MEKANISME PEMBEBANAN HAK ATAS TANAH DIKARENAKAN OLEH HAK TANGGUNGAN SEBAGAI LEMBAGA HAK JAMINAN ATAS TANAH, PENDAFTARAN DAN PERMOHONAN PENGHAPUSAN HAK TANGGUNGAN (ROYA) PADA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN BANJARNEGARA TUGAS AKHIR Untuk Memperoleh Gelar Ahli Madya Pertanahan Pada Universitas Negeri Semarang Oleh Triantono NIM 3451304014 FAKULTAS ILMU SOSIAL UNIVERSITAS NEGERI SEMARANG 2007 PERSETUJUAN PEMBIMBING Tugas akhir ini telah disetujui pembimbing untuk diajukan ke siding Panitia Ujian Tugas Akhir pada: Hari : Tanggal : PENGESAHAN KELULUSAN Tugas akhir ini telah dipertahankan di depan Sidang Panitia Ujian Tugas Khir Fakultas Ilmu Sosial, Universitas Negeri Semarang Hari : Tanggal : NN PERNYATAAN Dengan ini saya menyatakan bahwa tugas akhir yang berjudul: Mekanisme Pembebanan Hak Atas Tanah Dikarenakan Oleh Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Hak Jaminan Atas Tanah, Pendaftaran Dan Permohonan Roya Parcial Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara, dan seluruh isinya adalah benarbenar karya saya sendiri, dan saya telah melakukan tindakan yang sesuai dengan etika keilmuan. Saya siap menanggung sanksi/risiko yang dijatuhkan kepada saya apabila di kemudian hari ditemukan pelangaran terhadap etika keilmuan atau klaim dari pihak lain terhadap keaslian tugas akhir saya ini. Semarang, 9 februari 2007 Pembuat pernyataan Triantono NIM 3451304014 MOTTO DANPERSEMBAHAN MOTTO: tiap orang diantara kita pasti mempunyai dorongan untuk memperhatikan orang lain, dan kita memang beruntung. Tidak ada orang yang tidak menerima bantuan dari orang lain. Maka kita harus selalu siap memberikan apa yang pernah kita terima dari orang lain. (Agustin Ginanjar) Kebahagiaan adalah bagaimana diri kita berarti untuk orang lain. (Penulis) PERSEMBAHAN:

Ayah dan bunda tercinta Keponakan Afiq Orang terkasih Penguji utama, dan Pembimbing SARI Triantono, 2007. Mekanisme Pembebanan Hak Atas Tanah Dikarenakan Oleh Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Hak Jaminan Atas Tanah, Pendaftaran Dan Permohonan Penghapusan Hak Tanggungan (Roya) Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegaran, Program Studi Manajemen Pertanahan Jurusan Hukum dan Kewarganegaraan Fakultas Ilmu Sosial. Universitas Negeri Semarang. Halaman Kata Kunci: Pembebana Hak Tanggungan, Pendaftaran Hak Tanggungan, Permohonan Penghapusan (Roya) Hak tanggungan Hukum tanah nasional sebagai suatau perangkat hukum yang mengatur masalah tanah di Indonesia pun tidak lepas dari adanya tuntutan untuk dapat selalu menyesuaikan dengan kondisi dan lingkungan hukum masyarakat Indonesia saat ini. Salah satu hal didalam hukum tanah nasional yang harus diatur dalam perkembangan masyarakat modern saat ini adalah ketentuan mengenai sistem kredit modern dengan mnggunakan tanah sebagai jaminan atas kredit tersebut atau dikenal sebagai Hak Tanggungan. Hak Tanggungan dapat dilihat sebagai suatau hal yang menarik apabila kita bandingkan dengan ketentuan pertanahan yang selama ini ada. Dilihat secara sederhana Hak Tanggungan tidak hanya melibatkan kreditor dan debitor tetapi juga melibatkan lembaga yang memberikan legalitas hak atas penjaminan tersebut yaitu PPAT dan Kantor Pertanahan serta pihak-pihakyang lain Lembaga lembaga ketiga inilah yang menyebabkan pola hubungan Hak Tanggungan menjadi pola hubungan kredit yang terstruktur dan menarik. Dari mulai pengajuan kredit, pendaftaran sampai pada permohonan pengahapusan atau roya pihak-pihak yang mempunyai kewenangan disini saling bersimbiosis secara sinergis dan terstruktur. Dalam Penelitian ini penulis menggunakan beberapa metode atau teknik pengumpulan data yang dapat digunakan sebagai bahan pembuatan Tugas Akhir (TA) yang dilakukan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara. Data-data tersebut dapat diperoleh dari wawancara secara langsung (interview), observasi, dan buku literatur. Permasalahan yang dikaji dalam penelitian ini adalah: (1) Bagaimana proses pembebanan hak atas tanah oleh Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera? (2) Bagaimana proses pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera? (3) Bagaimana proses pencatatan hapusnya Hak Tanggungan (roya) yang dilakukan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera?. Penelitian ini bertujuan: (1) Untuk mengetahui proses pembebanan Hak Tanggungan yag dilakukan oleh kreditor dan debitor pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. (2) Untuk mengetahui tata cara pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera (3) Untuk mengetahui tata cara penghapusan Hak Tanggungan (roya) pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. Berdasarkan hasil penlitian di atas, dapat disimpulkan bahwa preoses pembebanan Hak Tanggungan diawali janji-janji yang dilakukan oleh kreditor dan debitor melalui PPAT, kemudian mengajukan pendaftaran permohonan Hak Tanggunan dan permohonan

pengahapusan Hak Tangguan apabila utang-piutang tersebut telah hapus. Dengan hasil penelitian ini diharapkan, Pemerintah melalui Badan Pertanahan Nasional perlu meningktkan profesionalisme dan mempunyai inovasi mutakhir dalam rangka percepatan dan kemudahan pelayanan Hak Tanggungan di kabupaten Banjarnegara melalui penerapan teknologi terkini dan pembenahan terhadap sumberdaya manusianya. Masyarakat khsusnya di Kabupaten Banjarnegara perlu menyadari bahwa sertipikasi hak atas tanah tidak hanya dalam rangka proses kredit pada kreditor tetapi lebih dari itu sertipikasi hak atas tanah dapat memberikan jaminan kepastian hukum terhadap pemilikan hak atas tanah. Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT) serta pihak yang berkepentingan didlaam Hak Tanggungan hendaknya lebih arif dan bijaksana serta mampu bersinergi dengan pemerintah dalam rangka proses hak tanggungan, sehingga mekanisme hukum Hak Tanggungan tidak hanya dijadikan sebagai lahan profit semata. KATA PENGANTAR Puji syukur penulis penjatkan kehadirat Allah SWT yang atas berkah serta rahmatnya penulis dapat menyelesaikan tugas akhir yang berjudul Sinergisitas Hubungan Antara Developer, Bank, Dan Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara Dalam Proses Kredit Perolehan Rumah (Kpr) Di Desa Gemuruh Kecamatan Bawang Kabupaten Banjarnegara. Dengan lancer. Tugas akhir ini merupakan syarat akadsemis dalam menyelesaikan pendidikan D3 di Jurusan Hukum dan Kewarganegaraan, Fakultas Ilmu Sosial, Universitas Negeri Semarang. Melalui tugas akhir ini penulis banyak belajar sekaligus memperoleh pengalaman-pengalaman baru secara langsung, yang belum pernah diperoleh sebelumnya. Dan diharapkan pengalaman tersebut dapat bermanfaat dimasa yang akan dating. Dalam kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar besarnya kepada semua pihak yang telah membantu selama tugas akhir, yaitu: 1. Bapak Prof. Dr. Sudijono Sastroatmojo selaku rektor UNNES 2. Bapak Drs. Sunardi, MM, selaku dekan FIS UNNES 3. Bapak Drs. Slamet Sumarto, M.Pd selaku Ketua Jurusan Hukum dan Kewarganegaraan FIS UNNES 4. Ibu Puji Lestari, S.Pd, M.Si, selaku dosen pembimbing yang telah memberikan waktunya untuk membimbing penulis dalam menyusun laporan PKL 5. Bapak H. Mardji, SH, selaku Kepal Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara 6. Bapak Suratno, selaku pembimbing lapangan kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara 7. Segenap pegawai Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara yang telah bersedia meluangkan waktu untuk memberikan informasi dan data-data yang penulis butuhkan guna penyusunan laporan PKL 8. Ayah tercinta dan Ibu tersayang serta Kakak yang telah turut membantu dan mendukung penulis baik secara moral, material maupun spiritual 9. Semua pihak yang telah membantu baik langsung maupun tidak langsung memberikan bantuan saran kepada penulis, terutama keponakan Afiq dan nona I yang selalu memberikan inspirasi dan semangat untuk dapat menyelesaikan laporan ini Pola hubungan didalam suatu komunitas modern seperti sekarang ini menuntut diadakannya sebuah aturan yang mampu untuk bersikap sebagai panglima dan dapat memberikan dampak yang positif bagi masyarakat. Hal itupun berlaku pada kaidahkaiadah

hukum pertanahan khususnya hak tanggungan. Hak tanggungan memiliki pola mekanisme yang unik, dan menjadi suatu kebutuhan untuk masyarakat sekarang ini khususnya dalam hal perolehan kredit modern pada bank-bank pemerintah ataupun swasta. Hak tanggungan tidak hanya berfungsi sebagai alat untuk mengamankan asset kreditor manakala terjadi hal-hal yang tidak diinginkan, akan tetapi lebih dari itu hak tanggungan mempunyai fungsi sebagai salah satu sarana didalam mendukung terhadap terciptanaya tertib administrasi pertanahan yang bermuara pada terwujudnya kepastian dan keadilan hukum tanah sebagaimana telah digariskan oleh UUPA. Atas dasar pertimbangan diatas penulis dengan segala kekurangannya mencoba untuk mengangkat tema mengenai hak tanggungan yang dikemas ddalam judul Mekanisme Pembebanan Hak Atas Tanah Dikarenakan Oleh Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Hak Jaminan Atas Tanah, Pendaftaran Dan Permohonan Roya Parcial Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara Semarang, penulis

