ЗМІСТ - Uvecon...затверджено Постановою Правління НБУ від 30.06.2016 р. 351. Дата перевірки на відповідність 01.07.2017

ЗМІСТ

1. Загальні положення 3

1.1. Основні факти 3

1.2. Прийняті допущення та обмеження 4

2. Алгоритм виконання робіт 4

3. Коментарі та рекомендації щодо застосування коефіцієнтів

зміни цін на ринку нерухомості для переоцінки застав 6

4. Цінові тенденції ринку нерухомості та рухомого майна 9

4.1. Індекси зміни ринкової вартості житлової

нерухомості 9

4.2. Індекси зміни ринкової вартості торгово-офісної нерухомості

11

4.3. Індекси зміни ринкової вартості виробничо-складської

13

4.4. Індекси зміни ринкової вартості земельних ділянок

15

Інформаційно - аналітичний центр досліджень ринку нерухомості

3

1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

1.1. ОСНОВНІ ФАКТИ

Виконавець Група компаній «Увекон» Інформаційно- аналітичний центр досліджень ринку нерухомості групи компаній «Увекон» 01014, м. Київ, вул. Болсуновська, 8

Мета досліджень Надання інформаційно-консультаційних послуги, щодо коефіцієнтів зміни цін

Призначення роботи Для масової переоцінки застав з метою виконання вимог Глави 10 Положення «Про визначення банками України розміру кредитного ризику за активними банківськими операціями», затверджено Постановою Правління НБУ від 30.06.2016 р. № 351.

Дата перевірки на відповідність 01.07.2017 р.

Підстава для проведення робіт

Передбачуване використання оцінки

Прийняття управлінських рішень

Інформаційна база дослідження • база даних консалтингової компанії «Увекон»;

• відкриті та комерційні бази даних;

• первинні та аналітичні матеріали спеціалізованих

видань та інтернет-порталів;

Форма надання інформації Письмова на паперових носіях та в електронній версії

Генеральний директор ____________________________ Шалаєв В.М.

Керівник Інформаційно-аналітичного центру досліджень ринку нерухомості групи компаній «Увекон»

____________________________ Іліч А.В.


4

1.2. ПРИЙНЯТІ ДОПУЩЕННЯ ТА ОБМЕЖЕННЯ

Замовники і Виконавець вважають, що умови й обмеження, наведені нижче, втілюють

повне взаєморозуміння сторін:

• Виконавець зобов’язується забезпечити конфіденційність інформації, одержаної

від Замовників, і всіх висновків, що містяться в цьому Звіті;

• Звіт не може передаватися третім сторонам без узгодження з Виконавцем.

Забороняється публікація Звіту цілком або по частинах та публікація посилань на

Звіт, а також даних, що містяться в Звіті, імені Виконавця без його згоди;

• Звіт не може бути використаний інакше, ніж відповідно до вказаних цілей і задач

проведення робіт;

2. АЛГОРИТМ ВИКОНАННЯ РОБІТ

1. Проведення дослідження ринку нерухомості міст-обласних центрів та області України

станом на 01.07.2017 р. та збір інформації по пропозиціям продажу в розрізі наступних

сегментів:

Житлова нерухомість

Торгово-офісна нерухомість

Промислово-складська нерухомість

Земельні ділянки під індивідуальну

житлову забудову

Міста-обласні центри та область по яких проводиться дослідження:

1. Львів;

2. Івано-Франківськ;

3. Луцьк;

4. Рівно;

5. Тернопіль;

6. Ужгород;

7. Хмельницький; 8. Чернівці;

9. Харків;

10. Суми;

11. Полтава;

12. Чернігів;

13. Київ 14. Київська область;

15. Вінниця;

16. Житомир;

17. Кіровоград;

18. Черкаси;

19. Дніпропетровськ;

20. Донецьк;

21. Луганськ;

22. Запоріжжя;

23. Одеса;

24. Миколаїв;

25. Херсон;

26. Сімферополь.


5

Етапи статистичної обробки результатів дослідження ринку нерухомості та

визначення коефіцієнтів :

Вихідні дані:

До визначення динаміки цін пропозиції на ринку нерухомості міст та областей по

заявлених сегментах, приймались усередненні показники цін пропозиції без урахування

місце розташування та класу об’єктів нерухомості станом на 1 січня звітних років. За

базовий період були прийняті середні показники цін станом на 01.07.2017 р.

При обробці даних з загального об’єму вибірки було виключено недостовірну

інформацію («статистичний шум»). Таким чином була забезпечена наявність даних,

необхідних для отримання статистичних показників, у тому числі і для типізації об'єктів

(розчленовування на однорідні групи).

Формування тренду:

Динаміка середніх цін пропозиції формувалась на основі фактичних середніх цін по

сегментах ринку нерухомості станом на 1 січня ретроспективних років без урахування

місце розташування, технічних характеристик, класу об’єктів , і є усередненим

загальноаналітичним висновком про зміну цін в заявлених сегментах нерухомості.

Визначення коефіцієнтів:

Визначення коефіцієнтів відбувалось шляхом процентного співвідношення середніх цін пропозиції станом на 1 січня ретроспективних років до прийнятого базового періоду

(01.07.2017 р.).

Зведення матеріалів:

Формування табличних матеріалів, що містять коефіцієнти співвідношення середніх цін

пропозиції станом на 1 січня ретроспективних років до прийнятого базового періоду

(01.07.2017 р.). Зведення матеріалів дослідження. Оформлення Звіту.


6

3. КОМЕНТАРІ ТА РЕКОМЕНДАЦІЇ ЩОДО ЗАСТОСУВАННЯ КОЕФІЦІЄНТІВ ЗМІНИ

ЦІН НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ ДЛЯ ПЕРЕОЦІНКИ ЗАСТАВ

Коефіцієнти, визначенні в даному звіті, є співвідношенням середніх цін

пропозиції ретроспективних років до середніх цін пропозиції прийнятого

базового періоду (01.07.2017), та відображають зміни на нерухомого майна з

2006 року по базовий період.

Внаслідок перерахунку вартості об’єктів застави з урахуванням вище

зазначених коефіцієнтів визначається імовірна ринкова вартість об’єктів

застави станом на 01.07.2017 р..

Табличні матеріали, що містять коефіцієнти співвідношення середніх цін пропозиції

сформовано в наступному форматі:

Сегмент

Код регіону Регіон

Індекси зміни ринкової вартості (в USD) нерухомості

станом на 01.07.2017 р. до відповідного базового року

01

.01

.06

01

.01

.07

01

.01

.08

01

.01

.09

01

.01

.10

01

.01

.11

01

.01

.12

01

.01

.13

01

.01

.14

01

.01

.15

01

.01

.16

01

.01

.17

01

.07

.17

1,000

Для визначення імовірної вартості об’єкта станом на 01.07.2017 р., його вартість,

визначена у певному ретроспективному році, коригується на відповідний коефіцієнт.

При перерахунку вартості об’єктів, на визначені коефіцієнти рекомендовано

враховувати наступні похибки:

• в межах +/- 20% для обласних центрів;

• в межах +/- 30% для областей.

Проведення додаткового уточнення середнього показника вартості

Для додаткового врахування певних особливостей вартості заставного об’єкту

нерухомості було проаналізовано пропозиції продажу нерухомості станом на базовий рік

(01.07.2017) в 25 обласних центрах України. Відсоток відмінності визначався з

використанням статистично-математичних методів на підставі масиву вибірки об’єктів пропозиції продажу нерухомості.

Вплив кожного ціноутворюючого критерію розглядався з позиції відсутності впливу

решти критеріїв для групи об’єктів, які мали в групі найнижчі показники по всій

сукупності критеріїв. В результаті проведеного дослідження встановлені відсотки зміни

середнього показника вартості 1 кв. м. нерухомості за наявності певної характеристики.


7

Отже, в разі необхідності додаткового врахування певних особливостей вартості

заставного об’єкту нерухомості до визначеного середнього показника вартості

застосовуються поправки, що зазначені в наступній таблиці.

Таблиця. Поправки до визначеного середнього показника вартості 1 кв.м

нерухомості.

Критерій

Базова характеристика

критерію

Характеристика критерію для додаткового уточнення

Відсоток зміни середньої вартості 1 кв.м. нерухомості за

наявності даної характеристики

Коментар (стосовно вартості в розрахунку

на одиницю площі)

Розташування в межах населеного пункту

серединна зона центральна зона/ периферійна зона

До +20 для міст-обласних центрів

До +40 для міст-обласних центрів

Належність до певної зони міста обумовлює різницю у вартості приміщень як для міст з достатньо розвиненим ринком нерухомості, так і для міст з менш розвинутим ринком. Однак, в умовах розвинутого ринку нерухомості ця різниця більш суттєва

Характеристика(клас) приміщень

приміщення певного функціонального призначення побудовані до ~2000 року (клас В)

сучасні приміщення певного функціонального призначення побудовані після ~2000 року (клас А, В+)/ пристосовані приміщення (клас С, Д)

До +20

За найвищою вартістю пропонуються сучасні приміщення останніх років побудови. Пристосовані приміщення користуються з кожним роком все меншим попитом

Наявність місця для паркування

обмежене місце для паркування

є місце для паркування/ відсутнє місце для паркування

До +10

Наявність місця для паркування автомашин є складовою частиною сервісу, що впливає на вартість приміщень. Пропозиції комерційної нерухомості свідчать про те, що вартість приміщень з обмеженою можливістю паркування дешевше до 10% від приміщень з облаштованим місцем для паркування і відповідно до 10% більше вартості площ без можливості паркування.

Розташування приміщень в будівлі

середній поверх

1-й поверх/підвальне приміщення

До +20

Пропозиції продажу комерційної нерухомості свідчать про те, що вартість приміщень розташованих на 1-х поверхах дорожче до 20% в порівнянні з вартістю приміщень на середніх поверхах. Підвальні приміщення пропонуються зазвичай дешевше від середніх поверхів до 20%.


8

Критерій

Базова характеристика

критерію

Характеристика критерію для додаткового уточнення

Відсоток зміни середньої вартості 1 кв.м. нерухомості за

наявності даної характеристики

Коментар (стосовно вартості в розрахунку

на одиницю площі)

Наявність окремого входу

вхід з поверху будівлі

окремий вхід +5

Вартість пропозиції площ, що мають окремий вхід дорожче в середньому на 5 % від площ, вхід до яких організовано через певний поверх будівлі.

Загальна площа (для приміщень офісного та торговельного призначення)

від 100 до 500 кв.м

до 100 кв.м/ більше 500 кв.м

+5-10

Найбільшим попитом користуються приміщення площею від 100 кв.м. до 300 кв.м. На 10% дешевше пропонуються площі до 100 м та від 300 м до 500 м, ще на 10% нижче вартість пропозицій площ більше 500 кв.м.

Характеристика виробничо-складських приміщень

від 300 до 1000 кв.м

до 300 кв.м/ більше 1000 кв.м

- 5-10

Найбільшим попитом користуються приміщення площею від 300 кв.м. до 1000 кв.м. До 5-10% дешевше пропонуються площі до 300 м та більше 1000 кв.м.

Характеристика стану оздоблення приміщень

задовільний (не потребує ремонту)

відмінний, гарний (після ремонту)/ незадовільний (потребує ремонту, після будівельників)

+5-10

За ремонт з використанням сучасних матеріалів потенційні покупці згодні доплатити 5-10%; приміщення, подальша експлуатація яких потребує проведення ремонтних робіт дешевше до 10%.

Для земельних ділянок можливе додаткове коригування на місце розташування в межах населеного пункту.


9

4. ЦІНОВІ ТЕНДЕНЦІЇ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

4.1. ІНДЕКСИ ЗМІНИ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ

Таблиця 1 Індекси зміни ринкової вартості (в USD) житлової нерухомості станом на 01.07.2017 р. до відповідного базового року

Код

регіону Регіон

Індекси зміни вартості

01

.01

.06

01

.01

.07

01

.01

.08

01

.01

.09

01

.01

.10

01

.01

.11

01

.01

.12

01

.01

.13

01

.01

.14

01

.01

.15

01

.01

.16

01

.01

.17

01

.07

.17

1 Вінниця та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

2 Луцьк та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

3 Дніпро та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

4 Донецьк та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

5 Житомир та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

6 Ужгород та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

7 Запоріжжя та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

8 Івано-Франківськ та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

9 Київ та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

10 Кропивницький та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

11 Сімферополь та АРК 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

12 Луганськ та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

13 Львів та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

14 Миколаїв та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

15 Одеса та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

16 Полтава та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

17 Рівне та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

18 Суми та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

19 Тернопіль та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

20 Харків та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

21 Херсон та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

22 Хмельницький та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

23 Черкаси та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

24 Чернігів та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000

25 Чернівці та область 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 0,XXX 1,000


10

Коефіцієнт зміни вартості на ринку житлової нерухомості

України на 01.07.2017 р. до відповідного року, USD.

0,000

0,200

0,400

0,600

0,800

1,000

1,200

01.01.06

01.01.07

01.01.08

01.01.09

01.01.10

01.01.11

01.01.12

01.01.13

01.01.14

01.01.15

01.01.16

01.01.17

ЗРАЗОК


11

4.2. ІНДЕКСИ ЗМІНИ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ТОРГОВО-ОФІСНОЇ НЕРУХОМОСТІ

Таблиця 2 Індекси зміни ринкової вартості (в USD) торгово-офісної нерухомості станом на 01.07.2017 р. до відповідного базового року

Код регіону

Регіон


01

.01

.06

01

.01

.07

01

.01

.08

01

.01

.09

01

.01

.10

01

.01

.11

01

.01

.12

01

.01

.13

01

.01

.14

01

.01

.15

01

.01

.16

01

.01

.17

01

.07

.17



























12

Коефіцієнт зміни вартості на ринку торгово-офісної

нерухомості України на 01.07.2017 р. до відповідного року,

USD.

0,000

0,200

0,400

0,600

0,800

1,000

1,200

01.01.06

01.01.07

01.01.08

01.01.09

01.01.10

01.01.11

01.01.12

01.01.13

01.01.14

01.01.15

01.01.16

01.01.17

ЗРАЗОК


13

4.3. ІНДЕКСИ ЗМІНИ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ВИРОБНИЧО-СКЛАДСЬКОЇ НЕРУХОМОСТІ

Таблиця 3 Індекси зміни ринкової вартості (в USD) виробничо-складської нерухомості станом на 01.07.2017 р. до відповідного базового року

Код

регіону Регіон


01

.01

.06

01

.01

.07

01

.01

.08

01

.01

.09

01

.01

.10

01

.01

.11

01

.01

.12

01

.01

.13

01

.01

.14

01

.01

.15

01

.01

.16

01

.01

.17

01

.07

.17



























14

Коефіцієнт зміни вартості на ринку виробничо-складської

нерухомості України на 01.07.2017 р. до відповідного року,

USD.

0,000

0,200

0,400

0,600

0,800

1,000

1,200

01.01.06

01.01.07

01.01.08

01.01.09

01.01.10

01.01.11

01.01.12

01.01.13

01.01.14

01.01.15

01.01.16

01.01.17

ЗРАЗОК


15

4.4. ІНДЕКСИ ЗМІНИ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

Таблиця 4

Індекси зміни ринкової вартості (в USD) земельних ділянок станом на 01.07.2017 р. до відповідного базового року

Код регіону

Регіон


01

.01

.06

01

.01

.07

01

.01

.08

01

.01

.09

01

.01

.10

01

.01

.11

01

.01

.12

01

.01

.13

01

.01

.14

01

.01

.15

01

.01

.16

01

.01

.17

01

.07

.17



























16

Коефіцієнт зміни вартості на ринку земельних ділянок України на

01.07.2017 р. до відповідного року, USD.

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

01.01.06

01.01.07

01.01.08

01.01.09

01.01.10

01.01.11

01.01.12

01.01.13

01.01.14

01.01.15

01.01.16

01.01.17

ЗРАЗОК

Documents

ЗМІСТ - Uvecon...затверджено Постановою Правління НБУ від 30.06.2016 р. 351. Дата перевірки на відповідність 01.07.2017