MARKEDSUNDERSKELSENNringseiendom | Stavanger-regionen | November 2015MNring til nringslivet

Nringseiendom

I Stavangerregionen bygges det flere tunneler for tiden. Tunnelene vil p sikt fre til bedre kommunikasjon bde nordover mot Haugalandet og Bergen, samt innover i Ryfylke. Akkurat n medfrer tunnelarbeidet det motsatte trafikkbegrensinger og kaos i sentrale trafikale knutepunkt. Men nr det blir gjennomslag og vi ser lyset i tunnelen, er det ikke s lenge til fremkommeligheten vil bli mye bedre.

I markedet for nringseiendom er det ogs litt mrkt, med fallende leiepriser og mer usikkerhet rundt leietakere. Dette skaper usikkerhet med hy ledighet og huseiere som ikke er fornyd med verdi og inntekter p eiendommene. Sprsmlet er om vi n ogs skimter lys i enden av tunnelen innenfor omstilling og reduksjon i nringseiendom?

Tallene fra hstens markedsunderskelse viser at ledigheten fortsatt ker, men at veksten er lavere n, og kraftig redusert i forhold til veksten i ledigheten fra hst 2014 til vr 2015. Dette kan tyde p at markedet er i ferd med stabilisere seg. Det pgr fortsatt omstillinger i bransjen, og usikkerheten er stor, men det er i alle fall tegn som tyder p at vi kan vre over det verste.

Vi i EiendomsMegler 1 vil fortsette overvke markedet, og ser frem til at markedet snur slik at bde ledighet og leiepriser stabiliseres.

Jan Inge Ryland Leder nringseiendom EiendomsMegler 1

Lys i enden av tunnelen?

kende ledighet p kontorareal, fra 9,7 % vr

2015 til 10,1 %.

Ledigheten er strst i eldre kontoreiendommer

p Forus.

Fortsatt lav ledighet og god ettersprsel etter

kombinasjonseiendommer.

Leieprisene p kombinasjonseiendommer har

hatt stabil utvikling.

Leieprisene p kontoreiendommer er hardt

presset i enkelte segmenter og omrder.

Det er nedgang i leieprisene p noen av

eiendommene.

Fortsatt god aktivitet p transaksjonssiden.

Fremdeles lave ledighetstall innenfor

forretnings-/butikkeiendommer.

Ledigheten innen nringseiendom er samlet sett p 5,2 %. Dette er en kning p 0,3 prosentpoeng fra i vr. Her er hovedtrekkene i markedet i Stavanger-regionen:

Hovedtrekk i hstens markedsrapport

Innholdsproduksjon: EiendomsMegler 1

og SpareBank 1 SR-Bank

Foto: Colourbox (forside, s.6)

Magasindesign: SpareBank 1 SR-Bank

ANSVARLIG UTGIVER: EIENDOMSMEGLER 1

Trykk: Printers AS

Redaksjonen ble avsluttet 29. oktober 2015

Utgivelsesdato: 4. november 2015

PDF-versjon: www.em1ne.no

kning i ledigheten p kontor flater utDen totale ledigheten i regionen, innen alle typer nrings-eiendom er n p 5,2%. Kontoreiendommer bidrar i strst grad til den kte ledigheten, og ledigheten her er for tiden 10,1%. Dette er en kning p 2,1 prosentpoeng siden i fjor, noe som tilsvarer en kning p 28 %. kningen skyldes i hovedsak den sterke kningen fra hsten 2014 til vren 2015. I denne perioden ble mer enn 50.000 kvadratmeter p Forus stilt ledig, i hovedsak som flge av Statoils reduserte behov for kontorareal. Det skal ogs bemerkes at disse ledige lokalene i hovedsak er store enbrukerbygg og eldre lokaler. I siste periode fra vrens underskelse har veksten i kontorledigheten vrt p under 6 %.

Det er ikke registrert srlig kning i ledigheten i nyere areal p Forus. Det skal bemerkes at det kan ligge noe nytt areal som per i dag ikke er registrert ledig, men som kan fristilles dersom aktrer nsker mer plass. Dette kan vre aktuelt for tilbydere i fremleiemarkedet som i dag har mulighet til fristille strre areal enn det som tilbys i markedet.

