LOGISTICS MARKET RESEARCH 1Q 2020

C OM PAN Y R O O TS

ESTABLISHED

OVER 200

YEARS

AGO

1805년에 영국에서 설립된 체스터톤스는 5개 대륙 30여개 국

에 걸쳐 확장된 100개 이상의 사무실을 포함하고 있는 런던의

최상위 부동산 회사 중 하나입니다.

200년의 역사를 자랑하는 체스터톤스는 영국 왕립 학회(RICS)

의 창립 멤버로서, 다년간의 국제적인 활동과 현재 시점에 맞게

적용한 전통성을 바탕으로 고객에게 우수한 서비스를 제공하는

데 주력하고 있습니다.

2018년 시작하는 체스터톤스 코리아는 투자자문, 가치평가, 컨

설팅, 매입매각 임대차 자산관리 및 운영서비스 등 종합 부동산

서비스를 제공하며, 아시아 네트워크를 발전시키고 해외 시장으

로의 서비스를 다각화 하려 합니다

B R O AD S E RV I C E

체스터톤스의 자문 및 평가팀의 서비스는 개발자들이 추후 프로젝트에 대한 결정을 신속하게

내릴 수 있도록 다양한 근거와 자료를 전달하며, 마케팅 및 세일즈 팀은 고객의 글로벌 데이

터베이스에 대한 투자를 극대화하는 동시에 투자 수익률을 극대화하는 방법에 대한 솔루션을

제공하고 있습니다 .현지 및 글로벌 판매 경험과 노출을 통해 개발 프로젝트는 가장 짧은

기간 내에 최고의 시장 가격으로 판매할 수 있는 최상의 기회를 만들어 냅니다.

컨설팅 및 리서치 (Consulting & Research) 체스터톤스 코리아는 컨설턴트 전문가 그룹의 풀을 활용하여 글로벌 투자자, 다국적 기업,

부동산 회사, 공공기관 등 다양한 의뢰인의 요구에 맞는 컨설팅 서비스를 제공합니다.

체스터톤스 코리아는 전세계적으로 상업용 부동산 시장에 대한 리서치를 통해 시장의

과거와 오늘을 조명하며, 장래시장에 대한 포괄적인 전망을 제시합니다.

투자자문 (Investment & Advisory) 체스터톤스 코리아는 투자컨설팅, 투자관리, 매입대행 등 의뢰인의 부동산 투자에

필요한 모든 서비스를 제공합니다. 투자의 초기부터 전략수립, 금융구조, 매각협상

까지 의뢰인의 요구와 목적에 부응하는 수익성을 최우선 한 대안을 분석합니다.

감정평가 (Valuation & Advisory) 풍부한 경험과 자격을 갖춘 전문가에 의한 최고 수준의 감정평가 서비스를 제

공합니다. 한국과 아시아 부동산 시장에서의 풍부한 경험을 토대로 통합적인

감정평가 서비스를 제공합니다. 체스터톤스 코리아는 한국에 진출한 글로벌

부동산 서비스회사 중 유일하게 국가공인 감정평가법인을 보유하고 있습니다.

임대차 및 매입매각 (Leasing & Acquisition & Disposal) 일반기업, 투자자, 공공기관을 위해 체스터톤스 코리아는 가장 효율적이고

통합적인 부동산 중개서비스, 매입매각 대행 서비스를 제공합니다.

자산 및 시설관리 / 프로젝트 관리 (Asset, Facility & Project Management) 최소한의 비용으로 최대의 효과를 창출하는 통합적인

부동산 프로젝트-자산-시설관리 서비스를 제공합니다. 의뢰인의 요구에

따라 부동산의 생애단계에 적합한 통합 부동산 서비스를 제공합니다.

해외부동산서비스 (Overseas Project Service) 체스터톤스 코리아는 해외 부동산의 개발, 투자, 관리,

감정평가에 관한 포괄적 서비스를 제공합니다

GLOBAL NETWORK

INTERNATIONAL

SERVICE LINE

5 CONTINENTS

29 COUNTRIES

218 OFFICES

FRANCE (9)

AUSTRIA

CANADA

MALTA

MAURITIUS

LOGISTICS RESEARCH TABLE OF CONTENTS

OVER VIEW

주요 ISSUE

조사개요 1. 조사대상 및 내용

2. 조사기간

3. 조사권역

4. 임대료, 공실률 추정방법

5. Cap.rate 추정방법

시장동향 1. 권역별 시장 특징

2. 물류센터 수요동향

3. 물류센터 공급동향

임대시장 1. 임대시장 동향

2. 수도권의 권역별 임대시장 분석

매매시장 1. 물류센터 매매시장 동향

2. Cap. Rate

3. 당분기 거래사례

Logistics Market

1

OVERVIEW

평당매매가 5.0 백만원/평

Cap.rate 6.0 %

평균임대료 28,900 원/평

공실률 3.8 %

2020년 1분기의 온라인시장 거래액은 약 36조84백억원으로 전분기 대비 0.85% 감소

함. 인터넷쇼핑몰의 거래액은 약 12조 4백억원으로 전분기 대비 6.17% 감소했고, 모

바일쇼핑몰의 거래액은 약 24조 79백억원으로 전분기 대비 1.95% 증가함. 전분기에

비해 온라인시장 전체 거래액이 감소한 것은 연간 거래액의 1분기 비중이 가장 작고

4분기 비중이 가장 큰 경향 때문에 나타나는 일시적인 현상으로 보이며 전년 동기대

비 17.08% 증가한 성장세에 있음.

2020년 1분기 수도권 물류센터의 평균 임대료는 1층(접안층) 기준 평당 28,900원으로

전분기와 비슷한 수준에서 형성됨. 관리비는 평당 2,000원 내외임. 당분기 17만평 규

모의 신규공급으로 일시적인 공실 증가가 우려되었으나, 준공 전 선임대와 쿠팡 등

대형 이커머셜업체의 공격적인 확장으로 대부분의 신규 물류센터의 공급이 시장에서

빠르게 흡수됨.

2020년 1분기 수도권 상온 대형 물류센터의 평균 Cap.rate는 6.0%임.

서울

서북부 동북부

동남부

서남부

남부

임대료 29,500 원/평

공실률 3.8 % 임대료 37,800 원/평

공실률 5.3 %

임대료 26,600 원/평

공실률 4.2 % 임대료 28,000 원/평

공실률 3.6%

임대료 26,100 원/평

공실률 2.7 %

Logistics Market

2

Ⅰ. 주요 ISSUE

2020년 1분기

매매

• 2020년 1분기에 오산시 소재의 오산드림포워드물류센터, 안성시 소재의 안성일

죽물류센터, 김포시 소재의 성광로지스틱스 물류센터, 평택시 소재의 BLK물류센

터, 이천시 소재의 디씨덕평 및 설성물류센터가 매매 되었음.

• 케이리츠투자운용에서 432억원에 부동산 펀드로 인수한 오산드림포워드물류센터

는 이랜드리테일과 이지메디컴 등이 약 10년간 임차하고 있어 안정적인 편이며,

5년간 8% 이상의 배당수익이 나오도록 설계되었음. 도이지차산운용이 매입한 김

포의 성광로지스틱스 물류센터의 매매가는 639억원으로 이번 거래를 통해 KB자

산운용이 3년만에 79억원의 매각차익을 실현함.

동향

• 2020년 1분기 경기도에서 조성중이거나, 인허가 및 신청예정인 물류단지가 18

개소에 달함. 이 가운데 현재 공사 및 보상중인 물류단지는 부천오정물류단지, 남

여주물류단지, 광주직동물류단지, 광주오포물류단지 4곳으로 총 사업비 6,962억

원 규모임.

• 용인시 처인구 고림동에 98만1천599㎡규모의 ‘용인 국제물류 4.0 물류단지 조

성사업’이 교통문제로 난항을 겪고 있음. 상습정체구간의 교통부담이 가중될 수

있고, 신설되는 도로 IC 연결 비용을 원인자 부담으로 낸다고 하더라도 민간개발

물류단지에 IC 연결을 허가할 경우 특혜 논란이 일어날 우려가 있음.

