Modul Proses Penilaian 26 Mar 2011

1. Pendahuluan

Nilai suatu properti hampir seluruhnya dipengaruhi secara langsung

oleh kekuatan faktor sosial, ekonomi, kebijakan pemerintah, dan tekanan

lingkungan yang melingkupinya (environmental). Dalam praktek penilaian,

Penilai harus dapat memahami tentang batasan dari lingkungan yang

mempengaruhi nilai suatu properti tersebut Meskipun secara fisik, batasan

lingkungan dapat digambarkan tetapi suatu hal yang penting bagi Penilai

adalah perlu melakukan proses identifikasi terhadap faktor-faktor apa saja

dari lingkungan yang mempengaruhi nilai.

Batasan memberikan arah kepada lingkup pekerjaan Penilai sebelum

melakukan analisis lebih lanjut terhadap subyek properti secara khusus. Pada

tahap awal, penilai harus melakukan batasan wilayah yang secara geografis

dapat dilihat dan diplot pada gambar/peta wilayah/ lokasi dimana properti itu

berada. Lingkungan secara umum dapat dibatasi atas dasar peruntukan suatu

wilayah (zoning), batas administrasi suatu wilayah, seperti Kabupaten/Kota,

Kecamatan, dan Kelurahan/Desa. Secara alami batasan suatu lingkungan juga

dapat dibatasi oleh jalan raya, jalan tol, sungai danau, gunung, bukit dan

kampung. Secara teknis, batasan ini dapat diplot atau digambar berdasarkan

peta lokasi yang dapat menunjukkan wilayah properti berada secara umum.

Dalam kenyataannya batasan-batasan wilayah sering kali mengalami

perubahan yang signifikan karena kebijakan pemerintah (perubahan zoning)

maupun perubahan peruntukan secara alami (tumbuhnya pemukiman liar).

Sehubungan dengan hal ini, Penilai harus dapat mengantisipasinya. Dalam

konsep penilaian dikenal prinsip perubahan (Principle of Change) yang

memiliki pengaruh terhadap indikasi suatu nilai. Oleh karena itu, perubahan

suatu penggunaan lahan sering diikuti proses transisi yang secara kualitatif

perlu diantisipasi. Perubahan itu dapat memberikan pengaruh positif maupun

sebaliknya (pengaruh negatif). Dalam menentukan Highest and best use

perubahan atau transisi atas suatu peruntukan memiliki pengaruh terhadap

optimalisasi lahan tersebut. Untuk itu diperlukan adanya suatu analisa

Modul Proses Penilaian dan Analisis Data 1

ANALISIS MIKRO DAN

MAKRO LINGKUNGAN1

lingkungan dimana subyek properti itu berada.

2. Definisi

Lingkungan dalam praktek penilaian mempunyai pengertian yang

bersifat fleksibel, artinya suatu lingkungan dapat dilihat dari fisiknya maupun

non fisik. Secara fisik lingkungan dalam suatu area dapat ditentukan dalam

batasan geografis seperti: jalan utama, jalan lingkungan , taman, fasilitas

bangunan publik (pasar, rumah ibadah, rumah sakit, sekolahan dll), bangunan

pabrik, kantor pemerintah dll. Penilai juga dapat melihat lingkungan dari

penampilannya, misalnya arsitektur dan umur bangunan (bangunan kuno).

Pandangan lain mengenai lingkungan dapat dilihat dari karakter sosial seperti;

lingkungan keagamaan, lingkungan etnis, lingkungan politik, dan tingkat

pemukiman berdasarkan klas sosial (perumahan mewah-sederhana).

Dari pemahaman yang demikian beragam tersebut, pemahaman

lingkungan sering disebut neighborhood. Dalam praktek penilaian terminologi

neighborhood sering kali diperluas seperti market area (lingkup pasar dari

suatu lingkungan) atau lebih khusus, yaitu district (kawasan atau wilayah

peruntukan tertentu). Ketiga terminologi tersebut dapat didefinisikan sbb:

Market area

Adalah wilayah geografis yang meliputi beraneka ragam penggunaan

lahan, yang mana subyek dari properti berorientasi untuk memenuhi

perhatian dari pelaku pasar.

Neighborhood

Adalah wilayah dengan penggunaan lahan yang saling melengkapi,

saling berhubungan dengan penghuni, bangunan maupun kegiatan usaha.

District

Adalah kawasan yang memiliki karakteristik dari salah satu penggunaan lahan

utama, misalnya kawasan apartemen, komersial, industri,

pertanian/perkebunan dll (bersifat homogen).

Dengan demikian, market area memiliki pemahaman yang lebih luas dari

neighborhood ataupun district untuk beberapa alasan:

a. Penggunaan terminologi market area, dapat menghindari

kesalahpahaman dan implikasi negatif dari terminologi lainnya.

b. Market area dapat masuk dalam pemahaman neigborhood, district atau


kombinasi keduanya.

c. Memahami bagaimana kinerja pasar real estate tersebut adalah penting

dalam hampir setiap tahapan proses penilaian, Terminologi market area

atau neighborhood dan distrik merujuk ke wilayah dimana pasar dari

anggota masyarakat hidup dan bekerja. Selain merujuk kepada wilayah

dimana penilai memfokuskan analisis pengaruhnya terhadap nilai.

3. Tujuan Analisis Lingkungan dan Wilayah

Tujuan melakukan analisa terhadap lingkungan, dimana subyek properti

berada, adalah agar penilai mempunyai pemahaman mengenai keberadaan

kekuatan lingkungan dalam kaitannya dengan nilai suatu properti. Manfaat

yang dapat diambil yaitu akan membantu Penilai dalam menentukan tingkat

stabilitas suatu area, membantu mendapatkan petunjuk tentang penggunaan

tanah ke depan serta trend nilai di masa mendatang.

Dalam praktek penilaian lingkungan yang berorientasi pada pasar

selalu berhubungan erat dengan adanya istilah Life Cycle, yaitu siklus hidup

suatu lingkungan. Ada empat periode dalam siklus hidup suatu wilayah atau

kawasan yang memiliki beberapa penggunaan lahan, yaitu:

Pertumbuhan ( Growth )

Periode selama pasar memberikan keuntungan kepada publik dan

senantiasa tetap diterima. Pada siklus ini suatu wilayah terus tumbuh

dan berkembang sejalan dengan permintaan pasar.

Stabil ( Stability )

Periode dimana kondisi dalam keadaan seimbang antara permintaan

dan penawaran dari suatu kebutuhan disuatu wilayah pada posisi saling

mencukupi.

Menurun ( Decline )

Periode pada masa permintaan dan kebutuhan menurun. Penurunan ini

juga dapat disebabkan oleh faktor-faktor fisik dari lingkungan setempat,

apakah dilihat dari kualitas bangunan, fasilitas dana saranannya,

keterbatasan lahan dan lingkungan sekitar yang tidak mengikuti

perkembangan yang telah maju.

Tumbuh kembali ( Revitalisation ).

Periode tumbuh kembali, dibangun kembali, dimodernisir dan

permintaan kembali naik.


Evaluasi dan analisis lingkungan dalam pekerjaan penilaian dimulai dari

proses identifikasi atas dasar persentase jumlah lot yang tersedia berdasarkan

peruntukannya. Memberikan opini atas tingkat pertumbuhan dan indikasi nilai

properti apakah naik, stabil atau turun. Selain itu, perlu dilakukan estimasi

masa pemasaran, permintaan dan penawaran lokal dan prospek adanya

perubahan peruntukan lahan yang sekarang. Lokasi juga mempertimbangkan

kebutuhan tenaga kerja, pasar/pusat perbelanjaan, dan fasilitas sekolah.

Beberapa data lain harus terekam dalam form inspeksi, yang sering disebut

informasi pasar yang berlangsung, opini tambahan atas kecenderungan

lingkungan

4. Karakteristik Lingkungan dan Wilayah

Nilai properti mempunyai pengaruh terhadap tipe lingkungan yang

termasuk dalam pemahaman distrik (kawasan). Secara umum, Penilai

mengenal beberapa jenis atau tipe kawasan, anatara lain kawasan

perumahan, kawasan komersiil, kawasan industri, dan kawasan pertanian dan

perkebunan.

Karakteristik masing-masing kawasan sbb:

Kawasan Perumahan

Meliputi kawasan perumahan sederhana, perumahan mewah yang memiliki

beberapa fasilitas penunjang, seperti club, house, hospital dll.

Kawasan Perumahan

Kawasan Rumah Tinggal Single Family

Pengertian Rumah tinggal yang meliputi kepemilikan individu

dapat berada di satu kompleks perumahan atau

tidak.

Kawasan Pendukung Rumah tinggal dalam satuan unit

Rumah tinggal dalam kompleks


Pengaruh Terhadap Nilai Aksesibilitas

Pelayanan transportasi publik

Akses ke pusat perbelanjaan

Fasilitas pendidikan

Lingkungan sekitar bebas dari pencemaran

Fasilitas listrik, air, telepon dan gas

Keamanan dan pemadam kebakaran.

Kawasan Perumahan Multifamily

Pengertian Secara umum tingkat kepadatan lebih tinggi dari

perumahan individu dan biasanya ada pada rumah

susun.

Kawasan Pendukung Pertokoan

Apartemen

Rumah tinggal kopel

Pengaruh Terhadap Nilai Aksesibilitas


Akses ke pusat perbelanjaan

Fasilitas pendidikan



Keamanan dan pemadam kebakaran

Kawasan Komersial

Melingkupi lingkungan perkantoran, lingkungan pertokoan dan kawasan niaga

terpadu (CBD/Central Business Districts).

Kawasan Komersiil

1. Perkantoran

Pengertian Perkantoran dengan dukungan pelayanan umum

lainnya

Kawasan Pendukung Kawasan bisnis terpadu

Kompleks rukan

Perkantoran yang terkonsentrasi secara khusus


Pengaruh Terhadap Nilai Lokasi harus mempertimbangkan jarak tempuh

tenaga kerja sampai ke kantor

Aksesibilitas dan fasilitas jalan raya




Ketersediaan lahan parkir

2. Retail/Pertokoan

Pengertian Umumnya kawasan pertokoan pada suatu lokasi

pada jalan-jalan utama

Kawasan Pendukung Pusat perbelanjaan

Pasar

Pusat perbelanjaan khusus

Pengaruh Terhadap Nilai Fokusnya adalah adanya potensi pembeli secara

kuantitas dan kualitas

Spesifik barang yang dijual

Lokasinya harus memiliki akses yang mudah

dicapai pembeli

Fasilitas jalan raya




Ketersediaan lahan untuk dikembangkan

Ketersediaan lahan parkir

3. Pusat Perbelanjaan

Pengertian Shopping Center, Plaza Mall yang umumnya pasar

perbelanjaan yang menyediakan beraneka ragam

kebutuhan sehari-hari


Pengaruh Terhadap Nilai Aksesibilitas dan Fasilitas jalan raya





Ketersediaan lahan untuk dikembangkan

Kawasan Industri

Meliputi kawasan industri ringan, industri berat dan campuran antara industri

dan pergudangan.

Kawasan Industri

Pengertian Wilayah yang berhubungan dengan kegiatan

industri dan pendukung lainnya

Kawasan Pendukung Fasilitas Pengolahan

Fasilitas Perumahan

Fasilitas Pergudangan

Fasilitas Pelabuhan

Pengaruh Terhadap Nilai Aksesibilitas dan Fasilitas jalan raya/ tol road


Pengolahan limbah terpadu

Sumber tenaga kerja



Ketersediaan lahan untuk ekspansi

Akses ke pelabuhan

Akses ke bahan baku

Akses ke pasar

Kawasan Pertanian dan Perkebunan

Kawasan pertanian lebih mengarah kepada komoditi tanaman pangan,

palawija dan hortikultura. Kawasan perkebunan lebih mengarah kepada

budidaya tanaman keras dan lebih luas serta memiliki keterkaiatan fungsi

kawasan lainnya yang terkait.


Kawasan Pertanian/Perkebunan

Pengertian Wilayah yang dikembangkan untuk areal pertanian

atau perkebunan dapat terdiri dari budidaya

tanaman pangan, holtikultura dan tanaman keras

Kawasan Pendukung Pembibitan

Lahan tanaman

Perumahan karyawan

Pabrik/fasilitas pengolahan

Pengaruh Terhadap Nilai Iklim

Tipe dan jenis tanah

Topografi

Kondisi lahan aktual

Hama dan penyakit

Tipikal penggunaan lahan

Transportasi

Sumber Tenaga Kerja

Lingkungan Sosial

Aksesbilitas

Selain kawasan seperti yang telah disebutkan di atas, masih terdapat

beberapa kawasan yang dirancang secara khusus dan bersifat individu.

Kawasan-kawasan tersebut meliputi:

Wilayah Rumah Sakit

Kawasan/Pusat Penelitian dan Pengembangan Ilmu Pengetahuan

Pusat Pengembangan Teknologi Tinggi

Pusat Pendidikan

Pusat Budaya

Kawasan Olah Raga

Kawasan Pertambangan, dll.

Secara umum, kawasan-kawasan terpadu yang dirancang secara

khusus tersebut memiliki karakteristik yang sama dengan kawasan umum

lainnya, kecuali untuk beberapa hal yang bersifat khusus dimana terdapat hal

bersifat khusus pula dan terkait dengan fungsi kawasan atau wilayah tersebut.


5. Analisis Lingkungan dan Wilayah yang berpengaruh terhadap Nilai

Kekuatan yang mempengaruhi nilai yang ditujukan dengan sifat yang

sama pada suatu neighborhood adalah penting dalam analisis neighborhood,

baik dalam pengertian market area maupuan district Setidaknya terdapat 4

(empat) karakteristik yang dapat mempengaruhi nilai, yaitu; kekuatan sosial,

kekuatan ekonomi, kebijakan pemerintah dan lingkungan.

Pengaruh Sosial

Pengaruh sosial sebagai salah satu faktor yang mempengaruhi nilai relevan

dengan karakteristik demografi termasuk:

Kepadatan penduduk

Kategori pekerjaan dan keahliannya

Tingkat umur penghuni

Ukuran rumah tinggal

Status pekerjaan (termasuk musiman dan pengangguran)

Tingkat kejadian kriminalitas

Tingkat kebersihan

Kualitas dan ketersediaan fasilitas pendidikan, rumah sakit, tempat

rekreasi, pusat budaya dan pelayanan komersiil.

Pengaruh Ekonomi

Pengaruh ekonomi sangat berhubungan dengan kapasitas keuangan yang

menggambarkan kemampuan menyewa dan memiliki suatu properti pada

suatu wilayah. Karakteristik ekonomi yang patut dipertimbangkan penilai

adalah:

Tingkat pendapatan masyarakat sekitar

Pendapatan perkapita

Pemerataan pendapatan bagi penghuni

Tingkat hunian pemilik properti

Level dan trend nilai properti

Tingkat kekosongan untuk beberapa jenis properti

Jumlah pembangunan dan konstruksi


Pengaruh Kebijaksanaan Pemerintah

Kebijakan pemerintah umumnya berhubungan dengan peraturan, regulasi dan

pajak properti. Karakteristik ketentuan pemerintah atau politik yang menjadi

pertimbangan penilai, antara lain meliputi:

Pajak properti

Peruntukan khusus

Peruntukan dan advis planning

Kualitas pelayanan publik seperti, pemadam kebakaran, rumah sakit,

sekolah dan kantor pemerintahan yang berhubungan dengan

pelayanan.

Ketentuan dan peraturan menyangkut lingkungan

Pengaruh Lingkungan

Beberapa karakteristik lingkungan yang harus dipertimbangkan dalam analisa

lingkungan adalah:

Pola penggunaan lahan

Ukuran dan bentuk lot

Vegetasi dan keadaan permukaan

Pola dan lebar jalan

Kepadatan dan struktur ruang terbuka

Perawatan dan pemeliharaan properti

Ketersediaan dan kualitas dari fasilitas

Gangguan dan larangan (pembuangan sampah, polusi dan suara)

Akses terhadap transportasi publik ke fasilitas pendidikan, ke taman,

dan fasilitas rekreasi ke rumah ibadah dan tempat kerja.

Kemungkinan terjadinya banjir

Perubahan peruntukan

Perubahan pola dan arah lalu-lintas

Karakteristik iklim mikro

Pembuangan limbah (sampah)


1. Pendahuluan

Proses penilaian merupakan suatu rangkaian prosedur sistematis

dengan program yang teratur, mengharuskan adanya perencanaan setiap

tahapan tugas, ketersediaan cukup data, klasifikasi data, analisa data, dan

interprestasi hasil, sehingga timbul pendapat nilai atas obyek penilaian yang

bersangkutan.

Proses penilaian dimulai dari pekerjaan persiapan, yaitu diawali dengan

menentukan batasan masalah, kemudian melakukan survey pendahuluan dan

merencanakan penilaian. Tahapan selanjutnya adalah pekerjaan lapangan,

meliputi kegiatan pengumpulan data dan analisa data, kemudian melakukan

penerapan metode pendekatan yang relevan untuk mendapatkan indikasi nilai

yang selanjutnya melakukan perpaduan indikasi nilai untuk mendapatkan

kesimpulan akhir. Tahapan terakhir dari prosedur penilaian adalah

penyusunan laporan penilaian.

Bagi seorang penilai tingkat pemahaman pada prosedur penilaian akan

berpengaruh pada efektifitas dan efisiensi pelaksanaan praktek penilaian,

oleh karena itu Penilai harus mengupayakan untuk memiliki pemahaman

terhadap semua tahapan tersebut berikut kegiatan nyata yang harus

dilakukan sebelum melaksanakan tugas penilaian yang diberikan. Secara

skematis, seluruh tahapan dalam proses penilaian dapat dilihat pada Gambar

1.


PROSEDUR PENILAIAN 2

Gambar 1.

Prosedur Penilaian

B A T A S A N M A S A L A H

Identifikasi

Obyek

Penilaian

Identifikasi

Status/Hak

Tanggal

Penilaian

Tujuan

Penilaian

Batasan Nilai

SURVEY PENDAHULUAN DAN RENCANA PENILAIAN

Data yang

Diperlukan

Sumber Data Kebutuhan

Tenaga Kerja

Rencana Kerja

PENGUMPULAN DAN ANALISA DATA

Data Umum Data Khusus

Lokasi Ekonomi Obyek Penilaian Lain

- Daerah

- Kota

- Lingkunga

n

- dll

- Analisa Pasar

- Finansial

- Pertimbangan

Ekonomis

- Arah

Perkembangan

Ekonomi

- Sertifikat, IMB

- Tempat/

Kedudukan

- Ciri Fisik

- Finansial

- Biaya

- Penjualan

- Sewa

- Pengeluara

n

PENERAPAN TIGA PENDEKATAN

Perbandingan Data Pasar

Biaya

Kapitalisasi Pendapatan

PERPADUAN INDIKASI NILAI

KEPUTUSAN NILAI AKHIR

PENYUSUNAN LAPORAN


2. Pekerjaan Persiapan

Mengenai Penetapan Batasan Masalah

Penetapan batasan masalah merupakan tahap awal dalam suatu

rangkaian proses penilaian atas obyek penilaian/properti. Tahapan kegiatan

ini antara lain meliputi kegiatan mengidentifikasi terhadap jenis obyek

penilaian/properti, mengidentifikasi legalitas (status/hak), mengidentifikasi

terhadap tujuan penilaian, menentukan tanggal penilaian, dan menentukan

batasan nilai.

a. Identifikasi terhadap jenis obyek penilaian

Pada tahap ini penilai harus mengetahui mengenai jenis properti yang

akan dinilai, karena untuk suatu jenis properti yang berbeda akan

menghasilkan hasil penilaian yang berbeda pula. Penilai harus

mengidentifikasi secara rinci setiap jenis, jumlah obyek penilaian

berikut fungsi dan kegunaannya. Hal ini perlu dilakukan karena dapat

membantu dalam penyusunan rencana kerja dalam rangka efektifitas

dan efisiensi, khususnya berkaitan dengan penentuan jumlah tenaga

dan spesifikasi keahliannya dan lama waktu pengambilan data di

lapangan. Dalam tahapan ini penilai akan mengetahui properti yang

dinilai:

- Apakah properti bersifat nyata (tangible) atau tidak nyata

(intangible).

- Apakah properti tersebut berupa real property seperti tanah,

bangunan dan pengembangan lainnya atau berupa personal

property, seperti mesin, kendaraan bermontor, perlengkapan kantor,

barang antik dll.

b. Identifikasi terhadap legalitas

Pada tahap ini penilai harus mempelajari hubungan/status hukum

penguasaan yuridis atas obyek penilaian (biasanya tercatat dalam

suatu dokumen), diantaranya:

- Bagaimana status kepemilikannnya, misalnya sertifikat atau

perjanjian sewa menyewa (lease), milik perseorangan (pribadi), milik

banyak orang ataupun masih dalam sengketa.

- Bagaimana mengenai perijinannya, misalnya IMB, ijin usaha


seandainya obyek penilaian berupa bangunan komersial, dsb.

Penilai harus melakukan identifikasi terhadap legalitas obyek penilaian

secara cermat karena status hukum signifikan mempengaruhi nilai.

Status hak milik berbeda nilainya dengan hak pakai atau sewa. Status

hak pakai atau sewa sendiri perlu penelitian secara mendalam

mengenai dokumen perjanjiannya, kapan berakhir dan dapat

diperpanjang atau tidak. Demikian juga keberadaan surat perijinan (IMB

atau Ijin Usaha), bila perlu melakukan konfirmasi kepada pihak-pihak

yang mengeluarkan perijinan. Akan timbul masalah apabila bangunan

yang dinilai ternyata bangunan yang berdiri tanpa IMB dan harus

dibongkar secepatnya sementara penilai tidak memiliki informasi

tersebut. Demikian juga terhadap obyek berstatus sewa dan penilai

tidak mempertimbangkan sebagai status sewa. Sumber informasi

mengenai status hukum atas obyek penilaian antara lain penilai dapat

mengambil dari dokumen sertifikat, risalah lelang, putusan pengadilan,

akta jual beli, surat perijinan, surat perjanjian dll.

c. Penetapan Tujuan Penilaian

Tujuan atau maksud melakukan penilaian atas obyek penilaian

merupakan pedoman bagi suatu proses penilaian. Tujuan melakukan

penilaian mempengaruhi penggunaan asumsi-asumsi dan pemilihan

penerapan metode pendekatan, karena untuk tujuan yang berbeda

hasilnya akan berbeda pula. Misalnya penilaian bangunan untuk tujuan

asuransi terhadap bahaya kebakaran maka penilaian tidak

mempertimbangkan pondasi karena letaknya dibawah tanah dan tidak

terbakar, tetapi apabila gedung tersebut akan dijual maka penilai harus

memperhitungkan nilai pondasi tersebut. Dengan demikian hasil

penilaian untuk satu gedung yang sama tetapi untuk tujuan yang

berbeda tidak akan sama. Beberapa tujuan penilaian antara lain untuk

kepentingan:

- Pengenaan pajak (Pajak Bumi dan Bangunan)

- Menghitung kekayaan nasional, nasabah, dan kekayaan bank

- Mengetahui kekayaan Perusahaan Asing yang ada di Indonesia

- Hibah, termasuk bantuan dari pihak lain

- Penilaian proyek sebelum diserahkan kepada pemerintah

- Dasar pengenaan tarif polis dan penutupan asuransi


- Jual-beli

- Pembebasan (dasar ganti rugi) tanah bangunan dan lain sebagainya

- Penilaian sarana umum (public utilities) untuk penentuan tarif yang

wajar, seperti PLN, Perumtel, Jalan Tol, dan lain sebagainya.

- Dasar pengeluaran kredit (pinjaman)

- Jaminan/ Tanggungan

- Dasar perhitungan untuk dijual bila harus dilelang

- Keperluan manajemen perusahaan

- Penggabungan/pemecahan usaha perusahaan

- Pembagian harta dan warisan, dll

d. Penetapan Tanggal Penilaian

Penilai harus menentukan kapan pelaksanaan tanggal penilaian.

Penilai harus memahami benar bahwa penentuan tanggal penilaian

berkaitan dengan hasil penilaian, karena kondisi obyek penilaian

waktu yang lalu akan berbeda dengan kondisi obyek penilaian pada

saat sekarang. Penyebab perbedaan antara lain adanya perubahan

kondisi fisik, fungsi, bentuk dan model (misalnya bentuknya tidak

utuh seperti semula atau modelnya tidak sesuai dengan keadaan

saat itu dan sebagainya), yang sekaligus akan mempengaruhi

terhadap nilai dari obyek penilaian tersebut. Jadi tanggal penilaian

akan menentukan secara jelas apakah penilaian yang dibuat berlaku

untuk waktu yang lampau atau waktu sekarang sebab nilai dari hasil

suatu penilaian hanya berlaku pada waktu penilaian itu dilakukan

dengan tenggang waktu yang masih dapat diterima. Misalkan suatu

obyek penilaian dinilai pada tanggal tertentu, kemudian setelah

beberapa hari obyek penilaian tersebut rusak berat/tidak dapat

dioperasikan lagi, maka nilai dari obyek penilaian tersebut jelas jauh

berbeda dengan nilai pada saat penilaian. Jadi tanggal penilaian tidak

dapat terlupakan untuk dicantumkan, karena tanggal penilaian

menentukan jangka waktu yang harus ada dalam koleksi data, yang

akan berguna sebagai rujukan (referensi) bila laporan penilaian

dibaca dan akan menentukan dengan jelas apakah perkiraan nilai itu

berhubungan dengan masa lalu, sekarang atau yang akan datang.

e. Penetapan Batasan Nilai


Penilai harus menentukan batasan nilai (definisi nilai) yang akan

dihasilkan, yaitu mementukan nilai apa yang berlaku. Batasan nilai

dianggap sebagai konsep ekonomi secara umum, yang dipakai

sebagai ukuran di dalam analisa dan penilaian terhadap properti

yang secara langsung akan mempengaruhi cara yang digunakan

untuk memperkirakan nilai suatu properti. Sebagai contoh untuk

penilaian tanah kosong dipergunakan Nilai Pasar, sedangkan untuk

bangunan dipergunakan Nilai Sehat.