Leieprisene p kontor er under press som flge av mye ledig areal. Dette blir forsterket ved at flere av de ledige byggene er fremleieobjekter. Situasjonen vil nok vedvare inntil mye av det tilbudte fremleide areal er utleid, eller at leietager selv ker sitt behov for kontorareal.

Fortsatt god aktivitet i transaksjonsmarkedetI transaksjonsmarkedet er det god aktivitet, og det er tydelig at utenlandske aktrer i strre grad enn tidligere viser interesse for vr region. Det er s langt i 2015 registrert et transaksjonsvolum p mer enn 4,5 milliarder kroner. Det er i hovedsak strre eiendommer med lang kontrakt og solid leietaker som er interessant for utenlandske aktrer, og to

store transaksjoner i regionen utgjr mer enn 70 % av det totale volumet. Kjpere her var utenlandske aktrer. I tillegg til dette er det gjennomfrt nasjonale porteflje-transaksjoner hvor eiendommer i vr region utgjr ca. 1,5 milliarder kroner.

Med rekordlave renter og fremdeles god tilgang p lnekapital fra banker, tror vi fortsatt at det vil vre god interesse for nringseiendom fremover.

Lav nybyggingsaktivitet p kontorDet bygges for tiden f kontorer i Stavangerregionen. De to strste prosjektene som er under oppfring er Hinna Park AS som bygger nytt hovedkontor til Wintershall, og DSI som bygger nytt hovedkontor til Sandnes Sparebank i Sandnes sentrum.

Det er strre aktivitet innenfor andre typer nringseiendom enn kontorbygg. Flere mindre kombinasjonsbygg er under oppfring bde i Sandnes og Stavanger. P Stangeland i Sandnes er det ogs under oppfring et strre kombinasjons-bygg med Archer som leietaker p til sammen mer enn 15 000 kvadratmeter. Dette skal st ferdig sommeren 2016.

Det er ogs flere offentlige bygg som er under oppfring eller gjennomgr strre rehabiliteringer.

3

Fortsatt vekst i kontorledighet 2015 har hittil vrt preget av nyheter om nedgang i oljepris, bemanningsreduksjoner, omstillinger og dystre spdommer om de kommende r. Heldigvis har regionen vist god omstillingsevne og fremstr som fortsatt levedyktig til tross for lav oljepris, kostnadsreduksjon og fall i investeringer. Markedet for nringseiendom i regionen er heller ikke upvirket. Ledige arealer innen kontoreiendom fortsetter ke, men veksten i ledigheten er lavere enn tidligere. Ledige kontorer bidrar ogs til sterkt press p leieprisen, og vi har registrert at leiepris p enkelte eiendommer er redusert med 100150,- kroner per kvadratmeter. I enkelte tilfeller enda mer. Vi registrerer at flere leietakere ser p kontormarkedet som gunstig og dermed vurderer sitt leieforhold. P transaksjoner opplever vi hye volum og gode priser, srlig p store eiendommer med lange kontrakter og solide leietakere.

Leieprisene p kontor er under press som flge av mye ledig areal.

Det er n 5,2 % av totalt nringsareal som str ledig i vr region. Dette er en kning p nrmere 22 % det siste ret. Ledig kontorareal bidrar spesielt til dette. P eiendommer innenfor industri og verksted er ledigheten stabilt lav, det samme gjelder forretningsbygg.

Ledigheten er strst i omrder med hy konsentrasjon av oljerelaterte bedrifter, og per n er det strst ledighet p Forus. Ledigheten for alle typer nringseiendom p Forus er n p 9,5 %, hvorav kontorledighet er p 14,8 %. De fleste henvendelsene om overfldig areal som vurderes eller nskes utleid, kommer fra bedrifter lokalisert p Forus og Tananger. Det er ogs en klar tendens til at det er kontor-areal p fremleie som har mest pgang for tiden. Denne trenden har vist seg i regionen i hele 2015, og kan relateres direkte til pgende omstillings- og kostnadsprosesser i oljenringen. I motsetning til tidligere omstillingsprosesser hvor bedriftene ofte beholdt arealene i pvente av en ny oppgangsperiode, velger n de fleste bedrifter leie ut p fremleie.

kningen i ledighet det siste halvret er langt lavere enn hva som gjaldt fra hsten 2014 til vren 2015. Dersom vi ikke fr et nytt sterkt fall i aktiviteten i regionen, tror vi dette er et signal om at vi n str overfor en mer stabil situasjon for nringseiendom fremover.

