MODIFICACIÓN DE PROYECTO BÁSICO REFORMADO Y …

ARQUITECTURA MINIMA S.L.P.

Passeig Antoni Maura, 4º, 1º (07500 MANACOR)

e-mail: [email protected]

Tel: 871706262

04/09/2019

MODIFICACIÓN DE PROYECTO BÁSICO

REFORMADO Y PROYECTO DE

EJECUCIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN

DE 21 VIVIENDAS

PROYECTO MODIFICADO

Polígono 7 Parcelas 9, 10, 11, 12 y 13, Plan General de Extensión de Cala Estany, Manacor

BIDDERS NEWCO 1 S.L.

24.10.2019 11/09794/19

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MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II

Una vez obtenida la licencia municipal, el construc tor comunicará por escrito y adjuntando

fotocopia de la misma, el comienzo de la obra al Ar quitecto Director y al aparejador,

declinando éstos toda responsabilidad de no cumplir se alguno de los requisitos mencionados.

En caso de desconocer alguna solución constructiva, el constructor la solicitará al Arquitecto

Director, el cual la describirá en el libro de órde nes. De no ser así, se entiende que el

contratista responsable de los posibles defectos de las soluciones que adopte. En todo caso,

aquello que no figure en la documentación escrita y gráfica del presente proyecto o en

aquellos extremos dudosos, se estará a lo que decid a el Arquitecto Director.

El Arquitecto Director de la obra no se hace respon sable de cualquier desavenencia que

hubiera entre el propietario y el constructor surgi da por algún contrato privado entre ellos y

del cual no hubieran pedido conformidad al arquitec to Director de la Obra.

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MEMORIA DESCRIPTIVA

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1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. AGENTES

1.1.1. Promotor

El promotor del proyecto es la sociedad Bidders Newco 1 S.L., C.I.F. B67305359, C/

Salvador Espriu, 37 Local 10, 08005, Barcelona.

1.1.2. Proyectista

ARQUITECTURA MINIMA, SLP, representada por los arquitectos Neus Serra Matheu y

Miquel Pol Barceló, colegiados con el núm. 618500 y 689084 respectivamente y con

domicilio en Pº. Antoni Maura, 4, 1º, 07500 de Manacor.

1.2. INFORMACIÓN PREVIA 1.2.1. Antecedentes

- En diciembre de 2005 se redacta un proyecto básico de 24 viviendas en las parcelas 9,

10, 11, 12 y 13 del polígono 7 del Plan General de extensión de Cala Anguila, Cala

Mandia y Cala Estany den Mas de Manacor, por el arquitecto Jose Miguel Gallego

Cabrera por encargo de "Terrapolis S.A." y con número de visado COAIB 01/09551/05.

- En marzo de 2006 se redacta el proyecto básico reformado y el proyecto de ejecución

de 24 viviendas en las parcelas 9, 10, 11, 12 y 13 del polígono 7 del Plan General de

extensión de Cala Anguila, Cala Mandia y Cala Estany den Mas de Manacor, por el

arquitecto Jose Miguel Gallego Cabrera por encargo de "Terrapolis S.A." y con número

de visado COAIB 01/03253/06.

- El día 29/10/2006 se consigue la licencia de obra para la construcción de las viviendas,

el número de expediente de la licencia es el 52/2006.

- En 2007 la crisis urbanística provocó la parada total de las obras, sin finalizar por

completo ninguna de las edificaciones y encontrándose en diferentes niveles de ejecución

y de deterioro a día de hoy.

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- El día 30/04/2010 caducó la licencia de obra del expediente 52/2006.

- En junio de 2018 se redacta un Informe de Situación de Activo Inmobiliario de la

Urbanización Cala Romàntica de Manacor, por el arquitecto Bartomeu Bauzà Estarellas

de Solquinze Arquitectes, con número de visado COAIB 11/09383/18 y fecha 25/10/2018,

encargado por los anteriores propietarios, la mercantil Clemart XXI, S.L. Así pues la

intención de los promotores era poner fin a la situación en la que se encontraba este

proyecto llevando a cabo la finalización de las obras pertinentes. En el momento de la

redacción de dicho informe la obra realmente ejecutada y evaluada asciende globalmente

a 63,34% aproximadamente.

