Naru čitelj: AGRAM LIFE OSIGURANJE d.d. Zagreb, Trnjanska

CENZUS d.o.o.

Naručitelj: AGRAM LIFE OSIGURANJE d.d.Zagreb, Trnjanska cesta 108OIB:

Predmet:Zagreb, Ulica grada Vukovara 54

Identifikacija: k.o. Trnjek.p.u. podul. 53341

Površina: KVP = 112,85 m2

Tržišna vrijednost: =

Izradio:

HRVOJE BALIJA , dipl.ing.Sudski vještak za graditeljstvo

Zagreb, 01.10.2015. g.

18742666873

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE PREMA STANJ U I VRIJEDNOSTIMA U X/2015.G.

UREDSKI POSLOVNI PROSTOR NA PRVOM KATU

1.070.000,00 kn 139.930,08 EUR

Zagreb, Dubovačka 50 fax. (01) 3634 086 e-pošta: [email protected] str. 1

CENZUS d.o.o.

Sadržaj elaborata:

1. Uvodni podaci str. 4

2. Nalaz 6

3. Načela za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnne 14

4. Procjena tržišne vrijednosti nekretnine 15

5. Mišljenje i zaključak 20

6. Grafički prilozi


CENZUS d.o.o.


CENZUS d.o.o.

1. UVODNI PODACI

1.1. Popis primjenjenih propisa, te korištene stru čne i znanstvene literature

-

- Zakon o zaštiti osobnih podataka (NN 103/03, 118/06, 41/08, 130/11, 106/12)- Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13)- Zakon o gradnji (NN 153/13)- Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15)- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 79/14)- Krtalić V. (2007): Načela procjene tržišne vrijednoti nekretnina- Institut IGH d.d.: Standardna kalkulacija radova u visokogradnji, izdanje III/2015

1.2. Zadatak

k.o. Trnjek.p.u. podul. 53341

nekretnina:

na adresi: Zagreb, Ulica grada Vukovara 54

Datum kakvoće:

Datum vrednovanja: 30.09.2015.

Datum očevida: 22.09.2015.

Očevid nekretnine:

Zakon o vlasništvu i drugim pravnim stvarima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12)

Potpisani vještak dobio je zadatak da utvrdi tržišnu vrijednost nekretnine oznake:

poslovni prostor oznake PP2 na 1. katu (zapadna strana), ukupne površine 112,85 m2

30.09.2015.

očevid je izvršen u nazočnosti predstavnika naručitelja elaborata


CENZUS d.o.o.

1.3. Dokumentacija

Vještak je pribavio slijedeću dokumentaciju:

-

-

-

1.4. Ostalo

- Vještaku nije predo čen energetski certifikat za predmetni poslovni pros tor.

-

-

-

-

1.5. Opći uvjeti

-

-

1.6. Tečaj

1 EUR = 7,646676 kn

Iznosi iskazani u EUR izračunavaju se glede važećeg srednjeg tečaja HNB na datum 01.10.2015.g.

Privremeni izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena za poredbene nekretnine pribavljen od stručnih službi Grada Zagreba.

Prikaz k.p.u. poduložak br. 53341 (neslužbena kopija), za poslovni prostor oznake PP2 na 1. katu (zapadna strana), ukupne površine 112,85 m2, u zgradi izgrađenoj na zk.č.br. 857/1, k.o. Trnje, od 30.09.2015.g.

Vještak ne garantira niti snosi odgovornost za eve ntualnu neto čnost predo čenih i pribavljenih podataka korištenih za izradu ovog ela borata procjene.

Plan posebnih dijelova nekretnine, k.č.857/1, k.o.Trnje na adresi Zagreb, Poljička br1, Ulica grada Vukovara br.54 radna oznaka objekta: 2K1-1

Predmetni poslovni prostor u vrijeme o čevida nije bio samostalna uporabna cjelina jer je u naravi spojen sa susjednim poslovnim prost orom.

Vještak nije bio u mogu ćnosti tijekom o čevida evidentirati brojila potrošnje energije i vode.

Predmet ove procjene nije geodetska, urbanisti čka ili imovinsko-pravna provjera, niti provjera s upravno-pravnog naslova.

Vještaku je predo čen izvod iz etažnog elaborata u zemljišnim knjigama i prijedlog za provedbu prijavnih listova, povezivanje zemljišne k njige i knjige položenih ugovora te upis prava vlasništva nad posebnim dijelovima ne kretnine. Etažni elaborat je u postupku provedbe.

Površina poslovnog prostora utvr đena je izmjerom u naravi u skladu sa zate čenim stanjem nekretnine i planom posebnih dijelova nekre tnine.


CENZUS d.o.o.

2. NALAZ

2.1. Identifikacija nekretnine

a. Zemljišno-knjižno stanje

U pribavljenom prikazu k.p.u. poduloška iskazano je:

k.o. Trnjezk.č.br. 857/1

k.p.u. podul. 53341

Vlasnik: udio: 1/1

ZAGREB, ULICA GRADA VUKOVARA 54OIB: 403427772895

Identifikacija predmetne nekretnine izvršena je glede predočene dokumentacije i usmene izjave predstavnika naručitelja elaborata.

poslovni prostor oznake PP2 na 1. katu (zapadna str ana), ukupne površine 112,85 m2

Vještaku je predočen izvod iz etažnog elaborata u zemljišnim knjigama i prijedlog za provedbu prijavnih listova, povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora te upis prava vlasništva nad posebnim dijelovima nekretnine. Etažni elaborat je u postupku provedbe.

ITALSEMENTAL EXPORT-IMPORT D.D. - U LIKVIDACIJI


CENZUS d.o.o.

PRIKAZ K.P.U. PODULOŠKA (NESLUŽBENA KOPIJA)(izvor:http://e-izvadak.pravosudje.hr/pretraga-zk-ulozaka.htm)


CENZUS d.o.o.

b. Katastarsko stanje

U pribavljenom posjedovnom listu iskazano je:

k.o. Trnjepl.br. 3164

k.č.br. 857/1 st.posl.zgr.b.1,54 Zagreb 850 m2Poljička 1;Zagreb,Ulica grada Vukovara 54

POSJEDOVNI LIST (NESLUŽBENA KOPIJA)(izvor: http://www.katastar.hr/dgu/)

Za identifikaciju čestica u katastarskom operatu i zemljišnoj knjizi korišten je servis na slijedećoj web adresi: https://e-uprava.apis-it.hr/katweb/servlet/Identifikacija


CENZUS d.o.o.

PRIKAZ KATASTARSKOG PLANA UKLOPLJEN U DOF LOKACIJE(izvor: http://www.katastar.hr/dgu/)


CENZUS d.o.o.

2.2. Lokacija

Predmetna nekrentina se nalazi u zoni naplate parkiranja.

- vodovod- kanalizacija- električna energija- plinoopskrba- vrelovod- DTK

2.3. Opis zgrade

Lokacija je izgrađena stambenim, poslovnim i stambeno-poslovnim zgradama.

Predmetna stambeno poslovna zgrada je katnosti podrum+prizemlje+mezanin+5 katova. Na 6. katu izgrađena je strojarnica dizala. U podrumu zgrade se nalaze spremišta koja su kao sporedni dijelovi pridruženi stanovima, odnosno skladišta poslovnih prostora i lokala. U prizemlju se nalazi sedam poslovnih prostora – lokala koji imaju neovisne ulaze, odnosno svaki pojedini poslovni prostor ima izravni ulaz s ulice (nogostupa). Neki od lokala imaju izgrađene galerije. Stambeni dio zgrade ima posebno stubište iz Poljičke ulice, dok je poslovni dio sa svojim ulazom smješten prema Ulici grada Vukovara. U mezaninu cijele zgrade smješten je jedan poslovni prostor (Ulica grada Vukovara 54). Na 1., 2., 3., 4. i 5. katu poslovnog dijela zgrade izgrađeno je ukupno 7 poslovnih prostora (Ulica grada Vukovara 54). Na 1., 2., 3., 4. i 5. katu stambenog dijela zgrade izgrađeno je ukupno 24 stanova (Poljička 1), po 5 stanova na 1., 2., 3. i 4. katu odnosno 4 stana izgrađena su na 5. katu. Temelji su armirano betonski, nosiva konstrukcija je skeletna armirano betonska s ispunom od blok opeke. Pročelje poslovnog dijela je obloženo kamenim pločama s kombiniranom aluminijskom stolarijom s izo staklima i vanjskim ostakljenjem s reflektrirajućim premazom.

Predmetna nekretnina nalazi se širem centru grada Zagreba. Lokacija nekretnine je u cijelosti urbanizirana i nalazi se u blizini brojnih objekata društvenog i komercijalnog sadržaja. Javni prijevoz - autobus i tramvaj prolazi u neposredno uz nekretninu.

Ulica uz parcelu je asfaltirana, ima uređene nogostupe, odvodnju oborinskih voda i javnu rasvjetu.

Ulicom uz predmetnu nekretninu položena je kompletna gradska komunalna infrastruktura:

Parkiranje za stanare i korisnike poslovnih prostora omogućeno je u vanjskim javnim parkirnim mjestima u neposrednoj blizini zgrade (zona naplate parkiranja).


CENZUS d.o.o.

2.4. Opis poslovnog prostora

ZEMLJOPISNA KARTA

Predmetni poslovni prostor se nalazi na 1. katu. Ulazna vrata su drvena . Ulaz u poslovni prostor je iz zajedničkog istočnog stubišta s dizalom i nastavno kroz poslovni prostor PP3 s kojim je predmetni poslovni prosotr trenutačno spojen. Poslovni prostor ima i vlastiti ulaz kroz zapadno stubište i kuhinju prostora koje je zaključano i vještak nije mogao napraviti uvid u mogućnost vlastitog ulaza. Poslovni je u cijelosti dovršen i trenutno se ne koristi. Podovi su završno obrađeni - parketom i na manjem dijelu (sanitarije i kuhinja) keeramičkim pločicama. Pregradni zid između prostora i susjednog PP3 od gips-kartonskih ploča s ispunom od mineralne vune. Zidovi su djelomično armirano betonski i djelomično obloženi GK pločama s ispunom od kamene vune, gletani su i obojeni, te djelomice u prostorima sanitarija i kuhinje obloženi keramičkim pločicama. Strop je spušteni djelomično izveden u tipu "Armstrong" a djelomično od giskartnoskih ploča. Prozori su od eloksiranog aluminija s ispunom od izo stakla s vanjskim reflektirajućim premazom. Unutarnja vrata su drvena. Pregradni zidovi su djelomično izvedeni od gipskartonskih ploča s ispunom izolacije a djelomično drvenim pregradama. Sanitarna oprema je od keramike (WC školjka i umivaonik). Grijanje i priprema PTV je centralno etažno s priključkom na toplinsku podstanicu zgrade. Grijanje se vrši putem aluminijskih rebrastih radijatora. Za potrebe hlađenja ugrađen je split sustav.


CENZUS d.o.o.

DETALJNA SITUACIJA

2.5. Površina poslovnog prostora

Poslovni prostor na 1. katu

Prostorije h = 2,50-2,75 m NGP KVPm2 m2

Prostorija 1 107,30 1,00 107,30Kuhinja 2,62 1,00 2,62Sanitarni čvorovi 2,93 1,00 2,93

Ukupno: 112,85 112,85

2.6. Legalitet

Elaborat procjene izra đuje se uz pretpostavku legaliteta nekretnine u smis lu Zakona o postupanju s nezakonito izgra đenim zgradama (NN 143/13), Zakona o gradnji i Zakona o prostornom ure đenju (NN 153/13).

Uvidom u pribavljeni prikaz k.p.u. poduloška, nije evidentirana pozitivna niti negativna zabilježba o priloženim aktima za uporabu predmetne stambeno-poslovne zgrade.

Površina poslovnog prostora utvrđuje se glede uvida u izvod iz plana posebnih dijelova nekretnine, k.č.857/1, k.o.Trnje na adresi Zagreb, Poljička br1, Ulica grada Vukovara br.54 radna oznaka objekta: 2K1-1 predanog na zemljišno knjižni odjel u Zagrebu pod oznakom Z 45633/2013 i kontrolnog pregleda u naravi.

Vještaku nisu predo čeni akti za uporabu predmetne stambeno-poslovne zgr ade.

koef.


CENZUS d.o.o.

3. NAČELA ZA UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDOSTI NEKRETNINE

3.1. Prikaz op ćih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina

Gospodarsko stanje RH

Tržište nekretnina

Podaci su preuzeti s web stranice: http://www.burza-nekretnina.com

S obzirom na lokaciju i vrstu nekretnine koja je predmet vještačenja, vještak prikazuje statističke podatke o kretanjima na tržištu nekretnina za područje Zagreba.

Hrvatsko gospodarstvo vrlo se teško opravlja od posljedica globalne krize. To je rezultat slabe konkurentnosti na europskom i svjetskom tržištu, te neuravnoteženja naslijeđenih iz prijašnjih razdoblja, kada se rast temeljio na ekspanziji potrošnje i investicija u sektorima koji ne sudjeluju u međunarodnoj razmjeni.

Prema aktualnim makroekonomskim prognozama za Hrvatsku (www.liderpress.hr), za 2016.g. prognoze se kreću u rasponu nastavka recesije, pa do blagog oporavka ekonomije.


CENZUS d.o.o.

4. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

4.1. Odabir metode

4.2.

4.2.1. Cijene zakupa poredbenih nekretnina

Površina Zakupnina i položaj u zgradi(m2)

5. Zagreb, Ul. grada Vukovara 222 67,93 ured, prizemlje11. Zagreb, Poljička 5 226,74 ured, 4. kat18. Zagreb, Sprečka 8 119,95 ured, 2, kat

Ugovorena Cijena Cijena Odstupanjemjesečna zakupa zakupa od zakupnina (kn/m2) (EUR/m2) prosjeka

EUR/mj (%)

5. 11.03.2015. 625,00 70,35 9,20 3,5% ugovor na neodređeno11. 05.12.2014. 1.695,00 57,16 7,48 -15,9% ugovor na neodređeno18. 23.12.2014. 1.200,00 76,50 10,00 12,5% ugovor na 2 godine

Prosje čna zakupnina: 68,01 8,89

Temeljem pribavljenog Izvatka, potpisani vještak je izdvojio slijedeće usporedive nekretnine koje su bile predmet zakupa:

Redni broj

Adresa Poslovni prostor

Redni broj

Datum ugovora

Napomena

Temeljem Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, a posebice Čl. 24 St. 4 i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, a s obzirom na veličinu, vrstu i lokaciju nekretnine, te raspoložive podatke za slične nekretnine iskazane u pribavljenom privremenom izvatku iz zbirke kupoprodajnih cijena za transakcije i zakup poslovnih prostora, potpisani vještak odabrao je pojednostavljenu prihodovnu metodu za procjenu tržišne vrijedosti predmetne neketnine.

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine pojednostav ljenom prihodovnom metodom

Jedinična cijena poslovnog prostora određuje se prihodovnom metodom temeljem pribavljenog privremenog izvatka iz zbirke cijena zakupa poslovnih prostora, pribavljenog od stručnih službi Grada Zagreba.


CENZUS d.o.o.

lokacija nekretnine koja je predmet procjene

lokacija poredbenih nekretnina

5

11

18


CENZUS d.o.o.


CENZUS d.o.o.


CENZUS d.o.o.

4.2.2. Jedini čna cijena zakupa predmetne nekretnine

Prosječna cijena zakupa za lokaciju nekretnine: 68,01 kn/m2

Koeficjent prilagodbe za predmetnu nekretninu: 0,95

Usvojena jedinična cijena zakupa:

c = 0,95 * 68,01 = 64,61 kn/m2

c = 64,61 kn/m2 = 8,45 EUR/m2

4.2.3. OOVK - predvidivi ostatak održivog vijeka kor ištenja gra đevine

G - godina gradnje: 1994 .g.Starost: 21 g.OVK - održivi vijek korištenja: 80 g.G/OVK = 0,26OOVK -ostatak održivog vijeka korištenja:

FK matrica: A B C FK odabrano2 2 2 2

OOVK: 66,0% ( 53 g.)

(lokacija, mikrolokacija, veličina, uređenje i opremljenost prostora)

Procjena OOVK izvršit će se postupkom faktora korištenja (FK), kao stupnja uporabivosti koji nvodi u kojoj mjeri zgrada odgovara i dalje može odgovarati zahtjevima za suvremenim uvjetima rada, tj. u kojoj mjeri trajno i ekonomično može ispunjavati svrhu korištenja zgrade.

U samom postupku procjene vrijedosti nekretnina značajna odstupanja odnose se na pojedinačna odstupanja cijena zakupa veća od +/- 30% od prosječne cijene zakupa poredbenih nekretnina.

Glede iskazanog u prethodnoj tablici, utvrđuje se da nema značajnih odstupanja od usklađenih kupoprodajnih cijena. Sukladno navedenom, usvaja se da jedinična cijena zakupa iznosi:


CENZUS d.o.o.

4.2.4. Tržišna vrijednost nekretnine

PV = PG * M

PV ... prihodovna vrijednost nekretninePG ... čisti prihod građevineM ... multiplikator

KVP: 112,85 m2Tržišna najamnina za poslovni prostor: 64,61 kn/m2Popunjenost: 80%

Troškovi gospodarenja : 15%

Tržišna stopa kapitalizacije na nekretninu (prilog 13.):poslovni prostor: 5,0%

Prilago đavanje stope kapitalizacije od prosje čnih podataka (prilog 13.):položaj nekretnine (-1,0% do 1,0%): 0,00%kvaliteta građevine (-0,5% do 1,0%): 0,00%rizik naplate najamnine/zakupnine (-0,5% do 1,0%): 0,00%gospodarska situacija (-0,5% do 1,0%) 0,00%razvojni potencijal nekretnine (0,0% do -2,0%) 0,20%

Ukupno: 5,20%

(utvrđuje se temeljem uvida u popunjenost ostalih poslovnih prostora u zgradi i općeg stanja na tržištu najamnih nekretnina na sličnim lokacijama)

(nekretnina nije etažirana, poslovni prostor je dio veće cjeline s drugim poslovnim prostorom koji nije u vlasništvu istog pravnog subjekta)

S obzirom na izračunati OOVK > 50 g. i Čl. 41. St. (3) Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, izraz za jednotračnu prihodovnu metodu je:


CENZUS d.o.o.

Ukupni godišnji prihodi: 12 * 0,80 * 112,85 * 64,61 =

Troškovi gospodarenja:69.995,89 * 0,15 =

PG - čisti prihod:

M - multiplikator (prilog 14.): 17,92OOVK: 53prilagođena stopa kapitalizacije: 5,2%

PV - prihodovna vrijednost nekretnine:59.496,51 * 17,92 =

EUR

(c = kn/m2 KVP = EUR/m2 KVP)

59.496,51 kn

1.066.177,39 kn

1.070.000,00 kn 139.930,08

9.481,61 1.239,97

69.995,89 kn

- 10.499,38 kn


CENZUS d.o.o.

5. MIŠLJENJE I ZAKLJU ČAK

5.1. Predmet procjene

k.o. Trnjek.p.u.podul. 53341

u zgradi izgrađenoj na k.č. 857/1k.o. Trnje

na adresi: Zagreb, Ulica grada Vukovara 54

Napomene vještaka:

-

-

5.2. Vlasnik

udio: 1/1

ZAGREB, ULICA GRADA VUKOVARA 54OIB: 403427772895

5.3. Površina poslovnog prostora

KVP = 112,85 m2

Vještaku je predo čen izvod iz etažnog elaborata u zemljišnim knjigama i prijedlog za provedbu prijavnih listova, povezivanje zemljišne k njige i knjige položenih ugovora te upis prava vlasništva nad posebnim dijelovima ne kretnine. Etažni elaborat je u postupku provedbe.

Predmetni poslovni prostor u vrijeme o čevida nije bio samostalna uporabna cjelina jer je u naravi spojen sa susjednim poslovnim prost orom.

Površina poslovnog prostora utvrđena je izmjerom u naravi u skladu sa zatečenim stanjem nekretnine i planom posebnih dijelova nekretnine.

poslovni prostor oznake PP2 na 1. katu (zapadna strana), ukupne površine 112,85 m2

poslovni prostor oznake PP2 na 1. katu (zapadna str ana), ukupne površine 112,85 m2

ITALSEMENTAL EXPORT-IMPORT D.D. - U LIKVIDACIJI


CENZUS d.o.o.

5.4. Tržišna vrijednost nekretnine

Tv = =

c = /m2 KVP = /m2 KVP

Tečaj HNB: 1 EUR=

Zagreb, 01.10.2015. g.

Izradio:

HRVOJE BALIJA , dipl.ing.Sudski vještak za graditeljstvo

7,646676 kn

1.070.000,00 kn 139.930,08 EUR

9.481,61 kn 1.239,97 EUR

Procjenjena tržišna vrijednost nekretnine ne uklju čuje poreze koji se primjenjuju prilikom prometa nekretnina.


CENZUS d.o.o.

Zagreb, Dubovačka 50, fax (01) 3634 086, e-pošta: [email protected]

CENZUS d.o.o.


CENZUS d.o.o.


CENZUS d.o.o.


CENZUS d.o.o.


CENZUS d.o.o.


Zagreb, Ulica grada Vukovara 54 Predmetna stambeno-poslovna zgrada Približni položaj predmetnog poslovnog prostora

Ulaz u poslovni dio zgrade

Predmetna stambeno-poslovna zgrada - poslovni dio zgrade uz Ul. grada Vukovara

CENZUS d.o.o.


Zajednički hodnik na 1. katu zgrade

Ulaz u poslovni prostor (ulazna vrata iz zajedničkog dijela zgrade -stubišta zgrade kojima se ulazi u susjedni poslovni prostor koji je trenutno spojen s predmetnim poslovnim prostorom u jednu cjelinu)

Uređenje zajedničkih dijelova poslovnog dijela zgrade

CENZUS d.o.o.


Pogled iz predmetnog poslovnog prostora prema zajedničkim ulaznim vratima u navedene poslovne prostore

Uređenje predmetnog poslovnog prostora


CENZUS d.o.o.




Documents

Naru čitelj: AGRAM LIFE OSIGURANJE d.d. Zagreb, Trnjanska