Vi ser av utleiemarkedet at det er en utvikling i retning av kortere kontrakter og mindre areal p hver kontrakt. I tillegg stiller leietaker strre krav til fleksibilitet med tanke p strrelse, pris, vaighet og andre forhold som pvirker leiemarkedet.

Vi ser ogs at det er mange leieforhold p fremleie. Dette innebrer at det stadig er flere leietagere som sitter p utleierisiko. Dette gjr ogs at leiemarkedet blir noe uforutsigbart med tanke p betingelser i leiekontraktene. Det er ofte snakk om hvilken leie pr. kvadratmeter som er oppndd, men ofte m man ogs se p andre forhold som leietrapp, lengde p kontrakt og andre forhold som inngr i leieforholdet for f det hele bildet.

Kontorareal p fremleie

TOTAL LEDIGHET

Stavanger sentrum3,3 % (3,8 % mai)

Stavanger randsone3,4 % (3,8 % mai)

Sola/Tananger/Randaberg3,6 % (2,1 % mai)

Forus9,5 % (8,0 % mai)

Sandnes2,3 % (4,2 % mai)

4

Vi ser ogs at det er mange leiefor-hold p fremleie. Dette innebrer at det er flere leietakere som sitter p utleierisiko.

5Det er innen kontorareal at ledigheten stiger mest. Totalt 10,1 % av alle kontoreiendommer i regionen er n ledige. Dette er en kning p 0,4 prosentpoeng fra i vr, og 2,1 prosentpoeng fra i fjor hst. Resultatet er en direkte konsekvens av fortsatt redusert aktivitet i regionen, og at bedrifter optimaliserer sine lokaler med tanke p lokasjon, strrelse og kvalitet. Det er minimalt med tilfrsel av nye kontorbygg, og vi har for tiden fall i sysselsetting og negativ absorbsjon av kontorlokaler.

Vi ser n at kningen i ledighet p kontor begynner flate ut. Fra mai har denne ledigheten kun kt med i underkant av 6 %, mens det fra november 2014 til mai 2015 var en vekst p hele 21 %. Ser vi dette ogs i sammenheng med at det er lav aktivitet p nybygging av kontorer, tror vi at ledigheten fremover vil flate ut. Det som kan bidra til ke ledigheten ytterligere er dersom store aktrer, som for eksempel Statoil, fortsetter redusere sitt behov for kontorareal.

Arealledigheten for kontorer p Forus er n 14,8 %. Av dette er omtrent halvparten av det ledige arealet i eldre bygg fra fr 1999. Ogs nye bygg har omtrent samme ledighet som forrige mling, og kningen har hovedsakelig kommet innen kontoreiendommer som er satt opp i perioden fra 2000 til 2012.

P Forus str Statoil sin reduksjon av kontorareal det siste ret alene for mer enn 50 % av ledigheten. Dette gjelder areal i Forusbeen 35 og Grenseveien 21. Nr arealer som dette blir fraflyttet pvirker det ledigheten sterkt. Slik vi opp-fatter Norwegian Property er begge disse eiendommene under vurdering for fremtidig bruk. Srlig Forusbeen er interessant med tanke p alternativ bruk. Eiendommene utgjr til sammen 46 000 kvadratmeter kontorareal. Dersom de ikke beregnes i ledig kontorareal, vil kontor-ledigheten p Forus vre ca 9,5 % og den totale kontorledigheten i regionen ca 8,0 %.

Det er signert flere kontrakter i sentrum i r og vi opplever at det er god ettersprsel etter nringsareal her. Ledigheten p kontorareal i sentrum er tilnrmet uendret. Nr vi ser nrmere p ledigheten her fremgr det klart at det er mindre areal av ulik kvalitet som er ledig. Av mer enn 30 ledige kontorlokaler er bare to p mer enn 1.000 kvadratmeter.

Det er stigende aktivitet innenfor utleie av nringseiendom i hst i forhold til frste halvr 2015. Vi tror det skyldes flere leietakere som n ser at det er et gunstig marked og nsker vurdere sitt leieforhold med tanke p bde pris, kvalitet og beliggenhet.

