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[O Laudo de Avaliao completo do Imvel encontra-se disponvel na sede do Administrador do Fundo Brazilian Mortgages Cia. Hipotecria ]
HHOOSSPPIITTAALL EE MMAATTEERRNNIIDDAADDEE NNOOSSSSAA SSEENNHHOORRAA DDEE LLOOUURRDDEESS
RRuuaa ddaass PPeerroobbaass,, nn.. 334422 ee 334444
JJaabbaaqquuaarraa SSoo PPaauulloo SSPP
Objeto : HOSPITAL E MATERNIDADE NOSSA
SENHORA DE LOURDES
Documentao : Contrato de Locao de Imvel No Residencial, alm do Aditamento e Segundo Aditamento do Contrato.
Finalidade : Determinao do Valor Locatcio.
Grau de Liquidez : Mdia-baixa
Data da Avaliao : Outubro de 2.011
N 10.001-A/11
renato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadoElaborado por DEXTER ENGENHARIA S/C LTDAMrio Jos Britto Molari - Engenheiro Civil - CREA n 600649320 renato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitado3
1. ASPECTOS DE LOCALIZAO
1.1. LOCALIZAO
O imvel objeto do presente trabalho est situado Rua das Perobas, n.
342 e 344 - Jabaquara So Paulo SP, com frente secundria para a Rua
Farjalla Koraicho.
A regio apresenta acesso facilitado atravs da Avenida Engenheiro
Armando de Arruda Pereira, entre outras, que a interliga aos diversos bairros de
So Paulo.
1.2. DIAGNSTICO DE MERCADO
Jabaquara um bairro paulistano localizado no distrito da Moema. Sua
poro sudeste, conhecida como Planalto Paulista foi incorporada ao distrito da
Sade. De 1934 a 1986 constituiu um subdistrito da Capital paulista,
desmembrado da Vila Mariana. Na nova organizao do municpio em 96
distritos, a maior parte de sua rea foi incorporada ao novo distrito de Moema.
Quando comearam as obras do metr de So Paulo em 1968, ficou
determinado que a primeira estao da linha seria a estao Jabaquara,
inaugurada junto a outras 6 estaes em 14 de Setembro de 1974.
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O distrito ainda abriga outra estao metroviria (Estao Conceio),
posterior a Jabaquara. Em 2 de Maio de 1977 foi inaugurado o Terminal
Rodovirio Intermunicipal Jabaquara. Ambas as obras ajudaram no
desenvolvimento populacional da regio, que hoje conta com mais de 200.000
residentes. A parte comercial tambm foi desenvolvida e atualmente a regio
conta com, no mnimo, dois plos comerciais importantes: O Centro Empresarial
do Ao e a sede do Banco Ita.
O terreno em anlise encontra-se situado na Rua das Perobas, muito
prximo a Estao Jabaquara do Metro, o que lhe assegura excelente
acessibilidade.
Quanto s edificaes tratam-se de um complexo hospitalar, com 06
(seis) pavimentos, dotado de excelente padro construtivo e estado de
conservao entre novo e regular.
Dessa forma, devido ao fato de o imvel apresentar construes com
caractersticas especificas, acredita-se em uma liquidez mdia-baixa para o
imvel avaliando no mercado imobilirio local.
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2. DESCRIO DO IMVEL
2.1. TERRENO
2.1.1. Dimenses do Terreno
O terreno referente ao imvel de conformao geomtrica irregular,
encerrando uma rea de 4.393,50m (Vide Anexo 2 - Documentao
Compulsada).
Obs.: A rea de terreno referente ao imvel avaliando foi obtida atravs levantamento de terreno em planta baixo fornecida em AUTO CAD, pelo prprio consulente, no tendo sido feitas medies in loco.
2.1.2. Legislao e Posturas Municipais
O imvel encontra-se devidamente cadastrado junto Prefeitura do
Municpio de So Paulo sob o n.o 091.009.0031-1 e 091.009.0005-2.
De acordo com o Livro XV - Plano Regional Estratgico (PRE) da
Subprefeitura do Jabaquara, o imvel est implantado em Zona de Centralidade
Polar (ZCPa-02), cujas principais posturas podero ser observadas junto ao
Anexo 2 - Documentao Compulsada.
2.1.3. Infra-Estrutura Bsica
O local dotado de diversos melhoramentos urbanos, tais como:
pavimentao (em asfalto) com sistemas de guias e sarjetas, redes de gua,
captao de esgoto, energia eltrica, gs canalizado e telefonia; iluminao
pblica, rede de gs, arborizao e servio de coleta de lixo.
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2.1.4. Topografia e Caractersticas do Solo
O terreno referente ao imvel avaliando possui frente ao nvel do
logradouro para o qual entesta, desenvolvendo topografia em declive ao longo de
toda a sua extenso. O solo aparentemente seco e de boa consistncia, prprio
para o embasamento de edificaes.
2.2. BENFEITORIAS
Sobre o referido terreno encontra-se erigida edificao de cunho
institucional, encerrando uma rea total construda de 23.523,27m, contendo
09 (nove) pavimentos destinados a hospital, incluso a rea de expanso com
3.734,85m2.
Obs.: A rea de terreno referente ao imvel avaliando foi obtida atravs levantamento de terreno em planta baixo fornecida em AUTO CAD, pelo prprio consulente, no tendo sido feitas medies in loco.
Abaixo apresentamos o clculo realizado e a anlise de sensibilidade
conforme alterao da taxa de rentabilidade aplicada ao valor de mercado para
venda do imvel:
Valor de Mercado para Venda do Imvel (R$)
Unitrio de Venda por rea total (R$/m)
170.974.133,28 7.268,30
Rentabilidade Mdia (% ao ms)
Rentabilidade Mdia (% ao ano)
1,05% 12,60%
Valor de Mercado para Locao do Imvel (R$)
Unitrio de Locao por rea total (R$/m)
1.795.228,40 76,32
Taxa mensal de rentabilidade esperada (% ao ms)
Valor de Mercado para Locao do Imvel
(R$)
0,65% 1.111.331,870,70% 1.196.818,930,75% 1.282.306,000,80% 1.367.793,070,85% 1.453.280,130,90% 1.538.767,200,95% 1.624.254,271,00% 1.709.741,331,05% 1.795.228,401,10% 1.880.715,471,15% 1.966.202,531,20% 2.051.689,61,25% 2.137.176,671,30% 2.222.663,731,35% 2.308.150,801,40% 2.393.637,871,45% 2.479.124,93
Valor Mensal (R$ ao ms)
Valor de Mercado de Locao Arredondado (R$) 1.795.000,00
Limite Superior Arredondado (R$) 2.052.000,00
Limite Inferior Arredondado (R$) 1.539.000,00
Sensibilidade
VALOR RESULTANTE DA AVALIAO:
VALOR LOCATCIO HOSPITAL E MATERNIDADE
NOSSA SENHORA DE LOURDES:
VALOR = R$ 1.795.000,00
(hum milho, setecentos e noventa e cinco mil reais)
VALOR VLIDO PARA OUTUBRO DE 2.011
A N E X O
FOTOS
RELATRIO FOTOGRFICO
Vista do Bloco 01
RELATRIO FOTOGRFICO
VistaParcialdeLeito4andar
VistaParcialdeEquipamentos deLeito4andar
VistaParcialdeCorredordeCirculao4andar
VistaParcialdeSaladeEspera4andar
RELATRIO FOTOGRFICO
Vista doSetordeAtendimento Vista daRecepo
EntradapelaRuadasPerobas AcessopelaRuaFarjalaKoraicho
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VIstadoVestirioMasculino4andar
VIstadoRepousoMdico4andar
VistadoHalldosElevadores4andar
VistadoAcessoaoCentroCirrgico4andar
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VistadaCapelaTrreo
VIstadaCantinaTrreo
VistadoCorredordeCirculao1andar
VistadoHalldeElevadores1andar
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VistadoAcessoaoProntoSocorro1SS
VistadareadeAlimentao1SS
VistadoRestauranteTrreo
VIstadoAcessodeVeculosTrreo
RELATRIO FOTOGRFICO
VistadoHalldeElevadores3SS
VistadaSaladeCarrinhos3SS
VistadaSaladeGesso1SS
VistadoCorredordeCirculao2SS