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Fonte:UfficioStudiGruppoTecnocasa

MERCATOIMMOBILIAREMILANO

Milano:ilmercatolanciasegnaliincoraggianti

Nelsecondosemestredel2015lequotazionidiMilanosonodiminuitedello0,8%.

LostatodisalutedelmercatoimmobiliarediMilanosembrabuono.Iprezzisonoancoraindiminuzionemailmercatosembra lanciaresegnali incoraggianti. IlcentrodiMilanovedeprezzistabili: sempreelevata larichiestadiprimacasaediabitazioniadusoinvestimento.PrezziinvariatiancheperlamacroareadiFiera–SanSirodove sia l’arrivodellametropolitanache il completamentodiCity - Lifenonhanno sortitoalcuneffettosumercatoimmobiliaredellazona.NellamacroareadiBovisa–Sempioneivaloriimmobiliarisonodiminuitidell’1%.BuonalatenutadeivaloridelleabitazioninellazonadicorsoSempionedovetral’altroèincrescitaladomandaadusoinvestimentonell’otticafuturadell’insediamentodegliufficinelcomplessodiCityLife.SisegnalaunabuonaperformanceperlazonadiNiguardadovesiiniziaadapprezzarelapresenzadellametropolitananuova.BuonaperformanceanchepergliimmobilisituatinellavicinazonadiFabioFilzinellamacroareadiStazioneCentrale–Gioia–FulvioTesti (-0,8%).Buonandamentoper lamacroareadiNavigli – Famagosta dove c’è sempre una buona richiesta nella zona San Gottardo (grazie anche agliacquistipergliuniversitari)eunadiscretaperformancedelquartierediBarona–SantaRita.-1,1% la contrazione dei prezzi nella macroarea di Città Studi – Indipendenza e -1,8% quella dellamacroarea di Lodi – Corsica all’interno della quale si registra una buon andamento nel quartiere diMontenero.

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L'ANDAMENTONELLEMACROAREE

MACROAREACENTRO:prezzistabiliNelle zonedi Brera, corsoComoe viaMoscova è forte l’interessedi investitori e di acquirenti di primacasa. Le zone top restanoviaMoscova, viaSolferinoe corsoGaribaldi conpuntedi8000€almqpergliimmobiliristrutturatiedi10000€almqperquellidinuovacostruzione.Perlesoluzionidaristrutturaresiscendea5000-6000€almq.Valorisimilianchepergli immobili cheaffaccianosuLargoTreves.Mercatosempredinamiconella zonadiCorsoComo,piazzaXXVAprilee strade limitrofe.Vannoavanti i lavoridiriqualificazionenell’exareaFeltrinelliedovec’èinteressedapartedegliacquirentivistiiprezziimmobiliaripiù bassi: 4000€ almqper le soluzioni da ristrutturare e 4500-5000€ almqper quelle in buono stato.CorsoComoepiazzaXXVAprileattiranosoprattuttogli investitoriegliacquirentipiùgiovani. Iprezzipersoluzioni vecchia Milano in ottimo stato sono di 6000 € al mq, con top prices di 7000 € al mq per lesoluzioni particolarmente signorili ed in ottimo stato. Una soluzione da ristrutturare costa mediamente4500€almq.Chicercacomeprimacasaoptaperlevielimitrofealfinedievitarelamovidanotturnacheinteressa lazona.Sulmercatodelle locazionisi registraunabuonadomandaalimentata inparticolaredastudentiedacolorochelavoranopressolanuovasededell’UnicreditinPortaNuova.Icanonidilocazionediunbilocalesiaggiranointornoa1200€almese.Sicercanoimmobilivuotieinbuonostato.

NellazonadiPortaRomanalaricercadiprimacasatalvoltasiorientasusoluzionidiampiametratura(da160 a 200 mq), di tipologia signorile e che si concentrano spesso nella zona di piazza Mondadori, viaQuadronnoeviaRigonidoveunasoluzioneristrutturatatoccai6000€almqequelladaristrutturare4500€almq. Iprezzipiùelevatisi registranoper lesoluzionisignorilicheaffaccianosupiazzadellaGuastalla,dovesitoccanopuntedi8000€almq.PiaccionolesoluzionisituateinviaLamarmora,viaCurtatoneeviaOrti doveperbilocali degli anni ’60-’70 si spendonomediamente4000-5000€ almq.Valori simili per leabitazioniinviadellaCommenda.AumentaladomandaperlecasechesorgonoinviaSabotino,aldifuoridell’area“C”e,perquesto,conquotazionipiùcontenute,3000-3500€almq.

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MACROAREAVERCELLI–LORENTEGGIO:ribassodel(-1,4%)NellazonadiWagner–DeAngelisievidenziaunamaggiorevivacità.Esisteunadomandadi famiglieallaricercadiabitazionisignoriliechesiorientasutaglipiùgrandi(150-200mq)echeprendeinconsiderazionesoprattutto la zona di piazzaWagner e di Buonarroti,dove si toccano top prices di 8000 € almq. In viaSanzioe in viaColonnaprevalgono le abitazionidegli anni ’70 che, inbuono stato,hannovalorimedidi4000€almq.Domandapiùcontenutapergli stabilidi ringhieraacquistati intornoa3800-4000€almq.SignorilianchegliimmobiliposizionatiinviaFruachehannoprezzimedidi4500-5000€almq.

MACROAREAFIERASANSIRO:prezzistabiliStabililequotazionideiquartierifacentipartedellamacroareadiFiera–SanSiro.InparticolarenellazonadiSanSirol’arrivodellametropolitananonhasortitoparticolarieffettisuivaloricosìcomenellazonadellaFierailcompletamentodiCityLife

MACROAREABOVISA–SEMPIONE:diminuzionedeiprezzi(-1,0%)Nella seconda parte del 2015 nella zona diPiazza Firenze e nelle aree limitrofe si nota un ritorno degliinvestitoricheacquistanopiccolitaglidametterearedditoinvistadellafuturaoccupazionedegliufficidiCity Lifedapartedi “Allianz” e “Generali” anche se, gli acquistimigliorativi, prevalgono. Le tipologiepiùsignorili sonoquelle posizionate in viaAlberti dove i prezzi si aggirano intorno a 4000€ almq.Valori di2500-3000 € al mq per le soluzioni posizionate su via Cenisio, penalizzata dalla presenza di maggioretraffico. La parte di corso Sempione verso piazza Firenze si caratterizza per la presenza di un mercatoeterogeneoincuisialternanoimmobilideglianni’60epalazzidiringhieradeiprimiannidel1900.PiazzaFirenzeè lospartiacquechesegna il confinecon lazonadivialeCertosa: leabitazioni risalgonoaglianni’50-’60edhannoquotazionimediedi3500€almq(ristrutturate).Prezzipiùelevati,intornoa3800-4200€almq,siregistranoperleabitazionisituateinviaGiovannidaProcida.

Nellasecondapartedel2015lequotazionidelleabitazioninellazonadiPaoloSarpisonorimasteinvariate.In via Paolo Sarpi ci sono soprattutto stabili Vecchia Milano a cui sono interessati gli investitori. Lequotazionidellesoluzionidaristrutturaresonodi3000€almq,quellegiàristrutturatedi4000€almq.Chiacquista la prima casa guarda le tipologie presenti in via Canonica e in via Londoniodoveprevalgono leabitazioni civili con giardini condominiali oppure le soluzioni d’epoca. Si cercano tagli molto ampi, inparticolare trilocalida120-130mqconcucinaabitabile. Lequotazioni sonodecisamentepiùelevatee siattestano intorno a 4000 € al mq per le abitazioni da ristrutturare e 4500-4700 € al mq per quelleristrutturate.TralezonepreferitecisonoquellechevannodapiazzaleBaiamontiaviaBramanteequellechevannodaviaNiccoliniapiazzaGramsci.

Nellasecondapartedel2015ivaloriimmobiliaridellazonadiCenisiosonoindiminuzione.Piùrichiestediacquistosoprattuttodiprimacasaediaffitto.Tantigliacquistirealizzatiper i figlierealizzatidapersoneche sono aMilano per lavoro. Si cercano prevalentemente bilocali e trilocali, spesso in buono stato dalmomento che non sempre si possono seguire i lavori di ristrutturazione. Lamaggioranza degli immobilisonocondominideglianni’60cheinbuonostatohannovalorimedidi2500-3000€almq.Pochelenuovecostruzionipresenti, inparticolare inviaPrincipeEugenioe inviaCucchiariechehannoprezzimedichevanno da 5000 a 7000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentatasoprattuttodalavoratorifuorisedeallaricercadibilocaliarredatichesonoaffittatiacanonimedidi750-850€almeseconcontrattoacanonelibero.

