NIERUCHOMOŒCI

Umowa o roboty budowlane

Polecamy nasze publikacje:

Zygmunt Niewiadomski (red.)

PRAWO BUDOWLANE. KOMENTARZ, wyd. 4

Komentarze Becka

Zygmunt Niewiadomski (red.)

PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE.

KOMENTARZ, wyd. 6

Komentarze Becka

Marcin Bejm (red.)

USTAWA O KONCESJI NA ROBOTY BUDOWLANE

LUB US£UGI. KOMENTARZ

Komentarze Becka

Jacek Jaworski, Marian Wolanin, Adam Tu³odziecki, Arkadiusz Prusaczyk

USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŒCIAMI.

KOMENTARZ, wyd. 2

Komentarze Becka

Janusz Strzêpka (red.)

PRAWO UMÓW BUDOWLANYCH, wyd. 3

Zarys Prawa

Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej

W£ASNOŒÆ LOKALI. KOMENTARZ

Komentarze Becka

Piotr Kunicki

UMOWA DEWELOPERSKA, wyd. 2

Nieruchomoœci

www.sklep.beck.pl

Umowa o roboty

budowlane

Dariusz Okolski

6. wydanie

Redaktor prowadz¹cy: Natalia Adamczyk

© Wydawnictwo C.H. Beck 2011

Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o.

ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

Sk³ad i ³amanie: DTP Service

Druk i oprawa: Cyfrowe Centrum Druku, Bydgoszcz

ISBN 978-83-255-3339-7

ISBN e-book 978-83-255-3340-3

Spis treœci

Spis treœciSpis treœciWprowadzenie ................................................................................ VII

Wykaz skrótów ............................................................................... IX

Bibliografia ..................................................................................... XI

Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego jako strony

umowy budowlanej ........................................................................ 1

1.1. Uwagi wstêpne ...................................................................... 1

1.2. Inwestor ................................................................................. 1

1.3. Projektant ............................................................................... 6

1.4. Wykonawca ........................................................................... 7

1.5. Nadzór inwestorski ................................................................ 10

Rozdzia³ 2. Rodzaje umów o roboty budowlane ........................ 13

2.1. Uwagi wstêpne........................................................................ 13

2.2. Umowa o generalne wykonawstwo......................................... 15

2.3. Umowa o wykonawstwo czêœciowe........................................ 18

2.4. Umowa o podwykonawstwo................................................... 19

Rozdzia³ 3. Przedmiot umowy o roboty budowlane ................... 25

3.1. Uwagi wstêpne........................................................................ 25

3.2. Pojêcie ................................................................................... 26

3.3. Zakres przedmiotowy.............................................................. 27

3.4. Zakres czasowy....................................................................... 28

3.5. Sposób okreœlenia wynagrodzenia ......................................... 28

Rozdzia³ 4. Obowi¹zki stron .......................................................... 31

4.1. Uwagi wstêpne........................................................................ 31

4.2. Obowi¹zki inwestora............................................................... 31

4.3. Obowi¹zki projektanta ............................................................ 37

4.4. Obowi¹zki wykonawcy........................................................... 38

4.5. Obowi¹zki nadzoru ................................................................. 42

Rozdzia³ 5. Zabezpieczenie prawid³owego wykonania umowy ... 45

5.1. Uwagi wstêpne........................................................................ 45

5.2. Zabezpieczenia na rzecz inwestora ........................................ 45

5.3. Zabezpieczenie na rzecz wykonawcy...................................... 53

5.4. Gwarancja zap³aty................................................................... 53

5.5. Inne zabezpieczenia na rzecz wykonawcy .............................. 58

Rozdzia³ 6. Cena i sposób zap³aty................................................. 61

Rozdzia³ 7. Odpowiedzialnoœæ stron ............................................. 67

7.1. Uwagi wstêpne........................................................................ 67

7.2. OdpowiedzialnoϾ inwestora................................................... 71

7.3. OdpowiedzialnoϾ projektanta ............................................... 75

7.4. OdpowiedzialnoϾ wykonawcy ............................................... 77

7.5. OdpowiedzialnoϾ nadzoru .................................................... 85

Rozdzia³ 8. Zmiana umowy i odst¹pienie od umowy ................. 87

Rozdzia³ 9. Odbiory ........................................................................ 91

Rozdzia³ 10. Ubezpieczenia ............................................................ 95

Rozdzia³ 11. Rozpatrywanie sporów ............................................. 99

Rozdzia³ 12. Warunki ogólne umów o roboty budowlane

(FIDIC, VOB)................................................................................... 103

Rozdzia³ 13. Zakoñczenie ............................................................... 107

Rozdzia³ 14. Przyk³ady umów i gwarancji budowlanych .......... 111

14.1. Umowa o roboty budowlane ................................................. 111

14.2. Gwarancja dobrego wykonania ............................................. 127

14.3. Gwarancja usuniêcia usterek i wad ....................................... 128

14.4. Gwarancja zwrotu zaliczki .................................................... 129

14.5. Gwarancja zap³aty za roboty budowlane............................... 130

Rozdzia³ 15. Kodeks cywilny (wyci¹g) ......................................... 131

VI Spis treœci

Wprowadzenie

WprowadzenieWprowadzenieZawarcie umowy o roboty budowlane, tak powszechnej w obrocie

gospodarczym, zawsze oznacza dla ka¿dej ze stron podjêcie specyficzne-

go ryzyka oraz decyzji handlowych zwi¹zanych z procesem budowla-

nym. Szczególnie w Polsce, gdzie od oko³o 20 lat nadal nie ma ogólnie

obowi¹zuj¹cych warunków umów o roboty budowlane oraz brakuje

powszechnej standaryzacji stosunków prawnych miêdzy stronami, po-

wsta³ych w zwi¹zku z realizacj¹ inwestycji budowlanych. Nawet w sek-

torze zamówieñ publicznych nie ma jednolitych wzorców. Ka¿da umowa

o roboty budowlane zawierana jest na bazie odrêbnych postanowieñ

umownych i niesie ze sob¹ inne zagro¿enia handlowe, techniczne, finan-

sowe lub prawne. Opanowanie tych zagro¿eñ i znalezienie równowagi

w porozumieniu miêdzy stronami umowy jest kluczem do sukcesu.

W tym celu konieczna jest znajomoœæ zagro¿eñ budowlanych i umiejêt-

noϾ zapobiegania im.

Aktualnie, jesteœmy œwiadkami du¿ego kryzysu projektów inwesty-

cyjnych w Polsce. Roœnie iloœæ sporów s¹dowych i arbitra¿owych miêdzy

inwestorem a wykonawc¹. Niniejsze opracowanie ma s³u¿yæ praktyczne-

mu spojrzeniu na kwestiê umów o roboty budowlane. Ma przybli¿yæ

prawnikom, deweloperom, in¿ynierom i pracownikom firm budowlanych,

a tak¿e biznesmenom tematykê zagro¿eñ zwi¹zanych z robotami budowla-

nymi i sposoby ich unikania lub rozwi¹zywania.

Treœæ zawieranej umowy o roboty budowlane bardzo czêsto okazuje

siê najwa¿niejsza i decyduj¹ca w przypadku rozpatrywania sporów lub

niejasnoœci z ni¹ zwi¹zanych. Dlatego tak wa¿ne jest pe³ne zrozumienie

tekstu podpisywanej umowy. Treœæ umowy o roboty budowlane musi byæ

przystêpna i zrozumia³a dla wszystkich. Nie mo¿na wy³¹cznie pozostawiæ

jej do interpretacji wyspecjalizowanym prawnikom b¹dŸ in¿ynierom.

Takiemu zrozumieniu umowy o roboty budowlane ma s³u¿yæ niniej-

sze opracowanie. Byæ mo¿e czasem traktuje ono o rzeczach oczywi-

stych, ale doœwiadczenie pokazuje, ¿e sprawy oczywiste s¹ najczêœciej

lekcewa¿one.

Treœæ opracowania jest podzielona zgodnie z konstrukcj¹ umowy

o roboty budowlane i jej najwa¿niejszymi postanowieniami i traktuje

o: stronach umowy o roboty budowlane, przedmiocie umowy o roboty

budowlane, obowi¹zkach stron, zabezpieczeniu prawid³owego wykona-

nia umowy, sposobach zap³aty, odpowiedzialnoœci stron, zmianie i roz-

wi¹zaniu umowy, odbiorach, ubezpieczeniach i rozpatrywaniu sporów.

Z jednej strony ma ono na celu przybli¿enie treœci umowy o roboty bu-

dowlane wraz z zagadnieniami praktycznymi, które z niej wynikaj¹,

z drugiej strony – omówienie relacji miêdzy uczestnikami procesu bu-

dowlanego i wynikaj¹cych z umowy wzajemnych zobowi¹zañ stron.

Kolejnym wa¿nym elementem przy realizacji inwestycji budowlanej

jest ustalenie we wczesnym etapie negocjacji lub przygotowywania

umowy, co niepokoj¹cego mo¿e siê wydarzyæ z projektem podczas jego

wdra¿ania. Istnieje zatem koniecznoœæ sprecyzowania wyobra¿eñ stron

podpisuj¹cych umowê co do ewentualnych zagro¿eñ przedsiêwziêcia.

Takie „sygna³y ostrzegawcze” i mo¿liwoœæ wczesnego ich rozpoznania

przez strony umowy czêsto decyduj¹ o powodzeniu lub niepowodzeniu

ca³ego projektu.

Niniejsze, 6. wydanie zosta³o zaktualizowane w zwi¹zku ze zmiana-

mi wprowadzonymi do Kodeksu cywilnego. Szczegó³owo omówione zo-

sta³y przepisy dotycz¹ce gwarancji zap³aty za roboty budowlane. Zosta³o

ono równie¿ wzbogacone o najnowsze orzecznictwo S¹du Najwy¿szego

dotycz¹ce umowy o roboty budowlane.

Dariusz Okolski Dariusz Okolski

VIII Wprowadzenie

Wykaz skrótów

Wykaz skrótówWykaz skrótów1. �ród³a prawa

GwarZap³atU ....... ustawa z 9.7.2003 r. o gwarancji zap³aty za roboty bu-

dowlane (Dz.U. Nr 180, poz. 1758 ze zm.)

KC ....................... ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16,

poz. 93 ze zm.)

Konstytucja RP ... Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r.

(Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.)

PrBud .................. ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U.

z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)

2. Organy i instytucje

NSA ..................... Naczelny S¹d Administracyjny

SA ........................ S¹d Apelacyjny

SN ........................ S¹d Najwy¿szy

3. Publikatory i czasopisma

Biul. SN .............. Biuletyn S¹du Najwy¿szego

Dz.U. ................... Dziennik Ustaw

GP ........................ Gazeta Prawna

KPP ..................... Kwartalnik Prawa Prywatnego

MoP ..................... Monitor Prawniczy

OSNC .................. Orzecznictwo S¹du Najwy¿szego, Izba Cywilna

OSP ..................... Orzecznictwo S¹dów Polskich

OTK .................... Orzecznictwo Trybuna³u Konstytucyjnego

PPH ..................... Przegl¹d Prawa Handlowego

Pr. Gosp. ............. Prawo Gospodarcze

Pr. Sp. .................. Prawo Spó³ek

PUG ..................... Przegl¹d Ustawodawstwa Gospodarczego

R. Pr. ................... Radca Prawny

Rej. ...................... Rejent

Rzeczp. ................ Rzeczpospolita

4. Inne skróty

art. ....................... artyku³

itp. ....................... i tym podobne

nast. ..................... nastêpny (-a, -e)

niepubl. ................ niepublikowany (-a, -e)

np. ........................ na przyk³ad

Nr ........................ numer

poz. ...................... pozycja

s. .......................... strona

t. ........................... tom

t.j. ........................ tekst jednolity

tj. ......................... to jest

tzn. ....................... to znaczy

ust. ....................... ustêp

w zw. z ................ w zwi¹zku z

z. .......................... zeszyt

zd. ........................ zdanie

ze zm. .................. ze zmian¹ (-ami)

zob. ...................... zobacz

X Wykaz skrótów

Bibliografia

Wykaz literaturyW. Bia³oñczyk, E. Strzêpka-Frania, Przedmiot œwiadczenia wykonawcy

(generalnego wykonawcy) w umowie o roboty budowlane, MoP 2006,

Nr 15, s. 803.

M. Bielecki, Gwarancja zap³aty za roboty budowlane, Nieruchomoœci

2005, Nr 10.

P. Drapa³a, Glosa do uchwa³y SN z 28.6.2006 r., III CZP 36/06, OSP 2007,

Nr 7–8, poz. 86.

M. Gutowski, Odst¹pienie od umowy o roboty budowlane, PiP 2005, z. 9,

poz. 66.

J. Jerzykowski, K. KoŸmiñska, Zgoda inwestora na zawarcie przez wyko-

nawcê (generalnego) umowy z podwykonawc¹, R. Pr. 2005, Nr 5,

poz. 58.

M. Lemkowski, Glosa do wyroku SN z 19.3.2004 r., IV CK 172/03,

Rej. 2006, z. 1, poz. 136.

J. P. Naworski, Glosa do wyroku SN z 3.10.2000 r., I CKN 301/00,

MoP 2001, Nr 12, s. 649.

J. P. Naworski, Uprawnienia zamawiaj¹cego z tytu³u wad obiektu budo-

wlanego (uwagi na marginesie wyroku SN z dnia 12 lutego 1991 r.,

III CRN 500/90), PUG 1992, Nr 10–12, poz. 200.

J. Okolski, Stosunki umowne w procesie inwestycyjnym (umowa o robo-

ty budowlane), Warszawa 1976.

D. Okolski, R. Tymiec, Nowelizacja ustawy o gwarancji zap³aty za roboty

budowlane, Nieruchomoœci 2007, Nr 8.

D. Okolski, J. Hasiewicz, Kolizja przepisów reguluj¹cych proces inwesty-

cyjny, Nieruchomoœci 2011, Nr 10.

E. Rott-Pietrzyk, Glosa do wyroku SN z 12.2.2002 r., I CKN 486/00,

OSP 2003, Nr 3, poz. 36.

J. A. Strzêpka, Umowy powiernicze w procesie budowlanym, Pr. Sp. 2001,

Nr 4.

J. A. Strzêpka, E. Zieliñska, Umowa o roboty budowlane w znowelizowa-

nym Kodeksie cywilnym – odpowiedzialnoœæ za zap³atê wynagrodze-

nia podwykonawcy, MoP 2003, Nr 21, s. 975.

J. A. Strzêpka, E. Zieliñska, Z problematyki prawnej umowy o roboty

budowlane, PPH 2002, Nr 12.

A. Szpunar, Uwagi o odpowiedzialnoœci cywilnej za zawalenie siê budow-

li, KPP 1995, z. 2.

M. Wawrykiewicz, M. Wroñski, Kto odpowiada za zap³atê, Rzeczp. 2005,

Nr 8, poz. 18.

E. Zieliñska, Adaptacje, remonty, prace wykoñczeniowe…, Rzeczp. 2003,

Nr 10, poz. 30.

XII Bibliografia

Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego

jako strony umowy budowlanej

Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego…1.1. Uwagi wstêpne

Proces budowlany to kosztowny i z³o¿ony proces przygotowania

i realizacji inwestycji budowlanej sk³adaj¹cy siê z faz projektowa-

nia, realizacji oraz odbioru wybudowanego dzie³a lub obiektu.

W ramach organizacji procesu budowlanego kluczowym jego ele-

mentem jest umowa o roboty budowlane, której g³ównym przed-

miotem œwiadczenia jest wykonanie prac budowlanych lub wybu-

dowanie zamówionego przez inwestora obiektu. Charakter umowy

o roboty budowlane nale¿y oceniaæ w kontekœcie przepisów Kodek-

su cywilnego oraz Prawa budowlanego, ale ¿eby lepiej rozumieæ jej

specyfikê, na wstêpie nale¿y siê przyjrzeæ wszystkim uczestnikom

procesu budowlanego i ich wzajemnym relacjom. Zgodnie z przepi-

sami Prawa budowlanego, uczestnikami procesu budowlanego s¹:

inwestor, projektant, wykonawca oraz nadzór inwestorski. Dobrze

skonstruowana umowa o roboty budowlane obejmuje prawa i obo-

wi¹zki wszystkich uczestników procesu budowlanego.

1.2. Inwestor

1.2. InwestorNajwa¿niejszym uczestnikiem procesu budowlanego, dzia³a-

j¹cym jako strona umowy o roboty budowlane, jest inwestor.

Inwestorem jest osoba fizyczna lub prawna (lub inna forma praw-

na), która posiada tytu³ prawny do nieruchomoœci, na której pro-

wadzone bêd¹ prace budowlane oraz zapewnia finansowanie plano-

wanej inwestycji budowlanej. Na inwestorze spoczywa obowi¹zek

zorganizowania procesu budowlanego poprzez zapewnienie opra-

cowania projektów oraz wykonania i odbioru robót budowlanych

przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

Podstawowym obowi¹zkiem inwestora jest wy³onienie profe-

sjonalnych firm lub osób z odpowiednimi kwalifikacjami do popro-

wadzenia zamierzanej inwestycji budowlanej (patrz rozdzia³ 4).

W zwi¹zku z powy¿szym, inwestor jest stron¹ najbardziej nara¿on¹

na ryzyko niepowodzenia inwestycji oraz sankcji odpowiedzialno-

œci wzglêdem osób trzecich b¹dŸ nawet rozbiórki, w przypadku bu-

dowy niezgodnej z prawem (patrz rozdzia³ 7).

Najwa¿niejsze dla pozosta³ych uczestników procesu budowla-

nego elementy czyni¹ce inwestora wiarygodnym i zdolnym do roz-

poczêcia inwestycji to: udokumentowany tytu³ prawny do nieru-

chomoœci, zapewnione mo¿liwoœci finansowania inwestycji oraz

realny zamiar wykonania danej inwestycji.

Udokumentowanym tytu³em prawnym jest aktualne prawo

w³asnoœci wzglêdnie u¿ytkowania wieczystego do nieruchomoœci

b¹dŸ obowi¹zuj¹ca umowa z w³aœcicielem, wzglêdnie u¿ytkowni-

kiem wieczystym nieruchomoœci przyznaj¹ca inwestorowi jedno-

znaczne prawo do prowadzenia prac budowlanych na danej nieru-

chomoœci. Bez w³aœciwego tytu³u prawnego do nieruchomoœci, na

której maj¹ byæ prowadzone prace budowlane, inwestor nie bêdzie

mia³ prawa do rozpoczêcia prac. Niestety, doœæ czêsto zdarza siê, i¿

posiadany przez inwestora tytu³ prawny obarczony jest roszczenia-

mi lub prawami osób trzecich (np. roszczenia reprywatyzacyjne

by³ych w³aœcicieli), które skutecznie uniemo¿liwiaj¹ lub blokuj¹

rozpoczêcie prac budowlanych na danej nieruchomoœci. Dopiero

ostateczne uregulowanie lub wygaœniêcie takich roszczeñ powodu-

je, ¿e realizacja inwestycji stanie siê mo¿liwa. Z tych wzglêdów wy-

konawca w razie jakichkolwiek w¹tpliwoœci co do tytu³u prawnego

inwestora do nieruchomoœci, na której prowadzona ma byæ inwesty-

cja, ma prawo, a nawet obowi¹zek prosiæ inwestora o udostêpnienie

dokumentacji prawnej dla tej nieruchomoœci lub z³o¿enie odpo-

wiedniego oœwiadczenia. Odmowa wgl¹du lub brak kompletnej

dokumentacji prawnej do nieruchomoœci mo¿e stanowiæ sygna³

2 Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego…

ostrzegawczy dla wykonawcy, skutkuj¹cy opóŸnieniem lub nieroz-

poczêciem prac budowlanych.

Drugim czynnikiem, decyduj¹cym o powodzeniu inwestycji,

jest zapewnienie mo¿liwoœci finansowania inwestycji przez inwe-

stora. Œrodki finansowe na inwestycjê mog¹ pochodziæ ze œrodków

w³asnych inwestora lub finansowania zewnêtrznego (banków lub

innych instytucji finansowych). Bez zapewnienia finansowania in-

westycji przez inwestora wykonawca nara¿ony jest na ryzyko opóŸ-

nienia p³atnoœci, zawieszenia lub rozwi¹zania umowy, a nawet

nieotrzymania zap³aty za wykonane prace. Poniewa¿ w Polsce na-

gminn¹ praktyk¹ staje siê brak rzetelnego rozliczenia miêdzy inwe-

storem a wykonawc¹, fundamentaln¹ kwesti¹ dla wykonawcy jest

sprawdzenie kondycji finansowej inwestora i uzyskanie od niego

stosownych zapewnieñ o posiadaniu dostatecznych œrodków na re-

alizacjê inwestycji (patrz rozdzia³ 6). Nale¿y podkreœliæ, ¿e inwestor

o dobrej kondycji finansowej nigdy nie powinien obawiaæ siê udo-

wodnienia wykonawcy tego faktu. Odmowa udowodnienia dobrej

kondycji finansowej inwestora mo¿e stanowiæ sygna³ ostrzegawczy

dla wykonawcy skutkuj¹cy problemami z rozliczeniem prac budo-

wlanych w trakcie ich realizacji. Dodatkowo, nale¿y przypomnieæ

o przepisach dotycz¹cych gwarancji zap³aty za roboty budowlane,

w myœl których inwestor ma obowi¹zek udzielenia wykonawcy na

jego ¿¹danie gwarancji zap³aty za wykonanie robót budowlanych.

Realny zamiar wykonania danej inwestycji wymagaj¹cej

przeprowadzenia prac budowlanych, to kolejny element decyduj¹cy

o byciu wiarygodnym inwestorem. Najczêœciej jest on wyra¿ony

w ten sposób, ¿e inwestor posiada ju¿ sprecyzowane plany i projekt

planowanej inwestycji. Przygotowany przez inwestora projekt

mo¿e mieæ charakter projektu wstêpnego, ale musi byæ zgodny

z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP),

obowi¹zuj¹cym dla miejsca po³o¿enia nieruchomoœci, na której

maj¹ byæ prowadzone prace budowlane. W przypadku braku MPZP,

plany i projekt inwestycji musz¹ byæ zgodne z obowi¹zuj¹cymi

przepisami szczególnymi, tzn. musz¹ uwzglêdniaæ aktualne przepi-

sy ustawy z 27.4.2001 r. – Prawo ochrony œrodowiska (t.j. Dz.U.

z 2008 r. Nr 25, poz. 150 ze zm.), ustawy z 16.4.2004 r. o ochronie

1.2. Inwestor 3

przyrody (t.j. Dz.U. z 2009 r. Nr 151, poz. 1220 ze zm.), ustawy

z 23.7.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U.

Nr 162, poz. 1568 ze zm.), ustawy z 24.8.1991 r. o ochronie prze-

ciwpo¿arowej (t.j. Dz.U. z 2009 r. Nr 178, poz. 1380 ze zm.), ustawy

z 21.3.1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 19,

poz. 115 ze zm.) itp. W praktyce inwestor najczêœciej posiada

w chwili negocjacji umowy o roboty budowlane co najmniej wa¿n¹

decyzjê o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji, a osta-

tecznoœæ takiej decyzji stanowiæ mo¿e o realnoœci wykonania plano-

wanej inwestycji na danej nieruchomoœci. Brak wa¿nej decyzji

o warunkach zabudowy, przy jednoczesnym napiêtym harmonogra-

mie prac nad rozpoczêciem inwestycji, stanowi sygna³ ostrzegaw-

czy dla wykonawcy skutkuj¹cy opóŸnieniem terminu rozpoczêcia

prac budowlanych.

Inwestor mo¿e pe³niæ funkcjê inwestora bezpoœredniego, tzn.

inwestora realizuj¹cego inwestycje dla w³asnych celów lub mo¿e

dzia³aæ poprzez inny podmiot reprezentuj¹cy inwestora bezpoœred-

niego, tzw. inwestora zastêpczego, dzia³aj¹cego na podstawie

odrêbnej umowy o zastêpstwo inwestycyjne, odpowiedzialnego za

przygotowanie, organizacjê procesu inwestycyjnego oraz jego w³aœ-

ciw¹ realizacjê. Inwestorem zastêpczym jest najczêœciej wyspe-

cjalizowana firma (czêsto budowlana) zawodowo trudni¹ca siê za-

stêpowaniem inwestora w procesie inwestycyjnym i zawieraniem

w jego imieniu b¹dŸ swoim (w zale¿noœci od konstrukcji umowy

o zastêpstwo inwestycyjne) umów z poszczególnymi projektantami,

wykonawcami i nadzorem inwestorskim (patrz rozdzia³ 4). Coraz

czêœciej, w praktyce, inwestorzy dzia³aj¹ poprzez profesjonalnych

inwestorów zastêpczych, na których spoczywa obowi¹zek zorgani-

zowania ca³ego procesu budowlanego. Umowa o zastêpstwo inwe-

stycyjne jest umow¹ nienazwan¹. W wyroku z 16.2.2001 r., IV CKN

269/00 (OSNC 2001, Nr 9, poz. 139) SN uzna³, ¿e umowa o zastêp-

stwo inwestycyjne nale¿y do tych umów, które nie daj¹ siê przy-

porz¹dkowaæ jakiemukolwiek typowi ustawowemu, a zatem stosuje

siê do nich bezpoœrednio normy dotycz¹ce umów w ogólnoœci oraz

w drodze analogiae legis przepisy dotycz¹ce tych umów nazwa-

nych, do których umowy nienazwane s¹ najbardziej zbli¿one swym

4 Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego…

charakterem prawnym. Umowa ta mo¿e byæ zakwalifikowana jak

umowa o œwiadczenie us³ug, nieuregulowana innymi przepisami,

do której na podstawie art. 750 KC maj¹ zastosowanie przepisy

o zleceniu. Zgodnie z wyrokiem SN z 16.6.2004 r., III CK 158/03

(niepubl.), w œwietle postanowieñ przepisów Kodeksu cywilnego,

inwestor zastêpczy zobowi¹zany jest m.in. do przeniesienia na in-

westora bezpoœredniego przedmiotu inwestycji, zaœ obowi¹zkiem

inwestora bezpoœredniego jest pokrycie kosztów inwestycji i przejêcie

jej przedmiotu przekazanego przez inwestora zastêpczego, natomiast

o tym, co jest przedmiotem inwestycji, a w konsekwencji, co obo-

wi¹zany jest przej¹æ inwestor bezpoœredni, decyduje wola stron

wyra¿ona w umowie o inwestorstwo zastêpcze (wiêcej o umowie

o zastêpstwo inwestycyjne: J. A. Strzêpka, Umowy powiernicze

w procesie budowlanym, Pr. Sp. 2001, Nr 4, poz. 32).

Szczególnym, rodzajem inwestora, jest deweloper. Realizuje on

inwestycjê przede wszystkim w celu jej sprzeda¿y osobom trzecim.

Nierzadko deweloper posiada ju¿ docelowego odbiorcê i u¿ytkow-

nika inwestycji i w takim przypadku jego rola zbli¿ona jest w prak-

tyce do roli inwestora zastêpczego. W innym przypadku deweloper

inwestuje na w³asne ryzyko i we w³asnym imieniu w celu sprzeda¿y

w trakcie lub pod koniec inwestycji. Najczêœciej œrodki na finanso-

wanie inwestycji s¹ œrodkami osób trzecich (banków lub przysz³ych

w³aœcicieli/u¿ytkowników obiektu), a rola dewelopera sprowadza

siê do sprawnego zorganizowania i zrealizowania procesu in-

westycyjnego. Deweloperzy anga¿uj¹ œrodki finansowe w³asne (co

najmniej w znacznej czêœci), bior¹c ca³e ryzyko powodzenia inwe-

stycji oraz zysku na siebie. W ostatnich czasach w Polsce bardzo po-

pularna sta³a siê dzia³alnoœæ deweloperska (g³ównie w zakresie pro-

jektów mieszkaniowych i biurowych), co doprowadzi³o do eskalacji

rozpoczêtych inwestycji deweloperskich za pieni¹dze osób trzecich.

Wiele z tych inwestycji nie zosta³o ukoñczonych z powodu wyczer-

pania siê œrodków finansowych, b³êdnej lokalizacji, wad prawnych

lub fizycznych inwestycji itp. Brak odpowiedniego doœwiadczenia

u dewelopera oraz referencji dla dotychczas zrealizowanych projek-

tów mo¿e stanowiæ sygna³ ostrzegawczy dla wykonawcy, skut-

1.2. Inwestor 5

kuj¹cy niepowodzeniem inwestycji, a co za tym idzie – np. nierozli-

czeniem prac budowlanych z wykonawc¹.

Profesjonalny deweloper powinien byæ osob¹ zawodowo trud-

ni¹c¹ siê inwestycjami budowlanymi z wymagan¹ wiedz¹ z zakresu

finansów, budownictwa, prawa oraz marketingu. Tylko takie przy-

gotowanie do realizacji projektów deweloperskich mo¿e gwaranto-

waæ ich powodzenie. Deweloperzy s¹ „ko³em zamachowym” dla

budownictwa, gdy¿ to dziêki nim powstaje du¿o bardzo intere-

suj¹cych i œmia³ych projektów, których realizacji inwestor bezpo-

œredni, w obawie o niepowodzenie, sam nie rozpocz¹³by.

W przypadku inwestora bezpoœredniego, który realizuje inwe-

stycje dla potrzeb w³asnych i niejednokrotnie nie jest odpowiednio

doœwiadczony w zakresie realizacji swojej inwestycji, partnerska

pomoc projektanta oraz wykonawcy przy skomplikowanym proce-

sie przygotowania inwestycji jest oczekiwana i jak najbardziej

wskazana. Z tych wzglêdów dobór w³aœciwego dla inwestora pro-

jektanta oraz wykonawcy staje siê spraw¹ priorytetow¹.

1.3. Projektant

1.3. ProjektantDrugim wa¿nym uczestnikiem procesu budowlanego jest pro-

jektant – osoba odpowiedzialna za wykonanie, zgodnie z obo-

wi¹zuj¹cym w Polsce prawem, dokumentacji projektowej i tech-

nicznej dla inwestycji budowlanej. Projektantem jest architekt,

samodzielne wyspecjalizowane biuro studiów i projektów, a w nie-

których przypadkach to samo przedsiêbiorstwo, które jest wyko-

nawc¹ obiektu. Podstawow¹ cech¹ w³aœciwego doboru projektanta

jest posiadanie przez niego wymaganych prawem uprawnieñ

budowlanych niezbêdnych do projektowania w zakresie zamie-

rzonej przez inwestora inwestycji. Dla inwestycji, dla których ko-

nieczne jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowê, wy-

magany jest projekt budowlany, który podlega zatwierdzeniu przez

w³aœciwy organ pañstwowego nadzoru budowlanego. Konieczne

jest zatem zawarcie przez inwestora odrêbnej umowy z projektan-

tem o wykonanie prac projektowych. Umowa o prace projektowe

6 Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego…

jest umow¹ o dzie³o. Do podstawowych obowi¹zków projektan-

ta nale¿y opracowanie zamówionego projektu budowlanego w spo-

sób zgodny z ustaleniami okreœlonymi w decyzji o warunkach zabu-

dowy, w decyzji o œrodowiskowych uwarunkowaniach zgody na

realizacjê przedsiêwziêcia, o której mowa w ustawie – Prawo ochro-

ny œrodowiska lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i 23a

ustawy z 21.3.1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Pol-

skiej i administracji morskiej (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502

ze zm.) oraz obowi¹zuj¹cymi przepisami technicznymi, normami

itd., w celu uzyskania pozwolenia na budowê (patrz rozdzia³ 4). Bar-

dzo czêsto ten sam podmiot – firma projektowo-budowlana – jest od-

powiedzialny za ca³okszta³t prac zwi¹zanych z realizacj¹ inwestycji.

Wykonanie dokumentacji projektowej przez projektanta ma na

celu stworzenie modelowego planu inwestycji i stanowi etap przy-

gotowania inwestycji do realizacji przez wykonawcê. Na tym etapie

inwestor dokonuje wyboru kszta³tu obiektu, technologii wykonania,

sposobu wykoñczenia planowanej inwestycji, u¿ytych materia³ów

itp., co równie¿ œciœle wi¹¿e siê z kontrol¹ kosztów planowanej in-

westycji.

Decyduj¹cym kryterium dla inwestora przy doborze w³aœciwego

projektanta inwestycji powinno byæ dotychczasowe doœwiadczenie

projektanta oraz referencje dotycz¹ce wykonanych dotychczas

przez projektanta prac. Brak koniecznego doœwiadczenia projektan-

ta b¹dŸ referencji stanowiæ mo¿e istotny sygna³ ostrzegawczy dla

inwestora, skutkuj¹cy opóŸnieniem lub w najgorszym przypadku

– nieotrzymaniem ostatecznego pozwolenia na budowê na podsta-

wie sporz¹dzonej przez projektanta dokumentacji projektowej.

1.4. Wykonawca

1.4. WykonawcaKolejnym uczestnikiem procesu budowlanego jest wykonawca

– najczêœciej wyspecjalizowana firma budowlana zatrudniaj¹ca in-

nych wykonawców jako swoich podwykonawców. Wykonawc¹ jest

osoba fizyczna lub prawna (b¹dŸ inna forma prawna) przyjmuj¹ca

zamówienie na wykonanie inwestycji lub wchodz¹cych w jej zakres

1.4. Wykonawca 7

obiektów, ich czêœci lub robót budowlanych poza obiektami oraz

remontów budowlanych, instalacyjnych itp. W roli wykonawcy

mo¿e wyst¹piæ:

a) generalny wykonawca,

b) wykonawca czêœciowy,

c) podwykonawca.

Czêsto przy bardzo du¿ych projektach jako wykonawca mo¿e

wyst¹piæ konsorcjum z³o¿one z dwóch lub wiêcej firm budowla-

nych, dzia³aj¹cych wspólnie na podstawie odrêbnej umowy konsor-

cjalnej.

Najwa¿niejszymi cechami charakteryzuj¹cymi dobrego wyko-

nawcê s¹: doœwiadczenie, wiarygodnoœæ i terminowoœæ.

Doœwiadczenie wykonawcy, a zarazem jego profesjonalizm,

najproœciej mo¿na udowodniæ poprzez wykazanie portfolio dotych-

czas zrealizowanych przez niego projektów oraz poprzez poziom

uprawnieñ budowlanych personelu wymaganych przy planowanej

inwestycji. Szczególnie inwestycje w zakresie wysokich budynków

lub wyspecjalizowanych obiektów, takich jak lotniska, mosty, tune-

le i autostrady, wymagaj¹ specjalnych kwalifikacji zawodowych

personelu wykonawcy. W innych przypadkach decyduj¹ce jest do-

œwiadczenie w zakresie realizowanego projektu. Wykonawca na

etapie przetargu b¹dŸ negocjacji umowy o roboty budowlane z po-

tencjalnym wykonawc¹ musi zweryfikowaæ doœwiadczenie i posia-

dane kwalifikacje kandydata do realizacji planowanej przez inwe-

stora inwestycji. RzetelnoϾ i terminowoϾ wykonanych przez

wykonawcê prac mo¿na udowodniæ referencjami od inwestorów

z dotychczas zrealizowanych przez niego projektów. Brak udoku-

mentowania dotychczas zrealizowanych przez wykonawcê pro-

jektów, jak i zweryfikowanych referencji od inwestorów, mo¿e

stanowiæ istotny sygna³ ostrzegawczy dla inwestora, skutkuj¹cy

opóŸnieniem lub z³ym wykonaniem prac budowlanych przez ta-

kiego wykonawcê.

Kolejn¹ istotn¹ cech¹ decyduj¹c¹ o wiarygodnoœci wykonawcy

jest jego sytuacja i p³ynnoœæ finansowa. Szczególnie w obecnej,

trudnej sytuacji na rynku budowlanym i zwi¹zanymi z t¹ sytuacj¹

upad³oœciami firm budowlanych, p³ynnoœæ finansowa konieczna

8 Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego…