KATA PENGANTAR

Puji syukur kami haturkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa karena dengan rahmat

dan karunia-Nya kami dapat menyelesaikan makalah Tugas Ekonomi Teknik mengenai

Studi Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Perumahan Citra Alam Mandiri

Sukoharjo ini dengan baik meskipun terdapat kekurangan dalam makalah ini.

Kami berharap makalah ini dapat berguna dalam rangka menambah pengetahuan

kita mengenai studi kelayakn terhadap proyek-proyek sipil. Kami menyadari sepenuhnya

bahwa makalah ini jauh dari kata sempurna. Oleh sebab itu kami berharap adanya kritik,

saran, dan usulan demi perbaikan di masa yang akan datang.

Semoga makalah ini dapat dipahami bagi yang membacanya. Sekiranya makalah

ini dapat berguna bagi kami sendiri maupun orang yang membiacanya. Sebelumnya kami

mohon maaf apabila terdapat kesalahan kata-kata yang kurang berkenan dan kami mohon

kritik dan saran yang membangun demi perbaikan di masa depan.

Malang, Desember 2015

Penyusun

1

DAFTAR ISI

Kata pengantar…………………………………………………………………………… 1

Daftar Isi………………………………………………………………………………….. 2

BAB I PENDAHULUAN………………………………………………………………. 3

1.1. Latar Belakang……………………………………………………………… 3

1.2. Tujuan………………………………………………………………………. 4

1.3. Rumusan Masalah………………………………………………………….. 4

BAB II ISI……………………………………………………………………………….. 5

2.1. Dasar Teori…………………………………………………………………. 5

2.1.1. Konsep Dasar Perumahan……………………………………….….. 5

2.1.2. Permasalahan Umum Perumahan…………………………………… 6

2.1.3. Kinerja Biaya Proyek Perumahan…………………………………... 7

2.1.3.1. Definisi Biaya………………………………………………

7

2.1.3.2. Klasifikasi Biaya Proyek…………………………………...

8

2.1.3.3. Analisa Finansial…………………………………………...

10

2.2. Analisis Data dan Pembahasan………………………………………………

13

2.2.1. Data Perencanaan Investasi………………………………………….

13

2.2.2. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Proyek………………………

15

2.2.3. Perhitungan Harga Jual…………………..…………………………..

16

2

2.2.4. Proyeksi Pendapatan………………………………………………….

17

2.2.5. Proyeksi PW, NPV, IRR, dan BCR…………………………………..

18

BAB III PENUTUP……………………………………………………………………….

23

3.1. Kesimpulan………………………………………………………………….

23

3.2. Saran………………………………………………………………………...

23

Daftar Pustaka…………………………………………………………………………….

24

3

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. LATAR BELAKANG

Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk

tanah atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap

inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan

bangunan komersial atau perumahan). Properti merupakan investasi terbaik, karena

karakteristik properti berbeda dengan bisnis lainnya. Lambat laun tanah akan

semakin sempit dan mahal karena jumlah penduduk terus membengkak. Rumah-

rumah baru akan terus dibangun terutama di kota-kota besar dengara berkembang.

Hal inilah yang menjadi dasar bagi developer untuk mengembangkan bisnis properti.

Proyek pembangunan perumahan sering diindentikkan dengan perusakan

lingkungan akibat perubahan tata guna lahan. Oleh karena itu, diperlukan rencana

pembangunan yang berwawasan lingkungan yang bertujuan agar lingkungan dapat

mendukung pembangunan berkelanjutan. Dengan kata lain, perubahan lingkungan

yang disebabkan oleh pembangunan, baik yang direncanakan maupun yang terjadi di

luar rencana, tidak akan menurunkan atau menghapus kemampuan lingkungan untuk

mendukung kehidupan manusia pada tingkat kualitas hidup yang lebih tinggi. Oleh

karena itu, diperlukan perencanaan pembangunan yang berwawasan lingkungan.

Selain itu, pembangunan suatu perumahan (properti) juga mempertaruhkan

modal yang besar dalam jangka panjang. Oleh karena itu, diperlukan pula

perencanaan anggaran biaya yang akurat sehingga proyek property ini layak untuk

dilaksanakan.