PERSETUJUAN PEMBIMBING Tugas akhir ibi telah disetujui pembimbing untuk diajukan de sedang Panitia Unia Tugas Akhir pada:Mengetahui, Ketua Jurusan Hukum dan Kwarganegaraan Drs. Slamet Sumarto, M.Pd NIP. 131570070 Dosen Pembimbing TA Jurusan Hukum dan Kwarganegaraan Puji Lestari, S.Pd, M.Si NIP. 132296576 DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL. SARI. PERSETUJUAN PEMBIMBING PENGESAHAN KELULUSAN.. PERNYATAAN... MOTTO DAN PERSEMBAHAN KATA PENGANTAR.. DAFTAR ISI DAFTAR LAMPIRAN. DAFTAR TABEL DAFTAR GAMBAR BAB I BAB II BAB III PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah.

B. Pembatasan Masalah C. Rumusan Masalah.. D. Tujuan Penelitian.. E. Kegunaan Penelitian. F. Sistematika Tugas Akhir.. TINJAUAN PUSTAKA A. Pengertian Hak Tanggungan......................................................... B. Pembebanan Hak Oleh Hak Tanggungan..................................... C. Pendaftaran Tanah........................................................................ D. Pendaftaran Hak Tanggungan...................................................... E. Sertipikat Hak Atas Tanah........................................................... F. Sertipikasi Hak Atas Tanah.......................................................... G. Penghapusan Hak Tanggungan (Roya)........................................ METODE PENELITIAN BAB IV A. Lokasi Penelitian..... B. Fokus Penelitian. C. Metode Pengumpulan Data D. Metode Analisis Data. E. Sumber Data... HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Gambaran Umum Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera.. 1. Kedudukan Dan Fungsi Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera.. 2. Susunan Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. 3. Tata Kerja Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera.. B. Pembebanan Hak Atas Tanah Oleh Hak Tanggungan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera............................................ 1. Pengertian dan Sifat Dari Hak Tanggungan........................... 2. Subyek dan Obyek Hak Tanggungan..................................... 3. Pemberi, Penerima/ Pemeganga Hak Tanggungan................ 4. Proses Pembebanan Hak Atas Tanah Oleh Hak Tanggungan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera................. C. Pendaftaran Hak Tanggungan Yang Dilakukan Oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera........................................... 1. Pembukuan didalam Buku-tanah Oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera..................................... 2. Pendaftaran Terhadap Beralihnya Hak Tanggungan............ 3. Seritpikat Hak Tanggungan.................................................. D. Penghapusan Hak Tanggungan (Roya) Yang Dilakukan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera.............................. 1. Hapusnya Hak Tanggungan................................................. 2. Pencatatan Penghapusan (Roya) Hak Tanggungan Dan Pendaftaran Penghapusan Hak Tanggungan........................ 3. Eksekusi Hak Tanggungan..................................................

BAB V PENUTUP A. Kesimpulan B. Saran LAMPIRAN-LAMPIRAN. BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Perkembangan masyarakat menuju masyarakat yang modern membutuhkan suatu perangkat atau sistem yang mengatur pola hubungan antara masyarakat yang satu dengan yang lain, dimana sistem tersebut dapat bersifat fleksibel atau mengikuti perkembanagan jaman. sistem dapat diartikan sebagai suatu kesatuan yang terbentuk dari berbagai unsur (elemen). Unsur, komponen, atau bagian yang banyak ini satu sama lain berada dalam keterikatan yang kait mengait dan fungsional (Rusadi Kantaprawira, 1983:3) Regulasi dan sistem hukum yang pasti dan mengikuti modernitas kehidupan masyarakat akan sangat membantu didalam perkembangan kehidupan masyarakat yang lebih baik. Hukum tanah nasional sebagai suatau perangkat hukum yang mengatur masalah tanah di Indonesia pun tidak lepas dari adanya tuntutan untuk dapat selalu menyesuaikan dengan kondisi dan lingkungan hukum masyarakat Indonesia saat ini. Salah satu hal didalam hukum tanah nasional yang harus diatur dalam perkembangan masyarakat modern saat ini adalah ketentuan mengenai sistem kredit modern dengan mnggunakan tanah sebagai jaminan atas kredit tersebut. Pada zaman dahulu belum dikenal proses kredit dengan meggunakan alat penjamin berupa tanah yang dikelola melalui sistem perbankan. Tetapi sekarang hampir di setiap lapisan masyarakat telah mengenal lembaga hak atas tanah ini sebgai jamian kredit. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No 5 tahun 1960 sebagai pengejawantahan dari hukum tanah nasional telah mengatur pula mengenai lembaga hak penjamin atas utang atau kredit yang selanjutnya disebut sebgai Hak Tanggungan. Secara lebih spesifik peraturan mengenai Hak Tanggungan tersbut diatur didalam Undang-Undang no. 4 tahun 1996 tentang hak tenggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Dijelaskan bahwa pada hakekatnya Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebgaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor yang lain (pasal 1 UU No. 4 tahun 1996). Hak Tanggungan dapat dilihat sebagai suatau hal yang menarik apabila kita bandingkan dengan ketentuan pertanahan yang selama ini ada. Mengapa menarik? karena dapat dilihat bahwa Hak Tanggungan secara sederhana tidak hanya melibatkan kreditor dan debitor tetapi juga melibatkan lembaga yang memberikan legalitas hak atas penjaminan tersebut yaitu PPAT dan Kantor Pertanahanserta pihak-pihakyang lain Lembaga lembaga ketiga inilah yang menyebabkan pola

hubungan Hak Tanggungan menjadi pola hubungan kredit yang terstruktur dan menarik. Dari mulai pengajuan kredit, pendaftaran sampai pada permohonan pengahapusan atau roya pihak-pihak yang mempunyai kewenangan disini saling bersimbiosis secara sinergis dan terstruktur. Didalam pelaksanaannya, Hak Tanggungan yang sudah diatur didalam Undang-Undang No. 4 tahun 1996 ternyata bisa sangat membantu terhadap proses kredit yang pada umumnya dilakukan antara bank sebagai kreditor dan masyarakat pada umumnya sebagai debitor. Adanya suatu penjaminan yang jelas bentuk dan status hukumnya memberikan kemudahan kepada kreditor dan debitor didalam proses kredit. Selain itu berbicara mengenai Hak Tanggungan adalah berbicara mengenai kegiatan perkreditan modern yang memberikan perlindungan dan kedudukan istimewa kepada kreditor tertentu. Adanya hak diutamakan kepada kreditor tertentu dan keadaan Hak Tanggungan yang selalu mengikuti obyeknya merupakan keunikan tersendiri bagi Hak Tanggungan, dilihat dari sisi regulasinya dibanding ketentuan sebelumnya yaitu pada pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Pedata (KUHPdt) yang tidak terdapat dua unsur penting Hak Tanggungan tersebut. Dari hal-hal yang penulis ungkapkan diatas itulah yang mendasari penulis mengambil tema mengenai Hak Tanggungan pada penulisan Tugas Akhir ini dengan judul : MEKANISME PEMBEBANAN HAK ATAS TANAH YANG DIAKIBATKAN OLEH HAK TANGGUNGAN SEBAGAI LEMBAGA HAK JAMINAN ATAS TANAH, PENDAFTARAN DAN PERMOHONAN PENGHAPUSAN HAK TANGGUNGAN (ROYA) PADA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN BANJARNEGERA B. Rumusan Masalah Dari latar belakang di atas, permasalahan yang muncul dalam judul Tugas Akhir ini dapat dirumuskan sebagai berikut: 1. Bagaimana proses pembebanan hak atas tanah oleh Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera? 2. Bagaimana proses pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera? 3. Bagaimana proses pencatatan hapusnya Hak Tanggungan (roya) yang dilakukan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera? C. Tujuan dan Manfaat Penelitian 1. Untuk mengetahui proses pembebanan Hak Tanggungan yag dilakukan oleh kreditor dan debitor pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. 2. Untuk mengetahui tata cara pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera 3. Untuk mengetahui tata cara penghapusan Hak Tanggungan (roya) pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. D. Kegunaan Penelitian 1. Kegunaan Teoritis Sebagai sebuah referensi ilmiah tentang bagaimana mekanisme pembebanan hak atas tanah oleh Hak Tanggungan, pendaftaran dan penghapusan (Roya) pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. 2. Kegunaan Praktis