- El día 10/10/2018 se solicita la renovación de licencia por los anteriores promotores

Clemart XXI, S.L. al Ajuntament de Manacor, para la construcción de 18 viviendas

adosadas y 3 viviendas aisladas, entregando el informe mencionado en el punto anterior,

redactado por el arquitecto Bartomeu Bauzà Estarellas de Solquinze Arquitectes, con

número de registro 14025.

- En mayo de 2019, debido a la compra del activo inmobiliario, los nuevos promotores

serán la sociedad mercantil Bidders Newco 1 S.L. que se ponen en contacto con

Arquitectura MINIMA S.L.P. para activar de nuevo el expediente.

- El día 30/05/2019 Arquitectura MINIMA S.L.P. en representación de Bidders Newco 1 S.L.

solicita al Ajuntament de Manacor una copia en formato digital de los proyectos realizados

en estas parcelas.

- Semanas más tarde recibimos, del Ajuntament de Manacor, un informe de deficiencias

pendientes de subsanar, con número de expediente 2018/2244-SIM, que el Ajuntament de

Manacor redacto para el Informe de Situación de Activo Inmobiliario entregado el día

10/10/2018 por el anterior propietario Clemart XXI, S.L. y en el que se solicitaba la

renovación de licencia.

- En junio de 2019 los nuevos promotores Bidders Newco 1 S.L. vuelven a ponerse en

contacto con Arquitectura MINIMA S.L.P. para activar de nuevo el expediente redactado

por el arquitecto Jose Miguel Cabrera Gallego y que quedó paralizado por el informe de

deficiencias del Ajuntament de Manacor con número de expediente 2018/2244-SIM que

hemos mencionado anteriormente, por el cual se solicitaba la renovación de la licencia.

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- El día 11/09/2019 el Colegio de Arquitectos de les Illes Balears consta otorgada la

renuncia de oficio a la dirección de las obras del arquitecto Jose Miguel Gallego Cabrera a

solicitud del nuevo promotor, la sociedad Bidders Newco 1 S.L.

- Mediante el presente proyecto modificado, Arquitectura MINIMA SLP, asume el

proyecto redactado por el anterior arquitecto y en adelante continuará con su

tramitación, cumpliendo con los objetivos y necesidades de la nueva propiedad, además

de solucionar las deficiencias impuestas.

1.2.2. Emplazamiento La parcela de forma irregular tiene una superficie de 8.180 m².

Linda por el frente con el Viales A y B, derecha entrando con zona verde remanente,

izquierda con pasadizo escalera remanente que comunica al vial B con la zona verde y

por fondo con zona verde remanente.

1.2.3. Objeto del proyecto modificado

El objetivo de dicho proyecto modificado es el plasmar la información indicada en el

documento de la evaluación de la situación actual del activo inmobiliario de referencia

respecto a la fecha de concesión de las licencias de obra mayor vigentes por parte del

Ajuntament de Manacor, y que a continuación se detallan, en el Polígono 6-23 de la

Urbanización de Cala Estany para la edificación de viviendas pareadas provenientes del

pertinente P.P. de 20/12/1979 - Mod.19/06/1990, de cara a la posible renovación por

parte de la administración y que en este caso corresponde a la Manzana II .

ID. Bloque Nº EXP. LICENCIA Nº VIVIENDAS REF. CATASTRAL

VI 49/2006 50 6048013ED2764N0001RS

I 51/2006 10 6048007ED2764N0001MS

II 52/2006 24 6048080ED2764N0001OS

VII 53/2006 30 6048012ED2764N0001KS

IV 54/2006 16 6048010ED2764N0001MS

V 55/2006 18 6048011ED2764N0001OS

III 56/2006 30 6048009ED2764N0001KS

TOTALES 178

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Se presenta una tabla con las viviendas definitivamente proyectadas en cumplimiento

con el nuevo índice de intensidad de uso residencia (I.U.R. 1/400)".

