OCEŇOVÁNÍ

STAVEBNÍCH POZEMKů

Ing. David Slavata, Ph.DOceňování majetku B

Stavební pozemky jsou §9:

Nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeným k zastavění…..

Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek…..

Plochy pozemků skutečně zastavěné stavbou….

Ocenění stavebních pozemků

Podle cenové mapy §27

Podle postupu uvedeného v §28

Cenová mapa

Mapy se samostatným oceněním jednotlivých parcel

Mapy zónové

Cenové mapy

Jsou předkládány obcemi před vydáním Ministerstvu financí

Jsou uveřejňovány v Cenovém věstníku Jsou veřejně dostupné Lze do nich bezplatně nahlížet

Cenová mapa obsahuje:

Grafickou část Mapa 1:5000

Popisné údaje

Ceny pozemků

Textovou část Analýza místního trhu s

nemovitostmi Popis předlohy

mapového podkladu Komentář ke zdrojům

cen Popis postupu

zpracování

Ocenění dle cenové mapy

Stavební pozemek se ocení násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec

Metodika tvorby

Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách

Postup podle SM Ostravy

1. Shromáždění a roztřídění cen, které byly získány z listinného operátu KN

2. Rozdělení parcel do jednotlivých sourodých skupin

3. Porovnání pozemků s cenami obdobných pozemkových celků na základě jejich charakteristik

4. Konečná aktualizace grafické části cenové mapy

5. http://gisova.ostrava.cz/webmaps/mapacena/viewer.htm

Postup ocenění podle §28

1. AC = ZCU x Vým

2. ZCU = ZC x Kps x Ki x Kp

3. ZC = Cp x K

Cp = 35 + (a – 1000) x 0,007414

popř. je ZC dána v abs. Hodnotě

Postup ocenění podle §28

Kps (příl.č. 21): Tabulky 1-3

např. výhodnost polohy na území obce, významnost obce, pozemek pro stavbu s komerčním využitím, možnost napojení na kanlizaci atd.

Ki (přil. č.38): Koeficient změn cen staveb

Kp (příl. č.39): Koeficient prodejnosti (obec x typ stavby)

PŘÍKLAD

Oceňte pozemky, které se nachází v k.ú. Opava – Předměstí p.č. 2702/287 zahrada o výměře 403m2, p.č. 2702/286 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 409m2, p.č. 2702/282 ostatní plocha o výměře 147m2. Pro Opavu nebyla vyhotovena cenová mapa.

Popis

Pozemky tvoří jednotný funkční celek v oblasti Kylešovského kopce. Lokalita je z hlediska bydlení velice atraktivní, nachází se nedaleko centra města.

Na pozemku p.č. 2702/286 se nachází bytový dům na adrese B. Němcové 28, Opava

Pozemek p.č. 2702/282 je plocha před domem osázená zelení, na které se nachází vstup do domu

Pozemek p.č. 2702/287 je oplocená zahrada, která je využívaná obyvateli domu. Nacházejí se zde záhonky a ovocné dřeviny.

Ocenění p.č. 2702/286

Podle §28 odst. e) je ZC pro Opavu 800Kč/m2

ZCU = ZC x Kps x Ki x Kp

ZC = 800Kč

Kps (př.21):výhodnost polohy (pozn.pod čarou č.1) +100%

ZC x 2 = 1600,-

napojení na plyn +10%

(ZC x 2) x 1,1 = 1760,-

Ocenění p.č. 2702/286

Ki (příl.č.38):Budovy tří a vícebytové 2,142

((ZC x 2) x 1,1) x 2,142 3769,9,-

Kp (příl. č. 39):1,211

ZCU = ((ZCx2)x1,1) x 2,142 x 1,211=4565,34Kč

AC = 4565,34Kč x 409m2 = 1 867 224,06Kč

Ocenění p.č. 2702/287

Podle § 28 odst. 1,2,5

ZCU = ZC x Kps x Ki x Kp x 0,4

ZC = 800Kč

Kps (př.21):výhodnost polohy (pozn.pod čarou č.1) +100%

ZC x 2 = 1600,-

napojení na plyn +10%

(ZC x 2) x 1,1 = 1760,-

Ocenění p.č. 2702/287

Ki (příl.č.38):Budovy tří a vícebytové 2,142

((ZC x 2) x 1,1) x 2,142 3769,9,-

Kp (příl. č. 39):1,211

ZCU=((ZCx2)x1,1)x2,142x1,211x0,4=1826,1Kč

AC = 1826,14Kč x 403m2 = 735 934,24Kč

Ocenění p.č. 2702/282

Podle § 28 odst. 1,2,5

ZCU = ZC x Kps x Ki x Kp x 0,4

ZC = 800Kč

Kps (př.21):výhodnost polohy (pozn.pod čarou č.1) +100%

ZC x 2 = 1600,-

napojení na plyn +10%

(ZC x 2) x 1,1 = 1760,-

Ocenění p.č. 2702/282

Ki (příl.č.38):Budovy tří a vícebytové 2,142

((ZC x 2) x 1,1) x 2,142 3769,9,-

Kp (příl. č. 39):1,211

ZCU=((ZCx2)x1,1)x2,142x1,211x0,4=1826,1Kč

AC = 1826,14Kč x 147m2 = 268442,58Kč

REKAPITULACE

Poz. p.č. 2702/286 zastavěná plocha a nádvoří: 1 867 220,-

Kč

Poz. p.č. 2702/287 zahrada: 735 930,-Kč

Poz. p.č. 2702/287 ostatní plocha: 268440,-Kč

Cena nemovitostí celkem: 2 871 590,-Kč

PŘÍKLAD

Oceňte pozemek p.č. 106/4 v k.ú. Svatoňovice ostatní plocha o výměře 1682m2.

Popis

Jedná se o pozemek, který tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem p.č. 34/1. Obec Svatoňovice je obcí s vysokou mírou nezaměstnanosti s počtem obyvatel 324. Možnost práce je minimální, neatraktivní lokalita pro rekreaci, zemědělský ráz.

Ocenění poz. 106/4

Podle § 28 odst. 1,2,5ZC = Cp x Kps x Ki x Kp x 0,4Cp = 35 + (a – 100) x 0,007414 = 35,-KčKps (příl.č.21): nemožnost napojení na

veřejnou kanalizaci -7%Ki (příl. 38): 2,031Kp (příl. 39): 0,5230ZC = 35 x 0,93 x 0,523 x 2,031 x 0,4 = 13,83AC = 13,83 x 1682 = 23260,-Kč

Děkuji za pozornost