La lettreP.2 FONCIER De l’intérêt de mener des études de gisements fonciers P.3 REGARD D’UN PARTENAIRE La communauté de communes Rhône Valloire P.4&5 DOSSIER SPÉCIAL Foncier et immobilier : comment évaluer ses biens? P.6 REGARD SUR UNE OPÉRATION Implantation maraîchère à Bourgoin-Jallieu : un montage foncier partenarial efficace — Terre de liens : une association, une foncière, un fonds et prochainement... une fondation P.7 PLANIFICATION Le PLU intercommunal, nouvelle référence de la planification P.8 ACTUALITÉS

Le CERF Rhône-Alpes vous souhaite une bonne et heureuse année 2013 !

Le CERF poursuivra en 2013 ses chantiers de fond au service des acteurs régionaux du foncier et de l’aménagement. La réalisation d’outils d’aide à la décision, l’échange sur les politiques et dispositifs

innovants, l’observation et la formation seront au cœur de ses actions.

Dans un contexte d’évolutions législatives importantes, le CERF veillera à apporter son expertise aux collectivités et aux opérateurs afin de les appuyer dans l’intégration de ces évolutions.

Cette année sera également l’occasion d’une grande rencontre lors du deuxième colloque du CERF, le 2 juillet, consacré aux enjeux fonciers du logement. Je vous y convie dès aujourd’hui.

Denis PERRONPrésident du CERF Rhône-Alpes

Vice-président du Conseil général de l’Ain

Actualités du foncier et de l’aménagementN°4 - Janvier 2013

l’éditorial

Actualités du foncier et de l’aménagement - N°4 - Janvier 2013

De l’intérêt de mener des études de gisements fonciers

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Le législateur incite fortement les collectivités à contenir les effets du développement urbain sur les espaces naturels et agricoles, en privilégiant le renouvellement par rapport à l’extension. Or la reconquête de ces espaces urbains n’est pas chose facile, s’agissant de sites souvent longs à maîtriser et à transformer. Les collectivités ont donc tout intérêt à se doter d’outils leur permettant d’identifier et de qualifier ces opportunités, bien en amont de l’action foncière. C’est l’objectif des études de gisements fonciers.

QUE RECOUvRENT LES ÉTUDES DE GISEmENTS FONCIERS ?

Pour les praticiens du foncier, le terme de gisements fonciers désigne tout tènement urbain, bâti ou non bâti, susceptible de porter des opérations d’aménagement. Il recouvre tout à la fois les dents creuses, les bâtis dégradés ainsi que les friches industrielles et commerciales. Ces sites présentent à l’évidence un commun dénominateur : ils sont déjà artificialisés et, pour la plupart, équipés.

Les études de gisements fonciers visent à repérer ces tènements sur un territoire donné, à les qualifier (caractéristiques physiques, structure foncière, servitudes…) et à estimer leur potentiel de constructibilité. Elles s’appliquent aussi bien à l’habitat qu’aux activités économiques et commerciales. La phase de repérage se fait le plus souvent par croisement de la connaissance qu’ont les élus de leur territoire, des éléments des règlements des documents d’urbanisme et des données issues du cadastre et des fichiers fiscaux. Quant à l’évaluation de leur potentiel, il requiert un va et vient entre le projet et ses conditions de faisabilité, en fonction des coûts d’acquisition du foncier et de la valorisation potentielle du projet.

Le degré de finesse de ces démarches dépend des attentes des élus et du territoire d’investigation : le quartier, la commune, l’intercommunalité ou le SCOT.

À QUEL mOmENT LANCER UNE ÉTUDE DE GISEmENTS FONCIERS ?

Une collectivité qui envisage une restructuration ou un développement significatif de son territoire a tout intérêt à lancer une étude de gisements fonciers.

Celle-ci constitue un préalable à l’élaboration d’une stratégie foncière. Le fait de disposer d’une cartographie des opportunités foncières et de leur potentiel de transformation permet à la collectivité de mieux cibler sa politique d’acquisition, bien en amont de l’affichage des projets. C’est aussi le gage d’une forte réactivité face aux opportunités qui se présentent. Rien d’étonnant à ce que nombre d’opérateurs publics fonciers s’appuient sur des études de gisements fonciers pour hiérarchiser, en accord avec les communes, leurs acquisitions.

Les études de gisements fonciers tiennent également une place croissante dans l’élaboration des PLH, des PLU voire même des SCOT sur les territoires à forts enjeux. L’établissement d’un état des lieux précis des opportunités foncières à moyen long terme ainsi qu’une première évaluation des conditions de leur maîtrise est la meilleure garantie de documents de planification et de programmation plus opérationnels. Les dispositions de lutte contre la consommation foncière du Grenelle II ne font que renforcer ce lien entre planification, programmation et foncier. Le travail de recensement des friches entrepris par le SCOT du Rovaltain (Drôme) en est la plus parfaite illustration.

FAIRE vIvRE UNE ÉTUDE DE GISEmENTS FONCIERS DANS LE TEmPS

Les collectivités qui se sont lancées dans la réalisation d’études de gisements fonciers auront tout intérêt à mettre en place un suivi de ces sites dans le temps. Ce suivi reposera sur l’observation des marchés fonciers et immobiliers, de la structure foncière et des autorisations d’urbanisme dans les secteurs concernés. Ce n’est qu’à cette condition que l’investissement initial consenti par la collectivité permettra de disposer d’un véritable outil de pilotage de la stratégie foncière. Rappelons qu’il sera d’autant plus facile pour la collectivité d’exercer son droit de préemption sur les secteurs stratégiques qu’elle pourra démontrer qu’elle a déjà réfléchi aux transformations potentielles de ces sites.

AvEC QUELS ACTEURS ?

La réalisation d’études de gisements fonciers nécessite la mobilisation d’expertises pointues dans les domaines du foncier, de l’urbanisme, de la programmation et de l’observation.

De ce fait, il y a tout intérêt à s’appuyer sur des acteurs reconnus pour leur savoir-faire dans ce domaine. Les établissements publics fonciers sont les premiers interlocuteurs vers lesquels se tourner. Certains d’entre eux proposent la réalisation d’études de gisements fonciers comme première étape d’une collaboration réussie. Les Agences d’urbanisme constituent également des partenaires importants d’autant plus qu’elles ont développé une connaissance très fine de leur territoire. Enfin, il existe des bureaux d’études qui détiennent une réelle expertise dans le domaine de la réalisation et du suivi des études de gisements fonciers.

FONCIER

La communauté de communes Rhône valloire

Philippe Delaplacette est le premier Vice-président de la communauté de communes Rhône Valloire, il est également maire de Champagne (Ardèche).

Rhône Valloire est une intercommunalité originale qui regroupe quinze communes à la fois drômoises et ardéchoises.

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Entretien avec Philippe Delaplacette, 1er vice-président de la communauté de communes Rhône valloire.

vOTRE TERRITOIRE A UNE LONGUE TRADITION DE L’INTERCOmmUNALITÉ…

En effet, nous sommes un territoire pionnier ! La communauté de communes a été créée le 1er décembre 1992, c’est l’une des premières de France et la première de Rhône-Alpes à Taxe Professionnelle Unique (TPU) ; mais la mutualisation des moyens pour agir remonte bien plus loin encore, puisque l’intercommunalité s’est créée sur la base d’un syndicat « à la carte ». Précisons qu’à l’origine l’intercommunalité n’était que drômoise. Les communes ardéchoises ne l’ont intégrée que plus tard, pour des raisons de cohérence territoriale, car nous sommes de part et d’autre de la vallée du Rhône et qu’elles font partie du même bassin de vie.

QUELS SONT LES ChAmPS QUI ONT POUSSÉ AU REGROUPEmENT ?

Dès le départ, au-delà des 3 compétences obligatoires de l’intercommunalité, dont le développement économique (au travers d’une zone d’activités intercommunale) les communes ont souhaité transférer la compétence « gestion et protection des cours d’eau », car les cours d’eau ne connaissent pas les limites administratives! Le bon niveau de gestion de cette problématique était donc nécessairement intercommunal pour avoir une action cohérente à l’échelle du bassin versant. Les autres compétences facultatives, nous les avons prises pour pouvoir mettre en œuvre le projet de territoire et décliner les actions à différents niveaux. Dans tous les domaines, Rhône Valloire a toujours souhaité réfléchir et agir de manière globale. Dans les domaines du foncier et de l’aménagement par exemple : la compétence urbanisme a vocation à mettre en œuvre les orientations du SCOT au service du développement cohérent du territoire mais également de promouvoir la qualité des opérations. La compétence habitat nous permet de décliner ces objectifs. C’est en effet dans ce cadre que nous avons élaboré le PLH et que nous déclinons des actions opérationnelles : accompagnement des communes et des porteurs de projets de logements, mais aussi des aides directes aux habitants au travers d’opérations façades … Dans le logement, notre volonté est de traiter la thématique de manière globale ce qui se traduit par des aides pour le logement social mais également pour l’accession, car nous souhaitons accompagner et avoir une vision de l’ensemble du parcours résidentiel.

vOUS jOUEz DONC LA COmPLÉmENTARITÉ DES ACTIONS …

Des actions évidemment, mais aussi des acteurs car, de nos jours, on ne peut plus agir seul. Nous avons une politique et une vision, nous essayons pour la mettre en œuvre de mobiliser les outils à notre disposition et de nous appuyer sur toutes les compétences. Ainsi, nous avons passé une convention avec l’EPORA pour la réalisation d’une étude de repérage des friches économiques et d’habitat dans une optique de renouvellement urbain. Nous conventionnons également avec la plupart des acteurs institutionnels sur des projets précis : le Conseil général sur des opérations pour le logement des personnes âgées en cœur de village ou le Contrat de Développement Durable Rhône-Alpes (CDDRA) pour les aménagements de centre-bourg.

DANS LE DOmAINE DU FONCIER PLUS SPÉCIFIQUEmENT, QUELS SONT LES ENjEUx DU TERRITOIRE ?

Il y a tout d’abord le projet de Parc d’Activités Nord Drôme Ardèche (PANDA), de plus de 200 ha. En tant que territoire rural et périurbain, nous avons également des problématiques de foncier agricole. Dans ce domaine, l’étude EPORA nous a permis d’identifier les espaces réservés à chaque type d’activités. Rhône Valloire est dotée de compétences qui nous permettent d’avoir une vision globale sur les différents usages du foncier : économique, agricole et résidentiel pour un véritable encadrement de l’aménagement du territoire, mais la plus grosse difficulté dans la mise en œuvre des projets est liée au coût de cette ressource …

LA CARTE DE L’INTERCOmmUNALITÉ EST EN PLEIN bOULEvERSEmENT, QUEL EST LE FUTUR DE RhôNE vALLOIRE ?

La loi nous a poussés à réfléchir et à rechercher un territoire plus cohérent. Rhône Valloire compte actuellement 22 000 habitants, nous nous orientons vers une fusion probable au 1er janvier 2014 avec 3 intercommunalités alentours. Cette fusion doublera la population couverte ce qui nous permettra sans aucun doute d’être plus efficaces dans les actions menées, surtout dans le contexte financier actuel… Ce regroupement n’est actuellement acté que sur le principe, la seule certitude est qu’il ne pourra se faire que sous la forme d’une communauté de communes, notre territoire ne comptant pas de ville centre …

REGARD D’UN PARTENAIREActualités du foncier et de l’aménagement - N°4 - Janvier 2013

Évaluation :

exercice spéculant sur le juste prix d’un bien, sans que l’on ne soit à ce moment là dans une situation de formation d’un prix, résultant de la rencontre d’un vendeur et d’un acheteur.

Il s’agit d’une estimation à un instant T de la valeur du bien en fonction de ses caractéristiques intrinsèques, du marché, du contexte local et de l’état de la demande.

Foncier et immobilier : comment évaluer ses biens ?

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Dans le contexte actuel d’inflation des coûts du foncier et de ceux de la construction liés aux normes, la juste évaluation est plus que jamais primordiale.

POURQUOI ÉvALUER ?

Évaluer un bien foncier ou immobilier, c’est lui donner une valeur correspondant au prix auquel il pourrait être échangé dans le cadre d’une transaction. Selon les cas, l’évaluation pourra être obligatoire : pour estimer la valeur d’actifs inscrits au bilan d’une société par exemple. Dans d’autres cas, l’évaluation sera un acte volontaire pour étudier la faisabilité d’une opération ou plus simplement en vue de la mise sur le marché d’un bien.

QUELLE mÉThODE ChOISIR ?

Il existe plusieurs méthodes d’évaluation foncière et immobilière. Les plus employées sont la méthode par comparaison, la méthode du compte à rebours et la méthode par le revenu (aussi appelée méthode par le rendement). D’autres méthodes sont utilisées dans des cas bien spécifiques : celle de la valeur de remplacement, dans le cadre du déménagement d’une entreprise ou d’un sinistre par exemple, la méthode spécifique d’évaluation des commerces…Le choix de la méthode dépendra donc du contexte, du projet (investissement locatif, promotion, …) et du commanditaire (public ou privé,…).

LES 3 GRANDES mÉThODES D’ÉvALUATION

LA MÉTHODE COMPARATIVE : LA MÉTHODE LA PLUS UTILISÉE

Elle est la méthode de référence des juridictions et de l’administration, notamment de France Domaine. C’est une méthode déductive, qui permet une évaluation de la valeur vénale du bien en fonction des transactions de biens comparables, à la fois dans leurs caractéristiques intrinsèques, mais aussi dans leur localisation. Elle s’appuie sur les données réelles du marché immobilier.

Cette méthode se décompose en 3 phases :

• La recherche de biens vendus de même natureL’évaluateur s’attache à déterminer la catégorie de bien à rechercher fonction du bien à évaluer, les secteurs de recherche ainsi que la période sur laquelle doit porter la recherche. Cette phase peut s’avérer complexe car plus un bien sera rare, plus la recherche devra remonter dans le temps et s’étendre géographiquement afin de trouver un nombre suffisant de biens pour pouvoir effectuer la comparaison. Sur un marché peu dynamique il pourra donc se révéler difficile de trouver suffisamment de ventes comparables.

• Le choix de termes de comparaison objectifs et significatifs

Les immeubles comparés devront être comparables, à savoir qu’ils devront avoir un maximum de points communs : caractéristiques physiques (taille, confort, qualité du bâti, …) et juridiques.

• L’analyse des biens comparésElle peut être directe, c’est-à-dire que les biens sont comparés entre eux ou par référence de base selon le type de bien (valeur au m², à l’hectare, ...).

