Một số vấn đề về hoạt động định giá một bất động sản riêng biệt

8/16/2019 Một số vấn đề về hoạt động định giá một bất động sản riêng biệt

1/41


2/41


3/41

Đồ án chuyên ngành GVHD: Nguyễn Mạnh Hà

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

!TT Tb ; K- -F- N? c d e ? :1 BĐU Bất động sản

BĐU SI Bất động sản Qục tiêu3 BĐU UU Bất động sản s( sánh4 NĐ Nghị địnhP WĐ Wuy$t định

R ĐXc ĐiFu chYnh* ZI II Z+# t,ị hi thị t,-Ongf ZIII Ziá t,ị thị t,-Ongg II IhHng t-1a I[


4/41


Bất động sản hi!n n#y )uHn ) vấn đF n0ng c@# nFn 'inh t$. t4ng đ;c bi!t 'hiđ#ng t,(ng gi#i đ(>n hội nh8 I cộng đGng 'inh t$ lUmlN

Ihị t,-Ong BĐU hát t,i n sL g0 h4n hát t,i n các thị t,-Ong c`n)>i. Iuy nhiên đ thị t,-Ong n y hát t,i n h n nC# thK vi!c gi#( dịch BĐU hải difn ,# ng y c ng he bi$n v t,= nên df d ng h n. ]( đ0 h(>t độngđịnh giá hải t,= nên ch+nh aác h n h6 h* vTi yêu c4u th&c t$ h n sátvTi ZIII c@# BĐU nhất. t động định giá ng y c ng t,= nên c4n thi$t v "u#n t,ong đ;c bi!t ) t,(ng điFu 'i!n nFn 'inh t$ c`nnhiFu bi$n động v đ#ng t,(ng "uá t,Knh hội nh8 sDu ,ộng. hHng th h@nh8n tiFQ n ng hát t,i n BĐU v h(>t động định giá BĐU t,(ng t- ng )#i

SVTH: Vũ Thị Nguyên $ Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


5/41


th hi!n = vi!c Nh n-Tc đ#ng th#y đei be sung v h( n thi!n các v n bản há )u8t h6 h* vTi định h-Tng hát t,i n thị t,-Ong n y t,(ng thOi 'Khội nh8 .

Ip th&c t$ t,ên '$t h* vTi Q(ng Quốn tKQ hi u ,q h n vF BĐUh(>t động định giá BĐU hi!n n#y đGng thOi c6ng vTi s& h-Tng drn nhi!ttKnh c@# ZEM] 3 Ih4y Nguyfn S>nh M JQ đ chon đF t i“Một số vấnđề về hoạt động định giá một bất động sản riêng biệt”) Q đF t i ch( đGán chuyên ng nh c@# QKnh.

+ Mi7 - E ? E 7j

Nghiên cAu đF t i n y nh Q đ>t đ-*c nhCng Qục tiêu c bản s#uM! thống h0# nhCng vấn đF )+ )u8n c bản vF BĐU v định giá BĐU.Định giá Qột BĐU ,iêng bi!t t>i đị# h- ng b ng Qột số h- ng

há định giá cụ th .ĐF auất h- ng h-Tng v Qột số giải há 'i$n nghị đ h( n thi!n

v nDng c#( chất )-*ng h(>t động định giá BĐU hi!n n#y.

3+ Đ/ - k ? ;@ O6 ; ? E 7j +Đối t-*ng Qột BĐU t>i đị# h- ng.

h>Q vi định giá Qột BĐU cụ th t>i đị# h- ng = thOi đi Q hi!n t>i.4+ \ 8 ? 2 ? E 7j +

I,(ng đF t i đ sử dụng Qột số h- ng há nghiên cAu ) điFu t,#thu th8 số )i!u v thống 'ê hDn t+ch s( sánhP+ `K- 7= 7 >< -@ +

ĐG án chuyên ng nh n y ng( i h4n Q= đ4u v '$t )u8n thK nội dungc`n đ-*c '$t cấu thJ( b# chng nh- s#u

Chương 1: < s= )j )u8n vF h(>t động định giá bất động sản.Chương : Ih&c t,>ng h(>t động định giá bất động sản ,iêng bi!t "u#

Qột v+ dụ.Chương ! h- ng h-Tng v giải há h( n thi!n h(>t động định

giá bất động sản.

SVTH: Vũ Thị Nguyên Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


6/41


Wu# đF t i n y JQ Q(ng Quốn c@ng cố thêQ 'i$n thAc c s= )+ )u8nc@# bản thDn vF BĐU v h(>t động định giá BĐU đGng thOi thHng "u# viđịnh giá Qột BĐU ,iêng bi!t c0 th đ-# ,# Qột số h- ng h-Tng v giải

há nh Q h( n thi!n h(>t động định giá BĐU g0 h4n nDng c#( chất)-*ng h(>t động định giá BĐU hi!n n#y.

Đ h( n th nh đG án chuyên ng nh n y JQ ain t )`ng bi$t n sDu sắctTi Ih.U Nguyfn S>nh M Ih4y đ t8n tKnh h-Tng drn t,(ng suốt "uát,Knh JQ th&c hi!n đG án n y.

Iuy nhiên d( thOi gi#n th&c hi!n cwng nh- t,Knh độ v n ng )&c c@#

bản thDn c`n h>n ch$ nên b i đG án n y 'hHng th t,ánh 'h i nhCng thi$us0t v 'huy$t đi Q. EK v8y JQ ,ất Q(ng nh8n đ-*c nhCng đ0ng g0 j'i$n c@# các Ih4y


7/41


8/41


Th'( )ách *h(+ ,(àn ,h- ./ 0 2*2p' 2+4 )ĐS ch2+ 5à. 3 5(ạ2:B: ? 1+1 \ l m O BĐ! - n B27 0 - @ - 6Q

C27 m O N d ?1. BĐU 'hHng đ4u t-

aDy d&ngĐất nHng nghi! z đất nuHi t,Gng th@y sảnz đất ) QQuối đất hi$Qz đất ch-# sử dụng.

2. BĐU c0 đ4u t- aDyd&ng

BĐU nh đấtz BĐU nh a-=ng v cHng t,Knhth- ng Q>i 3 dịch vụz BĐU h> t4ng BĐU t,ụ s= ) Q vi!c.

%. BĐU đ;c bi!t

< 1*4o B m p- Dl . aaPC27 m O N d ?

1. Đất đ#i Đ0 ) đất đ#i t& nhiên đất t,ống v đ#ng sử dụng

2. cHng t,Knh 'i$n t,xcv t i sản gắn )iFn vTicHng t,Knh 'i$n t,xc

Nh cử# aDy d&ng cố định 'hHng th di dOi t4ng ' thu8t h! thống đi!n )-Ti

đi!n th(>i #ngtJn cá t,uyFn hKnh h! thống )octh(át n-Tc cá 'h+ g# h! thống cAu h #

r6 7 9=- > ? .:Bất động sản c0 Qột số đ;c đi Q ch@ y$u nh- s#u

SVTH: Vũ Thị Nguyên F Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


9/41


Cố định về vị tr":Ziá t,ị c@# BĐU gắn )iFn vTi tpng vị t,+ cụ th . EK v8y c4n aJQ a{t đ$n

ảnh h-=ng c@# n0 tTi giá t,ị BĐU nh- 'h(ảng cách tp BĐU tTi các t,ung

tDQ v n h0# ch+nh t,ị a hội. hi nhCng y$u tố n y th#y đei thK |t+nh vt,+} c@# BĐU sL th#y đei d( v8y c4n hải d& bá( t,-Tc các th#y đei n yt,(ng vi!c đ4u t- v định giá BĐU.

Ziá t,ị v 'hả n ng sinh )Oi c@# BĐU cwng chịu tác động c@# y$u tốQHi t,-Ong y$u tố t& nhiên điFu 'i!n 'inh t$ t+nh chất a hội nên 'hi địnhgiá BĐU hải t+nh đ$n các y$u tố n y cwng nh- s& th#y đei c@# chxng s

tác động tTi BĐU nh- th$ n (.#"nh bền v$ng:

I+nh bFn vCng c@# BĐU = đDy đ-*c aJQ a{t t,ên cả g0c độ '~ thu8tv 'inh t$ tp đ0 c4n chx t,ong tTi các vấn đF s#u

Th nh , 'hi đ4u t- aDy d&ng hải d& t+nh tuei tho 'inh t$ đ "uy$tđịnh tuei tho v8t )+ t,ánh đ4u t- ) ng h+ h(;c đ4u t- nhiFu )4n.

Th h+24 c4n t+nh đ$n 2 y$u tố tuei tho 'inh t$ v tuei tho v8t )j 'hiđịnh giá đ "uy$t định s& tGn t>i c@# BĐU sản đ0.

Th I+ đ$n cuối chu '• 'inh t$ các chi h+ duy t,K t ng nh-ng thunh8 c0 au h-Tng giảQ d( đ0 )*i +ch 'inh t$ Q#ng )>i tp h(>t động c@#BĐU c0 au h-Tng giảQ. EK v8y c4n s( sánh h#i h+# đ "uy$t định s& tGnt>i c@# chu '• v8t )+.

Th ,- 'hi đ4u t- v thi$t '$ hải t+nh t(án v d& bá( các cHng n ngcwng nh- nhu c4u th#y đei c0 th hát sinh.

