose al sector

consolidado de la ciudad, sobre todo en la zona oeste. Pero también en el periurbano, con apropiaciones más grandes

(lotes de hasta 2000 metros) y con un carácter semirural. El sector de ingresos informales, en muchos casos

inmigrantes, realiza “tomas” y promueve los asentamientos, pero una vez consolidados los mismos, también participan

aquellos que compran la “mejora” (sin titulo de propiedad, con “expediente en trámite”) a un precio sustantivamente

menor que en mercado formal. Estos últimos pertenecen tanto al mercado de trabajo formal, informal.

También este proceso se lleva a cabo sin resolver la relación con la naturaleza, algunos barrios quedan sobreimpuestos

a estructuras precedentes (cerros, cañadones, salinas, bajos) y sin la adecuada mensura.

Uno de los problemas que se suceden en toda América Latina tiene que ver con la creación de un mercado de tierras

informal, la necesidad por parte de los gobiernos de llevar adelante una regulación del uso del suelo urbano tiene una

contracara que esta dada por la aceleración del mercado informal y por lo tanto el incremento de las tomas.

Se observa la venta de innumerables terrenos fiscales por parte de particulares que han tomado los mismos. La práctica

mas generalizada en la ciudad es la venta de “mejoras” se ofrecen el los periódicos locales por precios muy por debajo

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del valor de venta en el mercado formal, o solo a conocidos. En general se corresponden con las áreas periféricas de la

ciudad.

Mercado informal

*1 se solicitan para la red de agua (pinchan el acueducto y colocan cañería plástica)

Tabla 9- Fuente: Hemeroteca UNP Colección Diarios Crónica El Patagónico

Encontramos entre las prácticas sociales de los sectores de menores ingresos el hecho de emancipar a los hijos

jóvenes para que el municipio les otorgue el terreno tomado, Estos jóvenes se encuentran con una familia propia a los

18 años, son menores de edad pero tienen obligaciones de adulto y en la Patagonia es prioritario el techo y un buen

techo por lo que los padres incentivan a sus jóvenes hijos para que realicen la toma. También participan de la tomas

jóvenes solteros que quieren un terreno propio en este sentido el municipio no acompaña la dinámica urbana de los

sectores de menores ingresos, no por falta de voluntad sino porque los procesos son tan dinámicos que la autoridad

llega por detrás, ahora bien por su misma definición la toma no requiere del conocimiento del gobierno municipal.

La municipalidad en el año 2005 generó el desalojo por la fuerza de los asentamientos de San Cayetano y Km3, luego

de una toma masiva sobre terrenos que ya habían sido destinados por el IPV para la construcción de viviendas

sociales. Por primera vez en años se produjo una acción municipal de estas características, derivando en una serie de

estrategias para resolver la situación de ilegalidad, aunque no se resolvió en su totalidad. La participación de las

vecinales en el otorgamiento de tierras fiscales se observa en algunos barrios (km5), donde es primordial la acción

conjunta de la vecinal y el municipio, mientras que en otros esto esta mixturado con fines políticos.

Hay en la actualidad una importante política de vivienda social (IPV) que mitiga las duras condiciones de la vida en los

asentamientos, aunque nunca son suficientes.

3- Nuevos Emprendimientos Vinculados al mercado formal con mayores ingresos

En Patagonia se observa el proceso desde los noventa, aunque en la zona de Neuquén el fenómeno es anterior, en

muchos casos esta asociado con el turismo tal es el caso de la Patagonia Oeste, con alrededor de 50 urbanizaciones

concentradas principalmente en San Martín de los Andes y Villa la Angostura, Neuquén hasta Ushuaia, donde se

ofrecen casas para vacaciones, con pistas de esquí propias, polo, costas de sobre un lago o con hoteles de cinco

estrellas. (Las Pendientes en San Martín de los Andes. La Cascada en Villa La Angostura) (Clarín,23/07/05).

Barrios características Año 2007

Prietrobelli 2 dormitorios $20000

Km 17 Terreno 1000m2 $300*1

Km 17 Terreno $15000

Ciudadela Terreno $7500

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Según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, tres localidades patagónicas encabezan el ranking de valores

de venta: Comodoro Rivadavia, Bariloche y Neuquén (Crónica 28/07/05). Mercado inmobiliario que se refuerza con

estos nuevos emprendimientos que salen a la luz (Patagonico,31/10/05) y la escasez de tierras debido a la actividad

petrolera preexistente.5

Cabe preguntarse porqué un country en Comodoro. De acuerdo con la bibliografía consultada aparecerían en juego dos

hipótesis en relación a las causas; Incremento de la violencia y otra el accionar de agentes inmobiliarios, relacionado

con el consumo (Vidal Kopman, 2005).

En Comodoro parecería que ambas están presentes como en el resto de las ciudades latinoamericanas, relacionado a

profesionales exitosos, parejas jóvenes, vinculadas directamente o indirectamente al circuito productivo del

petróleo.(Svampa,2004)

Aunque no es la única oferta. Tal es el caso de Médanos (Km. 3), Solares del Marqués (Rada Tilly), como el nuevo

proyecto que incluye torres de departamentos Wall Mart.

Emprendimiento Característica N° lotes Dimensión localización

Altos de la Villa Urbanización 250 lotes 600m2 cada uno Rada Tilly

Los Bretes Club de campo 300 lotes CR.

la Herradura Country Club 350 lotes 1000 -1250 m2 CR.

Médanos Barrio Cerrado Km. 3 CR.

Las Cañitas Barrio Residencial 86 lotes 500 -1000 m2 Sarmiento

Solares del Marqués Barrio Cerrado Rada Tilly

Tabla 10 Elaboración en base a oferta en la ciudad en Diarios y entrevistas a inmobiliarias

Proyecto La Herradura, A partir de 2005 Comodoro Rivadavia se ve inmerso en la nueva situación que ya atraviesan

otras ciudades de Argentina: la creación de un emprendimiento privado, efectivizado en un “club de mar” todavía en

etapa de construcción. El predio se encuentra a menos de 20 Kms. del centro de la ciudad y se vincula con ella a través

de la Ruta Nacional Nº 3, ofrece 137has distribuidas en 350 lotes de 1000 a 1250 m2 cada uno (con una casa cada 4

has) sobre una de las playas de arena cercanas a la ciudad. Se encuentra en una playa de arena resguardada de los vientos

que la diferencia de la mayoría, que son de cantos.

Hecho que acentuaría las marcadas diferencias sociales que ya se observan en la sociedad comodorense, porque

privatiza vías de circulación interna y restringe el acceso a la playa pública.

Si bien el club de mar se encuentra por ordenanza 3614/90 ubicado en Zona Especial, es el acceso a la playa pública

lo que ha generado mayores conflictos.

5 En Cada pozo petrolero cementado “abandonado” deben guardarse 80 metros a su alrededor para realizar viviendas. Su cantidad

disminuye la tierra disponible. “Son casi 2000 pozos que están sin sellar, y si nos fijamos el radio de seguridad, esto nos da como

resultado que un gran sector no es habitable, quienes trabajaron en estos pozos se fueron y dejaron un queso gruyere” Sobrevuelo

de Concejales municipales. Crónica 18/08/05.

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El mismo está legislado en el Código Civil Argentino, que establece en el artículo 23406 que las playas del mar y las

riberas internas de los ríos son bienes públicos. Y el pueblo tiene derecho a su uso (Art. 2341). El Complejo Recreativo

ofrece un camino de servidumbre para llegar a la playa peatonal y diurno; por lo que de facto, las dificultades para

recorrer a pie los más de 2 Km. desde la Ruta Nacional N° 3 hasta la playa lo tornan más dificultoso aún.

Esto le da pie al municipio para el veto “no establece la misma exigencia cuando el espacio público con el que linda no

es el mar” (Resolución MCR 1754/05).

Se toman en consideración para el veto otros elementos como un “tope” la cantidad de casas por has, y el que solo se

trabaje con dos conceptos en la ordenanza: club de campo y complejo recreativo residencial.

Aunque hay otros aspectos de jurisdicción provincial que todavía se encuentran inconclusos, como la determinación de

la línea de ribera, que delimita la propiedad privada con la tierra pública (la playa) que en la provincia7 todavía no ha

sido delimitada por la autoridad de aplicación (Autoridad Portuaria) aunque se sobreentiende que no es fija. Chubut no

tiene marco regulatorio como en provincia de Buenos Aires para todas sus playas.

El conflicto entre lo público y lo privado ya se evidencia en Mar del Plata claramente hacia 1970, cuando la Corte

Suprema de Justicia de la Nación reconoce los títulos de los Peralta Ramos en el límite con la línea de ribera.

Generando controversia entre lo que querían los herederos y lo que querían los vecinos.

En 1973 se presenta el primer proyecto de desarrollo urbano en las playas forestadas, aunque el temor por la

privatización de las playas implicó que vecinos solicitaran acceso libre y mantenimiento físico y estético del paisaje. Hay

denuncias de deterioro del paisaje, con la democracia en 1983 las demandas son canalizadas. Durante toda la década

del ochenta continúan los cerramientos. En 1989 se eleva el proyecto par la construcción de la “Reserva del mar” se

inicia su construcción en 1994 para satisfacer un “turismo alternativo diferente del turismo masivo “(Cicalese, 2001)

En 1994 se sanciona un decreto por el que se ejerce el poder de policía para abrir 24 pasos para tener acceso a la

playa.

Altos de la Villa es una urbanización cerrada, entre las características que posee se encuentra el loteo comenzó a

venderse hace un año aproximadamente, tienen vendidos 150 lotes comenzaron a ofrecerse a 20 dólares el m2 y en la

actualidad se ofrecen a 30 y en los próximos días se incrementara a 36 dls el m2 por el éxito se han unido las etapas 1

y 2 la empresa estar realizando la infraestructura básica y también se esta ofreciendo con gas tiene la factibilidad

técnica de Coaguas pero no tiene todavía agua se están haciendo las cañerías correspondientes tiene el problema de

toda la ciudad de Rada Tilly tendrá acceso a aguas de tratamiento para riego. Es un barrio cerrado y posee área

institucional, área de recreación y área comercial.

Los compradores están relacionados directamente al circuito petrolero solo 20 % se corresponden con otra población

6 Artículo 2340.

Quedan comprendidos entre los bienes públicos: 4 - Las playas del mar y las riberas internas de los ríos, entendiéndose por

tales la extensión de tierra que las aguas bañan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias

ordinarias.

Artículo 2341.

Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes públicos del Estado o de los Estados, pero estarán sujetas a las

disposiciones de este Código y a las ordenanzas generales o locales.

7 Ley de Aguas provincia del Chubut.

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Empleados de empresas operadores de Repsol y Panamerican, gente joven de 30 a 40 años y menos que compran

financiada, con una entrega de 2500 dls y el resto en cuotas de 576dls mensuales (Entrevista a Gestión Sur

Comercializadora).

Los Bretes se anuncia como “club de campo” aunque las características del emprendimiento no se corresponden, no

es un barrio cerrado, aunque por la localización del mismo en el cordón forestal de la ciudad, el entrevistado manifiesta

su escasa accesibilidad “solo con una entrada”(Entrevista a Rivera Propiedades comercializadora) los terrenos no se

comercializan en dólares y no se entregan con servicios, solo la marcación de los terrenos e infraestructura básica

(calles marcadas, luminarias).

Las Cañitas se comporta como un emprendimiento residencial en la vecina localidad de Sarmiento, el perfil de los

compradores tiene que ver con directamente con el circuito petrolero (según Rivera Propiedades). Se comercializa en

pesos. Y esta en relación con las nuevas locaciones para la explotación y exploración de petróleo que se acercan aun

mas a Río Mayo por lo las empresas han comenzado a interesarse por la ciudad de Sarmiento que ahorra 2 horas de

viaje (ver gráfico posición relativa)

Médanos Se encuentra en la zona norte de la ciudad en Km 3 (Barrio de tradición ypefiana), su construcción se inicia

por el SUPE (Sindicato Único de Petroleros del Estado) en un terreno de su propiedad. Es un barrio cerrado (sólo con

barreras físicas, aunque la circulación y servicios pertenecen al municipio) el grupo de compradores posee un perfil

más heterogéneo. Los precios de las viviendas son altos, aunque tienen problemas de emplazamiento, ya que fueron

realizadas en una ladera inestable.

Solares del Marqués, se encuentra ubicado en Rada Tilly, se encuentra vinculado al sector de mayores ingresos. Con

acceso restringido y con lotes valorizados en dólares. Se ofrecen con todos los servicios e infraestructura y se

encuentran en avanzado estado de desarrollo. Igual que los emprendimientos de Zona Sur, muestra inconvenientes en

el acceso al agua potable.

3.1 Consecuencias a posteriori

La fragmentación social también se evidencia en cuanto las prácticas de los habitantes, tal como lo muestra el trabajo

de Arizaga para Buenos Aires, en el se observa en los más jóvenes un mapa mental que solo tiene como nodos, el

country y los servicios educativos o recreativos en la ciudad y como únicos ejes de circulación las autopistas (Arizaga,

2004).

Los niños y adolescentes van creando una representación parcial de la ciudad, como también generando vínculos sólo

con ese sector socio urbano, disminuyendo drásticamente la condición de sustentabilidad urbana, aumentando la

homogeneidad en lugar de la diversidad urbana (tanto social como espacial) (Curtic,2003).

La huida de la ciudad puede entenderse mas allá de la respuesta frente al delito, son nuevas subjetividades que

emergen en un escenario marcado por la agudización de la distancia social y políticas públicas y prácticas sociales

excluyentes y por un incremento de la sensación de incertidumbre y vulnerabilidad.

Esta huida es solo un primer paso en la búsqueda de una identidad comunitaria que rápidamente queda sin resolución y

que implica la incertidumbre por perder, en cualquier momento lo que se ha obtenido (Arizaga, 2004) -.

Se observa que en los tres últimos años el proceso de countrificación se ha detenido en la ciudad, siguen emergiendo

las diferencias pero fundamentalmente luego de la crisis de 2008.

12

4 Vinculaciones con el Mercado informal de tierras. Los que llegan

La llegada masiva de inmigrantes internos y de migrantes de otros países, incentivan la lucha por la tierra y la elevación

del valor del suelo.

Como se adelantara en la primera parte del trabajo son numerosos los migrantes de otras provincias como del exterior.

Las radicaciones temporarias y definitivas otorgadas desde el año 1997 al 2008, siendo las mayores emigraciones

desde Chile, Bolivia, Paraguay, Perú y República Dominicana.(Crónica21/04/08).

Los sectores excluidos continúan con la toma ilegal de tierras públicas, si bien la política fiscal hoy se muestra menos

flexible, aún con algunos desalojos en aquellos terrenos que se encuentran en la periferia urbana. Estos procesos

emergen en el año 2005 y continúan en la actualidad.

Igualmente el entramado al interior de los barrios permitiría la toma de algunas tierras vacantes, aunque estas en

general se encuentran con afectación petrolera, tal el caso de la toma realizada en enero de 2008 en Barrio Presidente

Ortiz en terrenos pertenecientes a REPSOL (Hoy YPF), empresa que inmediatamente solicito el desalojo.

La tierra vacante no solamente debe ser entendida como baldíos, son muchos los espacios de la ciudad que aún

edificados no son utilizados para cualquiera de los usos urbanos, desde habitación hasta comercial o recreativo. Es el

caso de Puerto Madero en Buenos Aires que reconvierte una zona portuaria desactivada en el litoral marítimo de la

ciudad.

En este sentido Comodoro da una nueva funcionalidad a los galpones portuarios, los que tendrán uso cultural.

Las tierras vacantes de la ciudad son atractivas para los cientos de nuevos habitantes, como también para aquellos que

esperan una vivienda propia, este fenómeno está asociado a los altos precios de la tierra. Por lo que se observa en la

última toma también sectores de mayores recursos

En toda América Latina se observan precios excesivamente altos, Smolka (2003) lo plantea como una hipótesis para el

avance del mercado informal de tierras. Éste no solo se explica por la pobreza son varios los elementos que se

conjugan para explicar un mercado paralelo al mercado formal, al que puede acceder solo un porcentaje mínimo de la

población.

Las prácticas sociales pueden pertenecer a tres esferas parental, económico y político: la primera garantiza la

generación mantenimiento y formación de hombres y mujeres, la segunda la producción de las condiciones materiales

para la vida social y la tercera la creación de categorías sociales que trascienden la condición sexual.

Muchas de estas prácticas forman parte del acerbo de los grupos okupas. Se articulan las tres condiciones objetivas

en diversas disposiciones. Los agentes sociales, hombres y mujeres, protagonistas de toda ciudad bajo este concepto

generan prácticas tal el caso de “la toma” que aseguraría las condiciones de reproducción materiales. Así una práctica

que se había constituido en la conformación de los barrios 13de diciembre entre otros permanecía en la memoria

colectiva para ser utilizada de manera cada vez más intensiva.

Sin embargo, la presencia de espacios sin ocupar presupone la posibilidad de introducir nuevos usos, implementar

programas de desarrollo y poner en marcha planes de rehabilitación. En definitiva, los espacios vacíos constituyen

oportunidades para (re)orientar la forma de estructuración, crecimiento y desarrollo de las ciudades.

13

Relacionada con la ciudad de la industria relacionada con la actividad petrolera en el caso de Comodoro Rivadavia con

la caída del estado de bienestar en la década del noventa, espacios destinados a parques industriales aprovechamiento

de estas tierras, determinar quién es el propietario es de las cuestiones más básicas, y no así tan sencillas.

Cuestiones legales relacionadas a la tenencia de la tierra pueden constituirse en factores determinantes del no uso, las

usurpaciones para la justicia constituye un grave ilícito y tiene la misma aplicación sea un terreno público o privado.

En las grandes ciudades se observa en la actualidad la mercantilización de la dinámica urbana. Es un rasgo

característico de la urbanización capitalista que ha cambiado la organización y el funcionamiento como también la

morfología y el paisaje (De Mattos, 2008). Este fenómeno se repite en las ciudades intermedias Algunos fases están

presentes, entre ellas las inmobiliarias, como también la intervención de capitales privados locales que ubican parte de

sus beneficios en el sector inmobiliario con edificios en altura o como en el caso de los countries. Aunque junto es esos

procesos se observan aquellos vinculados a los sectores de menores ingresos.

Los aspectos constitutivos que plantea de Mattos (2008) que conllevan a estas dinámicas se observan parcialmente en

la ciudad de Comodoro Rivadavia, principalmente antes de 2008 en cuanto cambia la política municipal

1. La globalización financiera se manifiesta en una intensificación y aceleración de la movilidad internacional de

capital y un aumento de la oferta del mismo que busca valorizarse a través de inversión inmobiliaria.

2. La gestión pública neutral y subsidiaria muy favorable a los negocios inmobiliarios con mayor autonomía a las

decisiones y acciones de las empresas y de las familias

3. El crecimiento del city marketing hace que los gobiernos municipales busquen deliberadamente capitales

externos para acrecentar la competitividad, lo que aumenta la importancia del papel de la inversión

inmobiliaria.

Todo lo expuesto da lugar a un modelo de ocupación de la ciudad que puede sintetizarse en la figura 1

Figura 1 Sinopsis Estructura Urbana

4- Conclusiones

La nueva matriz social se hace evidente en la ciudad de Comodoro Rivadavia, generando una fragmentación territorial

cada vez más incuestionable. Caracterizada por un mercado formal de tierras al que acceden los vinculados, directa o

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indirectamente al circuito del petróleo y otro informal conquistado por los grupos menos favorecidos por el modelo

económico y social hegemónico.

La urbanización en la que intervienen agentes privados es un formato no contemplado en la legislación actual, por lo

que no se dan respuestas adecuadas a la problemáticas de los emprendimientos urbanos. A nivel nacional se propone

una Ley de Propiedad Residencial que enmarcaría todos los individuos que intervienen en la propiedad, todavía no

aprobada.

Los barrios privados analizados cuentan todos con dificultades para su realización, pero se sostienen, ya que la

legislación en la Argentina nació ad hoc (ordenanza municipal8)

de las nuevas ocupaciones del espacio periurbano y urbano.

Las fuerzas del mercado generan impulsos mas veloces que la capacidad planificadora, el reto esta en la provisión de

vivienda, empleo y servicios.

La presencia de los barrios cerrados se observa en diferentes ciudades de la Argentina aún en la Patagonia. Los

promotores inmobiliarios han sabido aprovechar en su favor la dinámica metropolitana.

La ciudad futura será en gran parte planificada financiada construida y administrada por gente de bajos ingresos.

La expansión futura de la ciudad será influencia por los lugares donde los pobres puedan obtener tierra y desarrollar

actividades legal o ilegalmente.

La matriz de crecimiento de la ultima década presenta características de insostenibilidad, ya que predominan las

fuerzas entrópicas (mercado, fragmentación) contrarias a las sinergias propias del desarrollo sustentable (ética,

solidaridad)

La gestión de la ciudad exige una dinámica centrada en los procesos locales.

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8 En la ciudad de C. R. el proyecto de ordenanza de clubes 8457/05 fue redactado por los ediles municipales

Jorge Aubía y R. Trovant. El mismo presentó inconvenientes por el acceso a las playas. La concejal Iturra

señaló que esto es algo que se debe analizar con mucho cuidado “pudimos ver que la playa quedaría sin

acceso para los vecinos –indicó- pues es un barrio cerrado y por las laderas no se puede circular”. La misma

pidió se pasara nuevamente a comisión (Crónica, 18/08/05) así se agregó un artículo para garantizar el libre

acceso. Art. 2.7 “En el caso que el mismo linde con el mar, deberá garantizarse el libre acceso a sus playas,

vehicular y peatonalmente.”8

15

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