• 용인시 처인구 포곡읍 옛 경방공장부지에 추진중인 포곡스마트물류단지에 대해

주민들이 강경하게 반발하자 소극적인 자세를 취하던 용인시에서 경기도에 반대

의견서를 제출함. 한편 시행사인 ㈜딩동은 2019년 11월 경기도에 물류단지 지정

및 실시계획 승인을 신청한 상태임.

• 코로나19의 여파로 온라인 시장이 부각되었으나, 전체적인 소비심리의 위축으로

전망처럼 전체적인 시장의 큰 폭 증가는 없었음. 세부적으로 살펴볼 때 거래액 중

많은 비중을 차지하는 항목은 음·식료품, 가전 및 전자통신기기, 음식서비스시장

순이며, 코로나19 여파로 음·식료품시장이 1조원 가량 큰 폭으로 상승했음. 또한

음식서비스 거래액이 계속해서 높은 성장세에 있음.

• 포스코가 오는 7월 통합물류전문 자회사 설립을 추진함. 포스코의 지난해 실적은

매출액 62조 3668억원, 영업이익 3조 8689억원이며, 계열사를 포함한 연간 전

체 물류비는 국내 물류시장의 판도에 영향을 끼칠 수 있을 정도로 큰 규모인 총

매출액 대비 11% 수준으로 추정됨.

정책

• 기획재정부에 따르면 정부가 5대 영역 10대 분야 규제혁신 세부추진 방안을 논

의해 확정함. 세부적으로 신산업 영역의 데이터 AI분야, 바이오헬스 영역의 의료

기술 헬스케어분야, 공동산업 영역의 핀테크 기술창업분야, 제조혁신 영역의 산

업단지 자원순환분야, 서비스산업 영역의 관광 전자상거래 물류분야이며, 10대 규

제 집중분야 혁신 로드맵을 수립하고, 3~6월 말까지 순차적으로 규제 혁신 방안

을 마련할 예정이어서 귀추가 주목됨.

Logistics Market

3

Ⅱ. 조사개요

1. 조사대상 및 내용

경기도 소재 연면적 3,000평 이상인 상온 물류센터를 대상으로 거래정보, 공급정보, 임대료 정

보, 공실현황, 임차인정보 등에 관한 사항을 조사함.

2. 조사기간

2020년 01월 01일 ~ 2020년 03월 31일 (2020년 1분기)

3. 조사권역

서울을 중심으로 수도권내 물류센터가 소재하는 위치와 주요 고속도로를 기준으로 하여 5개의

권역으로 세분화 하였음.

4. 임대료, 공실률 추정방법

세분화한 권역별로 대표성 있는 물류센터를 선별하여 표본을 선정한 후 물류센터의 접안가능한

층을 기준으로 각 표본이 임대된 내역을 조사하여 건축물대장상 연면적(공용면적포함)을 기준으

로 임대료를 추정하였음.

5. Cap. Rate 추정방법

건물의 준공연도, 층고 등은 1층 기준임대료 산정시 반영하고 층별효용(화물엘리베이터 유무, 경

사지를 통한 차량접안 가능여부, 건물내 Lamp의 존재여부 등)은 1층 기준 임대료 대비 비율로

조정하여 NOI를 추정하되, 임차인의 특성(3PL, 2PL)에 따른 임대료의 차이는 NOI를 추정하는

데 고려하지 아니함.

거래사례의 거래 당시 주변 유사 물류창고의 임대료 수준 및 공실 수준 등을 고려하여 추정한

Cap.rate이므로 실현된 Cap.rate과는 다를 수 있음.

건물이 현저히 최유효이용에 미달하는 경우, 매도인과 매수인이 내부 관계자(대기업 계열사 등)인

경우에는 적정한 Cap.rate 산정을 위하여 표본에서 배제하였음.

서울

서북부 동북부

동남부

서남부 남부

포천시, 가평군, 양평군,

남양주시 등

인천광역시, 김포시, 파주시,

양주시, 연천군 등

시흥시, 평택시, 군포시,

안양시, 안산시, 화성시

일부 등

이천시, 광주시, 여주시,

용인시 일부, 안성시 등 화성시일부,

용인시일부,

의왕시, 과천시,

오산시, 수원시 등

Logistics Market

4

Ⅲ. 시장동향

1. 권역별

시장특징

2. 수요동향

3. 공급동향

1. 권역별 시장 특징

지역 특징

동

북

부

포천시, 가평군

양평군,남양주시 등

• 물류창고의 공급이 많지 않은 편

• 일부 경기권역과 강원도의 물류를 커버하는 역할

동

남

부

광주시, 이천시

여주시, 안성시,

용인시일부 등

• 중부고속도로를 통해 서울 및 내륙으로의 진입가능

• 유통업계 특히 냉동냉장제품의 창고가 주종을 이룸

남

부

화성시, 용인시일부,

의왕시, 과천시

오산시 등

• 경부고속도로를 통해 서울 및 내륙 진입 가능

• 수출입화물, 소비재 물류단지 중심으로 형성

서

북

부

김포시, 인천광역시

파주시, 양주시

연천군 등

• 서울 및 경기권의 물류 거점 역할 수행

• 도서 출판 관련 각종 화물, LCD단지 관련 수출입 화물이

주를 이룸

서

남

부

시흥시, 안산시

화성시(서부)

평택시 등

• 서해안고속도로 및 평택-제천고속도로를 이용하여 서울

및 내륙 진입가능

• 주요 항만과 인접하여 있어 입지요건 우수

• 대중국 물동량 증가로 공산품, 곡물 등 다양한 화물 취급

2. 물류센터 수요동향

(1) 온라인시장 거래액 추이

2020년 1분기의 온라인시장 거래액은 36.8조원이었음. 이 중 인터넷쇼핑몰의 거래액은 약

12조원, 모바일쇼핑몰의 거래액은 약 24조 8천억원임. 분기별 동향을 살펴보면 인터넷쇼핑몰

거래액은 전분기 대비 감소했고, 모바일쇼핑몰의 거래액은 증가했음. 코로나19의 여파로 온라

인 시장이 부각되었으나, 전체적인 소비심리의 위축으로 전망처럼 전체적인 시장의 큰 폭 증가

는 없었음. 다만, 세부적으로 살펴보면 거래액 중 많은 비중을 차지하는 것은 음·식료품, 가전

및 전자통신기기, 음식서비스시장 순이며, 코로나19 여파로 음·식료품시장이 1조원 가량 큰폭

으로 상승했음. 또한 음식서비스 거래액은 계속해서 높은 성장세에 있음.

분기별 온라인 쇼핑몰 거래액 추이

[출처: KOSIS 국가통계포털]

0

5

10

15

20

25

30

35

40

2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q

2015 2016 2017 2018 2019 2020

(조원)

Logistics Market

5

Ⅲ. 시장동향

1. 권역별

시장특징

2. 수요동향

3. 공급동향

(2) 택배시장의 성장추이

온라인시장의 발전으로 택배시장도 꾸준히 성장하였음. 2018년 5.4조원, 2019년 6.3조원이었

고, 2020년 7조원에 달할 것으로 추정됨. 2009년 이후 2019년 현재까지 매년 평균상승률

11.65%를 보이며 지속적으로 성장하는 추세임. 2019년 평균 택배단가는 2012년 이후 처음

으로 1.8% 인상된 2,269원으로 조사됨.

연간 전국 택배업 매출액 추이

[출처: KOSIS 국가통계포털, 한국통합물류협회]

(3) 택배 물동량 및 성장률 추이

물류센터의 수요와 가장 밀접한 관련이 있는 택배 물동량은 2019년에 2,790백만 박스로

2009년 이후 2019년 현재까지 연평균 9.96%씩 증가해 2020년는 3,068백만 박스에 달할

것으로 추정됨. 택배상품의 크기와 부피에 따라 개당 요금이 다르지만 전체적인 1개당 평균

요금은 2019년 2,269원으 조사됨. 전체 택배시장에서 점유율 1위 업체인 CJ대한통운의 시장

점유율은 48%이며 CJ대한통운을 포함한 상위 5개업체가 전체 물동량의 90%를 담당하고 있

음.

택배 물동량 추이 및 연간 성장률

[출처: 한국통합물류협회]

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

(조원)

(추정치)

3,068

10.0%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

(증가율)(백만박스)

(추정치)택배물동량

전분기 대비 증가율

Logistics Market

6

Ⅲ. 시장동향

1. 권역별

시장특징

2. 수요동향

3. 공급동향

3. 물류센터 공급동향

(1) 전국물류센터 등록현황 및 수도권 물류센터의 분기별 공급추이

2020년 1분기에 물류창고업으로 등록된 창고 수는 냉장냉동창고 포함하여 전국 54개임. 전

분기에 비하여 26% 증가하였음. 수도권에는 34개가 등록됨. 창고유형으로 살펴보면 전국에

일반창고 43개, 냉동냉장창고 1개, 복합창고가 10개 등록되었으며 수도권은 일반창고 28개,

냉동냉장창고 1개, 복합창고가 5개 등록되었음.

2020년 1분기 전국 물류센터 등록현황

[출처: 국가물류통합정보센터]

수도권 물류센터의 분기별 공급 연면적 추이

[출처: 국토교통부, 국가물류통합정보센터]

경기도

59%

인천광역시

4%

울산광역시

4%

강원도

4%

충청남도

4%

충청북도

6%

전라북도

2%

경상북도

6%

경상남도

6% 제주특별자치도

2%

세종특별자치시

4%

대전광역시

2%서울특별시

경기도

부산광역시

인천광역시

광주광역시

울산광역시

강원도

충청남도

충청북도

전라북도

전라남도

경상북도

경상남도

제주특별자치도

세종특별자치시

대전광역시

568

20

0

5

10

15

20

25

0

200

400

600

800

1,000

1,200

4Q2018 1Q2019 2Q2019 3Q2019 4Q2019 1Q2020

(백만㎡)(천㎡)

신규 공급량(천㎡)

누적 공급량(백만㎡)

Logistics Market

7

Ⅲ. 시장동향

1. 권역별

시장특징

2. 수요동향

3. 공급동향

(2) 수도권의 물류단지 현황

물류단지란 국토교통부장관이 물류시설의 집단화, 공동화를 통한 물류체계의 효율성을 제고하

고자 화물의 운송, 집화, 하역 등을 하는 물류단지시설과 지원시설을 집단적으로 설치 육성하

기 위하여 지정, 개발한 일단의 토지 및 시설을 말함. 2020년 1분기 현재 물류단지로 지정된

곳은 전국 30개(총면적 12,046,297㎡)로 서울포함 수도권에 15개 지정됨. 이는 지정된 총면

적 대비 61.4% (면적7,395,613㎡)에 해당됨.

소재지 총면적(㎡) 전국분포비중(%)

서울 송파구 장지동 560,694

인천광역시 서구 오류동 1,145,026

경기도 광주시 도척면 278,016

경기도 광주시 오포읍 189,597

경기도 광주시 직동 571,410

경기도 광주시 초월읍 264,529

경기도 김포시 고촌면 894,454

경기도 여주시 연라동 207,399

경기도 부천시 오정동 457,856

경기도 안성시 미양면 136,554

경기도 안성시 원곡면 682,398

경기도 여주시 명품로 264,242

경기도 이천시 마장면 796,706

경기도 평택시 도일동 486,062

경기도 화성시 동탄면 460,670

[출처: 국토교통부, 국가물류통합정보센터]

(3) 수도권 권역별 물류센터의 공급비율

2020년 1분기에 신축 허가된 물류센터의 공급을 포함하여 현재 누적된 물류센터의 공급면적

은 이천시, 광주시 등이 소재하는 수도권 동남부에 약 38%가 집중되어있으며 이는 전분기 대

비 소폭 상승한 수치임. 평택시, 오산시 등이 소재하는 남부권역과 인천광역시, 김포시 등이

소재하는 서북부권역이 뒤를 잇고 있으며 공급비율은 대체로 전분기와 유사함.

수도권 권역별 물류센터의 공급비율

[출처: 국토교통부, 국가물류통합정보센터]

2.7% 37.6% 20.6% 20.6% 18.5%

수도권 동북부 수도권 동남부 수도권 남부

수도권 서남부 수도권 서북부

경기도, 61.4%

충청도, 16.8%

경상도, 12.5%

전라도, 7.9%

강원도, 1.4%

Logistics Market

8

Ⅲ. 시장동향

1. 권역별

시장특징

2. 수요동향

3. 공급동향

(4) 당 분기 신규공급 물류센터

2020년 1분기에는 수도권에 연면적 기준 3,000평 이상의 물류센터가 10곳, 연면적 규모로

총 171,906평이 공급됨. 전분기에 비하여 사용승인 완료된 물류센터의 총 규모가 늘어남.

센터명 지역 연면적(평)

대상 양지물류센터 용인시 처인구 원삼면 4,538

의왕 물류센터 의왕시 삼동 25,499

켄달스퀘어

마장로지스틱스파크 이천시 마장면 25,564

진위 물류센터 평택시 진위면 45,191

두진창고 여주시 강천면 4,175

- 안성시 원곡면 외 2 건 51,137

- 이천시 부발읍 11,407

- 포천시 군내면 4,444

합계 - 171,906

[출처 : 국토교통부]

(5) 공급예정 주요 물류센터

2020년 1분기에는 켄달스퀘어의 경기도 광주 오포물류센터, 경기도 안성의 은성로지스틱스

물류센터 및 리치 물류센터, 경기도 이천의 LB자산운용의 물류센터 및 우석이엔씨의 물류센터,

경기도 평택의 팸스 평택캠프 등 12개 물류센터 규모 약 176,234평이 건축허가를 받거나 착

공에 들어감.

센터명 지역 연면적(평)

광주 오포물류단지 B2 블럭

(켄달스퀘어) 광주시 오포읍 7,880

은성 로지스틱스 물류센터 안성시 미양면 8,065

리치 물류센터 안성시 죽산면 7,554

안평리 물류센터

(LB 자산운용) 이천시 호법면 13,096

송온리 물류센터

(우석이엔씨) 이천시 부발읍 15,288

팸스 평택캠프 평택시 청북읍 60,080

- 안성시 원곡면 11,578

- 이천시 대월면 외 3 건 41,942

- 평택시 진위면 17,901

합계 - 176,234

[출처 : 국토교통부]

Logistics Market

9

Ⅳ. 임대시장

1. 임대시장

동향

2. 시장분석

1. 물류센터 임대시장동향

2020년 1분기 물류센터의 임대료 및 공실률은 지난 분기와 비슷한 수준을 유지함. 당분기

17만평 규모의 신규공급으로 일시적인 공실의 증가가 우려되었으나, 준공전 선임대와 쿠팡 등

대형 이커머셜업체의 공격적인 확장으로 대부분의 신규 물류센터 공급이 시장에서 빠르게 흡

수됨. 수도권의 물류센터 임대시장은 큰 변화 없이 계속 유지되고 있음.

물류센터 임대료 및 점유율 추이

[출처 : Chestertons Korea]

2. 수도권의 권역별 임대시장 분석

2020년 1분기 수도권 물류센터의 임대료는 전 분기와 비슷한 수준에서 형성됨. 수도권 서북

부권역의 평균임대료는 평당 37,800원, 수도권 서남부는 26,600원, 수도권 남부는 28,000

원, 수도권 동남부는 26,100원, 수도권 동북부는 29,500원임. 수도권 전체적으로 명목임대료

를 평당 1,000원 정도 올리는 움직임이 있으나, 실질임대료는 거의 변화없이 유지되고 있음.

(상기 평균임대료는 상온 물류센터의 1층 (접안층) 기준으로 층별, 시설규모, 설비현황 등에

따라 차이가 있으며 신축 물류센터의 경우 일부 호가가 반영되어 있음.)

수도권의 권역별 물류센터 임대료 추이

[출처 : Chestertons Korea]

28,900

96.2%

70.0%

75.0%

80.0%

85.0%

90.0%

95.0%

100.0%

15,000

18,000

21,000

24,000

27,000

30,000

33,000

3Q'18년 4Q'18년 1Q'19년 2Q'19년 3Q'19년 4Q'19년 1Q'20년

임대료(원)

점유율(%)

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000

수도권 동북부

수도권 동남부

수도권 남부

수도권 서남부

수도권 서북부

수도권 평균

(단위:원)

Logistics Market

10

Ⅴ. 매매시장

1. 매매시장

동향

2. Cap. Rate

3. 거래사례

1. 물류센터 매매시장동향

2020년 1분기에는 수도권 남부, 서북부, 서남부에서 대형 물류센터의 거래가 있었음. 2020년

1분기의 물류센터의 총 거래금액은 171,000백만원이며 평균 평당 거래금액은 5.0백만원이었

음. 물류센터의 평당 거래금액은 꾸준히 상승하고 있는 추세고 다른 부동산에 대비해 수익률이

아직 높은 편인 점과 건축비용 및 토지비용의 상승 등을 고려할 때 이러한 상승세는 한동안

지속될 것으로 보임.

물류센터 거래금액

[출처 : Chestertons Korea]

2. Cap. Rate

2020년 1분기의 거래량은 113,868㎡ (약 34,445평) Cap.rate은 6.0%로 전분기 대비 소폭

상승하였음. 이천에 있는 물류센터가 Cap.rate 4% 초반대에서 거래가 예정되어 있고, 천안에

있는 물류센터의 경우도 Cap.rate 4.7%대로 거래가 예측되고 있어 당분기 거래에서 나타난 6%

대 Cap.rate은 하락세 속에서 나타난 일시적인 수치로 보임.

분기별 수도권 물류센터 거래량 및 Cap.rate

[출처 : Chestertons Korea]

171,000

5.0

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

500,000

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q

2018 2019 2020

거래금액(단위:백만원) 거래단가(단위:백만원/평)

6.00%

0

50

100

150

200

250

300

350

400

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

8.00%

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q

2018 2019 2020

(천㎡)분기별 거래 연면적(㎡)

Cap.rate(%)

Logistics Market

11

Ⅴ. 매매시장

1. 매매시장

동향

2. Cap. Rate

3. 거래사례

3. 2020년 1분기 거래사례

2020년 1분기에는 수도권 동북부권역을 제외한 권역에서 골고루 대형 물류센터의 거래가 있

었음. 당분기에 수도권 상온물류센터의 경우 평단가 5.0백만원선, 냉장·냉동 물류센터의 경우

평단가 7.4백만원선에서 거래가 이루어졌음.

수도권 물류센터 거래사례

센터명 소재지 연면적

(평)

거래금액

(백만원)

매도자

/매수자

오산 드림포워드

물류센터

오산시

누읍동 8,879 42,300

이랜드리테일

/케이리츠자산운용

안성 일죽물류센터 안성시

일죽면 29,948 220,000

지산그룹

/케이리츠자산운용

김포 성광로지스틱스

물류센터

김포시

고촌읍 8,050 63,900

KB부동산신탁

/도이치자산운용

평택 BLK물류센터 평택시

포승읍 41,291 197,665

KKR 컨소시엄

/페블스톤자산운용

디씨 덕평 이천시

호법면 9,229 35,800

디씨덕평유한회사

/호법2로지스틱스

설성물류센터 이천시

설성면 7,263 29,000

에이치엔물류

/케이클라비스자산운용

[출처 : Chestertons Korea]

C O N TAC T P O I N T

조병철 CEO, Head of Valuation

brandon.jo@chestertons.co.kr 박성식 Head of Capital market, Appraiser ss.park@chestertons.co.kr

한보혁 Research team manager

bh.han@chestertons.co.kr 김철현 자문, ㈜ Logis Partners jonadanki@naver.com

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