#"nh %há& biệt:hHng c0 h#i BĐU h( n t( n giống nh#u chxng c0 th 'hác nh#u vF

vị t,+ '$t cấu v 'i$n t,xcz 'hác nh#u vF "uyFn vTi BĐU h#y "u#ng cảnhQHi t,-Ong. ]( đ0 n$u bi$t 'h#i thác sL t,= th nh y$u tố thu8n )*i nh-ngcwng t,= th nh y$u tố bất )*i n$u 'hHng bi$t 'h#i thác.

SVTH: Vũ Thị Nguyên J Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


10/41


I,(ng đ4u t- hát t,i n c4n chx j 'h#i thác t+nh 'hác bi!t đ ) Q t nggiá t,ị c@# BĐU đGng thOi đá Ang nhu c4u vF t+nh 'hác bi!t c@# ng-Otiêu d6ng.

#"nh %h'n hi(m:U& 'h#n hi$Q c@# BĐU ch@ y$u ) d( di!n t+ch đất đ#i t& nhiên c0 giTi

h>n v BĐU c0 t+nh 'hác bi!t cố định vF vị t,+. ]( đ;c đi Q n y Q "u#nh! cung c4u vF BĐU th-Ong Qất cDn đối thJ( h-Tng cung nh h n c4u.

C) giá trị *+n:Đ;c đi Q n y auất hát tp giá t,ị c@# đất đ#i v chi h+ aDy d&ng các

cHng t,Knh t,ên đất ) )Tn.#"nh ảnh hư,ng *-n nh'.:t động 'hác.

T nh ph ,hu c à( n ng 5>c 6u n 5 M ng h(á BĐU đ`i h i 'hả n ngv chi h+ "uản )j c#( h n s( vTi các h ng h(á thHng th-Ong 'hác. Ei!cđ4u t- aDy d&ng BĐU ,ất hAc t> chi h+ )Tn thOi gi#n d i. ]( đ0 BĐđ`i h i c4n c0 'hả n ng "uản )j th+ch h* v t- ng aAng.

SVTH: Vũ Thị Nguyên 1E Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


11/41


M+ng nOng yPu ,Q ,;p 6uán4 ,hị h2Pu à ,nh h n các h ng h(á thHng th-Ong'hác. Nhu c4u vF BĐU c@# Q€i v6ng Q€i 'hu v&c Q€i "uốc gi# ) ,ất

'hác nh#u hụ thuộc v ( thị hi$u t8 "uán c@# ng-Oi dDn sinh sống t>i đ0$u tố tDQ )j a hội th8Q ch+ cả các vấn đF t+n ng-‚ng tHn giá( tDQ )in

v.v.. chi hối nhu c4u v hKnh thAc c@# BĐU.1+1+ Đ ? 2 9=- > ? .:

+ ` 2 56 > ? 2 -@ .: +Định giá vp# ) Qột 'h(# hoc vp# đ-*c nhKn nh8n nh- Qột ngh!

thu8t. I+nh chất 'h(# hoc c@# định giá th hi!n "u# vi!c hDn t+ch dC )i!uv t+nh t(án giá t,ị thHng "u# )u8n cA )+ thuy$t v th&c tifn các h{ t+nht(án hoc. I+nh ngh! thu8t n Q = 'hả n ng "uy$t định Qột c(n số d t,ên'inh nghi!Q v s& nh>y cảQ nghF nghi! c@# ng-Oi định giá. ]-Ti đDy )Qột số 'hái ni!Q vF định giá

Định giá ) s& -Tc t+nh vF giá t,ị c@# các "uyFn s= hCu t i sản cụ th

b ng hKnh thái tiFn t! ch( Qột Qục đ+ch đ đ-*c aác định 9ZU.ƒ.UJ#),(('J vi!n đ>i hoc (,tsQ(uth 3 E- ng "uốc lnh:.

Định giá ) Qột 'h(# hoc vF -Tc t+nh giá t,ị ch( Qột Qục đ+ch cụ thc@# Qột t i sản cụ th t>i Qột thOi đi Q aác định c0 cDn nhắc đ$n tất các đ;c đi Q c@# t i sản cwng nh- aJQ a{t tất cả các y$u tố 'inh t$ c n bảnc@# thị t,-Ong b#( gGQ các )(>i đ4u t- ) chon.9ZU. [iQ [#n u#n 3 'h(# aDy d&ng v bất động sản đ>i hoc "uốc gi# Uing# (,J:.

Wuản )j Nh n-Tc vF định giá Định giá ) vi!c )8 t,Knh thRQ định h- ng án giá "uy$t định giá 'hung giá t,ên c s= chi h+ sản auất chi h+ )-u thHngz "u#n h! cung c4uz sAc Qu# c@# đGng tiFn Ei!t N#Qz giá thịt,-Ong t,(ng n-Tc v th$ giTi '$t h* vTi ch+nh sách hát t,i n 'inh t$ ahội t,(ng tpng thOi '• c@# c "u#n nh n-Tc c0 thRQ "uyFn aác các QAcgiá chuRn 'hung giá giá giTi h>n á đ;t ch( )(>i t i sản h ng h(á dịch

vụ đ đ-*c aác định.SVTH: Vũ Thị Nguyên 11 Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


12/41


I0Q )>i định giá c0 th đ-*c hi u ) vi!c đánh giá giá t,ị c@# t i sản h6 h* vTi thị t,-Ong t>i Qột đị# đi Q thOi đi Q nhất định.9+ ` 2 E6 > ? 2 9=- > ? .:

IhJ( 'h(ản V điFu / [u8t inh d(#nh bất động sản n Q 2__5 "uyđịnh |Định giá bất động sản ) h(>t động t- vấn aác định giá c@# Qột bấtđộng sản cụ th t>i Qột thOi đi Q aác định}.

N0i cụ th h n định giá BĐU ) vi!c định giá đất v các t i sản t,ênđất gắn )iFn vTi đất đ#i n$u c0.1+ C27 ? E -F7 > ? 2 9=- > ? .:


13/41


14/41


1+3+ \ 8 ? 2 - p w>J - x+ N 2 ung: h- ng há n y d t,ên c s= thu nh8 ,`ng t,ung bKnh

h ng n Q t,(ng t- ng )#i tp Qột BĐU t- ng Ang vTi Qột t )! 9 : thu hGi

vốn nhất định đối vTi BĐU đ0 9t )! vốn h0#: đ t+nh ,# giá t,ị c@# BĐU đ0. Nguyên , c áp ng ch9 yPu:nguyên tắc d& bá( )*i +ch t- ng )#i. Đ28u *2Cn áp ng:các BĐU Q#ng )>i các 'h(ản thu nh8 en định v

c0 th d& bá( t,-Tc Qột cách h* )+. Uhạ. 2 áp ng t- vấn ch( các "uy$t định ) chon đ4u t-.

1+3+3 \ 8 ? 2 7 h+

N 2 ung ) h- ng há định giá b ng cách c(i giá t,ị BĐU SIt- ng đ- ng vTi chi h+ đ t>( ,# Qột BĐU t- ng đ- ng.

Nguyên , c áp ng: nguyên tắc th#y th$. Đ28u *2Cn áp ng: BĐU đ-*c hát t,i n c0 tiFQ n ng "uy h(>ch )>iz

h#y t,-Ong h* chi h+ ) y$u tố ch+nh t>( ,# giá t,ị BĐU. Uhạ. 2 áp ng: định giá BĐU c0 Qục đ+ch sử dụng ,iêng bi!t nh

thO b!nh vi!n t,-Ong hoc z aác định QAc bGi th-Ong 'hi aDy d&ng h*đGng bả( hi Q d>ng bGi th-Ong 'hácz ) h- ng há thHng dụng c@#ng-Oi th#Q gi# đấu th4u h#y 'i Q t,# đấu th4u.1+3+4 \ 8 ? 2 - q ? d +

N 2 ung: ) h- ng há -Tc t+nh giá t,ị BĐU thJ( Qục đ+ch sLđ-*c sử dụng chxng t,(ng t- ng )#i thJ( "uy h(>ch sL đ-*c cấ c0 thRQ"uyFn hê duy!t. Ziá t,ị th;ng d- c@# đất đ-*c aác định t,ên c s= giá t,ịc`n )>i s#u 'hi )ấy giá t,ị cHng t,Knh BĐU t,p đi teng số chi h+ v )*inhu8n.

Nguyên , c áp ng ch9 yPu: U]INEMWN v d& bá( )*i +ch t- ng)#i.

Đ28u *2Cn áp ng:BĐU c0 tiFQ n ng hát t,i n 'hHng hAc t> .


15/41


Uhạ. 2 áp ng:các nh th4u cHng ty 'inh d(#nh BĐU sử dụngth-Ong auyên 'hi đánh giá 'hả n ng hát t,i n v c hội đ4u t- v ( BĐU

1+4 ! 7J - K- 7 O- > ? > ? 2 9=- > ? .: +

BĐU hi!n n#y )uHn ) vấn đF n0ng c@# nFn 'inh t$. t động nh- đ4u t- d& ánch( thuê Qu# bán nh đất ce h4n h0# d(#nh nghi! h#y Qục đ+ch c@#

cấ "uản )+.I,(ng nFn 'inh t$ thị t,-Ong giá cả c@# h ng h(á n0i chung c@# BĐU

n0i ,iêng đ-*c hKnh th nh v v8n động d-Ti s& chi hối c@# các "ui )u8t'hách "u#n v chịu s& tác động c@# nhiFu nhDn tố. Bên c>nh đ0 BĐU c`nc0 các đ;c t+nh '~ thu8t aDy d&ng 'i$n t,xc hAc t> v ,ất 'hác nh#u. t động 'hác Q#ng t+nh há )+ bả( hi Q... Wu# đ0 đảQ bả( t+nh Qinh b>ch v cHng b ng ch( thị t,-OngBĐU.

Đ;c bi!t ) đối vTi nh n-Tc vTi t- cách ) ch@ s= hCu c@# Qột 'hối)-*ng ,ất )Tn các )(>i BĐU sL bị ảnh h-=ng ,ất )Tn n$u định giá 'hHngch+nh aác giá t,ị các )(>i BĐU Q nh n-Tc s= hCu. tđộng định giá cwng vH c6ng "u#n t,ong đối vTi nh n-Tc. $t "uả c@# vi!cSVTH: Vũ Thị Nguyên 1 Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


16/41


định giá BĐU sL hản ánh đxng nhất giá t,ị thị t,-Ong tp đ0 sL c0 tác dụng)Tn t,(ng vi!c đảQ bả( nguGn thu ch( nh n-Tc đảQ bả( t+nh cHng b nga hội. ĐGng thOi định giá đxng giá t,ị BĐU t,(ng đ0 đ;c bi!t ) đất đ#i sL

t>( động )&c ch( vi!c hDn bố đất đ#i 3 nh- ) Qột nguGn )&c a hội 3 Qộtcách h* )j v hi!u "uả.1+P C27 K -/ : Q ? >K ? 2 9=- > ? .: ;@ O- > ? > ? 2+1+P+1 C27 K -/ : Q ? >K ? 2 9=- > ? .: +

+ C27 K -/ 7 _ + M c 7 ch c9+ 2Cc =R ng )ĐS Qục đ+ch sử dụng BĐU sL ) c s=

) chon các h- ng há định giá n0 hản ánh nhCng đ`i h i vF Q;t )*i+ch Q BĐU c4n hải t>( ,# ch( ch@ th t,(ng Q€i cHng vi!c h#y gi#( dịchđ đ-*c aác định ng-Oi định giá )uHn cố gắng 'h#i thác tốt nhất các y$u tốthu8n )*i c@# BĐU đ ) Q nei b8t v t ng giá t,ị ch( BĐU c4n định giá. EKv8y n0 Q#ng t+nh ch@ "u#n v c0 t+nh "uy$t định tTi vi!c aDy d&ng các tiêuchuRn vF giá t,ị đối vTi BĐU đ-*c định giá.

S> nhạy c . ngh8 ngh2Cp c9+ ng- 2 7ịnh g2á: định giá ) cHng vi!cc0 t+nh ngh! thu8t th hi!n = s& nh>y cảQ c@# ng-Oi định giá đối vTi cácđộng thái thị t,-Ong tác động tTi giá t,ị BĐU. Iuy nhiên điFu 'i!n thịt,-Ong đHi 'hi 'hHng cung cấ đ@ thHng tin c4n thi$t đ -Tc t+nh ZIII.I,(ng t,-Ong h* n y ho hải d nhiFu v ( 'hả n ng cá nhDn 3 |s& nh>ycảQ nghF nghi! } 3 chịu s& chi hối c@# y$u tố cảQ t+nh đ -Tc t+nh giá t,c@# BĐU.9+ C27 K -/ 0 27 _ +

"ác yPu ,Q .+ng , nh ;, ch ,:[ các y$u tố th hi!n các thuộc t+nh hCu dụng t& nhiên vốn c0 c@#

BĐU c0 th Q#ng )>i ch( ng-Oi sử dụng vị t,+ '+ch th-Tc di!n t+ch 'hản ng cải t>( sử# chC#


17/41


định giá hải aJQ a{t cả cHng dụng c@# BĐU Qục tiêu cwng nh- "u#nđi Q c@# 'hách h ng đ ti$n h nh t- vấn v ) chon )(>i giá t,ị định giách( h6 h* .

"ác yPu ,Q 8 , nh ,Wạng pháp 5 :IKnh t,>ng há )+ c@# BĐU "uy định "uyFn c@# c(n ng-Oi đối vTi

vi!c 'h#i thác các thuộc t+nh c@# BĐU t,(ng "uá t,Knh sử dụng v điFu n yảnh h-=ng )Tn tTi giá t,ị c@# BĐU. IhHng th-Ong "uyFn 'h#i thác cácthuộc t+nh c@# BĐU c ng ,ộng thK giá t,ị c@# BĐU c ng c#( v ng-*c )>nh-ng "uyFn n y hải đ;t d-Ti s& bả( hộ c@# há )u8t. ]( đ0 ng-Oi định

giá c4n hải nắQ đ-*c các "uy định c0 t+nh há )+ vF "uyFn c@# các ch@th đối vTi tpng gi#( dịch b ng cách d v ( các v n bản há )+ hi!nh nh aJQ a{t các )(>i giấy tO ) Q b ng chAng '„Q thJ( BĐU

"ác yPu ,Q .+ng , nh *2nh ,P:… đDy Quốn n0i tTi h#i y$u tố 'hách "u#n c@# giá t,ị đ0 ) cung v

c4u BĐU. N$u t>i Qột thOi đi Q các y$u tố 'hác ) cố định thK BĐU đ-*c

Qu# bán t,ên thị t,-Ong hụ thuộc v ( "u#n h! cung c4u. Ih&c t$ QộtBĐU đ-*c đánh giá c#( 'hi cung t,= nên 'h#n hi$Q nhu c4u v sAc Qu#ng y c ng c#( v ng-*c )>i. ]( đ0 ng-Oi định giá ng( i vi!c hải ti$nh nh thu th8 )-u t,C thHng tin c0 )iên "u#n đ$n gi#( Qu# bán BĐU g4nvTi BĐU c4n định giá nhất c`n hải t,#ng bị các 'i$n thAc vF ' thu8t aử )+ hDn t+ch v d& bá( vF s& bi$n động c@# giá cả thị t,-Ong đ th&c hi!n tốv#i t,` v giảQ thi u ,@i ,( t,(ng h(>t động định giá c@# QKnh.

"ác yPu ,Q *hác:BĐU ) Qột h ng h0# đ;c bi!t cố định vF vị t,+ Q#ng t+nh )Du bFn

thOi gi#n aDy d&ng )Du d i EK v8y giá t,ị c@# BĐU c`n hụ thuộc v ( vt,+ đ;c đi Q đị# hKnh aung "u#nh t8 "uán dDn c- h#y tDQ )+ tiêu d6ngĐ;c bi!t ) vF QHi t,-Ong #n ninh c s= h> t4ng gi#( thHng h#y y$u tố vFcảnh "u#n ảnh h-=ng ,ất )Tn tTi giá t,ị c@# BĐU. ĐiFu n y đ`i h i ng-Oiđịnh giá hải c0 s& hi u bi$t ,q vF BĐU t8 "uán dDn c- cwng nh- c0 s&SVTH: Vũ Thị Nguyên 1& Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


18/41


hDn t+ch vF y$u tố tDQ )+ đ g0 h4n đ-# ,# "uy$t định t- vấn aácQinh giá cả c@# các gi#( dịch chAng cA c0 th đ-*c c(i ) ZIII h#yZI II.

1+P+ C27 K -/ : Q ? >K O- > ? > ? 2 9=- > ? .: + Ng-Oi định giá d( định giá Q#ng t+nh ngh! thu8t nên đDy ) nhDn tố

"u#n t,ong ho ) ng-Oi t,&c ti$ v8n dụng các )+ )u8n định giá v ( vi!cđịnh giá cụ th . Định giá BĐU ) h(>t đH †ng hAc t> 'h0 'h n h n các)(>i t i sản 'hác vK bất động sản ) t i sản c0 giá t,ị )Tn. Ihị t,-Ong BĐU = Ei!t N#Q ) thị t,-Ong 'hHng h( n hả( thHng tin 'hHng ,q , ng c0 nhiFu

bi$n động. Ng( i ,# nhiFu t,-Ong h* nguGn thHng tin 'hách h ng cungcấ ch-# th8t s& ch+nh aác v đ4y đ@. M n nC# h(>t động định giá cwnQ#ng t+nh ch@ "u#n vK v8y ng-Oi định giá hải c0 chuyên QHn nghi! vụ#Q hi u vF há )u8t aDy d&ng 'inh t$ t i ch+nh ) Q vi!c hải c0 tinth4n t,ách nhi!Q c#( c0 'hả n ng hDn t+ch d& đ(án các 'hả n ng hi!n t>iv t- ng )#i c@# t i sản.

I,#ng thi$t bị ' thu8t h€ t,* cHng tác định giá bất động sản.9+ yK -/ 0 27 _

H@ m ? 2 mh 7 O- > ? > ? 2 9=- > ? .:


19/41


‡ [u8t inh d(#nh BĐU 2__5 v các v n bản h-Tng.‡ [u8t nh = n Q 2__ 9sử# đei 2__V: v các v n bản h-Tng drn.‡ [u8t dDn s& 2__ v các v n bản h-Tng drn.‡ [u8t PDy d&ng n Q 2__% v các v n bản h-Tng drn.‡ nh tTi thịt,-Ong BĐU n-Tc t#.

nh t,#nh t,(ng 'hu v&c 'hi sử# )u8t ch( h{ cá nhDn n-Tc ng( i đ-*c s=

hCu nh đGng thOi Q= ,ộng c hội đ4u t- ch( 'hối ng(>i th#Q gi# thịt,-Ong n y. IhJ( Qột đ n vị t- vấn bất động sản vi!c sử# đei )u8t t>( điFu'i!n ch( nh đ4u t- n-Tc ng( i ) h-Tng ti$ c8n h6 h* vTi th&c t,>nghội nh8 'inh t$. ĐiFu n y sL gix thị t,-Ong bất động sản Ei!t N#Q t,= nên c>nh t,#nh h n t,(ng 'hu v&c. N0 cwng sL ch( h{ các nh đ4u t- đ@điFu 'i!n nh8 cảnh v ( Ei!t N#Q c0 c hội ti$ c8n vTi hDn 'hxc t i sản

hấ drn n y t,(ng Qột thị t,-Ong QTi nei vTi nhCng đ;c đi Q cấu t,xc hấdrn v nhCng tiFQ n ng hát t,i n Q>nh QL. Ip đ0 h(>t động định giácwng sL chịu 'hHng +t tác động t,(ng nFn 'inh t$ hội nh8 nh- hi!n n#y. ](đ0 c4n c0 nhCng b-Tc chuRn bị c4n thi$t h-Tng tTi định giá BĐU Qộtcách ch;t chL h6 h* v đá Ang vTi các yêu c4u t,(ng thOi 'K hội nh8h-Tng tTi aDy d&ng Qột thị t,-Ong BĐU hát t,i n ) nh Q>nh hi!u "uả v

t ng sAc c>nh t,#nh.SVTH: Vũ Thị Nguyên 1J Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


20/41


CHƯƠNG THSC T NG H T Đ&NG Đ(NH GI) B%T Đ&NG!ẢN IWNG BIXT YUA M&T V" DỤ CỤ THZ

+1 T 7 -[O ? O- > ? > ? 2 9=- > ? .: 5 ++1+1 C8 .Q 7 ; 57 > ? 2 9=- > ? .: +

ĐY 5à g2á ,Wị ,hị ,W- ng ) số tiFn t,#( đei -Tc t+nh vF t i sản v ( thOiđi Q thRQ định giá giC# Qột bên ) ng-Oi bán s n s ng bán vTi Qột bên )ng-Oi Qu# s n s ng Qu# s#u Qột "uá t,Knh ti$ thị cHng 'h#i Q t>i đ0các bên h nh động Qột cách 'hách "u#n hi u bi$t v 'hHng bị { buộc9IhJ( ^y b#n tiêu chuRn thRQ định giá Wuốc t$ kEU< tiêu chuRn thRQđịnh giá số 1:.

+1+ \ 8 ? - j7 - K @ > ? 2 9=- > ? .:SVTH: Vũ Thị Nguyên #E Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


21/41


+ G ^ - 5 ;< 7 .Q { ;@ 9=- > ? .: 7J > ? 2+"h9 )ĐS ˆng Ew E n Ihu.SQ 72Cn ,h(ạ2: _15%? ? 752.

Đị+ chZ hố I,ung ên Ihị t,ấn ên Ihịnh ên SH Ninh BKnh. M c 7 ch 7ịnh g2á: Pác định giá bán t>i thOi đi Q hi!n t>i.Tà2 = n 7ịnh g2á: Nh c@# Hng Ihu. BĐU n y b#( gGQ cả "uyFn sử dụngđất v cHng t,Knh aDy d&ng t,ên đất.Th>c ,Wạng )ĐS 7ịnh g2á cY các ,h[ng ,2n nh- =+u:

EF đ;c đi Q há )+ tốt đất t( n "uyFn. MG s há )+ ) giấy chA

nh8n "uyFn s= hCu đất v s= hCu nh đ-*c cấ t>i \BN] huy!n ên SH 3 tYnh Ninh BKnh.

EF đ;c đi Q 'inh t$ '~ thu8t đất = vTi di!n t+ch ) _Q2 đ đ-*c cấ h{ h( n t( nz đất hKnh d>ng chC nh8t vTi chiFu ,ộng ) /Q chiFu sDu )12 Q. h(ảng cách tp nh tTi đ-Ong ch+nh ) Q. BĐU SI n y aDyd&ng nh 2 t4ng Qái b ng vTi di!n t+ch 1__Q2 aDy d&ng n Q 2__5. Iueitho 'inh t$ ) _ n Q tuei tho th&c t$ t>i thOi đi Q định giá ) V n Q.


22/41


Ii!n +ch đ4y đ@ n Q = 'hu t,ung tDQ c@# Muy!n t # ,# các a t,(nghuy!n g4n vTi t,-Ong IM


23/41


) , 7 ng = n =( =ánh #: c t,ên t,ục đ-Ong ch+nh c@# huy!n ) "uốc )ộ 12B. Đ c0 đ4y đ@ giấytO há )+ ) "uyFn sử dụng đất v "uyFn s= hCu nh d( \BN] Muy!n cấ .

BĐU n y vp# đ-*c bán v ( tháng /X2_1 vTi giá bán t,ả ng#y ) 7_ t,i!uđGng. Nh b Nhung ) nh 2 t4ng '$t cấu bê tHng cốt th{ "u#y vF h-TngBắc. BĐU n y c0 di!n t+ch đất ) /7 Q2 di!n t+ch aDy d&ng ) V/ Q2 Q;ttiFn ) / 7Q. Nh aDy d&ng n Q 2__1 tuei tho th&c t$ t>i thOi đi Q địnhgiá ) 1/ n Q. BĐU n y c0 h! thống c s= h> t4ng đGng bộ cấ v th(átn-Tc tốt. E‰ t,+ BĐU n y to# )>c c0 )*i th$ vF 'inh d(#nh )Tn d( n Q t,ên

t,ục đ-Ong huy$t Q>ch c@# huy!n t8 t,ung dDn c- đHng đxc t>i đDy c0th Q= "uán n "uán c#Š{ ti!Q v ng Iuy nhiên QHi t,-Ong #n ninh t>i'hu v&c n y c0 nhiFu hAc t> v ( Q6# h„ th-Ong bụi nhiFu

) , 7Qng = n =( =ánh 3: c t,ên c6ng t,ục đ-Ong ch* B!nh vi!n huy!n. Đ c0 đ4y đ@ giấytO há )+ ) "uyFn sử dụng đất v "uy n s= hCu nh d( \BN] huy!n cấ .

Nh Hng Ninh đ đ-*c bán v ( tháng %X2_1 vTi giá ) 77 t,i!u đGngvTi điFu 'i!n ) t,ả ng#y 5_ teng số tiFn số c`n )>i t,ả s#u 1 tháng. NhaDy d&ng cách đDy ? n Q c0 đ4y đ@ ti!n nghi nh 2 t4ng "u#y h-Tng ID]i!n t+ch đất ) /7Q2 vTi Q;t tiFn ) / 7Q. ]( c(n đ-Ong n y QTi ) Q )>inên c#( h n t,-Tc 'i# d( đ0 v ( Q6# Q-# thK th-Ong th(át n-Tc ch8Q.Zi#( thHng cwng 'há thu8n ti!n cách đ-Ong "uốc )ộ ch+nh 12B ) V Q. N Q = giC# ch* v b!nh vi!n nên c0 nhiFu )*i th$ vF 'inh d(#nh d( đ0 giá= 'hu n y th-Ong đắt h n = Qột số vị t,+ 'hác.

I# c0 bảng s( sánh các thHng tin vF các BĐU UU nh- s#uB: ? +1 T } ? - 727 BĐ! !!

!TT T } ? - BĐ! !! 1 BĐ! !! BĐ! !! 31 ]i!n t+ch đất / Q2 /7 Q2 /7 Q2

]i!n t+ch aDy d&ng 1_? Q2 V/ Q2 V/ Q23 Ziá bán V1? t,i!u 7_ t,i!u 77 t,i!u4 Uố n Q sử dụng 2 1/ ?

SVTH: Vũ Thị Nguyên #3 Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


24/41


P IKnh t,>ng há )+ Đ cấ se đeĐ cấ se

đĐ cấ se

đR S;t tiFn 5 Q / 7Q / 7Q

*Đ;c đi Q vF đi!n

n-TcĐi!n n-Tc

tốtĐi!n n-Tc

tốtIh(át n-Tc

'{Qf M-Tng nh ĐHng Bắc IDy

gSHi t,-Ong #n

ninhIốt

{Q h n bụi nhiFu

Iốt

1a [*i th$ 'inh d(#nh hHng


25/41


Ng( i ,# "u# thu th8 v điFu t,# t,ên th&c t$ t,ên thị t,-Ong t>i n i c0nhCng BĐU t,ên to# )>c c0 các thHng tin s( sánh nh- s#u

Ziá đất c0 Q;t tiFn ‹ /Q đắt h n c0 Q;t tiFn Œ /Q ) .

Ziá đất 'hu v&c th(át n-Tc h n 'hu v&c th(át n-Tc '{Q ) 1_ .BĐU c0 )*i th$ vF 'inh d(#nh c0 giá c#( h n BĐU 'hác ) 1_ .Ziá đất nhKn ,# h-Tng ĐHng đắt h n h-Tng h n Bắc đắt h n

h-Tng IDy 1_ .Ziá c@# BĐU c0 QHi t,-Ong #n ninh tốt c#( h n QHi t,-Ong #n ninh

'{Q ) .Eị t,+ BĐU = g4n b!nh vi!n ch* c0 giá c#( h n s( vTi BĐU

'hác.[ i suất v#y ngDn h ng ) 1 Xtháng.ZI


26/41


BĐU SI BĐU UU1 UU2 th(át n-Tc tốt nên c0 tY )! ) 1__ BĐUUU % th(át n-Tc tốt h n nên tY )! ) V_ . E8y tY )! điFu chYnh c@# BĐU UU) 91__ V_ :X V_ ‡ 11 11 .

BĐU UU 1 = h-Tng ĐHng nên c0 tY )! ) 1__ BĐU UU 2 = h-TngBắc c0 tY )! ) V BĐU SI v BĐU UU% = h-Tng IDy c0 tY )! V_ .

IY )! điFu chYnh BĐU UU1 ) 9V_ 1__ : X1__ 1_IY )! điFu chYnh c@# BĐU UU 2 ) 9V_ V :XV 25 .

EF điFu 'i!n th#nh t(án Wuy số tiFn t,ả = t- ng )#i vF hi!n t>i thJ() i suất ngDn h ng ,Gi t+nh chênh )!ch vTi số tiFn bán đ t+nh tY )!. I# c0 tY điFu chYnh ch( BĐU UU 1 UU % )4n )-*t ) _ VV v _ / .

SHi t,-Ong #n ninh = BĐU SI BĐU UU 1 UU % tốt h n t# c0 tY) 1__ BĐU UU 2 '{Q h n sL c0 tY )! ) V . E8y tY )! điFu chYnh c@BĐU UU 2 ) 91__ V :XV ‡ 25 .

Eị t,+ BĐU UU % = g4n b!nh vi!n v ch* h n nên c0 tY )! ) 1__BĐU SI BĐU UU 1 UU 2 sL c0 tY )! ) V . E8y tY )! điFu chYnh c@# BUU % ) 9V 1__ :X1__ .

BĐU UU 2 UU % c0 )*i th$ 'inh d(#nh h n nên c0 tY )! ) 1__ BĐUSI v BĐU UU 1'{Q h n nên tY )! ) V_ . ]( đ0 tY )! điFu chYnh c@# BĐU% ) 9V_ 1__ :X 1__ 1_ .

SVTH: Vũ Thị Nguyên #% Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


27/41


B: ? + B: ? . .2 ;@ > < 7 • ./ m 5 ? { 727 BĐ!TT yK -/ . .2 BĐ! MT BĐ! !! 1 BĐ! !! BĐ! !! 3l Ziá bán 9t,i!u: r6 ;< > 5 ,^7

Đ 5 , ^7-/-

T/- T/- T 2-^7 0 6

IY )! 1__ 1__ 1__ V_IY )! điFu chYnh _ _ ‡11 11

M c g2á 728u chZnh E E ^F14 #Ziá s#u điFu chYnh ?5% /5 55V 7 ?1 %_4 H ^ ? Tl Đ} ? BF7 Tl

IY )! V_ 1__ V V_IY )! điFu chYnh 1_ 25 _

M c g2á 728u chZnh 0F%43 03 4#3 EZiá s#u điFu chYnh 777 11 5%/ 2 ?1 %_

P M} -[ z ?, T/- T/- ` 6 8 T/-

IY )! 1__ 1__ V 1__IY )! điFu chYnh _ ‡ 25 _ M c g2á 728u chZnh E ^334&F EZiá s#u điFu chYnh 777 11 55? %_ ?1 %_

R Lk - K 0d

` } ? ` } ? Ct Ct

IY )! V_ V_ 1__ 1__IY )! điFu chYnh _ 1_ 1_

M c g2á 728u chZnh E 0%%4F3 0F14 3Ziá s#u điFu chYnh 777 11 5_1 /7 7%% 77

SVTH: Vũ Thị Nguyên #& Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


28/41


29/41


‚27 > ? 2 >=-

IhJ( '$t "uả hDn t+ch s#u điFu chYnh s( vTi BĐU SI t# thấy BĐUUU 1 c0 số )4n điFu chYnh +t nhất số )4n điFu chYnh thu4n ) 1/_ ?V t,số điFu chYnh gộ ) 1/_ ?V t,i!u. E8y chon BĐU UU 2 ) Q QAc giá chY drch( BĐU SI c4n aác định giá

E8y giá đất t>i 'hu v&c BĐU SI to# )>c ) 5 / t,i!uXQ2.G 2 >=- -O BĐ! MT R,4 ƒ Pa „ 3 a,a w-[ 5 >… ?x+• ‚27 > ? 2 -[ 7} ? -[~ -[E >=-

T nh ,(án >+ ,h'( h+( .?n ,h>c ,P:]i!n t+ch s n _ Q2.

i$n t,xc Nh _2 t4ng '$t cấu bê tHng cốt th{ .]i!n t+ch aDy d&ng 1__ Q2

Iuei tho 'inh t$ _ n Q.Iuei tho th&c V n Q.

Vp T• m5 7† mO -O6 -h wwPao gx€Pax|1aa „ f ‡+T nh ,(án ch2 ph ,h'( ph-_ng pháp ,h'( 7_n ị c u ,hành:

Bộ h8n ch+nh cấu th nh nên giá t,ị cHng t,Knh t,ên BĐU SI b#( gGQh! thống Q0ng 'hung cột t-Ong nFn Qái nh .

hả( sát hi!n t,>ng c@# tpng bộ h8n cấu th nh t# c0 các thHng tins#u

‡ S0ng 'hung cột B ng bê cHng cốt th{ h! thống c`n tốt.‡ I-Ong PDy g>ch tuy nJn c`n tốt n-Tc s n h i c`n tốt.‡ NFn nh )át g>ch QJn %_ cQ Ž %_ cQ đá cw.‡ Sái Bê tHng cốt th{ c`n tốt.Wu# thHng tin 'hả( sát t,ên th&c t$ t# c0 bảng tY )! giá t,ị c@# các '$t

cấu ch+nh t,(ng teng th giá t,ị cHng t,Knh aDy d&ng t,ên BĐU SI nh- s#u

SVTH: Vũ Thị Nguyên #J Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


30/41


B: ? +3 B: ? -h 7 - K- ? 2 -[ 7† mO 7 7} ? -[~

!TT`K- 7=7 h

TLCL 7†mO

T• m5 727 0K-7= 7 h

TLCL 7† mO-[ ? 7} ? -[~

1 S0ng V2 1_ V 2I-Ong ?V 1? 15 2

3 U n ?7 15 1% V24 I,ụ cột V1 1_ V 1P Sái V_ 5 /

Ieng 5_ % ?2

E8y I[i c@# cHng t,Knh d thJ( h#( Q`n '$t cấu ch+nh )P3,f ‡ € Ra‡ „ fg,*‡

E8y TLCL 7† mO 7 7} ? -[~ d - n 6† - 7 -K ;@ 6† 0K- 7= 7 h m@

wf ‡ ˆ fg,*‡x € „ fP,R ‡Đ-*c bi$t BĐU SI thuộc 'i u nh số d>ng nh cấ kE h! thống

đi!n n-Tc v! sinh tốt. IhJ( th#Q 'hả( WĐ số _2X2_1 XWĐ \NN] tYnh Ninh BKnh vF vi!c b#n h nh đ n giá aDy QTi nh cử# v8t 'i$n t,xc v nộithất cDy t,Gng v8t nuHi t,ên đị# bản tYnh Ninh BKnh cwng nh- đ n giá ad&ng nh vTi cHng n ng v thRQ Q t- ng t& nh- BĐU SI đF auất giá aDyd&ng ch( BĐU SI ) / 2 t,i!uXQ2.

Vp , ? 2 -[ 7} ? -[~ -[E ‰l d ? BĐ! MT m@fP,R‡ ƒ 1aa ƒ 4, „ 3Pg,P w-[ 5 >… ?x

Vp , ? 2 -[ BĐ! MT 6@ } ? T 7J > ? 2, -h - n 8 ?2 . .2 -[ 7 - K 0K- k ;^ 8 ? 2 7 h m@

G 2 BĐ! MT „ ? 2 -[ >=- ˆ ? 2 -[ 7} ? -[~ ‰l d ? -[E >=- „ 3 a,a ˆ 3Pg,P „ R*g,P w-[ 5 >… ?x+

SVTH: Vũ Thị Nguyên 3E Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


31/41


+ Đ2 ? 2 - 7 -[O ? O- > ? > ? 2 9=- > ? .: ++ +1 `K- _ : >O- > k7

Uh-_ng ,h c ,2Pn hành 7ịnh g2á: Ih&c hi!n đxng "uy t,Knh định giá

BĐU. h- ng há thu th8 v điFu t,# thHng tin 'h(# hoc nh#nh ch0ng"u# đ0 cHng vi!c định giá đ-*c ti$n h nh Qột cách df d ng v thu8n )*i.I,(ng "uá t,Knh th&c hi!n h(>t động định giá )uHn c8 nh8t 'ị thOi nhCngv n bản há )u8t tKQ hi u nhCng thHng tin ảnh h-=ng tTi BĐU thị t,-OnBĐU n0i chung cwng nh- nhCng tác động tTi h(>t động định giá n0i ,iêng.

H(àn ,hành . c ,2êu 7O, W+: định giá BĐU SI d t,ên s& '$t h*

c@# h#i h- ng há h- ng há s( sánh t,&c ti$ v h- ng há chi h+. ETi s& v8n dụng Qột cách )inh h(>t h6 h* các h- ng há cHngvi!c định giá đ c0 '$t "uả định giá 'há ch+nh aác ti$t 'i!Q chi h+ v thOigi#n. ĐGng thOi giá t,ị c@# BĐU SI ) R*g,P -[ 5 >… ? đ-*c aác địnhcách ,q , ng vF cả giá t,ị c@# đất v c@# cHng t,Knh aDy d&ng t,ên đất vgiá t,ị c@# đất ) 3 a,a -[ 5 >… ? v 3Pg,P -[ 5 >… ? ) giá t,ị cHng

t,Knh aDy d&ng t,ên đất.+ + N { ? O 7 K ;@ ? E l

NguGn thHng tin các thHng tin thu th8 ch-# c0 h! thống đGng bộ t&tKQ 'i$Q thHng tin ch@ y$u ) d( h i giá c@# nhCng ng-Oi đ bán Bất độnsản giá Q;t b ng chung. Iuy nhiên QAc giá Q th&c chất ho bán th&c s&c0 th 'hHng đxng nh- th$. ]( đ0 các thHng tin tKQ hi u đ-*c ch-# th&cs& đ4y đ@ v h( n t( n ch+nh aác '$t "uả thRQ định chY Q#ng t+nh chất- ng đối. S;t 'hác thị t,-Ong BĐU QTi hKnh th nh v hát t,i n nên cácthHng tin thu th8 t,ên thị t,-Ong c0 nhiFu bi$n động nên s& teng h* vđ-# ,# '$t )u8n cwng g; nhCng 'h0 'h n nhất định. Ziá BĐU cwng c0 s& bi$n động )Tn v chịu ảnh h-=ng c@# nhiFu nhDn tố 'hi$n ch( h(>t độngđịnh giá g; nhiFu 'h0 'h n.

]( thOi gi#n bán c@# các BĐU UU cách thOi đi Q định giá BĐU SI'hHng nhiFu nên 'hi định giá đ b "u# y$u tố )>Q hát vF tiFn t!. ĐDySVTH: Vũ Thị Nguyên 31 Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


32/41


cwng ) Qột y$u tố tác động tTi '$t "uả định giá ) Q '$t "uả định giá +tnhiFu bị ảnh h-=ng.

$t "uả định giá Q#ng t+nh ch@ "u#n c@# ng-Oi định giá nhiFu vK th$

thi$u sAc thuy$t hục d( các thHng tin đ điFu chYnh chY Q#ng t+nh t- nđối "u# điFu t,# ch-# )8 )u8n Qột cách ch;t chL v chi ti$t đ tp đ0 suy ,#BĐU đất đ đ-*c điFu chYnh. EK th$ 'hi t+nh giá t,ị c@# BĐU SI sL 'hHngđ-*c sát vTi giá thị t,-Ong.

Định giá BĐU ) h(>t động hAc t> đ`i h i t,Knh độ 'i$n thAcchuyên sDu c0 s& #Q hi u nhiFu vF nhiFu ) nh v&c BĐU thị t,-Ong 'in

d(#nh BĐU hi!n n#y ) nh v&c aDy d&ng nội thất h#y các y$u tố h(ngth@y đ tp đ0 c0 cái nhKn ch+nh aác h n vF BĐU tp đ0 '$t "uả định giácwng sát th&c h n. Iuy nhiên ng-Oi định giá 'hHng c0 nhiFu hi u bi$tt,(ng nhCng ) nh v&c n y thi$u 'inh nghi!Q đ aử )+ nhCng y$u tố 'hác bi!t 'hi ti$n h nh h(>t động định giá nên g; hải nhCng h>n ch$ nhất địnht,(ng vi!c aác định giá c@# BĐU SI.

M! thống há )u8t điFu chYnh ch-# đGng bộ c`n chGng ch{( ch-#thống nhất giC# các )u8t ảnh h-=ng tTi h(>t động định giá nh- [u8t nh =)u8t đất đ#i )u8t 'inh d(#nh BĐU S;t 'hác các v n bản há )u8t c0 s&th#y đei be sung điFu chYnh nhiFu gDy 'h0 'h n ch( ng-Oi sử dụng. Ipđ0 gDy ,# nhiFu hi!n t-*ng tiêu c&c nh- đ4u c )ách )u8t nên cácthHng tin t,ên thị t,-Ong c ng hAc t> v 'h0 'i Q s(át thi$u ch+nh aác.ĐiFu n y tác động nhiFu tTi h(>t động định giá đ;c bi!t 'hi ng-Oi định giásử dụng h- ng há s( sánh đ ) Q h- ng há định giá.

SVTH: Vũ Thị Nguyên 3# Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


33/41


CHƯƠNG 3 \HƯƠNG HƯ]NG V' GIẢI \H)\ H 'NTHIXN H T Đ&NG Đ(NH GI) B%T Đ&NG !ẢN

3+1 \ 8 ? ^ ? O- > ? > ? 2 9=- > ? .: +

I,(ng bối cảnh giá BĐU bi$n động định giá sL ) h- ng ti!n aácđịnh giá t,ị th&c định h-Tng thị t,-Ong BĐU t,(ng t- ng )#i. I,ải "u# thOi'• |sốt n0ng} 2__? 3 2__V thị t,-Ong đi v ( t,4Q )ắng giá giảQ 2_ 3 %_ c0 'hu v&c giá đ giảQ _ thK đ$n n#y đ giC en định v ti$ cD †ng4n vTi giá t,ị th&c. Đ0 ) nhCng điFu ,ất t+ch c&c c@# QH †t thị t,-Ong BĐU bFn vCng. IhêQ v ( đ0 t+n dụng BĐU t ng nhu c4u v#y BĐU t ng ngD

h ng df d ng h n t,(ng viê †c ch( v#y Qu# BĐU. N Q 2_1 vTi đ đi )ên c@# h n QH †t n Q n#y cH †ng vTi nhCng t+ch

c&c tp [uD †t nh = [uD †t 'inh d(#nh BĐU sử# đei thHng "u# vp# ,Gi ch+nhthAc c0 hi!u )&c tp 1X7X2_1 Q= ,H †ng h n đối t-*ng ng-Oi n-Tc ng( ith#Q gi# v ( thị t,-Ong. Đối t-*ng c0 nhu c4u nh = t ng )ên. ( ,#nhCng t+n hi!u QTi ch( thị t,-Ong BĐU hát t,i n v 'h=i sắc h n. ]( đ0cHng tác định giá đ#ng đ-*c "u#n tDQ đxng QAc h n v chắc chắn BĐUn-Tc t# sL hải định giá ch;t chL h n chuyên nghi! h n hi!n đ>i h0#h n. Pác định giá t,ị BĐU ) điFu "u#n t,ong v c4n thi$t gix ch( thịt,-Ong BĐU hát t,i n en định v ) nh Q>nh đá Ang các nhu c4u đ# d>ngSVTH: Vũ Thị Nguyên 33 Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


34/41


v h(ng hx c@# 'hách h ng nh- t+nh thu$ vTi BĐU ch( h* )j th$ chấv#y vốn ngDn h ng chuy n "uyFn s= hCu thp# '$ t+nh giá đFn b6 'hHng bị s#i )!ch v 'hHng gDy ,# nhCng h! "uả aấu ch( nFn 'inh t$. .

3+ G : 2 @ - 5 O- > ? > ? 2 9=- > ? .: 5 3+ +1 V< ? … l m 7

( ch+nh "ui vF định giá t i sảnđ;c bi!t ) định giá bất động sản. Bên c>nh đ0 cwng c4n aDy d&ng Qột độingw đHng đả( các t,* )j ch( thRQ định viên vF giá ho c0 v#i t,` t,* gix"u#n t,ong ch( thRQ định viên t,(ng vi!c thu th8 số )i!u v nhCng cHngvi!c 'h=i đ4u h€ t,* ch( bá( cá( thRQ định. E t,(ng t- ng )#i ch+nh hocwng ) nhCng thRQ định viên ) nh nghF đ-*c cấ th . ( ch;t chL đGng bộ thJ( h-Tng chuRn h0# v nDng cấ t i )i!u bGi d-‚ngch( các cá nhDn th#Q gi# hoc t8 z đGng thOi te chAc c8 nh8t 'i$n thAcchuyên QHn vF định giá ch( nhCng thRQ định viên đ ho ti$ tục hát huyđ-*c v#i t,` đ;c bi!t c@# QKnh. ETi Qột đội ngw nhDn viên định giá ) nhnghF c0 t,Knh độ 'inh nghi!Q v đ>( đAc thK '$t "uả định giá sL sát vTiZIII t>( nên nhCng gi#( dịch Qinh b>ch ,q , ng g0 h4n hát t,i n các) nh v&c )iên "u#n.3+ + V< ? … - } ? - ;@ m -[{ - } ? - +SVTH: Vũ Thị Nguyên 3$ Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


35/41


IhHng tin ) Qột y$u tố ,ất "u#n t,ong t,(ng h(>t động định giá. EKth$ t+nh ch+nh aác h* )+ c@# các thHng tin sử dụng t,(ng "uá t,Knh địngiá BĐU ) ,ất c4n thi$t. M n nC# thu th8 thHng tin ) b-Tc đ4u c@# "u

t,Knh định giá d( đ0 c4n hải 'i Q t,# 'hắt 'hJ h n chất )-*ng các thHngtin thu th8 vF nguGn thHng tin cách thAc thu th8 Ng-Oi định giá 'hHngnên chY d v ( các thHng tin Q 'hách h ng cung cấ Q c4n hải ti$nh nh điFu t,# aác Qinh v ) Q ,q t,ánh sử dụng nhCng thHng tin thi$uch+nh aác h(;c Q#ng n;ng j 'i$n ch@ "u#n c@# 'hách h ng nh Q đ>t đ-*cQục đ+ch c@# ho đ;c bi!t ) t,(ng th$ chấ v#y vốn ngDn h ng. U#u 'hi thu

th8 thHng tin thK c4n c0 nhCng bi!n há h- ng há đ aử )+ thHng tiđ0 đGng thOi aDy d&ng h! thống )-u t,C thHng tin 'h(# hoc nh#nh ch0ngch+nh aác.3+ +3 T l - n _ -[~ > ? 2 9=- > ? .: 6 - 727 7 q- 7 Š+

EF c bản hi!n n#y đ c0 "uy t,Knh định giá chung 'h(# hoc. Sột "uyt,Knh chuRn sL gix ng-Oi định giá th&c hi!n cHng vi!c đ-*c nh#nh ch0ng

thu8n )*i v ch+nh aác h n. ? 2 - h7 k +

h- ng há định giá hải h6 h* vTi yêu c4u định giá. I6y thJ(tpng đối t-*ng định giá Qục đ+ch định giá "uy t,Knh định giá Q sử dụng h- ng há định giá ch( h6 h* . Mi!n n#y h- ng há s( sánh đ#ngđ-*c sử dụng he bi$n nhất. ĐDy ) h- ng há đ n giản nh-ng Q#ngSVTH: Vũ Thị Nguyên 3 Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


36/41


nhiFu t+nh ch@ "u#n á đ;t. EK v8y c4n đ# d>ng các h- ng há v8ndụng nhiFu t,-Ong h* hAc t> c4n sử dụng nhiFu h- ng há đ đ-# ,#'$t "uả ch+nh aác v 'hách "u#n nhất h(;c c0 th '$t h* vTi các đ n vị

chuyên QHn nh- thi$t '$ aDy d&ng 'i Q định đị# ch+nh đ c0 nhCngthHng tin chuyên QHn hCu +ch ) Q c s= ch( định giá.3+3 M - ./ 0 K ? ;^ 78 _ N @ ^7+3+3+1 H @ - 5 7} ? 7i 2 m p-, -O @ m ? 2 mh 7

-[ z ? 9=- > ? .: O- > ? - n _ > 7 2 m p-+Ihị t,-Ong BĐU )iên "u#n đ$n nhiFu ) nh v&c hAc t> vK th$ hát

t,i n BĐU v8n h nh thị t,-Ong n y đ`i h i hải c0 'hung há )+ đGng bộv ch;t chL. Sột 'hi thị t,-Ong BĐU v8n h nh thJ( h-Tng t+ch c&c đi đxngchiFu h-Tng hát t,i n thK thHng tin t,ên thị t,-Ong sL đ-*c Qinh b>ch cácgi#( dịch sL difn ,# Qột cách nh#nh ch0ng v thu8n )*i. [xc đ0 thHng tinđ-*c d6ng đ s( sánh sL ch+nh aác v đ4y đ@ h n. ĐiFu n y sL thxc đRyh(>t động định giá h( n thi!n '$t "uả định giá sL sát vTi ZIII h n.

Ng( i ,# 'hi điFu chYnh be sung h#y sử# đei các "uy định 'hHng c`n h6 h* h#y QDu thurn nh#u 'hi c0 s& hát sinh các )u8t QTi thK c4n c0nhCng v n bản h-Tng drn thi h nh cụ th ,q , ng đ ng-Oi th&c hi!n'hHng bị )xng txng h#y 'hHng hi u ,q drn tTi h>Q )u8t. Mi!n n#y nFn'inh t$ đ#ng t,(ng gi#i đ(>n hội nh8 sDu ,ộng điFu n y sL tác động tTi nFn'inh t$ n0i chung v thị t,-Ong BĐU n0i ,iêng d( đ0 các c "u#n thRQ"uyFn c4n c0 t4Q nhKn định h-Tng )Du d i gix thị t,-Ong n y en định hát t,i n ) nh Q>nh đGng bộ v c0 hi!u "uả c#(.

Bên c>nh đ0 c "u#n Nh n-Tc cwng c4n h( n thi!n ch+nh sách vF há )u8t giá đất thu$ đất c0 "uy h(>ch vF đất đ#i aDy d&ng gi#( thHnaDy d&ng '$t cấu h> t4ng nh = h#y gi#( dịch dDn s& Q#ng t+nh )Du d iv h* )+ đ cải thi!n QHi t,-Ong 'inh d(#nh BĐU v 'inh d(#nh dịch vụBĐU. S€i v n bản QTi h#y "uy$t định QTi đFu ảnh h-=ng tTi tDQ )+ tácđộng tTi h nh vi gi#( dịch BĐU. E+ dụ n Q 2__? 'hi Nh n-Tc c0 địnhSVTH: Vũ Thị Nguyên 3% Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


37/41


h-Tng Q= ,ộng Ih@ đH ,# B# EK h#y auất hi!n thHng tin hKnh th nh |t,ungtDQ h nh ch+nh "uốc gi# B# EK} thK giá đất = 'hu v&c n y đ t ng )ên Qcách đột bi$n nh-ng 'hi các thHng tin vF "uy h(>ch Ih@ đH đ-*c cHng

'h#i h0# thK chY s#u 2 tháng giá đất t>i đDy đ giảQ tTi 7_ '{( thJ( nhiFuh! )ụy s#u đ0. ]( đ0 Nh n-Tc hải c0 nhCng bi!n há nhất định "uyh(>ch Q#ng t+nh )Du d i bFn vCng c0 '$ h(>ch chi ti$t ,Gi ti$n h nh cHng'h#i thHng tin nh- th$ QTi 'hHng c0 c hội ch( nhCng đối t-*ng Quốn )*idụng thHng tin ch-# ,q , ng |) Q } đ chuộc )*i gDy aá( t,ộn thị t,-Ongảnh h-=ng tTi các gi#( dịch BĐU h(>t động ngDn h ng

Nh n-Tc cwng c4n ti$n h nh nghiên cAu aác định giá đất sát vTi giáthị t,-Ong h n. Mi!n n#y giá đất d( Nh n-Tc "uy định v giá thị t,-Ongđ#ng chênh )!ch "uá nhiFu. Ei!c aác định 'hung giá đất sát vTi thị t,-Ongh n sL t,ánh thi!t th`i ch( ng-Oi dDn 'hi ti$n h nh đFn b6 giải h0ng Q;t b ng nguyên nhDn ch+nh t,(ng vi!c ch8Q chf giải h0ng Q;t b ng QđiFu n y ảnh h-=ng )Tn tTi vi!c "uy h(>ch đất đ#i h#y aDy d&ng c s= h>

t4ng.3+3+ ‚l d ? - -[ z ? B=- > ? .: m@ 6O , 6 9O7 +

Ihị t,-Ong BĐU 'hi suy th(ái 'hHng giống nh- thất b>i c@# Qột nh'inh d(#nh BĐU n$u ch$t sL ảnh h-=ng tTi t( n bộ nFn 'inh t$. EK v8y Nh n-Tc 'hHng nên đ thị t,-Ong BĐU , i t& d( c4n c0 bi!n há c#nthi! nhất định vK BĐU c0 h! số )Hi cuốn 'há )Tn )Hi cuốn thị t,-Ong aDyd&ng v8t )i!u ]( đ0 hải ) Q ch( thị t,-Ong n y Qinh b>ch h n thHng"u# các bi!n há cHng 'h#i "uy h(>ch BĐU te chAc đấu th4u đấu giáBĐU te chAc các s n gi#( dịch th&c s& 'hHng dpng )>i = vi!c gi#( dịchhKnh thAc chO thu h+.

ZiảQ Q>nh chi h+ chuRn bị d& án thHng "u# giảQ th@ tục h nh ch+nh"uy t,Knh hê duy!t d& án th@ tục đFn b6 giải h0ng Q;t b ng v các chi h+ bất h* )j 'hác )iên "u#n đ$n đFn b6 Q;t b ng. I ng số )-*ng nh = ahội thHng "u# ch+nh sách h€ t,* c@# Nh n-Tc nh Q t>( nguGn cung ch( thịSVTH: Vũ Thị Nguyên 3& Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


38/41


t,-Ong nh- ch+nh sách ti$ c8n "u~ đất ch+nh sách đFn b6 giải h0ng Q;t b ng ch+nh sách thu$ ) i suất

i Q s(át chống đ4u c BĐU thHng "u# các bi!n há vF thu$ h nh

ch+nh v 'inh t$ 'hác.Ie chAc bKnh en giá 'hHng đ giá các sản hRQ )iên"u#n đ$n đ4u t- v ( BĐU t ng c#( bất h* )j. hHng đ hKnh th nh thịt,-Ong ng4Q hi!n t-*ng |đ4u c } |c>nh t,#nh 'hHng ) nh Q>nh} vK n0gDy t6 Q6 t,(ng vi!c đánh giá vF cung c4u 'h0 đ ng-Oi Qu# ng-Oi bán c0 th aác định giá cả t,ên thị t,-Ong cwng nh- ) Q s#i )!ch '$t "uảđịnh giá c@# ng-Oi định giá.

3+3+3 Đ‹ _ < .s di ? >=- ;@ _ < .Q { @+< "u#n nh n-Tc c0 thRQ "uyFn c4n c0 nhCng bi!n há h>n ch$

các th@ tục ,-OQ , hAc t> t,(ng vi!c "uy định th@ tục thOi gi#n cHnchAng vi!c cấ giấy chAng nh8n "uyFn sử dụng đất "uyFn s= hCu nh vKđDy ) nhCng thHng tin há )+ c bản c4n thu th8 ) Q c s= s( sánh 'hiti$n h nh h(>t động định giá h#y n$u đi th$ chấ v#y vốn ngDn h ng thK

đDy ) nhCng giấy tO "u#n t,ong. ch v đRy nh#nh ti$n độ cấ các )(>i giấychAng nh8n c4n thi$t. Iuy nhiên cwng t,ánh nhCng t,-Ong h* ) Q vi!c'hHng Qinh b>ch 'h(# hoc drn tTi Qột )H đất c0 ,ất nhiFu th8Q ch+ tTi ?"uy n se đ chAng nh8n "uyFn s= hCu đất nh- = a I-*ng U n Ih>chM M I nh.3+3+4 ‚l d ? 78 .Q d{ m 5 ;< - } ? - ? 2 B=- > ? .:

I,ên thị t,-Ong hi!n n#y c0 nhiFu thHng tin s#i )!ch 'hHng ,q nguGngốc gDy ảnh h-=ng đ$n "uá t,Knh thu th8 v aử )+ số )i!u c@# ng-Oi địngiá. Đất đ#i ) t i sản c0 giá t,ị )Tn ,ất "u#n t,ong đối vTi Qột "uốc gi#. EKth$ c4n aDy d&ng c s= dC )i!u vF thHng tin giá BĐU ch( t( n "uốc cungcấ dịch vụ thHng tin vF giá đất đ#i BĐU ch( các te chAc v cá nhDn c0nhu c4u. ĐiFu n y ) ,ất c4n thi$t t>( thu8n )*i ch( nhCng ng-Oi định giágix ho c0 c n cA thị t,-Ong Qột cách 'hách "u#n 'há ch+nh aác v giảQSVTH: Vũ Thị Nguyên 3F Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


39/41


thi u thOi gi#n ch( "uá t,Knh thu th8 thHng tin. Ip đ0 '$t "uả định giá sLsát vTi ZIII h n. Ei!c aDy d&ng v v8n h nh h! thống thHng tin đất đ#ithJ( h-Tng tin hoc h0# sL g0 h4n đảQ bả( yêu c4u đ4y đ@ cHng 'h#i

Qinh b>ch ch( thị t,-Ong BĐU hát t,i n t>( điFu 'i!n thu8n )*i ch( cách(>t động gi#( dịch BĐU cwng nh- h(>t động định giá c@# các cá nhDn techAc.3+3+P M - ./ 0 K ? ;^ N?l @ ? N @ ^7 ;< BĐ! - K 7 = 0

- K @ O- > ? ; ;/ +ETi v#i t,` "uản )+ v điFu ti$t t( n bộ h! thống ngDn h ng t,ên cả

n-Tc vK v8y ngDn h ng nh n-Tc c4n c4n t>( ,# QHi t,-Ong h nh )#ng há )+ thHng th(áng đGng bộ v )inh h(>t nh#nh ch0ng h( n thi!n các v n bản d-Ti )u8t đ;c bi!t ) các v n bản h-Tng drn vF t i sản đảQ bả( c4Qcố th$ chấ gix ch( các ngDn h ng cấ d-Ti th&c hi!n đxng g0 h4nnDng c#( chất )-*ng h(>t động t+n dụng. I,(ng thOi gi#n tTi NgDn h ngnh n-Tc c0 th "uy$t định đ th nh )8 các b#n định giá độc )8 h(;c c0

"uy định cụ th h n nC# vF vấn đF định giá t>i các ngDn h ng đ đảQ bả(đ4y đ@ "uyFn )*i ch( 'hách h ng v#y. EK hi!n n#y các ngDn h ng vrn t&định giá v ch( v#y t,ên c s= định giá Q ngDn h ng sL định giá v ch(v#y = Qột QAc độ #n t( n giá t,ị th8t c@# bất động sản sL 'hHng đ-*c đánhgiá đxng gDy ảnh h-=ng tTi giá t,ị BĐU t,ên thị t,-Ong.

SVTH: Vũ Thị Nguyên 3J Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


40/41


`ẾT LU#Ni đị# h- ng JQ đ h( n th nh đF t i n y. ĐF t i n y đ đi v ( nghiên cAu c s='h(# hoc vF BĐU nh- 'hái ni!Q đ;c đi Q các h- ng há h#y nguyêntắc định giá nhDn tố ảnh h-=ng. Bên c>nh đ0 t,(ng đF t i cwng đi sDu hDn t+ch Qột BĐU cụ th t>i đị# h- ng b ng vi!c '$t h* h- ng há

chi h+ v s( sánh t,&c ti$ JQ đ h( n th nh vi!c định giá BĐU n y vđánh giá đ-*c nhCng '$t "uả đ đ>t đ-*c cwng nh- nhCng tGn t>i vnguyên nhDn. I,ên c s= đ0 đF t i cwng đ-# ,# Qột số giải há nhất địnhg0 h4n nDng c#( chất )-*ng định giá BĐU hi!n n#y.

Iuy nhiên định giá ) Qột h(>t động hAc t> đ`i h i yêu c4u c#('inh nghi!Q chuyên sDu cwng nh- s& nh>y cảQ c@# nghF nghi! vK v8y đGán chuyên ng nh c@# JQ 'hHng t,ánh 'h i nhCng thi$u s0t. mQ Q(ng nh8nđ-*c nhiFu j 'i$n đ0ng g0 đ JQ h( n thi!n đF t i c@# QKnh h n.SVTH: Vũ Thị Nguyên $E Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


41/41


T'I LIXU THAM `HẢ1. IU. Nguyfn Sinh M( ng 9ch@ biên: giá( t,Knh Định giá t i sản.

Nh auất bản t i ch+nh hoc vi!n t i ch+nh.2. Bộ t i ch+nh 92__ : "uy$t định số 2/X2__ XWĐ BI< ng y 1? tháng

/ n Q 2__ c@# bộ t,-=ng bộ t i ch+nh vF vi!c b#n h nh % tiêu chuRn thRQđịnh giá Ei!t N#Q 9đ*t 1:.

%. Bộ t i ch+nh 92__ : "uy$t định số 77X2__ XWĐ BI< ng y 1 thán11 n Q 2__ c@# bộ t,-=ng bộ t i ch+nh vF vi!c b#n h nh % tiêu chuRn thRQđịnh giá Ei!t N#Q 9đ*t 2:.

/. Bộ t i ch+nh 92__?: "uy$t định số 12VX2__?XWĐ BI< ng y %tháng 12 n Q 2__? c@# bộ t,-=ng bộ t i ch+nh vF vi!c b#n h nh 5 tiêuchuRn thRQ định giá Ei!t N#Q 9đ*t %:.

. [u8t đất đ#i 2__ .5. [u8t 'inh d(#nh bất động sản 2_1/.7. ^y b#n nhDn dDn tYnh Ninh BKnh Wuy$t định số %7X2_1/XW

\BN] vF vi!c b#n h nh bản giá các )(>i đất gi#i đ(>n 2_1 3 2_1V t,ên đị# b n tYnh Ninh BKnh.

?. ^y b#n nhDn dDn tYnh Ninh BKnh "uy$t định số _2X2_1 XWĐ

\BN] vF vi!c đ n giá aDy d&ng QTi nh cử# v8t 'i$n t,xc v nội thất cDyt,Gng v8t nuHi t,ên đị# b n tYnh Ninh BKnh.

V. I> ch+ Bất động sản.1_. Sột số t,#ng ‘Jb 'hác thuviJn h# )u#t.vn c#ŠJŠ.vn EiJtn#QnJt

EnJa ,Jss 2/h.c(Q.vn
http://thuvienphapluat.vn/http://thuvienphapluat.vn/

Documents

Một số vấn đề về hoạt động định giá một bất động sản riêng biệt