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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Local do Imóvel:
Avenida Canguru
Lote 03 da Quadra “P”
Loteamento Vila Chantal II
Matrícula Imobiliária n° 21.367
Cartório de Registro de Imóveis
Campos do Jordão – SP Lat.: -22°41’59”S Long.: -45°32’13”O
Finalidade da Avaliação:
Apuração de Valor de Venda
Dados do Processo:
Autos n° 0010159-42.2018.8.26.0011
1ª Vara Cível
Foro Regional de Pinheiros
São Paulo - SP
Grau de Fundamentação:
Grau I da NBR 14.653-2
Número do Laudo:
CH 9 4 1 - X J H L H - Z S P W T - B X I P K
CONCLUSÕES RESUMIDAS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
VALOR DE VENDA (VV 1):
O valor de mercado sugerido para venda para o imóvel objeto da
Matrícula Imobil iár ia n° 21.367 do Cartório de Registro de Imóveis
da Comarca de Campos do Jordão, situado na Avenida Canguru
(correspondente ao Lote 03 da Quadra “P”), Loteamento Vila
Chantal I I , no perímetro urbano daquele município, com área de
terreno de 1.011,00 m² (um mil e onze metros quadrados), é de:
Terreno = R$ 108.000,00
Construções e Benfeitorias = R$ 0,00
Valor de Venda (VV)
R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais)
Ref. mês de julho de 2020
A pesquisa de terreno levada a efeito junto ao mercado
imobil iário se concentrou em terrenos na região da Vi la Chantal e
adjacências. Foram coletadas cinco ofertas comparativas cujos
preços por metro quadrado de terreno variavam entre R$ 103,00 e
R$ 148,00. Aplicando-se fatores de oferta em relação às condições
do imóvel avaliado, além do fator topografia, concluiu-se por um
valor médio de R$ 107,00 por metro quadrado de terreno como o
mais adequado à realidade do mercado imobil iár io.
VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251
1
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Tem por objeto o presente laudo de avaliação sugerir, através de
metodologia adequada, o valor de venda do imóvel objeto da Matrícula
Imobil iária n° 21.367 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de
Campos do Jordão, s ituado na Avenida Canguru (correspondente ao Lote
03 da Quadra “P”), Loteamento Vi la Chantal I I , no perímetro urbano
daquele município, com área de terreno de 1.011,00 m² (um mil e onze
metros quadrados).
A avaliação do imóvel levou em consideração os seguintes
aspectos básicos:
a) A localização do imóvel no município.
b) O valor médio de mercado para imóveis similares ofertados na
região.
c) Parâmetros de homogeneização previstos nas normas e fatores
imobil iários que influenciam no valor do imóvel.
d) As normas básicas e procedimentos previstos pela NBR 14653-1
e 14653-2 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas
e das recomendações técnicas do IBAPE Nacional - Instituto
Brasile iro de Avaliações e Perícias.
Cumpre-nos informar que toda a documentação e informações
referentes ao imóvel foram baseadas na documentação imobil iária
fornecida, não sendo consideradas eventuais restrições que não sejam
de nosso conhecimento.
2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
De acordo com as informações fornecidas e visando caracterizar o
objeto desta avaliação, constatamos que o imóvel possui as seguintes
características básicas:
2.1. Localização: O imóvel objeto desta avaliação localiza-se no perímetro
urbano do município de Campos do Jordão, no Loteamento Vi la
Chantal I I , na quadra formada pela Rua Canguru (a qual o
imóvel faz frente), Rua do Sabiá e Rua do Bei ja Flor. De acordo
com o Sistema de Coordenadas UTM, o imóvel localiza-se a -
22°41’59”S e -45°32’13”O (vide localização constante no
ANEXO 03) .
VALIENGE CONSULTORIA LTDA.
Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-12512
2.2. Uso do imóvel: Conforme informações coletadas em vistoria, o imóvel
aval iado trata-se de um terreno sem benfeitorias.
