서울특별시 지구단위계획 수립기준

2015. 8.

서울특별시

서 문

최근 서울시의 미래 도시계획 100년의 원년선언과 함께 도시헌장이 마련되었으며, 도시발전의

청사진인 2030 서울 도시기본계획의 확정 및 새로운 공간관리를 위한 5대 생활권계획 체계

형성 등 많은 도시환경의 변화요소가 나타났습니다. 이러한 급격한 흐름 속에서 지구단위계획의

기본원칙을 새로이 정립하고, 그간 지구단위계획 운용상 환경변화에 맞지 않는 불합리한

규정들을 개선하여 시민들이 공감하는 지구단위계획 수립기준으로 거듭나고자 합니다.

지구단위계획은 도시관리계획중 하나로서 규제적 성격이 강한 중·장기계획을 많이 다루기

때문에 주민들의 이해와 참여를 기반으로 추진되어야만 실현성을 높일 수 있습니다. 더욱이

다양하고 복잡해지는 서울의 도시문제를 해결하는데 큰 역할을 지금까지 수행해 왔으며

앞으로도 그 활용도는 더욱 높아질 것으로 보고 있습니다.

지구단위계획 자체가 지니는 유용한 기능을 높이기 위해 본 수립기준은 2010년도에 지구단위

계획과 관련된 내부지침 90여개를 최초로 통합 정비하여 시민 누구나 쉽게 접근하고 이해할

수 있도록 하나의 기준으로 정리한 바 있습니다. 이를 토대로 4년간의 운영과정에서 드러난 제반

문제점들과 새로운 개별방침들을 모두 취합하여 1차 개정판을 발간하게 되었습니다.

이번에 개정된 기준은 시민의 입장에서 가독성과 이해력을 높이기 위해 지구단위계획수립기준을

공통적으로 적용될 수 있는 부문별 사항과 특수여건을 반영할 수 있는 유형별 사항으로 크게

구분하여 정리하였으며, 이어서 지구단위계획 운영기준 부문과 계획수립시 참조할수 있는

주요자료들을 체계적으로 기술하였습니다.

본 개정판은 제도의 운영과 시행에 있어서 완성도를 높일 수 있도록 앞으로도 수정․보완을 계속 추진해 나갈 것이며, 본 기준이 지구단위계획을 수립하는데 있어서 이해당사자 모든

분들께 유익하게 활용되기를 진심으로 기대합니다.

2015년� 8월서� �울� �특� �별� �시�

Ⅰ.�개요

1. 기준의 의의 및 적용 3

2. 기준의 기본원칙 4

3. 수립절차 5

Ⅱ.�지구단위계획�수립기준

1. 부문별 지구단위계획 수립기준 7

1-1. 용도지역 조정 및 기반시설 확보 계획 9

1-2. 획지계획 25

1-3. 용도계획 33

1-4. 용적률 및 인센티브계획 41

1-5. 높이계획 73

1-6. 건축물 배치 및 형태계획 85

1-7. 경관계획 103

1-8. 특별계획구역 111

1-9. 공공부문계획 121

1-10. 주민참여 계획 131

2. 유형별 지구단위계획 수립기준 137

2-1. 단독주택지 보전․정비·관리형 1392-2. 공동주택 건립형 147

2-3. 리모델링형 188

2-4. 사전협상형 198

2-5. 역세권 장기전세주택 건립형 212

2-6. 택지개발사업, 정비사업, 도시개발사업 222

2-7. 기성상업지 환경정비형 228

2-8. 관광숙박시설 건립형 236

2-9. 준공업지역 252

2-10. 개발제한구역 해제지 264

C O N T E N T S

Ⅲ.�지구단위계획�운영�기준

1. 위원회 구성 및 역할, 심의 내용 274

2. 지구단위계획 재정비 검토 기준 286

3. 경미한 변경 기준 296

Ⅳ.�행정사항 306

310

1. 녹색주차장 활성화 계획

2. 옥상녹화 활성화 기본계획

3. 생태면적율 도시계획활용 개선방안

4. 자전거 이용활성화 종합계획

5. 무장애 1등급 도시조성 시행지침

6. 복합역사 개발에 따른 협의 기준

7. 서울시 스카이라인 관리원칙

8. 한강변 관리방향 및 현안사업 가이드라인

9. 지형도면 및 고시문 작성 기준

C H A P T E R 01Ⅰ.�개요

1. 기준의 의의 및 적용

2. 기준의 기본원칙

3. 수립절차

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1.�기준의�의의�및�적용

1-1.�기준의�의의�및�법적근거

1) 이 기준에 따른 지구단위계획구역의 지정과 지구단위계획 수립에 관한 법적근거는

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제4장 제1절 제24조부터 제35조까지

및 제4장 제49조부터 제54조까지 해당

2) 이 기준은 「국토계획법」 및 동법 시행령, 시행규칙, 「지구단위계획 수립지침」, 「서울특별시

도시계획조례」(이하 도시계획조례)에서 지구단위계획과 관련하여 정하지 아니한 사항에

대한 세부 사항을 제시하여 지구단위계획제도의 원활한 운영 도모

1-2.�기준의�적용

1) 이 기준은 지구단위계획의 수립과 운영에 대한 매뉴얼 및 도시계획위원회, 도시·건축

공동위원회 심의(자문) 기준으로서 이용

2) 이 기준은 지구단위계획의 구역지정 및 계획수립, 운영 등에 있어서 필요한 사항을

정한 것으로 기준의 내용을 종합적으로 고려하여 적용하되, 당해 구역의 여건, 사업의

특이성 등을 고려하여 특수유형의 지구단위계획은 별도 기준 적용

① 지구단위계획 수립기준은 부문별과 유형별로 구분되어 있으며, 그 외 제도운영에

관한 사항, 참고자료 등으로 구성

② 계획수립에 있어 일반적인 사항은 각 부문별 지구단위계획 수립기준을 적용하되,

단독주택지 보전․정비형, 공동주택 건립, 준공업지역 내 지구단위계획 등 특수유형에 해당될 경우 유형별 지구단위계획 수립기준의 해당부문을 선적용

3) 관련 법령 및 조례, 지구단위계획수립지침 등이 개정되어 기준의 내용과 상이할 경우,

개정법령규정을 적용하고, 기준의 일부내용에 대한 방침 및 심의기준이 별도로 작성된

경우, 위원회 심의를 거쳐 사안별로 처리

4) 본 기준은 지구단위계획 수립을 위한 지침으로 수립기준의 적용은 개별 지구단위계획

수립시 반영하여 결정 고시된 경우에 효력을 가짐

5) 각 지구단위계획구역별 결정고시된 시행지침이 우선하고 시행지침상 본 기준의 일부

조항을 따르도록 명확히 제시된 경우 적용 가능

Ⅰ.�개요

4

2.�기준의�기본원칙

2-1.�시민공감대�형성을�통한�지구단위계획�실현

1) 주민들의 재산권 행사를 제한할 수 있는 항목에 대해서는 공공의 필요성에 대한

분명한 원칙과 기준을 제시하여 계획 수립에 적용되는 계획기준이 과도하거나 무리한

작성 지양

2) 필요할 경우에는 주민설명회 등에서 주민들의 이해를 높이고, 주민들의 의견을 수렴하여

계획의 실현성 증진

2-2.�공공성�확보에�대한�분명한�원칙과�기준�제시

1) 용도지역 상향조정을 건의하는 지역에 대해서는 그 당위성에 대한 원칙과 기준을

제시하여 합리적인 조정이 이루어질 수 있도록 하였으며, 조정 시에도 기반시설

부담계획을 반드시 제출하도록 하여 공공성 확보 연계

2) 구체적인 용도계획 작성이 필요한 지역을 명시함으로써 용도계획 작성을 회피하던 관행

방지. 이는 용도계획이 갖고 있는 공공성을 제고하여 지역의 계획 기능을 강화하면서,

지역경제를 활성화 할 수 있는 기반 형성의 목적 유도

2-3.�실효성�있는�인센티브�항목�개발

1) 지역이 갖는 특수한 상황에 대응하는 인센티브 항목을 개발함으로써 지구단위계획의

실효성 강화

2) 계획유도 인센티브 항목과 친환경 인센티브 항목으로 구분하고 지구단위계획구역 현황

및 특성에 따라 조정 가능할 수 있도록 유연성 부여

2-4.�개발영향을�최소화�할�수�있는�방안�마련

1) 그 동안 공동주택 등 개발형 지구단위계획 작성 시 주변지역에 대한 배려가 부족하여

도로와 공원 등 공공시설 확보에도 불구하고, 과도한 개발과 주변지역과의 단절 등

주변지역과의 부조화 문제 논란

2) 대규모 개발지역에 대한 지구단위계획 작성 시 주변지역의 도시공간구조와 경관 등을

고려하여 주변지역과의 조화로운 계획이 될 수 있도록 계획원칙과 방법 제시

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Ⅰ.�개요

2-5.�공공공간의�계획적�기반�및�통합계획의�틀�마련�

1) 그동안 지구단위계획이 공동개발과 개발밀도 중심으로 운영됨에 따라, 다소 소홀했던

공공영역에 대한 계획적 틀 마련

2) 공공부문 시행지침의 근거를 마련하고, 민간에서 제공하는 공공공간에 대한 조성지침의

틀도 새로이 마련하여 공공시설과 함께 민간에서 제공한 공공영역을 통합적으로

계획할 수 있는 기반 조성

3.�수립절차

C H A P T E R 021.�부문별�지구단위계획�

수립기준

1-1. 용도지역 조정 및 기반시설확보 계획

1-2. 획지계획

1-3. 용도계획

1-4. 용적률 및 인센티브계획

1-5. 높이계획

1-6. 건축물 배치 및 형태계획

1-7. 경관계획

1-8. 특별계획구역

1-9. 공공부문계획

1-10. 주민참여 계획

Ⅱ.�지구단위계획�수립기준

1-1.�용도지역�조정�및�

기반시설�확보계획

1-1-1. 기본원칙

1-1-2. 용도지역 상향 대상지 요건

1-1-3. 용도지역 상향시 제반요건

1-1-4. 공공시설 부담계획

1-1-5. 운영요령

1-1-6. 기반시설의 합리적 설치 방안

1-1-7. 지구단위계획으로 결정할 수 없는

기반시설에 대한 개선방안

1-1-8. 기반시설 확보를 위한 공동개발

1.�부문별�지구단위계획�수립기준

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1-1-1.�기본원칙

(1)�적용�범위

1) 서울시 행정구역 전역의 용도지역 관리에 적용하고, 도시계획위원회 및 도시·건축

공동위원회(이하 “위원회”)의 심의대상이 되는 도시관리계획에서 용도지역을 새로이

결정하거나 조정하는 등 용도지역 관리 전반에 걸친 심의기준으로 활용함

(2)�용도지역�관리방향1)