1.2. TUJUAN

Untuk mengetahui bagaimana perencanaan anggaran biaya pada proyek

pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri

Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri

ini layak untuk dijalankan apabila ditinjau dari segi finansial

4

1.3. RUMUSAN MASALAH

Bagaimana perencanaan anggaran biaya pada proyek pembangunan perumahan

Citra Alam Mandiri?

Apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini layak untuk

dijalankan apabila ditinjau dari segi financial?

5

BAB II

ISI

2.1. DASAR TEORI

2.1.1. Konsep Dasar perumahan

Urusan perumahan, umumnya dilihat sebagai urusan pembangunan

unsur buatan dalam kaitannya dengan unsure social ekonomi masyarakat

yang bersifat kuantitatif, yaitu untuk memenuhi kekurangan rumah yang sehat

dan layak akibat kenaikan jumlah penduduk. Masalah perumahan juga

dipersempit menjadi sebatas membuat komoditi rumah, sehingga segala

sesuatunya kemudian diterjemahkan lebih dari sudut suplai. Perumahan lebih

merupakan urusan produsen yaitu bagaimana memnuat komoditi sesuai

dengan pasar potensial yang menguntungkan (T. Kuswartojo, 1997).

Adapun prasarana dalam lingkungan perumahan berdasarkan

Keputusan Menteri Pekerjaan Umum no. 20/KTPS/1986 tentang

Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana tidak bersusun

disebutkan bahwa :

1. Jalan

Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas

kendaraan dan orang. Prasarana lingkungan yang berupa jalan lokal

sekunder yaitu jalan setapak dan jalan kendaraan memiliki standar

lebar badan jalan minimal 1,5 meter dan 3,5 meter.

2. Air limbah

Air limbah adalah semua jenis air buangan yang mengandung kotoran

dari rumah tangga. Prasarana untuk air limbah pemukiman antara lain

septictank dan bidang resapan.

3. Air hujan

Setiap lingkungan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air

hujan yang mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehingga

lingkungan perumahan bebas dari genangan air.6

4. Air bersih

Air bersih adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan

rumah tangga setiap lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan

prasarana air bersih yang memenuhi standar persyaratan.

5. Suplai listrik

Untuk perumahan dan penerangan jalan umum.

6. Jaringan telepon

Pembangunan perumahan sederhana sebaiknya dilengkapi dengan

jaringan telepon umum yang sumbernya diperoleh dari Telkom.

2.1.2. Permasalahan Umum Perumahan

Pembangunan perumahan tidak jarang menimbulkan

permasalahan umum bagi berbagai pihak yang terlibat, bagi perancang,

pengembang dan investor. Peraturan-peraturan pengendalian

pembangunan seringkali dipandang sebagai penghambat. Akan tetapi,

ketiadaan peraturan dapat mendorong pengembang yang kurang

bertanggungjawab melakukan hal yang merugikan masyarakat.

Pembangunan daerah pinggir kota, misalnya, karena adanya

kebutuhan akan rumah baru maka dianggap pembangunan perumahan

akan menjadi lebih efisien dan ekonomis bila dilakukan dalam skala

besar, karena itu perlu tanah yang luas dan murah agar harga rumah

terjangkau. Tanah yang tersedia luas dan harganya murah berada

dipinggiran kota, sehingga daerah pinggiran kota, terutama kota besar

ditebari oleh berbagai kawasan perumahan baru. Akibatnya, transportasi

meningkat dan kemacetan menjadi menyebar ke semua penjuru kota.

Sistem jaringan lain antar perumahan pun seringkali kurang diperhatikan.

Akhirnya pemukiman pun tidak lagi nyaman dihuni, karena kemacetan

lalu-lintas, kekurangan air bersih dan banjir. (T. Kuswartojo, 1997)

7

2.1.3. Kinerja Biaya Proyek Perumahan

2.1.3.1. Definisi Biaya

Secara umum, biaya (cost) didefinisikan sebagai suatu

pengorbanan atau nilai tukar guna mendapatkan manfaat,

termasuk didalamnya pengeluaran yang tidak termasuk

pemborosan atau pengorbanan yang tak dapat dihindarkan.

Biasanya, konsep biaya dan pengklasifikasiannya selalu

dihubungkan dengan harga produksi, misal penentuan harga

pokok produk untuk mendapatkan laba pada suatu pabrikasi.

(Yusuf Latief, 2001)

Pada proyek konstruksi, konsep beban bisa diidentikkan

dengan biaya. Konsep biaya dipakai sebagai dasar penyusun

anggaran sehingga diperoleh alat bantu bagi manajemen dalam

mencapai tujuan akhir proyek konstruksi. Daur hidup biaya

untuk suatu unit perumahan terdiri atas biaya inisial dan biaya

pengoperasian.

Biaya pengoperasian termasuk biaya energi, biaya-biaya

pemeliharaan dan pemeliharaan baik bagian luar dan bagian

dalam dari unit rumah. Biaya inisial suatu unit perumahan terdiri

dari biaya-biaya dari studi kelayakan dan studi pengembangan,

desain, konstruksi, pembangunan dari infrastruktur, administrasi,

marketing, dan pembiayaan. Beberapa aspek biaya ini secara

langsung dihubungkan dengan suatu satuan, sedangkan yang lain

seperti desain dan konstruksi dari infrastruktur, dibagi bersama

antar beberapa satuan-satuan di dalam suatu proyek. Jika dirinci

biaya tersebut terdiri dari:

1. Lahan

2. Bahan bangunan

3. Buruh

4. Infrastruktur

5. Perencanaan dan design

8

6. Regulasi perijinan

7. Biaya financing dan marketing (M. Ziarral, 1999)

2.1.3.2. Klasifikasi Biaya Proyek

Perkiraan biaya (cost estimate) memegang peranan

penting dalam penyelenggaraan proyek. Taraf pertama

dipergunakan untuk mengetahui berapa besar biaya yang

diperlukan untuk membangun proyek atau investasi, selanjutnya

memiliki fungsi sebagai pengendalian sumber daya seperti

material, tenaga kerja, pelayanan, maupun waktu. Sebelum

pembangunan proyek selesai dan siap dioperasikan, diperlukan

sejumlah besar biaya atau modal yang dikelompokkan menjadi

modal tetap (fixed capital) dan modal kerja (working capital)

atau dengan kata lain biaya investasi = modal tetap + modal

kerja.

Modal tetap adalah bagian dari biaya proyek yang

dipakai untuk membangun suatu proyek konstruksi yang

diinginkan, mulai dari pengeluaran studi kelayakan, sampai

tahap implementasi dan operasional proyek. Modal tetap dibagi

menjadi biaya langsung (Direct Cost) dan biaya tidak langsung

(Indirect Cost). Biaya langsung (Direct Cost) adalah seluruh

biaya yang berkaitan langsung dengan fisik proyek, yaitu

meliputi seluruh biaya dari kegiatan yang dilakukan diproyek

dan biaya mendatangkan seluruh sumber daya yang diperlukan

oleh proyek tersebut. Biaya langsung ini juga biasa disebut

dengan biaya tidak tetap (Variabel Cost), karena sifat biaya ini

jumlahnya tidak tetap tiap bulannya, tetapi berubah-ubah sesuai

dengan kemajuan pekerjaan. Biaya tidak langsung (Indirect

Cost) adalah seluruh biaya yang terkait secara tidak langsung

yang dibebankan kepada proyek. Biaya ini biasanya terjadi

diluar proyek. Biaya ini tiap bulannya besarnya relatif tetap

9

dibanding biaya langsung, oleh karena itu juga sering disebut

dengan biaya tetap (Fix Cost).

Biaya tetap perusahaan ini didistribusikan

pembebanannya kepada seluruh proyek yang sedang dalam

pelaksanaan. Oleh karena itu, setiap menghitung biaya proyek,

selalu ditambah dengan beban biaya tetap perusahaan

(dimasukkan dalam mark up proyek). Beberapa contoh yang

termasuk dari biaya ini antara lain gaji tetap dan tunjangan bagi

tim manajemen, gaji tunjangan bagi lembaga bidang

engineering, inspektor, penyelia, konstruksi lapangan, kendaraan

atau peralatan konstruksi, termasuk biaya pemeliharaan,

pembelian bahan bakar, minyak pelumas, dan suku cadang,

pembangunan fasilitas sementara, termasuk perumahan darurat

tenaga kerja, penyediaan listrik, fasilitas komunikasi sementara,

biaya transport, biaya administrasi yang berupa biaya

operasional perusahaan yang dibebankan kepada proyek seperti

listrik, telepon, pembelian alat tulis kantor (ATK), tinta printer,

pengeluaran umum, meliputi konsumsi rapat, dokumentasi,

administrasi dan lain-lain. (Iman Soeharto, 1995)

Biaya tak langsung ini sering disebut dengan biaya

overhead atau sering juga disebut sebagai mark up, yaitu biaya

yang digunakan untuk menutupi hal-hal seperti overhead

kantor pusat, risiko yang tidak dapat diperkirakan (contingency)

dan keuntungan perusahaan (profit). Jenis biaya ini adalah biaya

yang harus dikeluarkan tetapi harus dikendalikan, walaupun

dibandingkan biaya langsung, nilainya relatif kecil. Sedangkan

biaya risiko, sedapat mungkin dihindari. Untuk risiko-risiko

yang harus diterima dan jelas jumlahnya atau dapat diperkirakan

sudah dimasukkan dalam biaya langsung, begitu juga risiko

yang dapat dialihkan kepada pihak lain. Sedangkan rencana

10

keuntungan usaha, sifatnya harus dipertahankan, yaitu dengan

cara mengendalikan risiko.

2.1.3.3. Analisa Finansial

Analisa finansial mencakup proyeksi kas, payback period,

NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return) dan BCR

(Benefit Cost Ratio). Payback period, NPV dan IRR adalah

beberapa cara untuk menilai sebuah keputusan investasi.

Meskipun ketiga cara melihat dari sudut pandang yang berbeda,

ketiganya menunjukkan seberapa berharganya sebuah investasi.

(Peni R. Pramono, 2008).

Proyeksi kas sangat penting karena mencerminkan keluar

masuknya uang dan pada akhirnya menunjukkan apakah

investasi ini layak dikerjakan. Hal-hal yang diteliti antara lain

adalah kewajaran investasi awal, kewajaran hasil dari keluar

masuknya kas, besarnya profit atau keuntungan.

Payback Period melihat dari sisi waktu, kapan sebuah

investasi mencapai titik impas atau kapan modal yang

ditanamkan akan kembali. Payback Period dihitung dari tahun

terakhir sebelum nilai akumulasi positif ditambah dengan jumlah

yang belum terlampaui, dibagi dengan perolehan pada tahun

berikutnya.

Net Present Value (NPV) adalah angka yang menunjukkan

sisa antara kas masuk dan kas keluar dari sebuah investasi.

Proyeksi kas memperhitungkan apa yang didapat dan dikeluarkan

pada tahun kesekian, sedangkan NPV menggunakan nilai saat ini,

oleh karena itu diperlukan angka rate untuk memperhitungkan

nilai uang terhadap waktu. Hal ini dimaksudkan agar nilai yang

diperhitungkan dari kas yang keluar masuk ditahun kesekian

11

tersebut dinilai dengan acuan yang sama. Yang dipakai sebagai

angka rate adalah tingkat pengembalian modal atau biaya modal.

NPV dihitung dengan cara mendiskontokan aliran kas di masa

datang (future cash flow) dengan angka rate. NPV diperoleh

dengan cara mengurangkan pengeluaran investasi awal dengan

dengan aliran kas di masa depan yang di-present value-kan.

NPV =CF0+CF1

(1+i)+

CF 2

(1+i)2 +…+CFn

(1+i)n

Dimana :

i = angka rate

n = umur proyek CF = cash flow

Apabila :

NPV positif = investasi layak (diterima)

NPV negatif = investasi tidak layak (ditolak)

IRR mendiskontokan future cash flow pada tingkat NPV yang bernilai

nol. Atau dengan kata lain adalah ukuran yang menyatarakan aliran kas

bersih di masa datang (future net cash flow) dengan pengeluaran

investasi awal. IRR dinyatakan dalam persen, proyek yang memiliki

nilai IRR yang besar adalah proyek yang potensial untuk diterima.

CF0=CF 1

(1+ IRR)+

CF 2

(1+ IRR)2 +…+CFn

(1+ IRR)n

Apabila :

IRR > rate of interest = investasi layak (diterima)

IRR < rate of interest = investasi tidak layak (ditolak)

BCR merupakan cara mengevaluasi suatu proyek dengan

membandingkan nilai sekarang (present value) dari seluruh

manfaat/keuntungan yang diperoleh dengan nilai sekarang dari seluruh

biaya proyek tersebut.

12

B=B0+B1

(1+i)+

B2

(1+i)2 +…+Bn

(1+i)n

C=C 0+C1

(1+ i)+

C2

(1+ i)2 +…+Cn

(1+i)n

BCR=BC

Dimana :

i = angka rate

n = umur proyek

B = benefit

C = cost

Apabila :BCR > 1 = investasi layak (diterima)

BCR < 1 = investasi tidak layak (ditolak)

13

2.2. ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN

2.2.1. Data Perencanaan Investasi

Dalam perencanaan investasi diperlukan data – data penunjang lain, yaitu

sebagai

berikut :

1. Lokasi Bangunan

Bangunan Perumahan berlokasi di Kecamatan Kartasura, Kabupaten

Sukoharjo. Area perumahan menempati lahan seluas 2438 m2 dengan

batas-batas sebagai berikut:

Utara : selokan

Barat : jalan

Timur : sawah

Selatan : sawah

Denah lokasi dapat dilihat pada lampiran.

2. Analisa Harga

Analisis harga jual perumahan yang direncanakan harus

mempertimbangkan harga jual perumahan lainnya yang telah ada terlebih

dahulu. Selain itu, juga didasarkan atas pertimbangan posisi produk

dibandingkan dengan perumahan lainnya.

No Nama Perumahan Type (LB/LT) Harga (Rp.)

1 Green Residence I 45/100 m2 140.000.000

2 Green Residence II 45/100 m2 145.000.000

3 Ndalem Kirana 45/78 m2 139.815.000

4 Graha Pesona 50/80 m2 165.000.000

5 Citra Gowanan 45/100 m2 150.000.000

3. Analisa Permintaan

Permintaan produk perumahan dapat diketahui dari tingkat hunian

(occupancy) dari kawasan perumahan lain yang telah ada. Berdasarkan

hasil pengamatan di lapangan, Green Residencce 1 dan 2 merupakan

kawasan hunian yang occupancy-nya paling tinggi, mencapai 85%.

14

Ndalem Kirana memiliki tingkat tingkat occupancy paling rendah, yaitu

sekitar 35%, tapi hal ini wajar mengingat perumahan tersebut baru mulai

dipasarkan. Kawasan perumahan yang lain memiliki tingkat occupancy

berkisar antara 55% sampai dengan 75%. Berdasarkan tingginya tingkat

occupancy kawasan perumahan di atas, maka keputusan pihak developer

untuk mengembangkan perumahan Citra Alam Mandiri dengan tipe

rumah 47/100 m2 sudah tepat, mengingat posisi produk lebih unggul

apabila dibandingkan dengan pihak kompetitor.

4. Target Market

Perumahan yang dikembangkan oleh CV. Arfa Mandiri adalah tipe

47/100 m2 dengan harga jual Rp. 175.000.000,00. Dengan asumsi,

pembeli atau konsumen menggunakan fasilitas KPR (Kredit

Pemilikan Rumah) sebesar 70 % dari harga jual, maka fasilitas KPR

yang digunakan adalah sebesar Rp. 122.500.000,00. Berdasarkan

harga tersebut, dengan asumsi bunga KPR sebesar 7,8 % per tahun

(Sumber : Bank Syariah Mandiri Solo) dengan jangka waktu

pinjaman 10 tahun, maka angsuran yang dibayar oleh konsumen

adalah sebesar Rp. 1.817.000,00 per bulan.

Secara umum, alokasi dana angsuran biasanya sekitar 40 % dari

pendapatan, maka target market pembeli perumahan adalah kelompok

yang berpenghasilan diatas Rp. 4.550.000,00 per bulan.

5. Strategi Penjualan

Beberapa strategi penjualan yang digunakan oleh pihak developer

untuk mencapai target penjualan antara lain :

a. Uang muka plus KPR

Uang muka antara 20 – 30 % dibayarkan secara bertahap selama 3

bulan. Kekurangan pembayaran merupakan plafon kredit yang

diajukan ke bank dengan fasilitas KPR yang diajukan sebelum

rumah jadi.

15

b. Pembayaran cash bertahap

Pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai dengan progress

bangunan atau sesuai dengan kesepakatan antara pihak developer

dengan konsumen.

c. Sistem pesan – bangun

Pihak developer baru akan mulai membangun unit perumahan

setelah konsumen membayar uang muka.

d. Legalitas

Pihah developer melakukan penjualan rumah dengan sertifikat hak

milik (HM) bukan hak Guna Bangunan (HGB) serta IMB pecah

atas nama konsumen bukan IMB induk, Sehingga akan

memberikan kenyamanan kepada konsumen

e. Secara kontinue melakukan promo penjualan baik lewat media

cetak atau memasang bener iklan di sepanjang jalan setrategis

menuju lokasi.

Dari pengalaman dan Analisis diatas maka target penjualan CV. Arfa

mandiri untuk menjual 19 unit rumah di perumahan Citra Alam Alam

Mandiri Ngemplak ini adalah 2 tahun.

2.2.2. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Proyek

Rencana Anggaran Biaya (RAB) dibuat untuk mengetahui besar biaya modal

yang dibutuhkan, antara lain biaya pembelian lahan, pembangunan

perumahan dan infrastruktur penunjang, proses pengeringan tanah, notaries

untuk proses pecah dan balik nama, marketing dan lain-lain.

16

2.2.3. Perhitungan Harga Jual

Harga jual perumahan dihitung berdasarkan besar biaya modal yang

dibutuhkan ditambah dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Harga

pokok penjualan merupakan beban yang harus ditutup oleh harga jual

rumah. Perhitungan harga pokok penjualan harus memperhatikan

komposisi unsur-unsur yang terdapat dalam perumahan, yaitu luas tanah

dan bangunan.

17

Nilai bunga pada perhitungan harga jual ini didasarkan pada Bank Syariah

Mandiri Solo yaitu sebesar 12,1 % flat/tahun.

Dari tabel perhitungan harga jual tersebut, dapat diketahui bahwa harga

perumahan Citra Alam Mandiri adalah sebesar 1,18 kali lipat

dibandingkan harga pokoknya.

2.2.4. Proyeksi Pendapatan

Pada saat penelitian ini dilakukan, perumahan Citra Alam Mandiri sudah

terjual 2 unit dari total 19 unit rumah yang dipasarkan. Sehingga,

diproyeksikan pada akhir tahun 2012 akan terjual sebanyak 10 unit

rumah, sedangkan sisanya akan habis terjual pada tahun berikutnya. Dana

KPR dari bank diproyeksikan cair 9 unit pada tahun 2012 dan sisanya

akan cair pada tahun 2013.

18

2.2.5. Proyeksi PW, NPV, IRR, dan BCR

Besar bunga yang dipakai pada perhitungan NPV adalah sebesar 15 %,

diasumsikan dari persentase biaya modal. Biaya modal adalah imbalan

yang diharapkan oleh investor atas investasi yang ditanamkan. Suku

bunga efektif untuk pinjaman ke bank besarnya bervariasi antara 12 –

14% per tahun. Penjualan perumahan memakai sistem pesan-bangun,

sehingga pengeluaran untuk biaya pembangunan mengikuti proyeksi

penjualan unit rumah.

Langkah perhitungan PW (Present Worth):

Membuat diagram arus dana (Cash Flow)

Karena tidak terdapat data periode pengeluaran dan pemasukan secara

tepat, maka kami mengasumsikan bahwa investasi awal pada tahun ke

0 adalah Rp 700.000,00 yaitu berasalh dari harga beli tanah.

19

Mengubah arus dana (keluar-masuk) menjadi present dan

menjumlahkannya

P=−7 00.000.000+1.102 .500 .000( PF

,12 % ,1)+525.000.000 (PF

,12 % , 1)+1.225 .000 .000( PF

,12% , 2)+472.500 .000( PF

,12 % ,2)−1.110.504 .211( PF

,12 % , 1)−999.453 .789( PF

,12 % ,2)

P=3 18.081 .548

Apabila hasil positif, maka proyek untung dan investasi termasuk

layak

P > 0, maka investasi layak

20

Langkah perhitungan NPV, IRR dan BCR adalah sebagai berikut :

1. Net Present Value (NPV)

Nilai NPV diperoleh dari net cash inflow pada tahun 2012 ditambah

dengan nilai present value net cash inflow pada tahun 2013. Dari hasil

perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program Microsoft

Excell didapatkan nilai NPV sebesar Rp. 377.384.777,00.

