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MUNICIPIO DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO
CAPITULO I
INFORMACIÓN INTRODUCTORIA
Motivo del examen
El examen especial al programa “Pon a Punto tu Casa”, administrado por la Empresa de
Desarrollo Urbano de Quito del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, se realizó de
conformidad con el Plan Anual de Control de la Dirección General Metropolitana de
Auditoría Interna año 2006 y en cumplimiento a la orden de trabajo 2006-21-AUDI de 21 de
agosto del mismo año.
Objetivos del examen
− Comprobar la legalidad, veracidad y propiedad de las operaciones realizadas.
− Determinar la eficiencia, efectividad y economía de las actividades cumplidas y que estas
guarden conformidad con los planes, programas, presupuesto, disposiciones legales y
reglamentarias.
− Verificar que los valores planillados y pagados correspondan a las cantidades realmente
contratadas y ejecutadas.
− Determinar la relación entre lo programado y lo realmente ejecutado en las obras
analizadas.
Alcance del examen
El examen especial al programa “Pon a Punto tu Casa”, administrado por la Empresa de
Desarrollo Urbano de Quito, del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, comprendió
2
el análisis de las operaciones administrativas, financieras y técnicas a los recursos asignados
para realizar obras de mejoramiento en inmuebles ubicados en el Centro Histórico de Quito
mediante la concesión de créditos, por el período comprendido entre el 1 de agosto de 2003 y
el 31 de julio de 2006, en el cual se analizó los ingresos y gastos.
Base Legal
El 25 de abril de 2002 mediante Resolución 2001 el Concejo Metropolitano de Quito autorizó
al MDMQ la constitución de una Compañía de Economía Mixta para la gestión del suelo y
vivienda en el Distrito, la que se instituyó mediante escritura del 10 de enero del 2003 con la
denominación Compañía de Economía Mixta Quitovivienda, de la cual forman parte como
accionistas fundadores, las Empresas Metropolitanas de Alcantarillado y Agua Potable,
EMAAP; Obras Públicas, EMOP; Desarrollo del Centro Histórico de Quito Compañía de
Economía Mixta, ECH, y el 20 de febrero del mismo año se inscribió en el Registro Mercantil
la Resolución de la Superintendencia de Compañías 03.Q.IJ0366.
El 22 de Julio de 2003, el Alcalde Metropolitano y el Gerente General de Quitovivienda,
suscribieron un Convenio de Cooperación con el objeto de que el Municipio y Quitovivienda
establezcan las condiciones y mecanismos de coordinación necesarios para la ejecución del
programa “Pon a Punto tu Casa”, con un plazo indefinido, por lo que este comenzó a
funcionar a partir de agosto de 2003 con las asignaciones de fondos otorgadas por la Junta de
Andalucía y el Municipio, en el indicado documento constan entre otros los siguientes
antecedentes:
− Que el municipio ha diseñado el programa “Pon a Punto Tu Casa”, para mejorar el
espacio público y promover mediante créditos especiales, la rehabilitación de vivienda de
propietarios privados.
− Que la Junta de Andalucía resolvió apoyar al mismo mediante la asignación de recursos
no reembolsables.
− Que el MDMQ es accionista mayoritario de la Compañía de Economía Mixta
Quitovivienda.
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El 26 de febrero de 2004 mediante Ordenanza 115, publicada en el Registro Oficial 315 de 16
de Abril de 2004, el Concejo Metropolitano autorizó la creación del Fondo para
Rehabilitación de Vivienda en el Centro Histórico de Quito, bajo la responsabilidad de
Quitovivienda, con el objeto de que se convierta en una herramienta para garantizar la entrega
de crédito de mediano plazo a propietarios y arrendatarios del Centro Histórico, para que
mejoren la habitabilidad de sus viviendas, así como facultó que el instrumento adecuado para
el manejo del fondo sea un fideicomiso y que dicho fondo podrá financiar la elaboración de
los estudios técnicos del Programa “Pon a Punto tu Casa”, bajo las condiciones que este
establezca.
El 17 de junio de 2004, el Alcalde Metropolitano y el Gerente General de Quitovivienda,
suscribieron un Convenio de Cooperación interinstitucional con el objeto de entregar a
Quitovivienda la suma de cien mil dólares, como segundo aporte al fondo semilla, destinado a
la ejecución y continuación del Programa Pon a Punto tu Casa, con un plazo indefinido,
además entre otras estipulaciones convienen que la Dirección Metropolitana de Auditoría
Interna del Municipio será la encargada de realizar los exámenes especiales que estime
pertinentes respecto al uso de los recursos asignados.
El 17 de diciembre de 2004, el Gerente General de Quitovivienda y el representante legal de
Produfondos S.A. suscribieron un contrato de fideicomiso mercantil con el objeto de
constituir un patrimonio autónomo denominado “Fideicomiso Fondo para Rehabilitación de
vivienda en el Centro Histórico de Quito”, con el fin de que el fiduciario administre todos los
recursos aportados por parte del constituyente y los adherentes, para realizar obras de
mejoramiento en inmuebles ubicados en el Centro Histórico de Quito, que permitan la
recuperación de su carácter residencial a través de la canalización de recursos financieros
mediante la concesión de créditos de mediano plazo y así mejorar las condiciones de
habitabilidad de sus viviendas, siempre que cumplan con las instrucciones constantes en la
cláusula séptima de dicho cuerpo legal.
Mediante escritura de 16 de septiembre de 2005 la Compañía de Economía Mixta
Quitovivienda se fusionó con la Empresa de Desarrollo del Centro Histórico, por lo que se
constituyó la Empresa de Desarrollo Urbano de Quito, la que fue inscrita el 31 de enero de
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2006 en el Registro Mercantil, por lo que el programa “Pon a Punto tu Casa” pasa a depender
de la Gerencia de Suelo y Vivienda de dicha empresa.
A partir de la fusión de las dos empresas, el programa “Pon a Punto tu Casa”, cuenta con un
diagrama del proceso de concesión de créditos, el que se describe a continuación:
- El propietario interesado presenta su solicitud anexando los requisitos establecidos por la
Empresa de Desarrollo Urbano de Quito.
- El Programa recibe las solicitudes las clasifica y codifica.
- La Unidad de Suelo y Vivienda realiza la evaluación técnica, económica y legal de los
expedientes receptados.
- El Fideicomiso investiga, analiza, califica la capacidad de pago y elabora el informe de
los expedientes receptados.
- La Unidad de Suelo y Vivienda analiza y valoriza las solicitudes calificadas y elabora el
informe.
- El Comité de Crédito analiza, evalúa el informe, define el orden de prioridad de atención
de las solicitudes, determina las condiciones del crédito, aceptación de las garantías,
determina las condiciones especiales y elabora el informe.
- La Junta del Fideicomiso aprueba a los beneficiarios de los créditos.
- La Unidad de Suelo y Vivienda notifica a los solicitantes de la aprobación del crédito y
comunica el plazo del mismo.
- La Unidad de Suelo y Vivienda evalúa y emite el informe final del proyecto definitivo.
- El Comité de Crédito aprueba el expediente y autoriza la suscripción del contrato.
- La Empresa Metropolitana de Desarrollo Urbano de Quito, EMDUQ, suscribe el contrato
con el beneficiario y a través del Fideicomiso entrega el anticipo al constructor.
- La Unidad de Suelo y Vivienda a través del empleado responsable realiza la supervisión
técnica de la rehabilitación, arquitectónica y aprueba la obra ejecutada.
- Fideicomiso realiza los desembolsos contra la presentación de las planillas aprobadas por
la supervisión, recupera el crédito y lo recapitaliza.
El personal del programa “Pon a Punto tu Casa” para ejecutar las operaciones administrativas
y financieras, se basó entre otras, en la siguiente normativa:
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- Ley Orgánica de Régimen Municipal.
- Ley Orgánica de la Contraloría General del Estado y su Reglamento.
- Ley de Régimen Tributario Interno y su Reglamento.
- Ley de Modernización del Estado.
- Código Municipal para el Distrito Metropolitano de Quito.
- Código Civil.
- Código de Trabajo.
- Ley de Compañías.
- Estatuto de la Compañía Quitovivienda.
- Ley del Registro Único de Contribuyentes Codificación;
- Reglamento de Facturación;
- Reglamento de Comprobantes de Venta y de Retenciones.
- Manual de Funciones y Procedimientos de Quitovivienda, aprobado por el Directorio el
30 de septiembre de 2004.
- Contrato de fideicomiso para rehabilitación de vivienda en el Centro Histórico celebrado
entre los Gerentes Generales de Quitovivienda y Produfondos el 17 de diciembre de 2004.
- Normativa específica interna: reglamentos, instructivos, entre otros.
Estructura Orgánica
El Gerente de la Unidad de Suelo y Vivienda de la Empresa de Desarrollo Urbano de Quito
del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, nos proporcionó el organigrama
estructural de la mencionada dependencia vigente al 31 de julio de 2006, la que se encuentra
conformada por los siguientes niveles jerárquicos:
Directivo: - Junta General de Accionistas
- Directorio
- Gerente General de la EMDUQ
- Gerente de Suelo y Vivienda (Quitovivienda)
Asesor: - Coordinación Jurídica
Asesor Jurídico
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Apoyo: - Coordinador Administrativo Financiero
Contador
Técnico Informático
Secretaría General
Operativo: - Dirección Técnica
- Coordinadora del programa Pon a Punto tu Casa
Supervisor Técnico
Asistente Administrativo
Objetivos del Programa
Los objetivos del programa de acuerdo al presupuesto del año 2005, son los siguientes:
- Contribuir a la recuperación del centro histórico como lugar de habitación, a través de
créditos muy económicos para la mejora o rehabilitación de vivienda.
- Mejorar la calidad de la vivienda ofertada en el centro histórico y favorecer la rentabilidad
de los inmuebles asegurando su preservación a largo plazo.
Financiamiento
Para el cumplimiento de sus actividades, el programa “Pon a Punto tu Casa”, durante los años
de agosto de 2003, 2004, 2005 y al 31 de julio de 2006, contó con las asignaciones del
MDMQ, Junta de Andalucía, FONSAL, según consta en el siguiente cuadro:
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Entidad
2003 (De agosto a
diciembre) US$
2004 US$ 2005 US$Al 31 de julio de 2006
Total US$
Municipio del DistritoMetropolitano de Quito
100.000,00 100.000,00 0,00 200.000,00
Junta de Andalucía.-
aportes por convenios30.000,00 150.000,00 100.000,00 280.000,00
Junta de Andalucía.-
Aporte por Cuotas venta
Casa Ponce
216.356,32 268.460,29 484.816,61
FONSAL 103.074,36 400.000,00 1.500.000,00 200.000,00 2.203.074,36
FONSAL.- aportes por
Retiro Fondo Leal220.000,00 31.957,44 251.957,44
Recuperación de créditos8.917,16 15.038,10
62.642,0286.597,28
Saldo año anterior 49.187,85 223.998,58 339.708,63 612.895,06Total 233.074,36 1.144.461,33 2.139.454,41 602.350,65 4.119.340,75
Funcionarios Principales
En Anexo 1, consta la nómina de los profesionales que actuaron en el período sujeto al
examen especial al programa “Pon a Punto tu Casa”, administrado por la Empresa de
Desarrollo Urbano de Quito del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito.
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CAPITULO II
RESULTADOS DEL EXAMEN
No se incluyó procesos para las adquisiciones en el Manual de Funciones y
Procedimientos
El Gerente General de Quitovivienda como responsable del programa “Pon a Punto tu Casa”,
no incluyó en el Manual de Funciones y Procedimientos aprobado por el Directorio el 30 de
septiembre de 2004, los procesos para la adjudicación, contratación, ejecución, recepción y
pago de los bienes y prestación de servicios efectuados con cargo a los Fondos del programa,
considerando montos, número de proformas, autorizadores de gasto y pago, entre otros, lo que
originó que no se disponga de información y documentación sobre los procedimientos
adoptados para la calificación, selección de los proveedores y que el personal del área
administrativa financiera no cuente con la normativa suficiente que sirva de guía para realizar
un adecuado control previo al desembolso, lo que ocasionó que se adjunté al comprobante de
egreso de caja únicamente la solicitud de cheque y la factura.
El Gerente General de Quitovivienda como responsable del programa, inobservó lo que
establece el numeral 7 de los deberes y atribuciones del Gerente General del Manual de
Funciones y Procedimientos, aprobado por el Directorio el 30 de septiembre de 2004, que
dispone que debe definir políticas y estrategias generales.
Los hechos comentados fueron puestos en conocimiento del Gerente General de
Quitovivienda con oficio 2006-15-OV-PPTC de 31 de octubre y 1 de noviembre de 2006; que
fue contestado mediante oficio 637 de 16 de noviembre de 2006, en el que señaló que en los
Capítulos IV y V del Manual de Funciones y Procedimientos, aprobado por el Directorio el 30
de septiembre de 2004, constan los procedimientos administrativos y normas de control
interno contable aplicables a las transacciones financieras de los gastos y los niveles de
autorización.
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Dicho criterio fue ratificado por el Gerente General de Quitovivienda, mediante oficio 696 de
21 de diciembre de 2006, en el que además manifestó que el 31 de enero de 2006, una vez
formalizada la fusión entre la Empresa de Centro Histórico y Quitovivienda, el Directorio de
la EMDUQ, aprobó en el mes de abril del mismo año el Reglamento Interno de la institución,
en el que se incluyó el capítulo III referente a los procedimientos para las adquisiciones y
contrataciones de bienes y servicios para toda la empresa; sin embargo, estos no fueron
observados durante el trámite de las adquisiciones realizadas por el programa; además, en los
literales 2) del Capítulo V de los Procedimientos Administrativos del Manual de Funciones y
Procedimientos y c) del artículo 65 del referido reglamento, señalan que los contratos o
adquisiciones cuyo financiamiento provenga de convenios con organismos internacionales de
crédito o de cooperación, se aplicarán los procedimientos y condiciones acordados en cada
uno de ellos.
No obstante, estas disposiciones no se hallan estipuladas en los convenios suscritos para el
Programa Pon a Punto tu Casa, por lo que no modifica el comentario.
Conclusión
El Gerente General de Quitovivienda como responsable del programa “Pon a Punto tu Casa”,
no incluyó en el Manual de Funciones y Procedimientos, los procesos de adjudicación,
contratación, ejecución, recepción y pago de los bienes y prestación de servicios efectuados
con cargo a los Fondos del programa, considerando montos, número de proformas,
autorizadores de gasto y pago, entre otros, lo que originó que el personal del área
administrativa financiera no disponga de la normativa suficiente que sirva de guía para
realizar un adecuado control previo al desembolso.
Recomendación
Al Gerente de Suelo y Vivienda
1. Coordinará con el Gerente General de la Empresa de Desarrollo Urbano de Quito, a fin de
incluir en el Manual de Funciones y Procedimientos y Reglamento Interno, los procesos
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para la adjudicación, contratación, ejecución, recepción y pago de los bienes y prestación
de servicios efectuados con cargo a los Fondos del programa “Pon a Punto tu Casa”,
considerando montos, número de proformas, autorizadores de gasto y pago, entre otros, lo
que permitirá que se disponga de información y documentación sobre los procedimientos
adoptados para la calificación, selección y que el personal del área administrativa
financiera cuente con la normativa suficiente que sirva de guía para realizar un adecuado
control previo al desembolso.
Se efectuaron pagos no especificados en los Contratos
Del análisis realizado a los contratos suscritos en los años 2003, 2004 y 2005 y a los
desembolsos efectuados al personal de la Compañía Quitovivienda, se determinó que para la
ejecución del programa “Pon a Punto tu Casa”, el Gerente General de Quitovivienda como
responsable del programa, suscribió contratos de prestación de servicios profesionales con la
Coordinadora del programa, Asistente Administrativo, Asesor Legal y Supervisor Técnico, en
cuyas cláusulas referentes al pago de honorarios y forma de pago, no se contempla la
cancelación de bono navideño, reposiciones por consumo de telefonía celular y bonificaciones
que fueron autorizados por el Directorio a través del presupuesto; además, los dos primeros
empleados mencionados, presentaron en el área administrativa financiera facturas con valores
superiores al honorario pactado, pero ni el Director Administrativo Financiero ni el Gerente
General objetaron el pago, sino que procedieron a autorizar, lo que ocasionó que se efectúen
desembolsos no estipulados contractualmente por US$4.638,14.
Además el Gerente General de Quitovivienda como responsable del programa y el Director
Administrativo Financiero, no establecieron políticas para que los gastos de personal del
programa “Pon a Punto tu Casa” sean manejados con austeridad y se incluyan en las
proformas presupuestarias únicamente los honorarios establecidos para los profesionales
contratados, lo que no les permitió disponer de recursos adicionales para el cumplimiento de
los objetivos del programa.
En relación a los desembolsos no estipulados contractualmente, cabe mencionar que los
artículos 1588, 1604 y 1612 del Código Civil, establecen que todo contrato celebrado es una
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ley para los contratantes; que por generales que sean los términos de un contrato, sólo se
aplicarán a la materia sobre la que se ha contratado y que el pago se hará en conformidad al
tenor de las obligaciones asumidas.
El Contador General, Directores Administrativos Financieros y Gerente General de
Quitovivienda no efectuaron un apropiado control previo al registro y pago, lo que originó
que además del sueldo pactado se paguen beneficios adicionales no estipulados
contractualmente, inobservando lo que disponen los numerales 2 de las tareas específicas del
Contador General, 3 de las del Director Administrativo Financiero y 8 de los deberes y
atribuciones del Gerente General que constan en el Manual de Funciones y Procedimientos,
aprobado por el Directorio el 30 de septiembre de 2004, referentes al registro de todos los
movimientos contables, coordinar y proponer la contratación de funcionarios y empleados; y,
la contratación de funcionarios y empleados y fijación de sus remuneraciones, en su orden.
Los hechos comentados fueron puestos en conocimiento del Asistente Administrativo, Ex-
Supervisor Técnico, Ex-Asesor Legal, Gerente General de Quitovivienda, Coordinadora del
programa, Contador General y Directores Administrativos Financieros con oficios 2006-12-
13-14-15-17-19-20-21-22-OV-PPTC de 26, 31 de octubre y 1 de noviembre de 2006; los
cuales fueron contestados mediante oficios QV-PPC-064, y comunicaciones sin número de 30
de octubre, 6, 16 y 22 de noviembre de 2006, en los que expusieron que los rubros observados
fueron aprobados por el Directorio, sin embargo estos no estuvieron estipulados en los
contratos, por lo que no modifican el comentario.
Conclusión
El Contador General, Directores Administrativos Financieros y Gerente General de
Quitovivienda, no verificaron que los desembolsos de bono navideño, reposiciones por
consumo de telefonía celular y bonificaciones aprobados por el Directorio, consten
determinados en los respectivos contratos suscritos con los empleados, y que las facturas sean
por el valor del honorario pactado, lo que ocasionó que se efectúen pagos no estipulados por
US$4.638,14.
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Recomendación
Al Gerente de Suelo Vivienda
2. Coordinará con el Gerente General de la Empresa de Desarrollo Urbano de Quito y
Coordinador Administrativo Financiero de la Gerencia de Suelo y Vivienda para que
previo a la elaboración y aprobación por parte del Directorio de la proforma
presupuestaria se considere una política institucional a fin de que los recursos con que
cuenta el Programa Pon a Punto tu Casa, especialmente para los gastos de personal del
programa sean manejados con austeridad, lo que permitirá que en esta herramienta de
planificación conste las partidas por los honorarios establecidos para los profesionales
contratados y disponer de recursos adicionales para el cumplimiento de los objetivos del
programa y que se pague únicamente lo pactado contractualmente.
3. Coordinará con el Contador General, Directores Administrativos Financieros, para que al
momento de efectuar el control previo al pago a los profesionales contratados, verifiquen
que la obligación asumida por el programa “Pon a Punto tu Casa” conste en el contrato
suscrito, lo que permitirá que se asuma los pagos que le compete y evitar desembolsos no
justificados.
No se incluyó en los contratos de servicios profesionales la cláusula de multas ni se
incorporó las funciones establecidas en el Manual de Funciones y Procedimientos
En los años 2003, 2004 y 2005, el Gerente General de la Compañía Quitovivienda procedió a
suscribir varios contratos de servicios profesionales con el Asistente Administrativo,
Coordinadora del programa y Supervisores Técnicos, para que efectúen varias labores en el
programa “Pon a Punto tu Casa”; sin embargo, en los contratos no se incluyó una cláusula
relacionada con la multa en caso de incumplimiento, ni se incorporó las funciones
establecidas en el Manual de Funciones y Procedimientos aprobado por el directorio el 30 de
septiembre de 2004 para los mencionados empleados, tampoco en este último documento se
especificó las tareas del fiscalizador, lo que originó que no cumplan a cabalidad con los
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trabajos para los cuales fueron contratados, no se les imponga la sanción correspondiente ni se
realice un adecuado control y fiscalización en la rehabilitación de las viviendas.
Entre las funciones no cumplidas contractualmente se citan las siguientes:
- Coordinador del programa Pon a Punto Tu Casa.-Seguimiento en coordinación con la
supervisión técnica del programa “Pon a Punto tu Casa” de las obras de rehabilitación
emprendidas.
- Supervisor Técnico del PPTC.-Supervisar semanalmente la ejecución, desarrollo y calidad
de las obras del programa “Pon a Punto tu Casa”, elaborar y presentar informes mensuales
de supervisión, los mismos que deberán contener un registro fotográfico digital de las
principales acciones emprendidas. Los informes serán revisados y aprobados por la
Coordinadora del programa.
Además, las inherentes a la naturaleza de su cargo, que constan en el Manual de Funciones y
Procedimientos aprobado por el Directorio el 30 de septiembre de 2004, tales como:
- Coordinador del programa Pon a Punto Tu Casa .- Seguimiento en coordinación con la
supervisión técnica del programa de las obras de rehabilitación emprendidas.
- Supervisor Técnico del PPTC.- Supervisar y Fiscalizar la ejecución de la obras de
rehabilitación de viviendas del programa.
Tampoco, en dicho Manual se especificó las funciones relacionadas con la fiscalización,
considerando el tipo de obra, magnitud y complejidad de la rehabilitación de las viviendas,
tales como:
- Sugerir durante el proceso de rehabilitación la adopción de las medidas correctivas y/o
soluciones técnicas que estime necesarias en el diseño y construcción de las obras,
inclusive aquellas referidas a métodos constructivos; medir las cantidades de obra
ejecutadas y con ellas elaborar, verificar y certificar la exactitud de las planillas de pago;
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examinar cuidadosamente los materiales a emplear y controlar su buena calidad y la de los
rubros de trabajo; resolver las dudas que surgieren en la interpretación de los planos,
especificaciones, detalles constructivos y sobre cualquier asunto técnico; calificar al
personal técnico de los constructores y recomendar reemplazo del personal que no
satisfaga los requerimientos necesarios; anotar en el libro de obra las observaciones,
instrucciones o comentarios que a su criterio deben ser considerados por el constructor
para el mejor desarrollo de la obra; participar como observador en las recepciones
provisional y definitiva informando sobre la calidad y cantidad de los trabajos ejecutados,
la legalidad y exactitud de los pagos realizados; registrar todos los cambios introducidos
durante la construcción, para obtener los datos finales de la obra ejecutada.
El Gerente General, inobservó lo que dispone el numeral 7 de los deberes y atribuciones del
Gerente General del Manual de Funciones y Procedimientos, aprobado por el Directorio el 30
de septiembre de 2004, referente a la definición de políticas y estratégias generales y 13 del
Reglamento para el Control Externo de la Contraloría en las Entidades de Derecho Privado,
publicado en Registro Oficial 743 de 13 de enero de 2003, que señala que es responsabilidad
de los Administradores de las empresas privadas que manejan recursos públicos, mantener
adecuados sistemas contables, de información y control interno, que permitan la evaluación
de la utilización de los recursos, contratación colectiva, gestión institucional y los resultados
obtenidos; así mismo, deben implantar la planificación estratégica, indicadores de gestión,
que permitan un adecuado funcionamiento empresarial y la rendición de cuentas de sus
administradores.
Los hechos relatados fueron puestos en conocimiento del Gerente General de Quitovivienda
con oficio 2006-53-OV-PPTC de 5 de diciembre de 2006, pero no se recibió contestación, sin
embargo, el Gerente General de Quitovivienda mediante oficio 696 de 21 de diciembre de
2006, señaló entre otros aspectos que un supervisor técnico fue separado y sancionado por el
incumplimiento de sus funciones; no obstante en los contratos suscritos con los profesionales
no se estipuló la multa, tampoco se realizó un adecuado control a los labores realizadas, por lo
que no se dispuso de información suficiente para aplicar las sanciones correspondientes, por
lo que no modifica el comentario.
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Conclusión
El Gerente General, no dispuso al Asesor Legal incluya en los contratos de servicios
profesionales una cláusula relacionada con la multa en caso de incumplimiento ni se
incorporó las funciones establecidas en el Manual de Funciones y Procedimientos vigente
para los empleados del programa “Pon a Punto Tu Casa”, lo que originó que no se cumpla a
cabalidad con los trabajos para los cuales fueron contratados, no se les imponga la sanción
correspondiente ni se realice un adecuado control y fiscalización en la rehabilitación de las
viviendas.
Recomendación
Al Gerente de Suelo y Vivienda
4. Coordinará con el Asesor Legal, para incluir dentro de las cláusulas de los contratos de
servicios profesionales a ser suscritos por el Gerente General de la Empresa de Desarrollo
Urbano de Quito la relacionada con la multa en caso de incumplimiento de las funciones
establecidas contractualmente así como se incorpore las constantes en el Manual de
Funciones y Procedimientos vigente para los empleados asignados al programa y las
relacionadas con la fiscalización, dependiendo del tipo de obra, magnitud y complejidad
de la rehabilitación de las viviendas, lo que permitirá se cumpla a cabalidad con los
objetivos para los cuales son contratados y se les imponga la sanción correspondiente.
Se entregaron valores superiores a los créditos otorgados
Del análisis efectuado a los desembolsos realizados a favor de constructores de obras de
rehabilitación de varios inmuebles durante los años 2004 y 2005, se determinó que de un total
de cuarenta y un créditos concedidos por US$885.844,57, en doce casos se entregaron
recursos adicionales que no formaban parte de los préstamos otorgados a los prestamistas por
US$38.424,36, que representa el 4%, porcentaje que no es representativo; los mismos que
fueron utilizados en la rehabilitación de las viviendas; sin embargo se presentan a
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continuación con el fin de mejorar los procedimientos administrativos en el Programa Pon a
Punto tu Casa:
El artículo II. 12.A de la Ordenanza Metropolitana 115 de 26 febrero de 2004, con la que se
creó el Fondo para Rehabilitación de Vivienda en el Centro Histórico, dispone en su párrafo
segundo que el fondo destinará sus recursos al otorgamiento de créditos para la ejecución de
obras en edificaciones de propiedad privada que se destinen a vivienda.
En la cláusula siete punto ocho literales b) dos, ocho y nueve, del contrato de fideicomiso para
rehabilitación de vivienda en el Centro Histórico celebrado entre los Gerentes Generales de
Quitovivienda y Produfondos el 17 de diciembre de 2004, dispone lo siguiente:
“…Que el solicitante deberá determinar el constructor que realizará la obra directamente o
de la base de datos que le proporcione la compañía Quitovivienda y que esta deberá entregar
el documento por medio del cual el solicitante del crédito autoriza que los recursos
económicos que se le otorga sean entregados directamente al profesional que se encargará
de la restauración o ejecución de la obra en el inmueble y que el constructor al momento de
recibir dichos recursos, firmará y aceptará por el valor recibido, el documento de garantía
que Quitovivienda disponga y firmará un contrato de servicios profesionales con el
beneficiario del crédito en el que se incluirán aspectos como: tiempo máximo de la obra,
costo total de rehabilitación, cronograma de trabajo, periodo de gracia, fecha de inicio de
pago de dividendos, entre otros, y que Quitovivienda notificará a la fiduciaria el fiscalizador
designado para cada obra...”
En los contratos de muto suscritos en los años 2004 y 2005 entre los prestamistas y el Gerente
General de Quitovivienda por el crédito concedido con recursos del Programa Pon a Punto tu
Casa, consta una cláusula referente a la Evaluación y Control mediante la cual los deudores
facultan a Quitovivienda la realización de la evaluación seguimiento y/o control técnico y
económico de la ejecución de las obras que se financian con el préstamo; por lo que para
cumplir con esa obligación contrató a la Coordinadora del Programa y a los supervisores
técnicos en los que no se incluyó la función de fiscalización; además éstos no cumplieron
adecuadamente las funciones asignadas, ya que en los informes de supervisión no
comunicaron a la citada Coordinadora sobre los incumplimientos de los constructores ni que
el presupuesto aprobado para el crédito no estaba adecuadamente elaborado, ni esta servidora
a base de los reclamos de los beneficiarios de los créditos, estableció procedimientos de
control para efectuar el seguimiento de las labores asignadas a dichos profesionales, lo que no
17
les permitió corregir las deficiencias en forma oportuna y exigir a los constructores la
ejecución de las obras de acuerdo a lo estipulado en los contratos de construcción.
En los contratos de construcción suscritos durante los años 2004 y 2005 entre los
beneficiarios del crédito con los profesionales asignados se consideró la entrega de una letra
de cambio por el valor total de la obra, como garantía de fiel cumplimiento del contrato, sin
embargo el procedimiento no fue objetado por la Coordinadora del Programa, lo que originó
que no se encuentre respaldada adecuadamente la ejecución de la obra y que tres
profesionales no cumplan a cabalidad sus obligaciones contractuales y en los nueve restantes
se presentaron problemas en el presupuesto aprobado el cual no fue elaborado adecuadamente
por cuanto no se consideró el deterioro del inmueble a ser rehabilitado y la situación
socioeconómica del propietario, lo que originó que no se concluyan las obras o éstas
presenten deficiencias en la construcción y que los prestamistas no dispongan de recursos
adicionales para seguir las acciones legales pertinentes por cuanto la letra de cambio no es de
efectivización inmediata y culminar con los trabajos contemplados inicialmente para las
intervenciones a sus viviendas.
Cabe señalar que a partir del año 2006 el Programa Pon a Punto tu Casa sugiere a los
propietarios de los inmuebles un modelo de contrato de construcción en el que consta una
cláusula referente a las Garantías, obligando de esta manera al profesional contratado la
presentación de una póliza de seguro o garantía bancaria por buen uso del anticipo y otra
similar por todo riesgo, procedimiento que se esta cumpliendo.
Además, el listado de contratistas que se dispone en el Programa Pon a Punto tu Casa no se
encuentra debidamente elaborado, en razón de que la Coordinadora del programa no coordinó
con el Gerente General de Quitovivienda para incluir en el Manual de Funciones y
Procedimientos, aprobado por el Directorio el 30 de septiembre de 2004, los procesos para la
calificación, selección, ni se determinó los requisitos a ser exigidos a los constructores tales
como: copias de registro único de contribuyentes, cédula de ciudadanía, certificados de
votación y de no adeudar al Municipio, patente municipal, afiliación al respectivo colegio de
profesionales, experiencia y capacidad económica, entre otros, lo que originó que no se cuente
18
con una base de datos de profesionales calificados que aseguren un debido control y
garanticen la calidad de las obras realizadas al programa “Pon a Punto tu Casa”.
Los hechos antes señalados originaron reclamos por parte de los beneficiarios de los créditos
al Gerente General de Quitovivienda y a la Coordinadora del Programa los que para
solucionar los inconvenientes, coordinaron con los dueños de las viviendas para contratar
otros profesionales, los que tampoco en algunos casos cumplieron ni presentaron las
garantías, por lo que el Gerente General de Quitovivienda, solicitó a los representantes de la
Junta de Andalucía apruebe recursos extras para la realización de obras complementarias y
prioritarias en la rehabilitación, lo que originó que los recursos entregados como adicionales
no sean destinados para el otorgamiento de otros préstamos y así cumplir adecuadamente los
objetivos del programa “Pon a Punto tu Casa”.
Al respecto, el 18 de agosto de 2005, el Gerente General de Quitovivienda, mediante oficio
QV-578-2005, le comunicó al Coordinador y Delegado Técnico de la Junta de Andalucía, que
en la reunión de trabajo de 16 de agosto de 2005, se planteó el apoyo de estas instituciones
para la realización de obras complementarias y prioritarias en la rehabilitación de ocho
inmuebles que se han beneficiado con el crédito del programa “Pon a Punto tu Casa”, y que
dichos recursos serán deducidos de los aportes que la Junta de Andalucía entrega al programa
y justificados con las respectivas planillas de ejecución de obra, pedido que después de una
amplia deliberación y análisis de cada uno de los casos, acepta el apoyo solicitado, debido a
que es fundamental para el desarrollo del programa “Pon a Punto tu Casa” ya que cumple con
sus objetivos, por lo que decidieron apoyarlo para su directo financiamiento, con los fondos
no reembolsables entregados por la Junta Andalucía a Quitovivienda para el programa, hasta
un monto máximo de US$40.000,00, y que en caso de presentarse nuevos casos como las
analizadas, la Junta de Andalucía podría apoyar, previo el análisis respectivo.
El Delegado Técnico de la Junta de Andalucía, mediante comunicación de 13 de diciembre de
2006, manifestó que no respondió al oficio QV-578-2005, ya que su contenido es el resumen
de lo considerado y acordado en la reunión de coordinación de 16 de agosto de 2005; sin
embargo, el Gerente General de Quitovivienda no proporcionó el análisis técnico que respalde
los criterios que sirvieron de base para autorizar los recursos adicionales entregados a ocho
19
viviendas, ni respecto a las otras cuatro viviendas, tampoco se nos entregó la autorización ni
el delegado de la Junta hizo referencia al respecto; además, no consideró que los aportes de la
indicada Junta forman parte del Fondo para Rehabilitación de Vivienda en el Centro
Histórico, el que únicamente destina sus recursos al otorgamiento de créditos para la
ejecución de obras.
Los Supervisores Técnicos y la Coordinadora del programa “Pon a Punto tu Casa”,
inobservaron lo que disponen los literales b), c), d), e) y g) de las funciones establecidas en
los contratos de servicios profesionales y los numerales 1 y 3 de las tareas específicas para el
Supervisor Técnico y Coordinador del programa “Pon a Punto tu Casa” del Manual de
Funciones y Procedimientos, aprobado el 30 de septiembre de 2004, que dispone que dichos
profesionales deben: además de supervisar, fiscalizar la ejecución de las obras de
rehabilitación de vivienda coordinadas por el programa, elaborar y presentar informes de
supervisión y fiscalización de las obras de rehabilitación; y, efectuar el seguimiento en
coordinación con la Supervisión Técnica del programa.
Los hechos descritos fueron puestos en conocimiento a los Supervisores Técnicos, a la
Coordinadora del programa y Gerente General de Quitovivienda, con oficios 2006-15-17-41-
43-OV-PPTC de 31 de octubre y 9 de noviembre de 2006, los que fueron contestados por los
dos últimos ejecutivos, mediante oficio 637 de 16 de noviembre de 2006, en los que
expusieron varios criterios, los que no modifican el comentario.
El Gerente General de Quitovivienda mediante oficio 696 de 21 de diciembre de 2006, señaló
entre otros que: los reclamos e incomprensiones de los beneficiarios y constructores son
atendidas por la coordinación y canalizadas para su solución, que como resultado los créditos
están siendo cancelados; hechos que se cumplieron pero no en la totalidad de los créditos
otorgados.
Además, manifiesta que el listado de los contratistas es un registro de los constructores que
han realizado o están realizando trabajos para los beneficiarios del crédito, con datos básicos
para su localización y coordinación de actividades, por lo que de ninguna manera es una lista
de profesionales calificados y que el programa prefiere involucrar al propietario en la
20
selección del constructor y la lista crece a medida en que los propietarios presentan nuevos
constructores, lo que ratifica lo comentado, con respecto a que no se cuenta con una base de
datos de profesionales calificados, por lo que no modifica el comentario.
Conclusión
El Gerente General de Quitovivienda autorizó la entrega de recursos adicionales a los créditos
concedidos, en beneficio de doce propietarios de inmuebles por US$38.424,36, que representa
el 4%, del un total de cuarenta y un créditos concedidos por US$885.844,57 en los años 2004
y 2005, debido a varios problemas presentados con los constructores, en el presupuesto
aprobado para el crédito no se consideró el deterioro del inmueble a ser rehabilitado y la
situación socioeconómica del prestamista, así como los Supervisores y la Coordinadora del
programa, no cumplieron adecuadamente sus funciones por lo que para solucionar estos
inconvenientes solicitó a la Junta de Andalucía recursos adicionales para la realización de
obras complementarias y prioritarias en la rehabilitación de ocho viviendas, lo que originó no
se optimice una parte de los recursos para el otorgamiento de préstamos y cumplir
adecuadamente el objetivo planteado por el “Pon a Punto tu Casa”.
Recomendaciones
Al Gerente de Suelo y Vivienda
5. Establecerá conjuntamente con la Coordinadora del programa procedimientos de control y
supervisión de las labores que cumple el supervisor técnico del programa “Pon a Punto tu
Casa”, para identificar y corregir las deficiencias en forma oportuna, lo que permitirá que
se realice una adecuada fiscalización a los constructores para que ejecuten las obras de
acuerdo al presupuesto y cronograma aprobado, a satisfacción de los dueños de los
inmuebles, que los recursos se destinen al otorgamiento de créditos y cumplir los
objetivos del programa.
21
6. Emitirá un informe en el que conste un análisis técnico, previo a solicitar a la Junta de
Andalucía recursos adicionales a los préstamos, en el que también se hará constar los
motivos que originaron los desfases en las obras contratadas, lo que permitirá justificar
adecuadamente los recursos entregados en beneficio de particulares, así como considerará
que los aportes de la indicada Junta forman parte del Fondo para Rehabilitación de
Vivienda en el Centro Histórico, el que únicamente destina sus recursos al otorgamiento
de créditos para la ejecución de obras.
7. Dispondrá a la Coordinadora del programa, elabore un proyecto de procedimientos para la
calificación, selección de los constructores, así como determine los requisitos a ser
exigidos tales como: copias de registro único de contribuyentes, cédula de ciudadanía,
certificados de votación y de no adeudar al Municipio, patente municipal, afiliación al
respectivo colegio de profesionales, experiencia y capacidad económica, entre otros, a ser
incluidos en el Manual de Funciones y Procedimientos y Reglamento Interno de la
EMDUQ, lo que permitirá que se cuente con una base de datos de contratistas calificados
que garanticen la calidad de las obras realizadas y precautelar los intereses de los
prestamistas, documento que una vez aprobado por el Directorio será de cumplimiento
obligatorio.
Beneficiarios de créditos no aportaron el monto respectivo
La cláusula séptima punto ocho b) once del contrato de fideicomiso para rehabilitación de
vivienda en el Centro Histórico, celebrado entre los Gerentes Generales de Quitovivienda y
Produfondos del 17 de diciembre de 2004, manifiesta que el crédito para rehabilitación de
cada inmueble no podrá exceder del setenta y cinco por ciento del costo total de las obras, el
deudor tendrá que cubrir el veinte y cinco por ciento restante, por cada unidad habitacional y
que el valor resultante se entregará directamente al profesional contratado, previo
conocimiento de Quitovivienda y que los porcentajes del crédito y montos resultantes podrán
existir excepciones aprobadas por el comité técnico.
Del análisis efectuado a los dieciocho expedientes de los trámites de crédito aprobados en el
2005 para la rehabilitación de viviendas, se estableció que en once casos que representan el
22
52% de un total de veintiuno concedidos en dicho año, los dueños de las viviendas, no
aportaron el veinte y cinco por ciento del costo total de las obras, conforme se presenta en el
siguiente cuadro:
NºSolicitu
d No.
Monto % Valor %
1 S05.05
Imbabura S4-343
y Tùmbez
27.982,00 22.700,00 6.995,50 5.192,00 18,55
1.803,50 6,45 87,57
2 S05.08
Esmeraldas E4-
61 y Rìos
39.995,90 32.000,00 9.998,98 7.955,90 19,89
2.043,08 5,11 85,12
3 S05.24Olmedo 119 y
Ríos62.416,73 43.000,00 15.604,18 11.900,00 19,07
3.704,18 5,93 74,83
4 S05.40
Rocafuerte 927 y
Liceo
6.690,94 5.800,00 1.672,74 890,94 13,32781,80 11,68 98,37
5 S05.48
Camino de
Orellana 870
sobre la piscina
de Guàpulo casa
amarilla
4.756,56 4.000,00 1.189,14 756,56 15,91
432,58 9,09 93,19
6 S05.53
Camino de
Orellana N28-20
20.107,79 17.107,79 5.026,95 3.000,00 14,92
2.026,95 10,08 95,16
7 S05.74
Av. Los
conquistadores
E18-134 y
Salgado
5.487,00 5.000,00 1.371,75 487,00 8,88
884,75 16,12 107,25
8 S05.81
Camino de
Orellana y pasaje
Iberia, esquina
37.332,00 30.000,00 9.333,00 7.332,00 19,64
2.001,00 5,36 85,72
9 S05.83Murgueitio 159 y
Loja30.000,00 24.000,00 7.500,00 6.000,00 20,00
1.500,00 5,00 85,00
10 S05.88 Junin y Espejo 28.234,69 25.078,29 7.058,67 3.156,40 11,18 3.902,27 13,82 102,64
11 S05.93Morales 926 y
Guayaquil45.000,00 40.000,00 11.250,00 5.000,00 11,11
6.250,00 13,89 102,78
Total: US$ 25.330,10
% total
del
monto
del
crédito
concedid
o por el
PPTC
Costo Total
de la ObraDirección
Diferencias no
aportadas sobre
las que se amplió
el crédito
otorgado a los
prestamistas
Monto de
crédito
inicialment
e por el
PPTC
25% que
debia
aportar el
propietario
según
fideicomis
o
Contraparte del
propietario, según
contrato de
construcción y
recibos
23
Cabe señalar que en los contratos de préstamo suscritos entre el Gerente General de
Quitovivienda y los beneficiarios de los créditos en la modalidad de ejecución señala que el
crédito concedido será entregado por Quitovivienda al constructor contratado por los deudores
en los plazos y condiciones establecidos y en la cláusula relacionada a la contraprestación no
se determina el porcentaje que debe asumir el beneficiario del crédito, sino que consta una
cantidad específica, la que no cubre el veinticinco por ciento del costo total de las obras,
según lo establece el contrato de fideicomiso.
De igual manera en los contratos de construcción suscritos entre los beneficiarios de los
créditos y los constructores, en la cláusula relacionada a precio y forma de pago se estipula
que el prestamista autoriza a Quitovivienda la entrega del valor del préstamo concedido al
profesional contratado en los plazos y condiciones establecidos así como se compromete a
entregar al citado profesional la contraparte señalada en los contratos de préstamos suscritos
con el Gerente General de Quitovivienda.
El Gerente General de Quitovivienda, previo a la firma de los contratos de préstamos no
verificó que se incluya en la cláusula relacionada con la contraprestación, el veinte y cinco
por ciento del costo total de las obras, lo que originó que los beneficiarios no asuman sus
obligaciones, por lo que el programa “Pon a Punto tu Casa”, aportó con más recursos por
US$25.330,10 ampliando de esta manera los créditos otorgados, los que superaron el setenta y
cinco por ciento establecido en el fideicomiso, lo que no les permitió que éstos recursos lo
destinen para la concesión de más préstamos para rehabilitación de viviendas; además, no se
adjuntó a los expedientes las autorizaciones del comité técnico sobre las excepciones de los
porcentajes del crédito y montos resultantes.
El Gerente General, inobservó lo que dispone el numeral 2 y 3 de los deberes y atribuciones
del Gerente General del Manual de Funciones y Procedimientos, aprobado por el Directorio el
30 de septiembre de 2004, referente a la administración de la compañía y celebración de actos
y contratos.
Los hechos descritos fueron puestos en conocimiento del Gerente General de Quitovivienda
con oficio 2006-15-OV-PPTC de 31 de octubre de 2006, el cual fue contestado mediante
24
oficio 637 de 16 de noviembre de 2006, en el que manifestó que es un programa innovador y
no existen referencias previas sobre la implementación de un crédito municipal que conjugue
variables como un entorno social y económicamente deprimido, patrimonio histórico en
franco proceso de deterioro, involucramiento directo de los propietarios, por lo que la
aportación del veinte y cinco por ciento del monto total de la intervención fue establecida
como punto de referencia con la flexibilidad de modificarlo en función de las reales
posibilidades económicas del solicitante esta flexibilidad ha permitido que aquellos que
pueden aportar lo hagan en beneficio de aquellos que no disponen de recursos; sin embargo
este criterio no se encuentra contemplado en el fideicomiso en el que se manifiesta que
Quitovivienda debe cumplir con las instrucciones constantes en la cláusula séptima, por lo
que no modifican el comentario.
El Gerente General de Quitovivienda mediante oficio 696 de 21 de diciembre de 2006,
ratificó lo manifestado en el párrafo anterior y además señaló que el Comité Técnico aprueba
los desembolsos de acuerdo a un nuevo porcentaje de crédito, sin su aprobación no habría
sido posible la entrega de los recursos; no obstante en el contrato de fideicomiso se determina
que el deudor tendrá que cubrir el veinte y cinco por ciento restante, requisito que es de
conocimiento general para las personas que quieren acceder a un préstamo con recursos del
programa, por lo que esta política no se aplica a todos los prestamistas, criterios que no
modifican el comentario.
Conclusión
El Gerente General de Quitovivienda, previo a la firma de los contratos, no verificó que se
incluya el veinte y cinco por ciento del costo total de las obras en la cláusula relacionada a la
contraprestación, lo que originó que los beneficiarios no asumieran sus obligaciones y el
programa “Pon a Punto tu Casa”, aportara con más recursos por US$23.390,92 con cargo a
los créditos otorgados, los que superaron el setenta y cinco por ciento establecido y que éstos
recursos no se destinen a más créditos para la rehabilitación de inmuebles.
25
Recomendación
Al Gerente de Suelo y Vivienda
8. Verificará que en los contratos de préstamo a ser suscritos por el Gerente General de la
Empresa de Desarrollo Urbano de Quito, se incluya en la cláusula relacionada a la
contraprestación, el veinte y cinco por ciento del costo total de las obras, lo que permitirá
que los beneficiarios asuman sus obligaciones y el programa “Pon a Punto tu Casa”
destine recursos para atender la rehabilitación de más inmuebles.
Los porcentajes de desembolsos realizados no están de acuerdo a lo establecido en el
fideicomiso
La cláusula séptima punto ocho b) diez del Fideicomiso Mercantil para Rehabilitación de
Vivienda en el Centro Histórico de Quito, manifiesta que cada obra se realizará en un plazo
aproximado de cuatro meses, para lo cual se realizarán tres desembolsos de la siguiente
manera: cincuenta por ciento de anticipo; treinta después de dos meses de iniciada la obra; y,
el veinte al final de la misma. En todo caso el Comité Técnico podrá modificar el cronograma
de desembolsos si un caso en particular lo amerita.
De la revisión a una muestra de dieciocho contratos de préstamo suscritos en el año 2005
entre el Gerente General de Quitovivienda y los prestamistas de un total de veintiuno
equivalentes al 86% se determinó que en la cláusula referente a las formas de efectuar los
desembolsos no se estableció los porcentajes que consta en la base legal mencionada
anteriormente, lo que originó que los servidores del programa “Pon a Punto tu Casa” y el
Fideicomiso efectúen pagos a los constructores por valores que fluctúan entre el 27% y el
41% como anticipo y, en más de dos hasta cinco para completar el monto total del crédito.
Además, en las actas de Comité Técnico del que forma parte el Gerente General de
Quitovivienda y la Coordinadora del Programa Pon a Punto tu Casa no consta el criterio que
sirvió para modificar los porcentajes establecidos en el fideicomiso, lo que no permitió
26
disponer de la información suficiente y pertinente para conocer los puntos de vista y las
decisiones adoptadas en el análisis y aprobación de cada uno de los créditos concedidos.
De otra parte en el informativo que dispone el Programa para promocionar los créditos para
mejorar la vivienda en el centro histórico no contempla las formas de efectuar los
desembolsos por los préstamos concedidos, lo que no permitió a los deudores tener
conocimiento de estos procedimientos para que previo a la solicitud de crédito y firma de los
contratos soliciten se cumplan la base legal mencionada.
El Gerente General, inobservó lo que dispone el numeral 2 y 3 de los deberes y atribuciones
del Gerente General del Manual de Funciones y Procedimientos, aprobado por el Directorio el
30 de septiembre de 2004, referente a la administración de la compañía y celebración de actos
y contratos.
Los hechos descritos fueron puestos en conocimiento del Gerente General de Quitovivienda
con oficio 2006-15-OV-PPTC de 31 de octubre de 2006, el cual fue contestado mediante
oficio 637 de 16 de noviembre de 2006, en el que manifestó que los porcentajes para efectuar
los desembolsos fueron aceptados por mutuo acuerdo entre el propietario y la compañía, los
que fueron aprobados por el comité técnico y constan en el contrato de crédito así como que
dicha modificación no afecta a la rehabilitación por cuanto estas se realizaron en el plazo de
cuatro meses que contempla el fideicomiso, sin embargo no adjuntó el criterio técnico que
sirvió de base para que el comité modifique los porcentajes establecidos en el fideicomiso, por
lo que no modifica el comentario.
Conclusión
El Gerente General de Quitovivienda previo a la firma de dieciocho contratos de préstamo
suscritos en el año 2005 con los prestamistas de un total de veintiuno no verificó que en la
cláusula referente a las formas de efectuar los desembolsos por el crédito concedido se los
efectúe en tres desembolsos así: el cincuenta por ciento de anticipo; treinta después de dos
meses de iniciada la obra; y, el veinte al final de la misma, lo que originó que los servidores
del programa “Pon a Punto tu Casa” y el Fideicomiso efectúen pagos por valores que fluctúan
27
entre el 27% y el 41% como anticipo y, en más de dos hasta cinco para completar el monto
total del crédito.
Recomendaciones
Al Gerente de Suelo y Vivienda
9. Coordinará con los miembros del Comité Técnico del cual forma parte para que se haga
constar en las actas el criterio aplicado para modificar los porcentajes establecidos en el
fideicomiso, lo que permitirá disponer de la información suficiente y pertinente para
conocer los puntos de vista y las decisiones adoptadas en el análisis y aprobación de cada
uno de los créditos concedidos.
10. Dispondrá a la Coordinadora del Programa que incluya en el informativo que promociona
los créditos para mejorar la vivienda en el centro histórico las formas de efectuar los
desembolsos por los préstamos concedidos, lo que permitirá a los deudores tener
conocimiento de estos procedimientos para que previo a la solicitud de crédito y firma de
los contratos soliciten se cumplan la base legal mencionada.
11. Coordinará con el Asesor Legal a fin de que en los contratos de préstamo a ser suscritos
por el Gerente General de la Empresa de Desarrollo Urbano de Quito, conste en la
cláusula referente a las formas de efectuar los desembolsos por el crédito concedido
relacionada con los porcentajes a ser entregados en concepto de anticipo y cuotas hasta
cubrir el total del crédito otorgado, lo que permitirá que se disponga de base legal para que
los servidores del programa “Pon a Punto tu Casa” y el Fideicomiso efectúen en forma
adecuada los desembolsos de los créditos concedidos.
Constructores no justificaron la totalidad de los valores entregados y no existen registros
de pagos
De la revisión a una muestra de veintinueve desembolsos entregados por Quitovivienda a
varios constructores de un total cincuenta y un créditos concedidos en los años 2003, 2004 y
28
2005, se determinó que en diez no justificaron el monto total de los valores recibidos
mediante la presentación de las respectivas planillas y en otros no se respaldaron las
presentadas con las facturas respectivas, lo que originó que la ejecución de los trabajos de
cada una de las viviendas no se hallen respaldados y la inconformidad de los beneficiarios de
los créditos, tampoco se dispone de un registro de los desembolsos realizados a los
profesionales, por lo que no se dispuso de información para efectuar las liquidaciones,
conforme se presenta en los siguientes hechos:
Las cláusula séptima punto ocho b) nueve del Fideicomiso Mercantil para Rehabilitación de
Vivienda en el Centro Histórico de Quito, dispone que para que el Fiduciario realice los
desembolsos es necesario que las planillas estén aprobadas por el fiscalizador y por
Quitovivienda.
En los contratos de muto suscritos en los años 2003, 2004 y 2005 entre los prestamistas y el
Gerente General de Quitovivienda por el crédito concedido con recursos del Programa Pon a
Punto tu Casa, consta una cláusula referente a la Evaluación y Control mediante la cual los
deudores facultan a Quitovivienda la realización de la evaluación seguimiento y/o control
técnico y económico de la ejecución de las obras que se financian con el préstamo.
En los contratos de construcción suscritos entre los beneficiarios de los créditos y los
constructores, en la cláusula relacionada a precio y forma de pago se estipula que el
prestamista autoriza a Quitovivienda la entrega del valor del préstamo concedido al
profesional contratado en los plazos y condiciones establecidos
Hecho que se presentó por cuanto los Supervisores Técnicos no supervisaron y fiscalizaron la
ejecución de las obras de rehabilitación de vivienda por lo que tampoco requirieron a los
constructores presenten las planillas aprobadas por el propietario del inmueble; y, la
Coordinadora del programa no supervisó a los mencionados empleados para exigir efectúen
las funciones a ellos asignadas; además, el Contador General no aperturó un auxiliar por
profesional contratado en el que se registre los valores entregados, justificados y saldos por
liquidar, ni el Director Administrativo Financiero dispuso que se genere dicho registro, lo que
no les permitió disponer de información para liquidar los valores entregados a los
29
constructores y en caso de presentarse diferencias no justificadas comunicar a la
Coordinadora del programa, para que notifique a los contratistas y beneficiarios de los
créditos para que tomen las acciones correctivas en forma inmediata, inobservando lo que
establecen los literales a), b),c) y d) de las funciones establecidas en los contratos de servicios
profesionales y los numerales 1 de las tareas específicas del Supervisor Técnico del
programa, 1 y 3 de las del Coordinador del programa “Pon a Punto tu Casa”, 2 de las del
Contador General y 8 de las del Director Administrativo Financiero del Manual de Funciones
y Procedimientos, aprobado por el Directorio el 30 de septiembre de 2004.
Además, en los contratos de construcción suscritos entre los beneficiarios de los créditos y
los constructores no se incluyó como obligación del profesional contratado que previo a
presentar las planillas estas sean aprobadas por el propietaria y adjunte las respectivas
facturas por la compra de materiales y mano de obra utilizados en la rehabilitación de las
viviendas, lo que originó que se desconozca el origen de los materiales y mano de obra, por
lo que tampoco garantiza la buena calidad de la rehabilitación.
Los hechos descritos fueron puestos en conocimiento de los Supervisores Técnicos,
Coordinadora del programa, Contador General y Directores Administrativos Financieros con
oficios 2006-24-25-27-28-41-42-43-OV-PPTC de 7 y 9 de noviembre de 2006.
El Gerente General de Quitovivienda mediante oficio 696 de 21 de diciembre de 2006, señaló
que el programa no tiene relación contractual con los constructores designados por los
propietarios ni contempla entre sus responsabilidades pedir facturas en un contrato en el cual
no son la parte contratante, que los valores entregados en calidad de crédito han sido
justificados mediante planillas y actas de entrega recepción; y, que la supervisión realiza
visitas periódicas en las cuales de acuerdo a su función orienta el proceso de intervención y
verifica el destino de los recursos en el objetivo de la obra, sin embargo en el contrato de
construcción que el programa sugiere a los propietarios de los inmuebles no se establece que
para el pago de las planillas se debe adjuntar las facturas por la compra de materiales y mano
de obra utilizados en la rehabilitación de las viviendas, por lo expuesto no modifica el
comentario.
30
Conclusión
Varios profesionales contratados por los beneficiarios de los créditos, no liquidaron mediante
planillas el total de los valores entregados para la rehabilitación de las viviendas, tampoco se
adjuntó a las planillas las facturas por los trabajos realizados, lo que originó que no se
encuentre respaldada la ejecución de cada uno de los rubros presupuestados y contratados y
que no se garantice la buena calidad de la obra efectuada en los inmuebles.
Recomendaciones
Al Gerente de Suelo y Vivienda
12. Coordinará con el Asesor Legal a fin de que en los modelos de contratos de construcción
que sugiere el Programa Pon a Punto tu Casa a los beneficiarios de los créditos, conste en
las obligaciones del profesional contratado que previo a presentar las planillas estas sean
legalizadas por el propietario del inmueble rehabilitado y se adjunte las respectivas
facturas por la compra de materiales y mano de obra utilizados en la rehabilitación de las
viviendas, lo que permitirá que se conozca el origen de los materiales y mano de obra y
garantizar la buena calidad de la rehabilitación.
A la Coordinadora del Programa
13. Dispondrá al supervisor técnico, que periódicamente efectúe el seguimiento y control de
los recursos entregados a los contratistas así como sobre la ejecución de las obras, cuyos
resultados le serán informados para la toma de decisiones, en caso que lo amerite, lo que
permitirá que se exija la presentación de planillas debidamente justificadas con las
facturas que cubran los valores entregados y, la conformidad de los beneficiarios de los
créditos.
31
Al Coordinador Administrativo Financiero
14. Dispondrá al Contador de Mandatos, que en base de la información remitida por el
Fideicomiso aperture un auxiliar por contratista en el que se registre los valores
entregados, justificados y saldos por justificar, lo que les permitirá disponer de
información para liquidar los montos entregados a los constructores y en caso de
presentarse valores no liquidados comunicar a la Coordinadora del programa para que
notifique a los contratistas y beneficiarios de los créditos y tome las acciones correctivas
en forma inmediata.
Al Coordinador Administrativo Financiero, Coordinadora del Programa y Supervisor
Técnico
15. Exigirán previo a la recepción de las planillas que justifican los valores entregados a los
contratistas, presenten las facturas que respaldan los trabajos y la adquisición de
materiales utilizados en la rehabilitación de los inmuebles, lo que permitirá conocer la
procedencia de los materiales y mano de obra y garantizará la buena calidad de la obra
efectuada en las diferentes viviendas.
Trabajos ejecutados no se realizaron de acuerdo al proyecto técnico y el presupuesto
aprobado por Quitovivienda
En los contratos de mutuo suscritos entre los deudores y el Gerente General de Quitovivienda
establecen en las cláusulas referentes al objeto y evaluación y control, que el crédito otorgado
es para financiar la rehabilitación arquitectónica de las edificaciones existentes en el Centro
Histórico de Quito de conformidad con el proyecto técnico completo y el presupuesto
aprobado por Quitovivienda y que los deudores facultan a Quitovivienda para realizar la
evaluación, seguimiento, control técnico y económico de la ejecución de las obras que se
financian con el préstamo.
32
De otra parte en los contratos de construcción suscritos entre los beneficiarios de los créditos
y los constructores, en la cláusula relacionada a la cantidad de obra señala que el constructor
se queda obligado a ejecutar todos los capítulos del presupuesto establecido para la
construcción del proyecto, hasta su total terminación, de acuerdo con los planos y
especificaciones y que toda mayor cantidad de obra, obra complementaria u obra adicional
deberá se aprobada por escrito.
Sin embargo, esta disposición no se cumplió por cuanto de la revisión a la ejecución de los
trabajos presupuestados y contratados para la rehabilitación de los inmuebles en el 2004 y
2005, se determinó que de dieciséis obras seleccionadas, en diez se presentaron nuevos rubros
con precios unitarios y unidades de medida diferentes a los contratados en porcentajes que
van desde el 4,03% al 102,55%, equivalentes a US$3.516,27 y US$28.743,41, según se
presenta en el siguiente cuadro; de los cuales no consta evidencia documental referente a
planillas aprobadas por el programa, anexo de cálculo de volúmenes de obra, memoria
fotográfica, entre otros, que demuestren que estos han sido efectivamente ejecutados, lo que
originó insatisfacción de los beneficiarios de los créditos, mayores desembolsos con relación a
lo programado y un mayor endeudamiento para el dueño de la casa.
valores % Valores % Valores %
2004
S003 40.867,45 12.127,04 29,67 14.377,99 35,18 37.500,00 91,76
S015 35.779,75 35.080,95 98,05 6.854,82 19,16 49.324,00 137,85
S027 39.238,19 39.238,19 100,00 5.432,29 13,84 44.416,59 113,20
S039 33.453,66 29.585,92 88,44 0,00 0,00 33.200,00 99,24
S007 60.795,77 20.527,75 33,77 0,00 0,00 40.717,15 66,97
S051 28.773,66 14.084,80 48,95 5.299,86 18,42 27.100,00 94,18
S022 28.027,50 11.140,59 39,75 28.743,41 102,55 49.937,50 178,17
S009 21.084,66 15.750,92 74,70 10.483,91 49,72 37.500,95 177,86
S045 34.720,44 30.082,01 86,64 8.159,42 23,50 42.691,98 122,96
2005
S05. 005 27.892,92 27.892,86 100,00 0,00 0,00 27.892,86 100,00
S05. 008 39.955,90 38.467,21 96,27 5.998,69 15,01 44.306,12 110,89
S05.016 95.622,75 0,00 0,00 0,00 0,00 3.000,00 3,14
S05.036 102.793,57 70.885,38 68,96 0,00 0,00 74.165,12 72,15
S05.024 62.416,73 37.852,07 60,64 5.147,93 8,25 53.500,00 85,71
S05.066 9.447,80 9.448,40 100,01 0,00 0,00 9.448,40 100,01
S05. 019 87.356,71 77.504,79 88,72 3.516,27 4,03 87.000,00 99,59
So
licit
ud Ejecucion planilla
según contratoRubros nuevos
Total invertido en
la obraPresupuesto
Rehabilitación
33
La Coordinadora del programa, no consideró para los presupuestos de las nuevas
rehabilitaciones los casos anteriores en los cuales se presentaron trabajos adicionales y
tampoco solicitó a los supervisores técnicos presenten informes periódicos sobre el grado de
avance en la ejecución de los trabajos con relación a los rubros, precios unitarios y unidades
de medida contratados, porcentajes en incrementos de obra, ítems nuevos previo a la
aprobación y pago a los contratistas, inobservando lo que disponen el literal c) de las
funciones establecidas en el contrato de servicios profesionales y numeral 3 de las tareas
específicas del Coordinador del programa Pon a Punto tu Casa del Manual de Funciones y
Procedimientos, aprobado por el Directorio el 30 de septiembre del 2004, que dispone que
debe hacer un seguimiento en coordinación con la Supervisión Técnica del programa de las
obras de rehabilitación emprendidas.
Además de la comparación efectuada entre las planillas presentadas por los contratistas y
pagadas con recursos del programa por el crédito otorgado a los prestamistas con los
resultados obtenidos en la constatación física realizada a una muestra de dieciséis obras del
2004 y 2005, se determinó que en cinco existen diferencias en menos de los volúmenes de
obra de varios rubros de las cubiertas en perjuicio de los propietarios, lo que originó que con
fondos del programa se cancele valores por obras no ejecutadas y recibidas por los dueños de
las viviendas que accedieron al crédito.
La Coordinadora del programa, no verificó conjuntamente con los supervisores técnicos que
las cantidades de los rubros ejecutados según las planillas presentadas por los contratistas, se
encuentren realmente realizados en los inmuebles, inobservando lo que disponen el literal c)
de las funciones establecidas en el contrato de servicios profesionales y numeral 3 de las
tareas específicas del Coordinador del programa “Pon a Punto tu Casa” del Manual de
Funciones y Procedimientos aprobado por el Directorio el 30 de septiembre de 2004, que
dispone la coordinación y supervisión logística para el programa.
Los hechos relatados fueron puestos en conocimiento de la Coordinadora del programa con
oficio 2006-47-OV-PPTC de 23 de noviembre de 2006.
34
El Gerente General de Quitovivienda mediante oficio 696 de 21 de diciembre de 2006, señaló
que en el proceso de rehabilitación es inevitable que se presenten imprevistos por lo que los
presupuestos son referenciales y las variaciones son cubiertas por los propietarios o el
presupuesto es modificado para su mayor optimización, llegando en algunos casos a aumentar
la deuda del prestamista con su absoluto consentimiento y que la labor del supervisor técnico
no es la de fiscalizar sino es garantizar la inversión en la rehabilitación de la vivienda, que
estos términos se presentan en un sistema de contratación pública; lo que ratifica que los
trabajos ejecutados no se realizaron de acuerdo al proyecto técnico y el presupuesto aprobado
por Quitovivienda, por lo que no modifica el comentario.
Conclusión
Los trabajos presupuestados para la rehabilitación de varios inmuebles en el año 2004 no se
cumplieron en cuanto a los rubros y su valor requerido y no se ejecutaron en las cantidades de
varios rubros planilladas por parte de los profesionales responsables de los trabajos de
rehabilitación, lo que generó insatisfacción de los dueños de las viviendas, que los pagos
efectuados se encuentren con porcentajes elevados frente a los programados y mayor
endeudamiento para los beneficiarios de los préstamos y que no se rehabilite la casa de
acuerdo a lo presupuestado en perjuicio de los dueños de las viviendas.
Recomendaciones
A la Coordinadora del Programa
16. Considerará para los presupuestos de las nuevas rehabilitaciones los casos anteriores en
los cuales se presentaron trabajos adicionales; además solicitará a los supervisores
técnicos presenten informes periódicos sobre el grado de avance en la ejecución de los
trabajos con relación a los rubros, precios unitarios y unidades de medida contratados,
porcentajes en incrementos de obra, ítems nuevos previo a la aprobación y pago a los
contratistas, lo que permitirá la satisfacción de los beneficiarios de los créditos, que los
desembolsos se ejecuten adecuadamente de acuerdo a lo programado y un menor
endeudamiento para el dueño de la casa.
35
17. Verificará conjuntamente con los supervisores técnicos que las cantidades de los rubros
ejecutados en las planillas presentadas por los contratistas se encuentren realmente
realizados en los inmuebles, lo que permitirá que con fondos del programa se cancele
valores por obras realmente ejecutadas y recibidas por los propietarios que accedieron al
crédito.
No se contabilizaron adecuadamente los recursos del programa
De la revisión al registro contable de los recursos administrados por el programa “Pon a Punto
tu Casa”, para la rehabilitación de viviendas en el centro histórico, se determinaron los
siguientes hechos:
− La contabilidad de los recursos del programa “Pon a Punto tu Casa” fue llevada por el
Contador del área Administrativa Financiera de Quitovivienda, la que no presenta
información completa y confiable, ya que las asignaciones transferidas por el MDMQ,
Junta de Andalucía, FONSAL y recuperación de los créditos, se los contabilizó con débito
a la cuenta de bancos del programa y con crédito a una cuenta por pagar, con un auxiliar
denominado Otros Subprogramas y Proyectos, sin considerar el origen de los recursos ya
que todos a excepción de los fondos entregados por la municipalidad no son
reembolsables.
Además, previo a la conformación del fideicomiso, hasta el mes de febrero de 2005, no se
mantuvo un registro contable sobre los deudores de los créditos otorgados, por lo que para
cubrir esta deficiencia se consideró información extracontable, la que sirvió de base para
conocer los gastos operacionales realizados y los desembolsos efectuados a los
constructores en concepto de los préstamos otorgados.
Lo comentado originó que en los estados financieros de Quitovivienda no se reflejen
adecuadamente los movimientos económicos, los derechos y obligaciones del programa
por cuanto constan cuentas por pagar no contraídas, tampoco se contabilizaron los
36
ingresos, gastos operacionales y las cuentas por cobrar de los beneficiarios de los créditos,
lo que no permitió que los directivos cuenten con información oportuna y confiable para
una adecuada toma de decisiones.
− La cláusula nueve punto ocho del contrato de fideicomiso para rehabilitación de vivienda
en el Centro Histórico celebrado entre los Gerentes Generales de Quitovivienda y
Produfondos del 17 de diciembre de 2004, referente a las obligaciones del fiduciario
disponen que la contabilidad del fideicomiso, se llevará por separado y de acuerdo a los
Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados, considerándolo como un patrimonio
independiente, por lo que debe preparar balances de situación y estados de ingresos y
egresos, procedimiento que se cumplió por parte de la fiduciaria.
Sin embargo de la revisión al proceso contable adoptado por el Contador del área
Administrativa Financiera de Quitovivienda, para registrar los valores transferidos desde
la cuenta corriente del programa “Pon a Punto tu Casa” a la fiduciaria, se determinó que
fueron registrados como una cuenta por cobrar al fideicomiso; no obstante los Directores
Administrativos Financieros de Quitovivienda, no dispusieron al Contador para que
aperture anexos de los créditos otorgados con los fondos entregados al fideicomiso a base
de la información constante en los balances remitidos por la Fiduciaria, lo que originó que
no se disponga de información actualizada de los préstamos concedidos y conocer el
movimiento de los mismos.
− La cláusula séptima del Convenio de Cooperación Interinstitucional suscrito el 17 de junio
de 2004, entre el Alcalde y el Gerente General de Quitovivienda dispone que esta se
obliga a reintegrar al Municipio del Distrito Metropolitano de Quito el monto total de los
valores transferidos en los años 2003 y 2004 una vez concluida la programación y
ejecución del programa “Pon a Punto tu Casa”.
Cabe señalar que en la Dirección Metropolitana Financiera del MDMQ, se encuentra
creada la cuenta por cobrar a Quitovivienda por los valores entregados en los años 2003 y
2004 por un monto total de US$200.000,00; sin embargo, estas obligaciones no fueron
37
registradas por el Contador del área Administrativa Financiera de la Compañía
mencionada, lo que originó que no se refleje en los Balances todas las obligaciones
adquiridas por la compañía con cargo a la ejecución del programa ni se realizó una
provisión para recuperar y pagar el valor aportado por la Municipalidad.
Los Directores Administrativos Financieros no verificaron que el Contador General
aperture la cuenta por pagar por los valores entregados por parte del Municipio del
Distrito Metropolitano de Quito.
Los Directores Administrativos Financieros, inobservaron lo que establecen los numerales
8 de las tareas específicas del Director Administrativo Financiero, referente a la
supervisión de la Contabilidad y presentación de información Gerencial; y, Documentos y
Cuentas por Cobrar y Otros Pasivos de los procedimientos de Control Interno que constan
en el Manual de Funciones y Procedimientos, aprobado por el Directorio el 30 de
septiembre de 2004.
Los hechos relatados fueron puestos en conocimiento de los Directores Administrativos
Financieros con oficios 2006-19-20-21-OV-PPTC de 1 de noviembre de 2006; los cuales
fueron contestados mediante oficios 637 y s/n de 16 de noviembre de 2006, en los que
manifestaron que la contabilización de los convenios que generan una obligación a futuro
se han registrado en una cuenta del pasivo que por su naturaleza se registra todas las
obligaciones que tiene el programa; sin embargo no se adjuntó el auxiliar que se mantiene
aperturado para reflejar los valores a pagar a la municipalidad, por lo que no modifican el
comentario.
Conclusión
Los Directores Administrativos Financieros de Quitovivienda, no dispusieron al Contador de
mandatos contabilice adecuadamente los recursos que maneja el programa, lo que originó que
en los estados financieros de Quitovivienda no se reflejen adecuadamente los movimientos
económicos, los derechos y obligaciones por cuanto en estos constan cuentas por pagar no
contraídas, tampoco se contabilizaron los ingresos, gastos operacionales, las cuentas por
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cobrar de los beneficiarios de los créditos y los aportes entregados por parte del MDMQ, lo
que no permitió que los directivos cuenten con información oportuna y confiable para una
adecuada toma de decisiones y dispongan de información actualizada de los préstamos
concedidos y conozcan el movimiento de los mismos.
Recomendaciones
Al Coordinador Administrativo Financiero
18. Dispondrá al Contador de mandatos contabilice los ingresos considerando el origen de los
recursos y los gastos operacionales del programa así como las cuentas por cobrar de los
beneficiarios de los créditos a base de los balances emitidos por la fiduciaria, lo que
permitirá que en los estados financieros de la compañía se reflejen adecuadamente los
movimientos económicos, los derechos y obligaciones a fin de que los directivos cuenten
con información oportuna y confiable para una adecuada toma de decisiones, así como
dispongan de información actualizada de los préstamos concedidos y conozcan el
movimiento de los mismos.
19. Dispondrá al Contador de Mandatos proceda a crear la cuenta por pagar a nombre del
MDMQ por los valores transferidos a Quitovivienda para el programa para la
rehabilitación de las viviendas del centro histórico, lo que permitirá que se refleje en los
Balances todas las obligaciones adquiridas por la compañía con cargo a la ejecución del
programa y que se realice una provisión para recuperar y pagar el valor aportado por la
Municipalidad.
Atentamente,
Dra. Pilar Haro Aspiazu AUDITORA GENERAL METROPOLITANA