1) 주거지역 - 입지특성, 종세분화 취지를 고려한 밀도․높이관리① 전용주거지역

∙ 전용주거지역은 자연환경과 조화된 저층․저밀의 양호한 주거지 보호, 주택유형의 다양화 등을 위해 현행 용도지역 유지를 원칙으로 함

전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역- 제1종전용 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

- 제2종전용 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

② 일반주거지역

∙ 일반주거지역 종세분화 기본원칙과 지정취지에 부합하는 적정 주거 밀도 및 높이기준을 고려하여 관리하며 층수완화를 위한 조정은 지양

∙ 관련 계획에 의한 용도지역 조정 시 자연환경 및 경관의 훼손, 기반시설 과부화 등이 최소화하도록 밀도 및 높이관리

∙ 양호한 주거환경에 저해되는 용도유입으로 인한 주거지 동질성이 상실되지 않도록 관리

1) ‘서울특별시 용도지역 관리방향 및 조정기준’ 준용

1.�부문별�지구단위계획�수립기준

1-1.�용도지역�조정�및�기반시설�확보계획

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일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역- 제1종일반 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

- 제2종일반 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

- 제3종일반 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

③ 준주거지역

∙ 준주거지역은 대중교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권을 중심으로 도심형 주거와 상업ㆍ업무기능 보완을 위한 복합 용도지역으로 관리

∙ 서민주거 안정을 위한 임대주택 공급을 목적으로 하는 역세권 장기전세주택은 지구중심 이하 1차 역세권을 중심으로 용도지역 관리

준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무 기능을 보완하기 위하여 필요한 지역

2) 상업지역

∙ 업무ㆍ상업기능 도입을 통한 고용창출, 중심지 육성 및 기능강화 등 상업지역 지정취지에 부합하는 개발을 유도

∙ 기존의 일반상업지역 위주에서 탈피, 중심지 체계를 고려하여 중심ㆍ일반ㆍ근린상업 등 다양한 상업지역 도입

상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역- 중심상업 : 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역

- 일반상업 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역

- 근린상업 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역

- 유통상업 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

3) 준공업지역

∙ 준공업지역은 미래 신산업 공간으로서 역할을 담당할 수 있는 기반을 조성하기 위해 면적총량이 유지될 수 있도록 관리

∙ 준공업지역 종합발전계획에 근거하여 공간구조, 토지이용현황, 공장비율, 밀도 등 지역여건을 종합적으로 고려하여, 정비발전ㆍ계획관리ㆍ존치관리구역 등으로

구분하여 계획적인 관리 유도

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Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

∙ 개발압력이 높은 정비발전구역은 입지특성과 성장잠재력을 고려하여 공공지원형, 산업정비형, 지역중심형으로 정비유형을 구분하고 지역특성에 맞는 관리계획 및

정비방안 제시

∙ 공장부지 또는 이전지에 부득이하게 주거용 건물이 건립될 경우에는 지구단위계획, 도시환경정비사업 등을 통해 계획적인 개발을 유도

준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역

4) 녹지지역 : 도시의 지속가능성을 위해 타 용도지역으로 변경 억제

∙ 녹지공간의 확보, 무질서한 시가지 확산의 방지, 녹지축 연계 등을 위하여 녹지지역의 감소 최소화

∙ 기존의 자연녹지지역 위주에서 탈피, 보전이 필요한 곳은 보전녹지, 도시농업기능 제고가 필요한 지역은 생산녹지지역으로 관리

녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보존이 필요한 지역

- 보전녹지 : 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

- 생산녹지 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역

- 자연녹지 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을

위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여

제한적인 개발이 허용되는 지역

(3)�용도지역�조정기준

1) 현재의 용도지역을 유지하는 것을 원칙으로 하되, 용도지역을 상향하고자하는 지역에

대하여는 대상지 요건, 제반요건, 상향관련 체크리스트 등이 충족하는 경우에

한하여 조정을 검토할 수 있음

2) 용도지역 상향은 1단계 조정을 원칙으로 하되, 1-1-4 공공시설 부담계획을 만족하여야

하며, 기반시설 확보요건에 부합하는 경우 용도지역 상향을 검토할 수 있음

용도지역 조정은 1단계 조정을 원칙으로 하며, 용도지역 조정 이후 연접한 지역과 2단계 이상 차이가 발생하지 않도록 계획 함

※ 용도지역 조정단계 : 1종일반/2종(7층)/2종일반/3종일반/준주거․준공업/상업지역

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1-1-2.�용도지역�상향�대상지�요건

(1)�법령�제ㆍ개정�및�관련�계획에서�조정�필요성을�제시한�지역

1) 관련 법령의 제ㆍ개정으로 인해 용도지역 조정이 필요한 지역

2) 도시기본계획 등 상위계획과 지구단위계획 및 도시계획사업 등 도시관리계획의 실현을

위해 용도지역 조정 필요성을 제시한 지역

3) 중심지발전계획, 생활권계획 등 서울시 차원의 종합계획 성격을 가진 관련 계획에서

용도지역 조정 필요성을 제시한 지역

(2)�여건변화에�대응하기�위하여�정책적으로�판단한�지역

1) 서울시 주요 도시관리정책 실현을 위해 반드시 필요한 지역

① 인근의 대단위 개발사업 완료 또는 개발계획 확정, 역세권 형성 등으로 토지이용이

급격하게 변화되거나 변화가 예상되는 경우

② 반복되는 수해 등 재난방지를 위해 도시관리계획 수립이 필요한 경우

(단, 재해방지 등 목적달성을 위해 필요한 최소한의 범위내 조정)

③ 용도지역 지정현황이 주변의 용도지역, 지역여건 등과 현격하게 차이가 있어

조정의 필요성이 있다고 판단되는 소규모 부지의 경우

(3)�기타

1) 도시ㆍ주거환경정비기본계획, 준공업지역 발전계획 등 다른 도시계획에 의한 경우와

역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획수립 관련은 해당 기준에 따름

1-1-3.�용도지역�상향시�제반요건

(1)�조정요건�충족여부

검토�항목 판단�기준

조정요건

∙ 도시·주거환경정비기본계획의 계획용적률, 층수 등과의 부합 여부∙ 용도지역 상향 대상지 요건 등 서울시 지구단위계획 수립지침과의 정합성∙ 도시계획시설 설치 또는 기타 시책사업 추진을 위한 용도지역 조정 필요성

계획내용의

적정성

∙ 공공기여방안 제시 여부 ∙ 입지기준 충족여부∙ 규모별 유형비율, 임대주택 등의 확보의 적절성

주변지역과

의 관계

∙ 경관 및 주거환경 영향성 검토(경관 및 주거환경 영향성 검토기준 참조)∙ 주변 용도지역과의 조화 (과도한 밀도상승 여부, 인접한 용도지역과의 차이 등)

※ 조정요건은 제시한 요건 중에서 어느 하나에 해당하는 경우 조정요건을 충족

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Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

(2)�입지요건�충족여부�

1) 주거지역계열에서의 조정

구� �분 판단�기준

제2종

(7층)∙ 제2종(7층)일반주거지역 이상과 연접하고 2차로 이상의 도로와 접할 것

제2종 ∙ 제2종일반주거지역 이상과 연접하고 보도․차도가 구분된 2차로 이상의 도로와

접할 것

제3종∙ 제3종일반주거지역 이상과 연접하고 보도․차도가 구분된 3차로 이상의 도로와

접할 것

준주거∙ 역세권(지역중심 이상 역반경 500m, 지구중심 이하 250m 이내)으로서 간선

도로와 접할 것

※ 도로조건은 “개발 후”조건으로 하되 용도지역 상향 대상지에 연접하는 도로가 해당

차로 이상이며 간선도로에서 당해 대상지까지 해당 차로 이상을 유지하여야 함.

