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Il Sole 24 Ore
Domenica 11 Marzo 2012 - N. 70 9
MarcoLiera
Chissàseimilionidiitalianicheritengonocheilmattonesia
l’investimentopiùsicuroeredditiziolapenserannoallostessomodoquandoavrannocalcolatol’impattodellanuovaImu,comehafattoil«Sole-24Ore»questasettimana.Lastimaèchequest’annoirincaripergliimmobilidetenutiascopodiinvestimentocomecasediversedallaprima,negoziecapannoninellegrandicittàarriverannoal200%rispettoallavecchiaIci(invigorefinoal2011).Perfareunesempio,chipagava359euroeurodiIcisuuntrilocaledatoinlocazioneacanoneliberoaMilano,quest’annodovràcorrispondere1.104eurodiImu.Èchiarochelavariabilefiscalenonèl’unicofattorechedeterminalaconvenienzadiuninvestimento.Sevifosselaragionevolecertezzachedaquia4-5annigli immobilipotrannomantenereillorovalorereale,alnettoditasseespesedigestioneemanutenzione,l’aggraviopotrebbepassareinosservato.Einvecevisonoseridubbicheciòpossaavvenireperlastragrandemaggioranzadeifabbricatidetenutiascopodiinvestimento.Eforsequalcheconsiderazionesidevefareancheperlesecondecasedivacanzararamenteutilizzate,mantenuteinportafoglionell’attesache«comunquevadasonosoldibeninvestiti».Ilcreditobancario,benzinadelmercatoimmobiliare,èinpesantecontrazione.Iredditidisponibilisonoindiminuzione.Ladinamicademograficaspingepiùaundecumulo(liquidazionedipatrimoniricevutiinereditàocessioni)cheaunaccumulo(acquistidapartedinuovecoppieoinvestimentidapartediimprese).Secondoicalcolidell’AgenziadelTerritorio,«lefamigliechevivononeigrandiagglomeratiurbaninonsembranoingradodiacquisireunaabitazionediproprietà».Eiprezzi?Secondoalcunicentridiricercaresistonoancora,forseperchéiproprietarisisentonodipoteraspettaretempimigliori.Poichénonsonoindebitati,possonopermetterselo.Maperquanto?
Irecentidatisuipatrimonipersonalideiministrimostranounpesoconsiderevoleattribuitoaunitàimmobiliari.Èunatradizionediunamoltitudinedifamigliebenestantiquelladiaccumularerisparminelmattone.SecondolaBancad’Italialefamiglieitalianedetengonoabitazioniper4.950miliardidieuro.Secondol’AgenziadelTerritorio,il34,5%delleabitazionidiproprietàdellepersonefisicheinItalianonèprimacasa,quindilarelativaproprietàhaunamotivazionecombinatadivacanze,usogratuito,sfittopiùomenotemporaneo,opuroinvestimento.I2,4milionidicasechenonsonoabitazioniprincipaliechenongeneranoredditoperchénonsonoaffittate(il26%delleabitazioni)meritanounaimportanteriflessione:i loroproprietaridovrannopagareunaimpostaannualetriplicataogiùdilì.Perfarvifronte,dovrannoprelevaredaaltriredditioliquidareattivi.Aquesti4.950miliardidiabitazionisiaggiungonocirca360miliardidialtri fabbricati(negozi,uffici,capannoni)diproprietàdellefamiglie; intotale,questoenormepatrimonio"reale"pesaperil56%dellaricchezzaprivata.Cheoranonsoloègravatodamaggioritasse,masoprattuttodaincognitecircalasuacapacitàfuturadiproteggereilbenessere.Laprimacasaè"sacra".Lealtreunpo’meno.
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LABUSSOLA
Traiettoria dei conti insostenibileSecondo molti analisti il Paese ha solo guadagnato tempoe tra un anno potrebbe aver bisogno di un terzo piano di aiuti
Effetto swap. Il 60% in mano pubblica
Tra tassee recessioneil mattoneè meno sacro
L’inversione
MANOVRA E MERCATI
Dopoilsalvataggio
La situazione attuale e gli scenari
Beda RomanoBRUXELLES. Dal nostro corrispondente
Sarà l’ennesima riunionedifficile quella che i ministridelle Finanze della zona euroterrannodomaniseraaBruxel-les. Oltre a dibattere di Grecia,dando il presumibile via liberadefinitivo al secondo piano disalvataggio del Paese mediter-raneo dopo la ristrutturazionedeldebitosovrano,l’Eurogrup-podiscuteràanchedeltantoat-teso potenziamento del fondodi stabilità Esm, che nella mi-glioredelleipotesidovrebbesa-
lire a 750 miliardi di euro. C’è iltimorediun nuovo rinvio.
IldirettoregeneraledelFon-do monetario internazionale,Christine Lagarde, ha annun-ciatovenerdìsera chechiederàal consiglio di amministrazio-nedelFondo(lariunioneèpre-vista il 15 marzo) di concederelinee di credito alla Grecia per28 miliardi di euro su quattroanni. La somma, che compren-de 10 miliardi già allocati con ilprimo piano di salvataggio, èproporzionalmente inferiorealla partecipazione dell’Fmi al
primo pacchetto di aiuti al go-vernogreco.
LapropostadellasignoraLa-garde riflette l’elevata esposi-zione del Fondo alla crisi debi-toria europea e la richiesta dimolti azionisti perché l’Europarafforzil’Esmpurdievitareilri-schio di contagio. L’impressio-ne è che su questo aspetto do-mani la Germania continuerà atentennare.IlcancelliereAnge-la Merkel non se la sente (perora) di chiedere al Parlamentonuovo denaro dopo che il re-cente voto sul pacchetto greco
hamostratounaspaccaturadel-lasuamaggioranza.
Durante la riunione, la Ger-mania potrebbe quindi chiede-re alla Commissione di farenuovo lavoro tecnico sul rap-porto tra l’Esm e il suo prede-cessore, l’Efsf.Tra lealtrecose,i ministri discuteranno anchedi Spagna e di Portogallo.L’agenda non comprende, co-mesipensava inunprimotem-po, alcun dibattito formalesull’Italia,cheèstataoggettoin-vecediunadiscussionenell’ul-timariunionedelComitatoeco-
nomico e finanziario (l’organi-smo che riunisce i direttori deiTesorinazionali).
In questa occasione, è emer-sa la consapevolezza che nuo-vemisurediflessibilitàsulmer-cato del lavoro italiano sareb-bero utili. Sia in Portogallo chein Grecia, i direttori dei Tesorihanno insistito sull’importan-zadiadottareconrigorelescel-te economiche così come sonostate decise a livello politico.Alcuni partecipanti hanno poimesso l’accento su una man-canza di crescita economicacheneiPaesipiùdebolipotreb-be creare un nuovo circolo vi-zioso, complici anche politi-chedi austerità.
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Vittorio Da RoldIlrischioGreciarestamol-
to alto anche dopo il maggiorswap della storia e il primo dacinquant’anni di un Paese svi-luppato che taglia della metàil maxi-debito da 206 miliardidi euro in mano ai privati siaistituzionali che retail. I ventitipidinuovibondconscaden-zada11annia30annieinteres-si variabili che saranno emes-si domani da Atene in base al-loswapsonogiàquotatisulco-siddetto"greymarket",a inte-ressi,chesimuovonoinversa-mente al prezzo, dal 18% al22,6%, meno del 39% che Reu-ters dava al già esistente bondgrecoa10anni, mapiùelevatodel 14% del bond decennaleportoghese.
Unchiarosegnaledicomeilmercatononsianéeuforiconétantomenodisperato,macon-servi un approccio molto pru-dentesulloswapcheharichie-sto sette mesi di trattative conl’IifdiCharlesDallarapergiun-gere inporto.
«Cisiaspetterebbecheiren-dimentisuinuovibondgrecisi-anosimiliailivellidelPortogal-lo, dove il rapporto debito-Pilè di circa 116% – spiega un tra-der –. Ma il mercato prezza unpremio più alto di rischio suAtene perché riflette l’incer-tezza sulle prossime elezionigrecheprevisteadaprileenoncredeall’implementazionedel-leriformeacausadellafortere-sistenzadei sindacati».
Sonoinmoltiamettereindi-scussioneilrisultatodellames-sainsicurezzadellaGrecia;co-minciano a pensare che dopoun primo piano di aiuti da 110miliardi, seguito oggi da un se-condo 130 miliardi, ne serviràtraunannounterzo.
SecondounrapportodiChri-stoph Weil, economista diCommerzbank, «se l’econo-mia greca cresce in media solodello 0,4%, piuttosto che dello
0,9%, nel periodo 2012-2020, ilrapporto tra debito e Pil scen-derà solo al 127% rispetto al 120prefissato dall’Fmi entro il2020». Inoltre «se l’avanzo pri-mario di bilancio arriva al 1,7%invecedelprevisto2,2%delPil,il rapportodebito-Pil resterà al129%. A questo punto l’Fmi ri-chiederà probabilmente un’al-tra ristrutturazione del debitopubblico come prerequisitoper ulteriori finanziamenti»,concludepessimistaWeil.
Anche per Daniel Gros, di-rettore del Ceps di Bruxelles,«cisaràbisognodiunterzosal-vataggio greco tra un anno,ma questa volta a carico degliStati che decideranno senzafar tropporumorenelcorsodiun summit europeo dedicatoad altro tema di allungare lascadenza del debito o ridurregli interessideiprestiti».
«L’operazione di swap deldebitogrecoèstataunsucces-so e, anche se non si possonodel tutto escludere altri aiutiin futuro, non credo che adAteneserviràunulteriorepac-chetto di salvataggio», dicecauto il componente del Con-siglio direttivo della Bce,Ewald Nowotny che deve ge-stire il salvataggio della prima"vittima" dei Cds greci – dopoil via libera ai risarcimenti daparte dell’Isda, l’associazionedeiderivati –con un’iniezionediun miliardo di euro a favoredi KA Finanz, la bad bank diKommunalkreditAustria,ban-canazionalizzata nel2008.
SenzacontarecheildeficitdiAtene ha raggiunto l’11,5% delPil nel 2011, la disoccupazione èsalita di 6,2 punti percentualitoccandoil21%,ilPilèscesodel7% l’anno scorso, gli investi-menti sono crollati del 21% e il30%deinegozinelcentrodiAte-nehannochiuso.Aquestopun-tolacrisigrecacessaperòdies-sere un problema di esposizio-nepergli investitoriprivatichenonhannopiùinvistascadenzeper limitarsi a un problema dirapporti politici tra Atene etroika(Fmi,UeeBce).Ilrischiodi uscita dall’Eurozona è ridot-to e eventuali sforamenti do-vrebberoesserepiùfacilidage-stire, con riscadenzamento dicreditiotagliodeitassi.
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La positiva conclusionedel maxi-concambio greco da206miliardidi euro, ilpiùgran-de della storia, ridimensionasul breve i rischi di un’uscita diAtene dall’euro. Ma c’è ancheun’altra importante conside-razione: dopo sette mesi ditrattative tra la Grecia e gli in-vestitori privati istituzionaliguidati dal direttore CharlesDallara e dal vice presidenteJean Lemierre dell’Iif, l’Insti-tute of Internationl Finance,l’associazione delle maggioribanche del mondo, le partipiùesposte incasodi fallimen-to del programma di risana-mento greco sono ora limitatea creditori ufficiali (Ue, ban-
che centrali e Fmi), e alla Gre-cia stessa.
La percentuale del debito gre-coda357miliardidieuroinmanoaiprivatiprimadelloswapsuitito-lieradel58,8%mentreoradopoilconcambiosièridottaal40,7%,fi-nendo sotto la soglia del 50%.Una modifica molto importanteperché lascia in mano ai politici,Angela Merkel e in primis, allebanchecentralieall’Fmi, ledeci-sioni finali. Una partita semprecomplessa,maconmeno attorielineadicomandopiùsnella.Secifosseancheunagovernanceeuro-pea più lineare, la situazione orasarebbepiùsemplicedagestire.
V.D.R.© RIPRODUZIONE RISERVATA
Domani l’Eurogruppo per sbloccare il secondo pacchetto e rafforzare l’Esm
L’Fmi sprona l’Europa e riduce gli aiuti
La distribuzione del debito pubblico greco. Dati in percentuale
Istituzioni pubbliche* Investitori privati
PRIMA DELLO SWAP DOPO LO SWAP
Fonte: elab. Sole 24 Ore su dati Reuters(*) Paesi della zona Euro, Bce e banche centrali, Fmi e altri
41,2
58,8
40,7
59,3
350miliardi
243miliardi
Partenza in salita per i nuovi bond greciDomani al debutto i titoli del concambio: rendimento al 22,6% per l’obbligazione a undici anni
Rendimenti in percentuale
DECENNALEPORTOGALLO
NUOVOBOND GRECO
A 11 ANNI
VECCHIODECENNALE GRECO
I BOND
Fonte: Reuters; Grey Market Data; DTCC
14,022,6
39,0
PRIMA VITTIMA DEI CDSDopoil via liberadell’Isdaai risarcimenti, iniezionediun miliardodi aiuti statalia KA Finanz, la bad bankdiKommunalkredit Austria
Il peso del debitodai privati agli Stati
