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AYUNTAMIENTO
DE
VILLAMAYOR (SALAMANCA)
MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE
ORDENACIÓN URBANA DE VILLAMAYOR, Nº1.
MODIFICACIÓN DE ORDENACIÓN DETALLADA.
ORDENANZAS DE EDIFICACIÓN
Promotor: Ayuntamiento de Villamayor
Técnico redactor: Aurelia Espinar Momblán, Arquitecto Municipal
ÍNDICE
1.- MEMORIA INFORMATIVA
1.1.- ANTECEDENTES Y OBJETO DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL
1.2.- MODIFICACIONES DE ORDENACIÓN DETALLADA
1.3.- ORDENANZAS VIGENTES A MODIFICAR
2.- MEMORIA VINCULANTE
2.1.- JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA DE LA MODIFICACIÓN
2.2.- IDENTIFICACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE DETERMINACIONES QUE
SE MODIFICAN. ESTADO ACTUAL Y ESTADO PROPUESTO
2.3.- INFLUENCIA SOBRE EL MODELO TERRITORIAL
2.4.- AFECTACIÓN DE RIESGOS NATURALES O TECNOLÓGICOS A LA
ORDENACIÓN
2.5.- RESUMEN EJECUTIVO
3.- NORMATIVA URBANÍSTICA
3.1.- DISPOSICIONES GENERALES
3.2.- ORDENANZAS MODIFICADAS
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1.- MEMORIA INFORMATIVA
1.1.- ANTECEDENTES Y OBJETO DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL
El Plan General de Ordenación Urbana (P.G.O.U.) fue publicado en el Boletín Oficial
de Castilla y León el 13 de abril de 2015, por lo que es de aplicación plena desde el 14
de abril de 2015. No obstante, con anterioridad se había aprobado de forma parcial, de
modo que se aplicaba en el suelo urbano consolidado desde el 4 de octubre de 2011.
Durante el periodo de vigencia del PGOU, en el suelo urbano consolidado se han
detectado ciertos inconvenientes en la interpretación de algunos conceptos de la
Normativa Urbanística, manifestándose desde los servicios técnicos y jurídicos del
Ayuntamiento la conveniencia de una modificación puntual de ordenanzas para aclarar
conceptos y facilitar su aplicación.
Asimismo, se trata de modificar un criterio de ordenación detallada que afecta a las
ordenanzas de los sectores de planeamiento asumido 8 y 9 (Áreas de Planeamiento
Previo APP-8 y APP-9), en relación con la tramitación de licencias de viviendas
pareadas.
En definitiva, el objeto del presente documento es la modificación puntual del Plan
General para clarificar y completar algunos conceptos contenidos en el documento de la
Normativa Urbanística, y en las ordenanzas de las APP-8 y APP-9, con la finalidad de
facilitar la aplicación de las mismas. Se trata de una modificación que afecta
exclusivamente a la ordenación detallada del suelo urbano.
1.2.- MODIFICACIONES DE ORDENACIÓN DETALLADA.
Como se ha dicho en el apartado anterior, se trata de modificar la ordenación detallada
contenida en el PGOU y en las Áreas de Planeamiento Previo APP-8 y APP-9.
De acuerdo al artículo 170 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León: “En los
municipios que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana adaptado a la Ley
5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, corresponde al Ayuntamiento
la aprobación definitiva de las modificaciones de los instrumentos de planeamiento
urbanístico que no afecten a la ordenación general definida en el planeamiento general
vigente, conforme a los artículos 153 a 158 y 165.”
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1.3.- ORDENANZAS VIGENTES A MODIFICAR
A continuación se presentan las ordenanzas vigentes, objeto de modificación:
1.3.1.- Ordenanzas contenidas en la Normativa Urbanística del P.G.O.U.
- Artículo 136.9 (apartado o)).- Condiciones específicas del uso vivienda. Escaleras
- Artículo 158.15.- Definiciones. Edificación pareada
- Artículo 158.51.- Definiciones. Retranqueo
- Artículo 161.- Cómputo de la edificabilidad
- Artículo 162.25.- Condiciones generales de diseño y calidad ambiental. Vallado de
parcelas en suelo urbano
- Artículo 187.- Residencial unifamiliar sector 14 (R1)
- Artículo 189.- Residencial Tradicional sector 14 (R3a y b)
1.3.2.- Ordenanzas contenidas en las Áreas de Planeamiento Previo APP-8 y APP-9
- APP-8 (sector 8) Artículo 19.- Usos
- APP-9 Urbanización Fonseca (sector 9) Artículo 19.- Usos
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2.- MEMORIA VINCULANTE
2.1.- JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA DE LA MODIFICACIÓN
La parte normativa del PGOU que regula la edificación en el suelo urbano lleva más de
cuatro años de vigencia, tiempo en el que se han puesto de manifiesto ciertas
inconcreciones en relación con algunas de las ordenanzas. No se trata de realizar
cambios sustanciales, sino de matizar los conceptos para facilitar su aplicación.
Por lo tanto, desde los Servicios Técnicos del Ayuntamiento se justifica la conveniencia
de una modificación puntual de algunas condiciones de ordenación detallada para
conseguir una mejor aplicación del PGOU, lo que justifica su interés público.
2.2.- IDENTIFICACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE DETERMINACIONES QUE SE
MODIFICAN. ESTADO ACTUAL Y ESTADO PROPUESTO
El objetivo en cada caso será realizar las oportunas aclaraciones del concepto. Se
diferenciará el estado actual del propuesto, señalando en negrita el texto que se añade o
subrayando el texto modificado.
Artículo 136.9.- Condiciones específicas del uso vivienda. Escaleras (apartado o))
Se aclarará que la solución de colocación de lucernario en escalera de edificios de hasta
3 plantas, será en el caso concreto de vivienda colectiva, acorde con la normativa de
viviendas de protección oficial de donde se ha extraído la condición.
ESTADO ACTUAL: Artículo 136.9.- Condiciones específicas del uso vivienda.
Escaleras
Apartado o) En edificios de hasta 3 plantas, se permiten escaleras con ventilación e
iluminación cenital por medio de lucernarios que tengan una superficie en planta
que sea, como mínimo, 2/3 de la superficie de la caja de escaleras. En este caso el
hueco central quedará libre en toda su altura y en él será inscribible un círculo de
1,10 metros de diámetro.
PROPUESTA: Artículo 136.9.- Condiciones específicas del uso vivienda. Escaleras
Apartado o) En edificios de vivienda colectiva de hasta 3 plantas, se permiten
escaleras con ventilación e iluminación cenital por medio de lucernarios que tengan
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una superficie en planta que sea, como mínimo, 2/3 de la superficie de la caja de
escaleras. En este caso el hueco central quedará libre en toda su altura y en él será
inscribible un círculo de 1,10 metros de diámetro.
Artículo 158.15.- Definiciones. Edificación pareada
Se pretende hacer una definición más exacta de la tipología de vivienda pareada,
completando la definición inicial con las condiciones exigibles para este caso. Se ha
optado por mantener las mismas condiciones de la normativa urbanística anterior
(Normas Subsidiarias Municipales de 1995), debido a su mayor concreción. La tercera
condición que se añade, se hace extensiva a la tipología de vivienda adosada.
ESTADO ACTUAL: Artículo 158.15.- Definiciones. Edificación pareada
La que tiene una superficie de contacto con la edificación situada en la propiedad
adyacente, siendo exenta en relación a todas las demás.
PROPUESTA: Artículo 158.15.- Definiciones. Edificación pareada
La que tiene una superficie de contacto con la edificación situada en la propiedad
adyacente, siendo exenta en relación a todas las demás.
Condiciones de edificación pareada:
1ª.- La superficie de contacto en lindero medianero será, como mínimo del 50% de
la longitud total de la pared medianera más larga.
2ª.- Inexistencia de huecos a menos de 3 metros del linde de medianería.
3ª.- El carácter de pareado/adosado se producirá por espacio cerrado y cubierto,
susceptible de un uso concreto, y como mínimo en una planta sobre rasante.
Artículo 158.51.- Definiciones. Retranqueo
La condición de retranqueo suele dar pie a interpretaciones. Aunque la definición hace
referencia en todo momento a la “edificación”, se añadirá que esta condición debe
respetarse en todas las plantas bajo y sobre rasante.
ESTADO ACTUAL: Artículo 158.51.- Definiciones. Retranqueo
a) Es la distancia real medida entre la alineación oficial y la línea frontal de la
edificación. Éste se denomina retranqueo frontal. También puede ser entre la línea
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de edificación y los restantes linderos de la finca, llamado en este caso retranqueo
lateral o posterior.
b) Esta distancia se medirá perpendicularmente por todos los puntos de la
alineación o medianera; debe entenderse que computa desde el punto más exterior
de la edificación
c) Usos admisibles en el retranqueo: piscinas, protecciones de rampas de garaje,
escalones de acceso a viviendas y todos aquellos que no supongan volumen sobre
rasante.
PROPUESTA: Artículo 158.51.- Definiciones. Retranqueo
a) Es la distancia real medida entre la alineación oficial y la línea frontal de la
edificación. Éste se denomina retranqueo frontal. También puede ser entre la línea
de edificación y los restantes linderos de la finca, llamado en este caso retranqueo
lateral o posterior.
b) Esta distancia se medirá perpendicularmente por todos los puntos de la
alineación o medianera; debe entenderse que computa desde el punto más exterior
de la edificación en todas las plantas, sobre y bajo rasante.
c) Usos admisibles en el retranqueo: piscinas descubiertas, protecciones de rampas
de garaje, escalones de acceso a viviendas y todos aquellos que no supongan
volumen sobre rasante.
Artículo 161.- Cómputo de la edificabilidad.
En la primera parte de este artículo se hace referencia al cómputo de edificabilidad
sobre rasante. No obstante, cuando se puntualiza sobre los casos en los que no computa,
queda claro que se tiene en cuenta la construcción bajo rasante.
Se hacen matices en el texto para dejar claro que la edificabilidad se mide en todas las
plantas, sobre y bajo rasante, con las excepciones que se contemplan en este artículo.
Asimismo, aunque figura en distintos artículos de esta normativa, se aclara en éste que
únicamente no computa la planta bajo cubierta en el caso de vivienda unifamiliar del
planeamiento asumido, representado por las áreas de Planeamiento Previo y las
urbanizaciones y núcleos urbanos existentes (referidas en el artículo 182 de la
Normativa Urbanística).
En los nuevos desarrollos sí computa la planta bajo cubierta.
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ESTADO ACTUAL: Artículo 161.- Cómputo de la edificabilidad.
1. Edificabilidad materializable.
1. Se define la edificabilidad materializable como la máxima superficie
edificable computable, sobre rasante, que el Plan General fija para una parcela,
expresada en metros cuadrados.
2. La edificabilidad supone la cantidad máxima de edificación atribuida por el
Planeamiento a un predio de propiedad pública o privada; configurando el
contenido cuantitativo del derecho a edificar.
2. Determinación de la máxima edificabilidad materializable.
La máxima edificabilidad materializable sobre una parcela puede estar determinada de
dos formas distintas:
A.- Por un índice único aplicable sobre cada zona de distinta ordenanza de la
parcela expresado en metros cuadrados sobre metro cuadrado de parcela
calificada.
B.- El volumen máximo que se puede inscribir en el sólido capaz permitido. En
caso de obtener distintos resultados al aplicar ambos métodos, será de
aplicación el menor de ellos.
3. Cómputo de edificabilidad.
1. Se considera que computan edificabilidad todas y cada una de las superficies
construidas sobre rasante que estén cerradas, con las siguientes matizaciones:
2. En el caso de que la edificabilidad máxima esté determinada por el sólido
capaz, se exceptúa del cómputo de edificabilidad:
a) Los vuelos permitidos, estén o no cerrados
b) Los elementos permitidos que sobrepasen el gálibo de la cubierta.
3. En los casos en que sea un índice sobre la parcela lo que defina la
edificabilidad máxima, no computarán edificabilidad los siguientes elementos:
a) Los espacios destinados al estacionamiento de vehículos, así como sus
zonas de acceso y maniobra:
1. No computarán en planta de sótano, semisótano o planta baja
de viviendas unifamiliares, con un máximo de 30m² útiles por
cada plaza exigible según el Art.135. Reserva de plazas de
aparcamiento de esta normativa.
2. Los ubicados en planta sótano o semisótano del resto de las
edificaciones.
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b) Las terrazas que estén descubiertas.
c) Las construcciones livianas, fácilmente desmontables que puedan
considerarse eventuales.
d) Los trasteros vinculados a cada vivienda, oficina o local, con
superficie útil igual o menor de 12,00 m2. Si son mayores computará lo
que sobrepase de 12,00 m², en cualquier planta.
e) Los espacios destinados a las instalaciones propias de la edificación
con independencia de su situación en el edificio:
1. No computarán si están situadas en sótano o semisótano de
edificios que no sean vivienda unifamiliar.
2. Además, en cualquier planta de todo tipo de edificios, hasta un
máximo del 5% de la edificabilidad materializable.
f) Las superficies edificadas en la planta bajo cubierta de viviendas
unifamiliares incluidas dentro de las ordenanzas del Art. 182 y 183,
salvo en los nuevos desarrollos (que si computara la edificabilidad del
bajo-cubierta).
g) Los porches, terrazas y balcones cubiertos computarán la mitad de su
superficie.
h) Los primeros dos metros cuadrados de superficie destinada a terraza-
tendedero (que deberá contar con un sistema de protección que dificulte
la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público) en cada
vivienda.
i) Los ascensores y sus cuartos de maquinaria.
j) Los primeros 20 m2 de los portales de edificios de uso residencial
colectivo.
k) La superficie de los locales de uso común destinados a guardar
bicicletas y cochecitos de niño, que no exceda de los mínimos
establecidos en el apartado “zonas comunes” del Art. “Condiciones del
Uso de Vivienda”
4. En el planeamiento asumido se tendrá en cuenta lo dispuesto en el mismo a
efectos del cómputo de edificabilidad, a menos que se especifique algo diferente
en estas normas.
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PROPUESTA: Artículo 161.- Cómputo de la edificabilidad
1. Edificabilidad materializable.
1. Se define la edificabilidad materializable como la máxima superficie
edificable computable, sobre rasante y bajo rasante, que el Plan General fija
para una parcela, expresada en metros cuadrados.
2. La edificabilidad supone la cantidad máxima de edificación atribuida por el
Planeamiento a un predio de propiedad pública o privada; configurando el
contenido cuantitativo del derecho a edificar.
2. Determinación de la máxima edificabilidad materializable.
La máxima edificabilidad materializable sobre una parcela puede estar determinada de
dos formas distintas:
A.- Por un índice único aplicable sobre cada zona de distinta ordenanza de la
parcela expresado en metros cuadrados sobre metro cuadrado de parcela
calificada.
B.- El volumen máximo que se puede inscribir en el sólido capaz permitido. En
caso de obtener distintos resultados al aplicar ambos métodos, será de
aplicación el menor de ellos.
3. Cómputo de edificabilidad.
1. Se considera que computan edificabilidad todas y cada una de las superficies
construidas sobre rasante y bajo rasante que estén cerradas, con las siguientes
matizaciones:
2. En el caso de que la edificabilidad máxima esté determinada por el sólido
capaz, se exceptúa del cómputo de edificabilidad:
a) Los vuelos permitidos, estén o no cerrados
b) Los elementos permitidos que sobrepasen el gálibo de la cubierta.
3. En los casos en que sea un índice sobre la parcela lo que defina la
edificabilidad máxima, no computarán edificabilidad los siguientes elementos:
a) Los espacios destinados al estacionamiento de vehículos, así como sus
zonas de acceso y maniobra:
1. No computarán en planta de sótano, semisótano o planta baja
de viviendas unifamiliares, con un máximo de 30m² útiles por
cada plaza exigible según el Art.135. Reserva de plazas de
aparcamiento de esta normativa.
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2. Los ubicados en planta sótano o semisótano del resto de las
edificaciones.
b) Las terrazas que estén descubiertas.
c) Las construcciones livianas, fácilmente desmontables que puedan
considerarse eventuales.
d) Los trasteros vinculados a cada vivienda, oficina o local, con
superficie útil igual o menor de 12,00 m2. Si son mayores computará lo
que sobrepase de 12,00 m², en cualquier planta.
e) Los espacios destinados a las instalaciones propias de la edificación
no computarán si están situadas en cualquier planta hasta un máximo
del 5% de la edificabilidad materializable.
f) Las superficies edificadas en la planta bajo cubierta de viviendas
unifamiliares incluidas dentro de la ordenanza del Art. 182. En los
nuevos desarrollos sí computará la edificabilidad del bajo-cubierta.
g) Los porches, terrazas y balcones cubiertos computarán la mitad de su
superficie.
h) Los primeros dos metros cuadrados de superficie destinada a terraza-
tendedero (que deberá contar con un sistema de protección que dificulte
la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público) en cada
vivienda.
i) Los ascensores y sus cuartos de maquinaria.
j) Los primeros 20 m2 de los portales de edificios de uso residencial
colectivo.
k) La superficie de los locales de uso común destinados a guardar
bicicletas y cochecitos de niño, que no exceda de los mínimos
establecidos en el apartado “zonas comunes” del Art. “Condiciones del
Uso de Vivienda”
4. En el planeamiento asumido se tendrá en cuenta lo dispuesto en el mismo a
efectos del cómputo de edificabilidad, a menos que se especifique algo diferente
en estas normas.
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Artículo 162.25.- Condiciones generales de diseño y calidad ambiental. Vallado de
parcelas en suelo urbano
Se dará a esta ordenanza un carácter general, de modo que sustituya a todas las
ordenanzas de vallado existentes en los distintos planes parciales y urbanizaciones, con
el fin de que que todo vallado en suelo urbano esté regulado por las mismas
condiciones.
ESTADO ACTUAL: Artículo 162.25.- Condiciones generales de diseño y calidad
ambiental. Vallado de parcelas en suelo urbano
1. El vallado de parcelas en todos sus linderos se podrá realizar con elementos
opacos o visualmente permeables hasta una altura máxima de 2,30m, medidos
en el punto medio del plano de cada pared.
PROPUESTA: Artículo 162.25.- Condiciones generales de diseño y calidad ambiental.
Vallado de parcelas en suelo urbano
1. En todo el suelo urbano el vallado de parcelas en todos sus linderos se podrá
realizar con elementos opacos o visualmente permeables hasta una altura
máxima de 2,30m, medidos en el punto medio del plano de cada pared.
2. Quedan derogadas las ordenanzas de vallado de todos los planes parciales y
urbanizaciones existentes, anteriores a la aprobación de este Plan General.
Artículo 187.- Residencial unifamiliar sector 14 (R1)
La aprobación del PGOU ha supuesto un cambio de normativa en la urbanización Vega
de Salamanca (sector 14), al haber sustituido las ordenanzas originales del Plan Parcial
por unas nuevas.
En líneas generales se han conservado los parámetros urbanísticos del Plan Parcial. No
obstante, en el caso de vivienda unifamiliar y en relación al frente mínimo de parcela, se
han sustituido las condiciones para las tipologías de vivienda aislada y pareada, que se
ha reducido de 14 a 10 metros en el caso de vivienda aislada, y de 10 a 9 metros en el
caso de la tipología pareada. Sin embargo, se mantiene la superficie mínima de parcela
en 600m2 para la tipología de vivienda aislada y de 500 m
2 para la tipología pareada.
Se ha comprobado que, sobre algunos casos concretos, este cambio puede suponer un
problema a la hora de determinar la tipología permitida. La condición de pareado,
aparecía correctamente definida en el Plan Parcial con la propia denominación de la
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parcela, pues se empleaba el mismo número de parcela acompañado con las letras “A” y
“B” para determinar las parcelas a parear.
Por este motivo, se propone conservar la nomenclatura del Plan Parcial para determinar
el lado a parear de las parcelas, y que, únicamente en el caso de que las dos parcelas
relacionadas con el mismo número y distinta letra cumplan los requisitos
correspondientes de superficie mínima y frente mínimo de parcela, puedan realizarse
sendas viviendas aisladas. En caso de que una de ellas no cumpliera alguno de los
requisitos necesarios para construir una vivienda aislada, las dos viviendas deberán
parearse.
Se suprimirá el apartado “c” actual, correspondiente a la edificación bajo rasante, en
concordancia con la definición de retranqueo.
Se adaptará la condición de vallado a la ordenanza general de vallado en suelo urbano
del artículo 162.25.
ESTADO ACTUAL: Artículo 187.- Residencial unifamiliar sector 14 (R1)
1. Se corresponden con áreas de nuevos desarrollos de vivienda unifamiliar con
tipología pareada y aislada.
2. Uso pormenorizado: Residencial Intensivo.
3. Condiciones de edificación:
a) Edificabilidad máxima: 0,55m²/m².
b) Altura máxima en nº plantas: II + Bajo-cubierta.
c) Altura máxima 7,25 m.
d) Retranqueo mínimo a alineación exterior: 4,00 m.
e) Retranqueo mínimo a linderos laterales: 3,00 m.
f) Retranqueo mínimo a fondo de parcela: 3,00 m.
g) Retranqueo mínimo a límite del sector: 5,00 m.
h) Pendiente máxima de cubierta: 45% o 24º
i) Ocupación máxima de parcela o solar: 50%
j) Tipologías edificatorias permitidas: Aislada y pareada.
4. Se establecen además las siguientes condiciones específicas:
a) Parcela mínima: 600,00 m² y 10 m frente mínimo para vivienda aislada y
500,00 m² y 9 m frente mínimo para vivienda pareada a vía pública o espacio
libre público.
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b) Se autorizan soluciones de cubierta plana y se permite el aprovechamiento
bajo-cubierta, siendo computable este aprovechamiento.
c) La edificación bajo rasante podrá ocupar la totalidad de la parcela o solar de
acuerdo al Art. 103 del RUCyL.
d) Las condiciones de retranqueo podrán modificarse siempre que se trate de
conjuntos urbanísticos homogéneos, resultado de una ordenación conjunta,
cuyo desarrollo esté previsto en fases sucesivas, y no se ocasione con ello daños
y perjuicios a terceros. A estos efectos, será preceptiva la redacción de un
Estudio de Detalle o Proyecto arquitectónico único que incluya la ordenación
total del conjunto.
e) Será obligatoria la reserva de una plaza de aparcamiento por vivienda.
f) Los cerramientos de parcela serán libres, siempre y cuando resulte estética y
funcionalmente admisible.
PROPUESTA: Artículo 187.- Residencial unifamiliar sector 14 (R1)
1. Se corresponden con áreas de nuevos desarrollos de vivienda unifamiliar con
tipología pareada y aislada.
2. Uso pormenorizado: Residencial Intensivo.
3. Condiciones de edificación:
a) Edificabilidad máxima: 0,55m²/m²
b) Altura máxima en nº plantas: II + Bajo-cubierta.
c) Altura máxima: 7,25 m.
d) Retranqueo mínimo a alineación exterior: 4,00 m.
e) Retranqueo mínimo a linderos laterales: 3,00 m.
f) Retranqueo mínimo a fondo de parcela: 3,00 m.
g) Retranqueo mínimo a límite del sector: 5,00 m.
h) Pendiente máxima de cubierta: 45% o 24º
i) Ocupación máxima de parcela o solar: 50%
j) Tipologías edificatorias permitidas: Aislada y pareada.
4. Se establecen además las siguientes condiciones específicas:
a) Parcela mínima: 600,00 m² y 10 m frente mínimo para vivienda aislada y
500,00 m² y 9 m frente mínimo para vivienda pareada a vía pública o espacio
libre público.
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Se conserva la nomenclatura del Plan Parcial que utiliza el mismo número y
distinta letra “A” o “B” para determinar las parcelas y el lado a parear y,
únicamente se podrán realizar dos viviendas aisladas en el caso de que las dos
parcelas relacionadas con el mismo número y distinta letra cumplan las
condiciones correspondientes de superficie mínima y frente mínimo de
parcela. En caso de que una de ellas no cumpla alguno de los requisitos
necesarios para construir una vivienda aislada, las dos viviendas deberán
parearse.
b) Se autorizan soluciones de cubierta plana y se permite el aprovechamiento
bajo-cubierta, siendo computable este aprovechamiento.
c) Las condiciones de retranqueo podrán modificarse siempre que se trate de
conjuntos urbanísticos homogéneos, resultado de una ordenación conjunta,
cuyo desarrollo esté previsto en fases sucesivas, y no se ocasione con ello daños
y perjuicios a terceros. A estos efectos, será preceptiva la redacción de un
Estudio de Detalle o Proyecto arquitectónico único que incluya la ordenación
total del conjunto.
d) Será obligatoria la reserva de una plaza de aparcamiento por vivienda.
e) Los cerramientos de parcela serán libres, de acuerdo a la ordenanza de
“Vallado de parcelas en suelo urbano”, contenida en el artículo 162.25.
Artículo 189.- Residencial Tradicional sector 14 (R3a y b)
En este artículo se permiten dos tipologías edificatorias que son vivienda unifamiliar
aislada y pareada, no obstante, se establecen las condiciones de parcela mínima
solamente para vivienda aislada. Hay que completar la información añadiendo las
condiciones de parcela mínima para vivienda pareada, establecidas en 500,00 m2
de
superficie y 9 metros de frente mínimo.
Se adaptará la condición de vallado a la ordenanza general de vallado en suelo urbano
del artículo 162.25.
ESTADO ACTUAL: Artículo 189.- Residencial Tradicional sector 14 (R3a y b)
1. Se corresponden con edificaciones tradicionales que existían en el sector 14 de
la Vega y pretenden mantenerse.
2. Uso pormenorizado: Residencial Intensivo.
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3. Condiciones para nuevas edificaciones: R3a R3b
a) Edificabilidad máxima: 0,6m²/m² 0,15m²/m²
b) Altura máxima en nº plantas II + BC Idem.
c) Altura máxima: 7,25 m. Idem.
d) Retranqueo mínimo a alineación exterior: 4,00 m Idem.
e) Retranqueo mínimo a linderos laterales: 3,00 m. Idem.
f) Retranqueo mínimo a fondo de parcela: 3,00 m. Idem.
g) Retranqueo mínimo a límite del sector: 5,00 m. Idem.
h) Pendiente máxima de cubierta: 45% o 24º Idem.
i) Ocupación máxima de parcela o solar: 50% 30%
j) Tipología edificatoria permitida: Aislada y pareada.
4. Se establecen además las siguientes condiciones específicas para las 2 (a y b):
a) Parcela mínima: 600,00 m² y 10 m frente mínimo.
b) Se autorizan soluciones de cubierta plana y se permite el aprovechamiento
bajo-cubierta, siendo computable este aprovechamiento.
c) La edificabilidad se realizará sobre la parcela inicial.
d) Las condiciones de retranqueo podrán modificarse siempre que se trate de
conjuntos urbanísticos homogéneos, resultado de una ordenación conjunta,
cuyo desarrollo este previsto en fases sucesivas, y no se ocasionen con ello
daños y perjuicios a terceros. A estos efectos, será preceptiva la redacción de un
Estudio de Detalle o Proyecto arquitectónico único que incluya la ordenación
total del conjunto.
e) Las condiciones de edificación no son requeribles a las edificaciones
existentes, si sumara para la edificabilidad y ocupación de nuevas edificaciones.
f) Los cerramientos de parcela serán libres, siempre y cuando resulte estética y
funcionalmente admisible.
PROPUESTA: Artículo 189.- Residencial Tradicional sector 14 (R3a y b)
1. Se corresponden con edificaciones tradicionales que existían en el sector 14 de
la Vega y pretenden mantenerse.
2. Uso pormenorizado: Residencial Intensivo.
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3. Condiciones para nuevas edificaciones: R3a R3b
a) Edificabilidad máxima: 0,6m²/m² 0,15m²/m²
b) Altura máxima en nº plantas II + BC Idem.
c) Altura máxima: 7,25 m. Idem.
d) Retranqueo mínimo a alineación exterior: 4,00 m Idem.
e) Retranqueo mínimo a linderos laterales: 3,00 m. Idem.
f) Retranqueo mínimo a fondo de parcela: 3,00 m. Idem.
g) Retranqueo mínimo a límite del sector: 5,00 m. Idem.
h) Pendiente máxima de cubierta: 45% o 24º Idem.
i) Ocupación máxima de parcela o solar: 50% 30%
j) Tipología edificatoria permitida: Aislada y pareada.
4. Se establecen además las siguientes condiciones específicas para las 2 (a y b):
a) Parcela mínima: 600,00 m² y 10 m frente mínimo para vivienda aislada y
500,00 m² y 9 m frente mínimo para vivienda pareada a vía pública o espacio
libre público.
b) Se autorizan soluciones de cubierta plana y se permite el aprovechamiento
bajo-cubierta, siendo computable este aprovechamiento.
c) La edificabilidad se realizará sobre la parcela inicial.
d) Las condiciones de retranqueo podrán modificarse siempre que se trate de
conjuntos urbanísticos homogéneos, resultado de una ordenación conjunta,
cuyo desarrollo este previsto en fases sucesivas, y no se ocasionen con ello
daños y perjuicios a terceros. A estos efectos, será preceptiva la redacción de un
Estudio de Detalle o Proyecto arquitectónico único que incluya la ordenación
total del conjunto.
e) Las condiciones de edificación no son requeribles a las edificaciones
existentes, si sumara para la edificabilidad y ocupación de nuevas edificaciones.
f) Los cerramientos de parcela serán libres, de acuerdo a la ordenanza de
“Vallado de parcelas en suelo urbano”, contenida en el artículo 162.25.
APP-8 (sector 8) Artículo 19.- Usos
El sector 8 se rige por las ordenanzas de su Plan Parcial, aprobado con las anteriores
Normas Subsidiarias Municipales, y constituye en el actual PGOU un “Área de
Planeamiento Previo” denominado APP-8. Las ordenanzas actuales exigen un proyecto
de edificación conjunto para el caso de edificación de viviendas pareadas, obligación
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que surje ante la posibilidad de edificación aislada, pareada o adosada en la misma
parcela. Con esta condición se evita que una primera edificación pareada obligue
unilateralmente a la adyacente a edificar con la misma tipología pareada, cuando la
ordenanza le permitiría realizar una vivienda aislada.
La situación real no propicia la edificación simultánea y no parece lógico imponer la
obligatoriedad de edificar dos parcelas a la vez, así como tampoco la de dejar de
construir si no se hace de manera conjunta. Por este motivo, se propone dar la opción de
sustituir la obligación de edificación conjunta por un compromiso para realizar
viviendas pareadas en el futuro. Este compromiso debe constar en el Registro de la
Propiedad para mantenerse en posibles transmisiones.
Se modifica exclusivamente el texto referido al uso pormenorizado, manteniéndose el
resto del artículo.
ESTADO ACTUAL: APP-8 (sector 8) Artículo 19.- Usos
- Uso característico: Vivienda unifamiliar 100%
- Uso pormenorizado: viviendas unifamiliares aisladas, adosadas o pareadas
(adosadas exclusivamente a un lindero), debiendo en estos últimos casos poseer
una pared medianera de longitud superior al 70% de la longitud total de dicha
pared, exigiéndose en estos casos la redacción de un proyecto de edificación
conjunto.
- Se permite, mediante la aprobación previa de un Estudio de Detalle que afecte a
una manzana completa como mínimo, la ordenación de las tipologías
edificatorias permitidas, en el interior de parcelas de 200 m2 como mínimo,
siempre y cuando con una zona interior común de todas ellas y de su propiedad
y de uso exclusivo, en la que se pueda inscribir un círculo de 20 metros de
diámetro, de tal forma que la suma de la superficie de la parcela particular y la
de la parte proporcional de la zona común que le corresponda, no sea inferior
en ningún caso a 350 m2. El subsuelo de dicha zona común se podrá ocupar
para uso exclusivo de garaje colectivo de las viviendas situadas en dicha
manzana, de tal forma que permita su ajardinamiento al menos en el 50% de su
superficie.
- El número máximo por manzana será, en todos los casos el definido por la
memoria.
- Usos permitidos: todos los dotacionales.
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PROPUESTA: APP-8 (sector 8) Artículo 19.- Usos
- Uso característico: Vivienda unifamiliar 100%
- Uso pormenorizado: viviendas unifamiliares aisladas, adosadas o pareadas
(adosadas exclusivamente a un lindero), debiendo en estos últimos casos poseer
una pared medianera de longitud superior al 70% de la longitud total de dicha
pared, exigiéndose en estos casos la redacción de un proyecto de edificación
conjunto o bien, el compromiso de la vinculación de la parcela en la que se
ubicará la vivienda a parear al uso de vivienda unifamiliar con tipología de
pareada, haciendo constar dicha circunstancia en el Registro de la Propiedad,
requisito que se debe acreditar en la presentación de ambos proyectos de
construcción para los que se solicita licencia.
- Se permite, mediante la aprobación previa de un Estudio de Detalle que afecte a
una manzana completa como mínimo, la ordenación de las tipologías
edificatorias permitidas, en el interior de parcelas de 200 m2 como mínimo,
siempre y cuando con una zona interior común de todas ellas y de su propiedad
y de uso exclusivo, en la que se pueda inscribir un círculo de 20 metros de
diámetro, de tal forma que la suma de la superficie de la parcela particular y la
de la parte proporcional de la zona común que le corresponda, no sea inferior
en ningún caso a 350 m2. El subsuelo de dicha zona común se podrá ocupar
para uso exclusivo de garaje colectivo de las viviendas situadas en dicha
manzana, de tal forma que permita su ajardinamiento al menos en el 50% de su
superficie.
- El número máximo por manzana será, en todos los casos el definido por la
memoria.
- Usos permitidos: todos los dotacionales.
APP-9 Urbanización Fonseca (sector 9) Artículo 19.- Usos
Es el mismo caso anterior en el Área de Planeamiento Previo APP-9. Se propone
igualmente dar la opción de sustituir la obligación de edificación conjunta por un
compromiso para realizar viviendas pareadas. Este compromiso debe constar en el
Registro de la Propiedad para conservarse en posibles transmisiones.
Se modifica exclusivamente el texto referido al uso pormenorizado, manteniéndose el
resto del artículo.
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ESTADO ACTUAL: APP-9 Urbanización Fonseca (sector 9) Artículo 19.- Usos
- Uso característico: Vivienda unifamiliar 100%
- Uso pormenorizado: viviendas unifamiliares aisladas, adosadas o pareadas
(adosadas exclusivamente a un lindero), debiendo en estos últimos casos poseer
una pared medianera de longitud superior al 70% de la longitud total de dicha
pared, exigiéndose en estos casos la redacción de un proyecto de edificación
conjunto.
- Se permite, mediante la aprobación previa de un Estudio de Detalle que afecte a
una manzana completa como mínimo, la ordenación de las tipologías
edificatorias permitidas, en el interior de parcelas de 200 m2 como mínimo,
siempre y cuando con una zona interior común de todas ellas y de su propiedad
y de uso exclusivo, en la que se pueda inscribir un círculo de 20 metros de
diámetro, el subsuelo de dicha zona común se podrá ocupar para uso exclusivo
de garaje colectivo de las viviendas situadas en dicha manzana, de tal forma
que permita el ajardinamiento al menos en el 50% de su superficie.
- El número máximo por manzana será, en todos los casos el definido por la
memoria.
- Usos permitidos: todos los dotacionales.
PROPUESTA: APP-9 Urbanización Fonseca (sector 9) Artículo 19.- Usos
- Uso característico: Vivienda unifamiliar 100%
- Uso pormenorizado: viviendas unifamiliares aisladas, adosadas o pareadas
(adosadas exclusivamente a un lindero), debiendo en estos últimos casos poseer
una pared medianera de longitud superior al 70% de la longitud total de dicha
pared, exigiéndose en estos casos la redacción de un proyecto de edificación
conjunto o bien, el compromiso de la vinculación de la parcela en la que se
ubicará la vivienda a parear al uso de vivienda unifamiliar con tipología de
pareada, haciendo constar dicha circunstancia en el Registro de la Propiedad,
requisito que se debe acreditar en la presentación de ambos proyectos de
construcción para los que se solicita licencia.
- Se permite, mediante la aprobación previa de un Estudio de Detalle que afecte a
una manzana completa como mínimo, la ordenación de las tipologías
edificatorias permitidas, en el interior de parcelas de 200 m2 como mínimo,
siempre y cuando con una zona interior común de todas ellas y de su propiedad
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y de uso exclusivo, en la que se pueda inscribir un círculo de 20 metros de
diámetro, el subsuelo de dicha zona común se podrá ocupar para uso exclusivo
de garaje colectivo de las viviendas situadas en dicha manzana, de tal forma
que permita el ajardinamiento al menos en el 50% de su superficie.
- El número máximo por manzana será, en todos los casos el definido por la
memoria.
- Usos permitidos: todos los dotacionales.
2.3.- INFLUENCIA SOBRE EL MODELO TERRITORIAL
El presente documento de modificación puntual de ordenanzas no genera incremento de
densidad, ni cambio en los usos, respecto del planeamiento vigente. Tampoco tiene
incidencia alguna sobre otras determinaciones de ordenación general señaladas en el
planeamiento general municipal. Por tanto, puede afirmarse que las modificaciones que
se plantean no tienen influencia alguna sobre el modelo territorial propuesto por dicho
planeamiento general.
2.4.- AFECTACIÓN DE RIESGOS NATURALES O TECNOLÓGICOS A LA
ORDENACIÓN
En aplicación de la ley 19/2010 de medidas financieras y de creación del Ente Público
Agencia de Innovación y Financiación Empresarial de Castilla y León, cuya
disposición final novena modifica el artículo 12 de la ley 4/2007 de Protección
Ciudadana de Castilla y León, se hace mención expresa de la ausencia de riesgos.
En el ámbito territorial afectado por el presente documento de modificación puntual de
ordenanzas de PGOU y, teniendo en cuenta la ordenación prevista en el mismo, no
existen riesgos tecnológicos o naturales diferentes a los ya valorados en el documento
del Plan General de Ordenación Urbana de Villamayor. No obstante, ninguna de las
actuaciones posteriores que se planifiquen, ni los usos que se lleven a cabo deben
incrementar el riesgo hacia las personas, sus bienes o el medio ambiente. Si alguna de
las actuaciones posteriores pudiera potencialmente aumentar dichos riesgos, deberá
hacerse un análisis previo, indicando el grado de afección así como las medidas
necesarias para evitar ese incremento.
21
2.5- RESUMEN EJECUTIVO
2.5.1.- Ámbitos cuya ordenación se modifica
El presente documento afecta a la ordenación detallada de las parcelas de suelo urbano
consolidado y a la tramitación de las licencias de viviendas pareadas de las áreas de
planeamiento previo APP-8 y APP-9.
En el primer caso, las modificaciones de las ordenanzas contenidas en la Normativa
Urbanística del P.G.O.U. y que aquí se plantean, no producen alteraciones sustanciales
en la normativa al tratarse principalmente de aclaraciones sobre los siguientes artículos:
- Artículo 136.9.- Condiciones específicas del uso vivienda. Escaleras
- Artículo 158.15.- Definiciones. Edificación pareada
- Artículo 158.51.- Definiciones. Retranqueo
- Artículo 161.- Cómputo de la edificabilidad
- Artículo 162.25.- Condiciones generales de diseño y calidad ambiental. Vallado de
parcelas en suelo urbano
- Artículo 187.- Residencial unifamiliar sector 14 (R1)
- Artículo 189.- Residencial Tradicional sector 14 (R3a y b)
En el segundo caso, la modificación de las ordenanzas de las Áreas de Planeamiento
Previo APP-8 y APP-9 sí que afectan muy directamente a la concesión de licencias en el
caso de viviendas pareadas:
- APP-8 (sector 8) Artículo 19.- Usos
- APP-9 Urbanización Fonseca (sector 9) Artículo 19.- Usos
2.5.2.- Ámbito de suspensión de licencias
Al no generar alteración de las condiciones de las edificaciones establecidas en el Plan
General, no procedería la suspensión de licencias de obras en el ámbito del suelo urbano
consolidado en general, con la salvedad de los casos de vivienda pareada en el ámbito
de las Áreas de Planeamiento Previo APP-8 y APP-9, donde la modificación planteada
incide directamente en la concesión de licencia para viviendas pareadas.
Por lo tanto, en este último caso de las APP-8 y APP-9, se suspenderá la concesión de
licencias para construcción de viviendas pareadas desde el día siguiente a la publicación
del acuerdo de aprobación inicial hasta la entrada en vigor de la modificación que regula
la concesión de licencia, y como máximo durante dos años, en los términos del artículo
156 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.
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3.- NORMATIVA URBANÍSTICA
3.1.- DISPOSICIONES GENERALES
En todo lo que no resulte directamente modificado por la presente Normativa
Urbanística, serán de aplicación las disposiciones contenidas en el Plan General de
Ordenación Urbana de Villamayor.
3.2.- ORDENANZAS MODIFICADAS
Una vez modificadas, el texto de las ordenanzas quedaría como sigue:
Artículo 136.9.- Condiciones específicas del uso vivienda. Escaleras. Apartado o)
En edificios de vivienda colectiva de hasta 3 plantas, se permiten escaleras con
ventilación e iluminación cenital por medio de lucernarios que tengan una superficie
en planta que sea, como mínimo, 2/3 de la superficie de la caja de escaleras. En este
caso el hueco central quedará libre en toda su altura y en él será inscribible un
círculo de 1,10 metros de diámetro.
Artículo 158.15.- Definiciones. Edificación pareada
La que tiene una superficie de contacto con la edificación situada en la propiedad
adyacente, siendo exenta en relación a todas las demás.
Condiciones de edificación pareada:
1ª.- La superficie de contacto en lindero medianero será, como mínimo del 50% de
la longitud total de la pared medianera más larga.
2ª.- Inexistencia de huecos a menos de 3 metros del linde de medianería.
3ª.- El carácter de pareado/adosado se producirá por espacio cerrado y cubierto,
susceptible de un uso concreto, y como mínimo en una planta sobre rasante.
Artículo 158.51.- Definiciones. Retranqueo
a) Es la distancia real medida entre la alineación oficial y la línea frontal de la
edificación. Éste se denomina retranqueo frontal. También puede ser entre la línea
de edificación y los restantes linderos de la finca, llamado en este caso retranqueo
lateral o posterior.
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b) Esta distancia se medirá perpendicularmente por todos los puntos de la alineación
o medianera; debe entenderse que computa desde el punto más exterior de la
edificación en todas las plantas, sobre y bajo rasante.
c) Usos admisibles en el retranqueo: piscinas descubiertas, protecciones de rampas
de garaje, escalones de acceso a viviendas y todos aquellos que no supongan
volumen sobre rasante.
Artículo 161.- Cómputo de la edificabilidad
1. Edificabilidad materializable.
1. Se define la edificabilidad materializable como la máxima superficie
edificable computable, sobre rasante y bajo rasante, que el Plan General fija para
una parcela, expresada en metros cuadrados.
2. La edificabilidad supone la cantidad máxima de edificación atribuida por el
Planeamiento a un predio de propiedad pública o privada; configurando el
contenido cuantitativo del derecho a edificar.
2. Determinación de la máxima edificabilidad materializable.
La máxima edificabilidad materializable sobre una parcela puede estar determinada de
dos formas distintas:
A.- Por un índice único aplicable sobre cada zona de distinta ordenanza de la
parcela expresado en metros cuadrados sobre metro cuadrado de parcela
calificada.
B.- El volumen máximo que se puede inscribir en el sólido capaz permitido. En
caso de obtener distintos resultados al aplicar ambos métodos, será de aplicación
el menor de ellos.
3. Cómputo de edificabilidad.
1. Se considera que computan edificabilidad todas y cada una de las superficies
construidas sobre rasante y bajo rasante que estén cerradas, con las siguientes
matizaciones:
2. En el caso de que la edificabilidad máxima esté determinada por el sólido
capaz, se exceptúa del cómputo de edificabilidad:
a) Los vuelos permitidos, estén o no cerrados.
b) Los elementos permitidos que sobrepasen el gálibo de la cubierta.
3. En los casos en que sea un índice sobre la parcela lo que defina la
edificabilidad máxima, no computarán edificabilidad los siguientes elementos:
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a) Los espacios destinados al estacionamiento de vehículos, así como sus
zonas de acceso y maniobra:
1. No computarán en planta de sótano, semisótano o planta baja
de viviendas unifamiliares, con un máximo de 30m² útiles por
cada plaza exigible según el Art.135. Reserva de plazas de
aparcamiento de esta normativa.
2. Los ubicados en planta sótano o semisótano del resto de las
edificaciones.
b) Las terrazas que estén descubiertas.
c) Las construcciones livianas, fácilmente desmontables que puedan
considerarse eventuales.
d) Los trasteros vinculados a cada vivienda, oficina o local, con
superficie útil igual o menor de 12,00 m2. Si son mayores computará lo
que sobrepase de 12,00 m², en cualquier planta.
e) Los espacios destinados a las instalaciones propias de la edificación no
computarán si están situadas en cualquier planta hasta un máximo del 5%
de la edificabilidad materializable.
f) Las superficies edificadas en la planta bajo cubierta de viviendas
unifamiliares incluidas dentro de la ordenanza del Art. 182. En los
nuevos desarrollos sí computará la edificabilidad del bajo-cubierta.
g) Los porches, terrazas y balcones cubiertos computarán la mitad de su
superficie.
h) Los primeros dos metros cuadrados de superficie destinada a terraza-
tendedero (que deberá contar con un sistema de protección que dificulte
la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público) en cada
vivienda.
i) Los ascensores y sus cuartos de maquinaria.
j) Los primeros 20 m2 de los portales de edificios de uso residencial
colectivo.
k) La superficie de los locales de uso común destinados a guardar
bicicletas y cochecitos de niño, que no exceda de los mínimos
establecidos en el apartado “zonas comunes” del Art. “Condiciones del
Uso de Vivienda”.
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4. En el planeamiento asumido se tendrá en cuenta lo dispuesto en el mismo a
efectos del cómputo de edificabilidad, a menos que se especifique algo diferente
en estas normas.
Artículo 162.25.- Condiciones generales de diseño y calidad ambiental. Vallado de
parcelas en suelo urbano
1. En todo el suelo urbano el vallado de parcelas en todos sus linderos se podrá
realizar con elementos opacos o visualmente permeables hasta una altura
máxima de 2,30m, medidos en el punto medio del plano de cada pared.
2. Quedan derogadas las ordenanzas de vallado de todos los planes parciales y
urbanizaciones existentes, anteriores a la aprobación de este Plan General.
Artículo 187.- Residencial unifamiliar sector 14 (R1)
1. Se corresponden con áreas de nuevos desarrollos de vivienda unifamiliar con
tipología pareada y aislada.
2. Uso pormenorizado: Residencial Intensivo.
3. Condiciones de edificación:
a) Edificabilidad máxima: 0,55m²/m²
b) Altura máxima en nº plantas: II + Bajo-cubierta.
c) Altura máxima: 7,25 m.
d) Retranqueo mínimo a alineación exterior: 4,00 m.
e) Retranqueo mínimo a linderos laterales: 3,00 m.
f) Retranqueo mínimo a fondo de parcela: 3,00 m.
g) Retranqueo mínimo a límite del sector: 5,00 m.
h) Pendiente máxima de cubierta: 45% o 24º
i) Ocupación máxima de parcela o solar: 50%
j) Tipologías edificatorias permitidas: Aislada y pareada. +
4. Se establecen además las siguientes condiciones específicas:
a) Parcela mínima: 600,00 m² y 10 m frente mínimo para vivienda aislada y
500,00 m² y 9 m frente mínimo para vivienda pareada, a vía pública o espacio
libre público.
Se conserva la nomenclatura del Plan Parcial para determinar el lado a parear de
las parcelas, y, únicamente se podrán realizar dos viviendas aisladas en el caso
de que las dos parcelas relacionadas con el mismo número y distinta letra
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cumplan las condiciones correspondientes de superficie mínima y frente mínimo
de parcela. En caso de que una de ellas no cumpla alguno de los requisitos
necesarios para construir una vivienda aislada, las dos viviendas deberán
parearse.
b) Se autorizan soluciones de cubierta plana y se permite el aprovechamiento
bajo-cubierta, siendo computable este aprovechamiento.
c) Las condiciones de retranqueo podrán modificarse siempre que se trate de
conjuntos urbanísticos homogéneos, resultado de una ordenación conjunta, cuyo
desarrollo esté previsto en fases sucesivas, y no se ocasione con ello daños y
perjuicios a terceros. A estos efectos, será preceptiva la redacción de un Estudio
de Detalle o Proyecto arquitectónico único que incluya la ordenación total del
conjunto.
d) Será obligatoria la reserva de una plaza de aparcamiento por vivienda.
e) Los cerramientos de parcela serán libres, de acuerdo a la ordenanza de
“Vallado de parcelas en suelo urbano”, contenida en el artículo 162.25.
Artículo 189.- Residencial Tradicional sector 14 (R3a y b)
1. Se corresponden con edificaciones tradicionales que existían en el sector 14 de
la Vega y pretenden mantenerse.
2. Uso pormenorizado: Residencial Intensivo.
3. Condiciones para nuevas edificaciones: R3a R3b
a) Edificabilidad máxima: 0,6m²/m² 0,15m²/m²
b) Altura máxima en nº plantas II + BC Idem.
c) Altura máxima: 7,25 m. Idem.
d) Retranqueo mínimo a alineación exterior: 4,00 m . Idem.
e) Retranqueo mínimo a linderos laterales: 3,00 m. Idem.
f) Retranqueo mínimo a fondo de parcela: 3,00 m. Idem.
g) Retranqueo mínimo a límite del sector: 5,00 m. Idem.
h) Pendiente máxima de cubierta: 45% o 24º Idem.
i) Ocupación máxima de parcela o solar: 50% 30%
j) Tipología edificatoria permitida: Aislada y pareada.
4. Se establecen además las siguientes condiciones específicas para las 2 (a y b):
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a) Parcela mínima: 600,00 m² y 10 m frente mínimo para vivienda aislada y
500,00 m² y 9 m frente mínimo para vivienda pareada a vía pública o espacio
libre público.
b) Se autorizan soluciones de cubierta plana y se permite el aprovechamiento
bajo-cubierta, siendo computable este aprovechamiento.
c) La edificabilidad se realizará sobre la parcela inicial.
d) Las condiciones de retranqueo podrán modificarse siempre que se trate de
conjuntos urbanísticos homogéneos, resultado de una ordenación conjunta, cuyo
desarrollo este previsto en fases sucesivas, y no se ocasionen con ello daños y
perjuicios a terceros. A estos efectos, será preceptiva la redacción de un Estudio
de Detalle o Proyecto arquitectónico único que incluya la ordenación total del
conjunto.
e) Las condiciones de edificación no son requeribles a las edificaciones
existentes, si sumara para la edificabilidad y ocupación de nuevas edificaciones.
f) Los cerramientos de parcela serán libres, de acuerdo a la ordenanza de
“Vallado de parcelas en suelo urbano”, contenida en el artículo 162.25.
APP-8 (sector 8) Artículo 19.- Usos
- Uso característico: Vivienda unifamiliar 100%
- Uso pormenorizado: viviendas unifamiliares aisladas, adosadas o pareadas
(adosadas exclusivamente a un lindero), debiendo en estos últimos casos poseer
una pared medianera de longitud superior al 70% de la longitud total de dicha
pared, exigiéndose en estos casos la redacción de un proyecto de edificación
conjunto o bien, el compromiso de la vinculación de la parcela en la que se
ubicará la vivienda a parear al uso de vivienda unifamiliar con tipología de
pareada, haciendo constar dicha circunstancia en el Registro de la Propiedad,
requisito que se debe acreditar en la presentación de ambos proyectos de
construcción para los que se solicita licencia.
- Se permite, mediante la aprobación previa de un Estudio de Detalle que afecte a
una manzana completa como mínimo, la ordenación de las tipologías
edificatorias permitidas, en el interior de parcelas de 200 m2 como mínimo,
siempre y cuando con una zona interior común de todas ellas y de su propiedad
y de uso exclusivo, en la que se pueda inscribir un círculo de 20 metros de
diámetro, de tal forma que la suma de la superficie de la parcela particular y la
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de la parte proporcional de la zona común que le corresponda, no sea inferior
en ningún caso a 350 m2. El subsuelo de dicha zona común se podrá ocupar
para uso exclusivo de garaje colectivo de las viviendas situadas en dicha
manzana, de tal forma que permita su ajardinamiento al menos en el 50% de su
superficie.
- El número máximo por manzana será, en todos los casos el definido por la
memoria.
- Usos permitidos: todos los dotacionales.
APP-9 Urbanización Fonseca (sector 9) Artículo 19.- Usos
- Uso característico: Vivienda unifamiliar 100%
- Uso pormenorizado: viviendas unifamiliares aisladas, adosadas o pareadas
(adosadas exclusivamente a un lindero), debiendo en estos últimos casos poseer
una pared medianera de longitud superior al 70% de la longitud total de dicha
pared, exigiéndose en estos casos la redacción de un proyecto de edificación
conjunto o bien, el compromiso de la vinculación de la parcela en la que se
ubicará la vivienda a parear al uso de vivienda unifamiliar con tipología de
pareada, haciendo constar dicha circunstancia en el Registro de la Propiedad,
requisito que se debe acreditar en la presentación de ambos proyectos de
construcción para los que se solicita licencia.
- Se permite, mediante la aprobación previa de un Estudio de Detalle que afecte a
una manzana completa como mínimo, la ordenación de las tipologías
edificatorias permitidas, en el interior de parcelas de 200 m2 como mínimo,
siempre y cuando con una zona interior común de todas ellas y de su propiedad
y de uso exclusivo, en la que se pueda inscribir un círculo de 20 metros de
diámetro, el subsuelo de dicha zona común se podrá ocupar para uso exclusivo
de garaje colectivo de las viviendas situadas en dicha manzana, de tal forma
que permita el ajardinamiento al menos en el 50% de su superficie.
- El número máximo por manzana será, en todos los casos el definido por la
memoria.
- Usos permitidos: todos los dotacionales.
Villamayor, a 17 de diciembre de 2015
La Arquitecto Municipal
Fdo. electrónicamente: Aurelia Espinar Momblán