Survey Pendahuluan dan Penyusunan Rencana Kerja

Setelah menetapkan rumusan masalah dengan jelas langkah berikutnya

adalah melakukan survey pendahuluan dan menyusunan rencana kerja

penilaian. Kegiatan ini perlu dilaksanakan karena dapat digunakan untuk

mengontrol pengumpulan data baik pada waktu peninjauan lapangan (field

inspection) maupun pengumpulan data penunjang lainnya. Harapannya

adalah data dan informasi yang diperoleh supaya relevan dengan obyek

penilaian dan untuk memperolehnya dilakukan seefisien mungkin, artinya

dengan biaya rendah, tenaga yang sedikit serta waktu yang relatif pendek

akan tetapi bisa memberikan informasi yang layak (teliti). Dalam kegitan ini

penilai dapat melakukan:

a. Pengecekan apakah data sekunder yang diperlukan untuk

kepentingan penilaian sudah tersedia atau belum, misalnya dalam

bentuk publikasi media masa (cetak ataupun elektronik) maupun

informasi yang bukan untuk dipublikasikan, baik dari lembaga

pemerintah maupun swasta. Misalnya mengenai harga satuan bahan

bangunan dan upah tenaga kerja bangunan, harga borongan

pembuatan bagian-bagian seperti lantai, atap, langit-langit, dinding,

kusen atau satu unit bangunan dengan berbagai macam spesifikasi.

Demikian juga untuk tanah dan sarana pelengkap bangunan. Data

sekunder tersebut dapat berupa harga dasar, harga jual-beli, sewa,

atau harga penawaran properti pembanding.

b. Menyediakan sarana untuk pengumpulan data di lapangan (data

primer) misalnya membuat formulir-formulir standar baik untuk

tanah, bangunan maupun formulir untuk mendata sarana pelengkap


bangunan. Contoh formulir untuk mengumpulkan data dapat dilihat

pada Lampiran 1. Kegiatan ini perlu dilakukan agar fakta atau data

di lapangan jangan sampai ada yang terlewat. Penilai juga perlu

menyiapkan alat ukur dan pengambil gambar (foto) serta sarana

pengambilan data lainnya. Penilai perlu menyesuaikan kebutuhan

peralatan dengan obyek penilaian, misalnya obyek penilaian tanah

kosong luasnya sekitar 50 m2 apabila penilai dapat memperoleh

hasil data secara akurat dengan meteran tentunya tidak perlu

memakai Theodolit atau alat ukur lain yang rumit.

c. Menyusun perencanaan jadwal peninjauan lapangan, antara lain:

- Menentukan lokasi peninjauan

- Menentukan peninjauan tentang apa dan siapa

- Menetukan siapa yang akan meninjau

- Menetapkan kapan peninjauan

Apabila Penilai melaksanakan kegitan survey pendahuluan dan penyusunan

rencana kerja dengan baik sebelum pergi ke lapangan, hal itu akan

memperkuat konklusi-konklusi penilai dalam mengambil keputusan akhir nilai

sehingga hasilnya menjadi lebih dapat dipertanggungjawabkan. Bila penilai

tidak melakukan kegiatan itu dengan baik maka pada waktu mengolah data,

biasanya barulah merasakan adanya kekurangan-kekurangan.

3. Pekerjaan Lapangan

Pengumpulan Data

Pengumpulan data atas obyek penilaian harus dilakukan dengan

pengamatan langsung di lapangan (direct observation). Karena dasar dari

penilaian adalah data berdasarkan kondisi fisik terlihat (physical observed

condition) dari obyek penilaian. Oleh karena itu kegiatan peninjauan lapangan

(field inspection) merupakan salah satu syarat mutlak dalam penilaian. Hal ini

mempunyai maksud agar penilai memperolah data yang baik dalam arti data

dapat memberikan kepercayaan akan kebenaran (reliable), tepat waktu (up to

date) dan dapat memberikan gambaran tentang obyek yang dinilai secara

menyeluruh (comprehensive). Ada dua jenis data yang diperlukan untuk

penilaian suatu properti, yaitu data umum dan data khusus. Uraian mengenai


kedua data tersebut dibahas pada sub materi Analisis Pengumpulan Data (sub

materi–03).

Mengenai Penerapan Tiga Metode Pendekatan

Tahap ini berkaitan dengan alat analisis dan teknik analisis yang umum

digunakan untuk penilaian sehingga menghasilkan estimasi nilai. Secara

umum ada tiga metode pendekatan, yaitu :

- Pendekatan perbandingan data pasar (market comparison data approach),

- Pendekatan biaya (cost approach) dan

- Pendekatan kapitalisasi pendapatan (income capitalisation approach).

Penilai biasanya akan menggabungkan (rekonsiliasi) indikasi-indikasi nilai dari

dua atau lebih pendekatan yang relevan.

a. Pendekatan perbandingan data pasar (Market comparison data

approach).

Pendekatan perbandingan data pasar (market comparison data

approach), merupakan metode pendekatan yang paling sering

digunakan untuk menilai tanah. Konsep dasar penilaian ini adalah

membandingkan secara langsung data pembanding dengan obyek

penilaian dengan menggunakan faktor-faktor penyesuaian yang lebih

lengkap. Dalam aplikasinya penilai harus:

- Mencari data pembanding yang mirip dengan obyek penilaian

- Membuat ringkasan dan menyusun informasi data pembanding

- Analisa tentang obyek penilaian dan pembanding.

- Mengukur perbedaan antara obyek pembanding dengan obyek

penilaian.

- Menghitung Nilai Waktu uang.

a.1 Mencari data pembanding

Untuk mencari data pembanding yang mirip dengan obyek

penilaian, penilai dapat melakukan hal- hal sbb:

- Menyelidiki lingkungan obyek penilaian, dan mencari data

pembanding di lingkungan tersebut. Jika data pembanding

kurang lengkap penilai dapat melakukan perluasan

penyelidikan keluar lingkungan tersebut.

- Waktu terjadinya transaksi data pembanding berdekatan


dengan saat penilai melakukan penilaian.

- Sumber-sumber untuk mencari data tentang pembanding,

penilai dapat menanyakan kepada penjual, pembeli, notaris,

perantara (makelar), dealer, Lurah/Camat, atau mencari

dalam iklan dan daftar harga dari media massa serta sumber

lainnya.

- Jumlah data pembanding tergantung dari kemiripan antara

pembanding dan obyek penilaian Pada umumnya penilai

menggunakan ketentuan minimal 2 atau 3 data pembanding.

a.2 Membuat/menyusun ringkasan informasi.

Setelah mendapatkan data pembanding yang relevan,

selanjutnya penilai hendaknya membuat/menyusun ringkasan

seluruh informasi mengenai data pembanding itu selengkap

mungkin agar informatif antara lain memuat data penjual dan

pembeli, waktu terjadinya jual-beli, lokasi, sifat fisik, syarat

pembayaran dan motivasi terjadinya jual-beli.

a.3 Melakukan analisa data

Berdasarkan ringkasan data pembanding, penilai selanjutnya

melakukan analisa data dengan cara membandingkan antara

data pembanding dengan data obyek penilaian. Analisa data

memuat perbedaan dan persamaan. Penilai harus

memperhatikan perbedaan waktu, sifat fisik dan

lokasi/lingkungan meliputi utilitas umum seperti sekolahan,

pasar, transportasi dan ada tidaknya jaringan listrik, telepon dan

PAM. Contoh analisis data real property.

Tabel 1.

Model Analisa Sederhana Pada

Pendekatan Perbandingan Data Pasar

No Uraian Obyek

Penilaian

Pembanding

1

Pembanding

2

Pembanding

3

1 Harga Per m2 - 1.000.000 1.500.000 1.500.000

2 Status Hukum SHM SHM SHM SHM

3 Penggunaan Perumahan Perumahan Perumahan Perumahan

4 Lokasi


Aksesibilitas Baik Cukup Baik Sangat baik

Jarak ke Utilitas

Umum

Sedang Sedang Dekat Dekat

Jaringan Listrik,

Telepon, PAM

Ada semua Listrik dan

Telepon

Listrik dan

PAM

Ada semua

5 Ciri Fisik

Luas 200 200 300 100

Bentuk Teratur Teratur Teratur Tidak Teratur

Permukaan Rata Tidak Rata Tidak Rata Rata

Elevasi Datar Agak miring Datar Datar

6 Waktu Transaksi - 6 bulan yg

lalu

1 bulan yg

lalu

12 bulan yg

lalu

a. 4 Melakukan pengukuran atas perbedaan

Setelah mengetahui perbedaan-perbedaan yang ada antara

obyek penilaian dan data pendukung, selanjutnya penilai

melakukan pengukuran sebelumnya, sehingga terwujud dalam

nilai masing-masing perbedaan yang ada. Ada beberapa

alternatif cara dalam mengukur perbedaan yang antara lain:

Metode induk atau jaringan

Metode ini merupakan metode pengukuran perbedaan

perbagian dengan penggambaran dalam bentuk

persentase. Setelah menjumlahkan seluruh perbedaan

baru mengalikannya pada harga per m2 data pembanding.

Untuk memperoleh Nilai Indikasi, penilai dapat

menjumlahkan harga per m2 dengan jumlah penyesuaian

masing-masing data pembanding.

Tabel 2.