a. Bagi Masyarakat secara umum, dapat dipergunakan sebagai media didalam memahami hal-hal yang berkaitan dengan mekanisme Hak Tanggungan sesuai dengan UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan b. Bagi Kantor Pertanahan, dapat digunakan sebagai bahan referensi atau masukan didalam memberikan pelayanan permohonan Hak Tanggungan dan penghapusannya secara lebih baik lagi. E. Teknik Pengumpulan Data Dalam melakukan penelitian, disamping menggunakan metode yang tepat, juga perlu memilih teknik dan alat pengumpul data yang relevan. Penggunaan teknik dan alat pengumpul data yang tepat memungkinkan diperolehnya data yang obyektif. Dalam penelitain ini metode pengumpulan data yang digunakan adalah metode dokumentasi dan wawancara. E. Sistematika Tugas Akhir 1. Bagian Pendahuluan : Judul TA, abstrak, halaman pengesahan, motto persembahan, kata pengantar, daftar isi 2. Bagian isi Tugas Akhir : BAB I BAB II PENDAHULUAN Latar belakang masalah, rumusan masalah, tujuan penelitian, kegunaan penelitian, dan sistematika tugas akhir. TINJAUAN PUSTAKA Pengertian Hak Tanggungan, Pembebanan Hak Oleh HakTanggungan, Pendaftaran Tanah, Pendaftaran Hak Tanggungan, Sertipikat Hak Atas Tanah, Sertipikasi Hak BAB III BABIV BAB V Atas Tanah, Penghapusan Hak Tanggungan (Roya) METODE PENELITIAN Lokasi Penelitian, Fokus Penelitian, Metode Pengumpulan Data, Sumber Data PEMBAHASAN Gambaran Umum Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera, Pembebanan Hak Atas Tanah Oleh Hak Tanggungan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera, Proses Pembebanan Hak Atas Tanah Oleh Hak Tanggungan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera, Pendaftaran Hak Tanggungan Yang Dilakukan Oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera, Penghapusan Hak Tanggungan (Roya) Yang Dilakukan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. PENUTUP Kesimpulan, Saran 3. Bagian terakhir dari Tugas Akhir tentang daftar pustaka dan lapiran

BAB II TINJAUAN PUSTAKA A. Pengertian Hak Tanggungan Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 19960 tentang Peraturan Pokok-pokok Agraria (UUPA), berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor terhadap kreditor-kreditor lain. (pasal 1 UNDANG-UNDANG HAK TANGGUNGAN No 4 tahun 1996) B. Pembebanan Hak Oleh Hak Tanggungan Pembebanan hak oleh Hak Tanggungan merupakan suatu proses yang terdiri atas 2 tahap, yaitu tahap pemberiannya yang dilakukan dihadapan PPAT, dan tahap pendaftarannya yang dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan (Boedi Harsono, 2003:433) Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan akta pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. (Pasal 10 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan) C. Pendaftaran Tanah Pendaftaran tanah merupakan suatu proses yang dilakukan dalam rangka untuk menjamin kepastian hukum dalam hal penguasaan dan pemilikan hak atas tanah (PP. No 24 tahun 1997) Pendaftaran tanah meliputi pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah, pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut, serta pemberian suratsurat tanda bukti yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat (UUPA No. 5 tahun 1960 pasal 19 ayat 2) D. Pendaftaran Hak Tanggungan Dipandang dari sudut Hak Tanggungan, pendaftarn Hak Tanggungan merupakan pendaftaran pertama kali. Tetapi jika dipandang dari sudut hak yang dibebani pencatatannya dalam buku-tanah dan sertipikat hak yang bersangkutan merupakan pemeliharaan data pendaftaran tanah (Pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggungan tahun 1996) Pendaftaran Hak Tanggungan merupakan suatu proses yang dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan atas dasar data yang ada di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) serta berkas pendaftaran yang diterimanya dari PPAT, dengan dibuatnya apa yang disebut dengan buku-tanah Hak Tanggungan. (Boedi Harsono, 2003: 447). Pendaftaran oleh Kepala Kantor Pertanahan adalah suatu proses untuk memenuhi asas publisitas atau informasi. Informasi dapat diartikan sebagai suatu pesan baik itu pesan verbal maupun non verbal (Hafied Cangara,2003:19) E. Sertipikat Hak Atas Tanah Sertipikat adalah salinan buku-tanah dan surat ukur yang dijahit menjadi satu bersama sama dengan kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria, sebagai alat bukti hak yang diberikan kepada yang berhak (PP No. 10 tahun 1960 pasal 13 ayat 2) F. Sertipikasi Hak Atas Tanah

Sertipikasi hak atas tanah dapat diartikan sebagai suatu tindakan atau proses yang dimulai dari perolehan data-data fisik yang kemudian menjadi surat ukur dan perolehan data-data yuridis yang kemudian menjadi buku-tanah yang dijadikan sebagai bukti penguasaan dan atau kepemilikan hak atas tanah (PMNA/ Ka. BPN No 3 tahun 1997) G. Penghapusan Hak Tanggungan (Roya) Penghapusan Hak Tanggungan (roya) merupakan kegiatan yang dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan mencoret catatan adanya Hak Tanggungan yang bersangkutan pada buku-tanah sertipikat obyek yang dijadikan jaminan, dalam waktu tujuh hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan roya dari pihak yang berkepentingan (Pasal 22 Undang-Undang Hak TanggungaN tahun 1996) BAB III METODE PENELITIAN A. Lokasi Penelitian Lokasi yang diambil dalam penelitian ini adalah pada Badan Pertanahan Nasional kabupaten Banjarnegara atau lebih dikenal dengan Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera yang beralamat di Jalan Letjend Soeprapto No. 124 Banjarnegara. B. Fokus Penelitian Penelitian ini memiliki fokus penlitian berupa masalah-masalah yang berkaitan dengan Hak Tanggungan, yang meliputi mekanisme pembebanan hak oleh Hak Tanggungan, pendaftaran Hak Tanggungan serta proses penghapusan (roya) Hak Tanggungan yang ada pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara. C. Metode Pengumpulan Data a. Pengumpulan data dengan menggunakan metode dokumentasi dan wawancara untuk menggali data tentang proses pembebanan hak atas tanah diakibatkan oleh Hak Tanggungan, pendaftaran dan permohonan penghapusan (Roya) Hak Tanggungan di Kabupaten Banjarnegara. b. Menganalisis data yang telah terkumpul secata sistematik dari proses pembebanan hak, pendaftaran sampai pada proses penghapusan Hak Tanggungan BAB IV PEMBAHASAN C. Gambaran Umum Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera 1. Kedudukan Dan Fungsi Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera Pada dasarnya Kantor Pertanahan merupakan instituasi vertikal Badan Pertanahan Nasional yang ada di Kabupaten Banjarnegara yang berada di bawah dan bertanggunga jawab kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional (Peraturan Ka. BPN RI No. 4 tahun 2006). Jadi Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera sebagai bagian dari institusi vertikal dalam rangka melaksanakan tugas keagrariaan di Kabupaten Banjarnegara dan berkdudukan dibawah Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Jawa Tengah sebagai lembaga yang secara hierarki di bawah Badan Pertanahan Nasional Pusat yang berkedudukan di Jakarta. Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera mempunyai tugas melaksanakan sebagaian tugas dan fungsi Badan Pertanahan Nasional di Kabupaten Banjarnegara. Didalam melaksanakan tugasnya Kantor Pertanahan Kabupaten

