If you can't read please download the document
Upload
donhu
View
246
Download
8
Embed Size (px)
Citation preview
Trite i procena vrednosti zemljita
Stevan Maroan
Razvoj sistema masovne procene nepokretnosti u Republici Srbiji
14. - 15. decembar 2015.
Znaaj zemljita - prostora
Zemljite je najvaniji resurs kojim raspolaemo (sporo obnovljiv resurs) osnovno bogatstvo, roba, nedostajui resurs
Zemljite ima veliku vanost za privredni razvoj
Odnos ljudi prema zemljitu je sloen i obuhvata razliite vrste interesa raste njegov znaaj
Znaaj zemljita - prostora
Zemljite je neprocenjivo dobro celog oveanstva, a nikako jedne generacije, nacije, grupe ili pojedinaca.
Zemljite obezbeuje neophodan ivotni prostor za oveka, biljke i ivotinje, doprinosi funkcionisanju i stabilnosti u lancu ishrane, na njemu se podiu kue, fabrike i razni infrastrukturni objekti, utie na globalne cikluse i ravnoteu na planeti Zemlji
Znaaj zemljita - prostora
Korienja zemljita je osnovni interes svakog drutva
Zemljite je najvaniji izvor prihoda
Porast stanovnitva doveo je do toga da odnos ljudi prema zemljitu bude sve sloeniji
Zemljite i drutvene promene U 6. veku u zapadnoj Evropi je
ivelo 14 miliona stanovnika U srednjem veku taj broj je
uvean na 22 miliona U 13. i 14. veku je dolo do
velikog demografskog skoka na 73 miliona stanovnika
Zemljite kao nedostajui resurs
Danas je 0,6ha dovoljno za ishranu jedne osobe
Ve 2050. god. 0.6ha morae da hrani est
Trite zemljita
DOSTUPNOST
S I GURNOST
K O R I E
NJ E
D O S L E D N O S T
Nema trita - nema procene vrednosti
Osnovi funkcionisanja trita zemljita
Dostupnost (Da li je zemljite koje je potrebno na raspolaganju? Ako je na raspolaganju od koga moe da se kupi i po kojoj ceni i pod kojim uslovima? Koliko taj postupak traje?) Sigurnost (Ako je zemljite na raspolaganju, koja prava ima kupac vezano za zemljite i dali su ta prava sigurna? Kako se registruju i prenose prava? Da li ta prava obuhvataju pravo posedovanja, pravo korienja, pravo raspolaganja i pravo ubiranja plodova i prihoda od zemljita itd.? Da li to zemljite moe da se koristi kao zaloga za uzimanje bankarskih kredita?) Korienje (Kako zemljite moe da se koristi i da li moe da se unapreuje kako bi mu se vrednost poveala? Da li je mogue graditi na zemljitu i koliko traje pribavljanje dozvole za gradnju i koliko to kota?) Doslednost (Da li svi konkurenti vezano za zemljite imaju isti tretman ili su neki privilegovani prilikom kupovine i korienja zemljita?)
Osnovi funkcionisanja trita zemljita glavni akteri
Trite zemljita je samo deo ireg sistema trine ekonomije koji poiva na sledeim elementima dobre prakse: Privatnom vlasnitvu Profitu Slobodi izbora Konkurenciji
Osnovi funkcionisanja trita zemljita glavni akteri
Sa stanovita stepena
dravne intervencije
postoji:
Neregulisano trite zemljita
Regulisano trite zemljita
Kontrolisano trite zemljita
Odsustvo trita zemljita
Prodavci
Kupci
DRAVA
INSTITUCIJE
- Posrednici -
Osnovne karakteristike perfektnog trita zemljita
Ogranieni uticaj prodavca i kupca na cenu zemljita
Potpuna zamenljivost i standardizacija zemljita
Dostupnost svih tehnikih i drugih podataka vezanih za zemljite
Nepostojanje trokova vezano za transakciju zemljita
Vrednosni okvir za ocenu funkcionisanja trita zemljita
Oblast
Pokazatelji
Primeri dobre prakse
Politika trita
zemljita
Strategija Zakoni
Postoji jasna strategija Postoji jasna zakonska
regulativa za intervenciju
Upravljanje
zemljitem
Katastar i registracija
zemljita Praenje trita Sporovi Tehnologija
Katastar i sistem registracije su aurni, sigurni, dostupni
Postoji sistematsko praenje cena, vrednovanja, prometa...
Procedure i reavanje sporova oko zemljita je precizno regulisano
Koristi se najsavremenija GIS tehnologija
Vrednosni okvir za ocenu funkcionisanja trita zemljita
Zakonodavni nivo
Stvarno pravo Transakcije zemljita Korienje zemljita
Jasno definisano pravo svojine,
susvojine...Postoje strategije i mehanizmi koji se bave ovim problemom
Postoje jasne procedure prilikom kupoprodaje, nasleivanja, poklona. Ogranienja (pravo pree kupovine, eksproprijacija...) su jasno definisana
Korienje zemljita je jasno definisano planovima.
Postoje propisi za podelu parcele (minimalna veliina parcele)
Porezi i stimulacije
Poreska politika Kreditna politika Posebne mere
Porezi na transakcije zemljita kao i
porezi na imovinu i prihode su jasno definisani
Postoji pristup kreditima Postoje posebne stimulacije (kada se eli
unaprediti odreena vrsta proizvodnje) i olakice (zbog vremenskih nepogoda i druge tete) kao i kaznene mere (kad se zemljite ne koristi).
Procena vrednosti zemljita
Potrebu za vrednovanjem nepokretnosti imaju: Vlasnici nepokretnosti (Da bi procenili vrednost
imovine radi prodaje, zakupa, zamene...) Banke (Radi davanja kredita i drugih novanih
pozajmica) Osiguravajua drutva (Radi visine osiguranja i
isplate naknade usled pretrpljene tete) Drava i optine (Radi pravljenja razliitih procena i
isplate razliitih vrsta naknada) Investitori (Radi procene isplativosti investicija)
Procena vrednosti zemljita Vrednovanje nepokretnosti je grana nauke koja je bazirana na: Ekonomiji (Funkcionisanje trita, formiranje cena , ...) Statistici (Analiza cena nepokretnosti, preenje trendova,
... ) Pravu (Zakonska regulativa koja definie postupke kod
vrednovanja i drugi podzakonski akti) Geodeziji (Lokacija, povrina, nain korienja, ...) Pedologiji (Satav zemljita, mape, ...) Sociologiji (Ponaanje trita i druga socioloke
karakteristike relevantne za vrednovanje, ...)
Vrednosni okvi za procenu i ocenu
funkcionisanja sistema za procenu i vrednovanje
Oblast
Pokazatelji
Primeri dobre prakse
Politika procene i
vrednovanja
Strategija Zakoni Ciljevi
Postoji jasna dravna strategija za
funkcionisanje sistema vrednovanja Postoji zakonska regulativa Ciljevi su multifunkcionalni i pruaju podrku: Tritu nepokretnosti Zemljinom razvoju Komasaciji zemljita ......
Upravljaki nivo
Tip institucije Asocijacije i udruenja Praenje i nadzor
Postoje vladine i privatne institucije za procenu
i vrednovanje Postoje asocijacije i udruenja za davanje licenci
i pruanje podrke i kontrole ovlaenim proceniteljima
Praenje i nadzor ovlaenih institucija za procenu i vrednovanje sprovodi se od strane odgovarajuih institucija i tela
Vrednosni okvi za procenu i ocenu funkcionisanja sistema za procenu i vrednovanje
Operativni nivo
Institucionalna povezanost
Predmet vrednovanja
Pruanje usluga Kadrovi
Postoji dobra institucionalna povezanost izmeu institucija koje obavljaju procenu i vrednovanje kao i sa drugim relevantnim dravnim institucijama
Predmet vrednovanja su: Stanovi Zemljite Industrijski objekti Stambeni objekti Specijalni objekti i infrastruktura Usluge se pruaju svim
zainteresovanim licima i institucijama Kadrovi poseduju odgovarajue visoko
obrazovanje i kontinuirano se odravaju seminari i vri dopunsko obrazovanje od strane visokokolskih institucija
Umesto zakljuka
Koja pitanja su jo znaajna vezana za trite i procenu vrednosti zemljita?
Koje informacije jo nedostaju? Koje su vae preporuke da bi se trite i
procena vrednosti zemljita unapredili u Republici Srbiji?
H V A L A N A P A N J I
Trite i procena vrednosti zemljita Znaaj zemljita - prostoraZnaaj zemljita - prostoraZnaaj zemljita - prostoraZemljite i drutvene promeneZemljite kao nedostajui resursSlide Number 7Slide Number 8Osnovi funkcionisanja trita zemljita glavni akteriOsnovi funkcionisanja trita zemljita glavni akteriOsnovne karakteristike perfektnog trita zemljitaVrednosni okvir za ocenu funkcionisanja trita zemljitaVrednosni okvir za ocenu funkcionisanja trita zemljitaProcena vrednosti zemljitaProcena vrednosti zemljitaVrednosni okvi za procenu i ocenu funkcionisanja sistema za procenu i vrednovanjeVrednosni okvi za procenu i ocenu funkcionisanja sistema za procenu i vrednovanje Umesto zakljukaH V A L A N A P A N J I