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Rafael Villarreal Cifuentes Medelln 17 de mayo de 2013
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Errores de los modelos economtricos y en las tablas de
referencia para los avalos de la construccin
Los errores estndar de los modelos economtricos son elevados,
segn estudios realizados en pases avanzados.
Cambios en las muestras para la estimacin de los modelos
economtricos darn lugar a grandes cambios en las estimaciones
dentro de la muestra y en los pronsticos de valores fuera de la
muestra: aunque no se hayan se hayan presentado cambios en las
caracterstica fsicas y jurdicas y econmicas en la construccin o en
el entorno, de los avalos podran de cada predio podran cambiar 30%
de un ao a otro.
Fuentes de errores en los Avalos Masivos
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Se desconocen estudios en Colombia sobre los errores de las
estimaciones de los avalos individuales y de los avalos masivos. La
idea de que en Colombia los errores de los avalos
individuales es del 10%, no se basa en ningn, es tomada de
estudios de pases industrializados, en donde los sistemas de
informacin de precios son muchos mejores y hay mayor control a los
precios de venta de las propiedades.
En Bogot Las diferencias en avalos de un mismo predio por parte
de avaluadores distintos pueden ser del 30%, en promedio.
Fuentes de errores en los Avalos Masivos
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En Colombia, los precios de mercado del mercado inmobiliario son
desconocida en gran medida por el IGAC y los catastros
descentralizados: Hay un gran nmero de transacciones registradas a
precios
menores a los reales para evadir impuestos. Hay transacciones
que no son de libre mercado (herencias,
expropiaciones oficiales, ventas obligadas, expropiaciones
privadas, transacciones entre personas relacionadas).
IGAC y catastros descentralizados no realizan estudios hay
estudios sistemticos sobre la relacin entre los precios de las
transacciones registradas y los precios reales. No se conoce
siquiera un estudio sobre este tema.
El problema podra ser ms grave en las reas rurales: en donde son
menores las transacciones y podran ser mayores las transacciones
que no son de libre mercado.
Fuentes de errores en los Avalos Masivos
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Los avalos individuales y en el caso de Bogot, los masivos se
basan esencialmente en precios de oferta o precios de inmuebles en
oferta.
El uso de tcnicas de recopilacin de datos y de tratamiento de
los mismos para determinar el valor de un predio con base en las
ofertas de los alrededores no est estandarizado.
Usualmente, los avaluadores no revelan los criterios y las
frmulas o tablas utilizadas en el mtodo de comparacin: no hay dos
predios iguales.
Las metodologas para determinar probables valores de mercado de
los predios en oferta a partir de los precios de ofrecidos no estn
estandarizadas.
Fuentes de errores en los Avalos Masivos
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Las tablas del IGAC para la determinacin de los valores de la
construccin podran ser una fuente de errores: Contienen
puntuaciones obsoletas: la fecha en que se elaboraron
esas tablas son indeterminadas, pero tienen al menos 30 aos:
probablemente han cambiado, los diseos, la calidad y el tipo
materiales de construccin, los tipos de edificaciones, los precios
relativos de los insumos para la constriccin.
No se conocen las bases sobre las cuales se determinaron las
ponderaciones de las tablas en su momento y si estas bases estn
vigentes.
Fuentes de errores en los Avalos Masivos
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Las tablas del IGAC para la determinacin de los valores de la
construccin podran ser una fuente de errores: La composicin de los
materiales de las edificaciones puede variar
entre regiones del pas: entre ciudades, dentro de una ciudad,
entre zonas urbanas y rurales, segn el clima y la topografa,
etctera.
Los estudios economtricos de Bogot muestran que algunas de los
elementos de la ficha predial no tienen efectos significativos
sobre el precio de la construccin, otros tienen mayor peso que el
asignado en la ficha predial y otros, menor peso.
Fuentes de errores en los Avalos Masivos
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La elaboracin de los avalos de terreno y construccin por
separado es una condicin a priori, impuesta por la ley que podra no
guardar correspondencia con la realidad: los modelos
multiplicativos podran ser ms ajustados a la realidad.
Cmo se puede conocer el valor del terreno en las ciudades en
donde los terrenos en su gran mayora tienen edificaciones? Los
modelos hednicos podran ayudar, pero estos no son utilizados por
los avaluadores y menos si estn restringidos a los modelos aditivos
de terreno y construccin.
Fuentes de errores en los Avalos Masivos
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Diferentes mtodos utilizados para separar el valor del terreno y
de la construccin arrojan resultados muy diferentes. El mtodo del
mejor aprovechamiento con frecuencia arroja resultados irreales
(los avaluadores usualmente, la hacer las estimaciones no asumen
los riesgos de los constructores o de los inversionistas, y no
asumen las consecuencias de sus errores).
En los ltimos aos, los costos de la construccin de vivienda
estimados por el DANE no guardan relacin con los valores de la
construccin segn el catastro de Bogot. Por qu?
El ciclo de los activos: el precio relativo del activo del
activo parece ser superior a sus costos de reposicin.