Banjarnegera memiliki beberapa fungsi diantaranya sebagai berikut: a. Penyusunana rencana, program, dan penganggaran dalam rangka pelaksanaan tugas pertanahan di Kabupaten Banjarnegara. b. Pelayanan, perijinan, dan rekomendasi bidang pertanahan di Kabupaten Banjarnegara. c. Pelaksanaan survey, pengukuran, dan pemetaan dasar, pengukuran, dan pemetaan bidang, pembukuan tanah, pemetaan tematik, dan survey potensi tanah di Kabupaten Banjarnegara. Dll (Sumber: Peraturan Ka. BPN No 4 tahun 2006) 2. Susunan Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera Susunan Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara terdiri dari: a. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara b. Sub bagian Tata Usaha c. Seksi Survei, Pengukuran dan Pemetaan d. Seksi Hak dan Pendaftaran Tanah e. Seksi Pengaturan dan Penataan Pertanahan f. Seksi Pengendalian dan Pemberdayaan g. Seksi Sengketa, Konflik dan Perkara (Bagan susunan organisasi terlampir.) 3. Tata Kerja Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera D. Pembebanan Hak Atas Tanah Oleh Hak Tanggungan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera 1. Pengertian dan Sifat Dari Hak Tanggungan Pada hakekatnya pembebanan Hak Atas Tanah oleh Hak Tanggungan merupakan perbuatan hukum yang menjaminkan hak atas tanah beserta atau tidak beserta dengan bangungnan atau benda-benda yang ada diatasnya. Secara gamblang dijelaskan pada Undang-Undang Hak Tanggungan No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan pasal 1 yang berbunyi Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor lain Hak Tanggungan memiliki dua kedudukan istimewa pada kreditor pemegang Hak Tanggungan. Pertama, hukum perkreditan modern yang dijamian dengan Hak Tanggungan mengatur perjanjian dan hubungan utang piutang tertentu antara kreditor dan debitor, yang meliputi hak kreditor untuk menjual lelang harta kekayaan tertentu yang ditunjuk secara khusus sebagai jaminan dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut jika debitor cidera janji, dan dalam mengambil pelunasan piutang dari hasil penjualan tersebut kreditor pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak mendahului dari pada kreditor-kreditor yang lain (Droit De Preference). Perjanjian yang menyatakan bahwa kreditor akan memiliki obyek Hak Tanggungan jika debitor cidera janji batal demi hukum. Kedua, Hak Tanggungan akan tetap membebani obyek Hak

Tanggungan ditangan siapapun obyek Hak Tanggungan tersebut berada. Ketentuan ini, berarti, bahwa kreditor pemegang Hak Tanggungan tetap berhak menjual lelang benda tersebut, biarpun sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain (Droit De Suite) (Boedi Harsono, 2003:419). Dua keistimewaan yang ada pada Hak Tanggungan ini yang mengatasi dua kelemahan perlindungan yang diberikan secara umum kepada setiap kreditor oleh pasal 1131KUHPdt. Menurut ketentuan tersebut semua harta kekayaan yang dimiliki oleh debitor merupakan jaminan pelunasan utangnya kepada semua kreditornya. Selain itu didalam Hak Tanggungan apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, kreditor pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan segala hal yang diperolehnya menurut Undang-Undang Hak Tanggungan (Undang-Undang Hak Tanggungan). Ini berarti, bahwa obyek Hak Tanggungan tidak termasuk dalam hal kepailitan, sebelum kreditor mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan benda yang bersangkutan. Yang dinyatakan pailit adalah pemberi Hak Tanggungan, yaitu pihak yang menunjuk harta kekayaannya sebagai jaminan. Pemberi Hak Tanggungan tidak selalu debitor sebagai pihak yang berutang, tetapi bisa juga pihak lain. Dijelaskan didalam Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (PERPU) Nomor 1 tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Kepailitan (LNRI 199887;TLNRI 3761) pasal 56 yang berbunyi bahwa dengan tetap memperhatikan ketentuan pasal 56 A, setiap kreditor yang memegang Hak Tanggungan, hak gadai dan hak agunan atas kebendaan lainnya, dapat mengeksekusi haknya seolah tidak terjadi kepailitan. Dalam ketentuan pasal 56 A berbunyi bahwa hak eksekusi kreditor sebagaimana dimaksud dalam pasal 56 dan hak pihak ketiga untuk menuntut hartanya yang berada dalam penguasaan debitor yang pailit atau kurator, ditangguhkan untuk jangka waktu paling lama 90 (sembilan puluh) hari, terhitung sejak tanggal putusan pailit ditetapkan dapat mengajukan permohonan kepada kurator untuk mengangkat penangguhan atau mengubah syarat penangguhan tersebut. Jika kurator menolak permohonan tersebut dapat diajukan permohonan kepada hakim pengawas. Terhadap putusan Hakim pengawas dapat dimintakan banding pada Pengadilan Niaga yang berwenang. Terhadap putusan pengadilan Niaga tidak dapat diajukan kasasi atau peninjauan kembali. Didalam PERPU tersebut juga terdapat ketentuan mengenai pelaksanaan hak kreditor pemegang Hak Tanggungan selama ada penundaan kewajiban pembayaran utang bagi pemberi Hak Tanggungan. Ketentuan Hak Tanggungan juga memberikan kedudukan kepada kreditor pemegang Hak Tanggungan dengan memiliki sifat tidak dapat dibagibagi, maksudnya adalah jika Hak Tanggungan dibebankan atas lebih dari satu obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan membebani obyek-obyek masingmasing secara utuh. Jika kreditnya dilunasi secara angsuran, Hak Tanggungan yang bersangkutan tetap membebani setiap obyek untuk sisa utang yang belum dilunasi. Hal inilah yang nantinya akan menimbulkan suatu mekanisme pelunasan secara bertahap yang penghapusannya dinamakan dengan lembaga roya partial. Dilihat dalam hal perlindungan terhadap kreditor dan debitor Hak Tanggungan memiliki sifat pelindungan yang seimbang. Mengapa dikatakan perlindungan yang seimbang, karena hukum Hak Tanggungan tidak hanya

memperhatikan kepentingan kreditor semata. Perlindungan juga diberikan kepada debitor pemberi Hak Tanggungan. Bahkan juga kepada pihak ketiga yang kepentingannya bisa terpengaruh oleh cara penyelesaian utang-piutang kreditor dan debitor, dalam hal debitor cidera janji. Pihak ketiga tersebut contohnya adalah kreditor yang lain dan juga pihak yang membeli obyek Hak Tanggungan. 2. Subyek dan Obyek Hak Tanggungan Seperti hak-hak lainnya Hak Tanggungan pun memiliki subyek dan obyek hak. Pemberi Hak Tanggungan dan pemegang Hak Tanggungan dapat dikatakan sebagai subyek Hak Tanggungan. Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan (UU No. 4 tahun 1996 pasal 8 ayat 1) Sedangkan pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang (UU No. 4 tahun 1996 pasal 9). Sedangkan obyek Hak Tanggungan merupakan suatu hak yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. Hak-hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan meliputi Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan. Selain hak-hak atas tersebut, hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani dengan Hak Tanggungan. Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang. Dengan demikian maka peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. Jika peringkat berdasarkan tanggal pendaftaran di Kantor Pertanahan mengalami kesamaan maka dilakukan peringkatan melalui tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Apabila suatu saat dibitor cidera janji maka pemegang Hak Tanggungan pertama memiliki kedudukan diutamakan (Droit De Preference) daripada pemegang Hak Tanggungan kedua dan seterusnya. Biarpun sudah terdaftar, tanah-tanah Hak Milik yang sudah diwakafkan tidak lagi dapat dibebani dengan Hak Tanggungan, karena menurut sifat dan tujuannya tidak lagi dapat dipindahtangankan. Demikian juga tanahtanah yang dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya, biarpun dikuasai dengan hak atas tanah yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. Tanah-tanah tersebut baru boleh dibebani dengan Hak Tanggungan, apabila tidak lagi dipergunakan untuk keperluan tersebut dan karenanya dapat dipindahtangankan. Selain obyek Hak Tanggungan diatas juga dimungkinkan hak atas tanah dibebani Hak Tanggungan berikut dengan bangunan, tanaman, dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan tidak terpisahkan. Asal hal itu secara tegas dinyatakan dalam akta pemberiannya. Sebagai contoh hasil karya adalah patung, gapura, relief dll yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. Bangunan yang dapat dibebani Hak Tanggungan bersamaan dengan tanahnya tersebut meliputi bangunan yang berada diatas maupun dibawah permukaan tanah asalkan secara fisisk ada hubungannya dengan bangunan yang ada diatas tanah yang bersangkutan. Bangunan yang menggunakan ruang bawah tanah yang secara fisik tidak ada hubungannya dengan bangunan yang ada diatas tanah diatasnya,

tidak termasuk dalam lingkup Undang-Undang Hak Tanggungan. 3. Pemberi, Penerima/ Pemeganga Hak Tanggungan Menurut ketentuan pasal 8 Undang-Undang Hak Tanggungan pemberi Hak Tanggungan bisa orang perseorang bisa juga badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap benda yang dijadikan obyek Hak Tanggungan. Pada umumnya pemberi Hak Tanggungan adalah debitor sendiri. Tetapi dimungkinkan juga pihak lain, jika benda yang dijadikan obyek Hak Tanggungan bukan milik debitor. Bisa juga debitor dan pihak lain, jika yang dijadikan jaminan labih dari satu, masing-masing kepunyaan debitor dan pihak lain. Atau debitor bersama pihak lain, jika benda yang dijaminkan milik bersama. Juga mungkin bangunan milik suatu perseroan terbatas, sedang tanah milik direkturnya. Kewenangan pemberi Hak Tanggungan itu harus ada dan terbukti benar pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan, yaitu pada tanggal dibuatnya buku-tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan, yang menentukan saat kelahiran Hak Tanggungan yang dibebankan. Tetapi kewenangan itu juga harus sudah ada ketika diberikan Hak Tanggungan dengan dibuatnya Akte Pemberian Hak Tanggungan, walaupun tidak selalu wajib dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah yang dijadikan jaminan, kalau tanah yang dijaminkan itu belum terdaftar. Kalau tanahnya belum didaftar maka kewenangan pemberi Hak Tanggungan dapat dibuktikan dengan bukti yang lain. Misalnya surat keterangan waris, surat keterangan pemindahan hak dan lain sebagainya. Bagi penerima Hak Tanggungan tidak ada persyaratan khusus. Ia bisa perseorangan atau badan hukum. Bisa orang asing, bisa juga badan hukum asing baik yang berkedudukan di Indonesia atau pun di luar negeri, sepanjang kredit yang bersangkutan dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah Republik Indonesia. Setelah dibuatnya APHT oleh PPAT maka kreditor berkedudukan sebagai penerima Hak Tanggungan. Setelah dilakukan pembukuan Hak Tanggungan yang bersangkutan dalam buku-tanah Hak Tanggungan, penerima Hak Tanggungan menjadi pemegang Hak Tanggungan. 4. Proses Pembebanan Hak Atas Tanah Oleh Hak Tanggungan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera a) Akte Pemberian Hak Tanggungan (APHT) Mekanisme pembebanan hak atas tanah oleh Hak Tanggungan pada prinsipnya harus didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang merupakan satu kesatuan atau bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang piutang. Perjanjian Hak Tanggungan itu dituangkan didalam akte yang dibuat oleh PPAT yang disebut dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku. Jika obyek Hak Tanggungan merupakan tanah yang diperoleh dari hasil konversi hak lama maka permohonan pendaftaran hak bersamaan dengan permohonan Hak Tanggungan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. Akte Pemberian Hak Tanggungan (APHT) wajib dicantumkan beberapa hal dalam rangka memenuhi syarat spesialitas. Hal-hal wajib tersebut adalah: a) Nama dan identitas dari pemegang maupun pemberi Hak Tanggungan

b) Domisili pihak-pihak yang terlibat didalam proses Hak Tanggungan, jika dalam hal domisili pihak-pihak tersebut tidak tercantum maka kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili yang dipilih. c) Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin. d) Nilai tanggungan e) Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan. Ketentuan mengenai isi dari APHT tersebut sifatnya wajib bagi sahnya pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Kalau tidak dicantumkan secara lengkap maka APHT yang bersangkutan tersebut batal demi hukum (Boedi Harsono, 2003:441). Didalam Akte Pemberian Hak Tanggungan juga harus memuat janji-janji: a) Janji-janji Fakultatif Janji-janji fakultatif disini berarti suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan yang dapat desesuaikan dengan kebutuhan pihak-pihak yang terlibat dalam Hak Tanggungan tersebut. Dalam arti boleh dikurangi ataupun ditambah, asal tidak bertentangan dengan ketentuan Undang-Undang Hak Tanggungan. Sebagai pedoman didalam pelaksanaan Hak Tanggungan, dapat dilihat didalam pasal 11 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan yang memuat ketentuan wajib dalam mengisi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan pasal 11 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan yang berisi janji yang bersifat fakultatif. b) Janji Hak Tanggungan tidak berdiri sendiri Biarpun umumnya bersifat fakultatif, tetapi ada janji yang wajib dicantumkan yaitu janji yang mengatakan bahwa pemegang Hak Tanggungan yang pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji. Janji tersebut tidak berdiri sendiri, tetapi melengkapi dan karenanya harus dihubungkan dan merupakan satu kesatuan dengan ketentuan pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan. Dikatakan tidak berdiri sendiri karena janji itu wajib dihubungkan dengan ketentuan pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan dan pasal 1178 KUUHPdt. c) Janji yang dilarang Selain janji-janji yang diperbolehkan dalam Hak Tanggungan ada pula janji yang dilarang dilakukan, yaitu janji yang disebut dalam pasal 12 Undang-Undang Hak Tanggungan bahwa tidak doperbolehkan diperjanjikan pemberian kewenangan kepada kreditor untuk memiliki obyek Hak Tanggungan, apabila debitor cidera janji. Larangan tersebut dimaksudkan dalam rangka untuk melindungi kepentingan pemberi Hak Tanggungan. Kalau pun diadakan janji tersebut batal demi hukum. b) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Pada prinsipnya pada pemberian Hak Tanggungan wajib dihadiri dan dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan sebagai pihak yang berwenang melakukan perbuatan hukum membebankan Hak Tanggungan atas obyek yang dijadikan jaminan. Hanya apabila benar-benar diperlukan dan berhalangan, kehadirannya untuk memberikan Hak Tanggungan dan

menandatangi APHT-nya dapat dikuasakan kepada pihak lain dengan menggunakan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Pemberian kuasa tersebut wajib dilakukan didepan notaris atau PPAT. Bentuk dan isi SKMHT ditetapkan melalu peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No. 3 tahun1997. SKMHT dibuat dengan dua ganda dan semuanya asli (in originali), ditandatangani oleh pemberi kuasa, penerima kuasa, dan 2 orang saksi dan notaris atauPPAT yang bersangkutan. Lembar lainnya diberikan kepada penerima kuasa untuk keperluan pemberian Hak Tanggungan dan pembuatan APHT-nya. Pemberian kuasa harus dihadiri sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan, sedang akta pemberian kuasanya harus dibuat oleh notaris atau PPAT dalam bentuk SKMHT yang formulisrnya disediakan oleh Badan Pertanahan Nasional. Selain itu bagi sahnya SKMHT terdapat larangan dan persyaratan sebagai berikut: a) SKMHT dilarang memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada membebankan Hak Tanggungan. b) Dilarang memuat kuasa substitusi. Substitusi adalah penggantian penerima kuasa melalui peralihan, hingga ada penerima kuasa baru. Tetapi bukan subtitusi manakala terjadi penggantian kuasa, apabila penerima kuasa menugaskan pihak lain untuk atas namanya melaksanakan kuasa itu. c) Wajib dicantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang, nama, serta identitas kreditornya, nama serta identitas debitor, apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan Kuasa untuk memberikan Hak Tanggungan (SKMHT) tidak dapat ditarik kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, juga jika pemberi Hak Tanggungan meninggal dunia. Kuasa tersebut sudah barang tentu berakhir setelah dilaksanakan atau habis jangka waktunya. Mengenai batas waktu penggunaan SKMHT, jika yang dijadikan adalah obyek Hak Tanggungan yang sudah didaftar dalam waktu selambat-lambatnya satu bulan sesudah diberikan, wajib diikuti dengan APHT yang bersangkutan. Apabila yang dijadikan obyek Hak Tanggungan tanah yang belum terdaftar, jangka waktu penggunaan SKMHT dibatasi tiga bulan (Pasal 15 ayat 3 dan 4 Undang-Undang Hak Tanggungan) Proses pemberian hak tanggungan di Kabupaten Banjarnegara melalui beberapa tahap, tahap-tahap tersebut adalah: a. Didalam proses permohonan Hak Tanggungan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT ) dibuat 2 lembar yang semuanya asli (in originali), yang ditandatangani oleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan beserta dua orang saksi serta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam pembuatan APHT tidak ada minuut dan tidak juga dibuatsalinannya dalam bentuk groosse. Lembar pertama akta tesebut disimpan pada kantor PPAT. Lembar kedua dan satu lembar salinanannya yang sudah diparaf oleh PPAT untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera untuk membuat sertipikat Hak Tanggungan, berikut warkahwarkah yang diperlukan disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten Banjarnegera. Penyerahan berkas-berkas ini wajib dilakukan paling lambat tujuh hari kerja setelah ditandatangi. Keterlambatan pengiriman berkas tersebut tidak mengakibatkan batalnya APHT yang bersangkutan. Walaupun pengirimannya terlambat Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera tetap wajib memprosesnya. Tetapi PPAT bertanggung jawab terhadap semua akibat, termasuk kerugian yang diderita pihak-pihak yang bersangkutan, yang disebabkan oleh keterlambatan pengiriman berkas tersebut. Contohnya adalah Hak Tanggungan tidak dapat didaftar, karena tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan telah kedahuluan terkena sita jaminan. Lantas alat bukti yang digunakan oleh PPAT dalam pembuatan APHT dan surat-surat dokumen apa yang wajib disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera? Dalam ketentuan Peraturaan Menteri Agrarian/ Kepala BPN nomor 3 tahun 1997, yaitu tergantung pada keadan obyek Hak Tanggungan. Penyampaiannya dilakuka dengan surat pengantar PPAT, yang dibuat rangkap dua dan menyebut secara jelas jenis surat-surat dokumen yang disampaikan. b. Apabila obyeknya berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang sudah didaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan, maka dokumen atau berkas yang dibutuhkan adalah: a) Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap dua dan memuat jenis surat-surat yang disampaikan (contoh terlampir) b) Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan (contoh terlampir) c) Foto copy identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan (contoh terlampir) d) Sertifikat asli hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi obyek Hak Tanggungan (yang sudah dibubuhi dengan catatan kesesuaian data yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara e) Lembar ke 2 APHT (contoh terlampir) f) Salinan APHT yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan, untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera dalam pembuatan sertipikat Hak Tanggungan g) Surat kuasa membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) apabila pemberiaan Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa c. Dalam hal obyek Hak Tanggungan belum terdaftar atau dengan kata lain obyek Hak Tanggungan tersebut berasal dari konversi hak yang lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan Hak Tanggungan yang bersangkutan pada kantor pertanahan Kabupaten Banjarnegara. Yang dimaksud dengan hak yang lama adalah pemilikan atas tanah menurut hukum adat yang telah ada, tetapi proses administrasi dan konversinya belum selesai dilaksanakan. (pasal 10 ayat 3 Undang-Undang Hak Tanggungan). Syarat yang harus dipenuhi adalah syarat-syarat yang ditetapkan dalam peraturanperaturan perundang-undangan yang mengatur pelaksanaan konversi hak-hak yang lama menjadi hak milik menurut UUPA. Dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Berarti, bahwa

pemberian Hak Tanggungan dan pembuatan APHT-nya dapat dilakukan dalam keadaan tanah yang dijadikan obyek Hak Tanggungan belum bersertifikat (Boedi Harsono, 2003:439). Permohonan pendaftaran hak atas tanah tersebut diajukan bersamaan dengan pemohonan pendaftaran Hak Tanggungan yang bersangkutan. Dengan demikian pembuatan APHT tidak perlu menunggu sampai hak atas tanah yang dijadikan jaminan bersertipikat atas nama pemberi Hak Tanggungan. Apabila obyeknya berupa hak atas tanah yang belum terdaftar, karena belum ada sertipikat, sebagai gantinya diserahkan surat keterangan dari Kantor Pertanahan atau pernyataan dari pemberi Hak Tanggungan, bahwa tanah yang bersangkutan belum terdaftar. d. Dalam hal pemberi Hak Tanggungan belum tercatat sebagai pemegang hak maka terdapat ketentuan yang mengatur mengenai peristiwa hukum seperti pewarisan dan perbuatan hukum seperti pemindahan hak jual/beli dalam tata hukum nasional yang sifatnya tunai, dalam arti hak atas tanah yang bersangkutan berpindah dengan pembayaran tanahnya oleh pembeli. Maka dalam peristiwa hukum tersebut pemberi Hak Tanggungan sudah menjadi pemegang haknya, biarpun belum dibukukan dalam buku-tanah dan diterbitkan sertipikat jika mengenai tanah-tanah bekas hak milik adat. Dan belum dicatat dalam hak atas tanah yang sudah didaftar. Menurut keterangan dari Bapak H. Mardji, SH selaku Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera ketentuan itu diadakan untuk memberi kesempatan lebih dini kepada pemegang hak atas tanah untuk memperoleh kredit. Juga untuk mendorong pensertipikatan tanah-tanah yang belum didaftar, yang jumlahnya cukup banyak. e. Apabila hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang dijadikan obyek Hak Tanggungan sudah terdaftar, tetapi belum atas nama pemberi Hak Tanggungan, dan diperoleh pemberi hak tanggungan karena peralihan hak melalui pewarisan hak atau pemindahan hak, dokumen permohonan Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera wajib dilengkapi dengan: a) Dokumen yang membuktikan adanya perwarisan atau pemindahan hak tersebut yang mengakibatkan beralihnya hak atas obyek Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan Dalam hal pewarisan, surat keterangan sebagai ahli waris dan akta pembagian warisan apabila sudah diadakan pembagian warisan Dalam hal pemindahan hak karena lelang maka dokumen yang dibutuhkan adalah kutipan risalah lelang Dalam hal pemindahan hak melalui jual beli maka yang diserahkan adalah akta jual beli Dalam hal pemindahan hak melalui pemasukan modal dalam perusahaan (inbreng) maka dokumen yang dibutuhkan adalah akta pemasukan ke dalam perusahaan Dalam hal pemindahan hak melalui tukar-menukar maka yang dibutuhkan adalah akta tukar menukar Dalam hal pemindahan hak melalui hibah maka dokumen yang dibutuhkan adalah akta hibah

b) Bukti pelunasan pembayaran bea pembebanan hak atas tanah dan bangunan dalam hal bea terutang (UU 21/ 1997 tentang BPHTB) c) Bukti pelunasan pembayaran PPh dalam hal pajak tersebut terutang ( Boedi Harsono, ibid, K 1 dan 2) f. Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hasil pemisahan dari hak atas tanah induk yang sudah didaftar dalam suatu usaha kapling perumahan, kawasan industri atau perusahaan inti rakyat (PIR) dan diperoleh pemberi Hak Tanggungan melalui pemindahan hak, yang wajib diserahkan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera adalah dokumen-dokumen yang disebut pada point e yang sertipikatnya yang asli adalah dari hak atas tanah yang akan dipecah (seripikat induk) disertai Akta Jual Beli antara pemegang hak atas tanah induk dengan pemberi hak tanggungan mengenai hak atas tanah yang merupakan bagian atau pecahan dari bidang tanah induk tersebut. g. Apabila obyek Hak Tanggungan dalam keadaan sengketa maka menurut ketentuan pasal 39 ayat 1f PP Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, PPAT wajib menolak pemintaan untuk membuat APHT, apabila tanah yang akan dijadikan obyek Hak Tanggungan dalam keadaan sengketa atau perselisihan. Karena pada umumnya PPAT tidak mengetahui ada atau tidak sengketa pada tanah tersebut, maka PPAT wajib menanyakan hal tersebut kepada pemberi Hak Tanggungan. Jika jawabannya tidak tersangkut dalam keadaan sengketa maka didalam APHT perlu dicantumkan penyataan tersebut sebagai jaminan kreditor penerima Hak Tanggungan. Apabila pemberitahuan tidak ada maka PPAT membuat APHT sesudah pemegang hak membuat pernyataan, bahwa yang akan dijadikan jaminan Hak Tanggungan itu tidak sedang dalam sengketa, dan pernyataan tersebut diterima oleh penerima Hak Tanggungan. Setelah menerima dokumen-dokumen yang diserahkan itu, petugas Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera yang ditunjuk dalam hal ini adalah kepala seksi hak-hak atas tanah (HAT) membubuhkan cap dan tanggal penerimaanya pada lembar kedua surat pengantar yang disebut diatas. Dokumen tersebut merupakan tanda bukti penerimaan berkas yang bersangkutan dan disampaikan kembali pada PPAT melalui petugas yang menyerahkan berkasnya. Setelah itu maka proses pendaftaran Hak Tanggungan dan penerbitan sertipikat siap berjalan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara. E. Pendaftaran Hak Tanggungan Yang Dilakukan Oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. 1. Pembukuan didalam Buku-tanah Oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera Didalam proses selanjutnya Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Di Kabupaten Banjarnegara sendiri proses pengajuan pendaftaran Hak Tanggungan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. Pengajuan pendaftaran Hak Tanggungan di kantor pertanahan Kabupaten Banjarnegara selambat-lambatnya adalah 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) (pasal 13 ayat 2 UU No. 4 tahun 1996). APHT wajib dikirimkan pada Kantor Pertanahan oleh PPAT beserta warkah lain yang diperlukan. Karena di Kantor Pertanahan Kabupaten

Banjarnegera berlaku 5 hari kerja yaitu senin sampai jumat maka jika tujuh hari tersebut jatuh pada hari sabtu atau minggu dapat diproses kembali pada hari senin ( Samsu, SH. Kasi. HAT). Pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara yaitu dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah Hak Tanggungan. Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan maka Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku yaitu PP No 24 tahun 1997 jo Ka. BPN. No 3 tahun 1997. Sertifikat tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. Sertifikat Hak Tanggungan diberikan kepada pemegang Hak Tanggungan (kreditor). Syarat-syarat pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera meliputi: a. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT) b. Sertifikat asli Hak Milik jika tanah sudah pernah terdaftar jika belum maka harus membawa persyaratan seperti pada saat permohonan pendaftaran pertama kali hak atas tanah c. Surat pemohonan pembebanan Hak Tanggungan d. Foto copy KTP pemberi Hak Tanggungan e. Foto Copy KTP Penerima Hak Tanggungan/ Bank (sumber: Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera) 2. Seritpikat Hak Tanggungan Sertipikat Hak Tanggungan pada dasarnya merupakan suatu tanda bukti mengenai adanya Hak Tanggungan. Dalam waktu tujuh hari kerja setelah dibuat buku-tanah, oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara kemudian diterbitkan sertipikat Hak Tanggungan, sebagai surat tanda bukti hak yang bersangkutan. Sertipikat terdiri dari salinan buku-tanah Hak Tanggungan dan slinan APHT yang keduanya dibuat dalam satu sampul dokumen. Pada sampul sertipikat dibubuhkan irah-irah yang berbunyi DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA. Sertipikat Hak Tanggungan diberikan kepada pemegang Hak Tanggungan. 3. Pendaftaran Terhadap Beralihnya Hak Tanggungan Dijelaskan dalam Undang-Undang Hak Tanggungan pasal 17 a bahwa Hak Tanggungan memiliki sifat accessoir pada suatu piutang tertentu, jadi peralihan Hak Tanggungan selalu mengikuti peralihan piutang yang dijamin. Peralihan piutang tersebut dapat terjadi karena cessie, subrogasi, pewarisan atau sebabsebab lain (pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan). Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang kreditor pemegang Hak Tanggungan kepada pihak lain. Subbrogasi adalah penggantian kreditor oleh pihak ketiga yang melunasi utang debitor. (Boedi Harsono, 2003: 450). Peralihan tersebut karena hukum. Maka tidak perlu dibuktikan dengan akta tesendiri. Hanya cukup dibuktikan

dengan akta mengenai perbuatan hukum yang mengakibatkan beralihnya piutang yang dijamin kepada kreditor yang baru. Sebagai peralihan karena sebab-sebab lain misalnya pengambilalihan atau penggabungan perusahaan, sehingga menyebabkan beralihnya piutang perusahaan semula kepada perusahaan yang baru. (Pasal 16 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan). Meskipun terjadi karena hukum, dalam rangka memenuhi syarat publisitas bagi kepentingan pihak ketiga, peralihan Hak Tanggungan tersebut wajib didaftarkan oleh kreditor pemegang Hak Tanggungan yang baru kepada Kantor Pertanahan dalam hal ini Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara (Muhamad Syukri, Kasubsi. Pengaturan Tanah Pemerintah Seksi Hak Atas Tanah). Bagi pihak ketiga yang berkepentingan beralihnya hak tanggungan baru mempunyai akibat hukum sejak tanggal dibubuhkannya catatan oleh Kepala Kantor Pertanahan pada buku-tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan dan pada bukutanah obyek Hak Tanggungan yang dibebani. Catatan tersebut dicatat pada sertipikat Hak Tanggungan dan sertipikat obyek Hak Tanggungan. Pendaftaran peralihan hak tangggunan disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara atas permohonan pemegang Hak Tanggungan yang baru dengan disertai: a. Sertipikat Hak Tanggungan b. Surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan, berupa: a) Akta cessie atau akta otentik yang menyatakan adanya cessie tersebut. b) Akta subrogasi atau akta otentik yang menyatakan adanya subrogasi tersebut c) Bukti pewarisan d) Bukti penggabungan/ peleburan PT atau Koperasi c. Identitas pemohon dan atau surat kuasa tertulis apabila permohonan pendaftaran dilakukan oleh pihak lain d. Apabila sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang dibebani Hak Tanggungan disimpan oleh pemegang Hak Tanggungan, sertipikat tersebut juga dilampirkan pada permohonan pendaftaran yang diajukan. F. Penghapusan Hak Tanggungan (Roya) Yang Dilakukan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. 1. Hapusnya Hak Tanggungan Dalam pasal 18 Undang-Undang Hak Tanggungan dijelaskan mengenai sebab hapusnya Hak Tanggungan. Dijelaskan bahwa hapusnya hak tanggugan diakibatkan oleh: a. Hapusnya piutang yang dijamin, sebagai konsekuensi dari sifat accessoir Hak Tanggungan b. Dilepaskannya hak tanggungan oleh kreditor pemegang Hak Tanggungan, yang dinyatakan dengan akta yang diberikan kepada pemberi Hak Tanggungan c. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli obyek Hak Tanggungan, jika hasil penjualan obyek Hak Tanggungan tidak cukup untuk melunasi semua utang debitor. Jika

tidak diadakan pembersihan, hak tanggungan yang bersangkutan akan tetap membebani obyek Hak Tanggungan yang dibeli. d. Hapusnya hak atas tanah yang dijadikan jaminan Hak Tanggungan. Hapusmnya hak atas tanah tidak mengakibatkan hapusnya piutang yang dijamin. Piutang kreditor masihtetap ada, tetapi bukan bukan lagi piutang yang dijamin secara khusus berdasarkan kedudukan istimewa kreditor. Dalam hal hak atas tanah yang dibebani berakhir jangka waktunya dan kemudian diperpanjang, Hak Tanggungan yang bersangkutan tidak menjadi hapus, karena hak atas tanah yang dibebani tetap berlangsung selama jangka waktu pepanjangan. Beda dengan jika hak atas tanah yang bersangkutan dipebaharui, karena hak atas tanah yang semula memang hapus. Kalau obyeknya semula tetap akan dijadikan jaminan harus dilakukan pembebanan hak baru. Selain itu perubahan hak milik menjadi hak guna bangunan dan hak pakai serta perubahan hak pakai dan hak guna bangunan menjadi hak milik juga dapat mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan karena hukum. Ini bisa terjadi karena pada prosedur tersebut pada hakekatnya adalah prosedur melepaskan hak yang ada oleh pemegang haknya atas suatu bidang tanah tertentu, yang diikuti dengan pemberian hak baru atas tanah yang bersangkutan. Maka dari itu permohonan perubahan hak harus mendapatkan persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan yang bersangkutan. Kalau hak atas tanah yang baru juga akan dibebani dengan Hak Tanggungan maka perlu dilakukan dengan pembebanan Hak Tanggungan baru. 2. Pencatatan Penghapusan (Roya) Hak Tanggungan Dan Pendaftaran Penghapusan Hak Tanggungan Roya atau pencatatan hapusnya hak tanggungan diatur dalam pasal 22 UUPA tahun 1960. pencatatan hapusnya Hak Tanggungan tersebut dilakukan oleh kepala kantor dalam hal ini Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara dengan mencoret catatan adanya Hak Tanggungan yang bersangkutan pada bukutanah dan sertipikat obyek Hak Tanggungan yang dijadikan jaminan, dalam waktu tujuh hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan roya dari pihak yang berkepentingan. Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan yang disebabkan oleh hapusnya hutang dilakukan berdasarkan: a. Pernyataan dari kreditor bahwa utang yang dijamin sudah hapus atau sudah di bayar lunas, yang dituangkan dalam akta otentik atau dalam surat pernyataan dibawah tangan. b. Tanda buikti pelunasan pmbayaran utang yang dikeluarkan oleh pihak yang berwenang menerima pembayaran tersebut, atau c. Kutipan risalah lelang dari obyek Hak Tanggungan, disertai pernyataan kreditor, bahwa pihaknya melepaskan Hak Tanggungan untuk jumlah yang melebihi hasil lelang, yang dituangkan dalam surat pernyataan di bawah lelang. Mengenai Hak Tanggungan yang hapus karena dilepaskan oleh kreditor pemegangnya, pendaftaran hapusnya dilakukan berdasarkan pernyataan kreditor pemegang Hak Tanggungan yang bersangkutan, bahwa pihaknya telah melepaskan Hak Tanggungan itu atas seluruh atau sebgian tertentu obyek Hak

Tanggungan, yang dituangkan didalam akta otentik atau surat pernyataan dibawah tangan. Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan yang dikarenakan oleh pembersihan melalui penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri, dilakukan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang bersangkutan, yang menyatakan hapusnya Hak Tanggungan. Semua pendaftarn hapusnya Hak Tanggungan didasarkan atas permohonan kreditor pemegang Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan kepada Kantor Pertanahan dengan melampirkan: a. Sertipikat hak yang menjadi obyek Hak Tanggugan b. Akta atau surat-surat lain yang dianggap perlu yag dapat dijadikan bukti atau dasar hapusnya Hak Tanggungan yang bersangkutan Dalam hal Hak Tanggungan hapus karena hak yang dibebani hapus, pendaftaran hapusnya dilakukan berdasarkan: a. Catatan di Kantor Pertanahan, bahwa hak yang bersangkutan telah hapus karena habis jangka waktunya, atau b. Keputusan pejabat yang berwenang mengenai pembatalan atau pencabutan hak yang bersangkutan, atau c. Pelepasan hak yang bersangkutan oleh pemegang haknya yang disetujui oleh poemegang Hak Tanggungan. Dalam hal seperti diatas maka pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam hal ini Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera karena jabatannya (pasal 122 Peraturan Menteri No 3 tahun 1997) Selain dicatat pada buku-tanah dan sertipikat hak yang dibebani serta pada buku-tanah Hak Tanggungan yang hapus, sertipikat Hak Tanggungan yang sudah hapus itu ditarik dan diberi catatan, bahwa Hak Tanggungan yang dibuktikannya sudah hapus, dan karenanya sertipikat Hak Tanggungan itu tidak berlaku lagi. Didalam pasal 124 UUPA tahun 1960 diatur mengenai pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan, yang disebabkan pelunasan sebagian piutang yang dijamin (roya partial). Hapusnya Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan itu dimungkinkan apabila: a. Dalam hal obyek Hak Tanggungan lebih dari satu hak atau beberapa hak, atau b. Kemungkinan hapusnya sebagian Hak Tanggungan karena pelunasan sebagian piutangnya diperjanjikan dalam APHT yang bersangkutan, atau c. Biarpun tidak memenuhi ketentuan diatas, berdasarkan pelepasan Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan, yang dituangkan dalam akta otentik atau surat pernyataan dibawah tangan, dengan mencantumkan secara jelas bagian obyek Hak Tanggungan yang sama yang dibebaskan dari beban itu. Kalau bagian tersebut tidak terdaftar tersendiri, karena merupakan bagian dari hak atas tanah yang lebih besar, pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan dilakukan setelah dilakukan pemecahan atau pemisahan hak. Untuk berlakunya ketentuan menganai roya partial tesebut harus dimuat didalam Akte pemberian Hak Tanggungan yag bersangkutan. Setelah terbebas dari Hak Tanggungan yang semula membebani beberapa obyek Hak Tanggungan

yang dihapus lewat mekanisme roya partial maka obyek yang dijadikan jaminan Hak Tanggungan kemudian dapat dibebani Hak Tanggungan baru peringkat pertama. Lembaga roya partial memungkinkan bidang-bidang tanah yang merupakan bagian bagian dari obyek Hak Tanggungan, menjadi terbebas dari Hak Tanggungan tersebut yang semula membebaninya, dengan cara membayar angsuran sebesar yang diperjanjikan. Bidang-bidang tanah itu kemudian dapat dijual atau dijadikan sebagai obyek penjamin utang yang baru dengan Hak Tanggungan yang baru pula. 3. Eksekusi Hak Tanggungan Didalam hak tanggungan apabila debitor cidera janji, maka obyek Hak Tanggungan oleh kredor pemegang Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang telah ditentukan dalam peraturan perundangan yang berlaku. Kreditor boleh mengambil seluruh atau sebagian dari hasil penjualan lelang dari obyek Hak Tanggungan dalam rangka untuk melunasi piutangnya, dengan hak mendahului terhadap kreditor-kreditor lain. Hal inilah yang dinamakan dengan eksekusi Hak Tanggungan. Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan diatur pada pasal 20. Untuk dapat menggunakan kemudahan yang diberikan oleh Hak Tanggungan ini maka salah satu syaratnya adalah, bahwa piutang yang belum dilunasi pembayarannya oleh debitor itu harus terbutki ada dan pasti jumlahnya. Apabila adanya dan jumlah piutangnya masih dipersengketakan maka penyelesaiannya harus dilakukan melalui gugatan perdata biasa. a. Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan Kemudahan dalam pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan dan diberikanya kepada kreditor pemegang Hak Tanggungan kedudukan istimewa dalam bentuk droit de preference dan droit de suite merupakan ciri Hak Tanggunga sebagai lembaga jaminan hak atas tanah yang khas dan kuat. Menurut hukum, apabila debitor cidera janji, baik kreditor pemegang Hak Tanggungan maupun kreditor biasa dapat mengajukan permohonan eksekusi kepada pengadilan melalui gugatan perdata. Tetapi jika penyelesaiaanya seperti itu maka akan sangat memakan waktu dan biaya. Maka dengan diadakannya lembaga Hak Tanggungan disediakan cara penyelesaian yang khusus berupa keistimewan diatas. Kreditor berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek Hak Tanggungan, dengan hak mendahului daripada kreditorkreditor pemegang Hak Tanggungan yang lain. Dalam hal hasil penjualan itu lebih besar dari piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi Hak Tanggungan untuk memenuhi kewajiban yang lain. b. Penjualan Dibawah Tangan Dalam Rangka Eksekusi Penjualan dibawah tangan artinya penjualan yang tidak melalui pelelangan umum. Namum penjualan tersebut wajib dilakukan berdasarkan ketentuan PP 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. Yaitu dilakukan dihadapan PPAT yang membuat aktanya dan diikuti dengan pendaftaranya pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. (Boedi Harsono, 2003: 462) Pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilaksanakan melaui pelelangan umum,

karena dengan cara yang demikian diharapkan dapat diperoleh harga yang paling tingi untuk obyek hak tanggungan yang dijual. Selain cara yang digunakan yaitu pelelangan umum dalam rangka pelunasan piutang bagi kreditor dalam keadaan tertentu apabila melalui pelelangan umum diperkirakan tidak akan menghailkan harga tertinggi, atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan dan dengan dipenuhinya syaratsyarat tertentu yang disebut dalam pasal 20 ayat (2) dan (3) Undang-Undang Hak Tanggungan, dimungkinkan eksekusi dilakukan dilakukan dengan cara penjualan obyek Hak Tanggungan oleh kreditor pemegang Hak Tanggungan dibawah tangan, jika dengan cara demikian akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Diharapkan penjualan dibawah tangan itu dimungkinkan juga dalam hal sudah diadakan plelangan umum, tapi tidak diperoleh penawaran yang mencapai harga minimum yang ditetapkan. Pelaksanaan penjualan hanya dapat dilakukan setelah lewat 1 bula sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak yang berkepentingan (Samsu SH, Kasi. HAT Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera). BAB V PENUTUP A. Kesimpulan 1. Proses pembebanan hak atas tanah oleh Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera merupaka suatu proses pembebanan hak atas tanah yang diawali dengan jani memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan atas utang yang dilakukan oleh pemberi Hak Tanggungan (debitor) dan pemegangan hak Tanggungan (kreditor) yang kemudian dituangkan didalam Akte Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tenah (PPAT) 2. Pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera yaitu dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan sampai pada penerbitan sertipikat Hak Tanggungan 3. Penghapusan Hak Tanggungan (roya) yang dilakukan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera adalah pencatatan hapusnya Hak Tanggungan yang dilakukan oleh kepala kantor dalam hal ini Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara dengan mencoret catatan adanya Hak Tanggungan yang bersangkutan pada buku-tanah dan sertipikat obyek Hak Tanggungan yang dijadikan jaminan, dalam waktu tujuh hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan roya dari piha k yang berkepentingan. B. Saran 1. Untuk mengoptimalisasikan fungi Hak Tanggungan sebagai lembaga jaminan hak atas tanah, Pemerintah melalui Badan Pertanahan Nasional perlu meningktkan profesionalisme dalam rangka memberikan pelayanan terbaik kepada masyarakat khususnya dalah hal pembebanan hak atas tanah oleh Hak Tanggungan. 2. Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara sebagai sebuah institusi yang bergerak dibidang keagrariaan di Kabupaten Banjarnegara hendaknya senantiasa mempunyai inovasi mutakhir dalam rangka percepatan dan kemudahan pelayanan

Hak Tanggungan di kabupaten Banjarnegara melalui penerapan teknologi terkini dan pembenahan terhadap sumberdaya manusianya. 3. Masyarakat khsusnya di Kabupaten Banjarnegara perlu menyadari bahwa sertipikasi hak atas tanah tidak hanya dalam rangka proses kredit pada kreditor tetapi lebih dari itu sertipikasi hak atas tanah dapat memberikan jaminan kepastian hukum terhadap pemilikan hak atas tanah. 4. Pejabat Pembuat Akte Tanah serta pihak yang berkepentingan didlaam Hak Tanggungan hendaknya lebih arif dan bijaksana serta mampu bersinergi dengan pemerintah dalam rangka proses hak tanggungan, sehingga mekanisme hukum Hak Tanggungan tidak hanya dijadikan sebagai lahan profit semata. DAFTAR PUSTAKA Cangara, Hafied. 2003. Pengantar Ilmu Komunikasi. Jakarta: Rajawali Pers Handoko T Rani, 1984.Manajemen. Yogyakarta: Universitas Gajah Mada Harsono, Boedi. 2003. Hukum Agraria Indonesia. Jakarta: Djambatan, 2003 Kantaprawira, Rusadi. 1992. Sistim Politik Indonesia Suatu Model Pengantar. Bandung: Sinar Baru Algensindo Mardji, SH. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegera. Rosita, Lily. 2003. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPdt) pasal 1131 dan 1178. Bandung: Mandar Maju, 2003 Peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang peraturan pendaftaran tanah. Jakarta : Sinar Grafika Peraturan Menteri Agraria/ Kepala Badan Pertanahn Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Petunjuk Teknis Pendaftaran Tanah. Jakarta: Sinar Grafika Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 tahun 2006 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota Undang-Undang (PERPU) Nomor 1 tahun 1998 tentang Perubahan Atas UndangUndang Kepailitan (LNRI 1998-87;TLNRI 3761). Jakarta: Sinar Grafika Rachman, Maman.1993.Strategi dan Langkah-Langkah Penelitian Pendidikan. Semarang: IKIP Press Samsu, SH. Kepala Seksi Hak Atas Tanah dan Pedaftaran Tanah Kantor Pertanahan Kabupaten Banjarnegara Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960. Jakarta: Djambatan, 2003 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1994 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan Dengan tanah. Jakarta: Sinar Grafika, 2003 Undang-Undang Nomor 21 tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan