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Newsletter Actualidad ChinaBoletn de noticias con la informacin de actualidad de Marzo y las oportunidades de negocio para el ao 2007.

EL MERCADO INMOBILIARIO

1.- INTRODUCCIN

El mercado de la propiedad inmobiliaria en China est creciendo rpidamente. Los titulares de los peridicos y revistas especializadas hablan de enormes ganancias potenciales y proyectos especulativos. Los precios siguen creciendo y esto ha motivado que muchos inversores extranjeros estn preparando su desembarco en China.

En el 2002, China elimin las diferencias entre compras inmobiliarias realizadas por residentes y no residentes, convirtindose en uno de los pocos pases del mundo sin lmite en las inversiones inmobiliarias. En el 2005, los inversores extranjeros compraron propiedades en China por valor de de 3.400 millones de dlares, y ms de 5.400 millones fueron invertidos en proyectos residenciales con socios locales.

El crecimiento de la economa ha sido constante en los ltimos aos con una tasa anual del 9% desde 1978, pero los costes de la propiedad en Shanghai y Beijing son todava bajos comparados con los de Tokio o Hong Kong. En los prximos aos, se espera un importante crecimiento de precios, especialmente en Pekin.

El gobierno chino recientemente ha introducido varias medidas que apuntan a limitar la especulacin extranjera en el mercado nacional, con la finalidad de enfriar el mercado inmobiliario hacindose eco de las protestas de los ciudadanos chinos, que se ven incapaces de acceder a una vivienda.

Estas medidas incluyen restricciones a la especulacin extranjera en el mercado, nuevos impuestos en las plusvalas y mayores exigencias de capital para los promotores. Mientras tanto, el Banco de China ha introducido medidas para ralentizar la concesin de prstamos.

Por otro lado, en la ltima sesin anual del Parlamento Nacional Chino, celebrada en el mes de marzo, se aprob casi por unanimidad la nueva Ley de Propiedad en China, que por primera vez reconoce la proteccin de la propiedad privada y que pretende introducir mecanismos para otorgar mayor seguridad jurdica a los propietarios, regulando las expropiaciones y estableciendo compensaciones econmicas para estos supuestos.

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2.- PROPIEDAD DE LA TIERRA

Una de las cuestiones ms comprometidas es conocer el entramado jurdico-administrativo que afecta a la clasificacin del suelo en China y a los procedimientos de transmisin de sus usos y derechos.

Aunque el principio de propiedad privada en China est ya ampliamente aceptado, existen importantes cargas y restricciones sobre el derecho de propiedad el cual deriva de la titularidad dominical del suelo por parte del estado y los colectivos de los pueblos.

La totalidad del suelo en China es originariamente propiedad del estado o de los colectivos de los pueblos. Las tierras del estado incluyen mayoritariamente terrenos de construccin en las zonas urbanas, pero tambin una pequea cantidad de terrenos agrcolas en las zonas rurales.

Los terrenos del estado son la mayor fuente de suelo para las construcciones comerciales e industriales.

Los terrenos colectivos incluyen terrenos en reas rurales y urbanas que no pertenecen al estado, mayoritariamente se trata de suelo agrcola y pequeas porciones de terreno urbanizable.

Admitida la titularidad dominical del suelo por parte del Estado y de los Colectivos Rurales, es posible adquirir el derecho de uso sobre estos terrenos, siempre sometido al destino para el cual se ha concedido el derecho de uso.

2.1.- LIMITACIONES TEMPORALES SOBRE LOS DERECHOS DE LA TIERRA

En concreto, existen limitaciones respecto del tiempo de duracin mximo de los derechos sobre la tierra. Transcurrido el plazo revierte al estado sin mayor compensacin. Existe la posibilidad de aumentar el plazo previo pago de unas tasas.

Uso de la propiedad Mximo de aos

Residencial 70Industrial 50

Educacin, ciencia y tecnologa, cultura, deportes, etc. 50

Comercial, turismo y ocio 40Otros 60

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2.2.- PROCEDIMIENTO DE ADQUISICIN DEL TERRENO

a) Terreno Estatal.-La adquisicin de terreno estatal se realiza mediante un contrato de compraventa y posterior autorizacin y emisin de un certificado de propiedad emitido por la oficina local del Ministerio de la Tierra y Recursos.

b) Terreno Colectivo.- Es ms problemtico por las restricciones que presenta en cuanto al uso del mismo. Para poder construir, es necesario convertirlo en terreno del estado. Para convertir un terreno colectivo en terreno del estado se debe hacer una solicitud al gobierno municipal. Si esta es aprobada, el gobierno requisa el terreno colectivo y lo convierte en un terreno estatal, y entonces transmite el terreno a terceras partes bajo el pago del mismo a un coste estipulado. Si el terreno pretendido es colectivo agrcola, se necesita la autorizacin del gobierno de la provincia.

c) Terrenos Concedidos.- Son los terrenos cuyo uso ha sido concedido a una empresa o persona fsica por parte del Estado, y este lo transmite a otros particulares dentro del periodo de cesin que corresponda conforme al uso de la tierra establecido, residencial, industrial, comercial etc.

