LA TASACIÓN DE BIENES CONFINES HIPOTECARIOS

Federación Hipotecaria Europea

Resumen elaborado por la

ASOCIACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA

Febrero 2013

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RESUMEN ELABORADO POR LA AHE DEL ESTUDIO“LA TASACIÓN DE BIENES CON FINES HIPOTECARIOS”

De la Federación Hipotecaria Europea

Febrero de 2013

1. INTRODUCCIÓN DE LA AHE

La Federación Hipotecaria Europea a través de su Grupo de Trabajo de Tasación, del que laAsociación Hipotecaria Española es parte integrante, elaboró el pasado año un estudiocomparativo de las prácticas de tasación en la Unión Europea.

Los países que formaron el panel de dicho estudio fueron: Bélgica, República Checa, Dinamarca,Alemania, España, Francia, Grecia, Hungría Italia, Irlanda, Luxemburgo, los Países Bajos, Polonia,Portugal, Suecia y Reino Unido.

Desde la AHE, consideramos que en un momento tan decisivo como el actual de revisión delmercado hipotecario y de sus agentes involucrados, este estudio en el que se enmarca nuestrosistema de tasación con respecto a los sistemas del resto de jurisdicciones de la UE cobra especialimportancia para la defensa de la profesionalidad de los tasadores en España y la valoración deposibles mejoras en el desarrollo de su labor.

2. INTRODUCCIÓN ORIGINAL DEL ESTUDIO1:

“Hacia una mejor comprensión de las prácticas de tasación hipotecaria europeas”

Los mercados hipotecarios europeos reflejan la variedad, tradiciones y diversidad culturalpresentes en todos los aspectos de la vida europea. Desde 2004, esta miscelánea se haincrementado con la expansión de la Unión Europea hacia el Este, añadiendo 14 nuevos Estados ala Unión. Cada Estado Miembro posee su propio sistema para financiar la adquisición depropiedades residenciales o comerciales. Cada Estado Miembro, asimismo, reconoce laimportancia de un sistema preciso de tasación de los activos subyacentes, sin el cual la integridaddel sistema crediticio se vería debilitada.

Un sistema de tasación preciso y transparente es esencial para el negocio de la concesióncrediticia ya que promueve la confianza en el colateral. En este sentido, la tasación de inmueblesrepresenta uno de los pilares más importantes del sistema hipotecario. El prestamista necesita lacerteza de que el bien tomado como garantía de un préstamo hipotecario tiene un valordeterminado y que cubrirá las pérdidas que se puedan ocasionar en caso de impago. Estaconfianza en la valoración es la que ha permitido aminorar el riesgo y el coste de la deuda

1 Publicado en mayo de 2012, para ver original dirigirse a www.hypo.org

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hipotecaria y, al mismo tiempo, hacer posible la adquisición de vivienda para muchos hogareseuropeos.

La necesidad de transparencia ha de estar siempre presente en una Unión que previsiblementecontinuará creciendo y diversificándose en el futuro y donde la actividad transfronterizaaumentará. Además, la reciente crisis económica que todavía sigue notándose, ha resaltado laimportancia de la transparencia para la seguridad de los mercados hipotecarios europeos. Latransparencia en las técnicas de tasación y en sus metodologías a lo largo de la Unión juega unpapel fundamental en la gestión de los riesgos asociados al préstamo hipotecario. La gestiónapropiada de estos riesgos y su reducción es, por tanto, fundamental para asegurar la confianzaen el mercado hipotecario por parte de consumidores, entidades e inversores.

Finalmente, el funcionamiento de los Covered Bond Europeos depende principalmente de lacalidad de los activos subyacentes. Uno de los elementos clave a la hora de defender la calidadcrediticia será la tasación original del bien cuando el préstamo fue concedido y el posteriorseguimiento del valor del colateral. Sólo si el proceso de tasación es transparente, preciso yconsistente, los inversores estarán dispuestos a adquirir Covered Bonds.

Teniendo en mente estas consideraciones previas, la adopción, a nivel europeo, de la Directiva deCapital de 2006 y sus posteriores revisiones, la última de las cuales se encuentra en estosmomentos en proceso de tramitación, ha tenido particular relevancia en la valoración deinmuebles. Uno de los principales objetivos de las reglas de Basilea II era hacer que el capitalfuera más sensible al riesgo, lo que significa hacer mejores estimaciones y más precisas sobre losriesgos asumidos por las instituciones, lo que derivaba en una asignación más eficiente delcapital. Esto ha tenido varias implicaciones en la valoración con fines hipotecarios debido alnúmero de requisitos establecidos a través de los diferentes enfoques, incluyendo unosestándares mínimos de tasación, la frecuencia de revisión de las tasaciones y por quien deberealizarse.

Con el objetivo de promover la transparencia en la tasación a la que nos hemos referido, elComité de Tasación de la Federación Hipotecaria Europea (FHE), ha actualizado y revisadoregularmente su Estudio sobre la “Tasación de bienes con Fines Hipotecarios”, que fue publicadopor primera vez en 1998 y cuya versión más reciente era de 2009, con vistas a proporcionar unconocimiento más profundo del contexto y tecnicismos de las prácticas de tasación en la UE.

El resultado es un documento de trabajo fácilmente entendible sobre los sistemas de tasación en16 Estados Miembros, centrándose en la tasación como actividad (regulación/auto regulación,bases y metodología, informe de tasación, modelos de valoración automática), el tasador(regulación/auto regulación, cualificación, usos del título, seguro de responsabilidad), y latasación en el contexto de la Directiva de Capital. El resumen ejecutivo muestra de formaagrupada los elementos clave de cada capítulo nacional de forma comparativa.

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3. RESUMEN EJECUTIVO

1. La tasación

1.1.Marco regulador:

Países que cuentan con un marco legal específicoreferido a la tasación de bienes inmuebles

• Rep. Checa• Dinamarca• Portugal

• Alemania• España

• Hungría• Rumanía

Países en los que no existe un marco legal específicopara la tasación de bienes inmuebles:

• Bélgica• Francia• Grecia• Reino Unido

• Irlanda• Italia• Luxemburgo

• Holanda• Portugal• Suecia

En ausencia de un marco legal específico, elsector está autoregulado en:

• Francia• Grecia•Reino Unido

• Irlanda• Italia

• Holanda• Suecia

En ausencia de un marco legal específico, latasación de inmuebles se encuentra reguladadentro de otro marco legal en:

• Irlanda• Portugal

• Italia• Luxemburgo

• Suecia

La tasación de inmuebles no estáautoregulada por el sector ni recogida en otralegislación en:

• Bélgica

1.2.Tasación: Criterio y Metodología

Criterios de valoración

La aproximación al valor de tasación difiere ampliamente entre los Estados Miembros de la UE,basándose en diferentes condiciones económicas y de mercado, y diferentes prácticas detasación y bancarias:

Los dos tipos clave de tasación son:

A Valor de Mercado • Bélgica• Alemania• Holanda• Reino Unido

• Rep. Checa• Francia• Polonia

• Dinamarca• Grecia• Portugal

• Hungría• Irlanda• Rumania

• Italia•Luxemburgo• Suecia

A Valor Hipotecario2 • Rep. Checa • Dinamarca • Francia • España • Portugal

Metodología en la tasación

En la tasación la metodología siempre refleja especificidades del mercado a nivel nacional,regional o incluso local y, consecuentemente, las metodologías varían a lo largo de Europa, sibien, existe un cierto nivel de convergencia en los métodos de valoración:

2 Valor hipotecario o a efecto de crédito hipotecario

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BIENES RESIDENCIALESMétodo de comparación: • Bélgica

• Rep. Checa• Dinamarca• Portugal

• Alemania• España3

• Grecia• Rumania

• Hungría• Irlanda• Italia• Suecia

• Luxemburgo• Holanda• Polonia• Reino Unido

Método de actualización de rentas • Dinamarca• Alemania• Suecia

• España• Grecia

• Hungría• Italia

• Luxemburgo• Rumania

Método del coste de reposicióndepreciado (método del coste)

• Bélgica• Alemania• Portugal

• España• Grecia• Rumania

• Hungría• Luxemburgo

• Holanda• Polonia

Método residual • España • Grecia • Portugal

1.3.El informe de tasación: forma y contenido

Países en los que existen requisitos mínimos sobre laforma y el contenido del informe de valoraciónrecogidos en un marco legal/profesional

• Dinamarca• Alemania• Suecia

• España• Irlanda• Reino Unido

• Holanda• Polonia

Países en los que no existen requisitos mínimos sobrela forma y el contenido del informe de valoración

• Bélgica• Rep. Checa

• Italia• Luxemburgo

• Portugal• Rumania

1.4.Uso de Modelos de Valoración Automática (AVM por sus siglas en ingles)

Países en los que se utilizan Modelos de ValoraciónAutomática para determinar el valor de unapropiedad con distintas finalidades:

• Dinamarca• Alemania• Suecia

• España• Irlanda• Reino Unido

• Italia• Holanda

Originación hipotecaria • Dinamarca• Reino Unido

• Irlanda • Suecia

Herramienta de control de calidad en elproceso de originación hipotecaria

• Dinamarca• España

• Irlanda• Reino Unido

• Suecia• Holanda

Concesión de préstamos hipotecarios nodestinados a la compra

• Dinamarca• Reino Unido

• Irlanda • Suecia

Seguimiento y actualización de lastasaciones en el contexto de la Directiva deCapital

• Dinamarca• Alemania• Reino Unido

• España• Italia

• Portugal• Suecia

Titulización • Italia • Reino Unido • SueciaCon fines fiscales • Holanda • PortugalPara procesos de auditoria • Reino Unido

Países en los que el marco legal/profesionalproporciona una guía para el uso de AVMs

• Dinamarca • Reino Unido • Alemania

Países en los que no se proporciona una guía (legal oprofesional) para su uso

• España • Suecia

Países donde no se utilizan AVMs • Bélgica• Rep. Checa• Luxemburgo

• Grecia• Hungría• Polonia

• Italia• Rumania

3 La utilización de un método u otro dependerá de la finalidad de la tasación y/o disponibilidad deinformación

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2.1.Marco regulador

Países que cuentan con un marco legal que regula alos tasadores de inmuebles con finalidadhipotecaria

• Rep. Checa• Polonia

• Alemania • España

Países en los que no existe un marco legal queregule a los tasadores de inmuebles con finalidadhipotecaria

• Bélgica• Francia• Grecia• Hungría• Reino Unido

• Dinamarca• Italia• Luxemburgo• Rumania

• Holanda• Irlanda• Portugal• Suecia

En ausencia de un marco legal específico, elsector está autoregulado en:

• Francia• Grecia• Hungría• Reino Unido

• Dinamarca• Italia• Rumania• Suecia

• Holanda• Irlanda• Polonia

No existen requisitos legales ni profesionalesespecíficos referidos a los tasadores en:

• Bélgica • Luxemburgo

2.2.Educación / cualificaciones

Existen requisitos mínimos referentes a lacualificación necesaria de los tasadores recogidosen un marco legal/profesional en:

• Rep. Checa• Alemania• Italia• Reino Unido

• España• Francia• Holanda• Polonia

• Grecia• Irlanda• Rumania• Suecia

No existen requisitos mínimos referentes a lacualificación necesaria de los tasadores en:

• Bélgica• Dinamarca

• Hungría• Luxemburgo

• Portugal

2.3. Uso del título de tasador

La exigencia en el uso de un título de tasador (oequivalente) está protegida por un marco legal/profesional en:

• Dinamarca• Holanda• Reino Unido

• España• Polonia

• Grecia• Suecia

No se exige el uso de un título de tasador (oequivalente) en:

• Bélgica• Francia• Italia• Rumania

• Rep. Checa• Hungría• Luxemburgo

• Alemania• Irlanda• Portugal?

2.4. Tasadores Externos – Internos

La normativa bancaria y en materia decrédito regula lo relativo a quiénespueden recurrir para realizar tasacionesinmobiliarias (tasadores externos y/ointernos a las entidades)

• Dinamarca (ext. e internos)• Alemania• España (ext. e internos)• Lux. (ext. e internos)• Reino Unido (ext. e internos)

• Polonia (ext. e internos)• Rumania (ext (los bancosmás grandes). e internos)• Suecia (ext. e internos(especialmente los bancosmás grandes))

En ausencia de regulación, losprestamistas pueden usar tantotasadores externos como internos en los

• Bélgica (ext. e internos)• Francia (mayoritariamenteexternos)

• Grecia (ext. e internos)• Hungría (tasadoresexternos supervisados por

2. El tasador

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siguientes países: • Irlanda (ext. e internos)• Italia (ext. e internos)• Portugal (mayoritariamenteexternos)

internos)• Holanda (ext. e internos)

La elección entre el uso de tasadores internos o externos a la propia entidad dependerá de variosfactores, que puede ir desde restricciones legales hasta la importancia que la entidad de crédito lequiera dar a asegurar la calidad de las tasaciones.