21

i = 15%

Tahun Pendapatan Biaya cash flow Diskon Faktor PV cash flow

0 Rp0 Rp600,000,000 -Rp600,000,000 1 -Rp600,000,000

1 Rp1,627,500,000 Rp1,110,504,211 Rp516,995,789 0.869565 Rp449,561,556

2 Rp1,697,500,000 Rp999,453,790 Rp698,046,211 0.756144 Rp527,823,222

NPV Rp377,384,777

2. Internal Rate of Return (IRR)

Perhitungan IRR harus berdasarkan nilai keluar masuknya uang atau

arus kas.

Nilai negatif menunjukkan uang keluar, sedangkan nilai positif

menunjukkan uang masuk. Langkah selanjutnya adalah memasukkan

data arus kas tersebut ke dalam fungsi finansial.

Tahun kePendapatan

Pengeluaran Arus DanaPenjualan Bersih Nilai Sisa

0 - - Rp700,000,000.00 (Rp700,000,000.00)1 Rp1,627,500,000.00 - Rp1,110,504,211.00 Rp516,995,789.00 2 Rp1,697,500,000.00 - Rp999,453,789.50 Rp698,046,210.50

IRR Estimasi (MARR) 12%

IRR Sebenarnya 43.40%

Kesimpulan Investasi Layak

22

Dari hasil perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program

Microsoft Excell didapatkan nilai IRR sebesar 43.40 %.

3. Benefit Cost Ratio (BCR)

Nilai BCR diperoleh dengan cara membandingkan total present

value pendapatan dengan total present value pengeluaran.

Tahun Pendapatan Biaya cash flow Diskon Faktor PV biaya PV Pendapatan0 Rp0 Rp700,000,000 -Rp700,000,000 1 Rp700,000,000 -1 Rp1,627,500,000 Rp1,110,504,211 Rp516,995,789 0.869565217 Rp965,655,836 Rp1,415,217,3912 Rp1,697,500,000 Rp999,453,790 Rp698,046,211 0.756143667 Rp755,730,654 Rp1,283,553,875

Rp2,421,386,489 Rp2,698,771,267Benefit Cost

Ratio 1.11456

Kesimpulan investasi layak

Dari hasil fungsi finansial tersebut, kemudian dicari nilai perbandingan

antara present value pendapatan dengan present value pengeluaran dan

diperoleh nilai BCR sebesar 1,11.

Dari hasil perhitungan dapat diketahui bahwa :

1. Break Even Point terjadi pada tahun pertama, sehingga payback period-

nya adalah satu tahun.

2. Hasil PW adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima.

3. Hasil NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima.

4. Nilai IRR lebih besar dari angka rate, sehingga investasi layak diterima.

5. Nilai BCR > 1, sehingga investasi layak diterima.

23

BAB III

PENUTUP

3.1. KESIMPULAN

Berdasarkan hasil penelitian, dapat diambil kesimpulan bahwa ditinjau dari sisi

finansial, investasi pada proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri

ini adalah feasible (layak). Hasil PW dan NPV adalah positif, sehingga investasi

layak untuk diterima. Nilai IRR = 43.40 % > rate of interest = 12 %, sehingga

investasi layak diterima. Nilai BCR = 1,11> 1, sehingga investasi layak diterima.

Berdasarkan hasil analisis terhadap berbagai kemungkinan resiko yang

disimulasikan, nilai IRR masih lebih tinggi dari angka rate (12 %).

3.2. SARAN

Hal-hal yang disarankan antara lain :

1. Dalam penghitungan RAB pihak developer harus lebih teliti karena tingkat

ketilitian yang kurang akan mengakibatkan berkurangnya penghasilan dari

developer

2. Dalam membuat target penjualan pihak developer harus lebih cermat karena

target penjualan yang gagal akan mengakibatkan harga produksi meningkat.

24

DAFTAR PUSTAKA

Abadi, Anton Nur. 2012. Studi Kelayakan Investasi Properti Proyek Pembangunan

Perumahan Citra Alam Mandiri Sukoharjo. Surakarta.

25