MODUL 3 KELAYAKAN EKONOMI - bpsdm.pu.go.id file3.1 Contoh dan Tugas Identifikasi Biaya Investasi..... 8 4. PERHITUNGAN MANFAAT INFRASTRUKTUR

MODUL 3 KELAYAKAN EKONOMI

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

BANDUNG

2017


BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI

i

1. KATA PENGANTAR

Ungkapan puji syukur kita panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, yang

telah melimpahkan rahmat dan hidayah Nya sehingga kami selaku penyelenggara

Diklat Kelayakan Proyek Penyediaan Infrastruktur (KPPI) dapat menyelesaikan

modul ini dengan baik. Modul ini membahas tentang kelayakan ekonomi yang

terdiri dari beberapa materi pokok yaitu, kebutuhan dan metode pengumpulan

data, analisis parameter kelayakan ekonomi dan evaluasi kelayakan ekonomi.

Kami menyadari bahwa modul ini masih ada kekurangan dan kelemahannya,

baik pada isi, bahasa, maupun penyajiannya. Kami sangat mengharapkan adanya

tanggapan berupa kritik dan saran guna penyempurnaan modul ini. Semoga

modul ini bermanfaat khususnya bagi peserta Diklat Kelayakan Proyek

Penyediaan Infrastruktur (KPPI)

Bandung, Agustus 2017

Kepala Pusdiklat SDA dan

Konstruksi

Dr. Ir. Suprapto. M. Eng.



ii

2. DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR .............................................................................................. i

DAFTAR ISI ........................................................................................................... ii

DAFTAR TABEL .................................................................................................. iv

DAFTAR GAMBAR ............................................................................................... v

BAB I PENDAHULUAN

1. LATAR BELAKANG ......................................................................................... 1

2. DESKRIPSI SINGKAT ..................................................................................... 1

3. TUJUAN PEMBELAJARAN ............................................................................. 1

4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ................................................. 3

BAB II KEBUTUHAN DAN METODE PENGUMPULAN DATA

1. BIAYA INVESTASI .......................................................................................... 5

2. BIAYA PROYEK .............................................................................................. 5

3. BIAYA PEMBEBASAN LAHAN ........................................................................ 7

3.1 Contoh dan Tugas Identifikasi Biaya Investasi......................................... 8

4. PERHITUNGAN MANFAAT INFRASTRUKTUR ............................................ 10

4.1 Jenis-Jenis Manfaat Proyek Infrastruktur ............................................... 10

4.2 Metode Analisis Manfaat ....................................................................... 11

4.3 CONTOH DAN TUGAS IDENTIFIKASI MANFAAT PROYEK ................ 12

5. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN ...................................................... 13

5.1 Lingkup Biaya Operasi dan Pemeliharaan ............................................. 13

5.2 Metode Analisis Biaya Operasi dan Pemeliharaan ................................ 13

5.3 Contoh dan Tugas Identifikasi Biaya Operasi dan Pemeliharaan .......... 14

6. INFLASI ......................................................................................................... 15

6.1 Manfaat Data Inflasi............................................................................... 15

6.2 Metode Pengambilan Asumsi Inflasi ...................................................... 15

7. SUKU BUNGA ............................................................................................... 16

7.1 Jenis-Jenis Suku Bunga ........................................................................ 16

7.2 Manfaat Data Suku Bunga Pada Kelayakan Ekonomi ........................... 17

7.3 Metode Pengambilan Asumsi Suku Bunga ............................................ 17



iii

BAB III ANALISIS PARAMETER KELAYAKAN EKONOMI

1. CASH FLOW ................................................................................................. 20

2. NET PRESENT VALUE (NPV) ...................................................................... 21

2.1 Pengertian NPV ..................................................................................... 21

2.2 Metode Analisis NPV ............................................................................. 21

2.3 Tugas Menghitung NPV ........................................................................ 23

3. ECONOMIC INTERNAL RATE OF RETURN (EIRR) ..................................... 23

3.1 Pengertian EIRR ................................................................................... 23

3.2 Metode Perhitungan EIRR ..................................................................... 23

3.3 Tugas Menghitung EIRR ....................................................................... 24

4. BENEFIT COST RATIO (BCR) ..................................................................... 25

4.1 Pengertian BCR .................................................................................... 25

4.2 Metode Perhitungan BCR ...................................................................... 26

4.3 Tugas Perhitungan BCR ........................................................................ 27

5. ANALISIS SENSITIVITAS ............................................................................. 28

BAB IV EVALUASI KELAYAKAN EKONOMI

1. EVALUASI HASIL ANALISIS ......................................................................... 30

2. PENYUSUNAN HASIL ANALISIS .................................................................. 32

DAFTAR PUSTAKA



iv

3. DAFTAR TABEL

Tabel 1 Komponen Biaya Infrastruktur ................................................................. 9

Tabel 2 Contoh Asumsi Biaya Investasi ............................................................... 9

Tabel 3 Manfaat Langsung Dan tak Langsung ................................................... 11

Tabel 4 Contoh Metode Analisis Manfaat ........................................................... 11

Tabel 5 Contoh Perhitungan Manfaat Jalan ....................................................... 12

Tabel 6 Contoh Perhitungan Cash Flow ............................................................. 21

Tabel 7 Contoh Perhitungan NPV ...................................................................... 23

Tabel 8 Contoh Perhitungan EIRR ..................................................................... 24

Tabel 9 Contoh Perhitungan BCR ...................................................................... 27

Tabel 10 Contoh Hasil Kelayakan Ekonomi .......................................................... 33



v

4. DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Cash Flow ......................................................................................... 20

Gambar 2 Contoh Analisis Sensitivitas .............................................................. 29



1

5. BAB I

PENDAHULUAN

1. LATAR BELAKANG

Dalam rangka alih pengetahuan terkait studi kelayakan untuk menyiapkan proyek

penyediaan infrastuktur, maka disusunlah Modul 3 – Kelayakan Ekonomi. Dimana

modul ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari ke-4 modul lainnya yang

dipersiapkan untuk Diklat Kelayakan Proyek Penyediaaan Infrastuktur (KPPI).

2. DESKRIPSI SINGKAT

Mata Diklat ini memberikan penjelasan kepada Peserta mengenai kebutuhan data

yang diperlukan dalam rangka melakukan evaluasi hasil studi kelayakan ekonomi,

metode untuk pengumpulan data tersebut dan melakukan evaluasi parameter

kelayakan ekonomi.

Untuk itu peserta dibekali pengetahuan mengenai data-data terkai studi kelayakan

ekonomi diantaranya: biaya investasi, biaya analisa dan manfaat, biaya

operasional dan perencanaan, inflasi, suku bunga serta memahami macam-

macam parameter kelayakan ekonomi yaitu NPV, EIRR, BCR serta Analisis

Sensitivitas.

3. TUJUAN PEMBELAJARAN

Kompetensi Dasar pembelajaran ini adalah menjelaskan kajian kelayakan

ekonomi dalam Kelayakan Proyek Penyediaan Infrastruktur (KPPI).

Indikator keberhasilan yang diharapkan setelah selesai mempelajari modul ini

adalah :

1. Peserta mengetahui dan memahami kebutuhan dan motode pengumpulan

data untuk studi kelayakan ekonomi

2. Peserta mengetahui dan memahami analisis parameter untuk studi kelayakan

Ekonomi

3. Peserta mengetahui dan menerapkan hasil kelayakan ekonomi



3

4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

Materi Pokok 1 - Kebutuhan Dan Metode Pengumpulan Data

1. Biaya Investasi

2. Biaya Proyek

3. Biaya Pembebasan Lahan

4. Perhitungan Manfaat Infrastruktur

5. Biaya Operasi Dan Pemeliharaan

6. Inflasi

7. Suku Bunga

Materi Pokok 2 – Macam-macam Parameter Kelayakan Ekonomi

1. Cash Flow

2. Net Present Value (NPV)

3. Economic Internal Rate of Return (EIRR)

4. Benefit Cost Ratio (BCR)

5. Analisis Sensitivitas

Materi Pokok 3 - Evaluasi Kelayakan Finansial

1. Evaluasi Hasil Analisis

2. Penyusunan Hasil Analisis



5

6. BAB II

KEBUTUHAN DAN METODE PENGUMPULAN DATA

Tujuan dari analisis kelayakan ekonomi adalah memastikan keberlanjutan

ekonomi suatu proyek yang berkaitan dengan efektifitas, ketepatan waktu,

penggunaan dana, dan sumber daya selama periode proyek. Proyek dianggap

layak secara ekonomi jika proyek tersebut dibutuhkan dan mampu memberikan

manfaat yang lebih baik atau manfaat yang serupa namun dengan biaya yang

lebih murah daripada opsi-opsi lain yang menjadi alternatif.

Secara umum boleh dikatakan bahwa analisis kelayakan ekonomi ini merupakan

analisis perekonomian secara keseluruhan yang dilihat dari sudut pemerintah,

sehingga biaya dan manfaat yang dipertimbangkan adalah biaya dan manfaat

sosial yang berdampak secara keseluruhan terhadap masyarakat.

Beberapa yang membedakan dengan analisis finansial bahwa analisis kelayakan

ekonomi menggunakan harga bayangan (shadow price/accounting price), serta

tidak memperhitungkan pajak sehingga tidak mengurangi benefit. Jika terdapat

subsidi, besaran subsidi ditambahkan pada harga sehingga tidak mengurangi

biaya proyek.

1. BIAYA INVESTASI

Biaya modal (investasi) suatu proyek dapat ditafsirkan sebagai sejumlah

pengeluaran yang dibutuhkan untuk penyelesaian/pelaksanaan proyek.

Pengeluaran (component cost) dari biaya modal (investasi) terdiri dari biaya

proyek dan biaya pengadaan tanah/pembebasan lahan.

2. BIAYA PROYEK

Secara umum, biaya proyek terbagi menjadi dua bagian, yaitu biaya langsung dan

biaya tak langsung.

Biaya langsung terdiri dari biaya pekerjaan persiapan dan pelaksanaan konstruksi.

Kompetensi : Peserta mengetahui dan memahami kebutuhan dan motode

pengumpulan data untuk studi kelayakan ekonomi



6

1) Pekerjaan persiapan

Biaya pekerjaan persiapan adalah perkiraan biaya untuk kebutuhan pembuatan

jalan sementara, kantor lapangan, base camp, gudang material, bengkel, barak

tempat tinggal, laboratorium, alat telekomunikasi, sistem air bersih,

penerangan, mobilisasi/demobilisasi pekerja dan alat, dan lain sebagainya.

Besarnya biaya pekerjaan persiapan diusahakan semininal mungkin.

2) Pekerjaan konstruksi

Biaya konstruksi adalah biaya untuk untuk kebutuhan pekerjaan pelaksanaan

konstruksi dan tanah, yang besarnya sama dengan volume pekerjaan dikalikan

dengan harga satuan. Harga satuan tersebut sudah memasukan memasukkan

biaya tidak langsung dalam bentuk markup (profit+contingency) dan overhead.

Biaya konstruksi dapat meliputi, tetapi tidak terbatas pada hal-hal berikut:

a) Pekerjaan tanah;

b) Pekerjaan struktur/perkerasan/drainase;

c) Pengendalian kondisi;

d) Pekerjaan pemeliharaan rutin;

e) Perlengkapan proyek dan utilitas;

f) Biaya tak terduga.

Untuk rincian pokok-pokok pembiayaan dapat dilihat pada spesifikasi umum

pekerjaan yang disesuaikan dengan jenis pekerjaan. Komponen biaya

konstruksi adalah biaya ekonomi tanpa komponen pajak.

Biaya tidak langsung yaitu elemen biaya yang tidak terkait langsung dengan

besaran volume komponen fisik hasil akhir proyek tetapi mempunyai kontribusi

terhadap penyelesaian kegiatan atau proyek.

1) Biaya administrasi, adalah sejumlah biaya yang diperuntukan guna menunjang

manajemen proyek. Besarnya diperkirakan 2,5% dari biaya langsung proyek.

2) Biaya jasa konsultasi, adalah adalah biaya pengeluaran yang berhubungan

dengan kegiatan engineering, baik perancangan maupun supervisi. Biaya

perancangan meliputi biaya-biaya studi dan penyiapan detailed engineering

design (DED). Besar anggaran biaya desain umumnya disesuaikan dengan

kebutuhan, wilayah studi, dan pertimbangan sumber pendanaan. Sedangkan,

biaya supervisi atau pengawasan pekerjaan adalah biaya yang dikeluarkan



7

untuk pengendalian terhadap mutu dan volume pekerjaan, serta alokasi dana

pelaksanaan fisik. Besaran anggaran biaya supervisi disesuaikan dengan

kebutuhan dan lokasi pelaksanaan fisik, serta pertimbangan sumber

pendanaan.

Besarnya biaya konsultasi diperkirakan 10% dari biaya langsung proyek.

3) Biaya tak terduga (contingencies) adalah sejumlah biaya yang diperuntukan

guna menyesuaikan perencanaan rinci dengan lapangan pada saat pekerjaan

konstruksi berlangsung dengan batasan biaya maksimum 10% dari jumlah

biaya langsung proyek.

Perhitungan biaya konstruksi dapat dilakukan dengan melakukan analisis harga

berdasarkan jurnal harga material dan barang. Jika pelaksanaan konstruksi

direncanakan masih beberapa tahun lagi maka harus diperhitungkan eskalasi

harganya sesuai laju inflasi yang diasumsikan.

F = P (1+i)n

Dengan :

F : Harga tahun rencana pelaksanaan konstruksi

P : Harga tahun sekarang

i : inflasi

n : selisih tahun sekarang dan tahun pelaksanaan konstruksi

Jika pelaksanaan konstruksi berlangsung lebih dari satu tahun, maka pekerjaan

dapat dibagi menjadi per tahun untuk dapat dilakukan perkiraan harga pada tahun

kedua, ketiga, dst sesuai dengan cara perhitungan di atas.

Contoh :

Jika tahun kajian dilakukan tahun 2017 harga biaya konstruksi 1,5 M.Rupiah,

rencana pelaksanaan konstruksi tahun 2020, asumsi inflasi 7%, maka biaya

konstruksi akan menjadi 1,5(1,07)3 = 1,84 M.Rp

3. BIAYA PEMBEBASAN LAHAN

Pembebasan lahan adalah kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara

memberikan ganti kerugian kepada yang berhak atas tanah tersebut. Tanah yang

diperuntukkan bagi proyek harus dibebaskan melalui mekanisme yang sesuai

dengan peraturan dan perundangan yang berlaku dengan mempertimbangkan

kriteria/faktor tata guna lahan dan kesesuaian lahan/tanah.



8

Dalam perhitungan, biaya pembebasan tanah harus termasuk ganti rugi tanaman,

tempat tinggal (bila ada) dan untuk hal-hal khusus mencarikan alternatif lokasi

pemindahan penduduk (apabila ada).

Harga satuan untuk pembebasan tanah harus berpedoman pada ketentuan

pemerintah daerah setempat atau panitia pembebasan tanah setempat.

Berdasarkan UU No.2/2012 dan Perpres 71/2012, alokasi dana untuk

penyelenggaraan pengadaan tanah terdiri dari biaya ganti kerugian, biaya

operasional, dan biaya pendukung untuk kegiatan :

a. perencanaan;

b. persiapan;

c. pelaksanaan;

d. penyerahan hasil;

e. administrasi dan pengelolaan; dan

f. sosialisasi.

Sama dengan biaya konstruksi, untuk pembebasan lahan jika diperkirakan multi

year, maka perlu dilakukan eskalasi berdasarkan inflasi Tetapi dalam

kenyataannya laju kenaikan harga tanah bisa mencapai dua kali laju inflasi.

Penentuan harga biaya pembebasan lahan biasanya tidak bisa pas sesuai

kebutuhan, karena biasanya menyangkut kepemilikan tanah, oleh karena itu harus

ada penambahan luas dari kebutuhan yang ada dalam memprediksi. Misalnya

kebutuhan 100Ha dalam kenyataannya yang harus dibebaskan pasti lebih dari itu.

3.1 Contoh dan Tugas Identifikasi Biaya Investasi

Contoh komponen biaya investasi dapat dilihat pada Tabel 1.



9

Tabel 1 Komponen Biaya Infrastruktur

Sedangkan contoh asumsi biaya investasi dapat diihat pada Tabel 2.

Tabel 2 Contoh Asumsi Biaya Investasi

1 Perencanaan 0.5% dari Biaya Konstruksi

2 Konstruksi -

3 Peralatan Tol 2% dari Biaya Konstruksi

4 Supervisi 1.5% dari Biaya Konstruksi

5 Eskalasi 6% per tahun

6 Overhead 2.5% dari Biaya Konstruksi

7 Biaya Pembebasan Lahan

8 Interest rate selama konstruksi

6%



10

Tugas 1 :

Terdapat proyek flyover sepanjang 1 Km. Lakukan identifikasi biaya-biaya apa

saja yang harus dipertimbangkan untuk melakukan investasi tersebut.

Tugas 2 :

Jika pembebasan lahan pada tahun 2015 diperkirakan akan menghabiskan dana

100 Milyar Rupiah, dalam kenyataannya baru bisa direalisasikan tahun 2017. Jika

perkiraan harga tanah setiap tahun sekitar 12%, maka berapa anggaran yang

harus disediakan ?

4. PERHITUNGAN MANFAAT INFRASTRUKTUR

4.1 Jenis-Jenis Manfaat Proyek Infrastruktur

Manfaat (benefit) adalah kenaikan produksi dengan adanya proyek dikurangi

produksi tanpa proyek. Manfaat suatu proyek dapat dikelompokkan ke dalam

manfaat langsung dan manfaat tidak langsung (direct dan indirect benefit). Secara

umum, manfaat proyek dapat dipahami sebagai perbedaan positif antara kondisi

dengan dan tanpa proyek. Jadi untuk memperoleh manfaat proyek, perlu di

prediksi dan diperbandingkan kondisi-kondisi pada keadaan tanpa proyek dan

pada keadaan dengan proyek.

a) Manfaat Langsung

Manfaat langsung yang diperhitungkan adalah penghematan yang dapat terjadi

sebagai dampak langsung dari adanya proyek. Biaya penghematan tersebut

dihitung melalui selisih biaya yang terjadi dengan proyek dan tanpa proyek.

Sebagai contoh adalah penghematan biaya perjalanan sebagai akibat dari

proyek jalan. Penghematan biaya perjalanan tersebut dapat diuraikan atas

Biaya Operasi Kendaraan (BOK) dan biaya penghematan dari nilai waktu.

Untuk menganalisis biaya operasi kendaraan bisa dilakukan dengan merujuk

pada

b) Manfaat Tak Langsung

Terdapat banyak kemungkinan manfaat tak langsung dari suatu pembangunan,

seperti peningkatan nilai lahan, keselamatan lalu lintas, peningkatan kegiatan

pembangunan, dan sebagainya. Mengingat sifatnya yang sulit diprediksi dan

banyak faktor lain yang mempengaruhi, maka manfaat tak langsung tidak

diperhitungkan secara kuantitatif, namun hanya diberikan sebagai bahan



11

catatan dan diskusi sebagai manfaat tambahan dari suatu pembangunan

infrastruktur.

Tabel 3 Manfaat Langsung Dan tak Langsung

Nama Proyek

Jenis Manfaat Langsung Manfaat Tak Langsung

SPAM Meningkatnya akses air minum yang layak

Berkurangnya masyarakat yang terkena penyakit akibat kekurangan air bersih

Jalan Waktu perjalanan yang lebih singkat.

Semakin mudahnya akses distribusi barang ke masyarakat.

Rusunami Bertambahnya tempat tinggal yang layak bagi masyarakat.

Berkurangnya masyarakat yang terkena dampak banjir akibat tinggal secara illegal di daerah aliran sungai.

Bendungan Berkurangnya wilayah terdampak banjir.

Adanya pertambahan area pariwisata dan perikanan.

4.2 Metode Analisis Manfaat

Manfaat dihitung berdasarkan kondisi sebelum ada proyek dan setelah ada

proyek. Analisis manfaat dilakukan pada tahun kajian, untuk tahun-tahun

berikutnya sampai batas umur rencana dilakukan eskalasi berdasarkan asumsi

laju inflasi, seperti telah dijelaskan sebelumnya.

Dalam memperhitungkan manfaat, ada 2(dua) komponen penting yaitu :

- Besar manfaat yang dirasakan masyarakat baik langsung dan tak langsung;

- Jumlah/prediksi masyarakat yang merasakan manfaat pembangunan

infrastruktur.

Tabel 4 Contoh Metode Analisis Manfaat

Proyek Manfaat Metode Prediksi

Pengguna Metode Prediksi

SPAM Penjualan air minum

Eskalasi harga dan tarif yang berlaku

Masyarakat yang berlangganan air minum

Tumbuh sesuai pertumbuhan jumlah penduduk

Jalan/jembatan Besar Keuntungan Biaya Operasi Kendaraan (BKBOK)

Eskalasi harga sesuai laju inflasi

Jumlah kendaraan yang lewat

- Pertumbuhan penduduk

- Pertumbuhan PDRB

- Pertumbuhan kendaraan

Rusunami Biaya jual rusun Eskalasi harga sesuai laju inflasi

Masyarakat yang membutuhkan tempat tinggal

Sesuai dengan pertumbuhan masyarakat angkatan kerja.

Bendungan Biaya jual listrik melalui PLTA

Eskalasi harga sesuai laju inflasi sesuai tahun ekonomi

Masyarakat pengguna listrik

Wilayah yang belum mendapat pasokan listrik dan perkembangan hunian



12

( Rp/Kend. )

1 Bahan Bakar 34.531,694

2 Oli Mesin 1.905,697

3 Ban 532,105

4 Onerdil 9.074,973

5 Montir 775,668

6 Penyusutan 26.128,000

7 Suku Bunga 4.776,525

8 Asuransi 3.715,075

9 Upah Awak Kend. 0,000

81.439,738

10 Over Head 8.143,974

No Jenis Biaya

Sub Total

Gol I

4.3 CONTOH DAN TUGAS IDENTIFIKASI MANFAAT PROYEK

Contoh untuk memperhitungkan manfaat pembangunan jalan dan jembatan bisa

dilakukan melalui analisi biaya operasi kendaraan yang biasanya dilakukan

berdasarkan pedoman analisis biaya operasi kendaraan. Adapun komponen-

komponennya meliputi biaya tetap dan biaya tidak tetap.

Biaya tetap meliputi :

- Asuransi

- Suku bunga

- Penyusutan

Biaya tidak tetap meliputi :

- Biaya konsumsi bahan bakar minyak

- Biaya konsumsi oli

- Biaya konsumsi suku cadang

- Biaya upah pemeliharaan

- Biaya konsumsi ban

Selanjutnya dari BOK sebelum dan sesudah praoyek bisa dicari besar keuntungan

biaya operasi kendaraan seperti berikut ini :

Tabel 5 Contoh Perhitungan Manfaat Jalan

Tugas 3 :

Suatu proyek pembangunan system pengolahan air limbah perkotaan sedang

digagas untuk menciptakan suatu system pengolahan yang terpadu. Dengan

adanya system pengolahan ini diharapkan dapat terciptanya lingkungan yang

I II

BOK Tol

BOK Arteri

Selisih

TV Tol

TV Arteri

Selish

BKBOK



13

bersih serta adanya alternative manfaat dari penggunaan air limbah yang ada.

Lakukan analisis manfaat dari proyek tersebut.

5. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN

5.1 Lingkup Biaya Operasi dan Pemeliharaan

Biaya operasi adalah semua biaya yang diperlukan untuk menjalankan atau

memfungsikan bangunan secara optimal. Sedangkan, biaya pemeliharaan adalah

semua biaya yang diperlukan untuk menunjang terciptanya suatu kondisi optimal

terhadap operasi sistem yang baik dan pencapaian efektifitas pemakaian dan

tenaga yang ada.

5.2 Metode Analisis Biaya Operasi dan Pemeliharaan

Beberapa cara yang digunakan untuk memperkirakan biaya yang dibutuhkan

untuk pelaksanaan kegiatan operasi dan pemeliharaan, antara lain :

1. Berdasarkan hasil inventarisasi dan dokumentasi komponen dan

mengasumsikan biaya operasi dan pemeliharaan rata-rata untuk berbagai

kategori komponen dan bangunan pelengkap;

2. Berdasarkan perkiraan biaya operasi dan pemeliharaan sebelumnya yang

dibuat setahun sebelumnya, ditambah dengan beberapa penyesuaian yang

diperlukan sebelum diperkirakan secara lebih detail pada pelaksanaan

kegiatan yang sesuai dengan catatan operasi dan pemeliharaan.

Berkaitan dengan analisis biaya operasi dan pemeliharaan diperlukan data-data

yang terdiri dari :

a. Inventarisasi dan dokumentasi bangunan pelengkap

b. Kebutuhan personil pelaksana terhitung mulai dari pekerja hingga

penanggung jawab pelaksana operasional

c. Daftar prioritas usulan pemeliharaan

d. Lingkup kebutuhan untuk operasional

e. Buku catatan atau dokumentasi pemeliharaan

f. Volume pekerjaan yang akan diperbaiki

g. Inventarisasi peralatan

h. Harga satuan upah dan bahan

i. Daftar gaji atau honor pegawai yang berstatus tetap dan tidak tetap



14

j. Kebutuhan bahan untuk pelaksanaan

Biaya pemeliharaan meliputi biaya pemeliharaan rutin, biaya pemeliharaan

berkala maupun perbaikan.

5.3 Contoh dan Tugas Identifikasi Biaya Operasi dan Pemeliharaan

Contoh analisis biaya operasi dan pemeliharaan adalah sebagai berikut :

Tugas 4 :

Terdapat proyek pembangunan jembatan sepanjang 200 meter yang dapat

menghubungkan dua kota penting di Kalimantan. Untuk teknis operasional,

lakukan identifikasi komponen-komponen apa saja yang harus dipertimbangkan

dalam menyusun biaya operasi dan pemeliharaan.

Tahun ke : n 0 1 2 3

6% 1,00 1,06 1,12 1,19 1. Pengumpulan Tol

Biaya Personil 9,77 - 10,36 10,98 11,64

Biaya Non Personil 3,12 - 3,31 3,50 3,71

Biaya Non KTTM - - - - -

Biaya KTM - - - - -

Biaya Pemeliharaan/Penggantian 2 Tahunan 0,10 - - - 0,11

Biaya Pemeliharaan/Penggantian 3 Tahunan 1,11 - - - -


Sub Total (1) : 98,82 - 13,67 14,49 15,47

2. Pelayanan Pemakai Jalan Tol

Biaya Personil 10,33 - 10,95 11,60 12,30

Biaya Non Personil - Pengaturan Lalu Lintas 0,03 - 0,03 0,03 0,03

Biaya Non Personil - Pelayanan Lalu Lintas 7,06 - 7,49 7,94 8,41



Sub Total (2) : 48,44 - 18,46 19,57 20,74

Sub Total (1+2) : 147,26 - 32,13 34,05 36,21

Sub Total (1+2) Non-Penggantian : 30,31 - 32,13 34,05 36,10

3. Biaya Pemeliharaan

Pemeliharaan Rutin 5,33 - - - 6,35

Pemeliharaan Berkala 2 Tahunan 21,48 - - - 25,59

Pemeliharaan Berkala 3 Tahunan 6,48 - - - -



Pemeliharaan Berkala 10 Tahunan - - - - -

Pemeliharaan Berkala 15 Tahunan - - - - -

Sub Total (3) : 244,80 - - - 31,94

4. Biaya Administrasi dan Umum

Biaya Pajak Bumi & Bangunan 4,99 - 5,29 5,61 5,94

Biaya Administrasi dan Umum 20,19 - 21,41 22,69 24,05

Sub Total (4) : 25,18 - 26,70 28,30 30,00

T o t a l 417,24 - 58,82 62,35 98,14



15

6. INFLASI

6.1 Manfaat Data Inflasi

Inflasi dapat diartikan sebagai meningkatnya harga-harga secara umum dan terus

menerus. Kenaikan harga dari satu atau dua barang saja tidak dapat disebut

inflasi kecuali bila kenaikan itu meluas (atau mengakibatkan kenaikan harga) pada

barang lainnya.

6.2 Metode Pengambilan Asumsi Inflasi

Indikator yang sering digunakan untuk mengukur tingkat inflasi adalah Indeks

Harga Konsumen (IHK). Selain itu, BPS mempunyai indeks-indeks yang terkait

dengan harga konstruksi seperti: Indeks Kemahalan Konstruksi (indeks spasial)

dan Indeks harga perdagangan besar (IHPB) konstruksi. Lebih lanjut, perubahan

IHK dari waktu ke waktu menunjukkan pergerakan harga dari paket barang dan

jasa yang dikonsumsi masyarakat. Sejak Juli 2008, paket barang dan jasa dalam

keranjang IHK telah dilakukan atas dasar Survei Biaya Hidup (SBH) Tahun 2007

yang dilaksanakan oleh Badan Pusat Statistik (BPS). Kemudian, BPS akan

memonitor perkembangan harga dari barang dan jasa tersebut secara bulanan di

beberapa kota, di pasar tradisional dan modern terhadap beberapa jenis

barang/jasa di setiap kota.

Inflasi yang diukur dengan IHK di Indonesia dikelompokan ke dalam 7 kelompok

pengeluaran (berdasarkan the Classification of individual consumption by purpose

- COICOP), yaitu:

1. Kelompok bahan makanan

2. Kelompok makanan jadi, minuman, dan tembakau

3. Kelompok perumahan

4. Kelompok sandang

5. Kelompok kesehatan

6. Kelompok pendidikan dan olah raga

7. Kelompok transportasi dan komunikasi

Biasanya data inflasi diambil rata-rata dalam beberapa tahun, misalnya 10

(sepuluh) tahun.



16

7. SUKU BUNGA

7.1 Jenis-Jenis Suku Bunga

Tingkat bunga yaitu sebagai harga dari penggunaan uang untuk jangka waktu

tertentu. Pengertian tingkat bunga sebagai harga ini bisa juga dinyatakan sebagai

harga yang harus dibayar apabila terjadi pertukaran antara satu rupiah sekarang

dan satu rupiah nanti.

Terdapat dua macam bunga yang digunakan dalam penghitungan, yakni :

Bunga Tetap (Fixed Interest Rate), adalah bunga yang tidak akan naik/turun.

Jadi, walaupun iklim perekonomian sedang berubah atau Bank Indonesia

menaikkan/menurunkan suku bunga antar bank, tetapi besar suku Bunga

Tetap tidak akan berubah. Karena suku bunga tidak berubah, jumlah cicilan

juga tidak akan berubah.

Bunga Berubah (Floating Interest Rate). Suku bunga ini selalu naik dan turun

tergantung dari iklim perekonomian negara dan bunga antar-bank yang

ditetapkan oleh Bank Indonesia. Oleh karena itu, besaran dari bunga ini dapat

naik dan turun. Misal, jika perekonomian Indonesia sedang bagus, maka

Bunga Berubah dapat turun; dan naik jika iklim ekonomi sedang tidak bagus.

Untuk saat ini, besar Bunga Berubah adalah sekitar 12% - 14% per tahun.

Terkait dengan penggunaannya secara lebih makro, terdapat empat suku bunga

yang mengindikasikan perekonomian dan penentuan interest rate dalam suatu

proyek di suatu negara, yakni:

a. Deposit Rate, adalah suku bunga yang dibayarkan oleh bank komersial atau

sejenis untuk permintaan, waktu, atau tabungan. Bank membayar suku bunga

deposito pada tabungan dan rekening investasi lainnya.

b. Risk Free Rate/Central Bank Interest Rate, yaitu tingkat pengembalian teoritis

dari investasi dengan nol risiko dimana tingkat pengembalian ini disesuaikan

dengan suku bunga bank sentral dari sebuah negara. Tingkat bebas risiko

mewakili minat yang diharapkan investor dari investasi yang benar-benar

bebas risiko selama jangka waktu tertentu.

c. Lending Interest Rate, yaitu suku bunga bank yang biasanya memenuhi

kebutuhan pembiayaan jangka pendek dan menengah dari sektor swasta.

Tingkat ini biasanya dibedakan menurut kelayakan kredit peminjam dan tujuan



17

pembiayaan. Syarat dan ketentuan yang terkait dengan tarif ini berbeda di

setiap negara, namun membatasi komparabilitas mereka.

d. Discount Rate, yaitu tingkat bunga yang dikenakan bank sentral atas pinjaman

yang diberikan kepada bank umum. Jadi, bank sentral selain juga sebagai

pengendali lalu lintas moneter, juga dapat meminjamkan uang ke bank umum.

Bank umum meminjam uang saat kalah kliring, mereka meminjam uang bisa

ke bank umum lain atau ke bank sentral. Saat bank umum meminjam uang ke

bank sentral, maka dikenakan tingkat bunga diskonto. Discount rate ini juga

berfungsi sebagai instrumen kebijakan moneter di suatu negara.

7.2 Manfaat Data Suku Bunga Pada Kelayakan Ekonomi

Nilai ekonomi proyek umumnya bertahun-tahun dimana manfaat dan biaya yang

datang akan berbeda-beda, untuk itu diperlukan waktu tertentu dan semua nilai

manfaat dan biaya masa yang akan datang disikonversikan ke waktu tersebut

(bisanya sekarang) agar dapat diperbandingkan, nilai manfaat dan biaya pada

waktu tersebut.

Tingkat suku bunga merupakan variabel yang penting untuk diketahui dalam

penggunaannya untuk menghitung present value/nilai sekarang. Tingkat suku

bunga juga mengidentifikasikan cut off rate dimana usulan investasi diterima atau

ditolak.

Tingkat suku bunga unutuk analisis financial adalah cost of money yang berlaku

dipasar. Ini sama dengan tingkat suku bunga untuk pinjaman. Tingkat suku bunga

untuk analisis ekonomi adalah tingkat suku bunga bayangan, dan dibawah sistem

harga yang efisien, ini menggambarkan opportunity cost dari kapital/modal.

Opportunity cost dari modal adalah tingkat pengembalian ekonomi yang akan

ditimbulkan oleh alternatif rencana investasi yang terbaik. Secara teori opportunity

cost dari modal merupakan indikator terbaik untuk penilaian kelayakan ekonomi

proyek.

7.3 Metode Pengambilan Asumsi Suku Bunga

Suku bunga yang digunakan dalam analisis kelayakan ekonomi adalah suku

bunga diskonto (Discount Rate), yaitu suku bunga yang dikenakan oleh bank

sentral atas pinjaman ke bank komersial atau suku bunga yang dipakai untuk



18

menghitung nilai sekarang dari berbagai aset. Jenis lain dari suku bunga

digunakan untuk melihat bagaimana kondisi suatu negara terhadap pembangunan

dan kondisi kestabilan ekonominya.

Tugas 5 :

Carilah suku bunga Bank Indonesia dalam 5 tahun terakhir, kemudian tentukan

asumsi suku bunga yang bisa mewakili kondisi saat ini



19

7. BAB III

ANALISIS PARAMETER KELAYAKAN EKONOMI

Secara garis besar, analisis kelayakan ekonomi yang dilakukan, meliputi :

1. Analisis Ekonomi, terdiri atas :

Net Present Value (NPV);

Economic Internal Rate of Return (EIRR);

Benefit Cost Ratio (BCR);

2. Analisis Sensitivitas/Kepekaan (Sensitivity Analysis)

Dalam mengevaluasi kelayakan suatu proyek, dapat dilakukan dengan

menganalisis ketiga komponen tersebut di atas, atau apabila memungkinkan,

dapat menganalisis hanya dengan dua atau lebih dari ketiga komponen tersebut.

Selain itu, hal yang perlu diperhatikan adalah monetizing benefits and impacts

dimana ini merupakan aktivitas penting dalam Cost Benefit Analysis karena ini

merupakan faktor vital dalam menghitung NPV dan IRR. NPV dan IRR adalah

indikator keuangan yang paling penting yang membuktikan jika sebuah proyek

dapat diterima untuk diimplementasikan atau harus ditolak.

Identifikasi dan penilaian manfaat dan dampaknya merupakan kegiatan yang

menantang karena memerlukan banyak efek positif tidak langsung yang

kompleks, yang tidak selalu jelas. Pekerjaan berkualitas tinggi melibatkan

pendekatan multidisiplin, di mana ekonomi saling terkait dengan kimia,

kedokteran, fisika, aeronautika, pedologi, dll.

Kebutuhan memperkirakan kemungkinan manfaat dalam ekspresi moneter

menekankan kompleksitas kerja praktisi CBA. Karena proyek investasi dulunya

diproyeksikan dalam jangka waktu yang panjang (kebanyakan lebih dari satu

dekade), penilaian manfaat menjadi sangat sulit karena harus mencerminkan

perilaku masyarakat yang diperkirakan pada semua periode waktu ini.

Namun, sebelum melakukan analisis itu semua, yang perlu diperhatikan adalah

pengaturan cash flow. Jadi pada Modul ini akan diawali pengenalan penyusunan

cash flow.

Kompetensi : Peserta mampu mengetahui cara menganalisis parameter

untuk studi kelayakan ekonomi



20

1. CASH FLOW

Aliran kas (cash flow) merupakan aliran pemasukan dan pengeluaran kas yang

mengubah kondisi kas proyek atau perusahaan setiap periode pembukuan (bulan,

triwulan, semester, atau tahun). Kegunaannya dari cash flow adalah untuk

menentukan apakah tersedia dana atau tidak untuk mengeksekusi suatu rencana,

atau untuk melakukan analisa kelayakan ekonomi dan finansial suatu proyek.

Dalam analisis kelayakan ekonomi proyek infrastruktur biasanya digunakan

periode per tahun.

Aliran kas masuk (cash inflows) dapat bersumber dari manfaat yang diprediksi

akan diterima selama umur rencana dalam periode tahunan.

Aliran kas keluar (cash outflows) diakibatkan oleh pembiayaan-pembiayaan yang

dilakukan selama umur rencana meliputi biaya investasi dan biaya operasi

pemeliharaan.

Alisan kas netto = penerimaan – pengeluaran.

Diagram aliran kas adalah suatu ilustrasi grafis dari transaksi-transaksi ekonomi

yang dilukiskan pada garis skala waktu, garis horisontal menunjukkan skala waktu

dan garis vertikal menunjukkan skala aliran kas.

Gambar 1 Cash Flow

Contoh perhitungan cash flow dapat dilihat pada tabel berikut.



21

Tabel 6 Contoh Perhitungan Cash Flow

Tugas 6

Biaya yang dikeluarkan untuk pembuatan pengelolahan sampah sebesar 500 juta

rupiah , biaya operasional setiap tahun 80 juta dan manfaat dari pengolahan

sampah tersebut 100 juta . Gambarkan diagram cashflownya

2. NET PRESENT VALUE (NPV)

2.1 Pengertian NPV

Net Present Value adalah selisih antara Present Value Benefit dikurangi dengan

Present Value Cost. Hasil NPV dari suatu proyek yang dikatakan layak secara

finansial adalah yang menghasilkan nilai NPV bernilai positif.

NPV merupakan manfaat yang diperoleh pada suatu masa proyek yang diukur

pada tingkat suku bunga tertentu. Dalam perhitungan NPV ini perlu kiranya

ditentukan dengan tingkat suku bunga saat ini yang relevan. Selain itu, NPV juga

dapat diartikan sebagai nilai saat ini dari suatu cash flow yang diperoleh dari suatu

investasi yang dilakukan.

2.2 Metode Analisis NPV

Metoda ini dikenal sebagai metoda present worth dan digunakan untuk

menentukan apakah suatu rencana mempunyai manfaat dalam periode waktu

analisis. Hal ini dihitung dari selisih present value of the benefit (PVB) dan present

value of the cost (PVC).

Estimasi Biaya (Rp.)

Harga Penawaran (Rp.)

Cost of Money

Tanggal faktur invoice

Penerimaan pembayaran

Retensi

Bulan 1 2 3 4 5 6 7 8 Total

Estimasi Biaya (a) 50.000 100.000 100.000 100.000 100.000 50.000 500.000

Nilai invoice yang ditagihkan (b) 49.500 99.000 99.000 110.000 110.000 82.500 550.000

Nilai pembayaran (c) = (b') 0 0 49.500 99.000 99.000 110.000 110.000 82.500 550.000

Uang yang dibutuhkan (d) = (a)-(c)+(f') 50.000 150.375 202.003 204.518 207.052 148.605 39.719

Bunga (e) = 0.0075*(d) 375 1.128 1.515 1.534 1.553 1.115 298 7.517

Jumlah (f) = (d)+(e) 50.375 151.503 203.518 206.052 208.605 149.719 40.017 0

Keuntungan (g) = total (c)-(a)-(d) 42.483

10% dari 50% pertama (dari seluruh nilai kontrak)

Perhitungan Arus Kas Proyek

500.000

550.000

0,0075

tanggal 5 di tiap bulannya

30 hari setelah pengajuan



22

Dasar dari metoda ini adalah bahwa semua manfaat (benefit) ataupun biaya (cost)

mendatang yang berhubungan dengan suatu proyek didiskonto ke nilai sekarang

(present values), dengan menggunakan suatu suku bunga diskonto.

Persamaan umum untuk metode ini adalah sebagai berikut :

o

T

tt

t Ci

CNPV

0 )1(

dengan pengertian :

NPV = Nilai sekarang bersih

Ct = Aliran kas masuk bersih (net cash inflow) selama periode t

Co = Total biaya investasi

i = Suku bunga diskonto (discount rate)

t = Jangka waktu/umur ekonomi proyek

Hasil NPV dari suatu proyek yang dikatakan layak secara ekonomi adalah yang

menghasilkan nilai NPV bernilai positif.

Indikator NPV :

Jika NPV > 0 (positif), maka proyek layak (go) untuk dilaksanakan.

Jika NPV < 0 (negatif), maka proyek tidak layak (not go) untuk dilaksanakan.

Jika NPV = 0, maka manfaat proyek akan sama dengan biaya proyek

Untuk mendapatkan NPV lebih cepat menggunakan bantuan Microsoft Excel

dengan langkah-langkah sebagai berikut :

- Buat tabel tahun selama umur rencana

- Isilah data cost total yang dikeluarkan tiap tahun (Ci)

- Isilah manfaat total yang diterima tiap tahun (Bi)

- Hitunglah Bi – Ci

- Letakkan cursor pada tempat nilai NPV dihitung

- Ketik = NPV (tulis tingkat diskonto, blok pada hasil Bi – Ci mulai awal tahun

sampai umur rencana)

- Enter



23

2.3 Tugas Menghitung NPV

Terdapat investasi sebuah proyek senilai 9 M rupiah. Arus kas bersih diperkirakan

sebesar 5,09 M, 4,5 M dan 4 M masing-masing pada akhir tahun 1, 2, dan 3.

Asumsikan tingkat pengembalian yang diminta adalah 10%.

Hitung NPV proyek tersebut?

Tabel 7 Contoh Perhitungan NPV

3. ECONOMIC INTERNAL RATE OF RETURN (EIRR)

3.1 Pengertian EIRR

Economic internal rate of return (EIRR) merupakan tingkat pengembalian

berdasarkan pada penentuan nilai tingkat bunga (discount rate), dimana semua

keuntungan masa depan yang dinilai sekarang dengan discount rate tertentu

adalah sama dengan biaya kapital atau present value dari total biaya.

Dalam perhitungannya IRR adalah besarnya tingkat suku bunga pada saat nilai

NPV = 0. Nilai IRR dari suatu proyek harus lebih besar dari nilai suku bunga yang

berlaku atau yang ditetapkan dipakai dalam perhitungan kelayakan proyek. Nilai

ini digunakan untuk memperoleh suatu tingkat bunga dimana nilai pengeluaran

sekarang bersih (NPV) adalah nol. Perhitungan untuk dapat memperoleh nilai IRR

ini dilakukan dengan cara coba-coba (trial and error). Jika nilai IRR lebih besar

dari discount rate yang berlaku, maka proyek mempunyai keuntungan ekonomi

dan nilai IRR pada umumnya dapat dipakai untuk membuat rangking bagi usulan-

usulan proyek yang berbeda.

3.2 Metode Perhitungan EIRR

Dalam perhitungan nilai EIRR adalah dengan cara mencoba beberapa tingkat

bunga. Guna perhitungan EIRR dipilih tingkat bunga yang menghasilkan NPV

Tahun 0 1 2 3 10%

Biaya investasi (juta rupiah) 9.000

Arus kas masuk (juta rupiah) 5.090 4.500 4.000

Arus masuk - Biaya -9000,00 5090,00 4500,00 4000,00

NPV 2137,76

=NPV(F25;B28:E28)



24

positif yang terkecil dan tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif terkecil.

Selanjutnya diadakan interpolasi dengan perhitungan:

𝑬𝑰𝑹𝑹 = 𝒊𝟏 + (𝒊𝟐 − 𝒊𝟏)𝑵𝑷𝑽𝟏

𝑵𝑷𝑽𝟏 − 𝑵𝑷𝑽𝟐

dengan pengertian :

EIRR economic internal rate of return;

i1 tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif terkecil;

i2 tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif terkecil;

NPV1 nilai sekarang dengan menggunakan i1;

NPV2 nilai sekarang dengan menggunakan i2.

Seperti hal nya NPV, untuk analisis EIRR akan sangat mudah dilakukan dengan

bantuan MS-Excel, dengan langkah-langkah sebagai berikut :


- Isilah data cost total yang dikeluarkan tiap tahun (Ci)

- Isilah manfaat total yang diterima tiap tahun (Bi)

- Hitunglah Bi – Ci

- Letakkan cursor pada tempat nilai NPV dihitung

- Ketik = IRR (blok pada hasil Bi – Ci mulai awal tahun sampai umur rencana)

- Enter

Karena data yang diperlukan dalam analisis sama dengan NPV, maka analisis

bisa dilakukan bersamaan dengan NPV.

3.3 Tugas Menghitung EIRR

Dengan kasus yang terdapat pada Bab II.2.3., hitung EIRR pada proyek tersebut.

Tabel 8 Contoh Perhitungan EIRR

Tahun 0 1 2 3

Biaya investasi (juta rupiah) 9.000

Arus kas masuk (juta rupiah) 5.090 4.500 4.000

Arus masuk - Biaya -9000,00 5090,00 4500,00 4000,00

EIRR 25%

=IRR(B41:E41)

NPV 0,00

=NPV(B43;B41:E41)



25

Soal 7

Biaya investasi : 200 jt

Manfaat : 100 jt/th

Pengeluaran : 50 jt/th

Nilai sisa tahun ke 10 : 60 jt

Suku Bunga : 12 %/th

Tentukan NPV dan EIRR

4. BENEFIT COST RATIO (BCR)

4.1 Pengertian BCR

Analisis Biaya dan Manfaat (ABM) merupakan suatu pendekatan untuk menyusun

rekomendasi kebijakan dengan cara menghitung total biaya dan total keuntungan

dalam bentuk uang. Analisis Biaya dan Manfaat dapat digunakan untuk

merekomendasikan tindakan kebijakan, dalam arti diaplikasikan ke depan (ex

ante), dan dapat juga digunakan untuk mengevaluasi kinerja kebijakan. Analisis

Biaya dan Manfaat digunakan terutama ketika masalah efisiensi menjadi sesuatu

yang sangat relevan dan diperhitungkan, atau dengan perkataan lain digunakan

untuk mengevaluasi penggunaan sumber-sumber ekonomi agar sumber yang

langka tersebut dapat digunakan secara efisien.

Dalam melakukan analisis manfaat-biaya yang harus diperhatikan adalah

melakukan hal-hal berikut:

(i) Identifying relevant impacts. Melakukan identifikasi hal-hal mana yang relevan

terkena dampak dari kebijakan. Misal: keluasan wilayah, orang-orang/pihak-

pihak. Pihak-pihak mana yang paling berkepentingan dengan pembangunan

proyek.

(ii) Monetizing impacts. Mengukur sejauh mana biaya-biaya yang dikeluarkan

memberikan kompensasi yang wajar dengan hasil yang diperolehnya.

a. Valuing inputs: Mengukur sejauh mana biaya-biaya yang dikeluarkan

memberikan kompensasi yang wajar dengan hasil yang diperolehnya.

b. Valuing Outcomes; menilai sejauh mana hasil yang didapatkan melalui

pendekatan opportunity cost atau survei willingness to pay.



