OBJEKTI:“ TRUALL + NDERTESE” Pas 181/52 ALLPRENAJ, …

Raport Rivlerësimi

Truall + Ndertese ,SPITALLE, DURRES

0

OBJEKTI:“ TRUALL + NDERTESE”Pas 181/52 ALLPRENAJ, LUSHNJE “VOLALBA”sh.a

DEPO E UJIT

EKSPERTE

Ing. Suzana SINANI

Vleresuese e shk. se pareTIRANE 29.01.2015

Raport Rivlerësimi


1

RAPORTI I RIVLERËSIMITPËRMBAN:

Instruksione....................................................................................................……….4

KAPITULLI …………………………………………………….Adresa dhe zona………………………………………………………………….......65

Data e Vlerësimit…………………………………………………. …………………

KAPITULLI II………………………………………………………Përshkrimi…………………………………………………………………..………..6,7,

Sipërfaqja………………………………………..………………………….………..

Kushtet……………………………………………………………………………….

Urbanistika dhe Infrastruktura......................................................................…………

KAPITULLI III…………………………………………………………….Vlerësimi........................................................................................................…………12

Vlera e tregut të lirë......................................................................................………….

Rezerva....................................................................................................... .....18

Raport Rivlerësimi


2

Porositesi: Shoqeria “Volalba” Sh.p.k shoqeri ne falimentim

Prona: Truall + ndertese me siperfaqe te regjistruar nga e cila truall 1600m2

dhe ndertese 290m2

Adresa: Fshati Allprenaj , Lushnje

Dokument Ligjore: Certifikate per vertetim pronesie

Punoi Raportin e vleresimit : Ing.Suzana SINANI

Vleresuese i Pasurive te Paluajtshme SHK.IV.P.0295

Tiranë, me 29.01.2015

Raport Rivlerësimi


3

PËRMBLEDHJE EKZEKUTIVE

PERMBAJTJA

INSTRUKSIONE

DATA E VLERESIMIT

POROSITESI

ADRESA, PRONARI, KREDIMARRESI

BAZA E VLERESIMIT

DOKUMENTAT NE KONSIDERATE

VENDNDODHJA E PRONES

PERSHKRIMI I PRONES

SIPERFAQET

SHERBIMET

PRONESIA

URBANISTIKA DHE AUTOSTRADA

KUSHTET

VLERESIMI

REZERVIME DHE SUPOZIME

LIDHJET SHTESE

FOTOGRAFITE

HARTA E VENDODHJES (pamje nga google)

DOKUMENTET LIGJORE

Raport Rivlerësimi


4

KAPITULLI I

1.0 INSTRUKSIONE

Te nderuar Zonja / Zotërinj! Te shoqerise Shoq. " Volalba",sh.p.k. ne falimentim”

Në përputhje me kerkesen Tuaj kam përgatitur Raportin e vlerësimit për qëllim rivleresimi

për pronën e mësipërme. Vlerësimi i mëposhtëm është bërë sipas parimeve të

përgjithshme të vlerësimit që aplikohen edhe në vendet europiane, në përputhje me

Manualin e Standarteve Europiane të Vlerësimit.

Konfirmoj që jam Antare e Plotë e Shoqatës së Vlerësuesve të Pasurive të Paluajtëshme,

që është antare e Grupit Europian të Vlerësuesve. Jam e pajisur me Liçensë Qeveritare

si Vlerësuese e Shkallës së Parë. Eksperienca ime në fushën e vlerësimeve është kryesisht

në Prona të Patundëshme të karakteritt rezidencial, tregtar, etj. për llogari të subjekteve

private, shtetërore, etj.

Në praktikën e punës sonë, çdo vlerësim që ne kryejmë për subjektin, përpiqemi që të

kemi një nivel të lartë mardhëniesh dy palëshe , Vlerësues-Klient, jo vetëm përsa i përket

proçesit të vlerësimit, por edhe në mardhëniet e personalitetit në lidhje me klientët.

Duke patur parasysh që Toka dhe Ndërtimet përfaqësojnë vlerat më të mëdha të

pasurive të një vendi, punën time e kemi mbështetur në zbatimin e standarteve

profesionale, ndershmërisë dhe besueshmërisë me klientin për të cilin punojmë.

Raporti, si i tërë, pjesë, apo referencë, nuk mund të përfshihet në asnjë dokument të

shkruar, qarkore apo deklaratë dhe as nuk mund të publikohet në asnjë mënyrë pa

miratimin tonë me shkrim për formën dhe kontekstin, në të cilin mund të përdoret.

Ky raport është konfidencial për Ju dhe këshilltarët Tuaj profesionalë dhe vetëm për

qëllimin e sipërshkruar. Nuk mund të pranojmë asnjë përgjegjësi, nëqoftëse ai përdoret

Raport Rivlerësimi


5

nga dikush tjetër, për qëllimin e sipërshkruar apo ndonjë tjetër.

Jam perpjekur te bej vleresimin e kesaj prone sipas tregut real te saj duke patur

parasysh qellimin e ketij vleresimi

Ne kete raport ju do te gjeni nje pershkrim te plote te detajuar te prones, vendodhjen e

saj dhe detaje te tjera qe ndikojne ne vleresim.

1.1 DATA E VLERESIMIT

Prona u inspektua më datën 23.01.2015 dhe raporti i vlerësimit u përgatit më datën

29.01.2015.

1.2 POROSITESI

Ky raport eshte perpiluar sipas kerkeses se shoqerise " Volalba",sh.a ne falimentim per

percaktimin e "Vleres se tregut" sa me reale te prones objekt vleresimi me dt.23.01.2015.

Qellimi i ketij vleresimi eshte per interes te bankes.

1.3 ADRESA, PRONARI,

Prona : Truall+ndertese me numer pasurie 181/52 ne Allprenaj, Lushnje

Pronare: Shoq. " Volalba",sh.a ne falimentim”

1.4 BAZA E VLERESIMIT

Opinionin tim për vlerën e kapitalit të pronës e kemi formuar në bazë të vlerave të

shitjeve të pronave te ngjashme me pronen objekt vleresimi te marra ne zonen perreth,

duke përdorur metodën e “Krahasimit te Drejteperdrejte” si nje nder metodat me te

perdorura ne vleresimin e pasurive te paluajteshme.

Vleresimi eshte bere ne baze te metodave bashkekohore te vleresimit te pasurive te

paluajteshme. Opinioni im mbi vlerat eshte bazuar ne

1- Te dhena krahasuese lidhur me shitjet ne pergjithesi te ketyre lloje pronash ne

Raport Rivlerësimi


6

vecanti ne rrethin e Lushnjes, dhe ne vecanti ne Allprenaj

1.5 DOKUMENTAT NE KONSIDERATE

Jam pajisur me nje kopje te dokumenteve te pronesise per pronen objekt vleresimi.

Ne perpilimin e ketij raporti na jane vene ne dispozicion dhe kemi marre ne konsiderate

keto dokumenta:

Çertifikate per Vertetim Pronesie

Foto te prones

2.PERSHKRIMI I PRONES

Prona objekt vleresimi perfshin pasurie e llojit Truall dhe Ndertese,me nr.pasurise

181/52,dhe siperfaqe te pergjithshme 1600m2,nga te cilat 290m2 jane ndertese.

Siperfaqja e truallit eshte e thyer ne plan,dhe eshte i rrethuar me bandiera betoni

dhe tela me gjemba.

Mbi kete truall,ne anen jugore te tij,ndodhet nje ndertese e tipit depo uji,me nje

volum rreth 1000m3.Ajo eshte reallizuar me konstruksion betonarme,me

dimensione mesatare 21m x 14m dhe Siperfaqe rreth 260m2.

Brenda rrethimit ka edhe dy ndertesa te tjera nje kateshe,njera pozicionohet ne

veri me siperfaqe 30m2 dhe tjetra qe ndohet ne lindje te nderteses se depos ka

nje siperfaqe prej 50m2.

Te dyja keto ndertesa jane realizuar me konstruksion murature tulle,mbuluar me

llamarine te valezuar dhe solete betoni.Keto ndertesa funskionojne si godina

ndihmese ne sherbim te depos se ujit.

3.0 SIPËRFAQET

Për të nxjerrë sipërfaqen e pronës u bënë matjet faktike dhe sipërfaqia faktike

perputhet me atë të vertetimit hipotekor.

Sipërfaqia sipas matjeve faktike

Raport Rivlerësimi


7

Siperfaqja e pergjithshme e prones 1600m2

Siperfaqja e pergjithshme e ndertimit 290m2

4.0 SHERBIMET

Prona objekt vleresimi ndodhet ne veri te qytetit te Lushnjes ,ne nje distance prej 4km

larg qendres se saj.Ajo ndodhet mbi nje kodrine,perballe fabrikes se tullave”Volalba”ne

krahun tjeter te rruges kryesore te zones,rreth 250m larg saj.

Zona ka pergjithsisht karakter bujqesor,e nderthurur me ate te banimit.Ndertesat jane te

tipit shtepi banimi 1-2 kat,dhe pergjithesisht ndodhen prane rrugeve te brendshme te

zones.

Eksistenca e Fabrikes se Tullave e shoqerise “Volalba”shpk, i ka shtuar zones edhe

karakterin e biznesit,por qe eshte mjaft i kufizuar.

Lidhja e prones me rrugen kryesore te zones realizohet nepermjet nje rruge lidhese,e cila

paraqitet e shtruar me zhavor dhe pjeserisht vetem si gjurme.

Bashkangjitur raportit ndodhen ne Lidhjen Nr.1 fotografite e prones dhe ne Lidhjen Nr.2

Vendodhja e prones,ndersa ne Lidhjen Nr.3 ndodhet Planvendosja e prones.

5.0 PRONESIA

Duke ju referuar “Certifikates per vertetim pronesie” leshuar nga Zyra e Regjistrimit te

Pasurive te Paluajtshme Lushnje,vertetohet se prona eshte rregjistruar si me poshte

Truall e ndodhur ne Zonen Kadastrale 1020,me Nr.pasurie 181/52,volumi 3,faqe 159,me

siperfaqe trualli 1600m2,nga e cila ndertese 290m2,ne Allprenaj,Lushnje.

Prona e mesiperme eshte posedim te shoqerise “Volalba”shpk,me ortak jo shteteror

shoqerine “Albanova” sh.a

Raport Rivlerësimi


8

6.0 URBANISTIKA DHE RRUGET

Aktualisht nuk ka plane urbanistike zhvillimi,por situata aktuale te jep pershtypjen se

zona do te ruaje per nje kohe te gjate statusin qe ka sot,si zone bujqesore.

Komunikimi i prones me superstraden realizohet nepermjet rruges se brendshme te

zones qe lidh fshatrat me superstraden,ndersa lidhja e prones me rrugen e brendshme

realizohet nepermjet rruge parcelash qe kalojne ne perendim dhe veri te saj.

Keto rruge paraqiten pergjithesisht ne gjendje toke natyrale,me perjashtim te disa

segmenteve te shtruara me zhavor.

Rruga e brendshme e zones paraqitet e shtruar me asfalt,ne kushte e gjendje te mire

shfrytezimi.

7.0 KUSHTET

Nuk jane bere te gjitha inspektimet strukturore te prones dhe komentet tona perfshijne

nje inspektim siperfaqesor te prones.

Inspektimi i pronave ka qene vetem ne nje nivel siperfaqesor. Nga inspektimi kemi pare se

pasurite ishte ne gjendje relativisht te mire dhe te pershkruar si me siper.

8.0 VLERESIMI

8.1 Vështrim mbi tregun.

Zona sot eshte nje treg i hapur trasaksionesh per prona te ngjashme me pronen qe po

vleresojme dhe e tille mendojme se do te mbetet dhe ne vitet e ardhshme duke u nisur

nga vendndodhja.

Vleresimi eshte bere ne baze te metodave bashkekohore te vleresimit te pasurive

te paluajteshme. Konkretisht per truallin eshte perdorur Metoda e krahasimit te

drejteperdrejte,, e cila eshte nder metodat me te perdorshme te tregut ne vleresimin

e pasurive te paluajteshme .

8.2.KOMENTARI I VLERESIMIT

Vleresimi eshte bërë per truallin me Metodën e “Krahasimit te Drejteperdejte” dhe te

Raport Rivlerësimi


9

dhenat baze per llogaritjen me kete metode jane nxjere nga tregu e krahasimi i

drejteperdrejte i tyre bazuar ne tregun e zones per prona te ngjashme.

Vleresimi per kete lloj prone mbeshtetur ne SEV do te behet sipas kapitullit 4,03 ,

Vlera dhe llogaritjet jane bere ne monedhen EURO

Vlera e Tregut të lirë është llogaritur në bazë të supozimeve të bëra gjatë këtij raporti.

Vlera e Tregut sipas Komitetit Ndërkombëtar të Standarteve të Vlerësimit përkufizohet :

"Vlera e tregut është Shuma e vlerësuar, për të cilën një pronë shkëmbehet në datën e

vlerësimit midis një shitësi të vullnetshëm dhe një blerësi të vullnetshëm, në një

transaksion, ku palët nuk kanë lidhje me njëra tjetrën, pasi të jetë bërë marketingu I

duhur, ku palët kanë vepruar me dijeni me kujdes dhe pa detyrim".

Vlera e tregut te hapur te interesit absolut te statusit ligjor te prones objekt vleresimi

eshte bere ne baze te supozimeve te bera gjate ketij raporti. per te formuar opinionin

tim per vleren e tregut te lire te prones objekt vleresimi jam bazuar ne:

Vendodhjen e prones;

Qellimin e perdorimit te prones;

Pozicionin e kesaj prone;

Lidhjen e prones me rruget nacinale;

Orientimin dhe rruget hyrese e dalese ne prone

Shitblerjet e pronave te ngjashme te realizuara ne kete zone dhe ne zonat

analoge per pozicione te ngjashme jane jo te shpeshta.

Per ndertesat jam bazuar ne metoden e kostos se ndertimit duke ju referuar

struktures ndertimore dhe amortizimit te saj.

8.3. Vleresimi

8.3.1 Vlera e tregut

Cmimin e truallit per kete zone nga informacionet e marra per kete zone fshati nekoder , larg rruges nacionale rezulton 1000-1200 leke /m2

Duke mare parasysh dhe infrastrukturen e marrim cmimin/m2 10euro/m2.

Raport Rivlerësimi


10

Cmimi/m2 e nderteses se amortizuar eshte : 110euro/m2

Vlera e 1600m2 truall eshte: 1600m2 x 10euro/m2= 16000euro

Vlera e nderteses eshte : 290m2 x 110euro/m2= 31900euro

Vlera totale e prones eshte: 47900euro

9.0 REZERVIME DHE SUPOZIME Per vleresimin e pasurise jane marre ne konsiderate kushtet e prones;

Vleresimi i prones eshte bere ne baze te vlerave te tregut ne daten e vleresimit. Ai

nuk parashikon ndryshimet ne pergjithesi te tregut ne te ardhmen, si dhe

ndryshimet qe mund te pesoj ne parametra te vecante te prones apo te zones ku

ndodhet prona, objekt i ketij vleresimi;

Inspektimet e kryera kane qene siperfaqesore dhe gjykimet jane dhene ne baze

te ketyre vezhgimeve;

Supozime”

Prona eshte e lire nga cdo barre dhe detyrim ligjor.

Perdorimi i tanishem dhe i ardhshem i saj eshte i ligjshem.

Me respekt,

__SUZANA SINANI______________________________

Vleresuese e Pasurive te Paluajteshme e shk.I Nr. Lic. V.P. 0295

29,01,2015

Raport Rivlerësimi


11

Lidhja 1

Foto te prones

Raport Rivlerësimi


12

DEPO E UJIT

Truall i ndodhur ne Zonen Kadastrale 1020,me Nr.pasurie 181/52,

Raport Rivlerësimi


13

Depo e ujit

Raport Rivlerësimi


14

1 Pasuria 215/22 oficina Dushk 17000 euro.

2. Karriera + 9 parcela Allprenaj, Lushnje

1172391euro

3. Pas.181/52 Depo uji Allprenaj 47900euro.

4. Toke are fshati “Rinia” Durres. 437500 euro

Raport Rivlerësimi


15

Raport Rivlerësimi


16

Documents

OBJEKTI:“ TRUALL + NDERTESE” Pas 181/52 ALLPRENAJ, …