En el caso de la subsanación de deficiencias desarrolladas por Arquitectura MINIMA

S.L.P., mantenemos el mismo resultado del número de viviendas de la tabla anterior,

para la Manzana II un total de 21 unidades.

A continuación pasamos a enumerar los tipos de vivienda que hay en la Manzana II y

sus superficies construidas:

- Vivienda tipo A: 4 unidades

Superficie construida planta baja: 50,24 m²

Superficie construida planta primera: 23,77 m²

- Vivienda tipo B: 14 unidades



- Vivienda tipo B+: 3 unidades



La superficie total construida en la Manzana II es de 1.779 m², similar al proyecto

anterior que sumaba un total de 1.800 m². La diferencia radica en que según la reciente

toma de datos de las viviendas ya ejecutadas hay pequeñas diferencias de algunos

decimales entre el proyecto y la realidad.

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1.2.4. Normativa urbanística

En este proyecto la norma a aplicar proviene de:

- Normas Subsidiarias y Complementarias de Manacor (14/05/80).

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MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II.

PROYECTO: MODIFICACIÓN DE PB Y PE DE 21 VIVIENDAS. MANZANA II

EMPLAZAMIENTO: POLÍGONO 7 PARCELAS 9, 10, 11, 12 y 13

MUNICIPIO: MANACOR (1)

PROPIETARIO: BIDDERS NEWCO 1 S.L.

ARQUITECTO: ARQUITECTURA MINIMA S.L.P. ANEXO A LA MEMORIA URBANÍSTICA Art. 152.2 de la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears (BOIB núm. 160 de 29/12/2017) Planeamiento vigente: Municipal NNSS Y CC DE MANACOR (2) Sobre Parcela RESIDENCIAL EXTENSIVA 6-23 (Plan Parcial 20/12/1979, Mod 19/06/1990) (3) Reúne las condiciones de solar según el Art. 25 de la LUIB Si X No

CONCEPTO PLANEAMIENTO PROYECTO

Clasificación del suelo URBANO (4) URBANO

Calificación RESIDENCIAL EXTENSIVA B (5) RESIDENCIAL EXTENSIVA B

Parcela Fachada mínima 15 m > 15 m

Parcela mínima 400 m² (6) 8.180 m²

Ocupación o Profundidad edificable

50% (4.090 m²) 15,53% (1.270,60 m²)

- (7) -

Volumen (m³/m²) - -

Edificabilidad (m²/m²) 0,75 m³/m² (6.135 m³) (8) 0,66 m³/m² (5.400 m³)

Uso Vivienda (9) Vivienda

Situación Edificio en Parcela / Tipología Aislada/Pareada (10) Aislada/Pareada

Separación linderos

Entre Edificios - -

Fachada 3 m > 3 m

Fondo 3 m > 3 m

Derecha 3 m > 3 m

Izquierda 3 m (11) > 3 m

Altura Máxima Metros

Reguladora 6 m < 6 m

Total - -

Nº de Plantas PB+1 (12) PB+1

Índice de intensidad de uso 1/400 (13) 1/400

Observaciones:

(14)

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1.3. PRESUPUESTO

El presupuesto del proyecto estimado para la finalización de las obras para la Manzana

II asciende a la cantidad de 881.387,91 €.

1.4. NIVEL DE CUMPLIMEINTO DEL CTE Y PRESTACIONES D EL EDIFICIO Y

LIMITACIONES DE USO

RD.314/2006. CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN

- DB-SE: No es de aplicación en el presente proyecto

- DB-SI: Es de aplicación en el presente proyecto

- DB-SU: Es de aplicación en el presente proyecto

- DB-HS: Es de aplicación en el presente proyecto

- DB-HE: Es de aplicación en el presente proyecto

- DB-HR: No es de aplicación en el presente proyecto

A continuación se indican las prestaciones del edificio proyectado a partir de los requisitos básicos

indicados en el Art. 3 de la LOE y en relación con las exigencias del CTE.