2.3. Documentação e dados legais do imóvel: De acordo com a documentação apresentada, o imóvel é
formado pela Matrícula Imobil iária n° 21.367 do Cartório de
Registro de Imóveis de Campos do Jordão, conforme
documento juntado no ANEXO 01. O imóvel possui a seguinte
descrição tabular:
Consta ainda que o imóvel objeto da aval iação acha-se
cadastrado junto à Prefeitura do Município de Indaiatuba para
f ins de lançamento de Imposto Predial e Territorial Urbano
(IPTU) sob n° 03.900.635, atr ibuindo-lhe o valor venal de R$
14.710,05 (vide ANEXO 02) .
2.4. Terreno:
2.4.1. Dimensões: De acordo com o item anterior, a área de terreno do imóvel
perfaz o total de 1.011,00 m² (um mil e onze metros quadrados) , tendo 36,50 metros de frente para a Avenida
Canguru, 37,00 metros confrontando com o Lote 04, 32,60
confrontando com o Lote 02 e nos fundos, confrontando com
os Lotes 16 e 17, mede 26,00 metros.
2.4.2. Topografia: O imóvel possui terreno em acl ive acentuado no alinhamento
com a Avenida Canguru.
2.4.3. Infraestrutura e características da região: A região onde se localiza o imóvel possui infraestrutura
compatível com as áreas urbanas com média infraestrutura,
possuindo melhoramentos públicos parciais com área em
desenvolvimento de urbanização.
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3
2.4.4. Restrições de uso e ocupação e aproveitamento do terreno:
De acordo com Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo do
município de Campos do Jordão, o imóvel avaliado situa-se em
zona com características estritamente residenciais.
2.5. Benfeitorias e Construções: No imóvel avaliado não constam construções ou benfeitorias
que agreguem valor ao imóvel.
2.6. Aproveitamento do imóvel:
Conforme citado anteriormente, o imóvel trata-se de um
terreno sem benfeitorias destinado à ocupação com
construções residenciais, segmento que entendemos ser o
mais adequado em termos de aproveitamento econômico.
3. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO
Para melhor caracterizar os diversos aspectos apontados no
presente laudo, bem como exemplif icar as características básicas da
área objeto desta avaliação, procedemos levantamento das informações
disponíveis do imóvel para embasamento de nossa avaliação. Neste
levantamento demos ênfase ás características f ís icas do imóvel avaliado
e do condomínio em que se situa.
Fotografia 01 – Aspecto da local ização do imóvel em relação ao
município de Campos do Jordão. VALIENGE CONSULTORIA LTDA.
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Fotografia 02 – Aspecto geral das divisas do imóvel objeto da Matrícula
Imobil iária n° 21.367 do Cartório de Registro de Imóveis de Campos do Jordão
(em vermelho).
Fotografia 03 – Aspecto da Avenida Pedro Paulo, pr inc ipal v ia de acesso ao
Loteamento Vila Chantal I I .
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Fotografia 04 – Aspecto da estrada de terra para acesso ao imóvel s ituada
antes do Rancho da Cí l ia.
Fotografia 05 – Aspecto da estrada de terra que l iga a Avenida Pedro Paulo
ao Loteamento Vila Chantal I I .
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Fotografia 06 – Aspecto da Avenida Kanguru junto ao al inhamento da Quadra
“P” (á esquerda), onde se situa o imóvel aval iado.
Fotografia 07 – Aspecto geral do Lote 03 da Quadra “P”.
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Fotografia 08 – Aspecto geral do Lote 03 da Quadra “P”.
Fotografia 09 – Reprodução parcia l da planta de Loteamento Vila Chantal I I ,
com a local ização da Quadra “P”.
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4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Para concluirmos pelo valor de venda e locação do imóvel objeto desta
aval iação, foram observados e analisados os seguintes itens:
4.1. Valor / Metro Quadrado do Terreno Nu (VTN): Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de terreno nu,
procedeu-se pesquisa na região onde se local iza o imóvel. Focamos
nossa pesquisa na própria região do imóvel e suas adjacências.
Alguns aspectos desta pesquisa merecem serem ressaltados, em
específ ico os fatores que influenciam os valores de metro quadrado de
terreno:
a) VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitár ios, dividimos
o preço global da oferta pela respectiva área do comparativo.
b) FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o
preço ofertado, considerando-se a elast icidade da negociação no
fechamento de eventuais compras.
c) FATOR TOPOGRAFIA: considerou a topografia do imóvel avaliado
e das ofertas comparativas, com os seguintes fatores:
Fatores do Imóvel Avaliado:
Oferta: 1,00
Topografia: 0,80 (Acl ive Acentuado)
Assim sendo, foram coletados 05 (cinco) elementos comparativos de
venda de terreno que se situam na mesma região geoeconômica da área
aval iada, que culminou no seguinte relatório de avaliação:
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Pesquisa de Terrenos VALIENGE CONSULTORIA LTDA.
