Mv Merkbl Mietzinserhoehung uende

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Mietzinserhhung

Mietzinserhhung: Die einzelnen Begrndungen

Das Mietrecht erlaubt es Vermietern, unter gegebenen Umstnden den Mietzins anzuheben. Dieses Merkblatt verschafft einen berblick der ein-zelnen Begrndungen.

Referenzzinserhhungen

Erhhungen des Referenzzinssatzes1 sind die praktisch bedeutendsten Kostensteigerungen, die auf den Mietzins berwlzt werden drfen. Der Vermieter darf je nach Hhe des Referenzzinses den Mietzins nach vor-geschriebenen Stzen erhhen. Diese knnen Sie der nachfolgenden Ta-belle entnehmen:

Erhhungsstze auf einen Blick Diese Erhhungsstze beziehen sich auf den aktuellen Nettomietzins (oh-ne Nebenkosten).

Neuer Referenzzins 2.00% 2.25% 2.50% 2.75% 3.00% 3.25% 3.50% 3.75% 4.00% 4.25%

Alte

r Ref

eren

zzin

s

1.75% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 15.00% 18.00% 21.00% 24.00% 27.00% 30.00% 2.00% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 15.00% 18.00% 21.00% 24.00% 27.00% 2.25% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 15.00% 18.00% 21.00% 24.00% 2.50% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 15.00% 18.00% 21.00% 2.75% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 15.00% 18.00% 3.00% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 15.00% 3.25% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 3.50% 3.00% 6.00% 9.00% 3.75% 3.00% 6.00% 4.00% 3.00%

Lesebeispiel: Ausgehend vom Hypothekar- bzw. Referenzzins, auf dem der Mietzins beruht (massgeblich ist dabei der Zinssatz, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses galt, dieser ist in der linken Spalte zu suchen), ist der aktuelle Referenzzins in der obersten Linie zu suchen. Im Schnittpunkt die-ser beiden Zahlen befindet sich die Prozentzahl, um welche die Nettomiete erhht werden darf.

Beispiel:

Ein Mietvertrag wurde Mitte 2007 abgeschlossen. Damals stand der Hypo-zins bei der entsprechenden Kantonalbank bei 3.25%. Im September 2008 betrug der gesamtschweizerisch geltende Referenzzinssatz 3.5%. Der Vermieter durfte somit ab diesem Zeitpunkt den Mietzins um 3% anheben (s. dazu die Tabelle oben).

1 Massgebend war bis zum September 2008 jeweils der Zinsfuss der rtlichen Kantonalbanken fr I. Althypotheken auf Wohnungen. Seit dem 10. September 2008 wird in der ganzen Schweiz auf einen einheitlichen hypothekarischen Referenzzinssatz abgestellt. Der Referenzzins sttzt sich auf den vierteljhrlich erhobenen, volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inlndischen Hypothekarforderungen und wird jeweils vierteljhrlich vom Bundesamt fr Wohnungswesen publiziert.



Der Referenzzinssatz kommt auch zur Anwendung, wenn die Liegenschaft hypothekenfrei ist oder wenn ein Vermieter einen hheren Hypothekarzins bezahlen muss.

Bei der berwlzung von Referenzzinserhhungen wird grundstzlich nur die Entwicklung seit der letzten Mietzinsfestsetzung berprft2. Der Mieter kann aber bei einer Mietzinserhhung geltend machen, frhere Hy-pothekar- bzw. Referenzzinssenkungen seien ihm nicht oder nicht voll-stndig in Form von Mietzinssenkungen weitergegeben worden.

Kostensteigerungen

Nach Gesetz sind Mietzinserhhungen nicht missbruchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen des Vermieters begrndet sind. Hier geht es in erster Linie um regelmssig wiederkehrende Liegenschaftskosten wie Lie-genschaftssteuern, Versicherungsprmien, Verwaltungskosten, Baurechts-zinse, Heiz- und Warmwasserkosten (soweit im Nettomietzins inbegriffen) und um Kosten fr den Unterhalt. Vor allem die Unterhaltskosten knnen von Jahr zu Jahr erheblich schwanken. Hier sind Kostensteigerungen an-hand des Durchschnitts aus zwei Perioden von je drei Jahren zu bestim-men. Obwohl in der Praxis weit verbreitet, sind pauschale Unterhaltskos-tensteigerungen unzulssig, denn der normale Unterhalt ist im Mietzins inbegriffen. Ein Mietzinsaufschlag gesttzt auf Unterhaltskosten setzt also gestiegene Unterhaltskosten voraus. Zum normalen Unterhalt gehrt nebst der Behebung von Schden auch der Ersatz ausgedienter Einrichtungen nach Ablauf ihrer normalen Lebensdauer.