2) 상업지역계열에서의 조정

구�분 판단�기준

중심상업∙ 도심․부도심 지역 중에서 전략적 개발이 필요하고 판단된 지역으로 역세권

250m이내 중심지로서, 주간선도로와 접하고 있는 지역

일반상업

∙ 지역중심 이상에 해당하는 지역으로 역세권(500m 이내)이고 간선도로와 접하고 있는 지역

∙ 지구중심에 해당하는 지역으로 역세권 지역(250m 이내)으로 간선도로와 접하고 있는 지역

근린상업

∙ 지구중심 이하 역세권(250m 이내)으로 간선도로와 접하고 있는 지역∙ 지역중심 이상의 경우 지역특성 유지 및 강화를 위해 중․저밀 개발유도가

필요한 지역

유통상업 ∙ 도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위해 필요하다고 판단되는 지역

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1-1-4.�공공시설�부담계획�

(1)�기반시설�부담과�연계한�용도지역�조정

1) 일반주거지역 종 상향은 개발밀도를 상승시켜 기반시설의 과부하를 유발시킬 수

있으므로 지구단위계획내 공공기여 운영계획과 연계하도록 함.

2) 공공시설은 입안권자가 전체 지구단위계획구역에서 적정하게 확보될 수 있도록

계획하되, 종 상향시 공공시설 확보비율은 순부담 기준으로 다음을 만족해야 함.

변�경

기�준

일반주거지역준주거지역

제2종(7층) 제2종 제3종

제1종일반주거지역 10%이상 15%이상 20%이상 30%이상

제2종일반주거지역(7층이하) 10%이상 15%이상 25%이상

제2종일반주거지역 10%이상 20%이상

제3종일반주거지역 15%이상

※ 협상에 의한 ‘도시계획변경 사전협상제도 운영체계’를 적용할시 별도의 기준을 준용

※ 도시·건축공동위원회가 인정하는 경우 건축한계선, 전면공지 등을 공공시설 확보비율에

포함할 수 있음. 단, 그 비율은 5%이내로 제한

※ 제1종일반주거지역에서 준주거지역으로 변경시 개발밀도를 현저히 상승시켜 기반시설의

과부하를 유발시킬 수 있으므로 공공시설 확보비율은 30%이상으로 하되, 용적률의

증가 및 건축제한 변경에 따른 토지가치 상승분의 범위로 함

※ 위 기준을 적용함에 있어 지역여건이나 지역경제 활성화 차원에서 필요한 경우 위

부담기준보다 낮거나 높은 비율로 협의 결정할 수 있음

3) 당해 필지 주변의 기반시설이 이미 충분히 마련되어 있는 경우, 의무비율을 충족하기

위해 도로ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ공공공지 등의 불필요한 추가 설치를 금지하고 별도의

필지를 구획하여 문화시설ㆍ사회복지시설ㆍ도서관 등을 설치하거나 분필이 어려울

경우에는 구분지상권에 의한 건축물 도입을 적극 검토(도시계획시설의 입체결정을

적극 활용)

(2)�기반시설�실현계획�작성

1) 기반시설확보 계획서에는 구역 내 및 주변지역의 공공시설 현황 분석, 기반시설

신설 및 변경계획, 기반시설확보에 대한 재원조달방안, 공공시설 확보의 효과 등을

포함하여 작성하도록 함

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영 기

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Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

용적률�완화를�적용받는�기반시설- 「국토계획법 시행령」 제46조 (도시지역내 지구단위계획구역 안에서의 건폐율

등의 완화적용)

① 지구단위계획구역에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설

또는 기반시설 중 학교와 해당 시ㆍ도의 도시계획조례가 정하는 기반시설

(이하 이 항에서 ‘공공시설등’이라 한다)의 부지로 제공하는 경우(지구단위계획구역

밖의 배수구역에 공공하수처리시설을 설치 제공하는 경우를 포함)에는 법

제52조제3항에 따라 그 건축물에 대하여 지구단위계획으로 건폐율ㆍ용적률

및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.

- 「도시계획조례」 제19조 (지구단위계획의 수립기준 등)

② 영 제46조 제1항에 따라 도시계획조례가 정하는 기반시설이라 함은 영 제2조

제1항에 따른 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설,

공공직업 훈련시설, 청소년수련시설, 종합의료시설 및 폐기물처리시설을

말한다.

1-1-5.�운영요령�

(1)�용도지역�변경절차

대상지요건 충족 è 입지요건 충족 è

도시건축공동위원회 심의

(도시경관 확보 및 공공시설

부담 적정성, 체크리스트 등 검토)

è용도지역

변경여부 판단

※ 하나의 용도지역으로 통합 관리하여야 한다고 시장이 인정하는 경우 해당 위원회 심의를

거쳐 상향여부를 판단할 수 있음

(2)�용도지역�변경시�체크리스트

1) 용적률이 높은 지역으로 용도지역 변경을 검토하는 경우에는 다음 체크리스트를

작성·제출하여 적정성 검토 및 위원회 심의 등에 참조할 수 있도록 해야 함

18

구�분 세�부�검�토�항�목반영

여부

1.

기본검토

항목

∙ 상위계획과의 정합성 여부∙ 용도지역 상향의 필요성 및 목표 설정 적합 여부∙ 용도지역 변경되는 구역범위의 적정성∙ 주변지역 공공시설 확보 적정성 여부

2. 대상지

요건

∙ 도시여건변화에 대응하는 경우- 대단위 개발사업 인접 여부- 역세권 형성(지역중심 이상 반경 500m, 그 외 250m) 여부- 간선도로 개설 등 기반시설 여건변화 여부

∙ 예외적인 용도지역 조정- 주변 용도지역에 비해 현저한 차이가 발생한 경우- 2개 이상의 용도지역이 포함된 경우- 상위용도지역에 둘러싸이고 면적이 협소하여 종 특성유지가 불합리한

경우∙ 공공에서 필요한 경우

- 시책사업 등 특수목적 달성을 위해 필요한 경우∙ 기타

- 도시ㆍ주거환경정비기본계획, 준공업지역 종합발전계획, 역세권

장기전세주택 건립관련 등 다른 도시계획에 의한 경우

3.

입지요건

제2종일반주거

(7층 이하)

∙ 제2종(7층)일반주거지역 이상과 연접하고 2차로 이상의 도로와 접할 것

제2종일반주거∙ 제2종일반주거지역 이상과 연접하고 보도․차도가

구분된 2차로 이상의 도로와 접할 것

제3종일반주거∙ 제3종일반주거지역 이상과 연접하고 보도․차도가

구분된 3차로 이상의 도로와 접할 것

준주거∙ 역세권(지역중심 이상 역반경 500m, 지구중심 이하

250m 이내)으로서 간선도로와 접할 것4.

공공시설

확보요건

∙ 용도지역 상향지역별 공공시설 확보비율 적정여부∙ 공공시설 실현계획 수립여부

※ 연접 용도지역 및 도로는 사업구역둘레와 1/8이상 접하는 경우에 적용

※ 도로조건은 “개발 후” 조건으로 하되, 연접하는 도로가 해당 도로 폭 이상이며 간선

도로에서 당해 대상지까지 해당 도로 폭 이상을 유지하여야 함

※ 위 용도지역 상향요건이 충족할 경우, 입안권자는 용도지역 변경시 체크리스트(○,×표기)를

작성하여 결정권자에게 제출하고 결정권자는 주관부서 검토의견을 첨부하여 위원회에서

심의

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Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

1-1-6.�기반시설의�합리적�설치�방안

(1)�검토배경

1) 민간사업자가 개발사업 시행시 기부채납 하는 도로, 공원 등의 공공시설이 당해

지역여건을 고려하지 않고 비합리적으로 설치되는 사례가 있어 실질적으로 공공에

기여할 수 있는 시설이 되도록 개선하고자 함

(2)�문제점

1) 자투리 토지를 제공하거나 주변 공공시설과 연계성 없이 설치

2) 기부채납 되는 공원이 공동주택의 부속공간으로 인지

3) 공공시설로의 접근성과 인지성이 떨어져 어려움

4) 불필요한 공공시설을 설치하여 이용률을 저하

① ○○○주택재개발사업

- 효용성이 없는 띠형 공원조성

② ○○○ 주택재개발사업

- 주변 공공시설과 부조화되고 도로의

연계성 미비

(3)�개선방향

1) 도로ㆍ공원 등 기반시설별 합리적인 세부시설기준 마련

2) 진입을 위한 완화차로 설치 등 공공성이 배제된 시설 제공시는 기부채납 불인정

3) 기반시설 간의 연계성을 확보하여 조성

4) 공공영역을 명확히 할 수 있는 설계적 방안제시

20

(4)�공통기준

1) 10분동네프로젝트와 연계하여 당해 지역내 가장 필요로하는 시설을 설치제공토록 함

2) 옹벽 또는 부지 조성에서 발생되는 효율성 없는 자투리 토지나 세장형 토지가 아닌

도로의 결절부 또는 보행량이 많은 곳을 중심으로 부지를 제공하여 공공성을

높여야 함

3) 공공의 편익보다는 건축물의 높이 완화 등을 목적으로 하거나 건축물로 위요되는 등

접근이 어려운 곳에 설치하여 사업부지 이용자만을 위한 시설은 가급적 부지제공을

지양함

(5)�기반시설별�설치기준

１） 도로

① 도로는 그 효용성을 높이기 위하여 계통화된 도로망이 형성되도록 하여 당해 도로가

교통의 소통에 미치는 영향이 최대화되도록 함

② 진출입도로

주변지역의 현황 또는 개발여건을 고려하여 도로의 형태 및 폭원 결정

사업부지의 진출입도로의 폭을 확장하는 경우 간선도로까지 확보 조치

③ 가감속차로

도로 결절부 부터 확보하여 공공성 제고

부득이 당해 사업장 진출입구 주위에 설치하는 경우는 대지내 공지로 처리하고

용적률 인센티브 부여 배제

④ 보행자전용도로

주변시설과 공간을 연결하는 기능을 갖고 있으므로 옥외공간과 통합 계획하여

쾌적한 보행환경 조성

２） 공원

① 공원의 설치는 친환경적, 친자연적이어야 하고 접근성･안전성･편의성 등을 고려하여 근린생활권단위의 커뮤니티 공간이 되어야 함

② 사업장별로 가급적 1개소 이내로 설치하는 것을 원칙으로 하되, 요철이 많거나

심한 세장형이 아닌 정형이 되도록 계획

③ 사적영역이 아닌 공공영역임을 명확하게 인지할 수 있는 설계적 방안을 제시할 것

④ 절개지, 낙석, 토사 유출, 고압송전선 등 피해 우려가 없는 안전하고, 주변 지역의

불특정 다수의 시민에게 접근성과 인지성이 높은 곳에 입지

3) 녹지

① 녹지는 완충녹지, 경관녹지, 연결녹지로 구분되는 바, 그 시설 목적이 대부분 당해

사업장을 위한 것이 아닌 실질적 공공성이 인정되는지 여부를 신중히 검토

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Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