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ELEMENTO COMPARATIVO 01
Loca l ização:
Vi la Ch antal
Área
1.350,00 m ²
Va lor :
R$ 140.000,00
Infor mante:
CADIJ Im óveis
Te l . : (12) 3663-1717
Fator es :
OFERTA – 0 ,90
TOPOGRAFIA – 0 ,85
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11
ELEMENTO COMPARATIVO 02
Loca l ização:
Vi la Ch antal
Área
1.090,00 m ²
Va lor :
R$ 120.000,00
Infor mante:
CADIJ Im óveis
Te l . : (12) 3663-1717
Fator es :
OFERTA – 0 ,90
TOPOGRAFIA – 0 ,80
VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251
12
ELEMENTO COMPARATIVO 03
Loca l ização:
Vi la Ch antal
Área
1.007,00 m ²
Va lor :
R$ 150.000,00
Infor mante:
Su íça Br asi le ir a Im óveis
Te l . : (12) 3663-5165
Fator es :
OFERTA – 0 ,90
TOPOGRAFIA – 0 ,80
VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251
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ELEMENTO COMPARATIVO 04
Loca l ização:
Vi la Ch antal
Área
1.015,00 m ²
Va lor :
R$ 150.000,00
Infor mante:
Ache Seu Im óvel Imo bi l iár ia
Te l . : (12) 98122-4455
Fator es :
OFERTA – 0 ,90
TOPOGRAFIA – 0 ,85
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ELEMENTO COMPARATIVO 05
Loca l ização:
Vi la Ch antal
Área
1.279,00 m ²
Va lor :
R$ 150.000,00
Infor mante:
CADIJ Im óveis
Te l . : (12) 3663-1717
Fator es :
OFERTA – 0 ,90
TOPOGRAFIA – 0 ,90
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Avaliação do Terreno (Método Comparativo)
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Valienge Consultoria Ltda1/8
Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 V.Hom.(R$/m2)
1 140.000,00 1.350,00 103,70 0,90 0,94 87,73
2 120.000,00 1.090,00 110,09 0,90 1,00 99,08
3 150.000,00 1.007,00 148,96 0,90 1,00 134,06
4 150.000,00 1.015,00 147,78 0,90 0,94 125,02
5 150.000,00 1.279,00 117,28 0,90 0,88 92,89
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2:Oferta Topografia
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Ident: VILA CHANTAL II Tipo: Laudo completo Solicitante: 4ª VC - FORO PINHEIROS
Lograd.: Avenida Canguru, Lote 03 Quadra P Complemento:
Vila Chantal IIBairro: Cidade: Campos do Jordão Estado: São Paulo
Nº:
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Valienge Consultoria Ltda2/8
Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras (Ud):
Grau de liberdade (Ud):
Menor valor homogeneizado (R$/m2):
Maior valor homogeneizado (R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):
Número de intervalos de classe (Ud):
Amplitude de classe (R$/m2):
Amplitude total (R$/m2):
Média aritmética (R$/m2):
Mediana (R$/m2):
Desvio médio (R$/m2):
Desvio padrão (R$/m2):
Variância (R$/m2) ^ 2:
5
4
87,73
134,06
538,79
4
11,58
46,33
107,76
99,08
17,428533
20,539406
421,867201
___________________________________________________________________________________________
Onde:
a) Grau de liberdade = N - 1:
b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)
e) Amplitude de classe = At / Ni
c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado
f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N
Sendo:
N = Número de Amostras.
V(n) = Valores homogeneizados;
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados.
Sendo:
N = Número de amostras.
At = Amplitude total;
Sendo:
Ni = Número de intervalos de classe.
d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)
Sendo:
N = Número de Amostras.