Es hat sich aber leider eingebrgert, dass solche Kostensteigerungen von den Vermietern gesetzwidrig als Jahrespauschalen auf den Mietzins berwlzt werden. In der Regel bewegen sich diese Stze bei 0.5 bis 1% pro Jahr. Wenn bereits hohe Nebenkosten ausgeschieden sind, der Ver-mieter seiner Unterhaltspflicht nicht richtig nachkommt oder wenn der Mietzins bereits sehr hoch ist, sind diese Pauschalen aber berhht. Mie-ter sollten deshalb vom Vermieter verlangen, dass die geltend gemachten Kostensteigerungen zahlenmssig begrndet werden. Dazu muss der Ver-mieter eine relativ aufwendige Vergleichsrechnung vorlegen.

Wenn Mieter die vom Vermieter als Pauschale geltend gemachten Kostensteigerungen nicht bestreiten, wenden viele Schlichtungsbehrden aus rein praktischen (Zeitaufwand!) Grnden die ungesetzlichen Pauscha-len an. Weitverbreitet ist bei Schlichtungsbehrden die Anwendung einer Pauschale von 0.5% pro Jahr. Hingegen gibt es aber auch Schlichtungsbe-hrden, die lediglich eine Pauschale von 10% der Teuerung akzeptieren oder je nach Alter der Liegenschaft Abstufungen vornehmen (Gebude bis 10 Jahre: 0.25%, ltere Gebude: 0.5%). Vor allem in der Westschweiz aber auch im Kanton Aargau, in Luzern und anderen Orten gibt es hingegen zahlreiche Schlichtungsbehrden, die berhaupt keine Pauschalen akzep-tieren.

2 Die letzte verbindliche Festsetzung ist entweder der Vertrag oder in der Regel eine Mietzinserh-hungsanzeige.



Weiterfhrende Infos:

Die Praxis der jeweiligen Schlichtungsbehrde ist in der MP-Broschre un-ter Daten und Adressen zum Mietrecht aufgefhrt. Online-Bestellung in unserem Webshop: http://www.mieterverband.ch/url/webshop

Zur Vertiefung siehe Merkblatt Rechte der Mieter bei ungesetzlichen Pauschalen der Unterhaltskosten von Jakob Trmpy.

Anpassung an die Teuerung

Der Mietzins darf zu 40% der allgemeinen Teuerung angepasst werden. Ausschlaggebend ist die Teuerungsentwicklung seit der letzten Mietzins-festlegung. Eine Ausnahme gilt nur, wenn im Mietvertrag oder anlsslich der letzten Mietzinserhhung ein in Franken oder Prozenten genauer Miet-zinsvorbehalt angebracht wurde.

Die Teuerung berechnet sich gesttzt auf den Landesindex der Kon-sumentenpreise3, der monatlich vom Bundesamt fr Statistik errechnet wird. Die Berechnungsformel lautet:

Indexstand aktuell 1 40 = Teuerung in Prozenten Indexstand bisher

Beispiel

Bei der letzten Mietzinsanpassung hielt der Vermieter fest, dass die Teue-rung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt (oder bis zu einer bestimmten In-dexzahl) ausgeglichen sei. Die Teuerung wird nun gemss der Formel ab diesem Zeitpunkt berechnet. Von dieser Teuerung knnen hchstens 40% auf die Miete berwlzt werden.

Mehrleistungen des Vermieters

Auch Mehrleistungen des Vermieters knnen Mietzinserhhungen nach sich ziehen. Als Mehrleistungen nennt das Gesetz die Vergrsserung der Mietsache, zustzliche Nebenleistungen, Investitionen fr wertvermehren-de Verbesserungen, sogenannte umfassende berholungen sowie energe-tische Verbesserungen4. Investitionen fr neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen gelten als wertvermehrend.

Beispiele:

Die Installation eines Geschirrsplers; eine Fassadenisolation; Anschluss ans Kabelfernsehnetz: Der Ersatz alter Einrichtungen gilt als wertvermeh-rend, soweit die neuen eindeutig von besserer Qualitt sind. Blosse Unter-haltskosten berechtigen nicht zu einer Mietzinserhhung.

3 Diese Tabellen finden Sie auf der Homepage des Mieterverbandes (www.mieterverband.ch), wo auch online die Teuerung berechnet werden kann.