2.5. Seguro de Responsabilidad Profesional

Países en los que la obligación para el tasador detener un seguro de responsabilidad profesional estárecogida en un marco legal/profesional:

• Rep. Checa• Irlanda• Suecia (lostasadores autorizados)

• España• Polonia

• Reino Unido

• Francia• Portugal(para títulos)

Países en los que es obligatorio para la entidad decrédito el uso de tasaciones realizadas porprofesionales cubiertos con un seguro deresponsabilidad:

• Rep. Checa• Polonia

• España• Rumania

• Holanda

La legislación define la responsabilidad del tasadorcon sus clientes directos en:

• Dinamarca (Ley Tort)• Alemania (Legislacióngeneral aplicable altrabajo y los contratoslaborales)

• España (legislaciónespecífica• Polonia (legislaciónespecífica)

En ausencia de requisitos legales o profesionales:En Alemania, en la práctica, las solicitudes de tasación son solo aceptadas cuando el tasador

puede demostrar tener un seguro que cubra el valor esperado de la propiedadEn Italia, el seguro no requerido ni por la regulación ni por los cuerpos de profesionales.

Algunos tasadores cuentan con el seguro de responsabilidad profesional aunque a la hora deescoger tasador no es algo diferencial.En Luxemburgo, no hay un marco legal o profesional específico para tasadores. No obstante, las

tasaciones de bienes inmuebles deben ser realizadas por miembros de tasadoras, que estánreguladas por la ley y obligadas a contar con seguro.En Portugal, no se existe regulación que obligue a los tasadores a tener un seguro de

responsabilidad profesional que cubra las tasaciones hipotecarias.

3. La tasación en el contexto de la Directiva de Requisitos de Capital

3.1.Requisitos mínimos

Limitaciones máximas del valor del préstamo en relación al valor de la garantía (Máximos LTV)• Rep. Checa: 70% para inmuebles residenciales ycomerciales• Dinamarca: 80% (residencial) y 70% (comercial)• Alemania: 60% para inmuebles residenciales ycomerciales• España: 80% (residencial) y 60% (comercial)• Francia: 80% (residencial) y 60% (comercial)• Reino Unido: 80% (residencial)

• Hungría: 70% (residencial) y 60% (comercial)• Irlanda: 75% (residencial) y 60% (comercial)• Italia: 80% (residencial) y 60% (comercial)• Luxemburgo: no existe LTV máximo• Holanda: 125% (residencial)• Portugal: 80% (residencial) y 60% (comercial)• Suecia: 75% (residencial) y 60% (comercial)

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Existe interpretación por parte del regulador de la disposición referente a la “frecuencia derevisión” (del valor de tasación)

SI NO• Alemania, España, Portugal, Suecia, ReinoUnido

• República Checa, Dinamarca, Irlanda, Italia,Luxemburgo

Existe interpretación por parte del regulador de la disposición referente a la “retasaciónindividual”

SI NO• Dinamarca, Alemania (pero no a raíz de laDirectiva de Capital), España, Irlanda, Suecia,Reino Unido

• República Checa, Luxemburgo, Italia, Portugal

Requisitos de aseguramientoSI NO

• Dinamarca, Alemania, España, Portugal,Reino Unido

• República Checa, Irlanda, Italia, Luxemburgo,Suecia

Existe interpretación por parte del regulador de la disposición referente a la “independencia deltasador”

SI NO• Alemania, España, Portugal, Suecia, ReinoUnido

• República Checa, Dinamarca, Irlanda, Italia,Luxemburgo

Elaboración por parte del regulador de guías sobre el “valor de mercado” y sobre el “valorhipotecario”

SI NO• Dinamarca, Alemania, España, Luxemburgo,Portugal, Suecia

• Irlanda, Italia, Reino Unido

3.2.Estándares de datos

Interpretación de la disposición acerca de “revisión utilizando métodos estadísticos” (requisitosmínimos de valoración subpárrafo 8b):

SI NO• Alemania (métodos estadísticos podrán serutilizados), España (métodos estadísticospodrán ser utilizados), Polonia (métodosestadísticos podrán ser utilizados), Portugal,Suecia, Reino Unido (métodos estadísticospodrán ser utilizados)

• República Checa, Dinamarca, Alemania, Irlanda,Italia, Luxemburgo, Suecia.

Existencia de requisitos específicos de datos relativos a la tasación de bienes inmueblesSI NO

• Suecia • Dinamarca, Alemania, España, Irlanda, Italia,Polonia, Luxemburgo, Holanda, Portugal, ReinoUnido

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4. CAPÍTULO NACIONAL: ESPAÑA

LA TASACIÓN

1.1. Marco regulatorio

En España, la tasación de inmuebles con finalidad hipotecaria se desarrolla conforme a loestablecido en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, modificadapor la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Además, existen varias disposiciones para el desarrollo dedicha legislación, en especial la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas devaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,donde se define de una forma detallada la metodología y normas de valoración de bienesinmuebles, potenciando la calidad técnica y formal de las tasaciones.

