Publikacja wspfinansowana przez Uni Europejsk w ramach Europejskiego Funduszu Spoecznego
KAPITA LUDZKI
POD
STAW
Y WYC
ENY
Olsztyn 2014ISBN 978-83-63041-67-0
Dariusz agunaTeresa Maria aguna
PODSTAWYWYCENYnieruchomociprzedsibiorstworganizacjii zasobwDariusz agunaTeresa Maria aguna
Publikacja wspfinansowana przez Uni Europejsk w ramach Europejskiego Funduszu Spoecznego
KAPITA LUDZKI
POD
STAW
Y WYC
ENY
Olsztyn 2014ISBN 978-83-63041-67-0
Dariusz agunaTeresa Maria aguna
PODSTAWYWYCENYnieruchomociprzedsibiorstworganizacjii zasobwDariusz agunaTeresa Maria aguna
Podstawy wyceny nieruchomoci, przedsibiorstw, organizacji
i zasobwKompendium wiedzy i studium przypadkw
Projekt pn.
Wzmocnienie potencjau dydaktycznego UWM w Olsztynie
Publikacja wspfinansowana przez Uni Europejsk w ramach Europejskiego Funduszu Spoecznego
Czowiek najlepsza inwestycja
Publikacja bezpatna
PODSTAWY WYCENYnieruchomoci, przedsibiorstw, organizacji
i zasobwKompendium wiedzy i studium przypadkw
Uniwersytet Warmisko-Mazurskiw Olsztynie
Olsztyn 2014
Redakcja naukowa:Dariusz aguna
Teresa Maria aguna
Wydawca:EXPOL, P. Rybiski, J. Dbek, sp.j.
Zesp autorwDariusz agunaTeresa Maria agunaWanda agunaAgnieszka OsieckaSebastian Zajczkowski
Uniwersytet Warmisko-Mazurski w Olsztynie, 2014
Projekt okadki: Magdalena Sakwaamanie tekstw: Joanna Podgrska
Skad, druk i oprawa:
EXPOL, P. Rybiski, J. Dbek, sp.j.ul. Brzeska 4, 87-800 Wocawektel. 54 232 37 23, e-mail: [email protected]
ISBN 978-83-63041-67-0
5
Spis treci
Wstp .............................................................................................................................. 7
1. Podstawy teoretyczne wyceny ........................................................................... 9 1.1. Kategorie ekonomiczne .............................................................................. 9 1.2. Kategorie formalnoprawne ...................................................................... 28 1.3. Kategorie techniczne ................................................................................. 33
2. Zasoby i organizacje jako podmioty i przedmioty wyceny ....................... 40 2.1. Podmioty wacicielskie ............................................................................ 40 2.2. Formy praw do zasobw ........................................................................... 44 2.3. Formy nabywania i przenoszenia praw .................................................. 48 2.4. Podmioty i przedmioty wyceny ............................................................... 55
3. System wyceny ................................................................................................... 80 3.1. Uwarunkowania prawne .......................................................................... 80 3.2. Uwarunkowania organizacyjne ............................................................... 92 3.3. Uwarunkowania ekonomiczne ................................................................ 93 3.4. Uwarunkowania techniczne i przyrodnicze .......................................... 95 3.5. System informacji w procesie wyceny .................................................... 96
4. Metody wyceny ................................................................................................ 100 4.1. Metody rekomendowane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomociami .......................................................... 100 4.2. Metody rekomendowane przepisami ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsibiorstw pastwowych ....... 118 4.3. Metody zalecane przepisami ustawy o rachunkowoci ...................... 128 4.4. Pozostae metody ..................................................................................... 130
5. Cele wyceny zasobw i organizacji .............................................................. 142 5.1. Wieloaspektowy podzia celw .............................................................. 142 5.2. Cele dotyczce gospodarki nieruchomociami wynikajce z przepisw prawa ................................................................................... 144 5.3. Podzia celw wyceny z uwzgldnieniem grupy przeprowadzanych czynnoci ................................................................ 148 5.4. Cele wyceny nieruchomoci i gospodarstw rolnych ........................... 149
6
6. Procedury, przykady i dokumentowanie wycen ...................................... 155 6.1. Procedura i przykad wyceny nieruchomoci metod korygowania ceny redniej ..................................................................... 155 6.2. Procedura i przykad wyceny podmiotu gospodarczego metod DCF ............................................................................................. 170 6.3. Procedura i przykad wyceny metod kosztw odtworzenia ............ 182 6.4. Dokumentowanie procesu wyceny ....................................................... 193
Zakoczenie .............................................................................................................. 203
Bibiografia ................................................................................................................. 204
7
Wstp
Podstawy to fundamentalne zasady i normy realizacji wszystkich proce-sw wystpujcych w dziaalnoci gospodarczej, spoecznej, naukowej, politycz-nej, kulturowej a nawet religijnej. W wikszoci wymienionych dziaalnoci (rze-czywistoci) ich podstawy zostay przez wieki sformuowane, spisane i s cigle doskonalone i przestrzegane. W przypadku dziaalnoci gospodarczych zasady zostay zniszczone w wyniku dziaa wojennych i strategicznych przemian syste-mowych po II wojnie wiatowej i wymagaj ponownego zrekonstruowania. Do tej grupy problemw naley wycena.
W Polsce problematyka ustalania wartoci teoretycznie i praktycznie bya roz-winita na poziomie europejskim i wiatowym do czasu zakoczenia II wojny wiatowej. Po zmianie systemu gospodarczego i spoeczno-politycznego odst-piono od problematyki szacowania. Pozostawiono w zakresie szcztkowym wycen gruntw i budynkw.
Wycena (szacowanie) to wyraanie w jednostkach wartociowych cech, zja-wisk i uytecznoci wszystkich dbr i usug, przedmiotw, podmiotw i walorw. Efektem tych czynnoci jest dokument nazywany raportem z wyceny lub opera-tem szacunkowym.
Podstawy wyceny to najwaniejsze zasady i normy (definicyjne, merytoryczne, formalnoprawne, techniczne, ekonomiczne i metodyczne), ktrymi w zalenoci od stopnia uwolnienia zawodu musz (i powinny) kierowa si osoby lub firmy wyko-nujce te czynnoci, zapewniajc poprawne ustalenie wartoci. Bez prawidowej wyceny zasobw, dbr i usug niemoliwa jest efektywna dziaalno gospodarcza.
Poprawny, dostosowany do europejskiego, system wyceny w Polsce zosta reaktywowany po czwartym czerwca 1989 roku, po wprowadzeniu zasad gospo-darki rynkowej. Metody i zasady wyceny s cigle doskonalone, gwnie jed-nak w odniesieniu do nieruchomoci. W stanie niezmienionym od strony praw-nej pozostaj zasady wyceny przedsibiorstw do prywatyzacji, wprowadzone przepisami prawa w 1990 roku, mimo e od tego czasu ukazao si sporo opi-sw metod wyceny stosowanych w Polsce i w Europie. Pewnym odstpstwem s przepisy ustawy o rachunkowoci, ktre wprowadzajc kategori wartoci godzi-wej, pozostay na uboczu. Wycena inwestycji, zasobw rodowiska i innych dbr, zwaszcza kopalin, pozostaje nadal w sferze rozwaa teoretycznych.
Zadaniem opracowania jest przedstawienie w sposb moliwie wyczerpujcy wszelkich problemw moliwych do rozwizania w trakcie procesu wyceny. Nie oznacza to, e po przeczytaniu tekstu wszyscy stan si rzeczoznawcami. Trzeba odby praktyk zawodow i zda egzamin pastwowy. Wiedza dotyczca wyceny jest niezbdna w zarzdzaniu po to, by w rozmowie z rzeczoznawcami zamawia wycen kiedy jest to konieczne, zastosowa w wycenie kategori wartoci zapew-
8
niajc realizacj postawionego celu, by ustalona warto moga suy do popra-wienia sytuacji ekonomicznej.
W rozdziale pierwszym zatytuowanym Podstawy teoretyczne wyceny przed-stawiono definicje zwizane z szacowaniem (ekonomiczne, techniczne i formal-noprawne) po to, by kady czytelnik mia wyobraanie co do zakresu. W rozdziale drugim zatytuowanym Zasoby i organizacje jako podmioty i przedmioty wyceny zdefiniowano przedmioty wyceny: podmioty gospodarcze, organizacje, zasoby, inwestycje i inne dobra. W rozdziale trzecim opisano elementy skadowe systemu wyceny: przepisy prawa, podmioty uprawnione do wyceny, informacje moliwe do zastosowania. Rozdzia czwarty zawiera opis metod wyceny z podziaem na: metody wyceny nieruchomoci, metody wyceny przedsibiorstw, inwestycji, zaso-bw rodowiska oraz metody stosowane w innych krajach, ktrych nie wskazuj przepisy polskiego prawa. W rozdziale pitym przedstawiono cele wyceny pogru-powane wedug rnych kryteriw. W rozdziale szstym przedstawiono procedury i przykady wyceny z zastosowaniem niektrych metod. Przykady nie wyczerpuj wszystkich teoretycznie moliwych do zastosowania procedur, metod i technik wyceny, jak rwnie wszelkich moliwych celw i przedmiotw wyceny.
W opracowaniu, ktre kierujemy gwnie do studentw uczelni wyszych r-nych kierunkw (ekonomicznych, technicznych i interdyscyplinarnych), sucha-czy studiw podyplomowych, rzeczoznawcw majtkowych, pracownikw jedno-stek samorzdw terytorialnych, wacicieli, zarzdzajcych podmiotami gospo-darczymi lub organizacjami, przedstawilimy w miar kompleksowo wszystko, co si wie z wycen. Nie wszystkie zagadnienia s przedstawione szczegowo w rwnym stopniu. Najbardziej szczegowo przedstawiono zagadnienia defini-cyjne, ekonomiczne i merytoryczne. Zagadnienia