4 Seit Januar 2008 gelten auch energetische Verbesserungen als Mehrleistungen. Dazu gehren gemss Art. 14 Abs. 2 der Verordnung ber die Miete und Pacht von Wohn- und Geschftsru-men (VMWG): Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebude; Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustech-nischen Anlagen; Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien sowie der Ersatz von Haus-haltsgerten mit grossem Energieverbrauch durch Gerte mit geringerem Verbrauch.



Besonders bei umfassenden berholungen ist die Grenze zwischen wert-erhaltendem Unterhalt und wertvermehrenden Investitionen oft schwer zu ziehen. Als Faustregel gilt, dass die Kosten umfassender berholungen in der Regel zu 5070% als wertvermehrende Investition gelten. Je lnger der Unterhalt einer Liegenschaft vernachlssigt worden ist, desto geringer fllt der Wertvermehrungssatz aus. Der Mieter kann verlangen, dass die Kosten im konkreten Fall durch Belege ausgewiesen werden. Je tiefgreifender die Arbeiten, desto eher werden zur Bestimmung der Wertvermehrung auch Schtzungen eine Rolle spielen.

Amortisation Der angemessene Amortisationssatz hngt von der normalen Lebensdauer der neuen Installation ab. Damit ergeben sich fr die verschiedenen Ein-richtungen je nach Lebensdauer unterschiedliche Amortisationsraten. Diese sind in der sogenannten Lebensdauertabelle aufgelistet5. Sie sind als Richtwerte zu verstehen und beziehen sich jeweils auf eine durch-schnittliche Qualitt der Materialien.

Verzinsung Wie beim Kauf oder Bau des Hauses streckt der Vermieter das Kapital vor, der Mieter zahlt die Kapitalzinsen. Weil die neuen Einrichtungen nicht ewig halten, sondern je nach Art und Qualitt eine bestimmte Anzahl Jahre, darf der Vermieter fr die Wertverminderung einen Betrag einsetzen, die soge-nannte Abschreibungs- oder Amortisationsrate. Schliesslich mssen die neuen Einrichtungen korrekt unterhalten werden; auch hierfr darf ein be-stimmter Betrag auf den Mietzins berwlzt werden. Mietzinserhhungen wegen wertvermehrenden Verbesserungen sind nicht missbruchlich, wenn sie den angemessenen Satz fr die Verzinsung, die Amortisation und den Unterhalt der Investition nicht berschreiten.

Die Verzinsung der wertvermehrenden Investition richtet sich nach dem aktuellen Referenzzinssatz und einem Zuschlag von 0.5%. Diese Be-rechnungsart lsst aber unbercksichtigt, dass die Amortisation den zu verzinsenden Betrag laufend reduziert. Aus diesem Grund ist dieser Satz zu halbieren.

Beispiel:

Der aktuelle Referenzzinssatz betrgt 2.00%

Zuschlag von 0.5% 0.50%

Total 2.50%

Verzinsung: Die Hlfte davon 1.25%

Unterhalt Die Kosten fr den Unterhalt der wertvermehrenden Investition drfen zu den Betrgen fr Verzinsung und Amortisation hinzugezhlt werden (10% der Summe des aus Verzinsung und Amortisation resultierenden Mietzins-aufschlages).

5 Die parittische Lebensdauertabelle des Mieter- und des Hauseigentmerverbandes ist unter www.mieterverband.ch zu finden.



Berechnen der berwlzung auf den Mietzins Das nachfolgenden Beispiel (einer nicht umfassenden berholung) zeigt die einzelnen Berechnungsschritte.

Beispiel:

Ersatz einer sehr einfachen Kcheneinrichtung durch den Einbau einer mo-dernen Kchenkombination:

Gesamtkosten der neuen Kche Fr. 20000.

Wertvermehrender Anteil 50%

Aufrechenbare Kosten (50% von Fr. 20000.) Fr. 10000.

Lebensdauer der Kche gem. Lebensdauertabelle 25 Jahre

Aktueller Referenzzinssatz 2%

Die Mietzinserhhung pro Jahr darf hchstens betragen:

fr die Abschreibung: Fr. 10000. (aufrechenbare Kosten) 25 (Jahre)

Fr. 400.

fr die Verzinsung (siehe Beispiel oben): Referenzzinssatz 2.00% Zuschlag 0.50% Total 2.50% Die Hlfte davon 1.25% 10000. (aufr. Kosten)

Fr. 125.

Zwischentotal Fr. 525.

fr den Unterhalt: 10% des Zwischentotals

Fr. 52.50

Maximaler Mehrzins pro Jahr Fr. 577.50

Die hchste zulssige Mietzinserhhung infolge dieser Investition betrgt also: Fr. 577.50 12 (Monate) = Fr. 48.10.

Tabelle Wertvermehrende Investitionen (s. Anhang) Mit Hilfe dieser Tabelle knnen die Berechnungen wertvermehrender

Investitionen einfach und rasch durchgefhrt werden. Im Schnittpunkt zwi-schen dem Referenzzinssatz und der Lebensdauer (LD Jahre) ist der Um-rechnungssatz herauszulesen.

Das obige Berechnungsbeispiel mit Hilfe dieser Tabelle: Die wertvermehrende Investition (aufrechenbare Kosten) in der Hhe

von Fr. 10000. soll ber 25 Jahre verzinst, abgeschrieben und unterhal-ten werden. Der aktuelle Referenzzins betrgt 2%. Der Tabelle Wertver-mehrende Investitionen im Anhang kann im Schnittpunkt zwischen 2% (Referenzzins) und der Dauer von 25 Jahren (Lebensdauer = LD Jahre) der Umrechnungssatz 5.78 entnommen werden.

Berechnung: Fr. 10000. 5.78 100 = 578. Die hchste zulssige Mietzinserhhung infolge dieser Investition be-

trgt also wiederum: Fr. 578. 12 (Monate) = Fr. 48.10.



Anpassung an die Orts- und Quartierblichkeit

In gewissen Fllen (zum Beispiel bei Verkauf der Liegenschaft, bei Auslau-fen einer Staffel- oder Indexmiete) kann der Mietzins an die Entwicklung der orts- und quartierblichen Mietzinse angepasst werden.

Die Entwicklung des orts- oder quartierblichen Mietzinses lsst sich nur ber taugliche Vergleichsobjekte in gengender Anzahl ermitteln. Der Vermieter ist beweispflichtig und muss in der Regel etwa fnf Objekte vor-legen. Selbstverstndlich darf nur Vergleichbares verglichen werden. Nicht vergleichbar sind daher Objekte, wenn die Wohnungen ungleiche Zimmerzahlen aufweisen, sie nicht in der gleichen Gemeinde bzw. nicht im gleichen Stadtquar-

tier liegen, ihre Lage bezglich Lrm, Aussicht usw. verschieden ist, sie verschiedenen Bauperioden entstammen (in der Regel drfen nur

Objekte herangezogen werden, die im selben Jahrzehnt gebaut wur-den),

eine Wohnung renoviert, die andere sanierungsbedrftig ist, der Komfort, die Bauqualitt usw. verschieden ist.

Zudem knnen verschiedene Wohnungen, die aber alle dem gleichen Eigen-

tmer gehren oder von der gleichen Verwaltung gefhrt werden, nur als ein Vergleichsobjekt gezhlt werden,

knnen Inserate nicht als Vergleichsobjekte dienen, sollten die Vergleichsobjekte um so zahlreicher sein, je mehr sie vom

Streitobjekt abweichen, knnen amtliche Statistiken bercksichtigt werden.

Es liegt am Vermieter, die Orts- oder Quartierblichkeit zu beweisen und hierzu eine ausreichende Zahl tauglicher Vergleichsmieten vorzulegen.

Fr Geschftsmietzinse gelten die gleichen Regeln wie bei der Woh-nungsmiete, mit einer Abweichung: Beim orts- und quartierblichen Miet-zins berechnet sich die Vergleichsmiete auf der Basis von Quadratmeter-preisen fr vergleichbare Objekte im gleichen Quartier. Der Vergleich ist hier noch schwieriger als bei der Wohnungsmiete. Schon geringe Lageun-terschiede (beispielsweise bei einem Ladengeschft) knnen den Umsatz der Geschftsmieter entscheidend beeinflussen.

Brutto- und Nettorendite

Mietzinserhhungen sind unter Umstnden auch zur Erzielung eines an-gemessenen Ertrages, einer angemessenen Netto- oder Bruttorendite zu-lssig. Das bedeutet nichts anderes, als dass die Mietzinse smtliche Kos-ten fr die Verzinsung der Hypotheken und des selbst investierten Geldes sowie fr den Betrieb und den Unterhalt der Liegenschaft decken mssen. Geht diese Rechnung nicht auf, ist die Rendite ungengend.

Bei lteren Bauten handelt es sich dabei um die Nettorendite (= Ren-dite, die nach Abzug aller Liegenschaftenkosten zur Verzinsung des Eigen-



kapitals bleibt). Sie darf hchstens ein halbes Prozent ber dem jeweils aktuellen Referenzzinssatz liegen.

Bei Neubauten, die nicht kostendeckend vermietet werden, kann sich der Vermieter eine sptere Anpassung der Miete zur Erzielung einer kos-tendeckenden Bruttorendite vorbehalten, mit welcher der Anlagewert einer Liegenschaft 2% ber dem jeweils aktuellen Referenzzinssatz verzinst wer-den kann. Ist dieses Niveau einmal erreicht, bleibt kein Raum mehr, die Bruttorenditeberechnung spter noch einmal aufzurollen.

Der Erhhungsgrund der mangelnden Rendite (netto oder brutto) kann aber nur angerufen werden, wenn beim Vertragsabschluss ein formell kor-rekter Vorbehalt gemacht wurde oder wenn ein Ausnahmegrund vorliegt (zum Beispiel nach einem Liegenschaftsverkauf, beim Auslaufen einer In-dexmiete oder wenn der Mieter eine Mietzinssenkung aufgrund sinkendem Referenzzins verlangt). In diesen Fllen muss die ganze Liegenschaftsrech-nung berprft und mit den Anlagekosten verglichen werden. Bei lteren Liegenschaften wird statt auf die Anlagekosten auf die orts- und quartier-blichen Mietzinse abgestellt. Der Vermieter muss alle sachdienlichen Be-lege der Schlichtungsbehrde offenlegen, sollte es zu einem entsprechen-den Verfahren kommen.

Weiterfhrende Infos: Detaillierte Informationen zum Thema findet sich im Buch Mietrecht fr die Praxis unter bersetzter Ertrag aus der Mietsache (Kapitel 18 Ziff. 18/2.3 ff ). Online-Bestellung in unserem Webshop: www.mieterverband.ch/url/webshop

Mietzinserhhung nach Verkauf

Ein Kufer bezahlt fr eine Liegenschaft oft so viel, dass dadurch seine Rendite automatisch ungengend wird. Er kann diesen Ausfall auf den Mietzins berwlzen, sofern der Kaufpreis nicht offensichtlich bersetzt ist, wie das Gesetz sagt. Offensichtlich bersetzt ist der Kaufpreis, soweit dadurch die Mietzinse 10% ber das ortsbliche Niveau zu liegen kmen.

Mehrere Erhhungsgrnde gleichzeitig

Gleichzeitig anrufbare Erhhungsgrnde: Der Vermieter darf alle Kostensteigerungen seit der letzten, vorbehaltlosen Mietzinserhhung gleichzeitig geltend machen (Referenzzins, Unterhalts- und Betriebskostensteigerungen, Teuerung und allfllige Mehrleistungen). Die Mietzinserhhung kann zum Beispiel gleichzeitig mit dem gestiegenen Referenzzins und der Teuerung begrndet werden. In der Teuerung sind aber gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten bereits inbegriffen, soweit sie den Rahmen der allgemeinen Teuerung nicht sprengen.

Ausschliessliche Mietzinsanpassungsgrnde: Wird der Mietzins zur Erzielung eines angemessenen Ertrages (Brutto- oder Nettorendite) erhht, tritt die Ertragswertberechnung an die Stelle der ein-zelnen Kostengrnde. Die Ertragswertberechnung bercksichtigt smtliche



Kostenfaktoren (= ausschliesslicher Erhhungsgrund). Zustzliche Erh-hungen, die beispielsweise mit der Referenzzinsentwicklung begrndet werden, sind nicht zulssig und fhren zu einem missbruchlichen Miet-zins.

Die Anpassung der Miete an die Ortsblichkeit steht nur jenen Vermie-tern zu, welche den Mietzins ber lngere Zeit (ca. 57 Jahre) nicht mehr erhht haben oder sich eine derartige Anpassung seit Vertragsabschluss regelmssig vorbehalten und der Hhe nach ausgewiesen haben. Die Anpassung an die Ortsblichkeit tritt anstelle einer genauen Kostenauf-rechnung. Zustzlich zur Anpassung an die Ortsblichkeit knnen keine weiteren Erhhungsfaktoren mehr berwlzt werden (=ausschliesslicher Erhhungsgrund).

Beispiel

Der Vermieter hat vor kurzem den Mietzins mit der Begrndung Anpas-sung an die Ortsblichkeit angehoben. Die letzte Mietzinserhhung lag einige Jahre zurck. Nun will er mit den Begrndungen Teuerung und Unterhaltskosten die Miete wiederum anheben. Dabei berechnet er bei-de Positionen seit dem Zeitpunkt der vorletzten Mietzinserhhung. Dies ist nicht zulssig: Mit der Erhhungsbegrndung Ortsblichkeit sind smtli-che Kosten abgegolten und die Berechnung der neuen Mietzinserhhung kann erst ab diesem Stichdatum erfolgen.

Versteckte Mietzinserhhungen

Mietzinserhhungen knnen nicht nur frankenmssige Mietzinsanhebun-gen sein, sondern auch andere Forderungen oder Mietvertragsnderungen, die zu einer Verminderung der Leistung des Vermieters fhren. Zum Beispiel: Die Treppenhausreinigung, welche bisher im Mietzins inbegriffen war,

soll knftig separat mit den Nebenkosten bezahlt werden. Das Kellerabteil, welches bisher dem Mieter zur Verfgung stand, soll

nun dem Bau einer Tiefgarage weichen. Diese Verminderung der bis-her im Mietzins enthaltenen Leistung kommt einer Mietzinserhhung gleich, wenn der Mietzins nicht entsprechend reduziert wird.

Der Vermieter ist verpflichtet, auch solche Vertragsnderungen auf dem amtlichen Formular und unter Einhaltung der entsprechenden Fristen und Termine (vgl. Merkblatt Fristen und Termine) anzukndigen. Es empfiehlt sich, solche versteckte Mietzinserhhungen anzufechten und zu verlan-gen, dass z.B. die Erhhung der Nebenkosten oder der Wegfall des Kellers zu einer entsprechenden Mietzinsreduktion fhrt.



Anhang: Tabelle Wertvermehrende Investitionen

LD Jahre

Referenzzinssatz 1% 2% 2% 2% 2% 3% 3% 3% 3% 4% 4% 4% 4% 5% 5% 5% 5% 6% 6% 6% 6% 7% 7% 7% 7%

1 111.2

111.3

111.5

111.6

111.7

111.9

112.0

112.2

112.3

112.4

112.6

112.7

112.8

113.0

113.1

113.3

113.4

113.5

113.7

113.8

113.9

114.1

114.2

114.4

114.5 2 56.24 56.38 56.51 56.65 56.79 56.93 57.06 57.20 57.34 57.48 57.61 57.75 57.89 58.03 58.16 58.30 58.44 58.58 58.71 58.85 58.99 59.13 59.26 59.40 59.54

3 37.90 38.04 38.18 38.32 38.45 38.59 38.73 38.87 39.00 39.14 39.28 39.42 39.55 39.69 39.83 39.97 40.10 40.24 40.38 40.52 40.65 40.79 40.93 41.07 41.20 4 28.74 28.88 29.01 29.15 29.29 29.43 29.56 29.70 29.84 29.98 30.11 30.25 30.39 30.53 30.66 30.80 30.94 31.08 31.21 31.35 31.49 31.63 31.76 31.90 32.04 5 23.24 23.38 23.51 23.65 23.79 23.93 24.06 24.20 24.34 24.48 24.61 24.75 24.89 25.03 25.16 25.30 25.44 25.58 25.71 25.85 25.99 26.13 26.26 26.40 26.54 6 19.57 19.71 19.85 19.98 20.12 20.26 20.40 20.53 20.67 20.81 20.95 21.08 21.22 21.36 21.50 21.63 21.77 21.91 22.05 22.18 22.32 22.46 22.60 22.73 22.87 7 16.95 17.09 17.23 17.36 17.50 17.64 17.78 17.91 18.05 18.19 18.33 18.46 18.60 18.74 18.88 19.01 19.15 19.29 19.43 19.56 19.70 19.84 19.98 20.11 20.25 8 14.99 15.13 15.26 15.40 15.54 15.68 15.81 15.95 16.09 16.23 16.36 16.50 16.64 16.78 16.91 17.05 17.19 17.33 17.46 17.60 17.74 17.88 18.01 18.15 18.29 9 13.46 13.60 13.73 13.87 14.01 14.15 14.28 14.42 14.56 14.70 14.83 14.97 15.11 15.25 15.38 15.52 15.66 15.80 15.93 16.07 16.21 16.35 16.48 16.62 16.76

10 12.24 12.38 12.51 12.65 12.79 12.93 13.06 13.20 13.34 13.48 13.61 13.75 13.89 14.03 14.16 14.30 14.44 14.58 14.71 14.85 14.99 15.13 15.26 15.40 15.54 11 11.24 11.38 11.51 11.65 11.79 11.93 12.06 12.20 12.34 12.48 12.61 12.75 12.89 13.03 13.16 13.30 13.44 13.58 13.71 13.85 13.99 14.13 14.26 14.40 14.54 12 10.40 10.54 10.68 10.82 10.95 11.09 11.23 11.37 11.50 11.64 11.78 11.92 12.05 12.19 12.33 12.47 12.60 12.74 12.88 13.02 13.15 13.29 13.43 13.57 13.70 13 9.70 9.84 9.97 10.11 10.25 10.39 10.52 10.66 10.80 10.94 11.07 11.21 11.35 11.49 11.62 11.76 11.90 12.04 12.17 12.31 12.45 12.59 12.72 12.86 13.00 14 9.09 9.23 9.37 9.51 9.64 9.78 9.92 10.06 10.19 10.33 10.47 10.61 10.74 10.88 11.02 11.16 11.29 11.43 11.57 11.71 11.84 11.98 12.12 12.26 12.39 15 8.57 8.71 8.85 8.98 9.12 9.26 9.40 9.53 9.67 9.81 9.95 10.08 10.22 10.36 10.50 10.63 10.77 10.91 11.05 11.18 11.32 11.46 11.60 11.73 11.87 16 8.11 8.25 8.39 8.53 8.66 8.80 8.94 9.08 9.21 9.35 9.49 9.63 9.76 9.90 10.04 10.18 10.31 10.45 10.59 10.73 10.86 11.00 11.14 11.28 11.41 17 7.71 7.85 7.98 8.12 8.26 8.40 8.53 8.67 8.81 8.95 9.08 9.22 9.36 9.50 9.63 9.77 9.91 10.05 10.18 10.32 10.46 10.60 10.73 10.87 11.01 18 7.35 7.49 7.62 7.76 7.90 8.04 8.17 8.31 8.45 8.59 8.72 8.86 9.00 9.14 9.27 9.41 9.55 9.69 9.82 9.96 10.10 10.24 10.37 10.51 10.65 19 7.03 7.16 7.30 7.44 7.58 7.71 7.85 7.99 8.13 8.26 8.40 8.54 8.68 8.81 8.95 9.09 9.23 9.36 9.50 9.64 9.78 9.91 10.05 10.19 10.33 20 6.74 6.88 7.01 7.15 7.29 7.43 7.56 7.70 7.84 7.98 8.11 8.25 8.39 8.53 8.66 8.80 8.94 9.08 9.21 9.35 9.49 9.63 9.76 9.90 10.04 21 6.48 6.61 6.75 6.89 7.03 7.16 7.30 7.44 7.58 7.71 7.85 7.99 8.13 8.26 8.40 8.54 8.68 8.81 8.95 9.09 9.23 9.36 9.50 9.64 9.78 22 6.24 6.38 6.51 6.65 6.79 6.93 7.06 7.20 7.34 7.48 7.61 7.75 7.89 8.03 8.16 8.30 8.44 8.58 8.71 8.85 8.99 9.13 9.26 9.40 9.54 23 6.02 6.16 6.30 6.43 6.57 6.71 6.85 6.98 7.12 7.26 7.40 7.53 7.67 7.81 7.95 8.08 8.22 8.36 8.50 8.63 8.77 8.91 9.05 9.18 9.32 24 5.82 5.96 6.10 6.23 6.37 6.51 6.65 6.78 6.92 7.06 7.20 7.33 7.47 7.61 7.75 7.88 8.02 8.16 8.30 8.43 8.57 8.71 8.85 8.98 9.12 25 5.64 5.78 5.91 6.05 6.19 6.33 6.46 6.60 6.74 6.88 7.01 7.15 7.29 7.43 7.56 7.70 7.84 7.98 8.11 8.25 8.39 8.53 8.66 8.80 8.94 26 5.47 5.61 5.74 5.88 6.02 6.16 6.29 6.43 6.57 6.71 6.84 6.98 7.12 7.26 7.39 7.53 7.67 7.81 7.94 8.08 8.22 8.36 8.49 8.63 8.77 27 5.31 5.45 5.59 5.72 5.86 6.00 6.14 6.27 6.41 6.55 6.69 6.82 6.96 7.10 7.24 7.37 7.51 7.65 7.79 7.92 8.06 8.20 8.34 8.47 8.61 28 5.17 5.30 5.44 5.58 5.72 5.85 5.99 6.13 6.27 6.40 6.54 6.68 6.82 6.95 7.09 7.23 7.37 7.50 7.64 7.78 7.92 8.05 8.19 8.33 8.47 29 5.03 5.17 5.31 5.44 5.58 5.72 5.86 5.99 6.13 6.27 6.41 6.54 6.68 6.82 6.96 7.09 7.23 7.37 7.51 7.64 7.78 7.92 8.06 8.19 8.33 30 4.90 5.04 5.18 5.32 5.45 5.59 5.73 5.87 6.00 6.14 6.28 6.42 6.55 6.69 6.83 6.97 7.10 7.24 7.38 7.52 7.65 7.79 7.93 8.07 8.20 31 4.79 4.92 5.06 5.20 5.34 5.47 5.61 5.75 5.89 6.02 6.16 6.30 6.44 6.57 6.71 6.85 6.99 7.12 7.26 7.40 7.54 7.67 7.81 7.95 8.09 32 4.68 4.81 4.95 5.09 5.23 5.36 5.50 5.64 5.78 5.91 6.05 6.19 6.33 6.46 6.60 6.74 6.88 7.01 7.15 7.29 7.43 7.56 7.70 7.84 7.98 33 4.57 4.71 4.85 4.98 5.12 5.26 5.40 5.53 5.67 5.81 5.95 6.08 6.22 6.36 6.50 6.63 6.77 6.91 7.05 7.18 7.32 7.46 7.60 7.73 7.87 34 4.47 4.61 4.75 4.89 5.02 5.16 5.30 5.44 5.57 5.71 5.85 5.99 6.12 6.26 6.40 6.54 6.67 6.81 6.95 7.09 7.22 7.36 7.50 7.64 7.77 35 4.38 4.52 4.66 4.79 4.93 5.07 5.21 5.34 5.48 5.62 5.76 5.89 6.03 6.17 6.31 6.44 6.58 6.72 6.86 6.99 7.13 7.27 7.41 7.54 7.68 36 4.29 4.43 4.57 4.71 4.84 4.98 5.12 5.26 5.39 5.53 5.67 5.81 5.94 6.08 6.22 6.36 6.49 6.63 6.77 6.91 7.04 7.18 7.32 7.46 7.59 37 4.21 4.35 4.49 4.62 4.76 4.90 5.04 5.17 5.31 5.45 5.59 5.72 5.86 6.00 6.14 6.27 6.41 6.55 6.69 6.82 6.96 7.10 7.24 7.37 7.51 38 4.13 4.27 4.41 4.54 4.68 4.82 4.96 5.09 5.23 5.37 5.51 5.64 5.78 5.92 6.06 6.19 6.33 6.47 6.61 6.74 6.88 7.02 7.16 7.29 7.43 39 4.06 4.20 4.33 4.47 4.61 4.75 4.88 5.02 5.16 5.30 5.43 5.57 5.71 5.85 5.98 6.12 6.26 6.40 6.53 6.67 6.81 6.95 7.08 7.22 7.36 40 3.99 4.13 4.26 4.40 4.54 4.68 4.81 4.95 5.09 5.23 5.36 5.50 5.64 5.78 5.91 6.05 6.19 6.33 6.46 6.60 6.74 6.88 7.01 7.15 7.29 45 3.68 3.82 3.96 4.09 4.23 4.37 4.51 4.64 4.78 4.92 5.06 5.19 5.33 5.47 5.61 5.74 5.88 6.02 6.16 6.29 6.43 6.57 6.71 6.84 6.98 50 3.44 3.58 3.71 3.85 3.99 4.13 4.26 4.40 4.54 4.68 4.81 4.95 5.09 5.23 5.36 5.50 5.64 5.78 5.91 6.05 6.19 6.33 6.46 6.60 6.74

Lesebeispiel: Der Umrechnungssatz wird der Tabelle im Schnittpunkt zwischen dem aktuellen Referenzzinssatz und der Lebensdauer (LD) der investierten Sache entnommen. Berechnungsformel: Aufrechenbare Kosten Umrechnungssatz 100 = maximale Mietzinserhhung pro Jahr

(Mrz 2015)

Mietzinserhhung: Die einzelnen BegrndungenReferenzzinserhhungenErhhungsstze auf einen Blick

KostensteigerungenAnpassung an die TeuerungMehrleistungen des VermietersAmortisationVerzinsungUnterhaltBerechnen der berwlzung auf den MietzinsTabelle Wertvermehrende Investitionen (s. Anhang)

Anpassung an die Orts- und QuartierblichkeitBrutto- und NettorenditeWeiterfhrende Infos:

Mietzinserhhung nach VerkaufMehrere Erhhungsgrnde gleichzeitigGleichzeitig anrufbare Erhhungsgrnde:Ausschliessliche Mietzinsanpassungsgrnde:

Versteckte MietzinserhhungenAnhang: Tabelle Wertvermehrende Investitionen

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Mv Merkbl Mietzinserhoehung uende