공공공지 설치시 유의사항◦ 「도시·군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙(이하 시설규칙)」에서

규정하는 설치 목적에 부합하도록 하여야 하며, 시설규칙에서 명시하고 있는

설치 목적 “시·군내의 주요시설물 또는 환경의 보호, 경관의 유지, 재해대책,

보행자의 통행과 주민의 일시적 휴식공간의 확보를 위하여 설치”에 따라

공원ㆍ녹지ㆍ도로의 3가지 기능으로 단순화 하고, 이를 보조할 수 있는

수단으로 활용되어야 함

◦ 시설규칙에서 명시하는 결정기준 “공공목적을 위하여 필요한 최소한의 규모로

설치”를 고려하여

- 기능상 중복이 되는 “공원ㆍ녹지ㆍ도로”의 설치기준에 적합할 경우는 각각의

시설로 결정하는 것이 바람직하며, 규모ㆍ위치ㆍ주변 환경 등 입지 특성상

부합하지 않는 경우에 한하여 공공공지로서의 순기능을 최대한 활용할 수

있도록 지정함

- 유보지 성격의 공공공지에 대해서는 향후 5년(준공시점 기준) 이내 타 시설로의

활용계획이 없는 경우는 공공공지의 설치목적에 맞게 우선 조성함을 원칙으로

하며, 개발을 억제하거나 유보지 개념으로서의 대규모 공공공지에 대해서는

이러한 기준을 적용하기 이전에 정책적 판단이 필요하므로 별도로 검토

② 단순히 부지 면적을 제공하는 개념이 아닌 주변의 공원, 녹지와 연계되어 도시경관이

향상되거나 녹지벨트가 조성되도록 함

③ 학교, 문화시설 등 공공시설과 연계되는 열린 녹지공간이 되도록 조성

④ 가로망체계와 함께 하는 녹지인 경우에는 그 폭이 최소 10m 이상이 되도록 하여

쾌적한 보행공간이 되도록 함

⑤ 녹지에는 지역 주민을 위한 각종 편의시설물 설치가 어렵고 시가지 내부에서는

그 특성상 녹지보다는 공원이 실효가 크므로, 대상지가 공원·녹지의 두 가지 특성을

가질 경우, 가급적 공원으로 결정하여야 함

⑥ 사적영역이 아닌 공공영역임을 명확하게 인지할 수 있는 설계적 방안을 제시할 것

4) 공공공지

① 공공공지는 공공의 주요 시설물 또는 환경의 보호, 경관의 유지, 보행자의 통행과

일시적 휴게공간의 확보를 위한 시설로 되어야 함

② 설치 목적이 분명하고 그에 따른 합당한 최소한의 규모로 설치하며, 향후 활용방안

(연차별 토지이용계획)을 첨부

22

5) 기타 건축물 시설

① 오픈스페이스 이외의 문화시설ㆍ사회복지시설ㆍ도서관 등과 같은 건축물 시설은

가급적 1층부 주변(지하 1층 ~ 지상 2층)에 입지하여 접근성을 높일 것

② 이용권역을 중심으로 수요조사에 따른 설치 규모 및 운영계획을 반드시 첨부해야 함

1-1-7.�지구단위계획으로�결정할�수�없는�기반시설에�대한�개선방안

(1)�배경�및�수립방향

1) 지구단위계획으로 결정할 수 없는 기반시설에 대한 별도의 도시관리계획 절차이행시

기초조사 및 환경성 검토 등의 중복실시로 예산낭비가 있어 이에 대한 개선방안임

(2)�관련법규

1) 도시관리계획 입안을 위한 기초조사 등 (「국토계획법」 제27조)

도시관리계획을 수립하는 때에는 인구, 경제, 사회, 문화, 토지이용, 환경, 교통,

주택 등에 대한 조사를 하도록 규정하고 있음

2) 지구단위계획의 내용 (「국토계획법」 제52조)

지구단위계획으로 결정할 수 있는 기반시설(국토교통부 지구단위계획수립지침 제5절

기반시설 3-5-2.)

구� �분 시� �설� �명

교통시설도로, 자동차정류장, 주차장, 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차 및

건설기계운전학원

공간시설 광장, 공원(묘지공원 제외), 녹지, 공공공지

유통ㆍ공급시설유통업무설비, 수도공급설비, 전기공급설비, 가스공급설비, 열공급설비,

공동구, 시장

공공ㆍ문화체육

시설

학교(대학 제외), 공공청사, 문화시설, 공공필요성이 인정되는 체육시설,

도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설

방재시설 하천, 유수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비

보건위생시설 장례식장, 종합의료시설

환경기초시설 하수도, 폐기물처리시설, 수질오염방지시설, 폐차장

기타시설법 제51조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에 따른 지역인 경우에는

당해 법률에 의한 개발사업으로 설치하는 기반시설

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Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

3) 지구단위계획으로 결정할 수 없는 기반시설

철도, 항만, 공항, 궤도, 운하, 방송․통신시설, 유원지, 유류저장 및 송유설비, 운동장, 저수지, 화장시설, 공동묘지, 봉안시설, 자연장지, 도축장

(3)�현행�문제점�

1) 도시관리계획 입안을 위한 기초조사의 중복시행에 따른 예산 및 행정력 낭비

지구단위계획 수립과정에서 구역내의 제반 기초조사를 이행하였음에도 지구단위계획으로

결정할 수 없는 기반시설의 결정을 위한 도시관리계획 입안시에 또 다시 기초조사

등을 중복적으로 이행

(4)�기초조사�및�환경성�검토�이행방법�개선�

1) 지구단위계획으로 결정할 수 없는 기반시설에 대한 도시관리계획 결정(변경)이행에

필요한 기초조사 및 환경성 검토를 지구단위계획 수립 과업내용에 포함하여 시행토록

조치

2) 지구단위계획과 시설변경이 동시에 이루어질 수 있도록 도시관리계획을 병행하여

추진

(5)�개선효과

1) 지구단위계획으로 결정할 수 없어 별도 도시관리계획 절차가 필요한 기반시설에

대한 기초조사 및 환경성 검토를 지구단위계획 수립시 이행토록 함으로써 비용절감과

행정능률 향상도모

1-1-8.�기반시설�확보를�위한�공동개발(특별지정)2)

(1)�도입목적

1) 「국토계획법 시행령」에 규정하고 있는 공동개발 시 용적률 완화조항을 활용하여 지구단위

계획구역 내 필요한 공공시설을 적극적으로 확보

(2)�공공시설�확보를�위한�공동개발시�상한용적률�인센티브�부여

1) 도로 등 기반시설 확보 및 지하철 출입구 건축물 내 수용 등을 위한 지구단위계획

수립(재정비 포함)시 서울특별시장이 공동개발(특별지정)을 지정하고 그에 따라

공동개발(하나의 건축물을 건축한 경우에 한한다)한 경우에 상한용적률 인센티브

부여

2) 공동개발(특별지정) 및 상한용적률 인센티브 기준 참조

1-2.�획지계획

1-2-1. 기본원칙

1-2-2. 용어의 정의

1-2-3. 획지계획 수립기준

1-2-4. 공동개발(특별지정) 및 상한용적률

인센티브 기준

1.�부문별�지구단위계획�수립기준

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1-2-1.�기본원칙

(1)�획지계획�등의�최소화

1) 획지계획은 계획의 실현을 위하여 반드시 필요한 경우에 한하여 지정하는 것을

원칙으로 하고, 지정시 토지소유주간의 의사를 파악하여 실현방안을 높이도록 함

2) 획지계획은 기반시설 또는 공공용지 확보, 간선도로 교통개선 등 공공목적을 위하여

필요한 경우에 한하여 수립하도록 하고, 기타의 경우에는 최대개발규모 이내에서

자율적 공동개발계획을 수립하도록 함

3) 획지와 공동개발 계획 시 대상지 현황(개발시기, 규모 등) 및 주민의견 수렴 결과

등을 고려하여 전반적인 실현가능성을 검토하도록 함

(2)�계획용도�및�가로특성에�부합하는�계획�수립

1) 계획 건축물의 용도에 부합하는 적정규모의 획지계획 및 공동개발을 통하여 조화로운

가로경관을 조성 함

1-2-2.�용어의�정의�

1) 가구(街區) : 도로로 둘러싸인 일단의 블록(Block)

2) 획지(劃地) : 획지선으로 구획된 일단의 계획적인 개발단위

3) 필지(筆地) : 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위

4) 필지 분할 가능선: 필지 형태의 정형화 및 효율성 제고를 위해 하나의 필지를 둘

이상으로 분할하여 개발할 수 있도록 분할가능 위치를 권장한 계획선

5) 획지 분할 가능선: 주변 건축규모와의 조화 등을 고려, 하나의 획지를 둘이상의 개발

단위로 용지를 분할하여 개발할 수 있도록 지정한 선

6) 대지(垈地) : 「측량‧수로조사 및 지정에 관한 법률」에 의하여 각 필지로 구획된 토지 (단, 건축법시행령에 정해져 있는 특정한 토지에 대해서는 둘 이상의 필지를 하나의

대지로 하거나 한 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.)

