L’ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE : FONCTION, IMPACT ET EXPÉRIENCES INTERNATIONALES

Bamako, Février 2005

OBJECTIFS DE LA PRÉSENTATION

• Expliquer la fonction, les conditions préalables et les bénéfices de l’assurance hypothécaire

• Présenter l’expérience canadienne

• Partager quelques-unes des leçons retenues de notre expérience internationale

PARTIE 1

• LE PRODUIT

• LES CONDITION PRÉALABLES

• LES BÉNÉFICES

Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire?

• L’assurance hypothécaire protège les prêteurs contre la totalité ou une partie des pertes encourues suite au défaut de paiement d’un emprunteur hypothécaire

• Prime normalement payé par l’emprunteur• Souvent le risque est partagé avec le prêteur• Rehaussement du crédit

• Améliore la gestion du risque• Encourage le financement responsable de prêts ayant un Rapport

Prêt/Valeur (RPV) élevé.• Assure une évaluation indépendante du risque crédit par une tierce

partie.

Bénéfices de l’assurance hypothécaire

Pour les prêteurs• Réduit le risque crédit• Réduit les besoins en capitaux• Accroît le volume d’affaires

Pour le Gouvernement• Stimulation à faible coût du

secteur de l’habitation• Amélioration systémique du

financement de l’habitation• Standardisation accrue• Facilite la titrisation• Améliore la qualité de la

construction

Pour les emprunteurs• Accessibilité plus grande au

financement• Réduit la mise de fonds initiale• Réduit le coût de l’emprunt

hypothécaire• Accroît l’accessibilité en région

ou dans les zones rurales

Probabilités de défautRPV Australie Allemagne Pays Bas Espagne Royaume

UnisÉtats-Unis

<= 40 2,0 % 2,0 % 3,0 % 3,0 % 2,0 % 1,2 %

40,01 - 50 3,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % 1,8 %

50,01 - 60 3,0 % 3,0 % 3,0 % 4,0 % 4,0 % 2,5 %

60.01 – 65 4,0 % 3,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 3,0 %

65.01 – 70 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % 6,0 % 3,7 %

70.01 – 75 6,0 % 4,0 % 4,0% 5,0 % 6,0 % 4,6 %

75.01 - 80 6,0 % 5,0 % 5,0 % 6,0 % 7,0 % 6,0 %

80.01 - 85 7,0 % 6,0 % 6,0 % 7,0% 8,0 % 8,1 %

85.01 – 90 9,0 % 7,0 % 7,0 % 8,0 % 10,0% 11,0%

90.01 – 95 11,0 % 9,0 % 8,0 % 10,0 % 13,0 % 15,1 %

95.01 – 98 14,0 % 10,0 % 9,0 % 12,0 % 16,0 % 20,6 %

98.01 – 100 16,0 % 12,0 % 10,0 % 16,0 % 18,0 % 23,2 %

Objectifs possibles de l’assurance hypothécaire dans les pays émergents

1. Donner un plus grand accès au financement de l’habitation• Réduire le montant de mise de fonds exigé

• S’occuper de l’emprunteur mal servi

2. Inciter les prêteurs à prêter

3. Normaliser les pratiques en matière de prêt et démarches juridiques

4. Donner plus d’ampleur au système financier – différent types de prêteurs, plus grand accès au marché financier

5. Stimuler la croissance dans les domaines suivants : marché de l’emploi, matériaux de construction, recettes fiscales, patrimoine des particuliers, services professionnels et financiers

7. Développer les marchés des logements neufs et existants

Conditions préalables à l’assurance hypothécaire

Contexte favorable Fondements du système

Marché résidentiel et hypothécaire

Stabilité macroéconomique

Législation en matière hypothécaire et immobilière – titre et forclusion

Offre de logements abordables

Priorité du logement Réglementation régissant les institutions financières – capital et solvabilité

Fonds à long terme et prêteurs ayant de l’expérience en gestion des risques

Demande et confiance du consommateur

Réglementation en matière d’aménagement urbain et de construction

Information et services professionnels aux fins des transactions

PARTIE 2

EXPÉRIENCE CANADIENNE

ET ROLE DE LA SCHL

QU’EST-CE QUE LA SCHL?• Société canadienne d’hypothèques et de logement

• Société d’État (fédérale) : organisme public possédant une structure et une culture inspirées du secteur privé

• La SCHL relève du Parlement, par l’entremise de son ministre.Un conseil d’administration composé de dix membres, majoritairement issus du secteur privé, gère les affaires de la Société.

• Organisme national de l’habitation ayant un mandat étendu :

FAVORISERl’accès à une diversité de logements à coût abordable;

la construction, la réparation et la modernisation de logements;l’amélioration des conditions de vie en général.

P rê t d irec t e t su bve n tio nsC a u tio n n em e nts de la S C H L

+ R e ch e rche

A id e a u log e m en t (so c ia l)

A ssura n ce p rê t h ypo th éca ire

F a c ilita t ion dum a rch é h yp o thé ca ire p rim a ire

T itre s hyp o thé ca iresO b liga tion s hyp o th é ca ires d u C an a da

F a c ilita tion dum a rch é hyp o th é ca ire se co nd a ire

Société canadienne d 'hypothèques et de logem ent

MANDAT À CARACTÈRE COMMERCIAL ET D’INTÉRÊT PUBLIC

MANDAT MANDATPUBLIC COMMERCIAL

Crédit parlementaire : Revenus : 1,24 milliard $ US 1,44 milliard $ US

LA SCHL EN CHIFFRES ( 2003)

• Revenus après impôt: US$500 million

• Prêts assurés: 514,203 unités (36% non servis par assureur privé)

• Assurance en vigueur:US $172 M

• Encours des prêts assurés: >45%

• Marchés secondaires: Garanties: US$ 21.6 M

FINANCEMENT DE L’HABITATION AU CANADA

Ce système n’est pas distinct : il est intégré au marché financier.

CRÉDITS EN COURS

Prix hypothécaires résidentiels

448,2 G $CA

(30 %)

Prêts personnels (prêts hypothécaires exclus)

201,9 G $CA (14 %)

Crédit commercial 828,3 G $CA (56 %)

Total pour 2001 1 478,4 G $CACrédit hypothécaire

résidentiel

Banques

Sociétés de fiducie

Caisses et coop.

Caisses de retraite Autres

Cies d'ass. Vie

PRODUIT HYPOTHÉCAIRE COURANT AU CANADA

• Prêt hypothécaire renouvelable

• Paiements égaux

• Prêt amorti sur une période pouvant atteindre 25 ans

• Taux d’intérêt fixé pour une période de 6 mois à 5 ans

• L’assurance prêt hypothécaire, élément fondamental du système– Montant maximal du prêt sans assurance prêt hypothécaire : RPV de 75 %

– Montant maximal du prêt avec assurance prêt hypothécaire : RPV de 95 %

ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE AU CANADA - Produit

• 100 % de protection contre les pertes (total du solde du prêt hypothécaire + frais admissibles) pendant toute la durée du prêt hypothécaire

• Prime initiale unique (de 0,5 % à 3,75 % selon le RPV), généralement ajoutée au prêt.

• Accessible à tous partout au Canada, selon les mêmes modalités et pour tous types d’habitations.

• Plus de 95 % des demandes d’assurance sont traitées par le système emili.

• Fonds d’assurance hypothécaire : exploité de façon commerciale et sur une base actuarielle, sans frais pour le gouvernement..

• 200 prêteurs agréés : 6 prêteurs importants.

ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE AU CANADA - Impact

• Lancée en 1954 pour inciter les banques à consentir des prêts et à réduire le montant de la mise de fonds

• Offre accrue de fonds grâce à l’attrait du crédit hypothécaire.

• Concurrence accrue sur le marché hypothécaire et réduction des taux.

• Occasion pour le gouvernement fédéral de se retirer du prêt direct et de mettre fin à la bonification d’intérêt et à la garantie fédérale contre les pertes sur créances.

• Aucun capital exigé pour les prêteurs au lieu de la nécessité d’une provision de 4 % pour les prêts non assurés.

• Modalités hypothécaires standardisées.

CONCLUSION

• Le système canadien de financement de l’habitation fonctionne bien.

• Présence équilibrée du privé et du public. Le crédit est entre les mains du secteur privé. Les secteurs privé et public se font concurrence sur un pied d’égalité en matière d’assurance prêt hypothécaire.

• L’assurance prêt hypothécaire a joué un rôle majeur dans le développement du financement de l’habitation.

• L’assurance prêt hypothécaire, un instrument d’intérêt public.

ADAPTÉ, LE MODÈLE CANADIEN EST-IL EXPORTABLE?

PARTIE 3

EXPERIENCE INTERNATIONALE

LEÇONS APPRISES

Canada

CoréeTrinidad & Tobago

West Bank &Gaza

Mali

ChineInde

Algerie

RoumanieLithuanie

Latvia

Finlande

Serbie

Mexico

Gabon

Russie

Guatemala,Honduras, &Nicaragua

Egypte

Thailande

ECONOMIE DE GRANDE TAILLE

Défis/Opportunités• Demande importante d’emprunteurs

potentiels

• Grand déficit de maisons

• Environnement légal et règlementaire sous optimal pour soutenir le financement et l’assurance hypothécaire

• Plusieurs prêteurs hypothécaires de forts calibres pour les prêts a faible RPV.

• Croissance rapide des prêts à haut RPV

INDE

ECONOMIE DE TAILLE MOYENNE

Défis/Opportunités• Problèmes de titres• Forte présence du secteur

informel• Accessibilité• Formation du personnelModèle émergent• SGCI• Investisseurs: Banques

publiques

ALGÉRIE

ECONOMIE DE PETITE TAILLE

Défis/opportunités• Mobilisation de fonds à long terme

• Marchés restreints

• Peu d’intérêt des banques commerciales

Modèle émergent• Fonds de Guarantie Hypothécaire

• Coopération entre différents partenaires du public, du secteur privé et des agences d’aide.

MALI

ECONOMIE DE PETITE TAILLE

Observations• Besoin d’un Champion, un Leader ( Serbie)

• Cooperation régionale essentielle pour les petites économies

• Mobiliser des fonds à long terme est partout difficile

• Assurance hypothécaire incite les prêteurs à accroître leurs activités

• PMHC a créé le marché hypothécaire et a contribué a accroître l’enregistrement des titres

• Le succès est possible dans les plus petites économies : FHA au Guatemala est dans une bonne situation financière après plusieurs années d’opération; 10,000 prêts assurés en Lituanie

AUTRES

          

ProduitsCanada

35 million

Mali

10 million

West Bank – Gaza

3.5 million

Guatemala

12 million

Modèle Publique – privé Publique – privé Publique – privé Publique

Mise de fonds 5 % - 0 % 10 % 20 % 5 %

RPV (max.) 95 % - 100 % 90 % 80 % 95 %

Prime 0,5 % à 3,25 % 6 % 3 % 1 % annuelle

Couverture 100 % 50, 70, 100

Ans 1, 2, 3 respectivement

70 % 100 % du principal + certaines dépenses

Réclamation Bas Aucune à date Aucune à date 2,4 %

Système Obligatoire Volontaire Volontaire Volontaire

Capital initial 25 M $ 1,5 M $ 5 M $

Années d’opérations

50 + 3 4 40 +

Couverture 40 % 70 % 100 % 80 %

PROBLÈMES• Cadre juridique et réglementaire sous-optimal.

• Saisie : présence du problème partout. Sensibilité culturelle au concept.

• Enregistrement des titres : complexe, long, coûteux ou inefficace.

• Prêteurs : peu ou pas de prêteurs expérimentés; éprouvent peu d’intérêt.

• Ressources à long terme : inexistantes ou très limitées.

• Données historiques : inexistantes ou très limitées.

• Services professionnels aux fins des transactions (agence d’évaluation du crédit, professionnels de l’immobilier, analyse de marché) : très limités partout.

POSSIBILITÉS• Priorité évidente dans tous les pays où nous travaillons

• Reconnaissance claire que le secteur de l’habitation pourrait être un moteur de croissance économique et un facteur de stabilité sociale (Inde)

• Immense besoin de logement (Inde, Chine, pays en transition)

• Conditions macroéconomiques en amélioration (inflation maîtrisée, taux d’intérêt en baisse)

• Prêteurs solides (Inde, pays Baltes)

• Meilleure compréhension du besoin d’avoir un marché primaire solide pour développer un marché secondaire

• Transition vers une économie de marché (pays Baltes, Serbie)

• Réduction du besoin d’aide directe de la part du gouvernement

• Bonne compréhension du besoin de normalisation

Leçons retenues - Impact

• Trop tôt pour mesurer les effets

• Les nouvelles sociétés sont viables à très court terme.

• Des investisseurs ont pu être mobilisés en faveur des sociétés d’assurance hypothécaire malgré un contexte particulièrement difficile (Mali, Palestine)

• Nécessité d’un cycle économique complet pour tirer des conclusions plus finales

Leçons retenues – Modèle institutionnel

• Nécessité d’être pragmatique et de s’éloigner des idéologies.

Qu’est-ce qui est possible?

Qu’est-ce qui est faisable?

• Pourquoi pas un partenariat public-privé?

Leçons retenues - Produit

• Nécessité d’être conçu de façon à répondre à chaque situation précise

• Nécessité absolue de partager le risque au début (protection partielle)

• Faire absolument preuve de créativité (partage graduel du risque, plafonnement du portefeuille, etc.)

Leçons retenues - Réglementation

• Condition préalable sine qua non

• Processus difficile et long

• Qu’est-ce qui doit être mis en place en premier : l’autorité de réglementation ou l’entreprise d’exploitation?

• Nécessité d’établir, par voie de réglementation, qui peut offrir une assurance ou garantie hypothécaire

• Nécessité d’établir, par voie de réglementation, les exigences en capital pour le prêteur dans le cas d’un prêt assuré

Leçons retenues - Marchés

• Nécessité de convaincre les prêteurs de façon proactive

• Élément essentiel : fournir de l’information et de la formation

• Les emprunteurs éventuels (ceux à la recherche d’un prêt hypothécaire ou désireux d’augmenter le montant de leur prêt) sont disposés à payer plus que ne le croient les prêteurs.

Leçons retenues - Processus

• La création d’une institution d’assurance prêt hypothécaire permet d’accélérer la mise en place des conditions préalables.

• L’institution ainsi créée peut devenir un efficace agent de changement.

• Une approche progressive s’impose.