26

c. Oportunity cost: Pemilihan sejumlah sumberdaya yang paling efisien, yang

diukur melalui penilaian sejauh mana sumberdaya itu telah mengakibatkan

hilangnya kesempatan untuk digunakan untuk menghasilkan hal lain.

(iii) Discounting for time and risk. Menghitung perkiraan nilai hari ini dari biaya dan

manfaat yang akan diperoleh pada masa yang akan datang. Faktor diskonto

(discount) didasarkan pada asumsi bahwa nilai uang pada masa yang akan

datang pada arus biaya dan manfaat tidak sama pada setiap tahunnya.

(iv) Choosing Among Polices. Memilih kebijakan yang mendatangkan manfaat (net

benefits) yang paling memenuhi kriteria yang ditetapkan.

Pada dasarnya untuk menganalisis efisiensi suatu proyek langkah-langkah yang

harus diambil adalah :

- menentukan semua manfaat dan biaya dari proyek yang akan dilaksanakan

- menghitung manfaat dan biaya dalam nilai uang

- menghitung masing-masing manfaat dan biaya dalam nilai uang sekarang.

Benefit cost ratio adalah perbandingan antara present value benefit dibagi dengan

present value cost. BCR mengukur mana yang lebih besar, biaya yang

dikeluarkan dibanding hasil (output) yang diperoleh. Biaya yang dikeluarkan

dinotasikan dengan C (cost). Output yang dihasilkan dinotasikan dengan B

(benefit). Keputusan menerima atau menolak proposal investasi dapat dilakukan

dengan melihat nilai B/C.

Umumnya, proposal investasi baru diterima jika B/C > 1, sebab berarti output yang

dihasilkan lebih besar daripada biaya yang dikeluarkan. Jadi, hasil BCR dari suatu

proyek dikatakan layak secara ekonomi, bila nilai BCR adalah lebih besar dari 1

(satu). Nilai ini dilakukan berdasarkan nilai sekarang, yaitu dengan

membandingkan selisih manfaat dengan biaya yang lebih besar dari nol dan

selisih manfaat dan biaya yang lebih kecil dari nol.

4.2 Metode Perhitungan BCR

Metoda ini dipakai untuk mengevaluasi kelayakan proyek dengan membandingkan

total manfaat terhadap total biaya yang telah didiskonto ke tahun dasar dengan

memakai nilai suku bunga diskonto (discount rate) selama tahun rencana.

Persamaan untuk metoda ini adalah sebagai berikut :



27

𝑩𝑪𝑹 = 𝑷𝒓𝒆𝒔𝒆𝒏𝒕 𝒗𝒂𝒍𝒖𝒆 𝒃𝒆𝒏𝒆𝒇𝒊𝒕𝒔

𝑷𝒓𝒆𝒔𝒆𝒏𝒕 𝒗𝒂𝒍𝒖𝒆 𝒄𝒐𝒔𝒕

Nilai BCR yang lebih kecil dari 1 (satu), menunjukkan investasi ekonomi yang

tidak menguntungkan.

Indikator BCR adalah :

Jika Net BCR > 1, maka proyek layak (go) untuk dilaksanakan.

Jika Net BCR < 1, maka proyek tidak layak (not go) untuk dilaksanakan.

Jika Net BCR = 1, maka manfaat proyek sebanding dengan biaya yang

dikeluarkan

Analisis BCR juga dilakukan bersamaan dengan NPV dan IRR karena data yang

diperlukan sama,langkah-langkah analisis hampir sama, yaitu :


- Isilah data cost total yang dikeluarkan tiap tahun

- Hitunglah PV cost

- Isilah manfaat total yang diterima tiap tahun

- Hitunglah PV benefit

- Hitunglah BCR

4.3 Tugas Perhitungan BCR

Tabel 9 Contoh Perhitungan BCR

2017 2018 2019 2020 2021 2022 10%

BIAYA (Juta Rp)

- Pembebasan Lahan 8.000.000

- Biaya Konstruksi 10.000.000

-Biaya Desain & Supervisi (5% Biaya

Konstruksi) 500.000

-Biaya operasi &Pemeliharaan rutin 35.000 35.000 35.000 35.000 35.000

- Biaya Pemeliharaan berkala 3 tahun 30.000

Total Cost 18.500.000 35.000 35.000 65.000 35.000 35.000

Total Cost (PV) 18.500.000 31.818 28.926 48.835 23.905 21.732 18.655.217

Manfaat (Juta Rp)

- 0,75 LHR * BKBOK 3.530.080 4.183.885 4.905.868 5.700.929 6.567.347

Akibat kenaikan harga tanah 248.194 825.568 1.443.357 2.104.392 2.811.700

Total Benefit - 3.778.274 5.009.452 6.349.225 7.805.321 9.379.047

Total Benefit (PV) - 3.434.794 4.140.043 4.770.267 5.331.139 5.823.650 23.499.894

B-C 18.500.000- 3.743.274 4.974.452 6.284.225 7.770.321 9.344.047

BCR 1,260

=H17/H11

KETERANGANTAHUN



28

Tugas 8

Tentukan BCR pada tugas 7 !

5. ANALISIS SENSITIVITAS

Analisis ekonomi dari suatu proyek sering berdasar pada kejadian yang tidak tentu

dikemudian hari dan data yang tidak akurat. Elemen-elemen dasar dalam aliran

biaya dan manfaat seperti misalnya harga input atau parameter-parameter yang

digunakan jarang diwakili oleh hanya satu nilai yang benar. Akan lebih baik bila

analisis biaya dan manfaat mempertimbangkan kemungkinan variasi dari elemen-

elemen dasar.

Cara sederhana untuk melakukan hal itu adalah dengan melakukan analisis

sensitivitas, analisis ini akan melihat fenomena apa yang terjadi pada hasil analisis

proyek jika ada sesuatu kesalahan atau perubahan dalam dasar-dasar

perhitungan biaya dan manfaat.

Dalam analisis sensitivitas maka setiap kemungkinan akan dicoba, yang berarti

bahwa tiap kali harus diadakan analisis kembali. Ini perlu dilaksanakan mengingat

analisis proyek didasarkan pada proyeksi yang mengandung banyak

ketidakpastian tentang apa yang terjadi di waktu mendatang.

Analisis sensitivitas dilakukan dengan meninjau perubahan terhadap prakiraan

nilai komponen-komponen berikut:

a. Suku bunga diskonto (discount rate)

b. Biaya pembangunan (construction cost)

c. Manfaat

d. Dengan dan tanpa biaya pengadaan tanah;

e. Komponen lainnya sesuai dengan kebutuhan proyek.

Analisis ini diadakan untuk menunjukkan seberapa peka parameter ekonomi yang

didapatkan untuk dibandingkan dengan perubahan variabel yang digunakan.

Gambar di bawah menunjukan dua hal, yakni hubungan IRR dengan

kenaikan/penurunan biaya konstruksi serta hubungan IRR dengan

kenaikan/penurunan revenue. Jika terdapat kenaikan atau penurunan sebesar

sumbu X, maka IRR akan bernilai sumbu Y. Sebagai contoh, jika revenue

mengalami penurunan sebesar 50% dari revenue semula, maka nilai IRR adalah

4%.



29

Gambar 2 Contoh Analisis Sensitivitas

Tugas 9

Buatlah analisis sensitivitas akibat perubahan biaya investasi dan pemasukan



30

8. BAB IV

EVALUASI KELAYAKAN EKONOMI

1. EVALUASI HASIL ANALISIS

Evaluasi kelayakan ekonomi dapat dilakukan dengan menggunakan cara

pengerjaan seperti yang diuraikan pada langkah-langkah di bawah ini.

Analisis Biaya Proyek :

1. Hitung biaya-biaya proyek tahun per tahun sampai akhir umur rencana;

2. Buat estimasi untuk keseluruhan biaya ekonomi dari proyek;

3. Buat estimasi untuk komponen bukan biaya proyek;

4. Hitung nilai sisa konstruksi pada akhir umur rencana;

5. Hitung biaya pekerjaan proyek (owner’s estimate).

Analisis Manfaat Proyek :

1. Hitung manfaat proyek tahun per tahun sampai akhir umur rencana;

2. Buat estimasi untuk keseluruhan manfaat ekonomi dari proyek;

3. Perhatikan komponen bukan biaya proyek, yang diperhitungkan sebagai

manfaat.