Vekst i ledighet p kontor flater ut

KONTORLEDIGHET

Stavanger sentrum6,5 % (6,7 % mai)

Stavanger randsone8,6 % (9,4 % mai)

Sola/Tananger/Randaberg4,9 % (4,4 % mai)

Forus14,8 % (13,1 % mai)

Sandnes2,3 % (2,9 % mai)

6Det er vanskelig f et klart bilde av markedsleie for tiden. Markedet er preget av mange fremleieaktrer som frst og fremst er opptatt av redusere sine kostnader p kort sikt. Denne situasjonen frer til at markedet utfordres med tilbud av lokaler til leie med betingelser som igjen preges av dette.

Som en flge av hy ledighet innen kontor er leieprisene i dette segmentet under press. Vi har registrert nedgang i leieprisene for kontorlokaler i lpet av 2015. Frst og fremst p Forus, men til en viss grad ogs generelt i regionen. Vi legger til grunn at leieprisene p enkelte eien-dommer er redusert med 100-150,- kroner pr kvadratme-ter, og i enkelte tilfeller enda mer. I Stavanger sentrum er det inngtt leiekontrakter p niv med vr markedsleie p hy standard, men vi ser at ogs i sentrum blir bygg av noe drligere kvalitet og beliggenhet presset p leiepriser. I Stavanger randsone og Forus er det vanskelig oppn hye leiepriser. Her er det stort press p leieprisene og leieprisene ligger i flere tilfeller ned mot de laveste nivene dersom man ikke har beste kvalitet og beliggenhet.

Eiendommer som leies ut p fremleie er de som i strst grad bidrar til nedgang i leienivene, og enkelte eiendommer tilbys i noen tilfeller langt under det som er markedsleie.

Det er ogs flere som tilbyr gunstige opsjonsordninger og er fleksible med tanke p bde leieperiode og andre forhold som leietager nsker i sitt leieforhold. Dette gjr at leieprisen blir noe uforutsigbar og ikke kan sees p isolert uten trekke inn alle forhold i kontrakten. Vi ser at flere leieforhold er av kortsiktig varighet, under 2 r. Er de av lengre varighet inneholder leiekontrakten ofte ordninger med leietrapp, eller andre forhold som gjr at den totale leiesummen, gjennom kontraktens lengde, er mer gunstig for utleier enn leie pr kvadratmeter den frste perioden.

Vrt oppsett av markedsleie reflekterer hvordan markeds-leie er i de ulike segmentene og omrdene hsten 2015.

Hy kontorledighet presser leieprisene

STAVANGER SENTRUM:Kontor hy standard: kr 1.6002.650Kontor god standard: kr 1.2001.600

STAVANGER RANDSONE:Kontor hy standard: kr 1.4001.800Kontor god standard: kr 8001.400

FORUS:Kontor hy standard: kr 1.4001.750Kontor god standard: kr 9001.400

SANDNES:Kontor hy standard: kr 1.2001.800Kontor god standard: kr 8001.200

HINNA PARK:Kontor hy standard: kr 1.4002.300

VRIG AREAL:Lager hy standard: kr 8001.100Lager god standard: kr 600800Lager/verksted hy standard: kr 1.1001.350Lager/verksted god standard: kr 8001.100

Kommentar:

Nr det gjelder leiepriser, er disse angitt i intervaller. Innenfor hvert intervall gjenspeiles forskjeller

i arealenes effektivitet, standard, m.v. Vi kjenner til at det er inngtt avtaler over de angitte nivene.

Her kan det ligge spesielle forhold bak, som for eksempel spesialtilpasninger gjort for leietaker.

Det har vrt stort volum p transaksjonsmarkedet i regionen i 2015, og vre tall viser at det er omsatt eiendommer for i underkant av 4,5 milliarder kroner. I tillegg er det solgt to store nasjonale portefljer, med eiendom i vr region p ca. 1,5 milliarder kroner. Det er to store transaksjoner som drar opp transaksjonsvolumet i regionen. Salget av Statoils hovedkontor p Forus, samt Wintershall sine nye kontor-lokaler p Hinna Park. Til sammen utgjr de ca. 70 % av omsetningsbelpet p 4,5 milliarder kroner.

Det er flere transaksjoner som er i prosess i vr region og fr utgangen av ret vil volumet ke enda mer. Vi tror at fortsatt lave renter vil bidra til gjre transaksjonsmarkedet attraktivt ogs fremover. Yieldnivet er vanskelig gi en generell vurdering av da markedet er meget selektivt i for-hold til attraktiviteten. Som nevnt tidligere er lange og solide leiekontrakter forhold som gjr at yieldnivet p enkelte eiendommer i regionen er p 5-tallet. Eksempel p dette er salg av Statoil sitt hovedkontor med en yield p 5,65 %. Fortsatt ligger de fleste eiendommene i regionen p mellom 6,5 og 7,5 % med normal god beliggenhet og begrenset risiko.

Utenlandske aktrer viser fortsatt stor interesse for eien-dommer i regionen som har lang leiekontrakt og solid leietaker. I transaksjonsmarkedet er det fortsatt god etter-sprsel etter eiendommer med lange og solide kontrakter. Det er en noe avventende holdning der kontraktene er kortere og risikoen hyere, men ogs her ser vi at aktrer viser interesse og eiendommer blir solgt. I segmentet for mindre nringseiendommer opplever vi at transaksjons-markedet er positivt med god ettersprsel og flere gjennomfrte transaksjoner i r.

7

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

1 %

0 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

7 %

8 %

9 %

10 %

Stort volum p transaksjoner i 2015

10 rs swap-rente Yieldtrend Yieldplot

Det er fortsatt lav aktivitet p nybygg av kontor i regionen, og vi har ikke registrert strre kontorprosjekter som er igangsatt i 2015. Forelpig i r er det ferdigstilt og tatt i bruk tre strre kontorbygg: Golf Tower p Forus, Lyse sitt nybygg p Mariero, samt nybygg i stre bydel med Stavanger kommune som leietaker. Tilsammen utgjr disse arealene nrmere 25.000 kvadratmeter.

Det er to strre kontorprosjekter under oppfring som er forventet ferdigstilt i 2016. Wintershall sitt nye hovedkontor i Hinna Park og oppfring av Sandnes Sparebank sitt nye hovedkontor i Sandnes sentrum. Til sammen utgjr disse arealene rundt 23.000 kvadratmeter. Det er i tillegg ogs mindre utbygginger og ombygginger som pgr i regionen, men disse utgjr relativt lite arealmessig.

Av andre prosjekter som er under oppfring er flere av typen kombinerte bygg. Dette er i stor grad tradisjonelle bygg som inneholder lager, verksted og noe kontor. Srlig gjelder dette i Sandnes og p Forus, men ogs i Dusavika ser vi kombinasjonsbygg under oppfring. P Forus blir det ogs bygget et strre vaskeri. Utbygger her er Nortekstil. Det er i tillegg ogs under oppfring hoteller og forretnings-bygg i regionen. Det nye hotellet p Sola p rundt

20 000 kvadratmeter har Choice annonsert at skal pnes 23 november i r. Det er ogs god aktivitet innenfor offentlige bygg som er under oppfring eller gjennomgr rehabilitering.

Det er kjent i markedet at bde Statoil og SpareBank 1 SR-Bank planlegger oppfring av nye kontorbygg. Byggene er frem-deles under planlegging. SpareBank 1 SR-Bank opplyser at bygget er planlagt st ferdig i 2018. Det er mer usikkerhet rundt Statoil sitt nybygg. De opplyser at det planlegges med en horisont p fem r fra endelig beslutning om nybygg er fattet. Vi er ikke kjent med tidspunkt for nr et slikt endelig vedtak fra Statoil foreligger, men det pgr i dag utredning og dialog med berrt kommune. Dersom markedet ikke utvikler seg i positiv retning vil strre prosjekter som dette utvilsomt pvirke markedet for kontoreiendom. Det er like-vel for tidlig ha en klar oppfatning av hvordan utslagene vil bli.

Lav aktivitet p nybygg av kontor

2015 2016 eller senere

2015 2016

100.000 m

50.000 m

0 mKontor Kontor

Hotell Hotell

AnnetAnnet

Kombi Kombi

NYBYGGING

Stavanger sentrumHotell: 20.000 +

Stavanger randsoneKontor: 24.500Annet: 11.000

Sola/Tananger/RandabergKombi: 23.000Hotell: 22.000Annet: 7.400

ForusKontor: 17.000Kombi: 2.000Hotell: 67.000Annet: 6.500 Sandnes

Kontor: 5.000Kombi: 21.000Annet: 14.000

8

9Vi venter normal vekst i verdenskonomien i 2015, p linje med 2014. For 2016 ventes det at den lave oljeprisen vil bidra til noe hyere vekst. Lavere vekst i Kina og Asia motvirkes av hyere vekst i Europa og USA.

Oljeprisen er nr halvert det siste ret. Vi venter forsiktig oppgang neste r og opp mot 75 dollar pr fat i 2018. Nedgangen skyldes i hovedsak kt tilbud av olje og dempet ettersprsel. Tilbudet har kt srlig fra USA, men ogs fra OPEC og Russland. Det er tegn til at den lave prisen bidrar til dempe tilbudet og stimulere ettersprselen, men det vil ta tid fr markedet er i balanse. Vi venter at prisen vil holde seg omkring 50 dollar pr fat resten av ret fr den stiger noe. Vi anslr et gjennomsnitt p 60 dollar fatet for neste r og deretter opp mot 75 dollar fatet i 2018.

Oljenedgangen demper norsk konomi, men vi venter vekst bde i r og neste r. God vekst i petroleumssektoren har lftet norsk konomi de siste rene. Nedgang i oljeinvesteringene bidrar n til svakere utsikter i 2015 og 2016. Nedturen dempes av lave renter, svak valutakurs, vekst i verdenskonomien og offentlig og privat konsum. Vr underskelse i september i forbindelse med Konjunkturbarometeret blant 600 bedrifter viser at oljenedgangen bidrar til svakere utsikter for bedriftene i regionen.

A. Utviklingen har vrt svakere enn ventet. Forvent- ningene til 2016 har falt betydelig. N venter 49 % av bedriftene oppgang (og resten venter nedgang). I fjor var det 57%.

B. Like mange bedrifter venter n nedgang som oppgang. Disse nytrale utsiktene gjenspeiler at nringslivet i regionen er mer enn bare olje. Oljenedgangen motvirkes av lav rente, svak valuta- kurs, solide statsfinanser, grei vekst i verdens- konomien og moderat arbeidsledighet.

C. Det er store forskjeller bde bransjemessig og fylkesvis. Oljeeksponerte industribedrifter har svake forventninger. Det er svakest utsikter i Rogaland, mer nytralt i Agder, og fortsatt optimisme i Hordaland.

D. Bunnen er ikke ndd. kt usikkerhet bidrar til at bedriftene venter lavere investeringer, lnnsom- het og ordrereserve neste 12 mneder, mens det ventes nr uendret bemanning og kt omsetning.

Makrobildet p 1-2-3

1

2

3

Like mange bedrifter venter n nedgang som oppgang. Disse nytrale utsiktene gjenspeiler at nringslivet i regionen er mer enn bare olje.

Kyrre M. KnudsenSjefkonom, SpareBank 1 SR-Bank

SCENARIO 1: NYE MULIGHETER

Lav oljepris

Hy omstillingsevne

Verdenskonomien er noks grei

Svak kronekurs og lav rente

Oljenedgang dempes av oppgang i andre

sektorer

Krevende i noe tid, fr omstillingen skyter fart

Etablerte bedrifter ker ikke sitt behov for kontor-

arbeidsplasser

Nye, men sm virksomheter etableres

SCENARIO 3: F MULIGHETER

Oljeprisen forblir lav, og lavere enn 50 dollar pr fat

Lav omstillingsevne frer til at f nye jobber skapes

F nye jobber i andre sektorer gir nedgang i

sysselsettingen i regionen

Arbeidsledigheten stiger markert og blir hyere enn

tidligere rekordniv som p 1990-tallet p var 6%

Ringvirkninger fra oljenedgangen og generell

nedgang reduserer kjpekraft og boligpriser

Lav omstillingsevne bidrar ogs til at konkurranse-

kraften blir svak

Brain-drain ved at kompetanse forsvinner ut av

regionen og svekker framtidige vekstmuligheter

Etablerte bedrifter reduserer ettersprsel

etter kontorbygg ytterligere og markedet

oversvmmes av fremleieobjekter

Flere eldre bygg blir stende tomme

Statoil starter bygging av sitt nye kontorbygg

p Forus

SCENARIO 1:Nye muligheter

SCENARIO 3:F muligheter

LAV OLJEPRIS

+

0

0

20.000

20.000

-20.000

-20.000

-40.000

-40.000

-60.000

-60.000

rlig behov for kontorarealer

rlig behov for kontorarealer

2015

2015

2016

2016

2017

2017

2018

2018

40.000

40.000

60.000

60.000

OM

STIL

LIN

GSE

VN

E

Vi har valgt presentere fremtidsutsikter gjennom scenariene som ble presentert i hstens konjunkturbarometer. Vi illustrerer utviklingen gjennom rlig behov for kontorareal ut i fra vre forventninger om utvikling av behov for nye kontorarbeidsplasser i de ulike scenariene. Dette er igjen basert p en forventet utvikling i det konomiske bildet, herunder ogs utvikling i sysselsettingen i regionen. Konsekvenser for nringseiendom er omtalt i kursiv.

Fremtidsutsikter

10

SCENARIO 2: MANGE MULIGHETER

Oljeprisen kommer raskt opp

Oljenedgangen blir kortvarig og bunnen ns i

begynnelsen av 2016

Hy omstillingsevne

Grei utvikling i verden rundt oss gir gode eksport-

muligheter

Kronekursen styrkes noe, men er fortsatt noks

svak i et historisk perspektiv

Lav rente med nedgang i styringsrenten i hst,

men som deretter flater ut i 2016 og stiger i 2017

God vekst i andre nringer

Etablerte bedrifter ansetter igjen og bygge-

prosjekter i oljenringen skyter fart

Nybygging av kontorbygg og rehabilitering/

sanering av gamle eksisterende bygg ker

SCENARIO 4: TAPTE MULIGHETER

Oljeprisen stiger tilbake mot 100 dollar pr fat og

omstillingsevnen er lav.

Oljenedgangen blir kortvarig og det blir en ny

oppgang i 2016

Lav omstillingsevne frer imidlertid til at det

i liten grad skapes nye bedrifter og jobber

utenfor oljen

Regionale oljebedrifter vil i betydelig grad

tape i konkurranse med utenlandske aktrer

Kronekursen styrker seg noe og forsterker

utfordringen for et nringsliv med lav

omstillingsevne

Nringslivet taper konkurransen mot

utenlandske bedrifter

Kompetente mennesker i oljesektoren og

andre sektorer sker nye muligheter utenfor

regionen

Kompetansen i regionen forvitrer

Etablerte bedrifter ansetter igjen

Fra kostnadsfokus til utbyggings- og investerings-

fokus

SCENARIO 2:Mange muligheter

SCENARIO 4:Tapte muligheter

HY OLJEPRIS

0

50.000

-50.000

-100.000

-150.000

Scenario 1

Totalt behov for kontorarealer 20152018

Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4

100.000

150.000

0

0

20.000

20.000

-20.000

-20.000

-40.000

-40.000

-60.000

-60.000

rlig behov for kontorarealer

rlig behov for kontorarealer

2015

2015

2016

2016

2017

2017

2018

2018

40.000

40.000

60.000

60.000

11

Meget attraktivt!Ved Vgen i Stavanger.

3., 4. og 5. etasje i Strandkaien 2 er n klare for nye leietakere. Beste sentrumsbeliggenhet med flott utsikt ut over Vgen i Stavanger.Hhv. ca 270m, 380m og 380m som kan tilpasses leietakers behov. Meget sentral beliggenhet i et av Stavangers best eksponertebygg.Alle etasjene inneholder kontorer, landskap, mterom, kjkkenkrok, toaletter m.m. 3.etg er nylig renovert, 4.etg skal totalrenoveres og5.etg er totalrenovert, alle med meget gode kvaliteter.

BTA fra 270m til 1030m

Adresse Strandkaien 2

Kontakt Pl Beck Email nering@em1.no Telefon 928 06 292

Ref. nr 11150018

Overtakelse Ledig etter avtale.

Parkering God parkeringsdekning.

Stavanger - Strandkaien 2 - Meget attraktivt Nring

Utleie

Kongen p haugen.

Prestisjekontorer med en fantastisk flott beliggenhet. Vinduer fra gulv til tak sikrer godt, gjennomgende lys i lokalet, og ikke minst enfantastisk utsikt mot Vgen. De ledige lokalene er i 7. etasje, og har pen sosial sone, cellekontorer, mterom og et landskap.Romplan kan selvsagt tilpasses leietakers behov etter nrmere avtale. Arealene (290 + 60 kvm) kan leies samlet, eller som to separateseksjoner.

Lokalene br ses for riktig inntrykk. Ta kontakt for utfyllende informasjon og visning.

Eiendomstype Nring

BTA 230 + 63 kvm.

Kontakt Pl Beck / Jarle HolmenEmail nering@em1.noTelefon 928 06 292 / 481 36 377

Ref. nr 11150070

Overtakelse Etter avtale.

Parkering Etter avtale

Flotte kontorer med fantastisk utsikt! Lars Hertervigsgate 5

Utleie

Et lite slag fra golfbanen, med nrhet til det aller meste, kan din bedrift n flytte inn i distriktets kanskje aller mest moderne nringsbygning.

Golf Tower er klart, og leietakere som Siemens og Aveva har allerede

flyttet inn. Bygningen holder svrt hy standard, og har som frste p

Forus energiklasse A og ligger perfekt til midt i smryet, med alt det din

bedrift og dine medarbeidere trenger i umiddelbar nrhet.

Er tiden inne for en tilpasning av lokaler? Golf Tower gir deg en unik

fleksibilitet, og ikke minst meget konkurransedyktige leiebetingelser!

Sl et hole-in-onep Forus

Ta kontakt for visning nr som helst!Kristian Ur, Eiendommegler MNEFT: 971 11 162 | E: kristian.ur@em1.no

Kollektivtras like utenfor

Man kan nyte godt av ha Sola golfklubb som nrmeste nabo

Rogalands flotteste kantine?

Sentralt beliggende med god parkeringsdekning

2.etg: Lokalene innholder i dag stort sett cellekontorer og noe pent landskap. Ellers kan nevnes mterom, sosiale soner, toaletter,kopirom, arkiv m.m.

Gjennomgende god standard. Hele etasjen er renovert i nyere tid.

Eiendommen ligger p sen, mellom Stavanger sentrum og Forus langs E39. Det er enkel adkomst og god offentlig kommunikasjon.

Eiendomstype Nring

BTA 1325 kvm.

Kontakt Pl A. H. Beck / Jarle HolmenEmail nering@em1.noTelefon 928 06 292 / 481 36 377

Ref. nr 11150035

Ledig Etter avtale

Parkering God dekning

Kontorlokaler til kr 975 per m sen - Stavanger - Auglendsmyr 3

Utleie

Stort lokale for publikumsrettet virksomhet p Forus.

Stokkamyrveien 26 ligger svrt sentralt p Forus i et av regionens sterkeste handelscluster hvor bl.a. Kvadrat, IKEA m.fl. er lokalisert.Eiendommens er srdeles godt eksponert mot regionens sentrale trafikkrer med den profileringsmulighet dette gir. Tilkomsten forkunder og ansatte er svrt enkel med offentlig kommunikasjon s vel som privatbiler. Det er svrt god parkeringsdekning peiendommen.

Bygget holder hy standard og er tilrettelagt for publikumsrettet virksomhet, med pne arealer p ca 2 500 kvm, verksted p ca 1 000kvm og forvrig kontoraraler og sosiale soner. Arealene kan tilpasses leietakers nsker og behov.

For publikumsrettede virksomheter med behov for strre arealer er dette en sjeldent god mulighet for etablere seg i et av regionensmest sentrale handelscluster. Dersom behovet ikke dekker hele bygget, er det mulig dele i mindre enheter.

Eiendomstype Nring

BTA 5 300 kvm.

Kontakt Karl-Andre StrandborgEmail nering@em1.noTelefon 907 35 935

Ref. nr 11140021

Overtakelse Etter avtale.

Parkering Det er svrt godparkeringsdekning peiendommen.

Forus Stokkamyrveien 26

Utleie

WWW.OSLOAREAL.NO

FANTASTISK BELIGGENHET HINNA PARK / JTTAVGEN

KONTAKT Pl Beck, Eiendomsmegler 1 T: 928 06 292 E: pal.beck@em1.no

Karl Andre Sandborg, Eiendomsmegler 1 T: 907 35 935 E: karl.andre.strandborg@em1.no

Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible lsninger, kantine og god parkeringsdekning. Kontorene bestr av celler og pent landskap. Eiendommen er en del av Hinna Park, et omrde med kontorlokaler, cafer, shopping og gode kollektiv tilbud i fantastiske naturomgivelser kun tte minutter fra Stavanger sentrum.

ENKEL ADKOMST MED BIL, BUSS OG TOG

FRA 5008.000 KVMKONTORLOKALER