Nella secondapartedel2015 lequotazionidelle abitazioni aNiguarda sono in leggeroaumento: l’arrivodellametropolitanacheorasiiniziaadapprezzareelavicinanzaallaMilano–MedaeallaTorino–Venezia

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hanno rimesso inmoto ilmercato interno. Si realizzano soprattuttoacquisti diprimacasae si inizianoavedereanchealcuniacquistiuso investimentofattidaigenitoriper i figlichestudianoallaBicocca.Tra lezonepreferitecisonoviaArganini,viaSuzzanieviaLanfrancodellaPiladoveleabitazionideglianni’70,inbuonostatohannoprezzimedidi2300-2400€almq.QuotazionisimiliancheperlesoluzionipresentidiviaVald’OssolaeinviaCesari.Nellazonasonopresentianchecondominideiprimianni2000chesivendonoaprezzimedidi2800-3000€almq.MenoquotatelesoluzionipopolariexAler,1800€almq,chehannoilvantaggiodisorgerearidossodellafermataCa’Granda.

MACROAREASTAZIONECENTRALE–GIOIA–FULVIOTESTI:leggeracontrazione(-0,8%)LapresenzadiprezzielevatineiquartieridiBreraedIsolaportaspessogliacquirentiarivolgersiallazonachesisviluppaintornoaviaFabioFilzi,riccadiattivitàcommercialienonlontanadallaStazioneCentrale.Gli stabili vanno dai primi anni del 1900 fino agli anni ’60 e, in buono stato, hanno quotazionimedie di4000-4500€almq.Valori intornoa5000€almqsi registranoper leabitazionipiùsignorili chesorgononellestradedicongiunzionetraviaFilzieviaVittorPisani.Ivaloriscendonoa3000€almqperimmobiliposizionatioltreviaGalvani.Sulmercatodellelocazionisiregistrasempreunabuonadomandaalimentatadalavoratorifuorisede;negliultimitempièinaumentograziealtrasferimentoinviadellaLiberazionedegliufficidellaSamsungedellaHsbc.

NellazonaFarini–IsolasiregistraunaumentodirichiestepergliimmobiliposizionatiinviaCarloFarinielimitrofe, inparticolarenel trattopiùvicinoalquartiere Isola.Più lento ilmercatoversovia Lancetti. Lamotivazionedell’aumentovaricercatanellapresenzadiprezzipiùbassirispettoaquellipresentinellazonadell’ Isola. Tra gli acquirentimolte giovani coppie e lavoratori presso la struttura di “Unicredit” in PortaNuova.Inaumentoanchegliacquistimiglioratividaparedipersonecheabitanogiànelquartiere.InzonaFarinicisonoprezzimedidi2700-3000€almqperscenderepoia1800€almqquantopiùcisiavvicinaaviaLancetti,chescontal’assenzadiservizi.Prezziinferioria3000€almqperleabitazionisorteneglianni2000nelleexaree industrialidellazona. Ivalorisalgonoall’Isola(viaBorsieri,viaBassi,viaPollaiuolo,viadel Verme) dove nelle vie più richieste (via Borsieri, via Volturno, via Pastrengo, via Confalonieri) siregistranoprezzimedidi4000€almq.Nellarestantepartedell’Isolalequotazioniscendonoa3000-3500€almq.

Continuano a diminuire le quotazioni delle abitazioni usate nel quartiere Bicocca anche perché ladisponibilitàdispesadeipotenzialiacquirentièincontrazione.Acomprareinzonasonoprevalentementeinvestitori, genitori di ragazzi provenienti dal sud Italia e che studiano presso l’Università e che per unbilocalesonodispostiaspenderenonpiùdi150mila€. Aquestatipologiadiacquirentisiaggiungonolefamigliechevivononelquartiereechedesideranocambiareabitazione.Tra le soluzioni richiesteci sonoquelledi recentecostruzionesorte tra il2007ed il2010 invialePirellied invialedell’Innovazioneechehannovalorimedidi3000-3200€almq.Nelquartieresiprevedepoi lanascitadialtrenuovecostruzionitracuil’exManifatturaTabacchidoveperòc’èancoradell’invenduto.Iprezzidelnuovosonodi4000€almq.Siprevedeanchelanascitadinuoveabitazioninell’excasermadivialeSuzzani.Lamaggioranzadegliimmobilisonostaticostruititraglianni’60eglianni’70,conalcunecostruzionieconomicopopolariexAlerin viale Suzzani e viale Siberius.Quotazioni più contenute si registranoper le abitazioni presenti in vialeFulvioTesti(2000€almq)acausadellapresenzadeltrafficoinzona.