Analisis Kelayakan Ekonomi :

1. Gunakan spreadsheet atau perangkat lunak khusus, untuk kompilasi

keseluruhan data biaya dan manfaat proyek dari tahun ke tahun sampai akhir

umur rencana;

2. Nyatakan keseluruhan biaya dan manfaat ekonomi sebagai total per proyek,

atau sebagai harga rata-rata per kilometer panjang jalan;

3. Diskonto seluruh biaya dan manfaat ekonomi ke tahun dasar;

4. Hitung indikator-indikator kelayakan ekonomi, seperti NPV, EIRR dan BCR;

5. Lakukan analisis kepekaan dalam menghitung indikator kelayakan ekonomi;

6. Buat urutan unggulan dari keseluruhan alternatif solusi atas dasar analisis

kelayakan analisis ekonomi;

7. Buat kesimpulan dan saran atas dasar kelayakan ekonomi.

Kompetensi : Peserta mampu mengevaluasi kelayakan ekonomi



31

Terkait dengan kajian tentang pengadaan tanah :

a. Siapkan peta mutakhir dari lokasi proyek, dan identifikasi lahan yang perlu

dibebaskan, sesuai dengan pedoman dan RTRW yang berlaku;

b. Estimasi biaya total yang dibutuhkan untuk seluruh proses pengadaan tanah;

c. Identifikasi upaya pendukung yang perlu dilakukan untuk mendukung proses

pengadaan tanah.

Beberapa asumsi yang perlu diperhatikan dalam melakukan analisis ekonomi

antara lain :

a. Penetapan umur ekonomis bangunan.

b. Tingkat suku bunga perlu ditingkatkan sebesar 8 - 12% (sesuai kesepakan

BEPPENAS dengan lembaga keuangan internasional tentang batasan

minimal tingkat pengembalian untuk proyek-proyek di Indonesia).

c. Harga ekonomis (dengan proyek dan tanpa proyek) ditentukan berdasarkan

perhitungan antara harga finansial (pasar) dilakukan konversi, dimana harga

finansial didapat dari harga survei dipasar tradisional masing-masing lokasi,

d. Full development (pengembangan penuh) untuk manfaat bangunan untuk

tahun kesekian berjalan (jika ada).

e. Biaya operasional dan pemeliharaan untuk pada tahun kesekian perlu

dipertimbangkan untuk naik hingga menjadi 500% (mengingat dana yang

diperlukan pada tahun tersebut, yang digunakan untuk perbaikan bangunan

dan komponen pendukung).

Pada umumnya, kelayakan ekonomi tidak berdiri sendiri dalam menentukan

kelayakan proyek. Pemilihan alternatif dapat dilakukan dengan berbagai metode

pengambilan keputusan yang lazim dan disepakati oleh pelaksana studi dan

pengambil keputusan. Apabila tidak ada kesepakatan, metode dengan

membandingkan nilai indikator-indikator dari aspek teknis, lingkungan,

keselamatan dan ekonomi-finansial antar alternatif, dapat digunakan. Indikator

yang digunakan untuk setiap aspek meliputi :

1. Teknis :

Panjang jalan;

Volume pekerjaan tanah;

Kemudahan pelaksanaan.



32

2. Lingkungan.

3. Ekonomi.

4. Indikator lain yang mungkin dilakukan.

Pada masing-masing indikator tersebut (1,2,3 dan 4) dapat diberi bobot sesuai

dengan kebutuhan yang ada. Nilai dari masing-masing indikator dapat

dinormalisasi dengan rentang antara 0 – 10. Kemudian, alternatif terbaik

ditentukan berdasarkan hasil perhitungan nilai rata-rata tertimbang dari seluruh

indikator yang ada.

Bagian yang paling menantang dari analisis adalah untuk mengukur manfaat

(monetizing benefits) karena ini tidak mudah diidentifikasi karena banyaknya

kesulitan yang perlu diukur serta memerlukan banyak perhitungan dan asumsi

untuk mengaitkan nilai yang dimonetisasi ke setiap bagian keuntungan. Hal

pertama yang dilakukan adalah identifikasi manfaat dimana ini merupakan proses

yang panjang dimana semua pihak yang terkena dampak secara positif harus

dinominasikan dengan anggapan bahwa proyek investasi akan memberi nilai

tambah bagi kehidupan, lingkungan atau kekayaan mereka. Pada tahap kedua,

semua manfaat harus diukur persis dengan membandingkan skenario

"keberjalanan bisnis seperti biasa" dengan kemungkinan keadaan setelah

menerapkan proyek investasi. Tahap terakhir monetisasi memerlukan pemastian

nilai setiap unit manfaat untuk menghitung nilai yang dimonetisasi dari semua

manfaat.

Kelayakan proyek tidak hanya tergantung pada kelayakan ekonomi, untuk

memperhitungkan aspek non ekonomi, ada beberapa metode yang dapat

digunakan, antara lain metode Multi Kriteria, metode Delphi, metode AHP

(analytical hierarchy process), dan lain-lain.

2. PENYUSUNAN HASIL ANALISIS

Keluaran akhir/final output dari asesmen kelayakan ekonomi mencakup nilai kini

netto atau Net Present Value (NPV) dan Economic Internal Rate Of Return (EIRR)

dari biaya dan manfaat ekonomi dari proyek. NPV mencerminkan nilai kini dari

biaya dan manfaat yang terjadi selama siklus hidup proyek. EIRR mencerminkan

tingkat hasil laba berdasarkan mana nilai kini dari biaya dan manfaat ekonomi dari

proyek adalah sama.



33

EIRR harus dibandingkan dengan tingkat hasil laba secara sosial. Proyek-proyek

yang diketahui memiliki EIRR yang positif dan lebih tinggi dari tingkat hasil yang

diharapkan secara sosial akan dianggap sebagai investasi ekonomi. Sebaliknya,

bila suatu proyek dengan hasil ekonomi negatif berarti menggunakan terlalu

banyak sumberdaya sosial untuk mendapatkan manfaat yang terlalu kecil bagi

publik.

Apabila hasil kelayakan ekonomi secara total dinyatak tidak layak, maka proyek

sebaiknya tidak dilajutkan atau menunggu sampai menjadi layak. Hal ini

kemungkinan bisa terjadi kemungkinan besar karena tingginya biaya investasi dan

rendahnya manfaat yang dirasakan masyarakat. Rendahnya manfaat bisa terjadi

akibat memang kecilnya nilai manfaat akibat adanya pembangunan infrastruktur

tersebut atau masyarakat yang bisa memanfaatkan proyek tersebut masih sedikit.

Jika proyek sudah layak ekonomi, maka selanjutnya harus dilakukan evaluasi

terhadap kelayakan finansial. Dengan adanya penilaian terhadap keduanya maka

akan tergambar kira-kira skema pembiayaan apa yang sebaiknya dipilih seperti

telah dijelaskan pada Modul I.

Contoh hasil kelayakan ekonomi :

Tabel 10 Contoh Hasil Kelayakan Ekonomi

Parameter Hasil

NPV(Milyar Rp) 11084,49

EIRR(%) 21,25

BCR 1,99

Jika suku bunga 7%, maka hasil kelayakan di atas menunjukkan bahwa proyek

layak secara ekonomi. Sehingga proyek layak untuk dibangun. Sedangkan untuk

menentukan skema pembiayaan masih memerlukan analisis berikutnya, seperti

kelayakan finansial.

Tugas 10

Dari hasil tugas 7-9 berikan kesimpulan hasil tugas tersebut


9. DAFTAR PUSTAKA

1. Blank, L.T. and Tarquin, A.J., “Engineering Economy, 6th ed.”, McGraw Hill

2. Ermest Paul DeGarmo, WG Sullivan, John R.Canuba,”Engineering

Economic”,1984

Documents

MODUL 3 KELAYAKAN EKONOMI - bpsdm.pu.go.id file3.1 Contoh dan Tugas Identifikasi Biaya Investasi..... 8 4. PERHITUNGAN MANFAAT INFRASTRUKTUR