www.marsh.ro / www.marsh.com

Marsh Romania

Asigurarea Titlului de Proprietate

Conferinta Nationala ALB 23.10.2008

2Marsh Romania

DE CE ESTE NECESARA ASIGURAREA?

Doua intrebari de baza: - Cum pot deveni problematice anumite situatii?

- Ce modalitati de rezolvare sunt disponibile?

Dimensiunea riscului legal versus riscurile practice sau de la fata locului

3Marsh Romania

CE ACOPERA ASIGURAREA TITLULUI DE PROPRIETATE?

Orice tip de teren sau cladire (proprietate sau inchiriat).

Risc nominalizat, proprietatea in general sau ambele.

Polita speciala pentru ipoteci pentru a asigura dreptul de proprietate al debitorului si valabilitatea ipotecii.

Toate politele includ atat pierderea efectiva cat si acoperirea cheltuielilor de judecata in cazul in care apar revendicari sau litigii privind valabilitatea titlului.

O polita de asigurare, nu o garantie sau bond.

4Marsh Romania

PROVOCARI, CERERI DE DESPAGUBIRE SI COSTURI

Un titlu este revendicat cand o terta parte isi cere drepturile asupra lui sau neaga dreptul pretins de asigurat

Cererile de despagubire curente sau inregistrate in trecut sunt de o importanta imensa pentru asigurarea titlului de proprietate

Peste 50% din cererile asigurate au fost referitoare la acoperirea costurilor de aparare si legale (avocati, consultanti etc)

5Marsh Romania

Asigurarea Titlului de Proprietate - Acoperirea Completa

Acoperire Completa (Comprehensive Title Insurance)

termen folosit in mod curent in America in cazul tuturor tranzactiilor cu proprietati sau ipoteci

poate fi extinsa pentru a acoperi “riscuri nominalizate”

Costuri - Europa: 0,35% - 0,5% din valoarea terenului si cladirii sau a valorii de

imprumut (plus orice fel de taxa aplicabila primei de asigurare ) prima se plateste o data pentru toata perioada asigurata

Perioada asigurata: nedefinita (atat timp cat este detinuta proprietatea)

6Marsh Romania

Asigurarea Titlului de Proprietate - Riscuri Nominalizate

Riscuri nominalizate (Known Risks Title Insurance):

acopera numai riscurile identificate in cadrul procesului de due diligence

poate fi incheiata ca o polita de sine statatoare sau ca extensie la asigurarea completa

Costuri - Europa:

0,50% - 1% din valoarea terenului si cladirii sau a valorii de imprumut (plus orice fel de taxa aplicabila primei de asigurare )

Perioada asigurata: nedefinita (atat timp cat este detinuta proprietatea)

7Marsh Romania

ACOPERIREA RISCURILOR / DEFECTELOR IDENTIFICATE

Exemple: cereri de restituire / revendicare a proprietatii acorduri restrictive, conditii necunoscute privind proprietatea lipsa accesului la proprietate nereguli privind inregistrarea proprietatii sarcini / ipoteci posesie adversa / titlu posesoriu documente, titluri pierdute documente falsificate, fraude mostenitori prezumtivi, necunoscuti sau disparuti acte de mostenire incomplete, false erori in executarea, sigilarea, autentificarea, inregistrarea actelor

8Marsh Romania

Procesul de Incheiere a Politei

Subscriitorii evalueaza riscul. Prima de asigurare este cotata (o oferta indicativa)

In cazul in care se accepta oferta, asiguratorul : solicita un depozit nerambursabil ; sau solicita un angajament din partea asiguratului de a suporta o parte/ toate

cheltuielile juridice din buzunarul propriu.

Asiguratorul va solicita o opinie legala detaliata (de la avocatii sai sau ai asiguratului)

Asiguratorul confirma daca poate prelua sau nu riscul

In caz afirmativ polita poate fi emisa

Deduceri din prima de asigurare Daca un depozit a fost efectuat acesta se deduce din prima de asigurare

9Marsh Romania

TRANZACTII TIPICE

Identificarea cladirii, terenului sau proiectului

Negocierea termenilor comerciali si selectarea unei perioade pana la incheierea procesului de evaluare si verifcare a proprietatii

Inceperea procesului de verificare CAUTAREA UNEI OFERTE DE ASIGURARE

Identificarea problemelor RISCURI ASIGURATE

Solicita Declaratii & Garantii ATRIBUIREA POLITEI NOULUI CUMPARATOR PENTRU A FACILITA EXIT-UL

Cautarea unei solutii de asigurare pentru a facilita tranzactia

Incheierea sau renuntarea la afacere

10Marsh Romania

AVANTAJE

Reducerea costurilor aferente procesului de due diligence

Accelerarea si fluidizarea tranzactiilor

Facilitarea obtinerii unui imprumut / finantari

Puteti iesi dintr-o afacere fara Declaratii si Garantii

Avocatul se poate concentra asupra elementelor contractuale

Puteti acorda atentie sporita elementelor comerciale ale afacerii

Poate fi transmisa noului cumparator in baza unui act aditional

Poate fi incheiata oricand fie cu prilejul unei tranzactii, fie independent

Este flexibila (sumele asigurate pot fi majorate pe parcurs de exemplu pe

masura dezvoltarii proiectului imobiliar)

11Marsh Romania

BENEFICII

Ofera indemnizatie in cazul in care nu aveti nicio vina in producerea riscului

Nu trebuie dovedita neglijenta pentru a inainta o cerere de despagubire

Protectie impotriva fraudei

Libertatea de a adopta decizii comerciale

Protectie in cazul in care documentele controlate de avocati sunt false sau de ex. daca la o banca/societate de leasing solicitantul finantarii / creditului ipotecar prezinta acte de identitate false

Luxul de nu avea griji privind proprietatea dobandita

12Marsh Romania

PRODUSE SUPLINITOARE

Opinia legala: - Poate identifica riscurile, clientului ramanand sa-si asume sau nu

acele riscuri

- Necesitatea demonstrarii neglijentei avocatului pentru a putea inainta o cerere de despagubire impotriva acestuia

- Limitele la asigurarile profesionale ale avocatilor sunt mai reduse decat valoarea celor mai multe tranzactii si de obicei acopera intreaga activitate a avocatului nu un singur proiect

- Nu ofera protectie impotriva fraudei

13Marsh Romania

PRODUSE SUPLINITOARE

Garantie: – Poate fi costisitoare

– Poate sa nu prezinte substanta

– Urmatorul cumparator ar putea inchide tranzactia fara nicio garantie

– Nu ofera protectie impotriva fraudei

– Va expira

14Marsh Romania

Date de contact

Marsh Broker de Asigurare- ReasigurareMarsh Broker de Asigurare- Reasigurare

Sos. Nordului 24-26, Sector 1, Bucuresti

Tel: +40 21 2321874

Fax: +40 21 2322102

E-mail: office@marsh.ro

Eduard.simonescu@marsh.com

www.marsh.ro / www.marsh.com

www.marsh.ro / www.marsh.com