Fuentes de errores en los Avalos Masivos
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Es deseable la incorporacin permanente en los catastros de
cambios en las caractersticas fsicas y jurdicas de los predios
La actualizacin permanente de metros cuadrado de valores de
terreno y construccin puede generar inestabilidad en los avalos
catastrales, al cambiar permanentemente Los predios de la muestra
con los que se hacen los avalos
individuales. Los predios de la muestra con los que se elaboran
los modelos
economtricos. Las zonas homogneas geoeconmicas. Los modelos
economtricos. Las personas que realizan los avalos.
Actualizacin Permanente
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Cambios no justificados en los avalos catastrales, que restan
legitimidad a las autoridades fiscales y catastrales: cmo le
explica a un propietario que el predio cambi de valor slo porque
cambi el modelo economtrico?
Actualizacin Permanente
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IGAC se regula y se vigila a s misma. Tiene funciones de
1. Vigilancia y control 2. Regulacin 3. Ejecucin de los procesos
catastrales
Problemas de diseo institucional
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El objetivo de autofinanciacin est mal concebido en el IGAC:
1. Actualizaciones costosas 2. Cobros exagerados por
informacin
pblica. 3. La informacin es un bien pblico.
Problemas de diseo institucional.
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Monopolio del IGAC y sus consecuencias:
1. Deficiencias en los procesos de actualizacin y conservacin y
en la informacin: quin vigila y evala al IGAC?
2. Informacin del IGAC no satisface necesidades de las
administraciones municipales.
3. Baja relacin costo efectividad 4. Tendencia a aplicar mtodos,
procedimientos y estrategias
iguales, sin importar las caractersticas de los municipios.
Problemas de diseo institucional
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Mejores sistemas de informacin
Incorporacin en la base de datos ms gil y ms segura de
informacin las normas urbanas.
Mayor correspondencia en los datos de catastro y registro. Ms
informacin de otras fuentes de datos y mejor
aprovechamiento de las mismas (empresas de servicios pblicos,
DANE, avalos, etc.).
Avances en catastro Bogot
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Actualizaciones ms frecuentes.
Mayor profesionalizacin y mejor divisin del trabajo.
Mejores modelos los economtricos
Mejores instrumentos y mejor tecnologa, dispositivos mviles de
captura de datos, cmaras.
Mayor documentacin de procesos facilidades de acceso a manuales
de procesos y procedimientos tcnicos.
El Observatorio del Mercado Inmobiliario.
Mejores sistemas de informacin Avances en catastro Bogot
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1. Ms burocracia: sobredimensionamiento de las reas de
apoyo.
2. Costos excesivos de la funcin de catastro.
3. Pocos avances en control de calidad en el trabajo de
campo.
4. Actualizaciones apresuradas, con sacrificios de calidad.
5. Dificultades para controlar del personal permanente en las
reas tcnicas.
Problemas persistentes
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Institucionales
Separar las funciones de regulacin, vigilancia y control de las
funciones de administracin de la conservacin y la actualizacin de
los catastros.
Dejar al IGAG las funciones de regulacin, vigilancia y control y
de apoyo tcnico a los catastros.
Asignar al IGAC una funcin de certificacin de los catastros
municipales o de asociaciones de municipios.
Oportunidades de mejora
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Institucionales
Fortalecer la capacidad tcnica del IGAC en las funciones
asignadas. Apoyar la asociacin de municipios para la administracin
de
catastros. Facilitar la adopcin de esquemas de gestin de los
catastros con
participacin privada: Tercerizacin de avalos y de trabajos de
conservacin
dinmica. Alianzas pblico privadas para manejo de los sistemas
de
informacin: Construye-Opera-Transfiere.
Oportunidades de mejora
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Oportunidades de mejora
Dar nfasis a la actualizacin dinmica sobre la actualizacin
permanente.
Determinar tcnicamente los plazos para la actualizacin masiva:
actualizar anualmente solo las reas en donde se encuentren cambios
significativos.
Fortalecer los estudios tcnicos sobre avalos en los
catastros.
De gestin y control
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De gestin y control
Crear observatorios del mercado inmobiliario en los municipios o
contratar el servicio con asociaciones o empresas privadas.
Elaborar un Gua de Calidad para los avalos individuales y
masivos (IGAC).
Exigirle a los catastros la revelacin de las cifras detalladas
utilizadas para asignar valores con base en precios de inmuebles
comparativos.
Oportunidades de mejora
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Estudios tcnicos
Promover estudios sobre medicin de errores en los modelos de
avalos masivos y en los avalos individuales.
Revisar anualmente valores de predios en conservacin con base en
estudios locales de variaciones de precios del mercado
inmobiliario.
Desarrollar metodologas para suavizar los efectos del ciclo del
mercado inmobiliario sobre los avalos prediales (solo unos cuantos
propietarios se benefician del ciclo del mercado, cuando logran
realizar sus ganancias de capital, la mayora no realiza las
ganancias, pero paga mayores impuestos en la fase alta del
ciclo).
Oportunidades de mejora
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Estudios tcnicos
Elaboracin de guas para la estandarizacin de procesos para la
medicin de los aspectos fsicos y econmicos de los precios.
Disear sistemas de control de calidad de las mediciones, que
complementen la prctica de hacerlo mediante actividades de
supervisin.
Oportunidades de mejora