En el segundo y si procede, se indican las prestaciones del edificio acordadas entre el promotor y el

proyectista que superen los umbrales establecidos en el CTE

Finalmente, en el tercer apartado se relacionan las limitaciones de uso del edificio

Requisitos

básicos:

Según

CTE

En

proyecto

Prestaciones según el CTE

en proyecto

Seguridad

DB-SE Seguridad

estructural DB-SE

De tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del

mismo, daños que tengan su origen o afecten a la

cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros

de carga u otros elementos estructurales, y que

comprometan directamente la resistencia mecánica y la

estabilidad del edificio.

DB-SI

Seguridad

en caso de

incendio

DB-SI

De tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio

en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del

incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se

permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

DBSU Seguridad

de utilización DB-SU

De tal forma que el uso normal del edificio no suponga

riesgo de accidente para las personas.

Habitabilidad

DB-HS Salubridad DB-HS

Higiene, salud y protección del medioambiente, de tal forma

que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y

estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste

no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato,

garantizando una adecuada gestión de toda clase de

residuos.

DB-HR Protección DB-HR De tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la

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frente al

ruido

salud de las personas y les permita realizar

satisfactoriamente sus actividades.

DB-HE

Ahorro de

energía y

aislamiento

térmico

DB-HE

De tal forma que se consiga un uso racional de la energía

necesaria para la adecuada utilización del edificio.

Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos

o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del

edificio

Funcionalidad

- Habitabilidad D145/1997 D20/2007

De tal forma que la disposición y las dimensiones de los

espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la

adecuada realización de las funciones previstas en el

edificio.

- Accesibilidad L 3/1993 D 20/2003

De tal forma que se permita a las personas con movilidad y

comunicación reducidas el acceso y la circulación por el

edificio en los términos previstos en su normativa

específica.

-

Acceso a los

servicios RDL1/1998 RD401/2003

De telecomunicación audiovisuales y de información de

acuerdo con lo establecido en su normativa específica.

Requisitos

básicos: Según CTE

En proyecto Prestaciones que superan el CTE

en proyecto

Seguridad DB-SE

Seguridad

estructural DB-SE No procede

DB-SI

Seguridad en

caso de

incendio

DB-SI No procede

DB-SU Seguridad de

utilización DB-SU No procede

Habitabilidad DB-HS Salubridad DB-HS No procede

DB-HR

Protección

frente al ruido DB-HR No procede

DB-HE

Ahorro de

energía y

aislamiento

térmico

DB-HE No procede

funcionalidad - Habitabilidad D145/1997

D20/2007 No procede

- Accesibilidad L 3/1993 D 20/2003

No procede

-

Acceso a los

servicios RDL1/1998 RD401/2003

No procede

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Limitaciones

Limitaciones de uso del edificio: El edificio solo podrá destinarse a los usos previstos en el proyecto. La

dedicación de algunas de sus dependencias a uso distinto del proyectado

requerirá de un proyecto de reforma y cambio de uso que será objeto de

licencia nueva. Este cambio de uso será posible siempre y cuando el

nuevo destino no altere las condiciones del resto del edificio ni

sobrecargue las prestaciones iniciales del mismo en cuanto a estructura,

instalaciones, etc.

Limitaciones de uso de las dependencias: Aquellas que incumplan las precauciones, prescripciones y prohibiciones de uso referidas a las dependencias del inmueble, contenidas en el Manual de Uso y Mantenimiento del edificio.

Limitación de uso de las instalaciones: Aquellas que incumplan las precauciones, prescripciones y prohibiciones de uso referidas a las dependencias del inmueble, contenidas en el manual de uso y mantenimiento

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