Ensuite, l’évaluateur s’attache à dégager des valeurs dominantes en examinant les ventes en fonctions de la nature du l’acte (cession intra-familiale, adjudication,…) ou de la nature de l’acquéreur (personne morale publique,…).De cet examen, l’évaluateur détermine un prix ou une fourchette de prix qu’il accompagne d’un rapport explicatif assorti de remarques le cas échéant.

LA MÉTHODE DU COMPTE A REBOURS : LA MÉTHODE DU PROJET

C’est la méthode utilisée par les promoteurs, aménageurs et plus largement par l’ensemble des acteurs pour s’assurer de la faisabilité économique ou de l’équilibre financier d’un projet. C’est également une méthode déductive. Elle consiste à déduire le prix acceptable du foncier ou du bâti à démolir ou à améliorer (selon que l’on soit dans le cadre d’un aménagement ou d’une construction sur foncier nu, d’une construction neuve en recyclage urbain ou d’une acquisition-amélioration) en fonction du projet envisagé et de son prix de vente estimé.

On parle souvent du compte à rebours du promoteur, mais ce raisonnement est effectué par un grand nombre de professionnels d’autres secteurs, dès lors qu’il s’agit d’étudier la faisabilité d’un projet et que le professionnel dispose des coûts de production et d’un prix maximum de vente du produit.

Prenons l’exemple d’une opération de promotion : lorsqu’il étudie le montage d’une opération, un promoteur dispose d’éléments connus : les coûts de construction (relativement fixes à type de construction égal) et les charges financières liées à la construction (coût des emprunts, honoraires, frais de structure,…). Ces éléments, ainsi que le marché local et les prix du logement neuf sont des données dont il peut disposer à l’issue d’une étude préalable. Pour connaître le prix maximum qu’il peut consacrer à l’achat du foncier, le promoteur déduira donc du chiffre d’affaires estimé des ventes TTC : les coûts de construction, taxes, honoraires, frais financiers et sa marge. Le delta représentera la charge foncière maximum admissible. En cas d’impossibilité d’acquérir dans l’enveloppe, le projet sera abandonné.

Dépenses

Coûts de construction Frais annexes

Honoraires techniques (architectes, bureaux d’étude, bureaux de contrôle,…) (12% des coûts de construction) Frais de structure (12% du CA)Frais de commercialisation (5%CA HT)Frais financiers (2% du CA)

Marge

Charges foncières

Coût du terrainCoûts de mutation (frais de notaire, TVA)Honoraires du géomètreCoûts propres au terrain (frais de libération du sol –démolition,…-Viabilisation

ReCeTTes

Ventes

Exemple de décomposition de bilan prévisionnel d’une opération de promotion

Dans le cadre d’un projet d’aménagement ou d’acquisition-amélioration, le raisonnement est le même, seuls les postes de dépenses changent.

DOSSIER SPÉCIALActualités du foncier et de l’aménagement - N°4 - Janvier 2013

Foncier et immobilier : comment évaluer ses biens ?

La 4ème charte de l’expertise immobilière a été signée par 14 organismes qui s’engagent à la respecter : l’AFREXIM, la CEF, le CNENAF, la CNEI, le CSN, l’IFEI, RICS International, la CEEICAP, la CEI de Paris, la CEIF FNAIM, la CNEJI, EEFIC, l’OGE, le SNPI.

Cette version se veut une harmonisation avec les standards d’évaluation et les normes européennes et internationales dans le domaine.

Nouvellement éditée en octobre 2012, elle a vocation à encadrer des évaluations de plus en plus complexes dans un contexte juridique, financier et environnemental de plus en plus difficile à appréhender.

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Dans le contexte actuel d’inflation des coûts du foncier et de ceux de la construction liés aux normes, la juste évaluation est plus que jamais primordiale.

LA MÉTHODE D’ÉVALUATION PAR LE REVENU (OU PAR LE RENDEMENT) : LA MÉTHODE DES INVESTISSEURS

C’est une méthode qui évalue le prix d’un bien en fonction des revenus que peut espérer en tirer son propriétaire. Elle est basée essentiellement sur l’anticipation. Dans le foncier et l’immobilier, elle est utilisée principalement par les investisseurs pour les immeubles de rapport, mais également par les bailleurs sociaux pour le montage des opérations de logements locatifs sociaux. Elle pourra également être utilisée pour évaluer des terres agricoles ou des forêts.

La méthode consiste à estimer les revenus futurs qui pourraient être perçus pour un bien (revenus locatifs, ...). De ces revenus estimés sont déduits toutes les charges afférentes au bien (entretien, charges diverses, taxes, ...). Le cas échéant, cette méthode peut également prendre en compte la plus-value que le propriétaire pourra réaliser à la revente du bien. La méthode par le revenu se décline concrètement en de nombreuses variantes selon la stratégie de l’investisseur et selon la technique d’actualisation choisie, pour s’adapter aux besoins de l’investisseur.L’évaluation par le revenu (ou le rendement) sert principalement à vérifier la faisabilité économique de l’investissement et ainsi que sa rentabilité.

L’ÉvALUATION : UN ACTE COmPLExE

Quelle que soit la méthode choisie, l’évaluation peut se révéler complexe. Dans les marchés peu dynamiques, si les références de comparaison sont peu nombreuses et limitent les possibilités de comparaison ou dans le cas de biens atypiques trouvant peu d’équivalents, le travail d’évaluation sera compliqué. La complexité peut aussi venir de la difficulté à déterminer une valeur pour un bien lorsque sa valeur intrinsèque est difficilement objectivable et qu’il existe peu de transactions de biens comparables ; c’est une difficulté qui se pose notamment pour les espaces naturels.

Aujourd’hui, les problématiques de sols pollués, les marchés parfois très volatiles, le contexte juridique et financier mouvant, rendent l’évaluation encore plus complexe et demandent une méthodologie de plus en plus pointue.

Évaluation, estimation, expertise : que choisir?

Lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur d’un bien, plusieurs possibilités existent selon le besoin. Il peut être procédé à une simple estimation pour obtenir un avis de valeur, c’est notamment ce que réalise une agence immobilière ou un notaire dans le cadre de la vente du bien d’un particulier. Il peut également être procédé à une expertise en évaluation au sens de la Charte de l’expertise immobilière, acte plus complexe qui suppose un certain formalisme, une expertise plus poussée et un rapport plus fourni.

En France, la qualité « d’expert » en évaluation n’est pas réglementée par l’État, (sauf en ce qui concerne les experts agricoles et fonciers) contrairement aux géomètres-experts, par exemple, dont la qualification et les règles d’exercice sont cadrées légalement. Aussi, pour garantir la qualité de l’évaluation, les conditions d’intervention de l’évaluateur et la déontologie, les associations et fédérations d’évaluateurs ont élaboré une Charte dont la dernière version a été publiée en octobre 2012. Elle a été signée par quatorze organismes rassemblant les professionnels experts en évaluation.

Cette Charte, négociée et rédigée collaborativement, fédère toutes les expertises et se veut l’instrument de l’autorégulation des évaluateurs. Elle s’inscrit bien sûr dans le cadre des normes européennes encadrant la profession, mais décline à l’échelle nationale tous les aspects de la profession de manière beaucoup plus précise pour accompagner l’activité des praticiens au quotidien.

Actualités du foncier et de l’aménagement - N°4 - Janvier 2013

Implantation maraîchère à bourgoin-jallieu : un montage foncier partenarial efficace!

Superficie : 3,44 ha (terrains agricoles et habitation)

Acteurs : commune de Bourgoin-Jallieu, CAPI (Communauté d’Agglomération des Portes de l’Isère), Terre de liens, Safer, Région Rhône-Alpes, Chambre d’agriculture.

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La préservation du foncier agricole est une préoccupation croissante des élus locaux. Les terres agricoles sont victimes d’une forte pression foncière qui nuit aux installations d’agriculteurs (plus de 3000 ha d’espaces agricoles disparaissent chaque année au profit de l’urbanisation). Cet article présente un projet d’implantation agricole intéressant et reproductible, basé sur l’action complémentaire d’un ensemble d’acteurs.

La commune de Bourgoin-Jallieu souhaitait développer un pôle de maraîchage en agriculture biologique d’envergure intercommunale pour approvisionner sa cuisine centrale. En 2011, elle met en place un comité de pilotage pour l’accompagner dans ce projet. Celui-ci est composé de la Chambre d’agriculture, la Safer, la Communauté d’Agglomération des Portes de l’Isère (CAPI), Terre de liens, le Conseil régional, Corabio et un collectif d’associations de défense de la nature. Chaque acteur jouera un rôle décisif dans cette opération d’implantation.

Pour concrétiser son ambition, la commune décide de se saisir d’une belle opportunité foncière : un terrain de trois hectares avec un bâtiment d’habitation. Elle demande à la Safer d’utiliser son droit de préemption pour procéder à l’acquisition de l’ensemble. La Région appuiera l’achat dans le cadre de sa politique foncière agricole et de sa Convention avec la Safer. Il est à noter que, dans l’optique d’un futur pôle maraîcher, la maîtrise foncière est vue comme un moyen efficace de préserver à long terme la zone de l’urbanisation.

Les terres acquises par la Safer sont ensuite rétrocédées à la Foncière Terre de liens, garante d’un projet d’implantation avec un ou plusieurs porteurs de projet. La Foncière installe des maraîchers respectueux des principes de l’agriculture biologique et de la nature. Un bail rural à clauses environnementales (BRE - agriculture biologique) est donc signé avec un premier exploitant. Ce BRE prévoit une phase de trois ans durant laquelle l’exploitant doit se mettre aux normes de l’agriculture biologique. Un exploitant laitier bénéficie d’une autorisation pour couper l’herbe sur les

terrains en attente d’exploitation maraîchère. Le bâtiment d’habitation est, quant à lui, rétrocédé à la commune de Bourgoin-Jallieu qui conclut avec la Foncière Terre de liens un bail emphytéotique de 42 ans. La Foncière loue ce bâtiment au porteur de projet comme local d’habitation.

Pour la mise en place de l’exploitation elle-même, une forme de solidarité s’est mise en place à partir du réseau Terre de liens : des volontaires sont venus apporter leur soutien au nouveau maraîcher pour mettre en place les serres et le système d’irrigation. Au final, ce montage semble réussir puisqu’un nouveau maraîcher s’implantera sur le reste du terrain début 2013. Cette opération réalisée en moins de deux ans a pu aboutir grâce à la synergie des acteurs présents (Safer, Terre de liens, Chambre d’agriculture, commune et communauté d’agglomération, Région, …).

Terre de liens : une association, une foncière, un fonds et prochainement... une fondation

TERRE DE LIENS : UN mOUvEmENT AU SERvICE DE L’AGRICULTURE bIOLOGIQUE

Le mouvement Terre de liens est né de la volonté de militants de faciliter l’accès à la terre pour les agriculteurs. En effet, l’installation des agriculteurs devient de plus en plus difficile du fait de l’envolée des prix du foncier. L’ambition de Terre de liens est de permettre une acquisition collective du foncier en vue de faciliter l’installation d’exploitants respectueux d’une agriculture paysanne, des paysages et de l’environnement.

Pour atteindre son objectif, Terre de liens a mis en place des associations régionales coordonnées par une association nationale qui veille au respect par tous de la Charte du mouvement et organise les plans d’actions collectifs. Terre de liens s’est doté de deux outils d’intervention : une Foncière et un Fonds de dotation. Les associations locales regroupent des bénévoles qui travaillent à la mise en place de projets soutenus par le mouvement : l’accompagnement des porteurs de projet et la sensibilisation politique et publique. La Foncière, créée en 2006, collecte de l’épargne en vue de procéder à des acquisitions foncières. Les fermes ainsi acquises sont ensuite louées à des exploitants par le biais

d’un bail rural à clauses environnementales. Les souscriptions bénéficient également de réductions d’impôts (impôt sur le revenu et ISF). Le Fonds de dotation, créé en 2009, préfigure une Fondation. Sa vocation est de collecter des dons financiers ou en nature (biens fonciers et immobiliers). Les fonds sont utilisés pour entretenir des fermes et participer à l’installation d’exploitants. Le Fonds étant reconnu d’intérêt général, les donateurs bénéficient d’avantages fiscaux sur leurs dons.

LA FONDATION TERRE DE LIENS : DE NOUvELLES PERSPECTIvES POUR LES COLLECTIvITÉS

Le Fonds doit se transformer courant 2013 en Fondation. De par son caractère d’utilité publique, cette Fondation renforcera l’action de Terre de liens en pérennisant la protection des terres agricoles. Les terres seront en quelque sorte « sanctuarisées » c’est-à-dire qu’elles ne pourront pas faire l’objet de mutations dans le futur.Les apports de fonciers de la part des collectivités locales deviendront possibles par cette nouvelle structure. Pour bon nombre de collectivités en demande d’intervention, la Fondation ouvrira donc de nouvelles perspectives opérationnelles.

REGARD SUR UNE OPÉRATIONActualités du foncier et de l’aménagement - N°4 - Janvier 2013

Le PLU intercommunal : nouvelle référence de la planification

1 Loi Solidarité et R e n o u v e l l e m e n t Urbain (SRU) du 13 décembre 2000

2 Loi portant Engagement National pour l’Environnement (ENE) dite Grenelle 2 du 12 juillet 2010

Le billet de Gérard mANET, vice-président de Saint-Etienne métropole

Le PLU intercommunal, un levier d’avenir pour aider les maires dans le développement de leur commune ?

Les opérations d’aménagement sont de plus en plus difficiles. Les coûts croissants du foncier et de l’aménagement ainsi que l’empilement des normes font de l’exercice de la compétence urbanisme un défi quotidien pour les élus locaux. Ce constat est d’autant plus vrai pour les petites communes qui sont confrontées au retrait progressif de l’ingénierie locale de l’Etat qui se recentre sur ses missions régaliennes. L’aide à la pierre et l’urbanisme pourraient devenir très vite des compétences obligatoires pour tous les EPCI.

L’intercommunalité a fait ses preuves dans le domaine de l’économie, de l’habitat et des transports en commun, pourquoi ne pas envisager de l’étendre avec la mise en place de PLUi (Plan Local d’Urbanisme intercommunal) ?

Manié avec précaution, un PLUi pourrait apporter une réponse satisfaisante aux difficultés actuelles d’un aménagement du territoire homogène. En effet, une planification intercommunale permettrait d’inscrire les projets communaux en cohérence avec le choix des communes voisines, tout en optimisant les investissements consentis par l’intercommunalité en matière d’équipements publics et d’infrastructures de transport. Elle serait aussi garante de la mutualisation d’une ingénierie pointue (foncier, urbanisme, fiscalité…) à l’échelon intercommunal, au service des communes engagées dans la réalisation d’opérations complexes.

La réussite d’une telle démarche intercommunale exige par contre que soient réunies deux conditions essentielles.Tout d’abord, tout PLUi se doit de respecter les spécificités des territoires. Il n’existe pas de solution unique en la matière, tout est affaire de priorités et de gouvernance locale. Chaque EPCI devra inventer ses modalités d’exercice d’une compétence urbanisme partagée, sans brusquer les choses. L’approche intercommunale d’une harmonisation des règles d’urbanisme entre les PLU communaux d’un EPCI constitue donc un premier pas vers un projet négocié.La deuxième condition de réussite réside dans la capacité de l’intercommunalité à placer la question de la compensation au centre de l’élaboration et de la mise en œuvre d’un PLUi. Les contraintes qu’impose le législateur sur la préservation des espaces naturels et agricoles font que les communes ne seront pas égales face à la croissance urbaine. Certaines verront leur possibilité de développement urbain limitée. Il est alors essentiel que l’intercommunalité puisse compenser ce choix collectif par des transferts financiers pour faciliter le maintien des équipements ou de services à la population de qualité. Cette compensation pourrait également se faire par l’affirmation d’un positionnement fort de la commune sur d’autres atouts importants tels que l’agriculture ou le tourisme.

L’acte III de la décentralisation ouvrira certainement de nouveaux champs d’expérimentation pour les collectivités locales. Le PLUi pourra donc constituer l’une des étapes requises pour accéder à d’autres dispositifs. Même si sa mise en place immédiate dans les EPCI qui n’ont pas cette compétence n’est pas une urgence, ne serait-il pas opportun qu’une réflexion sur le sujet soit entreprise dès maintenant ?

Gérard Manet est Vice-président de Saint-Étienne Métropole en charge de l’habitat, de l’accessibilité handicapés et du plan lumière.

Il est également maire de Tartaras.

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LE PLUi : KÉzAKO ?

Structuré de la même manière qu’un PLU communal, il est réalisé sur l’ensemble du territoire d’un EPCI compétent en matière de planification. Il est à noter que cette compétence n’est obligatoire que pour les communautés urbaines, les communautés de communes et d’agglomération pouvant l’exercer de manière volontaire. Le PLUi est unique pour l’ensemble de la communauté. Il est élaboré en une seule et même procédure, sous la responsabilité de l’EPCI compétent, en concertation avec les communes. Ces communes disposent désormais de la possibilité d’émettre un avis négatif vis-à-vis des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) et du règlement qui les concernent. Le document fait alors l’objet d’une nouvelle délibération et l’approbation se fait à la majorité des deux tiers des communes.

UNE mEILLEURE ÉChELLE POUR TRAITER DES ENjEUx DE TERRITOIRE

Le PLUi tient lieu de Programme Local de l’Habitat (PLH) et de Plan de Déplacements Urbains (PDU) si l’EPCI est autorité organisatrice des transports. Les dispositions des PLH et PDU sont alors présentes dans le rapport de présentation, le PADD et les OAP du PLUi. Les OAP peuvent afficher des dispositions spécifiques en matière d’aménagement et, le cas échéant, en matière d’habitat et de déplacements. Leur rédaction et leur mise en œuvre posent encore quelques questions qui seront éclairées par la pratique.

Malgré le manque de recul sur l’application de ce document, le PLUi devrait favoriser l’articulation des politiques sectorielles. Il offre un territoire d’action plus vaste, ce qui permettra notamment d’élaborer des stratégies foncières plus adaptées aux enjeux de territoire. Présente au dernier Congrès des Maires, Cécile Duflot Ministre de l’Egalité des territoires et du logement, présentait le PLUi comme « une force et un confort pour les élus ». Il permettra en effet de mutualiser les moyens financiers et humains et ce autant lors de l’élaboration du document que dans sa mise en œuvre opérationnelle.

Evoqué depuis la Loi SRU, le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) a gagné son cadre juridique actuel avec la Loi Grenelle 2 . Pour l’heure, la loi ne rend pas encore obligatoire la réalisation d’un PLUi mais le législateur en a d’ores et déjà fait la nouvelle référence de la planification.

PLANIFICATIONActualités du foncier et de l’aménagement - N°4 - Janvier 2013

Quelques perspectives pour 2013

Des réformes notables sont en cours dans les domaines du foncier, du logement, de la fiscalité... En bref, le point sur quelques dispositifs déjà votés.

Investissement locatif immobilier Le dispositif Scellier est prolongé jusqu’au 31 mars 2013 (date limite de signature de l’acte authentique) pour les projets engagés avant le 31 décembre 2012, aux conditions et taux en vigueur à cette date.

À compter du 1er janvier 2013 le dispositif Duflot prend le relais, avec des modalités différentes : réductions d’impôts de 18% sur 9 ans, loyer inférieur de 20% par rapport aux loyers du marché…Le dispositif Duflot s’appliquera dans les zones A, Abis et B1 ainsi que de manière transitoire en zone B2 jusqu’au 30 juin 2013 (date de signature de l’acte authentique).

mobilisation du foncier de l’ÉtatTexte en cours d’examen par le Conseil ConstitutionnelIl prévoit des cessions de fonciers de l’État et de certains établissements publics énumérés par décret avec une décote pouvant aller jusqu’à 100% pour la réalisation de logements sociaux. Cette décote est limitée à 50 % pour les logements en accession sociale et en PLS. Cette loi encadre également la revente des logements locatifs ou en accession ayant bénéficié d’une décote.

Augmentation de la part de logements sociaux en zone tendueLe taux de logements sociaux minimum passe de 20 à 25 % dans les zones tendues précisées par décret. En parallèle est prévue une multiplication par cinq des pénalités infligées aux communes en constat de carence.

Un PTz+ maintenu mais avec un abaissement des plafonds de revenusLe PTZ+ sera toujours largement destiné au neuf (à l’exception des biens anciens ayant fait l’objet d’une réhabilitation lourde) mais est recentré sur les ménages les plus modestes avec un abaissement des plafonds de ressources par rapport à 2012. Pour les ménages les plus modestes est introduit un différé de remboursement de 100% du prêt pendant 14 ans (5 ans pour la deuxième tranche).

L’agenda

Cycle de conférences : le pari du collectif, les architectes du logement.Le 14 janvier 2013 : Usage, contexte, économies d’énergie, moteurs de l’innovation dans le logement, par Edouard François.Le 28 janvier 2013 : Habiter hors les murs, par Raphaëlle Hondelatte

À 18h30 au CAUE du Rhône (Lyon). En savoir plus : www.caue69.fr

Engagement et tensions autour de la rénovation urbaine : expériences locales et tensions internationales.Les 25 et 26 janvier 2013 à l’ENSA Val de Seine (Paris 13è).

2èmes assises nationales de l’aménagement et de l’économie durables en montagne.Du 24 au 26 avril 2013 à SavoiExpo, Chambéry (73).

DIRECTEUR DE LA PUbLICATION

COmITÉ DE RÉDACTION

CONCEPTION ÉDITORIALE

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Deuxième colloque du CERF Rhône-Alpes

Le CERF organise le 2 juillet prochain un colloque régional consacré aux enjeux fonciers du logement. L’intitulé précis et le programme du colloque seront diffusés prochainement. Dans l’attente nous vous invitons d’ores et déjà à réserver cette date !

Bienvenue à notre nouveau partenaire :Le Parc Naturel Régional des monts d’Ardèche

Denis PERRON (CERF RA)

Marion BOISSEL-CHAGNARD (URBALYON)Xavier FROMAGE (SNAL)Yann LÉGER (SAFER Rhône-Alpes)Anne-Laure MARÉCHAL (Région Rhône-Alpes)Lolita MELENDEZ (CG de la Drôme)Éric PEIGNÉ (Grand Lyon)Pierre USÉO (CG de l’Ain)

Delphine LOUVRIER (CERF RA)

RÉDACTION

CONTRIbUTION

CONCEPTION GRAPhIQUE

CRÉDITS PhOTOS

Delphine LOUVRIER (CERF RA)Lise MAITRALLET (CERF RA)Sybille THIRION (CERF RA)

Jean-Yves BOURGUIGNON (IFEI)Bernard GIRAUDY (Terre de Liens)Claude KIRCHHOFF (Terre de Liens)

Lonni BOUCHEK (CERF RA)

RUCH MP (UrbaLyon) — Région Rhône-AlpesJean JAILLOT — Terre de Liens — Wiki Commons

Le CERF est un pôle de compétences dédié au foncier. Créé à l’initiative d’acteurs majeurs du foncier et de l’immobilier issus à la fois du public et du privé, le CERF a trois missions principales :

• accompagner élus et techniciens dans leurs réflexions et actions foncières

• renforcer la culture du foncier et la diffusion des savoir-faire au travers d’échanges structurés

• améliorer la carte de formation sur le foncier

Ces missions se traduisent concrètement sous la forme : d’une hotline juridique, d’outils d’aide à la décision, de veilles juridiques mensuelles, d’accompagnements de projet, d’ateliers, d’un colloque biennal …

L’adhésion donne accès à l’intégralité des services proposés par le CERF, conçus pour répondre aux besoins des acteurs du foncier, institutionnels comme opérateurs.L’adhésion se fait sur simple demande pour les collectivités, EPCI et syndicats mixtes. Pour les fédérations professionnelles et autres institutions, les demandes d’adhésion sont préalablement soumises au Conseil d’administration du CERF.Le montant de la cotisation est calculé en fonction du poids de population ou de la nature de l’adhérent.

Pour plus d’informations, nous contacter :CERF Rhône-Alpes8, rue Paul montrochet – 69002 Lyon Tél : 04 26 73 68 81mail : accueil@cerfra.org

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ACTUALITÉSActualités du foncier et de l’aménagement - N°4 - Janvier 2013