7) 공동개발 : 두 필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하는 것

8) 공동개발(지정) : 지구단위계획에서 정한 기준에 따라 건축시 반드시 공동개발을 해야하는

경우

1.�부문별�지구단위계획�수립기준

1-2.�획지계획

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9) 공동개발(특별지정) : 공공시설 확보 등을 위하여 공동개발을 특별히 지정하는 경우

10) 공동개발(권장) : 강제조항은 아니지만 공동개발을 권장하는 경우

11) 자율적 공동개발 : 가구 내에서 지구단위계획에서 정한 최대‧최소 개발규모 범위에서 토지소유자가 자율적으로 공동개발을 추진하는 경우

12) 합벽(맞벽)건축 : 개발시기의 차이 및 연속된 가로경관 조성 등을 위하여 인접한 필지의

건축물의 외벽을 합벽(맞벽)으로 하여 건축

13) 최대개발규모 및 최소개발규모 : 건축가능한 대지규모의 최대한도 및 최소한도

1-2-3.�획지계획�수립기준

(1)�획지계획�수립기준

1) 단독필지 또는 수개의 필지를 하나의 획지로 계획할 수 있으나, 도시관리계획

변경이 자유롭지 못하므로 획지계획은 제한적으로 운영

2) 구체적 개발계획이 있는 지역, 동일 소유자이거나 기 공동개발된 필지로서 적정

개발규모 확보 및 정형화가 필요한 경우에 한하여 제한적으로 지정 운영

특별

계획구역è

획지

계획è

공동개발

지정è

공동개발 권장

맞(합)벽 개발è

자율적(선택적)

공동개발

3) 토지소유자간의 협의가 되지 않은 상태에서의 과도한 획지계획 지정은 지양하도록 함

4) 획지계획 지정시, 공공부문계획(공공시설의 단계별 투자계획 등)을 우선적으로 제시하도록 함

(2)�공동개발(지정/권장)계획�수립기준

1) 공동개발 지정은 민원발생을 최소화 할 수 있도록, 지구단위계획 실현에 반드시

필요한 부분에 한하여 지정하도록 함

2) 주변 필지규모와의 차이, 주변 스카이라인과의 조화, 건축물의 용도 등을 고려하여

공동개발을 결정하되, 불필요한 공동개발 지정은 최소화하고 지구단위계획 변경절차를

수반하지 않는 권장계획을 허용용적률 인센티브 계획과 연계하여 수립

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Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

3) 다음의 경우에 공동개발을 활용하여 계획적인 개발을 유도

① 간선가로변 주요 결절점에 면적이 지나치게 작은 필지 또는 부정형 필지인 경우

② 전면 폭 너비가 지나치게 좁은 필지로서 토지이용의 비효율성이 예상되는 경우

③ 과소·과대규모 대지의 혼재로 경관의 식별성․연속성 저해가 예상되는 경우④ 이면도로의 확보가 어려운 주요 결점점의 맹지형 토지로서, 단독개발이 어렵거나

주요 도로 가각부에서 주차 진출입이 예상되는 경우

⑤ 막다른 도로에 의하여 진출입하는 대지 및 도로변에 접한 대지의 폭이 협소한

경우

⑥ 수용기능을 확보하기 위하여 적정한 대지규모가 필요한 경우

4) 공동개발 계획 수립시 함께 계획되는 주차출입구, 공개공지 위치지정, 공공보행통로

등은 공동개발 계획 변경시 연동해서 적용되는 지침을 마련하여 불필요한

변경절차를 거치지 않도록 함

5) 공동개발의 필지수를 고려하여 인센티브 범위를 차등하여 부여함

6) 획지내는 공동개발계획이 수립된 것으로 보며, 획지 간 공동개발계획 수립은 원칙적으로

불허함

(3)�자율적�공동개발�계획기준

1) 인위적 공동개발은 계획의 실현에 어려움이 있으므로 최대개발 규모범위 내에서

인센티브 계획과 연계한 자율적 공동개발을 적극적으로 활용

2) 지구단위계획 지침에 의해 공동개발이 계획되지 않은 필지도 최대개발규모를 초과하지

아니하는 범위 안에서 자율적 공동개발 가능토록 함

3) 자율적 공동개발을 적용함에 있어서 공동개발하고자 하는 대지의 돌출 등 대지의

형태가 지나치게 부정형이거나 세장비(단변과 장변의 비)가 1:3이상이 되는 등

과도할 경우에는 자율적 공동개발을 불허하도록 함

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(적용기준1)

① B+C 공동개발

② (B+C)+A공동개발(선행조건①만족)

(적용기준2)

① A+B 또는 B+C 공동개발

② A+B+C 공동개발(선행조건:①만족)

(적용기준3)

① A+B 공동개발

② C+D 공동개발

③ (A+B)+(C+D)공동개발(선행조건:①②만족)

(적용기준4)

① A+C 공동개발

② B+D 공동개발

③ (A+C)+(B+D)공동개발(선행조건:①②만족)

(적용기준5)

① B+C 또는 C+D 공동개발

② B+C+D 공동개발(선행조건:①만족)

③ (B+C+D)+A공동개발(선행조건:②만족)

(적용기준6)

① C+D 공동개발

② (C+D)+B 공동개발(선행조건:①만족)

③ (C+D+B)+A공동개발(선행조건:②만족)

(적용기준7)

① B+C 공동개발

② (B+C)+D 공동개발(선행조건:①만족)

③ (B+C+D)+A공동개발(선행조건:②만족)

(적용기준8)

① A+B 공동개발

② C+D 공동개발

③ (A+B)+E공동개발(선행조건:①②만족)

④ (C+D)+E공동개발(선행조건:①②만족)

⑤ {(A+B)+E}+(C+D)공동개발(선행조건③만족

⑥ {(C+D)+E}+(A+B)공동개발(선행조건④만족

(적용기준9)

① B+C 공동개발

② (B+C)+A 공동개발(선행조건:①만족)

(4)�최소․최대개발규모�계획기준1) 최소개발규모는 지구단위계획에서 필요한 경우에 한해 제한적으로 적용

구� �분 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역

최소개발규모예시 90㎡ 150㎡ 200㎡ 200㎡

2) 최소개발규모는 법정 규모 및 당해 구역의 위치적 특성을 고려해 결정하며, 최소

개발규모에 미달하는 필지는 획지계획 또는 공동개발계획을 수립하도록 함

3) 최대개발규모는 이면부의 과도한 개발을 규제하는 등 대상지 특성에 따라 적정 건축

규모가 되도록 유도함

4) 블록별 평균 대지규모 등을 산출하여 대상지 계획 방향에 따라 그 값의 일정한

규모(배수)를 최대개발 규모로 설정하거나 도로폭 등 지역여건을 고려하여 최대개발

규모를 차등 결정함

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Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

간선부 : 최근 10년이내 개발된 대지규모를 기준 → 개발추세 반영예시) 개발건수 : 21, 평균대지면적 : 990㎡,

최대개발규모 : 2,000㎡(평균대지면적 2배)

이면부 : 현황 평균 대지규모를 기준으로 산정예시) 평균대지면적 : 200㎡, 최대개발규모 : 1,000㎡(평균대지면적 5배)

(5)�최대개발규모�초과�대지�처리기준

1) 원칙적으로 최대개발규모가 계획된 대지는 최대개발규모를 초과하여 건축할 수 없으나,

부득이하게 최대개발규모를 초과하여 건축하고자 할 경우 주변지역에 미치는 영향

등을 고려하여 특별계획구역 지정 또는 획지계획에 대한 사전 검토 및 관계 부서와

협의

1-2-4.�공동개발(특별지정)�및�상한용적률�인센티브�기준

(1)�도입목적

1) 국토계획법 시행령에 규정하고 있는 공동개발 시 용적률 완화 조항을 활용하여

지구단위계획구역 내 필요한 공공시설을 적극적으로 확보

(2)�공공시설�확보를�위한�공동개발시�상한용적률�인센티브�부여

1) 도로 등 기반시설 확보 및 지하철 출입구 건축물 내 수용 등 공공시설 확보를 위해

지구단위계획 수립(재정비 포함)시 서울특별시장이 공동개발(특별지정)을 지정하고

그에 따라 공동개발(하나의 건축물을 건축한 경우에 한한다)하는 경우에 상한용적률

인센티브 부여

(3)�공동개발�상한용적률�인센티브�부여�대상

1) 도로 등 기반시설이 부족한 지역의 소규모 필지들을 개발하여 부족한 기반시설을

확보하고자 하는 경우

2) 보도폭이 좁은 간선도로 변 소규모 필지들을 중규모 이상으로 개발하여 지하철

출입구를 건물 내로 이전 시키고자 하는 경우

※ 당해 지역이 용적률이 높은 용도지역으로 변경되지 않은 지역3)에 한함

32

(4)�인센티브�부여방법

1) 서울특별시장 권고에 의해 공동개발(특별지정)을 지정하는 경우에 한하여 「도시계획조례

시행규칙 제2조」의 상한용적률 인센티브 적용

2) 공동개발(특별지정)에 따른 상한용적률 인센티브

공동개발�필지수 상한용적률�인센티브 비고2필지 10% 이하 -3필지 20% 이하 -4필지 30% 이하 -5필지 40% 이하 -

6필지 이상 50% 이하 제3종일반주거 이상 지역

※ 상한용적률 인센티브의 범위는 필지면적 등을 고려해 도시․건축공동위원회에서 결정(5)�운영방법

1) 공동개발(특별지정)을 계획할 때에는 공동개발에 따른 용적률 완화범위, 의무적으로

조성해야 하는 공공시설 등에 대한 사항을 함께 정함

2) 공동개발에 따른 상한용적률 인센티브 적용시 공동개발에 따른 허용용적률 인센티브는

적용하지 아니하고, 공공시설 부지 제공에 따른 상한용적률 인센티브 등은 별도로 적용함

3) 도시ㆍ건축공동위원회에서 인정하는 경우 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 120%

이내 조정할 수 있음

4) 동일소유 필지, 기공동개발된 필지, 시행규칙 개정 후 분할된 필지는 하나의 필지로 봄.

단, 지구단위계획 열람공고 후 동일소유가 된 필지는 제외함

5) 부득이한 경우 도시․건축공동위원회 심의를 통해 공동개발(특별지정) 변경 가능하나, 공동개발(특별지정)에 따른 상한용적률 인센티브는 적용하지 아니함

(단, 도시ㆍ건축공동 위원회에서 인정하는 경우 제외)

(6)�공동개발(특별지정)으로�확보되는�공공시설�예시

3) 2000.7.1. 이후 용적률이 높은 용도지역으로 변경되고 용적률 완화를 받은 경우’를 제외한 지역 대상임

1-3.�용도계획

1-3-1. 기본원칙

1-3-2. 용어의 정의

1-3-3. 용도계획 수립기준

1.�부문별�지구단위계획�수립기준

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1-3-1.�기본원칙

1) 도시공간구조 및 지역의 토지이용특성을 감안하여 당해지역에 중점적으로 강화하려는

도시기능과 연계하여 용도를 계획하도록 함

2) 구역지정 목적에 부합하는 용도계획을 수립하고, 동일구역 내에서도 입지특성에 따라

용도계획을 차별화하도록 함

3) 용도지역 상향시 용도지역별 취지에 부합할 수 있도록, 주거용도와 비주거용도의

비율을 정하도록 함

1-3-2.�용어의�정의

1) 지정용도 : 지구단위계획에서 특정한 목적을 위하여, 건축물의 용도 중에서 지정한

용도

2) 허용용도 : 관련법령에 의해 허용되는 용도 중 지구단위계획에 의하여 건축이 허용되도록

결정한 용도

3) 권장용도 : 관련법령에 저촉되지 않으면서 대상지역의 계획적 기능육성 등을 위하여

필요하다고 인정하여 권장된 용도

4) 불허용도 : 관련법령의 규정에 의해 허용되더라도 도시관리 등을 위하여 그 필지에서는

허용되지 않는 건축물의 용도

5) 용도완화 : 각 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물의 용도․종류 및 규모 등의 범위 안에서 이를 완화하여 건축할 수 있게 하는 것

1-3-3.�용도계획�수립기준

(1)�지정용도�

1) 지구단위계획의 지정 목적이나 시책사업 등 특수목적 수행을 위해 특정용도의

도입이 필요한 경우에 용도를 지정

① 특화거리의 가로특성을 살리거나 특화기능을 활성화 하기 위하여 특정용도를

입지시켜야 하는 경우 용도를 지정

② 도서관, 복지시설, 유아원 등 공공성이 강한 시설을 특별히 확보하여야 하는

경우에 용도를 지정

1.�부문별�지구단위계획�수립기준

1-3.�용도계획

36

③ 지구단위계획의 실현을 위하여 중요한 역할을 수행하는 특별계획구역의 경우,

사업주체와의 사전협의 등을 통해 용도를 지정

2) 지역의 토지이용특성, 보행동선, 건축물의 배치ㆍ형태 등을 감안하여 전층, 1층,

지하1층 등 건축물의 층별 위치를 지정하여 용도를 정하도록 함

3) 용도가 지정된 경우, 주 용도의 수직적·수평적 위치와 전면부 폭, 건축연면적의

비율, 특정 용도를 위한 건축물의 구조ㆍ형태 등 세부적인 기준을 제시하도록 함

4) 준주거지역 이상으로 용도지역을 상향하는 경우, 용도지역의 취지에 부합하는 토지

이용을 유도하기 위하여 주거시설과 비주거시설의 비율을 정하도록 함.

5) 건축물의 용도를 완화하고자 계획한 경우에는 지정용도 계획과 연계하여 검토하고,

이 경우 건축물 용도를 명확히 표기하고, 주변에 미치는 영향을 고려하여 필요시

공공기여 방안을 검토할 수 있음

① 인구 및 교통을 유발하는 용도로서 특정한 입지조건을 만족하여야 하는 용도를

완화하고자 하는 경우

② 특정용도가 집중된 지역의 활성화를 위하여 당해 용도의 시설규모를 완화하는 경우

③ 기존에 공공목적 또는 시책권장 용도로 사용되고 있는 시설의 규모 확충을 위하여

규모완화가 필요한 경우

(2)�권장용도

1) 지구단위계획구역 내 특성화가 필요한 지역의 용도를 권장용도로 계획하도록 하고,

시책사업 등 특수목적 시행을 위해 권장용도를 계획하는 경우에는 인센티브와

연동하여 계획하도록 함

2) 권장용도의 지정은 계획대상지는 물론 주변지역의 토지이용 특성을 분석하여 반드시

필요한 용도로 권장하도록 하며, 필요시 주 용도의 수직적·수평적 위치와 전면부 폭,

건축연면적의 비율 등 세부적인 기준을 제시할 수 있음

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Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

구� �분 계획�방향 권장용도�예시

역세권 등

중심지

∙ 구역의 주기능 강화에 필수적인 용도의 입지 유도

∙ 사무소, 회의장, 산업전시장 등 업무시설, 백화점, 쇼핑센터,

시장 등 판매시설

특화가로∙ 특성화 목적에 부합하는

구체적인 용도 및 규모로 계획

∙ 전문판매, 벤처기업 집적시설, 문화예술육성 구역의 미술학원

등 관련시설, 예술재료판매점 등

주거밀집지역

주변

∙ 구역 내 부족한 생활복리시설의 입지 유도

∙ 노유자시설, 의료시설, 공공문화시설 등

시책권장

∙ 역세권, 간선가로변에 도입 권장 ∙ 공연장, 전시장∙ 독립된 시설 및 부속된

시설(직장보육시설)로 도입 고려∙ 아동관련시설

∙ 지구중심 이상 상업지역에 도입 ∙ 관광숙박시설

3) 시장 논리에 따라 당연 입지하는 용도에 대해서는 권장용도 지정을 통한 인센티브

제외( 예시 : 일반적인 이면부에서의 근린생활시설 또는 간선가로변에서의 특화된

용도가 아닌 업무시설 전체에 대한 권장용도 인센티브 지양)

(3)�불허용도

1) 당해 구역의 지구단위계획 목적에 부합하지 않아 제한이 필요한 경우 불허용도로 지정

① 주거 및 교육환경 보호를 위해서 필요한 경우

② 지역의 중심기능 강화를 위해서 필요한 경우

③ 가로경관을 저해하여 용도제한이 필요한 경우

2) 구역전체의 불허용도 지정은 가급적 지양하도록 하고, 일정구역을 대상으로 필요시

입지특성에 따라 지정하도록 함. 필요할 경우, 지하층을 포함한 층별 제어를

검토하도록 함

3) 타법에 의해 설치 불가한 용도(관련법 및 내용은 별도 표기)는 불허용도에서 배제하고

대상지 특성에 따라 선별적으로 운용

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구분 계획�방향 불허용도�예시

간선가로변미관저해 시설의 입지

규제

∙ 단독주택∙ 공동주택(주거복합4) 제외)∙ 옥외에 철탑이 있는 골프연습장∙ 창고시설 등

역세권 등

중심지 및

특화가로

가로의 성격․분위기에 저해가 되는 유해용도

및 이질 용도의 입지

규제

∙ 제2종근생 중 제조업소․수리점․세탁소 등∙ 의료시설 중 정신병원, 격리병원∙ 위락시설∙ 공장∙ 창고시설∙ 위험물 저장 및 처리시설∙ 자동차관련시설 등

학교 및

주거밀집지역

주변

주거 및 교육환경에

저해되는 용도의 입지

규제

∙ 위락시설 등 (성인전용전화방, 성인전용업소 등)

용도정비

필요지역

혼재된 용도간에

상충이 발생하는

지역의 용도 정비

∙ 주거밀집지역 내 일정규모 이상 음식점 등 상업용도 불허

∙ 주거, 공장 혼재 지역 내 공동주택 또는 공장 불허

�

(4)�허용용도

1) 지구단위계획 목적상, 일정구역에 대하여 특정 용도군을 설치할 필요가 있는 경우에

허용용도를 지정

① 지정용도보다 탄력적인 용도계획이 필요한 경우

② 여러 종류의 복잡한 불허용도 지정이 필요한 경우

③ 지역중심이상 중심지, 특별계획구역 등 공간구조차원에서 과감한 용도관리가 필요한

경우

2) 용도지역 상향시 밀도를 현행 용도지역 범위에서 유지하면서 필요한 용도만을 일부

허용하는 용도용적개념을 적용할 경우, 허용용도를 활용하여 계획

3) 허용용도 계획수립시 지역의 특성을 고려하여 허용용도만의 도입에 따른 주민불편

사항이 없도록 계획하고 불허용도계획과 중복되지 않도록 기타 용도계획과 연계하여

수립

4) 주거복합 : 20세대 이상의 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물

(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함)

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Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

(5)�용도완화

1) 용도지역 변경 없이 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물의 용도․종류 및 규모 등의 범위 안에서 이를 완화하여 필요한 건축물의 용도 도입 가능

2) 용도완화 근거 : 「국토계획법」 및 지구단위계획수립지침 (국토교통부)

「지구단위계획수립지침」(국토교통부)

3-2-1. 도시지역내 지구단위계획구역안에서는 용도지역상 불허되는 용도라도 주거

지역·상업지역·공업지역·녹지지역의 테두리안에서 허용되는 용도·종류·규모의

건축물을 지구단위계획으로 허용할 수 있다.

(예 : 제2종전용주거지역이라도 제3종일반주거지역에서 허용되는 건축물을

허용할 수 있음)

※ 예) 제3종일반주거지역내 용도지역 변경 없이 역세권 및 업무기능 활성화하고자

하는 경우

현재�용도지역안에서�건축가능한�건축물 제3종일반주거지역�

용도완화계획수립비�고

제3종일반주거지역 준주거지역

업무시설, 공연장

(바닥면적 합계가

3천㎡미만)

업무시설, 공연장

(바닥면적 제한

없음)

용도완화 계획 :

업무시설 및 공연장

(바닥면적 제한 완화)

준주거지역에서

건축가능한 건축물

용도 도입가능

(6)�접도조건별�용도계획�기준

1) 가로를 중심으로 가로 양측의 용도상충이 발생하지 않고 분위기가 통일되도록 고려

되어야 함

[접도조건]

C B B

이면도로

C A 간선도로

A

A A A

간선도로

A A A

구역�중심부

A : 구역의 중심부로서 지정용도 및 권장용도를 통한

적극적인 특성화 유도

B : 구역 중심 인접부로서 중심부 용도 지원 및 중심부와

주변부의 완충역할 등을 고려하여 계획

C : 이면부는 도로여건 등을 감안하여 간선부와 용도 및 규모를

차별화하고, 특별한 계획요소가 없는 곳은 계획 지양

1-4.�용적률�및�인센티브계획

1-4-1. 용적률기준 적용대상

1-4-2. 용적률의 산정기준 및 용어의 정의

1-4-3. 기본원칙

1-4-4. 용적률 적용기준

1-4-5. 허용용적률 인센티브 계획

1-4-6. 공개공지 의무면적 이상 추가 확보시

용적률 또는 높이 완화

1-4-7. 상한용적률 인센티브계획

1.�부문별�지구단위계획�수립기준

43

서울

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Ⅱ.

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1-4-1.�용적률기준�적용대상

(1)�적용대상� :�재정비�및�신규수립�되는�지구단위계획

(2)�용도지역�변경�시기� :� 1991.5.11.�이후

1-4-2.�용적률의�산정기준�및�용어의�정의5)

(1)�기준용적률

1) "기준용적률"이란 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등

입지적 여건을 고려하여 「도시계획 조례」 제55조 제1항부터 제4항까지와 제16항의

용적률의 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률

2) 조례에서 정한 용적률 이하에서 정하되, 용도지역변경이 없는 경우 또는 접도폭이

6m 미만인 지역에서는 현황 접도폭원에 따른 높이여건을 고려하여 기준용적률을

산정함

3) 간선도로변(폭 20m 이상)에 접하거나, 대지규모가 블록내 평균대지면적 이상인 경우에는

별도의 달성가능한 용적률을 시뮬레이션 후 정하도록 함

(2)�허용용적률

1) "허용용적률"이란 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는

용적률(획지계획, 상한용적률을 적용받지 않는 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지,

친환경 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는

경우 제공되는 용적률)과 기준용적률을 합산한 용적률로 당해용도지역의 용적률 범위

안에서 별도로 정한 용적률

2) 조례에서 정한 용적률 기준 이하에서 정하되, 상한용적률, 건폐율, 높이, 인센티브계획

등을 종합적으로 고려하여 실제 건축시 용적률계획의 실효성이 충분히 발휘될 수

있도록 밀도 시뮬레이션을 통해 산정토록 함

5) 용어의 정의는 「도시계획조례 시행규칙」 제2조 참조

1.�부문별�지구단위계획�수립기준

1-4.�용적률�및�인센티브계획

44

종� �전 변� �경 기준용적률 허용용적률 상한용적률

자연

녹지

제1종일반 50%이하 110%이하 150%이하

제2종일반 50%이하 150%이하 200%이하

제1종

일반

제1종일반 150%이하 150이하 법적용적률의 2배이하

제2종일반 150%이하 180%이하 200%이하

제3종일반 150%이하 210%이하 250%이하

준주거 150%이하 310%이하 400%이하

일반상업 150%이하 580%이하 800%이하

제2종

일반

제1종일반 150%이하 150%이하 법적용적률의 2배이하

제2종일반 200%이하 200%이하 법적용적률의 2배이하

제3종일반 200%이하 230%이하 250%이하

준주거 200%이하 330%이하 400%이하

일반상업 200%이하 600%이하 800%이하

(3)�상한용적률

1) "상한용적률"이란 건축주가 토지를 공공시설 등의 부지로 제공하거나 공공시설 등을

설치하여 제공하는 경우 또는 공공시설 확보를 위하여 공동개발을 지정하는 경우

추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위

안에서 별도로 정한 용적률

2) 조례에서 정한 기준 이하에서 정하되, 세부기준은 별도의 상한용적률 인센티브 운영

기준을 따름

1-4-3.�기본원칙

1) 서울시 조례상의 기준/허용/상한용적률의 체계를 근간으로 수립기준을 보다 구체적으로

제시토록 함

2) 획지별로 건축계획시 달성가능한 용적률을 반드시 고려하여 밀도계획의 실효성을 확보

하도록 함

3) 건폐율, 높이 등 용적률 결정요인과의 연관관계를 고려하여 계획하도록 함

4) 계획의 목표달성을 위해 지침준수에 따른 인센티브 등이 분명하고, 차별화될 수 있도록 함

5) 공동주택 건립시 용적률 적용기준은 유형별 지구단위계획 수립기준을 참조

1-4-4.�용적률�적용기준

(1)�용도지역별�용적률�적용기준

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서울

특별

시 지

구단

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획 수

립기

준

Ⅰ. 개

요

Ⅱ.

지

구단

위계

획 수

립기

준

Ⅲ. 지

구단

위계

획 운

영 기

준

Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

종� �전 변� �경 기준용적률 허용용적률 상한용적률

제3종

일반

제1종일반 150%이하 150%이하 법적용적률의 2배이하

제2종일반 200%이하 200%이하 법적용적률의 2배이하

제3종일반 250%이하 250%이하 법적용적률의 2배이하

준주거 250%이하 350%이하 400%이하

일반상업 250%이하 610%이하 800%이하

일반

주거

준주거 300%이하 360%이하 법적용적률의 2배이하★

일반상업 300%이하 630%이하 법적용적률의 2배이하★

준주거

제2종일반 200%이하 200%이하 법적용적률의 2배이하

제3종일반 250%이하 250%이하 법적용적률의 2배이하

준주거 250~300% 400%이하 법적용적률의 2배이하

일반상업 400%이하 660%이하 법적용적률의 2배이하★

일반

상업

준주거 400%이하 400%이하 법적용적률의 2배이하

일반상업 300~600% 800(600)%이하 법적용적률의 2배이하

근린

상업근린상업 300~500% 600(500)%이하 법적용적률의 2배이하

중심

상업중심상업 500~700% 1,000(800)%이하 법적용적률의 2배이하

준공업준주거 250%이하 400%이하 법적용적률의 2배이하

일반상업 400%이하 660%이하 800%이하

※ ( ) 안은 4대문 안의 경우 적용

※ 장기전세주택 및 관광숙박시설 등 별도의 규정이 있는 경우에는 관련 법령을 따름

★ 2000.7.1. 이후 용적률이 높은 용도지역으로 변경되고 용적률 완화를 받은 경우에는

변경된 용도지역의 용적률 범위 내에서 상한용적률을 적용

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(2)�용도지역�상향된�경우6)의�건축물�용도에�따른�용적률�및�용도제한�적용기준

1) 준주거지역으로 상향된 경우

◦ 주거부분의 용적률은 종전 용도지역 용적률만큼 허용

구� � �분 내� � � �용 비고

준공업지역, 일반주거지역 또는

제3종일반주거지역에서

준주지역으로 용도지역 변경된 경우

용적률 중 주거부분의 허용용적률은

250% 이하 적용 혼재된

경우

가중

평균

제2종일반주거지역에서

준주지역으로 용도지역 변경된 경우

용적률 중 주거부분의 허용용적률은

200% 이하 적용

제1종일반주거지역에서

준주지역으로 용도지역 변경된 경우

용적률 중 주거부분의 허용용적률은

150% 이하 적용

- 주거부분이라 함은 공동주택(아파트), 노인복지주택 중 주택법상 사업계획 승인

대상을 말함

2) 상업지역으로 상향된 경우

◦ 주거복합건축물의 용도제한 기준은 다음과 같이 적용

구� � �분 내� � � �용 비고

주거지역 또는 준공업지역에서

상업지역으로 상향된 경우

공동주택과 업무시설중 오피스텔을 합한

연면적은 전체연면적의 70%이하 적용

3) 주거복합 건축물 건립시 주거 대 비주거 용적률 배분방법

기준용적률 허용용적률 상한용적률�배분

구� �분 주거건립가능 비주거건립

기부채납으로 증가되는 용적률 x

α/β

기부채납으로 증가되는 용적률 x

(β-α)/β

α : 허용용적률에서 주거비율, β : 상한용적률

기부채납으로 증가되는 용적률 x

7/10

기부채납으로 증가되는 용적률 x

3/10

기부채납에 의해 증가되는 용적률 배분시 도시계획조례 별표3의

용도용적제 적용

6) 용도지역 변경시점 : 1991. 5. 11 이후

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구단

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영 기

준

Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

※�적용예시�

《 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역 상향시 》

∙ 기준용적률 300%, 허용용적률 360%, 기부채납 비율 15%일 경우상한용적률 = 허용용적률 + 허용용적률1.3a

= 360% + 360 × 1.3 x 15/85 = 442% (400% 적용)

∙ 기부채납으로 추가되는 용적률 중 주거용도 건립 용적률= 40% x 250/400 = 25%∴ 상한용적률 400%중 주거용도 건립 용적률 275%, 비주거 용도 125%임.

《 일반상업지역에서 기부채납에 의해 증가되는 용적률 배분 》

∙ 상업지역으로 변경된 경우로서 주택연면적비율 56%인 경우⇒ 주거 : 비주거 = (증가되는 용적률x56/100):(증가되는 용적률x44/100)

(3)�상업지역내에서�주거복합건축물의�용적률�적용기준

1) 용도지역이 상향된 경우('91.5.11이후 변경)

허용용적률은 「도시계획조례 별표 3」의 기준과 Ⅱ-1-4-4-(1) 에서 용적률 적용기준의

범위 내에서 별도로 정하며, 기준용적률은 (Ⅱ-1-4-4-(1) 용도지역별 기준/허용용적률)

× 「도시계획조례 별표 3」에 따른 용적률로 정함

주택�연면적�비율(%) 기준용적률 허용용적률 상한용적률

60 이상 ～ 70 미만 240% 이하 600% 이하800% 이하

60 미만 250% 이하 610% 이하

48

2) 용도지역 변경이 없는 경우('91.5.11이전 변경)

허용용적률은 「도시계획조례 별표 3」을 따르며, 기준용적률은 (Ⅱ-1-4-4-(1) 용도지역별 기준/허용용적률) × 「도시계획조례 별표 3」에 따른 용적률로 정할 수 있음

주택�연면적�비율(%) 기준용적률 허용용적률 상한용적률

60 이상 ～ 70 미만 450% 이하 600% 이하

법적용적률의

2배이하

50 이상 ～ 60 미만 490% 이하 650% 이하

40 이상 ～ 50 미만 530% 이하 700% 이하

30 이상 ～ 40 미만 560% 이하 750% 이하

30 미만 600% 이하 800% 이하

3) 상기 용적률 체계는 「도시계획조례」 제55조 제3항(상업지역내 주거복합건축물의 용적률)과

동조례 시행규칙 제7조제1항을 동시에 충족하여야 함

(4)� 상업지역� 및� 준주거지역� 내� 건축물의� 비주거� 용도(오피스텔� 등� 준주택� 제외)� 비율�

적용기준�

○ 상업지역 및 준주거지역 내 건축물의 비주거용도(오피스텔 등 준주택 제외) 비율은

용적률의 10% 이상 계획

- 다만, 입지특성과 공공기여(기부채납 10%이상 등)를 감안 도시계획위원회(자치구

포함)를 통해 허용용적률의 10%이상 계획 가능

※ 기존 용도지역 및 용도지역이 상향된 지역 모두 적용. 단, 준주거지역내 단독주택,

다세대, 연립주택, 기숙사 등 도시계획위원회(자치구포함)에서 인정한 경우 제외

※ 용적률 10%이상 설치는 지상부 설치를 의미

※ 동 수립기준(4)은 (2), (3) 기준과는 별도로 비주거 용도비율을 만족하여야 함

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Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

1-4-5.�허용용적률�인센티브�계획

(1)�허용용적률의�인센티브�체계

1) 제공 목적에 따라 인센티브 유형을 계획유도 및 친환경 인센티브 항목으로 구분하여

작성

① 계획유도 인센티브 : 지구단위계획의 목적달성을 위하여 건축한계선, 공공보행통로

등 규제적 성격의 인센티브 항목과 권장용도, 공개공지 추가확보 등 유도적 인센티브

항목으로서 해당 인센티브량의 100분의 70 이내 기준으로 계획

② 친환경 인센티브 : 환경친화적 지구단위계획을 위한 인센티브로서 해당 인센티브량의

100분의 30 이상에서 계획

기준용적률허용용적률

상한용적률친환경�인센티브�항목 계획유도�인센티브�항목

용도지역 용적률

범위 이내

친환경 계획 준수시

(30%이상)

유도 및 규제항목 준수시

(70%이내)

공공시설

부지 제공시 등

�

2) 인센티브 유형별로 계획 항목을 구분하고, 항목별로 인센티브계수 설정

① 지구단위계획 목적달성을 위한 인센티브항목 사전 결정

② 인센티브는 용도지역(구역)별로 차별화하고, 동일한 가구도 간선부와 이면부7)

등으로 차등하여 계획

(2)�허용용적률�인센티브�수립기준

1) 시뮬레이션을 통한 인센티브 계획의 적정성 검토

① 인센티브 계수는 가구별로 해당 인센티브량(허용용적률 - 기준용적률)의 100분의

120 내외의 범위8)에서 시뮬레이션 후 결정(필요시 획지별 검토 가능)

예시) 기준용적률 300%, 허용용적률 500%일 경우 : 200% × 120/100 = 240%

7) 도로폭 20m를 기준으로 간선과 이면을 구분하되, 도로체계 등 지역여건에 따라 필요하다고 인정하는 경우

조정 가능8) 내외의 범위란 가구 및 획지별 특성에 따라 ±10% 이내에서 인센티브량의 조정이 가능한 범위를 의미함.

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구�분 친환경�인센티브�운영기준

연면적 1만㎡이상

건축물

- 친환경 인센티브 항목으로 총 인센티브량의 30/100 이상 반드시 충족

- 녹색건축인증, 에너지 효율등급 인증, 신재생 에너지 중 1개항목 반영

※ 구역현황 및 입지여건에 따라 지구단위계획 및 건축계획시 친환경인센티브 항목의 적용이 불가피 하다고 해당 도시계획위

원회(자치구포함)에서 인정하는 경우 예외

연면적 1만㎡이하

건축물

- 친환경 인센티브 항목으로 총 인센티브량의 30/100이상을 충족하

여야 하며, 미달하는 경우 부족한 인센티브량을 계획유도 항목으로

대체 불가

- 단, 소규모 건축물은 친환경 인센티브 항목으로 총 인센티브량의

30/100이상을 충족하지 못하는 경우 계획유도 항목으로 대체 가능

② 건축물 용도, 공개공지 등 계획면적에 따라 인센티브량이 차이가 나는 항목은

기준면적9)에 대한 계수를 적용하여 시뮬레이션을 하도록 함

예시)� 기준용적률� 300%� 지역에서� 권장용도계획을� 해당� 용도의� 100분의� 20� 이상�

계획한�경우�인센티브를�부여하도록�정했을�경우�시뮬레이션�적용�값�

- 300% (기준용적률) × (20/100)(면적비) × 1(계수) = 60%

③ 계획수립시 대상지역의 용도지역, 용적률, 인센티브량, 사업방식 등 구역현황 및

입지여건에 따라 인센티브 항목 및 계수을 조정하고 반듯이 시뮬레이션 등을 통해

인센티브량의 적정성을 검토 할 것

2) 친환경 인센티브 계획

① 친환경 인센티브는 해당 인센티브량의 100분의 30을 의무적으로 계획하고 100분의 30

미달하는 경우 부족한 인센티브량을 계획유도 항목으로 대체 불가

② 친환경 인센티브를 해당 인센티브량의 100분의 30을 초과하여 계획한 경우에는

계획유도 인센티브 미달량에 대하여 친환경 인센티브로 대체하여 적용 가능

③ 친환경 인센티브 운영 기준

※ 소규모 건축물 : 지구단위계획 수립 시 평균 필지 면적, 용도지역 및 용도(단독주택

등)등을 고려, 시뮬레이션을 통해 적정 규모 결정

9) 해당 지구단위계획에서 최소면적 기준을 정하여 그 이상을 확보시 인센티브를 받을 수 있도록 조건을 부여하는

경우 등에 있어서의 기준면적을 말함.

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Ⅱ-1.�부문별�지구단위계획�수립기준

3) 지역특성을 감안한 유도형 인센티브 항목

① 건축한계선, 공개공지 계획 등 공공시설 확보 대체