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Valienge Consultoria Ltda8/8
Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média
Vh
0 Am
x24x23x22x21x20x19x18x17x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16x8x7x6
x5
x4
x3
x2
x1
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
10 -
11 -
12 -
13 -
14 -
15 -
16 -
17 -
18 -
19 -
20 -
21 -
22 -
23 -
24 -
87,73
99,08
134,06
125,02
92,89
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
20,024
8,675
26,304
17,267
14,872
Q46
Q47
Q48
Q49
Q50
Q51
Q52
Q53
Q54
Q55
Q56
Q57
Q58
Q59
Q60
Q61
Q62
Q63
Q64
18,58
8,05
24,41
16,02
13,80
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
Q81
Q82
Q83
Q84
9 -
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
-------------------------------------------------------
|
-------------------------------------------------------
Dh = Dispersão em relação a média.
Mh = Valor Médio (R$/m2) = 107,76
Vh = Valores Homogeneizados.
|
Data: 03/07/2020 ___________________________________
DORIVAL RODRIGUES DA SILVA JUNIOR
Mh
CREA N° 0601320850
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19
Valienge Consultoria Ltda3/8
Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) =
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor =
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor =
1,65
1,2807
0,9749
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
CV = Coeficiente de Variação ( % ) = 19,06
g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +..........+ | V(n) - M | ) / N
Sendo:
h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1) }
Sendo:
i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)
V(n) = Valores homogeneizados;
M = Média Aritmética;
N = Número de amostras.
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras.
Sendo:
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras;
2 1/222 2 2
2 2 2 2 2
Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).
Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.
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20
Valienge Consultoria Ltda4/8
Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança (%) = 80
TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) =
Ls = Limite superior unitário (R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado (R$/m2) =
93,68
121,84
Área equivalente do imóvel avaliando (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
1.011,00
107,00
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =
13,07
13,07
Estimativa de tendência central (R$/m2) = 107,76
108.177,00
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) =
2
3
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
cento e oito mil, cento e setenta e sete reais
VALOR DO LOTE 03 DA QUADRA P: R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais)
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) =
Estimativa de tendência central (R$/m2) =
LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) =________________________________________________________________________________________
91,59
107,76
123,92
VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251
21
Valienge Consultoria Ltda5/8
Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Classe
1
2
3
4
De:
87,73
99,32
110,90
122,48
INTERVALO
Até
99,32
110,90
122,48
134,06
Freq.
3
0
0
2
---------------------------------------------------------___________I
9) GRÁFICOS:
A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))
F
15
10
5
0 1 2 3 4 5 6 C
VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251
22
Valienge Consultoria Ltda6/8
Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2
Ve
0 Po
x24x23x22x21x20x19x18x17
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x8x7x6
x5
x4
x3
x2
x1
Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
10 -
11 -
12 -
13 -
14 -
15 -
16 -
17 -
18 -
19 -
20 -
21 -
22 -
23 -
24 -
103,70
110,09
148,96
147,78
117,28
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
87,73
99,08
134,06
125,02
92,89
Q46
Q47
Q48
Q49
Q50
Q51
Q52
Q53
Q54
Q55
Q56
Q57
Q58
Q59
Q60
Q61
Q62
Q63
Q64
0,85
0,90
0,90
0,85
0,79
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
Q81
Q82
Q83
Q84
9 -
Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.
|
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|
|
|
|
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|
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|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
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Valienge Consultoria Ltda7/8
Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média
Po
0 Am
x24x23x22x21x20x19x18x17
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x8x7x6
x5
x4x3
x2x1
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
10 -
11 -
12 -
13 -
14 -
15 -
16 -
17 -
18 -
19 -
20 -
21 -
22 -
23 -
24 -
103,70
110,09
148,96
147,78
117,28
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
21,859
15,471
23,394
22,220
8,284
Q46
Q47
Q48
Q49
Q50
Q51
Q52
Q53
Q54
Q55
Q56
Q57
Q58
Q59
Q60
Q61
Q62
Q63
Q64
17,41
12,32
18,63
17,70
6,60
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
Q81
Q82
Q83
Q84
9 -
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
-------------------------------------------------------
|
-------------------------------------------------------
Do = Dispersão em relação a média.