MACROAREACITTA’STUDI–INDIPENDENZA:ribassodellequotazioni(-1,1%)Nellasecondapartedel2015 lazonacompresatravialeAbruzzi ,viaMorgagnievialeReginaGiovannaregistraunmercatopiuvivaceedinamicorispettoalpassato.Simuovonopersonealla ricercadellacasa

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migliorativa, genitori che acquistano per i figli. Via Morgagni è la strada più signorile come l’adiacentePiazzaLavater:unasoluzioneinottimostatooristrutturatahavalorimedidi4700€almqconpuntechepossonoarrivarea5000€almqpercaseesclusiveediparticolarepregiooconvaloriaggiunticomepianialti con terrazzo; una soluzione da ristrutturare costa intorno a 3700-3900 € al mq. Leggermente piùcontenute,3700-3800€almq,lequotazionidelleabitazioniposizionateinviaEustachi,cuoredelquartiere.IvaloriimmobiliariscendonosuvialeAbruzziacausadeltrafficocheinteressalazona.Iprezzialmqsonodi3200€almqpersoluzionidaristrutturareperarrivaremassimoa4000€almqperquelleristrutturate.Piacciono gli immobili situati in via Broggi, via Maiocchi e via Stoppani dove per gli stabili d’epoca siregistranovalorimedidi3700-3800€almqconpuntemassimedi4400€almq.

MACROAREALODI–CORSICA:diminuzionedeivalori(-1,8%)In lieveribasso ivalorinelquartiereMontenerodove ilmercato immobiliareèsempremoltodinamicoevivace grazie alla presenza di investitori e di acquirenti di prima casa. Le zone più richieste sono vialeMontenero,viaCarloBottaepiazzaleLibia.VialeMonteneroèincimaallepreferenzedegliinvestitoriedicoloro che cercano una casa VecchiaMilano. Le quotazioni sono di 5000-5500 € al mq per le soluzioniristrutturateedi 3300-3600€almqperquelleda ristrutturare.Valori più alti si raggiungono inpiazzaleLibia:5000€almqperlesoluzioniinbuonostatoe6000€almqperquelleristrutturate.QuotazionisimiliancheperleabitazionichesorgonoinpiazzaMedaglied’Oro.NelletraversedivialeMonteneropiùvicineaviale Umbria e su viale Umbria, i valori delle abitazioni usate scendono a 2500-3000 € al mq. Nuovecostruzioni sonopresenti invialeCaldaraa8000€almq,ma inquestomomento, c’èancora invenduto.Nella stessa strada le tipologie usate costano 3600 € al mq. Sempre positivo il mercato delle locazionialimentatodastudentiuniversitariedelvicinoconservatorioegiovanilavoratorifuorisede.Lazonapiaceanche per la presenza di numerosi luoghi di ritrovo. Si stipulano contratti a canone libero e contratti acanonetransitorio.Perunbilocaleicanonidilocazionesonodi1000-1050€almese.

MACROAREANAVIGLI–FAMAGOSTA:quotazioniinaumentodello0,1%Nellasecondapartedel2015ilmercatoimmobiliaredellazonadiBarona–SantaRitasegnalaunaumentodidomandadiprimacasa.ViaEttorePonti,viaTobagielaprimapartediviaSantaRitadaCasciasonotralezonepiùambiteconsoluzionimedio-signoriledeglianni’70acquistabilia2800-3000€almqesoluzionideglianni2006-2008acquistabiliaprezzimedidi3300€almq.ParticolarmenteprestigioselecasesituateinviaFaenza,dotatedigiardinoecampidatenniseconvalutazionimedieoltrei3000€almq.NellazonadellaBarona l’offerta immobiliarediventapiùpopolare,conbuonapartedegli immobilirappresentatadaexAlerechehannoprezzimedidi1000€almq.PochigliinvestitoripresentinellazonaperchéprediligonolezonediviaEttorePonti,viaCarloTorre,viaDarwindoveperunbilocalesipossonosuperarei3000€almq.AnchesuvialeFamagostacisonoalcunistabilisignorilivalutatiintornoa2000€almq.