El derecho de uso del terreno se acredita mediante un certificado. Desgraciadamente, no hay un sistema de la administracin central que cuente con un registro central, y las comprobaciones deben realizarse en la oficina local de la tierra. En la misma oficina es posible comprobar si el propietario del derecho esta autorizado a su cesin.

Una vez que se realiza el cambio de titularidad, ambas partes deben ir juntas a la oficina de la tierra para entregar la documentacin para el procedimiento de transferencia de la titularidad.

Actualmente, la mayora de las empresas de inversin extranjera (FIEs) construyen sus fbricas en terrenos de construccin de propiedad estatal.

Otras Restricciones.- El Estado puede retirar el derecho de uso de un terreno si no se destina al uso estipulado en un periodo de dos aos despus de la adquisicin.

3.- NORMATIVA APLICABLE A LAS INVERSIONES EXTRANJERAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO

Existen tres opciones de entrada de capital extranjero en el mercado inmobiliario.-

A.- Inversin directa de personas fsicas extranjeras

Hasta este ao 2007, los extranjeros adquiran directamente propiedades en China sin ningn tipo de requisito. En muchos de los casos, la compraventa tena por objeto generar plusvalas mediante una venta posterior a un precio ms elevado. El gobierno chino se ha dado cuenta de que esto puede ser peligroso para un desarrollo sostenible del sector, y que tal especulacin apreciada por la prensa y el pblico local es una de las causas principales del aumento de los precios inmobiliarios. El gobierno est tambin preocupado por la posible prdida de ingresos fiscales si demasiada gente utiliza este medio de inversin.

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Por ello, la Circular Jianzhufang de Septiembre de 2006, establece que los individuos extranjeros tienen prohibido adquirir propiedades en China hasta que no hayan residido al menos un ao en el pas, y entonces, solo estarn autorizados a comprar una propiedad para el uso propio. No obstante, esta regla podra ser ms flexible en ciertas zonas se ha sugerido por ejemplo que en Shangai, se pueda permitir a un individuo comprar ms de dos propiedades.

B.- Participacin en el capital de compaas locales

Alternativamente, los inversores extranjeros pueden simplemente adquirir acciones de una compaa promotora china.

C.- Inversin directa extranjera

Los inversores extranjeros estn autorizados para establecer una compaa de capital extranjero (WFOE), bien como empresa promotora inmobiliaria, gestora de propiedad inmobiliaria, vendedora de propiedad inmobiliaria o agencia inmobiliaria. Igualmente pueden optar por cooperar con promotores locales, mediante la constitucin de una compaa de capital mixto, o Joint-Venture.

Conforme a la Circular Jianzhufang del 2006, los inversores extranjeros interesados en entrar en el negocio inmobiliario en China, ahora tienen que establecer una entidad legal en China. Esto puede ser o una Joint-Venture con una compaa domstica que cuenta con la licencia correspondiente o una Compaa de Capital Extranjero (WFOE).

La eleccin va a depender del tipo de actividad que se pretenda ejecutar . As por ejemplo, El desarrollo y construccin de viviendas residenciales recae dentro de la categora promovida para la inversin directa extranjera, como lo indica el Catalogo Gua para las Industrias de Inversin Extranjera, y por lo tanto se permite utilizar una compaa de capital extranjero (WFOE). Sin embargo, otro tipo de promociones, las ms destacables, como la construccin y operacin de hoteles de lujo, villas, edificios de oficinas de mxima categora y centros de convenciones

internacionales y el desarrollo de ciertos terrenos se encuentran todava en el grupode restringidos y exigen la utilizacin de una Compaa de Capital Mixto o Joint-Venture.

Esta Circular tambin establece que los inversores extranjeros han de demostrar su capacidad financiera a las autoridades y aquellos con pasados dudosos pueden no ser autorizados a entrar en actividades inmobiliarias.

Adicionalmente, los gobiernos locales tienen prohibido ofrecer incentivos a los inversores extranjeros en el sector inmobiliario y cualquier incentivo existente e ilegal tiene que ser corregido.

Conforme a la nueva regulacin se prohben las clusulas de retorno fijo de la inversin en los estatutos, y en los contratos de Joint-Venture. Este tipo de clusulas tena por objeto garantizar una rentabilidad mnima fija para los inversores extranjeros. Adicionalmente, si un inversor extranjero adquiere un paquete de acciones de una empresa inmobiliaria china, el precio de compra debe ser pagado en su totalidad, sin que los fondos puedan proceder de un prstamo.

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Las Compaas de Capital Extranjero (WFOE) con actividades inmobiliarias deben respetar los umbrales establecidos de capitalizacin mnima. Cuando la cantidad total de la inversin es inferior a los 10 millones de dlares, la WFOE tiene que ser capitalizada al menos entre el 50%-70% del total de los costes estimados de la inversin en propiedades, mientras que el umbral es del 50% para inversiones superiores. Hasta que el capital mnimo registrado esta totalmente pagado, los bancos chinos no pueden otorgar

prestamos en moneda local (RMB). Adicionalmente, las WFOEs no pueden convertir prstamos en divisa extranjera a RMB.

Otro asunto sensible es el denominado metlico atrapado. Generalmente, estas situaciones ocurren cuando los fondos invertidos en las compaas o fondos acumulados, tales como beneficios, no pueden ser repatriados fuera de China hasta mucho ms tarde, por ejemplo en el momento de liquidacin. Las WFOEs necesitan cumplir ciertos requisitos antes de obtener el permiso para repatriar fondos, que incluyen, obtener total autorizacin fiscal por parte de las oficinas de recaudacin de impuestos locales, contribuir con un 10% de los beneficios despus de impuestos al fondo especial de reservas y solicitar la aprobacin de repatriacin de fondos.

No obstante, las autoridades han manifestado claramente que estas reglas pretenden regular, ms que restringir, el acceso y la gestin de inversin extranjera en el sector de la vivienda, aadiendo que adems el mercado est plagado de capital extranjero, ausencia de planificacin de entrada al mercado, y abundante desorden. A la vista de todo esto, estas medidas estn designadas para proteger la seguridad de la economa nacional y el inters pblico. Estas medidas se han creado para detener a los especuladores y poner ms fcil a los ciudadanos ordinarios chinos el adquirir una propiedad a precios razonables. Pero los inversores extranjeros todava pueden acceder al mercado inmobiliario chino, especialmente aquellos con reconocida solvencia financiera.

4.- REFERENCIA DE ZONAS DE DESARROLLO URBANSTICO ABIERTAS A LA INVERSIN EXTRANJERA EN LA CIUDAD DE TIANJIN

4.1.- Proyecto Zona de Da Zhi Gu

Situado cerca del Centro Poltico del Distrito de Hedong, la estacin de ferrocarril del Sur y el Ro Haihe. Es una zona con buenas condiciones ambientales y perspectivas de desarrollo.

4.1.a.- La Escala del Plan: Norte: hasta Ba Hao Lu, Sur, Da Zhi Gu Shi Hao Lu Este: hasta Ba Wei Lu y Oeste: hasta Liu Wei Lu,. La superficie de explotacin ocupa 60,000 Metros Cuadratos. Se considera zona de desarrollo residencial.

4.1.b.- Formas de Inversin: Depende del proyecto del inversor.

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4.2.- Proyecto El Jardn de Xi Gu

Est dentro de la circunvalacin interior de la ciudad, cerca del Canal Norte y de la Universidad Politcnica de Tianjin. Se considera una zona con potencial de revalorizacin.

4.2.a.- La Escala del Plan: Linda al Norte: Guang Rong Dao, Sur: al lado este del Canal Norte Este: al lado Oeste del Canal Norte y Oeste: Xin Hong Lu.

Superficie para la explotacin:

Zona A: 84,000 metros Cuadrados de uso residencial.Zona B: 40,000 metros Cuadrados de uso residencial.Zona C: 23,500 metros Cuadrados para uso residencial y comercial.Zona D: 39,500 metros Cuadrados para uso residencial.

4.2.b.- Forma de Inversin: Adquisicin del derecho de uso de la tierra y explotacin conforme al proyecto del inversor.

4.3.- Proyecto El Distrito de TPCO

El Distrito de TPCO est en el sudoeste de la denominada Ciudad de la Sabidura, cerca del ro Haihe. La Ciudad de Sabidura es una zona en expansin. El ferrocarril y la carretera de Tianjin-Tanggu cruzan el norte de este distrito. Se encuentra bien comunicado con el centro de la Ciudad de Tianjin, el Distrito Nuevo de Binhai y al aeropuerto de Tianjin. Posee buenas condiciones paisajsticas.

4.3.a.- La Escala del Plan:

Superficie construble: 3,400,000 Metros Cuadrados.Uso del Suelo: Edificios pblicos y residencial privado (Viviendas de nivel Superior).

4.3.b.- Forma de Inversin: Adquisicin del derecho de uso de la tierra y explotacin conforme al proyecto del inversor.

Tianjin, 28 de Marzo de 2007