Marknadsmässiga avkastningskrav i allmännyttiga bostadsföretag

Johan Holmgren, SABO AB

Ny rapport

Marknadsmässiga avkastningskrav och allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag – Bo Nordlund

Färdigställd(SABOs hemsida)

Den 18 december publiceras en populärversion i samband med en forskarfrukost på SABO

Affärsmässighet eller allmännyttigt syfte?

Svar: både och

”Som regeringen har redogjort för ovan har de kommunala bostadsaktiebolagen inte tillkommit för att skapa vinster, utan för att tillgodose ett allmännyttigt ändamål. I den meningen är det allmännyttiga syftet överordnat andra aspekter. Samtidigt gäller att företagen verkar på en konkurrensutsatt marknad där stöd till företag kan bli konkurrenssnedvridande. Även de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen måste således agera affärsmässigt och åläggas normala avkastningskrav”

Propositionen s. 47

Vilka lagförändringar fick vi 2011?

Jordabalken

12 kap. 55 §• Vid prövning ska förhandlade hyror användas • Prövning vid väsentligt högre hyra kan hyresnämnden använda ny

skyddsregel

Hyresförhandlingslagen

21§• Hyran kan, mht 12 kap 55 § femte stycket JB, bestämmas till att

betalas med lägre belopp under skälig tid

Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag

Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag

1 § Portalparagrafen

2 § Affärsmässighetsparagrafen

3 § Värdeöverföringsbegränsning

4 § Avyttringsundantaget

5 § Bostadsförsörjningsundantaget

6 § Rapportering av värdeöverföringar

Rapporten

1. Teori och regelverk

2. Intervju med 12 större och mindre privata aktörer på starka och svaga marknader

3. Analys, tolkning, diskussion och slutsatser

Hur ser de privatas avkastningskrav ut?

Nyproduktion

- Inte aktuellt(1)- Potential i värdeökning, direktavkastning underordnat(2)- Kassaflöde(1)- Uppfylla ett direktavkastningskrav(8)- Eget avkastningskrav är styrande- Direktavkastningskrav på 5-6% oberoende marknad

Hur ser de privatas avkastningskrav ut?

Omfattande upprustning- I normalfallet bara aktuellt på ”starkare” marknader- Marknadsvärdet före och efter ger investeringsutrymmet(2)- Bättre än att köpa på begagnatmarknaden(1)- Bättre avkastning än nyproduktion(1)- Central fråga är vilken hyra som går att ta ut efter

ombyggnad- Tror att framtidens hyra inte får samma kostnadssyn(1)

Mindre omfattande upprustning(Takomläggning, fasadrenovering)

- Normalt underhåll- Inga investeringskalkyler- Strategi och förhoppning om lägre avkastningskrav(1)

Hur ser de privatas avkastningskrav ut?

Energibesparing-och/eller andra miljöåtgärder

- Strikt ekonomisk grund - Är åtgärden lönsam genomförs den

Lyfta utemiljö/ ”CSR-karaktär”(T.ex. lekplats, gräsmattor/rabatter etc.)

- Sällan eller aldrig strikta ekonomiska kalkyler- Ses som underhållskostnader- Lönar sig i form av mindre risk, för omflyttning, vakanser,

lägre reparationer, bättre NKI och stärker varumärke

Hur ser de privatas avkastningskrav ut?

På vilken nivå ställs avkastningskravet?

- Någon form av avkastningskrav på företagsnivå(8), dock olika!- Direktavkastningskrav 5 till 8 %, dock 6 % på bostadsdelen(4)- Positivt kassaflöde på företagnivå(1) - Viktigt med positiva kassaflöde(7)- Bättre än alternativa placeringar över tid(1)- Vinstmål efter skatt(1)- Fastigheternas operativa resultat högre än låneräntan(1)- Ställs på projekt, ”det andra blir som det blir”(1). Har fastigheter i

Stockholm och vet att det historiskt varit bra.- Avkastningskrav i investeringssituationer

Hur ser de privatas avkastningskrav ut?

Vad är relevant avkastning från en fastighetsinvestering?

- Totalavkastning(5)- Värdeökning mest relevant(2)- Kassaflöde(1)- Direktavkastning(4). Två respondenter finns på svaga markander.- Högre än räntan på lån(3)- Kassaflöde

Hur ser de privatas avkastningskrav ut?

Utvärdering av avkastning på fastighetsinvesteringar

- Inget entydigt sätt- Generellt: svag marknad låg förväntan om värdetillväxt och

tvärtom på stark marknad- Historiska erfarenheter- Totalavkastning(2)- 5-10 års sikt(9) varav en 3-5 års sikt.- 1 års sikt(2)- 20 års sikt(1)

Hur ser de privatas avkastningskrav ut?

Vad är mest relevant- avkastningen på totalt eller eget kapital?

- Justerat totalt kapital(9)- Justerat eget kapital(3)

Vilken kapitalbas är relevant att mäta utifrån?

- Marknadsvärde(11)- Bokfört värde(1)

Vad behöver kommunen göra

Statsstödsproblematiken kräver att kommunerna ställer krav på marknadsmässig avkastning.

Relevant bas är marknadsvärdet.

Ställa krav på investeringarna.

Vad behöver företaget göra?

Resonera kring ert bestånd kontra privatvärdarnas bestånd och hyra, ambitionen för företaget, hög/låg service, varierat utbud kvalitetsmässigt och hyressättning, mål kring kundnöjdhet, tekniska behov i fastigheterna, energimål, effektiviseringskrav på verksamheten m.m.

Kostnadsutveckling som ni måste få täckning för och ambitionsförändring.

Ta fram budget för året och resonera kring framtiden.

Vilka behov finns av investeringar och hur ska de finansieras, visa en prognos kring de kommande åren.

Investeringsunderlag