Las entidades de crédito españolas pueden conceder préstamos utilizando tasaciones que seencuentren fuera del ámbito de estas regulaciones. No obstante, solo aquellos préstamos quecumplan con los requisitos establecidos en la regulación podrán ser utilizados como colateralesen las emisiones de títulos (cédulas, bonos hipotecarios y titulización). Como consecuencia, lamayoría de los préstamos hipotecarios en España se conceden con tasaciones llevadas a caboconforme a la normativa hipotecaria.

1.2. Criterio de valoración

Conforme a la Orden ECO/805/2003, la tasación de un bien inmueble para la finalidadhipotecaria estará determinada por el “valor hipotecario” definido en la Orden como:

Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura decomerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma,las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usosalternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no seincluirán los elementos especulativos.

1.3. Metodología de valoración

También en la Orden ECO/805/2003 se desarrollan los métodos técnicos de valoración utilizablespara determinar el valor hipotecario, el valor de mercado y el valor de reemplazamiento. Estosmétodos son:

a) El Método del coste.b) El Método de comparación.c) El Método de actualización de rentas.d) El Método residual.

La utilización de estos métodos dependerá del tipo de propiedad a tasar y de la informacióndisponible. Además, los principios de prudencia establecidos en la Orden obligan al tasador aemplear, en caso de duda, el menor valor resultante de la aplicación de estos métodos cuando latasación se utilice como base para la concesión de un préstamo.

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1.4. Informe de tasación: forma y contenido

El marco legal de tasación en España establece requisitos claros tanto para los informes comopara los Certificados de Tasación. En los artículos 61 a 78 de la Orden ECO 805/2003 se enumerantodos los requisitos a los que deben ajustarse dichos Informes y Certificados.

EL TASADOR

2.1. Marco regulatorio

Las tasaciones podrán ser realizadas tanto por sociedades de tasación como por servicios detasación de las entidades de crédito, cumpliendo ambos con los requisitos de independencia yveracidad establecidos en la Ley 2/1981 (modificada por la Ley 41/2007) y en el Real Decreto775/1997, de 25 de mayo, sobre el régimen jurídico de los servicios y sociedades de tasación.

Esta normativa desarrolla los principios y reglas según los cuales los tasadores deben trabajar:En el RD 775/1997 hay reglas específicas referentes a los requisitos para lahomologación, obligación de inscripción en el registro oficial de las sociedades detasación, independencia y secreto, así como sobre el régimen de supervisión legal.La Ley 41/2007, por su parte, establece los requisitos de independencia entre el tasador yla entidad de crédito así como un sistema sancionador en caso de no cumplimiento.

2.2. Educación

Los tasadores profesionales, independientemente de si pertenecen a sociedades de tasación o aservicios de tasación internos de las entidades de crédito, deberán poseer un título universitarioen arquitectura y/o ingeniería, y estar especializados en la tasación de un determinado tipo depropiedad.

2.3. Uso del título de tasador

Las entidades de tasación (internas o externas) deberán estar registradas en el Banco de España yestar sometidas a su supervisión (RD 775/1997).

2.4. Tasadores Externos – Internos

La ley 41/2007 y el RD 775/1997 son el marco normativo en el que se ampara el trabajo de lassociedades de tasación (“tasadores externos”) y de los servicios de tasación de las entidades decrédito (“tasadores internos”). Para ambos grupos de de profesionales los principiosfundamentales que protege la normativa es la prudencia y veracidad en el informe de tasación.En este sentido, se desarrollan reglas específicas referidas a la organización técnica, medidas decontrol interno, conocimiento del mercado, cumplimiento de la legislación aplicable sobrevaloración, experiencia y cualificación del tasador, entre otras.

El BdE requiere certificación previa y registro de los tasadores. Además, la actividad profesionalde los tasadores está sujeta a su supervisión. El incumplimiento con la regulación resaltada en elpárrafo anterior sería considerado una ruptura de la ley, que podría resultar en pena o sanciónmuy grave, grave o leve (también definidas en la normativa).

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2.5. Seguro de responsabilidad profesional

En España el seguro de responsabilidad civil es uno de los requisitos legales que deben cumplirlas entidades de tasación para obtener y mantener la homologación. Las entidades de créditoestán obligadas a recurrir únicamente a tasadores homologados registrados en el BDE. De estemodo, la Ley del mercado hipotecario que establece los requisitos para la emisión de bonos ytítulos hipotecarios requiere que los colaterales de los préstamos hipotecarios movilizados hayansido tasados por tasadores homologados (que están requeridos a tener contratado un seguro deresponsabilidad civil).

De acuerdo con el RD 775/1997, de 30 de mayo de 1997, y la Ley 2/1981 el tasador esdirectamente responsable de cualquier responsabilidad de orden civil que pudiera derivarse de latasación, respondiendo frente al cliente por su posible negligencia profesional o por la de susempleados (en caso de compañías), sin el perjuicio de la responsabilidad personal de la personaencargada de realizar la tasación. Las entidades de tasación deberán tener suscrita una póliza deseguro por un importe no inferior a 600.000 euros más el 0,5 por 1000 del valor de los bienestasados en el ejercicio hasta alcanzar la cifra máxima de 2.400.000 de euros.

LA TASACIÓN EN EL CONTEXTO DE LA DIRECTIVA DE REQUISITOS DE CAPITAL

3.1. Requisitos mínimos

• Limitaciones máximas del valor del préstamo en relación al valor de la garantía (Máximos LTV)

La relación máxima préstamo/valor del bien o ratio Loan to value (LTV) en inglés, permitida paralos préstamos hipotecarios que cumplen con los requisitos establecidos en la Ley hipotecaria(préstamos elegibles para ser movilizados) es el 60% como regla general. Para los préstamoshipotecarios destinados a adquisición de vivienda el ratio máximo permitido es del 80%. Lasreformas introducidas en la Ley 41/2007 permitieron LTVs para préstamos residenciales de entreel 80 y el 95% siempre que el incremento de riesgo fuera compensado mediante la aportación degarantías adicionales prestadas por entidades aseguradoras o entidades de crédito.

• Frecuencia de revisión

Tal y como establece en la norma cuadragésimo tercera de la Circular 3/2008 de 22 de Mayo delBanco de España, al inicio de la operación, la valoración del inmueble deberá ser realizada poruna entidad de tasación homologada, y de acuerdo con los requisitos establecidos en la OrdenECO/805/2003,

Posteriormente, el valor del bien hipotecado será revisado con una frecuencia mínima de un año,cuando se trate de inmuebles comerciales, y de tres años, en el caso de inmuebles residenciales.Esta revisión podrá realizarse mediante métodos estadísticos, salvo en el caso de inmueblessingulares o no susceptibles de producción repetida.

Adicionalmente, se procederá a efectuar valoraciones adicionales por un tasador independientecuando las condiciones del mercado u otras circunstancias indiquen que los precios podrían estarexperimentando variaciones significativas con respecto a los precios generales del mercado que

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pudieran afectar a la reducción del riesgo de crédito conseguida mediante las garantías dederechos reales sobre inmuebles.

• Seguro

Todas las viviendas que sean garantía de un préstamo hipotecario deben estar aseguradas contradaños.

• Independencia del tasador

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, introdujo a la legislación hipotecaria una sección completareferida a la “independencia del tasador”. En esta sección se establecen los límites en la relaciónentre el tasador y la entidad financiera y sanciones en caso de que no se adopten medidas decontrol.

Nota: La Normativa en materia de independencia se verá reforzada próximamente con la entradaen vigor de una nueva Circular sobre sociedades y servicios de tasación del Banco de España. Sibien la Circular todavía está en proceso de consulta, su ánimo es el de reforzar todavía más laindependencia entre las entidades de crédito y de tasación reduciendo al mínimo el contactoentre las áreas comerciales de las primeras y los encargados de las valoraciones, además de otrasmedidas.

• Valor de mercado y valor hipotecario

Tanto el valor de mercado como el valor hipotecario están definidos en la Orden ECO/805/2003.Conforme a lo establecido en dicha orden, la tasación de bienes inmuebles con finalidadhipotecaria estará determinada por el “valor hipotecario”.

3.1. Estándares de datos

Con respecto a la disposición de la Directiva de Capital (DRC) referente al “seguimiento de losvalores de tasación utilizando métodos estadísticos”, la transposición que se ha hecho en lalegislación española a sido idéntica a lo establecido en la DCR. Todavía no se ha desarrolladonada más al respecto y es pronto también para conocer la práctica habitual de las entidades