Pengukuran Perbedaan dengan Metode Induk atau Jaringan

No Uraian Pembanding

1

Pembanding

2

Pembanding

3

1 Harga Per m2 1.000.000 1.500.000 1.500.000

2 Status Hukum - - -

3 Penggunaan/ - - -


Zoning

4 Lokasi

Aksesibilitas +20% - -20%

Jarak ke Utilitas

Umum

- -10% -10%

Jaringan Listrik,

Telepon, PAM

-10% -10% -

5 Ciri Fisik

Luas - -5% +5%

Bentuk - - +15%

Permukaan +10% +10% -

Elevasi +10% - -

6 Waktu Transaksi +6% +1% +12%

Jumlah Penyesuaian +56% +6% +2%

Indikasi Nilai 1.560.000 1.590.000 1.530.000

Dengan asumsi bahwa, masing-masing pembanding

mempunyai tingkat kepercayaan yang sama, maka Penilai

dapat menghitung nilai pasar adalah sbb:

= Rp (1.560.000 + 1.590.000 + 1.530.000): 3

= Rp 1.560.000,- (nilai pasar per m2)

Metode komponen rupiah

Alternatif kedua penilai dapat melakukan pengukuran

perbedaan perbagian dalam ukuran rupiah. Seperti contoh

di bawah dengan mekanisme seperti alternatif pertama.

Tabel 3.

Pengukuran Perbedaan dengan Metode Komponen Rupiah


1

Pembanding

2

Pembanding

3

1 Harga Per m2 1.000.000 1.500.000 1.500.000


3 Penggunaan/

Zoning

- - -

4 Lokasi


Aksesibilitas +200.000 - -200.000

Jarak ke Utilitas

Umum

- -150.000 -150.000

Jaringan Listrik,

Telepon, PAM

-100.000 -150.000 -

5 Ciri Fisik

Luas - -75.000 +75.000

Bentuk - - +225.000

Permukaan +100.000 +150.000 -

Elevasi +100.000 - -

6 Waktu Transaksi +60.000 +90.000 +30.000

Jumlah Penyesuaian +560.000 +90.000 +30.000

Indikasi Nilai 1.560.000 1.590.000 1.530.000

Metode jumlah bulat

Adalah metode pengukuran perbedaan antara obyek

penilaian dengan data pembanding dengan cara

mempertimbangkan satuan unit properti secara lengkap.

Tabel 4

Pengukuran Perbedaan dengan Metode Komponen Rupiah


1

Pembanding

2

Pembanding

3

1 Harga Per m2 1.000.000 1.500.000 1.500.000


3 Penggunaan - - -

4 Lokasi

+300.000 0 -450.000

Aksesibilitas

Jarak ke Utilitas

Umum

Jaringan Listrik,

Telepon, PAM

5 Ciri Fisik


+200.000 +75.000 +300.000

Luas

Bentuk

Permukaan

Elevasi

6 Waktu Transaksi +60.000 +90.000 +30.000

Jumlah Penyesuaian +560.000 +90.000 +30.000

Indikasi nilai 1.560.000 1.590.000 1.530.000

Pendekatan ini menetapkan batasan pada Nilai Pasar untuk

tanah bangunan dan perlengkapan dengan mempelajari harga-

harga yang biasanya dibayar untuk properti yang bersaing

dengan properti yang dinilai (obyek penilaian) untuk para

pembeli. Transaksi jual beli diteliti untuk memberikan keyakinan

bahwa para pihak yang berkeinginan untuk melakukan transaksi

secara tipikal. Harga jual yang mencerminkan keinginan yang

berlainan dari motivasi pelaku pasar pasar pada umumnya,

misalnya pembeli atau penjual yang secara khusus berkeinginan

membayar atau menerima harga transaksi di atas atau dibawah

harga wajar untuk properti tertentu, harus dikecualikan.

b. Pendekatan biaya (Cost Data Approach)

Metode pendekatan biaya merupakan salah satu metode pendekatan

untuk memperkirakan nilai pasar dari suatu obyek penilaian

berdasarkan biaya reproduksi atau biaya pengganti/subtitusi.

Pengertian biaya reproduksi dan biaya pengganti sbb:

Pengertian biaya reproduksi (Reproduction Cost) adalah biaya-

biaya untuk membuat bangunan dengan material/bahan, ukuran,

bentuk dan fungsi yang sama dari bangunan penilaian dengan

dasar harga sekarang.

Biaya pengganti (Replacement cost) adalah biaya-biaya untuk

membuat bangunan yang sebanding dengan bangunan obyek

penilaian, baik material, ukuran, bentuk maupun fungsinya dengan

dasar harga sekarang.

Cara perhitungan dengan biaya reproduksi merupakan cara yang

paling baik, akan tetapi cara ini kadang-kadang sulit penerapannya

karena sering kali bahan-bahan bangunan tidak selalu ada di

pasaran. Untuk pemakaian biaya pengganti, kelemahannya adalah


sering kali ketelitian makin berkurang, karena pemberlakukan

kegiatan elimininasi terhadap adanya perbedaan-perbedaan yang

ada seperti bahan, desain ataupun penurunan sebagai adanya

kerusakan fisik, penurunan fungsi dan ekonomi.

Dalam menggunakan metode pendekatan biaya, seorang penilai juga

harus memperhitungkan insentif kewirausahaan (profit)/kerugian

yang ada serta besarnya pembayaran pajak (PPN) dalam rangka

pembuatan bangunan. Disamping itu untuk obyek penilaian yang

lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan suatu estimasi

penyusutan. Penyusutan dapat berupa kerusakan fisik (Physical

Deterioration) dan kemunduran secara fungsional (Functional

Obsolescence).

Langkah-langkah Metode Pendekatan Biaya adalah sebagai berikut:

1) Menghitung biaya pembangunan bangunan baru yang serupa

dengan bangunan obyek penilaian.

2) Menghitung besarnya penyusutan (depresiasi) bangunan obyek

penilaian.

3) Mengurangkan biaya pembangunan bangunan baru dengan

penyusutan, sehingga mendapatkan nilai bangunan obyek

penilaian.

Perhitungan nilai bangunan dengan menggunakan metode

pendekatan biaya dapat diformulasikan sbb:

Formula 1.

Nilai Bangunan = Biaya Pembangunan Baru - Depresiasi

Apabila penilai memasukkan unsur nilai tanah dalam penilaian metode

pendekatan biaya, maka formulanya menjadi sbb:

Formula: 2

Nilai Properti = (Biaya Pembangunan Baru – Depresiasi) + Nilai Tanah

Untuk memperoleh nilai tanah dalam keadaan kosong, penilai dapat

melakukan perhitungan dengan menggunakan metode pendekatan

perbandingan data pasar, yang telah dibahas sebelumnya.

1) Perhitungan Biaya Pembangunan Baru

Untuk mendapatkan biaya pembangunan baru penilai


dapat melakukan penjumlahan seluruh pengeluaran dalam

rangka pembangunan bangunan baik yang bersifat langsung

maupun tidak langsung.Termasuk di dalamnya pengeluaran

untuk pembayaran gaji/upah tenaga, biaya bahan, biaya

peralatan, pajak, asuransi, administrasi, biaya direksi, biaya

promosi, overhead dan profit pemborong.

Dalam penilaian ada 3 (tiga) cara untuk menghitung biaya

pembangunan baru, yaitu: cara penelitian jumlah (The quantity

survey method), cara nilai kesatuan (The unit in-place method)

dan cara perbandingan per-meter persegi (The compare square

method)

a) Cara penelitian jumlah (The quantity survey method)

Cara penelitian jumlah adalah cara untuk menghitung biaya

pembangunan baru yang membutuhkan perkiraan secara

terperinci dari masing-masing bagian material untuk membuat

bangunan. Biasanya cara ini berpedoman pada analisa BOW,

yang tidak saja komplek namun juga banyak memakan waktu,

sehingga penilai jarang menggunakannya. Pada cara ini penilai

harus mencantumkan analisa dari masing-masing pekerjaan

secara mendetail kemudian baru membuat rekapitalisasi biaya,

karena itu untuk membuatnya memerlukan estimator yang

berpengalaman.

Contoh perhitungan biaya pembangunan baru dengan cara

penelitian jumlah untuk rumah tipe 45, dengan spesifikasi sbb:

Pondasi : Batu kali

Struktur : Rangka beton bertulang

Dinding : Batu bata diplester halus

Kosen Pintu/Jendela: Kayu kamper

Pintu jendela : Pintu utama panel kayu kamper

Pintu lainnya : Double teakwood

Atap : Genteng semen

Lantai : Keramik 30 X 30

Plafon : Rangka kayu borneo dan triplek


Kamar mandi : bak air dari porselen 9x9 /closet

duduk

Instalasi air : PAM

Instalasi Telepon : ada

Instalasi listrik : PLN 900 Watt/ 220 Volt

Langkah perhitungan biaya pembangunan baru meliputi:

i) Langkah pertama :

Penilai melakukan perhitungan secara terperici seluruh biaya

pembelian bahan dan pembayaran upah sesuai dengan

spesifikasi yang ada sebagaimana Tabel 5

Tabel 5.

Uraian Analisa Biaya Bahan dan Upah

N

o

Analisa Uraian

pekerjaan

Volume Pengeluaran per

satuan (m3 atau m2)

@

(Rp)

Jumlah (Rp)

Bahan Upah

1 2 3 4 5 6 7 8

1 A/1 Galian tanah

utk pondasi dan

sloof

3,235m

3

Pekerja 0,75 HOK 10.00

0

24.26

3

Mandor 0,25 HOK 30.00

0

24.26

3

Timbunan

kembali bekas

galian

0,25xA/

1

6.066

6.066

Sub jumlah pekerjaan tanah 60.65

6

2 G. 1/4 Pasangan batu

kali untuk

pondasi adukan

1:4

2,21m3 Batu

kali

1,2 M3 60.00

0

159.12

0

Semen 4,28 Sak 25.00

0

236.47

0

Pasir 0,68 M3 80.00

0

120.22

4

Tukang 0,36 HOK 15.00

0

11.93

4

Kep. Tk 0,03

6

HOK 20.00

0

1.591


0

59.67

0

Mandor 0,13

5

HOK 30.00

0

8.951

3 G.XIII/10 Pekerjaan beton

bertulang

2,563m

3

Semen 8,75 Sak 25.00

0

560.65

6


Pasir 0,68 M3 80.00

0

139.42

7

Kerikil 0,94 M3 70.00

0

168.64

5

Tk

Kayu

0,7 HOK 15.00

0

26.91

2

Kep. Tk 0,07 HOK 20.00

0

3.588


0

10.50

8

Dan seterusnya …

ii) Langkah kedua

Setelah langkah pertama selesai, selanjutnya membuat

rekapitulasi pengeluaran/ biaya perjenis pekerjaan, sebagaimana

tabel di bawah sehingga mendapatkan jumlah biaya pembuatan

bangunan baru.

Tabel 6

Rekapitulasi Pengeluaran Perjenis Pekerjaan

No Uraian pekerjaan Biaya Jumlah

Bahan Upah

I Pekerjaan tanah - 60.656 60.656

II Pekerjaan beton dan lantai 7.105.818 2.850.330 9.956.148

III Pekerjaan pasangan/plesteran 5.696.014 3.550.626 9.246.640

IV Pekerjaan kayu 3.775.498 3.644.462 7.419.960

V Pekerjaan atap dan lisplank 2.005.895 1.203.271 3.209.166

VI Pekerjaan mengecat 1.643.150 1.692.738 3.335.888

VII Pekerjaan instalasi listrik 1.500.000

VIII Pekerjaan instalasi air Perkiraan 1.500.000

IX Pekerjaan instalasi telepon 1.250.000

X Pekerjaan lain-lain 1.000.000

Jumlah I-X (A) 38.478.458

PPN 10%xA (B) 3.847.846

Overhead dan profit 10%xA (C) 3.847.846

Pengeluaran tak terduga 10%x A (D) 3.847.846

Biaya pembangunan baru (E) 50.021.995


Biaya pembuatan bangunan baru

per m2

(F) 1.111.600

Pembulatan (G) 1.100.000

b. Cara nilai kesatuan (The Unit in-place Method)

Cara ini menggunakan harga terpasang dari macam-macam

komponen dari bangunan. Cara ini sebenarnya

penyederhanaan dari cara penelitian jumlah, biasanya tiap

penilai sudah mempunyai arsip analisa bahan dan pekerjaan

dari bermacam bangunan. Penilai biasanya membagi ke dalam

beberapa dasar misalnya pekerjaan tanah per m, pekerjaan

dinding dihitung per m, pekerjaan cat dihitung per m, pipa per

m dll.

c. Cara perbandingan per-meter persegi (The compare square

method)

Cara ini mendasarkan atas pengetahuan dari nilai-nilai

bangunan yang ada dari bangunan-bangunan pembanding dan

melakukan pencocokan pada setiap perbedaan antara obyek

penilaian dan bangunan pembanding. Perhitungan dengan

cara perbandingan per-meter luas ini untuk bangunan

dibedakan menjadi 3 (tiga) jenis, yaitu luas lantai bangunan

pokok/induk, luas lantai bangunan tambahan/rumah samping

dan luas lantai teras/serambi dan selasar. Cara ini baik

dipergunakan bila bangunan yang dinilai mempunyai banyak

persamaan dengan bangunan pembandingnya dalam hal

kualitas, konstruksi, ukuran bangunan, bentuk dan model

arsitektur dsb.

Tabel 7.

Perhitungan Cara Perbandingan Per-Meter Persegi

No Uraian Luas Lantai

(m2)

Taksiran

Harga per

m2 (Rp)

Jumlah Harga

(Rp)

1 Bangunan induk 45 1.100.000 49.500.000


2 Bangunan samping 20 500.000 10.000.000

3 Serambi + selasar 10 300.000 3.000.000

Jumlah 62.500.000

Dari ketiga cara tersebut dalam aplikasinya penilai tidak terikat

pada satu cara saja, dalam arti bahwa penilai dapat

menggunakan cara-cara tersebut secara bersama apabila

dengan cara demikian akan mempermudah dalam melakukan

penilaian. Pemilihan dari cara-cara perhitungan didasarkan pada

bentuk bangunan, tujuan penilaian dan pengalaman penilaian.

2) Perhitungan Penyusutan (depresiasi) Bangunan

Penyusutan menggambarkan pengurangan (pengeluaran) dari

biaya perolehan bangunan semula di bawah konvensi biaya

historis, tanpa memandang dasar pengeluaran tersebut. Bagi

penilai penyusutan merupakan fungsi dari pasar. Penyusutan

adalah perbedaan antara harga bangunan pada tanggal penilaian

dengan harga bila kita membangun kembali pada watu yang

sama.

Menurut penyebabnya, penilai dapat membedakan penyusutan

menjadi 3 (tiga) macam, yaitu antara lain penyusutan karena:

kerusakan fisik (Physical Deterioration), kemunduran fungsi

(Functional Obsolescence) dan kemunduran ekonomi (Economic

Obsolescence).

- Penyusutan karena kerusakan fisik. ( Physical Deteroiration)

Penyusutan karena kerusakan fisik adalah penyusutan yang

terjadi karena faktor umur pemakaian sehubungan dengan

kondisi fisik dari bagian bangunan yang ada, misalnya:

kemerosotan kekuatan karena retak, lapuk, kering, kropos,

penurunan pondasi dan kerusakan struktural lainnya. Menurut

sifatnya penyusutan karena kerusakan fisik ada yang dapat

diperbaiki ada juga yang tidak.

i. Kerusakan fisik yang dapat diperbaiki, yaitu kerusakan yang


karena pemeliharaan yang kurang baik dan dapat

ditanggulangi dengan cara memperbaiki terhadap bagian

yang rusak tersebut. Misal: kerusakan atap/genting pecah,

mencat dinding, mengganti daun pintu dll.

ii. Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki, yaitu untuk

kerusakan komponen bangunan tertentu, kadang-kadang

tidak ekonomis lagi untuk memperbaikinya, karena ongkos

yang dikeluarkan akan besar sekali. Misalnya keretakan pada

dinding akibat penurunan pondasi, biaya perbaikannya akan

mahal sekali karena sama saja dengan suatu pembangunan

bangunan baru. Karena adanya kerusakan fisik yang tidak

ekonomis lagi untuk diperbaiki maka penyusutannya

ditambah misalnya menjadi 60%. Penambahan ini adalah

sesuai dengan kebijaksanaan kita sebagai penilai

- Kemunduran Fungsional (Fungsional obsolescence)

Kemunduran fungsional penyebabnya karena perencanaan yang

kurang baik atau tidak memadahi, misalnya arsitektur yang

ketinggalan jaman, plafond yang terlalu tinggi/rendah tidak

sesuai dengan lingkungan alam, penempatan fasilitas tidak pada

seharusnya seperti kolam tidak sesuai dengan tempatnya, tidak

adanya fasilitas yang mestinya ada sehubungan dengan

perkembangan kebutuhan. Pada umumnya sulit untuk

memperbaiki suatu bangunan yang telah mengalami

kemunduran funsional, walaupun demikian apabila masih

memungkinkan secara ekonomis maka upaya untuk

memperbaikinya dapat dilakukan.

Kemunduran fungsional yang dapat diperbaiki,

misalnya suatu rumah tinggal dengan 5 buah kamar

tidur hanya memiliki sebuah kamar mandi, maka

menurut penilaian keadaan ini tidak mencukupi. Oleh

karena itu diperlukan penambahan sebuah kamar

mandi lagi. Cara menghitung penyusutan fungsi adalah

sebagai berikut:

Biaya untuk membuat kamar mandi pada rumah

yang telah ada sebesar Rp 1.500.000,-

Biaya untuk membuat kamar mandi pada bangunan


baru sebesar Rp 1.250.000,-

Jadi besarnya penyusutan fungsional adalah

Rp 1.500.000 – Rp 1.250.000,- = Rp 250.000,-

Kemunduran fungsional yang tidak dapat diperbaiki,

misalnya suatu losmen yang tata letak ruangnya

kurang baik, maka harga sewanya berkurang Rp

1.000.000 per bulan bila penilai membandingkannya

dengan losmen yang baik tata letak ruangannya.

Perhitungannya menggunakan cara capitalization rate,

yaitu suatu cara yang biasanya dipakai dalam metode

pendekatan pendapatan (income approach).

- Kemunduran ekonomi (Economic obsolescence)

Kemunduran ekonomi penyebabnya adalah karena adanya

perubahan dari luar obyek penilaian, seperti infiltrasi lingkungan

oleh masyarakat atau penggunaan yang tidak sesuai/cocok,

sebagai akibat rendahnya lingkungan dan perubahan ekonomi

atau karena perubahan peraturan perundang-undangan.

Kemunduran ekonomi pada umumnya tidak dapat diperbaiki.

Misalnya suatu tempat peristirahatan (bungalow) yang terletak

di daerah yang bising serta padat, maka uang sewanya lebih

murah Rp 1.000.000 per bulan apabila dibandingkan dengan

bungalow yang terletak di daerah yang tenang.

Cara untuk menghitung besarnya penyusutan, penilai dapat

menggunakan metode perhitungan garis lurus (straight line

method) dan metode perhitungan penyusutan kondisi terlihat

(observed condition method). Dalam proses penilaian, penilai

dapat menggunakan kedua metode tersebut dan keduanya

memiliki kelebihan dan kelemahan masing-masing.

a) Metode perhitungan garis lurus ( straight line method )

Cara ini dipakai untuk menghitung penyusutan rata-rata akibat

fisik, fungsi dan ekonomi untuk jangka waktu yang sama,


misalnya setiap tahun, sampai umur bangunan. Metode ini

menggunakan asumsi bahwa obyek penilaian dalam fisik rata-

rata, kemunduran kondisi bangunan pada tanggal penilaian

sesuai dengan umurnya.

Contoh perhitungan penyusutan cara garis lurus:

Penilai menaksir umur fisik suatu bangunan adalah 50 tahun,

maka penyusutan fisiknya adalah 2% pertahun ,

Apabila bangunan tersebut ditempati selama 20 tahun, maka

besarnya penyusutan fisik adalah 2% x 10 = 20%.

Catatan :

Asumsi penyusutan bangunan tiap tahun konstan tidak selalu

berlaku, karena banyak variabel yang mempengaruhi keadaan

fisik dari bangunan, misalnya: adanya pemeliharaan yang

berbeda-beda dari waktu kewaktu baik bagian dari bangunan

maupun frekuensi dan kualitasnya.

b) Metode perhitungan penyusutan kondisi terlihat ( observed

condition )

Metode ini penggunaannya dengan cara mengetahui penyusutan

fisik per komponen-komponen bangunan seperti fondasi, dinding,

lantai, atap dll. Penggunaan metode ini menuntut seorang penilai

melakukan peninjauan secara teliti sehingga penilai dapat

menghitungnya berdasarkan cara kesatuan atau penelitian

jumlah. Meski cara ini sukar untuk bangunan-bangunan yang tua,

tetapi dapat lebih memungkinkan untuk memberikan hasil yang

lebih baik asalkan berdasarkan observasi yang cermat.

Pada umumnya penilai meyakini bahwa penaksiran penyusutan

berdasarkan kondisi terlihat akan lebih baik dibandingkan

dengan cara garis lurus Hal ini karena di dalamnya penilai telah

mempertimbangkan adanya perbedaan umur komponen

bangunan yang lebih pendek atau lebih panjang dibandingkan

dengan umur total bangunan. Misalnya plafond sebagai salah

satu komponen bangunan umurnya akan lebih pendek dari pada

umur total bangunan. Namun demikian perhitungan ini terasa

lebih rumit dalam pelaksanaannya. Cara perhitungan garis lurus

keuntungannya sederhana, namun demikian sering kali tidak


mencerminkan kondisi sebenarnya atas obyek penilaian. Contoh

perhitungan penyusutan kondisi terlihat untuk bangunan dengan

umur fisik 50 tahun, umur kronologis 5 tahun dalam Tabel 8.

Tabel 8

Perhitungan Penyusutan dengan Metode Kondisi Terlihat

No Komponen Bangunan Biaya Reproduksi

Baru Rp

Penyusutan

% Rp

1 Beton 40.000.000 10 4.000.000

2 Rangka baja 25.000.000 11 2.750.000

3 Dinding bata 35.000.000 10 3.500.000

4 Plafond 10.000.000 11 1.100.000

5 Atap 15.000.000 50 7.500.000

6 Kayu 11.000.000 10 4.000.000

7 Fasilitas 10.000.000 20 2.000.000

Total 146.000.000 24.850.000

Persentase penyusutan = (24.850.000/146.000.000) x 100% =

17,02 %

Perhitungan penyusutan di atas hanya berdasarkan biaya

langsung saja, untuk itu biaya tak langsung juga harus

dimasukkan dan tentu juga akan mengalami penyusutan.

Para akuntan biasanya menggunakan cara perhitungan

penyusutan dengan garis lurus dalam perhitungan untuk

memperoleh nilai buku. Sedangkan Penilai biasanya

menggunakan perhitungan penyusutan kondisi terlihat karena

hasilnya akan lebih akurat, akan tetapi dalam perhitungannya

memerlukan kecermatan dan ketelitian yang lebih. Walaupun

cara garis lurus kurang tepat, tetapi cara garis lurus tersebut

dapat dipakai sebagai pedoman, terutama untuk bagian

bangunan yang tidak terlihat, misalnya fondasi. Untuk

mengetahui kondisi fondasi suatu bangunan secara langsung

tentunya sulit, namun demikian dengan perantaraan umur dari

bangunan dapat kiranya kondisi bangunan dapat diperkirakan


kondisi fondasinya.

3) Umur bangunan

Sehubungan dengan adanya beberapa istilah umur bangunan

dan sarana pelengkap, maka penilai perlu memahami konsepnya

masing-masing agar tidak terjadi kesalahan dalam proses

penilaian:

(a) Umur kronologis, yaitu umur bangunan sejak bangunan

berdiri, misalnya bangunan berdiri tahun 1994, maka hingga

tahun 2002, umur kronologisnya adalah 2002-1994 = 8 tahun.

(b) Umur efektif adalah umur bangunan yang ditaksir

berdasarkan keadaan fisiknya. Misalnya bangunan tersebut di

atas dipelihara dengan baik maka umur efektifnya pada tahun

2002 ditaksir 6 tahun, bukan 8 tahun.

(c) Umur fisik adalah umur bangunan sejak didirikan hingga

diperkirakan akan ambruk. Menurut American Society of

Appraisers (ASA) umur fisik untuk bangunan rumah adalah 60

tahun.

(d) Umur ekonomis adalah umur bangunan yang diharapkan

untuk ditempati. Menurut ASA bangunan rumah tinggal umur

ekonomisnya 45 tahun.

Hubungan antara umur kronologis/efektif dengan umur ekonomis

dalam kaitannya dengan penyusutan secara grafis pada Gambar

2.

Gambar 2

Hubungan antara Umur Bangunan dan Tingkat Penyusutan


0 10 20 30 40 tahunumur ekonomi

%

100

50

Berdasarkan grafik di atas terlihat bahwa:

i Umur bangunan total secara ekonomi adalah = 40 tahun

Penyusutan tiap tahun = 100%/40 = 2,5% (cara garis lurus).

Apabila bangunan telah ditempati selama 20 tahun, maka

bangunan tersebut mengalami penyusutan sebesar = 2,5% x

20 = 50%

ii Jika umur fisik bangunan ditaksir 50 tahun, maka kerusakan

fisik bangunan adalah 2% per tahun (100% : 50). Kerusakan

fisik selama 20 tahun adalah 2 % x 20 = 40 %

iii Dari keterangan di atas penilai dapat menghitung besarnya

penyusutan fungsional dan ekonomi sbb:

Penyusutan total = 50%

Penyusutan fisik = 40%

Jadi penyusutan fungsional dan ekonomi = 50% - 40% =

10%.

Pada beberapa kondisi, penilai harus dapat melakukan

penyesuaian dalam menghitung penyusutan bangunan, sebab

perhitungan penyusutan secara fisik dan ekonomi menunjukkan

perbedaan yang cukup besar. Sering kali terjadi bahwa

penyusutan fungsional dan ekonomi lebih besar dibandingkan

dengan penyusutan fisik, salah satu penyebab dalam hal ini

kemungkinan adalah karena tuntutan kebutuhan manusia selalu

berubah-ubah. Cara melakukan penyesuaian ada bermacam-

macam, misalnya total penyusutan 2,5% dapat dibagi kedalam:

kerusakan fisik 1,00% per tahun

kemunduran fungsi 0,75% per tahun

kemunduran ekonomi 0,75% per tahun

c. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (income capitalisation

approach).

Pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah teknik penilaian yang

didasarkan pada pendapatan bersih yang dihasilkan oleh properti,

selanjutnya diproses dengan perhitungan melalui capitalization. Penilai

dapat menggunakan metode ini dengan syarat obyek penilaian dapat


menghasikan, antara lain bangunan kantor yang disewakan, pertokoan,

bioskop, hotel, losmen, perkebunan besar, pertanian dan properti

lainnya yang dapat menghasilkan.

Pendekatan ini bertitik tolak dari prinsip antisipasi, yang

menganggap bahwa nilai terjadi karena harapan atas keuntungan yang

akan diperoleh dimasa depan (income stream). Di dalam pendekatan

ini, Nilai Pasar tergantung dari kapasitas penghasilan pendapatan dari

penguasan properti. Dalam aplikasinya, penilai harus melakukan 5

(tahap), yaitu:

1) Menghitung pendapatan kotor tiap tahun yang diharapkan dari

kepemilikan

2) Menaksir kerugian sewa yang memungkinkan per tahun yang

disebabkan oleh pengosongan dan kegagalan sewa dan mengurangi

kerugian dari pendapatan kotor untuk mencapai pendapatan kotor

efektif.

3) Menghitung biaya pasti dan operasi per tahun yang akan terjadi

4) Mengurangi biaya-biaya dari pendapatan kotor sehingga

mendapatkan taksiran pendapatan bersih.

5) Melakukan proses perhitungan kapitalisasi untuk menghasilkan

estimasi nilai.

Gambar: 3

Tahapan Penilaian dengan Metode Pendekatan Pendapatan

Pendapatan kotor yang

diharapkan

Dikurangi

Kekosongan

Sama dengan


Pendapatan kotor efektif

Dikurangi

Biaya operasional

Sama dengan

Pendapatan bersih

Yang didapat dari

tanah Bangunan S.

Pelengkap

Menghasilkan

Kesimpulan nilai

Pendapatan kotor yang diharapkan

Pendapatan kotor yang diharapkan adalah perkiraan seluruh

penghasilan dari obyek penilaian baik penghasilan sewa maupun

pemasukan pelayanan lainnya. Pemasukan pelayanan antara lain

meliputi ongkos cuci, penyediaan makanan dan minuman, penyediaan

angkutan (taxi) dll. Penaksiran pendapatan kotor tersebut didasarkan

pada kenyataan kemampuan properti untuk menghasilkan seluruh

pendapatan sesuai dengan tanggal penilaian.

Untuk mendapatkan pendapatan kotor, misalnya obyek yang disewakan

Penilai dapat mengambil data harga sewa atas obyek penilaian pada

saat melakukan pendataan dan survey sewa-menyewa pada properti

yang sejenis (fungsi, kontruksi, umur dll). Kegiatan survey akan lebih

baik bila penilai melakukannya dalam daerah yang berdekatan. Daftar

sewa merupakan sumber yang penting, akan tetapi dalam

penggunaanya Penilai harus terlebih dahulu melakukan analisis/

membandingkan dengan data hasil survey persewaan properti sejenis.

Kekosongan

Kekosongan adalah suatu kondisi pada bagian dari obyek penilaian

tidak disewa sehingga tidak menghasilkan pendapatan. Kekosongan

mengurangi jumlah pemasukan kotor menjadi jumlah pemasukan kotor

yang efektif, yaitu sejumlah uang yang secara nyata dapat

dikumpulkan. Dalam menghitung kekosongan Penilai harus


memperkirakan untuk sepanjang tahun, tidak pada saat penilaian saja.

Dalam masa satu tahun untuk tiap harinya terkadang tidak sama,

kadang dapat besar dan kadang dapat kecil. Untuk itu penilai harus

memperkirakan kekosongan secara rata-rata. Kekosongan dapat terjadi

paling tidak ketika gedung mengalami perbaikan seperti pengecatan,

perombakan dekorasi dll.

Biaya atau pengeluaran

Biaya atau pengeluaran operasional suatu properti dihitung dalam satu

tahun meliputi biaya gaji karyawan, iklan/pemasaran, pajak, asuransi.

Untuk obyek penilaian berupa hotel, penilai harus memperhitungkan

diskon atau komisi yang diberikan kepada biro perjalanan, biaya

pengurusan, biaya perbaikan dan pengganti bagian-bagian yang usang,

adalah pengeluaran dalam rangka untuk penggantian bagian bangunan

dan barang-barang yang bergerak yang mempunyai umur pendek dari

pada umur ekonomis suatu gedung misalnya atap, langit-langit, mobil

dll.

Penentuan tingkat kapitalisasi

Tingkat kapitalisasi ditentukan dari pasaran properti yang sejenis

dengan properti/obyek penilaian, caranya adalah:

(a) Tentukan nilai properti, hal ini dapat diperoleh melalui 2 cara, yaitu

transaksi jual beli atau nilai investasi ditambah keuntungan.

(b) Tentukan pendapatan bersih dari properti tersebut, dengan jalan

mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya

operasi.

Contoh perhitungan: Hotel A mempunyai nilai jual wajar dipasar Rp 500

Juta dan pendapatan bersihnya setahun Rp 45 Juta.

Tingkat kapitalisasinya adalah =(45:500) x 100 % = 9 %.

Mengenai Penentuan Kesimpulan Akhir atas Nilai

Bila penilai melakukan analisis terhadap data atas obyek penilaian lebih

dari satu metode pendekatan maka penilai dapat memadukannya dengan

cara membandingkan hasil dari masing-masing penggunaan metode

pendekatan. Tiap-tiap pendekatan mungkin menghasilkan perhitungan nilai

yang berbeda, namun kalau perhitungannya benar, tidak akan menghasilkan

perbedaan nilai yang sangat jauh. Sehubungan dengan adanya perbedaan ini

kemudian penilai harus mengemukakan dalam laporan penilaian, yang


menjelaskan pertimbangan menetapkan salah satu perhitungan yang

dihasilkan sebagai dasar penentuan kesimpulan akhir dari nilai.

Apabila perhitungan dari masing-masing pendekatan menghasilkan

perbedaan nilai yang sangat jauh berbeda. Penilai harus meninjau kembali

kebenaran data yang dipergunakan dan asumsi-asumsi yang telah diterapkan

dalam menentukan pendapatnya (opini), kemudian melakukan perhitungan

ulang sampai dengan tidak ada lagi perbedaan yang menyolok dari hasil

perhitungan masing-masing metode pendekatan.

Dalam laporan penilaian, Penilai harus mempertanggungjawabkan

setiap penggunaan metode atau teknik Hasil nilai dari penggunaan metode

pendekatan harus dipadukan (dikombinasikan) dengan kode etik penilaian

serta tidak bisa lepas dari pengalaman seorang penilai dalam menentukan

nilai.

4. Penyusunan Laporan

Fungsi Laporan Penilaian

Fungsi nyata yang paling utama dari laporan penilaian adalah untuk

menyampaikan kesimpulan Penilai tentang Nilai kepada klien dan kepada

orang lain yang mungkin berkepentingan dengan hasil penilaian itu. Fungsi

lain dari laporan penilaian adalah suatu catatan lengkap dengan terperinci

dari nilai suatu properti dipandang dari berbagai sudut kegunaan dan

kepentingan sesuai dengan keadaan (circumstance) dan situasi yang berlaku.

Laporan penilaian juga dapat dipergunakan untuk melindungi properti

dari macam-macam kemungkinan yang dapat merugikan si pemilik dari

kejadian-kejadian yang tidak disangka-sangka. Laporan penilaian merupakan

sesuatu yang mutlak dalam kehidupan dunia usaha dan bisnis, yang sangat

diperlukan oleh setiap manajemen bagi kepentingan pengembangan

usahanya dan menimbulkan kredibilitas, baik dari lembaga-lembaga

keuangan maupun dari masyarakat luas. Laporan penilaian merupaskan

laporan yang bertanggungjawab yang ditunjang oleh sikap mental yang

tangguh, dipercaya dengan kode etik profesi yang dianut.

Bentuk Laporan Penilaian

Ada beberapa bentuk laporan penilaian tergantung dari kebutuhan atau

tujuannya.


a. Perbandingan Penglihatan (Visual Comparison)

Laporan ini tidak ditulis, cukup dengan melihat obyek penilaian saja

dan membandingkannya, kemudian diambil kesimpulan/keputusan.

b. Laporan Sederhana (Form Report)

Adalah suatu laporan yang memuat tentang hasil penilaian suatu

properti . biasanya yang ditulis adalah keadaan dan bentuk, ukuran

properti dengan penulisan yang masih sederhana.

c. Laporan Tertulis (Letter Report)

Bentuk laporan ini lebih lengkap dari pada Form Report. Hasil

penilaian ditunjang oleh data yang dapat dipercaya dan bahan-

bahannya dikumpulkan oleh penilai dan disusun dalam satu arsip.

d. Laporan Lengkap (Narrative Report)

Narrative Report adalah suatu laporan yang paling lengkap dan

formil. Laporan ini berisi data yang dikumpulkan oleh penilai

selengkap mungkin yang dapat menunjang pendapat penilai tentang

nilai dari suatu properti. Laporan ini harus jelas dan obyektif,

sehingga yang membaca dapat mengikuti langkah-langkah yang

logis sampai pada kesimpilan Nilai akhir. Laporan ini juga dilengkapi

dengan peta, denah serta photo yang dapat menunjang kebenaran

dari laporan tersebut.


Documents

Modul Proses Penilaian 26 Mar 2011