Mo = Valor Médio (R$/m2) = 125,56
Po = Preços observados.
|
Mo
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Grau de Fundamentação do Laudo:
Para enquadrarmos o presente laudo no item 09 da NBR 14653-2 da
ABNT, temos o seguinte demonstrativo:
Item Descrição Grau PONTOS DO
LAUDO III (03 pontos) II (02 pontos) I (01 ponto)
1 Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto á
todas as variáveis
analisadas
Completa quanto aos
fatores utilizados para
tratamento
Adoção de
situação
paradigma
3
2 Coleta de dados de mercado
Características
conferidas pelo autor
do laudo
Características
conferidas por
profissional
credenciado pelo autor
do laudo
Podem ser
utilizadas
fornecidas por
terceiros
3
3 Quantidade mínima de dados
de mercado efetivamente
utilizados
12 6 3 2
4 Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de
informações
relativas a todas as
características dos
dados analisadas,
com foto
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados analisadas
Apresentação de
informações
relativas a todas as
características dos
dados
correspondentes
aos fatores
utilizados
3
5 Extrapolação conforme B.5.2 Não admitida Admitida para apenas
uma variável Admitida 2
6 Intervalo admissível de ajuste
para cada fator e para o
conjunto de fatores
0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 2
TOTAL DE PONTOS 14
Graus III II I
Pontos Mínimos 15 9 6
Itens obrigatórios no grau
correspondente
Itens 3,5 e 6, com os
demais no mínimo
no Grau II
Item 3,5 e 6 no mínimo
no Grau II
Todos, no mínimo
no Grau I
Total de pontos: 14 (aval iação enquadrada no Grau I de Fundamentação)
VALIENGE CONSULTORIA LTDA.
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5. ENCERRAMENTO
Encerramos o presente laudo de avaliação com 26 (vinte e seis)
páginas digitadas somente no anverso, 09 (nove) fotografias que
compõe a memória fotográfica do imóvel avaliado e 03 (três) anexos
que complementam as informações e conclusões aqui relatadas.
São Paulo, 03 de julho de 2020.
DORIVAL RODRIGUES DA SILVA JUNIOR CREA N° 0601320850
ART N° 92221220161190436
MARCELO SARNELLI LEMOS Sócio Diretor
VALIENGE CONSULTORIA LTDA. CNPJ 11.129.545/0001-19
VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251
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ANEXO 01 Matrícula Imobiliária n° 23.167 Cartório de Registro de Imóveis
Campos do Jordão – SP VALIENGE CONSULTORIA LTDA.
Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:06/03/2020 11:33:00
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:06/03/2020 11:33:00
ANEXO 02 Certidão de Dados Cadastrais e Valor Venal do Imóvel
N° 853/2020 – Contribuinte n° 03.900.635 Prefeitura Municipal de Campos do Jordão
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PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPOS DO JORDÃO
CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS E VALOR VENAL DO IMÓVELNº: 853/2020
SITUAÇÃO CADASTRAL03.900.635Inscrição:GLORIA MARIA M DE A COELHO OLIVEIRAProprietário:
Promissário:Endereço: AV. KANGURU, 0Complemento:Lote: 3 Quadra: PBairro: VILA CHANTAL Cidade: CAMPOS DO JORDAOLoteamento: VILA CHANTAL CEP: 12460-000 UF:
1.011,00Terreno: Área do Terreno:R$ 14.710,05
R$ 0,00Construção: Área Construída: 0,00
Testada Principal: 34,00Valor Venal Excedente: R$ 0,00
0,00Área Global:R$ 14.710,05Valor Venal Total:
VALORES VENAIS / ÁREAS - Exercício: 2020
A Prefeitura Municipal de Campos do Jordão, CERTIFICA que o(s) valor(es) venal(is) acima, foi(ram)
atribuido(s) no presente exercício para o imóvel em questão, ressalvando o direito de a Fazenda
Municipal atualizar quaisquer elementos que venham a ser apurados ou que se verifiquem a qualquer
tempo, inclusive em relação ao período abrangido por esta certidão.
Certidão emitida às 14:52:15 horas do dia 10/06/2020 (hora e data de Brasília).
Código de controle da certidão: 5032.8CA2.ED04.E77D
A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada na opção Valor Venal \ Confirmação de Autenticidade
Certidão Emitida Gratuitamente
ANEXO 03 Croqui de Localização Contribuinte n° 03.900.635 Fonte: Prefeitura Municipal de Campos do Jordão
VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251
/
RUA KANGURU